הרקע והשתלשלות ההליכים המשפטיים
1. עניינה של תובענה זו, שהוגשה ביום 7.11.12 בסדר הדין המיוחד לפי פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 , פינוי מושכר, וזאת עקב הפרות יסודיות, נטענות, של הסכם השכירות.
ביום 21.2.13 הועבר הדיון לסדר דין רגיל.
2. המדובר במבנה תעשייתי ברחוב היהלום 6 באזור התעשייה ברקן וכן בחלק ממגרש הצמוד לו (להלן – המושכר), אשר הושכר על ידי התובעת , בעלת הזכויות במקרקעין, לנתבעת , שעיסוקה בייצור אריזות ניילון ופלסטיק .
3. בין הצדדים נחתם הסכם שכירות בלתי מוגנת ביום 21.5.07 (להלן – הסכם השכירות).
בהתאם לסעיף 3 להסכם השכירות, מטרת השכירות היא עסק לייצור אריזות גמישות בלבד, ולא לכל מטרה אחרת.
בהתאם לסעיף 4 להסכם השכירות – היה והפעלת העסק טעונה רישיון ו/או היתר מכל סוג שהוא, באחריות השוכר לדאוג להוצאת הרישיון ו/או ההיתר, על חשבונו.
לגבי קבלת רישיון עסק הובהר, כי אם לצורך כך תדרוש המועצה האזורית הוצאת היתר בנייה למבנה הקיים – יפעל המשכיר להוצאת ההיתר, " ובלבד שהשוכר לא יבצע שינוי במבנה שיש בו או שיהיה בו כדי להשפיע על האפשרות להוציא את ההיתר".
עוד נאמר בסעיף 4 האמור:
" השוכר מאשר כי בדק את המושכר ואת דרישות הרשויות להקמת העסק במושכר ולא יבוא בכל טענה ו/או דרישה בעניין זה כלפי המשכיר".
בסעיף 5 להסכם השכירות נקבעה תקופת השכירות לתקופה של עשר שנים, החל ביום 1.6.2007 ועד יום 31.5.2017, ובסעיף 6 להסכם - ניתנה לשוכר אופציה לשכור את המושכר לתקופה נוספת של עשר שנים ,שתחל ביום 1.6.2017, אלא אם הוסכם על שינוי כלשהו , ובהתקיים התנאים שפורטו בסעיף האמור, וביניהם הודעה מראש של 180 ימים, וכן התנאי שבסעיף 6(ב) , לפיו "השוכר עמד בכל תנאי הסכם השכירות לתקופת השכירות האחרונה".
סעיף 14 להסכם השכירות קובע, כי השוכר לא יהיה רשאי לעשות כל שינוי במושכר ללא הסכמה בכתב של המשכיר.
עם זאת, בסעיף 15 להסכם השכירות הוסכם על שינויים מסוימים שרשאית השוכרת (הנתבעת ) לעשות על חשבונה ( לבנות קומה נוספת של משרדים, להגביה את הגג הקיים, להגדיל את מתח החשמל, לתלות שילוט), ובלבד שהשינויים ייעשו על פי תכניות שאושרו כחוק על ידי כל הגורמים וייחתמו על ידי המשכירה (התובעת).
4. על פי כתב התביעה, הנתבעת הפרה את התחייבויותיה על פי הסכם השכירות בכך שבנתה סככה על הגג , מערכת מסיבית של ארובות על הגג , מדרגות מסיביות חיצוניות המובילות לגג , וכן בנתה צובר גז , והכל ללא היתר כדין וללא הסכמת התובעת.
כמו כן נטען, כי הנתבעת הציבה 6 קונטיינרים חדשים , בנוסף לאלה שכבר הוצבו בעבר, לא קיבלה אישור מרשויות כיבוי אש, לא עמדה בתקנים של המשרד להגנת הסביבה ופועלת ללא היתר רעלים, וכן לא הוציאה רישיון עסק.
עוד נטען, בסעיף 11 לכתב התביעה, כי על אף שהמושכר הוגדר בהסכם השכירות בצורה ברורה ובלתי משתמעת לשתי פנים וגבולותיו סומנו בתשריט שצורף להסכם – עושה הנתבעת שימוש בחלק מהמגרש שנותר בידי התובעת , ללא הסכמת התובעת , כשהיא מציגה מצג שווא כלפי רשויות כיבוי אש כאילו מותר לה להשתמש במגרש שנותר ולפתוח פתחי חירום בהתאם לדרישות רשויות כיבוי אש.
5. יצוין, כי ביום 3.8.2008, למעלה משנה לאחר החתימה על הסכם השכירות , הגישה התובעת לבית משפט זה תביעת פינוי וכן תביעה כספית כנגד הנתבעת (להלן – התביעה הקודמת) , בטענה להפרת התחייבויותיה של הנתבעת לפי הסכם השכירות (ת.א.17243/08), ואילו הנתבעת מצדה הגישה תביעה שכנגד.
במסגרת התביעה הקודמת טענה התובעת , בין היתר, כי הנתבעת ביצעה שינויים מבניים מהותיים במושכר ללא ידיעתה ו/או הסכמתה , ומבלי שניתנו לה היתרי בנייה מאושרים מהרשות המקומית כמתחייב על פי סעיפים 14 – 15 להסכם .
התובעת טענה כי הנתבעת בנתה 350 מ"ר של סככות בחנייה , ו – 60 מ"ר של משרדים בשתי קומות הנמצאות בתוך מבנה המושכר, ואף הגביהה את הגג ב – 2 ס"מ נוספים.
התביעה הקודמת התייחסה גם לאי תשלום הפרשי שער לתובעת וקיזוז עצמי, בניגוד לסעיף 9 להסכם השכירות, וכן לאי תשלום עבור התקנת ספרינקלרים במושכר, תוך הפרת סעיף 11(א) להסכם השכירות , אולם נושאים אלה אינם רלבנטיים לענייננו.
6. התביעה הקודמת נדחתה בפסק דין של כב' השופט י. מילנוב מיום 20.5.12 (להלן – פסק הדין) , ואילו התביעה שכנגד התקבלה באופן חלקי , ובמסגרתה חויבה התובעת לשלם לנתבעת סכום של 101,337 ₪ בשל התקנת הספרינקלרים במושכר.
7. במסגרת ערעור על פסק הדין שהגישה התובעת (ע.א. 9490-07-12) - הגיעו הצדדים להסכמה, שקיבלה תוקף של פסק דין ביום 16.12.12, לפיו הופחת הסכום של 101,337 ₪ בשל הספרינקלרים למחצית, אולם יתר חלקי פסק הדין בתביעה הקודמת נותרו על כנם.
כפי שניתן לראות, אצה לתובעת הדרך והיא הזדרזה והגישה את התביעה שלפנינו , ביום 7.11.12, עוד לפני שהסתיימו הליכי הערעור על פסק הדין בתביעה הקודמת.
8. בסעיף 10 לכתב התביעה שלפנינו טוענת התובעת , כי העילות הנטענות נוצרו לאחר הגשת התביעה הקודמת , וחלקן אף לאחר שניתן פסק הדין בתביעה הקודמת (בחודש מאי 2012) , ונראה, לדעת התובעת, כי הנתבעת ראתה בפסק הדין "אור ירוק להמשיך ולהפר את הסכם השכירות".
9. ביום 20.3.14 נתקבלו בקשות התובעת להגשת תעודות עובד ציבור של המועצה האזורית שומרון לגבי פירוט חריגות בנייה, פרטים לגבי רישיון עסק , ואישור כיבוי אש, וכן של המשרד לאיכות הסביבה לגבי פירוט עבירות שבוצעו על ידי הנתבעת , ולגבי היתר רעלים, ותעודות עובד הציבור הוגשו כנדרש.
אמנם, בתעודת עובד ציבור מטעם המשרד לאיכות הסביבה מיום 29.7.14 נאמר כי נכון לאותו מועד העסק של הנתבעת לא החזיק היתר רעלים, אולם במהלך הדיון בתיק , ביום 6.11.14, ניתן לנתבעת היתר רעלים , שמספרו 80345 ותוקפו למשך 3 שנים, דהיינו עד ליום 5.11.17 , והוא הוגש לבית המשפט (להלן – היתר רעלים).
טענות התובעת
10. התובעת דוחה את טענות הנתבעת כי מדובר במעשה בית דין , וטוענת כי כל העילות בתביעה שלפנינו קמו לאחר שהוגשה התביעה הקודמת.
11. לטענת התובעת, הן בסיכומיה והן בסיכומי התשובה מטעמה, הנתבעת מפרה את הסכם השכירות הפרות המקנות לתובעת זכות לפינוייה, וכי הנתבעת, בחוסר תום לב, עשתה כל שלאל ידה על מנת להאריך ולסרבל את ההליך, וזאת על מנת למשוך זמן ולהמשיך ולהחזיק במושכר כשהיא עושה דין לעצמה, מבלי שיש לה טענת הגנה של ממש.
לטענתה, מדובר בנתבעת שעשתה לה מנהג קבוע להפר את הוראות הדין ואת הוראות ההסכם עמה, תוך זלזול בהוראות החוק וזלזול בוטה בתובעת.
התובעת טוענת כי בניגוד להסכם השכירות , במועד הגשת התביעה שלפנינו , בשנת 2012 ואף קודם לכן , הנתבעת לא החזיקה בהיתר רעלים, לא היה ברשותה רישיון עסק , לא עמדה בדרישות מכבי האש ,ולא נסתרו הטענות בדבר בנייה בלתי חוקית (התקנת ארובות, הצבת קונטיינרים, סככה על גג המבנה, צובר הגז, מדרגות), וכל זאת בעת שהנתבעת יודעת היטב כי התובעת אינה מסכימה לכל הפרה של הסכם השכירות.
לעניין ההיתרים ואישור כיבוי אש נטען , בסעיף 45 לסיכומי התשובה מטעם התובעת, כי כל הפעולות שהנתבעת עושה על מנת לקבל אישור כיבוי אש היה עליה לעשותן טרם הכניסה למושכר ולא שנים לאחר מכן.
12.לטענת התובעת, אין לפנינו שוכר שוגג אלא שוכר מזיד, שאינו לוקח אחריות על מעשיו אלא מטיל רפש על המשכיר ומאשים אותו בתוצאות מעשיו ומחדליו.
התובעת דוחה את טענות הנתבעת כאילו הפרת הסכם השכירות הייתה עקב התנהלותה של התובעת , וכי ניתנה הסכמה של התובעת להפרות הנטענות .
13. בסעיף 14 לסיכומיה וכן בסעיף 53.2 לסיכומי התשובה טוענת התובעת , כי תשלום דמי שכירות כסדרם על ידי הנתבעת אין בו כדי להצדיק את ההפרות של הסכם השכירות, ושואלת שאלה רטורית – האם מגיע לנתבעת פרס על כך שהיא משלמת דמי שכירות?
14. כמו כן טוענת התובעת , כי אין לשעות לטענת הנתבעת שקבלת התביעה משמעותה הרס העסק ומקור הפרנסה, שכן , כשם שהנתבעת העבירה בשנת 2007 את העסק מפתח תקווה למושכר – כך היא יכולה להעבירו למקום אחר, ואפילו ביתר קלות כשיש בידה כיום היתר רעלים.
בסעיף 50 לסיכומי התשובה טוענת התובעת בהקשר זה , כי על הנתבעת האחריות לדאוג לכך שתוכל לעבוד במפעל, וכי היא אינה יכולה להפר הסכם ואז ליצור "תפאורה" בדבר הקושי או ההשלכות של פינוי המושכר, וכי היה עליה לחשוב על כך טרם הפרה את הסכם השכירות מספר הפרות שונות.
15. לטענת התובעת, האחריות להתנהלות הנתבעת, בחוסר זהירות ותוך סיכון עובדיה, בחוסר אכפתיות , בניגוד להסכם השכירות, ובניגוד לדין - רובצת לפתחה של הנתבעת בלבד , ואין היא רשאית להטיל על התובעת את תוצאות מעשיה ומחדליה.
טענות הנתבעת
16. הנתבעת טוענת כי מדובר בתביעה חמדנית, צינית, חסרת כל עילה , ובלתי נכונה, אשר הוגשה תוך ניצול לרעה של הליכי בית המשפט, זמן קצר בלבד לאחר שהתובעת כשלה כישלון חרוץ בתביעה הקודמת, המהווה מעשה בית דין.
17. הנתבעת טוענת כי המתקנים הנזכרים בתביעה דנא , שהינם מתקנים רגילים הקיימים בכל מפעל תעשייתי, היו במושכר גם בזמן הגשת התביעה הקודמת, בעת ניהולה , וגם לפני כן - והתובעת הסכימה להתקנתם מבלי להעלות כל טענה לגביהם.
בהקשר זה נטען גם , כי חלק מהמתקנים אף הוסרו זה מכבר .
הכוונה לארובה ולמדרגות , אשר הותקנו, מבלי לפגוע במושכר, לפי דרישת המשרד לאיכות הסביבה.
18. עוד טוענת הנתבעת , כי היא עמדה בדרישות המשרד לאיכות הסביבה לצורך קבלת היתר רעלים, על אף שהתובעת ניסתה למנוע זאת ממנה , ואף מנסה כיום לחבל בהיתר שניתן לה , אשר לצורך קבלתו רכשה הנתבעת במאות אלפי שקלים מכונת "אר.טי. או" (להלן – המכונה), וזאת על ידי הגשת תביעת פינוי עקב התקנת המכונה (ת.א. 49694-05-14).
יצוין, כי בדיקת התביעה האמורה העלתה כי היא תלויה ועומדת , וקבועה לדיון ליום 20.7.16.
לעניין דרישות כיבוי אש טוענת הנתבעת, כי היא מילאה בקפדנות את כל הדרישות שהיו תלויות בה, למעט אותן דרישות התלויות בפעולות התובעת (חסימת מעבר) , שלגביהן נקבע בקביעה חלוטה בפסק הדין , כי בעטיין לא יכולה הנתבעת לקבל את האישור, המהווה תנאי לקבלת היתר בניה ורישיון עסק קבוע.
19. בפרק ב' סעיפים 4.1 - 4.4 לסיכומיה טוענת הנתבעת , כי ניתן לה כל העת רישיון עסק זמני, וכי במשך כל השנים אפשרה ומאפשרת המועצה האזורית את הפעלת המפעל, המשלם גם ארנונה גבוהה.
20. הנתבעת טוענת כי התובעת הסכימה להפעלת המפעל במושכר באופן שבו הופעל, ולכן לא הופר הסכם השכירות.
21. עוד נטען, כי התנהלותה של התובעת , בחוסר תום לב , ומסירת גרסאות סותרות ושקריות לבית המשפט עומדת בניגוד למקובל, וגם מטעמי צדק אין לבטל את הסכם השכירות ולדרוש את פינויה של הנתבעת מהמושכר לפני תום תקופת השכירות.
דיון והכרעה
22. ראשית , עלינו להתייחס לטענה המקדמית של הנתבעת כי לאור פסק הדין בתביעה הקודמת קיים מעשה בית דין ולכן יש לדחות על הסף את התביעה שלפנינו.
כפי שנאמר בפסקה 5 לעיל, החלק היחיד הרלבנטי לענייננו כאן הוא אותו חלק של פסק הדין בתביעה הקודמת המתייחס לביצוע שינויים מבניים מהותיים במושכר ללא ידיעתה ו/או הסכמתה של התובעת (סעיף 3.1 עמ' 57 – 64 לפסק הדין ), אשר לאור האמור בפסק הדין בערעור – הקביעות שנקבעו שם הן חלוטות.
הואיל ופסק הדין מתייחס להקמת סככות בחנייה, לבניית משרדים בשתי קומות, ולהגבהת הגג , ואילו התביעה שלפנינו מתייחסת לסככה וארובות על הגג , למדרגות המובילות לגג, לקונטיינרים נוספים על אלה שהיו בעבר, לצובר גז, וכן לאי קבלת אישור מרשויות כיבוי אש , היתר רעלים, רישיון עסק , ופלישה נטענת למגרש שנותר – הרי שעל אף שהעילות הנטענות בתביעה שלפנינו אמנם קשורות לנושאים שנדונו במסגרת התביעה הקודמת, הרי שמבחינה פורמאלית, לאור הפסיקה המתייחסת לסוגיית "מעשה בית דין", מדובר בעילות שונות מאלה שנדונו במסגרת התביעה הקודמת , ולכן דין טענת הנתבעת כי מדובר במעשה בית דין – להידחות.
23. עם זאת, יש לזכור כי הקביעות שבפסק הדין בתביעה הקודמת לגבי ידיעתו של מנהל התובעת , מר מורגן, עוד לפני החתימה על הסכם השכירות וגם לאחריה , בנוגע למהות העסק של הנתבעת, עם כל המשתמע מכך , ובנוגע להתאמות ולעבודות הדרושות במושכר לצורך הפעלת העסק, וכן הסכמתו, בין בעל פה ובין בשתיקה - הינן גם כן קביעות חלוטות, ויש להחילן גם על הנושאים שבתביעה דנא.
בהקשר זה יוזכר האמור בעמ' 61 שורות 21 – 24 לפסק הדין:
"... הנה כי כן: מכוח עקרון תום הלב יש לומר כי משידעה התובעת על ביצוע השינויים המבניים במושכר, על אף שלא נתנה הסכמתה מראש ובכתב, ולא פעלה להפסקתם – הרי שאין לאפשר לה להיתלות , בדיעבד, בדרישה טכנית זו על מנת לפנות את הנתבעת מהמושכר".
ואם כך נקבע לגבי השינויים המבניים המסיביים שנדונו בתביעה הקודמת – על אחת כמה וכמה שכך הדבר לגבי הנושאים הקשורים בבניה הנטענים במסגרת התביעה שלפנינו, אשר אף אם אינם זניחים, הרי שהיקפם והשפעתם על המושכר עצמו פחותים בהרבה.
24. האם עילות התביעה שלפנינו מקימות עילות לפינוי הנתבעת לפני תום תקופת השכירות , ביום 31.5.2017?
לאחר עיון בכל טענות הצדדים והמסמכים, ושמיעת העדויות לגבי כל אחת מעילות התביעה– הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות, כפי שיובהר להלן.
25. ראשית , יש לזכור כי נושא היעדר הרישיונות וההיתרים, ובמיוחד היתר רעלים, אישור כיבוי אש, ורישיון עסק היה ידוע לתובעת, ולמצער היה אמור להיות ידוע לה בעת הגשת התביעה הקודמת , לאחר יותר משנה שהנתבעת כבר ישבה במושכר ושילמה דמי שכירות כסדרם, ועל אף זאת לא מצאה התובעת לנכון, מסיבות שלא פורטו, לכלול נושאים אלה כעילות פינוי במסגרת התביעה הקודמת.
נראה שבמועד הגשת התביעה הקודמת, לא ממש הפריע לתובעת היעדר הרישיונות וההיתרים לעסק של הנתבעת , והתובעת לא סברה , באותה עת , כי מדובר בהפרה יסודית של הסכם השכירות המצדיקה פינוי הנתבעת , ורק לאחר שהתובעת כשלה בתביעה הקודמת - "נזכרה" לפתע לחפש עילות פינוי נוספות, לצורך הגשת התביעה שלפנינו.
גם אם הדבר אינו מגיע לכדי שימוש לרעה בהליכי משפט ( שכן , כאמור, אין לפנינו מעשה בית דין) – עדיין יש בכך טעם לפגם, אם לא לומר - חוסר תום לב, וניסיון מצד התובעת להתגבר בדרך לא דרך על תוצאת פסק הדין החלוט בתביעה הקודמת .
26. כך גם הדבר בעניין הגשת התביעה הנוספת על ידי התובעת , בחודש מאי 2014 , לפינוי הנתבעת עקב התקנת המכונה לצורך קבלת היתר רעלים (ת.א. 49694-05-14).
הואיל ונראה כי התובעת חששה שהתקנת המכונה על ידי הנתבעת תביא לקבלת היתר רעלים (כפי שאכן קרה בחודש נובמבר 2014) תשמוט את העילה העיקרית בתביעה שלפנינו, היעדר היתר רעלים, אשר יש לו השלכה גם על רישיון עסק וגם על אישור כיבוי אש – הזדרזה התובעת והגישה את התביעה האמורה, אשר תלויה ועומדת וממתינה למעשה לתוצאות ההליך שלפנינו.
ושוב, גם אם הדבר אינו מגיע לכדי שימוש לרעה בהליכי משפט , עולה ריח לא טוב מהתנהלות התובעת, ונראה שכל המוסיף בעניין זה – גורע.
אכן נכון שבמועד הגשת התביעה שלפנינו לא היה בידי הנתבעת היתר רעלים, אולם משניתן היתר זה בסופו של דבר, והוא תקף עד חודש נובמבר 2017 – יש לדחות את טענת התובעת כי בנסיבות אלה בכל זאת מוצדק לפנות את הנתבעת לפני תום תקופת השכירות.
27. אשר לאישור כיבוי אש – מעבר לעובדה שגם נושא זה , שהיה ידוע לתובעת, לא נכלל בתביעה הקודמת , וכפי שנאמר לעיל פועל הדבר לרעת התובעת, הרי שמפסק הדין בתביעה הקודמת עולה, כי הנתבעת ביצעה עבודות הדרושות לקבלת האישור, אולם בעטיו של קיר הפרדה שהתובעת בנתה, ללא היתר, נבצר מן הנתבעת להשלימן על מנת לקבל " אישור של מכבי אש לתקינות המושכר, המהווה תנאי לקבלת היתר בניה ורישיון עסק קבוע " ( ראה עמ' 62 שורות 18 – 22 ועמ' 66 שורות 10 – 29).
בנסיבות אלה, יש לדחות את טענות התובעת לעניין אישור כיבוי אש בסעיפים 36 – 46 לסיכומיה וכן סעיף 11 לסיכומי התשובה מטעמה .
28. נבחן עתה את הטענות הנוגעות להפרת הסכם השכירות בקשר לבנייה במושכר, כפי שנטענו בתביעה שלפנינו.
בהקשר זה יש לזכור ולקחת בחשבון כי תקופת השכירות מסתיימת , בכל מקרה , בעוד כשנה, ביום 31.5.2017, אלא אם כן יסכימו הצדדים על מימוש האופציה לפי סעיף 6 להסכם השכירות ( הסכמה שבשלב זה ולאור טענות התובעת, לא סביר שתתקבל).
29. אשר לסככה על גג המושכר - הואיל ומנהל התובעת הודה בחקירתו כי הוא לא ראה את שלב הבנייה של אותה סככה ( פרוטוקול עמ' 14 שורות 19 – 24 ), הרי שלא הוכח שהסככה נבנתה לאחר התביעה הקודמת ולא הייתה קיימת , במתכונת כזו או אחרת, קודם לכן.
זאת ועוד, מנהל התובעת אמר כי מדובר בסככה שגודלה 4 מ' על 5 מ' לערך (שם, שורות 25 – 26),
ומאידך, מנהל התחזוקה של הנתבעת, מר סעד, העיד כי לא מדובר כלל בסככה אלא בפתח מאוורר קטן, שצולם על ידי התובעת מקרוב על מנת שייראה "כאילו זה דבר גדול" (פרוטוקול עמ' 27 שורות 1 – 10).
בין כך ובין כך, הואיל ולא שוכנעתי כי הדבר פוגע פגיעה מהותית במבנה המושכר, והואיל ולפי הצהרת מנהל הנתבעת, מר קראוס, ניתן לפרקו עם תום תקופת השכירות - על כן אין לראות בכך עילה המצדיקה פינוי הנתבעת לפני תום תקופת השכירות.
30. אשר לארובות – אין מחלוקת כי הארובות הן חלק מהמכונות הכבדות שנמצאות במפעל , ואין אפשרות להפעיל את המפעל בלעדיהן.
על פי העדויות במסגרת התביעה הקודמת - ארבע ארובות הועברו מהמפעל בפתח תקווה, ולכן לא יתכן שהתובעת לא ידעה על קיומן ונזכרה בכך רק עתה .
מנהל התובעת אף הודה כי הוא ביקר במפעל של הנתבעת עוד בהיותו בפתח תקווה, וראה שם את הארובות (פרוטוקול עמ' 13 שורות 8 – 11).
לפיכך, גם אם מדובר בארובה נוספת, נשוא התביעה שלפנינו – קשה לומר שהדבר נפל על התובעת כ"רעם ביום בהיר".
זאת ועוד, טענת הנתבעת כי לאחר התקנת מכונת האר.טי.או. הוקטן מספר הארובות והארובה שנבנתה לפי בקשת המשרד לאיכות הסביבה כבר לא קיימת – למעשה לא נסתרה, ועל פי סעיף 27 לתצהיר עדות ראשית של מנהל הנתבעת, מר קראוס – הארובות יפורקו בסיום תקופת השכירות.
בנסיבות אלה, גם כאן לא שוכנעתי כי קיימת עילה המצדיקה את פינוי הנתבעת לפני תום תקופת השכירות.
31. אשר למדרגות לגג - הואיל וטענת הנתבעת כי המדרגות שהיו לא קיימות עוד לא נסתרה, והואיל ולא הוכח כי המדרגות החדשות שעליהן העיד מנהל התובעת " סמוך אליהן, 5 מטר מהן יש מדרגות חדשות" (פרוטוקול עמ' 13 שורות 1 – 2 ) , הן אותן המדרגות נשוא התביעה - יש לדחות את טענת התובעת בעניין זה.
32. אשר לקונטיינרים – הואיל ומנהל התובעת מודה כי היו קונטיינרים במפעל בתקופת התביעה קודמת וטענתו בדבר אי הסכמתו נדחתה - הרי שהוספת מספר קונטיינרים, אשר קיימת מחלוקת בדבר מספרם - האם 6 או 4 , ואשר מן הסתם יילקחו בתום תקופת השכירות, איננה הפרה כה מהותית של הסכם השכירות המצדיקה את פינוי הנתבעת מהמושכר לפני תום תקופת השכירות.
33. אשר לצובר הגז – גם אם אקבל את טענת מנהל התובעת (פרוטוקול עמ' 13 שורות 11 – 18 ) כי הוא לא ידע שהיה צובר גז גם במפעל הנתבעת בפתח תקווה , עדיין לא שוכנעתי כי מנהל התובעת לא ידע, עובר לחתימה על הסכם השכירות , כי המכונות במפעל הנתבעת פועלות על גז.
הואיל והמפעל פעל כך מלכתחילה , והואיל והתובעת לא מצאה לנכון לכלול נושא זה בתביעה הקודמת - אין להתיר לה להעלות זאת כעת, במיוחד כאשר על פי טענת הנתבעת, אשר לא נסתרה, צובר הגז לא מחובר למבנה והוא יוצא מהשטח בתום תקופת השכירות (ראה פרק ב' סעיף 1.4 לסיכומי הנתבעת).
לפיכך, גם בעניין זה אין לראות עילה המצדיקה פינוי הנתבעת לפני תום תקופת השכירות , ודינן של טענות התובעת להידחות.
34. המסקנה היא, אם כן, שהתובעת לא הצליחה להוכיח קיום עילות המצדיקות את פינויה של הנתבעת לפני תום תקופת השכירות ביום 31.5.2017.
סוף דבר
35. לאור כל האמור לעיל, והואיל ותקופת השכירות המוסכמת (10 שנים) מסתיימת, כאמור, בעוד תקופה קצרה יחסית, ביום 31.5.2017, ואין הצדקה ממשית לפנות את הנתבעת מן המושכר לפני תום תקופת השכירות האמורה – התביעה נדחית.
36. התובעת תשלם לנתבעת , תוך 30 ימים, הוצאות וכן שכר טרחת עו"ד בסכום של 40,000 ₪.
סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל.
המזכירות תביא את פסק הדין לידיעת השופט הדן בת.א. 49694-05-14, ותשלח העתק ממנו לצדדים.
ניתן היום, י"ט אדר א' תשע"ו, 28 פברואר 2016, בהעדר הצדדים.
