חסן אבורייא ז"ל (המנוח) ואח' נ' מדינת ישראל

1.עסקינן בשתי תביעות, שאוחדו, בהן מבוקש לפסוק פיצויי הפקעה, בגין הפקעת 8 חלקות מקרקעין, באזור סחנין (להלן: "החלקות"), אשר הופקעו לצורך הקמת מתקן של רפא"ל. בכתב התביעה התבקשו פיצויים, הן לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "הפקודה") והן לפי סעיף 13 לפקודה.

2.בעת הפקעה, היו החלקות בבעלותם של המנוח מוחמד חסן אבו ריא ז"ל, אשר נשא בחייו ת"ז מס' XXXXXX (להלן: "המנוח מוחמד") ושל המנוחה רייא ברכאת אבו רייא ז"ל, אשר נשאה בחייה ת"ז XXXXXX (להלן: "המנוחה רייא"). (שניהם יחדיו ייקראו, להלן: "המנוחים"). אין חולק, שהתובעים הם יורשי המנוחים.

3.יורשיהם של המנוחים הם בעלי דין בתביעה זו (אשר תוקנה בעניין זה), אולם הנתבעת טוענת, כי עדיין יש צורך לערוך תיקון במספר תעודת הזהות של המנוחה רימה מחמד חסן אבוריא ז"ל (להלן: "המנוחה רימה"), שנשאה תעודת זהות מס' XXXXXX, לאור כך שבכתב התביעה נכתב המספר XXXXX. המנוחה רימה היא בתם של המנוחים הנ"ל (אשר תובעת באמצעות יורשה פתחי רשיד אבוריא). הנתבעת טוענת, כי יש להתנות כל פיצוי שייפסק, ככל שייפסק, בתיקון כתב התביעה שבת"א 34076-10-15 ובהמצאת אסמכתאות, לשביעות רצונו של בית המשפט ושל הנתבעת, ביחס לזיהוי המנוחה רימה.

כן טוענת הנתבעת לחוסר בהירות בנוגע לחלוקת העזבון של המנוח מוחמד וטוענת כי התביעות המאוחדות אינן מתייחסות, בהכרח, לכלל עזבונותיהם של המנוחים ואינן כוללות את כלל יורשיהם. לפיכך עותרת היא לכך שאורה, כי הפיצויים ישולמו אך ורק בהתאם לצווי הירושה שהוגשו לתיק זה, בכפוף להצגת הנוסח המקורי, או העתק נאמן למקור מאת הגוף השיפוטי (או המעין שיפוטי) שהוציא אותם.

4.ביקשתי את תגובת ב"כ התובעים לטענות הנתבעת, לרבות לענין החלוקה בין התובעים, אשר נכתבה בסעיף 27 לסיכומי הנתבעת. ב"כ התובעים המציא תגובתו ביום 15/1/18 ובה הוא מציין, כי בכותרת כתב התביעה נפלה טעות במספר תעודת הזהות של רימה, אך המספר הנכון של תעודת הזהות שלה וזיהויה כיורשת מצוי בצווי הירושה שצורפו לכתב התביעה. ב"כ התובעים מאשר את החלוקה שפורטה בסעיף 27 לסיכומי הנתבעת, אך מבקש להסתמך גם על ההסכמה בין הנתבעים לגבי אופן חלוקת העיזבון ביניהם, אשר קיבלה תוקף של החלטה בישיבת יום 14/11/16 (עמ' 26 לפרו').

בהחלטתי 15/1/18 אפשרתי לנתבעת להשיב לתגובת התובעים, עד ליום 18/1/18, אולם עד היום לא הוגשה תשובתה.

5.אני מקבלת את טענת ב"כ התובעים לפיה, הן לעניין מספר תעודת הזהות של רימה והן לעניין היותה יורשת, ניתן להסתפק בצווי הירושה המצויים בתיק, בהם נכתב מספר תעודת הזהות הנכון של רימה (פעם עם ספרת הביקורת ופעם בלעדיה). אני קובעת כי בכותרת כתב התביעה שהוגש בת"א 34076-10-15, נפלה טעות סופר (בספרה אחת) במספר תעודת הזהות של המנוחה רימה וכי לראות את כתב התביעה, כמתוקן לעניין מספר תעודת הזהות שלה, ללא צורך בהגשה, בפועל, של כתב תביעה מתוקן.

6.יורשי המנוח מוחמד תובעים פיצויי הפקעה בגין חלקות הקרקע שהיו בבעלותו, כמפורט להלן:

(להלן: "החלקות שבבעלות המנוח מוחמד").

סה"כ השטח שהיה בבעלות המנוח מוחמד ז"ל הוא 31,203 מ"ר.

7.יורשי המנוחה רייא תובעים פיצויי הפקעה בגין חלקות הקרקע שהיו בבעלותה, כמפורט להלן:

(להלן: "החלקות שבבעלות המנוחה רייא ז"ל)

סה"כ השטח שהיה בבעלות המנוחה רייא ז"ל הוא 10,509 מ"ר.

8.כל החלקות הנ"ל, שהיו בבעלות המנוח מוחמד ז"ל ובבעלות המנוחה רייא ז"ל (להלן: "החלקות דנן"), הופקעו ע"י הנתבעת, בהתאם לפקודה.

בת"א 13451-03-15 הוגשה תביעה לפיצויים בגין החלקות שבבעלות מוחמד, על ידי עאישה - בתו של מוחמד מנישואים קודמים (תובעת מס' 3) ובידי סובחיה - בתם של המנוחים מוחמד ורייא.

בת"א 34076-10-15 הוגשה תביעה לפיצויים בגין החלקות שבבעלות רייא, על ידי המנוחה רימה - בת נוספת של המנוחים מוחמד ורייא, באמצעות יורשה פתחי רשיד אבו רייא.

9.חלוקת עזבונות המנוחים:

למנוח מוחמד היו ארבע בנות. שלוש מהמנוחה רייא והן: סובחייה, רימה וסלימה ובת נוספת מנישואיו לאישה אחרת, היא עאישה.

בהתאם לצו הירושה של המנוח מוחמד, המנוחה רייא ירשה 4/8 חלקים (מחצית) מהעזבון של מוחמד וכל אחת מארבע בנותיו של המנוח מוחמד הבנות ירשה 1/8 חלקים מעזבונו.

בהתאם לצו הירושה של המנוחה רימה, כל אחת משלוש בנותיה ירשה 1/3 מעזבונה.

10.לעניין חלוקת החלקות בין התובעים, אני קובעת, על פי צווי הירושה המצויים בתיק בית המשפט, כי חלקיהם של התובעים בעזבונות (בהתאם להם יחושבו הפיצויים המגיעים להם) הם כדלקמן:

עאישה זכאית ל-1/8 מהחלקות שבבעלות המנוח מוחמד;

סובחייה זכאית ל-1/8 מהחלקות שבבעלות המנוח מוחמד וכן זכאית היא ל-1/3 מהחלקות שבבעלות המנוחה ריא. בנוסף, זכאית היא לחלקה של המנוחה ריא בעיזבון המנוח מוחמד, היינו: לעוד 1/6 מהחלקות שבבעלות המנוח מוחמד (1/3 * 1/2).

חלקה של סובחייה הוא, אפוא, 14/48 חלקים מהחלקות שבבעלות המנוח מוחמד ו 1/3 מהחלקות שבבעלות המנוחה ריא.

המנוחה רימה זכאית ל-1/8 מהחלקות שבבעלות המנוח מוחמד וכן ל-1/3 מהחלקות שבבעלות המנוחה ריא. בנוסף זכאית היא לחלקה של המנוחה ריא מעיזבון המנוח מוחמד, היינו- ל-1/6 מהחלקות שבבעלות המנוח מוחמד (1/3*1/2).

חלקה של רימה הוא, אפוא, 14/48 חלקים מהחלקות שבבעלות המנוח מוחמד ו- 1/3 מהחלקות שבבעלות המנוחה ריא.

פתחי זכאי ל-3/6 (מחצית) מעזבונה של רימה, היינו- ל-14/96 מהחלקות שבבעלות המנוח מוחמד ול-1/6 מהחלקות שבבעלות המנוחה רייא.

11.בדיון מיום 14/11/2016 הודיעו ב"כ התובעים כי התובעים בשנני התיקים הגיעו ביניהם להסכמה, לעניין חלוקת עזבונו של המנוח מוחמד ז"ל, באופן שונה מזה העולה מצווי הירושה.

להסכמתם ניתן, אמנם תוקף של החלטה, אולם מדובר בהחלטת ביניים, אשר בית משפט רשאי לשנותה, ככל שקיימים נימוקים לכך. סבורה אני כי, במקרה זה, לא ניתן לכלול הסכמה זו בפסק הדין וזאת - לאור טענת הנתבעת לפיה הסכמה זו איננה על דעת כל יורשי המנוחים, שכן לא כל היורשים נמצאים בחיים ולא צורפו כל יורשיהם של יורשי המנוחים.

בתגובת התובעים, אשר הוגשה בעקבות החלטתי מיום 7/1/18 לא מצאתי תשובה לטענת הנתבעת בדבר צירוף כל היורשים הרלבנטיים. לפיכך ומאחר שלא הוכח להנחת דעתי, כי היורשים על פי צווי הירושה עדיין בחיים וכי כל יורשיהם צורפו כנתבעים, לא אוכל לאשר, בפסק הדין, חלוקה על פי ההסכמה הנ"ל.

לפיכך אני קובעת, כי חלוקת כספי הפיצויים, שנפסקו בפסק דין זה תחולק על פי חלוקת העזבונות כפי שהיא עולה מצווי הירושה המצויים בתיק.

דיון בטענת שיהוי שהעלתה הנתבעת

כללי -

12.ההפקעה נעשתה בשנת 1964, והודעה על ההפקעה, לפי סעיף 5 ו-7 לפקודה, פורסמה בילקוט פרסומים מס' 1104, מיום 14/07/1964. התביעות הוגשו כ- 51 שנה לאחר מכן - בשנת 2015.

מדובר בתקופה ארוכה ביותר, אך אין חולק כי התביעה הוגשה במסגרת הזמן שקצב בית המשפט העליון בפרשת ארידור - דנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה (21/3/2013) (להלן: "פרשת ארידור"), במסגרתה נקבע (בדעת רוב) כי דיני ההתיישנות הרגילים חלים גם על תביעה לפיצויי הפקעה וניתנה אורכה בת 3 שנים להגשת תביעות מסוג זה.

כל השופטים בפרשת ארידור סברו כי דחיית טענת ההתיישנות שהעלתה המדינה אינה מכריעה את גורלה של טענת השיהוי שבפיה וכי יש להחזיר את הדיון אל הערכאה הדיונית, על מנת שתתייחס לטענת השיהוי לגופה. כך נעשה, אך בסופו של דבר, בבית המשפט המחוזי אליו הוחזר הדיון, הגיעו הצדדים להסכמה ולכן, בפועל, טענת השיהוי לא נדונה, שם, לגופה.

כלל הוא, כי טענת שיהוי יכולה להתקבל במקרים בהם ניתן ללמוד ממנה ויתור של התובע על תביעתו, או זניחתה; כאשר השיהוי גרם לצד שכנגד נזק ראייתי וכאשר הצד שכנגד שינה מצבו לרעה.

תמצית טענות הנתבעת לעניין השיהוי -

13.הנתבעת טוענת, כי הגשת התביעה בשיהוי כה רב מצדיקה, כשלעצמה, דחיית התביעה על הסף. נטען, כי השיהוי גרם לה נזק ראייתי ופגע באופן ממשי ביכולתה להתגונן, שכן עלה בידה לאתר מסמכים חלקיים בלבד, כך שמצבה השתנה לרעה. זאת - ללא שהתובעים הביאו נימוק כלשהו לשיהוי הניכר בו הגישו את תביעתם. מהעדר נימוק לשיהוי כה רב - כך לשיטת הנתבעת - יש להסיק שהתובעים זנחו את תביעתם.

הנתבעת טוענת, עוד, כי שיהוי כה רב יכול להפוך לשימוש לא נאות בזכות התביעה וכי בשל עבור שנים כה רבות, עלה בידה לאתר רק שני מסמכים רלבנטיים - נספחים א/1-א/2 לכתב ההגנה (שהוגשו לתיק בית המשפט, במסמכים קריאים, ביום 31/1/16).

מסמך א/1 הוא פסק דין, שניתן ביום 18/9/1981 בבג"צ 231/81, בעתירת המנוחים (תובעים 10 ו-11 בעתירה) ואח' לביטול ההפקעות שנעשו בקרקעותיהם, בין היתר בגושים הנ"ל, בטענה שמערכת הביטחון, עבורה בוצעו ההפקעות, אינה עושה שימוש בשטחים המופקעים (טענה שהוכחשה על ידי המדינה). מסמך א/2 הוא כתב העתירה, כולל התצהיר שצורף אליה.

14.הנתבעת טוענת, כי מהאמור בגוף העתירה (אשר הוגשה כ- 17 שנים לאחר ההפקעה) עולה, שהמנוחים סרבו להשלים עם ההפקעה, באופן שחייב הגשת תביעת פינוי נגדם (כפי שעולה מסעיף 4 לעתירה), כן עולה מהעתירה, כי בתחילת שנות ה- 70 הורשו המנוחים לחזור למקרקעין ולעשות בהם שימוש כמרעה (אם כי לא ברור באיזה היקף ולכמה זמן).

בפרשת ארידור נקבע כי תביעה לפיצויי מקרקעין מתיישנת 7 שנים לאחר תפיסת המקרקעין. לפיכך טוענת המדינה כי, בענייננו, גם אם נראה את מועד התפיסה, כמועד רישום הבעלות לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (1983) הרי מאז ועד הגשת התביעה עברו כ- 25 שנים, כך שלמעשה, התביעה התיישנה והיא "חיה" רק בזכות הוראת המעבר שנקבעה בפרשת ארידור. על בסיס כך טוענת הנתבעת, כי בקבלת טענת השיהוי, במקרה זה, לא יהיה כדי לקצר את תקופת ההתיישנות או לפגוע בתובעים.

15.לחילופין נטען, כי עתירת המנוחים לבג"צ לביטול ההפקעה מצביעה על כך שהם סירבו לפנות את הקרקע וסירוב זה, כמו גם העובדה שהותר להם לחזור ולעשות שימוש בקרקע לצורך מרעה, מצדיקה שלילת זכותם לפיצויים לפי סעיף 13 לפקודה, בפרט שעה שהתובעים לא הביאו נימוק כלשהו לשיהוי הרב בו הוגשה התביעה.

תמצית תשובת התובעים לטענת השיהוי

16.התובעים טוענים, כי מהרגע בו הם עמדו על קיומה של עילת תביעה, הם פעלו על מנת לממש את זכותם. ב"כ התובעים מדגיש את ההלכה לפיה, משנקבעה בחוק תקופת התיישנות יקבל בית המשפט טענת שיהוי רק במקרים חריגים, בהפנותו למספר פסקי דין וביניהם עניין תלמוד תורה - ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה נ' הוועדה המקומית פד"י נז(5) 433 (2/7/2003) (להלן: "עניין תלמוד תורה").

לטענת ב"כ התובעים, על הטוען שיהוי מוטלת החובה להוכיח את התנאים לקבלת טענתו ונסיבות המקרה דנן מצדיקות, בכללותן, דחיית הטענה שכן הנתבעת לא הוכיחה את התנאים הנדרשים. נטען, כי מאחר שהנתבעת לא הגישה תצהיר לגבי הנזק הראייתי שנגרם לה ובמה הורע מצבה, היא לא הוכיחה שמצבה אמנם שונה לרעה.

ב"כ התובעים טוענים, כי יש לתת משקל לחוסר השוויון בין הצדדים, כאשר מצד אחד נמצאת המדינה, בעלת האיתנות הפיננסית, אשר לא שילמה כל פיצוי עבור הקרקעות שהופקעו ומצד שני מצויים התובעים, שהם אנשים פשוטים. בנסיבות אלה שלילת פיצויים מהתובעים, כך נטען, תהא בלתי מידתית ובלתי מוסרית.

17.באשר לטענה החלופית של הנתבעת, בנוגע לסיפא של סעיף 13 לפקודה נטען, גם בעניין זה, כי לא הוגשה כל ראייה; לא הוגשו תצהיר או תעודת עובד ציבור; לא הוכח קיומה של הצעה בכתב ולא ננקב הסכום שהוצע. בנוסף נטען, כי העובדה שהנתבעת הגישה חו"ד שמאית החל משנת 1985 מהווה הודאה לפיה מגיע פיצוי החֵל משנה זו.

דיון ומסקנות לעניין השיהוי -

18.לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ואת כל אשר בפניי, סבורה אני כי אין לשלול מהתובעים פיצוי, או להגבילו, בגין שיהוי ואף לא בגין האמור בסיפא של סעיף 13 לפקודה.

אמנם, התובעים השתהו שנים ארוכות בהגשת התביעה, אולם הלכה היא כי רק במקרים חריגים ונדירים יקבל בית המשפט טענת שיהוי, שעה שקצובה בחוק תקופת התיישנות.

לא ניתן לומר שבעלי הקרקע ישנו על זכויותיהם במשך 51 שנים ומכך יש להניח ויתור, שהרי בשנת 1981 הגישו בעלי המקרקעין עתירה ממנה עולה, בבירור, שהם אינם מוותרים על זכויותיהם בקרקע ואינם משלימים עם ההפקעה. עובדה זו לא רק סותרת את טענת הנתבעת בדבר ויתור על הזכויות או זניחתן אלא היא אף מפחיתה עד מאד כל אפשרות תיאורטית (שממילא לא נטענה ולא הונח לה כל בסיס עובדתי), כי המדינה שילמה פיצויים עבור ההפקעה.

19.מאז הגשת העתירה ועד להגשת התביעה עברו כ-34 שנים וברמה העקרונית אי אפשר לשלול חשש שמא אבדו מסמכים אפשרות שמסמכים רלבנטיים אבדו, קיימת תמיד בחלוף תקופה כה ארוכה, אשר בחלקה המערכות לא היו ממוחשבות. אולם במקרה דנן, בו ברור, מעצם הגשת העתירה ומתוכנה, כי התובעים לא קיבלו פיצוי, לא עמדה הנתבעת, אף לא לכאורה, בנטל הראשוני, להראות כי שולמו פיצויים. בנסיבות אלה, דווקא נוכח הגשת העתירה אין די בהנחה תיאורטית בלבד, לפיה היו מסמכים רלבנטיים, הנוגעים לתשלום פיצויים, שלא ניתן למצאם כיום.

20.לעניין השיהוי ומשמעותו מפנה ב"כ הנתבעת אל דברי כבוד השופטת נאור (כתארה אז) בפרשת ארידור, אך, לטעמי, אין להסיק מהנאמר שם (כפי שמבקשת המדינה) כי במקרים כדוגמת המקרה דנן יש לקבל טענת שיהוי. אבהיר זאת;

בפרשת ארידור סברה כבוד השופט נאור (בדעת מיעוט) כי תביעה לפיצויי הפקעה איננה מתיישנת (אלא אם הושלש הסכום). מהתייחסותה למקומו של השיהוי במסגרת ההליך המשפטי ולטיבו של האיזון שיש לערוך בין כללי ההתיישנות לבין דוקטרינת השיהוי, עולה הבחנה בין מקרה בו קוצב הדין תקופת התיישנות ובין מקרה בו תביעה איננה מתיישנת.

וכך אמרה כבוד השופטת נאור: "דוקטרינת השיהוי נותנת ביטוי, בין השאר, לאינטרסים ציבוריים המצויים בבסיס רעיון ההתיישנות [...] על כן יש להימנע ממצב בו טענת שיהוי תחתור תחת הכלל הקובע היעדר התיישנות של תביעת פיצויי הפקעה. החלת דוקטרינת השיהוי ביחס לתביעת פיצויי הפקעה מחייבת איזון בין האינטרסים הציבוריים שבבסיס דוקטרינת השיהוי אל מול זכויותיו החוקתיות של התובע. איזון שכזה, בין אינטרס ציבורי לבין זכות חוקתית הוא אופייני לדיני ההפקעות (ענין קרן תורה, פסקה 18 לפסק דינה של חברתי השופטת ארבל; וראו גם דברי השופט רובינשטיין ב-בג"ץ 6108/03 סכאי נ' שר הבינוי השיכון, פסקה י"ז [פורסם בנבו] (11.3.2008)). לרוב מושג האיזון זה בגדרי החקיקה הראשית המגדירה את נקודת האיזון. ואולם, בענייננו, אין הדבר כך ונדרש איזון שיפוטי. טיבו של האיזון, כאיזון בין אינטרס ציבורי לזכות חוקתית, הוא איזון אנכי (השוו: ענין עיריית נצרת, 672 (המשנה לנשיא מצא)). ככלל, האינטרסים שבבסיס דוקטרינת ההתיישנות יטו את הכף לטובת הרשות המינהלית הנתבעת, באופן השולל למעשה את פיצויי ההפקעה, רק במקרים חריגים בהם הוכח כי הרשות שינתה מצבה לרעה (השוו: ענין נסייר, פסקה 10 וכן פסקאות 13-15 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה). איזון אנכי שכזה עולה בקנה אחד עם מעמדן החוקתי של זכויות התובע: 'ככל שמדובר בתביעת זכות בעלת משקל רב יותר, כך יירתע בית המשפט מחסימתה בטענת שיהוי [...] הנטל על הטוען לסילוק תביעה מחמת שיהוי הוא כבד ורב בנסיבות הענין... למהותה של התביעה ולסעד המבוקש במסגרתה - פיצוי על פגיעה בזכות הקנין כלפי רשות ציבורית - ישנו משקל רב באיזון השיקולים שיש לשוקלם ביחס לטענת השיהוי כאשר טרם חלפה תקופת ההתיישנות מכח הדין' (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה נ' הועדה המקומית, פ"ד נז(5) 433, 447-448 ו-460 (2003))" (ההדגשות, כאן ובהמשך, אינן במקור).

כבוד השופטת נאור עמדה, בעניין ארידור, על כך שההתפתחויות הטכנולוגיות של השנים האחרונות, לא היו קיימות עת הופקעו הקרקעות, שם, וגם משום כך סברה, כי תקופה של 40 שנה "חוצה את קו פרשת המים של שנות דור, ומבססת לכאורה טענה בדבר נזק ראייתי שנגרם לרשות המפקיעה באופן המצדיק את דחיית התביעה לפיצויי הפקעה מחמת שיהוי". כבוד השופטת נאור הציעה לקבוע, כי "... לכאורה חלוף תקופה של ארבעים שנה מחייבת את דחיית תביעת פיצויי ההפקעה מחמת שיהוי נוכח קיומו של חשש ממשי בדבר כפל פיצוי" לדעתה: "... חלוף תקופת דור של עשרים וחמש שנים, ממועד פרסום ההודעה אודות ההפקעה ועד הגשת תביעת פיצויי ההפקעה, מקים חזקה לפיה חלוף הזמן גרם לרשות המפקיעה נזק ראייתי". חזקה זו יכול התובע לסתור אם יציג ראיות שיש בהן כדי להדוף את טענת השיהוי ואם לא יעמוד בנטל זה, תידחה תביעתו לפיצויי הפקעה, מחמת שיהוי.

21.עם זאת, קריאה זהירה של דברי כבוד השופטת נאור מעלה, כי הדברים האחרונים הנ"ל נאמרו על ידה, גם על רקע קביעתה כי דיני ההתיישנות אינם חלים על תביעה לפיצויי הפקעה (במקרה בו המדינה לא שילשה את הסכום) ולכן על האיזון להיעשות באמצעות טענת השיהוי.

אין הדבר דומה למצב דברים בו קיימת התיישנות על פי דין, שאז על אחת כמה וכמה נכון לומר, כי ראוי לקבל טענת שיהוי רק במקרים חריגים וקיצוניים, בהם הוכח נזק ראייתי ממשי או שינוי מצב לרעה, באופן שקופחה הגנת הנתבע.

22.עוד יש לשים לב לכך, שהסיבה העיקרית לקבלת טענת שיהוי, על פי כבוד השופטת נאור, היא החשש שמא כבר שולם פיצוי בגין ההפקעה, אלא שבשל עבור הזמן אין המדינה יכולה להוכיח זאת.

משנקבע (על ידי הרוב בפרשת ארידור) כי תביעה לפיצויי הפקעה מתיישנת (גם אם לא הושלש הסכום), ההלכה היא, כאמור, כי טענת שיהוי תתקבל רק אם הטוען לשיהוי הוכיח, כי התמלאו התנאים הבסיסיים שפורטו לעיל. ראו, בעניין זה את דברי כבוד השופט ג'ובראן בפרשת ארידור, אשר היה ער לקשיים העומדים בפני המדינה עת מוגשת תביעה לאחר עבור זמן כה רב, אך עם זאת סבר, כי יש לקבל טענת שיהוי רק במקרים קיצוניים. כבוד השופט ג'ובראן עמד על כך שדוקטרינת השיהוי איננה אלא "כלל התיישנות גמיש המבוסס על הפסיקה" וציין כי: "... ככלל, משקבעו המחוקקים בחוק מפורש מהו האיזון הראוי בין הזכות המהותית והיכולת למימושה, ומשלא מצאתי כי יש בפיצויי ההפקעה יחוד המצדיק חריגה מהמתווה שקבע המחוקק, יש להעדיף לגישתי את שיקול דעתם של המחוקקים על פני שיקול דעתו של בית המשפט, ולהותיר את השימוש בדוקטרינת השיהוי למקרים קיצוניים בלבד, אם בכלל...".

בעניין תלמוד תורה היה מדובר בתביעה לתשלומי איזון בעקבות תכנית בניין עיר שעיקרה איחוד וחלוקה של מגרשים והועלתה השאלה של היחס בין התיישנות לבין שיהוי. תוך מתן משקל לזכות הקניין, כזכות חוקתית, קבע בית המשפט העליון, כי "יש משקל מיוחד להגנה על זכות זו, כאשר מדובר בפגיעה במקרקעין על-ידי הרשות הציבורית, ונוכח העיקרון המבוסס היטב כי פגיעה של רשות ציבורית בקניינו של הפרט מחייבת כי יהא בצדה פיצוי [...] למהותה של התביעה ולסעד המבוקש במסגרתה - פיצוי על פגיעה בזכות הקניין כלפי רשות ציבורית - ישנו משקל רב באיזון השיקולים שיש לשוקלם ביחס לטענת השיהוי כאשר טרם חלפה תקופת ההתיישנות מכוח הדין...".

23.לא נעלמה מעיניי טענת הנתבעת לפיה, מאחר שתקופת ההתיישנות הסטטוטורית חלפה וניתן היה להגיש תביעה זו רק בשל הוראת המעבר שבפרשת ארידור, לא יהא בקבלת טענת השיהוי משום פגיעה בהתיישנות התחיקתית ובמטרותיה. מדובר בטענה שובת לב, אולם אינני סבורה שיש לקבלה;

ראשית, המשמעות של קבלה "אוטומטית" של טענה זו, היא איון תקופת המעבר שנקבעה בפרשת ארידור. שנית וזה העיקר - הנתבעת איננה טוענת כי שולמו למנוחים או לתובעים פיצויי הפקעה ובוודאי שלא הובא לכך ולו שמץ של ראיה או ראשית ראיה. למעשה - מהמסמכים א/1 ו- א/2 עולה, כאמור, כי סביר יותר שלא שולמו להם פיצויים, מאשר שכן שולמו. משכך - יש להחיל על ענייננו את דברי כבוד השופטת נאור בפרשת ארידור, לפיהם: "אם ברור כי  תובע אכן לא קיבל פיצוי והדבר ברור למרות חלוף הזמן - ראוי לפצותו".

24.עניין שטיינברג - ע"א 5110/05 מדינת ישראל נ' שטיינברג (18/1/2007) אליו הפנתה ב"כ הנתבעת ובו התקבלה טענת שיהוי שהעלתה המדינה, אינו הולם את המקרה דנן. שם - במקרה בו התביעה הוגשה 46 שנים לאחר ההפקעה, טענה המדינה שכבר שולמו לתובעים פיצויי הפקעה ואף המציאה מסמכים ורישומים המעידים על כך, אם כי לא יכולה הייתה להמציא אישור בחתימת ידם של התובעים, בדבר קבלת הפיצויים על ידם (להלן: "אישור בחתימת התובעים").

בית המשפט חזר, בעניין שטיינברג, על התנאים הנדרשים לגיבוש טענת שיהוי (כפי שפורטו לעיל) ועל ההלכה לפיה חובת ההוכחה של התנאים המגבשים טענת שיהוי מוטלת על הטוען לשיהוי (ובמקרה זה - על המדינה) וציין, כי "... לבית המשפט שיקול דעת בנושא זה, שהוא אמצעי המופעל אך בנסיבות חריגות, תוך הפעלת שיקולים מורכבים, והשימוש בו 'עשוי להיות מוצדק בנסיבות שבהן הדבר מתחייב מטעמים של צדק והגינות כלפי הנתבע, שיקולים שבאינטרס הציבור ודאגה לקיום הליך שיפוטי תקין. לפיכך תביעה לא תיחסם בשל טענת שיהוי כאמור, אלא מקום שהתנאים המוקדמים לכך נתמלאו, ומקום ששיקול הדעת השיפוטי מוביל לכך מטעמים של מאזן הצדק בין הצדדים והשגת תכליות שבאינטרס ציבורי'".

למעשה - בית המשפט העליון קבע, שם, בהסתמך על העובדות שהובאו בפני הערכאה הדיונית, כי המדינה עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח, במאזן ההסתברויות, כי שולמו לתובעים פיצויים. טענת השיהוי, שם, מצאה ביטוי רק בקביעה, כי כישלון המדינה מלהמציא אישור בחתימת התובעים, נבע מהשיהוי שבהגשת התביעה ולכן אין בכך שלא הומצא אישור כזה, כדי לסתור את הראיות שהביאה המדינה לעניין תשלום הפיצויים.

25.ענייננו שונה לחלוטין, שכן, כאמור, במקרה דנן המדינה כלל איננה טוענת ששולמו פיצויי הפקעה וממילא לא המציאה ולו ראשית ראייה לכך. למעשה - ההיפך הוא הנכון. המדינה טוענת שהמנוחים סירבו לקבל פיצוי, כפי שעולה מהמסמכים שהומצאו על ידי המדינה, המצביעים על כך שלפחות 17 שנים לאחר ההפקעה לא שולמו למנוחים פיצויים. 

זאת ועוד - במקרים רבים, שנדונו לאחר פרשת ארידור, אשר התייחסו להפקעות דומות למקרה שבפניי, לא נדחתה תביעה בשל טענת שיהוי, אלא שולמו פיצויים לפי סעיפים 12 ו- 13 לפקודה, בהתאם לחוו"ד שמאיות שהוגשו. בנסיבות אלה, קבלת טענת השיהוי במקרה זה, ללא שהמדינה הראתה שהוא שונה, מהותית, מהמקרים האחרים, תיצור איפה ואיפה ותהא בלתי צודקת.

26.לאור כול האמור לעיל, אני דוחה את טענת השיהוי.

סירוב התובעים לקבל פיצוי -

27.אני רואה לדחות גם את טענתה החלופית של הנתבעת והיא, כי סירוב המנוחים לקבל פיצוי והעובדה שנדרשו הליכים משפטיים לשם פינויים, כמו גם העובדה שהותר להם לחזור ולעשות שימוש בקרקע לצורך מרעה ובהמשך הם עתרו לבג"צ לביטול ההפקעה, מצדיקים שלילת זכותם לפיצויים.

לטענתה, חלה במקרה זה הסיפא של סעיף 13 לפקודה (טרם ביטולו), המגבילה את זכותם של בעלי קרקע לפיצוי, במקרה של סירוב להצעת פיצוי, ביחס לתקופה שממועד תפיסת החזקה במקרקעין בידי הרשות המפקיעה ועד מועד מסירת ההצעה שסורבה.

לעמדת הנתבעת, יש לראות את מועד הגשת העתירה לבג"צ כמועד הסירוב. לטענתה, אין חובה שיתקיימו התנאים של קיום הצעה כתובה וקיום פסיקה של בית המשפט בשיעור שאינו עולה על המוצע, כדי שתחול הסיפא של סעיף 13. עוד טוענת היא, כי התובעים אף לא הוכיחו את התנאים שהיו יכולים לזכות אותם בפיצויים לגבי התקופה שבין תפיסת החזקה ועד למועד הגשת העתירה ואף לא הוכיחו את שיעור הפיצויים שהיה יכול להגיע להם.

הנתבעת סבורה, כי קביעה לפיה התובעים זכאים לפיצויים, למרות האמור לעיל, תהווה תמריץ שלילי לנפקעים להימנע מלשתף פעולה עם הרשות המפקיעה ותגרום להם לא לפנות את הקרקע. לדבריה, הימנעות ממושכת מקבלת פיצויים פוגעת בקופה הציבורית באופן החורג מהאיזון הנדרש בין עמידה על זכות הקניין של הפרט ביחס לרכושו, לבין שמירת הקופה הציבורית.

28.כאמור, גם טענה זו לא ניתן לקבל;

הסיפא של סעיף 13 לפקודה דורשת, כתנאי להגבלת הפיצויים, הצעה בכתב של שר האוצר המופנית אל התובע ובה מוצע לתובע תשלום סכום פיצויים, שאינו מופחת מהסכום שבית המשפט קובע.

זו לשון הסיפא [בתרגום לעברית, ראו: ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עיזבון הורוביץ (03.11.1997)]:

"בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לתובע כל-שהוא סכום כל-שהוא כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע-פיצויים בשל אבדן דמי-חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה"

כאמור - בעניננו, הנתבעת איננה טוענת שהוצע לתובעים סכום פיצוי כלשהו, וטענתה כי אין צורך בקיום תנאי הסיפא על מנת שתוצאתה תתממש, היא טענה בעלמא, ללא כל תימוכין. גם הראציונל המובא על ידי המדינה, כנימוק לויתור על קיום התנאים, אינו משכנע, שכן הסמכות והכוח מצויים בידי המדינה, כמו גם היכולת להביא לקיום התנאים הנדרשים, על מנת שתחול הסיפא. רוצה לומר - יכולה הייתה המדינה להציע לתובעים פיצוי הולם בכתב ואם הם היו מסרבים, לא הייתה המדינה חייבת ביותר מאשר קבוע בסיפא של הסעיף. משלא עשתה זאת - משלא הציעה בכתב כל פיצוי, אין היא יכולה להיאחז באפשרות המצויה בסיפא של סעיף 13 לפקודה.

לא למותר להפנות, בהקשר זה (בהשאלה) אל דברי כבוד השופטת נאור בפרשת ארידור, בעניין השלשת כספי הפיצויים, כדלקמן: "... נזכור כי בידי הרשות המינהלית קיימת חלופה פשוטה להדיפת תביעת פיצויים לאחר שנים והיא השלשת כספי הפיצויים. השלשת כספי הפיצויים עשויה להגן על הרשות ולמנוע מצב בו תביעות לפיצויי הפקעה לא יתיישנו לעולם. החלופה של השלשת כספי הפיצויים היא חלופה מידתית יותר בהשוואה לחלופת ההתיישנות, מבחינת עוצמת הפגיעה בקניין. בכך משתלבת פסיקתו של בית משפט זה לפיה מעמדה החוקתי של זכות הקניין מחדד את חובת הנאמנות של הרשות הציבורית כלפי הציבור (עע"ם 10398/02 וייס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון, פסקה 8 לפסק דינו של הנשיא ברק [פורסם בנבו] (25.5.2005)). בענייננו, מעמדה החוקתי של זכות הקניין מחדד את חובת הרשות המינהלית לפעול על פי הפרוצדורה הקבועה בפקודת הקרקעות באופן ההולם את זכות הקניין ומייתר טענות מאוחרות של התיישנות [...] בענייננו פרוצדורה זו מצריכה, אם לא הוגשה תביעה על-ידי בעל הזכות, הגשת בקשה מיוזמתו של היועץ המשפטי לממשלה לבית המשפט לקביעת סכום הפיצוי ובכך להסיר מעליה את חשש אי-הוודאות..." (שם, עמ' 31, פסקה 48)

29.נוכח האמור לעיל ומאחר שלא התקיימו התנאים הנדרשים להחלת הסיפא של סעיף 13 לפקודה, אני דוחה טענה זו של המדינה.

וכעת - לגופה של התביעה.

המסגרת הנורמטיבית

30.סעיף 12 לפקודה קובע:

"12.בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות: -

(א)אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה;

(ב)בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב:

בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או נבנו או תעשינה או שתבנינה על אותה קרקע:

......

(ה)בבוא בית המשפט להעריך את דמי החכירה שיש לשלם בעד חכירת הקרקע, יעריך דמי חכירה אלה על בסיס כזה שיהא בסכום משום פיצויים הוגנים לבעל בעד ההפסד הממשי שהוא עלול לסבול מפאת הרכישה, או שיהא בו כדי הכנסה הוגנת לבעלים מן השווי היסודי של הקרקע שלא תעלה, בעד כל שנת חכירה, על ששה למאה מאותו שווי, כפי שהוערך בהתאם להוראות הפסקאות הקודמות, הכל לפי הסכום הקטן יותר;

(ו)הפיצוי שישולם בתורת דמי נזק בשל הטלת כל זכות-שימוש או כל מניעה אחרת על השימוש בכל זכות הכרוכה בבעלות, יעריכנו בית המשפט לפי שיעור ההפחתה שחלה בשווי הקרקע שהוערך לפי הפסקאות הקודמות מחמת הטלתה של אותה זכות-שימוש או אותה מניעה;

(ז)מקום שעומדים לרכוש רק חלק מן הקרקע השייכת לכל אדם עפ"י פקודה זו חייב בית המשפט להביא בחשבון כל התיקרות בשווי מותר הקרקע מחמת קרבתה לכל עבודות השבחה או לכל עבודות שנעשו או הוקמו או שתעשינה או תוקמנה ע"י שר האוצר;

ח)כמו כן יביא בית המשפט בחשבון את הנזק, אם יש נזק, שנגרם לבעל מחמת ניתוקה של הקרקע הנרכשת לצרכי ציבור מקרקע אחרת השייכת לאותו בעל, או מחמת כל השפעה מזיקה אחרת שתהא נגרמת לאותה קרקע אחרת בשל השימוש בסמכויות המסורות בפקודה זו".

סעיף 13 לפקודה, אשר בוטל בתיקון מס' 3 תש"י-2010, אשר נכנס לתוקף ביום 15/2/2010, קבע:

"13. פיצויים על אבדן דמי- חכירה-

(1) מקום שקנה שר האוצר החזקה בקרקע כל-שהיא, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל-שהן בה, בשל אבדן דמי-חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע  לאותו אדם או לבית-המשפט לפי קביעות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר:

בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לתובע כל-שהוא סכום כל-שהוא כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע-פיצויים בשל אבדן דמי-חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה" [ראו: ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עיזבון הורוביץ (03.11.1997)].

31.אין מחלוקת כי המועד הקובע לצורך הערכת שווי החלקות, הוא יום 14/7/1964 - בו פורסמה הודעה על ההפקעה (להלן: "המועד הקובע"). כן אין מחלוקת, כי יש לחשב את דמי החכירה האבודים החל משנת 1986 וכי התכנית אשר חלה על החלקות במועד הקובע, היא תכנית מתאר מנדטורית אזורית למחוז הגליל מספר 50/42/RP שפורסמה למתן תוקף בגאזט 1533 מיום 14/11/1946 (להלן: "התכנית המנדטורית"), אשר סיווגה את האזור כשטח חקלאי.

השימושים המותרים, על פי התכנית המנדטורית הם: (1) משק חקלאי; (2) תעשיות באישור הוועדה המחוזית; (3) בנייני שעשועים; (4) אורוות ורפתות; (5) לולים; (6) בתי מגורים; (7) מתקני מחסה לשוטרים; (8) מבנים ומתקנים הדרושים לאספקת חשמל ומים, לרבות תחנות כוח; (9) בניינים שהם חלק מתוכנית פיתוח מבוקרת היטב, עונה על כל התנאים המוצבים ע"י הוועדה המחוזית; (10) בניינים אחרים שאישרה הוועדה המחוזית.

עוד אין חולק, כי בהתאם להוראות התכנית המנדטורית, ניתן לבנות בית מגורים אחד על כל חלקה, ששטחה המינימלי הוא 1,000 מ"ר וכי שיעור הבנייה הוא 15% משטח החלקה, או 180 מ"ר, הנמוך מביניהם.

שומת הפיצויים

חוות דעת שמאיות -

32.כל צד הגיש שתי חוות דעת שמאיות - השמאי מטעם התובעים, מר זועבי איאד (להלן: "שמאי התובעים") הגיש תחילה חוות דעת שנערכה ביום 30/7/15 (סומנה ח/1) והשמאי הממשלתי, מר אהרן ויסבלום (להלן: שמאי הנתבעת") הגיש מטעם הנתבעת חוות דעת נגדית, שנערכה ביום 20/1/16 (סומנה ח/2).

ביום 6/10/16 נחקרו שני השמאים על חוות דעתם הנ"ל (להלן: "החקירה הראשונה"). כחודשיים לאחר מכן פורסמו פסקי הדין בעניין אסדי - ע"א 4299/15 צאלח מוחמד אחמד אסדי נ' מדינת ישראל (8/12/2016) ובעניין דבאח - ע"א 7060/14 מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל נ' סמיח סאלח דבאח (6/12/2016) [בקשות לדיון נוסף בפסקי דין אלה, נדחו - דנ"א 9983/16 מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל נ' סמיח סאלח דבאח (15/8/2017)].

בעקבות כך, ולשם חישוב הפיצויים לפי ההלכה שנפסקה בפסקי הדין אסאדי ודבאח הנ"ל, הגישו הצדדים חוות דעת עדכניות, כדלקמן: חוו"ד מעודכנת מטעם שמאי התובעים נערכה ביום 8/2/17 וסומנה ח1/א. חוו"ד מעודכנת מטעם שמאי הנתבעת נערכה ביום 5/4/17 וסומנה ח2/א'.

לאחר הגשת חוות הדעת העדכניות, נחקרו השמאים, שוב, בישיבה שהתקיימה ביום 8/6/17 (להלן: "החקירה השנייה") ולאחר מכן סיכמו הצדדים טיעוניהם בכתב.

העקרונות לשומה

33.אומר, בקצרה, כי מטרת הפיצויים בגין הפקעת קרקע לצרכי ציבור היא להעמיד את בעל הזכויות במצב בו היה עומד לולא ההפקעה, מבלי לשפר את מצבו או להרע אותו, כך שהוא יוכל לרכוש זכות או טובת הנאה דומה לזו שהופקעה ממנו, כאילו לא הופקעה נגד רצונו, אלא נמכרה לאחֵר, בעסקה ממוכר מרצון לקונה מרצון [עניין אסדי, שם בפסקה 29 וראו: אריה קמר "דיני הפקעות מקרקעין" מהדורה שמינית, כרך שני, בעמ' 682-681) (להלן: "קמר"). השומה נעשית על פי הערך המיטבי של הקרקע, בעסקה מרצון: "הלכה היא כי על עריכת השומה להיעשות על בסיס השימוש החוקי שיניב את הערך הגבוה ביותר לקרקע בהתחשב בתכונותיה, ויש אף להביא בחשבון שימוש מיטבי הצפוי להתאשר בעתיד..." (עניין דבאח, פסקה 21).

34.בעל מקרקעין יכול לבחור בפיצויי הפקעה על יסוד שווי המקרקעין, שייקבע על פי סעיף 12 ואליו ייתוספו ריבית שנתית או הפרשי הצמדה וריבית, או בפיצוי המורכב מפיצויי קרן בשווי הנומינאלי של המקרקעין בעת פרסום ההודעה על ההפקעה, בצירוף פיצויי פירות, שהם דמי החכירה השנתיים, החל ממועד תפיסת המקרקעין ועד לתשלום פיצויי הקרן (סעיף 13 לפקודה). (ראו: קמר, עמ' 758).

על פי סעיף 13 לפקודה, מקום בו פיצויי ההפקעה לא שולמו בסמוך לאחר ביצועה, על הפיצויים לכלול גם רכיב "פירותי" אשר ישקף את הנזק שנגרם למערערים בשל אי תשלום ערך המקרקעין המופקעים, בסמוך לאחר ההפקעה. "הפירות" יחושבו מעת תפיסת החזקה בקרקע ועד לתשלום בפועל (בכפוף לאמור בסעיף 13 סיפא לפקודה).

35.למעשה, כפי שצוין בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4/7/2012) (להלן: "עניין הייטנר") - בעלים של נכס שהופקע רשאי לבחור אחד מבין שלושה מסלולים חלופיים:

"א.פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות נומינליים בדמות "דמי חכירה אבודים" לפי סעיף 13(1) לפקודה ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום פיצויי הקרן.

ב.פיצויי קרן נומינליים בצירוף פיצויי פירות בדמות ריבית בשיעור של 6% לשנה מפיצויי הקרן (דרך זו היא פרי פיתוח הלכתי).

ג.פיצויי קרן בצירוף הצמדה וריבית לפי החוק המתקן (שיעורי ההצמדה והריבית נמוכים מאלו שבחוק פסיקת ריבית)".

עיקרי ההלכה לגבי תשלום פיצויים (לפי סעיפים 12 ו- 13 לפקודה) ב"מסלול" א' דלעיל, בו בחרו התובעים שבפניי, סוכמו בע"א 2405/91, 2912/93 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל וערעור שכנגד פ"ד נא(5) 23 (3/11/1997) ועל פיהם, שווי הקרקע יוערך לפי ערכה בעת פרסום ההודעה, ללא שיערוך ואילו פיצויי הפירות - הם דמי החכירה שנמנעו מהבעלים (המגיעים לבעל הקרקע מקום בו שווי הקרקע לא שולם עם תפיסתה) ייגזרו, בשיעור נומינלי קבוע, משוויה המשתנה של הקרקע, מדי שנה בשנה.

סעיף 13 לפקודה בוטל בתיקון מס' 3 תש"י-2010 [סעיף 27(א) לחוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010] אשר נכנס לתוקף ביום 15/2/2010, אך אין חולק כי הוראותיו חלות על ענייננו.

36.בשאלה מהו השיעור שייגזר משווי המקרקעין, מדי שנה בשנה, ניתן למצוא בפסיקה שיעורים שונים. מצינו פסקי דין שגזרו שיעור של 5% ופסקי דין שגזרו שיעור של 6%. בענין דבאח ואסדי קבע בית המשפט העליון (בהתאם לפסיקה קודמת) כי מדובר בשאלה שמאית, שיש להכריע בה בכל מקרה לגופו.

37.לא אסקור את התפתחות הפסיקה בנוגע לאפשרויות ניצול החלקות עליהן חלה התוכנית המנדטורית, בעיקר בהקשר לבנייה למגורים וכיצד יש להעריך את שווי הקרקע [אלה תוארו ופורטו כדבעי, בפסק דינה של כבוד השופטת ב' בר-זיו בת"א 11018-01-09 סמיח סאלח דבאח נ' מדינת ישראל (26/8/14)].

אציין רק, כי ההלכה שנפסקה בעניין דבאח (בו נדון ערעור שהוגש על פסק הדין הנ"ל שניתן על ידי כבוד השופטת בר-זיו) ובעניין אסדי קבעה, כי יש לשום את הדונם הראשון מכל חלקה, תוך הבאה בחשבון של זכויות הבנייה על פי התכנית המנדטורית.

בעניין אסדי הובהר, כי את שווי הדונם למגורים יש להעריך, מדי שנה בשנה, החל משנת 1986, בהתחשב באופי הבנייה שהייתה מותרת בהתאם לתכנית, וכך נאמר: "יש לשום את שווי החלקות, מידי שנה בשנה החל משנת 1986, תוך הבאתן בחשבון של זכויות הבנייה למגורים שהיו קיימות על פי המצב התכנוני שעמד בתקפו במועד ההפקעה, כמפורט לעיל. כיוון שעסקאות השוואה לשנים האמורות במקרקעין סמוכים מבטאות מצב תכנוני שונה (של יעוד חקלאי 'טהור'), יש לערוך את השומה על פי בחינת שווי מקרקעין שייעודם חקלאי וכן שווי מקרקעין שיועדו לבניה למגורים, ועריכת שומה שתיתן לכל אחד מהנתונים הנ"ל משקל יחסי, בהתחשב באופי הבניה שהתאפשרה על-פי המצב התכנוני במועד ההפקעה, בשטח החלקות, בהיות הבניה האמורה בניה בשטח שעיקרו מיועד לחקלאות, וביתר הנתונים שיש להביאם בחשבון על-פי עקרונות השמאות הראויים. משווי החלקות שייקבע יש לגזור את דמי החכירה השנתיים האבודים ..." (שם, פסקה 39).

38.הצדדים במקרה דנן, מסכימים כי נוכח ההלכה שנקבעה בעניין דבאח ואסדי, יש להכיר במצב של "הקפאה" אשר חל גם על החלקות דנן וגרם לכך שהעסקאות שנעשו לא הביאו בחשבון את זכויות הבנייה בחלקות, כך שיש לראותן כמשקפות שווי חקלאי בלבד (עניין דבאח, פסקה 37). לכן, כך נקבע, יש לחשב דונם אחד מכל חלקה, לפי ערך למגורים. בעניין זה מובהר, כי על פי התכנית, לא ניתן לבנות על חלקה ששטחה קטן מדונם וכי שטח הבנייה הוא 180 מ"ר או 15% משטח החלקה, לפי הנמוך מבין השניים.

39.ומכאן - לדיון בשאלת שוויין של החלקות, מדי שנה בשנה, ממנו ייגזר שיעור דמי החכירה וכן בשאלה איזה שיעור יש לגזור משווי זה, כדמי חכירה אבודים.

קיימות מספר שיטות להערכת שווי מקרקעין, אך אין צורך לפרטן כאן, שכן שני הצדדים העריכו את השווי לפי "שיטת ההשוואה". שיטה זו הועדפה גם בפסיקה, אשר קבעה, כי ככל שקיימות עסקאות להשוואה עדיף לבחור בשיטה זו, תוך עריכת התאמות, ככל שנדרש, בין מאפייני העסקאות להשוואה ובין מאפייני הקרקע המופקעת. ראו, למשל: ׁע"א 7225/03, עלי דואד אלפתיאני נ' מדינת ישראל, (21.8.2005).

עיקרי חוות דעתו של שמאי התובעים -

40.בחוות דעתו הראשונה (ח/1) העריך שמאי התובעים את הפיצויים המגיעים בגין ההפקעה, כנגזרת מהשווי המשתנה מדי שנה בשנה, בהתאם לסעיף 13 לפקודה. בשומה זו קבע שמאי התובעים (על פי הגורמים והשיקולים שפורטו על ידו בסעיף 9 לחווה"ד), כי "בהנחה שהקרקע הייתה חקלאית עם ספקולציה טבעית", שווי דמי החכירה האבודים לכל החלקות הנדונות, מאז 1/1/1986 ועד מחצית שנת 2015, הוא כ- 3,871,000 ₪.

בחוות דעתו המעודכנת (ח/1א) שגם היא מתייחסת להערכת הפיצויים על פי סעיף 13 לפקודה, נוסף לגורמים ולשיקולים שפורטו על ידו בחווה"ד הראשונה, גורם ושיקול נוסף והוא - פסקי הדין שניתנו בעניין דבאח ואסדי. בעניין זה כתב שמאי התובעים (ללא כל הסבר נוסף): "אני קובע תוספת של 50% לנטרול ההקפאה המלאכותית לתכנית המנדטורית שהמדינה נהגה בה החל משנות החמישים במאה הקודמת ועד מחצית שנות השבעים. בד בבד אני מוסיף דונם אחד ביעוד מגורים וקובע כי הוא שווה ערך ל- 6 דונם בייעוד חקלאי".

הפעם ציין שמאי התובעים, כי דמי החכירה האבודים לכל החלקות הנדונות מאז 1/1/1986 ועד למחצית שנת 2015, בהתחשב בעובדה שניתן היה לבנות על כל חלקה ששטחה מעל לדונם אחד, בית מגורים אחד (בתנאים הקבועים בתכנית) מסתכם בסך (מעוגל) של 14,000,000 ₪ (!).

שמאי התובעים לא צירף לחוות דעת זו כל מסמך (למעט טבלאות דמי החכירה האבודים, שצורפו לחוות דעתו הראשונה (ח/1) ואף לא פירט בה עסקאות להשוואה. 

עיקרי חוות דעתו של שמאי הנתבעת -

41.חוות דעתו הראשונה של שמאי הנתבעת (ח/2) התייחסה הן לפיצוי על פי סעיף 12 לפקודה והן לפיצוי על פי סעיף 13 לפקודה, אך בחישוב הפיצוי לפי סעיף 13 (שנעשה טרם פסקי הדין שניתנו בעניין דבאח ואסדי) לא התחשב שמאי הנתבעת באפשרות הבנייה הגלומה בתכנית המנדטורית (סעיף 8.9 לחוות דעתו הראשונה).

שמאי הנתבעת ציין, כי הריבית המקובלת בשוק הנדל"ן הישראלי, ככל שמדובר בקרקעות ריקות (כפי שהיא נלמדת ממרב עסקאות החכירה שמתבצעות בישראל, שרובן נעשות על ידי רמ"י), היא 5% וכי יש לשקול גם את העובדה שהריבית בשנים האחרונות בישראל היא נמוכה עד אפסית ולכן יש להעריך דמי חכירה ראויים לפי 5% לכל היותר משווי הקרקע (ולא בשיעור של 6%, כפי שקבע שמאי התובעים וכפי שניתן למצוא בחלק מפסקי הדין).

42.שמאי הנתבעת ציין, שהוא פירט בחוות דעתו הראשונה עסקאות להשוואה שנעשו בקרקעות חקלאיות בעלות מאפיינים דומים לחלקות דנן והמצויים במרחקים דומים, מפיתוח, כפי שהיו החלקות דנן במועד הקובע (העסקאות להשוואה פורטו על ידו בנספח ג' לחוות דעתו הראשונה).

שמאי הנתבעת מצא, כי שווי קרקעות חקלאיות בסביבה, עמד על כ- 2,000$ לדונם בשנת 1986 ועד לשווי של כ- 36,000$ לדונם בשנת 2014 (חישוב דמי החכירה צורף כנספח ד' לחוות דעתו הראשונה). הסכום הכולל של דמי החכירה האבודים המגיעים בגין הפקעת החלקות דנן מגיע בחווה"ד הראשונה של שמאי הנתבעת לסך של 3,578,077 ₪.

43.בחוות הדעת המעודכנת (ח/2א), ביצע שמאי הנתבעת שתי הערכות נפרדות. האחת - הערכה לגבי דונם ראשון בכל חלקה, כדונם למגורים והשנייה - הערכת יתרת שטח החלקה על בסיס ייעוד חקלאי.

לגבי שומת שווי הדונם הראשון למגורים ציין שמאי הנתבעת, כי אין שוק ממשי להשכרת קרקעות למגורים בין פרטיים ולכן הוא סקר את כל העסקאות בקרקעות למגורים בסח'נין (בגושים 19322 - 19313 ו- 19284-19279; ראו נספח ב' בעמ' 41 לחוות הדעת המעודכנת) וערך שלוש התאמות, כמפורט בסעיף 9.2 ואילך לחוות דעתו המעודכנת, שענייננן - ביטול גורם המושע והתאמת קיבולות הבנייה והמיקום (ראו נספח ג' בעמ' 50 לחווה"ד המעודכנת).

שמאי הנתבעת מציין בחוות הדעת המעודכנת, כי לשם הערכת יתרת שווי החלקה, כקרקע לשימוש חקלאי "טהור", הוא בחר עסקאות השוואה בגושים המיועדים גם כיום לשימושים חקלאיים, תוך התאמה של ביטול גורם המושע. פירוט העסקאות מופיע בנספח ד', בעמ' 51 לחוות הדעת המעודכנת וחישוב דמי החכירה - בנספח ה' שבעמ' 55 לחווה"ד המעודכנת.

44.טבלת העסקאות להשוואה עליהן סמך שמאי הנתבעת את שווי הדונם למגורים, צורפה כנספח ב' לחווה"ד המעודכנת (עמ' 14 לחווה"ד).

לעניין הדונם הראשון למגורים - לאחר ביצוע ההתאמות המפורטות לעיל (בעניין ביטול מושע, קיבולת בנייה ומיקום), סיכם שמאי הנתבעת את השווי, המשתנה משנה לשנה, בטבלה שבנספח ג', בעמ' 50 לחווה"ד המעודכנת. לפי טבלה זו השווי נע בין 13,855 ₪ לדונם בשנת 1986 לבין 198,342 ₪ לדונם בשנת 2016.

לעניין יתרת החלקה - אשר הוערכה כשווי חקלאי, פירט שמאי הנתבעת את העסקאות להשוואה עליהן הוא סמך את הערכתו, בנספח ד' שבעמ' 51 ולאחר ביצוע התאמות כמפורט לעיל, העריך בחוות הדעת המעודכנת, כי שווי מ"ר "חקלאי" נע בין ממוצע של 1.65$ למ"ר בשנת 1989 לממוצע של 36$ למ"ר בשנת 2015.

45.את שיעור דמי החכירה אותו יש לגזור מהשווי המשתנה משנה לשנה, ביסס שמאי הנתבעת, על ייעוד הקרקע במועד ההפקעה, בהתאם לייעוד המפוצל במקרה דנן - ייעוד למגורים לדונם הראשון וייעוד חקלאי לשאר החלקה.

שמאי הנתבעת מציין בחוות דעתו, כי דמי השכירות לנכס למגורים, בשוק החופשי (הן בבנייה נמוכה והן בבנייה רווייה), מצוי לרוב בטווח שבין 3.5% לבין 5% לשנה, משווי השוק של הבית או של הדירה.

משיעור זה ניכה שמאי הנתבעת שיעורים בגין רכיבי פחת, שיש לייחס למבנה בלבד, ניהול ותקורה ויזמות וכך הגיע לתוצאה לפיה שיעור דמי החכירה לרכיב הקרקע ביעוד למגורים הוא בין 2% ל- 2.5% ואת החישוב ערך לפי שיעור של 2.5%, תוך שהסביר, כי לשיעור זה מגיעים גם מעריכת שומה נפרדת של מרכיב המבנה ומרכיב הקרקע.

46.לעניין שיעור דמי החכירה ליתרת החלקה (בייעוד חקלאי), קבע שמאי הנתבעת בחווה"ד המעודכנת, כי שיעור זה עומד על 1.5% בלבד, תוך שהוא מסביר את השינוי בשיעור שנפסק בעניין לאפי - ע"א 7137/15 מוחמד עלי עבד לאפי נ' מדינת ישראל (23.02.2017) (להלן: "עניין לאפי") ובפסקי הדין שניתנו בעניין דבאח ואסדי, שם ניתן ביטוי נפרד לפוטנציאל של הקרקע (ככל שהיה) במסגרת התחשיב לדונם הראשון.

בעניין לאפי היה מדובר בקרקע ששימשה למחצבה וכך נאמר: "כבר מתיאור עניין הייטנר למול ענייננו, עולה כי במקרה שלנו לא אמור להיות פער בין דמי השכירות ה'רעיוניים' לבין דמי השכירות ה'קונקרטיים', שהרי הקרקע יועדה לחציבה ואף בפועל שימשה כמחצבה. אותו פער בין הפוטנציאל הבלתי ממומש לבין מצב הקרקע בפועל, אשר היה קיים בעניין הייטנר, לא קיים בענייננו. [...] נוכח מסקנתי זאת, אני סבור כי אבחנתו של בית המשפט המחוזי בין עניין הייטנר לבין עניינו, במקומה היא. כאשר השימוש הפוטנציאלי במקרקעין אכן ממומש, כמו במקרה דנא, לא אמור להיות שוני באופן החישוב בין 'דמי החכירה הרעיוניים' לבין 'דמי החכירה הקונקרטיים'. שניהם, בסופו של יום, אמורים לשקף את הפירות שניתן להפיק - בכוח או בפועל – מהמקרקעין". בסופו של דבר גזר שם בית המשפט שיעור של 2.5%, כדמי חכירה אבודים.

47.בנספח ה' שבעמ' 55 לחווה"ד העדכנית, סיכם שמאי הנתבעת את סכומי הפיצוי המגיעים לתובעים, כנגזרת של 1.5% מהשווי לגבי שימוש חקלאי ו- 2.5% לשימוש למגורים (עבור הדונם הראשון).

לפי חווה"ד המעודכנת של שמאי הנתבעת, דמי החכירה האבודים על פי השווי המשתנה שנה אחר שנה, בהתאם לעסקאות ההשוואה המפורטת בנספח ב' בנוגע לדונם הראשון ובנספח ד' לגבי יתרת החלקה. השווי, על פי הטבלה המסכמת שבסעיף 12 ל-ח/2א הוא: 1,609,469 ₪.

פיצויים לפיו סעיף 12 לפקודה

48.התובעים לא המציאו, כל הערכה שמאית לגבי שוויין של החלקות בעת פרסום ההודעה על ההפקעה (16/7/1964). הערכה שמאית כזו מצויה רק בחוות הדעת הראשונה (ח/2) שהוגשה על ידי שמאי הנתבעת (בסעיף 8.1, בעמ' 22 לחוות דעתו וראו גם טבלה בעמ' 26) ולפיה שווי דונם היה, במועד הקובע, כ- 250 ל"י. פיצוי בסכום זה נפסק בבית משפט זה ביחס לחלקות סמוכות לחלקות דנן [למשל, בה"פ (חי') 60/08 אבו רייא נ' מדינת ישראל (17/9/2009) שניתן על ידי כבוד השופט ע' זרנקין].

אמנם, חוות דעת שמאי התובעים התייחסה רק לשווי דמי חכירה אבודים, היינו - לפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה וגם בסיכומי התובעים לא נמצאה התייחסות לפיצוי לפי סעיף 12 לפקודה. אולם, לטעמי, יש לזכות את התובעים גם בפיצוי הנומינלי על פי סעיף 12 לפקודה. אני דוחה את טענת ב"כ הנתבעת לפיה, מאחר שהתובעים לא המציאו כלל הערכה שמאית לעניין זה, אין הם יכולים להתבסס על הערכת שמאי הנתבעת, אך רואה לנכון לקבל את טענתה החלופית של הנתבעת לפיה זכאים לפיצוי לפי סעיף 12, בהתאם לחוות הדעת המקורית של שמאי הנתבעת, מיום 20/1/2016 (ח/2). ממילא, משבחרה הנתבעת לשום את ערך החלקות, נכון למועד הקובע, היא "נתפסת" על שומה זו, המהווה, למעשה, הודאת בעל דין.

התובעים ציינו בכתב התביעה שהם תובעים פיצויים לפי סעיפים 12 ו- 13 לפקודה ועל פי הדין הם זכאים לשוויין הנומינלי של החלקות במועד פרסום ההודעה על ההפקעה וכן לפיצוי בגין דמי חכירה אבודים מעת תפיסת החלקות ועד לתשלום הפיצוי הנומינלי עבור הקרקע. מדובר, אמנם, בסכום שאינו גדול, אולם הוא מהווה חלק מ"חבילת" הפיצוי על פי האפשרות הראשונה שנזכרה בסעיף 30 לעיל והתובעים זכאים גם לסכום זה.

פיצויים לפי סעיף 13 לפקודה

התייחסות לחווה"ד השמאיות

49.לאחר שבחנתי את חוות הדעת, על נספחיהן ונתתי דעתי גם לתשובות המומחים ולטיעוני הצדדים בסיכומיהם, אני דוחה את חוות דעתו של שמאי התובעים ומקבלת את חוות דעתו של שמאי הנתבעות, לעניין שווי החלקות, הן לעניין השווי של הדונם למגורים והן לעניין השווי החקלאי של יתרת החלקות.

50.ב"כ התובעים טוען, בסיכומיו, כי די "בהבדל קטן" כדי להשפיע "באופן ניכר" על שווי חלקה, לעומת עסקת ההשוואה וכי החלקות דנן ממוקמות במרחק של כ- 700-600 מטרים מגבול השטח הבנוי של סח'נין, עובדה שהיא מהותית לעניין שומת ערכן של החלקות.

עיון בשתי חוות הדעת מעלה כי אין הבדל משמעותי במרחקים שנקבעו בהן, לגבי החלקות דנן, מגבול השטח הבנוי של סח'נין, זאת - על אף ששמאי הנתבעת התייחס למיקום החלקות, ביחס לסחנין, ביום הקובע ואילו שמאי התובעים התייחס למיקום החלקות, ביחס לסחנין, במועד בו ערך את חוות דעתו.

שמאי הנתבעת ציין בעמ' 6 לחוות דעתו (ח/2), כי במועד הקובע היו החלקות דנן ממוקמות במרחק של כ- 1.7 ק"מ מגבול שולי השטח הבנוי ביישוב סחנין וכך אישר גם בחקירתו (עמ' 18 לישיבת יום 6/10/16, שו' 5-12), תוך שהוא מצביע על המרחקים אשר במפה שצורפה לחוות דעתו. שמאי התובעים כותב בסעיף 4.3 לחוות דעתו (ח/1): "מיקום החלקות [דנן]: דרומית לכביש סכנין-עכו ודרומית מערבית לעיר סכנין, החלקות ממוקמות היום במרחק שנע בין 1900 - 1,400 מ' (דרומית לכביש הראשי של העיר)".

51.בחוות דעתו הראשונה (ח/1), העריך שמאי התובעים את שווי החלקות, כחלקות בייעוד חקלאי, זאת מתוך נקודת מוצא לפיה ניתן היה לקבל אישורי בנייה (כפי שהעיד בחקירתו).

למעשה - בחוות הדעת הראשונות, הפער בין שני השמאים בשומת שווי החלקות, איננו גדול (גם בשים לב לכך ששמאי התובעים גזר 6% משווי החלקות ואילו שמאי הנתבעת גזר 5% בלבד). עם זאת, מעדיפה אני את השווי כפי שנקבע על ידי שמאי הנתבעת ולהלן נימוקיי;

עיון בעסקאות להשוואה שבחוות הדעת ח/1 מעלה, כי לגבי 14 שנים מתוך התקופה, לא פורטו עסקאות להשוואה ולגבי שאר השנים הובאו עסקאות בודדות - אחת או שתיים, זאת - בניגוד לתקן מס' 3.0 בדבר יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים לא בנויים, למגורים, תעשיה, מלאכה, מסחר ולקרקע חקלאית מחודש ספטמבר 2007 (נ/1). שמאי התובעים טען שמדובר בתקן שאיננו מחייב וכן טען, כי רוב העסקאות המדווחות במגזר הערבי, אינן עונות על הגדרת שווי שוק. (עמ' 11 לפרו' החקירה הראשונה). בהמשך טען שמאי התובעים, שהוא הסתמך גם על סקר שוק, אשר לא צורף לחוות דעתו כשנשאל על הסקר הנטען השיב: "לא כל דבר אני חושף" (ראו דבריו מעמ' 10 לפרו' שו' 31 עד עמ' 11 שו' 3). כן טען שהוא הסתמך על שיחות עם עורכי דין המייצגים בתיקים מסוג זה, שלדבריו היו נותנים לו מידע ללא מסמכים והוא היה רושם (עמ' 12 לפרו' שו' 12-4). אין כל אפשרות לקבל חוות דעת הנערכת באופן זה.

52.ב"כ הנתבעת טוענת כי העסקאות שהובאו על ידי שמאי התובעים הן עסקאות במקרקעין צמודי דופן או בעלי פוטנציאל לשינוי יעוד למגורים עקב תכניות מתאר שונות, כך שהן אינן בנות השוואה לחלקות דנן. עיון בעסקאות ההשוואה שפורטו על ידי שמאי התובעים (חלק גדול מהן מאזור נחף ומג'ד-אל-כרום) מעלה, כי רוב עסקאות ההשוואה שצויינו על ידו נעשו במקרקעין שאינם דומים לחלקות דנן, מבחינת מיקום ופוטנציאל, ללא ששמאי התובעים יכול היה לספק תשובות הולמות בעניין זה (ראו חקירתו בעמ' 16-14 לפרו').

למעשה, שמאי התובעים עצמו אישר שהעסקאות להשוואה שבחוות דעתו (ח/1) הן עסקאות "שוות" יותר, אולם טען שהוא ביצע הפחתה, אך זו איננה נראית בחוות דעתו. כן טען שמאי התובעים, שהוא הוסיף 30% לכל העסקאות וזאת בשל הנוהל "במגזר", שהקונה משלם את המיסים במקום המוכר (עמ' 12 לפרו' החקירה הראשונה, משו' 20 ואילך). נוהל כזה לא הוכח ואיננו מהווה ידיעה שיפוטית. טענות דומות אף נדחו על ידי מותבים שונים בבתי המשפט המחוזיים, בפסקי דין אליהם הפנתה ב"כ הנתבעת בסיכומיה.

לא רק זאת, אלא ששמאי התובעים אישר כי הוא הסתמך על נתוני מס שבח וכן אישר, כי ייתכן שמס שבח קבע נתון שהוא ב-40% יותר ממה שהוצהר על ידי הצדדים לעסקה (עמ' 14 לפרו' שו' 10-1). בנסיבות אלה, בוודאי שלא היה מקום להוסיף 30%.

53.אציין, כי שמאי התובעים פירט, במסגרת העסקאות גם חוו"ד שניתנו בתיקים אחרים. לגבי חלקן (מס' 1 ו- 2, בעמ' 2 לנספח העסקאות שבחווה"ד ח/1) ציין השמאי כי הוא לא הסתמך עליהן וצירף אותן רק "לידיעה".

לגבי חוות הדעת האחרות (המפורטות בעמ' 3 לנספח הנ"ל) אציין כי, כעיקרון, אין מקום להסתמכות של שמאי על חוו"ד של שמאים אחרים. כך בוודאי כאשר מדובר בחוות דעת שניתנו לגבי חלקות אחרות ובנתונים אחרים. בנוסף, לא ברור על מה מתוך חוות הדעת הוא הסתמך, שכן לא נעשתה הפנייה ספציפית לעסקאות אשר צויינו על ידי השמאים האחרים, או לקביעות ספציפיות שנקבעו על ידם.

54.נוכח כל האמור לעיל, לא ניתן לסמוך על חוות דעתו (ח/1) של שמאי התובעים, לצורך הערכת שווי החלק החקלאי של החלקות דנן.

אשר לחוות הדעת המעודכנת של שמאי התובעים

55.בחוות הדעת המעודכנת (ח/1א) שהוגשה על ידי שמאי התובעים לא צויינו כלל עסקאות להשוואה, בייעוד למגורים ולעניין הייעוד החקלאי הסתמך שמאי התובעים על פירוט העסקאות להשוואה שהובאו בחווה"ד הראשונה (ח/1), תוך צירוף הטבלה שצורפה לחוות הדעת הראשונה.

בחוות הדעת המעודכנת לא מפורטת הערכה שמאית מבוססת, לגבי הדונם הראשון, למגורים. כל שנקבע שם הוא, כי בעקבות פסקי הדין בעניין דבאח ואסאדי "אני קובע תוספת של 50% לנטרול ההקפאה המלאכותית לתכנית המנדטורית... בד בבד אני מוסיף דונם אחד בייעוד למגורים וקובע כי הוא שווה ערך ל- 6 דונם בייעוד חקלאי".

אין בחוות הדעת המעודכנת כל הסבר, הכיצד בכלל יש צורך בתוספת כלשהי, לאחר ששמאי התובעים אמר בחקירתו על חוות הדעת ח/1, כי היא נערכה על פי הנחה שלא הייתה הקפאה, שכן ניתן היה לקבל אישורי בנייה ולבנות על פי התכנית המנדטורית (עמ' 12 לפרו').

עוד אין בה הסבר, מדוע הכרה בהקפאה מצדיקה הוספת 50% לשווי החלק החקלאי, אשר נקבע על ידו בחוות הדעת ח/1, זאת - לאחר ששם כבר הוסיף 30% על שווי העסקאות להשוואה, לטענתו - בשל דיווחים נמוכים במגזר (ולכך כבר התייחסתי בסעיף 52 לפסק דין זה).

56.עוד אין חווה"ד מסבירה, מדוע שווי הדונם למגורים הוא פי שישה, דווקא, משווי דונם חקלאי. משהתבקש שמאי התובעים להסביר את ההכפלות שערך, לא היה מסוגל לספק הסבר הנסמך על שיטה שמאית כזו או אחרת, או להסביר את המכפלות בהן בחר (ראו עמ' 36-35 לפרו' מיום 8/6/2017). לדבריו, הוא ביסס את היחס של 1 ל- 6 בין החלק החקלאי לדונם למגורים על "ידע אישי" כדבריו, ללא כל עסקאות להשוואה והוסיף ואמר, כי הוא "הפחית" מפסקי דין קודמים, שקבעו יחס של 1 ל- 8. לדבריו, אין עסקאות להשוואה עם מאפיינים דומים וכאשר נשאל מדוע לא לקח עסקאות קרובות תוך הפעלת מתאמים, כמקובל, השיב שהוא ערך התאמות של "היחס בין שווי המגורים אז לשווי המגורים היום" (עמ' 39-38 לפרו').

ראוי לציין, בהקשר זה, כי בית המשפט העליון (בעניין דבאח ובפסקי דין נוספים, דחה את "שיטת ההכפלה" של שווי דונם חקלאי במקדם כלשהו על מנת לקבל את שווי הדונם למגורים. בהקשר זה ציין כבוד השופט זילברטל, במפורש, בעניין דבאח, כדלקמן: "לפיכך, למותר לציין כי חישוב מעין זה [ של הכפלה - ת.ש.נ] אינו בגדר הלכה, ובכל מקרה נדרש לבדוק מהי הדרך שתניב את הערך המדויק ביותר" (שם, בפסקה 42). גם בדיון הנוסף בעניין דבאח נקבע כי "... אין מקום להתערב בהכרעת בית המשפט המחוזי בעניין זה על רקע נתוניו הייחודיים של המקרה, ומבלי שתיקבע 'הלכה' לפיה שוויו של דונם לבניה ב'אזור חקלאי' הוא לעולם פי שמונה משוויו של דונם חקלאי באזור זה, לאור פסק הדין בעניין ראשד והלכת חביב אללה" (שם, פסקה 42).

לא ניתן, אפוא, לקבל את חוות דעתו המעודכנת של שמאי התובעים, הנעדרת כל ביסוס מקצועי וכל תוקף ולא ניתן לסמוך עליה קביעה כלשהי בענין שווי הקרקע. במצב דברים זה אינני רואה צורך להתייחס לטענות נוספות של הנתבעת בנוגע להערכת שמאי התובעים את שווי הקרקע.

רק למען סבר את האוזן, אציין כבר כעת, כי בחינת העסקאות להשוואה (מגורים מול חקלאית) בחוות דעתו המעודכנת של שמאי הנתבעת העלתה, כי היחס בין שווי העסקאות בקרקע למגורים לבין שווי העסקאות בקרקע חקלאית, כפי שפורטו על ידו בטבלאות - נספחים ב' ו- ד' לחוהה"ד ח/2א) נע, על פני השנים, בין פי ארבעה לערך לבין פי שמונה לערך והממוצע הוא פי חמישה, לערך.

חוות דעת שמאי הנתבעת

57.שתי חוות הדעת נערכו על ידי שמאי הנתבעת, על בסיס מסד נתונים רחב של עסקאות להשוואה, הדומות מבחינת מאפייניהן לחלקות דנן, תוך ששמאי הנתבעת ערך התאמות נדרשות, כמפורט לעיל. אמנם, בעסקאות להשוואה לא נכללו עסקאות משנים 1988-1986 ו- 1991-1990, אך זאת מאחר שלא נמצאו עסקאות משנים אלה [גם שמאי התובעים לא כלל בחוות דעתו (ח/1) עסקאות שכאלה] ומדובר בשנים ספורות בלבד. עיון בטבלאות שצירף שמאי הנתבעת מעלה כי הערכים שנקבעו על ידו, לשנים "החסרות", סבירים ועולים בקנה אחד עם הערכים שנקבעו על ידו לשנים בהן כן נמצאו עסקאות להשוואה.

לגבי השווי החקלאי של החלקות דנן, העיד שמאי הנתבעת כי רוב העסקאות להשוואה קרובות יותר לסחנין מאשר החלקות דנן. לדבריו, כאשר לא מצא עיסקאות להשוואה במרחקים דומים, לקח עסקאות בחלקות רחוקות יותר, אך מדובר בעסקאות בודדות בשנים הראשונות בלבד (עמ' 18 לפרו').

אמנם, נפלו טעויות מסויימות בחוו"ד שמאי הנתבעת, כפי שעלה מחקירתו הראשונה, אך הוא הסביר טעויות אלה ומהסברו (שלא נסתר) עלה, כי לא נפל פגם, לרעת התובעים, בתוצאה אליה הגיע (ראו עמ' 19 לפרו').

58.ב"כ התובעים טוען כי היעוד של כל החלקות אשר שמאי הנתבעת לקח כעסקאות להשוואה, הוא חקלאי גרידא, ללא פוטנציאל בנייה וללא פוטנציאל לשינוי ייעוד; חלקן כלול בשמורת יער ובחלקן - טופוגרפיה הררית. אין חולק, כי התכנית החלה עליהן היא תכנית ג/6540 , כפי שאישר שמאי הנתבעת בחקירתו הנגדית, בישיבת יום 6/10/16 (בעמ' 20 שו' 5-4) אשר ציין כי תכנית זו חלה על כל איזור הצפון. ב"כ התובעים טען, כי בפסק הדין שניתן בת"א 40048-06-12 (מחוזי חיפה) סרחאן עבד אל-סלאם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקעת בית הכרם (15/11/2012) (להלן: "עניין אל-סלאם") נקבע, כי התכנית המנדטורית עדיפה על תכנית ג/6540, שהיא תכנית "פוגעת" אל מול התכנית המנדטורית, ולכן, לטענתו, אין מדובר בעסקאות היכולות להוות בסיס להשוואה לחלקות דנן. אציין כי שמאי הנתבעת לא סתר דברים אלה, אך טען כי אין לכך משמעות כלכלית (עמ' 20 לפרו' שו' 14-10).

עיון בפסק הדין שניתן בעניין אל-סלאם מעלה, כי השאלה שנדונה שם הייתה שונה. שם נערך דיון בשאלת חיוב בהיטל השבחה בגין תכנית ג/6540 ותשובת בית המשפט המחוזי, שנסמכה על חוו"ד מומחה מטעם בית המשפט הייתה שלילית.

אכן, בעניין אל-סלאם נקבע כי תכנית ג/6540 מצמצמת את אפשרויות הבנייה יחסית לתכנית המנדטורית, אולם בעניין זה יש לשים לב לשתי נקודות; האחת - כבוד השופט י' כהן (כתארו אז) קיבל את חוות דעתו של המומחה שמונה על ידי בית המשפט ואשר קבע כי תכנית ג/6540 היא תוכנית פוגענית לעומת התכנית המנדטורית, שכן היא מגבילה את השימושים שהותרו על פי התכנית המנדטורית (דוגמאות לכך הובאו בסעיף 13 לפסק דינו). אולם, כבוד השופטת ש' וסרקרוג, אשר הצטרפה לקביעתו של כבוד השופט כהן לפיה תכנית תמ"מ/2 לא ביטלה את התכנית המנדטורית, לא הצטרפה לחוות דעתו לעניין פוגענותה של תכנית ג/6540, אלא הסתפקה בכך שאמרה, כי "... גם אילו היה מדובר בתוכנית ג/6540 כתוכנית משביחה, הרי שמדובר בהשבחה מותנית, והמשיבה לא הוכיחה התקיימותם של התנאים בעניינם של המערערים. לכן, גם אילו סברנו שאכן מדובר בתוכנית משביחה, בהתייחס למקרקעין של המערערים, לא היה מקום לאשר את פסק הדין שניתן, מן הטעם שהמשיבה לא הוכיחה השבחה כזו בנוגע לאותם מקרקעין של המערערים, ולכל היותר היה מקום לשקול החזרת התיק לבית משפט השלום לצורך בדיקת התחולה האמורה". כבוד השופט שפירא (כתארו אז) הצטרף לתוצאה, ללא שהביע דעתו בשאלה הנ"ל. בקשת רשות ערעור (רע"א 9044/12) נדחתה, ללא קביעה כלשהי, לכאן או לכאן.

59.יש לציין, כי גם על פי תכנית ג/6540 ניתן לבנות על המקרקעין, אם כי אין חולק, כי תכנית זו מגבילה את המבנים החקלאיים שמותר לחקלאי להקים במשק שלו, לעומת התכנית המנדטורית.

אולם, השאלה באיזו מידה (אם בכלל) יש בכך כדי להשפיע על שווי הקרקע, אם בכלל, היא שאלה שמאית. לדעת שמאי הנתבעת, בנתוני המקרה דנן אין לכך השפעה כספית-כלכלית (עמ' 20 לפרו' שו' 14-10) ואני מקבלת את דעתו בעניין זה. זאת ועוד - בנסיבות העניין ובשים לב לכך שבכל מקרה מדובר בקרקע חקלאית, המרוחקת מגרעין יישוב, תשובת שמאי הנתבעת סבירה בעיניי. עוד טען ב"כ התובעים, כי העסקאות להשוואה עליהן סמך שמאי הנתבעת את שומת החלק החקלאי, אינן בעלות פוטנציאל לשינוי ייעוד. כן טוען הוא, כי קיים פער גדול בין עסקאות ההשוואה שנלקחו על ידי שמאי הנתבעת, בינן לבין עצמן. לטענתו, הפער בין עסקאות ההשוואה, מדי שנה בשנה, מתחיל מפי שניים ומגיע עד פי עשרה וכי לכן לא ניתן לערוך השוואה.

בנוסף, ב"כ התובעים מניח, כי כל החלקות בעיר סחנין, היו בטיפולו של אותו פקיד שומה וטוען כי לא ייתכן שאותה חלקה תוערך על ידי פקיד השומה בערכים שונים לאותו יום ומפנה לעסקאות הממוספרות במספרים 69 ו-70 בנספח ד' לחוו"ד ח/2א (עסקאות משנת 2007). מכאן נובע, לשיטתו, כי חלקות אלה גם אינן יכולות להיות בסיס להשוואה עם החלקות דנן (ללא שנעשו התאמות) וכי לכן יש לפסול את ממצאיו של שמאי הנתבעת.

60.כדי "לתקן" זאת, נוטל ב"כ התובעים מרשימת העסקאות שבנספח ד' לחוות הדעת ח/2א, עסקה או שתיים, מכל שנה, בעלת השווי הגבוה ביותר בכל שנה (משנת 1999 ועד לשנת 2015 (להלן: "החלקות בעלות השווי הגבוה"). לטענתו, החלקות דנן עדיפות על כל החלקות, בעלות השווי הגבוה מבין כלל העסקאות שבנספח ד', זאת - בכל הפרמטרים אשר נמנו לעיל - העדיפות התכנונית והשימושים; פוטנציאל לשינוי ייעוד, בהיותן כלולות בתכנית המנדטורית; המיקום - נטען כי כלל העסקאות שבנספח ד' נמצאות, כיום, במרחק של 700 מ' מגבול השטח הבנוי של סחנין, נכון לביצוע העסקאות, כך שבשנת 1964 הן היו רחוקות אף יותר (ולכך כבר התייחסתי בסעיף 50 לעיל).

לפיכך, מבקש ב"כ התובעים לפסול את חוות דעתו של שמאי הנתבעת ולחילופין - "לקבוע את השווי של החלקות דנן בהתאם לשווי החלקות בעלות השווי הגבוה ביותר, תוך מתן תוספת בשל הבדל ב'מעמד התכנוני'".

61.אינני מקבלת את טענות ב"כ התובעים. חוו"ד שמאי צריכה להיות מבוססת על מסד נתונים רחב ככל האפשר. בדרך כלל לא ניתן למצוא, לאורך שנים כה רבות, עסקאות שבוצעו רק במקרקעין הזהים לחלוטין לחלקות אותן יש לשום. השאלה אילו עסקאות דומות מספיק ומהן ההתאמות שיש לערוך על מנת שניתן יהיה לגזור מהן שומה נכונה, אשר תשקף את הערך הנכון של המקרקעין מושא השומה היא שאלה של מומחיות שמאית.

בעסקאות להשוואה קיימים, דרך כלל, פערי מחירים הנובעים מסיבות שונות, רבות ומגוונות שלעיתים הן אינדיבידואליות לקונה ו/או למוכר. עסקה יכולה להיות מושפעת גם מגודל השטח הנמכר, ממיקומו הספציפי בתוך החלקה, מהטופוגרפיה שלו ועוד משתנים כהנה וכהנה, אשר לא תמיד ניתן לבודדם ולקבוע להם מקדמים. לפיכך, אין בפערים בין העסקאות אותן לקח שמאי הנתבעת כבסיס להשוואה כדי לפגום בממצאיו ובמסקנותיו. עוד יש לציין, כי עסקאות הנמצאות בקצוות, היינו - נמוכות באופן משמעותי מהממוצע או גבוהות באופן משמעותי מהממוצע, נחשבות חריגות ובדרך כלל אינן נלקחות בחשבון על ידי השמאים.

לא מצאתי פגם בדרך בה העריך שמאי הנתבעת את שווי החלק החקלאי ורק על מנת לסבר את האוזן אציין, לדוגמא, כי הוצאת שתי העסקאות "החריגות" (של 14$ למ"ר ושל 74$ למ"ר) משנת 1990 בנספח ב', הייתה פועלת לרעת התובעים שכן היא הייתה מפחיתה את הסכום הממוצע מסך של 35$ למ"ר (אותו לקח שמאי הנתבעת בחשבון לשנת 1990) ל- 33.56$ למ"ר וכך - מפחיתה את ערך הקרקע אותו הביא שמאי הנתבעת בחשבון.

62.אינני סבורה שיש בטענות ב"כ התובעים נגד חוו"ד שמאי הנתבעת (ואף לא בטענות נוספות אשר עלו ואשר לא מצאתי לנכון לפרט כאן) כדי לפסול את חוו"ד שמאי הנתבעת או כדי להצדיק העדפת חוות דעתו של שמאי התובעים. בבחירה בין חוות דעת של שמאי הצדדים עדיין, לעניין הערכת שווי החלקות, עדיפות בעיניי חוות דעתו של שמאי הנתבעת, מהנימוקים אשר פורטו על ידי לעיל. כפי שיפורט להלן, לא כך הדבר לגבי השיעור שיש לגזור משווי החלקות.

השיעור שיש לגזור משווי החלקות -

63.שמאי הנתבעת, אשר בחוות דעתו הראשונה, טען שיש לגזור 5% משווי החלקות, שינה דעתו בחוות הדעת המעודכנת וקבע, כאמור, כי משווי החלק החקלאי יש לגזור 1.5% ומשווי הדונם למגורים יש לגזור 2.5%. אינני מקבלת את השיעורים שנקבעו על ידו בחוות הדעת המעודכנת. סבורה אני כי השיעורים שקבע שמאי הנתבעת בחוות דעתו המעודכנת מקפחים את התובעים.

השיעור שיש לגזור מהחלק החקלאי -

64.לעניין זה ציין שמאי הנתבעת את פסק הדין בעניין הייטנר - ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה על שם יעקב הייטנר (4/7/2012) אשר ניתן עוד טרם עריכת חוות הדעת הראשונה והוא אף מוזכר בה (ראו עמ' 23-22 לחווה"ד והנאמר בהם), אך את שינוי השיעור לגבי החלק החקלאי, ביסס שמאי הנתבעת, בחוות הדעת המעודכנת, על פסק הדין שניתן בעניין לאפי. בעניין לאפי נקבע, כי במקרים בהם ייעוד הקרקע זהה לשימוש, לשמו הקרקע מושכרת, לא אמור להיות הבדל בין דמי השכירות הרעיוניים לבין דמי השכירות המתקבלים בפועל. עוד נקבע שם, כי יש לגזור משווי הקרקע שיעור של 1.5%, בהתאם לאופן בו מחשבת רמ"י דמי חכירה של מחצבות.

65.אינני סבורה שפסק הדין בעניין לאפי שינה את עקרונות השומה שהיו קיימים קודם לכן, בדבר אופן הערכת דמי החכירה האבודים. פסק הדין ניתן על פי הנסיבות המיוחדות שנדונו שם, שאינן זהות לענייננו. אין דינה של קרקע המשמשת למחצבה שהיא, מטבע הדברים, קרקע מתכלה, כדינה של קרקע אחרת, המשמשת לחקלאות. לטעמי, בשל ההבדלים המהותיים בין שימוש למחצבה ושימוש לחקלאות, עניין לאפי אינו מהווה בסיס ראוי ונכון לשינוי השיעור לקרקע חקלאית, מהשיעור שנקבע בחוות דעתו הראשונה (ח/2) של שמאי הנתבעת, היינו - 5%.

ודוק: את השיעור של 5% לייעוד חקלאי קבע שמאי הנתבעת בחווה"ד הראשונה, בשים לב לכך שמדובר בשימוש חקלאי בלבד, כפי שכבר הוסבר לעיל ובחקירתו אישר שמאי הנתבעת, כי זה האחוז אותו ציין בחוות דעת רבות המתייחסות לאותה חטיבת קרקע (עמ' 41 לפרו' שו' 25-23).

בהקשר לכך יש להזכיר כי יש לפצות את הנפקע בפיצוי המרבי שמניב שימוש חוקי במקרקעין המופקעים. הלכה זו מן הראוי שתחול הן על קביעת שווי הקרקע המופקעת והן על קביעת שיעור הפירות שהיא מניבה. ראו בעניין זה את פסק הדין שניתן בעניין חביב-אללה - ע"א 8937/08 חביב-אללה נ. מדינת ישראל (1.12.2011) שם הובהר, כי "... את הקרקע יש להעריך לפי השימוש המיטבי שניתן לעשות בה, קרי, השימוש החוקי שיניב את הערך הגבוה ביותר" (ראו גם עניין דבאח, פסקה 21).

שמאי התובעים קבע, כי יש לגזור שיעור של 6% בהסתמך על פסיקות קודמות, לרבות פסק הדין בעניין אסדי, אך יש לציין, כי בעניין אסדי לא נקבע כי בכל מקרה יש לגזור 6%, אלא כי מדובר בעניין הנתון להערכה שמאית. ראו, לעניין זה, גם את ע"א 2797/15 מדינת ישראל-רשות הפיתוח נ' פאטמה עיסא (22/5/2016), אליו הפנה שמאי הנתבעת, שם נקבע כי: "השאלה אם יש להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה, היא שאלה שמאית מובהקת, הנתונה להכרעת בית המשפט בכל מקרה ומקרה על פי הנתונים שבפניו...".

66.אין מחלוקת, כי בחוזי החכירה שרמ"י עורכת היא גובה, כשגרה, דמי חכירה בשיעור של 5%, אולם כאשר היא תובעת דמי שימוש, היא תובעת שיעור של 6%. שמאי הנתבעת (בחווה"ד הראשונה ח/2) ביסס את חוות דעתו על שיעור דמי החכירה בעסקאות שעורכת רמ"י בקרקע חקלאית, היינו - שיעור של 5%. לדבריו, רמ"י מוסיפה אחוז לדמי החכירה, רק מקום בו מדובר בפולשים.

67.דמי שימוש אמורים להיות הסכום שמגיע לבעל מקרקעין עבור שימוש במקרקעיו ושיעור זה בא לידי ביטוי בהסכמי החכירה שעורכת רמ"י. העובדה שכאשר מדובר בפולשים גובה רמ"י שיעור של 6%, איננה אומרת שאלה דמי החכירה הראויים. גם לא ניתן לומר שמדובר בעשיית עושר ולא במשפט, או שמדובר בדמי שכירות ראויים, שכן אין דומה גביית דמי שימוש ממי שמשתמש במקרקעין ללא רשות להסכמה על דמי שכירות בעת השכרת נכס.

גם בשוק הפרטי, בחוזים פרטיים, מסכמים צדדים, כדבר שבשגרה, כי ככל שהשוכר לא יפנה את המושכר במועד, הוא ישלם סכומים גבוהים יותר עבור כל יום, מעבר לתקופה הקצובה בחוזה השכירות, בו הוא עשה שימוש בנכס. מכאן נובע, כי "דמי שימוש" עבור שימוש ללא רשותו של בעל המקרקעין, אינם זהים (ואינם צריכים להיות זהים) לדמי שכירות הנקבעים בהסכמה בין משכיר מרצון לשוכר מרצון. מאחר שבענייננו יש לשום את גובה דמי השכירות לפי הסכומים שבעלי החלקות היו יכולים לקבל, לוּ השכירו את חלקותיהם, יש לקבוע כי השיעור הנכון הוא 5%. [ראו דעות נוגדות בת"א (מחוזי חיפה) 29064-07-15 עאבד נ' מינהל מקרקעי ישראל (31/8/2016) מפי כבוד השופט מנחם רניאל ות"א (מחוזי חיפה) 12610-08-13 אחמד עבדאללה סעיד נ' רשות הפיתוח (18/9/2016), מפי כבוד השופטת תמר נאות פרי.

השיעור של 5%, בהיותו שיעור דמי השכירות הרגילים המשולמים עבור קרקע חקלאית, אף מגשים נכונה, את תכלית הפיצוי על פי הפקודה, שהיא להעמיד את הנפקע במצב בו היה נמצא לולא ההפקעה.

68.לאור כל האמור לעיל אני קובעת, כי שיעור דמי החכירה לפיו יפסקו לתובעים פיצויים עבור החלק החקלאי הוא 5% משווי החלקות, כפי שנקבע על ידי שמאי התובעים בחוות דעתו הראשונה ח/2.

השיעור שיש לגזור משווי הדונם למגורים -

69.כאמור - לא ניתן כלל לקבל את חווה"ד העדכנית של שמאי התובעים, לעניין השווי למגורים, באשר היא לא נערכה על פי שיטות שמאיות מקובלות. שמאי התובעים בחר להכפיל את השווי החקלאי פי שישה (לעומת הכפלה פי שמונה שנעשתה במקרים אחרים) מבלי שנתן לכך הסבר שמאי כלשהו (ראו עמ' 35 לפרו'). בהעדר הסבר שמאי לא ניתן לקבל את חוות דעתו, מה גם שכאמור לעיל, ההלכה היא, כי אין לקבוע שווי למגורים כמכפלה של שווי חקלאי.

70.שמאי הנתבעת קבע, כי השיעור שיש לגזור משווי הדונם למגורים הוא 2.5%. בעניין זה הוא מציין, כי, בהעדר שוק ממשי להחכרת דירות למגורים בין פרטיים, הוא פנה לבחון את השיעור בנכסי מגורים, כשהוא כולל בסל אחד בנייה רווייה ובנייה צמודת קרקע. לדבריו, בחוות דעתו המעודכנת, השיעור של דמי השכירות לנכסי מגורים, נע בין 3.5% ל- 5% משווי השוק של הבית או הדירה.

לאחר הפחתת פחת שנתי (בשיעור של 1.5% - 2%) אותו יש לייחס למבנה בלבד, הפחתה בגין ניהול ותקורה (0.3%) וכן הפחתה בגין יזמות (המיוחסת בעיקר למבנה) מגיע שמאי הנתבעת למסקנה, כי שיעור דמי החכירה לרכיב הקרקע בייעוד למגורים הוא בין 2% ל- 2.5% משווי הקרקע (ראו עמ' 16-15 לחווה"ד המעודכנת) ובסופו של דבר גזר (כאמור) שיעור של 2.5% מהדונם למגורים, כדמי חכירה.

אציין, כי בהערת השוליים שבעמ' 15 לחווה"ד המעודכנת, הסביר שמאי הנתבעת, כי דמי החכירה, בהחכרת קרקע לשימושי מגורים, מחושבים על ידי רמ"י לפי שיעור תשואה שנתי של 5% מן השווי לחכירה לתקופה של 49 שנים והיא גובה תשלום ראשונית בסך של 91% משווי הקרקע. לאחר הפחתה בגין התנאים ו"ההטבות" המפורטים שם, מגיע שמאי הנתבעת למסקנה כי ניתן לומר שבשימושי מגורים גובה רמ"י תשלום שנתי שאינו עולה על 3% משווי הקרקע, ללא שהוסבר על ידו מדוע, אם כך, לא קבע שיעור זה. גם בכך מתעלם שמאי הנתבעת מההבדלים המשמעותיים בין שני המצבים.

71.לא מצאתי בחווה"ד המעודכנת של שמאי הנתבעת נתונים ספציפיים המוכיחים את הנאמר על ידו בעניין שיעור דמי החכירה לנכסי מגורים ויש לתת את הדעת גם לכך, שבהעדר עסקאות להשוואה בקרקעות דומות לחלקות דנן ביסס שמאי הנתבעת את השיעור שנקבע על ידו, על שיעורים נטענים לגבי בנייה אחרת, במקומות אחרים, תוך שהוא כורך, יחדיו, בנייה פרטית ובנייה רוויה, זאת - על אף שבנייה רוויה כלל איננה הולמת את החלקות דנן.

לא אוכל לקבל את קביעת שמאי הנתבעת בעניין זה, גם משום כך, שמשמעות הדבר היא, כי קרקע למגורים מניבה פירות נמוכים יותר מאשר קרקע חקלאית. קביעה זו היא, לטעמי, בלתי סבירה על פניה, ואף יש בה משום קיפוח הנפקע, בשים לב לנושא בו אנו דנים וכן בשים לב לכך שדמי החכירה האבודים באים, למעשה, במקום ריבית.

בנסיבות אלה סבורה אני כי גם לגבי החלק למגורים, יש לגזור אותו שיעור, היינו - 5%. אני קובעת, אפוא, כי הן לגבי החלק למגורים והן לגבי החלק החקלאי ייגזר שיעור של 5% מהשווי.

סופו של דבר

72.אני מקבלת את התביעה וקובעת כי הנתבעת תשלם לתובעים פיצויי הפקעה, על פי חישוב שייעשה על פי הנתונים כדלקמן:

א.השווי של הדונם למגורים וכן של יתרת החלקה, הוא השווי שנקבע על ידי שמאי הנתבעת, מדי שנה בשנה.

ב.שיעור דמי החכירה האבודים יעמוד על 5% מהשווי, הן לגבי הדונם למגורים והן לגבי יתרת החלקה, לפי ייעוד חקלאי.

ג.השווי הנומינלי של החלקות, לשם פיצוי לפי סעיף 12 לפקודה, יעמוד על 250 ל"י לדונם, כפי שנקבע על ידי שמאי הנתבעת בחוות הדעת ח/2.

68.בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים עבור שכר טרחת שמאי התובעים, סך כולל של 10,000 ₪, את אגרות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומן ועד לתשלום המלא בפועל וכן שכ"ט עו"ד בסך של 150,000 ₪.

סכומי הפיצוי ישולמו נגד המצאה לנתבעת של המקור של צווי הירושה של המנוח מוחמד, המנוחה רייא והמנוחה רימה.

69.הצדדים יערכו חישוב מוסכם של הפיצויים המגיעים לכל אחד מהתובעים, על פי האמור לעיל ועל פי חלקם של התובעים בחלקות דנן (לפי האמור בסעיף 10 לעיל) ויגישו פסיקתא מוסכמת לחתימתי, בתוך 14 ימים מקבלת פסק דין זה.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, ה' שבט תשע"ח, 21 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.