גנון ואח' נ' קמה ואח'

צד ג׳: פלונית

פסק דין

1.התובעים הגישו תביעה במסגרתה עתרו לחייב את הנתבעים לשלם להם פיצוי מוסכם בהתאם להסכם מכר דירה שנכרת בין הצדדים, עקב הפרות יסודיות של ההסכם. עוד עתרו התובעים להורות לנתבעים למסור לידיהם את הדירה ולפצותם בגין ליקויי רטיבות שנתגלו בה.

2.כפי שעולה מכתב התביעה, הצדדים התקשרו ביום 7.2.2018 בהסכם מכר לפיו רכשו התובעים מהנתבעים דירה ברחוב הסייפן 16, חיפה (להלן "הדירה"). נטען, כי בעת שהוצגה הדירה בפני התובעים במהלך חודש ספטמבר 2017, הסתירו מהם הנתבעים ליקויי רטיבות שמקורם בגג הרעפים. רק במועד החתימה על ההסכם, גילו הנתבעים כי קיימת רטיבות "קלה" במרפסת העליונה והתחייבו לתקנה עד למועד מסירת הדירה. בנוסף, התחייבו הנתבעים לגרום לפינוי הדירה עד למועד המסירה. התובעים חתמו על הסכם המכר על בסיס מצגי הנתבעים. בדיעבד התברר לתובעים מאחד השכנים, כי קיימת בדירה בעיית רטיבות קשה מגג הרעפים, שהנתבעים היו מודעים לה, אולם הסתפקו בתיקון פרוביזורי במהלך חורף 2017.

הנתבעים לא שעו לבקשת התובעים לבקר בדירה והשכן העביר לידיהם תמונות המעידות על מצב הדירה ונזקי הרטיבות בה. נטען, כי במהלך חודש מרץ 2018 התברר לתובעים שהנתבעים מנעו מהם מלבקר בדירה, מאחר והעלימו מהשוכרת את העובדה שהדירה נמכרה ויהא עליה לפנותה עד ליום 1.1.2019 והם מתכוונים ליידע אותה בעניין רק סמוך למועד מסירת החזקה בדירה.

במהלך חודש מרץ 2018 יצרה השוכרת קשר עם התובעים והודיעה להם שהשכן יידע אותה על מכירת הדירה. לטענתה, הופתעה לגלות זאת, מאחר והנתבעים הבטיחו לה במהלך המו"מ לקראת כריתת הסכם השכירות, שתוכל להתגורר בדירה ולשכור אותה לטווח ארוך, עד 5 שנים. השוכרת בקשה מהתובעים שיאפשרו לה להמשיך להתגורר בדירה גם לאחר יום 1.1.2019, אולם הם הבהירו לה שלא יוכלו לעשות כן. התובעים טענו, כי הנתבעים ניהלו עם השוכרת מו"מ שלא בתום לב, מאחר והסתירו ממנה את העובדה שהדירה עומדת למכירה. בנוסף, טענה בפניהם השוכרת כי קיימים בדירה ליקויי רטיבות, שהנתבעים מסרבים לתקנם.

התובעים טענו, כי מאחר והנתבעים התעלמו מפניותיהם, הם פנו למומחה מטעמם, שאיתר חדירת רטיבות קשה לדירה מגג המרפסת בקומה העליונה וחדירת מים מהרעפים ומגג האיסכורית. על בסיס חוות דעת זו, קבלו התובעים הצעות מחיר לתיקון הליקויים, שעמדו על סך של 65,000 ₪ ומע"מ. הנתבעים התחמקו מביצוע התיקונים הנדרשים ובסופו של דבר הודיעו ביום 26.7.2018, באמצעות ב"כ, כי הם לא מתכוונים לבצע את התיקונים. גם בהמשך, סרבו הנתבעים לבצע את התיקונים או למנות מומחה מוסכם.

בסוף חודש נובמבר 2011, תואם ביקור שמאי מטעם הבנק למשכנתאות בדירה וסוכם שגם הנתבעים יגיעו למקום עם מומחה מטעמם, אולם הם בחרו שלא לעשות כן.

ביום 26.12.2021, כ - 4 ימים טרם מועד מסירת החזקה בדירה, הודיעו הנתבעים לתובעים כי החליטו לתקן את הגג וכי העבודות תתבצענה לאחר שהשוכרת תתפנה. משכך, תידחה המסירה עד לאחר סיום עבודות התיקון. נטען, כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר, לא בצעו את התיקונים הנדרשים והעלימו מפני התובעים כי הם עתידים להגיש תביעת פינוי נגד השוכרת.

התובעים סרבו לדחות את מועד מסירת החזקה בדירה. למרות זאת, הדירה לא נמסרה לידיהם במועד. נטען, כי רק ביום 7.1.2019 הודיעו הנתבעים לתובעים שהשוכרת מסרבת לפנות את הדירה. בפועל, הוגשה נגדה תביעת פינוי ביום 2.1.2019.

התובעים טענו, כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית, הן בהסתרת המידע בדבר הליקויים בדירה והן באי מסירת החזקה במועד. לכן, הם זכאים לתשלום הפיצוי המוסכם על פי ההסכם, בסך של 171,000 ₪. עוד עתרו התובעים לחייב את הנתבעים לפצותם בסך של 76,000 ₪ בגין ליקויי הרטיבות בדירה.

3.הנתבעים טענו בכתב ההגנה, כי התובעים בקרו בדירה בחודש ספטמבר 2017, אולם החליטו שלא לרכוש אותה. הנתבעים חדלו מניסיונם למכור את הדירה והיא הושכרה לתקופה בת שנה. בחודש ינואר 2018 בקשו התובעים לרכוש את הדירה והסכם השכירות הועבר לידיהם ואף צורף כנספח להסכם המכר.

הנתבעים טענו, כי התגוררו בדירה עד לחודש יוני 2017. היה ידוע להם על רטיבות במרפסת, שטופלה על ידי בעל מקצוע מטעמם והדבר בא לידי ביטוי בסעיף 2(ט) להסכם המכר. הנתבעים כפרו בטענה כאילו הציגו בפני הנתבעים מצג שווא והפנו להצהרות התובעים בהסכם המכר, לפיהן בדקו את הדירה ורכשו אותה AS IS, תוך ויתור על טענות לגבי אי התאמה או פגם, למעט פגם נסתר, שהמוכר ידע עליו ולא גילה דבר קיומו. נטען, כי התובעים היו מלווים בעורכת דין והם בצעו את כל הבדיקות הנדרשות שמצאו לנכון. לטענתם, לא ידעו על רטיבות נוספת בדירה. עוד נטען, כי השוכרת לא אפשרה לנתבעים לבקר בדירה או להכניס אליה בעלי מקצוע.

הנתבעים טענו, כי פעלו באופן סביר, השכירו את הדירה למשך שנה, עד ליום 31.12.2018, השוכרת שילמה מראש סך של 24,000 ₪ ע"ח דמי השכירות והיה להם יסוד סביר להניח שמדובר באדם אחראי, שלא יצא להרפתקה משפטית וכלכלית בדמות אי פינוי הדירה במועד.

הנתבעים תהו באשר לקשר בין התובעים, השוכרת והשכן. לטענתם, אותו שכן הגיש נגדם תביעה כספית ואף העיד לטובת השוכרת בתביעת הפינוי שהוגשה נגדה. נטען, כי התובעים בקשו לגרום לנתבעים להפר את ההסכם ולכן, יצרו קשר עם השוכרת והשכן ותכננו מראש להגיש תביעה. נטען, כי כוונת התובעים היתה ליצר סכסוך בהיקף ניכר, על מנת שלא לשלם את מלוא התמורה והם שהודיעו לשוכרת כי הדירה נמכרה, ייעצו לה ועוולו בעוולה של גרם הפרת חוזה. התובעים טענו, כי הם לא חייבים ליידע את השוכרת בדבר מכירת הדירה, שכן הסכם השכירות אמור היה להסתיים קודם למועד מסירת החזקה בדירה לתובעים.

הנתבעים כפרו בטענה, לפיה ניתנה לשוכרת אופציה להאריך את הסכם השכירות למשך שנה נוספת. הם הדגישו, כי סעיף 11.4 להסכם השכירות אפשר להם להודיע לשוכרת על סיום הסכם השכירות בהתראה של 60 ימים. הסכם השכירות צורף להסכם המכר וככל שסברו התובעים כי ניתנה לשוכרת אופציה, הרי שהתקשרו עם הנתבעים בהסכם המכר שלא בתום לב ומתוך כוונה לגרום להם להפר אותו.

הנתבעים הוסיפו, כי מסירת הדירה לתובעים סוכלה, שלא בשליטתם, והם לא יכלו לחזות זאת כאשר חתמו על הסכם המכר. עוד טענו הנתבעים, כי עשו כל שביכולתם על מנת לפנות את הדירה ומיהרו להגיש תביעת פינוי נגד השוכרת כבר ביום 2.1.2019. הדיון בתביעת הפינוי התקיים ביום 19.3.2019 ובתום שמיעת הראיות, בעצת בית המשפט, הסכימה השוכרת לפנות את הדירה בסוף חודש אפריל 2019.

הנתבעים כפרו בטענות התובעים באשר לליקויי הרטיבות בדירה. לטענתם, בחודש פברואר 2018, לאחר חתימת הסכם המכר, הם הזמינו בעל מקצוע שתיקן את הרטיבות הנזכרת בהסכם. לו היתה ניתנת להם גישה לדירה, הרי שהגגן היה שב ומתקן את חדירת המים מהגג. הם טענו, כי מאחר ונמנע מהם להיכנס לדירה, הם התכוונו לבדוק את טענות התובעים מיד עם פינויה.

הנתבעים טענו, כי במידה וימצא שהם אחראים לאיחור במסירת הדירה, יש מקום להתערב בגובה הפיצוי, שאינו מידתי.

4.בד בבד עם הגשת כתב ההגנה הגישו הנתבעים הודעה לצד שלישי נגד שוכרת הדירה. הם חזרו על השתלשלות העניינים וטענו, כי השוכרת הפרה את הסכם השכירות ולא פינתה את הדירה במועד. לטענתם, אי מסירת הדירה לתובעים על פי הסכם המכר נגרמה מאחר והשוכרת הפרה את הסכם השכירות ולא פינתה את הדירה. בעשותה כן וגרמה להם להפר את ההסכם עם התובעים. לפיכך, עתרו להורות לה לפצותם בגין כל סכום בו יחוייבו.

5.הצד השלישי טענה, כי דין התביעה להידחות על הסף, מאחר והצדדים הגיעו להסכם פשרה במסגרת תביעת הפינוי.

עוד טענה הצד השלישי, כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית, בכך שלא תיקנו את ליקויי הרטיבות בדירה ולכן, לא קיים קשר סיבתי בין המעשים המיוחסים לה לנזק. נטען, כי הנתבעים גררו רגליים, לא טיפלו בליקויים ורק ארבעה ימים טרם מועד מסירת הנכס, הם הודיעו לפתע כי יתקנו את הליקויים לאחר פינוי הדירה.

עוד טענה הצד השלישי, כי הנתבעים הסתירו ממנה את העובדה שהדירה נמכרה וגרמו במתכוון לכל ההליכים המשפטיים בין הצדדים. לטענתה, קיים בהסכם סעיף אופציה לשנה, בתאום מראש, והנתבעים התחייבות כלפיה כי השכירות תהא ל - 5 שנים. עוד נטען, כי הנתבעים הסתירו מפניה בחוסר תום לב את דבר מכירת הדירה ולכן גם לא אפשרו לתובעים לבקר בה.

עוד טענה הצד השלישי, כי הודיעה לנתבעים שתוכל לפנות את הדירה בחודש יולי 2018, לאחר סיום המסגרות החינוכיות של ילדיה, אולם הנתבעים סרבו לכך. הצד השלישי עתרה לדחות את ההודעה נגדה.

6.בהחלטתי מיום 24.3.2019, עוד טרם הגשת כתב ההגנה מטעם הצד השלישי, הורתי על זימון של הצדדים לדיון דחוף, במטרה לנסות ולהביא אותם לידי הסכמות, ולו בהסדר ביניים, על מנת שלא יגררו להליכים מיותרים נוספים בהמשך. באותו שלב, טרם פונתה הדירה והיה צורך לוודא, כי הצד השלישי מודעת לחובתה לעשות כן ולסיכונים הנוספים הכרוכים באי פינוי הדירה. בנוסף, ראיתי צורך דחוף להסדיר את מסירת החזקה בדירה לתובעים.

בדיון שנערך ביום 18.4.2019 אישרו הצד השלישי וב"כ, כי הצד השלישי מודעת לחובתה לפנות את הדירה עד ליום 30.4.2019 ובמידה ולא תעשה כן, היא עלולה לגרום לנתבעים להפרה נוספת מול התובעים.

הצדדים הגיעו להסכמות, שקבלו תוקף של החלטה, לפיהן הצד השלישי תמסור את החזקה בדירה לנתבעים עד ליום 30.4.2019, בשעה 12:00 (בהתאם לפסק הדין בתביעת הפינוי). נקבע, כי כנגד תשלום מלוא יתרת התמורה בסך של 100,000 ₪ לידי הנתבעים, הם ימסרו את החזקה בדירה לתובעים ביום 1.5.2019. עוד סוכם, כי הצד השלישי תאפשר לנתבעים ו/או מי מטעמם לבצע תיקונים בדירה עד למועד מסירת החזקה ביום 30.4.2019. הנתבעים הודיעו שיעשו כל שביכולתם על מנת לסיים את התיקונים בדירה, לפי שיקול דעתם, וזאת עד למועד מסירת החזקה בדירה לידי התובעים. ב"כ הנתבעים הודיע כי במידה והנתבעים לא יספיקו לבצע את כל התיקונים, הם מבקשים לאפשר להם להמשיך בתיקונים גם לאחר מסירת הדירה לידי התובעים.

7.בהמשך, בקשו התובעים להשהות את הדיון בתיק עד לאחר עונת הגשמים בחורף 2020, על מנת לבדוק את התיקונים שנערכו בגג הדירה ולהגיש במידת הצורך חוות דעת, תוך תיקון התביעה. בקשתם נדחתה. בדיון שנערך ביום 12.9.2019 הודיעו הצדדים כי הדירה פונתה על ידי הצד השלישי במועד ונמסרה לתובעים. התובעים הסכימו למחוק את רכיבי התביעה העוסקים בליקויים על הגגות, לרבות צו עשה ופיצוי בסך של 76,000 ₪ בגין תיקון הליקויים האמורים, מבלי לפגוע בזכותם, ככל שתתגלה רטיבות לאחר התיקון או נזקים שנובעים מהתיקון, להגיש תביעה נפרדת, כספית או אחרת, בגין הנזק. בהתאם, הורתי על מחיקת רכיבי התביעה העוסקים בליקויים בגגות, לרבות צו עשה ופיצוי בסך של 76,000 ₪ בגין תיקון הליקויים האמורים. נותרה, אפוא, לדיון שאלת האיחור במסירת הדירה על פי הסכם המכר.

8.במהלך דיון ההוכחות העידו התובע, מתמללת השיחות שהוקלטו על ידי התובעים עם הצדדים האחרים, הנתבעת מס' 2 (להלן "הנתבעת") והצד השלישי (להלן "השוכרת"). הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב.

דיון והכרעה

9.השאלה העיקרית שנותרה במחלוקת, נוגעת לאיחור במסירת הדירה לתובעים, על פי הסכם המכר, והפיצוי המגיע להם. במידה ויקבע כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר, יהא צורך לבחון האם השוכרת אחראית להפרה זו ואם עליה לשפות את הנתבעים בסכומים בהם יחויבו. שאלות אלה מצריכות בירור מקביל של שתי מערכות היחסים - מערכת היחסים בין התובעים לנתבעים ומערכת היחסים החוזית בין הנתבעים לשוכרת. לצורך הכרעה בשאלות שבמחלוקת, ראוי לפרט את השתלשלות העניינים העובדתית הכרונולוגית לאשורה, כפי שבאה לידי ביטוי בעדויות הצדדים ויתר הראיות שהוגשו על ידם, תוך עמידה על הנגזרות המשפטיות הנובעות מהן.

10.אין חולק, כי במהלך חודש ספטמבר 2017 התעניינו התובעים ברכישת הדירה, שהועמדה למכירה באמצעות מתווך. המו"מ בין הצדדים לא צלח, מאחר ובאותה עת טרם מכרו התובעים את הדירה בה התגוררו ולא רצו להתחייב בהסכם מכר (ראה עדות התובע בעמ' 3, שורות 20 - 26 ועדות הנתבעת בעמ' 28, שורות 1 - 3 לפרוטוקול. בנוסף, ראה עדות הנתבע בעמ' 2, שורות 16 - 19 לפרוטוקול הדיון מיום 19.3.2019 בתא"ח 4733-01-19, שהוגש כראיה וסומן ת/2).

11.משלא נמכרה הדירה במשך למעלה משנה (ת/2 - עמ' 2, שורה 17 ועמ' 4, שורה 10), פרסמו אותה הנתבעים להשכרה. לא הוכח בפני, כי במקביל המשיכו הנתבעים לפרסם את הדירה גם למכירה, בין אם באופן עצמאי ובין אם באמצעות מתווך, הגם שהם לא ויתרו כוונתם לעשות כן.

12.הדירה הוצגה בפני השוכרת (עמ' 56, שורות 31 - 35 לפרוטוקול) וביום 13.12.2018 נחתם על ידי הצדדים הסכם שכירות. הסכם השכירות כולל מספר הוראות הרלוונטיות לדיון בענייננו, כדלקמן:

א.בהתאם לסעיף 2.2, "תקופת השכירות עפ"י חוזה זה למשך שנה אחת מתאריך 28.12.2017 עד ליום 31.12.2018 עם אפשרות בתאום מראש להארכה לעוד שנה ("להלן "תקופת השכירות"). התאריכים נרשמו בכתב יד.

ב.סעיף 11 עוסק בחובת השוכרת לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות או בכל מקרה של ביטול או סיום השכירות. סעיף 11.4, הרלוונטי לענייננו, קובע כי "למרות האמור לעיל, במקרה והשוכר או המשכיר יהיו מעוניינים לסיים את תקופת השכירות לפני המועד לסיומה, המשכיר/שוכר לא יתנגד לכך, ובלבד שהשוכר/משכיר הודיעה למשכיר/שוכר 60 יום מראש בכתב על כוונתו לסיים את תקופת השכירות".

ג.סעיף 12.3 קובע כי "המשכיר יהיה רשאי להראות את המושכר לקונים או שוכרים עתידים שלוש פעמים בשבוע -בימי שני ורביעי בין השעות 1800-2000 ובימי שישי בין השעות 1000-1200 תוך הודעה מראש לשוכר. בנוסף יהיה רשאי להיכנס למושכר בכל עת ולאחר תיאום מראש עם השוכר, על מנת לבדוק את מצב המושכר ואת קיום התחייבויות השוכר עפ"י חוזה זה והשוכר מתחייב לאפשר למשכיר להיכנס למושכר כאמור וזאת לאחר שנתן הודעה זמן סביר מראש".

ד.סעיף 12.4 קובע כי "המשכיר יהיה רשאי למשכן ו/או לשעבד ו/או למכור ו/או להעביר את המושכר כולו או חלקו... לפי שיקול דעתו הבלעדי וללא צורך בהסכמה כלשהי מאת השוכר... אם יבוא משכון, שעבוד, העברה או פעולה כאמור, לא יהא בהם כדי לגרוע מזכויות השוכר עפ"י חוזה זה ולא להוסיף על התחייבויותיו על פיו".

13.השוכרת טענה, כי סעיף 2.2 להסכם השכירות מקנה לה אופציה להאריך את תקופת השכירות למשך שנה נוספת. הנתבעים כפרו בכך וטענו, כי לשון הסעיף לא מקנה לנתבעת אופציה להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת.

ההכרעה במחלוקת בין הצדדים מצריכה פרשנות של ההסכם ביניהם, בהתאם להוראות סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973, אשר קובע כדלקמן:

"(א)"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.

(ב)חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל.

(ב1)חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו".

הלכה היא, כי חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים, קרי - המטרות, היעדים האינטרסים והתוכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד זה ניתן ללמוד מלשון החוזה ומנסיבות חיצוניות לו (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נגד אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, דנ"א 2485/95 אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ נגד מדינת ישראל (4.7.1995), דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נגד מדינת ישראל (11.5.2006) וע"א (חיפה) 1041/05 עאסליה למסחר כללי ותובלה בע"מ נגד RASHHMAN WIRE INDUSTRIES L.T.D (19.3.2006). כן, ראה גישתו של כבוד השופט דנצינגר בע"א 5856/06 אמנון לוי נגד נורקייט בע"מ ואח' (28.1.2008) וע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נגד כהן (23.2.2010)).

סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973, בנוסחו כיום (לאחר תיקון מס' 2, מיום 26.1.2011) מעגן למעשה את כללי הפרשנות שנקבעו בפסיקה, ונועד להבטיח היצמדות מירבית להסכמות בין הצדדים, כפי שהיו במועד כריתת ההסכם, באופן שיגביר את הוודאות המשפטית. התיקון נועד להעניק משקל משמעותי ללשון החוזה, מקום בו דעתם של הצדדים משתמעת ממנו במפורש. לשון החוזה היא נקודת המוצא בפרשנות וככל שאומד דעתם של הצדדים בא לידי ביטוי בחוזה באופן מפורש וברור יותר, יש לפרש את החוזה תוך מתן משקל משמעותי ללשונו. לכן, חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין וככל שהחוזה ברור יותר מתוכו, על פי לשונו, פוחת משקלן של הנסיבות החיצוניות, אם כי הן אינן מאויינות (ראה בעניין זה רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לביטוח (26.2.2012) וכן, ע"א 3894/11 דלק חברת הדלת הישראלית בע"מ נגד ניר בן שלום (6.6.2013)).

"אופציה" בהסכם שכירות מאפשרת לאחד הצדדים - השוכר או המשכיר - לכפות על הצד השני להאריך את תקופת השכירות, בתנאים מוגדרים מראש. אופציה צריכה להיות מוסדרת וברורה לשני הצדדים וכדי שניתן יהיה להוציאה לפועל, נדרש שתנאיה יפורטו באופן מפורש, מבלי להשאיר פתח למו"מ בין הצדדים לקראת סיום תקופת ההסכם המקורית.

הגם שלשון הסיפא בסעיף 2.2 להסכם השכירות מעט עמומה, התניה (כפי שנוסחה), אינה המאפשרת לאחד מהצדדים להסכם, בין אם המשכירים ובין אם השוכרת, לכפות על הצד השני להאריך את תקופת השכירות. לא קיימת התחייבות של מי מהצדדים בעניין וכל שהסכימו הוא, שקיימת אפשרות שהדירה תושכר לשנה נוספת, בתיאום ביניהם. כך, אם אחד הצדדים לא מעוניין בהמשך השכירות, לא יהיה "תיאום" בין הצדדים והארכת השכירות לא תצא לפועל. אין לתניה זו משמעות אופרטיבית כלשהי ולמעשה, היא אינה משקפת התחייבות נוספת של מי מהצדדים. יותר מכך, הצדדים בחרו להימנע מקביעה של תנאי השכירות בשנה הנוספת או כל פרט אחר בנוגע להמשך השכירות. באותה מידה, ניתן היה לוותר על הסיפא לסעיף 2.2, שהרי ממילא, חופשיים צדדים להסכם להגיע בתום תקופת השכירות להסכם נוסף, ככל ששניהם מעוניינים בכך. אדגיש בעניין זה, שהמילה "אופציה", ידועה לצדדים בענייננו. הם עשו בה שימוש תכוף בעדויותיהם, כמו גם בהתכתבויות ביניהם בזמן אמת, אך היא נעדרת מלשון הסעיף. יש בכך להעיד כי הצדדים, ובפרט השוכרת, היו מודעים מלכתחילה שלא מדובר בסעיף "אופציה" המקנה למי מהם זכות להאריך את ההסכם.

אעיר, כי אמנם ההסכם נערך על ידי הנתבעים, אולם הוא הועבר לשוכרת בדוא"ל טרם החתימה עליו והיא אישרה שהתייעצה בעניין עם הגרוש שלה, שהוא עו"ד (עמ' 62, שורות 1 - 14 לפרוטוקול וכן, ראה ת/2 - עדות השוכרת בתביעת הפינוי, בעמ' 12, שורות 12 - 17 לפרוטוקול). ההסכם גם נחתם בביתה של השוכרת (עמ' 57, שורה 7 לפרוטוקול), לאחר שהתווספה בו מראש הסיפא לסעיף 2.2 (מדובר בנוסח מודפס ולא בשינוי בכתב יד שנערך במקום). לא מצאתי, אפוא, כי היה לנתבעים יתרון אמיתי על השוכרת. לכן, גם אם היה סעיף 2.2 ניתן לפירושים שונים, לא היה מקום להעדיף את הפירוש המנוגד לעמדתם.

14.בסופו של דבר, המחלוקת בשאלה האם סעיף 2.2 מקנה לשוכרת אופציה להאריך את ההסכם נפתרה, לאור אמירה מפורשת שלה, במסגרת התכתבות עם הנתבעים. במהלך דיון ההוכחות הוגשה כל ההתכתבות של הנתבעים עם השוכרת בווטסאפ, החל מיום 1.1.2018 ועד ליום 15.1.2019.

בהודעתה מיום 29.4.2019 בבוקר, כתבה השוכרת לנתבעים כדלקמן:

"ניצלת את טוב ליבי ואת העובדה שאני ללא בעל דע לך שאני לא תמתכוונת לעבור על התנהגות כזאת לסדר היום!! ובנוסף יש לי הוכחה ששהית בדירה שלי עם קונה הדירה ללא ידיעתי תחשוב טוב איך אתה מתכוון לפצות אותי לפני שאפעל מול עו"ד" (השגיאות במקור - א.ר.).

זמן קצר לאחר מכן, הוסיפה השוכרת כדלקמן:

"סמכתי עליך והאמנתי שאתה כנה איתי לכן לא התעקשתי על אופציה. עכשיו הכל ברור כשמש" (ההדגשות שלי - א.ר.).

בחקירתה הנגדית בתביעת הפינוי אשרה, כאמור השוכרת, כי התייעצה עם גרושה בנוגע להסכם, טרם חתימתו, וכי בקשה להוסיף סעיף אופציה. היא טענה כי:

"... הראיתי לו את החוזה והוא אמר לי שאני מוכרחה להוסיף אופציה להבטיח את ההישארות שלי בדירה, כשהם הגיעו אמרתי להם אבל אשתו סירבה ואמרה שהיא מבקשת שלא להוסיף את האופציה בחוזה, מהסיבה שהם גם ככה עשו לי מחיר נמוך לדירה, במקום 4,600 ₪ 4,100 ₪ ושהם מתכוונים להעלות את דמי השכירות ב - 5%. היה ממש דיון על זה...".

(ת/12 - עמ' 12, שורות 17 - 21 לפרוטוקול).

דומה, כי הדברים מדברים בעד עצמם. בזמן אמת, היתה השוכרת מודעת לכך שהסכם השכירות לא כולל אופציה להארכת תקופת השכירות. עצם העובדה שהשוכרת אישרה, מיוזמתה, שלא התעקשה על סעיף אופציה, תומכת במסקנה כי אכן, סעיף 2.2 לא כולל אופציה כאמור. יתירה מזאת, הנושא עלה במפורש במהלך המו"מ לקראת כריתת הסכם השכירות, אולם בסופו של דבר לא התווספה הוראה המקנה לשוכרת אופציה לכפות על הנתבעים להאריך את תקופת השכירות. גם אם התכוונו הנתבעים להעלות בהמשך את דמי השכירות, לא היה בכך כדי למנוע מהצדדים, לו אכן היו מגיעים להסכמה בדבר הקניית זכות אופציה לשוכרת, לעגן זכות זו במפורש בהסכם. הנתבעים לא הסכימו להוסיף בהסכם תניה בדבר אופציה להארכת תקופת השכירות, השוכרת לא עמדה על כך ובסופו של דבר, ההסכם אכן אינו כולל תניה כזו. אני דוחה, אפוא, את טענת השוכרת, לפיה סברה, בין אם במועד עריכת ההסכם ובין אם בשלב מאוחר יותר (ראה עמ' 60, שורות 12 - 14 לפרוטוקול), שעל פי ההסכם קיימת בידה אופציה להאריך את תקופת השכירות.

אוסיף כבר בנקודה זו, כי לו אכן סברה השוכרת כי ההסכם מקנה לה אופציה להאריך את תקופת השכירות, היה בידיה לפנות מבעוד מועד לבית המשפט בתביעה לסעד הצהרתי וצו שיורה לנתבעים להאריך את ההסכם. היא לא עשתה כן ויש בכך להעיד, שהיא עצמה לא חשבה שכך הם פני הדברים.

15.מנגד, אני מקבל את עמדת השוכרת, לפיה בקשה לשכור את הדירה לתקופה ארוכה משנה. השוכרת היא אם לשלושה ילדים וזמן קצר לפני כן התגרשה. היא חפשה דירה מתאימה בקרבת בית הספר xxx בה למדו ילדיה וטווח השכירות היה גורם חשוב בעיניה (עמ' 56, שורות 20 - 33 ועמ' 57, שורה 38 עד עמ' 58, שורה 4 לפרוטוקול).

הנתבע, שבחר לא להעיד במשפט, אישר במסגרת תביעת הפינוי, שהשוכרת אכן בקשה לשכור את הדירה לתקופה ארוכה (ת/2, עמ' 2, שורה 10). הנתבעת אשרה אף היא בחקירתה הנגדית, כי בשלב המו"מ לקראת כריתת הסכם השכירות הבהירה השוכרת כי היא מחפשת דירה לתקופה ארוכה (עמ' 48, שורה 29 לפרוטוקול).

בעניין זה נהגו הנתבעים בזהירות ו"הלכו בין הטיפות". מצד אחד, הם טענו כי אפשרות מכירת הדירה ירדה מן הפרק באותו שלב ואף חדלו מלפרסם את הדירה למכירה באמצעות המתווך.

מצד שני, הם שמרו בידיהם את האפשרות למכור את הדירה במהלך תקופת השכירות. בהתאם, נקבע בסעיף 12.3 להסכם השכירות כי "המשכיר יהיה רשאי להראות את המושכר לקונים או שוכרים עתידים שלוש פעמים בשבוע – בימי שני ורביעי בין השעות 18:00-20:00 ובימי שישי בין השעות 10:00-12:00 תוך הודעה מראש לשוכר". בנוסף, נרשם בסעיף 12.4, כי "המשכיר יהיה רשאי למשכן ו/או לשעבד ו/או למכור ו/או להעביר את המושכר כולו או חלקו... לפי שיקול דעתו הבלעדי וללא צורך בהסכמה כלשהי מאת השוכר... אם יבוא משכון, שעבוד, העברה או פעולה כאמור, לא יהא בהם כדי לגרוע מזכויות השוכר עפ"י חוזה זה ולא להוסיף על התחייבויותיו על פיו".

ההסכם מעגן, אפוא, את זכותם של הנתבעים להראות את הדירה לקונים פוטנציאליים ולמכור את הנכס במהלך תקופת השכירות. מעבר לכך, נקבע כאמור בסעיף 11.4 כי "... במקרה והשוכר או המשכיר יהיו מעוניינים לסיים את תקופת השכירות לפני המועד לסיומה, המשכיר/שוכר לא יתנגד לכך, ובלבד שהשוכר/משכיר הודיעה למשכיר/שוכר 60 יום מראש בכתב על כוונתו לסיים את תקופת השכירות". תניה זו בהסכם, העומדת בהוראה הקוגנטית הקבועה בסעיף 25יג לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, בדבר זכות הדדית לסיים את ההסכם, נתנה בידי הנתבעים אפשרות לסיים את ההסכם, מכל סיבה שהיא (כולל מכירת הדירה), בהתראה מראש (כמובן, בכפוף לחובת תום הלב בביצוע ההסכם, לפי סעיף 39 חוק החוזים).

בצד הוראות אלה בהסכם, הסכימו הנתבעים, שהיו מודעים לכוונת השוכרת לשכור את הדירה לתקופה של למעלה משנה, להוסיף בסעיף 2.2 את המילים "עם אפשרות בתאום מראש להארכה לעוד שנה". אמנם, אין בנוסח כדי להקנות לשוכרת את האופציה ולכפות עליהם להאריך את תקופת ההסכם, אולם היה בו כדי להפיס את דעתה, בדבר האפשרות להמשיך לשכור את הדירה גם בשנה שלאחר מכן.

משעה שהנתבעים היו מודעים לרצונה של השוכרת לשכור את הדירה לתקופה ארוכה, ראוי היה שידגישו בפניה במפורש במהלך המו"מ בין הצדדים, את האפשרות שהדירה תימכר במהלך תקופת השכירות ולא יסתפקו בסעיפים בהסכם, מהם ניתן להסיק כי קיימת אפשרות כזו. בראיה לאחור, התנהלות הנתבעים בעניין זה, תרמה לתחושת השוכרת לפיה תוכל כנראה לשכור את הדירה לתקופה בת למעלה משנה. עם זאת, אין הדבר עולה בשום אופן כדי חוסר תום לב בניהול מו"מ, לפי סעיף 12 לחוק החוזים.

16.בתחילת חודש ינואר 2018 פנה התובע לנתבעים, על מנת לברר האם הדירה עדיין עומדת למכירה. הנתבע אישר בפניו כי הדירה טרם נמכרה, אולם הבהיר לו שהיא מושכרת למשך שנה, עד ליום 1.1.2019 (עמ' 3, שורות 28 - 32 לפרוטוקול). נראה, כי בשלב זה היה ברור לתובעים שדירתם עומדת להימכר ולכן, נפתחה בפניהם הדרך לרכוש את דירת הנתבעים, אותה ראו עוד בחודש ספטמבר 2017.

אדגיש, כי פניית התובעים לנתבעים בחודש ינואר 2018 נעשתה ביוזמתם, לאחר שהדירה הושכרה לשוכרת ובאותו שלב עדיין לא החל מחדש המו"מ ביניהם. אני דוחה את טענת השוכרת, לפיה הצדדים ניהלו מו"מ לקראת כריתת הסכם מכר מאז חודש ספטמבר 2017 ועד לחודש ינואר 2018. בנוסף, נדחית טענת השוכרת, כי במקביל למו"מ שנערך עימה, ניהלו הנתבעים מו"מ עם התובעים למכירת הדירה.

17.ביום 16.1.2018 שלח ב"כ הנתבעים טיוטה של הסכם המכר, בצירוף מסמכים רלוונטיים נוספים לצורך העסקה (ת/3). נוהל מו"מ קצר בין הצדדים וביום 7.2.2018 חתמו הצדדים על הסכם המכר (ת/4), אליו צורף, בין היתר, גם הסכם השכירות עם השוכרת (התובעים והנתבעים חתמו עליו בראשי תיבות, כחלק מהסכם המכר).

18.ביום 30.1.2018 נחתם הסכם מכר, לפיו מכרו התובעים את זכויותיהם בדירה בה התגוררו, ברחוב יעקב חזן בחיפה (ת/5). על פי ההסכם, התובעים התחייבו לפנות את הדירה ביום 1.6.2018. בהמשך, ביום 22.4.2018, לאחר שנחתם הסכם מכר הדירה נשוא התביעה עם הנתבעים, התקשרו התובעים בהסכם שכירות, לפיו שכרו דירה בת שלושה חדשים ברחוב הגליל בחיפה, החל מיום 7.5.2018 ועד ליום 6.1.2019. התובעים התנהלו, אפוא, באופן מסודר ומחושב, על מנת שיוכלו להיכנס לדירה החדשה שרכשו.

19.למרות שהסכם המכר נכרת ביום 7.2.20218, בחרו הנתבעים שלא לגלות לשוכרת את דבר מכירת הדירה באותו שלב.

בשיחה שנערכה בין התובע לנתבע בסמוך לאחר מכירת הדירה, בקש התובע לאפשר לילדיו לבקר בדירה. הנתבע סרב לכך והבהיר, כי טרם הודיע לשוכרת שהדירה נמכרה. מהלך השיחה הטלפונית בין התובע לנתבעים היה כדלקמן:

"אלי: הילדים שלי מעוניינים לראות את הבית מחר. אז, הם באים מהדרום, אז אפשרי שתשוחח עם הגברת אנחנו נרצה להגיע בשעה 12 בערך.

שי:לא, לא, זה לא, מבחינתנו זה עוד לא בסדר כי אנחנו לא אמרנו לה כלום עדיין על זה שמכרנו ואנחנו לא רוצים להגיד לה כרגע בשלב הזה.

אלי: אז טוב, אז תגיד לה, לא, אז תגיד לה שהקונים שרוצים לקנות רוצים לבוא לראות את הבית.

שי:לא, לא, אנחנו לא רוצים בכלל, לא רוצים לפתוח את זה. לא רוצים לפתוח את זה, אליהו. כרגע אנחנו לא רוצים לפתוח את זה בכלל כרגע. אנחנו נגיד לה את זה כשיהיה לפי החוק, 3 חודשים לפני הזמן. בסדר?...

אלי:הבנות שלי רוצות לראות את הבית. אמרו לי אבא, אנחנו רוצים, תגיד לה הבית, אנחנו מביאים מישהו שרוצה לראות את הבית, אתה, היא יודעת גם כן, היא יודעת גם כן שהבית הוא למכירה לפני שהשכרת לה את זה. אני חושב שזה נורמלי שאם נבוא לראות את הבית, זה לא, לא מכרת את הבית עוד, אבל בוא נגיד שהבית גם כן עוד עדיין למכירה. היא יודעת את זה, היא צריכה לדעת את זה. לא תבוא לה 3 חודשים לפני כן תגיד לה גברת מכרנו את הבית.

שי:זה בדיוק מה שאני מתכוון לעשות לה...

דוברת: חג שמח. תקשיב, אנחנו רוצים לחכות עוד כמה חודשים. זה בכל מקרה לה לא יהיה נעים ואנחנו רוצים לעשות את זה יותר לקראת הזמן, שלא תהיה לה ברירה אלא להתארגן על זה. זה עכשיו עוד קצת מוקדם.

אלי:טוב, בסדר, אני לא אתווכח איתכם, למרות שזה, בסדר. אוקיי. אוקי.

דוברת: עוד כמה חודשים, אנחנו, עכשיו אנחנו עדיין 10 חודשים לפני, זה באמת הרבה זמן".

(ת/2, תמליל שיחה מס' 4. ה"דוברת" היא גב' שרון קמה, הנתבעת מס' 2. ההדגשות שלי - א.ר.).

20.השיחה, על פי תכנה, נערכה בסמוך לאחר החתימה על הסכם המכר, כ - 10 חודשים טרם מועד מסירת החזקה בה לידי התובעים. בשלב זה, הנתבעים לא הודיעו לשוכרת על דבר מכירת הדירה וגם לא התכוונו לגלות לה זאת עד 3 חודשים טרם סיום תקופת השכירות. נראה, כי הסיבה לכך נעוצה בעובדה שהם ידעו שהשוכרת רצתה לשכור את הדירה לתקופה ארוכה משנה. הם בקשו להסתיר זאת מפניה, כדי להעמיד אותה במצב בו לא תוכל לעשות דבר, אלא לפנות את הדירה.

המידע בדבר מכירת הדירה היה רלוונטי לשוכרת מעת חתימת הסכם המכר. היה על הנתבעים לגלות לה שהדירה נמכרה, על מנת לאפשר לה למצות את מלוא התקופה שנותרה עד לסיום תקופת השכירות, כדי להיערך בהתאם, לרבות תכנון מסגרות הלימודים לילדיה, מציאת דירה חלופית ופינוי הדירה באופן מסודר. הסתרת דבר מכירת הדירה מפני השוכרת עולה כדי חוסר תום לב בקיום החוזה, לפי סעיף 39 לחוק החוזים. עצם העובדה שתקופת השכירות נקבעה לשנה ואף היתה לנתבעים זכות להודיע לשוכרת על סיום השכירות טרם המועד הקבוע בהסכם, אין בה כדי לפטור אותם מלנהוג כלפי השוכרת בתום לה ולהביא לידיעתה מידע כה רלוונטי בדבר מכירת הדירה (אזכיר, כי סעיף 39 לחוק החוזים חולש גם על השימוש בזכות הנובעת מהחוזה). הדבר מקבל משנה תוקף, שעה שהנתבעים ידעו שהשוכרת מטופלת בילדים ורצתה מלכתחילה לשכור את הדירה לתקופה של למעלה משנה.

21.למרות שהנתבעים בקשו להסתיר מהנתבעת את דבר מכירת הדירה, הדבר נודע לה מפי אחד השכנים, כבר בסוף חודש אפריל 2018 (ראה ת/13 - התכתבויות בווטסאפ החל מיום מיום 28.4.2018, עדות הנתבעת בעמ' 28, שורות 24 - 26 ועמ' 51, שורה 33, עדות השוכרת בעמ' 58, שורות 5 - 8 לפרוטוקול וכן, ת/12 - עמ' 4, שורות 20 - 21 ועמ' 9, שורה 25).

השוכרת ידעה כבר בחודש אפריל 2018, כי הדירה נמכרה וכי יהא עליה לפנות את הדירה בסוף תקופת השכירות, ביום 31.12.2018. היא פנתה מספר פעמים לתובעים בבקשה שיאפשרו לה להישאר בדירה לאחר תום תקופת השכירות, אולם התובעים השיבו לה בשלילה. במהלך שיחותיה עם התובע, לא העלתה השוכרת טענה לפיה קיימת בידה אופציה להאריך את תקופת השכירות על פי ההסכם עם הנתבעים (ת/2 - תמליל שיחה מס' 4, ת/2 - תמליל שיחה מס' 1, עמ' 1 ו - 2 ועדות השוכרת בעמ' 61, שורות 17 - 34 לפרוטוקול).

עצם העובדה שהשוכרת ידעה בסוף חודש אפריל 2018 על דבר מכירת הדירה וכי יהא עליה לפנותה בתום תקופת השכירות ביום 31.12.2018 מנתקת כל קשר סיבתי בין התנהלות הנתבעים לבין נזק שעלול להתגלגל לפתחה, שעה שלא פינתה את הדירה במועד. עמדו לשוכרת 8 חודשים מלאים לתכנן בקפידה את הליך פינוי הדירה, על כל הכרוך בכך.

במידה והשוכרת צפתה בקושי לפנות את הדירה בחודש דצמבר 2019, נוכח מועדי תחילת מסגרות הלימודים וסיומן, כטענתה, היה בידה להפעיל את הוראות סעיף 11.4 ולהודיע לנתבעים על סיום הסכם השכירות, בתוך 60 ימים. במקום זאת, במהלך חודש מאי 2018 דרשה מהם השוכרת פיצוי בסך של 5,000 ₪, כתנאי לפינוי הדירה בחודש ספטמבר 2018 (ראה ת/13, עמ' 4 ועדות השוכרת בעמ' 67, שורות 28 - 31 לפרוטוקול). הנתבעים סרבו לשלם לשוכרת סכום כלשהו כתנאי לפינוי הדירה, ובצדק (ת/12, שורות, עמ' 5, שורות 17 - 21 לפרוטוקול). אמנם, עמדה לשוכרת הזכות לפנות את הדירה טרם סיום תקופת השכירות, בהודעה מראש, אולם הנתבעים לא היו חייבים לשלם לה דבר במקרה כזה.

לא מצאתי ממש בטענת השוכרת, לפיה הנתבעים "לא הקטינו את הנזק", שעה שבחרו שלא לשלם לה פיצוי בסך של 5,000 ₪ לצורך פינוי הדירה. הם לא היו חייבים לעשות כן ולא ניתן להטיל עליהם "אשם" בעניין זה. באותה מידה, יכלה השוכרת פשוט לפנות את הדירה טרם תום תקופת השכירות, בהודעה מתאימה מראש, ולחילופין, לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות, ביום 31.12.2018.

22.מעת שנודע לשוכרת כי הדירה נמכרה, נהגה בנתבעים גישה דווקנית בכל הנוגע לכניסה לדירה, בין אם לצורך תיקונים ובין אם לצורך תיאום ביקור שמאי מטעם התובעים לשם העמדת הלוואת משכנתא. השוכרת אמנם לא מנעה מהנתבעים או בעלי מקצוע מטעמם להיכנס לדירה, אולם ניכר בהחלט קושי לתאם עימה מועדים לביקור בדירה (ראה ת/13, עמ' 6 ואילך).

בתחילת חודש ספטמבר 2018 הסלימו היחסים בין הנתבעים לשוכרת. הנתבע ניסה לתאם עם השוכרת מועד לביקור בדירה לצורך תיקונים. הם קבעו ביקור ליום 5.9.2018, אולם השוכרת בקשה לבטל את הפגישה ברגע האחרון. הנתבע הודיע לי כי תאם את הפגישה ועמד על קיום הביקור בדירה. השוכרת השיבה לו כי "שי אני מאד מבקשת שלא להכנס כשאני לא נמצאת. חוץ מזה כבר מספר פעמים שאתה מבקר בדירה ששכרת לי וזה מאד מפריע. בדצמבר אתן לך להכנס לפני עזיבתי כי זה מפר את שלוותי ושלוות ילדי. הם גם ככה עוברים שינויים רבים ולא הכנתי אותם עדיין למעבר כי זה שינוי נוסף שאאלץ להכין אותם וזה מוקדם מדי עבורם" (ההדגשות שלי - א.ר.). הנתבע עמד על זכותו לבקר בדירה ומאותה עת, עלתה ההתכתבות ל"טונים" גבוהים, במהלכה העלה הנתבע טענות בגין הפרות הסכם השכירות, הפנה את השוכרת למכתב שנשלח אליה על ידי עורך הדין שלו ושלח לה עותק נוסף ממנו. הנתבע אף הגיע לדירה באותו יום, כשהוא מלווה בעורך דינו. בהתכתבויות נוספות בתחילת חודש אוקטובר 2018, תחמה השוכרת אפשרות ביקור בדירה רק לימי רביעי אחה"צ (ת/13, עמ' 8 ו - 9).

בתחילת חודש דצמבר 2018 בקש הנתבע לתאם ביקור שמאי מטעם הבנק, לצורך הלוואת המשכנתא שהתובעים היו אמורים ליטול. השוכרת בקשה לדחות את הביקור למשך שבועיים ובסופו של דבר, השמאי בקר בדירה רק ביום 18.12.2018. במקביל, בקשה השוכרת מהנתבע לשלוח לה העתק מהסכם השכירות והוא אכן עשה זאת (ת/13, עמ' 10).

על פי כתב התביעה בתא"ח 4733-01-19, ביום 19.12.2018 הודיעה השוכרת לתובעים, באמצעות בא כוחה, כי היא מתכוונת להישאר בדירה למשך שנה נוספת. הנתבעים השיבו, גם כן באמצעות בא כוחם, כי על השוכרת לפנות את הדירה עד ליום 31.12.2018 (ראה נ/1 - כתב התביעה לפינוי המושכר, סעיף 8).

ביום 30.12.2018 שלח הנתבע הודעה לשוכרת, במסגרתה בקש לקבוע מועד למסירת הדירה. ביום 31.12.2018 דרש הנתבע מהשוכרת פעם נוספת למסור לידיו את מפתחות הדירה. השוכרת לא השיבה לו (ת/13, עמ' 11).

ביום 1.1.2019 בבוקר הודיעה השוכרת לנתבע כי מעתה ואילך, עליו להתנהל למול עורך הדין שלה בלבד. היא הבהירה, כי בכוונתה להמשיך לשלם את דמי השכירות מידי חודש ובקשה לקבל את פרטי חשבון הבנק שלו. השוכרת סרבה, למעשה, לפנות את הדירה בסיום תקופת השכירות והפרה את ההסכם (ת/13, עמ' 11).

23.ביום 2.1.2019 הגישו הנתבעים תביעה לפינוי הדירה, במסגרת תא"ח 4733-01-19 (למרות שהשוכרת הודיעה כבר ביום 19.12.2018 כי אין בכוונתה לפנות את הדירה). הדיון בתביעת הפינוי התקיים ביום 19.3.2019 ובתום שמיעת הראיות, בהמלצת בית המשפט, הסכימה השוכרת לפנות את הדירה בסוף חודש אפריל 2019.

בין לבין, בהתכתבות בין הנתבע לשוכרת ביום 15.1.2019, ניסה הנתבע לשכנע את השוכרת לפנות את הדירה, על מנת למנוע נזקים נוספים ואף הבהיר לה שהיא חשופה לתביעה בסכום גבוה, בגין הנזק שיגרם לנתבעים. השוכרת עמדה בסירובה לפנות את הדירה (ת/13, עמ' 11).

כאמור, במהלך הדיון שהתקיים בפני ביום 18.4.2019 אישרו השוכרת וב"כ, כי השוכרת מודעת לחובתה לפנות את הדירה עד ליום 30.4.2019 ובמידה ולא תעשה כן, היא תגרום לנתבעים להפרה נוספת מול התובעים. הצדדים פעלו בהתאם להסכמות שהושגו באותו דיון, הדירה פונתה והתובעים קבלו בה חזקה, כנגד תשלום יתרת התמורה על פי ההסכם. נמצא, אפוא, כי הדירה נמסרה לחזקת התובעים באיחור של 4 חודשים, תוך הפרה יסודית של הסכם המכר.

עד לקבלת החזקה בדירה, נאלצו התובעים להמשיך להתגורר בשכירות בדירה ברחוב המגדל, בחוסר ודאות, תוך חידוש הסכם השכירות מעת לעת, ולשלם סך של 2,700 ₪ מידי חודש.

24.התובעים עתרו בתביעתם להורות לנתבעים לשלם להם את הפיצוי המוסכם בסך 171,000 ₪.

סעיף 15 לחוק התרופות קובע, כי במדה והסכימו צדדים מראש על שיעור פיצויים יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק. אולם, רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

בעניין זה נקבע בשורה של פסקי דין, כי מקום בו קבעו הצדדים בהסכם תניית פיצויים מוסכמים, אין נדרשת - בהיעדר תביעה לתשלום דמי נזק גבוהים יותר - הוכחת הנזק שנגרם בפועל כתנאי לחיוב הצד המפר בתשלום פיצויים. בית המשפט רשאי להפחית את סכום הפיצויים המוסכמים אם שיעורם נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שהיה ניתן לראות בו מראש, בעת כריתת החוזה, תוצאה מסתברת של ההפרה. בחינת הוראת הפיצוי המוסכם נעשית, אמנם, לאחר הפרת החוזה, אך תוכנה אמור להיבחן לפי מצב הדברים שהיה בעת כריתת החוזה. כל עוד מתקיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, בין הסכום שנקבע כפיצוי מוסכם לגובה הנזק שהיה ניתן לראותו מראש, ראוי להשאיר את הפיצוי המוסכם בתוקפו. עם זאת, נקבע כי תניה גורפת, דהיינו תניית פיצויים שאינה מבחינה לצורך הפיצוי המוסכם בין "הפרה" סתם, ולו גם קלה, לבין "הפרה יסודית" של אחד (או יותר) מהתנאים העיקריים, אינה עומדת בתנאי של סבירות היחס בין הפיצוי לנזק, כאמור בסעיף 15 לחוק (ראה ע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ נגד פישל, פ"ד מ(4) 319; ע"א 4481/90 אהרון נגד ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427; ע"א 3745/92 פסקל נגד מזרחי, פ"ד מח(2) 359 וע"א 3846/98 דהן נגד ביטון, פ"ד נד(4) 566). עוד נקבע, כי נטל הוכחת אי סבירות הפיצויים המוסכמים מוטל לפתחו של המבקש (ע"א 630/84 בוקובזה נגד רוזוליו, פ"ד לט(2) 584, 587).

בענייננו, לא מדובר בתניה גורפת שאינה מבחינה בין הפרה סתם לבין הפרה יסודית של מי מהצדדים להסכם. הנתבעים לא הניחו בפני ולו תשתית ראייתית מינימלית שתבסס טענה לפיה תניית הפיצוי המוסכם אינה סבירה, ולא עמדו בנטל המוטל עליהם. במקרה שלפני, עומד שיעור הפיצוי המוסכם ביחס סביר לנזק שהצדדים צפו כאפשרי כתוצאה מהפרת ההסכם, בעת חתימתו. התמורה על פי ההסכם היתה 1,170,000 ש"ח. הסכום שקבעו הצדדים בהסכם כפיצוי מוסכם (10% מהתמורה) עומד ביחס סביר לנזקים שהיו צפויים לתובעים כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי הנתבעים ולא ניתן לקבוע כי מדובר ביחס בלתי סביר לנזק שניתן היה לחזותו בעת חתימת ההסכם. יש להעמיד את הצדדים בחזקתם כי פעלו באורח סביר וקבעו יחס סביר בין שיעור הפיצויים בתניית הפיצויים לבין הנזק המשוער.

גם אם הנזק הכספי שנגרם לתובעים הגיע כדי סך של כ - 25,000 ₪ בלבד, עקב הצורך בתשלום דמי שכירות למשך 4 חודשים נוספים עד לקבלת החזקה בדירה, אין בכך כדי לגרוע מזכותם לפיצוי המוסכם במלואו. ראשית, סבירות הפיצוי המוסכם נמדדת במועד החתימה על ההסכם והיא לא קשורה לנזק שנגרם בסופו של דבר בפועל לנפגע. משמעות סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות) היא, שהפיצוי המוסכם ייפסק ללא הוכחת נזק ואף אם בפועל לא נגרם כלל נזק (ע"א 532/83 וע"א 3846/98‏, לעיל). שנית, הפיצוי המוסכם לא מוגבל לנזקים כספיים בלבד, אלא גם לנזקים לא ממוניים, כגון עגמת נפש. לכן, ממילא לא ניתן לקחת כמדד רק את הנזק הכספי שנגרם לתובעים בפועל. גישה זו מרוקנת מתוכן את תכלית הפיצוי המוסכם. אני דוחה, אפוא, את טענות הנתבעים והצד השלישי בעניין זה.

הנתבעים הפרו את ההסכם באופן יסודי, בכך שלא פינו את הדירה ולא מסרו את החזקה בה לתובעים על פי הוראות ההסכם. מדובר בהפרה יסודית המצדיקה הטלת הפיצוי המוסכם על כתפיהם. בעת החתימה על ההסכם היה על הנתבעים לצפות כי עיכוב במסירת החזקה בדירה עשוי לאלץ את התובעים לשכור להם מקום מגורים ולשאת בהוצאות נוספות. הדירה היתה מושכרת בעת מכירתה והנתבעים נטלו על עצמם סיכון והיו צריכים לצפות כי עיכוב בפנוי הדירה על ידי השוכרת עשוי להביא לעיכוב ניכר במסירת החזקה. הדבר מקבל משנה תוקף, לאור התנהלות השוכרת במהלך החודשים לאחר שנודע לה דבר מכירת הדירה, טענותיהם בדבר הפרות הסכם השכירות מצידה ובפרט, הארועים בחודש ספטמבר 2018.

אני דוחה, אפוא, את טענות הנתבעים בעניין זה וקובע, כי סכום הפיצוי המוסכם סביר בנסיבות העניין. אין מקום להפחית מהפיצוי המוסכם, שכן קיים יחס סביר בין הפיצוי לבין הנזק, כפי שניתן היה לראותו בעת כריתת ההסכם וכתוצאה מסתברת של הפרתו.

25.לא מצאתי ממש גם בטענת הנתבעים, לפיה אי תשלום יתרת התמורה או הפקדתה בידי ב"כ הנתבעים או בנאמנות משותפת, טרם פינוי הדירה, עומד בניגוד לסעיף 4(ד) להסכם המכר ושומט את הבסיס לתביעתם. כל עוד לא פונתה הדירה על ידי השוכרת, לא קמה חובה מצד התובעים לשלם את יתרת התמורה, לצורך קבלת החזקה בנכס. אמנם, במהלך הדיון שהתקיים ביום 18.4.2020 בקש ב"כ התובעים להשהות את התשלום האחרון. באותו מועד טרם פונתה הדירה. בסופו של דבר התשלום בוצע במועד, לאחר פינוי הדירה וכנגד קבלת החזקה, בהתאם להוראות ההסכם. אני דוחה את טענת הנתבעים בעניין זה ומוטב לו לא היו מעלים אותה מתחילה.

אין גם בסיס לטענת הנתבעים, לפיה התובעים גרמו להפרת ההסכם ותכננו מראש להגיש נגדם את התובענה, ומשום כך גם יצרו קשר עם השוכרת. הטענה רחוקה מהמציאות ומוטב היה לו הנתבעים היו נמנעים מלהעלותה.

26.אני קובע, אפוא, כי התובעים זכאים לפיצוי המוסכם בסך 171,000 ₪ מהנתבעים. סכום זה עומד כיום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה, על סך של 179,583 ₪.

27.בכל הנוגע להודעה לצד שלישי, כפי שפורט באריכות לעיל, השוכרת סרבה לפנות את הדירה, למרות שהיתה מודעת לכך שאין בידה אופציה להאריך את הסכם השכירות. היא הפרה באופן יסודי ובוטה את הסכם השכירות וגרמה לכך שהנתבעים הפרו את הסכם מכר הדירה. לפיכך, עליה לשפות את הנתבעים בגין הפיצוי המוסכם בו יחוייבו כלפי התובעים.

28.באשר להוצאות המשפט - בהתאם לתקנה 152 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט - 2018, בתום הדיון יפסוק בית המשפט הוצאות סבירות והוגנות, זולת אם מצא שקיימים טעמים מיוחדים שלא לחייב בהוצאות כאמור. תכלית ההוצאות, כפי שנקבעה בתקנה 151 מעוגנת, למעשה, בפסיקה קודמת של בתי המשפט.

הכלל שנקבע בפסיקה לעניין הוצאות משפט מורה, כי "בהעדר נסיבות מיוחדות, אין צידוק לכך שבעל דין שזכה במשפט ייצא בחסרון כיס" (ראה ע"א 10242/09 משה בלטר נגד אילנה מוזר (2.2.2011) וע"א 9466/05 שווקי נגד מדינת ישראל (16.3.2008)). עם זאת, פסיקת הוצאות משפט אינה בגדר הליך אוטומטי והיא נתונה לשיקול דעת בית המשפט. הגורמים שיש בהם כדי להשפיע על גובה ההוצאות ושכר הטרחה, כוללים את אופייה של התביעה ומידת מורכבותה, הסעד הנדרש והיחס בינו לבין הסעד שנפסק, היקף העבודה שהושקעה על ידי בעלי הדין, שכר הטרחה ששולם בפועל על ידם או שיעור שכר הטרחה אותו התחייבו לשלם וכן, התנהלות בעלי הדין, אופי טענותיהם ועד כמה האריך בעל דין את ההליך או סיבך אותו שלא לצורך.

עוד נקבע, כי פסיקת ההוצאות ושכר הטרחה מבוססת על הפעלת שקול דעת אובייקטיבי בכל מקרה על פי נסיבותיו, תוך הפעלת שיקולים מכח הדין והצדק (ראה תקנה 153(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי וכן, בג"צ 891/05 תנובה מרכז שיתופי לשווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ נגד הרשות המוסמכת למתן רישיונות יבוא - משרד התעשיה והמסחר (30.6.2005), ע"א 9535/04 סיעת "ביאליק 10" נגד סיעת "יש עתיד ביאליק", פ"ד ס(1) 391 ות.א. (מחוזי-חיפה) 732/01 לוי תולי ואח' נגד חיפה כימיקלים בע"מ ואח' (9.2.2014)).

29.בענייננו, התובעים זכו בתביעתם, הם זכאים להוצאותיהם ולא מצאתי טעם להפחית מהן. מנגד, בכל הנוגע להודעה לצד שלישי, אקח בחשבון את התנהלות הנתבעים כלפי השוכרת, והניסיון להסתיר ממנה את מכירת הדירה. נוכח התנהלות זו, ישללו בחלקן הוצאות הנתבעים בהודעה לצד שלישי.

30.בהתחשב בשיקולים שמניתי לעיל, יחוייבו הנתבעים לשלם לתובעים את אגרות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪. הצד השלישי תחוייב לשלם לנתבעים מחצית מאגרות ההודעה לצד שלישי וסך 6,000 ₪ בגין שכ"ט עו"ד.

סיכום

31.לאור האמור לעיל, אני מורה כדלקמן:

א.הנתבעים ישלמו לתובעים סך של 179,583 ₪. בנוסף, ישלמו הנתבעים לתובעים את אגרות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪.

ב.הצד השלישי תשפה את הנתבעים בכל הסכומים בהם חוייבו כלפי התובעים. בנוסף, תשלם הצד השלישי לנתבעים מחצית מאגרות ההודעה ושכ"ט עו"ד בסך של 6,000 ₪.

ג.הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 30 ימים, שאחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא העתקים מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ז תשרי תשפ"ב, 03 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.