התובע מר יעקב יוסף טרבסקי, עתר בתביעתו לפינוי ולסילוק יד ולמתן צו הריסה של בניה הבלתי חוקית, שלטענתו ביצעו בני הזוג יעיש וליזה קריספל, ברכוש המשותף המצוי בבית שמש, בחלקה מס' 36, בגוש 5204, תת חלקה 1. וכן עותר התובע לתשלום פיצוי כספי בסך 210,000 ₪. מנגד, הנתבעים מבקשים לדחות את התביעה, בטענה שהבניה נעשתה בהיתר וכדין, וזאת זמן רב טרם רכש התובע את הנכס.
רקע
התובע הינו בעל זכויות חכירה בבית מגורים המצוי בעיר בית שמש, ברח' החלוצים 4, הידוע בחלקה מס' 36 בגוש 5204, תת חלקה 1 (להלן: "הנכס, הדירה").
הנתבעים הינם בעלי זכויות חכירה, בבית הצמוד לתובע, חלקה מס' 36 בגוש 5204, תת חלקה 2.
נציין כי מדובר בחלקה אחת ובה בנויות שתי יחידות דיור (בתים) צמודות, כאשר על הגבול בין החלקות בנוי קיר משותף וגדר שהוקמה במשך השנים על ידי הנתבעים לשם הפרדה בין שתי החלקות והבתים.
גודלה של החצר המשותפת בשטח היה כ- 718 מ"ר (נסח הטאבו צורף לכתב התביעה ולכתב ההגנה כנספח א) (להלן: "השטח המשותף, החצר המשותפת").
למעשה מדובר בשתי יחידות דיור שנבנו בשנות החמישים והשישים והיו בבעלות חברת "עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ" (להלן: "חברת עמידר"). גודלה של כל יחידת דיור היה אז כ 30- 40 מ"ר (כשני חדרים בכל יחידת דיור). שתי יחידות הדיור נבנו על מגרש ששטחו כ- 718 מ"ר. יחידת דיור שהייתה בחלקה מס' 36 בגוש 5204, תת חלקה 2, נרכשה על ידי אביו של הנתבע בשנת 1982 מחברת עמידר. זמן מה לאחר פטירת האב, בשנת 1988 נרשם הבית על שם הנתבעים.
בשנת 1988, לאחר שהנתבעים קיבלו היתר בניה מעיריית בית שמש, הרסו את כל ביתם (להוציא הקיר המשותף) ובנו בית של שתי קומות בגודל של 173 מ"ר. כאשר חלקו של הבית נבנה על שטח של כ- 66 מ"ר מתוך השטח המשותף.
נציין כי משנת 1985 ועד 1990, דהיינו בזמן שקבלו הנתבעים היתר בניה ובנו את הבית, הדירה בתת חלקה 1 שהייתה בבעלות עמידר, עמדה ריקה מדיירים. בשנת 1990 רכשו בני הזוג מ. ומ.א.את הדירה בתת חלקה 1 מידי חברת עמידר (להלן: "משפחת אברג'ל").
לאחר שמשפחת א.נקלעה לקשיים כלכליים, מונה לה כונס נכסים. בשנת 2000 קנה התובע את הבית מכונס הנכסים.
נציין כי דירתו של התובע מושכרת, וכי התובע עצמו גר בחו"ל, כך שכל ענייניו מנוהלים ומטופלים על ידי מיופה כוחו מר שמואל ויינגרטן (להלן: "מר ויינגרטן"). מר ויינגרטן אף נכח בעת שרכש התובע את הדירה ממשפחת א., והוא זה, שניהל את התביעה שלפנינו והעיד בפניי בשמו של התובע.
טענות הצדדים בקצרה:
מן הראוי לציין ולהעיר כי הצדדים מסכימים כי תוספת הבנייה שביצעו הנתבעים בשטח המשותף, והגדר שהוקמה על ידי הנתבעים, היו קיימים עוד בטרם רכש התובע את הדירה (ראו פרו' עמ' 6, ש' 4- 6, ש' 10- 11, ש' 25- 26).
טענות התובע
התובע טוען כי לאחר שרכש את הבית בתת חלקה 1, מכונס הנכסים. גילה בשנת 2009, 9 שנים לאחר שרכש את הדירה, מבדיקה שעשה מול הרשויות כי הנתבעים חרגו משטח יחידת הדיור בכ- 66 מ"ר אל תוך החצר המשותפת. וזאת עשו הנתבעים, לטענתו, מבלי שקיבלו את הסכמת התובע ומבלי שקיבלו היתר כדין.
לדברי התובע, לאחר שגילה את דבר החריגה, פנה אל הנתבעים באמצעות מיופה כוחו בדרישה להרוס את המבנה, אך ללא הצלחה. משפניותיו של התובע לא נענו, נאלץ לפנות למודד מקרקעין מוסמך, על מנת שיחווה דעתו בשאלה, האם חרגו הנתבעים משטחם, ועד כמה. בתום הבדיקה קבע המודד בחוות דעתו כי הנתבעים חרגו משטחם בכ- 66 מ"ר, כך שבפועל מחזיקים הנתבעים ב- 293 מ"ר. וזאת במקום 40 מ"ר שטח בנוי, וכתוצאה מכך הקטינו את השטח המשותף הכולל, כך שנותרו לתובע ולנתבעים סה"כ 652 מ"ר רכוש משותף. חוות דעתו של מומחה המקרקעין מר ראובן אלסטר, צורפה לכתב התביעה.
בנוסף פנה התובע לשמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי הנזק הכספי שנגרם לו עקב הבנייה של הנתבעים ברכוש המשותף. בתום הבדיקה קבע השמאי בחוות דעתו כי הנזק שנגרם לתובע כתוצאה מהבנייה ברכוש המשותף עומד על כ- 210,000 ₪. חוות דעתו של השמאי המקרקעין מר אריק לב צורפה לכתב התביעה.
התובע הדגיש בתביעתו ובעדותו כי הבנייה הבלתי חוקית שביצעו הנתבעים בשטח המשותף פוגעת בזכות הקניינית שלו על כל המשתמע מכך.
כן טוען התובע כי מדובר בהסגת גבול בהתאם לקבוע בסעיף 29 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), תשכ"ח – 1968.
בנוסף מציין התובע כי מאחר שעסקינן במקרקעין מוסדרים, הרי שהרישום מהווה ראיה חותכת לתוכנם לפי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969.
על כן מבקש התובע מביהמ"ש שיורה על הריסת המבנה ולסילוק ידם של הנתבעים ולהחזרת הנכס לתובע כפי שהיה קודם לבנייה. בנוסף מבקש, לפסוק לו פיצויים בסך 210,000 ₪. בצירוף שכ"ט שמאי, שכ"ט מומחה ושכ"ד עו"ד בצירוף מע"מ.
טענות הנתבעים
הנתבעים טוענים, כי תוספת הבנייה נעשתה בשנת 1988. זאת לאחר שקיבלו היתר בנייה כדין על ידי עיריית בית שמש והרשויות הרלוונטיות עוד ביום 26.04.1988 .
(היתר הבנייה שמספרו 17/88 שניתן ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה של עיריית בית שמש, מיום 26.04.1988 צורף לכתב ההגנה).
עוד טוענים הנתבעים, כי מאחר שבתקופה בה הוצא היתר הבנייה, בתת חלקה 1 לא גר איש, החתימו בתום לב את השכנים דוד ולאה בן דוד (להלן: "משפחת בן דוד") אשר גרו מימינם, בתת חלקה מס' 38, בטופס הסכמת השכנים לבניית התוספת. וזאת במקום להחתים את הבעלים הרלוונטיים דאז של תת חלקה 1, חברת עמידר.
הנתבע ציין בעדותו לפניי כי עובר לבניית התוספת כלל לא ידע כי מדובר ברכוש משותף, ובתום לב בנה את הבית ואת הגדר.
הנתבע הדגיש בפניי ובמסמכים שהוגשו על ידו, כי כלל לא ידע שהיה עליו להחתים על טופס הסכמת השכנים את חברת עמידר, ולא את השכנים בן דוד. לטענתו, לו היה יודע מראש כי עליו להחתים את חברת עמידר על טופס ההסכמה היה עושה כן.
יתר על כן, טוענים הנתבעים, כי אין כל משמעות או נפקות לשאלה האם ניתנה הסכמת התובע לבנייה אם לאו, שכן במועד בו ניתן ההיתר ובוצעה הבנייה בהתאם, הנכס לא היה בידי התובע כך שזכותו טרם נולדה. לא זו בלבד, הנתבעים טוענים, כי למרות שהסכמתם של בני הזוג בן דוד לא הייתה רלוונטית, הרי שבנסיבות העניין, מ.בית בתת חלקה 1, עמד ריק ניתן לראות בכך שקיבלו את הסכמתם מכללא של השכנים דאז.
לא זו אף זו, הנתבעים מבקשים לדחות את טענת התובע כי קנה "חתול בשק", שכן לטענתם, התובע רכש את הדירה שעה שבה כבר הייתה תוספת הבנייה והגדר שנבנו על ידי הנתבעים. לטענתם מאחר שהתובע רכש את שראו עיניו, ודבר לא נסתר מעיניו, הרי שיש לדחות את תביעתו.
לחיזוק טענותיהם הפנו הנתבעים אף לסעיף 3 להסכם רכישת הבית של התובע ממשפחת א.(מיום, 24.12.2000), ושם נכתב כי :
"הקונה מצהיר כי ראה ובדק את הממכר ואת מצבו, מיקומו וטיבו,
עובר לחתימת ההסכם, והוא מצאו טוב ומתאים למטרתו והוא מוותר
על כל טענה של פגם או מום או ברירה בדבר מצב הממכר והתאמתו
לו והוא מסכים לרכוש את הממכר כמו שהוא ביום חתימת ההסכם.
כמו כן הקונה מצהיר כי בדק את מצבו המשפטי של הממכר בפנקסי
הזכויות וברשויות התכנון והבניה והוא קונה את הממכר במצבו
המשפטי והתכנוני כמו שהוא קיים למעשה ועל כן הוא מוותר על כל
טענה בעניינים אלה".
על כן משכך פני הדברים, לטענת הנתבעים, אין לתובע להלין אלא על עצמו בלבד. מלבד זאת, טוענים הנתבעים כי בקשת התובע להריסת המבנה הוגשה בשיהוי ניכר כתשע שנים לאחר שרכש את הבית ממשפחת אברג'ל. לגישת הנתבעים יש לראות בהתנהגות השכנים דאז ובהסכמתם מכללא לתוספת, במשך שנים רבות, כראיה עובדתית ומשפטית לכך שהנתבעים קנו זכויות קנייניות בשטח המשותף.
נציין כי הנתבע אמר בעדות בבית המשפט, כי הוא ואשתו אנשים מבוגרים (בני 70) וחולים, אשר השקיעו את כל כספם בבניית הבית, וקבלת תביעתו של התובע פירושה "לחתוך באיבר החי". לאמור, להרוס את ביתם, ואת מפעל חייהם בו גרים קרוב למעלה מ- 25 שנים, ולבנות הכל מחדש מכספים שאין להם. לטענתם הוראה כזו עלולה לדרדר את בריאותם שממילא אינה תקינה ואת מצבם הכלכלי לתהום. על כן מבקשים לדחות את התביעה.
יצוין כי לנתבעים אין כל התנגדות להסרת הגדר שהתווספה על ידם, בכפוף לכך שהשוכר את הדירה מהתובע ירחיק את החומרים והחפצים המסוכנים המצויים בשטח. כאן המקום לציין גם כי הנתבע ציין בעדותו כי אינו זוכר אם הוציא היתר כדין לגדר ההפרדה שבנה.
בנוסף יצוין, כי הנתבעים מכחישים את הנזקים הנטענים בכתב התביעה. יוער כי לא הוגשה חוות דעת שמאי או כל חוות דעת אחרת מטעם הנתבעים לגבי שווי השטח המשותף.
עוד נציין כי הנתבעים מציינים בתביעתם כי לא טרחו לרשום את התוספת בלשכת רישום מקרקעין מאחר שבזמנו לא היה נהגו כך. וכן מאחר שלא ידעו כי קיימת חובה שכזאת.
מטעם הנתבעים העידו הנתבע והעדים הבאים:
גב' מ.א.- מוכרת הדירה לתובע. ציינה בעדותה כי היא ובעלה דאז, קנו את הדירה בתת חלקה 1, בשנת 1990. וכעבור חמש שנים, לאחר שנקלעו לחובות כספיים מונה כונס נכסים לבית, וכונס הנכסים מכר את הבית לתובע. גב' א.הדגישה בעדותו כי תוספת הבנייה וגדר ההפרדה שבנו הנתבעים היו קיימים בשעה שהם עצמם רכשו את הבית. לדבריה, תוספת הבנייה והגדר שנבנו על ידי הנתבעים, לא היוו מבחינתם כל בעיה. (פרו' עמ' 17- 18).
מר דניאל צרפתי מהנדס עיריית בית שמש- שהוזמן על ידי הנתבעים על מנת להסביר כיצד ניתנים היתרי בנייה ע"י הרשויות המקומיות/ הוועדה. וזאת בפרט בשאלה כיצד ניתן ההיתר במקרה שבפנינו, כשבטופס חתימת השכנים אינה מופיעה החתימה הרלוונטית של בעל הקרקע דאז, עמידר, אלא של השכנים בן דוד, שאומנם גרו בצמוד לנתבעים אך בחלקה מס' 38, שאינה רלוונטית לחלקה מס' 36, ולתת חלקה 1.
נציין כי מר צרפתי ציין בעדותו כי הוא משמש כמהנדס בעיריית בית שמש משנת 1996. לדבריו, בדרך כלל היתר הבנייה ניתן ע"י הוועדה המקומית, וזאת לאחר שהוועדה המקומית בודקת כי ניתנה הסכמת השכנים הגרים ברכוש המשותף. כשנשאל מר צרפתי כיצד ניתן ההיתר במקרה של הנתבעים, למרות שאין את הסכמת הבעלים של החלקה, מר צרפתי לא שלל את האפשרות שהוועדה המאשרת את הבנייה הוטעתה על ידי הנתבעים. (פרו' עמ' 15, ש' 13- 14).
יש לציין כי המהנדס צרפתי אישר את אמיתות תוכנו של טופס ההיתר שניתן לנתבעים ביום 26.04.1998 ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה של עיריית בית שמש.
דיון והכרעה
למעשה משאין מחלוקת בין הצדדים כי תוספת הבנייה שבוצעה על ידי הנתבעים נבנתה ברכוש המשותף, זאת לאחר שניתן היתר בניה. נשאלת השאלה האם הזכות הקניינית של התובע גוברת על פני זכות החזקה של הנתבעים במשך שנים ברכוש המשותף? ואי לכך האם יש מקום להורות על סילוק ידם של הנתבעים במבנה? או שמא זכות הקניין של התובע נסוגה מפני זכות החזקה של הנתבעים במשך שנים ברכוש המשותף?
כבר בשלב זה אומר, כי לאחר ששמעתי את הצדדים, עיינתי היטב
באסופת המסמכים שהוגשו על ידם ושמעתי את העדים בתיק,
הגעתי למסקנה, אך אם בהיסוס מה, כי בנסיבות העניין אין
מקום להורות על סילוק ידם של הנתבעים מהנכס, אבל יש
מקום למתן סעד כספי. וזאת מהנימוקים שיפורטו כדלקמן:
כלל ידוע הוא, מימים ימימה, כי פגיעה כלשהי ולו המזערית ביותר, ברכוש המשותף כרוכה בהסכמתם המוקדמת של כל בעלי הדירות, הנוגעים לרכוש המשותף. האמור תקף בין אם הבית רשום כבית משותף ובין אם לאו (ראו רע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' ציפורה סופיוב, נה(3), 385 עמ' 400 (מיום 11.03.01)).
הרציונל העומד מאחורי דרישת ההסכמה של בעלי הדירות ברכוש המשותף, נעוץ, בין היתר בעובדה שהפגיעה ברכוש המשותף, למעשה מהווה הדרה לצמיתות משימושם של יתר הדיירים ברכוש המשותף. וזאת גם אם בפועל ההצמדה אינה גורמת לנזק ממשי ליתר הדיירים. ועל כן נפסק כי די בעובדה זו כשלעצמה על מנת להצדיק מתן צו מניעה כנגד הפולש.
לא זו אף זו, בפסיקה כבר נקבע כי אין כל נפקות משפטית אם באמתחתו של הבונה ברכוש המשותף היתר בניה ואם לאו, שכן אין בהיתר בנייה שניתן על ידי הרשות/הוועדה המקומית, על מנת להכשיר בנייה שביסודה פוגעת בזכות הקניינית של הדיירים ברכוש המשותף. (ראו רע"א 6339/97 מ. רוקר ואח' נגד מ. סלומון, נה(1) 199, (מיום 23.12.1999), להלן: "פרשת רוקר"):
בפרשת רוקר בית משפט העליון, בהרכב של שבעה שופטים, עסק בשאלה האם יש לבית המשפט שיקול דעת שלא לתת סעד של החזרת המצב לקדמותו, במסגרת סעיף 14 לחוק המקרקעין, ומכח עיקרון תום הלב, במקרה של בנייה על המקרקעין המשותפים. וכמו כן, מהו היקף שיקול הדעת וכיצד עליו להפעילו.
בקצרה נציין כי בפרשת רוקר דובר על מקרה של דייר בבית משותף רשום שבנה בשטח המשותף, ללא הסכמת הדיירים, לאחר שקיבל היתר בניה. בית משפט העליון, קבע כי על אף היותה של הזכות הקניינית זכות חוקתית, היא אינה זכות מוחלטת, וכי יתכנו מקרים שבהם מכוח עקרון תום הלב, תגבר זכותו של המחזיק במקרקעין על פני זכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות ברכוש המשותף.
יוער כי בית משפט הדגיש בדעת רוב כי מדובר אך ורק במקרים חריגים ויוצאי דופן ורק בהתקיים קריטריונים ספציפיים תגבר זכותו של המחזיק מכח עקרון תום הלב, בהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים, על פני זכות הקניינית של הדיירים ברכוש המשותף. זאת אם סבור בית המשפט כי הפגיעה ברכוש המשותף הינה מזערית וניתנת להערכה כספית.
ולהלן השיקולים שנקבעו בפרשת רוקר:
בשיקול הראשון נבדוק את עוצמתה של הזכות הקניינית שנפגעה. בנדבך זה נבדוק גם האם מדובר בזכות במקרקעין או במיטלטלין, והאם מדובר בבעלות או בזכות אחרת, חלשה הימנה.
בשיקול השני, נבדוק את עוצמתה של הפגיעה בזכות, לרבות היקף הפגיעה ומשך הפגיעה.
בשיקול השלישי, נבדוק את עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות. שיקול זה הינו משני בחשיבותו לקודמיו.
בשיקול הרביעי , נבדוק את מידת תום הלב והתנהגות הצדדים.
במקרה שבפנינו, כאמור, עסקינן בשני אינטרסים מנוגדים: מחד התובע מבקש לממש את זכות הקניינית על ידי השבת הקרקע לקדמותה. מאידך, הנתבעים מבקשים לשמר את המצב כפי שהוא היה קיים מזה שנים רבות, ולא להרוס את ביתם. הואיל וכך, נשקול את השיקולים הנ"ל על המקרה שבפנינו, ולאחר מכן נחליט זכות מי מהצדדים על העליונה, בנסיבות העניין.
-
עוצמתה של הזכות הקניינית שנפגעה- הזכות שנפגעה הינה זכות החכירה של התובע ברכוש המשותף. נציין כי אין הבדל משמעותי בין זכות הבעלות לבין זכות החכירה לעניין הזכויות בקרקע שכן זכות החכירה מאפשרת לחוכר לנהוג בנכס כבעלים לכל דבר ועניין. מדובר בזכות חזקה שאינה נשללת כדבר של מה בכך. וכידוע, זכות החכירה, הינה זכות קניינית, ואין לפגוע בה (ראו הפ (ת"א) 212/04 אלכס אליהו פינקס נ' רשות הפיתוח- מינהל מקרקעי ישראל (מיום, 13.12.06)).
-
עוצמת של הפגיעה בזכות לרבות היקף הפגיעה- בעניינו אין ספק כי זכות החכירה של התובע ברכוש המשותף נפגעה לצמיתות על ידי הנתבעים בכך שהצמידו את הרכוש המשותף בפועל לדירתם. הדבר מונע לחלוטין את שימוש של התובע באותו חלק שהוצמד.
גם כאן, בדומה לפרשת רוקר, הצמדתם של התובעים את הרכוש המשותף, מקטינה באופן ניכר את שטחו של הרכוש המשותף ואת שימושו של התובע בשטח.
יתרה מזאת, במעשיהם הנתבעים למעשה ניצלו לטובתם בלבד את החלק מאחוזי הבנייה של הרכוש המשותף, ובכך גרעו מהתובע את מימושו ואת חלקו ברכוש המשותף. עם זאת, ניתן לומר כי היקף הפגיעה של הנתבעים בתובע, אינו כה גדול. שכן, לאורך כל השנים שבה הבנייה קיימת, הדבר לא הפריע לשכנים שגרו בחלקה, ואיש לא ראה בכך בעיה.
לא זו אף, כאמור, עצם הבחנתו של התובע בבנייה ברכוש המשותף, לאחר בדיקה שעשה, בחלוף תשע שנים מאז רכש את ביתו, מהווה ראיה לכך, כי עובר לרכישת התובע את הנכס התובע כלל לא ידע על החלקה הנ"ל. ניתן לומר בנסיבות העניין, כי היקף הפגיעה של התובע כתוצאה מהבנייה ברכוש המשותף, אינו גדול כפי שניתן היה לחשוב לפי גודל השטח שנלקח, שכן התובע גילה את דבר הפלישה כמה שנים לאחר שרכש את הדירה.
-
עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכותו (כאמור, שיקול זה, הינו משני בחשיבות ביחס לקודמיו) – בשיקול זה למעשה אנו בודקים את השלכות צו הפינוי המבנה על הנתבעים.
ביתם של הנתבעים היה כ- 30- 40 מ"ר, ולאחר שקיבלו היתר בניה כדין, הרסו את ביתם הישן כליל ובנו בית חדש שגודלו כ- 173 מ"ר. כל זאת עשו הנתבעים עוד הרבה שנים טרם רכש התובע את דירתו. תוצאות הריסת הבניה, עלולה לפגוע פגיעה חמורה ובלתי הפיכה בנתבעים. שכן משמעות ההריסה במקרה שלפנינו, פירושו הריסת ביתם ומבצרם של הנתבעים לחלוטין, ולהותירם ללא קורת גג, בגילם המבוגר ובמצבם הבריאותי. הנזק שיגרם לנתבעים כתוצאה ממתן צו פינוי, הינו עצום שלא ניתן לכמתו בכסף.
השוואה פשוטה בין הנזק שעלול להיגרם לתובע כתוצאה מהשארת המבנה לבין הנזק שעלול להיגרם לנתבעים בהריסת המבנה, מלמדת כי נזקם של הנתבעים הינו משמעותי לאין ערוך מנזקו של התובע, ומטה את הכף נגד הריסת הבית.
-
מידת תום הלב והתנהגות הצדדים- ככלל אציין כי הנתבעים עשו עלי רושם אמין, וכי פעלו כפי שפעלו בתום לב וללא כל כוונת זדון או רצון להתעשר שלא כדין על חשבון הרכוש המשותף.
הנתבע ציין בעדותו לפניי, במסמכים שהוגשו על ידו, כי שתי יחידות הדיור שגודלן היה בין 30 ל- 40 מ"ר נבנו בשנות החמישים, והיו שייכות לחברת עמידר. הוא עצמו התגורר עם הוריו משנת 1962, וכי בשנת 1982, רכש אביו את יחידת הדיור, הנמצאת בתת חלקה 2 מידי חברת עמידר. וכעבור כמה שנים לאחר פטירת אביו, בשנת 1988, הדירה עברה לבעלות שלו ושל אשתו (פרו' עמ' 10, ש' 6-8). לטענתו, באותם שנים כלל לא ידע כי החצר המשותפת מהווה רכוש משותף שבנייתו עליה, מהווה פגיעה בשכן הסמוך. הנתבע ציין כי בתקופה ההיא כלל לא הבין בעניינים האלה. כך נשאל וכך השיב בעדותו לפני:
"ש. אתה מסכים איתי שכל החצר רכוש משותף?
ת. כמו שידוע לי, ושילמנו מינהל כל השנים, לא אמרו לי שיש כל
שטח משותף. אמרו לי ככה- שדו משפחתי הקו שמפריד בין השכן
לשכן הוא המפריד וזה הכל. לא ידענו בכלל מידות בתום לב, כך אמרו
לו זה הבית שלך. (פרו' עמ' 12, ש' 1- 4).
הנתבע הדגיש בהמשך עדותו כי במהלך השנים שילם את חובותיו למינהל מקרקעי ישראל, וכי לא שם לב לנסח הטאבו בו הוא החזיק.
"ש. בנסח הטאבו אמרו שכל השטח משותף חוץ מהבית שלך והבית
של השכן.
ת. אף פעם לא ידענו את זה, אף פעם לא אמרו לנו. אמרו לנו לשלם למינהל
על השטח ואנחנו שלמנו". (פרו' עמ' 12, ש' 5- 7).
נוסף לכך, הנתבע הסביר כי בטופס "הסכמת השכנים" לבנייה, החתים בתום לב את השכנים בן דוד שגרו בחלקה 38, זאת מאחר שבאותה תקופה, יחידת הדיור בתת חלקה 1 עמדה ריקה מדיירים. עובדה שלא נסתרה על ידי התובע.
נציין כי כשנשאל הנתבע במסגרת חקירתו, מדוע לא טרח להחתים את חברת עמידר שהייתה הבעלים דאז של הדירה בתת חלקה 1, השיב כי לא ידע שעליו לבקש את אישורם. כמו כן מאחר שהניח כי בטרם מתן ההיתר, הרשות המקומית עצמה תבדוק עם מינהל מקרקעי ישראל ועם חברת עמידר למתן אישור הבנייה. לדבריו, לו היה יודע כי החתימה של חברת עמידר, הינה תנאי הכרחי למתן ההיתר, היה עושה כן ללא שיהוי. (פרו' עמ' 11, ש' 30- 31). מלבד זאת ציין הנתבע, כי השכנים שגרו במשך השנים בחלקה 1 או בחלקות הסמוכות, מעולם לא התלוננו או ראו בעין לא יפה את מעשיו. נהפוך הוא, לדבריו, במשך השנים היו להם יחסי שכנות טובים עם כולם כולל בעלי הדירה משפחת אברג'יל שגרו בתת חלקה 1 שמהם רכש התובע את הדירה. נציין כי דבריו אלה של הנתבע עולים בקנה אחד עם עדותה של הגב' מ.א.שאמרה בעדותה לפני כי התוספת והגדר שבנו הנתבעים היו קיימים שעה שרכשו את הבית בתת חלקה 1, מחברת עמידר (פרו' עמ' 17, ש' 32- 33) . על טיב מערכת היחסים ששררה ביניהם אמרה גב' אברג'ל, כי הייתה להם מערכת יחסים טובה עם הנתבעים, וכי מעולם לא היו ביניהם דין ודברים.
וכלשונה:
"כך קיבלנו את החצר, אף פעם לא רבנו, כמה שאני זוכרת, היה מ.ו
שתחם את החצרות, היתה גדר עם השכנים מלמעלה וגדר מאולתרת
שהפרידה בין החצרות ובין הבית שלנו לבית של קריספל, אם אני
זוכרת טוב" (פרו' עמ' 18, ש' 1- 3).
אין ספק כי עדותה של הגב' א.מלמדת יותר מכל על אופיים הטוב של הנתבעים, ועל היותם אנשים נורמטיביים ושומרי חוק.
מעדותו של הנתבע ניתן ללמוד כי בנה את התוספת, מבלי שהיה מודע כי הוא בונה ברכוש המשותף, ובתום לב, ומבלי שהייתה לו כל כוונה לפגוע בזכויותיו של מאן דהוא. התרשמתי כי הנתבעים הסתמכו על ההיתר שניתן כדין, ועל כן, בתום לב בנו ברכוש המשותף.
באשר לגדר ציין הנתבע בפניי כי למרות שלא ידע אם הגדר הייתה כלולה בהיתר אם לאו, בנה אותה על מנת למנוע זליגה של חולות מהבית שלו (שהיה גבוה יותר) לבין חצרו של השכן בתת חלקה 1 (פרו' עמ' 9, ש' 24-27, ש' 31).
באשר להתנהלות התובע, כאמור דרישתו של התובע להסרת מבנה הגיעה כעבור כמה שנים מהמועד בו רכש את הבית. וזאת, לאחר שבמקרה גילה את דבר הפלישה בתום בדיקה מול הרשויות. טענתו של התובע כי רכש את הנכס מתוך הסתמכות כי שטחו המשותף היחסי הינו 359 מ"ר ולא פחות, אינה מתיישבת עם האמור בחוזה רכישת הבית. כאמור, בחוזה הרכישה מצוין בסעיף 3 כי הוא קונה את הבית כפי שהוא. לאמור, התובע רכש את הבית במצב שבו היה נתון. כך שבשום שלב לתובע לא הייתה תכנית או אינטרס הסתמכות על החלק הנטען. כמו כן, דרישתו של התובע להריסת המבנה, בדיעבד לאחר שקנה את הבית מלמדת כי הבנייה שביצעו הנתבעים ברכוש המשותף אינה מהווה מטרד או מפגע לתובע.
יתרה מזאת, נדגיש כאמור כי הנזק שייגרם לנתבעים כתוצאה מהריסת המבנה שקיים שנים רבות, והשארת ללא קורת גג לעת זקנה הוא סבל בל יתואר. למעלה מן הצורך אציין כי התעקשותו של התובע להרוס את המבנה, קרי את ביתם של הנתבעים, ולא להסתפק בסעד כספי, בנסיבות המיוחדות של תיק זה ובהתחשב בכל האמור, גובלת ב"עמידה על הדין", וכידוע "לא חרבה ירושלים אלא על שדנו בה דין תורה" היינו "שהעמידו דיניהם על דין תורה, ולא עבדו לפנים משורת הדין" (בבא מציעא דף ל ע"ב), ולא אוסיף בכך. סבור אני לאחר בחינת הקריטריונים שהציב בית המשפט העליון בפרשת רוקר, כמפורט לעיל, כי מקרה זה שבפני, על אף היותו גבולי בשל גודל השטח נשוא המחלוקת, הוא מהמקרים הבודדים שראוי להעדיף את זכות המחזיק תם הלב על זכות החכירה של התובע.
בנסיבות האמורות לעיל, חרף הפגיעה בזכות הקניינית של התובע לצמיתות, במאזן האינטרסים בין הזכות הקניינית לבין אי הריסת המבנה, סבורני, כי שימור של המצב הקיים כפי שהוא ידו על העליונה. וזאת מהשיקולים שפורטו לעיל.
בעניין זה מן הראוי להביא את דבריה היפים של כב' השו' ח' קלוגמן כפי שנאמרו בה"פ (הרצליה) 16545-06-10 פור ואח' נ' שוסטק ואח', מיום 16.06.13:
" במקרה דנן אין להתיר הריסת המבנה של המחסן והעתקת תשתיות,
אשר בוודאי יגרמו נזק רב למשיבה. התכלית בבסיס חוק המקרקעין הינה
כי אמנם בעל זכות הקניין הינו בעל מעמד חוקתי, אולם אין להתיר "שרירות
בעלים" ובטח שלא כאשר מדובר בגרימת נזק לצד השני והדבר עולה
גם מסעיף 14 לחוק המקרקעין ששני הצדדים טרחו לציינו באותיות
קידוש לבנה.
הריסת המחסן והעתקת התשתיות, או יצירת מובלעת בשטח החלקה
האחורי של המשיבה, לא מאזנים באופן שווה את האינטרסים של
הצדדים ואינם עולים בקנה אחד עם עקרון תום הלב".
באשר לגדר, איני סבור כי יש בהריסתה או הותרתה כדי לשנות ממצבו של הנתבעים, ולפיכך יינתן צו להריסתה.
לאור האמור, נשאלת השאלה מהו הסעד הראוי במקרה שבפנינו?
הסעד הראוי
משאין מחולקת בין הצדדים כי בהתאם לנסח הטאבו התובע הינו בעל זכות שווה ברכוש המשותף, וזכותו הקניינית נפגעה על ידי הנתבעים, ומשקבעתי כי בנסיבות העניין, הריסת המבנה שקיים מזה עשרות שנים, תסב נזק בלתי הפיך לנתבעים, סבורני כי הסעד הראוי והצודק במקרה שבפנינו, הינו פיצוי כספי לתובע. כאמור, הנתבעים לא הגישו חוות דעת נגדית של שמאי מקרקעין מטעמם, וזאת למרות שעמדה להם אפשרות כזאת. לא זו אף זו, לא רק שהנתבעים בחרו שלא להגיש חוות דעת נגדית, אלא גם בחרו שלא לחקור את השמאי מטעם התובע על חוות דעתו. בנסיבות האמורות, ומשלא הוגשה כל חוות דעת נגדית, הרי שיש לפסוק לתובע את סכום התביעה, בהתאם לחוות דעתו של השמאי לב בסך של 210,000 ₪.
סוף דבר
לנוכח האמור, החלטתי לקבל את התביעה באופן חלקי, ועל כן אני מורה לנתבעים להרוס תוך 30 יום את הגדר שבנו. כמו כן אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע את הסך של 210,000 ₪, שהינו סכום התביעה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה 08.12.2011 ועד התשלום בפועל.
הסכום ישולם תוך שלושה חודשים מיום מתן פסק הדין. התשלום במועד מהווה תנאי לכך שלא ניתן כבר עתה צו הריסה למבנה. אם לא ישולם הסכום במועדו ניתן כבר עתה צו לפינוי ולסילוק ידם של הנתבעים "ולהשבת המצב לקדמותו". וזאת מחלקת הקרקע שסומנה בחוות דעתו של מודד המקרקעין מר ראובן אלסטר.
אני מחייב את הנתבעים בהוצאות התובע וכן בשכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.
המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.
ניתן היום, ו' ניסן תשע"ה, 26 מרץ 2015, בהעדר הצדדים.
קלדנית: כרמלה עובדיה