ת"א 15664-08 עמר ואח' נ' ימיני

לפני תביעה כספית בעילה נזיקית בגין רשלנות של הנתבע בייצוג התובעים בעסקה לרכישה ולמכר של מקרקעין.

רקע עובדתי :

ביום 25.03.04 נחתם במשרדו של הנתבע שהוא עו"ד, הסכם מכר שנערך על ידו (נספח א' לתצהירו של התובע, להלן-"הסכם רכישה") . ההסכם נחתם בין התובעים ומשפחת עוזרי ובין חברת "שכונת מגורים ביו"ש (בית חורון) בע"מ" (להלן-"החברה") שיואל עמרני הוא מנהלה . התובעים ומשפחת עוזרי רכשו לפי הסכם הרכישה את מגרש מס' 255 בגני מודיעין (להלן- "המגרש") אשר רשום כמגרש חד משפחתי. בסעיף 5 להסכם הרכישה נקבע כי החברה מתחייבת להפוך את המגרש תוך 3 חודשים ממועד החתימה על ההסכם למגרש דו-משפחתי בהעברת זכויות למגרש, ממגרש 36 בגני מודיעין (להלן- "מגרש 36") ותיקון הת.ב.ע. בהתאם. מחצית הזכויות במגרש יירשמו לפי ההסכם על שם התובעים ומחצית על שם עוזרי. סעיף 5 להסכם הרכישה קובע כי תנאי זה הוא תנאי יסודי ובסיסי ובמידה והחברה לא תצליח להפוך את המגרש לדו משפחתי התובעים יהיו זכאים לבטל את ההסכם וכן זכאים להשבה ולפיצוי מוסכם. בקשה לתיקון ת.ב.ע לשינוי מגרש 36 לחד משפחתי והעברת הזכויות ממנו למגרש 255 של התובעים על מנת שיהיה מגרש דו משפחתי לא אושרה והמגרש נותר חד משפחתי.

אין חולק כי התובעים לא מימשו את זכותם לפי סעיף 5 להסכם ונמנעו משלוח הודעת ביטול של הסכם הרכישה במרוצת תקופה בת שלושה חודשים שנקבעה בסעיף 5 להסכם ומוסכם כי באותה תקופה ולאחריה בנו התובעים את ביתם במגרש ללא היתר בנייה כדין ובניגוד לת.ב.ע לפיה המגרש חד משפחתי (להלן-"הבית").

בסוף שנת 2006 פנו התובעים ליואל עמרני על מנת שיאתר להם רוכש עבור הבית שבנו. כעבור זמן הודיע עמרני לתובעים כי מצא עבורם רוכש לבית המתגורר בארה"ב המעוניין לרכוש אותו בתמורה בסך של 230,000 $ . הנתבע, ייצג את התובעים בעסקת הממכר של הבית וביום 11.02.07 התקיימה פגישה במשרדו בנוכחות התובעים ויואל עמרני בה ונערך הסכם בו נרשם שמו של הקונה , יצחק אלון (ההסכם צורף כנספח ז' לתצהיר התובע, ייקרא להלן- "הסכם המכר"). התובעים בלבד חתמו על הסכם המכר באותו מעמד, בהיעדרו של יצחק אלון.

לפי הוראת הסכם המכר שולם לתובעים תשלום ראשון על חשבון התמורה בסך 130,000$ ואין חולק כי הוא הועבר ע"י תום חביב, בין אם התובעים ידעו על כך במועד ההפקדה ובין אם בדיעבד. התשלום השני אמור היה להתבצע עד ליום 11.4.07 ומשלא הועבר לפי ההסכם התבקשו והסכימו התובעים ביום 15.4.07 לחתום על הסכם מכר חדש בו לא נירשם שמו של הקונה והתמורה נותרה כמו בהסכם המכר בסך של 230,000 $. בד בבד בהיעדר ביצוע של התשלום השני בסך של 100,000$ הודיעו התובעים לנתבע על כך שהם מפסיקים את ייצוגם בעסקת המכר וביום 22.04.07 הם שכרו את שירותיו של עו"ד הימלפרב לעסקה. ביום 23.04.07 פנה הנתבע אל עו"ד הימלפרב על מנת שיודיעו למי להעביר את התשלום השני לפי הסכם המכר ופנייתו נדחתה מחמת סירוב התובעים לקבלת התשלום. בה בעת, התשלום הראשון נותר בידי התובעים וכן הבית נשאר בחזקתם ואף הושכר על ידם לאחרים.

בנסיבות אלו הגיש תום חביב שהסתבר לכאורה שהוא הקונה של הבית , תביעה לאכיפת הסכם המכר עם התובעים או לביטולו וכן לסעד כספי ולפיצויים בת.א (י-ם) 9342/07 (להלן-"התביעה במחוזי"). התובעים טענו להגנתם כי הקונה הוא אלון יצחק ודחו את טענתו של חביב לפיה הוא הקונה. התביעה במחוזי התנהלה ובד בבד התבררה התביעה שבפני שהוגשה נגד הנתבע, תום חביב ויואל עמרני. במסגרת התביעה במחוזי הושג הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין לפיו ייאכף ההסכם בתשלום יתרת התמורה ע"י חביב לתובעים כנגד מסירת החזקה בבית לידיו ובכך יהיה כדי להביא לסילוק התביעה שבפני נגד תום חביב (פסק הדין צורף כנספח ה' לכתב ההגנה המתוקן של הנתבע). בנוסף הגישו התובעים תביעה נגד החברה בת.א 14958/08 שהועברה לבוררות לבית הדין הרבני.

כמו כן, הגישו התובעים תובענה נגד תום חביב בה"פ (י-ם) 7326/08 לסעד הצהרתי לפיו הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק הדין בתביעה במחוזי מבוטל מחמת לחץ בו היו נתונים התובעים בדיון בו ניתן פסק הדין על מנת לסיים את ההליך בפשרה מבלי שהיו מודעים להשלכותיו. התובענה נדחתה בפסק דין שניתן ע"י כב' השופט י' שפירא (נספח ו' לכתב ההגנה המתוקן). התובעים הגישו גם תלונה למשטרה נגד הנתבע בגין העסקה שנסגרה וכן הגישו תלונה ללשכת עורכי הדין שנידונה בפני בית הדין למשמעת והנתבע זוכה.

לפי פסק הדין בתביעה במחוזי סולקה התביעה שבפני נגד חביב ומאוחר יותר נמחקה התביעה נגד יואל עמרני וניתנה החלטה ביום 30.09.09 לפיה נעתרתי לבקשת התובעים לתקן את תביעתם.

טענות התובעים:

התובעים טוענים לטיפול רשלני של הנתבע בהסכם הרכישה של המגרש בשנת 2004 ובהסכם המכר משנת 2006 ; ניצול מצוקה כספית שלהם הונאה וקנוניה שרקם נגדם הנתבע ביחד עם תום חביב ועמרני אשר כאמור, התביעה נגדם נמחקה.

התובעים טוענים כי עקב מצוקה כלכלית בה היו נתונים הם פנו לעמרני בשנת 2006 על מנת שימצא קונה לבית. עמרני הודיע להם כי מצא קונה אך מכיוון שלא ניתן לרשום את הבית כיחידה עצמאית ובהיעדר היתר בנייה לבית התמורה המוצעת היא במחיר נמוך משוויו של האמתי של הבית בסך של 230,000 $. הם נענו להצעה חתמו על הסכם המכר בו נירשם שהקונה הוא אלון יצחק מבלי שהקונה חתם באותו מעמד על ההסכם. לאחר חלוף מס' ימים ממועד החתימה על ההסכם הופקדה בחשבונם חלק מהתמורה ובסמוך לאחר ההפקדה, התגלה להם התשלום בוצע ע"י חביב. למרות פניותיהם לנתבע שיביא לחתימה של אלון על הסכם המכר גם לאחר ביצוע התשלום הראשון ודרישתם לדווח על העסקה לרשויות המס, לא העביר להם הנתבע עותק חתום של ההסכם. משלא שולם התשלום השני וההסכם לא נחתם ע"י יצחק אלון הודיעו להם הנתבע ועמרני כי אחד מילדיו של יצחק אלון ירכוש את הבית ולכן חל עיכוב בחתימה על ההסכם ובתשלום השני.

לטענת התובעים בהסתמכם על הנתבע הם נענו לפנייתו וחתמו במשרדו ביום 15.04.07 על הסכם מכר חדש ללא רישום שמו של הקונה בתואנה לפיה אלון יצחק יודיע להם תוך ימים ספורים מי מילדיו הוא הקונה של הבית. בניסיון לברר עם הנתבע מתי יועבר התשלום השני הוא היפנה אותם ליואל עמרני שהודיעם כי יצחק אלון עזב את הארץ ואין בידו כספים עבורם. עמרני הציע שאלון יצחק יעביר אליהם את הכספים ללא הפרשי שער והעמלות, יחולו עליהם מה שהעלה בליבם חשש להונאה ותרמית מצד הנתבע ועמרני. או אז, הם הפסיקו את הייצוג ע"י הנתבע שהתרשל בטיפול בעסקה בהיעדר שם של קונה ומחמת קנוניה שנרקמה באמצעותו נגדם ושכרו את שירותיו של עו"ד הימלפרב במקומו. מאחר ודרישתם מהנתבע לפצות אותם בגין מחדליו ומעשיו לא נענתה, הוגשה התביעה.

טענה נוספת בפי התובעים להתרשלות הנתבע בטיפול בעסקת המכר בהחתימו אותם על טופס לרישום משכון לטובת הקונה על הבית ובהעברת הטופס לידי תום חביב ולחילופין, בעצימת עיניים של הנתבע בנוגע להעברת הטופס שהגיע בסופו של דבר לידי חביב. בכך, עלה בידי תום חביב לרשום משכון לטובתו אף שלא חתם איתם על הסכם המכר ולא ניהל איתם כלל מו"מ לרכישת הבית, מה שמנע מהם למכור את הבית לקונה אחר ובסכום גבוה מהתמורה שנקבעה בהסכם המכר.

בנוסף טענו התובעים כי כחודש ימים לאחר שרכשו את המגרש מהחברה נחתם הסכם למכירת מגרש 36 אותו ערך הנתבע שייצג את החברה באותו המכר. בכך, סוכלה האפשרות להעברת הזכויות ממגרש 36 למגרש שלהם ולשינויו לדו משפחתי. בפעולותיו של הנתבע שטיפל בעסקה של מגרש 36 הוא גרם להם נזק אותו הם תובעים.

התובעים טוענים לנזקים ישירים ועקיפים עקב התנהגותו של הנתבע בהתרשלותו ובקנוניה שלו נגדם , כדלהלן:

• פגיעה בשמם הטוב עקב קשיים שלהם מול הבנק וספקים שונים כל זאת בשל המצוקה כלכלית אליה נקלעו בגין ההסכמים.

• מצבו הרפואי של התובע 2 (להלן-"התובע") אילץ אותו להפסיק את עבודתו כגנן וכוונתו להשקיע בחנות בקניון בצפת לצורך פרנסתו נכשלה משלא קיבלו התובעים את יתרת התמורה לפי הסכם המכר ומאוחר יותר מחיר החנות עלה.

• המצב הכלכלי אליו נקלעו גרם להם לנטילת הלוואות שונות.

• נגרמו הוצאות לשכירת חוקר פרטי לאיתור אלון יצחק בסך של 1050 ₪.

• העסקה פגעה בבריאותו של התובע מחמת הלחץ שנגרם לו בגינה בכלל זה כאבי גב שהשביתו אותו מעבודתו במשך 22 יום ואובדן ימי עבודה בגין טיפול בעסקה מחמת מחדלי הנתבע.

• נזק בגין המניעה ממכירת הבית לקונה אחר.

• בגין אילוצים שנוצרו עקב עסקת המכר , מכרו התובעים בהפסד, נכס בבעלותם בצפת.

• הוצאות נוספות הקשורות להליכים שניהלו התובעים.

  טענות הנתבע:

הנתבע טען כי היה ידוע היטב לתובעים במועד החתימה על הסכם הרכישה שניתן לבנות במגרש יחידה אחת בלבד ובהתאם לכך נקבע מחיר המגרש. העיכוב ו/או המניעה משינוי המגרש לדו- משפחתי במנהל ביו"ש (להלן- "המנהל") היה צפוי ולפיכך נקבע בהסכם כי בידי התובעים לבטל את ההסכם תוך 3 חודשים ממועד החתימה אם לא ישתנה המגרש לדו משפחתי. החברה פעלה לשינוי המגרש לדו-משפחתי בהעברת זכויות ממגרש 36 אך פנייתה נדחתה ונמסר שנעשות פעולות לשינוי ת.ב.ע לכלל המגרשים שבתחומה על מנת לשנות את המגרשים בגני מודיעין לדו-משפחתיים.

התובעים לא רק שלא בטלו את הסכם הרכישה תוך 3 חודשים ממועד חתימתם עליו אף שהמגרש לא הפך לדו משפחתי כי אם בנו עליו את הבית ובכך, ויתרו על הזכות לבטול ההסכם. יתירה מכך, בשנת 2005 הרבה לאחר חלוף 3 חודשים לביטול ההסכם התקיימה פגישה במשרדו של הנתבע עם התובעים ועמרני שהציע להם לבטל את ההסכם ולפצות אותם בהתאם למנגנון הקבוע בהסכם. התובעים, דחו את ההצעה ומכאן יש ללמוד שהם ויתרו על הזכות לביטול ההסכם ורצו להמתין עד לאישור הסופי של המנהל למגרש דו משפחתי. לפיכך, נזקם של התובעים אינו מחמת הטיפול שלו בעסקה בהתרשלות, המוכחשת כי אם בשל מצב הבית שנבנה ללא היתר דבר שהכביד והקשה על התובעים במכירתו.

הנתבע טען כי עם פנייתם של התובעים ויואל עמרני אליו לערוך הסכם מכר של הבית הוא ניסה להניא את התובעים מכך בהיעדר הקונה באותו מעמד. התובעים מצדם, רצו למכור את הבית בהקדם ולא הקשיבו לעצתו כי אם נתנו אמון בעמרני שאמר להם שאלון יצחק יחתום על ההסכם עם בואו ארצה. הנתבע העביר לעמרני את הסכם המכר בפקסימיליה על מנת שיחתים את אלון יצחק אשר הנתבע לא פגש בו ולא מכיר אותו כלל. עמרני לא החזיר לו עותק חתום ועדכן את התובעים שאלון יצחק לא ירכוש את הבית כי אם קונה אחר שזהותו אינה ידועה עדיין. או אז הגיעו למשרדו התובעים וחתמו על הסכם חדש ללא ציון שמו של הקונה בהסתמכם על עמרני שהודיע להם שיתרת התמורה תועבר אליהם מספר ימים לאחר מכן. לאחר שיתרת התמורה לא שולמה הודיעו לו התובעים על הפסקת הייצוג בעסקה ויומיים לאחר המועד בו הופסק ייצוגו הוא הודיע לתובעים שיתרת התמורה מוכנה. התובעים סירבו לקבל את התשלום השני וכך גם נדחתה פנייתו בנדון לעו"ד הימלפרב שלא מסר לו למי להעביר את התשלום. הנתבע הוסיף וטען כי הוא נפגש עם עו"ד הימלפרב וסוכם ביניהם שיחתם הסכם חדש (שלישי- מ.ל. ) בו הקונה יהיה תום חביב. בסמוך למועד בו היה אמור ההסכם להיחתם ההסכם הודיע לו עו"ד הימלפרב שהתובעים ממאנים לחתום על הסכם עם חביב ומוכנים לחתום על הסכם עם יצחק אלון בלבד. ככל שהקונה הוא תום חביב, הם דורשים תמורה גבוהה יותר עבור הבית. לפיכך, בוטלה הפגישה לחתימה של חביב על ההסכם עם התובעים.

לדברי הנתבע, תפקידו הסתכם בניסוח הסכם המכר על סמך הסכמות בין הצדדים . לא היתה לו היכרות אישית עם התובעים והוא לא ידע על מצבם הכלכלי או על מצוקת אשראי שלהם. אין לקבל את הטענה לקנוניה בינו ובין הנתבעים האחרים נגד התובעים המוכחשת זאת בפרט בעת שטענותיהם הופנו בעיקרן נגד עמרני וחביב ולא כנגדו ובהיעדר אינטרס כלכלי שלו בנוגע לעסקה.

לעניין העברת טופס המשכון לחביב טען הנתבע כי הוא לא מילא את שמו של חביב בטופס ואינו אחראי למעשיו של חביב. הוא העביר את המסמכים לעמרני בשם הקונה , כולל הודעת המשכון לאחר שנחתם ההסכם ע"י התובעים לאור חובת הזהירות שלו כלפי שני הצדדים לעסקה. ככל שלא היה נוהג כך הוא היה חשוף לתביעה מצד הקונה אילו מכרו התובעים את הבית לקונה אחר למרות הסכם המכר, זאת לאחר שקבלו חלק מהתמורה וסרבו להשיבה לקונה. לפיכך טען הנתבע כי נהג כדין במסירת הודעת המשכון. בנוסף טען כי לא הוכחו נזקי התובעים בשל רישום המשכון וממילא, לא עלה בידיהם למצוא קונה אחר לבית. יתר נזקי התובעים נגרמו מחמת התנהגותם של התובעים שבנו את הבית ללא היתר , חתמו על הסכם ללא שם הקונה ובסירובם לקבל את יתרת התמורה בגין המכר.

דיון והכרעה:

המסגרת הנורמטיבית:

חובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחו מעוגנת בדין ובהלכה פסוקה. על כך מצינו בע"א 37/86, 58 מ' לוי ואח' נ' י' י' שרמן ואח'; המאירי נ' מ' לוי ואח' וערעור שכנגד , פ"ד מד(4)446 (להלן-"פרשת לוי") , עמ' 462: "את אמות המידה הראויות ואת הקריטריונים הנדרשים לעיצוב סטנדרט המיומנות והזהירות האמורים ניתן לשאוב משני מקורות עיקריים. ראשית ¬הדין כפי שהתגבש בהלכה באשר לרמת המיומנות והזהירות הנדרשת מבעל מקצוע כלפי מי שהוא חב חובה כלפיו; ושנית – ככל שהדברים אמורים בעורך-דין ¬מהדין הספציפי הקובע את נורמות ההתנהגות הראויות לעורך דין בתור שכזה. כוונתי לכללים המוצאים מקומם וביטויים בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961, ובתקנות והכללים המסתעפים ממנו, ושעל פיהם עורך- דין שאינו מקיימם, על אחת כמה וכמה אם הוא חוטא להם, עלול למצוא עצמו חב ללקוחו כמפר חוזה כלפיו או כמעוול כלפיו בעוולת הרשלנות" (ראו גם : ע"א 2725/91 היינוביץ' נגד גלעדי, פ"ד מח(3) 92 ; ע"א 1170/91 בכור נגד יחיאל, פ"ד מח(3) 207 ; ע"א 2625/92 סילביו נחום, עו"ד נגד דורנבאום, פ"ד נח(3) 385).

סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961 (להלן-"חוק לשכת עוה"ד") קובע: "במילוי תפקידיו יפעל עורך דין לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות, ויעזור לבית המשפט לעשות משפט". סעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו- 1986 קובע: "עורך דין ייצג את לקוחו בנאמנות, במסירות, ללא מורא, תוך שמירה על הגינות, על כבוד המקצוע ועל יחס כבוד לבית המשפט". בהתאם לעקרונות אלה, על עורך הדין לפעול עבור לקוחו כאיש מקצוע מיומן וזהיר שחובת הנאמנות והתנהגות שביושר ובהדר הן מיסודותיו (פרשת לוי, עמ' 465). אם לא פועל עורך הדין בהתאם לעקרונות אלה הוא מפר את חובת הזהירות כלפי לקוחו.

לא זו אף זו, חובת הזהירות של עורך דין הורחבה בפסיקה גם כלפי צדדים שאינם לקוחותיו של עורך הדין ( ע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד יובב פפר [פורסם בנבו] 27.2.12 שם נקבע: "אין חולק על קיומה של חובה שלא לנהוג ברשלנות ביחסים בין עורך-דין ללקוחו. יכול גם שתיווצר אחריות מושגית כלפי מי שאינו לקוחו של עורך הדין, הפונה בבקשת עצה או מידע אל עורך הדין..." (ע"א 751/89 ב' מוסהפור ואח' נ' שוחט ואח' [2], בעמ' 535מול אות השוליים א, מפי הנשיא שמגר)..." ובהמשך פסק הדין נאמר: "החובה כלפי צד ג' שאינו מיוצג עומדת על רגליה היא, ואין היא נגזרת או קשורה לחבותו של הלקוח, אותו מייצג עורך הדין, כלפי הצד הבלתי מיוצג. ... על-כן עשוי עורך הדין לחוב בחובות של גילוי, אזהרה וחובות אחרות הנובעות ממעמדו המיוחד כעורך-דין, שלקוחו אינו חב בהם" (ע"א 37/86, 58[1] הנ"ל, בעמ' כמובא ברקע לתביעה , רכישת המגרש ומכירת הבית הגיעו לפתחם של בתי המשפט בהליכים שונים שנוהלו בד בבד נגד אותם בעלי דין. עילת התביעה של קנוניה ומרמה הובאה בכתב התביעה המקורי ולפיה הקנוניה נרקמה בעיקר ע"י חביב ועמרני שנמחקו מאוחר יותר מכתב התביעה. הטענות בעילה של רשלנות הנתבע בייצוג נוגעות לשתי עסקאות, רכישת המגרש ומכירת הבית.

רכישת המגרש:

בחנתי תחילה את הטיפול של הנתבע ברכישת המגרש מהחברה ע"י התובעים ואת שאלת התרשלותו בטיפול בעסקה.

ביום 25.03.04 רכשו התובעים ומשפחת עוזרי מהחברה את מגרש 255 שהיה מגרש חד משפחתי. בסעיף 5 להסכם הרכישה שהוכן ע"י הנתבע נאמר ברחל בתך הקטנה כי המגרש הוא חד משפחתי (ראו גם "והואיל" חמישי במבוא להסכם הרכישה) ובהתאם לכך נקבע כי החברה תנסה לשנות את ייעודו למגרש דו משפחתי בהעברת זכויות ממגרש 36 למגרשם של התובעים (ייקרא להלן-"העברת זכויות") . זו לשונו של סעיף 5 להסכם: "המוכרת מתחייבת להפוך את המגרש הנ"ל ממגרש דו- משפחתי תוך 3 חודשים ממועד החתימה על ההסכם, באמצעות שינוי מגרש מס' 36 והפיכתו ממגרש דו-משפחתי למגרש חד-משפחתי... למען הסר ספק מובהר בזאת כי התנאי של הפיכת המגרש למגרש דו-משפחתי הינו תנאי יסודי ובסיסי ברצונו של הקונה לקנות את המגרש. במידה והמוכרת לא תצליח להפוך את המגרש למגרש דו-משפחתי, הקונה יהיה זכאי לבטל את ההסכם, לקבל את כל הכסף ששילם בחזרה, ויהיה זכאי לקבל את הפיצוי המוסכם בנוסף לסכום ההשבה". נמצאנו למדים כי הובטחו זכויותיהם של התובעים בהסכם הרכישה למצב דברים בו תותר בנייה דו משפחתית במגרש, באפשרות שניתנה להם במקרה זה להודיע על ביטול ההסכם תוך 3 חודשים ממועד החתימה. לשונו של סעיף 5 להסכם מלמד כי לא הייתה כל וודאות שהמגרש ישתנה לדו משפחתי ואין בסיס להנחה השגויה שלהם לפיה הם סברו שקיימת וודאות קרובה וממשית לשינוי לדו משפחתי. דווקא לנוכח קושי צפוי בהעברת הזכויות, רצו התובעים להבטיח כי כספם לא יושם על קרן הצבי והנתבע הבטיח בהסכם את הזכות לביטול, השבה ופיצוי מוסכם. למרות זאת, התובעים מיהרו לקדם את הבנייה במגרש בעריכת תכניות ולאחר מכן בהקמת הבית משהחלו בכך לפני חלוף תקופת הביטול של 3 חודשים ולאחריה. בכך, נבנה ההיתר ללא היתר בנייה כדין ומבלי שהשתנה ייעודו לדו משפחתי בתב"ע או בכל דרך אחרת.

בנוגע להסכם הרכישה מייחסים התובעים לנתבע שני מעשי רשלנות. האחד, אי בדיקת מצבו המשפטי של מגרש 36 באופן יסודי שהתברר להם בדיעבד כי הוא נוהל על ידי כונס נכסים מה שדרש את אישורו של הכונס להעברת הזכויות בין המגרשים. רשלנות נוספת של הנתבע היא בייצוג החברה בעסקת מכר של מגרש 36 לגב' ירושה אליהו חודש וחצי בלבד לאחר מועד החתימה על הסכם הרכישה שנערך גם הוא ע"י הנתבע למרות שהיה ידוע לו כי העברת הזכויות למגרש צריכה להיעשות ממגרש 36 . בכך, נסתם הגולל על אפשרות העברת זכויות בין המגרשים מבלי שהנתבע טרח ולו גם ליידע אותם על כך ולהקטין את נזקם במניעת העסקה עם גב' אליהו או בביטול הסכם הרכישה.

הנתבע טען כנגד שינוי חזית מכתבי הטענות בגין אי פיצול המגרש לדו משפחתי. עיון בכתב התביעה המתוקן מלמד כי לא הועלו בו טענות בנוגע למצבו המשפטי של מגרש 36 והתרשלות בבדיקת הדברים עובר להסכם הרכישה. לפיכך, דין הטענות בנוגע למינוי כונס נכסים על המגרש להידחות מחמת הרחבת חזית אסורה . גם לגוף הטענה ולמרות מחדלו של הנתבע שלא פעל כמצופה ממנו כעו"ד המטפל בעסקה אשר כרך בעצמו בניסוח ההסכם את האפשרות לשינוי המגרש לדו משפחתי בהעברת זכויות ממגרש 36, לא הוכח כי מינוי כונס נכסים למגרש 36 היה בו כדי לשנות והשליך על העברת הזכויות כי אם עמדת המנהל עליה ארחיב להלן. לפיכך דין הטענה להידחות גם לגופה.

בעניין התרשלות הנתבע בייצוג החברה במכירת מגרש 36 לגב' ירושה אליהו הועלתה הטענה בכתב התביעה המתוקן והוכח מעדות התובע כי הוא תובע את נזקיו גם מחמת עילת תביעה זו (עמ' 12 שורה 6) ונדחית טענתו של הנתבע להרחבת חזית בנדון. לגוף הטענות טען הנתבע כי התובעים היו מודעים לכך שבתקופה בה הם רכשו את המגרש, המנהל החל בתהליך של הפיכת כל המגרשים החד-משפחתיים לדו-משפחתיים אך הם ביכרו ל'קצר הליכים' והגיעו להסכמה עם עמרני על העברת הזכויות בין המגרשים בהסתמך על הצהרת מהנדס המועצה (נ/1). מגרש 36 נבחר באקראי להעברת הזכויות ממנו למגרש התובעים וניתן היה להעביר זכויות גם ממגרשים 165 ו- 548 (בהפנותו לנ/1). לטענתו, הוא ניסה להניא את הצדדים מהתחייבות להעברת זכויות בין המגרשים שכן יש לאשר שינוי תב"ע כתנאי להעברה כאמור. לאור רצון התובעים להתקשר בהסכם הרכישה בטרם שינוי הוא הבטיח את זכויותיהם בסעיף 5 להסכם באפשרות לביטולו כאמור. הואיל והתובעים ידעו כי צפוי שינוי תב"ע לכלל המגרשים בגני מודיעין הם לא ביטלו את הסכם הרכישה גם לא בשנת 2005 , כשעמרני הציע להם לעשות כן. בנוסף טען הנתבע כי האחריות להעברת זכויות מוטלת לפי ההסכם על החברה ולא עליו (בהפנותו לתכתובות בין המנהל לחברה נ/1-נ/3) . כישלון ניסיונה של החברה בגין סירוב המינהל לאשר העברת זכויות לאור כוונת המינהל להביא לשינוי תב"ע לכלל המגרשים, אינו באחריותו כלל לשיטתו.

הנתבע הודה כי לא קישר בין מכירת מגרש 36 ובין הסכם הרכישה לפיו העברת הזכויות

תלויה במגרש 36 ולא היה ער לכך. לדידו, אילו היה שם לבו לכך היה נמנע מטיפול במכירה

של מגרש 36 והיה מיידע את התובעים על העסקה הצפויה. למרות זאת אין לטענתו קשר

סיבתי עובדתי ומשפטי בין מכירת המגרש 36 להפיכת המגרש של התובעים לדו-משפחתי מה

גם שהחברה היתה מוכרת את המגרש גם אילו לא ייצג אותה בעיסקה כפי שנהגה בעסקאות

אחרות. בנוסף טען כי היו לחברה מגרשים אחרים מהם ניתן היה להעביר זכויות אך עמדת

המינהל בסירובו לאפשר העברת זכויות כלשהי בין מגרשים, מנעה זאת. לתובעים לא היתה

כל טרוניה נגדו בנדון כי אם משעה שהם נתקלו בקשיים במכירת הבית וטענותיהם צריך

שיופנו לחברה , ככל שיש להן בסיס עובדתי ומשפטי.

טיפול הנתבע כמייצג החברה בעסקת המכר של מגרש 36 היה כחודש וחצי לאחר מכירת

המגרש לתובעים דהיינו, עוד בטרם חלוף המועד בו שנקבע בהסכם הרכישה לפעולות החברה

להעברת הזכויות לפי סעיף 5 להסכם ובטרם סורבה הבקשה ע"י המינהל. על הנתבע מוטלת

החובה לנהוג בזהירות בטיפול בעסקה של התובעים ברכישת המגרש ולהבטיח את זכויותיהם

שעוגנו היטב בהסכם הרכישה שנערך על ידו. רצונו של הנתבע לקבל לידיו את הטיפול

בעסקאות מקרקעין שונות אין בו כדי לגבור על חובת הנאמנות שלו כלפי התובעים בהיותו מי

שערך את הסכם הרכישה בינם ובין החברה בשעה שהעסקה למכירת מגרש 36 עשויה להשפיע

ולהשליך על ביצוע הסכם הרכישה של התובעים. הנתבע לא נהג בזהירות המתחייבת ממנו

כלפי התובעים וייצוג החברה במכירת מגרש 36 היה נגוע בניגוד אינטרסים מובהק עם הטיפול

שלו במכר לתובעים לאור התחייבות החברה בסעיף 5 לנסות להביא להעברת זכויות ממגרש

36 למגרש של התובעים.

היה על הנתבע 'לקשר' כדבריו בין העסקאות (עמ' 123 שורות 23-24) בהתחשב בחלוף פרק זמן

קצר ממועד החתימה על הסכם הרכישה עד מכירת מגרש 36 עוד בטרם סורבה בקשת החברה

ע"י המינהל להעברת זכויות כאמור. כך גם העיד הנתבע בחקירתו: "אם הייתי יודע שהולכים

למכור את מגרש 36, לא הייתי משתתף בעסקה והייתי מעדכן את עמר שהולכים למכור את

מגרש 36 ונגיע לפתרון, מגרש אחר" (עמ' 128 שורות 8-9).

נכונים הדברים בפרט לאור ציפייתם של התובעים שתלו את יהבם על מגרש 36 להעברת

הזכויות ושינוי המגרש לדו משפחתי באמצעות מגרש 36 דבר שקיבל ביטוי בסעיף 5 שנוסח

ע"י הנתבע עצמו. בנוסף, לאור ההתחייבות החברה בסעיף 5 להסכם היה על הנתבע להזהיר

את התובעים מפני כוונת החברה למכור את מגרש 36 וכן להתרות בחברה מפני מהלך זה לאור

התחייבות קודמת שלה לתובעים. בהתאם לאמור, הוכחה התרשלות הנתבע בהפרת חובת

הזהירות כלפי התובעים בייצוג החברה בעסקת מכר של מגרש 36.

דא עקא, התרשלות הנתבע בטיפול וייצוג במכירה של מגרש 36 לא גרמה לתובעים את הנזק הנטען במכירת הבית מאוחר יותר בהפסד של 50,000 $ הואיל ונותק הקשר הסיבתי בין התרשלותו ובין המניעה מהעברת הזכויות בפועל לנוכח סירוב המנהל ולא מחמת מכירת מגרש 36.

היה ידוע לתובעים כי המגרש חד משפחתי וכי ניתן לבנות עליו יחידת מגורים אחת בהתאם לתב"ע המאושרת ("והואיל" 5 וסעיף 5 להסכם הרכישה). העברת הזכויות טעונה את אישורו של המנהל ואין בידי החברה לאשרה בעצמה לפי דיני התכנון והבניה וכפי שעולה מסעיף 5 להסכם. התובע העיד כי לקח בחשבון שהמגרש לא יהפוך לדו משפחתי (עמ' 33 שורה 33, עמ' 34 שורה 1) ומנ/1 הוכח כי העברת זכויות, ככל שהמנהל היה מסכים לה, יכלה להיעשות גם ממגרש אחר ולא רק מגרש 36. התובעים, לא הרימו את הנטל להוכיח כי אילו לא נמכר מגרש 36 היה המינהל נותן את הסכמתו ואישורו להעברת הזכויות למגרשם של התובעים. סירוב המינהל כאמור בתשובתו לפניית החברה אליו בנדון מלמד כי עמדת המינהל היא ששינוי מגרש לדו משפחתי צריך להיעשות רק בדרך של שינוי תב"ע (נ/3) ולא בהעברת זכויות פרטנית בין מגרשים. אין לקבל את טענתם של התובעים לפיה תשובת המינהל אינה רלוונטית הואיל והיא ניתנה כשנה לאחר מועד חתימת ההסכם בהתחשב בכך שחליפת המכתבים החלה כבר בשנת 2004 , לאחר שנחתם הסכם הרכישה. יתירה מכך, התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח כי המנהל היה מסכים במועד מוקדם לכך להעברת זכויות ואין חולק כי העברת זכויות טעונה את אישור המינהל.

בנסבות אלו, מכירת מגרש 36 לא מנעה את העברת הזכויות כי אם סירוב המנהל לכך לאור עמדת המינהל לפיה הכשרת מגרשים לדו משפחתיים תיעשה רק במסגרת תיקון תב"ע שתשליך על כלל המגרשים בתחומה של התוכנית. בכך, נותק הקשר הסיבתי בין התרשלות הנתבע בטיפול בשתי העסקאות , במגרשים 255 ו-36, ובין כישלון העברת זכויות בין המגרשים והנזק הנטען הכרוך בכך במכירת הבית ללא היתר בנייה.

התובעים במעשיהם, לא הקטינו את נזקם הן בביצוע הסכם הרכישה והן בבניית הבית ללא היתר כדין. במה דברים אמורים, בהימנעותם ממימוש זכותם לפי סעיף 5 להסכם לבטל את ההסכם בתוך 3 חודשים ממועד החתימה עליו למרות שהמגרש לא אושר כדו משפחתי. התובעים לא המתינו לחלוף 3 חודשים על מנת להיווכח מה הן תוצאות ניסיון החברה (כאמור בסעיף 5) לגרום להעברת הזכויות כפי שצפוי שינהגו כקונה סביר של מגרש חד משפחתי שנרכש לצורך בנייה דו משפחתית (לתובעים ולמשפחת עוזרי). בטרם יבשה הדיו על הסכם הרכישה מיהרו התובעים (סעיף 6 לתצהיר התובע מיום 8.12.09) להזמין תכניות בנייה לבניית בית במגרש והחלו בבנייתו כחודשיים לאחר הרכישה. אין לקבל את גרסתו של התובע לפיה תב"ע הוא עניין של פרוצדורה שתאושר בהיעדר בסיס ראייתי להנחה לפיה ברי התב"ע תאושר ומבלי שהמתין לחלוף התקופה שנקבעה בהסכם להעברת זכויות או להבטחת הכשרת המגרש לדו משפחתי. מעדות התובע עולה כי הוא בנה בעבר ללא היתר אך בכך , כמו גם בגרסתו לפיה מקובל בגני מודיעין לבנות ללא היתר בנייה מלכתחילה (עמ' 34 שורה 9 ועדותו של עוזרי עמ' 48 שורה 16) אין כדי לשנות או להפחית מאחריות התובעים לתוצאות התנהגותם בנטילת סיכון כלכלי כבד בהשקעותיהם בבניה ללא היתר במגרש.

התובעים, הרעו את מצבם באי ביטול הסכם הרכישה מה שהיה מונע מהם נזק כספי והיה מזכה אותם בפיצוי מוסכם (כאמור בהסכם הרכישה) והחמירו את מצבם בבניה במגרש ללא היתר ומבלי שאושר כמגרש דו משפחתי. בהתנהגותם זו היה משום אשם תורם מכריע של התובעים לנזקיהם המנתק את הקשר הסיבתי בין התרשלות הנתבע במכירת מגרש 36 לנזקיהם במכירת הבית במחיר נמוך משוויו. חיזוק לכך נימצא, בדחיית התובעים את הצעת החברה באמצעות עמרני שנת 2005, הרבה לאחר חלוף תקופת הביטול שנקבעה בהסכם, לבטל את ההסכם ולקבל פיצוי בגינו.

לפיכך, משנותק הקשר הסיבתי בין מעשה הרשלנות לנזק ולאור האשם התורם המכריע של התובעים , נדחית תביעתם לסעד כספי בגין מחירו של הבית במכירתו ולפיצוי בגין נזק עקיף בגין ריבית בה נשאו התובעים על חובותיהם.

שונים הדברים בנוגע לרכיב נזק אחר , נזק לא ממוני ,לגביו טענו התובעים מחמת עגמת נפש שנגרמה להם בגין התרשלות הנתבע בטיפול במכר של מגרש 36. השתכנעתי מעדותו של התובע כי נגרמה לו עגמת נפש וצפוי שכך יהיה לאור התחייבות החברה בסעיף 5 להסכם ובציפייתם להעברת הזכויות. ציפייה, שהתברר להם בדיעבד כי היתה ציפיית שווא עקב מכירת מגרש 36 חודש וחצי לאחר שנחתם הסכם הרכישה. היה על הנתבע ולו גם ליידע את התובעים על מכירת מגרש 36 ובכך היתה מתקצרת תקופת ההמתנה לשווא של התובעים לאישור העברת זכויות . בקביעתי זו אין כדי לשנות מהמסקנה אליה הגעתי לפיה אין במכירת מגרש 36 כדי לשנות את התוצאה לפיה המגרש נותר חד משפחתי לאור סירוב המנהל ולא מחמת מכירתו של מגרש 36.

יחד עם זאת, התרשלותו של הנתבע האריכה את תקופת ההמתנה של התובעים לשווא לאישור המינהל מה שגרם להם עגמת נפש, טרחה והכבדה בניסיונם להביא להעברת הזכויות ממגרש 36 מבלי שהנתבע גילה את אוזנם מחמת התרשלותו על דבר מכירתו ועל המניעה מהעברת הזכויות בין אותם מגרשים עקב זאת.

לפיכך, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים , ביחד ולחוד, פיצוי בגין עגמת נפש , טרחה והכבדה עקב התרשלותו בסך של 20,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת התביעה ועד יום התשלום בפועל.

מכירת הבית:

כפי שקבעתי לעיל, התובעים השקיעו את השקעותיהם, זמנם ומרצם בבניית הבית על המגרש בהיעדר היתר בנייה ובידיעתם שהמגרש הוא חד משפחתי. גם לשיטתם של התובעים היה בכך כדי להקשות על מציאת רוכש פוטנציאלי (סעיף 33 (ג) לסיכומיהם) אך הם מבקשים למרות זאת להטיל את נזקם על הנתבע אף שלא יעץ להם לבנות ללא היתר, דווקא מחמת השקעותיהם בבניית בית שהיו גבוהות מהפיצוי המוסכם שהיה ניתן להם אילו בטלו את הסכם הרכישה. בנסבות אלו פנו התובעים לעמרני שמצא לבקשתם רוכש לבית שאין חולק כי נבנה ללא היתר ועל מגרש חד משפחתי. התובעים, חתמו פעמיים על הסכם מכר של הבית. בראשונה, עם אלון יצחק שנרשם בהסכם כקונה ואותו הם לא פגשו אותו מעולם (ההסכם צורף כנספח ז' לתצהיר התובע) ואין חולק כי הוא עצמו לא חתם על ההסכם. בשנייה, חתמו התובעים מחדש על הסכם המכר זו הפעם , ללא שם קונה עליו (להלן-"ההסכם השני"). התשלום הראשון שולם לתובעים לאחר החתימה על הסכם המכר עם אלון יצחק ומאוחר יותר, גם כאשר התברר להם שאלון יצחק לא חתם על ההסכם, הם מאנו להשיב את התמורה ששולמה להם כבר. על ההסכם שני חתמו התובעים ללא שם קונה בהסכם ולאחר מכן, סרבו לקבל את יתרת התמורה מבלי שנסתרה גרסת הנתבע לפיה הוא שב ופנה אליהם על מנת להעבירה אליהם.

התובעים טוענים בסיכומיהם כי הנתבע התרשל בטיפול בעסקת המכר והיה שותף לתרמית ולקנוניה נגדם כדלהלן:

• הנתבע התייחס לעמרני כנציג הקונה מבלי שדרש ממנו להציג ייפוי כוח או הרשאה לפעול בשמו של הקונה מה שמנע את גילוי התרמית ואת הסתבכותם בעסקה פיקטיבית.

• לחילופין טענו כי היה על הנתבע לידע אותם שעמרני אינו רשאי לפעול בשמו של הקונה. ככל שהיו מוזהרים על כך הם היו דורשים לפעול ישירות מול הקונה ומגלים את התרמית כבר בשלב מוקדם. הנתבע מצדו , פעל לפי רצונו של עמרני מבלי ששמר על חובת הנאמנות כלפיהם.

• הנתבע החתים אותם על הסכם המכר בהעדר חתימה של אלון ואמר להם שאין מניעה מכך והוא אף לא הזהיר אותם שעליהם לבדוק מיהו הקונה ורק בדיעבד נודעה להם התרמית של אלון.

• היה על הנתבע להכין הצעה למכירת הבית ולא הסכם, מה שהיה מונע התקשרות עם קונה לא רצוי.

• הנתבע לא היה צריך להחתים אותם על ייפוי כוח בלתי חוזר ולא על טופס משכון שבגינו נרשם משכון לטובת הקונה תום חביב שלא כדין. בכך, סוכלה מכירת הבית לקונה פוטנציאלי אחר והם אולצו למכור את הבית לחביב במחיר הפסד.

• למרות עמדתו של הנתבע לפיה אל להם לקבל תמורה או חלק ממנה לפני שנחתם הסכם המכר ע"י הקונה אלון , קבע הנתבע מועדי התשלום.

בנוסף טענו התובעים שהנתבע לא היה צריך להחתים אותם על ההסכם השני ללא זהות של הקונה מששולמה להם תמורה לפי הסכם המכר הראשון בשיעור 60% ממחיר הבית בהסכם. אילו עמד הנתבע על רשום שמו של הקונה הייתה נמנעת התקשרותם עם חביב שהחליט רק כעבור כמה חודשים שהוא הקונה בהסכם השני. לדידם, אין לראות בחתימתם על ההסכם השני משום הסכמה למכירת הבית לכל אדם והם סברו שמדובר ביצחק אלון או במי מילדיו. ככל שהיו יודעים שעסקינן בקונה אחר הם היו מסרבים לחתום איתו על ההסכם השני למרות ששולמה להם כבר מחצית התמורה ע"י הקונה הראשון שנחזה להיות יצחק אלון ולמרות מצוקתם הכלכלית, שאינה מוכחשת. ראיה לכך לדידם, בסירובם לקבל את יתרת התמורה מחביב הואיל והבית נמכר במחיר הפסד. לטענת התובעים, חביב ועמרני נצלו את מצוקתם וקטפו את פירות המרמה הקודמת אשר כתוצאה ממנה המגרש לא פוצל ולא נירשם כדו משפחתי. לגרסתם, אין לייחס את התשלום הראשון לתום חביב רק משום שהוא הפקיד אותו בפועל לחשבון הבנק שלהם כי אם לקונה אלון יצחק.

הנתבע טען בסיכומיו ובכתבי הטענות כי אין מניעה משפטית להחתים צד אחד על הסכם ולאחר מכן את הצד השני. לדבריו, הוא ניסה להניא את התובעים מלחתום על ההסכם אך הם דחו את הצעתו ובחרו לחתום על הסכם המכר. הסכם משתכלל רק לאחר שהקונה חותם עליו והכותרת "הצעה" או "הסכם" אין בה כדי להגדיר את טיבה של ההתקשרות מה גם שטענת התובעים בנדון היא בגדר הרחבת חזית אסורה ודינה להידחות. לעניין החתימה על ייפוי כוח או על הודעת משכון טען כי בכל עסקה מחתימים את המוכר על ייפוי כוח בלתי חוזר וטופס משכון שנועד להבטיח את התשלום שניתן למוכר. חביב חתם על הודעת המשכון ללא אישורו וככל שהתובעים היו משיבים לו את כספו אותו הוא שלם להם היה מבוטל המשכון ובנוסף, עסקינן בהרחבת חזית.

בעניין העברת תמורה טען הנתבע כי ללא חתימה של שני הצדדים על הסכם , הקונה לא ישלם תמורה והמוכר לא יקבל אותה. התובעים הצהירו שלא יקבלו תמורה מחשש להלבנת הון ואין להם להלין אלא על עצמם על קבלת התשלום בסמוך לאחר חתימתם על הסכם המכר הראשון. עניין מסירת מסמכים לחביב ובכלל זה הודעת המשכון מהווה הרחבת חזית אסורה לדידו והיה על התובעים להקשיב לעצתו שלא לחתום על ההסכם השני ולהימנע מקבלת תמורה במסגרת הסכם המכר הראשון. אילו סרבו התובעים לקבל תמורה כלשהי בטרם חתם אלון יצחק על הסכם המכר, היה נמנע הסכסוך כולו בגין מכירת הבית.

התרמית לגביה טענו התובעים נוגעת גם למסירת הודעת המשכון לתום חביב למרות שהוא ידע שחביב אינו הקונה זאת לאחר שהודיעו לנתבע על הפסקת הייצוג שלו. מסירת הטופס לחביב אינה פעולה בתום לב כי אם פעולה יזומה של הנתבע הנגועה בתרמית. על כך השיב הנתבע וטען כי עשה כן מחמת חובת זהירות שלו גם כלפי מי שאינו לקוח שלו ומששולמה תמורה ללא הבטחת זכויות לקונה. על כך השיבו התובעים וטענו כי חובתו של עו"ד כלפי מי שאינו לקוחו אינה כוללת חובה לנקיטת פעולות יזומות ומשעה שהופסק ייצוגו לפי הודעתם אין לו כל אחריות מקצועית , לא כלפיהם ובוודאי שלא כלפי מי שאינו לקוחו. לפיכך, היה על הנתבע להימנע לטענתם מלהכריע בסכסוך ביניהם ובין הקונה או חביב ולכל הפחות לידע אותם על כוונתו להעביר את טופס המשכון לצד ג' על מנת שיימנעו את רישום המשכון. אילו נהג כך הנתבע היה בידיהם למנוע את רישום המשכון ולמכור את הבית במחיר גבוה יותר לקונה אחר.

מעיון בפסקי הדין שנתנו בבית משפט המחוזי ( נספחים ה ו-ו לכתב ההגנה המתוקן) , בכתב התביעה ובכת התביעה המתוקן, עולה כי עיקר טענות התובעים למרמה וקנוניה הופנו נגד חביב ועמרני. משסולקו התביעות נגד השניים והתובעים ממאנים להשלים עם המכר לחביב שאושר בפסקי הדין של כב' השופט פרקש וכב' השופט שפירא, הם מנסים לאחוז בקרנות המזבח ולהטיל על הנתבע את מלוא האחריות לעסקת המכר של הבית ולנזק הנטען בגינו.

כפי שקבעתי לעיל , ועל כך אין חולק, התובעים בנו את הבית במגרש לא היתר בניה כדין ועשו זאת על דעת עצמם ומבלי להיוועץ בכך בנתבע. ציפייתם לשינוי המגרש לדו משפחתי לא התגשמה מה שהקשה עליהם למצוא קונה לבית. בלית ברירה, פנו התובעים לעמרני על מנת שימצא עבורם קונה לבית. עמרני פנה אליהם והודיעם כי מצא קונה שמוכן לקנות את הבית בסכום של 230,000$ . עמרני הבהיר להם שהתמורה נמוכה משוויו האמיתי של הבית הואיל ואין היתר בניה לבית. התובעים, הודו שהיו נתונים ללחץ כלכלי כבד (סעיף 8 לתצהירו של התובע) הסכימו למכר מבלי שעמרני לחץ עליהם (עמ' 15-16 לפרוטוקול).

לא הוכח בראיות התובעים כי הסכמתם למכירת הבית לאלון יצחק ניתנה דווקא בשל זהות הקונה שכן הם לא הכירו אותו ולא ניהלו איתו מו"מ לחתימה על הסכם המכר ולא הוכח כי ידעו על חוסן כלכלי של אלון יצחק להבטחת ביצוע ההסכם על ידי הקונה.

התובעים לא סתרו בראיותיהם את גרסתו של הנתבע לפיה הוא יעץ להם לא לקבל תמורה כלשהי עד שייחתם ההסכם ע"י אלון יצחק ומעשיהם העידו כי רצו לקבל את התשלום הראשון על אתר בקבלת תמורה בסך של 130,000$ . התנהגותם מתיישבת עם מצוקתם עליה הצהירו בגין נטילת הלוואות עבור בניית הבית וקשיים כלכליים שקדמו לעסקת הרכישה והמכר (סעיפים 14-15 לתצהיר התובע).

בכל האמור יש כדי ללמד שהעסקה לא נחתמה בשל רצונם של התובעים למכור את הבית לאלון דווקא . הוכח כי סרובם של התובעים להשלים את עסקת המכר עם קונה 'עלום' משטרם נחתם ההסכם השני ע"י הקונה, בדחייתם את הצעת הנתבע לעו"ד הימלפרב להעברת התשלום השני אליהם מלמדת כי לא החשש מפני אי השלמת המכר הביא לסירוב כי אם רצונם להיטיב את מצבם במכירת הבית לקונה אחר במחיר גבוה יותר. דא עקא , לא עלה בידי התובעים להוכיח כי היה מחיר הבית בהיעדר שינוי המגרש לדו משפחתי ובבנייתו ללא היתר בנייה היה גבוה ממחירו לפי הסכמי המכר. לא השתנו הנסבות שבגינם פנו התובעים לעמרני בלית ברירה כדברם, על מנת שימצא קונה לביתם שנבנה ללא היתר כדין ולא נטען ואף לא הוכח כי מצבם הכלכלי של התובעים שפר עליהם כך שהיה בכוונתם או בידיהם להימנע מכירת הבית עד שיוצא לו היתר בנייה כדין. שינוי בזהות הקונה לא היה בו כדי לשנות ממצבו המשפטי הסבוך של הבית שנבנה כבר ללא היתר בנייה ומבלי שיהיה בידי התובעים להבטיח לקונה, יהיה מי שיהיה, שיהיה תיקון תב"ע ומה מועד אישורה הצפוי של תב"ע חדשה על מנת שהמגרש ישתנה לדו משפחתי. בכל האמור, יש כדי להשליך על הקשר הסיבתי בין עריכת הסכמי המכר ע"י הנתבע ובין קרות הנזקים להם טוענים התובעים ובפרט לרכיב הנזק העיקרי בהפרש של 50,000 $ לשיטתם ממחירו האמיתי של הבית שהיה בידיהם לשיטתם לקבל מקונה אחר שאינו תום חביב.

התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח כי במועד בו נחתם ההסכם השני, נמכר בית אחר שמצבו המשפטי ומצבו הפיזי דומה לבית שבנו על המגרש , במחיר גבוה ממחיר המכר שהוצע לאלון או לקונה 'עלום' בהסכם המכר ובהסכם השני . חוות דעתו של השמאי יוסי אורון מטעמם אין בה כדי להוכיח את שוויו של הבית ללא היתר בנייה כי אם את שוויו "במידה והיה מתקבל היתר לנכס ומתבצע פיצול המגרש" (סעיף 1 לחוות הדעת). על כך העיד השמאי אורון: "התבקשתי לבדוק את הבית במידה ויהיה היתר בניה, כמה שווה הנכס. זה מה שעשיתי... לא התייחסתי בלי היתר כמה שווה הבית (עמ' 64 שורות 1-2, 6 ). השמאי המשיך ואמר "גם בקטע , אם ניתן למכור בית ללא היתר, אם מישהו יהיה מוכן להיכנס לקטע הזה" . לא היה בידי העד לאשר את גרסת התובע לפיה היה בידיו למכור את הבית ב- 280,000 $ ללא היתר בנייה והוא אישית לא ראה אישית בית שנמכר ללא היתר בנייה (עמ' 64 שורות 9-10 ו-19) ולא הגיש חוות דעת או בדק עסקאות דומות להשוואה, לבתים שנמכרו ללא היתר בנייה.

מטעם התובעים העיד מר היימן אשר לטענתם היה מעונין לרכוש את הבית אך לא עשה כן לשיטתם, מחמת המשכון שנירשם לטובת חביב על הבית. בטרם אדרש לשאלת התרשלותו של הנתבע בנוגע לרישום המשכון, נדרשתי לשאלת הוכחת שוויו של הבית ללא היתר בנייה המשליכה על שאלת נזקי התובעים מחמת קנוניה או התרשלות הנתבע. התובעים והיימן טענו כי הוא ביקש לרכוש את הבית בתמורה של 280,000 $ קרי, מחיר גבוה ב-50,000$ ממחירו לפי הסכם המכר וההסכם השני.

התובעים לא הציגו טיוטה של הסכם מכר עם היימן למרות ניהול מו"מ ארוך עם היימן. לדברי העד היימן הוא ביקש כבר בשנת 2006 לשכור את הבית עם אופציה לרכישה (עמ' 72 שורות 8-11 ) אך לא הוחלפו כל טיוטות הסכם ולא נערך זיכרון דברים. הוא לא היה מיוצג ע"י עו"ד במו"מ לשכירות ולרכישה של הבית (עמ' 73) בל האמור, יש כדי להעלות תהייה בנוגע להסכמה של העד היימן לרכוש את הבית ובנוגע לתמורה עליה העיד. דווקא לנוכח הקשיים שהתגלעו בעסקת המכר עם אלון ולאחריה עם הקונה ה'עלום' דבר שהכביד על התובעים במכירת הבית לטענתם, צפוי היה שהם ידאגו להחלפת טיוטות של הסכם עם היימן וידאגו בדרך זו לקידום העסקה . לא כך נהגו התובעים מה שמעלה ספק בדבר מהימנות גרסתם וגרסתו של היימן בנוגע לקיומן של הסכמות למכירת הבית ובפרט בנוגע למחירו. חשוב מכך, העד היימן אמר כי לא ידע על בעיות אחרות שהטרידו אותו בנוגע לרכישת הבית כי אם טרדתו היתה ,כבר בשנת 2006, בגין המשכון שנרשם על הבית. עדותו של העד לא עשתה עלי רושם מהימן בהיעדר טרדה וחשש בשל מצבו המשפטי של המגרש והבית או שמא היעדר טרדה בלבו בנדון, נבעה מחמת אי גילוי המידע הרלוונטי לעד על היות המגרש חד משפחתי. צפוי שמידע זה ישפיע על מחירו של הבית כפי שעולה מחוות הדעת של השמאי אורון מטעם התובעים והשמאי סעד מטעם הנתבע , אך משום מה אותו מידע לא השפיע עליו כלל כי אם רישום המשכון. היעדר בדיקה ולו גם מינימלית של העד היימן בנוגע למצבו התכנוני של הבית יש בה כדי לערער את מהימנות גרסתו לפיה הוא היה נכון לרכוש אותו בתמורה בסך של 280,000 $ והדבר אינו מתיישב עם מחירוט שלהבית עם היתר בנייה בסך של 300,000 $ (לפי חוות דעתו של השמאי אורון), סכום קרוב למחיר שהיימן ניאות לכאורה לשלם עבור הבית ללא היתר כדין. העד היימן אמר כי עד היום הוא לא רכש בית וכי הוא מתגורר עד היום בשכירות. גם בכך יש כדי לתמוך בהתרשמותי לפיה לא הוכחה רצינות של העד היימן לרכישת הבית בזמנו בתמורה בסך 280,000 $ ולהוכחת מחירו של הבית ללא היתר בנייה כדין (ראו עדות היימן עמ' 72 שורות 6 ו- 11).

בנוסף הוכח מהתנהגות התובעים כי הם הסכימו לחתום על ההסכם השני בתמורה שנקבעה בהסכם המכר עם אלון יצחק ובכך יש כדי ללמד כי מחיר הבית לפי הסכמי המכר היה מחיר סביר לנוכח הקשיים המשפטיים לגביו.

בנסבות אלו, אקדים את המאוחר בקביעתי כי לא הוכחו נזקי התובעים בהסכם המכר עם אלון יצחק למרות שלא חתם על ההסכם בסופו של יום. כך גם, לא הוכחו נזקי התובעים בחתימה על ההסכם השני ללא שם של קונה למרות הקשיים הכרוכים בכך לקידום מימוש העסקה כדין באי וודאות על שהות הקונה שכן, לא הוכח כי חתימה על הסכם עם קונה אחר לרבות העד היימן, היתה מביאה לתמורה גבוהה מהתמורה שנקבעה בהסכם המכר.

במסגרת הסכם המכר שולמה לתובעים תמורה בשיעור של 60% ממחיר הבית והוכח כי התובעים לא מאנו לקבל את התמורה ואף לא דאגו להשיבה, גם לא לתום חביב לאחר שהודע להם כי הוא הקונה בהסכם השני (ראו פסק הדין של השופט שפירא; תמליל שיחה של התובע עם תום חביב , נספח י"ז לתצהיר התובע, עמ' 8 ו- 9). התובע אומר לחביב כי הוא מבקש פיצוי על האיחור בתשלום השני אם חביב הוא הקונה (עמ' 10-11) ואין לדבריו של התובע לחביב בהמשך תמליל השיחה (עמ' 13) משום ראיה שהיה בידו לקבל תמורה גבוהה יותר מחביב שאינו תושב חוץ.

התובעים , סרבו לבצע את ההסכם השני עם חביב לאחר שנודע להם כי הוא הקונה . בה בשעה הם מאנו להחזיר לידי חביב את התמורה ששלם להם בסך של 130,000 $ גם גם לאחר שהוברר להם שהוא מי שהפקיד אותה , ועל כך אין חולק בהליך שבפני (תצהיר התובע וסיכומי התובעים, פסק הדין של השופט פרקש והשופט שפירא ). בכך, גרמו התובעים לרישום משכון על הבית ע"י חביב וככל שביקשו להתקשר בעסקה טובה מזו וככל שהיה להם קונה במחיר גבוה יותר, צפוי היה שישיבו את התמורה ובכך יקטינו את נזקם.

התהיות בנוגע להתנהלות התובעים באי קידום המכר של הבית למעט מחמת כדאיות העסקה עולות גם מפסקי הדין שניתנו בהליך שהתנהל בין התובעים ותום חביב . התובעים, מעלים פעם נוספת את טענותיהם כנגד עסקת המכר עם תום חביב מבלי שהוכח נזקם בגינה והם עצמם הסכימו להשלמת המכר לתום חביב מבלי שהופעל עליהם לחץ כלהו ומבלי שקיימת יריבות עם הנתבע בנדון. בהסכמת התובעים למכירת הבית לחביב כאמור בהסכם הפשרה ובפסק הדין של השופט פרקש שאישר אותו, מלמדים כי התמורה עליה סוכם בהסכם המכר אינה נמוכה משווי הבית לפי מצבו . לאור כחל האמור, לא הוכחו נזקי התובעים מחמת הסכמי המכר.

בסיכומיהם, מעלים התובעים טענות ועילות תביעה חדשות נגד הנתבע שלא הועלו בכתב התביעה ובכתב התביעה המתוקן ומנגד, זנחו חלק מטענותיהם כדוגמת טענה לנזק מחמת הפסד בנוגע לעסק בצפת. לפיכך אדרש לטענות שהועלו בכתב התביעה המתוקן ולא נזנחו בסיכומי התובעים.

טענת הקנוניה והתרמית:

בכתב התביעה המתוקן טענו התובעים כי נפלו קורבן להונאה שנרקמה נגדם בידיעת הנתבע על מצוקת אשראי בה היו נתונים אותה הוא ניצל ביחד עם יואל עמרני וכפי הנראה, עם תום חביב. טענה זו שצפוי היה שתועלה כבר בכתב התביעה המקורי לא נטענה כלל כי אם נאמר: "הנתבע 1 (עמרני- מ.ל.) הבין את גודל המצוקה של התובעים ניצל זאת על מנת לרקוח תוכנית הונאה בראשותו יחד עם יד ימינו תום חביב וכנראה הנתבע 3"(סעיף 5 לכתב התביעה המקורי). התובע, נשאל בחקירתו לפשר השינוי במסכת העובדתית והשיב שהנתבע שיתף פעולה עם עמרני (עמ' 13 שורות 9,16) והשינוי בגרסתו נבעה מגילויים מאוחרים (עמ' 13 שורות 20-28) . אותם גילויים מאוחרים לא נטען לגביהם בכתב התביעה המתוקן ואין בידיעה על תלונות נוספות שהוגשו נגד הנתבע ללשכת עוה"ד ע"י אחרים שלא הוכחו מפי אומרם , אין כדי ליישב את השינוי בטענות התובעים על קנוניה שהנתבע אחראי לה.

בסיכומיהם, משנים התובעים פעם נוספת מגרסתם וטוענים כי "אין כל ספק כי עמרני, בשיתוף עם חביב, רימו והונו את התובעים בכל הנוגע לזהות הקונה ולמהות העסקה. עמרני ביקש לנצל את מצוקת התובעים ולרכוש לעצמו או לחביב, שלוחו, את הבית במחיר מציאה, אך ידע כי התובעים לא ימכרו לו את הבית במחיר כל כך נמוך, שהרי ראו בו אחראי לאי פיצול המגרש ולירידת ערכו ולא הסכימו כי הוא יהנה מפירות עוולתו כלפיהם. על כן נקט עמרני בדרך של תחבולות ומרמה כדי לרכוש את הבית באמצעות אנשי קש" (סעיף 94) .

שינויי גרסת התובעים בנוגע למעורבות של הנתבע בקנוניה ובמעשה המרמה מלמד על חוסר מהימנות גרסתו של התובע בנוגע לקנוניה, משטען לראשונה בכתב התביעה המתוקן כי הנתבע הוא 'ראש הכנופיה' זאת רק לאחר שהתביעה נגד חביב סולקה (כאמור בפסק הדין של כב' השופט פרקש, נספח ה' לכתב ההגנה המתוקן) ומבלי שאדרש לאור זאת לשאלת התנהגותו לגביה קיים מעשה בית דין ביריבות בין התובע לחביב.

למרות זאת ועל מנת להכריע בשאלת תרמית מצד הנתבע , נדרשתי לגרסת התובעים לפיה הסתרת הקונה נעשתה על ידי יואל עמרני על מנת שהוא ,באמצעות תום חביב, יוכל לרכוש מהם את הקרקע במחיר מוזל. לטענת התובעים בסיכומיהם עמרני וחביב , ידעו שהם לא ימכרו את הבית לעמרני הואיל וראו בו אחראי לאי מתן היתר הבנייה , לא טענו ולא הוכיחו כי ידו של הנתבע היתה בכך ולא הוכח קיומו של אינטרס כלשהו לנתבע לאותה תרמית נטענת אשר בגינה נחתם ההסכם השני ללא שמו של הקונה.

התנהגות התובעים מלמדת כי לא עסקינן בקנוניה ומרמה של הנתבע בעסקת המכר כי אם על כך שהם גמרו אומר למכור את הבית במחיר מוזל מאחר ולא היה להם היתר בניה. הם עצמם פנו לעמרני למציאת קונה וכפי שקבעתי לעיל, לא הוכח כי מיהות הקונה הייתה חשובה להם. התובעים, חתמו מרצונם החופשי על שני הסכמי המכר של הבית ללא חתימת הקונה על ההסכמים ולמרות שהנתבע יעץ להם לא לקבל תמורה טרם חתימת הקונה על ההסכם, הם עשו כן. התובעים, ביכרו לקבל את החלק הארי של התמורה בגין המכר ובד בבד השכירו את הבית לצדדי ג' וסירבו לקיים את העסקה במסירת החזקה בבית לתום חביב או בהשבת התמורה לידיו. בנסבות אלו, לא בכדי הגיעו התובעים להסכם פשרה עם תום חביב שקיבל תוקף של פסק דין למכירת הבית לחביב ודחיית התביעה שבפני כנגדו . אין ליישב את הסכמתם להסכם הפשרה ככל שסברו שהייתה אכן קנוניה בפרט לנוכח היות חביב לפי כתבי הטענות שלהם ,בתביעה במחוזי ובתביעה שבפני , ראש וראשון לקנוניה ביחד עם עמרני מבלי שהוכח חלקו של הנתבע בקנוניה בעדויות התובע, חביב והנתבע. אוסיף ואומר כי דרכה של קנוניה ותכליתה להביא ערך מוסף ויתרון למעורבים בה. בעניינינו, לא הוכח כי מחיר הבית היה גבוה יותר אילו רכש אותו מלכתחילה חביב ו/או עמרני, בהיעדר ראיה לשווי ולמחיר שוק גבוה לבית ממחירו לפי ההסכם השני ולא הוכח קיומו של אינטרס לנתבע בקנוניה ככל שהיו התובעים מוכיחים את מעורבותו בה. כך גם, הטענות להתרשלות בעריכת הסכמי המכר, אין בהן כדי להוכיח מעורבות בקנוניה והן תיבחנה לגופן להלן.

הוכח מעדותו של התובע כי הוא הסכים למכור את הבית בתמורה בסך של 230,000$ בהיעדר ברירה על מנת שיעלה בידו למכור אותו. לדבריו, אף אחד לא ייעץ לו ולתובעת למכור אותו במחיר זה או כפה זאת עליהם, גם לא עמרני (עמ' 15 שורות 26-33, עמ' 16 שורות 3, 6-7). על גרסתה של התובעת לפיה עמרני עודד אותם להוריד את המחיר השיב התובע בחקירתו בהכחישו זאת ואילו התובעת העידה, כי ידיעותיה על העסקה הן מפיו של התובע, בעלה. לפיכך דין גרסתה להידחות לאור הכחשתו של התובע את הדברים (עמ' 53 שורות 13-14). בנסבות אלו השתכנעתי כי החלטת התובעים למכור את הבית לפי שוויו ללא היתר בנייה היתה לאור מצבם הכלכלי מבלי שראו חשיבות לזהותו של הקונה ולא קנוניה או תרמית מצד הנתבע, שלא הוכחה כלל, הביאה אותם למכירת הבית בתמורה עליה הסכימו בידיעתם בנוגע למצבו המשפטי הסבוך של הבית. התובעים, נטלו סיכון כלכלי ומשפטי בבניית בית בניגוד לתב"ע וברכו על מציאת קונה ע"י עמרני בתמורה עליה הוסכם לאחר שלא עלה בידם למצוא קונה בעצמם ולא הוכח, כי מאוחר יותר מצאו קונה בסכום גבוה מזה או כי שוויו ללא היתר כדין היה גבוה מכך.

בהיעדר אחריות של הנתבע למכירת הבית בקנוניה מצד עמרני לשיטתם של התובעים משלא הוכח כי היה ידוע לנתבע שהקונה ה'עלום' הוא תום חביב אין להטיל על הנתבע את הנזקים הנטענים בכתב התביעה המתוקן בגין המכר לחביב . כמו כן, התובעים לא הקטינו את נזקם העקיף בצורך שלהם לאמצעי מימון של חובותיהם והבטחת קבלת אשראי בסירובם לקדם את עסקת המכר במועד בו פנה הנתבע לעו"ד הימלפרב על מנת להעביר אליו את התשלום השני. התובעים התעשתו ונעתרו לכך רק במועד בו הושג הסכם הפשרה עם חביב אשר ניתן לו תוקף של פסק דין ביום 3.7.08.

בה בעת, בכל אותה תקופה ממועד קבלת התשלום הראשון, נהנו התובעים מהתמורה ששולמה להם לפי הסכם המכר עם אלון וכן נהנו מהכנסות מהשכרת הבית לצדי ג' ובסירובם להשלים את המכר מחמת כדאיות העיסקה (ראו גם סעיפים 17 ו-24 לפסק הדין של השופט שפירא, נספח ו' לכתב ההגנה ביריבות בין התובעים לחביב). על התנהלות התובעים נאמר גם בפסק הדין של השופט שפירא :"המבקשים מחזיקים למעלה ממחצית התמורה בידם מאז פברואר 2007 ובד בבד גם את הנכס, ובמסגרת ההסדר לא פיצו את המשיב (תום חביב- מ.ל) בגין כך" (סעיף 22 לפסק הדין) ועמדו בסירובם להשיב את התמורה גם לאחר שידעו שחביב שילם אותה וכי לא נכרת הסכם המכר עם חביב ואף בוטל הדיווח לגביו לרשויות המס, כאמור בסעיף 25 לפסק הדין של השופט שפירא ובהיעדר ראיות לסתור זאת במסגרת ההליך שבפני שנדון בין בעלי דין אחרים.

סיכומו של דבר, אין לתובעים להלין כנגד הנתבע על אי מימוש מלוא תכניותיהם הכלכליות ממכירת הבית מהתמורה לה הם הסכימו בהיעדר אחריות של הנתבע לקביעת שווי הבית בהסכם ובסירובם להשלים את המכר עד מועד מתן פסק הדין ע"י השופט פרקש. נכונים הדברים בפרט לאור הצעתו של חביב לשלם את יתרת התמורה על פי הסכם המכר ימים ספורים כבר בחודש אפריל 2007 , באיחור קל מהמועד שנקבע בהסכם מה שהיה מונע את נזקיהם העקיפים בגין האיחור בתשלום שאינו באחריותן של הנתבע.

גם אם היה עולה בידי התובעים להוכיח את מעורבותו של הנתבע בקנוניה לא הוכח נזקם של התובעים במכירת הבית לחביב וקודם לכן לאלון, שההסכם עמו לא נכרת בפועל שכן לא נמצא קונה אחר ולא הוכל שווי הבית במחיר גבוה מהתמורה בה הוא נמכר לחביב. יתירה מכך, התובעים התברכו בפירות המכירה המידיים בכך שפרעו מהתשלום הראשון את המשכנתא בגין הבית (עמ' 27 לפרוטוקול) מה שהביא לסירוב להשלים את המכר של הבית ולא מחמת אפשרות למכירתו במחיר גבוה יותר , סוגיה שלא הוכחה כאמור.

לפיכך, לא הוכח קיומו של קשר סיבתי בין טענת התרמית ובין הנזקים הכספיים שגם הם לא הוכחו. ככל שהיה מוכח נזקם, היה מקום להפחית מגובה הנזק את היתרון הכספי שנגרם לתובעים בקבלת חלק מהתמורה בגין המכר ובהשכרת הבית לצדדי ג'. מכל הטעמים שהובאו לעיל, נדחית התביעה בעילה של תרמית וקנוניה מצד הנתבע בנוגע לעסקת המכר של הבית.

טופס המשכון :

התובעים, כורכים את הדברים בין מסירת טופס המשכון לידיו של תום חביב (שהנתבע מודה בה בסיכומיו ) ובין הקנוניה שנרקמה נגדם ע"י הנתבע ביחד עם עמרני וחביב. לטענתם, רישום המשכון מנע מהם למכור את הבית בתמורה של 280,000$ לאריה היימן. שמעתי את העדויות של בעלי הדין ושל העד היימן בנוגע לרישום המשכון שהתובעים טוענים כי הכשיל את מכירת הבית להיימן במחיר גבוה מהתמורה עליה הוסכם בהסכמי המכר (הראשון והשני-מ.ל.).

בחקירתו אמר הנתבע כי העביר לתובע את כל המסמכים עליהם חתם לאחר שהוא ביקש לעיין בהם אך הוא בחר שלא להשיבם לו (עמ' 161 שורות 1-2). באותה נקודת זמן הוא לא ידע מיהו הקונה אך ידע כי התובעים קיבלו לחשבונם סך של 130,000$ בניגוד לעצתו. מאחר והמסמכים היו בידי התובעים שקיבלו לידם חלק ניכר מהתמורה לפי ההסכם השני הוא הרגיש חובה להעביר עותק מהמסמכים גם לצד השני. מאחר ולא ידע את זהות הקונה הוא העבירם לעמרני שהיה המתווך באותה העסקה (עמ' 162 שורות 9-12, 14-17, 22-23). לפי גרסתו של הנתבע, חביב רשם את המשכון בלא הסכמתו וידיעתו. לפיכך נותק לטענתו הקשר הסיבתי בין מסירת המסמכים לעמרני ובין נזקי התובעים המוכחשים והיה בידיהם למכור את הבית לצד ג' עם המשכון הרובץ עליו בדומה למשכנתא. אילו לא נטלו התובעים את התמורה בניגוד לעצתו ולחילופין אילו השיבוה לחביב היה נמחק המשכון על הבית.

בפתח הדברים אני קובעת כי דין טענת הנתבע בסיכומיו להידחות לפיה לא הוכח רישום המשכון מכוח טופס הודעת המשכון שנחתם ע"י התובעים בטרם נחתם הסכם המכר ע"י הקונה. הנתבע לא הכחיש את הטענה על רישום המשכון מכוח טופס המשכון שנחתם ע"י התובעים (סעיפים 55 ו-56 לכתב ההגנה) כי אם טען להגנתו כי היה צורך ברישום משכון להבטחת זכויותיו של הקונה ששילם לתובעים חלק ניכר מהתמורה . בדומה לכך העיד תום חביב כי רשם את המשכון להבטחת זכויותיו מכוח ההסכם השני עליו הוא חתם משמאנו התובעים להשיב לו את התמורה ששילם להם או להשלים את העסקה עימו (עמ' 38 וראו תעודת עובד צבור שהגישו התובעים ).

בחנתי את עילת התביעה במניעה ממכירת הבית להיימן בשל המשכון שנרשם על הבית לטובת חביב. בעדותו אמר העד היימן כי בשנת 2006 הוא ניהל מו"מ עם התובעים לשכירות של הבית עם אופציה לרכישתו. המו"מ לא עלה יפה משהבין שרשום משכון על הבית (עמ' 72 שורות 13, 19, עמ' 73 שורות 5-6). לדברי העד, בשנת 2007 התנהל שוב מו"מ בינו ובין התובעים שגם הוא לא עלה יפה. העד לא עשה עלי רושם מהימן בעדותו לפיה המניעה מרכישת הבית היתה לנוכח המשכון בין השאר בשל העובדה שהמשכון נרשם רק בשנת 2007 ולא בשנת 2006 . כך גם התרשמתי מחוסר מהימנות העד בנוגע להסכמתו לרכוש את הבית בתמורה בסך של 280,000 $ כפי שהרחבתי לעיל בבחינת שאלת קיומו של נזק לתובעים בגין מחיר הבית. לא התרשמתי מעדותו של העד שאכן התנהל מו"מ מהותי לצורך התקשרות עם התובעים בהיעדר טיוטות של הסכם, זיכרון דברים או חליפת מכתבים שתעיד על רתיעה של העד היימן מרכישת הבית בשל הודעת המשכון או על ידיעתו בכלל כי קיים משכון על הבית והדבר מתיישב עם מגורי העד עד היום בשכירות. קביעותיי אלו הם בנוסף לקביעה לפיה לא הורם הנטל להוכחת קיומן של הסכמות לרכישת הבית ע"י מר היימן ב- 280,000$. לאור האמור, לא הוכח כי רישום המשכון מנע את המכירה של הבית לצד ג' מה גם שהוכח בתביעתו של חביב כי הוא ביקש השבה של התמורה והיה בידי התובעים להשיבו לה מכספי המכירה לצד ג'- היימן, שכאמור לא הוכח כי נמנע מרכישת הבית מחמת המשכון.

התנהגותם של התובעים שהסכימו לחתום על ההסכם השני מבלי שנרשמה זהות הקונה מלמדת כי הם לא ראו חשיבות למיהות הקונה ובלבד שהעסקה תתבצע , מוטב שעה אחת קודם בשל מצבם הכלכלי . התובעים לא סתרו את גרסת הנתבע לפיה הוא יעץ להם שלא לקבל תמורה עד מועד חתימה של אלון יצחק על הסכם המכר . סרובם להשיב את התמורה שקבלו בגין העסקה קודם לחתימת הקונה על ההסכם תומכת בגרסתו של הנתבע בנדון ואין בקביעת מועד תשלום בהסכם, בהנחה שייחתם הסכם המכר כדי ללמד על התרשלות של הנתבע בקביעת מועדי תשלום ככל שההסכם ייחתם. יתירה מכך, אין ברישום מועדי תשלום בהסכם המכר כדי לחייב את התובעים לקבל תמורה כלשהי עם חתימתם על ההסכם בעת שהקונה טרם חתם עליו. לפיכך, גם אם סברו התובעים כי ההסכם ייחתם על אתר ולפיכך קבלו את התמורה בסך של 130,000$ אין הנתבע אחראי להתנהגותם בהימנעם ממסירת הודעה לעמרני או לנתבע כי הם חוזרים בהם מההסכמה להתקשר בהסכם בהיעדר חתימת הקונה עליו וכפועל יוצא, ישיבו את התמורה ששולמה להם. דא עקא, לא כך נהגו התובעים ובהשאירם את התמורה בידם נעתרו לבקשתו של עמרני וחתמו על ההסכם השני ללא שם של קונה עליו.

בנסבות אלו, אין בהתנהגותו של הנתבע שלא וידא מיהו הקונה בהסכם השני גם לא באמצעות עמרני ולו גם בסמוך לאחר חתימת התובעים עליו משום התרשלות שגרמה לתובעים את נזקיהם משהוכח כי כל עניינם של התובעים היה להשלים את המכר ויהי מה ובלבד שהתמורה, תשולם להם לפי הסכם המכר ולפי ההסכם השני.

יחד עם זאת, הוכח כי הנתבע התרשל ולא נהג בזהירות המצופה ממנו כעו"ד במסירת המסמכים לחביב או לעמרני בשעה שטרם נמסרו לו פרטי הקונה ומבלי שהודיע לתובעים את זהות הקונה ועל השלמת כריתת ההסכם בחתימת הקונה עליו. מגרסת הנתבע לא הוכח כי עמרני הציג בפניו הרשאה או יפוי כוח של הקונה לייצגו וחזקה על הנתבע שהיה מביאו לעדות, אילו עדותו בנדון היתה עומדת לטובתו . הנתבע אינו חולק על כך שבמועד החתימה על ההסכם השני הוא לא ידע מיהו הקונה ואמר כי ראה בעמרני כמתווך ולא כנציגו של הקונה. לדבריו, הוא הניח שההסכם השני לא הבשיל לכלל עסקה מוגמרת בהיעדר הסכם חתום ע"י הקונה (עמ' 147 שורות 17-18 ) . דווקא בשל כך, היה על הנתבע להימנע מסירת טופס המשכון לעמרני . אין ברצונו של הנתבע להקל על התובעים לכאורה , במניעת טרחה להגיע בשנית למשרדו לחתימה על הטופס עם היוודע שם הקונה וחתימתו על ההסכם (עמ' 148 שורות 1-10) כדי להביא למסירת הטופס החתום לעמרני שאינם צד לעסקת המכר ואינו מייצג של הקונה. אמנם, לא הוכח כי התובעים ראו חשיבות למיהות הקונה אך בכך אין כדי לגרוע מהתרשלות הנתבע במסירת טופס המשכון לעמרני . הנתבע, לא הוכיח כי הוא היתרה בעמרני לבל יעביר את הטופס למאן דהוא אלא לאחר שהלה יציג לו הסכם חתום ע"י הקונה עם פרטיו ובכך, יהיה בידי הנתבע להודיע לתובעים על זהותו. אוסיף, כי ככל שהנתבע חשש לזכויותיו של הקונה ה'עלום' ומשהופסק הייצוג שלו ע"י התובעים היה בידי הנתבע להעביר את טופס המשכון לעו"ד הימלפרב על מנת שהוא ידאג להבטחת זכויות הקונה לפי חובתו כמייצג בעסקה לפי חובתו גם אם הקונה אינו מיוצג על ידו.

עמרני, אינו בעל שיג ושיח עם התובעים לביצוע העסקה בהיעדר ראיה מטעם הנתבע על הרשאה מהקונה לייצג אותו או לפעול בשמו בנוגע להסכם והנתבע, אף לא טרח לברר עם עמרני במרוצת הזמן מיהו הקונה (עמ' 149 שורות 20-25, עמ' 153 שורות 29-30) . בנסבות אלו, התרשל הנתבע בהעברת טופס המשכון עליו חתם התובע לידי מי שאינו צד לעסקה בשעה שעמרני עשוי היה להעבירו לצד ג' כלשהו מבלי שהנתבע וידא כי הוא הקונה וכפעל יוצא גם לא הודיע לתובעים על השלמת ההתקשרות בחתימת הקונה על ההסכם (עמ' 155). צפוי היה שהנתבע ישמור בידיו את המסמכים ולא יעבירם לידי מי שאינו צד לעסקה ולא מושפע ממנה ובשעה שמסר את המסמכים לעמרני, רב היה הנסתר על הנגלה בנוגע לזהות הקונה והשלמת ההתקשרות בהיעדר חתימת הקונה על ההסכם.

הנתבע, לא פעל בנחישות לברר את זהות הקונה בשעה שטופס המשכון היה מצוי כבר בידי עמרני ולא הוכח בראיות הנתבע כי הייתה פנייה של חביב אליו לקבלת טופס המשכון החתום ע"י התובעים ולא בכדי שכן באותו שלב טרם התברר מיהו הקונה והתמורה בסך של 130,000 $ הועברה לתובעים הרבה לפני מועד חתימתו של קונה כלשהו לרבות חביב , על ההסכם. הקונה, נטל על עצמו סיכון בהעברת חלק ניכר מהתמורה מבלי שחתם על ההסכם וככל שהיה מקדים להודיע שהוא הקונה, היה על הנתבע למהר לרשום משכון לטובתו. בה בשעה, לא היה בסיס לחששו של הנתבע שמא הקונה ילין כנגדו על אי רישום משכון לטובתו בהיעדר ידיעה כאמור, על זהותו. לאור האמור, צפוי היה שהנתבע ישאיר בידיו את טופס המשכון שנחתם כבר ע"י התובע עד למועד פנייתו של הקונה אליו בנדון ולאחר שיבטיח כי הקונה חתם על ההסכם. לאור האמור, למרות התרשלות הנתבע בנוגע למסירת טופס המשכון , לא הוכח כמובא לעיל כי רישום המשכון גרם נזק לתובעים.

אין גם להתעלם מכך שהמשכון שרשם חביב לטובתו על הבית , נועד להבטיח את התמורה אותה הוא שלם לתובעים והוכח, כי היה ממקום לחששו של חביב לנוכח סירוב התובעים להשבת התמורה ובד בבד, סירובם להשלים את העסקה כי עם במתן פסק הדין ע"י כב' השופט פרקש לאכיפת המכר. בהתנהגות זו של התובעים היה משום אשם תורם מכריע המנתק את הקשר הסיבתי בין מעשה ההתרשלות באי רישום שם הקונה בהסכם המכר ובד בבד מסירת טופס המשכון לעמרני, ככל שהיה מוכח קיומו של נזק. טענת התובעים לפיה היתה מניעה מהשבה לחביב בשל מצבם הכלכלי אין לקבלה. שכן, היה בידיהם לסרב לקבל את התמורה עד שהקונה יחתום על ההסכם או להימנע משימוש בתמורה לטובתם על מנת להבטיח את ההשבה ככל שההסכם לא ייחתם לפי שיטתם, ע"י אלון או מי מילדיו. תום חביב העיד כי רישום המשכון נועד להבטיח את הכסף ששילם (עמ' 42 שורות 14-16) וברי, כי אילו התובעים היו משיבים לו את כספו, המשכון היה נמחק. אך טבעי היה שחביב יבטיח את תשלומיו לתובעים ברישום משכון לטובתו בשעה שהתובעים קבלו ממנו תשלום בסכום גבוה ונהנים ממנו ולאור סירובם לקדם את העסקה במסירת חזקה בבית לידיו בסירובם לקבל ממנו את יתרת התמורה (ראו גם את פסק הדין של השופט שפירא אליו הפניתי לעיל בשאלת תום הלב של התובעים). לפיכך, נדחית התביעה בגין מסירת טופס המשכון לעמרני או לחביב.

התובעים מונים בסיכומיהם רשימה של מעשי רשלנות אחרים של הנתבע בגין מכירת הבית. מרביתם, נטענו לראשונה בסיכומיהם ולפיכך יבחנו מעשי הרשלנות לגביהם נטען בכתב התביעה המתוקן בנוגע לחתימה על הסכם המכר וההסכם השני בלבד. יתר הטענות, מהוות הרחבת חזית ולפיכך, איני נדרשת אליהן ודינן להידחות.

התובעים טוענים כי הנתבע היה צריך להתנגד לחתימה שלהם על ההסכם באופן חד צדדי ולכל הפחות היה עליו לדרוש כי הקונה יחתום על ההסכם בפני עו"ד או קונסול בחו"ל. לחילופין היה עליו לדאוג להצגת ייפוי כוח מהקונה להתקשרות בעסקה בשמו. לו היה מתרה בהם הנתבע הם לא היו נקלעים להסתבכות בעסקה ומגלים את דבר התרמית.

מעדות התובעים הוכח כמובא לעיל כי יואל עמרני הודיע להם כי מצא עבורם קונה והם פנו לנתבע בבקשה שיכין עבורם חוזה. בחקירתו העיד הנתבע כי עמרני והתובעים באו אליו עם עובדה מוגמרת לפיה יש מחיר ויש קונה (עמ' 139 שורות 1-2) והוא המליץ להם להמתין להגעת הקונה מחו"ל. ברצונם של התובעים לקבל תמורה מהקונה הם ביקשו לקדם את המכר והוא לא ראה בחתימה של התובעים בלבד. יחד עם זאת הוא הזהיר את התובעים שלא יקבלו תמורה לפני שההסכם ייחתם על ידי הקונה (עמ' 141 שורות 9-15, עמ' 142 שורות 12-23). עדותו של הנתבע בנדון עשתה עלי רושם מהימן ומתיישבת עם התנהגות התובעים שהוכח כי כל מבוקשם היה לקדם את העסקה ולקבל תמורה בגינה , מוקדם ככל שניתן. בדומה לכך נהגו התובעים בהימנעם מהשבת התמורה למרות שההסכם לא נחתם ע"י הקונה וכך גם מאוחר יותר סרבו להשיב לחביב את התמורה משהוברר להם כי הוא שלם אותה עד מועד מתן פסק דין לפיו הבית נמכר לחביב.

תנאי יסודי וראשוני לכריתת הסכם מחייב הוא קיבולו על ידי הצד השני. קיבול הוא הצהרת רצונו של הניצע המעידה על גמירת דעתו להתקשר עם המציע בהתאם להצעה. יסודותיו של הקיבול הם שניים: גמירת דעת והודעה (גבריאלה שלו, דיני חוזים- החלק הכללי, 215 (תשס"ה). אין מניעה משפטית כי הסכם ייחתם באופן חד צדדי אך יש לבחון אם השתכלל החוזה ואם היה קיבול. בעניינינו, בהיעדר זהות ידועה של הקונה ומשלא נחתם ההסכם ע"י קונה כלשהו עובר לקבלת התמורה או חלק ממנו, לא הוכח כי היה קיבול במועד החתימה על ההסכם ולפיכך גם לא נכרת הסכם מחייב. יחד עם זאת, לא היתה מניעה מחתימה של התובעים על ההסכם בטרם נחתם ההסכם ע"י הקונה . שונים הדברים בנוגע לקבלת התמורה מהקונה, בין אם לפי הסכם המכר הראשון שלא הוכח כי היה בו קיבול של אלון יצחק ובין אם לפי ההסכם השני שעה שהתובעים לא שעו לעצת הנתבע וקבלו לידיהם חלק מן התמורה למרות שהסכם מכר מקרקעין טרם נחתם ע"י הקונה. בהתנהגות התובעים יש כדי ללמד כי הם עצמם לא ראו חשיבות בנוגע לזהות הקונה משהושג מבוקשם, בקבלת חלק ניכר מהתמורה. לנוכח זאת , קבלת התמורה בטרם נחתם ההסכם היא שהביאה בסופו של יום להסכם הפשרה עם חביב למכירת הבית ולא החתימה החד צדדית של התובעים הביאה לכך. לפיכך, נדחית התביעה בגין התרשלות הנתבע בחתימת התובעים בלבד על הסכם המכר עם אלון יצחק מה גם שלא הוכחו נזק התובעים עקב זאת. הטענה לעניין החתימה על ההסכם השני ללא שמו של קונה יש בהן משום הרחבת חזית אסורה ודינן להידחות. גם לגוף הטענה הוכח מהעדויות שצרכי התובעים לכסף עמדו בראש מעייניהם מבלי שראו חשיבות במיהות הקונה ובלבד שיקבלו את התשלום השני. לפיכך, חתמו התובעים על ההסכם השני (עמ' 155 שורות 11-12). עולות תהיות בנוגע להסכמת הנתבע לערוך הסכם ללא שמו של הקונה ומבלי שיעץ מאוחר יותר לתובעים לחזור בהם מההצעה בהיעדר קונה שזהותו ידועה דבר המשליך על שאלת הדיווח על העסקה מעת שהתובעים קבלו תמורה בגינה ובשאלת מקור הכספים אך הללו, אינן חלק מעילות התביעה.

בנוסף, החתימה על ההסכם השני לא גרמה נזק לתובעים ואין להם להלין על הוצאותיהם לניהול הגנתם בתביעת חביב נגדם בעת שהיה בידיהם למנוע את ההליך, ככל שהיו מסרבים לקבל תמורה בגין המכר או דואגים להשבת התמורה ששולמה להם משלא נחתם הסכם ע"י הקונה. החתימה על ההסכם השני לא היא שהסבה לתובעים נזק כי אם דווקא סירובם לקבל את יתרת התמורה ולחילופין להשיב את התמורה ששולמה להם ע"י חביב שגררו אחריהם ניהול ההליך נגדם ע"י חביב. לפיכך ומשנדחתה גם עילת התביעה של קנוניה מצד הנתבע בהסכם השני, נדחית התביעה לתשלום הוצאות התובעים עקב היריבות עם חביב.

התובעים טענו לרכיבי נזק עקיף (סעיפים 108-110 לסיכומים מטעמם) בגין הוצאותיהם לשכר טרחה לנתבע בסך של 850$ והוצאותיהם לאיתורו של אלון יצחק . כמתואר לעיל, הנתבע ניזון מהתובעים ומעמרני בנוגע לזהות הקונה אלון יצחק ולא הוכחה מעורבות של הנתבע במציאת הקונה ומסירת פרטיו. לפיכך, ההוצאות שנגרמו לתובעים לצורך איתורו של אלון יצחק אינן קשורות לנתבע שהעיד כי כלל לא הכירו ולא הוכח אחרת בחקירת בנו של אלון יצחק בפני ובראיות שהובאו בבית משפט המחוזי ונבחנו בפסק הדין של כב' השופט שפירא. בדומה לכך, לא הוכח כי הנתבע ידע או היה מודע למעורבותו של חביב כקונה בהסכם המכר או בהסכם השני עד שלב מאוחר של העסקה עם דרישתו של חביב באמצעות באת כוחו , לקדם את העסקה עם חביב. כך גם, לא עלה בידי התובעים להוכיח בעדותם או בחקירת תום חביב כי הנתבע היה קשור או ידע על העברת חלק מהתמורה לתובעים ע"י חביב והיה דווקא בידי התובעים ללמוד על כך בנקל, מהפקדת התמורה בבנק ע"י חביב. בנסבות אלו, לא הוכיחו התובעים קשר סיבתי בין מעשי הנתבע בעריכת ההסכם השני ללא שם קונה ובין נזקם עקב התנהלות הקונה חביב בנוגע לעסקת המכר מה גם, שאין להתעלם מאחריות התובעים לבצוע העסקה בסופו של יום עם חביב, בקבלת התמורה מנו וסירובם להשיבה לו. בהתאם לכך, אין לחייב את הנתבעים בהוצאותיהם לשכרו של עו"ד הימלפרב מה גם שלא הוכח בקבלות שהוצגו מהו החלק בשכרו ששולם בגין טיפול עסקת המכר וכאמור, הנתבע אינו אחראי להוצאות התובעים לטיפול של עו"ד הימלפרב בתביעותיהם בגין מכירת הבית.

דין הדרישה לקבלת שכר טרחה ששולם לנתבע בגין הסכם המכר להתקבל, לאור הערותי בנוגע לעריכת ההסכמים ע"י הנתבע והטיפול שלו בעסקה גם לאחר שהקונה לא חתם על ההסכם ולאור הערותי בדבר העברת טופס המשכון כמובא בגוף פסק הדין. לפיכך, אני מורה לנתבע להשיב לתובעים סך של 3644 ₪ (ראו נספח ח' לתצהירו של התובע) בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד יום התשלום בפועל.

לאור התוצאה אליה הגעתי אני מחייבת את הנתבע בהוצאות משפט לאגרת בית משפט לפי החלק היחסי בהתאם לשיעור חיוביו בפסק הדין. בנוסף, אני מחייבת את הנתבע בהוצאות התובעים לשכרם של העדים מטעמם למעט שכרו של השמאי שאיני מורה על חיובו בנדון לאור קביעותיי בנוגע לחות דעתו ועדותו. לכך יתווסף חיוב הנתבע בשכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪ בלבד משנדחו רוב רכיבי התביעה.

עותק פסק הדין יישלח לצדדים.

ניתן היום טז אב תשע"ד,  12 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.