דוד ואח' נ' י.ח.י. חברה לבנין בע"מ

1.בתביעה שבכותרת עותרים התובעים כי בימ"ש זה יורה על אכיפת הסכם מכר דירה, שפרטיו בתביעה ונחתם בינם לנתבעת.

2.כרקע ולשלמות התמונה אציין כי בין הצדדים מתנהלים שני הליכים משפטיים נוספים בקשר עם הסכם מכר הדירה מושא תביעה זו; תביעה לפיצוי בגין איחור במסירה אותה הגישו התובעים נגד הנתבעת (ת"א 64365-12-22) ומנגד תביעה שהגישה הנתבעת נגד התובעים לחיובם בתשלום יתרת התמורה עפ"י ההסכם בעלות תוספות שבוצעו בדירה לתשלום בפיצוי המוסכם עפ"י ההסכם וכן לשלם בגין עלות חיבורי מים וחשמל ועוד (ת"א 65964-06-23).

3.על פי העובדות שאינן במחלוקת בענייננו, התובעים, בני זוג, רכשו ביום 11.5.21 דירה בבית דו משפחתי בעפולה, על פי הסכם מכר שנחתם בינם לבין הנתבעת- י.ח.י. חברה לבניין בע"מ (להלן: "הדירה" ו- "ההסכם", בהתאמה).

4.על פי המפורט בהסכם, שיעור התמורה בגין רכישת הדירה עמד על 1,800,000 ₪, כאשר להסכם צורף נספח תשלומים אשר קבע את תנאי התשלום ומועדם.

המועד למסירת הממכר, על פי ההסכם, נקבע ל- 11/5/22.

5.הנתבעת שלחה לתובעים הודעה/ות על ביטול ההסכם בשל הפרתו ע"י התובעים, לטענתה.

6.סלע המחלוקת בין הצדדים מתמקד בבירור האם התובעים זכאים לאכוף את ההסכם או שדין ההסכם בטלות, עפ"י הודעת הביטול ששלחה להם הנתבעת.

טיעוני הצדדים

להלן ארכז את עיקרי טיעוני התובעים, כפי שקלולם, לסיום שמיעת הראיות בהליך;

7.לטענת התובעים במסגרת המשא ומתן לרכישת הדירה ובמעמד החתימה על ההסכם הוסכם בעל פה בין הצדדים על תנאי תשלום שונים מאלו המפורטים בנספח התשלומים, הוסכם כי תשלום ראשון ישולם מההון העצמי של התובעים אשר הסתכם ב- 450,000 ₪ (ושולם לנתבעת באמצעות שתי המחאות מ- 12.5.21 ו- 10.6.21, על סך 250,000 ₪ ו- 200,000 ₪ בהתאמה). עוד הוסכם כי יתרת התמורה תשולם מהלוואת משכנתא שתאושר לתובעים.

התובעים משלימים כי התמורה שסוכמה, כללה גם תשלום 50 אש"ח במזומן ששולם ע"י אבי התובע.

8.התובעים מפרטים כי בשל עיכוב בקבלת הלוואת משכנתא אשר נבע מסירוב הבנק אליו הם פנו, לאשר הלוואה לרכישת דירה בפרויקט הנתבעת עליו רבץ משכון, התעכבו הם בהעברת חלק מתשלומי התמורה לנתבעת וללא כל מחאה. מכל מקום ולאחר שאושרה לתובעים הלוואת משכנתא, הועברו לנתבעת חלק מכספי המשכנתא, בהתאם להתקדמות הבנייה ועל פי הקבוע בהסכם ובחוק המכר (סך של 940,000 ₪ הועברו ביום 17.11.21 וסך של 230,000 ₪ הועבר ביום 29.5.22).

9.לטענת התובעים, יתרת התמורה שנותרה לתשלום עמדה על שני תשלומים אחרונים שווים שהסתכמו לסך של 180,000 ₪, (לאחר ששולמו עד ל- 5/22 סך כולל של 1,620,000 ₪ כמפורט). יתרת תמורה זו צריכה הייתה להיות משולמת כנגד קבלת טופס אכלוס, אשר אין חולק כי נתקבל רק ב- 13.12.22.

10.על פי התובעים, הנתבעת לא עמדה בהתחייבותה עפ"י ההסכם למסור את הדירה ב- 5/22, הפרה שגרמה להם קושי ונזק רב וזיכתה אותם בפיצוי.

11.התובעים שבים ומדגישים כי הנתבעת לא העלתה כל טענה כלפיהם על אי השלמת תשלומים במועד, זאת עד ליום 6.10.22, אז נתקבל אצל התובעים לראשונה מכתב הנתבעת בו דרשה מהתובעים לשלם סך של 5% מערך התמורה (תשלום לפני אחרון).

12.התובעים משלימים, כי בעקבות המכתב הנ"ל התקיימה בין הצדדים פגישה ביום 7.10.22 במסגרתה גובשו הסכמות לפיהן התובעים ישלמו לנתבעת סך של 73,000 ₪ עבור הפרשי ההצמדה למדד כדרישת הנתבעת והנתבעת מנגד תמסור להם המחאה על סך 18,000 ₪ בגין האיחור במסירת הדירה. אשר ליתרת התשלום, הוסכם לבסוף כי זה ישולם עם הוצאת אישור אכלוס, כשמנגד באותו מעמד גם מסר אב התובע – אברהם, המחאה על סך 180,000 ₪ לפקודת הנתבעת (המחאה שלטענתם לא הוחזרה עד היום) לצורך הבטחת ביצוע תשלום יתרת התמורה ע"י התובעים שהיה צריך להתבצע מכספי המשכנתא וזאת כנגד טופס אכלוס אותו נדרשו התובעים להציג לבנק והתעכב בשל הנתבעת.

13.התובעים מוסיפים ומציינים כי נציג הנתבעת מר בן יוסף (להלן: "נציג הנתבעת") עמד תחילה באותה פגישה על כך שתשולם לו מלוא תשלום יתרת התמורה בסך של 180,000 ₪ שנותר לתשלום כאמור, זאת על אף שנכון ל- 10/22 היה עליהם לשלם סך של 90,000 ₪ בלבד ואילו את 90,000 ₪ האחרונים היה עליהם לשלם כנגד טופס האכלוס שלא הופק לאותו מועד.

14.מכל מקום, עפ"י ההסכמות שגובשו כאמור, התובעים מסרו לנתבעת המחאה על סך 73,000 ₪ עבור הפרשי מדד כאמור (המחאה שלא כובדה לטענתם, מטעמים טכניים- אי חתימת הנתבעת בגב השיק). מנגד הנתבעת סירבה לעמוד בחלקה בהסכמות שפורטו ולא מסרה לתובעים המחאה נגדית על סך 18,000 ₪.

כתוצאה מהתנהלות הנתבעת, התדרדר הסכסוך בין הצדדים שהוביל לנקיטת הליכים משפטיים.

15.אשר לסוגית התוספות והשינויים שבוצעו בדירה, טוענים התובעים כי הם שילמו לנציג הנתבעת סך של 24,950 ₪ בגין תוספות ושינויים, על פי ההסכמות שגובשו בינם ובין נציג הנתבעת זאת לאורך התקדמות הבניה, ומבלי שנדרשו לשלם סכומים נוספים מעבר לסכום האמור, לרבות על פי המנגנון הברור הקבוע בענין בהסכם.

בהקשר לאמור, משלימים ומדגישים התובעים, כי דרישותיה חסרות תום הלב של הנתבעת לתשלום בגין תוספות לדירה כמו גם לתשלום ריבית פיגורים, באה לעולם רק לאחר ובעקבות תביעה מוצדקת לשיטתם אותה הגישו נגד הנתבעת לתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, ולאור הנזקים הממשיים שנגרמו להם בשל כך.

16.התובעים טוענים עוד, כי מסמך "גמר החשבון" שהמציאה הנתבעת עצמה והוצג לביהמ"ש עפ"י הודעה מיום 21.3.24, מלמד באופן ברור כי הסכום הכולל להשלמת מלוא התמורה אשר דרשה הנתבעת מהתובעים (ליום 22.9.22), עמד על 253,010 ₪ (180,000 ₪ יתרת קרן ו- 73,010 ₪ הפרשי מדד).

17.התובעים עותרים עוד לדחות את גרסת נציג הנתבעת בעדותו לפיה הם נכנסו להתגורר בדירה ללא רשות. לטענתם, הם נכנסו להתגורר בדירה בהסכמת נציג הנתבעת עד אשר חזר בו מהסכמתו זו, זאת ימים ספורים לאחר מכן. בעקבות כך נאלצו הם לפנות את הדירה על אף המצוקה בה היו נתונים.

18.על פי התובעים, הטענה וההודעה מטעם הנתבעת בדבר הפרת ההסכם ע"י התובעים וביטול ההסכם ע"י הנתבעת, הועלו לראשונה במכתב ב"כ הנתבעת מיום 30.1.23 שהופנה לב"כ התובעים. לטענתם, מכתב נטען קודם מ- 4.1.23 מעולם לא הומצא לתובעים או מי מטעמם.

לטענתם, ההפרה שיוחסה להם עפ"י המכתב מ- 30.1.23, תוקנה במסגרת פרק הזמן המותר לתיקון על פי ההסכם. בנדון פרטו התובעים כי כבר ב- 14.2.23 ביצעו הם העברה בנקאית לנתבעת על סך 180,000 ₪ המהווה את יתרת קרן התמורה וכן מסרו שיקים במשרד ב"כ הנתבעת לטובת תשלומי הפרשי מדד (עפ"י תחשיביהם), תשריטים, חיבורי חשמל ועוד.

(לטענתם, הנתבעת בחוסר תום הנפיקה להם חשבונית על סך 180,000 ₪ כתשלום עבור פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם, וכן נמנעה מלהפקיד את ההמחאות הנוספות שנמסרו לה כמפורט).

19.התובעים מפנים לכך שעל אף שהנתבעת הודיעה על ביטול ההסכם עמם באופן חד צדדי ופסול, היא ראתה לשלוח לתובעים, מאוחר להודעת הביטול ולראשונה ביום 27.3.23, מכתב דרישה לתשלום עבור תוספות בדירה, ואף הגישה ב- 6/23 תביעה כספית נגד התובעים בבימ"ש שלום בגין חובות כספיים נטענים לצורך השלמת תמורת הדירה, זאת בסתירה לעתירתה בפני בימ"ש זה, להורות על ביטול ההסכם עקב הפרתו.

20.לטענת התובעים, ניסיון הנתבעת לפעול לביטול ההסכם בעילות שווא, נעוצה בעליית מחירי הדירות וניסיונה להתעשר מהדירה, ואינה נובעת מהפרת התובעים את ההסכם כנטען.

על יסוד מכלול המפורט, עותרים התובעים להורות על אכיפת ההסכם, ולחייב את הנתבעת בהוצאות.

21. הנתבעת מצדה, עותרת לדחות את התביעה תוך חיוב התובעים בהוצאות.

22.להלן ארכז את עיקרי טיעוניי הנתבעת כפי שכלולם, לסיום שמיעת הראיות בהליך;

23.על פי הנתבעת, התובעים הפרו את ההסכם הפרות יסודיות; התובעים לא שילמו את מלוא התשלומים בגין תמורת הדירה, זאת על פי המועדים שנקבעו בהסכם. הנתבעת חולקת כי ניתנה הסכמה לשינוי המועדים בהסכם.

לטענתה, התובעים גם פלשו לדירה ללא רשות וביצעו בה עבודות לקויות ונזקים, שמונעים בין היתר את חיבור הדירה לחשמל. התובעים אף שכפלו את מפתחות הדירה ללא אישור ונכנסו להתגורר בדירה למשך מספר ימים והכל טרם שנתקבל אישור אכלוס ולפני שהשלימו את מלוא קרן התמורה ותשלומים נוספים (עבור שינויים ותוספות בדירה, הפרשי מדד וריבית פיגורים, חיבורי שעוני מים וחשמל ועוד).

24.הנתבעת מכחישה כי שולם לה סכום של 50,000 ₪ במזומן על חשבון שיעור התמורה שסוכם בעל פה.

25.לטענת הנתבעת, נעשו מצדה פניות רבות והתראות לתובעים להשלמת תשלומים שנדרשו מהם, ברם התובעים השיבו כי בשל מצבם הכלכלי אין באפשרותם להשלים תשלומים כמתחייב.

26.הנתבעת מפנה למכתבה לתובעים כבר מיום 6.3.22 שהתריע בפניהם כי הם מפרים את הסכם המכר במעשיהם אשר כוללים כניסה לדירה ללא רשות וללא תיאום מראש, תוך הפרעה לעובדים בשטח, לרבות דרישות מצדם לשינויים בדירה שאינם כלולים במפרט שצורף להסכם המכר.

הנתבעת מוסיפה וטוענת כי גם מכתב התראה נוסף שנשלח לתובעים מ- 6.10.22 לא זכה למענה ולא תוקנו בעקבותיו ההפרות שהוצגו.

27.לטענת הנתבעת, התובעים התעלמו אף מפנייתה אליהם מיום 13.12.22, לאחר שנתקבל אישור אכלוס לדירה, ועל פיה נדרשו הם להשלים את יתרת התמורה, לרבות תשלום הפרשי הצמדה למדד, תשלומים בגין תוספות שבוצעו בדירה לבקשתם, תשלומים עבור חיבורי חשמל ומים וכדומה.

28.הנתבעת מפרטת כי התנהלות התובעים כמפורט הובילה לכך שביום 4.1.23 נשלחה לתובעים הודעה על ביטול הסכם המכר. בנוסף וביום 30.1.23 לאחר שעד אותו מועד לא תוקנו ההפרות, נשלחה לתובעים הודעת ביטול נוספת.

29.הנתבעת מפנה לחוסר תום לב התובעים ואשר בחרו להגיש נגדה תביעה לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה, למרות שהם הפרו את ההסכם הפרות יסודיות ואף לא השלימו את קרן התמורה כמתחייב.

30.הנתבעת בסיכומיה טוענת כי פעלה בהתאם לזכותה על פי הוראות ההסכם, עת זקפה את תשלום 180,000 ₪ שהעבירו הנתבעים ב- 2/23, כשתשלום על חשבון הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם (10% מסכום התמורה הכולל).

31.הנתבעת מוסיפה ומבהירה, כי בניגוד לטענת התובעים, העיכוב בקבלת כספי הלוואת המשכנתא אינו נוגע לנתבעת. לתמיכה בעמדתה מפנה הנתבעת לכך שמשפחות אחרות שרכשו דירה בפרויקט, קיבלו גם קיבלו משכנתאות מבנקים שונים ללא כל קושי. עוד נטען כי על פי ההסכם עצמו, אשר לתנאיו הסכימו התובעים בחתימתם, תנאי להסכמת הנתבעת למשכון הנכס לטובת הבנק, הינו תשלום של לפחות 30% ממחיר הממכר לנתבעת מהון עצמי של הרוכש. משעה שהתובעים לא השלימו 30% מהתמורה כאמור מהון עצמי, הם מושתקים מלהעלות כל טענה נגד הנתבעת והנוגעת לעיכוב בקבלת כספי הלוואת המשכנתא.

32.הנתבעת עותרת גם לדחות את טענת התובעים כנד הדרישה לחייבם במע"מ על תשלומי הריבית, כטענה חסרת בסיס ולא נכונה.

33.על יסוד מכלול האמור ונוכח הפרות ההסכם הרבות שפורטו, עותרת הנתבעת לקבוע כי ההסכם בוטל כדין, ועל כן דין התביעה של התובעים נגדה להידחות.

נשלים כי במסגרת ההליך, מונו שני מומחים מטעם בימ"ש; רו"ח יעקב רוסו שהציג חוות דעתו אשר לשיעורי ההצמדה והריבית וחוות דעת המהנדס סאבא אשר להיקף העבודות הנוספות שנעשו בדירה. הצדדים לא ביקשו לחקור את המומחים על חוות דעתם.

34.התובעים הגישו תצהירי עדותם וכן הגישו תצהירי עדות של אבי התובע, בצירוף נספחים. הנתבעת הגישה תצהיר עדות של מר חיים בן יוסף - נציג הנתבעת בצירוף נספחים.

המצהירים נחקרו על תצהיריהם בישיבת יום 17.3.24.

סיכומי הצדדים בכתב הוגשו, על פי דירוג מועדים שנקבע.

דיון והכרעה

35.סכסוך זה בין הצדדים אשר כאמור התפרס על שלוש תביעות, זו שבפניי ושתיים נוספות בבית משפט השלום בעפולה, הכביד מאוד על כל אחד מהצדדים לרבות גרם להם עוגמת נפש והוצאות.

אף מבלי להידרש לנסיבות האישיות של כל אחד מהצדדים, לרבות מחד משפחה צעירה אשר אף מטופלת בילד עם צרכים מיוחדים ומנגד קבלן אשר בתחושתו הסובייקטיבית נעשה לו עוול ופגיעה בשמו הטוב בכוונת מכוון, הרי ברור הוא כי הסכסוך על עוצמתו, בדגש לסימן השאלה שנותר מרחף עד להכרעה זו, האם זכאים התובעים לאכוף את הסכם המכר ולגור בדירה שרכשו, אם לאו, גבה משני הצדדים מחירים כבדים אשר היה ניתן להימנע מהם אילולי התבצר כל צד בעמדותיו.

36.לציין כי בישיבות קדם המשפט שהתנהלו בפניי כמו גם בישיבת ההוכחות, הקדשתי מאמץ לגשר על הסכסוך שבין הצדדים, אולם זאת ללא הצלחה ועתה הגיעה עת ההכרעה.

37.כהערה מקדימה נוספת אני רואה להשלים כי במהלך אותם ניסיונות פישור שהועלו, לרבות על ידי בית המשפט, נקט בית המשפט עמדה לכאורית, שהתבססה על ההנחה כי התובעים הפרו את הוראות הסכם המכר ולא תיקנו הפרות למרות התראות. דא עקא וכפי שאפרט במסגרת פסק דין זה, התמונה העובדתית לאחר שמיעת הראיות התבררה כשונה.

בהקשר זה יש לציין, מעבר לעדויות שהוצגו, גם את התמונה שהתבהרה אשר לתוכן הסכמות בעל – פה שגובשו סביב מפגש בין הצדדים באוקטובר 2022, וכן את העובדה לפיה הנתבעת כשלה להוכיח כי שלחה ומסרה לתובעים את הודעת הביטול המרכזית הנטענת על ידה (מיום 4.1.23), על ההשלכות הנגזרות מכך וכפי שאפרט.

38.כבניין אב, לצורך ההכרעה בהליך שבפניי יש להדגיש כי הסוגיה העומדת לדיון, בהתאם למהות התביעה ולסעדיה, מסתכמת בבירור הבסיסי בלבד - האם התובעים זכאים לאכוף את הסכם המכר עליו חתמו מול הנתבעת, או שמא קמה לנתבעת הזכות לבטל את ההסכם כפי טענותיה.

כפועל יוצא מכך, הסוגיות הנוגעות לשאלת מידת האיחור בביצוע תשלום כזה או אחר, היקף האיחור במסירה, השאלה האם התובעים נכנסו שלא כדין לדירה, היקף העלויות של השינויים והתוספות וכדומה סוגיות, רלבנטיות לענייננו, אך ככל שהן משליכות על השאלה האם היתה הפרה של ההסכם המצדיקה את ביטולו והאם הפרות ככל שהיו תוקנו, אולם לא מעבר לכך, כפי שאפרט.

39.נזכיר עוד כי ביחס לחלק עיקרי מהסוגיות הנלוות לעיל אף תלויים ועומדים כאמור שני הליכים נוספים בין הצדדים והמתבררים בבית משפט השלום בעפולה.

על אף האמור, ראיתי להקדיש פרק נוסף במסגרת פסק דין זה גם לסוגיות אלה ואולי מעבר לנדרש כאמור, בעיקר על מנת להביא סוף סוף לסיום מלא את המחלוקות בין הצדדים, זאת על מנת להבטיח ודאות ולנסות לשים קץ לסכסוך.

השלכות הודעות הביטול

40.הנתבעת כאמור טוענת כי נאלצה לבטל את ההסכם עם התובעים, לאור הפרות יסודיות מצידם וכפועל יוצא מכך אין התובעים זכאים לאכיפת ההסכם.

41.נקדים כי עפ"י דין הסכם בין צדדים, גם אם נטען כי הופר בהפרה יסודית נותר בתוקפו.

הסכם יכול ויבוטל רק על דרך מתן הודעת ביטול לצד המפר (ראה סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970).

על בסיס האמור, אינני רואה להתעכב על מספר מכתבי התראה שנשלחו על ידי הנתבעת לתובעים, זאת שעה שבהמשך להם לא ננקטו הליכי ביטול.

הדיון בענייננו כפי שיפורט, גם אינו עוסק בהכרעה האם הודעת הביטול, שבסופו של יום נשלחה, מקורה בהפרות יסודיות או לא יסודיות מצטברות וכדומה סוגיות שיכול ותהיה להן רלבנטיות תיאורטית עת באים לבחון הודעת ביטול.

רק לשלמות התמונה אציין כי לגרסת התובעים עיקר ההתראות הנ"ל, היו חסרות בסיס ומנוגדות להסכמות בין הצדדים.

42.כפועל יוצא מהאמור, בענייננו יש לבחון האם ומתי נשלחו הודעות ביטול מצד הנתבעת לתובעים, מה הן ההפרות ועילות הביטול שנטענו במסגרת הודעות הביטול, האם לאותם מועדים אכן היו הפרות מצד התובעים (ממין אלה שנטענו בהודעת הביטול), והאם ההפרות הצדיקו את ביטול ההסכם.

במידה וכך מוכח, יש לבחון האם התובעים כצד מפר, פעלו לתיקון אותן הפרות, בלוחות הזמנים על פי ההסכם, באופן "המרפא" את הפגם ואינו מצדיק א ביטול ההסכם.

בנדון ראה ע"א 1368/02 צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל- משרד הבינוי והשיכון (18.12.02).

43.הנתבעת בטיעוניה טענה כי שלחה הודעת ביטול ראשונה ביום 4/1/2023 והודעת ביטול נוספת ביום 30/1/2023.

44.בהודעה מיום 4/1/2023 (נספח 12 לתצהיר הנתבעת), נטען כי התובעים לא שילמו תשלומים בגין תמורת הדירה במועד. עוד נטען כי התובעים נכנסו שלא כדין לדירה אשר טרם נמסרה, ועל כן מודיעה הנתבעת על ביטול ההסכם.

45.לאחר בחינה נוכחתי כי הנתבעת לא הוכיחה כי הודעת הביטול האמורה, מיום 4/1/2023, נמסרה לתובעים. התובעים מצידם מכחישים מכל וכל כי הומצאה להם הודעה זו. לטענתם, הודעה זו, שלכאורה נשלחה על ידי עו"ד מטעם הנתבעת (עו"ד ניר בן יוסף) ותאריכה מאוחר להליכים המשפטיים שהם פתחו בבית משפט השלום בעפולה בגין איחור במסירה, הינה הודעה "מומצאת", שנערכה בדיעבד וכחלק מהיערכות להליך המשפטי מצד הנתבעת.

הנתבעת אכן לא הציגה כל אסמכתא כי ההודעה האמורה נשלחה ועל אחת כמה וכמה הומצאה לתובעים, למרות ההכחשות.

הנתבעת גם לא ראתה להביא לעדות את עו"ד בן יוסף, בא-כוחם, אשר על פי טענת הנתבעת שלח את מכתב ההתראה הנ"ל. ההימנעות מהבאת העד הנ"ל לעדות פועלת לחובת הנתבעת, עפ"י ההלכה הפסוקה.

כאן המקום להפנות עוד להוראות ההסכם שבין הצדדים (סעיף 22.2), הקובע כי משלוח הודעות בין הצדדים יתבצע על דרך משלוח בדואר רשום.

46.לאור האמור, אינני נותן משקל להודעה האמורה ויש לראותה לצורך ההליך שבפניי, כהודעה שלא נשלחה ולמצער כהודעה שכלל לא נמסרה לתובעים.

47.ההודעה מיום 30/1/2023 ( נספח 13 לתצהיר הנתבעת), נשלחה על ידי ב"כ הנתבעת, אשר ייצג אותה בהליך בפניי, עו"ד גיורא מאור (להלן: "הודעת הביטול").

התובעים אינם מכחישים קבלת הודעה זו, הודעה שנתקבלה באמצעות באת – כוחם שייצגה אותם כבר בהליך בבית משפט השלום בעפולה כאמור.

48.ההפרות המפורטות בהודעת הביטול כוללות; אי תשלומי התמורה על פי ההסכם ובמועדים הקבועים בו, אי תשלום בגין תוספות ושינויים, אי כיבוד המחאה שמסרו התובעים בגין הפרשי מדד (73,000 ₪), כניסה לדירה שלא כדין כולל שכפול מפתח ואי תשלום עבור חיבורי חשמל, מים ותשריטים.

נוכח ההפרות האלו הודיעה הנתבעת בהודעת הביטול, על ביטול ההסכם עם התובעים. התובעים הוזמנו בהודעת הביטול למשרדי הנתבעת להסדיר הליך של התחשבנות כספית, כולל הסדרת ביטול המשכנתא, לצורך השבת הדירה נקייה מחובות לידי הנתבעת.

49.כבר עתה נציין כי בעקבות קבלת הודעת הביטול פעלו התובעים, לתיקון ההפרות, כפי שיטתם;

ביום 14/2/2023 הועבר, באמצעות העברה בנקאית לחשבון הנתבעת, סך של 180,000 ₪, המשקף לתפיסת התובעים את יתרת תמורת הדירה. כמו כן, הפקידו התובעים במשרדי ב"כ הנתבעת המחאות לטובת - חיבורי שעוני חשמל ומים, תשריטים על פי הסכומים הנקובים בהסכם וכן המחאה לכיסוי הפרשי מדד, כפי שיעורם לגישת התובעים ועל פי חישוב רו"ח מטעמם ( בסך של -51,777 ₪).

50.נזכיר כי הוראת סעיף 22.2 להסכם בין הצדדים קובעת, כי לצד המפר את ההסכם, זכות לתקן הפרה שביצע, זאת תוך 21 יום מהמועד בו קיבל מהצד הנפגע הודעה על ההפרה והביטול.

בהתאם ואף בהנחה וייקבע שלמועד הודעת הביטול הפרו התובעים את הסכם המכר, הרי ככל שיוכרע שההפרות תוקנו, בפעולות התובעים מיום 14/2/2023 כאמור, הרי שלא עומדת עוד לנתבעת עילה לביטול ההסכם.

51.כפי שאפרט להלן, אני נכון להניח שלמועד משלוח הודעת הביטול היו מצויים התובעים בהפרות, בדגש לאי השלמת מלוא התמורה על פי ההסכם, אי תשלום שיערוכים ותשלומים נלווים כמפורט בהודעת הביטול, זאת לצד הפרות נגדיות מצד הנתבעת, בדגש לאיחור במסירה, כמו גם הפרת הסכמות בעל פה שגובשו וכפי שאפרט במפגש מאוקטובר 2022.

ברם וזה עיקר, נוכחתי וכפי שאפרט, כי הפרות התובעים כפי שהיו למועד הודעת הביטול, תוקנו בסד הזמנים הקבוע בהסכם ועל כן לא היה עוד תוקף להודעת הביטול. כפועל יוצא מכך זכאים התובעים לאכיפת הסכם המכר כפי תביעתם.

52.אני רואה להוסיף כי התנהלות הנתבעת עצמה, בהליכים המשפטיים המקבילים, יש בה לכל הפחות ומלכתחילה, להעמיד בספק את משקל טענותיה בהליך שבפניי ולתמוך כשלעצמה במסקנה כי אין מקום להורות על ביטול ההסכם;

כפי שפרטנו, במקביל לבירור התביעה שבפניי (בעקבות התביעה שהגישו התובעים לבית משפט השלום בעפולה לפיצויים המגיעים להם בגין איחור במסירת הדירה), הנתבעת הגישה מצידה תביעה כספית לתשלום יתרת התמורה וכן תשלומים נוספים שלטענתה מגיעים לה על פי ההסכם. התביעה הכספית הנ"ל עפ"י פרטיה, משמעותה לענייננו תביעה לקיום ההסכם ואכיפתו, באופן הסותר את הטענות העולות בתביעה שבפניי ולפיהן רואה עצמה הנתבעת כמי שביטלה את ההסכם.

מועדי התשלומים ושאלת האיחור לגביהם

53.כפי שהצגנו בפתח פרק ההכרעה, לצורך בירור השאלה האם זכאים התובעים לאכיפת הסכם המכר כפי הסעד המבוקש בתביעתם, איננו נדרשים להכרעות מלאות, אשר למועדי התשלום המדויקים שסוכמו בין הצדדים, כמו גם אשר למועדים בהם בוצעו התשלומים ביחס לאלו.

די לענייננו שנבחן מהי יתרת התמורה שעמדה לזכות הנתבעת למועד הודעת הביטול וככל שהיו פיגורים בתשלום יתרת התמורה הנ"ל למועד ההודעה, האם פיגורים אלה הוסדרו במסגרת פעולות התיקון מצד התובעים.

54.אקדים, כי נספח התשלומים בהסכם שבין הצדדים (נספח ד' להסכם שצורף כנספח 1 לתצהיר הנתבעת), קובע לוח תשלומים על בסיס שלבי התקדמות הבנייה (במובחן ממועדי תשלום הנוקבים תאריכים קלנדרים).

55.הנתבעת מצידה טענה כי כבר למועד החתימה על ההסכם, השלימה היא חלק ניכר מעבודות הבנייה, באופן שהקים, כבר עם החתימה על ההסכם, חיוב לתובעים - לשלם חלק משמעותי מהתמורה בגין רכישת הדירה.

נשלים כי גם נתוני חוו"ד רו"ח רוסו לענין המועדים בהם היו צריכים להשתלם התשלומים מבוססים לכאורה על גרסת הנתבעת בלבד, מבלי שהוצגו כל אסמכתאות על מה מבוססות ההנחות הנ"ל.

טענה זו כאמור לא גובתה בכל תיעוד רלבנטי המלמד אשר למועדים בהם הושלמו השלבים השונים של בניית הדירה ו/או הבניין המשותף בו נמצאת הדירה, על מנת לבסס את הטענה הנ"ל.

56.יתרה מזאת, מנוסח ההסכם כמו גם מנוסח נספח התשלומים, ניתן ללמוד כי רק התשלום הראשון (סע' 5.1.1 לנספח) הגיע מועד תשלומו למועד חתימת ההסכם ולא מעבר לכך.

זאת ועוד, אילו אכן למועד חתימת ההסכם כבר הושלמו שלבי בנייה נוספים, המקימים חיוב לתשלום זה או אחר כטענת הנתבעת, היה מצופה כי הדברים ייכתבו במפורש בנספח התשלומים או בהסכם המכר, ולא כך.

57.לצד האמור, יש לציין כי התובעים מצידם לא כפרו, בוודאי לא בפה מלא, בעיקר טענת הנתבעת כאמור ולפיה כבר למועד החתימה על ההסכם או סמוך לכך, הושלמו שלבי בנייה לא מבוטלים ואשר הקימו חיוב להשלים חלק ניכר מתשלומי התמורה, על חשבון רכישת הדירה.

58.יתרה מזאת, התובעים התמקדו בחקירתם את נציג הנתבעת, על צד העיקר, בניסיון להוכיח כי מועדי התשלום של שלושת התשלומים האחרונים על פי נספח התשלומים (מסע' 5.1.7) התעכבו בשל כך שהנתבעת לא הציגה לבנק המשכנתאות אישורי מהנדס המלמדים כי שלבי הבנייה הרלבנטיים אכן הושלמו.

מאידך, את האיחור בתשלומים, ביחס לשלבי הבנייה המוקדמים יותר, תלו התובעים בעיכוב בקבלת הלוואת המשכנתא, עיכוב אותו הם ראו לתלות בהתנהלות הנתבעת.

במשמע אם כן, ניתן ללמוד כי בכל הנוגע לעיכובים בתשלומים שקדמו לתשלומים האחרונים הנ"ל (ולכאורה עד לתשלום 5.1.7 לנספח התשלומים), ככל שאלה התעכבו, מקור העיכוב אינו בהתקדמות הבנייה ואי הגעה לשלב בניה זה או אחר, אלא בשל עיכוב בקבלת הלוואת המשכנתא.

59.לסימני השאלה שצוינו לעיל יש להוסיף את טענת התובעים כי במסגרת ההסכמות בעל-פה, בינם לנציג הנתבעת, סוכם כי התמורה בגין הדירה תשולם "בשני חלקים עיקריים", חלק אחד - ממקורות מימון עצמיים בסך 450,000 ₪ והיתרה מכספי הלוואת המשכנתא לאחר שתאושר.

בנדון טענו התובעים כי נציג הנתבעת הבהיר להם כי לא יעמוד בדווקנות על לוח התשלומים כמפורט בנספח התשלומים.

ככלל, טענה מעין זו, אשר משמעותה למעשה התעלמות מהוראות ההסכם, כמו גם בבחינת טענה כנגד מסמך בכתב שנחתם, הינה טענה חריגה שככלל אין לקבלה אלא לאחר הצגת הוכחות ממשיות, כפי שמפרט בנדון ב"כ הנתבעת בסיכומיו.

יחד עם זאת, נוכחתי כי בנסיבות ענייננו, בהינתן לוח התשלומים שכאמור אינו ברור ומתמקד בשלבי בנייה, בהינתן התנהגות הצדדים לאורך תקופת התשלומים, לרבות העדרן של התראות בדבר פיגורים בתשלום כזה או אחר (להבדיל מהתראות שהחלו רק בשלבים הסופיים, עם פרוץ הסכסוך בין הצדדים), לא מצאתי להתעלם מגרסה זו של התובעים.

חיזוק לגרסה זו מצאתי אף בעדות נציג הנתבעת עצמו, אשר אישר כי "זרם" עם אופן ביצוע התשלומים וכי אילולי התנהגותם הפסולה של התובעים והסכסוך שפרץ, לא היה מתחשבן איתם על איחורים בתשלומים ואפילו לא היה עומד על חיובם בשיערוכים (ראה עדותו עמ' 25- 26 לפרוטוקול מיום 17/3/2024).

60.מכל מקום אין חולק כי התשלומים מסעיף 5.1.1 ועד סעיף 5.1.7 (כולל) לנספח התשלומים, הושלמו לנתבעת עד ליום 5/22, כפי שהדברים נלמדים מטיעוני וראיות הצדדים, לרבות התיעוד שהציגה ב"כ התובעים מתוך ספרי הנתבעת, זאת במסגרת חקירת נציג הנתבעת. התיעוד הרלבנטי גם הוגש בהמשך לאותה ישיבה (נספח א' להודעה מיום 21/3/2024).

בהקשר זה נזכיר גם את טענת התובעים שלא נסתרה כאמור, ולפיה לכל הפחות התשלומים האחרונים מתוך תשלומי המשכנתא עד למועד הנ"ל, שוחררו על פי התקדמות הבנייה, בדגש לתשלום מושא סעיף 5.1.7 לנספח התשלומים ששולם רק ביום 29/5/2022.

61.לאור המפורט ולצורך הכרעתנו אסתפק בהנחה לפיה התובעים השלימו את מכלול קרן התשלומים למעט שני התשלומים האחרונים, בגין רכישת הדירה (סעיף 5.11 עד סעיף 5.17 כולל לנספח התשלומים), עפ"י לוח זמנים מוסכם, אשר גם אם סוטה מלוח התשלומים הקבוע בנספח התשלומים, היה מקובל, אם מלכתחילה ואם בדיעבד ואם על דרך ההשלמה, על שני הצדדים וזאת מבלי שהנתבעת ראתה בכך הפרה של ההסכם.

כאמור וככלל, התשלומים הנ"ל שולמו על דרך מימון עצמי על סך 450,000 ₪ והיתרה מתשלומי הלוואת המשכנתא שהעמיד הבנק לתובעים.

62.על רקע המפורט, אינני רואה להתעמק, לצורך ההכרעה שבפניי, בבירור האם נוצרו עיכובים בקבלת הלוואת המשכנתא, אשר גררו עיכוב בביצוע אלו מהתשלומים לנתבעת, זאת בשל נסיבות הקשורות לנתבעת כטענת התובעים. בסוגיה זו די שאקבע כי התובעים לא הציגו ראיות ממשיות, אם בכלל.

63.דיוננו להלן יתמקד בשני התשלומים האחרונים (סעיפים 5.1.8 ו – 5.1.9) לנספח התשלומים, על פי החלוקה הקבועה בנספח התשלומים וכדלקמן; תשלום אחד על סך קרן של 90,000 ₪ (5% מהתמורה) שצריך היה להשתלם לאחר השלמת מערכות משותפות לבניין ותשלום שני על סך של 90,000 ₪ (5% אחרונים של התמורה), שצריך היה להשתלם 14 יום טרם מועד מסירת החזקה בדירה, לאחר שניתן לדירה טופס אכלוס כדין.

64.כעולה מהתנהלות הצדדים והעדויות, ההתדיינות בין הצדדים סביב התשלומים האחרונים הנ"ל החלה להתעורר בספטמבר, אוקטובר 2022;

65.במסגרת ההתדיינות ושהובילה להסכמות שגובשו במסגרתה, אליהן אתייחס בנפרד, טענה מחד הנתבעת כי היא מבקשת את תשלום מלוא יתרת קרן התמורה (היינו 180,000 ₪ בגין שני התשלומים האחרונים), כמו גם דרשה התחשבנות בגין הפרשי מדד.

התובעים מצידם טענו כי שעה שטרם נתקבל אישור אכלוס ולא הגיע מועד מסירת הדירה, כאשר הבנק גם לא מאשר את התשלום האחרון לפני שיוצג בפניו אישור אכלוס כאמור, אין התובעים יכולים וצריכים לשלם את מלוא יתרת התמורה.

עוד טענו התובעים כי הם זכאים מנגד, לפיצוי מהנתבעת בגין האיחורים במסירת הדירה, מסירה שהיתה צריכה להתבצע על פי ההסכם כבר במאי 2022, וכי פיצוי זה צריך לבוא בחשבון בהתחשבנות.

66.על כל פנים לענייננו ובכל הנוגע להפרות התובעים בגין איחור בתשלומים עפ"י טענת הנתבעת, האיחור מתמקד בתשלומי קרן של 180,000 ₪, לכל היותר.

67.בהקשר זה ולצורך דיוננו, לא נסתר ולמעשה אף אושר ע"י הנתבעת כי היא היתה מוכנה עם אישור אכלוס רק ב- 12/22 (ראה הודעתה בנספח 11 לתצהיר הנתבעת). בהתאם למועד חודש 10/22, מושא דיוננו, חוב התובעים ביחס לערכי קרן התמורה, הסתכם לכל היותר ב- 90,000 ₪ (התשלום הלפני אחרון בלוח התשלומים).

לציין כי גם ביחס לתשלום זה טענו התובעים כי הם נמנעו מהעברתו מאחר והנתבעת לא הציגה אישור הנדסאי המאשר את גמר שלב הבנייה הרלבנטי לתשלום "הלפני אחרון" הנ"ל ובהתאם לא היה ניתן לשחרר סכום זה מהלוואת המשכנתא.

טענה זו של התובעים למעשה לא נסתרה בפניי. עדות נציג הנתבעת לפיה "בכל רגע נתון" יכל להציג אישור כזה, אין בה די לצורך סתירת טענת התובעים הנ"ל.

68.על יסוד המקובץ, נפנה עתה לדון במפגש שהתקיים בין הצדדים בתחילת אוקטובר 2022 (ככל הנראה ב- 7/10/2022 כפי שהעריכו הצדדים בישיבת ההוכחות).

ההסכמות מאוקטובר 2022

69.בין הצדדים כאמור נערך מפגש בתחילת אוקטובר 2022. בפגישה נכחו, על צד העיקר, התובע ואביו - אברהם, כמו גם נציג הנתבעת ונציג נוסף.

כאמור, הפגישה התקיימה על רקע המחלוקות שהתעוררו סביב שני התשלומים האחרונים, דרישות להפרשי מדד, טענות לאיחור במסירה ודרישה להתחשבנות מצד התובעים בגין תוספות תשלום ששילמו בגין מוצרים שהותקנו בדירתם.

חלקים מאותה פגישה, כמו גם שיחה שהתנהלה למחרת בין התובע לנציג הנתבעת הוקלטו ביוזמת התובע והקלטות אלה הוצגו כנספח ה' לתצהיר התובע וללא כל מחאה.

70.לאחר בחינה ועיון באותם תמלילים, במשולב לעדויות שהובאו בפניי, בדגש לעדויות התובע ונציג הנתבעת, כמו גם עדות אב התובע, שהיתה אמינה יותר בעיני, אני נוטה למסקנה כי באותה ישיבה גובשו הסכמות מתחייבות בין הצדדים וכי הסכמות אלה ככל הנראה הופרו על ידי הנתבעת;

71.בתמצית, באותה ישיבה טענו הצדדים, זה בכה וזה בכה.

72.לענין תשלום יתרת קרן התמורה, עמד נציג הנתבעת על כך שהוא מבקש את מלוא יתרת הסך של 180,000 ₪, למרות הבהרת התובעים כי לא יוכלו לשלם סכום זה עד שלא יוצגו האישורים הדרושים לבנק כולל אישור אכלוס, כפי שאף מחייבות הוראות ההסכם.

תמליל ההקלטה אמנם לא מלמד אותנו כי יושבו המחלוקות בהקשר זה, ברם על דרך שילוב העדויות שהובאו בפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבעת התרצתה להמתין בהקשר לשני התשלומים האחרונים עד להצגת אישור האכלוס והסתפקה באותו שלב בשיק ביטחון שמסר לה אב התובע, על סכום של 180,000 ₪.

כאן המקום להבהיר כי עד לעדויות בפניי, לא הוזכרה סוגיית שיק הביטחון שמסר האב. הסוגיה עלתה ואומתה רק במהלך העדויות.

(בהקשר לשיק הביטחון הנ"ל נותרו הצדדים חלוקים רק בשאלה האם השיק הוחזר לאבי התובע כטענת נציג הנתבעת לפיה החזיר את השיק לבן יום למחרת, או שהשיק הנ"ל טרם הוחזר עד היום, כטענת אבי התובע, אולם לא היתה מחלוקת ע"י נציג הנתבעת כי שיק ביטחון זה אכן נמסר לנתבעת).

73.לענין הפרשי המדד שהצטברו בגין תמורת הדירה, סוכם באותה פגישה כפי דרישת נציג הנתבעת, שהתובעים ישלמו סך של 73,000 ₪. שיק בסכום הנ"ל, נמסר באותו יום לנציג הנתבעת.

74.אשר לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה, שעמד לחודש אוקטובר 2022 על 5 חודשי איחור, בתוספת זיכויים בגין דלתות שהתקינו התובעים והם זכאים בגינם להתחשבנות, הסכימו התובעים להסתפק בפיצוי כולל של 18,000 ₪.

על פי דרישת נציג הנתבעת, סכום הפיצוי הנ"ל לא קוזז מהתשלום בגין השיערוכים אלא הובטח כי יימסר לתובע בשיק נפרד.

75.מהעדויות עולה כי למחרת היום פנה התובע לנציג הנתבעת ודרש את התשלום בסך 18,000 ₪ כאמור.

בשלב זה מתכחש נציג הנתבעת להסכמות שפורטו ולהתחייבותו לשלם את הפיצוי בסך 18,000 ₪ לתובעים (כפי שהדברים אף תועדו), כאשר מכאן ואילך החריף הקרע בין הצדדים.

בהקשר זה אין לי אלא להפנות לתמליל השיחה שהתנהל בין התובע לנציג הנתבעת והוצג כאמור כחלק מנספח ה' לתצהיר התובע, כמו גם לעדות התובע בפניי שראיתי להעדיפה.

76.ער אני לכך כי השיק בסך 73,000 ₪ שנמסר ע"י התובע בגין הפרשי מדד כפי שאוזכרו לעיל, סורב סופו של יום על ידי הבנק של התובע.

ברם וזה עיקר לענייננו, עובדה זו לא היתה בידיעת נציג הנתבעת למועד בו חזר בו מהתחייבויותיו לשלם את הפיצוי לתובעים, כפי שפרטנו, כשהשיק לא כובד ימים מספר לאחר מכן.

בנדון די להפנות אף לאותו ציטוט אליו הפנה ב"כ הנתבעת בסיכומיו (עמ' 5 לסיכומים).

בהקשר לאי כיבוד השיק הנ"ל חלוקים הצדדים האם השיק הוחזר בשל אי כיסוי כטענת הנתבעת או בשל סיבה טכנית, לאחר שנציג הנתבעת לא חתם בחתימת הסב כטענת התובעים.

בהקשר זה טוענת הנתבעת בסיכומיה גם להרחבת חזית פסולה מועם התובעים אולם הם לא העלו כל מחאות בנדון עד לסיכומים ודי בכך על מנת לדחות את הטענה להרחבת חזית.

מבלי להכריע בסוגיה, אציין כי מעיון בשיק הנ"ל שהוצג לתיק בימ"ש (ולא קיבל סימון מוצג), עולה כי השיק לכאורה הוצג לבנק ע"י הנתבעת רק ביום 20.10.22, לאחר שהתגלע הסכסוך כאמור והוחזר מסיבה של "חסרים פרטי זיהוי בחשבון הנמשך" ובאופן שלכאורה תואם את גרסת התובעים.

הטענה להפרה בשל הכניסה לדירה שלא ברשות

77.במסגרת הודעת הביטול, מיוחסת לתובעים הפרה של ההסכם, בשל כניסה לדירה טרם מועד מסירתה וטרם קבלת טופס אכלוס.

אקדים כי אין מחלוקת שהתובעים נכנסו, לפרק זמן של מספר ימים בלבד, לדירה ויצאו ממנה לאחר דרישת נציג הנתבעת. התובעים יצאו מהדירה לכל המאוחר במהלך חודש אוקטובר, כפי שהדברים עולים מהתכתובות ומהעדויות בפניי, לרבות עדות נציג הנתבעת.

מכל מקום, למועד הודעת הביטול שכאמור ניתנה בינואר 2023, סוגיית הכניסה לדירה היתה בבחינת "נחלת העבר" והפרה אשר אם היתה בשל ההתנהלות בסוגיה וככל שהיתה, תוקנה ולא גררה בעקבותיה הודעת ביטול.

78.למען שלמות התמונה אוסיף כי גם לא נסתרה גרסת התובעים לפיה הם נכנסו לדירה ברשות נציג הנתבעת ולאור המצוקה שנקלעו אליה לאחר שיצאו מדירה שכורה בה גרו, בעוד הדירה שרכשו טרם היתה מוכנה לאכלוס, למרות חלוף המועד למסירה בהסכם וכאשר המשך המגורים בבית הורי התובע הכבידו מאוד על המשפחה.

ניסיון נציג הנתבעת לתאר תמונת מצב לפיה פלשו התובעים לדירה דרך חלון הדירה, ללא כל שיתוף פעולה, לא זכתה לאמוני ולמעשה נטענה בחצי פה (ראה עדותו עמ' 26 לפרוטקול).

מנגד, טענו התובעים בבירור, כי קיבלו רשות להיכנס לדירה, כמו גם אכלסו אותה בציוד שלהם לרבות במכשירי חשמל וכי הם נאלצו לצאת ממנה בעקבות הודעה חד צדדית והתראה מצד הנתבעת שבחרה לחזור בה מהרשאתה (ראה עדות התובע עמ' 15, עדות התובעת עמ' 19 ועדות אב התובע עמ' 10 לפרוטוקול).

כאן המקום לציין כי לא מצאתי לייחס כל משקל לתיעוד בדבר תלונה שהוגשה במשטרה, אותה הציג נציג הנתבעת בגין הסגת גבול המתוארכת ל- 1/23. מהתיעוד הנ"ל לא ניתן ללמוד למי מתייחסת התלונה, על שום מה הוגשה בעיתוי בה הוגשה, כשמכל מקום התובעים לא זומנו ולא נחקרו בגינה.

גם הודעת הווטסאפ ששלחו התובעים לנציג הנתבעת והנוגעת לכניסה לדירה (נספח 15 לתצהיר הנתבעת), אינו מחזק את טענות הנתבעת אשר לפלישת התובעים, בניגוד לפרשנות בענין המוצגים בסיכומי הנתבעת.

79.לא מצאתי לייחס משקל בהקשר להודעת ביטול ההסכם, לטענה אשר לאי תיקון מערכות חשמל בעקבות הנמכות גבס.

ראשית, טענה זו לא נכללה בהודעת הביטול. שנית, בנדון לא הוצגו בפניי ראיות רלבנטיות ובעלות משקל ולמעשה הצדדים לא עסקו בסוגיה הנ"ל במסגרת ראיותיהם.

הכרעה לשאלת זכותה של הנתבעת לבטל את ההסכם

80.כאמור, הנתבעת ביקשה עפ"י הודעת ביטול ביום 30/1/2023 לבטל את ההסכם, זאת בשל הפרתו על ידי התובעים, לאחר שלטענתה הם איחרו בביצוע התשלומים וכן פלשו לדירה ללא רשות.

התובעים מצידם פעלו לתיקון ההפרות הנטענות הנ"ל, בתוך 21 הימים המוקנים להם בהסכם לתיקון הפרות, זאת על דרך תשלום סכום של 180,000 ₪ בגין יתרת התמורה וכן הפקדת שיק ע"ס 51,777 ₪ בגין הפרשי שערוך וכן שיקים עבור יתרת התשלומים הנלווים שפורטו בהודעה, הכל במשרדי ב"כ הנתבעת.

לאור מכלול המקובץ עד כה הגעתי לכלל מסקנה כי על דרך התיקון הנ"ל ע"י התובעים, תוקנו ההפרות ככל שנזקפו לחובתם למועד הנ"ל;

81.כפי שפרטנו, על יסוד ההסכמות שגובשו באוקטובר 2022, היה על התובעים לשלם סכום של 180,000 ₪ בגין יתרת תמורת הדירה, סך 55,000 ₪ בגין הפרשי מדד (לאחר ניכוי הפיצוי בגין איחור במסירה כפי שהוסכם), לצד התשלומים הנלווים.

(נשוב ונזכיר בהקשר לאמור, כי למועד אוקטובר 2022 בה גובשו ההסכמות, לא היתה זכאית הנתבעת, אילולי ההסכמות כאמור, לתשלום האחרון בסך של 90,000 ₪, מתוך יתרת התמורה בסך 180,000 ₪ כאמור, זאת שעה שלאותו מועד טרם הוצג אישור האכלוס).

בהתאם אם כן, הפקדת הסכומים בעקבות הודעת הביטול, מכסים את החיובים שנדרשו על פי ההסכמות בחודש אוקטובר 2022 ובאופן המלמד על תיקון ההפרות.

82.גם אם אניח, לחובת התובעים ולצורך הדיון, כי ההסכמות מחודש אוקטובר 2022 אינן בגדר הסכמות מחייבות, הרי שעל פי הניתוח שפרטנו, למועד הודעת הביטול חייבים היו התובעים בגין יתרת התמורה סך של 180,000 ₪ ואלה שולמו על ידם. כמו כן שולמו על ידם התשלומים הנלווים שנדרשו (בגין עלויות תשריטים, עלויות חיבור ועוד, כפי שפרטנו).

באשר לתשלומי השערוך, הצדדים היו חלוקים אשר לשיעורם, כשמנגד עמדה לתובעים הזכות להתנות את תשלום השערוך בהסדרת הפיצוי המגיע להם בגין האיחור במסירה אשר עמד לאותו מועד על 7 חודשי איחור. על רקע המפורט, הפקדת סכום של 51,000 ₪ (למעשה חלף ההמחאה ע"ס 73,000 ₪ שמסרו התובעים במקור וכאמור לא כובדה), המשקף את שיעורי השערוך עפ"י חישוב התובעים וגם אם בדיעבד סכום השערוך הוכח כגבוה יותר, לא הצדיק את ביטול ההסכם, כטענת הנתבעת.

83.בהקשר לאמור אוסיף כי ההסכם קובע סכום פיצוי בגין איחור במסירה על בסיס סכום של 3,000 ₪ לחודש, בעוד שחוק המכר, שהינו קוגנטי, קובע את סכום הפיצוי בגין איחור במסירה על שיעור השווה פי 1 וחצי משיעור דמי השכירות המגיעים באזור הרלוונטי בו מצויה הדירה.

(בענייננו ועל אף שלא הובאו ראיות בנדון ולו בהתבסס על דרך האומדן בלבד, קשה להלום הנחה לפיה סכום של 3,000 ₪, כפי שסוכם בהסכם, משקף שיעור השווה לפעם וחצי מדמי השכירות המקובלים באזור בו מצויה הדירה ואשר הינה כשלעצמה דירה פרטית בבית דו משפחתי, בגודל 156 מ"ר הכוללת חצר ו- 5 חדרים).

84.כמו כן, נשלים כי על פי ההסכם (סעיף 7.12) וההלכה הפסוקה, הזכאות לפיצוי בפועל בגין איחור במסירה, חל במצטבר ממועד האיחור ובגין כל חודש איחור ובענייננו החל מ- 5/22.

כאן המקום להדגיש כי גם לא ראיתי לדחות טענה לפיה החיוב לתשלום שיערוך לטובת הנתבעת יש לראות אותו כשלוב עם חיוב הנתבעת לשלם לתובעים את הפיצוי בגין האיחור במסירה, על הנגזר לשאלת ההפרה.

זאת ועוד, אין לדחות את טענת התובעים כי יתרת התמורה בגין רכישת הדירה אינה צריכה לשאת תשלומי הצמדה וריבית, החל מהמועד הקבוע למסירת הדירה, היינו ממאי 2022 ואילך.

כן נפנה ונעמוד על כך כי נותרה בענייננו, כפי שפרטנו לעיל, אי בהירות, אשר למועדי התשלומים שסוכמו בהסכם ובעל-פה;

85.זאת ועוד, הוצגה בענייננו אסמכתא מטעם הנתבעת (נספח א' להודעה מיום 21/3/2023) המלמדת כי דרישת הנתבעת בגין כלל היבטי השערוך (לרבות ריבית, שלכאורה כלל לא נדרשה) הסתכמה לסך 73,000 ₪ לחודש 9-10/23. הנתבעת בהתאם, "נתפסת" ומוגבלת להיקף דרישה זו, אף בהנחה והמשא ומתן מ- 10/23, בה אגב הציגה הנתבעת דרישה זהה, לא השתכללו לידי הסכמה מחייבת.

86.על יסוד המקובץ ואף בהנחה וההסכמות מאוקטובר 2022 אינן הסכמות מחייבות, הרי התשלומים שהופקדו על ידי התובעים בפברואר 2023 יש בהם להוות תיקון הפרה, לכל הפחות באופן שאינו מצדיק את ביטול ההסכם, זאת גם אם נותרו ההתחשבנויות ודרישות שטרם הוכרעו לאותו מועד.

כפי שפרטנו, גם הכניסה הזמנית של התובעים לדירת הנתבעים גם בהנחה, שאיננה נקיה מספקות, כי לא היתה ברשות, היתה גם היא בגדר הפרה שתוקנה למועד הודעת הביטול.

כמושכלות יסוד לשאלת הזכאות של הנתבעת לבטל את ההסכם בענייננו, אשר היה אף ניתן לפתוח בהם את דיוננו, נפנה להלכה הברורה של בית המשפט העליון אשר הדגיש לא אחת את חשיבות עסקת רכישת דירה באומרו:

"נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. כפי שצוין בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" (שם, בפסקה 16. כן ראו: ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617, 624 (1979) (להלן: עניין רוט)). הדברים יפים היום כביום כתיבתם, ואף ביתר שאת."

רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (21.2.16).

"השלמות" נלוות להכרעה

87.המסקנות שפורטו לעיל ולפיהן לא קמה לנתבעת הזכות לבטל את ההסכם, די בהן על מנת להעניק לתובעים את הסעד המבוקש על ידם לאכיפת ההסכם עליו חתמו עם הנתבעת, ובכך גם לחתום את דיוננו.

כאמור, הסוגיות הנוספות אשר במחלוקת בין הצדדים, לרבות אלו הנוגעות להיקף הסכומים המגיעים לתובעים בגין איחור במסירת הדירה ומנגד טענות הנתבעת על כי היא זכאית לתוספות תשלום בגין הפרשי מדד וריבית, כמו גם לתשלום עבור תוספות וכן טענות כל אחד מהצדדים לפיהן יש לחייב את הצד שכנגד בפיצויים מוסכמים, לכאורה אינן מענין התביעה שבפניי.

יתרה מזאת, עיקר סוגיות אלו אף תלויות ועומדות להכרעה במסגרת התביעות שהגישו הצדדים בבית משפט השלום בעפולה (ת"א 64365-12-22 ות"א 65964-06-23).

תביעות אלו כך למדתי נמצאות בשלבים התחלתיים של בירור.

88.על אף האמור, ראיתי הצדקה להרחיב התייחסותי והכרעתי להלן, גם לסוגיות העיקריות הנוספות הנ"ל, זאת משני טעמים;

האחד – סוף סוף הובאו בפניי במהלך בירור התביעה שבכותרת, נתונים וגרסאות הנוגעים גם לסוגיות המשלימות הנ"ל ועל כן ראיתי ליעיל ולמוצדק להכריע גם באלו, ולו לשלמות התמונה.

השני – והוא עיקר- ההכרעות המשלימות בסוגיות הנלוות הנ"ל, בסבירות גבוהה יביאו לסיים את הסכסוך והמחלוקות שבין הצדדים, סכסוך שהינו בעצימות גבוהה וכבר גבה מהצדדים מחיר כבד.

התקווה כי השלמת ההכרעות כאמור, תביא להסרת אי הוודאות ותקנה יציבות שתאפשר לצדדים לקבל תמונה בהירה להמשך, מצדיקה את ההשלמות האמורות.

89.לסוגיית העבודות הנוספות בדירה נתקבלה חוו"ד מומחה בימ"ש ועל פיה נכון להכריע. מומחה בימ"ש – המהנדס סוהיל סאבא מסר בנדון חוו"ד מיום 11.12.23 והוא לא נחקר על חוות דעתו.

על פי חוות דעת המהנדס סאבא – מגיע לנתבעת בגין עבודות נוספות שבוצעו בדירה סך כולל של 51,117 ₪.

עפ"י תצהירי ועדויות הצדדים, שילמו התובעים בגין חלק מהתוספות הנ"ל סך כולל של 24,950 ₪, כך שנותר לתשלום סך של 26,167 ₪.

בנדון די שאפנה לסעיף 33י' לתצהיר נציג הנתבעת, אשר לא נסתר ולמעשה לא היה במחלוקת.

בהתאם מגיע לנתבעת יתרת סכום של 26,167 ₪ בגין עבודות נוספות.

90.לסוגיית תוספות ההצמדה והריבית על תמורת הדירה, מונה מומחה מטעם בימ"ש – רוה"ח יעקב רוסו.

רו"ח רוסו מפרט בחוות דעתו את חישוב הצמדת התמורה למדד תשומות הבניה (כפי הוראת סע' 12.3 להסכם), לצד הפחתת תשלומים אשר שולמו ע"י התובעים, כל תשלום למועד בו שולם.

חוות הדעת מונה מס' תחשיבים חלופיים המשקפים את תוצאות חישוב ההצמדה הנ"ל, על בסיס פרשנויות שונות של מדד הבסיס ומדד היעד (זאת למועדים שונים – מועד תשלום אחרון עפ"י הסכם, מועד הגשת התביעה ומועד עריכת חוות הדעת).

עפ"י החלופות השונות אשר למדד הבסיס ומדד היעד, מתקבל סכום כולל, הנע בין כ- 57,000 ₪ ועד ל- 79,000 ₪ (סכומים מעוגלים), תוך המלצת המומחה לבחור בחלופה המסתכמת לסך 79,000 ₪.

כאמור עפ"י תחשיב התובעים עמד סכום השערוך (ל- 10/22) לסך כ- 53,000 ₪ בעוד דרישת הנתבעת לאותו מועד, עמדה על כ- 73,000 ₪.

91.לאור הפערים הזניחים יחסית עפ"י התחשיבים השונים ובעיקר לאור ההסכמות מ- 10/22, ולמצער הסכמת הנתבעת להעמיד את דרישתה מלכתחילה ע"ס 73,000 ₪, אני רואה להעמיד את סכום השערוך לו זכאית הנתבעת על הסך הנ"ל (73,000 ₪).

שעה שהתובעים הפקידו בידי הנתבעת ב- 14/2/2023 המחאה ע"ס 51,777 ₪ בגין דמי השערוך, עליהם להוסיף סך של 21,223 ₪ להשלמת התשלום המלא שנפסק.

92.רו"ח רוסו פירט בחוות דעתו חלופות תחשיביות גם אשר לחישוב ריבית הפיגורים בגין פיגור בתשלומי התמורה, חיוב המעוגן בסע' 22.3 להסכם.

החלופות החישוביות שנערכו נעות עפ"י חוות הדעת, מ- 95,000 ₪ ל – 99,000 ₪ עפ"י הפירוט המוצג בחוות הדעת.

אבהיר שוב כי הנחת רו"ח רוסו אשר למועדים בגינם יש לחייב בריבית פיגורים (בשל איחור בתשלום), התבססה למעשה על גרסת הנתבעת בלבד ולפיה עיקר תמורת הדירה (כ- 1.2 מיליון ₪), צריכה היתה להשתלם במעמד חתימת ההסכם, הנחה שכפי שפירטתי בפסק דיני, אינה נקייה מספקות.

עוד לציין כי התחשיבים לענין ריבית הפיגורים מתעלמת מכך שמהמועד בו היתה צריכה הדירה להימסר לתובעים (5/22), ספק אם עומדת לנתבעת זכות לריביות פיגורים.

93.מכל מקום, ראיתי להכריע בנסיבות ענייננו כי הנתבעת אינה זכאית לתשלום בגין ריבית פיגורים כפי הקבוע בהוראות ההסכם, זאת שעה שנוכחתי כי הנתבעת הסכימה לוותר על חיוב זה לכל המאוחר במסגרת ההסכמות שגובשו בחודש 10/22.

יתרה מזאת, הנתבעת אף במסגרת דרישותיה החד צדדיות (טרם ההסכמות כאמור), לא עמדה על זכותה לתשלום ריבית פיגורים, כפי שהדברים נלמדים מתחשיבה שצורף להודעה מיום 21/3/2024.

94.מעבר לנימוקים לעיל אוסיף, כשהדברים יפים הן לסוגיית הפרשי המדד והן שיעורי הריבית כי אל מול כל טענה של הנתבעת, לפיה היא קופחה בדרך עריכת התחשיבים ופסיקתי במסגרתם כפי שפירטתי, עומדת "ומאזנת" הכרעתי שתפורט - המגבילה את סכום הפיצוי המגיע לתובעים, בגין האיחור במסירת הדירה, לסכום הקבוע בהסכם, זאת על אף וכפי שפירטתי, התובעים על פי דין זכאים לסכום גבוה יותר ואשר צריך לשקף שיעור של פעם וחצי מסכום דמי השכירות המקובלים.

ההכרעות הנ"ל ביחס לכל אחד מהצדדים כאמור יש בהם ליצור איזון צודק ונכון.

95.לסוגיית יתרת קרן התמורה והתשלומים הנלווים (תשריטים, דמי רישום בית משותף, חיבור שעוני מים וחשמל, אשלים כדלקמן;

התובעים כאמור הפקידו ב- 14/2/2023 המחאות בגין התשלומים הנלווים ובסכומים אלו יש מענה לכל התשלומים הנלווים.

התובעים גם שילמו ביום 14/2/2023 את הסך של 180,000 ₪ המהווים את מלוא יתרת קרן התמורה המגיעה לנתבעת עפ"י ההסכם, כך שהתובעים אינם נדרשים להוסיף דבר בגין יתרת התמורה.

למותר להוסיף כי החלטתה החד צדדית של הנתבעת – לראות בתשלום הנ"ל כמשקף את סכום הפיצוי המוסכם שלשיטתה מגיע לה, אין בה להעלות או להוריד.

96.לסוגיית הפיצוי המגיע לתובעים בגין חודשי האיחור במסירת הדירה אשלים התייחסותי, זאת מעבר לאשר פורט כבר בפסק הדין;

התובעים כאמור זכאים לתשלום פיצויים בגין האיחור במסירת הדירה, זאת החל מ- 5/22. הנתבעת כשלה להוכיח טענתה כי התעכבה במסירת הדירה, בשל איחורים בביצוע התשלום בגין תמורת הדירה.

כפי שניתחנו ופרטנו, למועד 5/22 שולמו עיקרי התשלומים, כאשר לא נסתר כי התשלום מושא סע' 5.1.7, 5.1.8 ו - 5.1.9 לנספח התשלומים (שלושת התשלומים האחרונים), שולמו בזמנם מתוך הלוואת המשכנתא ועפ"י התקדמות הבנייה, כמו גם בהתאם להסכמות מ- 10/22.

בהתאם ועד למועד הגשת התביעה שבפניי (3/23) מסתכמים חודשי האיחור במסירה ל – 10 חודשים.

97.אשר לשיעור הפיצוי החוזי, פרטנו כי עסקינן בחיוב שככלל אינו ניתן להתנאה, כאשר יש בסיס להניח כי שיעור הפיצוי החודשי, על פי נתוני הדירה שבפנינו ועל בסיס מכפלה של 1.5 מסכום השכירות הסביר כקביעת החוק, עולה על 3,000 ₪ שסוכמו.

(אציין כי במסגרת ההליך שבפניי לא נדרשו התובעים להציג ראיות אשר לשיעור דמי השכירות באזור הדירה, כשבסוגיה מתבררת כאמור, תביעה מקבילה).

מכל מקום ולאחר שקילה ואיזון, ראיתי להעמיד את שיעור החיוב החודשי על סל 3,000 ₪ בלבד, על בסיס הסכמות מ- 10/22 ותוך הנחה כי ההסכמה הנ"ל לא התמקדה בפיצוי בגין האיחור בלבד, אלא התבססה על שיקולים ואיזונים רחבים שערכו הצדדים – בבחינת "קח ותן", לרבות ויתורים/הסכמות אשר שילבו גם את הטענות לשיערוכים, תשלומים וכו' ובאופן המצדיק, בנסיבות ענייננו ובבחינת חריג, להכיר באותן הסכמות, על אף האיסור, ככלל, להתנות על סוגיית הפיצוי כאמור.

98.עוד במסגרת האיזונים ובהתחשב במחלוקות שהתגלעו, ראיתי "לגדור" את חודשי הפיצוי ל – 10 חודשים בלבד ועפ"י ערך פיצוי "נומינלי".

על פי המפורט, סכום הפיצוי המגיע לתובעים בגין האיחור במסירת הדירה עומד על סך 30,000 ₪.

99.אני רואה להשלים כי, ככל שלא תימסר הדירה לתובעים (לאחר השלמת חיוביהם עפ"י פסק דין זה) עד ליום 1.6.24, יהיו זכאים התובעים גם לתבוע פיצוי בגין תקופת האיחור הנוספת הנ"ל במסירת הדירה, המתחילה ממועד מתן פסק דין זה ועד למסירת הדירה בפועל, זאת עפ"י שיעור הפיצוי, בהתאם להוראות הדין שיוכח על ידם.

100.לסוגיית הפיצוי המוסכם, בגין הפרת ההסכם בהתאם לקבוע בהסכם, ראיתי להשלים קביעה לפיה נכון וצודק לקבוע, כי אף צד אינו זכאי לפיצוי שכזה;

כפי שפרטנו, במהלך בירור ההליך שבפניי, כל צד בהתנהלותו העיקשת והשגויה, תרם את תרומתו למצב העגום אליו נקלעו הצדדים, כל צד יצר מצגים, "מעד מעידות" כאלה ואחרות במילוי הוראות ההסכם ונגרר להפרות, באופן המצדיק קביעה כאמור.

101.על בסיס ההנחה שבשל חלוף הזמן עד היום, השיקים שהפקידו התובעים במשרדי ב"כ הנתבעת לטובת שערוכים ותשלומים נלווים אחרים וכפי שפרטנו, הפכו לשיקים שאינם סחירים עוד, אני מורה כי השיקים הנ"ל יוחזרו לתובעים וההתחשבנות שפורטה בפרק זה תיעשה "מחדש";

על בסיס האמור, תעמוד היתרה הכוללת המגיעה לנתבעת על סך של 85,742 ₪ לפי החישוב הבא:

יתרת התשלום בגין תוספות ושינויים עומדת על סך 26,167 ₪. התשלומים בגין חיבורי מוני מים וחשמל מסתכמים ל- 6,000 ₪, התשלום על התשריטים 4,680 ₪ ובגין רישום בית משותף 5,895 ₪. התשלומים עבור הפרשי מדד עומד על סך 73,000 ₪, וסה"כ 115,742 ₪.

מסכום זה יש לנכות פיצוי לתובעים בגין איחור במסירה בסך 30,000 ₪ כאמור, כך שהסכום הכולל שעל התובעים לשלם לתובעת עומד על 85,742 ₪ כאמור.

סוף דבר

102.על בסיס מכלול המפורט בפסק דין זה, אני מקבל את תביעת התובעים לאכיפת ההסכם, בינם לנתבעת.

103.הנתבעת תמסור את הדירה שרכשו התובעים לידיהם, עד ולא יאוחר מיום 1.6.24, זאת כנגד תשלום הסך של 85,742 ₪ המגיע לנתבעת וכמשקף את יתרת ההתחשבנות ביניהם.

104.על אף התוצאה ולאחר ששקלתי את ההתנהלות הכוללת ומתוך רצון שלא להחריף את עוצמת הקרע שבין הצדדים, ראיתי להימנע מחיוב בהוצאות משפט לטובת מי מהצדדים.

105.עוד ראיתי להימנע ממתן הוראות אופרטיביות בדבר מחיקת ההליכים המשפטיים המקבילים, המתנהלים בין הצדדים וכאמור בבית משפט השלום בעפולה, הגם שטוב יעשו הצדדים אם ישכילו לפעול כך.

מכל מקום, לכל צד שמורה הזכות לטעון בהקשר זה באותם הליכים, כשחזקה כי המותבים המטפלים בתביעות הנ"ל יראו להכריע בענין, על פי חוכמתם ולאחר בחינת משקלם והשלכתם של ההכרעות בפסק דין זה , על התביעות המתבררות בפניהם.

106.המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י' ניסן תשפ"ד, 18 אפריל 2024, בהעדר הצדדים.