זהות הצדדים:
1.התובעים הגישו בתחילה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים ברח' שרל לוץ בחיפה וידועים כגוש 10919 חלקה 5 (להלן – "המגרש").
2.בהתאם לנסח רישום בלשכת רישום המקרקעין, מחצית מהמגרש הינו בבעלות התובעים והמחצית השנייה בבעלות המנוח פרמינגר ירוחם ז"ל.
3.התובעים ציינו בכתב התביעה, כי נמסר להם על ידי ב"כ הנתבעת עו"ד גיל פרמינגר כי הגב' פרל פרמינגר, הינה היורשת של המנוח. לאור האמור צוינה הגב' פרל פרמינגר, שהינה אלמנת המנוח, כנתבעת בתיק זה (להלן – "הנתבעת").
4.ב"כ הנתבעת, עו"ד גיל פרמינגר, ציין עצמו בכתב ההגנה כמייצג הנתבעת הספציפית, הגב' פרל פרמינגר, ואף לא ציין בכתב ההגנה כי הינה יורשת העזבון. הגב' פרל פרמינגר, צוינה כנתבעת גם בחלק ניכר מכתבי בי-דין שהוגשו לאחר מכן על ידי בא כוחה.
5.בישיבות בית המשפט שהתקיימו ביום 14.7.16 (הישיבה בה אושר ההסדר הדיוני) וביום 26.10.16 (ישיבת ההוכחות), צוינה הגב' פרל פרמינגר כנתבעת בפרוטוקול בית המשפט, ואף אחד מהצדדים לא הגיש כל בקשה לתיקון הפרוטוקול ו/או העלה כל טענה ביחס לזהות הנתבעת.
6.לישיבת ההוכחות שנועדה לחקירת מומחה בית המשפט, ביום 26.10.16, לא התייצבה הנתבעת ולא בא כוחה, עו"ד גיל פרמינגר. תחת זאת, התייצב לדיון , מר נחום פרמינגר שהינו שמאי במקצועו, בנה של הנתבעת ואחיו של ב"כ הנתבעת.
ההתייצבות האמורה, בוצעה מבלי שהוגשה כל בקשה מקדימה בעניין מטעם ב"כ הנתבעת. בקשה כאמור לא הוגשה גם במסגרת הדיון עצמו. לא זו אף זו, בית המשפט נכנס לאולם בית המשפט לאחר שהקלדנית רשמה את שמות הנוכחים. בשם הנתבעת נרשם "עו"ד גיל פרמינגר", כמי שהופיע לכאורה בשמה.
7.בשים לב לרישום האמור, ובשים לב לכך שמר נחום פרמינגר לא טרח לבקש מבית המשפט לאשר לו את התייצבותו במקום עו"ד גיל פרמינגר או במקום הנתבעת עצמה, סבר בית המשפט לתומו כי מי שהתייצב באולם בית המשפט וחקר את מומחה בית המשפט הינו ב"כ הנתבעת, עו"ד גיל פרמינגר.
8.רק בחלוף מספר ימים לאחר דיון ההוכחות, הוגשה בקשה לתיקון פרוטוקול על ידי ב"כ התובעים, ובמסגרתה הובהר כי מבירור שנערך על ידם, מי שהתייצב לדיון אינו עו"ד גיל פרמינגר אלא מר נחום פרמינר.
9.בתגובת הנתבעת להודעה זו, טענה הנתבעת באמצעות בא כוחה, כי עזבון המנוח טרם חולק וכי בזמנו סברו היורשים כי אמם תהיה היורשת של חלק העזבון במגרש ואולם כיום הם סבורים כי שלושתם יהיו היורשים. עוד נטען כי התובעים מכירים את ב"כ הנתבעת ואת אחיו נחום פרמינגר וכי ב"כ הנתבעת הינו עו"ד ושמאי ולכן, טיב החקירה לא היה משתנה אילו החקירה הייתה מנוהלת על ידו.
10.על אף האמור, מאז הוגשה תגובת הנתבעת ועד היום, לא הוצגה כל ראיה בעניין זהות היורשים בפועל, ויותר מכך, לא הוגשה כל בקשה לתיקון שם הנתבעת בתיק זה, והיא נותרה הגב' פרל פרמינגר.
יתרה מכך, לא מצאתי בתגובת ב"כ הנתבעת שהוגשה לאחר הדיון בו נערכה חקירת המומחה, כל הסבר להתנהלות הבלתי ראויה, בלשון המעטה, של הנתבעת ונציגה השונים, כפי שתוארה לעיל, ולכך שלא הוגשה כל בקשה ולכל הפחות הודעה מטעם הנתבעת, בעניין זהות הנציג מטעמה, טרם הדיון ו/או במהלך הדיון עצמו.
11.הדברים מקבלים משנה תוקף, שעה שפרוטוקול בית המשפט הומצא לידי הצדדים, וב"כ הנתבעת, עו"ד גיל פרמינגר, אשר לא התייצב לדיון ההוכחות, הגיש, עוד באותו היום של הדיון ובסמוך לאחר סיומו, בקשה לתיקון הפרוטוקול. ברם, בקשתו עסקה בעניין אחר לגמרי, המתייחס לדברי המומחה ולא בנוגע לזהות המייצג של הנתבעת המעודכן בפרוטוקול. כלל טענותיו של ב"כ הנתבעת, בעניין הייצוג הועלו רק בדיעבד ולאחר בקשת ב"כ התובעים לתיקון הפרוטוקול ובתגובה לאמור בה.
12.בהתחשב בכך שהנתבעת המוגדרת נשוא התביעה וההגנה הינה הגב' פרל פרמינגר, הרי שהיה עליה ולכל הפחות על בא כוחה להתייצב לדיון שנקבע לשם חקירת המומחה. ברם, מי שהתייצב כאמור בפועל הינו מר נחום פרמינגר.
13.לנוכח ההתנהלות האמורה, ניתן היה לשקול לכאורה ביטול פרוטוקול הדיון מיום 26.10.16, תוך מתן אפשרות לחקירה חדשה של מומחה בית המשפט על ידי הצדדים. ואולם, הן התובעים, הן הנתבעת והן בניה של הנתבעת (גיל ונחום פרמינגר) שנטלו חלק פעיל בהליך והינם לכאורה ובדיעבד היורשים הנוספים הפוטנציאליים, לא עתרו לביטול הפרוטוקול ולקיום ישיבת הוכחות חדשה. כל שהתבקש על ידי התובעים הינו תיקון הפרוטוקול בנוגע לזהות הגורם שהתייצב מטעם הנתבעת, הא ותו לא. פרוטוקול הדיון אכן תוקן בהתאם. נוכח האמור ונוכח העובדה כי הצדדים התייחסו בהרחבה לתוכנו של הפרוטוקול במסגרת סיכומיהם, אין בכוונתי להתעלם מפרוטוקול הדיון מיום 26.10.16, ואתן דעתי ביחס אליו במסגרת פסק דין זה.
14.משלא הועלתה מטעם הנתבעת כל טענה במסגרת כתב ההגנה ולפיה ישנה טעות בשם הנתבעת, ומשלא הוגשה כל בקשה לתיקון שם הנתבעת, גם לאחר הסברי ב"כ הנתבעת באשר להתייצבות מר נחום פרמינגר לדיון, יש לראות בכלל הטענות שהועלו בהרחבה על ידי בא כוח הנתבעת, לאחר חקירת המומחה ובמסגרת סיכומי התשובה מטעמו, כהרחבת חזית אסורה.
15.מכל מקום וכפי שיפורט להלן, הצדדים הגיעו ביום 14.7.16 להסדר דיוני אשר שינה את פניה של התביעה. הסדר זה מחייב את גב' פרמינגר פרל אישית . גם מהטעם הזה, הנני קובעת כי בעל הדין הנכון בתביעה זו הינה גב' פרל פרמינג ולא עזבון המנוח פרמינג ירוחם.
ההסדר הדיוני וסקירת תמצית ההליכים הרלבנטיים לפסק הדין:
16.על אף שהתביעה הוגשה במקור כתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, הסכימו הצדדים במסגרת ישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 14.7.16, על ההסכמות שתפורטנה להלן ואשר שינו את פניה של התביעה שהוגשה מלכתחילה.
17.להלן נוסח ההסדר הדיוני מיום 14.7.16 אשר הוסכם על הצדדים וניתן לו תוקף של החלטה. ההסדר הדיוני כלל את ההסכמות המפורטות להלן:
"אנו מקבלים הצעת ביהמ"ש לפיה ימונה שמאי מקרקעין שאינו קשור למי מן הצדדים על מנת להעריך שווים של המקרקעין בשוק החופשי ממוכר מרצון לקונה מרצון.
השמאי יעריך שווים של המקרקעין כאמור ובהתאם לשמאותו הנתבעת תרכוש את חלקם של התובעים במקרקעין. מובהר כי אין באמור כדי לגרוע ממשלוח שאלות הבהרה לשמאי המקרקעין בנוגע לשמאותו ואולם בכל מקרה אין אפשרות לצדדים לבקש מינוי כונס נכסים ו/או לטעון לפירוק המקרקעין על דרך של חלוקה בעין.
אין באמור בהסכמה זו כדי לגרוע מזכותה של הנתבעת, להגיש תביעה עצמאית בנוגע להוצאות שהוצאו על ידה ושהיא מבקשת כי התובעים ישתתפו עימה בתשלומן".
18.לאור ההסדר הדיוני האמור, אין עוד מקום להידרש לתביעה לפירוק השיתוף כפי שפורט בתביעה המקורית, לרבות לטענות הצדדים בנוגע לאפשרות לחלוקה בעין.
19.ההסדר האמור מחייב את הנתבעת, הגב' פרמינגר, לרכוש את חלקם של התובעים במגרש, בהתאם להערכת שוויו ע"י השמאי שמונה על ידי בית המשפט. משכך, אין כל משמעות לזהות היורש/ים של עזבון המנוח פרמינגר ירוחם, שכן מי שהתחייב להסדר שקיבל את אישור בית המשפט הינה הגב' פרמינגר פרל באמצעות בא כוחה. ההסדר אינו מחייב כי הגב' פרמינגר תהיה היורשת הבלעדית של עזבון המנוח פרמינגר ירוחם.
20.פסק דין זה יינתן תוך הקפדה על ביצוע ההסדר הדיוני שאושר, ככתבו וכלשונו, ויישום הסכמת הצדדים .
21.בהתאם להסדר הדיוני ובהסכמת הצדדים מונה, ביום 14.7.16, שמאי המקרקעין מר אורי פרץ-פרי (להלן – "המומחה"), כמומחה מוסכם מטעם בית המשפט לשם שמאות והערכת שווי המגרש נשוא התביעה. עוד הובהר שהשמאות תהיה בהתאם לערכו של המגרש בשוק החופשי ממוכר מרצון לקונה מרצון.
22.ביום 15.8.16 הוגשה חוות דעת המומחה לתיק בית המשפט וכן הועברה לצדדים. בהתאם לחוות דעת זו הוערך שווי המגרש ממוכר ברצון לקונה ברצון בסך של 2,700,000 ₪ לא כולל מע"מ.
23.לאחר קבלת חוות הדעת שלח ב"כ הנתבעת למומחה שאלות הבהרה, והמומחה השיב לשאלות ההבהרה.
24.ב"כ הנתבעת לא הסתפק בתשובות לשאלות ההבהרה ועתר לקיום חקירה נגדית של המומחה אודות חוות דעתו. בהחלטה מיום 25.9.16 אישרתי קיומה של חקירה נגדית של המומחה, לפי בקשת ב"כ הנתבעת, וחרף התנגדותה של ב"כ התובעים.
25.ביום 26.10.16 התקיים דיון בפניי, ובמסגרתו נחקר המומחה בחקירה נגדית אודות חוות דעתו.
26.ביום 3.11.16 הודיעה ב"כ התובעים כי ניסיונות לגיבוש פשרה לא צלחו ועל כן ניתנה הוראה על הגשת סיכומים. נוכח העובדה כי התובעים הסכימו לאמור בחוות הדעת ולא התנגדו לה, חל היפוך בסדר הגשת הסיכומים.
27.ב"כ הנתבעת הגיש סיכומים מטעמו, לאחריו הוגשו סיכומי התובעים ולבסוף הוגשה תשובה מטעם ב"כ הנתבעת.
28.בעקבות סיכומי התשובה מטעם הנתבעת, הגישו התובעים בקשה למחיקת סעיפים ולהוצאת ראיות שהוגשו שלא כדין בסיכומי התשובה. הנתבעת הגישה תגובה לבקשה זו.
29.ביום 30.1.17, ניתנה החלטת בית המשפט המורה על משלוח שאלות הבהרה מטעמו למומחה בית המשפט, בסוגית ניכוי רכיב היזמות בלבד. עוד נקבע כי במסגרת פסק הדין תינתן התייחסות לבקשה למחיקת סעיפים והוצאת ראיות מסיכומי התשובה.
30.ביום 6.2.17 הגיש מומחה בית המשפט תשובות לשאלות ההבהרה והצדדים הגישו תגובותיהם ביחס לתשובות אלו.
טענות הנתבעת
31.חוות דעת המומחה העריכה את שווי הנכס ללא התחשבות בפרמטרים שלהלן:
א.בפלישה של הבניין הגובל מרח' שרל לוץ 28 א' בחיפה.
ב.בעמוד הטלפון הממוקם במרכז המגרש.
ג.בארון כבלים של חב' הוט הממוקם במגרש.
ד.בשוחת ביוב מבטון הנמצאת במגרש.
ה.בתעלת ביוב הניקוז החפורה במרכז המגרש.
ו.בהפקעות.
ז.בתשלום היטל השבחה על ידי התובעים.
32.בהתאם לגישת ההשוואה נשוא תקן מס' 3.0 (מוצג נ/1) בדבר יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים לא בנויים למגורים, משרדים, תעשיה, מלאכה, מסחר ולקרקע חקלאית (להלן – "התקן"), יש לנתח שלוש עסקאות "במקרקעין דומים וממועד סמוך ככל האפשר למועד הקובע לשומה". המומחה בחוות דעתו קבע כי הדירות שעתידות להיבנות במגרש תהיינה בשטח של כ- 100 מ"ר ולכן , היה עליו להשוות מחירי דירות בגדלים דומים. המומחה הפנה ל-10 דירות שנמכרו, כאשר השטח של 7 מהדירות הינו כמחצית משטח הדירות שעתידות להיבנות במגרש. רק דירות שסומנו כדירות 1, 2 ו- 8, בטבלת ההשוואה שבסעיף 10 לחוות הדעת היו קרובות יותר בשטחן לדירות שעתידות להיבנות במגרש. (להלן: "טבלת ההשוואה"). די היה בהשוואת מחיר שלושת הדירות הנ"ל כדי להעריך את שווי המגרש למטר.
33.עסקת מכר דירה מיום 21.4.16 של דירה בשטח של 83 מ"ר, ברח' החייל הסמוך למגרש, הסתכמה בסך של 1,055,000 ₪ ומכאן שהשווי למטר היה 12,711 ₪. עסקה זו הוגשה לתיק וסומנה כמוצג נ/1א.
34.המומחה אישר בעדותו כי מרפסת מקורה אינה שטח עיקרי ולכן לא חושבה במסגרת חישוב השטחים של הדירות שעל פיהן בוצעה ההשוואה, כאמור בסעיף 10 לחוות הדעת. ברם, מרפסות מקורות הינן שטח עיקרי לכל דבר ועניין ולכן יש להתחשב בשטחן.
35.המומחה התבסס בטבלת ההשוואה על נתוני רשות מיסוי המקרקעין המפרטים את מיקום הדירות, שטחן ומחיר העסקה. היה על המומחה לחשב באופן מדוקדק את שטח הדירות המפורטות בטבלת ההשוואה, לרבות באמצעות הגעתו של המומחה לעירייה, על מנת לעיין בתשריטי הדירות וחישוב שטחן העיקרי של הדירות. המומחה לא היה רשאי להסתמך על נתוני רשות מיסוי המקרקעין, ללא ביצוע הבדיקה הנוספת כאמור.
36.הנתבעת בדקה את תשריטי הדירות נשוא טבלת ההשוואה. לדידה ישנם הבדלים בין השטחים העיקריים של הדירות כפי שדווחו בנתוני רשות מיסוי המקרקעין לעומת אלו העולים מתשריטי הדירות. מקורם של הבדלים אלו, בין היתר, בשטחי מרפסות שלא נכללו כשטח עיקרי.
37.חישוב ממוצע של כל עסקאות ההשוואה כולל העסקה בחלקה הגובלת נשוא מוצג נ/1א, מוביל לממוצע של 15,301 ₪ למ"ר. ממוצע זה הינו בהתאם לחישוב השטח הרשום בלבד ולא בהתאם לשטח שאכן יש לחשבו בפועל בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכנית ובהיתרים), תשנ"ב-1992. (יצויין כי בסיכומים הראשונים שהוגשו על ידי הנתבעת נפלה טעות חישוב וצוין שם שהממוצע הינו 13,452 ₪ למ"ר. לאחר שהתובעים העמידו את הנתבעת על טעותה, אישרה הנתבעת בסיכומי התשובה כי אכן נפלה טעות חישוב בסיכומיה).
38.חישוב ממוצע של כל עסקאות ההשוואה כולל העסקה בחלקה הגובלת נשוא מוצג נ/1א, בהתאם לחישוב השטח העיקרי בפועל (ללא הסתמכות על נתוני אתר רשות מיסוי המקרקעין) מוביל לממוצע של 11,348 ₪ למ"ר. (יצוין כבר עתה כי גם בחישוב זה נפלה טעות חישוב והממוצע הנכון הינו 12,625 ₪ למ"ר).
39.אשר לעסקה 9 בטבלת ההשוואה, הרי ששטח הברוטו של הדירה הוא 54 מ"ר בעוד שהמומחה חישב את העלות למ"ר בהתאם לשטח נטו של 42 מ"ר. המומחה טען כי השטח שרשום באתר רשות המיסים הוא השטח העיקרי ואולם אין זה כך.
40.יש לנכות משווי המגרש שנקבע על ידי המומחה את רכיב היזמות בשיעור של 20%, הוצאות הקשורות ברכישת הקרקע וכן מיסים.
41.בשים לב לכלל התיקונים הנדרשים יש להעריך את שווי המגרש בסכום שאינו עולה על סך של 600,000 ₪, ומסכום זה יש להפקיד לפחות מחצית בקופת בית המשפט, על מנת לממן את עלויות הנדרשות לסילוק הפלישה של השכן, לסילוק עמודי חשמל אם קיימים, לסילוק ארון תקשורת, לתשלום היטל השבחה, לסילוק תעלה ושוחת ניקוז ולאימות העדר הפקעות נוספות מהחלקה. מומחה בית המשפט אישר כי במידה ותתקבלנה טענות הנתבעת, יש להפחית 2,000,000 ₪ מהערכתו.
42.לאור המשגים שנפלו לכאורה בחוות דעת המומחה, הנתבעת אף ביקשה בסיכומיה לבטל את מינוי המומחה ולבטל את ההסדר הדיוני. לחילופין, ביקשה הנתבעת, לבצע את התיקונים הנדרשים בחוות דעת המומחה.
43.במסגרת סיכומי התשובה העלתה הנתבעת טענות נוספות בנוגע למקצועיות המומחה לרבות טענות נוספות שאינן בגדר המחלוקת שהוגדרה בהסדר הדיוני שאושר על ידי בית המשפט ומשכך טענות אלה תפורטנה בתמצית בלבד.
הנתבעת טענה בסיכומי התשובה כי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין יכולה להיות מוגשת רק כנגד שותף במקרקעין והיות והנתבעת אינה בעלים במקרקעין, לא ניתן להגיש תביעה בעילת פירוק שיתוף כנגדה.
התובעים טענו בסעיף 2 בכתב התביעה כי זכויות הבנייה על המגרש לפי התב"ע המאושרת הם 80.5% לבניין בן 3 עד 4 קומות, בעוד שהמומחה קבע שיש להוסיף הקלה בשיעור של 5% לזכויות הבניה על המגרש והתובעים לא תיקנו את כתב תביעתם בהתאם.
המומחה התייחס למפת מדידה ישנה ולא ברור מהיכן שואב השמאי את הנתון כי שטח השטחה הוא 505 מ"ר. לא נלקח בחשבון גן ילדים שנמצא סמוך לחלקה.
התובעים לא הציגו נתונים נגדיים על דירות חדשות ולא חקרו את המומחה בעניין ולכן, לא ניתן לקבוע כי בהכרח דירה חדשה תעלה יותר.
טעות החישוב שנפלה בסיכומי הנתבעת בנוגע לממוצע הינה בתום לב.
הדירות שפורטו בטבלת ההשוואה כוללות מרפסות מקורות ולכן, יש לחשב אותם כחלק משטח הדירה.
בסיום סיכומי התשובה הציגה הנתבעת טבלאות ותחשיבים שונים בנוגע לשווי המגרש, לאחר ניכויים שונים המבוקשים על ידה ולבסוף צוין כי שווי המגרש הוא 500,000 ₪ או 800,000 ₪, לפני הניכויים.
44.בתגובה לבקשת התובעים למחיקת סעיפים מסיכומי התשובה, דחתה הנתבעת את טענות התובעים, הן ביחס לזהות הנתבעת, והן ביחס לטענה כי התקן אינו מחייב. הנתבעת שבה וחזרה שוב על מרבית טענותיה, ובין היתר, כי אין לקבל את טענת המומחה בדבר היעדר הפקעה של חלק מהמגרש. תשריטי הדירות מהווים תעודה ציבורית וצורפו לאחר הגשת התצהירים מאחר ורק במסגרת תשובות המומחה לשאלות ההבהרה נמסרו פרטי הדירות. אין לקבל את הסתמכות המומחה על מפת מדידה, הגם שלא נחקר על כך. אין לקבל את ההקלה בהיקף זכויות הבניה שנלקחה בחשבון על ידי המומחה, בשיעור 5%. לא ניתנה התייחסות המומחה לשיעור היטל ההשבחה.
הנתבעת אף עתרה להוסיף לסיכומי התשובה מטעמה, ראיה נוספת בדמות הפניה למחשבון לחישוב שווי דירות, שפורסם ביום 25.1.17, באתר רשות המיסים. לטענת הנתבעת, מחשבון זה מוביל למסקנה כי שווי הדירות הינו נמוך בהרבה מהשווי שנקבע על ידי מומחה בית המשפט.
45. לאחר משלוח שאלות הבהרה למומחה בית המשפט, בהתאם להחלטה מיום 30.1.17, ולאחר קבלת התשובות לשאלות ההבהרה, הגישה הנתבעת התייחסותה לתשובות המומחה. הנתבעת דוחה את תשובותיו של המומחה. לטענת הנתבעת, בחוות דעת המומחה נקבע כי התמורה שתתקבל ממכירת הדירות החדשות הינה בסך של 8,370,000 ₪. השמאי מאשר בתשובותיו כי רכיב היזמות מוערך בשיעור של 20%-25%, ולכן לדעתה יש לנכות רכיב זה . כמו כן, רכיב היזמות מתווסף לעלות התכנון, אגרות והיטלים, ולכן יש לנכותו.
טענות התובעים
46.חוות דעת המומחה נערכה בהתאם להסדר הדיוני. חוות דעת זו לא נסתרה במסגרת חקירתו הנגדית של המומחה ולא הוכח כי נפל פגם בחוות הדעת. התנהלות ב"כ הנתבעת, גיל פרמינגר, ואחיו השמאי נחום פרמינגר הינה התנהלות בחוסר תום לב תוך שימוש לרעה בהליכי משפט. התנהלות זו כללה התייצבות של השמאי נחום פרמינגר במקום ב"כ הנתבעת, תוך שהחקירה הנגדית של המומחה נוהלה על ידי השמאי נחום פרמינגר. כל זאת מבלי שהוגשה כל בקשה בעניין ותוך הצגת מצג שווא בפני בית המשפט והתובעים.
47.במהלך חקירת המומחה היה ניסיון להטעות את המומחה בנוגע לפרויקט חדש שנבנה בסמוך למגרש, לרבות באמצעות הצגת פרוספקט של הקבלן, בעוד שבפועל לאחר בדיקת המומחה התברר, כי מדובר בבניין ישן משנת 97'.
48.הנתונים המרובים שפורטו בסיכומי הנתבעת הינו ניסיון להחליף לחלוטין את חוות דעת המומחה ואת שיקול דעתו והכל, תוך הנחות יסוד שגויות מיסודן. כך למשל ציינה הנתבעת בטבלאות את העמודה "שטח לפי עדות השמאי" כבסיס לטענה שישנם שטחים שלא חושבו כשטח עיקרי, בעוד שהמומחה לא הסכים לכך ולא אישר טענה זו.
49.הממוצע של כל 10 העסקאות שפורטו בטבלת ההשוואה בצירוף העסקה הנוספת (מוצג נ/1א) הינו 15,300 ₪ למ"ר ולא 13,452 ₪ למ"ר ובהתאם לכך, גם הטענה ולפיה שווי המגרש מסתכם בסך של 600,000 ₪ הינה שגויה מיסודה.
50.מעמדו של מומחה בית המשפט הינו מעמד מיוחד ואין לסטות מחוות דעתו אלא אם היא לוקה בטעות בולטת במיוחד. מומחה בית המשפט הינו שמאי מקרקעין מוכר וותיק ומשמש כשמאי, מהנדס, מפקח וקבלן יזם.
51.אין יסוד לטענה לפיה המומחה אישר שיש להפחית 2,000,000 ₪ מחוות דעתו. המומחה לא הסכים לתחשיב הנתבעת ולא לטענות הנתבעת בנוגע לשטח הדירות נשוא טבלת ההשוואה.
52.ההסדר הדיוני קבע כי חלקם של התובעים יימכר בהתאם לשווי המגרש שייקבע בחוות דעת המומחה ללא כל תנאים והסתייגויות במצבו as is , ולכן אין כל מקום לבצע הפחתות נוספות משווי המגרש בגין שוחת ניקוז, הפקעה, היטל השבחה, פלישה לכאורה ועוד. המומחה אישר כי היה מודע לכל האמור ולא ראה לנכון לבצע הפחתות נוספות.
53.התקן אליו מפנה הנתבעת הינו תקן מנחה בלבד ולא הוראה חוקית מחייבת. במסגרת עריכת חוות הדעת המומחה מרכז נתונים קיימים ומבצע בהם התאמות ושקלול בהתאם להבנתו המקצועית. המומחה הסתמך על נתונים של 10 עסקאות מכר של דירות קטנות וגדולות בשנת 2016 ושקלל את המחיר למטר בהתאם למיטב שיקול דעתו המקצועי. "מקרקעין דומים" כפי המוגדר בתקן אינם בהכרח מקרקעין באותו גודל בדיוק. באותה מידה ניתן היה לדרוש להוסיף נתונים של עסקאות מכר של דירות חדשות ואז, כפי הנראה, השווי היה עולה פי כמה וכמה.
54.המומחה הבהיר בעדותו כי לא ניתן להיכנס לדירות נשוא טבלת ההשוואה שהינן דירות בבעלות פרטית ולכן, נהוג להתבסס על נתוני אתר רשות המיסים. כמו כן לא מקובל לבדוק כל עסקה ועסקה נשוא טבלת ההשוואה ולהשוות אותה לתוכניות ולתשריטים הקיימים בעירייה.
55.המומחה הבהיר בעדותו כי הנתונים הרשומים באתר רשות המיסים הינם של שטח עיקרי של הדירות ואינם כוללים מרפסות מקלטים וכו'. המומחה אף הדגיש כי ריכז נתונים של הרבה עסקאות ולבסוף התייחס רק לעסקאות הרלוונטיות שבוצעו בשנת 2016.
56.המומחה דחה את טענות הנתבעת לגבי הדירה הראשונה והעשירית בטבלת ההשוואה. לגבי הדירה השנייה והשמינית בטבלת ההשוואה לא התנהלה חקירה מטעם הנתבעת בעניין ולכן אין להידרש לכך. לגבי הדירה התשיעית בטבלת ההשוואה - המחיר חושב לפי שטח נטו ולכן אין כל טעות.
57.המרפסות, הן המקורות והן אלו שאינן מקורות, לא הובאו בחשבון בחישוב השטח העיקרי ואילו עשה זאת, היה צריך להביא בחשבון את אותן מרפסות גם במסגרת שווי הדירות שעתידות להיבנות במגרש. משכך טענת הנתבעת בעניין לא יכולה להתקיים באופן חד-צדדי.
58.אשר לניכויים בגין רכיב יזמות, המומחה כלל לא נחקר בעניין ולכן מנועה הנתבעת מלתקוף עניין זה בחוות דעת המומחה. למעלה מן הנדרש, אין כל רלוונטיות במקרה דנן לרכיב היזמות שכן בהסכם הדיוני נקבע כי המומחה יעריך את השווי של המקרקעין במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא כל התייחסות לנתבעת כיזם במקרקעין.
59.גם בנוגע להוצאות המשפטיות, תיווך וכו', לא נחקר המומחה על ידי הנתבעת וממילא מדובר כאמור בעסקה ממוכר מרצון לקונה מרצון ולא בעסקת יזמות ולכן, אין להתחשב בהוצאות הנ"ל.
60.המומחה לא הסכים בשום אופן להפחתה של 2,000,000 ₪ משווי המגרש שנקבע על ידו ואף דחה את טענות הנתבעת במסגרת חקירתו הנגדית.
61.הדרישה להקפאת כספים עד להסרת מטרדים שלכאורה על התובעים מוטלת החובה לסלקם, הינה דרישה מופרכת, הן מאחר שמדובר במגרש שהוערך במצבו as is והן משום שטענות בעניין זה חורגות מגדר המחלוקת שבין הצדדים נשוא כתבי הטענות ונשוא ההסדר הדיוני.
62.לאחר הגשת סיכומי התשובה מטעם הנתבעת, הגישו התובעים בקשה למחיקת סעיפים 1,3,4,5,6,7,8,9,10,14 לסיכומי התשובה ולהוצאת ראיות שהוגשו שלא כדין במסגרת סיכומי התשובה. התובעים התייחסות למסמכים שצורפו ללא רשות ושהינם: "תקן 9", תשריטים ומסמכי בית משותף. עוד נטען כי אין להתייחס לטענות עובדתיות או משפטיות שהועלו לראשונה במסגרת סיכומי התשובה. התובעים הבהירו כי הצורך בהגשת בקשתם למחיקת סעיפים ולמתן תגובה לסיכומי התשובה נובע מהצירוף מסמכים חדשים ועובדות חדשות על ידי הנתבעת.
63.לאחר משלוח שאלות הבהרה למומחה על ידי בית המשפט, התובעים הגישו התייחסותם לתשובות המומחה. התובעים מאמצים את תשובות ההבהרה ומדגישים כי המומחה הבהיר באופן חד משמעי כי אין לנכות את רכיב היזמות, נוכח חישוב שווי הדירות החדשות על בסיס דירות ישנות וקיימות. ההפרש בין שווי דירות חדשות וישנות בשיעור של כ- 20%-25% מבטא למעשה את רכיב היזמות.
דיון והכרעה
64.לאחר ששמעתי טענות הצדדים ולאחר עיון בכלל המסמכים שהובאו לעיוני, לרבות חוות הדעת מטעם המומחה ותשובות ההבהרה מטעמו ולאור ההסדר הדיוני שאושר, הנני רואה לנכון לדחות את טענות הנתבעת, רובן ככולן.
כמו כן, וכפי שיפורט להלן, אני רואה לנכון לאשר את חוות דעת המומחה על כלל רכיביה, לרבות הערכת שווי המגרש על ידי המומחה. בהתאם לכך הנתבעת תחויב לרכוש את חלקם של התובעים במגרש נשוא התביעה, בהתאם לשווי שנקבע על ידי המומחה.
להלן הנימוקים לביסוס מסקנותיי האמורות לעיל.
נפקות ההסדר הדיוני:
65.אין מחלוקת כי התביעה דנן הוגשה בתחילה כתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. התביעה הוגשה כנגד הגב' פרל פרמינגר , יורשת עזבון המנוח ירוחם פרמינגר ז"ל, שהינו הבעלים הרשום של 50% מהזכויות במגרש.
66.על אף האמור, הנתבעת שצוינה בכתב ההגנה, בפרוטוקולים של בית המשפט וכן במרבית כתבי הטענות שהוגשו מטעם הצדדים, הינה הגב' פרל פרמינגר בלבד.
67.כפי שפורט בהרחבה בפרק "זהות הצדדים" בפסק דין זה, הצדדים לפסק דין זה, המתבסס על ההסדר הדיוני שאושר, הינם התובעים וכן הנתבעת, הגב' פרל פרמינגר בלבד.
אין ולא יכולה להיות מחלוקת לכך, שהנתבעת, הגב' פרל פרמינגר, באופן ספציפי הינה צד להסדר הדיוני, ובפרט כאמור שההסדר אושר בנוכחות בא כוחה אשר ציין כי היא היורשת היחידה של העזבון, ואף אושרר הלכה למעשה בהתייצבות מר נחום פרמינגר לחקירת המומחה. ודוק, טענת הנתבעת, בדיעבד ובסיכומי התשובה בלבד, כי יתכן שהיא אינה היורשת היחידה אלה גם עו"ד גיל פרמינגר והשמאי נחום פרמינגר, אינה יכולה להתקבל כלל ועיקר, ובפרט שהיורשים הפוטנציאלים לכאורה של העזבון, היו חלק מההליך נשוא תביעה זו, והיו שותפים פעילים להסדר הדיוני וביצועו בפועל.
כלל הטענות שהועלו על ידי הנתבעת, ביחס לזהות יורשים עזבון המנוח פרמינגר ירוחם ז"ל, הינן טענות שהועלו בעלמא בלבד, ללא כל תימוכין, וחמור מכך, הינן טענות שהועלו בדיעבד בלבד, לאחר אישור ההסדר הדיוני, לאחר ביצועו בפועל, ולאחר הגשת חוות דעת המומחה.
צא ולמד כי תכלית העלאת טענות אלה, מקורה באי שביעות רצון הנתבעת מתוצאות חוות הדעת, וכלל לא ממניעים אחרים.
68.הנתבעת בעצמה הודתה, במסגרת הודעת בא כוחה מיום 2.11.16 , אשר הוגשה בניסיון להצדיק את התייצבותו של מר נחום פרמינגר לדיון ההוכחות, כי סברה תחילה שהיורשת היחידה של חלק העזבון במגרש היא הנתבעת עצמה, הגב' פרל פרמינגר, אך כיום סבורים : הנתבעת ושני בניה גיל ונחום פרמינגר, כי שלושתם יחדיו הם היורשים של חלק זה במגרש.
היינו, הן הנתבעת והן שני בניה, שהינם נציגיה ו/או היורשים הפוטנציאלים הנוספים לכאורה, הציגו מצג לפיו הגב' פרל פרמינגר היא הנתבעת הנכונה. בהתאם לכך התחייבה הנתבעת בהסדר דיוני המחייב אותה אישית. על אף שלטענת הנתבעת ו/או בניה, חל שינוי מבחינתם באשר לזהות היורשים, לא פעלה הנתבעת, לרבות באמצעות בא כוחה, לשינוי שם הנתבעת, ולא הוגשה כל בקשה בעניין זה, עד להגשת סיכומי התשובה מטעם הנתבעת.
69.יתרה מכך, הנתבעת לא הציגה כל אסמכתא בנוגע לזהות יורשי העיזבון, לרבות בקשה למתן צו ירושה ו/או צו ירושה, ולמעשה כלל טענותיה בעניין זה נטענו בעלמא וללא כל סימוכין. ניכר כי "מסך הערפל" אותה מנסה הנתבעת להציג כיום בנוגע לזהות יורשי העיזבון, הינו אמצעי וניסיון בלבד לביטול חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט וניסיון לסטות ו/או לחזור בה מההסדר הדיוני שאושר וקיבל תוקף של החלטה.
70.ואולם, נוכח העובדה כי הצדדים להסדר הדיוני הינם התובעים והנתבעת עצמה בלבד, ונוכח אישור ההסדר הדיוני ולפיו על הנתבעת לרכוש את חלקם של התובעים ולא את חלקה שלה במגרש, בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, אין כל צורך להידרש לסוגיית זהות יורשי עזבון המנוח פרמינגר ירוחם ז"ל. המדובר בהתחייבות אישית של הנתבעת, שאושרה על ידי בית המשפט לרכישת חלקם של התובעים, הא ותו לא.
71.מאחר והיורשים הפוטנציאלים הנטענים לרשת את עזבון המנוח פרמינגר ירוחם ז"ל, נטלו כאמור בעצמם חלק בניהול ההליך המשפטי דנן, אם באמצעות ייצוג הנתבעת (עו"ד גיל פרמינגר) ואם באמצעות חקירת המומחה (השמאי נחום פרמינגר), הם מנועים על פי דיני ההשתק ו/או המניעות ו/או חובת תום הלב, מהעלות טענות בעניין זה. קל וחומר, כאשר הטענות הועלו רק בדיעבד לאחר הגדרת הגב' פרמינגר בכתב ההגנה כנתבעת, גיבוש הסדר דיוני מוסכם בשמה ואישורו על ידי בית המשפט, הסכמה למינוי מומחה מטעם בית המשפט, משלוח שאלות הבהרה למומחה ואף חקירתו של המומחה.
72. הבסיס לגיבוש ההסדר הדיוני, נלמד מעיון בפרוטוקול בית המשפט מיום 14.7.16 ומלמד על כך כי ב"כ הנתבעת ביקש בתחילה כי פירוק השיתוף במקרקעין יבוצע באמצעות חלוקה בעין ולא בשווי. לטענתו, בוצעה בעבר הפקעה מהמגרש לצורכי ציבור, אך ישנו סיכוי רב כי ההפקעה תתבטל, או אז ניתן יהיה לבצע חלוקה בעין.
73.לאחר שב"כ התובעים הבהירה בישיבת בית המשפט הנ"ל, כי גם אם תבוטל ההפקעה הנטענת ע"י ב"כ הנתבעת, לא ניתן יהיה לבצע חלוקה בעין, הואיל והתב"ע אינה מאפשרת בניה מעבר לבניין אחד בן ארבע קומות במגרש. בעקבות זאת, הגיעו הצדדים לכדי ההסדר הדיוני שפורט ברישא לפסק הדין. עוד יצוין כי לעניין ההפקעה הבהירה ב"כ התובעים, כי ככל שהנתבעת תרצה לרכוש את הנכס, תוקנה לו הזכות לפעול לביטול ההפקעה.
74.צא ולמד, כי סוגיית ההפקעה של המגרש ערב מינויו של המומחה מטעם בית המשפט, שימשה דווקא כטענה להעלאת שווי המקרקעין, לאור האפשרות לפעול לביטול ההפקעה והסיכויים לביטולה בפועל, נוכח קיומו של גן פרטי ולא מבנה ציבור בסמוך למגרש.
75.אודות סוגיית ההפקעה הורחב רבות בסיכומי הנתבעת בניסיון להפחתת שווי המגרש, ואולם נראה כי נשתכחה מהנתבעת העובדה כי נטענה על ידה, טענה הפוכה לגמרי, המצדדת כאמור בהעלאת שווי המקרקעין ולא בהפחתתו.
יתרה מכך, מסקירת חוות דעתו של המומחה ובחינתה, כפי שיפורט בהמשך פסק הדין, נלמד כי המומחה התייחס לסוגיית ההפקעה באופן מפורש, וזאת בניגוד לנטען על ידי הנתבעת.
76.במסגרת ישיבת בית המשפט הנ"ל, ב"כ התובעים עמדה על כך שיש לבצע מכירה של המקרקעין בהתאם לסעיף 40(ב) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969. זאת באמצעות קבלת ההצעה הגבוהה ביותר שתתקבל. לשם כך ביקשה ב"כ התובעים למנות כונסי נכסים ולבצע התמחרות. עוד הובהר כי לא ניתן יהיה למנות את ב"כ הנתבעת לכונס נכסים אם הוא בעצמו יהיה מעוניין לרכוש את הנכס.
77.ב"כ הנתבעת התנגד לדרך הפירוק שהתבקשה על ידי ב"כ התובעים וציין כי הוצעה על ידו הצעה ולפיה הצדדים יבואו בדברים לאחר שהתובעים ימנו שמאי מטעמם, כשהנתבעת תשקול באהדה לאמץ את קביעותיו.
78.ההסדר הדיוני שסוכם בין הצדדים גובש לאחר שהצדדים יצאו החוצה בניסיון להידבר ביניהם ולאחר שהייתה הפסקה בדיון שהתקיים. במסגרת ההסדר הדיוני הסכימו הצדדים לאמץ הסכמות חדשות כבסיס לפתרון המחלוקת שבין הצדדים תוך ויתור או זניחה של יתר טענותיהם נשוא כתבי הטענות, למעט זכותה של הנתבעת להגיש תביעה עצמאית בנוגע להוצאות שהוצעו על ידה ושהיא מבקשת כי התובעים ישתתפו עמה בתשלומן.
79.אודות ההסדר הדיוני נכתב רבות בפסיקה ובספרות ובין היתר נקבע כי:
"יש לכבד את רצונם של בעלי הדין לנווט בהסכמה הדדית את דרך ניהולו של המשפט ואת דרך סיומו, לסטות מדיני הראיות, להגיש כל ראיה שברצונם להגישה ואף ליטול בחזרה ראיה שכבר הוגשה, להצהיר על עובדות בלי להוכיחן וכל כיוצא באלה הסכמות שבסדרי דין ובמהות.
בהסכמת הצדדים להסדר הדיוני אין כדי לכבול את יכולתו של בית המשפט לסטות מן ההסדר ולאפשר לצד מהצדדים להביא לפניו ראיות נחוצות להכרעה, גם אם הגשתן חרגה מן ההסדר הדיוני המוסכם".
אורי גורן, "סוגיות בסדר דין אזרחי" מהדורה 12 (2015), עמ' 508-509.
80.זאת ועוד, המלומד גורן הוסיף לסקור את הפסיקה שניתנה בנוגע להסדרים דיוניים וציין כי:
"בעניין אחד נקבע שאין הצדקה כלשהי לביטולו של ההסדר הדיוני שנתקבל, אשר המערער היה שותף מלא לו ואשר על פיו נתחמה מסגרת הדיון והבירור של הפלוגתות שנותרו להכרעה בין בעלי הדין. המערער הסכים להסדר הדיוני לאחר שלא עמד עוד על תיקון התביעה, והוא אינו רשאי לעורר טענות נגד הסדר זה אם תוצאת פסק הדין אינה לרוחו.
בהיעדר שיקולים אחרים מושתקים הצדדים מלטעון נגד הסכמתם על אודות סדרי הדין. בית המשפט אינו כבול להסדרים כאלה שבין הצדדים וביכולתו לסטות מהם במקרים מסוימים".
אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי מהדורה 12 (2015), עמ' 508-509.
81.לאור האמור, הנתבעת מנועה ומושתקת מהעלאת טענות כיום בנוגע לעצם הגשת התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין כנגד מי שאינו שותף במקרקעין, בנוגע לזהות יורשי העיזבון, בנוגע לאפשרות לחלוקה בעין ועוד כהנה וכהנה טענות שהועלו על ידה בכתב ההגנה ו/או בסיכומיה. כלל טענות אלו חורגות מההסדר הדיוני, ולכן אין להידרש להן.
82.בהתאם להסדר הדיוני, ככתבו וכלשונו, הסכימו הצדדים כי ימונה בהסכמה שמאי מקרקעין אשר יעריך את שווים של המקרקעין בשוק החופשי ממוכר מרצון לקונה מרצון. הסכמה זו התגבשה כאמור על רקע רצונו של ב"כ הנתבעת להימנע כאמור ממינוי כונס נכסים לשם מכירת המגרש.
83.עוד נקבע בהסדר כי השמאי יעריך את שווים של המקרקעין ובהתאם לשמאותו הנתבעת תרכוש את חלקם של התובעים במגרש. ודוק: הגורם שהוסכם כי ירכוש את חלקם של התובעים במגרש הינו הנתבעת בעצמה הגב' פרל פרמינגר, היא ולא אף גורם אחר וכל זאת כאמור, בהסכמה שגובשה על ידי הצדדים, הוכתבה לפרוטוקול בית המשפט וקיבלה כאמור תוקף של החלטה. החלטה זו הינה מחייבת לכל דבר ועניין ואף אחד מהצדדים אינו יכול לחזור בו מהאמור בהסדר הדיוני ובפרט שרצונה של הנתבעת לנסות ולחזור בה מההסדר הדיוני הועלתה במסגרת סיכומיה בלבד, זמן רב לאחר הגשת חוות דעת המומחה, קבלת תשובות לשאלות ההבהרה וחקירת המומחה.
מעמד חוות דעת מומחה בית המשפט:
84.המומחה שמונה בהסכמת הצדדים על ידי בית המשפט ערך חוות דעת מפורטת ובמסגרתה פרט את הערכת שווי המגרש לרבות מהות הזכויות הקנייניות, זהות הבעלים במגרש, המצב התכנוני של המגרש, הגורמים והשיקולים בקביעת השומה שנערכה על ידו, נתוני ההשוואה שהיוו בסיס להערכתו ופירוט התחשיב שנערך על ידו.
בסיום חוות דעתו פרט המומחה את מסקנתו ולפיה שווי המגרש ממוכר ברצון לקונה מרצון, הינו סך של 2,700,000 ₪.
85.לטענת הנתבעת, אין לאמץ את מסקנות המומחה מאחר ונפלו בחוות הדעת טעויות חמורות המשפיעות על הערכת שווי המגרש. התובעת מצידה טוענת שיש לקבל את חוות דעתו של השמאי , ככתבה וכלשונה, בהעדר כל פגם מהותי בחוות דעתו של המומחה ובפרט שגם חקירתו הנגדית לא העלתה כל פגם המצדיק התערבות בחוות דעתו.
התובעים טענו בתחילה כי גם הם קופחו במסגרת חישוב שווי המגרש הואיל ולא נלקחו בחשבון נתונים אודות מכירת דירות חדשות כפי שצפויות להיבנות במגרש, ולמרות זאת ראו לנכון לקבל את מסקנות חוות דעת המומחה.
86.לאחר הגשת סיכומי הצדדים, ניתנה החלטת בית המשפט מיום 30.1.17, ובמסגרתה בית המשפט הורה למומחה להשיב לשאלות הבהרה מטעם בית המשפט, שעניינן ניכוי רכיב היזמות.
לאחר קבלת התשובות לשאלות ההבהרה, אימצו התובעים את התשובות לשאלות ההבהרה, ולפיהן ניכוי רכיב היזמות בוצע באמצעות ההפרש שבין הערכת שווי דירות ישנות לבין שווי דירות חדשות שעשויות להיבנות במגרש. ומכאן, כי התובעים זנחו הטענה האמורה בנוגע לקיפוחם, לאחר מתן התשובות לשאלות ההבהרה.
87.הלכה פסוקה היא כי:
"ככלל, הנטייה היא שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט בהיעדר טעות בולטת, על אחת כמה וכמה, כאשר מדובר במומחה מוסכם [ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו (2) 936, 949 (2002)]. ברם, לבית המשפט שמור, כמובן, שיקול הדעת בשאלה באיזו מידה יש לאמץ את מסקנותיו של המומחה [ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ, פסקה 16 (לא פורסם, [פורסם בנבו] 1.12.2008); ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב (4) 563, 570-568 (1998); ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פסקה 3 (לא פורסם, [פורסם בנבו] 28.2.2005)]".
[רע"א 4651/09 סלים חלבי חברה לעבודות עפר וסלילת כבישים נ' בנק לאומי לישראל בע"מ סניף דלית אל כרמל, [פורסם בנבו] (תק-על 2009 (3), 2966) (19.8.09)].
וכן:
"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן".
[ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, [פורסם בנבו] (תק-על 90 (2), 532) (23.4.90)].
88.ובע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח(5) 381,
בעמוד 391 נקבע:
"אם כן, לפנינו גורם חיצוני שהצדדים הסכימו לכבול עצמם להכרעתו בסכסוך. על כגון זה נאמר בע"א 66/67, 678/68[5] הנ"ל, בעמ' 153, כי: "...במידה שמסקנותיו נוגעות לעניינים שבשיקול דעת, אין להרשות ויכוח על כך אם שיקול דעתו היה פגום, ואף טעות שהוא טעה בתום לב בעניין שבשיקול דעת אין בה כדי להצדיק את שינוי מסקנותיו. הטעם לדבר הוא שבעניינים אלה התכוונו הצדדים לסמוך ללא ערעור על הכשרתו המקצועית של האיש שנבחר על-ידם". ועוד נאמר בע"א 311/66 נחמיאס נ' "לקט" קואופרטיב לאיסוף נייר פסולת [8], בעמ' 50, כי: 'כאשר הצדדים הסכימו כי חוות-הדעת תחייב אותם אין להרשות הפרכתה לגוף העניין על-ידי עדות חיצונית אחרת'. אך מובן הוא כי על-אף זאת ניתן לתקוף את חוות הדעת, אם פעלו השמאי או המעריך בחריגה מסמכות, שלא בהגינות, בחוסר תום-לב, במרמה או תחת השפעה בלתי הוגנת, או שחוות הדעת הושגה באמצעים בלתי כשרים. צמצום עילות ההתערבות של בית המשפט בהחלטת שמאי או מעריך שהצדדים כבלו עצמם להכרעתם, רק למקרים חריגים דוגמת אלה שמנינו לעיל, מתחייב מכיבוד רצונם ותואם את ציפיותיהם כי הסכסוך יוכרע בצורה מהירה יעילה.....כל אחד מהצדדים להסכם נטל מרצון סיכון מחושב, כי ההכרעה בדרך המוסכמת לא תיפול לטובתו, ואל לו להתנער באופן חד-צדדי מהסכמתו...".
89.לאור האמור ועל רקע ההלכות שנקבעו בפסיקה לעניין ההתערבות בקביעותיו של מומחה בית המשפט שמונה בהסכמת הצדדים, יש לבחון האם כטענת הנתבעת נפלו טעויות מהותיות או פגמים מהותיים בחוות דעתו של השמאי, אשר מצדיקות התערבות באמור בחוות הדעת.
הגישות השמאיות בבסיס חוות דעת מומחה בית המשפט:
90.חוות דעתו של המומחה התבססה לטענתו על גישת העלויות וגישת החילוץ. ראה בעניין זה הסבריו של המומחה בפרוטוקול הדיון מיום 26.10.16 עמ' 11 שורות 5-18, וכן תשובותיו מיום 7.9.16 לשאלות ההבהרה של ב"כ הנתבעת.
נוכח חשיבות דברי המומחה הם יובאו בנוסחם להלן:
"ש.מפנה לעמ' 11 לחוות דעתך, לקחת את אותו ממוצע שדיברנו עליו קודם, של 15,560 ₪ והכפלת את זה ב- 539.3 ואז קיבלת 8,370,000 ₪.
ת.כן.
ש.מזה ניכית ניכויים כפי שפרטת וחילצת את שווי הקרקע.
ת.כן.
ש.זה נכון לפי תקן 3 נקראת גישת העלויות.
ת.כן.
ש.אם ניקח באותו תקן 3 עליו הסתמכת, מפנה לעמ' האחרון בתקן, סעיף 7, יש דוגמה שהיא בעצם זהה למה שאתה עשית.
ת.כן.
ש.המתודולוגיה בחוות דעתך, זהה למתודולוגיה בדוגמה.
ת.כן.
ש.האם נכון שהניכוי המקובל בגין יזמות הוא כ- 20 אחוז.
ת.נכון".
91.הנתבעת מפנה לסעיף 5.1 לתקן המתייחס להערכה בגישת ההשוואה, בניסיון ללמד כי המומחה חרג מהסטנדרט הנדרש בעת שערך השוואה בחוות דעתו בין דירות בגדלים שונים וכן לא טרח לבדוק כי אכן שטחי הדירות המדווחים באתר רשות מיסוי מקרקעין, ואשר פורטו בטבלת ההשוואה, אכן תואמים לתשריטים ולתוכניות המצויים בעירייה.
92.בהתאם לסעיף 5.1 לתקן: "גישת ההשוואה להערכת שווי הזכויות בקרקע מתבססת על ניתוח של שלושה מחירי השוואה לפחות, שמחירי מכר זכויות בעסקה או מחירי היצע לזכויות במקרקעין דומים וממועד סמוך ככל האפשר למועד הקובע לשומה".
93.האומנם חרג המומחה מהסטנדרט הנדרש בעת עריכת חוות דעתו, בגין הטענות המועלות על ידי הנתבעת?
לשם מתן מענה לשאלה האמורה, אסקור להלן את הקווים המנחים לעריכת חוות דעת שמאי כמפורט בספרו של ד"ר בועז ברזילי, תורת השמאות עקרונות גישות ותהליכים בשמאות מקרקעין, מהדורה (2013) עמ' 73-82, וכן פרק 6 עמ' 91-108.
94.בהתאם למפורט בספרו הנ"ל של ד"ר ברזילי, במסגרת גישת העלויות אומדים את שווי הנכס על פי חיבור עלותם של כל גורמי הייצור שהביאו אותו לשימושו ולמצבו. שווי הנכס לפי גישת העלות כוללת חיבור של שווי שוק של הקרקע בצירוף עלות הקמת המבנה ורווח יזמי ובהפחתה של הפחת על המבנה.
את שווי הקרקע אומדים לפי גישת ההשוואה או לפי אחת מגישות השומה האחרות המשמשות לאומדן שווי הקרקע.
95.ד"ר ברזילי מציין בספרו בעמודים הנ"ל, כי שמה של הגישה כ"גישת ההשוואה" עלול להטעות, שכן בשוק המקרקעין נדיר למצוא שני נכסים זהים שניתן להשוות אותם, כאילו הם נמצאים באותו שוק של סחורה. ואולם, גישת ההשוואה נועדה למצוא מכנה משותף לנכסים דומים ולאחר מכן, השמאי מבצע ניתוח של הנכס עצמו על מנת לגלות את תכונותיו המיוחדות ולאסוף את המידע הדרוש לגיבוש שווי שוק. ההשוואה יכול שתיעשה בהתאם לערך כספי ויחידת שטח או ליחידת בניה או לנתונים פיזיים.
גישת ההשוואה מתאימה למקום בו מצויים בפני השמאי נתונים השוואתיים זמינים, כאשר גישת ההשוואה נותנת את התוצאות הטובות ביותר, במצבים שבהם קיימת הומוגניות יחסית בין הנכס הנבדק לעסקאות ההשוואה. לדוגמה: שטחים חקלאיים, דירות מגורים, משרדים/חנויות, מבני תעשיה, קרקעות לבניה.
96.ד"ר ברזילי מבהיר כי ניתן לחלק את פעולת ההשוואה לחמישה שלבים: איסוף נתונים, אימות נתונים, רישום נתונים, הערכת נתונים וחישוב.
את הנתונים ניתן לגלות ולאסוף מכמה מקורות: עיתונים, פרסומי תוצאות מכרזים, בעלי מקצוע, (כגון עורכי דין ושמאי מקרקעין ומתווכים), שומות קודמות, מאגרי מידע ממוחשבים (חברות וגופים העוסקים בצבירה שוטפת של עסקאות נדל"ן ומשווקות מידע זה), מוכרים וקונים, רשויות ממשלתיות (עסקאות מקרקעין ומאגר משרדי רשויות ובכללן מס שבח) ומשקיעים פעילים.
97.יודגש כי קיימת חשיבות באיסוף נתונים רבים ככל שניתן, לרבות פירוט המידע הרלוונטי כגון תאריך העסקה, מקור המידע, מחיר העסקה ועוד. לכל מקור מידע מידות זמינות ואמינות שונות וכל מקור מידע עלול לספק מידע לא אמיתי ו/או לא מדויק, ומכאן החשיבות לבסס את השומה על בסיס נתונים רחב ככל שניתן ולא להסתפק בנתון אחד או שניים, אשר הם עצמם עלולים להיות מוטים. על מנת להעריך באופן מדויק ככל שניתן את שווי המקרקעין, נדרש השמאי לאחר חישוב תוצאות ההשוואה להחליט על אחת משלושת האפשרויות: להשמיד את הערכים הקיצוניים, או לחשב את הממוצע של התוצאות או לשקלל את ערכי התוצאות ולחשב את הממוצע המשוקלל בהתאם. קיימת עדיפות לנתונים הקרובים בזמן העסקה, למועד ההערכה וכן לנתונים השוואתיים שגורמי השונות בינם לבין נכס הנבדק, מצומצמים ביותר.
98.מן הכלל אל הפרט.
במקרה דנן, הערכת שווי המגרש ואיסוף הנתונים לחוות הדעת, בוצעו באמצעות פניה לאתר רשות מיסוי מקרקעין, שם פורטו עסקאות שבוצעו בשנת 2016 בסמוך למיקומו של המגרש נשוא התביעה. המומחה הבהיר כי אסף נתונים רבים, ואולם לבסוף פירט בטבלת ההשוואה בחוות דעתו את עשרת העסקאות הרלוונטיות לעריכת חוות דעתו. מעיון בטבלה זו עולה כי המדובר בנכסים שאכן מצויים בסמוך למגרש וכי העסקאות אכן בוצעו בשנת 2016. כלל העסקאות מתייחסות לדירות מגורים ולא לנכסים מסחריים, שטחים חקלאיים וכו'. המומחה פרט בטבלת ההשוואה את שטחי הדירות כפי שדווחו לרשות מיסוי המקרקעין וכן את עלות מכירתם. מהנתונים האמורים, חילץ המומחה את עלות לפי מ"ר. אומנם חלק מהנכסים הינם נכסים הקטנים בשטחם באופן יחסי וחלק גדולים יותר. ברם, "מקרקעין דומים" כפי המוגדר בתקן, אינם בהכרח מקרקעין באותו גודל בדיוק. הדברים מקבלים משנה תוקף מאחר וכלל הנכסים שפורטו בטבלת ההשוואה הינן דירות בבניינים, קרי נכסי מקרקעין בעלי מאפיינים דומים, ולא מדובר בהשוואת דירה קטנה בבניין לווילה בת מספר מפלסים.
99.צא ולמד: כי בהתאם לקווים המנחים בתקן אליו הפנה ב"כ הנתבעת וכן בהתאם לאמור בספרו הנ"ל של המלומד ד"ר ברזילי, אסף מומחה בית המשפט, נתונים רבים ככל שניתן אודות נכסים המהווים דירות מגורים, המצויים בסמוך למגרש. על מנת לתקן כל סטייה שעשויה להיות במחירי העסקאות (לרבות בגין ההבדלים בשטחי הדירות) המומחה בחר באפשרות של חישוב ממוצע של כלל התוצאות שהתקבלו בידיו בגין 10 העסקאות שפורטו בטבלת ההשוואה. חישוב הממוצע של כלל התוצאות, אמור לסייע בקבלת תוצאה קרובה ככל שניתן, לנכס הנבדק, שכן היא משקללת את כלל הנתונים (של דירות קטנות וגדולות כאחד המצויות בסמוך לנכס הנבדק), עד שמתקבלת עלות לפי מ"ר.
100.זאת ועוד, המומחה אסף את הנתונים אודות העסקאות הנ"ל מאתר רשות מיסוי המקרקעין. מקור זה לאיסוף נתונים הינו מקור לגיטימי לחלוטין כאמור בספרו הנ"ל של המלומד ד"ר ברזילי. לא מצאתי ולו אזכור בספרו של ד"ר ברזילי, לכך שהמומחה נדרש לבצע בדיקה בפועל של שטחי הדירות המדווחים במאגרי המידע, לרבות באתר רשות המיסים, תוך הגעה אקטיבית לעירייה, העתקת התשריטים והשוואת שטח הדירה נשוא התשריטים לשטח, לשטח שפורסם באתר רשות מיסוי המקרקעין. דרישת הנתבעת בעניין זה, הינה מופרכת לחלוטין, ואינה תואמת את הסטנדרט המקובל.
101.לשם המחשת חוסר הסבירות בטענות הנתבעת ובסטנדרט המצופה לטעמה מהמומחה, יובא להלן קו החקירה בו נחקר המומחה בעניין בחינת גודל הדירות:
" ש.אתה מוכן לעיין בעמ' 9 בחוו"ד.
היית בשטח וראית את הדוגמאות שפרטת בסעיף 10.
ת.לא.
ש.למה לא ראית אותם.
ת.לא רלוונטי להיכנס לדירות ולראות אותם. הנתונים האלה הוצאו מאתר רשות מיסוי מקרקעין.
ש.אתה גם לא עיינת בחוזה המכר.
ת.נכון.
ש.אתה גם לא יודע מה מצבם הפיזי של הדירות.
ת.נכון.
ש.אתה לא יודע גם מה המצב הפיזי של הבניינים.
ת.נכון.
ש.אתה יודע במקרה לדירות המסוימות האלה נבנו תוספות מעבר לבינוי המקורי שלהם.
ת.לא".
(ר' פרוטוקול הדיון מיום 26.10.16, עמ' 7, שורות 23-32, עמ' 8 שורות 1-4).
102.כמו כן, יובאו דבריו של השמאי נחום פרמינגר, כפי שנאמרו על ידו בסיום החקירה:
"אני סבור שהמומחה אשר נתקל במחיר דירה באתר רשות המיסים צריך לבדוק בעצמו מה שטחה של אותה דירה, בגלל שידוע והמדינה חוזרת ואומרת את זה כל הזמן, שאין להסתמך על השטחים שמצויים באותה רשות המיסים והראיה שאם מוציאים דף של בניין שלם, רואים שכל דירה בבניין משותף שהדירות זהות, בדיווחים כל דירה יש לה שטח אחר ותאריך בניה אחר. כאשר במציאות כולן שוות אפשר להסתמך באתר רשות המיסים על המחיר בלבד".
(ר' פרוטוקול הדיון מיום 26.10.16, עמ' 14, שורות 19-23).
103.צא ולמד כי לשיטתה של הנתבעת, כפי העולה מקו החקירה האמור , מדברי השמאי נחום פרמינגר ומסיכומיה, כי המומחה חרג לכאורה מהסטנדרט המצופה הימנו, שעה שלא בדק בעצמו את שטחן של הדירות וכי לא ניתן להסתמך על הנתונים המופיעים באתר רשות המיסים.
על אף האמור, טענה זו של הנתבעת, לא נתמכה בכל אסמכתא שהיא לרבות מהספרות ו/או מהפסיקה המצדדת בגישתה ומחייבת את המומחה לבדוק פיזית את שטחן של הדירות המפורטות בחוות דעתו לשם חילוץ שווי המקרקעין, ואף להשוות את שטחן המדווח באתר רשות המיסים עם התשריטים המופיעים בעיריה.
104.לאור האמור, אני דוחה את טענת הנתבעת ולפיה המומחה שגה בחוות דעתו, בכך שלא השווה את שטחי הדירות המדווחים באתר רשות המיסים, לשטחים המפורטים בפועל בתשריטי הדירות המצויים ברשות המקומית. המומחה פעל על פי הסטנדרטים המקובלים בתחום השמאות, ביצע ממוצע של שווי הדירות, הממוקמות בסמוך למגרש הנבדק, וחישוב הממוצע של עשרת הדירות, נועד לתיקון כל סטייה נטענת.
לא בכדי כי הוספת הדירה ה- 11 שהנתונים אודותיה, הוצגו על ידי הנתבעת (מוצג נ/1א), לא הובילו לשינוי משמעותי בממוצע אליו הגיע מומחה בית המשפט. (15,560 ₪ למ"ר לעומת 15,301 ₪ למ"ר). למותר לציין כי הפרש זניח זה, בוודאי אינו יכול ללמד על טעות אקוטית בחוות דעת המומחה ו/או סטייה מהסטנדרט הנדרש.
105.לא מצופה מהמומחה לפעול בהתאם לדרישת הנתבעת, ולבצע השוואה של שטחי הדירות המדווחות לרשויות מיסוי מקרקעין עם שטחי הדירות כפי שהן מופיעות בתשריטי העיריה, קל וחומר שלא מצופה מהמומחה כי יבקר בדירות עצמן. דרישה זו ו/או הסטנדרט שנטען על ידה, נטען בעלמא ללא כל ביסוס.
106.אין מקום להידרש לכלל הנתונים המתבססים על בדיקת תשריטי הדירות ומסמכי הבית המשותף, כפי שהוצגו על ידי הנתבעת ואף צורפו לסיכומיה. כמו כן, אין מקום להידרש לתחשיביה המתבססים על הנתונים האמורים, אשר בחלקן הארי אף נפלו טעויות חישוביות בהן הודתה הנתבעת בסיכומי התשובה מטעמה. הטעם לכך הינו כי הנתונים והתחשיבים עליהם מתבססת הנתבעת, חורגים מהסטנדרט המצופה והנדרש מהשמאי בעת עריכת חוות דעתו, ולכל הפחות, לא הוכח כי תחשיבים אלו מתבססים על השיטה הסטנדרטית והמקובלת בקרב השמאים.
צודקים התובעים בטענתם לפיה, הנתונים המרובים שפורטו בסיכומי הנתבעת, מהווים ניסיון ברור להחלפת כלל חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, לרבות ביטול כל שיקול דעתו, וזאת בהתבסס על הנחות יסוד שלא הוכחו, בנוגע לסטנדרט הנדרש לעריכת חוות דעת שמאית.
107.בהיעדר רלבנטיות כאמור של תשריטי הדירות ומסמכי הבית המשותף, בעת בחינת סבירות חוות דעת המומחה ועמידתו בסטנדרט הנדרש הימנו, אין בכוונתי להידרש למסמכים אלו, שצורפו לסיכומי הנתבעת, לרבות לחקירה שנערכה בעניינם.
למעלה מהנדרש יוער כי המומחה דחה את מרבית חישובי השמאי נחום פרמינגר בנוגע לשטחי הדירות, אף לאחר הצגת תשריטי הדירות בפניו, וכלל לא הסכים לממוצע הדירות, כמו גם לתחשיב שהוצע על ידי השמאי פרמינגר. (ר' בעניין זה עמ' 10 לפרוטוקול הדיון מיום 26.10.16 וכן סעיפים 9.19.5 לסיכומי התובעים).
108.מטעמים אלה, יש מקום לדחות גם את טענות הנתבעת בנוגע לצורך בהוספת שטחי המרפסות לשטחי הדירות, וזאת על אף האמור בתקן 9, אותו צירף ב"כ הנתבעת לסיכומי התשובה. למעלה מכך, ולגופו של עניין, המומחה העיד כי הנתונים הרשומים באתר רשות מיסוי המקרקעין, כוללים בדר"כ את השטחים העיקריים של הדירות, ושאינם כוללים מרפסות, מקלטים וכיוצ"ב. (פרוטוקול הדיון מיום 26.10.16, שורה 10). המרפסות המקורות והלא מקורות לא נלקחו בחשבון בחישוב השטח העיקרי, והמומחה היה עקבי בשיטתו זו, והתעלם, משטחי המרפסות גם במסגרת חישוב עלות הנכס שעתיד להיבנות על המגרש. באופן זה , ממילא שטח מרפסת ישנה אחת, עתיד להתקזז כנגד שטח מרפסת חדשה.
109.אף אם הייתה למסמכים האמורים רלבנטיות כלשהי, הרי שהנתבעת הייתה מנועה מלצרפם לסיכומיה, ללא קבלת רשות לכך מבית המשפט. יודגש בהקשר זה כי הנתבעת בעצמה התנגדה לצירוף ראיות לסיכומי התובעים (סעיף 3 לסיכומי התשובה מטעמה), ובד בבד צירפה לסיכומיה וכן לסיכומי התשובה מטעמה ראיות נוספות.
למותר לציין, בעל דין מנוע מלצרף לסיכומיו ראיה חדשה מטעמו, אף אם המומחה נחקר אודותיה במסגרת חקירתו הנגדית. לכל היותר, היה ביכולתה של הנתבעת להגיש את הראיה באמצעות המומחה ובמסגרת חקירתו, ואולם הדבר לא נעשה על ידה. משכך, גם מההיבט הדיוני ולא רק המהותי, אין מקום להידרש למסמכים הנ"ל.
110.לסיכום סוגיה זו, יפים דברי המומחה לבית המשפט בסיום חקירתו, בדיון שהתקיים ביום 26.10.16, עמ' 14, שורות 26-30:
"אין אפשרות לבצע בדיקת כל הדירות שנמצאות באתר רשות המיסים, כיוון שהדירות האלה הינן דירות פרטיות שאין לשמאים נגיעה, הם לא מעורבים, ואין סיבה שיפתחו את הדלת. אם מספר כן יסכימו על זה אי אפשר לבנות. לכן לוקחים את המספרים כמו שהם באתר רשות המיסים. ניתן לבדוק בעירייה את התוכניות כמו שנעשה פה. זה לא מקובל בדרך כלל. אם יש דרישה אפשר לעשות את זה. מדובר בדרישה שהיא מעבר למקובל".
111.אין גבול לבדיקות שיכול המומחה לבצע בעת עריכת חוות דעתו, ואולם משיקולי יעילות ותועלת, נקבע התקן לעריכת חוות דעת שמאית של מועצת שמאי המקרקעין. אודות התקן ואופן יישומו, ניתנה כאמור התייחסות נרחבת בספרו של ד"ר ברזילי, ושבחלקה פורטה לעיל.
אופן יישומו של התקן, כפי שפורט בהרחבה לעיל, אינו הולם את הדרישות והציפיות הנטענות על ידי הנתבעת, ולמעשה כלל ניסיונותיה לטעון לסטנדרט מחייב אחר, מזה שיושם על ידי המומחה, לא הוכחו.
112.משמונה מומחה מטעם בית המשפט המוסכם על הצדדים, כל שעל בית המשפט לבדוק כאמור, האם חרג באופן בוטה מהסטנדרט המצופה ממנו, והאם שגה טעות חמורה. במקרה דנן, לא נכחתי כי הייתה חריגה מהסטנדרט המצופה מהמומחה, אלא להיפך. ומשכך, אין בפני בית המשפט כל סיבה שלא לאמץ את התחשיב שביצע מומחה בית המשפט לשם חילוץ שווי הדירות הממוצע ו/או להתערב במסקנותיו בעניין זה.
יישום גישת החילוץ על ידי מומחה בית המשפט ורכיב היזמות:
113. בהתאם לעמוד 4 לתקן (מוצג נ/1) שלבי היישום של גישת החילוץ השמאית הינם: הערכת השווי כבנוי ללא מע"מ, ניכוי מרכיב היזמות בדרך כלל באמצעות חילוק השווי במקדם הכולל קרן+שיעור יזמות מקובל (המבטא את עלויות המימון, השיווק, משרדיות, הנהלה וכלליות ורווח ליזם). מהתוצאה יופחתו עלויות הבנייה ללא מע"מ, הכוללות אגרות בניה והיטלים, עלויות תכנון ופיקוח, עלויות בניה כולל רווח קבלני ביצוע, עלויות לחיבור תשתיות. מהתוצאה יופחתו מס רכישה והוצאות נוספות החלות על רוכש הקרקע.
114. מומחה בית המשפט אישר בחקירתו כי פעל בהתאם לשיטה האמורה ובהתאם לתקן הנ"ל.
המומחה אף אישר בחקירתו כי פעל בהתאם לדוגמא המפורטת בסעיף 7 לתקן הנ"ל.
115.על אף האמור, לא נשאל המומחה ע"י הנתבעת בחקירתו אודות רכיב היזמות שלכאורה לא נוכה במסגרת התחשיב שבוצע על ידי המומחה. חרף אי חקירת המומחה, הנתבעת פירטה בהרחבה יתרה אודות אי הפחתת רכיב היזמות בחוות דעת המומחה, וטענה כי בשל כך יש להפחית את שווי הקרקע המחושב בחוות הדעת באופן משמעותי, ובשיעור של 25% לפחות. הנתבעת אף דחתה את תשובותיו של המומחה לשאלות ההבהרה מטעם בית המשפט.
116.התובעים מצדם, טענו כי הנתבעת מנועה מלהעלות טענות בעניין נוכח הימנעותה לחקור בנושא את המומחה, ובכל מקרה אין לרכיב זה רלבנטיות שכן עסקינן במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, כשלא סוכם בהסדר הדיוני כי יבוצע תחשיב הלוקח בחשבון כי הקונה יהיה יזם במקרקעין. מכל מקום, לאחר קבלת התשובות לשאלות ההבהרה שנשלחו למומחה על ידי בית המשפט, אימצו התובעים את תשובותיו.
117. סבורני כי אין מקום לקבל את טענת התובעים, ולפיה בשל הגדרת המכירה נשוא ההסדר הדיוני כמכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, יש להתעלם מהצורך להפחית את רכיב היזמות. מעיון בתקן וכן בספרו הנ"ל של ד"ר בריזלי (עמ' 573-578), עולה כי גם במקרה בו אדם מתכנן לבנות את ביתו שלו, יש להפחית את רכיב היזמות, ואין להתעלם הימנו.
118.עם זאת, סבורני כי התובעים צודקים בטענה כי הנתבעת נמנעה מלחקור את המומחה במישרין אודות רכיב היזמות, ועל כך אין לה להלין אלא על עצמה, והיא מנועה מלנקוט בהנחות ו/או השערות כאלה ואחרות של אופן ביצוע ניכוי רכיב היזמות, על ידי מומחה בית המשפט.
119.הדברים מקבלים משנה תוקף, שעה שהמומחה השיב לשאלות ההבהרה מטעם בית המשפט, נשוא ההחלטה מיום 30.1.17, והבהיר במסגרתן ב"רחל בתך הקטנה" כדלקמן:
בתשובה לשאלה 1:
"בחישובים שערכתי, ובמידע נדל"ן של דירות ישנות וקיימות, שווי הדירות הקיימות והישנות, נמוך משווי דירות חדשות בכ- 20%-25% משווי דירות חדשות.
ההפרש בשווי דירות קיימות/ישנות לעומת דירות חדשות הוא רכיב הרווח היזמי".
בתשובה לשאלה 3:
"אין צורך לעדכן את חוות הדעת, מכיוון שרכיב היזמות מגולם בשווי הדירות הקיימות/ישנות לעומת דירות חדשות".
בתשובה לשאלה 4:
"רכיב היזמות מגולם בשווי הדירות הקיימות/ישנות לעומת דירות חדשות".
120.צא ולמד, המומחה הבהיר באופן מפורש, ושאינו משתמע לשתי פנים, כי במסגרת הערכת שווי המגרש, ובהיעדר נתונים אודות דירות חדשות הסמוכות למגרש הנבדק, הוא התבסס על דירות ישנות וקיימות. ערכן של הדירות הישנות נמוך בשיעור של כ- 20%-25% משווי הדירות החדשות, העתידות להיבנות על המגרש. לאור האמור, ועל מנת לתקן הסטייה הוא נמנע מלבצע הפחתה נוספת משווי המגרש בשיעור נוסף של 25%.
121. הנתבעת מבחינתה לא סתרה טענה זו של המומחה, שכן אין חולק כי כלל הנתונים אודות הדירות המצויות בסמיכות למגרש, היו כולן של דירות ישנות.
122.ניסיונו של השמאי נחום פרמינגר במסגרת חקירת המומחה להציג בפניו נתונים אודות דירה בפרויקט בניה חדש, נדחתה על ידי המומחה, שעה שהוא הבהיר כי מדובר בפרויקט משנת 1997.
"ש.בצידו המערבי של המגרש יש שיכונים חדשים, הנה הפרוספקט של הקבלן. יש פה פרוספקט ודירות חדשות של קבלן. תעיין בדבר הזה. תאשר לי שהפרויקט הזה של בוני ים שהוא גובל במגרש שלנו רלוונטי להערכה או לא רלוונטי. הנה הבניינים המסומנים בעמ' מס' 5 לשומה שלך ורואים פה ארבעה בניינים. ממש גובל. האם העסקאות פה רלוונטיות או לא.
ת.בדקתי עסקאות שבוצעו בשנת 2016, לא ראיתי עסקאות בשנת 2016 שנעשו לגבי הבניינים שהתייחס אליהם ב"כ הנתבעת. אני מוכן לבדוק פעם נוספת.
ש.אני מציג לך תדפיס ממס שבח, מחודש אפריל 2016, התייחסות לדירה ברח' החייל 8. אמרת שחיפשת, למה לא ציינת את זה בחוות דעתך.
ת.עכשיו שאני מעיין במסמך שהצגת בפניי, כלל לא מדובר בבניין חדש אלא בבניין שנבנה בשנת 97' ולכן זה לא מתייחס לפרויקט. מדובר בדירה ישנה". (ה.ש. ת.ל.י)
(ר' פרוטוקול הדיון מיום 26.10.16, עמ' 9, שורות 18-27)
123.בהתאם לגישת ההשוואה והחילוץ, נדרש השמאי להעריך את שווי המגרש, תוך תיקון כל סטייה שמתגלה במסגרת השוואת מחירי דירות הסמוכות למגרש הנבדק. במקרה דנן, המומחה בדק את שוויין של דירות המצויות בסמיכות למגרש, ואשר נמכרו בשנת 2016. נוכח העובדה כי דירות ההשוואה, רובן ככולן, הינן דירות ישנות, שנבנו לפני עשרות בשנים, ונוכח העובדה כי אין בנמצא נתונים אודות דירות חדשות הסמוכות למגרש הנבדק, נדרש השמאי לבצע את ההתאמות הנדרשות ו/או לתקן את הסטייה בהערכת שווי המגרש, הכל כפי שפורט בהרחבה לעיל ובספרו של ד"ר ברזילי.
124.בשים לב לכך שההפרש בין מחירי הדירות החדשות והישנות הינו זהה בקירוב לניכוי הנדרש בגין רכיב היזמות, החליט המומחה שלא לבצע את ההפחתה האמורה פעמיים.
החלטה זו הינה לגיטימית, מצויה במסגרת שיקול דעתו של המומחה, ותואמת את המצופה הימנו.
125.בנסיבות האמורות, ובפרט לאחר קבלת התשובות לשאלות ההבהרה, לא מקובלת עלי טענת הנתבעת כביכול בשל אי ניכוי רכיב היזמות נפלה טעות יסודית בחוות דעת המומחה, ואני דוחה טענה זו.
הפחתת רכיבי עלות הבנייה, תכנון אגרות והיטלים:
126.בהתאם לגישת החילוץ המפורטת בתקן ובפרט בדוגמא 7 לתקן (מוצג נ'1), לאחר חישוב שווי המגרש לאחר ניכוי מע"מ, ולאחר הפחתת רכיב היזמות (שבוצעה כאמור בעניינו באמצעות התאמת שווי המגרש לדירות חדשות) יש להפחית את עלויות הבניה וכן עלויות המיסים וההוצאות הקשורות ברכישת הקרקע.
127. המומחה פירט בחוות דעתו את עלויות הבניה שהוערכו על ידו, ובמסגרת חקירתו הבהיר כי התבסס על מחירון דקל, המתייחס למחיר בניית בתים של 3-4 קומות, במיקום שאינו מיוחד אלא רגיל. המומחה מתייחס למיקום המגרש ככזה המצוי באזור רגיל או כפי שמצוין ברישא של מחירון דקל (מוצג נ/)4 :"עלויות בניה בתנאי טופוגרפיה נוחים ומפרט גימור ממוצע". (ר' גם פרוטוקול הדיון מיום 26.10.16, עמ' 11, שורות 27-29).
128.כמו כן, המומחה מציין בחוות דעתו כי בגין הוצאות התכנון הוא ביצע ניכוי בסך של 125,000 ₪ וכן ניכוי נוסף בגין אגרות והיטלים בסך של 480,000 ₪.
130.הנתבעת נמנעה מלחקור את המומחה בנוגע לניכויים בגין תכנון, אגרות והיטלים. חרף זאת טענה הנתבעת בסיכומיה כי יש לבצע ניכוי בשיעור של 2.1% לכאורה בגין מיסים והוצאות הקשורות ברכישת הקרקע.
131.סבורני כי אין לקבל טענת הנתבעת בעניין זה. ראשית, משום שלא אפשרה למומחה להתייחס לטענתה במסגרת חקירתו הנגדית ו/או במסגרת שאלות ההבהרה. שנית, משום שנוכחתי כי בוצע ניכוי בפועל בגין תכנון, אגרות והיטלים. רכיבי התכנון והאגרות נכללו במסגרת רכיב עלויות הבנייה המפורט בדוגמא שבסעיף 7 לתקן, והינם בנוסף לסכומים שפורטו תחת הכותרת "עלויות הבניה" בחוות דעת המומחה. רכיב ההיטלים, הינו למעשה הניכוי הנדרש בגין "מיסים והוצאות הקשורות ברכישת הקרקע".
הנתבעת מפנה בסיכומיה לדוגמא בסעיף 7 לתקן, שם בוצעה הפחתה בשיעור של 2.1% משווי המקרקעין בגין מיסים והוצאות הקשורות ברכישת המגרש, וסבורה כי בשל כך יש לבצע הפחתה דומה גם במקרה דנן. המעניין הוא כי חישוב הסך 480,000 ₪ שהפחית המומחה, מתוך סך שווי המגרש לפני הפחתת מע"מ, הינו בשיעור של 5.7%. צא ולמד כי הרכיב שהוגדר על ידי המומחה כ"אגרות והיטלים" אכן כולל כבר בתוכו את הניכוי הנטען בשיעור של 2.1% בגין מיסים. משכך, אין כל הצדקה לביצוע הפחתה נוספת בשיעור הנ"ל.
132.נוסף על רכיב היזמות, העלתה הנתבעת טענות רבות ביחס לרכיבים נוספים שפורטו בחוות דעת המומחה, לרבות בגין אי התייחסות לחיוב בהיטל השבחה, שלוחת קליטה לניקוז, הפקעה, פלישות שבוצעו כביכול למגרש (עמוד חשמל/טלפון, ארון כבלים/תקשורת), חישוב אחוזי הבניה. להלן ההתייחסות לכל אחד מהרכיבים הנטענים.
היטל השבחה:
133.לטענת הנתבעת, לא ניתנה התייחסות בחוות הדעת לחיוב בתשלום היטל השבחה, וכי יש לעדכן את התחשיב בהתאם להיטל ההשבחה הצפוי. ברם, ב"כ התובעים הצהירה לפרוטוקול כי: "ידוע לנו כי אנו כמוכרים נצטרך מתוך התמורה לשלם בעצמנו היטל השבחה על מחצית המגרש שנמכור". (ר' פרוטוקול הדיון מיום 26.10.16, עמ' 7, שורות 16-17).
בדוגמא המפורטת בסעיף 7 (6) לתקן, הובהר כי רכיב המיסים כולל רק את המיסים החלים על הרוכש בלבד ולא על המוכר: "ינוכו מהיתרה הוצאות נלוות הקשורות ברכישת הקרקע המקובלות /צפויות (מס רכישה....) בסעיף זה לא יכללו הוצאות מיסוי ותיווך על מכירת הנכס כבנוי". (ה.ש. ת.ל.י.).
ראה בעניין זה גם תשובות המומחה מיום 7.9.16 לשאלות ההבהרה. בתשובה לשאלה 7 השיב המומחה: "לא נתבקשתי לחשב היטל השבחה, בכל מקרה היטל השבחה חל על המוכר".
לאור האמור, ובניגוד לטענת הנתבעת בסיכומיה, אין כל צורך לתת התייחסות להיטל ההשבחה שיחול על המוכר בגין מכירת מחצית המגרש, שכן היטל זה אינו נכלל במסגרת התחשיב המפורט בתקן.
שלוחת קליטה לניקוז:
134.המומחה אישר בחקירתו כי עלות סילוק שלוחת הניקוז המצויה במגרש נלקחה בחשבון בחוות דעתו, במסגרת רכיב עלויות הפיתוח של החצר, בשיעור של 290 ₪ למ"ר. הנתבעת מלינה על כך שזהו המחיר הנקוב במוצג נ/4 (מחירון דקל) ביחס לפיתוח חצר, וכי לא ניתנה תוספת בגין הצורך בסילוק שלוחת הניקוז. (ר' פרוטוקול הדיון מיום 26.10.16, עמ' 6, שורות 2-10). על אף האמור, לא הוצגה על ידי הנתבעת, כל ראיה בנוגע לעלות סילוק שלוחת הניקוז.
ברי כי ככל שמדובר בעלות שולית וזניחה המסתכמת במאות עד אלפי שקלים בודדים, אין בכך כדי להשפיע על חוות דעת המומחה. לא מן הנמנע כי ראיה בעניין לא הוצגה על ידי הנתבעת, נוכח העלות הזניחה, ובפרט שלא הוכח אחרת.
נחה דעתי, כי ככל שהמומחה עומד על כך שאין לחרוג מהעלות לפיתוח החצר בסך של 290 ₪, הרי שמדובר בעלות זניחה שאין בה כדי לשנות את תחשיב המומחה.
הפקעה:
135.הנתבעת טוענת שוב ושוב כי ישנה לכאורה הפקעה של חלק מהמגרש. על אף האמור, לא הוצגה על ידה ולו ראשית ראיה בעניין זה.
136.המומחה אישר בתשובותיו לשאלות ההבהרה מטעם הנתבעת וכך גם בחקירתו, כי לא נלקחה בחשבון הפקעה של חלק מהמגרש, וכי נלקח בחשבון שטח מגרש של 505 מ"ר בהתאם למפת מדידה מיום 29.6.1964. גם במהלך חקירתו הנגדית של המומחה, לא הוצגה על ידי הנתבעת ראיה סותרת כלשהי המלמדת על כך שקיימת הפקעה דה פקטו במגרש.
137.תכלית העלאת הטענה בדבר קיומה של הפקעה לכאורה במגרש, הינה חלק מניסיון הנתבעת להפחית את שוויו של המגרש, אשר את מחציתו היא אמורה לרכוש בהתאם להסדר הדיוני.
ברם, בהקשר זה ראוי להזכיר את טענות בא כוחה של הנתבעת (שלא בה זכרם בסיכומים), במסגרת ישיבת קדם המשפט מיום 14.7.16, ולפיהן נוכח העובדה כי כשליש משטח המגרש הופקע לכאורה בעבר לצרכי ציבור והואיל וייתכן "כי ישנה אפשרות לביטול ההפקעה וזאת נוכח העובדה כי אותו חלק מהחלקה אינו משמש לצרכי ציבור אלא לגן ילדים פרטי מסחרי... יש לכך משמעות לעניין ערכו של המקרקעין".
מכאן, כי אף אם תתקבל טענת הנתבעת לפיה לכאורה ישנה הפקעה במגרש, עובדה שלא הוכחה כאמור, עדיין הפקעה זו ניתנת לביטול, וזאת מהנימוקים שצוינו על ידי בא כוח הנתבעת בדיון הנ"ל.
משכך, ומהנימוקים האמורים, אני רואה לנכון לדחות טענה זו.
פלישות שבוצעו לכאורה למגרש:
138.הנתבעת טענה לפלישה למגרש של הבניין הגובל מצד מזרח, של עמוד טלפון , של ארון כבלים ושל הבניין הסמוך.
139.המומחה נחקר אודות הפלישה לכאורה של עמוד הטלפון והבהיר , לאחר שהוצגה בפניו תמונה של עמוד הטלפון, כי אין כל פלישה של עמוד טלפון למגרש וכי עמוד זה נמצא סמוך למדרכה, "ממש בגבול של החלקה". המומחה הדגיש כי אין בכך כדי לשנות את האמור בחוות דעתו וכי העמוד אינו מפריע לבניה במגרש. (ר' פרוטוקול מיום 26.10.16, עמ' 5, שורות 5-12).
על אף הקביעה הברורה של המומחה והתמונה שהוצגה התומכת בקביעת המומחה, טרחה הנתבעת לשוב על הטענה בעניין זה, ואולם אין לי אלא לדחותה.
140.כך גם לעניין ארון הכבלים, לגביו הבהיר המומחה בחקירתו כי הוא מוצב על גבול המעבר בין המגרשים, בשביל ציבורי. נוכח האמור, ספק אם יש בכך להשפיע על שווי המגרש.
(ר' פרוטוקול מיום 26.10.16, עמ' 5, שורות 15-16).
הנתבעת מצידה לא הציגה ראיה ברורה כלשהי המלמדת על כך שהארון ממוקם בתוך החלקה כנטען על ידה, ואף לא הציגה כל ראיה בנוגע לעלות העתקת הארון ממקומו. בהיעדר כל ראיות מטעם הנתבעת בעניין זה, אין לי אלא לדחות טענתה.
141.אשר לטענה בדבר פלישה של הבניין הסמוך, הרי שהמומחה הבהיר במפורש בחקירתו כי הבניין הסמוך שהינו מעון ויצו, לא בנוי עד קו המגרש אלא עד לקו הבניין בלבד, ולכן אין פלישה כלשהי למגרש. (ר' פרוטוקול הדיון מיום 26.10.16, עמ' 12, שורות 22-27).
על אף האמור, הנתבעת שבה והעלתה הטענה בעניין זה בסיכומיה, תוך התעלמות מקביעת המומחה. לאור האמור, אין לי אלא לדחות את הטענה בעניין זה.
142.הנתבעת העלתה טענה נוספת ביחס למידת ההפרעה של גן ילדים הגובל עם המגרש. טענה זו הועלתה במסגרת סיכומי התשובה, על אף שלא ניתנה לעניין זה התייחסות במסגרת סיכומי התובעים. כמו כן, טענה זו הועלתה בעלמא, לא הוכחה מידת ההפרעה הנטענת לכאורה, אם בכלל קיימת , והמומחה כלל לא נשאל על כך במסגרת שאלות ההבהרה ולא נחקר בעניין זה במסגרת חקירתו. משכך, אני דוחה את הטענה בעניין זה.
חישוב אחוזי הבניה:
143.המומחה הבהיר בחוות דעתו וכן בחקירתו כי זכויות הבניה במגרש הינן בשיעור של 80.5% בתוספת הקלה בשיעור של 5%. הנתבעת לא העלתה כל טענה בעניין זה במסגרת סיכומיה ולא חקרה מעבר לאזכור תחשיב זכויות הבניה בחקירה, מאומה.
רק במסגרת סיכומי התשובה מטעם הנתבעת העלתה לראשונה הנתבעת טענות בעניין זה. הטענה כי התובעים לא תיקנו את כתב התביעה לאור חוות הדעת, ובשל כך כבולים לאמור בכתב התביעה ולפיו זכויות הבניה במגרש הן בשיעור של 80.5% בלבד, יש לדחות, ולו רק משום שהיא הועלתה על ידי בעל דין אשר העלה ללא הרף במסגרת סיכומיו ותגובותיו, טענות חדשות אינספור.
למעלה מכך, תכליתם של סיכומי תשובה, להבהיר את האמור בסיכומי הצד שכנגד ו/או להתייחס לאמור בהם. ברם גם בסיכומי התובעים לא היה כל אזכור לעניין זה. עוד יצוין כי ההסדר הדיוני, במסגרתו מונה המומחה, שינה למעשה את פני התביעה וההגנה, והצדדים כפופים לאמור בו.
לאור האמור, ובהיעדר חקירה קונקרטית ומפורטות של המומחה בעניין זה, אי העלאת הטענות בסיכומים הראשונים שהוגשו מטעם הנתבעת, וכן היעדר כל ראיה בנוגע לעלות הצפויה בגין הגשת בקשת ההקלה ו/או סיכוייה, אני דוחה את טענת הנתבעת בעניין זה.
הבקשה לצירוף ראיה נוספת:
144.הנתבעת צירפה כאמור לסיכומיה ולסיכומי התשובה מסמכים רבים ללא קבלת רשות בית המשפט. רק במסגרת תגובתה של הנתבעת לבקשת התובעים למחיקת סעיפים מסיכומי התשובה, עתרה הנתבעת לצירוף ראיה נוספת, בדמות הפנייה למחשבון לשווי דירות שפורסם ביום 25.1.17, באתר רשות המיסים. לטענתה תחשיב שבוצע על ידה במחשבון זה מלמד על כך שחוות הדעת של המומחה אינה מבוססת כלל ועיקר.
סבורני כי אין מקום להידרש לראייה זו, אשר הוגשה לאחר ניהול דיון ההוכחות, לאחר חקירת המומחה והגשת סיכומי הצדדים. הנתבעת מצידה עתרה לצירוף הראיה בלבד, מבלי שעתרה להעברת הראיה למומחה בית המשפט לשם קבלת התייחסותו. הדברים מקבלים משנה תוקף שעה שבהחלטה מיום 30.1.17 הורה בית המשפט על העברת שאלות הבהרה נוספות למומחה.
כמו כן, לא ברור מדוע סבורה הנתבעת כי הפניה לאתר זה, יכולה להוות תחליף לחוות דעת ערוכה ומפורטת כדין שנערכה על ידי המומחה , ובפרט שלא ברור מהם הפרמטרים שנלקחים בחשבון במסגרת מחשבון זה, והאם הוא עומד בכלל התקנים המחייבים ו/או הסטנדרט המצופה בעת עריכת חוות דעת שמאית.
בשים לב לאמור, ובהיעדר כל התייחסות של המומחה למחשבון זה, אין מקום לקבל את הראיה ולבטל את חוות הדעת. כמו כן, ובהיעדר התייחסות המומחה כאמור, אף אם היא הייתה מתקבלת הראיה , משקלה היה זניח ושולי לחלוטין.
טרם נעילה:
145.כל טענה של מי מהצדדים שהועלתה במסגרת כתבי בי-דין שהוגשו מטעמם, אשר לא ניתנה לה התייחסות בפסק דין זה, יש לראותה כטענה שנדחתה ולא כטענה שנשתכחה. כלל הטענות נבדקו בקפדנות, אך לא היה מקום ולא היה ראוי להתעכב על כל אחת ואחת מהן, למעט לגבי הטענות הרלבנטיות להכרעה אודותיהם פורט בהרחבה בפסק הדין.
סיכום:
146.מכלל הנימוקים שפורטו בהרחבה לעיל, אני רואה לנכון לאשר את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, על כלל רכיביה. בקשת הנתבעת לפסול את המומחה או לחילופין לתקן את חוות דעתו, נדחית בזאת. יש לציין כי עצם הבקשה לפסול את חוות הדעת ולמנות מומחה אחר, תוך ביטול ההסדר הדיוני, לא רק שיש בה סתירה פנימית, אלא שיש בה חיזוק למסקנה כי כל מטרתה של הנתבעת, הינה להיחלץ מהסדר הדיוני המחייב אותה, ולשנות את תוצאות חוות הדעת מהן אינה שבעת רצון.
147.לאור האמור, ובהתאם להסדר הדיוני, הנני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת מחצית משווי המגרש, כפי שהוערך על ידי המומחה, קרי סך של 1,350,000 ₪, לא כולל מע"מ.
סכום זה ישולם לתובעים, תוך 30 יום ממועד המצאת פסק הדין לידי הנתבעת, וכנגד חתימת התובעים על כל המסמכים הנדרשים לשם העברת זכויותיהם של התובעים במגרש נשוא התביעה על שם הנתבעת ו/או על שם מי מטעמה.
הנתבעת תמציא לידי התובעים את המסמכים הנדרשים לחתימת התובעים, ולשם העברת זכויותיהם במגרש, תוך ולא יאוחר מ- 20 יום ממועד המצאת פסק הדין לידי הנתבעת.
למען הסר ספק מובהר כי התובעים יישאו בעלות היטל ההשבחה הצפוי בגין מכירת חלקם במגרש.
148.כמו כן, הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 7,500 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪+מע"מ.
המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום, ג' אדר תשע"ז, 01 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.
