ת"א 17850-09-13 נציגות בית משותף ואח' נ' דיין ניהול ואחזקת מבנים ואח', תא"מ 30191-04-13 ניהול אחזקות מבנים חיים דיין נ' מחלוף, תא"מ 6484-03-13 דיין נ' עומר, תא"מ 6475-03-13 דיין נ' עומר

1.חברה קבלנית הקימה שני בניינים ומסרה את הניהול ומתן שירותים לרכוש המשותף לחברת ניהול. הדיירים חתמו על חוזה ניהול מול חברת הניהול, באמצעות החברה הקבלנית, וזאת עם קבלת החזקה בדירות. חברת הניהול פעלה בבניין במשך כשנה ונציגות הדיירים דורשת ממנה פיצויים בגין נזקים והשבת כספים עקב הזנחת הטיפול בבניין. מנגד, תובעת חברת הניהול השבת השקעותיה בבניין ודמי ניהול מיו"ר הנציגות, בגין אי תשלום דמי ניהול שוטפים.

רקע וטענות הצדדים

2.חברת דוד שחר בע"מ הקימה שני בנייני מגורים והחתימה את הדיירים על חוזה ניהול בו הוגדר הנתבע (להלן: דיין) כחברת הניהול. ההסכם מגדיר את השירותים שעל דיין להעניק לדיירי הבניין ונקבע כי תוקפו למשך 24 חודשים ממועד עריכת ההסכם ביום 1.9.10. בהסכם התחייבו הדיירים לשלם לחברת הניהול את חלקם היחסי בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף וניהולו, בהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין, ודמי הניהול נקבעו על סך של 200 ₪. ההסכם מאפשר לחברת הניהול, לעדכן את הוצאות האחזקה והניהול ובלבד שתמסור הודעה תוך 60 יום לפני כניסת השינוי לתוקף.

בפועל מדובר בשני בניינים מחוברים, אולם הסכסוך הנדון עוסק רק בבית בשדרות ירושלים 86, (להלן: הבניין). דיין תחזק את הבניין למשך שנה מספטמבר 2010 ועד ליום 30.9.11, מועד סיום ההתקשרות בהתאם להסכמת הצדדים.

3.במאי 2012 פנה דיין למספר דיירים במכתבי דרישה לתשלום יתרות חוב בגין דמי ניהול.

בראשית שנת 2013, הגיש מספר תביעות על סכום קצוב ללשכת ההוצל"פ, וביניהם כנגד עומר מתניה (להלן: מתניה), אשר כיהן כיו"ר נציגות הבית המשותף. בדרישה ממתניה, ביקש דיין תשלום של 500 ₪, עבור דמי ניהול לחודשים אוגוסט, ספטמבר 2011 ומחצית חודש דצמבר 2010.

במסגרת הגנתו טען מתניה כי דיין לא עמד בהסכם, לא נתן כל תמורה כנגד דמי הניהול שגבה וגרם נזקים ניכרים לבית המשותף, בגינם מתכוונת נציגות הדיירים להגיש תביעה. תביעה כאמור אכן הוגשה, ובמסגרתה מבקשת התובעת לחייב את דיין בתשלום בסך של 81,398 ₪ בגין נזקים לרכוש המשותף והשבת חלק מהתמורה ששולמה לו. יתרת התביעה, עד לסכום של 243,000 ₪, הינה דרישה לפיצוי בגין נזק לא ממוני בסך של כ - 3,000 ש"ח לכל דייר מבין 56 הדירות בבניין.

4.דיין טוען כי ביצע את כל המוטל עליו בהתאם להסכם הניהול ותחזק כנדרש את הבית המשותף. לטענתו, לאחר שביקש להעלות את דמי הניהול ב- 50 ש"ח נוספים החל מתניה להעלות תלונות לא מבוססות ביחס למצב תחזוקת הבית וזאת במטרה לסלקו מניהולו. אשר לנזקים, מפנה דיין לכך כי תפקידו כמתחזק הינו לשמר את הקיים ולא ניתן לחייב אותו בביצוע פעולות המשביחות את הנכס.

במקביל להגנתו, הגיש דיין תביעה שכנגד בסך של 23,269 ₪ הנסמכת על מסמך מיום 15.2.11, עליו חתמו שני דיירים, אשר הוגדרו כנציגי וועד הבית, ובו אישרו כי דיין התקין מצלמות ורשתות בבניין. וועד הבית התחייב לגבות את עלות התקנתן בתשלומים של 20 ₪ לחודש, מכל דייר, בנוסף על דמי הניהול שנקבעו.

התובעת מסרבת לשלם תשלום זה נוכח הנזקים שתבעה מדיין ומהטעם כי התחייבות הדיירים לא נעשתה כדין ואין לה תוקף.