כהן ואח' נ' סרוסי ואח'

התובעת הגישה תביעה נגד הנתבעים בגין הפרת הסכם מכר דירה.

לטענת התובעת, הנתבעים הסתירו מהתובעת קיומם של פגמים בדירה ובכך גרמו לתובעת להוצאות, נזקים והפסדים.

רקע והליכים בתיק

ביום 31.5.2015 נחתם בין הצדדים הסכם מכר על פיו רכשה התובעת מהנתבעים דירה ברחוב ------- בבאר שבע. ביום 1.11.2015 קבלה התובעת את החזקה בדירה.

לטענת התובעת, בעקבות פניית דיירים המתגוררים בדירה שמתחת לדירתה, בטענה לנזילת מים מדירתה לדירתם, פנתה התובעת לאיש מקצוע ואז התברר לה כי יש נזקים רבים בדירה כתוצאה מנזילה הנמשכת זמן רב.

לאחר שדין ודברים בין הצדדים לא הועיל, הוגשה התביעה.

הנתבעים הכחישו את טענות התובעת וטענו, בין היתר, כי התביעה הוגשה כתביעת נקם לאחר שהתובעת הפסידה בתביעה שהוגשה נגדה על ידם בבית המשפט לתביעות קטנות, וכי בעת מסירת הדירה לתובעת לא ניכרו סימני רטיבות. לטענתם, מדובר בעניין פעוט שניתן היה לפתור ולתקן בעלות מזערית, וכי הנתבעים היו מוכנים לתקן אך התובעת סירבה ועמדה על קבלת הפיצוי המוסכם.

הנתבעים שלחו הודעה לצדדים שלישיים נגד שיכון עובדים בע"מ - החברה הקבלנית אשר בנתה את הדירה, בטענה כי ככל שקיימים ליקויים היא אחראית לתיקונם, ונגד עו"ד חיים גלעדי אשר ייצג את הצדדים בהסכם המכר, בטענה כי ניסח את הסכם המכר בצורה לקונית וכך גם היו ההסברים שנתן לצדדים בעל פה במעמד החתימה.

התובעים הגישו חוות דעת של השמאי ספי קוזי וצד ג' 1 הגיש חוות דעת של המהנדס גרי יעקב. יתר הצדדים לא הגישו חוות דעת מטעמם.

בדיון מיום 23.10.2017, הסכימו הצדדים כי המהנדס והשמאי מר צבי רון ימונה כמומחה מטעם בית המשפט וייתן חוות דעתו באשר לליקויים ולקשר הסיבתי. המומחה צבי רון מונה בהחלטה מיום 25.10.2017 וביום 9.8.2018 התקבלה חוות דעתו.

על פי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, סימני הרטיבות בדירת השכן התחתונה הם פועל יוצא, בסבירות גבוהה, של כשל מקורי בצנרת השופכין המשותפת בחדר רחצה הורים - באחריות צד ג' 1 ונציגות ועד הבית במסגרת תחזוקה שוטפת. העדר איטום בחדרים הרטובים וקיומו של בלאי מואץ עלול להיות גורם נוסף להיווצרות רטיבות בדירת השכן התחתונה, כאשר האחריות היא לנתבעים ולצד ג' 1.

ביום 17.12.2018 (בעקבות החלטה מיום 28.10.2018), נתן המומחה חוות דעת משלימה, במסגרתה העריך את אומדן עלות התיקונים כדלקמן:

באחריות צד ג' 1 ונציגות ועד הבית – 3,500 ₪.

באחריות הנתבעים וצד ג' 1 – 30,000 ₪.

אומדן המחירים, כולל מע"מ מסתכם בסך של 39,195 ₪ (כולל מע"מ).

הצדדים הגישו ראיותיהם על פי החלטה מיום 28.10.2018.

בדיון מיום 24.9.2019, הגיעו הצדדים להסכמה על ביצוע התיקונים, בהתאם להצעת מחיר עליה יוסכם מבין 3 הצעות מחיר שיובאו על ידי הנתבעים בהסכמת צד ג'1, כאשר עלות התיקון תתחלק בין הנתבעים וצד ג' 1 בחלקים שווים.

כן הוסכם כי ככל שיבוצע התיקון, תוותר התובעת על רכיב זה בתביעתה וכי ההודעה לצד ג' 1 תידחה ללא צו להוצאות.

בהמשך להסכמה האמורה ובהסכמת צד ג' 2, נדחתה ביום 26.9.2019 גם ההודעה לצד ג' 2 ללא צו להוצאות.

התיקון בוצע בהתאם להסכמת הצדדים, ועל כן ביום 11.2.2020 נדחתה ההודעה לצד ג' 1 ללא צו להוצאות.

לפיכך, נותר לדון רק בשאלת הפיצוי.

בתיק התקיימו שני דיוני הוכחות (ביום 25.4.2021 וביום 11.5.2021), והצדדים הגישו סיכומיהם בכתב.

מטעם התובעת העידו התובעת וכן מר רן ישראלי – השכן מהדירה התחתונה, ומר אבי בכר – אינסטלטור.

מטעם הנתבעים העידו הנתבעים, בניהם - מר יואל סרוסי ומר יקיר סרוסי, ומר אהרון חדד.

להשלמת התמונה יצוין כי הנתבעים היו מיוצגים בהליך על ידי באת כוחם, למעט בדיון ההוכחות השני, בו נחקרו הנתבעים ועדיהם, ובו הודיעו כי הם מייצגים את עצמם ואינם מבקשים להיות מיוצגים על ידי עו"ד אחר (עמ' 43 ש' 18 לפרוטוקול). לאחר דיון זה, הושב הייצוג של ב"כ הנתבעים על מכונו, וסיכומי הנתבעים הוגשו על ידה.

השאלות שבמחלוקת

משתוקנו הליקויים, נותר לדון אפוא בתביעת התובעת לתשלום הפיצוי המוסכם ולפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לה.

הצדדים חלוקים בשאלה האם הנתבעים הפרו את הסכם המכר הפרה המזכה בפיצויים כאמור.

כן חלוקים הצדדים בנוגע לשיעור הפיצויים.

תמצית טענות התובעת

לטענת התובעת, הנתבעים היו מודעים לקיומה של נזילה מהדירה אותה מכרו לתובעת לדירת השכן, ולא גילו על כך לתובעת עובר לרכישת הדירה. מדובר באי גילוי פגם נסתר המהווה הפרת הסכם.

התובעת טוענת כי הנתבעים הודו במפורש שידעו על הנזילות, וכי בכך שלבסוף תוקנו הליקויים במהלך ההליך יש משום נטילת אחריות.

לטענת התובעת היא לא יכולה הייתה לעשות שימוש ראוי בדירה ונמנעה משימוש באמבטיה ובצינור ניקוז מכונת הכביסה, בשל הנזילה לדירת השכן מלמטה.

כן נטען כי תחילה טענו הנתבעים שמדובר בזוטי דברים ולא היו מוכנים לבצע תיקון נרחב כפי שנדרש, ורק בחלוף כ- 4 וחצי שנים מתחילת ההליך המשפטי הסכימו הנתבעים והצדדים השלישיים לשאת בעלות התיקונים.

לעניין זה נטען כי עוד ביום 15.6.16 נשלח לנתבעים מכתב דרישה בצירוף חוות דעת מומחה, הערכת שמאי ודוח איתור נזילה. למרות זאת, התחמקו הנתבעים מלתקן את הליקויים.

התובעת מציינת בסיכומיה כי נשאה בהוצאות רבות בגין בדיקות שנדרשו ובגין חוות דעת ואגרת בית משפט. כמו כן, עותרת התובעת לתשלום הפיצוי המוסכם בסך של 130,000 ₪; תשלום בגין דיור חלופי בסך של 5,000 ₪; תשלום בסך של 10,000 ₪ לצורך החלפת כל הקרמיקה (נוכח טענתה כי הוחלפה רק שורה אחת); תשלום בסך של 70,000 ₪ בגין עוגמת נפש ואובדן הנאה.

תמצית טענות הנתבעים

לטענת הנתבעים, הסכמתם לתיקון בעקבות חוות דעת מומחה בית משפט, נעשתה לפנים משורת הדין על מנת לצמצם נזקים ומבלי להודות בכל טענה.

לטענתם, התובעת הערימה קשיים והסכימה לתיקון הנזילה באמצעות ההצעה היקרה ביותר מבין ההצעות שהוגשו.

לעניין התיקון נטען כי הנזילה רובה ככולה ממערכת הדלוחין של הבניין, מצינור משותף המהווה רכוש משותף ועל כן לא באחריותם של הנתבעים.

דרישת התובעת לקבלת הפיצוי המוסכם מהווה ניצול לרעה של הוראות החוזה. גם כאשר צד לחוזה מפר אותו, יש לתת לו הזדמנות נאותה לתיקון ההפרה.

הנתבעים טוענים כי לא הפרו את חובתם לפי ההסכם אלא לקחו אחריות מלאה על התיקון. על כן אין מדובר בהפרה יסודית של ההסכם. הנתבעים היו מוכנים לתקן, בניגוד לטענת התובעת והתובעת היא שסירבה. לטענתם, התובעת הייתה מיוצגת על ידי חתנה והוא שעמד מאחורי הגשת התביעה. התובעת מנעה מהנתבעים לתקן את ההפרה, על מנת שתוכל לזכות בפיצוי המוסכם ובכך הפרה את הוראות סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973, וחבה בפיצוי לנתבעים.

לטענת הנתבעים, הם לא היו מודעים להצהרות בהסכם, שכן עורך הדין שייצג את הצדדים, לא הקריא להם ולא הסביר להם את משמעות הצהרותיהם ולא שאל אותם על מצב הבית ואם יש בו ליקויים. לכן, לא יכלו להפר ביודעין הצהרות שלא ידעו עליהן.

כן נטען כי הצהירו בהסכם ש"למיטב ידיעתם" אין בבית פגם נסתר, ומעדותם עולה כי הם האמינו שאין נזילה כי אין סימני רטיבות.

לעניין הפיצוי נטען כי תביעת התובעת הן לפיצוי מוסכם והן לעגמת נפש ולנזקים עקיפים מהווה כפל פיצוי.

דיון והכרעה

השאלה הראשונה שיש לדיון בה היא, האם הנתבעים הפרו את הסכם המכר בכך שלא גילו לתובעת על קיומה של הנזילה מדירתם לדירת השכן התחתונה.

סעיף 6 להסכם קובע כדלקמן:

"המוכר מצהיר, כי למיטב ידיעתו אין בבית או במתקניו מום ו/או פגם נסתר".

אקדים ואומר כי מן העדויות בתיק עולה כי הנתבעים ידעו על קיומה של הנזילה עובר למכירת הדירה על ידם ולמרות זאת לא גילו זאת לתובעת.

הדבר נלמד מעדותו של השכן מר רן ישראלי, המתגורר בדירה שמתחת דירת התובעת.

כך, בתצהירו הצהיר מר ישראלי כדלקמן:

"אציין שתקופה ארוכה יש נזילות מים מהדירה שלמעלה לתוך התקרה של המקלחת שלי.

במהלך התקופה אני פניתי לנתן סרוסי מספר פעמים שיתקן את הנזילה.

נתן כל פעם מחדש הבטיח לי לתקן את הנזילה, אך הבעיה לא תוקנה והנזילה המשיכה" (סעיפים 2 – 4 לתצהיר).

הדברים גם עולים מדבריו בעדותו בבית המשפט, כדלקמן:

"ש.והוא הכניס אותך לדירה, עשה לך סיור, הראה לך שאין לו בעיית רטיבות בדירה ואמר לך תפנה ליהודה ותביא בעלת מקצוע ואם תוכיח שזה מהדירה שלי אני אתקן?

ת.זה לא מדויק. הוא כן הכניס אותי לדירה, כן ניסיתי להסתכל במקלחת לראות אולי אפשר לראות מקור נזילה ולא הצלחתי לראות ואז הוא נתן לי את הטלפון של יהודה וביקש ממני לדבר איתו. אציין כי זה מעט מוזר שאני זה שצריך לעשות את כל זה. יש נזילה וזה שייך לדירה שמעלי. אני ניסיתי לעשות כל מה שיכולתי לעזור בפתרון הבעיה. אבל אם דייר רואה שדייר שמתחתיו מתלונן ולא פעם אחת ראוי שגם הוא יעשה משהו לפתרון הבעיה" (עמ' 17 ש' 31 עד עמ' 18 ש' 2 לפרוטוקול).

ובהמשך:

"ש.מה קרה אחרי שפנית ליהודה ויהודה והחברה לא סייעו לך?

ת.לאחר מספר חודשים עליתי בשנית לדירה של מר נתן ואמרתי לו שהחברה לא מגיעה ויהודה לא מגיע וצריך לסדר את הבעיה.

ש.מה הוא אמר לך?

ת.כן אין שום בעיה" (עמ' 18 ש' 8 - 12 לפרוטוקול).

וכן,

"ש.כמה פעמים פנית לנתן?

ת.3 פעמים סך הכל והוא היה אצלי בדירה וראה את התקרה רטובה.

ש.3 פעמים אתה מתכוון גם לזה שעלית ומצאת את התובעת בדירה?

ת.לא. בלי קשר.

ש.3 פעמים הוא הבטיח שהוא יתקן או שהוא אמר תוכיח לי?

ת.לפי מה שאני הבנתי ממנו הוא יסדר את העניין ושאין לי מה לדאוג בעניין הזה. אם הייתי יודע שהוא לא הולך לתקן את זה הייתי עושה פעולות בעניין" (עמ' 21 ש' 10 – 16 לפרוטוקול).

הדבר נלמד גם מעדות הנתבעים עצמם, אשר אישרו כי השכן, רן ישראלי, הגיע לדירתם וטען שיש נזילה (עדות הנתבע – עמ' 45 ש' 27 לפרוטוקול ועדות הנתבעת – עמ' 53 ש' 26 לפרוטוקול), וכן מעדות בנם מר יקיר סרוסי (עמ' 66 ש' 25 – 26 לפרוטוקול).

אמנם, הנתבעים טוענים כי השכן הגיע לביתם והלין על קיומה של הנזילה רק פעם אחת.

ואולם, בעניין זה מצאתי להעדיף את גרסתו של השכן, העד מר רן ישראלי.

מדובר בעד ניטראלי, שאינו בעל דין בתיק ואין לו עניין בתוצאות ההליך, בוודאי לאחר שהנזילה תוקנה ואין עוד בעיה של נזילה לדירתו.

על כן, הוכח כי הנתבעים ידעו על קיומה של נזילה לדירת השכן, עובר למכירתה לתובעת.

אין חולק כי על מוכר נכס חלה חובת גילוי בדבר פגמים הקיימים בדירה, והסתרתם מהווה הפרת החוזה.

זאת, בפרט לאור הצהרת המוכר בסעיף 6 להסכם, לפיה אין בבית מום או פגם נסתר.

חובת הגילוי נגזרת, בנוסף, גם מהוראות סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973.

על כן, משהוכח כי הנתבעים ידעו על הנזילה, היה עליהם לגלות זאת לנתבעת ומשלא עשו כן, הפרו את חובת הגילוי החלה עליהם.

טוענים הנתבעים כי על פי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, הנזילה ברובה נובעת ממערכת הדלוחין של הבניין, צינור משותף המהווה רכוש משותף, דבר שממילא אינו באחריותם. ואולם, טענה זו אינה רלבנטית מקום בו עילת התביעה היא הפרת ההסכם בשל הפרת חובת הגילוי. ויודגש, גם אם מקור הנזילה אינו באחריות הנתבעים (כאשר במקרה זה רק חלק ממקור הנזילה אינו באחריותם), אין הדבר גורע מחובתם לגלות לתובעת עובר למכירת הדירה על קיום הנזילה.

לפיכך, אין בטענה זו של הנתבעים כדי להעלות או להוריד מבחינת חבותם.

טוענים הנתבעים כי עורך הדין שייצג את הצדדים לא הקריא להם ולא הסביר להם את משמעות הצהרותיהם ולא שאל על מצב הבית ואם יש בו ליקויים.

ואולם, בהסכם כתוב במפורש כי הם מצהירים שאין בבית מום או פגם נסתר (סעיף 6 להסכם).

בפסיקה נקבע כי חזקה על אדם שחתם על מסמך כי קרא והבין אותו, ומי שטוען כי לא כך הדבר, הנטל עליו להוכיחו. כן נקבע כי על המבקש לסתור חזקה זו, מוטל נטל הראיה והשכנוע, בראיות פוזיטיביות וברמת הסתברות של אפשרות קרובה.

כך, "בפסיקה עקבית נקבעה החזקה כי חתימתו של אדם על מסמך מהווה אישור ועדות לכך שהבין את תוכנו ונתן הסכמתו לאמור בו (ראו ע"א 467/64 שוורץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117 (1965); ע"א 6799/02 משולם נ' בנק המזרחי המאוחד, פ"ד נח(2) 145 (2003); ע"א 8800/04 שטיינר נ' בנק המזרחי ([פורסם בנבו], 11.11.2004); ע"א 6055/04 לנדאו נ' בל"ל ([פורסם בנבו], 12.7.2006)). חזקה זו מתעצמת, שעה שהמדובר הינו במסמכים מהותיים כגון שטרי שיעבוד ומשכנתא (ראו לדוגמא ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל נ' לופו, פ"ד נד(2) 559 (1997); ע"א 6645/00 ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365, 375 (2002)).

על המבקש לסתור חזקה זו מוטל נטל הראיה והשכנוע בראיות פוזיטיביות וברמת ההסתברות של אפשרות קרובה (ראו ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60, 91 (1983); ע"א 624/88 גולד נ' מעוז, פ"ד מד(1) 497, 503 (1990); ע"א 1548/96 הנ"ל בעמ' 570)" (ע"א 11120/07 דינה שמחונינ' בנק הפועלים בע"מ (28.12.2009)).

יתרה מזו, ההודעה לצד שלישי נגד עורך הדין שערך את ההסכם נדחתה כאמור בהסכמת הצדדים, ומשכך אין לקבל את טענת הנתבעים בעניין זה.

טוענים הנתבעים כי היו נכונים לתקן את הנזילה אולם התובעת היא שמנעה זאת.

עיון במכתבי ב"כ התובעת לנתבעים מעלה כי התובעת, עוד במכתב הראשון מיום 30.3.2016 דרשה, בנוסף לתיקון, תשלום של הפיצוי המוסכם בסך של 130,000 ₪ תוך 3 ימים. מנגד, הנתבעים לא פעלו לתיקון גם לאחר קבלת חוות הדעת מטעם התובעת, אלא רק בחלוף כ – 4 שנים, במהלך ההליך המשפטי.

כך או כך, ההפרה הנטענת היא של חובת הגילוי ולכן אין די בנכונות הנתבעים לתקן, כדי לאיין את זכות התובעת לקבל פיצוי על נזקיה.

משנקבע כי הנתבעים הפרו את חובת הגילוי, יש לדון בשאלת הפיצוי המגיע לתובעת כתוצאה מכך.

התובעת תובעת הן פיצוי מוסכם על פי ההסכם בסך של 130,000 ₪ והן פיצוי על נזקים שנגרמו לה - תשלום בגין דיור חלופי בסך של 5,000 ₪; תשלום בסך של 10,000 ₪ לצורך החלפת כל הקרמיקה (נוכח טענתה כי הוחלפה רק שורה אחת); תשלום בסך של 70,000 ₪ בגין עוגמת נפש ואובדן הנאה; הוצאות בגין בדיקות שנדרשו, בגין חוות דעת ובגין אגרת בית משפט.

לטענת הנתבעים, התובעת אינה זכאית לקבלת הפיצוי המוסכם שכן הנתבעים היו נכונים לתקן את הליקוי ואף תיקנו אותו.

כן נטען כי דרישת הפיצוי המוסכם והפיצוי בגין הנזקים הנוספים מהווה כפל פיצוי.

ראשית יצוין כי לא ניתן לתבוע הן פיצוי מוסכם והן פיצוי בגין ראשי נזק נוספים.

סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 (להלן: "חוק התרופות"), קובע כדלקמן:

"(א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת – נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

(ב) הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה".

קרי, סעיף 15(ב) לחוק התרופות קובע כי הסכם על פיצויים מוסכמים אינו גורע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14.

לכן לנפגע מוקנית זכות בחירה בין תביעת הפיצויים המוסכמים לבין תביעת פיצויים לפי סעיפים 10 – 14 לחוק התרופות, והמילה "במקומם" מעידה על כך שהבחירה היא בין דרכים חלופיות ולא מצטברות, כאשר על הנפגע לבחור בין פיצויים מוסכמים לפיצויים אחרים (ג' שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה עמ' 598).

על כן, התובעת אינה יכולה לתבוע במצטבר גם פיצויים מוסכמים וגם פיצויים אחרים או תרופות אחרות שכן הדבר יהווה כפל פיצוי בגין אותו נזק.

בענייננו, כל הסעדים המבוקשים - הן הפיצוי המוסכם והן יתר הנזקים, לרבות עלויות התיקון (או התיקון עצמו בהתאם למוסכם), מקורם באותו נזק - קיומה של נזילה שלא גולתה. כלומר, כל הסעדים נתבעים בגין אותה הפרה. כתוצאה מכך נתבע הן הפיצוי המוסכם והן פיצוי בגין תיקון הליקויים, עוגמת נפש ויתר הסכומים הנטענים.

על כן, לא ניתן לפסוק הן פיצוי מוסכם והן פיצוי בגין הנזקים האחרים.

לפיכך, יש לבחון האם התובעת זכאית לפיצוי המוסכם.

סעיף 40 להסכם קובע כדלקמן:

"הצהרות המוכר במבוא להסכם זה והוראות סעיפים 1 עד 39 של הסכם זה על כל סעיפי המשנה שלהם יחשבו כסעיפים יסודיים ועיקריים של הסכם זה, והפרתם או הפרת איזה מהם תיחשב, לכל עניין ודבר, כהפרה יסודית של הסכם זה כמשמעותו של זה בחוק החוזים (תרופות) בשל הפרת חוזה, תשל"א – 1970". (כך במקור – הערה שלי ע.ק.).

סעיף 41 להסכם קובע כדלקמן:

"הפרת הסעיפים היסודיים או איזה מהם תקנה לצד המקיים זכות לקבל פיצוי מוסכם ומוערך מראש בסכום בשקלים חדשים של – 130,000 ₪ (מאה ושלושים אלף שקלים חדשים) (להלן: "הפיצוי") כל זאת בנוסף ומבלי לגרוע מכל סעד ותרופה אחרים המוקנים לצדדים עפ"י הסכם זה והדין. סכום זה נקבע לאחר שהצדדים העריכו ושקלו מראש את הנזק שעלול להיגרם להם כתוצאה מסתברת של הפרת ההסכם הפרה יסודית".

סעיף 6 לחוק התרופות קובע כי הפרה יסודית היא "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה".

בענייננו, כאמור, נקבע כי הפרה של כל סעיפי החוזה כמעט (סעיפים 1 – 39), עד סעיף 40 הדן בהפרה, היא הפרה יסודית.

מדובר בתניה גורפת החלה בפועל, ללא כל הבחנה, כמעט על כל החוזה לרבות על הצהרות המבוא וכל סעיפי החוזה, למעט סעיפי ההפרה וסעיפי "שונות".

במאמרו של כב' השופט י' עמית, פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים, דין ודברים י' (2018) בעמ' 33, נקבע כי: "צדדים לחוזה נוהגים, מצוות עורכי דין מלומדה, לכתוב באחד מהסעיפים האחרונים בחוזה כי כל הסעיפים או רוב הסעיפים בחוזה הם תניה יסודית, שהפרתה תיחשב להפרה יסודית המזכה בפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. דרך זו היא בבחינת "תפסת מרובה לא תפסת", באשר היא מחייבת את בית המשפט לבטל את התניה בהיותה גורפת לפי סעיף 6 לחוק התרופות. במקרה כאמור השאלה אם בהפרה יסודית עסקינן תיקבע על פי הקריטריון הקבוע בסעיף 6 בנוגע להפרה יסודית מסתברת, בשונה מהפרה יסודית מוסכמת, ואם יקבע כי אין מדובר בהפרה יסודית, עלולה להישמט גם תניית הפיצוי המוסכם המתייחסת להפרה יסודית".

העובדה שההסכם בין הצדדים אינו יוצר הבחנה בין הסעיפים השונים והצהרות הצדדים, משמעותה כי הפרה לרבות כל אי גילוי של ליקוי בדירה, שולי וקל ככל שיהיה, יהווה הפרה יסודית ויזכה בפיצוי המוסכם. תוצאה זו אינה סבירה ואינה צודקת.

על כן, משמדובר בתניה כה גורפת, ללא הבחנה, הרי שאין לה תוקף.

משנקבע כי אין מדובר הפרה יסודית מוסכמת, בהיותה תניה גורפת, יש לבחון האם עסקינן בהפרה יסודית, כנטען.

התובעת טוענת בכתב התביעה כי אם הייתה יודעת על התנהלות הנתבעים אל מול הדיירים בדירה שמתחת דירתה, לא הייתה מתקשרת בהסכם (סעיף 25 לתביעה). ואולם, טענה זו לא נזכרה בתצהיר התובעת או בעדותה.

יתרה מזו, התובעת גם לא ביקשה, בכל שלב שהוא, לבטל את עסקת המכר.

כאשר נשאלה על כך התובעת בעדותה, השיבה כי רצתה לבטל את החוזה אך נאמר לה שזה יעלה 100,000 ₪ ואולם, מעדותה עולה כי היא כלל לא התייעצה בעניין עם עוה"ד מטעמה, שהוא גם חתנה, אלא שאלה שכנה (עמ' 41 ש' 19 - 27 לפרוטוקול)

לאמור יש להוסיף כי מחוות דעת המומחה, המהנדס צבי רון, עולה כי עלות התיקונים מסתכמת בסך של 39,195 ₪ (כולל מע"מ) , כאשר בפועל בוצע התיקון בסכום כולל של 46,250 ₪ (הודעת הצדדים מיום 2.1.2020).

מאחר שסכום העסקה עמד על סך של 1,372,500 ₪, הסך של 46,250 ₪ מהווה כ – 3% בלבד מסכום העסקה.

על כן, אני סבורה שאין מדובר בהפרה, שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר מראש באותו חוזה.

לאמור יש להוסיף כי כאמור, הפיצוי המוסכם אינו יכול לבוא בנוסף לפסיקת פיצוי או מתן תרופה בגין נזקים אחרים, בשל אותה עילה. ואולם, בענייננו, הנתבעים נשאו בתשלום עבור תיקון הנזקים, חלף פיצוי, ולכן לא סביר לפסוק בנוסף לכך את מלוא הפיצוי המוסכם, דבר המהווה כפול פיצוי בגין אותו נזק.

על כן, הפרת חובת הגילוי בנסיבות העניין, אינה הפרה יסודית אלא הפרה רגילה של ההסכם.

משכך, התובעת אינה זכאית לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם, אלא רק לפיצוי בגובה הנזקים שנגרמו, ויש לבחון את זכאות התובעת לפיצוי בגין יתר הנזקים הנזכרים בתביעתה.

כאמור, הליקויים תוקנו בהסכמת הצדדים ועל חשבון הנתבעים וצד ג' 1.

התובעת תובעת פיצוי בגין הוצאות דיור חלופי בסך של 5,000 ₪. ואולם, התובעת לא הוכיחה כי נזקקה לדיור חלופי והדבר לא עולה מחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. בסיכומיה טוענת התובעת כי התגוררה משך חודש ימים מחוץ לדירה בעת ביצוע התיקונים, אך התובעת לא הוכיחה כי שילמה סכום כלשהו בשל כך וממילא לא הוכיחה את הסכום הנטען על ידה בראש נזק זה.

גם תביעת התובעת לפיצוי בסך של 10,000 ₪ לצורך החלפת כל הקרמיקה לא הוכחה ועומדת בניגוד לאמור בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.

על כן התובעת אינה זכאית לסכומים אלה.

התובעת טוענת כי נגרמו לה הוצאות בגין בדיקות וחוות דעת, אולם הללו הן חלק מהוצאות המשפט וידונו להלן.

נותר לדון אפוא בטענת התובעת לפיצוי בגין עוגמת נפש עקב הפרת חובת הגילוי.

לטענת התובעת נגרמו לה סבל ועוגמת נפש בשל ויכוחים עם הנתבעים והשכנים וכן בשל הביקורים והבדיקות של בעלי המקצוע. בנוסף, היא נמנעה מלעשות שימוש רגיל בחדר המקלחת ובמכונת הכביסה (סעיפים 11 – 14 לתצהירה).

התובעת העמידה את הפיצוי בגין נזק לא ממוני על סך של 70,000 ₪.

מנגד, טוענים הנתבעים כי התובעת מנסה לנפח את נזקיה. לעניין זה נטען כי הגבלת השימוש מתייחס למקלחת אחת מתוך שניים וכי נמצא פתרון לניקוז מכונת הכביסה.

בפסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה בשל אי גילוי פגם בדירה יש לשקול, בין היתר, את טיב הפגם שלא גולה וחומרתו, ההשפעה על השימוש בדירה, עלות תיקון הפגם והתנהלות הצדדים לפני ובמהלך ההליך המשפטי.

אני סבורה כי נפגע במידה מסוימת השימוש של התובעת בדירה בעיקר בשל הגבלת השימוש באמבטיה, וכן כי נגרמה לה עוגמת נפש בשל הצורך להתמודד עם פתרון הבעיה, הן לפני והן במהלך המשפט. מדובר בתקופה ממושכת של כ – 4 שנים, ממועד גילוי הנזילה ועד לתיקונה. לאמור יש להוסיף את חוסר הנוחות שנגרם לתובעת בעת ביצוע התיקונים.

עם זאת, יש להתחשב גם בכך שהרטיבות לא הייתה בדירת התובעת אלא בדירת השכן מלמטה וכי הגבלת השימוש של התובעת מתייחסת לחדר אמבטיה אחד מתוך שניים וכן נמצא פתרון, אם גם חלקי וזמני, לניקוז מכונת הכביסה (סעיף 13 לתצהיר התובעת).

בת"א (נת') 3466-07-18 סוזאנה שרוני נ' יעקב בינס (31.5.2021), סקר כב' השופט אלי ברנד את סכומי הפיצוי שנפסקו בפסקי דין שונים בתקופה האחרונה בגין ראש נזק זה במקרים של ליקויי רטיבות וכשלי איטום, הנעים בין 1000 ₪ לבין 10,000 ₪. מכאן נלמד כי הסכום אותו מבקשת התובעת כפיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 70,000 ₪, גבוה באופן ניכר מהסכומים הנפסקים בפסיקה בראש נזק זה.

לאחר שקילת מכלות השיקולים, כמפורט, אני מעמידה את הפיצוי בגין רכיב זה על סך של 10,000 ₪.

אשר על כן, הפיצוי המגיע לתובעת (בנוסף לתיקון שבוצע זה מכבר) עומד על סך של 10,000 ₪.

בנוסף, יישאו הנתבעים בהוצאות שנגרמו לתובעת בגין בדיקות וחוות דעת, וזאת בכפוף להצגת חשבונית מס / קבלה המעידים על ביצוע תשלום בפועל על ידי התובעת, כדלקמן:

2,340 ₪ - בדיקת חברת מדיטסט

6,552 ₪ - חוות דעת השמאי ספי קוזי

2,925 ₪ - חלקה של התובעת בשכרו של מומחה בית המשפט המהנדס צבי רון

1,931 ₪ - הוצאות חברת מרום

468 ₪ - מכון התקנים

כמו כן, יישאו הנתבעים בשכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪ ובהוצאות משפט בסך של 2,500 ₪ בגין הוצאות העדים ואגרת בית משפט. שכר טרחת עו"ד והוצאות בגין אגרת בית משפט נפסקו גם בהתחשב בסכום התיקון ובסכום שנפסק.

זכות ערעור כחוק

ניתן היום, י"ג אדר א' תשפ"ב, 14 פברואר 2022, בהעדר הצדדים.