א. התובענה וההליכים שבעקבותיה
1.עניינו של פסק דין זה בתובענה של אגודה חקלאית (מושב עובדים; להלן: התובעת) נגד ועדה מקומית לתכנון ולבניה ונגד עיריה (להלן: הנתבעות) בעקבות הפקעת מקרקעין.
2.ברקע התובענה עומדות העובדות הבאות:
א.המקרקעין הרלבנטיים לעניינינו הם מקרקעין ששטחם הכולל 369.9 דונם, אשר הוחכרו לתובעת במעמד של "בר רשות". זאת במסגרת "הסכם המשבצת", שהוא הסכם תלת-שנתי מתחדש שהצדדים הנוספים לו הם מינהל מקרקעי ישראל והסוכנות היהודית (סעיף 10 לכתב התביעה).
ב.לצורך סלילת כביש 9 במסגרת תכנית מס' 4573 פורסמה בילקוט הפרסומים ב-5.7.00 הודעה בדבר הפקעת מקרקעי התובעת שבתחום התכנית (סעיף 11 לכתב התביעה).
ג.בהמשך להודעה הנ"ל נתפסה החזקה במקרקעין האמורים ובוצעו בהם עבודות שונות. לטענת התובעת נגרם לה נזק כתוצאה מפגיעות בתשתית ההשקייה שנמצאה במקום ע"י קבלני הביצוע מטעם הנתבעות (סעיפים 19-14, 32 לכתב התביעה).
3.בפתיח לתובענה מבוקשים הסעדים הבאים:
"בית המשפט הנכבד, מתבקש בזה להצהיר, לצוות ולהורות כדלקמן:
1. לקבוע את גובה הפיצויים הכספיים המגיעים למבקשת מאת המשיבות בגין הפקעת המקרקעין הידועים כגושים 30248 (חלקי חלקות 9, 7, 4, 2), 30681 (חלקי חלקות 7, 5) ו-30226 (חלקי חלקות 45, 1) שבעמק הארזים, למרגלות ירושלים (להלן: "המקרקעין"), ולהורות למשיבות לשלמם למבקשת בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הפרסום כהגדרות להלן;
2. להצהיר כי המבקשת זכאית לקבל מאת המשיבות, פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין שלא הופקעו ע"י המשיבות, לקבוע את גובה הפיצוי הכספי שעל המשיבות לשלם למבקשת, ולהורות למשיבות לשלמו למבקשת בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הפרסום כהגדרתו להלן;
3. להצהיר כי על המשיבות לתקן את הנזקים שנגרמו על ידן לתשתיות צנרת המים המובילות מים לשטחי המקרקעין שלא הופקעו ע"י המשיבות או לחלופין לפצות את המבקשת בעלות התקנת צנרת המים;
4. להצהיר שככל שהוחתמו המבקשת ו/או קודמיה ו/או באי כוחה על מסמכים הנוגדים את ההצהרות האמורות, הרי המדובר במסמכים בטלים ומבוטלים מחמת הטעיה ו/או התנהגות בחוסר תום לב של המשיבות שאמורות להיות בעלות חובת הגינות כפולה מעצם היותה גוף ציבורי שאמור לפעול לטובת האזרחים".
4.ההליכים בתיק דנן עברו גלגולים שונים. כך מבחינת השופטים שטיפלו בו, כך מבחינת סיווג התובענה. לגבי העניין הראשון טופלה התובענה בתחילה ע"י כב' השופט כרמל, ולאחר תחנת ביניים קצרה אצל שופטת אחרת, הועברה התובענה לטיפולי בשנת 2010. לגבי העניין השני הרי שבתחילה הוגשה התובענה בדרך של המרצת פתיחה, ולאחר מכן הועברה לפסים של תובענה רגילה (ראו החלטת כב' השופט כרמל מ-9.3.08 בבש"א 6919/07).
5.ההליכים התמקדו בשאלת הפיצויים המגיעים לתובעת במכלול נסיבות המקרה.
6.לעניין שעור הפיצויים עמדו בתחילה חוות דעת שמאיות נגדיות מטעם הצדדים. מטעם התובעת הייתה זו חוות דעת של השמאי יעקב תמוז מ-18.4.07, אשר השורה התחתונה שלה היא שומת פיצויים בסכום כולל של 8,290,000$ למועד הרלבנטי. לעומתה, הנתבעות הסתמכו על חוות דעת נגדית הרחוקה מזו שמטעם התובעת יותר מרחוק מזרח ממערב. המדובר בחוות דעתו של השמאי שמחוני משה, אשר השומה שבמסגרתה מסתכמת ב-56,480$ למועד הרלבנטי. כאן המקום לציין כי על יסוד שומה של אותו שמאי הנוקבת בסכום כמעט זהה ביקשו הנתבעות לפצות את התובעת עוד בטרם ההליך המשפטי (ראו מכתב ב"כ הנתבעות אל ב"כ התובעת מ-1.9.02 שצורף כנספח ה2 לתצהירו של השמאי שמחוני משה שהוגש בתיק דנן). בשל כך שאותה שומה שלא הייתה מקובלת על התובעת ולא הושגה הסכמה בין הצדדים, נפתחו ההליכים המשפטיים והגענו להיכן שהגענו.
7.לנוכח הפער העצום בין השומות של השמאים מטעם הצדדים החליט כב' השופט כרמל (ב-23.12.08) על מינוי מומחה מטעם בית המשפט. בהחלטתו נאמרו לעניין זה הדברים הבאים:
"יריעת המחלוקת הרחבה, ואולי אף הקוטבית, שבין הצדדים, וכפי שעולה מחוות דעת השמאים שמטעמם, מבססת את הצורך למינוי מומחה מטעם בית המשפט באשר לסוגיות השמאיות השנויות במחלוקת. חוות דעת של מומחה, במקרים מעין אלה, עשויה לשמש כלי חשוב לצורך ההכרעה בפלוגתאות השנויות במחלוקת תוך התייחסות לחוות הדעת של המומחים מטעם הצדדים (ר' רע"א 5202/97 שטרן נ. המרכז הרפואי ע"ש ח' שיבא). לפיכך, ולאחר שנשמעו טענות הצדדים בעניין זה, ובמסגרת הוראת תקנה 130 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, אני מורה על מינוי שמאי כמומחה מטעם בית המשפט. בשלב זה, ומבלי לקבוע מסמרות, יערוך השמאי חוות דעתו בהתאם לנטען ולמפורט בחוות הדעת של השמאי מטעם התובעת, תוך התייחסות לחוות דעת השמאי ולטיעוני הנתבעות".
השמאי שהתמנה הוא אבי פרס.
8.בחוות דעתו מ-22.7.09 העריך השמאי פרס כי שווי דונם בשקלול כל המרכיבים (לרבות פוטנציאל השבחה בשל שימוש אפשרי לייעודים שאינם חקלאיים) עומד על 45,847$ שערכם השקלי היה אז 187,514 ש"ח (לפי 4.09 ש"ח לדולר).
השומה הסתכמה בסכום של 2,267,547$.
9.הנתבעות לא השלימו עם חוות הדעת הנ"ל, והגישו בקשה שבה נתבקשה פסילתה (בש"א 402/10). לאחר הגשת בקשה זו הועבר התיק לטיפולי. באותו שלב היו בו פרט לחוות הדעת הנ"ל גם תצהירים מטעם הצדדים (התצהיר שצורף מטעם התובעת להמרצת הפתיחה [וראו החלטת כב' השופט כרמל מ-29.5.08] ותצהירים של קובי סדן ושל השמאי שמחוני משה מטעם הנתבעות).
10.בקדם המשפט הראשון שהתקיים לפניי (ב-14.3.10) עלו רעיונות דיוניים שונים. בהמשך לכך, בקדם המשפט שהתקיים ב-17.5.10 נרשמה ההסכמה הבאה:
"כולם שומרים על כל הזכויות והטענות להמשך. מבלי לגרוע מכך, מוסכם שהמהלך הבא יהיה שהשמאי פרס יחווה דעתו על שאלת שיעור הפיצויים לפי שווי חקלאי (לנוכח טענת הנתבעות כי יש הגבלה לפיצויים חקלאיים בלבד, ללא התחשבות בפוטנציאל לעניינים שאינם קשורים לחקלאות). לצורך כך מוסכם שבאי כח שני הצדדים יוכלו להפגש עם השמאי יחדיו ולהעביר אליו כל חומר שימצאו לנכון".
11.בהמשך להסכמה הנ"ל, נתקבלה ב-10.10.10 חוות דעת משלימה של השמאי פרס. באותה חוות דעת הוערכו הפיצויים לפי שווי חקלאי (ללא פוטנציאל השבחה) בסך 544,049$ וזאת לפי שווי של 11,000$ לדונם.
12.בקדם המשפט שהתקיים ב-22.11.10 גובשה הסכמה דיונית לגבי מסלול התנהלותו של התיק כולו. המדובר בהסכמה "שמסלול הדיון יהיה חקירת המומחה מטעם בית המשפט והגשת סיכומים בכתב על יסוד מכלול החומר שיצטבר בתיק, דהיינו החומר הקיים בתוספת מה שיעלה מחקירת המומחה וזכותו של כל צד לצרף כל מסמכים שימצאו לנכון לעניין גודל השטח שהופקע (אם יישאר צורך בתוספת מסמכים לאחר חקירת המומחה)".
13.בעקבות ההסכמה הנ"ל התקיימה חקירה ממושכת וממצה של השמאי פרס, שהשתרעה על פני שני דיונים (שהתקיימו ב-13.1.11 וב-19.1.11). בסיום הדיון השני הוסכם על הגשת סיכומים במסלול תלת-שלבי, אשר יאפשר לכל צד, בין היתר, להתייחס לטענות רעהו.
14.שלושת שלבי הסיכומים במתכונת האמורה הסתיימו ב-12.2.12, לאחר ארכות שונות שניתנו מעת לעת. משנדמה היה שהוכשרה הקרקע להכרעה במה שעל הפרק נזדעקו הנתבעות למקרא סיכומי התשובה שהגישה התובעת ועתרו "למחיקת סיכומי 'תשובה' ולחלופין אפשרות להגיב לסיכומי התשובה". לאחר טענות ומענות בקשר לכך ניתנה (ב-22.2.12) ההחלטה הבאה: "כדי לאפשר מיצוי הטיעונים יתקבלו סיכומי התשובה כפי שהם, ולנתבעות תהיה זכות תשובה בהיקף המצוין בסעיף 5 לבקשה עד 14.3.12. התיק יובא לעיוני ב-15.3.12, למתן פסק דין על יסוד כל שיימצא בו אז". בעקבות אותה החלטה זכינו לשלב רביעי של סיכומים, לאחר שהנתבעות הגישו (ב-12.3.12) "תגובה לסיכומי התשובה". כאן הגיע תורה של התובעת לקצוף על הנתבעות, והיא הגישה (ב-14.3.12) "הודעה מטעם התובעת". הנתבעות לא נותרו חייבות, ובו ביום הגישו "בקשה דחופה למחוק את ההודעה מטעם התובעת מיום 14.3.12". בעקבות כל אלה, ניתנה (ב-14.3.12) ההחלטה הבאה: "המהלכים מטעם שני הצדדים שבאו לאחר הסיכומים שהגישו הנתבעות ב-12.3.12 ייבחנו במסגרת פסק הדין. למען הסר ספק, על הצדדים להמתין עתה לפסק הדין, ולהימנע מהגשות נוספות".
15.לנוכח האמור לעיל נראה היה שניתן להכריע במה שעל הפרק על יסוד כל שהצטבר בתיק. דא עקא, שב-14.5.12 ניתן פסק דין של בית המשפט העליון בהרכב מורחב בע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ, שעשויות להיות לו השלכות לגבי העניינים שבהם עסקינן כאן. לאחר שנחשפתי לאותו פסק דין, מצאתי לנכון לאפשר מיצוי הטיעון, וניתנה לבאי כח הצדדים הזדמנות להוסיף טיעונים בהקשר האמור (וראו ההחלטה מ-12.6.12).
16.לאחר שנשלמה הגשת טיעונים כנ"ל, נראה היה שוב כי הוכשרה הקרקע להכרעה במה שעל הפרק.
17.לנוכח מכלול השתלשלות העניינים הבלתי רגילה שהייתה במקרה דנן, מצאתי לנכון להזמין את באי כח הצדדים לדיון בטרם הכרעה (ראו ההחלטה מ-16.10.12). בדיון שהתקיים ב-31.10.12 נשמעו הצעות שונות לפשרה וכן "למסלולים דיוניים שיוכלו להוביל להכרעה מהירה ומועילה בסכסוך שעל הפרק". מאמצים אלה העלו חרס.
18.שקילת מכלול מה שהצטבר בתיק (ובעיקר שתי חוות הדעת של השמאי פרס, חקירתו בבית המשפט והטענות שבעקבות כל אלה) הובילה אותי לסברה לפיה "נראה כי בהעדר פשרה או הסכמה שתייתר זאת, המהלך הבא יהיה מינוי שמאי נוסף מטעם בית המשפט (ללא פסילת השמאי הנוכחי)" (ראו ההחלטה מ-2.11.12). בהמשך לכך התקיים דיון נוסף (ב-20.12.12) שעלו במסגרתו רעיונות נוספים ליציאה מן הסבך. משכל אלה לא הניבו פירות, הוגשו טיעונים בכתב לגבי השאלה אם למנות מומחה נוסף, אם לאו.
19.בעקבות אותם טיעונים ניתנה (ב-13.2.13) החלטה אשר כללה הפנייה לאסמכתאות שונות, אשר נאמר בה (בסעיף 3) כי "בפרשת הדרכים שבה אנו מצויים ולאחר שעשיתי נסיונות מרובים ביני לבין עצמי לפסוק הדין בהינתן קביעותיו של המומחה הנוכחי, הגעתי לכלל מסקנה כי לא אוכל ליתן פסק דין ראוי שאהיה שלם עמו בטרם תינתן חוות דעת שמאית נוספת. במצב עניינים כזה אין מנוס ממינוי מומחה נוסף".
20.לעניין החומר שיומצא למומחה הנוסף נקבע באותה החלטה (בסעיף 7) כדלהלן:
"במסגרת שיקול הדעת הרחב הקיים במקרה של מינוי מומחה נוסף (ראו, למשל: רע"א 7035/00 אריה נ' ליקא (החלטה מ-20.11.00); רע"א 329/02, הנ"ל בסעיף 3), אני מחליט כי בשלב זה המומחה הנוסף לא יקבל לידיו את חוות הדעת של המומחה הנוכחי וגם לא את שאלות ההבהרה שנשלחו אליו, את התשובות שבעקבותיהן ואת פרוטוקול חקירתו. המומחה הנוסף יקבל לידיו בשלב זה רק חומר "גולמי" ואת חוות הדעת מטעם הצדדים, על מנת שיתן חוות דעתו על יסוד תשתית נאותה וללא מגבלות על שיקול דעתו העצמאי".
21.בהחלטה משלימה (מ-6.3.13), לאחר שניתנה לצדדים הזדמנות להתייחס לזהות המומחה, מונה השמאי יריב סיקרון כמומחה נוסף.
22.למרבה הצער, השומה נתקבלה כעבור יותר משנה ממועד המינוי (רק ב-15.5.14).
23.בפרק שכותרתו "השומה/סיכום" כותב השמאי סיקרון את הדברים הבאים:
"לאחר שעיינתי בחוות דעת הצדדים וטיעוניהם כפי שהוצגו בפני בתגובותיהם, ולאור כל האמור לעיל, הנני מעריך את גובה דמי פיצוי ההפקעה הראויים עבור חלק משטח המשבצת החקלאית של מושב גבעת יערים, לפי תכנית 4573, עמק הארזים, ירושלים, נכון למועד הקובע להפקעה 4.9.2000 כדלקמן:
10.1גובה דמי הפיצוי הראויים עבור השטחים שהופקעו ממשבצת החקלאית של מושב גבעת יערים בהיקף של 50,227 מ"ר בייעוד לדרך ציבורית, נאמדים בגבולות הסך של 460,627 ש"ח (ארבע מאות ושישים אלף שש מאות עשרים ושבעה אלף ש"ח).
10.2גובה דמי הפיצוי הראויים בהתייחס לשטח 'שמורת הנוף שבמחלוקת' ששטחו כ-15,799 מ"ר, פרטיו נכללים בהודעת ההפקעה (חלק מחלקה 7 בגוש 30681), אולם אינו מופיע ומסומן בתחום תשריט ההפקעה, נאמדים בגבולות הסך של 710,055 ש"ח (שבע מאות ועשר אלף וחמישים וחמישה ש"ח).
הסכומים אינם כוללים מע"מ".
24.על פני הדברים בולט כי קיים פער עצום בין שמאותו של השמאי סיקרון לבין זו של השמאי פרס. פער כזה כשלעצמו עשוי ללמד על ההצדקה למינוי השמאי הנוסף. סברתי גם כי לנוכח מצב העניינים בכללותו, ניתן יהיה להגיע לפשרה ראויה, אלא שפעם נוספת התברר שהתבדיתי.
25.בדיון שהתקיים ב-19.5.14 התברר שאין נכונות הדדית לפשרה או למסלול דיוני מקוצר ולא היה מנוס מקביעת דיון לחקירתו של השמאי סיקרון.
26.חקירתו של השמאי סיקרון הייתה ארוכה והשתרעה על פני שני דיונים (ב-7.7.14 וב-3.11.14).
27.משנסתיימה החקירה הנ"ל הוסכם כי ככל שלא תושג פשרה ויישאר צורך בכך, ניתן יהיה להגיש השלמה ראייתית מסוימת וסיכומים משלימים במתכונת תלת-שלבית (בדומה למצוין לעיל, בסעיף 13).
28.משנשלמה הגשת כל הנחוץ (לאחר ארכות שונות), הוכשרה הקרקע להכרעה במה שעל הפרק.
ב. הערת ביניים
29.ההלכה במשפט העברי היא כי "כשמעריכין את הקרקעות... אין מעריכין אותן אלא בעשרה" (רמב"ם, משנה תורה, הלכות ערכין וחרמין, פרק ח, הלכה ב).
לנוכח השמאויות הרבות והשונות כל כך שהוגשו בענייננו יחד עם ההליכים הממושכים והסבוכים שבעקבותיהן, ניתן להבין הלכה זו ככזו שבאה להקדים תרופה למכה האנושה של פערים מרחיקי לכת בין שמאויות שונות. זאת באמצעות הקמה מראש של צוות שמאים רחב במיוחד, כדי להגיע יחדיו לשומה משותפת. כזכור, בתחילת הדרך בענייננו היה פער עצום בין השומות השונות מטעם הצדדים (ראו סעיפים 7-6 דלעיל). בהמשך הדרך נמצא לנו כי גם בין שמאים שלא נשכרו ע"י הצדדים, אלא מונו ע"י בית המשפט, קיימים פערים קיצוניים.
30.בהינתן השתלשלות העניינים האמורה, סברתי בשלבים שונים של ההליכים כי מן הראוי לצדדים להימנע מכך שכל אחד מהם יאחז בשמאות הנוחה לו ויראה בה חזות הכל וכי יש להשכיל למצוא דרך (פשרתית או פסיקתית) שתיתן ביטוי למגוון הדעות שיש לגבי מה שעל הפרק. דא עקא, שהצדדים לא נענו לקריאה זו והתבצרו בעמדותיהם. כך הגענו למצב שבתחילה נראה היה כי יד התובעת על העליונה (בשמאותו של השמאי פרס) ובהמשך ניתנה שמאות הנוחה דווקא לנתבעות (זו של השמאי סיקרון).
31.משמצב הדברים הוא כמתואר לעיל, תבוא ההכרעה בהמשך לכל שצוין עד כה.
ג. התוצאה הסופית ומה שבבסיסה
32.לאחר שקילת המכלול, השורה התחתונה שאליה אני מגיע היא כי על הנתבעות, יחד ולחוד, לשלם לתובעת עבור ההפקעה סכום כולל של 1,305,902 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הפרסום (5.7.00) ובנוסף סכום של 120,000 ש"ח למועד פסק דין זה עבור מה שקשור בפגיעה בצינורות המים.
33.משהצדדים הסכימו למסלול דיוני מקוצר, אך לא לפסיקה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, לא ניתן לעצור כאן, אלא אוסיף בקצרה את שייאמר להלן.
34.לתוצאה דלעיל אני מגיע מכח שילובם של הנימוקים והשיקולים שיובאו להלן.
35.בהתאם ל"הסכם המשבצת" הבעלות במקרקעין הנדונים היא של מינהל מקרקעי ישראל. התובעת היא בגדר חוכרת בלבד של המקרקעין במעמד של "בר רשות" בלבד.
36.במקרה דנן פוטנציאל ההשבחה של המקרקעין שייך למינהל ואין לתובעת זכות ליהנות ממנו. זאת משום שלפי "הסכם המשבצת", ככל שקיימת השבחה כלשהי היא שייכת למינהל והתובעת לא זכאית ליהנות ממנה. מסקנה משפטית זו מעוגנת גם בפסק דינו של בית המשפט העליון שניתן בהרכב מורחב (בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות, פ"ד נו (6) 25 (2002) המכונה "הקשת המזרחית"). אני סבור כי מה שנקבע שם חל גם על המקרה דנן, בדומה למה שנפסק ושיושם בע"ש (מח', ת"א) 105/00 חברת החשמל נ' חגור (פס"ד מ-31.1.05). כפועל יוצא מכך, הפיצוי עבור ההפקעה צריך להינתן לפי שווי חקלאי של המקרקעין בלבד, שכן זהו ההפסד המקסימלי של זכויותיה של התובעת מן ההפקעה ואין לתת ביטוי כלשהו להשבחה או לפוטנציאל השבחה (ככל שיכלו להיות כאלה), שכן הוא אינו של התובעת. עם זאת, וכאן מדובר בקביעה שהיא לזכות התובעת, ממה שנקבע לעיל ומהלכת הולצמן (ע"א 6417/97 הוועדה המקומית נ' הולצמן, פ"ד נה (4) 629 (2001)) נגזר גם כי בהפקעה פחותה מ-40% מן השטח הכולל אין הנתבעות פטורות מתשלום פיצוי וגם אין לבצע הפחתה של 40% מן הפיצוי הכולל במקרה של זכות הפחותה מבעלות.
37.מבחינת השטחים בגינם יש לפצות את התובעת בגין הפקעתם, הרי שיש לפצות את התובעת רק על שטחים שהופקעו בפועל.
38.לעניין חישוב השטח הכולל לפיצוי, יש לפצות לפי השטח שהופקע בפועל ועל יסוד התשריט המשקף זאת ולא לפי הפרסום, המבטא גם שטחים שלא הופקעו בפועל בסופו של דבר (כפועל יוצא מכך, אין לפצות למשל על שטח נוסף של 15.799 דונם שעניינו נזכר במה שצוטט לעיל בסעיף 23 מסעיף 10.2 לחוות דעתו של השמאי סיקרון).
39.לעניין שטח המקרקעין שבתשריט נחלקו שני השמאים מטעם בית המשפט. לדעת השמאי פרס המדובר בשטח של 49.459 דונם בעוד שלדעת השמאי סיקרון, השטח הכולל שם הוא 50.227 דונם. הפער בין שני השמאים אינו גדול. מכל מקום, לצורך פסק הדין אתבסס בהקשר זה על השטח הגדול במעט שקבע השמאי סיקרון.
40.לעניין שוויו של דונם חקלאי ללא פוטנציאל השבחה קיים פער גדול בין השמאים. השמאי פרס מעריך בחוות דעתו המעודכנת כי הוא עומד על 11,000$ לדונם (כנ"ל בסעיף 11). לעומתו, השמאי סיקרון מדבר על 9,171 ש"ח למועד חוות דעתו כסכום המשקף את הפיצוי הראוי.
בהמשך למה שצוין לעיל לגבי הפערים הגדולים בין ההערכות של השמאים השונים אציין כי כל אחד מן הצדדים הרחיק למחוזות רחוקים (וגם לכאלה שאינם רלבנטיים כלל) בנסיון לשכנע כי יש לבחור בשמאות הרצויה לו. בסופו של יום לא השתכנעתי כי יש לצדד באחד מן השמאים מטעם בית המשפט ולשלול את רעהו. לפיכך הפיצוי יהיה לפי הממוצע בין שניהם, העומד על סכום מעוגל של 26,000 ש"ח לדונם קרקע כנ"ל.
41.יש להכפיל שטח של 50.227 דונם (כנ"ל בסעיף 39) בסכום של 26,000 ש"ח לדונם. חישוב זה מביא לסכום כולל של 1,305,902 ש"ח בערכים של מועד פסק דין זה. על סכום ריאלי זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הפרסום (5.7.00).
42.אין לקבל את בקשת התובעת כי על הפיצוי שיתקבל יהיה מקום להוסיף את שווי המסים השונים. בהינתן מה שנקבע לעיל צפוי המיסוי להיות בסכומים נמוכים מאלה שהתובעת עתרה להם. מכל מקום, הפיצוי שנקבע כולל בתוכו את כל הראוי לפיצוי ואין מקום לתוספת כנ"ל.
43.לעניין הפגיעה בקווי המים יש התייחסות רק בחוות דעתו של השמאי מטעם התובעת (בסעיף 10.6) והוא מעמיד את הפיצוי הראוי על 30,000$ למועד חוות דעתו (18.4.07). גם אם יתכן שיש הגזמה מסוימת בסכום שבו הוא נוקב בקשר לכך, הרי שבהעדר חוות דעת או ראייה נוגדת לעניין זה ובהינתן שהפיצויים בגין ההפקעה נפסקו (מהשיקולים שפורטו) מנקודת מוצא עקרונית שלא היטיבה עם התובעת, אפסוק בהקשר זה סכום שהוא במידת מה על הצד הגבוה. הסכום הכולל הוא 120,000 ש"ח למועד פסק דין זה (כולל הפרשי הצמדה וריבית רלבנטיים עד מועד זה).
44.בשולי הדברים אציין כי בסופו של דבר התוצאה הסופית מבוססת במקור על עקרונות משפטיים. במובן זה עמדתו של השמאי סיקרון (כי אין לפצות על פוטנציאל ההשבחה) היא זו שעולה בקנה אחד עם המצב המשפטי לאשורו. במה שקשור לפערים הגדולים בין השמאים אף כשהם יוצאים מאותן הנחות מוצא כבר נאמר מה שנאמר (בסעיפים 30-29 דלעיל ובמקומות נוספים) ולכן פעלתי בקשר לכך כפי שפעלתי. מכל מקום, בהקשר זה אוסיף כי לאחר שמונו שני שמאים מטעם בית המשפט לא ניתן משקל ממשי לשמאויות מטעם הצדדים בעניינים שאליהם התייחסו השמאים מטעם בית המשפט.
ד. סוף דבר
45.השורה התחתונה היא כי על הנתבעות, יחד ולחוד, לשלם לתובעת את הסכומים שנפסקו בסעיף 32 דלעיל.
46.בנוסף לסכום המתקבל לפי סעיף 32 האמור, על הנתבעות, יחד ולחוד, לשלם לתובעת גם את הוצאות המשפט שהיו לה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד כל הוצאה וכן סכום כולל של 350,000 ש"ח למועד פסק דין זה עבור שכ"ט עו"ד.
ניתן בהעדר הצדדים היום, ט"ז בחשון תשע"ו, 29 באוקטובר 2015.
רפאל יעקובי, שופט