מהות המחלוקת
1.הנתבע מס' 2 המנוח אדוארד עסאף ז"ל (להלן: "המנוח") מכר חלקת מקרקעין פעמיים בשתי עסקאות סותרות. בפעם הראשונה מכר את המקרקעין לתובע ובפעם השניה לנתבע מס' 3. ידו של מי, מבין השניים, על העליונה. זו השאלה העומדת להכרעה בתיק שלפניי.
תמצית העובדות הדרושות
2.במועדים הרלוונטיים לתביעה, היה המנוח הבעלים הרשום של 3266/190555 חלקים בחלקה 3 בגוש 18799 מאדמות כליל, המהווים שטח של כ- 653 מ"ר (להלן: "המקרקעין").
3.ביום 2.2.2006 נחתם הסכם בין התובע למנוח, לפיו מכר המנוח לתובע את זכויותיו במקרקעין תמורת סך 10,000 ₪. העסקה דווחה לרשויות המס ושולמו בגינה המסים המתחייבים, לרבות מס רכישה ומס מכירה. בתחילת שנת 2008, לאחר שנתקבלו כל האישורים הדרושים לרישום העסקה הנ"ל בפנקסי המקרקעין, גילה התובע כי עוד ביום 11.11.2007 נרשמה הערת אזהרה לגבי זכויותיו של המנוח במקרקעין, לטובת הנתבע 3.
לטענת התובע, הנתבע 1 אשר התלווה לאביו המנוח בעת חתימת ההסכם והיה בקשר עם התובע ועם עו"ד סלים וקים (להלן: "עו"ד וקים") , מי שערך את הסכם המכר וטיפל ברישום העסקה, הודיע לתובע באמצעות עו"ד וקים כי הערת האזהרה לטובת הנתבע 3 נרשמה בטעות וכי הוא ידאג למחיקתה.
4.ביום 7.2.2008 נרשמה הערת אזהרה לטובת התובע, על זכויותיו של המנוח במקרקעין.
5.בתביעתו עתר התובע למתן פסק דין המצהיר כי הוא זכאי להירשם כבעלים של המקרקעין וכי זכויותיו עדיפות על כל התחייבות מאוחרת שנעשתה על ידי המנוח. עוד תבע להורות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבע 3 מפנקסי המקרקעין, בהיותה חסרת נפקות ותוקף.
טענות הצדדים
6.לטענת התובע, הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבע 3 נועדה למנוע רישום הזכויות אותן רכש מהמנוח, על שמו. עוד הוסיף התובע כי הסכם המכר על פיו נרשמה הערת האזהרה לטובת הנתבע 3 הנו מסמך פיקטיבי שנעשה למראית עין והוא נעדר כל תוקף. כמו כן נטען כי הסכם המכר שנחתם בין המנוח לנתבע מס' 3 נעשה בחוסר תום לב תוך שהצדדים מודעים לכך שהזכויות במקרקעין נמכרו זה מכבר לתובע.
7.בכתב ההגנה שהוגש מטעם עיזבון המנוח, באמצעות בנו הנתבע 1, נאמר כי בתחילת שנת 2006 פנה המנוח לתובע על מנת שזה יסייע לו בהעסקת בתו של המנוח, מרים דאוד, כמורה במשרד החינוך. פניה זו באה על רקע קשריו הטובים של התובע עם מוסדות השלטון ובמיוחד עם גורמים במשרד החינוך. לטענת הנתבעים 1 ו- 2 התובע הסכים להושיט הסיוע המבוקש, אך בתמורה ביקש לקבל את זכויות המנוח במקרקעין נשוא הדיון. לאחר שהמנוח הסכים לדרישת התובע, סיכמו הצדדים כי ייערך הסכם מכר שיופקד בידיו הנאמנות של עו"ד וקים עד שהתובע יקיים את התחייבותו והבטחתו כלפי המנוח. בהתאם לכך, נחתם ביום 2.2.2006 במשרדו של עו"ד וקים, הסכם המכר בין התובע למנוח בנוכחות הנתבע 1.
משלא הצליח התובע לקיים את הבטחתו ולהושיט את הסיוע המיוחל עד לסוף חודש יוני 2006, לא נכנסה העסקה לתוקף. לפיכך, התייחס המנוח לעסקה כבטלה ומבוטלת ומכר את המקרקעין לנתבע 3.
הנתבע 1 הכחיש כי היה בקשר עם התובע או עם עו"ד וקים וכי הודיע למי מהם בשלב כלשהו כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבע 3, בטעות יסודה. עוד הוסיף הנתבע 1 כי במהלך חודש יוני 2006 הודיע המנוח לתובע על ביטול ההתחייבויות ההדדיות מאחר והתובע לא עמד בהבטחתו בכל הנוגע להעסקת בתו של המנוח. לעניין ההסכם עם הנתבע 3 טען הנתבע 1 כי מדובר בהסכם מחייב ובר תוקף.
8.הנתבע 3 טען מצדו כי רכש את המקרקעין על פי הסכם מכר שחתם עם המנוח ביום 4.10.2006 וכי שילם את מלוא התמורה בגין אותה רכישה וקיבל חזקה בלעדית במקרקעין. עוד הוסיף הנתבע 3 כי כלל לא ידע על העסקה, המוכחשת, בין התובע לבין המנוח וכי רכש את המקרקעין לאחר שבדק וגילה כי זכויות המנוח לגביהם נקיות מכל חוב או זכויות צד ג'. בחודש נובמבר 2007 נרשמה הערת אזהרה לטובתו, שעה שזכויות המנוח במקרקעין היו נקיות מכל זכות צד ג' איזו שהיא.
לטענת הנתבע 3, התובע גרם "לתאונה המשפטית" אותה יכול היה למנוע לו טרח לרשום הערת אזהרה לטובתו, בסמוך לאחר חתימת ההסכם בינו לבין המנוח. אילו עשה כן, היה הנתבע 3 מגלה את דבר קיומה של העסקה הראשונה והיה נמנע מלהתקשר עם המנוח בהסכם המאוחר. עוד הוסיף הנתבע 3 וטען כי לו אכן מדובר בתובע תם לב, שנודע לו על אודות העסקה המאוחרת בשנת 2008, ניתן היה לצפות כי הלה ימהר ויגיש תביעה להבטחת זכויותיו. אלא שהתובע ראה להשתהות משך שמונה שנים. בפרק זמן זה הלך המנוח לעולמו והדבר גרם לנתבע 3 נזק ראייתי כבד.
דיון – המצב המשפטי
9.המסגרת הנורמטיבית של הדיון מצויה בסעיף 9 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, שזו לשונו:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר בעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב – זכותו עדיפה".
בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאן חב' בע"מ, פ"ד נ"ז(2), 385 (2003) (להלן: "הלכת גנז") נדונה בהרחבה סוגיית העסקאות הסותרות במקרקעין והשלכות הימנעותו של בעל העסקה הראשונה מרישום הערת אזהרה. נאמר שם כי בין בעל העסקה הראשונה לבין בעל העסקה השניה אין קשר חוזי אלא ש - "תאונה משפטית" הפגישה ביניהם ומפגש זה יצר ביניהם יחס משפטי. עדיפותו של בעל העסקה הראשונה אינה מתמצית רק בזכויות כלפי המוכר אלא מתבטאת גם בזכויותיו כלפי בעל העסקה השנייה, אותם עליו להפעיל בתום לב. באותו מקרה הציב לעצמו בית המשפט את השאלה באם חובת תום הלב של בעל העסקה הראשונה כלפי המוכר וכלפי בעל העסקה השנייה מופרת מקום שבעל העסקה הראשונה נמנע מלרשום הערת אזהרה לטובתו לאחר כריתת העסקה הראשונה. לעניין זה השיב כב' הנשיא ברק כדלקמן:
"נראה לי כי עקרונית, תום הלב דורש כי מי שהתחייבו כלפיו לעשות עסקה במקרקעין יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה על דבר העסקה שנעשתה בפנקסי המקרקעין ("טאבו"). בכך הוא לא רק מגן על האינטרס העצמי שלו, אלא גם מתחשב באינטרס של בעל עסקה שנייה, אשר עשוי לרכוש הנכס לאחר עיון בפנקסי המקרקעין ומתוך מחשבה מוטעית כי לא נערכה עסקה ראשונה. בהימנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה, הניח בעל העסקה הראשונה את התשתית ל "תאונה המשפטית" שבעסקאות הנוגדות. בידו היה למנוע זאת, והוא לא עשה כן. בכך, עקרונית, יש משום מחדל שלא בתום לב. עיקרון תום הלב דורש כי בעל העסקה הראשונה יפעל בהגינות, תוך התחשבות בציפייה הסבירה של בעל העסקה השניה. על כן נגזר, עקרונית, מעיקרון תום הלב כי בעל העסקה הראשונה יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה ובכך ימנע את כניסתו של בעל העסקה השניה להתקשרות עם המוכר".
על אף דברים אלה, סייג כב' הנשיא ברק את דבריו שלו בהוסיפו כי:
"הדגשתי כי "עקרונית" תום הלב דורש מבעל עסקה ראשונה לעשות ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה, וכי במחדלו מלעשות כן יש "עקרונית" משום מחדל שלא בתום לב. הדגשה זו על עמדה "עקרונית" נובעת מתוך כך שתום לב נקבע תמיד על פי מהותו של היחס בין בעל הזכות לבין זולתו. היקף תחולתו של תום הלב מתחשב במכלול נתונים משתנים. לא בכל מקרה ולא בכל הנסיבות יש באי רישומה של הערת האזהרה משום פגיעה בעיקרון תום הלב". (ההדגשה אינה במקור - א.ט).
בע"א 368/15 בשארה נ' ג'רייס (12.4.2016) נדרש בית המשפט פעם נוספת להשלכות של הימנעות מרישום הערת אזהרה מקום שנכרתו שתי עסקאות סותרות. בהפנותו להלכת גנז, ציין בית משפט כי אף באותה פרשה הבהיר הנשיא ברק כי לא תמיד תישלל זכותו של בעל העסקה הראשונה בשל אי רישום הערת אזהרה על ידו או בשל רישום הערת אזהרה על ידי בעל העסקה השנייה וכי הכל תלוי בנסיבות העניין ובנטל הנגזר מעיקרון תום הלב בנסיבות השונות. בית המשפט הוסיף באותו עניין כי:
"כלל נוסף אשר רלבנטי לדיון, הוא כי במצב שבו הקונה השני לא ביצע את העסקה בתום לב, הוא לא יהיה זכאי להנות מהלכת גנז והעסקה הראשונה בזמן תזכה למעמד הבכורה (ע"א 3099/10 אבו שקרה נ' חדאד, פיסקה 11 (28.10.2008); ע"א 9767/08 קדמני נ' מולא, פיסקה 9 (16.1.2011)). עמדתי על כך בעניין לחאם כי: 'מקום בו השני בזמן פועל בחוסר תום לב, או ידע על הראשון בזמן, יגבר הראשון בזמן, גם אם חטא באי רישום הערת אזהרה. זאת, מאחר שמודעות השני בזמן לקיומה של עסקה נוגדת מנתקת את הקשר הסיבתי בין מחדלו של הראשון בזמן לבין 'התאונה המשפטית' בדמות שתי עסקאות נוגדות ביחס לאותם מקרקעין".
תום הלב של הרוכש השני בזמן נבחן בשני היבטים מרכזיים: הראשון, תום לב סובייקטיבי המתמקד באי ידיעתו של הרוכש השני בזמן על דבר קיומה של העסקה הראשונה, בעת שערך את עסקת המקרקעין. ההיבט השני עניינו תום לב אובייקטיבי המתבטא בבדיקת פנקס רישום המקרקעין או החזקה במקרקעין, על ידי הרוכש השני בזמן, בטרם עריכת העסקה (ראו: ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורופוריישן נ' יורשי המנוח עבד אל רחמן (14.4.2010)). אשר לטיב הידיעה הנדרשת מהרוכש השני בזמן, נאמר בע"א 7643/06 אבו זייד נ' בשיר (28.10.2008) כי:
"אין צורך בידיעה של ממש מצד הרוכש השני על דבר קיומה של זכות מצד הרוכש הראשון, כדי להביא למסקנה בדבר חוסר תום לב. די בכניסה לעסקה במצב של "עצימת עיניים" – קרי, בנסיבות בהן היה מתעורר חשדו של אדם סביר כי לצד מוקדם קיימת זכות ביחס לנכס – כדי לקבוע שהרוכש השני נהג בחוסר תום לב (מוטי בניאן, דיני מקרקעין – עקרונות והלכות, 449 (2002); מאוטנר, בעמ' 523)".
דיון והכרעה – ממצאים עובדתיים
10.בתצהיר עדותו הראשית (ת/2) פירט התובע את נסיבות עריכת העסקה עם המנוח. לדבריו, הוא מסר לעו"ד וקים את פרטי ההתקשרות ולאחר שזה ערך חוזה בכתב, הגיעו הצדדים למשרדו, עו"ד וקים תירגם את ההסכם לשפה הערבית והצדדים חתמו עליו בנוכחותו. התובע הכחיש את הטענה כי הסכם המכר נעשה בתמורה להבטחה שניתנה על ידו להעסקת בתו של המנוח כמורה במשרד החינוך. בנוסף, הכחיש התובע כי הוסכם שהסכם המכר יופקד בידיו הנאמנות של עו"ד וקים עד שתקוים התחייבותו לשיבוץ בתו של המנוח במערכת החינוך. נאמר כי טענה זו שקרית וחסר שחר.
11.בעדותו עשה עלי התובע רושם מהימן, ואני דוחה בשתי ידיים את טענת הנתבע 1, לפיה הסכם המכר עם התובע נעשה בתמורה להבטחתו לדאוג להעסקת בתו של המנוח כמורה במשרד החינוך. ראשית, מדובר בטענה בעל פה הנוגדת מסמך בכתב. על פי סעיף 80 סיפא לחוק הפרוצדורה האזרחית העות'מני, טענה נגד מסמך בכתב, בנוגע להתחייבויות שעל פי הרגיל והנוהג הם נעשים במסמך בכתב "צריך להוכיח במסמך בכתב או ע"י הודאתו או פנקסו של הנתבע". בגדר המונח "טענה כנגד מסמך" באות הן טענות שהמסמך אינו נכון או איננו מלא והן "טענה על מה שנאמר לפני או בזמן עכירת המסמך" שהרי שתיהן "באות לסתור או להשלים את תוכן המסמך עצמו" (ראו: י' קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1509 (2009) והאסמכתאות שם.
שנית, טענתו של הנתבע 1 לפיה הסכם המכר היה על תנאי, היינו הסכם מותלה, אינה מוצאת את ביטויה בהסכם גופו. בע"א 4228/11 מנצור נ' מדינת ישראל (15.12.14) נאמר שההנחה היא כי:
"מסמך שנערך בסיומו של משא ומתן ממצה בין הצדדים, ונחתם על ידם – משקף את מפגש הרצונות בין הצדדים וממצה את התחייבויותיהם, האחד כלפי רעהו (השוו: ע"א 2553/01 ארגון מגדלי ירקות נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(5) 481, בפיסקה 7). בהקשרים שכאלה כבר נפסק כי: "משחתמו הצדדים על החוזה, עומדים הם בחזקתם שהסכימו לכל האמור בו, לשבט או לחסד. אם נגרוס אחרת ונסטה מעקרון ההסתמכות על תוכנו של החוזה כפי שנחתם, יהיו לכך תוצאות בלתי רצויות של אי-יציבות וחוסר וודאות..." (ע"א 1/84 נתן נ' סטרוד, פ"ד מב(1) 661, 670 (1988)). "הטעם לדבר הוא שכאשר הצדדים העלו את ההסכם שביניהם על הכתב, יש להניח שבכך באו לסכם כל משא-ומתן שהתנהל ביניהם בעל-פה קודם לעריכת המסמך, ולמצות בכתב את כל מה שהוסכם ביניהם..." (ע"א 138/56 דוידון נ' חברת בוני חיפה בע"מ, פ"ד יא 1474, 1479 (1957))".
12.מטעם התובע העיד עו"ד וקים המכיר מקרוב את כלל המעורבים, לרבות הנתבע מס' 3. בעדותו סיפר כי ערך את הסכם המכר שנכרת בין התובע למנוח וכי החתימה על ההסכם נעשתה במשרדו, בנוכחותו ובנוכחות הנתבע 1, בנו של המנוח. עוד הוסיף עו"ד וקים כי הוא דיווח על העסקה לרשויות המס, בתוך פרק הזמן הקבוע לכך בדין, ולאחר שהתקבלה השומה הגיש השגה שנדחתה ולאחריה שולמו המיסים. לאחר שהתקבלו כלל האישורים, לרבות אישורי הוועדה לתכנון ובניה והרשות המקומית, פנה עו"ד וקים ללשכת רישום המקרקעין, לצורך רישום העסקה ואז גילה כי על זכויותיו של המנוח במקרקעין נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע 3.
עדותו של עו"ד וקים, אשר עשתה עלי רושם חיובי ומהימן, חיזקה למעשה את גרסת התובע לפיה לא דובר בעסקה מותנית ועניין העסקת בתו של המנוח במשרד החינוך כלל לא עמד על הפרק. עוד עולה מעדותו של עו"ד וקים כי בניגוד לטענת הנתבע 1 בסעיף 5 לתצהירו (נ/1) לא דובר על כך שהסכם המכר יופקד בידיו הנאמנות של עו"ד וקים, עד אשר יקיים התובע אחר התחייבותו והבטחתו לעניין העסקתה של בת המנוח.
13.נוכח האמון שראיתי ליתן בעדותו של התובע ועדותו של עו"ד וקים, אני קובע כממצא כי הסכם המכר בין התובע למנוח לא היה תלוי בכל תנאי ולא נעשה בתמורה להעסקת בתו של המנוח כמורה במשרד החינוך. מדובר בטענה חסרת כל שחר שלא נמצאו לה תימוכין בראיות לבד מעדותו של הנתבע 1, אותה אני דוחה.
14.הנה כי כן, עומדות על הפרק שתי עסקאות מכר סותרות, שנעשו לגבי אותם מקרקעין, כאשר לגבי העסקה הראשונה לא נרשמה כל הערת אזהרה, אלא לאחר כריתת העסקה השנייה שנעשתה בין המנוח לנתבע 3 ורישום הערת אזהרה לטובתו של נתבע זה בפנקסי המקרקעין.
15.בחקירתו הנגדית נשאל עו"ד וקים מדוע לא ראה לרשום הערת אזהרה לטובת התובע, בסמוך לאחר שנחתם החוזה בינו לבין המנוח. תשובתו היתה כי בין הצדדים, ובעיקר בין התובע לנתבע 1, התקיימה מערכת יחסים קרובה משך שנים ולכן סבר כי אין צורך ברישום הערת אזהרה. לדבריו, זה "רק בגלל היחסים הקרובים שהיו בין התובע לזכי. אני טיפלתי בעסקה. יכול להיות שהיום בדיעבד אולי אני באמת הייתי צריך לרשום הערת אזהרה אבל אם אני מסתכל באותה נקודת זמן, לא ראיתי צורך..." (עמ' 7 ש' 12 לפרוטוקול). עו"ד וקים הוסיף וציין כי הוא מצר על כך שלא פעל לרישום הערת אזהרה, שאז לא היו הצדדים מגיעים לבית המשפט (עמ' 6 ש' 3 לפרוטוקול).
ההסבר שניתן מפי עו"ד וקים לפשר הימנעותו מרישום הערת אזהרה לטובת התובע, אינו מניח את הדעת. גם מקום שבין הצדדים שררו יחסי ידידות משך שנים ארוכות, ראוי היה לפעול לרישום הערת אזהרה בסמוך למועד כריתת העסקה, על מנת למנוע התרחשות "תאונה משפטית" מסוג זו שהתרחשה בענייננו.
16.על אף האמור, העובדה שלא נרשמה לטובת התובע הערת אזהרה בטרם נחתמה העסקה השנייה, אין בה כדי להוביל למסקנה כי ידה של העסקה האחרונה בזמן, לגביה נרשמה הערת אזהרה, היא על העליונה. זאת על שום התרשמותי כי דבק חוסר תום לב בהתנהלותו של הנתבע 3 וכי הוא פעל, לכל הפחות, בעצימת עיניים שעה שהתקשר עם המנוח בהסכם המכר המאוחר. אנמק מסקנתי זו.
17.בפתח ישיבת ההוכחות נשאל ב"כ הנתבע 3 באם קיימת קרבת משפחה בין שולחו לבין הנתבעים 1 ו-2, נוכח זהות שמות המשפחה. בתשובה ענה כי מדובר באותה "חמולה" וכי יש קרבה כלשהי (לצערי, הדברים לא מצאו ביטויים בפרוטוקול הדיון אך הם זכורים לי היטב). דא עקא, שהסתבר כי הנתבע 1 הינו בן דודו הישיר של הנתבע 3. בחקירתו הנגדית אישר הנתבע 1 כי אמו הינה אחות אביו של הנתבע 3 (עמ' 12 ש' 2 לפרוטוקול). יש בניסיון זה לטשטש את קרבתם המשפחתית של הצדדים כדי לעורר חשד אפריורי, לגבי תום לבם.
18.בעדותו בפניי, סיפר הנתבע 3 כי במהלך השנים 2005-2007 הוא סבל ממחלת הסרטן וכי נטל תרופות, עבר הקרנות ולא עבד באותה תקופה. חרף זאת ראה הנתבע 3 להתקשר בהסכם לרכישת המקרקעין בחודש אוקטובר 2006, בעיצומה של מחלתו וכאשר הוא חסר הכנסה מעבודה שוטפת. הנתבע לא ידע לספק הסבר משכנע מדוע ראה לרכוש את הקרקע דווקא בתקופה זו, במהלכה היה טרוד, יש להניח, במצבו הבריאותי והסתפק באמירה הכללית כי כאשר נקרית הזדמנות בדרכו, הוא עושה עסקאות.
נסיבות חתימת ההסכם בין המנוח לנתבע 3 אף הן מעוררות תמיהה. לטענת הנתבע 3, המנוח הציג לו את ההסכם כשהוא ערוך והוא חתם עליו ללא נוכחות עורך דין או צד שלישי כלשהו. הנתבע 3 לא ידע לומר מי ערך את ההסכם ואישר כי לא שילם כל שכר טרחה בגינו. גם התמורה שולמה במזומן, ביחידות, מבלי שנכח איש באותו מעמד. למותר לציין כי העסקה לא דווחה לרשויות המס בזמן אמת אלא שנים רבות לאחר מכן, סמוך להגשת התביעה בתיק זה. משנשאל הנתבע 3 באם דאג לכל הפחות להוצאת נסח רישום עובר לחתימת העסקה מסר תשובה מגומגמת "אם בדקתי אז אני חושב שכן. לא יודע אם בדקתי במחשב. אני לא עושה עסקאות סתם" (עמ' 18 ש' 10 לפרוטוקול).
מהתמונה המצטיירת עולה כי הנתבע 3 חתם על הסכם עם דודו מבלי שקיבל ייעוץ משפטי עובר לחתימה, כאשר דודו הביא לו את ההסכם כשהוא ערוך מראש והשניים חתמו עליו ביחידות ואף התמורה שולמה ביחידות. לא זו בלבד, אלא שספק אם הנתבע 3 טרח לבדוק את מצבם הרישומי של המקרקעין אותם רכש, לטענתו. יש בהתנהלות זו כדי לעורר יותר מתהייה לגבי אמיתות ההתקשרות.
19.אלא שבכך לא תמו התהיות.
על אף שחלקו של המנוח במקרקעין מגיע לכדי 653 מ"ר, הרי שהסכם המכר שנכרת בינו לבין הנתבע 3 מתייחס ל-500 מ"ר בלבד. הנתבע 3 סיפר בעדותו כי המנוח מכר את המקרקעין כיוון שהיה זקוק לכסף "הוא רצה כסף בכל מחיר" (עמ' 18 ש' 20 לפרוטוקול). אם כך, לא ברור מדוע ראה המנוח להותיר בידו שטח זניח של 153 מ"ר, אותו לא ניתן לנצל. יתר על כן, הנתבע 3 העיד כי אינו מתקשר בעסקאות סתם וסביר להניח כי בדק את הרישום לגבי המקרקעין עובר לחתימת ההסכם עם המנוח. יש להניח, על כן, כי ידע שזכויותיו של המנוח מגיעות לכדי 653 מ"ר. משנשאל מדוע לא רכש את מלוא הזכויות שהיו למנוח במקרקעין, מסר הנתבע 3 תשובה מגומגמת ובלתי משכנעת לפיה עורך הדין היה מטפל בהעברת מלוא הזכויות בכל מקרה.
20.זאת ועוד, סעיף 5 (ד) להסכם בין המנוח לנתבע 3 קובע כי שני הצדדים מאשרים כי במעמד החתימה על ההסכם תועבר מידית החזקה במקרקעין מידי המנוח לידי הנתבע 3. יחד עם זאת, נקבע בסעיף 8 להסכם כי כל המיסים, האגרות, הארנונות, ההיטלים והתשלומים מכל מן וסוג שהוא, לרבות תשלומים החלים על מחזיקים החלים ו/או שיוטלו על המקרקעין עד למועד העברת הרישום על שם הנתבע 3, יחולו על המנוח. הואיל ורישום זכויותיו של הנתבע 3 לגבי המקרקעין לא הושלם עד היום, הרי שכל אגרה או היטל החלים על המקרקעין, אמורים להיות מסולקים על ידי המנוח או יורשיו על אף שהנתבע 3 מחזיק במקרקעין, על פי האמור בהסכם המכר, מאז שנת 2006. מצב בלתי הגיוני זה מצטרף לתהיות העולות מההסכם, המצביעות על כך שזה נעשה למראית עין, מבלי שהצדדים התכוונו לקיימו באמת ובתמים.
21.לכך מצטרפת עדותו של הנתבע 3 אשר לא עשתה עלי רושם מהימן, עוררה בלבי תהיות וספקות שלא ניתן לגביהם הסבר משכנע והותירה בי רושם כי מדובר במי שמנסה להעלים את האמת ולהציג תמונה מסולפת לפיה רכש את המקרקעין מהמנוח בתום לב ובתמורה מלאה. לא ראיתי גם להאמין לדברי הנתבע 3 לפיהם לא היה הנתבע 1 כלל מעורב בהתקשרות בינו לבין המנוח. מעדותו של עו"ד וקים, לה אני מאמין, עולה כי הנתבע 1 היה מעורב בעסקאות שכרת אביו. לכן, קשה לקבל את הטענה כי דווקא בעסקה שנכרתה בין המנוח לקרוב משפחתו, ראה המנוח להדיר את בנו הנתבע 1 מכל מידע אודותיה.
בנוסף, לא ראיתי להאמין לגרסת הנתבע 1 לפיה נודע לו לראשונה על ההתקשרות בין אביו המנוח לבין הנתבע 3 רק עם קבלת התביעה. לעניין זה אני מבכר את עדותו של עו"ד וקים שסיפר כי מיד לאחר שגילה את רישום הערת האזהרה לטובת הנתבע 3, הוא פנה לנתבע 1 וזה הבטיח לו פעם אחר פעם לפעול לביטולה ומחיקתה מפנקסי המקרעקין.
22.התובע אמנם השתהה בהגשת התביעה, שכן עוד בשנת 2008 גילה את דבר רישומה של הערת האזהרה לטובת הנתבע 3. חרף זאת הוגשה התביעה שבפניי רק בשנת 2016, בחלוף שנים רבות. אלא שהסבר לגישה סלחנית זו ניתן מפי עו"ד וקים שהעיד כי סבר שהמחלוקת בין הצדדים תיפתר בדרכי נועם, נוכח הבטחותיו של הנתבע 1 כי יפעל למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבע 3. עו"ד וקים סיפר בעדותו כי לא האמין שהצדדים יגיעו להכרעה שיפוטית וסמך על הבטחותיו של הנתבע 1. בחלוף השנים, ומשלא עמד הנתבע 1 בהבטחתו, נאלץ התובע להגיש את התביעה בתיק זה. לעומת זאת, הנתבע 3 לא סיפק כל הסבר מדוע לא נקט בהליכים כנגד התובע למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתו ביום 7.2.2008. אילו מדובר היה בהסכם אותנטי שנכרת בין המנוח לנתבע 3, יש להניח כי נתבע זה היה נוקט בפעולה כלשהי על מנת להבטיח זכויותיו במקרקעין. ישיבתו בחיבוק ידיים מחזקת את הרושם כי מדובר בהסכם פיקטיבי חסר תוקף.
23. את התשובה לשאלה מדוע ראה המנוח להתקשר בשתי עסקאות סותרות לא נדע בוודאות לעולם. יחד עם זאת, הנתבע 3 סיפק מיוזמתו הסבר אפשרי לפיו "יש לנו הרגלים במשפחה או בכפר שמי שרוצה למכור מציע קודם או מוכר לקרובי משפחה. בדרך כלל מוכרים רק לקרובי משפחה" (עמ' 17 ש' 7 לפרוטוקול). אפשר וזו הסיבה בשלה ראו המנוח והנתבע 3 להתקשר ביניהם בהסכם על מנת להציל את המקרקעין מידי "זרים" ולהשיבה לחיק המשפחה. יחד עם זאת, מדובר בהשערה בלבד שאין לה השלכה ישירה על הכרעתי.
סיכום
24.סיכומו של דבר, שוכנעתי כי ההסכם בין המנוח לנתבע 3 היה הסכם למראית עין שלא נועד לבטא עסקת מכר אמיתית בין הצדדים. התהיות שפורטו לעיל כשהן מצטרפות להתרשמותי השלילית מהנתבע 3 הובילו אותי למסקנה כי נתבע זה עשה יד אחת עם דודו על מנת לנשל את התובע מזכויותיו ובכך פעל בחוסר תום לב. משכך, הגם שלא נרשמה לטובת התובע הערת אזהרה בסמוך לאחר העסקה שכרת עם המנוח, הרי שידו בעסקאות המתחרות, על העליונה.
25.על יסוד מקבץ האמור, אני מצהיר כי התובע זכאי להירשם כבעלים של 3266/190555 חלקים במקרקעין הידועים כחלקה 3 בגוש 19799 הרשומים כיום על שם המנוח אדוארד זכי עסאף ז"ל. רישום זכויותיו של התובע במקרקעין ייעשה בכפוף לתשלום כל המיסים, האגרות וההיטלים המתחייבים על פי דין. במקביל, אני מורה על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבע 3 ביום 11.11.07 על זכויות המנוח אדוארד עסאף ז"ל במקרקעין הנ"ל.
הנתבעים ישלמו לתובע, יחד ולחוד, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 17,550 ₪, וזאת תוך 30 יום מהיום, אחרת יישא סכום זה ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד התשלום.
ניתן היום, י"ג שבט תשע"ז, 09 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.
