צימרמן ואח' נ' ש. דורפברגר בע"מ

לפני תביעה בגין ליקויי בנייה.

1. התובעים- בני זוג, הגישו תביעה כנגד הנתבעת, היא החברה הקבלנית בגין הפרות חוזה יסודיות מצידה וליקויי בנייה. לטענת התובעים, הם התקשרו עם הנתבעת בהסכם מיום 18/11/14 (להלן: "ההסכם") לרכישת דירה חדשה בת 6 חדרים, דו מפלסית, ברחוב הראל 11 בשכונת רוממה בחיפה, שנבנתה במסגרת פרויקט תמ"א 38 (להלן: "הדירה"). נקבע בהסכם כי המועד למסירת הדירה הוא 15/3/16 (להלן: "מועד המסירה המיועד") ומועד זה אף נרשם בנספח ב' להסכם בו הוסדרו התשלומים. התובעים טוענים כי בין יתר התנאים, בסעיף 5.7 להסכם נקבע כי הדירה תימסר לאחר שיינתן טופס 4 ולאחר שלא יוותרו בה עוד עבודות לביצוע, המונעות מגורים.

2. לטענת התובעים, טופס 4 ניתן רק ביום 4/7/17 ובמועד זה היו עדיין חסרים חלק מהכלים הסניטריים, בהם ברזים, כיורים, מקלחונים ודלתות ולא היה ניתן להשתמש בחדרי הרחצה. בפועל נמסרה הדירה רק ביום 18/9/17 (להלן: "יום המסירה בפועל").

3. התובעים טוענים כי האיחור במסירת הדירה עומד על 18 חודשים וכי שווי שכירות דירה שכזו, עומד על 6,500 ₪ לחודש. עוד נטען, כי גם במועד שבו נמסרה הדירה היא הייתה במצב לא תקין והיו חסרים בה חלק מהכלים הסניטריים, למרות חובת הנתבעת למסור את הדירה עפ"י המפרט ובמצב תקין. לטענת התובעים, הנתבעת התנתה את תיקון הליקויים שאין עליהם מחלוקת, בוויתור על כל טענה משפטית או תביעת שכר דירה.

4. התובעים הוסיפו וטענו כי עוד בחודש דצמבר 2017 נפגשו התובע ונציג הנתבעת ושוחחו על מכלול הסוגיות נושא התובענה. לטענתם, נציג הנתבעת הציע לתובע כי בתמורה לקבלת סך של 150,000 ₪ הוא יימנע מלתבוע את הנתבעת (להלן: "ההצעה"), אך הצעה זו כרוכה באישור הדירקטוריון. אישור זה מעולם לא התקבל והתובעים טוענים כי ממילא מאז התגלו ליקויים נוספים בדירה. לטענת התובעים, גם בחלוף חצי שנה מהמועד שיועד למסירת הדירה, הצדדים עדיין התכתבו ביניהם בנושא העדרו של טופס 4, היעדר ריצוף, כלים סניטריים, מדרגות בתוך הדירה שנבנו באופן לא תקני ועוד.

5. התובעים טוענים לליקויים בשתי מרפסותיהם שאינן מקורות וטוענים כי כבר בחורף 2016, במהלך ביקורם בדירה גילו כמויות של מים מתחת למרפסת הגג של הדירה והתריעו שוב ושוב על תקלה באיטום, אך דבר לא נעשה ובסופו של דבר, נאלצו לטפל בליקוי בעצמם וביצעו תיקון בעלות של 64,000 ש"ח כדי להקטין נזקיהם. זאת, לאחר שהדירה נמסרה ולאחר שבמשך חודשיים ניסתה הנתבעת לתקן את הנזילות, ללא הועיל. התובעים טוענים כי כבר מחודש דצמבר 2016 הם ניסו לגרום לתובעת להסכים על דרך טיפול כלשהו בליקויים. כך למשל כאשר התגלו כתמי רטיבות גדולים בדירה, התובעים צילמו אותם ושלחו לנתבעת ואף בהמשך ביקשו שתינתן חוות דעת מומחה והיו מוכנים לממנה, אך נתקלו בחוסר שיתוף פעולה מטעם הנתבעת. לטענתם, הנתבעת חדלה בשלב כלשהו מהשלמת עבודות הגמר בדירה והותירה אותה שבועות רבים ריקה ללא נוכחות בעל מקצוע שיקדם בה את העבודה.

6. התובעים מציינים שורה ארוכה של ליקויים ואי התאמות שנמצאו בדירה לאחר מסירתה, בהם: תקרת חדר השינה של ההורים משופעת, אך לא כמתוכנן, גובה התקרה נמוך מ 1.8 מטר בניגוד לתקנות, החדרים הם בגודל של 88% מהגודל המופיע בהיתר הבנייה ושעל פיו נערכו תשריטי אדריכל מטעמם. לטענת התובעים, הם הזמינו מסתור כביסה מבטון עם גגון וקיבלו במקומו מסתור כביסה מאלומיניום ללא גגון, הם שירטטו מדרגות פנים באופן שלא יבלטו לקומה הראשונה, אולם קיבלו מדרגות שהמדרגה הראשונה בהן בתוך הקומה הראשונה באופן מסוכן ורק לאחר דין ודברים הסכימה הנתבעת לעגל את פינות המדרגה ולהקטין את הסכנה. נטען כי התובעים היו אמורים לקבל הכנה למזגן (הנמכת גבס) ונישות באמבטיה ולא קיבלו דבר, החנייה בגודל 2.3 מטר בניגוד לתקנות התכנון והבנייה וכן, הנתבעת לא סיפקה אריחים חלופיים לביצוע תיקונים. התובעים צירפו חוות דעת מומחה מטעמם שהעריך את עלות תיקוני הליקויים בסכום של 298,358 ₪.

7. עוד טוענים התובעים כי גם לאחר מסירת הדירה אירעו ליקויים כגון נזילות והצפות, שאותן אומנם תיקנה הנתבעת, אך באמצעות פירוק קיר והסרת אריחי רצפה. כן, נגרמו נזילות לשכנים ממרפסת השמש של התובעים, אולם הנתבעת סירבה לתקן זאת והתובעים נאלצו לתקן נזק זה מכיסם בעלות של 20,000 ₪.

8. התובעים טוענים כי בשום שלב לא קיבלו לידיהם תכניות דירה מפורטות ולכן נוכח מועדי ההסכם, הגישו בקשה כללית לשינויים עד לסוף שנת 2014. מאחר והתובעים נאלצו להכין, לדבריהם, את כל התוכניות בעצמם והגישו אותן במהלך שנת 2015, טרם בניית הדירה, הם תיפקדו כאילו עסקו בבנייה פרטית בכוחות עצמם. לטענתם, הנתבעת הפרה במעשיה את ההסכם הפרה יסודית ועל כך יש לחייבה בפיצוי בשיעור שלא יפחת מ10% מהשווי החוזי של הדירה או בהתאם לסעיף 16 להסכם בין הצדדים. זאת, בנוסף לפיצוי בגין הליקויים אשר נמנו לעיל. מכאן תביעת התובעים אשר לפני.

9. לטענת הנתבעת, התביעה שהוגשה כנגדה "מנופחת" כלשונה ומשוללת יסוד. לטענתה, הדירה נבנתה באופן מקצועי, ברמה גבוהה ובהתאם להסכם וזאת חרף העובדה שהתובעים התעכבו מאוד בהעברת פרטי הגמר של דירתם, סיפקו תכניות פנים של הדירה באיחור של חודשים, לא בחרו ריצוף במועד, איחרו במועד מסירת גוונים וחומרי פרטי גמר, איחרו חודשים בהשלמת מערכת "חשמל חכם" שהותקנה בדירתם שלא בהתאם להסכם, ביצעו עבודות גבס פרטיות טרם השלמת הבנייה ומסירת החזקה בדירה, סירבו לשלם במשך תקופה ארוכה את התשלום האחרון, דבר שעיכב את מסירת החזקה, כאשר כל הרוכשים האחרים בבניין קיבלו את החזקה והחלו להתגורר בדירותיהם חודשים רבים טרם התובעים. לטענת הנתבעת, לא ידוע לה מדוע הותקנו רכיבי מערכת החשמל החכמה בשלב כה מאוחר, אולם דברים אלה היו בשליטת ובאחריות התובעים וכל עוד עבודה זו לא הסתיימה, לא היה ניתן לצבוע את הדירה סופית.

10. באשר לתיקון מרפסת הגג, נטען כי התובעים תיקנו נזק זה בעצמם ועל חשבונם מכיוון שהנזק נגרם ע"י בעל מקצוע מטעם התובעים ועבורם. כמו כן, לא ברור מדוע בחרו התובעים לפרק את כל הריצוף במרפסת ולהרכיבו מחדש, שעה שהמקום בו אירע הכשל באיטום היה ידוע וניתן היה להסתפק בתיקון נקודתי. בכך הפרו התובעים את חובת הקטנת הנזק. נוסף על כך טוענת הנתבעת, כי לא ברור מדוע התובעים בחרו לבצע תיקון באמצעות קבלן משנה מטעמם, כאשר טרם חלפה שנת הבדק ותקופת האחריות.

11. באשר לטענת הפרשי המטרים בשטח הדירה, נטען כי טענה זו מוכחשת עובדתית ומשפטית ותוגש חוות דעת בעניין זה.

12. באשר לטענה בדבר תשלומי שכר דירה ועיכובים במסירת הדירה, נטען כי לתובעים אחריות מוחלטת בגין חודשים רבים בהם עיכבו את השלמת הדירה.

13. באשר לטענות בדבר ליקויים לפי חוות דעת מומחה התובעים, טענה הנתבעת כי היא מעולם לא סירבה לבצע תיקון ליקויים בדירה וכי היא מכחישה את הממצאים. נטען כי הסכומים המפורטים בה הם מופרכים ומנופחים, כך לדוגמא ליקויים בגין החלפת ריצוף, נתבעו בכפל. הנתבעת טענה כי היא שומרת לעצמה את הזכות לבצע תיקונים, ככל ויימצאו ליקויים ע"י מומחה בית המשפט.

14. לטענת הנתבעת, לאורך השנים, הנתבעת ביצעה עבודות בכ 170 דירות של דיירים שונים בפרויקטים של תמ"א 38, לשביעות רצונם המלאה וכי זו התביעה היחידה כנגדה בגין ליקויי בנייה בדירה. כמו כן, הנתבעת מכחישה מכל וכל את החשבוניות שצורפו לכתב התביעה, בהן חשבונית עבור תיקונים והחלפת רכיבים במרפסת.

15. באשר לטענות שהועלו ביחס לטופס 4, טענה הנתבעת כי מועד הוצאת טופס 4 התייחס לשתי דירות בלבד ולא לכל הדירות בבניין וזאת מחמת מחלוקת עם עיריית חיפה ביחס לעבודות פיתוח, אולם הדירה דנן הושלמה והייתה ראויה למגורים חודשים רבים קודם לכן, כך שלמועד הוצאת טופס 4 לא הייתה כל זיקה עם מועד השלמת הבנייה. אכן, טופס 4 הוצא לדירה ביום 4/7/17 ולו היו התובעים חפצים, היה ניתן לקבל טופס 4 עבור דירתם עוד קודם לכן. אך התובעים סירבו לקבל את החזקה בדירה לא בשל היעדר טופס 4 ,אלא בשל חילוקי דעות אחרים.

16. לטענת הנתבעת, בניגוד לטענות התובעים, היא מעולם לא העמידה שום תנאי לצורך מסירת החזקה בדירה, זולת תשלום התמורה בגינה, בהתאם להסכם. הנתבעת לא מנעה מהתובעים לבדוק את הדירה ולערוך פרוטוקול מסירה והעיכוב במסירת הדירה נבע מניסיון של התובעים שלא לשלם את מלוא התמורה בגין הדירה, בניגוד להסכם.

17. נטען כי הנתבעת באה בדברים עם התובעים, טיפלה בכל טענותיהם, גם לאחר ששכרו ייעוץ משפטי, אולם התובעים דרשו מחד דרישות שונות לביצוע עבודות בדירה לפי פרוטוקול המסירה ומנגד הגישו את התביעה דנן. עוד נטען, כי התובעים הם אלה שהתנו תניות בלתי סבירות כתנאי לקבלת החזקה, סירבו לשלם תמורה, ביקרו בדירה בליוויי "פמליה שכללה את הוריהם, מומחה מטעמם, באת כוחם...", העלו דרישות שונות שטופלו לשביעות רצונם המלאה ולכן, לא ברורה הגשת התביעה דנן.

18. הנתבעת טוענת כי אכן התקיימו שלל פגישות בין הצדדים, גם ללא נוכחות באי כוחם, כאשר פניות רבות של התובע נענו בחיוב כדי ליישר את ההדורים, ברם נותרה מחלוקת עיקרית והיא ביחס למרפסת בקומה השנייה שהתובע העלה טענות לליקויי איטום בה. אולם, כאמור, ליקוי זה נגרם ע"י בעל מקצוע מטעם התובע, איש גבס שהובא לדירה לביצוע עבודות גבס באופן פרטי, עבודות שלא היו באחריות הנתבעת. בעל המקצוע קדח בתקרת הסלון בדירה וחיבל בשכבת האיטום שמעל, הכול בעת שנציגי הנתבעת שהו בדירה והבחינו בנזילת מים מהתקרה. חילוקי דעות אלה, הם שגרמו להרעה ביחסי הצדדים. יחד עם זאת, נטען כי ההחלטה שקיבלו התובעים לעקור את כל הריצוף והאיטום ולהחליפו, היא החלטה יקרה, לא נדרשת ובניגוד לחובת הקטנת הנזק. נטען כי התובעים יודעו בדבר הנזק הנ"ל בזמן אמת ונשלח להם מכתב בנושא מיום 26/9/16 והתובעים לא כפרו בכך. בהקשר זה נטען כי אם אכן התובעים תיקנו לדבריהם, את הנזק במרפסת לאחר קבלת החזקה, בספטמבר 2017, פירושו של דבר כי גם בחורף 2017 לא תוקן הכשל. לטענת הנתבעת, מדובר בכשל נקודתי בלבד שהנתבעת סירבה לתקן מאחר וכאמור, לא היה באחריותה.

19. הנתבעת חוזרת וטוענת כי כל פניות התובעים נענו לשביעות רצונם ובשיתוף פעולה והיא אף אפשרה להם להתקין בדירתם מערכת חשמל חכמה, לבצע עבודות גבס, התקנת גופי תאורה מיוחדים וכו' קודם למסירת החזקה בדירה. כמו כן, נטען כי מסירת החזקה נעשתה בתיאום עם התובעים, לאחר שניאותו לסיים את ביצוען של העבודות הפרטיות בדירתם. אף בהתחשב בכך, הדירה הייתה מוכנה למסירה חודשים רבים טרם המסירה בפועל ומועד המסירה התעכב עקב סירוב התובעים לקבל חזקה בדירה.

20. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי בהתאם לסעיף 5.3 להסכם, נקבע בין היתר כי בכל מקרה של עיכוב בביצוע העבודות הנובע מהקונה, ידחה תאריך המסירה לתקופה המצטברת הכוללת את כל העיכובים שבאחריות הקונה. בהתאם לסעיף 5.4 לחוזה, לא יהא זכאי הקונה לכל פיצוי בגין העיכוב במסירת החזקה. כמו כן, בהתאם לסעיף 5.10 להסכם, סירובם של התובעים שלא לקבל את החזקה ולשלם את התשלום האחרון, הוא בלתי חוקי ויראו בקונה כמי שלמעשה קיבל את החזקה בדירה במועד בו הייתה ראויה למגורים.

21. נוסף לכך, טענה הנתבעת כי מעולם לא הוצע לתובעים כל פיצוי בתמורה להסרת כל איום תביעה וכי מטרת טענה זו היא ליצור מצג כאילו הנתבעת הייתה נכונה לפצות את התובעים, אך הדבר אינו כך. כמו כן, נטען כי המדרגות נבנו באופן תקני וכי היעדר הכלים הסניטריים, נובע מהתנהלות התובעים שלא דאגו לאספקתם במועד.

22. באשר לטענות שהועלו ביחס לטיב הבנייה ובניגוד לתקנות, נטען כי החנייה שנמסרה לתובעים תקנית, התקרה בחדר השינה של ההורים נבנתה בהתאם להיתר הבנייה וכי תקנות התכנון והבנייה אינן רלוונטיות להסכם זה מאחר ומדובר בפרויקט תמ"א 38, כלומר בניין שנבנה על קונטור בניין קיים ולכן אין בסיס לטענה כאילו הדירה נבנתה במידות שונות מהיתר הבנייה, כמו כן, מוכחשת אחריות הנתבעת לספק אריחים חלופיים והיה על התובעים להזמין כמות גדולה יותר. לאור כל האמור, מבוקש לדחות את התביעה ולחייב את התובעים בהוצאות.

23. הנתבעת צירפה חוות דעת מומחה מטעמה, אשר העריך את עלות התיקונים הנדרשים בדירה בסך של 7,400 ₪ בתוספת מע"מ. וכן, הגישה דו"ח מודד מטעמה לעניין שטח הדירה שנמכרה. משכך, עתרה הנתבעת לדחיית התביעה כנגדה.

    דיון

24. לאחר שעיינתי בכתבי טענות הצדדים ושמעתי טיעוניהם לפני, הרי שלשם הכרעה במחלוקת בין הצדדים, עליי להידרש לשלוש סוגיות עיקריות: הראשונה, שאלת העיכוב במסירת הדירה והפיצוי בגינו, השאלה השנייה- האם קיימים בדירה ליקויי בנייה ואי התאמות ואם כן, מה עלות תיקונם ועל מי האחריות לתיקונם והשאלה השלישית שנראה כי היא למעשה סלע המחלוקת העיקרי בין הצדדים- מיהו הגורם לנזק באיטום במרפסת ועל מי מוטלת האחריות לתקנו.

    פיצוי בגין איחור במסירת הדירה

25. לטענת התובעים, הדירה נמסרה לידיהם ביום 18/9/17 באיחור ניכר של 18 חודשים ממועד המסירה המיועד, באופן המזכה את התובעים בפיצוי בגין איחור במסירה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) התשל"ג- 1973 וההסכם. לטענת הנתבעת, אין התובעים זכאים לקבלת הפיצוי בגין איחור במסירה, בהתאם להוראות ההסכם בין הצדדים ומאחר והעיכובים במסירה נבעו רובם ככולם מהתנהלות התובעים, שלא עמדו כקונים בלוחות הזמנים ולא סיימו את עבודותיהם הפרטיות במועדים הנדרשים, לא מסרו העדפותיהם לבחירת פריטים בדירה בפרקי הזמן שהוקצבו ובעקבות כך, נגרם עיכוב ניכר בהשלמת עבודות הנתבעת ובמסירת הדירה.

26. הלכה פסוקה היא כי למועד מסירת הדירה חשיבות רבה. ראה ברע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (21/2/16); בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין (12/4/11); ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617. פעמים רבות קיימים פערי כוחות בין הצדדים להסכם המכר, כאשר כוח המיקוח ויכולת התמרון של קונה הדירה, נסוגה מפני אלה של מוכר הדירה (ראה בפס"ד שמש ופס"ד רוט המאוזכרים לעיל). לכן, יש לנהוג במשנה זהירות, בהגנה על זכויותיהם של רוכשי הדירות.

27. נוכח החשיבות הרבה במועד מסירת הדירה ופערי הכוחות כאמור נקבע בפסיקה כי תניות בהסכמי מכר, אשר מקנות לקבלנים גמישות באופן בלתי מוגבל בדחיית מועד המסירה, ייחשבו לתניות מקפחות. ראה בע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג(1) 183. אף חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 תוקן באופן שנועד להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים לחוזי מכר, לחזק את מעמד הרוכש ולתמרץ את המוכר (הקבלן) להימנע מאיחור במסירת הדירה. ראה האמור בסעיף 5א בחוק המכר (דירות) ובסעיף 7א(א) לחוק, בו נקבע כי אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה. עם זאת, בית המשפט העליון אשר נדרש לשאלת האפשרות להגביל, באמצעות תניות בחוזה המכר, את זכותו של רוכש דירה לקבלת פיצויים במסירה – הבחין בין הוראות חוזיות שמשמען הסכמה על מועד מסירה חדש ובין הוראות חוזיות שמשמען תניית פטור "המתחפשת" לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, כך שהלכה למעשה, נועדה כדי לפטור את המוכר מחובת הפיצויים בהתאם לחוק המכר. ביהמ"ש העליון הכיר באופן עקרוני, בכך שהסכם מכר עשוי לכלול הסכמות לשינוי המועדים המוסכמים בגין בקשות שינויים.

28. ההוראה שבסעיף 5(א) לחוק המכר (דירות), היא הוראה קוגנטית, אך יש לשים לב כי בהסכם בין הצדדים ישנם גם סעיפים העוסקים בעיכובים הנגרמים בשל התנהלות הקונה ואינם מזכים בקבלת פיצוי. אם כן, עולה השאלה, בעטיו של מי נגרם האיחור במסירת הדירה לעומת מועד המסירה המיועד, האם בשל הנתבעת או התובעים.

29. עיון בכתבי טענות הצדדים, מלמד כי כל צד מטיל את האשמה לאיחור במסירה על האחר. התובעים מטילים את האשם על הנתבעת שלא סיימה עבודותיה במועד ולא התקינה כלים סניטריים שיאפשרו מגורים בדירה, בעוד הנתבעת מטילה את האשמה לעיכובים על התובעים, בעבודותיהם הפרטיות ובעיכובי ספקי הכלים הסניטריים, אותם רכשו התובעים באופן פרטי. ראשית, ניתן ללמוד מכך כי אין חולק שאכן התרחש עיכוב בקבלת הדירה לעומת מועד המסירה עליו הוסכם בהסכם המכר (15/3/16).

30. מכאן, עולה השאלה, האם יש לראות את העיכוב במסירה מיום המסירה שיועד בהסכם עד למועד קבלת טופס 4 או עד למועד מסירת החזקה בדירה בפועל. לצורך כך, יש לתת דגש למועד בו קיבלו יתר בעלי הדירות את החזקה בדירותיהם, שכן מועד זה עשוי לתת אינדיקציה טובה באשר לפעולות הנתבעת בבניין ועמידה בלוחות הזמנים הקבועים.

31. בעניין מועד קבלת טופס 4 וקבלת החזקה בדירות, טען נציג הנתבעת בחקירתו כי הוא "חושב שגם התובע הסכים לקבל (את הדירה, מ.ק.נ) לפני טופס 4" וכי ידוע לו כי "העליון עדיין לא פסק באשר לאכלוס דירה בטרם קבלת טופס 4. אם יש תשתיות של ביוב ומים אפשר לאכלס דירות מסוימות". (שורות 33,35-35, בעמ' 8 לפרוטוקול הדיון מיום 12/12/21).

32. "טופס 4" הוא אישור על-פי סעיף 157 א' לחוק התכנון והבנייה ולפי תקנות התכנון והבנייה (אישורים למתן שירותים חשמל, מים וטלפון), תשמ"א – 1981, לפיו ניתן לספק לדירה את השירותים הנזכרים בתקנות. הרשות המאשרת רשאית לתת את האישור לפי סעיף זה, רק אם שוכנעה כי הדירה נבנתה והושלמה בהתאם להיתר הבנייה. מטעם זה נקבע בפסיקה, כי גם אם נמסרה החזקה הפיזית בדירה לרוכש, או מפתחות הדירה, בטרם קבלת "טופס 4", אין בכך מסירת חזקה בדירה לפי דין (ראו לדוגמא: ת"א (נצרת) 5391/01 וינקלר נ' י.ח.י חברה לבניין בע"מ (2004); ת"א (חי') 22292/01 מתתיהו אלקיים נ' לב נשר חברה להשקעות בע"מ; ת"א (י-ם) 22994/97 בקאל אלי נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבניין בע"מ; תא"מ (נתניה) 28135-02-11רמי גנורנ'חברת שיכון דיירים בע"מ).

33. המועד בהתאם להסכם המכר אשר יועד למסירה הוא ה 15/3/16. טופס 4 התקבל בפועל ביום 4/7/17. כך שממועד זה ניתן היה לבצע את מסירת החזקה לתובעים. האיחור עד קבלת טופס 4, בעטין של פעולות הנתבעת, או העדרן, לצורך קבלת טופס 4, עומד על 15.67 חודשים.

34. בהתאם להסכם בין הצדדים, החישוב יעשה על פי הוראות חוק המכר הקובעות כי יש להכפיל את דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כאשר הם מוכפלים ב 1.5 עבור התקופה אשר תחילתה במועד החוזי וסיומה 8 חודשים לאחר אותו המועד. הנתבעת לא הביאה ראיות סותרות לטענת התובעים באשר לשווי שכירות בסך 6500 ₪ לחודש, לדירה דומה בגודלה ובמיקומה. דהיינו יש לחשב, 6500 ₪ במכפלת 1.5 ובמכפלת 8 חודשים סך של 78,000 ₪. לזאת יש להוסיף את דמי השכירות במכפלת 1.25 עבור התקופה הנותרת עד מועד מסירת החזקה , אשר כאן חושב עד מועד הוצאת טופס 4, כלומר 62,318 ₪. בגין תקופה זו יש לפצות את התובעים בסך של 140,318 ש"ח. האיחור הנוסף במסירה של 2.5 חודשים מיום קבלת טופס 4 ועד ליום המסירה בפועל – 18/9/17 , נטען כי הוא בעטים של התובעים. כעולה מהעדויות אשר נשמעו לפני, יתר הדיירים קיבלו את דירותיהם לחזקתם כבר בשנת 2016. לזאת יש להוסיף את הטענה אשר התובעים לא הצליחו לסתור ולפיה המתינה הנתבעת לכלים סניטריים אותם הזמינו התובעים מספק חיצוני ולא התקבלו במועד. כאמור ניתן לדירה הנדונה טופס 4 ובהתאם מצאו אותה גורמי הרישוי כראויה למגורים. משכך התרשמתי כי האחור הנוסף עד למועד המסירה בפועל הוא בעטיים של התובעים ואין מקום להענקת פיצוי אף בגין תקופה זו.

35. סה"כ בגין רכיב זה על הנתבעת לפצות את התובעים בסך של 140,318 ₪.

     

    אחריות הנתבעת לליקויי בנייה ואי התאמות

    רשלנות:

36. עוולת הרשלנות מורכבת משלושה יסודות. חובת זהירות (מושגית וקונקרטית), התרשלות ונזק. על התובע פיצויים בגין עוולת רשלנות, הנטל להוכיח קיומו של קשר סיבתי בין הנזק להתרשלות.

37. חובת זהירות מושגית: הכלל הוא שבמקום שהנזק צפוי מבחינה פיזית, חובה לצפותו מבחינה נורמטיבית (ע"א 243/83 -עיריית ירושלים נ' אלי גורדון, פד לט(1), 113(11/02/1985) בענייננו חובה זו מתקיימת מכוח ההתקשרות החוזית בין הצדדים ונוכח היות הנתבעת החברה הקבלנית בפרויקט. על הנתבעת מוטלת חובת זהירות כללית להבטיח את תקינות ושלמות העבודות אותן היא מבצעת. על הנתבעת חובת זהירות כלפי מי שעלול להיפגע מאי קיום החובות המוטלות עליה בהתאם להסכם ולדינים הרלבנטיים. לפיכך, חובת הזהירות המושגית מתקיימת. חובת הזהירות מתקיימת בענייננו אף בהתאם לחוק המכר (דירות), התשל"ג -1973.

38. חובת זהירות קונקרטית: במסגרת חובת הזהירות הקונקרטית, על בית המשפט לבחון האם בין המזיק לניזוק התקיימו יחסי קירבה שבעטיים היה על המזיק לצפות את קרות הנזק הן במישור הפיסי והן במישור הנורמטיבי, בכפוף לקיומם של שיקולי מדיניות משפטית המצדיקים, בנסיבות המקרה, את צמצום היקף האחריות הנזיקית. ראה בע"א 145/80 שלמה ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113.

39. בענייננו תנאים אלה מתקיימים. הנתבעת שימשה כאמור כקבלנית הפרויקט, אשר תכננה ובנתה את דירת התובעים. בנסיבות אלו היה על הנתבעת לצפות את גרימת הנזק ומשכך, ראוי להטיל עליה אחריות. בין התובעים לנתבעת נקשר כאמור קשר חוזי והתובעים סמכו על הנתבעת כי זו תבצע את העבודה לשביעות רצונם ובהתאם למוסכם. בנסיבות אלו, חבה הנתבעת אף בחובת זהירות קונקרטית כלפי התובעים בגין נזקים שנגרמו לדירה כתוצאה בליקויים בתכנונה ובבנייתה.

40. התרשלות/קשר סיבתי: בעילה של רשלנות יש להוכיח בין השאר את הקשר הסיבתי בין התרשלות המזיק לנזק. יש להוכיח שההתרשלות היא זו אשר גרמה לנזק, כלומר שלו הייתה נמנעת ההתרשלות, היה נמנע גם הנזק, ראה בע"א 278/93 עלי דעקה נ. בי"ח כרמל פ"ד נג(4) 526.

41. את הקשר הסיבתי העובדתי יש לבחון עפ"י מבחן הצפיות, כלומר אשמו של המזיק הוא גורם מכריע לנזקיו של הניזוק, אם המזיק כאדם סביר צריך היה לצפות כי אשמו יביא לנזקו של הניזוק. קשר סיבתי משפטי לעומת זאת, ניתן לעגן בלשון החוק הרלבנטי עצמו, וההכרעה היא על פי שיקולי מדיניות ושכל ישר. אם בהשתלשלות העניינים התערב גורם זר (הניזוק או אחר)- אזי יש בכך כדי להפסיק את הקשר הסיבתי המשפטי, ככל שהתערבותו של אותו גורם זר אינה בגדר הצפיות הסבירה. ראה בע"א 358/83 שולמן נ. ציון חברה לביטוח בע"מ פ"ד מב(2) 844.

42. במקרה דנן, היה על הנתבעת בעלת מומחיות בתחומה, לצפות את התרחשות הנזק. היה על הנתבעת לצפות כי בניה רשלנית תביא לליקויים ומכאן לנזק. במחדליה של הנתבעת היא יצרה סיכון בלתי סביר, שכן אלמלא התרשלותה, סביר להניח כי הנזק שנגרם לתובעים היה נמנע. משכך, הוכח אף הקשר הסיבתי בין התרשלות הנתבעת לנזק אשר נגרם לתובעים. העובדה כי הנתבעת הסכימה, בטרם ההליך המשפטי ואף במהלכו לתקן חלק מהליקויים מצביעה על כך שהגורם העיקרי והמכריע לליקויים בדירת התובעים, הוא אופן ביצוע התכנון והבניה ע"י הנתבעת.

    חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט:

43. אל נוכח הפערים בין חוות דעת הצדדים, מונה מטעם בית המשפט המומחה מר צביקה רום- מהנדס אזרחי (להלן: "המומחה"). המומחה ביקר בדירה ביום 10/9/19. מומחה שמונה מטעם בית המשפט משמש זרועו הארוכה של בית המשפט, הוא מוחזק כגורם אובייקטיבי ומקצועי שאין לו כל עניין עם האינטרסים של הצדדים, וחזקה כי יעשה את מלאכתו נאמנה וינהג באופן מקצועי. ראה לעניין זה: בר"ע 337/02 רונית מזרחי נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נו(4), 673; בר"ע (חיפה) 776/06 דורון רז עו"ד נ' אילו פרוינד, תק- מח 2006(4), 5378; ת.א. (מחוזי- ים) 7357/05 שמעון נ' הסתדרות מדיצינית הדסה, תק-מח 2007(4) 3579. עם זאת, ההכרעה נותרת תמיד בידי בית המשפט, והוא המחליט בסופו של דבר, על סמך טיעוני הצדדים ומכלול הראיות, האם לאמץ את חוות הדעת במלואה או בחלקה.

44. בענייננו, כפי שיפורט להלן, חוות דעת המומחה הייתה מפורטת ומנומקת. המומחה נתן מענה ברור לשאלות שהוצגו בפניו במסגרת חקירתו בפני. המומחה בחקירתו התגלה כמומחה האמון על מומחיותו ומלאכתו, אשר הגיע למסקנותיו בצורה מקצועית ושקולה, תוך התייחסות לנתונים השונים אשר עמדו לפניו. לפיכך מצאתי לנכון לאמץ את מסקנות המומחה כפי שיפורט להלן. בחוות דעתו מיום 25/9/19 העריך המומחה את עלות התיקונים הנדרשים בצירוף 10% פיקוח ובתוספת מע"מ- בסך כולל של 80,129 ש"ח , תוך קביעת הממצאים הבאים:

    • באשר למסגרות- נמצאו כי בכנף דלת הממ"ד הגומייה פגומה בצבע במספר מקומות ויש לנקותה. במנעול דלת הכניסה הראשית, חסר פין אנכי עליון לנעילת הדלת לרצפה ובסף הדלת חסר קדח לפין ולכן יש להעביר אישור ממכון התקנים מהספק לדלת שהותקנה או להחליף את כנף הדלת (אישור שכזה לא הומצא בידי הנתבעת על אף טענותיה, גם בסיכומיה). כמו כן, נמצא כי משקוף החלון אינו צבוע כראוי ויש לשפרו. לא נמצא סימן תקן על הדלת ולכן יש להעביר אישור של הספק או להחליפה. עוד נמצא כי יש צורך בתיקוני צבע בשל ממצאי נזילות צבע בחלון ההדף בממ"ד ובמלבן הכניסה אליו. עם זאת, מאחר ולא בוצעה קדיחה לא ברור כיצד נקבע ע"י מומחה התובעים כי במשקוף חדר הממ"ד ישנם חללים וכי אין יציקת בטון תקינה או כי בחלון הממ"ד נוצרו חללים. כמו כן, נמצא כי דלת הממ"ד נוקתה משיירי צבע וכי שאריות צבע נמצאו על מגן חלון הממ"ד, אולם אלה נוצרו בעקבות סורג שהותקן ע"י התובע. בנוסף, נמצאו סוגרי כנפיים תקינים בחלון ההדף בממ"ד וכן, נמצא תקין מלבן דלת הכניסה לממ"ד. עלות התיקון המוערכת בנושא זה עומדת ע"ס 2,540 ₪.

    • באשר לריצוף- נמצא כי מסביב למשקוף הכניסה לממ"ד, בוצעה פוגה בחיבור בין קרמיקת הריצוף למסגרת משקוף הממ"ד במידות שונות ויש להחליף אריחים ולהשלים רובה. כמו כן, נמצא כי בכל קומת הקרקע, מלבד חדר האמבטיה, בוצע ריצוף עם פוגות ברוחב של 1.5-2 מ"מ, במקום 3 מ"מ כנדרש, עפ"י תקן 1555 חלק 3. נקבע כי אם לא יהיה ניתן להגדיל את המישקים ל3 מ"מ כנדרש, יש צורך להחליף את הריצוף. בנוסף, נמצא גימור לא מושלם של ריצוף או רובה מסביב לשתי קופסאות ביקורת ברצפה, סביב ברז ניל ואביזר הדחה. נמצא צינור ביוב בולט לתוך חדר השינה, נדרש לחצוב ולהצניע את הצינור, כולל תיקוני בטון, טיח, ריצוף וצבע. עוד נמצא כי לא הותקן פס הפרדה במעבר המדורג בתחתית דלת הכניסה לנכס ויש להשלימו. עם זאת, נמצא כי התובעים תיקנו את השיפועים במרפסת השמש של חדר המגורים, הוחלפו קרמיקות ובוצע תיקון של האיטום הלקוי לאחר פירוק הריצוף ובניית רולקות. נקבע כי באשר לאיטום הלקוי במרפסת בקומה השנייה ופירוק ריצוף- הוא "בוצע ע"י התובע, לא סביר שעל קבלן לבצע עבודה שבוצעה ע"י התובע" אולם המומחה משאיר חיוב הנתבעת בעלות תיקון זה להכרעת בית המשפט. כמו כן, בהתאם לאריחים שנמצאו במחסן נראה כי סופקו אריחים ביתר וכן, נמצא כי בוצע תיקון ע"י התובע סביב לפתח הניקוז במרפסת הגג. עלות התיקון המוערכת בנושא זה עומדת ע"ס של 35,420 ₪.

    • באשר לעבודות אלומיניום- נמצא כי יש להחליף את המסילה הימנית של תריס דלת החלון. נמצא כי יש לתקן גם טיח שליכט וצבע בין הזוויתן העליון לגליף העליון בתריס, נמצאו שריטות בארבעה שלבי התריס ויש להחליפו ולכוון את מוצאי התריס. מסביב לעמודי האלומיניום במקום חיבור למעקה נוצרו לכלוכי דבק על פני שיש הקופינג ויש לנקותו. בדומה לכך, יש לנקות את לכלוכי הדבק והבטון הקיימים מסביב לחיבור בין מאחז היד של המעקה לחיפוי, להחליף את החיבורים בחלונות האלומיניום שבוצעו באמצעות ברגים רגילים, בברגיי נירוסטה. לא נמצא סימון על זכוכית הוויטרינה שהותקנה ביציאה מהמרפסת ולכן לא ידוע אם היא זכוכית בטיחותית ויש להמציא אישורי ספק או להחליפה. יש להשלים ולהתקין שסתומי אל חזור בפתחי ניקוז החלונות ומעצורי כנפיים בוויטרינות היציאה למרפסות. כמו כן, לא הותקנו תריס גרירה ורשת בחלון הממ"ד ויש להשלימם. יחד עם זאת, תוקן החלל שנוצר בין הזוויתן העליון לגליף העליון ונמצא כי מנגנון התריס פועל באופן תקין. עלות התיקון המוערכת בנושא זה עומדת ע"ס של 4,930 ₪.

    • באשר לעבודות החשמל- נמצא כי מערכת הסינון בממ"ד לא מחוברת ולא נמסרה לתובעים ויש לחברה ולמסור כנדרש. כמו כן, אין סימנים בלוח החשמל, חסרים סימנים של כל השקעים והמפסקים הקיימים בדירה, אך בוצעה סגירה. בדומה לכך, גם בלוח החשמל בקומה השנייה חסרים סימונים ויש להשלימם. כמו כן, בתחתית כיור המטבח, בסמוך לברזים הותקן שקע חשמלי שלא מוגן למים ויש להחליפו במוגן למים. עם זאת, נמצא כי תוקנו והושלמו כבל רשת לארון החשמל מחדר העבודה, נסגרו ובוטלו כל הצינורות והכבלים המיותרים בקירות ובתקרה וכן, הותקנו פקקים לפתחים המיותרים בשקעים ובמפסקי החשמל. עלות התיקון המוערכת בנושא זה עומדת ע"ס של 640 ₪.

    • באשר לעבודות טיח וצבע-נמצא כי יש לתקן תיקוני טיח וצבע בשני צדי הכניסה לדירה, בין המשקוף לקיר, יש לתקן פתח ליד מסנן אב"כ, יש לתקן טיח מתפרק בחלון חדר האוכל, חלון המטבח בו נמצאו סדקים, בחלון ליד המרפסת ובחלון חדר העבודה. כמו כן, נמצא כי לא הושלמו הטיח והשליכט הצבעוני בקורה בשטח הציבורי הנראה מהחלון. ביחס לקורה ניתן אומדן תיקון, אך מאחר ומדובר כאמור בשטח ציבורי הותיר המומחה רכיב זה לשק"ד בית המשפט. בנוסף לכך, בחלק התחתון של חלון חדר השינה של ההורים יש לבצע תיקוני שפכטל וצבע, לתקן פגמים בגליפים שבפתח דלת הממ"ד וכן, לתקן טיח, שפכטל וצבע בחדר השירותים ובחדר האמבטיה של ההורים, מעל פני החיפויים. יחד עם זאת, הגליפים של דלת החלון, הטיח והצבע נמצאו תקינים, כמו כן, באשר לטענה על רטיבות בתקרת הרכוש המשותף ולכלוכי בטון בחיבור בין החיפוי לתקרה- נקבע כי אין גישה למקום אך הדבר לא נראה כסימן רטיבות אלא צורך בתיקון טיח. הפגם נמצא ברכוש המשותף. הפרט שבוצע בחלק התחתון של הקירות במפלס אחיד עם הרכבת הפאנלים- נמצא תקין וכן, הפתחים מעל לדלת חדר הממ"ד. עלות התיקון המוערכת בנושא זה עומדת ע"ס 2,430 ₪ (בצירוף 1,600 ₪ ככל ותתוקן הקורה בשטח הציבורי).

    • באשר לגג הרעפים- נמצא כי רעפי הגג אינם מחוברים באמצעות חוטי נירוסטה ויש לבצע את החיבורים. עלות התיקון המוערכת בנושא זה עומדת ע"ס 1,000 ₪.

    • באשר לעבודות עץ בגג- נמצא כי הלוחות ההיקפיים בגג הרעפים מעוותים והחיבורים על המסמרים בחלקם בחוץ, עם כתמים ויש להחליפם. עם זאת, נמצא שהלוחות מעל ליציאה תקינים. עלות התיקון המוערכת בנושא זה עומדת ע"ס של 4,200 ₪.

    • באשר לליקויים קונסטרוקטיביים- נמצא כי הליקויים שהיו קיימים ברוב החלונות הדו קומתיים בדירה תוקנו, וביחס לטענה בדבר "מערכות ניקוזים שונות" לא היה ברור למומחה מהו הליקוי. נקבע שיתר הליקויים שצוינו בחוות דעת מומחה התובעים בנושא זה- נמצאו באזור הציבורי ולכן לא נבדקו ואף לא היה סולם לעלייה, לצורך כך.

    • באשר לאינסטלציה- נמצא כי בחדר השינה של ההורים יש צינור מים בולט מהרצפה עד לחדר הרחצה הכללי ויש להשקיע את הצינור, כולל ביצוע עבודות חציבה, אינסטלציה, תיקוני צבע , טיח וריצוף, נמצא כי שלש האסלות הותקנו בגבהים גבוהים מדי ויש לפרקן ולהתקין מחדש בגובה של 39-40 ס"מ כנדרש ויש לבצע התאמת צנרת אינסטלציה וביטון מחדש של האסלות. נדרש לאטום מסביב לברז ניל בחדר השירותים, מתחת לכיור שבקומה הראשונה ומסביב לברזים בחדר האמבטיה בקומה הראשונה. יחד עם זאת, הטענות באשר לדוד פגום, בידוד תרמי לקוי, קיבוע לא תקין של צינורות מים בבוידעם- לא נבדקו מאחר ואין בנמצא סולם לבדיקת חדר הדודים. כמו כן, בסיפון של הכיור בחדר הרחצה של ההורים אכן הותקן צינור שרשורי ולא קשיח, אך אין כל הגבלה בתקן לשימוש בצינור זה. בנוסף, נמצא כי בוצע ניקוי פנים צינורות הדלוחין וקופסאות ביקורת הניקוז. עלות התיקון המוערכת בנושא זה עומדת ע"ס של 2,120 ₪.

    • באשר לחיפוי קרמיקה- נמצא כי הרובה במטבח במספר מקומות בחיפוי על פני השיש תוקנה ע"י התובע אך נמצא אריח אחד של כיור המטבח בו יש חלל ונדרש לתקנו, נמצא אריח פגום ליד תנור החימום בחדר הרחצה של ההורים, שני אריחים פגומים בשירותי האורחים מסביב לברזים ולצינור הניקוז של הכיור, אריח פגום נוסף שיש להחליפו נמצא בחדר הרחצה הכללי מעל האסלה, לא בוצעו מישקי הפרדה גמישים בין אריחי הריצוף לבין אריחי חיפוי הקירות במקלחת ההורים ובשירותים הכלליים ויש לתקנם. יחד עם זאת, מרבית ליקויי הרובה תוקנו. עלות התיקון המוערכת בנושא זה עומדת ע"ס של 1,580 ₪.

    • באשר לנגרות- נמצא כי לא בוצעה הפרדה וסיליקון בין ההלבשה לריצוף, אולם נטען כי הדלת עשויה מחומרים פולימריים, דבר שלא נדרש. יש להביא את אישורי הספק כולל תקן לדלתות הדירה או שיש לחרוץ בחלק התחתון ולהשלים סיליקון. כמו כן, לא נמצא מעצור בדלת הכניסה, אך נמצא התקן בדלת ולא ניתן לשייך זאת לנתבעת. עלות התיקון המוערכת בנושא זה עומדת ע"ס של 200 ₪.

    • באשר לרטיבות- נמצאו סימני התפרקות של טיח מעל הפאנלים במרפסת הקומה הראשונה ולא ברור אם מדובר ברטיבות, אך יש לתקן זאת. מספר ליקויי רטיבות שצוינו בחוות דעת מומחה התובעים- תוקנו. כמו כן, התובע תיקן את האיטום של המרפסת מעל השכנה, אולם לא הוצגו קבלות בנושא. באשר לטענות על רטיבות בתקרת הפרוזדור, נמצא כי ישנם כתמים של טיח מתפרק ויבש באזור הציבורי אך לא ניתן לעלות אל הגג לבדיקה. בנוסף, בניגוד לנטען, לא נמצאו כל סימני רטיבות בקיר ליד הכניסה או בקיר הגובל בסלון. עלות התיקון המוערכת בנושא זה עומדת ע"ס של 1,400 ₪.

    • באשר לשיש אדן החלון- נמצא כי שברי הטיח בשיש אדן החלון, אשר הקשו על פתיחת החלון- תוקנו.

    • באשר לחיפוי אבן טבעית- נמצא כי אכן, הרובה בפוגות החלה להתפרק, נוצרו חללים כך שבזמן גשם תגרם חדירת מים לקונסטרוקציה ולכן, בחלק מהמקומות צריך לתקן ולהחליף 8 אבנים. המומחה קבע כי בוצע כבר תיקון של קונסטרוקצית החיפוי והרכבת שיש אבן החלון. עלות התיקון המוערכת בנושא זה עומדת ע"ס של 1,600 ₪.

    • באשר לסטייה מהתקן המותר- ביחס לטענה שהועלתה על גילוי חוסר גובה בדלת חלון היציאה מהמרפסת, נמדד פתח אור בגובה 2.053 מטר, כאשר הגובה המינימאלי הנדרש בתקן הוא 1.98 מטר ולכן, תקין. יחד עם זאת, בהסכם הצדדים בסעיף 36 נקבע כי "גובה פתחי יציאה למרפסת לא יהיה פחות מ2.1 מטר". היות ופתח היציאה למרפסת, לא הוגדר בהסכם כ"פתח אור"- עומד גם בדרישות ההסכם. נמצא כי הקיר הגובל בין מבואת הכניסה לממ"ד לבין חדר הדיור- עקום ונמצא קלין משמעותי ברצפה ויש לתקנו. העבודה תכלול סיתות, טיח, החלפת שורת ריצוף ותיקוני צבע. נוסף לכך, נמצא אורך החדר, שונה מתוכנית המכר אך עומד בסטייה המותרת של 2%, אולם רוחב החדר הוא 3 מטר לעומת 3.4 מטר בתוכנית המכר, רוחב חדר השינה של ההורים הוא 3.04 מטר בעוד הרוחב המתוכנן היה 3.15 מטר, ולכן יש צורך בהערכת שמאי על פיצוי כספי. מידות המחסן שנמסרו נכונות ולא נמצא סימון למחסן בתוכנית המכר. עלות התיקון המוערכת בנושא זה עומדת ע"ס של 2,600 ₪.

    • שונות- נמצא כי במטבח החיבור בין חלקי השיש ליד הכיריים לקוי, אך אף המים שבוצע תקין. בקצה המדרגות לא בוצע אף מים ויש להשלימו. עלות התיקון המוערכת בנושא זה עומדת ע"ס של 1,600 ₪.

    • כמו כן נקבע כי לצורך ביצוע העבודות בדירה, יהא צורך בפינויה למשך 3 שבועות.

45. סה"כ העריך מומחה בית המשפט את עלות תיקון הליקויים המנויה לעיל בסך של 80,129 ₪ כולל פיקוח שעלותו 10% ומע"מ בסך 17%. לזאת יש להוסיף את עלות השכירות בזמן הפינוי אשר המומחה העריך בשלושה שבועות ובהתאם לעלויות השכירות אשר הציגו התובעים (ראה הנספח האחרון לת/2) אני קובעת אותה על דרך האומדנה בסך של 4000 ₪.

46. משקבעתי כי על הנתבעת על חובת הזהירות הקונקרטית והמושגית וכי זו הופרה על ידה אל נוכח הליקויים אותם מצא בעבודתה מומחה בית המשפט, הרי שחלה על הנתבעת החבות בפיצוי התובעים בגין הנזק אשר נגרם לתובעת כתוצאה מאותם ליקויים ויש לחייבה בעלות תיקונם.

    שאלת אי ההתאמה בשטח הדירה-

47. באשר לטענות שהעלו התובעים ביחס לשוני בשטח הדירה, טוען מנהל הנתבעת כי מדובר בטענות מלאכותיות, שכן מודד בדק ומצא כי שטח הדירה הוא 175 מ"ר ושטח המרפסות הוא 56 מ"ר וכן, התווספו גם מחסנים לדירה. נטען כי גם תקרת חדר שינה של ההורים וכן, החנייה שנמסרה לתובעים, נבנו בהתאם להיתר הבנייה ולתוכניות המכר והם תקינים וכי שטח הדירה שנמדד אף גדול יותר ממה שננקב. טענות המודד מטעם הנתבעת לא נסתרו, כאשר התובעים הגישו דו"ח של בודק מטעמם (חוות דעת מר קלמנוביץ'), אולם הוא אינו מודד מוסמך (שורות 7-14 בעמ' 47 לפרוטוקול הדיון מיון 1/12/20). מכאן, שבהיעדר חוות דעת מוסמכת מטעם התובעים ולאחר שחוות דעת המודד מטעם הנתבעת לא נסתרה, אין בידי לקבל את טענות התובעים באשר לאי ההתאמות בשטח הדירה. על כן, טענות אלה נדחות.

    שאלת לקוי האיטום במרפסת הגג-

48. לטענת התובעים, ליקוי האיטום במרפסת הגג נגלה לעיניהם עוד בביקורם בדירה בחורף 2016 והם התריעו על כך וביקשו שוב ושוב כי הנתבעת תתקן ליקוי זה אך ללא הועיל. לעומת זאת, הנתבעת טוענת כי הגורם לליקויי במרפסת הוא דווקא עבודות שביצע קבלן גבס מטעם התובעים. כך או כך, גם במקרה זה ובדומה לשאלת העיכוב במסירה, אין חולק כי הליקוי במרפסת היה קיים, אולם המחלוקת היא בשאלה מי גרם לליקוי ובהתאם על מי מוטלת האחריות לתקנו.

49. מטעמם של התובעים הובא לעדות מר מיכאל שמיס, קבלן עבודות הגבס שעבד בדירה מטעם התובעים (להלן: "מר שמיס"). מר שמיס העיד כי העבודה בוצעה ביום 26/9/16. עוד העיד מר שמיס כי בעת קדיחתו במקדחים בגודל של 6-7 ס"מ, זרמו לפתע מים מיציקת הבטון. מר שמיס העיד כי עבד מול התובע בהתקשרות ישירה וכי לא הוא זה שביצע את הקידוח באופן אישי, אלא אחד מעובדיו, כאשר גם הוא היה בדירת התובעים, אך לא ראה במו עיניו את פעולת הקידוח. מר שמיס העיד כי ראה את הקידוח רק לאחר מעשה וכדבריו "אני ראיתי אחר כך אנחנו מודדים כמה החור. אולי היה מים בגשם" (שורה 2, עמ' 6 לפרוטוקול הדיון מיום 12/12/21). לאורך כל עדותו חזר מר שמיס וטען כי הוא ואנשיו אינם עובדים עם מקדחים גדולים, אלא עובדים עם מקדחים של 10 ס"מ לכל היותר והוסיף כי "אנחנו לא עושים עד הסוף, עושים חור של שישה ס"מ שהדיבל ייכנס" (שורות 25-26 בעמ' 5, לפרוטוקול הדיון מיום 12/12/21).

50. מומחה בית המשפט, התייחס בעדותו לשאלות בית המשפט לעניין זה ומסר כי "אם זה בתקרה, אם זה בתקרה והיו שם מים כלואים אז מראש זה לא לגמרי תקין, למרות שבהחלט יכול להיות"...אם ביצעו עבודות של בנייה והגג הזה היה, היה חשוף ולא בוצע איטום לפני הגשם, יש פה, יש פה בעיה של ביצוע האיטום לפני הגשם....ואז יש כמות של מים שבכל זאת כלואה שם, וכשאת, ומישהו קודח למטה יכול להיות שהוא אפשר למים האלה לצאת". ( שורות 1-2, 5-6, 11-14, בעמ' 19 לפרוטוקול הדיון מיום 1/12/20).

51. מאחר ואין חולק כאמור כי אחד מעובדיו של מר שמיס, אשר לא הובא למתן עדות, קדח בתקרת דירת התובעים וכתוצאה מכך זרמו לפתע מים מיציקת הבטון וכן, לא מצאתי כי הועלתה כל טענה מטעם מי מהצדדים כי אותו עובד פגע בקדיחתו בצינור מים כל שהוא, הרי שנראה כי אין ממש בשאלה בה דנו הצדדים באיזה גודל היה המקדח בו השתמש העובד, שכן ההיגיון ודברי מומחה בית המשפט בעניין זה, מלמדים כי בהיעדר פגיעה בצינור מים, כלל לא אמורים להימצא מים כלואים ביציקות בטון. עצם העובדה כי פרצו מים מהתקרה, ממקור לא ידוע, מובילה למסקנה כי מלכתחילה היה כשל באיטום שהוביל לכליאת אותם המים, בשכבת הבטון. אין בידי לקבל את טענת הנתבעת כי מר שמיס או עובדיו גרמו לליקוי איטום, שכן אילו היו אלה פני הדברים, הרי שאת הכשל האיטומי וחדירת הנוזלים היו מגלים בשלב מאוחר יותר, לדוגמה לאחר ירידת גשמים. לשון אחרת, גם אם נניח לשם הדיון בלבד כי עובדו של מר שמיס פגע באיטום, לא מיד היו ניגרים מים מאותו קידוח וכי הימצאותם של המים מלמדת כי היה כשל איטומי שהוביל לחדירת מים, ללא קשר לעבודתו של מר שמיס או מי מעובדיו. על כן, אין מקום להשית חיוב זה על מר שמיס. אף לא ניתן להשית את עלות הנזק הנטען במלואו על הנתבעת, משהתובעים המהווים גורם זר מתערב המנתק את הקשר הסיבתי בין הפרת חובת הזהירות לקרות הנזק, פירקו את כלל הריצוף במרפסות ועקרו את האיטום. בשל מעשיהם אלו, לא הוכח מה היה הנזק לאיטום בזמן אמת, עוד טרם עקירת הריצוף והאיטום שהותקן בידי הנתבעת. התובעים הוזמנו להוכיח את הנזק והקשר הסיבתי, אך לא עשו כן. אף מומחה בית המשפט עמד על כך בחוות דעתו. בהתאמה, איני רואה כי יש לחייב הנתבעת בגין רכיב זה.

    נזק לא ממוני:

52. התובעים טענו בתביעתם לנזק לא ממוני אשר נגרם להם בעטיה של התנהלות הנתבעת. "דירתו של אדם אינה רק נכס כספי אלא היא מרכז חייו וחיי משפחתו, וזהו נכס שאדם רגיל משקיע בו חלק משמעותי מהונו ומאונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקינים ומהנים לו ולבני משפחתו. מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים למשפחה עקב ליקויים הינם לכן משמעותיים מאוד." ת"א (חיפה) 629/93 ברזילי מנשה ואביגיל נ' שיכון ופיתוח (ניתן ביום 29/10/2000) "חברה קבלנית צריכה לצפות, כי מסירת דירה לקויה ודולפת ואי תיקון הליקויים במשך תקופה ארוכה יסבו לרוכשים סבל ועגמת נפש" ראה בע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית נ' ויקטור נחמיאס, פד מו(2), 60(15/03/1992). מטרתו של הפיצוי היא להעמיד את הניזוק במצב שבו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת נפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס שבו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד (ע"א 5602/03 - אבי ושרה סגל ואח' נ. שו"פ לישראל בע"מ (ניתן ביום 28/2/05). קביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת נפש נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט הדן בעניין (ע"א 7298/00 הסט דוד סמואל נ' חממי עזרא (ניתן ביום 4.9.07).

53. בענייננו, לאור הליקויים בדירה, הצורך בשכירת דירה אחרת עד לביצוע התיקונים ובהתחשב באי הנוחות שנגרמה לתובעים לרבות אבדן ימי עבודה והוצאות שנאלצו לשאת בהם, מצאתי לנכון לפצות את התובעים בגין ראש נזק זה בסך 10,000 ₪. סכום זה נפסק על הצד הנמוך יחסית שכן, לא ניתן להתעלם גם מאחריותם, גם אם במידה נמוכה לעיכובים בסיום העבודות בדירה, לאחר שביחס לבחירת מערכת חשמל מסוג "בית חכם" ובחירת אריחי קרמיקה וכלים סניטריים, התובעים גררו רגליים והתמהמהו בהחלטותיהם והוסיפו לעיכובים שגם כך נגרמו ע"י הנתבעת.

     

    הזכות לביצוע תיקונים:

54. הנתבעים טוענים כי התובעים לא אפשרו להם לתקן את הליקויים בהתאם לזכותם לפי הסכם המכר וכל מטרתם של התובעים היא התעשרות שלא כדין על חשבונם. הנתבעים עומדים על זכותם לבצע את התיקונים שאושרו על ידי מומחה בית המשפט.

55. לעניין השיקולים שיש לבחון בשאלה האם יש לאפשר לבצע התיקונים ראה ע"א 1772/99 - זכריה זלוצין ו-67 אחרים נ' דיור לעולה בעמ, פד נה(4), 203(04/06/2001). בענייננו, לאחר ששקלתי את מכלול הנסיבות נחה דעתי כי אין לאפשר לנתבעת לבצע את התיקונים ואנמק. מחד הנתבעת חלקה על קיומם של מירב הליקויים באמצעות חוות הדעת שהגישה מטעמה ומנגד חזרה שוב ושוב על עמדתה לפיה היא מוכנה בכל עת לתקן את כל הדרוש תיקון, בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט. בפועל, לאחר אין ספור עיכובים ודחיות נעשו תיקונים קטנים בלבד, אשר אין בהם כדי לעמוד בדרישות תיקוני הליקויים בחוות דעת מומחה בית המשפט. ניתנו לנתבעת אפשרויות לתיקון הליקויים אך זו תיקנה באופן לקוי את חלקם וחלקם נותרו בעינם. כמו כן, מטענות הצדדים עולה בבירור כי התובעים איבדו את אמונם בנתבעת וכי מערכת היחסים ביניהם עוינת. כך למשל העיד התובע: "נתתי הרבה מאוד הזדמנויות לתיקון והיינו הרבה מאוד תהליכים (הטעות במקור מ.ק.נ) שגם ניסינו להתפשר על כל הדברים האלה. עברנו את הנקודה הזאת, אני חושב." (שורות 20-22 לפרוטוקול הדיון מיום 1/12/20). במצב דברים זה אין מקום לאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים ונוכח האמור איבדה הנתבעת זכות זו אשר הייתה קנויה לה עובר להגשת התובענה.

     

    תוכניות בדירת תמ"א- באחריות הלקוח או הקבלן?

56. בשולי הדברים אך לא בשולי חשיבותם, עלתה טענה מטעם הנתבעת כי מאחר ומדובר "בדירת יוקרה" במסגרת פרויקט תמ"א, מסופק ע"י הקבלן רק קונטור הדירה ואילו הלקוח מספק את החלוקה הפנימית. התובעים התנגדו לטענה זו, כך לדוגמה העיד התובע כי "אני יודע שאנחנו קנינו דירה מקבלן והיינו צריכים לקבל את כל התוכניות ולעשות עליהן רק שינויים" ( שורות 4-5, עמ' 36 לפרוטוקול הדיון מיום 1/12/20), אולם מנגד טענו בפירוט נרחב ביחס לכל התוכניות שסופקו מטעמם באמצעות מר משה צימרמן, אב התובע ומהנדס בניין בהכשרתו, לידי הנתבעת. מומחה בית המשפט התייחס גם הוא באופן כללי לנושא זה ולשאלת בית המשפט השיב כי "זו שאלה לדעתי של איזה סוג של תמ"א. אם זאת תמ"א של פינוי בינוי... אז זו, זו דירה חדשה לכל דבר ועניין מההיבט הזה וכן צריך לספק (ע"י הקבלן, מ.ק.נ) את כל התוכניות וכו' וכו'." (שורות 3,5,7-8, עמ' 18 לפרוטוקול הדיון מיום 1/12/20).

57. גם מר משה צימרמן, העיד בעדותו מיום 1/12/20 כי הכין עבור בנו התובע, תכנית עבודה, תכניות קונסטרוקציה, חשמל ואינסטלציה, כמו כן תכנית גבס ומזגנים (שורות 28-29 בעמ' 23, שורות 1-11 בעמ' 24 לפרוטוקול הדיון מיום 1/12/20).

58. מכאן עולה כי ככלל הנתבעת הייתה אמורה לספק את כל תכניות הבנייה לדירת התובעים, בהיותה דירה חדשה, אולם בפועל נראה שהתובעים נטלו על עצמם במידה רבה את תפקיד הנתבעת בכל הקשור לתוכניות הבנייה בדירתם והגישו תכניות מטעמם לביצוע ע"י הנתבעת, הרבה מעבר לשינויים קלים הנתונים לשיקול דעת הרוכש. הם הביעו את מורת רוחם כאשר התוכניות מטעמם לא בוצעו לשביעות רצונם או בחריגה מתוכניות אלה. עיון בהתכתבויות הצדדים בזמן אמת, מעלה כי הנתבעת לא התנגדה לכך, כי אם להפך ורק האיצה בתובעים לספק את בחירותיהם התכנוניות והעיצוביות. משעה שנטלו על עצמם התובעים את האחריות לאספקת התכניות, אחריות אשר כאמור מוטלת על כתפי הנתבעת, הרי שחלה עליה החובה לבצע תכניות אלו על הצד הטוב ביותר. חובה אשר כאמור, הופרה בידי הנתבעת.

59. בשים לב לכל האמור לעיל ומשקבעתי אחריותה של הנתבעת, יש לחייבה בפיצוי התובעים בנזקיהם כפי שפורט לעיל.

60. אשר לשאלת ההוצאות, התובעים נשאו בהוצאות כדלקמן, אשר אל נוכח התוצאה אליה הגעתי, על הנתבעת להשיבן :

    סך של 5,110 ש"ח בגין הכנת חוות דעת המומחה מטעמם של התובעים

    סך של 4,973 ₪ בגין חלקם של התובעים בשכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט מר צבי רום.

    בסה"כ 10,083 ₪ זאת בנוסף לאגרות ביהמ"ש בגין הגשת התובענה (14,700 ₪).

     

    סוף דבר,

61. הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים הבאים :

    סך של 140,318 ₪בגין האיחור במסירת הדירה.

    סך של 80,129 ₪בגין ליקויי בנייה

    סך של 4000 ₪בגין שכ"ד בעת פינוי הדירה לצורך תיקון ליקויים

    סך של 10,000 ₪ בגין נזק לא ממוני

    בסה"כ במעוגל 234,500 ₪.

    כן, תישא הנתבעת בהוצאות התובעים בסך 25,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪. הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

     

    ניתן היום, ט"ו סיוון תשפ"ב, 14 יוני 2022, בהעדר הצדדים.