אנו מודעים למצבן התכנוני של החלקות, והיינו מודעים להן בעת המשא ומתן עם החברה בגין רכישת הדירה, ואין לנו ולא יהיו לנו כל דרישות וכל תביעות כלפי החברה בגין זאת."
כאמור, אין בנמצא הסבר סביר מטעם התובעים לכך שחתימותיהם מתנוססות על המסמך אשר מפרט את עניין היעדר האישור סופי לשינוי הייעוד בשלב חתימת ההסכמים.
התובעים אישרו שמדובר בחתימתם. אין לקבל את הטענה שעלתה רק בעדות מי מהם שנחקר בבית המשפט לפיה המסמך הוכנס בין הדפים ללא ידיעתם, התנהגות התובעים לאחר חתימת ההסכמים והמסמכים מעידה על כך שהם היו יותר מופתעים שעניין שינוי הייעוד טרם הוסדר מאשר שלא ידעו כלל על הצורך בשינוי הייעוד.
לעניין זה תהיה נפקות ביחס לאשם התורם שייוחס לתובעים אולם אין בעצם ידיעת התובעים על עניין הצורך בשינוי ייעוד כדי לפטור את הנתבעת מאחריותה בכל הקשור באיחור בטיפול בבקשת שינוי הייעוד.
אין בנמצא הסבר מדוע הבקשה לשינוי יעוד לא הוגשה בזמן סביר או לא קודמה, העובדה שהיו חריגות בנייה כאלו או אחרות אין בה לפטור את הנתבעת מאחריותה להגיש את הבקשה. אין כל מסמך המעיד על כך שעצם חריגת הבנייה חסמה את עניין שינוי הייעוד והרי עובדה היא שבסוף אושר שינוי הייעוד למרות החריגות ואין ראיה כי הללו הוסדרו עובר לשינוי היעוד.
מהחומר שבתיק עולה שהיו החלטות ברורות שניתנו ע"י הוועדה המחוזית בכל הקשור להמשך הטיפול, הבקשה לשינוי ייעוד אושרה בתנאים מסוימים שלא מולאו ע"י הנתבעת בהיותה מבקשת הבקשה/היזם כמו חתימת מודדים וכיוצא בזה, עניין הסדרת החריגות איננו מופיע כנושא או תנאי באותן החלטות הנוגעות לזמנים הרלבנטיים והסבירים לקיום ההתחייבות.
קשה לקבל את טענת הנתבעת בכך שהיא הסבירה לתובעים במהלך השנים שעצם החריגות הן אלו שהביאו לאי אישור הבקשה לשינוי ייעוד. אין בנמצא ולו מכתב אחד שיצא למי מהתובעים בו הנתבעת מתריעה על כך שלא תוכל לקיים את התחייבותה לשינוי הייעוד בשל מניעה הקשורה בתובעים בכלל או בחריגות הבנייה אצלם בפרט. מעיון במסמכים ובהחלטות שניתנו ע"י הועדות השונות הן המקומית והן המחוזית ניתן להתרשם שהנתבעת זנחה את הטיפול בבקשה עד שזו נגנזה לחלוטין והתיק נסגר.
הבקשה הוגשה בשנית ביוזמת התובעים ולאחר הגשת כתב התביעה.
בסיכומים טוענת הנתבעת בין היתר שהשיקול בשעתו שלא להמשיך בתהליך נבע מכך שהיא לא רצתה לשאת בעלויות וכנראה הכוונה לעלות המדידות והכנת התשריטים החדשים כשהיא מניחה כי ממילא התכנית לא תאושר בגלל החריגות והיא מפנה לנספחים המסומנים ז' לתצהיר מטעם הוועדה המקומית אלא שמהם לא ניתן ללמוד על מניעה להשלמת הליך שינוי הייעוד בכלל ובשנים 1994-2007 בפרט.
כך גם קשה לקבל את טענתו של מר יצחק עמר לפיה הוא איש מעשים ולא איש ניירת ולכן לא שלח מכתבים לתובעים בעניין אלא הסתפק במתן הסבר בעל פה, אולי כך קרה אך המשפט מתנהל על ראיות. כשרצה מר יצחק עמר לנסח הסכמים ומסמכים אחרים, הוא ידע לפנות לעורך דין ולכן היה יכול לפנות גם בעניין זה ולבקש כי יצא מכתב לתובעים הנוגע להסדרת החריגות או כל מניעה אחרת להשלמת שינוי הייעוד או להשתתפותם ככל שנדרשת בעלויות. הבחירה כיזם, באפשרות להותיר את התובעים ללא הסדרה של בתיהם איננה סבירה גם אם הם אינם טלית שכולה תכלת ולמצער היה מקום למצוא ראיות לכך שהנתבעת 1 עשתה יותר ע"מ להביא לשיתוף פעולה מצדם בעניין הבקשה ושינוי הייעוד. מי שהחזיק במלוא המסמכים, הידע והאפשרות המעשית לקדם את שינוי הייעוד הייתה הנתבעת 1, היא, כיזם שביקש להפיק רווח, מכרה לאנשים בתי מגורים על קרקע לתעשייה ועשתה מעט מדי כדי לשנות את ייעוד הקרקע.
על עניין זה יש לחייב את הנתבעת 1.
סוגיית רישום הבית המשותף
גם בעניין זה אין לקבל את טענת הנתבעת 1 בכל הנוגע לאיחור בהכנת התשריטים. גם כאן הרושם שנוצר הוא שהנתבעת לא רצתה לשאת בעלויות למרות שהיא התחייבה לכך. לא הוכח קשר בין החריגות שלטענת הנתבעת מנעו את מתן אישור לשינוי ייעוד לבין רישום בית משותף והרי עובדה היא שרישום הבית המשותף הושלם לפני שינוי הייעוד.
בהסכם עם משפחת יעקובסון וגם בהסכמים האחרים נכתב במפורש שהחברה תדאג להכנת כל התכניות הדרושות לשם רישום המבנים שיוקמו על החלקה כבית משותף ובאופן שכל אחת מהיחידות תירשם בלשכת רישום המקרקעין כיחידת רישום נפרדת וזכויות הבעלות בה יירשמו על שם הקונה.
(ראה סעיף 9 להסכם עם משפחת יעקובסון וסעיפים 18 ו-19 לשאר ההסכמים).
הנתבעת התחייבה ש"כל ההוצאות הכרוכות ברישום הבית המשותף, ולרבות כל, הוצאות עריכת התכניות האמורות בס"ק (א) דלעיל יחולו על החברה ועל חשבונה. הקונים יישאו בחלקים היחסיים באגרות רישום הבית המשותף."
הנתבעת לא סיפקה כאמור הסבר סביר ובוודאי לא הוכיחה אותו לסיבה בעטיה לא דאגה להכנת התוכניות לרישום הבית המשותף והדירות על שם הקונים ולא הוכח כי עצם חריגות הבניה חסם (לחלוטין) את האפשרות לרישום (מבלי לגרוע מחומרת העניין ומבלי להתעלם מכך שננקטו הליכים בגין חריגות הבנייה).
עצם אי רישום הבית כבית משותף ואי רישום הבעלות כפי שהוסכם בהסכם העמידו את התובעים במצב לא נוח מול הבנקים שנתנו להם הלוואות ומשכנתאות על סמך בעלותם בדירה ואף נטען כי לחלק מהתובעים נשלחו דרישות לתשלום קנסות עקב האיחור ברישום הזכויות ברם יש לומר כבר עתה שלמרות התואר "קנסות" מדובר בעמלות זניחות שהבנקים חייבו בהן ברם עצם קבלת דרישת תשלום "הקנס" (עמלה כאמור) יש בה כדי לגרום לאי נוחות ועוגמת נפש בשיעור מתון.
מר יצחק עמר לא הכחיש את קבלת הפניות אליו הן מטעם התובעים ישירות והן באמצעות הנתבע 2 אך נראה כי בכל זאת לא ראה לנכון לטפל בעניין שהיה כרוך בהוצאות והעדיף להמתין עם הכנת התשריטים.
רק בעקבות הגשת התביעה או בסמוך לכך החליטה הנתבעת להכין את התשריטים ואכן מאז העניין טופל והבתים נרשמו. קשה כאמור למצוא הצדקה לאיחור הרב בהכנת התצהירים והסדרת רישום הבית המשותף.
יש לומר שבהסכם, המועד לקיום ההתחייבות לרישום הבית המשותף הינו לאחר אישור שינוי הייעוד ולכן ספק אם קמה לתובעים עילה חוזית מבחינת לוח הזמנים אולם מהפן המהותי ישנה התרשלות ולמצער בעייתיות מצד הנתבעת בכל הקשור להתנהלותה בקיום ההסכם ובקידום רישום הבית המשותף וזכויות התובעים במקרקעין.
לכן יש לחייב את הנתבעת גם בגין התנהלותה בנוגע לרישום הבית המשותף.
אקדים ואציין שכאמור אינני דוחה לגמרי את טענות הנתבעת 1, גם לתובעים יש אשם תורם, נזיקי וחוזי, קרי יש לבצע הפחתה בדמי הנזק המגיעים להם ועל כך בהמשך.
אחריות הנתבע 2
במהלך הדיון שהתקיים ביום 31.1.17 הצהיר ב"כ התובעים לפרוטוקול: "על מנת לקצר אנו מבהירים כי אין לנו טענה כלפי עו"ד גבע בעניין שינוי הייעוד." (ראה פרוטוקול מיום 31.1.17 עמ' 50 שורות 6-7) לכן כל טענה בעניין אחריותו של הנתבע 2 או כל קשר שלו לעניין שינוי הייעוד של המקרקעין הינה הרחבת חזית ואין לדון בה כלל.
התביעה נגד נתבע 2 מתמקדת במעורבותו כמנסח ההסכמים והאחראי על רישום הזכויות והבית המשותף וכאמור אין לו כל נגיעה לעניין הבקשות מול הוועדה בעניין שינוי הייעוד.
ב"כ התובעים טען ארוכות בסיכומיו לעניין חובת הזהירות של עורך דין כלפי הצדדים בהסכם מכר ושל הנתבע כלפי התובעים, יש לומר כבר עתה שברמה המושגית יש חובת זהירות, ברמה הקונקרטית לא נראה שהופרה כזו.
מעיון בהסכמים עליהם חתומים התובעים עולה כי צוין ופורט בהם במפורש שהנתבע מס' 2 הינו עורך הדין מטעם הנתבעת 1 וכן נכתב בהם שזכותו של כל קונה להיות מיוצג ע"י ב"כ מטעמו, כך למשל בהסכם עם משפחת פרץ תחת הכותרת "עורכי דין":
"11.מוצהר ומוסכם כי עורך דין משה גבע מרחוב ירושלים 12 חיפה, יטפל בשם החברה ברישום הבית המשותף, וברישום הזכויות בדירה על שמם של הקונים בלשכת רישום המקרקעין ושכרו ישולם על ידי החברה.
12.הקונים מאשרים כי הובהר להם על ידי עורך הדין הנ"ל כי הוא מייצג את החברה בעסקה זו וכי הם רשאים להיות מיוצגים על ידי כל עורך דין."
סעיפים זהים מצויים גם בהסכמים מול שאר התובעים תחת אותה כותרת ונמצאים בסעיפים 24 ו-25 להסכם.
מהמסמכים שצורפו לתיק והוזכרו לעיל, ישנם כאלו בהם חלק מהתובעים מאשר שהינו מודע למצב התכנוני של המקרקעין ושטרם ניתן אישור לשינוי הייעוד וכבר נקבע על ידי שהתובעים ידעו או היו צריכים לדעת על מצבם התכנוני של המקרקעין.
היום בדיעבד לא ניתן לקבוע שנפל פגם בהתנהלותו של הנתבע בעת ניסוח ההסכם או החתמת הצדדים. הנתבע 2 אינו בא כוחם של הקונים והגם שחייב הוא לגלות את כל הפרטים הרלבנטיים להסכם, אין עליו חובה לתת ייעוץ כה מקיף שיכלול ויסביר את כל הסיכונים האפשריים תיאורטית ולחוות את דעתו בעניין כדאיות העסקה מבחינת התובעים, הפסיקה הגבילה את חובת הזהירות של עורך דין העורך הסכמי מכר ולא הפכה אותו לבא כוחם של הקונים, אין לשכוח שהוא מייצג את הנתבעת ומחויב גם שלא לומר בעיקר כלפיה.
טענות התובעים לפיהן לא קראו את המסמך המאשר את ידיעתם על המצב התכנוני של המקרקעין לא יכולה כאמור לסתור את החזקה הנובעת מחתימתם עליו והמקרה כאן לא נופל בגדר המקרים החריגים בהם יש סבירות ממשית להטעיה או ניסוח לא ברור, רחוק מכך.
ההפניה בסיכומים לאותן תשובות "אינני זוכר" שענה הנתבע 2 אינה מעלה ואינה מורידה, אי אפשר להתעלם מכך שההסכמים נחתמו בתחילת שנות ה-90 של המאה הקודמת, התביעה הוגשה רק ביולי 2010 והנתבע נחקר במאי 2017 כחצי יובל שנים לאחר חתימת ההסכמים ולכן התשובה "אינני זוכר" במקרה כאן איננה פועלת בהכרח לטובת התובעים. פן נוסף הנוגע לשיהוי ופרק הזמן שחלף בין האירועים הרלבנטיים ולבין ניהול התיק נוגע לבחינת אמות המידה להתנהגות "סבירה" של עו"ד, בחינה שצריכה להיעשות על פי הסטנדרט והדין בתחילת שנות ה-90.
לא שוכנעתי כי התשלומים שהועברו לנתבע 2 ע"י התובעים היו עבור "ייצוגם" בעסקה, בהסכמים כתוב בבירור שהקונה ישלם לנתבעת 1 עבור הוצאות משפטיות, עריכת ההסכם ורישום בית משותף כאשר הנתבעת 1 תהיה רשאית להמחות לטובת עורך הדין את זכויותיה לפי סעיף זה, מדובר בסעיף ובהוצאה מקובלים ברוב רובם של הסכמי מכר הנוגעים לרכישת דירה חדשה. אין שום ראיה כי אם היו ממנים התובעים עו"ד מטעמם לטפל בעסקה היו משלמים לנתבע 2 פחות והרי הפרקטיקה הנוהגת ידועה, הקבלן ועוה"ד מטעמו מקבלים את סכום ההוצאות המשפטיות הנקובות בהסכם בין אם הקונה מיוצג ובין אם לאו.
וכך למשל נוסח הסעיף בהסכם עם משפחת יעקובסון:
"13.הקונים ישלמו לחברה סך של 1.5% (אחוז וחצי) ממחיר הדירה הנקוב לעיל בצרוף מע"מ, כהשתתפות בהוצאות המשפטיות של החברה, בכל הקשור בעריכת הסכם זה, ברישום הבית המשותף וברישום הזכויות בדירה על שם הקונים."
ובסעיף 26 לשאר ההסכמים עם שאר המשפחות הזהה לסעיף לעיל הוסף המשפט:
"...החברה תהא זכאית להמחות לטובת עורך הדין את זכויותיה לפי סעיף זה."
משכך יש להעדיף את גרסתו של הנתבע 2 בחקירתו בעמ' 80 שורות 23-24:
"ש. אני יודע שקיבלת מכל מי שקנה שכר טרחה עבור רישום בית משותף.
ת. התשלום היה לחברה, החברה נתנה המחאה בלתי חוזרת להעביר לי את התשלום. זה כתוב בחוזה."
ב"כ התובעים טען שנעשו פניות רבות לנתבע 2 על מנת שישלים את הטיפול, אולם כל הפניות הניבו תשובה לפיה העיכוב נעוץ בנתבעת, בעניין זה יש להזכיר שמי שהתחייב לעניין הרישום בהסכם הינה הנתבעת ואין הנתבע 2 צד להסכם, זאת ועוד, אין ראיות על כך שהנתבעת ביקשה לקדם את הרישום והנתבע הוא זה שסיכל או עיכב אותו.
נתבע 2 הסביר שהעיכוב נבע מכך שלא הועברו אליו התשריטים לצורך הבקשה ולא היה ביכולתו לקדם את הבקשה ללא תשריטים אלו. העניין לא הוכחש ע"י הנתבעת עצמה ומר יצחק עמר הצהיר בסעיף 34 לתצהירו:
"החברה לא התעלמה ממחויבותה לרישום הבית המשותף אולם לא הכינה את התשריטים הדרושים לרישום, על אף שעו"ד גבע דרש ממני מספר רב של פעמים להמציא את התשריטים הדרושים לרישום הבית המשותף, אולם החברה לא הכינה את התשריטים בשל העובדה שהתב"ע המתייחסת למקרקעין טרם נרשמה, וכאמור היא לא נרשמה בעטיהם של התובעים ו/או חלק מהם , וכל עוד התב"ע לא נרשמה לא היה ברור מה יהיה תוכנה, שכן הועדה יכולה היתה לדרוש איחוד חלקות, ודרישות תכנוניות אחרות."
הטענה לפיה היו "פניות רבות" לנתבע 2 במהלך השנים לא הוכחה אלא הסתבר שהיו כמה פניות בודדות ובכולן ניתנה התשובה שהעניין באחריות הנתבעת.
כך למשל התובע מר אביאל העיד בהגינותו שלאחר השיחה עם הנתבע 2 ולאחר קבלת המכתב מטעם הנתבע 2 מיום 5.8.02 ידע שמקור הבעיה בעניין אי רישום הבית המשותף אינה הנתבע 2 אלא הנתבעת ומאז פנה בעניין זה לנתבעת. (ראה פרוטוקול מיום 31.1.17 עמ' 50 שורות 17-23).
בחינת התנהלותו של הנתבע 2 בסוגיה מעידה על כך שהנתבע 2 פעל לקדם את העניין ופנה כמה וכמה פעמים לנתבעת אולם זו בחרה שלא להכין את התשריטים שבלעדיהם לא ניתן היה כאמור לקדם את רישום הבית המשותף. פניות התובעים לנתבע 2 זכו למענה גם אם יכולתו לסייע להם הייתה מוגבלת.
מהרגע בו הוכנו התשריטים העניין טופל ע"י הנתבע 2 והבית המשותף נרשם תוך זמן סביר.
יש לחזור ולהדגיש כי הנתבע 2 לא היה זה שייצג את התובעים בהסכם אלא הוא פעל כמייצג הנתבעת 1. הוא עמד בחובת הזהירות שמוטלת עליו כלפי הצד שכנגד ולא הוכח שהטעה או לא נתן הסברים לכל מי שפנה אליו. אין מחובתו של הנתבע 2 לתת עצות או חוות דעת הנוגעות לכדאיות העסקה בעת חתימת ההסכם. הפרטים המהותיים שהיה עליו להבהיר בהסכם ובנספח שהכין היו מפורשים ובהירים מספיק.
ביטוי מסוים לטענות התובעים כלפי הנתבע 2 יינתן בשאלת ההוצאות ונכון יותר לומר בעצם החלטתי שלא לחייבם לשלם לנתבע 2 הוצאות בגין דחיית התביעה כנגדו.
אחריות הנתבעת 3
הנתבעת 3 העלתה טענת התיישנות וטוענת בין היתר כי לכל היותר מדובר בנזק מתמשך שמקורו בעוולות (מוכחשות כשלעצמן) שתביעה בגינן התיישנה שנים לפני הגשת התביעה כנגדה כאן אך לא מדובר בעוולה מתמשכת שמטיבה מאריכה את מועד ההתיישנות.
לטענת התובעים העילות הנזיקיות כלפי הנתבעת 3 אינן מתמצות רק בכך שהוציאה טופס 4 לבתים שהיווה מקור הסתמכות עבור התובעים שעל פיו העניין טופל, מטופל ולא תהיה בעיה בהמשך אלא באה לידי ביטוי גם בטענה כי הנתבעת 3 המשיכה להתרשל ולנקוט במחדלים גם במהלך הטיפול בבקשות ולאורך שנים. במידה מסוימת באה לידי ביטוי הודאה בכך בעדותו של מתכנן הועדה וסגן מהנדס הוועדה מר מחאמיד מיום 5.12.11 עמ' 13 שורות 26-27: "בגלל שבאמת לא אכפנו עד היום את העבירה הזו, משום מה, אנו תורמים בתביעה זו..".
תחילה יש לבחון מהי העילה הנטענת בכתב התביעה המתוקן שכן זו החזית כנגד נתבעת 3:
סעיפים 73-79 לכתב התביעה המתוקן נוגעים לעוולות והפרת חובות חקוקות שבוצעו לכאורה אי שם במחצית הראשונה של שנות ה-90 למאה הקודמת, מדובר בעוולות מגובשות, נקודתיות מבחינת המועדים ועוולות אלו התיישנו, כאשר מועדי תחילת מרוץ ההתיישנות מתחילים ממועד מתן ההיתר ועד שניתן טופס 4 בו עוסק סעיף 79 לתביעה המתוקנת. איך שלא תיבחן הסוגיה, מחדלי ועוולות הנתבעת 3 ככל שהוכחו נוגעות גם על פי כתב התביעה לתקופה שעד האכלוס. המשפחות נכנסו לגור בבניין שלא היה מיועד למגורים מהפן התכנוני. מר פרץ העד "הראשי" מטעם התובעים הצהיר בסעיפים 14-16 כי כבר בשנים 1993-1994 ידע על המחדלים וכבר נגרם לו נזק כתוצאה מהם עד שהחליט לבנות ללא היתר את הדברים לא שמר לעצמו אלא ארגן את כל הדיירים ע"מ לפנות בתביעה ופנו בשנת 1998 לעו"ד מוני עזורה אלא שאז נראה להם שכר טרחתו גבוה מדי.
הנתבעת 3 נתבעה כנתבעת לא פורמלית (כלומר לא התבקש כנגדה סעד) רק בשנת 2010 וכנתבעת מן המניין רק בסוף שנת 2012.
לא משנה איך אנתח את הסוגיה ובאיזה מרוץ זמנים מדובר, התובעים ידעו או היה עליהם לדעת על מחדלי הנתבעת 3 עוד בשנות ה-90 למאה הקודמת, היו צריכים הם לשאול כיצד זה אושר להם לגור במבנים שאינם יכולים לקבל "הכשר" ולפעול תוך זמן סביר. אם עורך דין מוני עזורה לא היה בגדר אפשרותם הכלכלית, היה ניתן למצוא מישהו אחר אם אכן היה העניין כה חשוב להם.
שאלה גדולה היא מדוע לא הוגשה התביעה לסעד כספי כנגד הוועדה יחד עם התביעה כאן כנגד שאר הנתבעים? עמד לרשותם לפחות עשור וחצי "לעכל" את הדברים.
מכל מקום, יש לומר כבר עתה, כל העילות וכל הנזקים הקשורים להתנהלות, החלטות ומחדלי הנתבעת 3 התיישנו למרות שכפי שיפורט לעיל, יש בטענות כלפיה ממש. כל הניסיון להפוך את הנתבעת 3 למעוולת קבועה ותמידית לאורך כל השנים כשלו שכן היא עצמה לא חייבת הייתה ליזום ולפעול במקום הנתבעת או התובעים, אם (על פי כתב התביעה) סירבה לאשר למי מהתובעים היתרים לתוספות בנייה אין מדובר במחדל אלא בהפעלת סמכות תכנונית, על החלטותיה בעניין זה חלים הכללים המנהליים ובתיק כאן אין ולא צריך להיות דיון במישור זה. כאשר הוועדה דוחה אם דוחה למי מהתובעים בקשה להיתר ואומרת לו כי הבקשה מסורבת בגלל שינוי הייעוד ורישום הזכויות הרי כאן אין עוולה והאחריות ליזום את ההליך עוברת לנתבעת 1 או לתובעים.
לאחר שהדברים נאמרו, לא ניתן לחסוך ביקורת מהנתבעת 3. כל התנהלות הועדה, העדויות והמסמכים שהוגשו מטעמה אינם מספקים הסבר ומידע ביחס למועד המדויק בו התבקש השימוש החורג, מה הוחלט לגביו ומה היה תוקף האישור שלו, לא ברור למה הועדה לא עמדה על כך שיוגשו בקשות ומסמכים מתאימים כבר בשלב הראשוני להכשיר את הסוגיה הבעייתית שנוצרה בפנינו ומדוע לא נדרשו בטוחות מהנתבעת 1.
כבר הזכרתי לעיל את מכתב איגוד ערים מחודש פברואר 1992 שהופנה למר חופשי שהיה בזמנו מהנדס הועדה מקומית השומרון. המכתב הינו חוות דעת שנתבקשה ביחס לבקשה והתוכנית שהגיש יצחק עמר, שם כותבת גב' אורית כפרי כהן שהינה מתכננת סביבתית את הדברים הבאים:
"אנו מפנים תשומת לב הועדה המקומית והרשות המקומית לנקודות הבאות:
-
יש לשקול משמעות של הכנסת תושבים לאזור תעשיה- האם אלו לא יתלוננו בעתיד על מטרדים מפעילותם של עסקים הקיימים באזור מלאכה בהיתר?
-
האם אפשרי הליך של בקשה לשמוש חורג לבניה חדשה שעדין לא קבלה היתר?
-
במידה והמועצה תחליט שלא לשנות היעוד למגורים- מה דינם של הדיירים שיגורו בבתיהם החדשים באזור התעשיה כשיפוג תוקפו של ההיתר לשמוש חורג?
-
לדעתנו, על המועצה להגיש תוכנית כוללת לאזור. בה יבחנו מחדש צרכי השטחים למגורים, לתעשיה, לדרכי גישה, להנחיות בניה וכד'.
הפיכת האזור בדרך עקיפה למגורים, או שינוי פשוט של יעוד מתעשיה למגורים, ללא חשיבה כוללת, עלולה לפגוע בצרכים עתידיים של הישוב."
הנתבעת 3 לא סיפקה ראיות ביחס למה בדיוק היא עשתה בנוגע להערות שנכתבו באותו מכתב, שבוע לפני מתן טופס 4. הנתבעת התעלמה מההערה מס' 3 ולא קבעה אף דרישה מהנתבעת לוודא שלא תהיה פגיעה בתובעים. התנהלות זו אינה מתיישבת עם המצופה מגורם כל כך מרכזי בענייני תכנון ובנייה.
התנהלות הועדה מהווה הזנחה לעניין שידוע לה שאינו תקין, היא ידעה ששינוי הייעוד לא נעשה ולא קיים אישור לשימוש חורג בתוקף ובכל זאת לא ראתה לנכון ליזום פנייה לתובעים שכבר היו הבעלים של הדירות וכבר מתגוררים בבניין להכשרת הסוגיה שנוצרה.
עיון במכתבה של גב' כפרי כהן מציין שהבקשה לשימוש חורג הוגשה ביום 23.2.92 אולם לא ידוע לכמה זמן ניתן האישור הזה כי אישורים כאלו לפי עדות מהנדס העדה הינם מוגבלים לזמן מסוים, בעניין זה כשלו כל הצדדים ובתיק אין ראיה חותכת המבהירה מה באמת ניתן אם ניתן ביחס לשימוש חורג.
הנתבעת 3 לא הצליחה להוכיח איך בדיוק ניתנים אישור חריג ללא תשלום או כל הבטחה להמשך שינוי הייעוד וזאת למרות שהיא יודעת היטב שהבניין נבנה מלכתחילה כבניין מגורים.
יש לומר שתישמע עמדה לפיה על הנתבעת 3 היה להתריע לאורך השנים על כך שלא מוגשת בקשה לשינוי הייעוד ברם התובעים לא הצביעו על הוראת דין ספציפית היוצרת חובה זו והוועדה איננה האפוטרופוס של התובעים שידעו היטב על הבעיה ואף פנו בשנת 1998 לייעוץ משפטי אך מטעמים השמורים עמם לא פעלו עד הגשת התביעה כאן. קשה גם לראות קשר סיבתי בין איזה מהסעדים הכספיים הנתבעים ולבין הנתבעת 3 שכן לה אין הסכם עם התובעים, אין היא זו שצריכה לערוך עבורם את הבקשה לשינוי ייעוד ואין היא זו שמשלמת עבורם את היטל ההשבחה. גם אם היה קשר סיבתי כזה, הרי היה נבלע הוא במחדלי הנתבעת 1 ואשמם התורם של התובעים.
יחד עם זאת, את הביטוי לאותם מחדלים שהתביעה בגינם התיישנה אתן בהחלטתי שלא לחייב את התובעים בתשלום הוצאות בגין הדחייה.
סיכום
לאור האמור לעיל, מתקבלת בחלקה התביעה כנגד נתבעת 1 ונדחית כנגד נתבע 2 ונתבעת 3 .
אשמם התורם של התובעים
בחינת התנהלות התובעים מביאה למסקנה שהתובעים קנו ביודעין סיכון בעת שרכשו את הדירות מהנתבעת. מן הסתם היה מדובר בהזדמנות לרכוש במחיר נוח דירה אטרקטיבית מקבלן ידוע כשהתובעים היו יכולים לבדוק, לשאול, להתייעץ או לבקש ליווי משפטי ולקבל את מלוא המידע בנוגע לרכישתם.
חלק מהתובעים התקשר עם הנתבעת 1 עוד לפני שהזכויות היו רשומות על שמה בלשכת רישום המקרקעין (ראה למשל את ההסכם עם משפחת יעקובסון); כבר נקבע שהוכח שהתובעים ידעו או היו צריכים לדעת על עניין המצב התכנוני של המקרקעין וידעו או היו צריכים לדעת שטרם ניתן אישור סופי מטעם הוועדה המחוזית ובכל זאת קנו את הדירות טרם שינוי הייעוד; אחד הסתמך על "התייעצות" עם סגן העיר ואחרת הסתמכה על הסבריו של מר יצחק עמר ועל המלצותיו של אחיה ואחרים לא ראו לנכון לבדוק את האמור בהסכמים ובמסמכים עליהם חתמו ואם בדקו, לא ראו בהם כל מניעה או פסול ואין ספק שבהתנהלות כזו עשו התובעים את חשבונותיהם ומי שבחר להסתכן ביחס לאי הוודאות התכנונית, עשה זאת מרצונו או למצער מתוך אדישות לתוצאה העתידית האפשרית.
חלק מהתובעים אף העיד שהם נכנסו לדירה טרם ניתן טופס 4 וסופק להם חשמל מהבניין הסמוך שבבעלות הנתבעת. גם התנהגות כזו מעידה על הלך רוח "אופטימי" או אדיש ביחס לתוצאות אפשריות של המצב התכנוני והרי נכנסו הם להתגורר עוד לפני שניתנו האישורים המתאימים לאכלוס כחוק.
בכפוף למסקנתי לפיה אותה בנייה ללא היתר שבוצעה ע"י התובעים לא הוכחה כגורם עיקרי לאי הסדרת שינוי הייעוד או רישום הבית המשותף, היא בוודאי לא סייעה לכך, אין חולק כי הגורמים העירוניים או גורמי התכנון היו מודעים לחריגות הבנייה, כנגד חלק מהתובעים הוגשו כתבי אישום ובעניין זה יש לתת ביטוי מסוים לטענות הנתבעת ולקבוע כי ההסדרה הפכה למורכבת יותר והיה צריך לכלול או לטפל בחריגות במסגרת הכנת התשריטים והתאמתם למצב הקיים בשטח, דבר שהיה כרוך בהוצאות נוספות ומוגברות מצד הנתבעת.
עיון בסעיפי ההסכמים מלמד שישנה חובה על הקונים לקבל את הסכמת הנתבעת לגבי תוספות בנייה. אפנה לרישא של סעיף 14 בהסכם שנחתם מול רוב התובעים:
"14.הקונה מתחייב לא לעשות כל שינויים ותוספות בדירה או מחוצה לה, פרט לאלה שנבנו על ידי החברה, בלא לקבל הסכמת החברה מראש ובכתב, וזאת עד לתום תקופת האחריות ו/או עד למתן היתר בניה סופי בגין החלקות, לפי המאוחר מבין המועדים הנ"ל."
מרבית התובעים שהעידו בבית המשפט אישרו שהם בנו תוספות, שינויים והרחבות כאשר אף אחד מהם לא טען שקיבל אישור לא בכתב כמתחייב בהסכם ואף לא בעל פה מאת הנתבעת. כאמור, חריגה מהבנייה שהתאפשרה על פי היתר הבנייה מחייבת עדכון תשריטים וכדו', דבר אשר תורם להגדלת העלויות ובמידה מסוימת גם לעיכוב זמנים . נושא נוסף שאיננו בבחינת אשם תורם "טהור" הוא השיהוי הרב בו נקטו, שיהוי לו פן ראייתי הפועל לחובתם ופן כספי שכן ערכי הנכסים עלו מאד בשנים שחלפו, כך גם שיעור ההיטלים שיש לשלמם. האשם התורם לא פוגע במטרותיה העיקריות של התביעה שכבר הושגו קרי רישום הבית המשותף ושינוי הייעוד אך הוא פוגע בסעדים הכספים קרי הפחתת דמי הנזק בשיעור של שליש.
תשלום היטל השבחה:
אין חולק שהיטל השבחה יש לשלם. נושא היטל ההשבחה הוזכר בכתב התביעה המתוקן, ריחף מעל להליך כולו אך היות ושומת ההיטל שנערכה ע"י שמאי מטעם הנתבעת 3 הוגשה רק לאחר ההוכחות והגשת מרבית הסיכומים, לא יעמוד עניין זה במרכזו של פסק הדין וההכרעות תהיינה לכאוריות קרי ככל שיתנהל (וכבר הוצהר שיתנהל) הליך בעניין היטל ההשבחה לא יהוו הקביעות בפרק זה מעשה בית דין שכן גם ביחס לקביעת חבות נזיקית אם בכלל יהיה צורך להכריע האם נגרם נזק ריאלי עקב חלוף השנים ומה היקפו, הכרעות שקשורות בחוות דעת שמאיות שיוגשו באותו הליך ובטענות נגזרות שיועלו ע"י הצדדים.
ברמה הכללית והלכאורית, מעיון בחוזים ולאחר שמיעת העדויות מצטיירת תמונה לפיה אמנם הנתבעת לקחה על עצמה לטפל בעניין ייעוד המקרקעין אולם לא התחייבה לשלם את היטלי ההשבחה במידה ואלו יוטלו לאחר חתימת ההסכם.
עיון בסעיף 23 להסכם המכירה למשפחת פרץ מראה שהתובעים לקחו על עצמם את עניין תשלום היטל השבחה. כך קובע סעיף 23 להסכם:
"(א)כל המיסים, ארנונות והיטלים ויתר תשלומי חובה החלים על הדירה ו/או על החלקה הנ"ל עד יום חתימת הסכם זה יחולו וישולמו על ידי החברה, ומתאריך זה ואילך יישא הקונה בחלקו היחסי בתשלומים אלה, בהתאם לחלוקת המיסים והתשלומים שתעשה על ידי החברה בין כל בעלי היחידות בחלקה.
(ב)החברה תמציא לקונה מעת לעת, את חשבון חלקו היחסי באגרות ו/או המיסים החלים עליו, ועל הקונה יהא לשלם לחברה באורח מיידי את חלקו היחסי באלה.
(ג)כל מס ו/או אגרה ו/או היטל חדש שיוטל לאחר חתימת הסכם זה על מחזיק בנכס וייתבע מן החברה בגין החלקה ו/או הדירה, יחול בחלקו היחסי על הקונה כאמור ס"ק (א) לעיל."
(ד)מס שבח מקרקעין ו/או מס הכנסה אשר יחולו על מכירת הדירה לקונה, אם יחולו, ישולמו על ידי החברה.
(ה)מס רכישה בגין רכישת הדירה ישולם כל ידי הקונה, בתוך 50 יום מיום חתימת הסכם זה."
(ההדגשה אינה במקור)
היטל ההשבחה לאור שינוי הייעוד הינו היטל חדש שהוטל לאחר חתימת ההסכם.
סעיף זהה או דומה מופיע בשאר ההסכמים: ראה סעיף 16 להסכם עם משפחת יעקובסון; סעיפים מס' 23 בכל אחד מההסכמים עם משפחות קלימיאן, משפחת שירי, עם משפחת מנשה ואף בהסכם עם משפחת קציר אשר ממנה קנתה גב' צופית ניסנקורן התובעת מס' 11, את הדירה .
זאת ועוד, עיון בשני ההסכמים שנכרתו בין הקונים המקוריים לגב' נסנקורן ולמר לדין שהינם הקונים מהקונים המקוריים מציג תמונה לפיה הקונים התחייבו לשלם את היטל ההשבחה במידה ויחול על הדירה לאור שינוי ייעוד המקרקעין.
כך למשל בעמ' 3 של ההסכם עם גב' ניסנקורן מצוין במפורש בס"ק ז': "...מובהר שהמוכר לא ישא בהיטל השבחה הנובע משינוי ייעוד המקרקעין מייעודם נכון למועד חתימת הסכם זה". הווה אומר שלמרות שבעמוד הראשון הוצהר שקיים אישור על היעדר היטל השבחה במועד חתימת ההסכם, כבר היה ידוע לתובעת שקיימת אפשרות שתהיה חובה לשלם היטל כזה במידה שיהיה שינוי ייעוד. יש לקבוע שאין כל התחייבות מצד הנתבעים כלפי התובעת גב' ניסנקורן לשלם היטל השבחה ביחס לדירה שנקנית AS IS וידוע לה בדיוק מהו המצב התכנוני של המקרקעין עליה בנויה הדירה.
סעיף דומה מצוי גם בהסכם עם מר לדין , סעיף 8 להסכם שנכרת ביום 21.7.03 קובע "היטל השבחה הנובע מתכנית בנין עיר שקבלה תוקף קודם לחתימת הסכם זה יחול על המוכר וישולם על ידו, וממועד זה ואילך-יחול על הקונה וישולם על ידו"..
לכן אין כל חובה של הנתבעים כלפי התובעת 11 והתובע 12 בכל הקשור למצג השווא או הטעיה.
הנזק
הסעדים הכספיים נראים כסעדים "נילווים, משניים לסעדים בעניין רישום בית משותף ושינוי ייעוד. גם היחס לסעדים הכספיים בתצהירים (אלו שבכלל הוגשו), בעדויות (אלא שבכלל נשמעו) ובסיכומים הוא יחס כללי, כמעט מאולץ. להזכיר שמדובר לכאורה בנזקים מיוחדים, ממוקדים אך לא כך הם נתבעים ונסקרים בכתבי בי דין.
ראשי הנזק ידונו בהתאם לסדר המופיע בסיכומי התובעים:
איחור ברישום בית משותף ובשינוי ייעוד המקרקעין
יש להעריך הפיצוי המגיע בגין איחור ברישום בית משותף ואיחור בשינוי ייעוד המקרקעין בסך 15000 ₪ לכל אחד מהמחדלים וסה"כ 30,000 ₪ לדירה ביחס לתובעים 1-10.
התובעים 11-12 אינם זכאים לפיצוי מלא, בנקודת הזמן בה רכשו זכויות כבר היה ידוע שהבתים הוקמו על קרקע שייעודה איננו מגורים, מן הסתם הדברים נלקחו בחשבון בתמורה וגם אם לאו, אין זה מעלה או מוריד. התובעים 11-12 היו רשאים להסתמך שלא לומר לקוות כי הרישום יושלם בפרק זמן סביר ועל הסתמכות זו יש לפסוק פיצוי כולל בסך 10,000 ₪ לכל אחד מהם.
סה"כ בראש נזק זה נפסק סך 320,000 ₪.
הוצאות שונות
הוצאות מיוחדות שנתבעו, נתבעו באופן כללי הגם שמדובר בנזק מיוחד. אותה עמלה או שתיים לגביהן יש ראיה, סכומן בטל בשישים, קנסות על בנייה ללא היתר או תשלום היטל השבחה ביחס לתוספות בנייה אינן ברות תביעה כאן ומדובר בחיובים אישיים כנגד מי מהתובעים בגין פעולות אקטיביות שביצעו, לכאורה ללא היתר ולא כדין. יש לזכור כי חלק מהתובעים לא הגישו תצהירים או העידו על נזק מיוחד ואין מקום לפסוק יותר מ-1000 ₪ לכל דירה.
סה"כ בראש נזק זה נפסק סך 12,000 ₪.
עוגמת נפש
ראש נזק זה חופף וכלול בראשי הנזק הנוגעים לאיחור ברישום הבית המשותף ושינוי הייעוד.
הוצאות משפט (וסיכום)
יש להפריד בין הוצאות ניהול ההליך כאן ולבין הוצאות "חיצוניות" הנוגעות לתשלום בעבור הליכי תכנון וכיו"ב. הוצאות ההליך כאן הן עניין לשקול דעת בעוד הוצאות שהוצאו כדי "לתקן את הנזק" או "להסיר את המחדל" הן בגדר נזק מיוחד.
שכר המתכנן נופל לגדר נזק מיוחד שכן נטען שהתובעים כבר שילמו לאדריכל כ-40,000 ₪. השימוש ב-"כ" איננו מסתדר עם נזק מיוחד שמהותו הוצאה שהוצאה לאחרונה ושבגינה, מן הסתם הייתה צריכה להיות בנמצא קבלה. הצעת מחיר היא רק הצעת מחיר, לא ברור אם התובעים שילמו אותה, את מחציתה בהתאם להסדר מול הנתבעת או בכלל. ראש נזק זה איננו נתמך בשום תצהיר.
יש להניח כי התובעים נשאו במשהו וגם הנתבעת , הצד השני שאמור לשאת בשכר האדריכל 1 לא מציגה נתונים היכולים להביא למסקנה אחרת ולכן הנני פוסק לכלל התובעים סך של 25,000 ₪ בראש נזק זה.
כאמור, יש לנכות מכל דירה אשם תורם בשיעור של שליש כך שהנתבעת 1 תשלם לתובעים שני שלישים מכל הסכומים שנפסקו לעיל בצירוף הוצאות משפט יחסיות בסך 15,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪+מע"מ, ע"מ למנוע ספקות, מהוצאות המשפט היחסיות ושכ"ט העו"ד לא יבוצע ניכוי אשם תורם.
בשאר ההוצאות יישאו הצדדים בעצמם.
הסכומים ישולמו תוך 30 ימי עבודה שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.
ניתן היום, י"ט ניסן תשע"ח, 04 אפריל 2018, בהעדר הצדדים.
