מדינת ישראל ואח' נ' מפעלי תחנות בע"מ ואח'

אקדמות מילין

תביעת המדינה ומינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל. להלן: "המדינה" או "המינהל" ושניהם ביחד יכונו: "התובעת") לתשלום דמי שימוש במקרקעין בהיקף של כ- 10 דונם מתוך כ- 20 דונם המצויים במתחם הכניסה לירושלים סמוך לשכונת קרית משה, והידועים כגוש 30137 חלקות 2, 11, 12, 13, 16, 53, 54, 55, 61, 77, 79, 80, 82, 83 וכגוש 30155 חלקות 1, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 12, 40, 43; ואשר לאחר השלמת הליכי הסדר ופרצלציה ידועים כיום כגוש 30863 חלקות 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14 (להלן: "המקרקעין").

התביעה הוגשה לדמי שימוש מכוח הסכם משנת 1985 בין הצדדים, בגין 7 השנים שקדמו להגשתה, על סך של 48,523,100 ₪. לחלופין נתבקשו דמי שימוש ראויים בסך של 12,351,015 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מעת הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. נוסף על כך, נתבקשו דמי שימוש הסכמיים ולחלופין ראויים בגין התקופה ממועד הגשת התביעה ועד למועד פינוי המקרקעין.

לשם השלמת התמונה יצוין, כי במקביל להגשת תביעה זו הגישה המדינה תביעה לסילוק ידן של הנתבעות מהמקרקעין בבית משפט השלום בירושלים (ת"א 23483-11-10).

רקע עובדתי

1. בשנת 1951 הפקיעה המדינה את המקרקעין, כחלק מהפקעה רחבה של 1,320 דונם בכניסה לעיר ירושלים לצורך הקמת "קריית הלאום".

    

2. המקרקעין דנן היו בבעלות חברת המקשר – אגודה שיתופית בע"מ (להלן: "חברת המקשר"), אשר הוכרה לצורך תשלום פיצויי הפקעה כבעלת הזכויות במקרקעין בהיקף של כ-13 דונם.

    

3. הנתבעת 1 – חברת מפעלי תחנות בע"מ (להלן: "הנתבעת"), רכשה את זכויות חברת המקשר במקרקעין עובר להפקעתם, והיא חליפתה של חברת המקשר בנוגע לזכויות במקרקעין. משנת 1995 הפכה הנתבעת להיות חברת בת של חברת נצבא החזקות 1995 בע"מ, חברה ציבורית אשר מניותיה נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל אביב ומוחזקות על ידי חברת נצבא התנחלויות בע"מ. בין יתר עיסוקיה, מנהלת הנתבעת את נכסיה של הנתבעת 2 - אג"ד – אגודה שיתופית לתחבורה בישראל (להלן: "אגד").

    

4. בשנת 1966 נחתם בין המקשר לבין אגד הסכם מיזוג, לפיו מוזגה מלוא פעילותה של המקשר לאגד.

    

5. המקרקעין - המשמשים את אגד לחניון אוטובוסים, תחנת תדלוק ושטיפה וכן למוסך - מוחזקים על ידי הנתבעות מזה עשרות שנים, ומחולקים לארבעה מתחמים וממוקמים משני צדיו של כביש בגין: גוש 30155 מחולק לשני מתחמים, האחד מגודר והשני פתוח, והוא הגוש המערבי (להלן: "גוש 155"); גוש 30137 מחולק לשני מתחמים מגודרים, והוא הגוש המזרחי (להלן: "גוש 137").

    

6. ביום 24.6.64 נחתם בין המדינה ובין חברת המקשר הסכם פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין בבית המשפט המחוזי בירושלים, לגבי שיעור הפיצוי המגיע לחברת המקשר בגין הפקעת שטחי המוסך והחניונים בגוש 30155 (להלן: "הסכם 64'"). בהסכם זה נקבע, בין השאר, כי חברת המקשר תמשיך להחזיק בשטח המוסך והחניונים בגוש 155 עד לקבלת שטח חלופי אחר באזור ירושלים, והפינוי יתבצע תוך שלוש שנים מקבלת השטח החלופי. זה לשון הסכם 64':

    

   "2. המקשר יוסיף ויחזיק בשטח המוחזק על ידו כיום בגוש 30155 למטרת מוסך וחניונים (להלן השטח הישן) עד אשר יועבר לשטח שיוקצה מתוך השטח שאותר בירושלים למטרת מוסך וחניונים (להלן השטח החדש)...

   3. תוך שלושה חדשים מיום הקצאת השטח החדש... ולאחר שישמע את טענת הצדדים וחוות הדעת של מומחים מטעמם יקבע השמאי הממשלתי הראשי שקביעתו תהיה סופית ותחייב את שני הצדדים...

   ...

   5. השלטונות המוסמכים בשטח התחבורה הציבורית יקצו שטח רצוף מתוך השטח החדש שאותר...

   6. לא יאוחר משלוש שנים מיום שהקרקע המוקצית בשטח החדש יועמד לרשות המקשר כאמור לעיל יפנה המקשר את הקרקע המוסך והחניונים המוחזקים על ידו...

   ...

   11. המדינה לא תהא זכאית לתשלום כל שהוא בגין החזקת הקרקע בשטח הישן על ידי המקשר והשימוש בה עד ליום הפינוי כאמור בסעיף 6 לעיל" (נספח 12 לתצהיר ויטנברג).

    

7. סמוך לאחר חתימת הסכם 64' ניסו הצדדים לתכנן שטח רצוף בגבעת שאול, אך בשל העדר אפשרות להקצות שם שטח רצוף, הסכימו הצדדים על הקצאת שטחים נפרדים - האחד בגבעת שאול בהיקף של כ- 25 דונם והאחר בתלפיות בהיקף של כ- 50 דונם. משאותר שטח בגודל של כ- 63 דונם בתלפיות, הסכימו הצדדים כי המוסך והחניונים יועברו לשטח בתלפיות, כאשר אושר לאגד להתחיל בעבודות יישור השטח בתלפיות עוד בטרם חתימת ההסכם עם המינהל. כן הוסכם, כי בנוסף למקרקעין בתלפיות תוקצה גם קרקע בגבעת שאול בשטח של כ-17 דונם.

    

8. בהתאם להסכם 64', מונה מר דגון, מנהל רשות הפיתוח דאז, להידרש לזכויות חברת המקשר במקרקעין לצורך תשלום פיצויי הפקעה.

    

9. ביום 26.6.1970 ניתנה חוות דעתו של מר דגון שקבעה, כי למקשר זכויות ב- 11.3 דונם בגוש 30155 ו- 1.656 דונם בגוש 30137 (נספח 30 לתצהיר ויטנברג).

    

10. ביום 31.12.70, בהתבסס על חוות דעתו של מר דגון בנוגע לזכויות המקשר במקרקעין, קבע השמאי הממשלתי, מר אלטמן, אשר מונה כבורר על פי הסכם 64' (להלן: "השמאי הממשלתי"), את סכום הפיצויים שעל המדינה לשלם לחברת המקשר עבור המקרקעין שהופקעו בסך של 3,595,000 ל"י לדונם, ובגין השתתפות המדינה בבניית חניונים בקרקע החלופית בגבעת שאול בסך של 200,000 לירות לדונם (נספחים 32-31 לתצהיר ויטנברג).

     

11. המדינה הקצתה לנתבעות שטח בתלפיות וסוכם, כי תמורתו יפונה "מתחם המקשר". כך, במסגרת ישיבה שהתקיימה ביום 29.1.73 סוכם, כי מועד הפינוי של "מוסך המקשר" יהיה תוך שלוש שנים מיום עליית אגד על השטח בתלפיות ותחילת עבודות בשטח זה (נספח 46 לתצהיר ויטנברג).

     

12. נזכיר כבר עתה, כי לצדדים מחלוקת מהו "מתחם המקשר" או "מוסך המקשר" שהוזכר לעיתים בהסכמים ובמסמכים – האם הוא כולל את כל השטח היינו שני הגושים, כטענת המדינה, או שהוא כולל רק את גוש 155, כטענת הנתבעות.

     

13. בין הצדדים הוחלפו טיוטות הסכם בנוגע לשטח בתלפיות, אולם הסכם לא נחתם. הנתבעות החזיקו בשטח בתלפיות, אולם לא פינו את "מוסך המקשר" במלואו.

     

14. בעקבות מחלוקות בין הצדדים בנוגע לחתימה על הסכם תלפיות ובנוגע לקביעתו של השמאי הממשלתי אשר לפיצויי ההפקעה שעל המדינה לשלם למקשר, נוהלו הליכים משפטיים בין הצדדים. בתחילת שנת 1977 החלו הצדדים לגבש הצעת פשרה לסיום כולל של כלל המחלוקות.

     

15. ביום 8.4.1985 חתמו המינהל והנתבעת על הסכם, במסגרתו אומץ המנגנון שבהסכם 64' (להלן: "הסכם 85'") ואלו עיקריו:

     

    "1. המינהל יקצה ויעביר לבעלותה של אג"ד את הקרקע. הקצאת הקרקע על ידי המינהל בתלפיות, בגבעת שאול, בגבעת משואה ובכל מקום אחר אשר עליו תבוא הסכמת הצדדים. והעברתה לאג"ד תהיה בדרך של העברת החזקה והבעלות המלאים בקרקע מן המינהל לאג"ד בהתאם לאמור בסעיף 4 לקמן...

    ...

    3.א. הקצאת הקרקע בגבעת משואה תיעשה מתוך קרקע המינהל אשר טרם תוכננה ואשר עתידה להמסר בהרשאה לתכנון.

    3.ב. מתוך שטח הקרקע המיועד והראוי לשמוש לחניון לרכב והעתיד להיות מתוכנן, יקצה המינהל לאג"ד כ- 11 דונם או יותר עד כדי השלמת 92 דונם במסגרת הסכם זה ועל פי תנאיו.

    3.ג. במידה ומסיבה כל שהיא לא ניתן יהיה להקצות את השטח בגבעת משואה, יקצה המינהל או ימסור בהרשאה לתכנון שטח חליף המקובל על הצדדים ואשר יהיה ראוי לשמוש לחניון.

    3ד. הקצאת השטח והעברת הבעלות החזקה והבעלות בו לאג"ד לפי סעיף זה תעשה תוך 3 שנים מתאריך חתימת הסכם זה...

    ...

    8.א. מוסכם בזה בין הצדדים כי במידה והמינהל לא ימלא אחר האמור בסעיף 3 דלעיל תהיה לאג"ד הזכות שלא לפנות בקרית משה שטח של 10 דונם מגוש 30155 וזאת עד למימוש סעיף זה על ידי המינהל. במקרה זה לא ישא אג"ד גם בחלק היחסי של תשלומי דמי השימוש בהתאם לסעיפים הרלוונטיים שבסעיף 7 לעיל" (נספח 60 לתצהיר ויטנברג).

     

16. במסגרת הסכם 85' הסכימו הצדדים על מתן פיצוי בגין ההפקעה בין היתר באמצעות מקרקעין חלופיים בהיקף של 92 דונם, כאשר מתוכם כ- 63 דונם כבר הוקצו לנתבעות בתלפיות, וכ- 17 דונם נוספים הוקצו בגבעת שאול. כן התחייבו התובעים להקצות 11 דונם נוספים בגבעת משואה, או בכל מקום אחר שיהיה מקובל על הצדדים ושיהיה ראוי לשימוש לחניון, תוך שלוש שנים מיום חתימת ההסכם. הנתבעות מצדן התחייבו לפנות את המקרקעין המוחזקים על ידן בקרית משה בגוש 155 והמשמשים למוסך וחניון בתוך שלוש שנים (החל מיום 19.8.84 עד ליום 18.8.87).

    כן הוסכם, כי במידה שלא יפנו את המקרקעין במועד, יחויבו לשלם למינהל דמי שימוש הקבועים בהסכם: לכל שלוש השנים הראשונות מיום 19.8.84 סך כולל של 11,325,000 שקל (ישן), ומיום 19.8.87 ואילך סך של 22,650,000 שקל (ישן) לחודש איחור. עוד נקבע, כי במידה ולא תוקצה יתרת הקרקע בהיקף של כ-11 דונם על ידי המינהל, הנתבעות יהיו רשאיות להמשיך ולהחזיק בשטח של 10 דונם מתוך שטח המקרקעין בגוש 155 עד להקצאת מלוא המקרקעין החלופיים, ויהיו פטורות מתשלום דמי שימוש בגין אותם 10 דונם.

     

17. השטח החלופי בגבעת משואה הנזכר בהסכם 85' לא התאפשר, ובמשך השנים הציע המינהל לנתבעות להעביר את החניון לאזור "פת", "גבעת המטוס", "נווה יעקב", "הביטוח הלאומי" ו"גונן", אולם הצעות אלו לא צלחו, מסיבות שונות.

     

18. באמצע שנות ה-90 עלתה יוזמה להקצאת שטח של 9.5 דונם במגרש מס' 8 במסגרת תב"ע 4758, שעיקרה שינוי ייעוד המקרקעין דנן מייעוד לצרכי ציבור לייעוד לטובת מסחר ומלונאות. ההצעה כללה הקמת מסוף תעבורה בן 4 קומות, אשר מעליו יוקם מלון בהיקף של כ- 350 חדרים. תמורת ההקצאה התחייבה הנתבעת לפנות את מלוא המתחם המוחזק על ידה. המינהל החל לקדם תוכניות להקצאת שטח זה על ידי פניה לגורמים שונים ובהם עירית ירושלים, משרד התיירות וכו'. תב"ע 4758 אושרה ביום 16.5.01, ופורסמה למתן תוקף ביום 19.12.02. לאחר שאושרה התב"ע ובאמצע שנות ה-2000 ירדה ההצעה להקצאת מגרש 8 לנתבעת מסדר היום של המינהל, בין השאר בשל קיום חובת מכרז ורצון המדינה לשווק את המקרקעין למרבה במחיר.

     

19. בשנת 2005 העלה המינהל אפשרות לקדם הקצאת שטח חלופי באזור מחלף כבישים 4 ו-9, סמוך להר חוצבים ולרמות. הנתבעות הסכימו להצעה זו (באופן עקרוני ולמעט הסתייגותה של הנתבעת ביחס לעלויות פיתוח השטח), אולם עד היום הדבר לא יצא אל הפועל. כיום מצויה התוכנית בשלבי אישור אצל רשויות התכנון והגורמים הרלוונטיים.

     

20. בשנת 2010 הוגשה תביעה זו יחד עם תביעה לסילוק יד ממלוא המקרקעין, שהוגשה, כאמור, לבית משפט השלום בירושלים. לאחר הגשת תביעה זו הגישה הנתבעת עתירה לבג"ץ לביטול ההפקעה מחמת טענתה כי לא מומשה מטרת ההפקעה. העתירה נדחתה תוך חיוב הנתבעת בהוצאות. נקבע, כי הנתבעת לא הצליחה להצביע על עילה ראויה מתחום המשפט הציבורי לביטול ההפקעה כדי שתוכל להמשיך ולהחזיק במקרקעין אשר הופקעו כבר בשנות ה-50 (בג"ץ 9283/10, נספח 110 לתצהיר ויטנברג).

     

21. אציין עוד שתי עובדות המוסכמות על הצדדים והקשורות בהליך שניהלה הנתבעת נגד אגד על המקרקעין מושא תביעה זו, לתשלום דמי שימוש לנתבעת בגין שימושה של אגד במקרקעין (ה"פ 1008-11-08). במסגרת ההליך הוגשה חוות דעת מודד מטעם בית המשפט, אשר קבעה כי השטח בו עושה אגד שימוש הינו בהיקף של כ-20 דונם (ת/2). ב פסק הדין, אשר ניתן על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט וללא נימוקים, חויבה אגד לשלם לנתבעת בין היתר דמי שימוש לתקופה שצוינה בפסק הדין על 10 דונם בלבד מתוך המקרקעין.

     

    טענות הצדדים - כללי

22. לצדדים טענות הדדיות על הפרת הסכם 85'. התובעים טוענים, כי על אף שכבר הוקצו לנתבעות למעלה מ-82 דונם על חשבון פיצויי ההפקעה, ממשיכות הן להחזיק בשטח בהיקף של כ-20 דונם, ללא תשלום דמי שימוש כלשהם ובניגוד להסכם בין הצדדים. התביעה היא למעשה על השטח העולה על 10 דונם בגוש 155, אותו מחזיקות הנתבעות מכוח ההסכם ללא תשלום דמי שימוש, היינו על עשרת הדונמים הנוספים שלא פונו על ידי הנתבעות בגוש 137, ואשר בגינם לא משולמים דמי שימוש. לטענת המדינה, אף אם ידחה בית המשפט את הטענה להפרת הסכם, עדיין יש לחייב את הנתבעות בדמי שימוש ראויים עבור החזקתן שלא כדין במקרקעי ציבור שהופקעו עוד משנות ה- 50.

    לעומת זאת, לטענת הנתבעות, הן מחזיקות בשטח כדין, לאחר שהמדינה והמינהל הפרו את ההסכם, הפרה שהתבטאה בכך שלא הקצו להן שטח חלופי ולא שילמו להן את מלוא הפיצוי בגין ההפקעה. טענתה המרכזית של הנתבעת הינה, כי הסכם 85' אינו חל על המקרקעין המצויים בגוש 137 אלא מתייחס רק לחלק מהמקרקעין המוחזקים על ידי הנתבעות במתחם קריית משה, בגוש 155. זכאותן להמשיך ולהחזיק במקרקעין בגוש 137 ללא תשלום דמי שימוש נובעת, לטענת הנתבעות, מזכויותיהן ההיסטוריות במשך שנים במקרקעין (מכוח זכויות המקשר), ובשל כך שלא קיבלו עד היום כל פיצוי בגין הזכויות בגוש 137.

    טענתה העיקרית של אגד הינה, שבמשך עשרות שנים נמנעו התובעים מלהקצות לאגד שטח חלופי מתאים וראוי להעברת חניון האוטובוסים הקיים על המקרקעין, ובכך הפרו את חיוביהם על פי ההסכם. לטענת אגד, מדובר בחיובים שלובים, ומשהפרו התובעים את חלקם, לא מוטלת עליה כל חובת פינוי או תשלום כלפי התובעים. כן טענה אגד להתיישנות ושיהוי וטענות נוספות.

     

    עיקרי טענות המדינה

23. לטענת המדינה, אמנם נכון שבמסגרת הסכם 85' לא הוזכרו המילים "גוש 30137", אלא רק "גוש 30155", אך למעשה ההסכם התייחס למלוא המקרקעין המוחזקים על ידי הנתבעות במתחם המקשר, הן בגוש 155 והן בגוש 137, וזאת הייתה כוונת הצדדים להסכם, כפי שהדבר משתקף מתכלית ההסכם ומהנסיבות טרם כריתתו ולאחריה. בהקשר זה נטען, כי הסכם 85' לא נולד בחלל ריק, אלא מדובר בהסכם המהווה המשך ישיר להתנהלות הצדדים במשך שלושה עשורים, אשר נועד להסדיר את פיצויי ההפקעה המגיעים לחליפי חברת המקשר ולפינוי המתחם המוחזק על ידם בקרית משה והמשמש למוסך וחניונים. במספר מקומות בהסכם מתוארים המקרקעין כמוסך וחניונים בקרית משה, ואין מחלוקת בין הצדדים, כי מלבד המקרקעין לא היו קיימים מוסך וחניונים אחרים בקרית משה. נטען, כי לפרשנות שלפיה ההסכם התייחס רק לגוש 155 אין כל היגיון, שכן לא ייתכן שלאחר למעלה מ-30 שנה מעת ההפקעה יגיעו הצדדים לידי הסכמה המסדירה את פינוי המקרקעין המוחזקים בגוש אחד בלבד והמשמשים למוסך וחניון, ולא פינוי המקרקעין בגוש הסמוך לו, אשר גם הם משמשים לחניון אוטובוסים והופקעו במסגרת אותה הפקעה.

     

24. לטענת המדינה, הסכם 85' מבוסס על ההבנות הקודמות אליהן הגיעו הצדדים, לרבות חוות דעתו של ד"ר דגון ובעקבותיה קביעת השמאי הממשלתי משנת 1970. חוות דעתו של דגון התייחסה במפורש לפיצויי ההפקעה גם בגין זכויות המקשר בגוש 30137, זאת על אף שבהסכם 64' נזכר רק גוש 155. דגון קבע, כי למקשר זכויות ב- 11,375.88 מ"ר בגוש 30155 ו- 1.656 מ"ר בגוש 30137 (נספח 30 לתצהיר ויטנברג). על בסיס קביעה זו, שם השמאי הממשלתי את שווי המקרקעין שבבעלות המקשר לצורך קביעת גובה פיצויי ההפקעה (נספח 31 לתצהיר ויטנברג). מכאן, טוענת המדינה, כי פיצויי ההפקעה אשר נקבעו על ידי השמאי הממשלתי כללו גם פיצויים בגין זכויות המקשר במקרקעין בגוש 137. כמו כן, היקף המקרקעין אותם שם השמאי הממשלתי – 13.05 דונם – הינו בקירוב סכום השטחים אשר נקבעו על ידי דגון בגוש 155 בתוספת היקף השטחים בגוש 137. מההסכם עולה, כי הוא מהווה המשך ישיר לקביעות השמאי הממשלתי בנוגע לפיצויי ההפקעה משנות ה-70, ומבוסס עליהן. אשר על כן, לטענת המדינה, לא ניתן לומר כי הוראת הפינוי או תשלום דמי השימוש שבהסכם 85' מתייחסת רק למקרקעין בגוש 155 ולא למקרקעין בגוש 137, אלא רק בשגגה לא נרשם גוש 137 בהסכם.

     

25. עוד טוענת המדינה, שאף בהתאם לאומד דעת הצדדים, כפי שעולה מהנסיבות שקדמו לכריתתו של הסכם 85' ומההשתלשלות העובדתית לאחריו, הצדדים סברו, הן סמוך להסכם והן בעשרות השנים שלאחריו, כי ההסכם מתייחס גם למקרקעין המצויים בגוש 137. כך, טענה זו של הנתבעת הועלתה לראשונה במסגרת הליך זה ובעתירה לבג"ץ שהגישה במקביל להליך זה. זאת ועוד. טענה זו נשמעת מפי הנתבעת בלבד, ואינה נשמעת מפי אגד, ויש בכך להעיד, שהצדדים לא סברו אי פעם כי ההסכם איננו מתייחס לגוש 137.

     

26. המדינה מפנה לטיוטת הסכם משנת 1971, אשר התייחסה להסדרת נושא פיצויי ההפקעה בגין זכויות המקשר, הן בגוש 155 והן בגוש 137, ובמסגרתה נקבע כי פיצויי ההפקעה להן זכאית הנתבעת יינתנו באמצעות הקצאת מקרקעין בתלפיות בהיקף של כ-64 דונם ותשלום 1,690,000 ל"י (נספח 37 לתצהיר ויטנברג). שווי הפיצוי המוזכר בטיוטה זו מקביל לשווי הפיצוי המוזכר בהסכם 85' , אלא שבמקום מתן יתרת פיצויי הפקעה בכסף, סוכם בשנת 1985 על הקצאת מקרקעין נוספים. לטענת המדינה, לא ייתכן שלאחר עשור מהטיוטה שמתייחסת לכל ארכה הן לגוש 155 והן לגוש 137, ייחתם הסכם הדומה במהותו לטיוטה, ואשר איננו מתייחס למקרקעין בגוש 137, אלא שיש לפרש אותו כמתייחס לכל המקרקעין, כאשר בשגגה לא נכלל מספר הגוש 137. לטענת המדינה, עד לשנת 1972 היה ברור לצדדים, כי תמורת הקצאת השטח בתלפיות יפונה כל מתחם המקשר. אולם משנת 1972 החלה אגד להתנות את הפינוי בחתימה על הסכם גבעת שאול (נספחים 44-38 לתצהיר גלית).

     

27. עוד הצביעה המדינה על אופן תיאור המקרקעין בתכתובות השונות בשנים שלאחר כריתת ההסכם שמצביע, לטענתה, על כך שהצדדים סברו כי הסכם 85' מתייחס למלוא המקרקעין. כן נטען, כי סמוך לחתימת ההסכם ואף לאחר מכן השתמשו הצדדים בביטוי "מתחם המקשר", בהקשר של פינוי מלוא המקרקעין ולא החלק המתייחס לגוש 155 בלבד.

     

28. עוד טוענת המדינה, כי אין מחלוקת בין הצדדים על כך שתמורת הקצאת שטח חלופי במגרש 8 היו הנתבעות אמורות לפנות את מלוא המקרקעין, כולל המקרקעין שבגוש 137, וטענתה של הנתבעת שהצעה זו באה לכלול רובד פיצוי נוסף שלא נזכר בהסכם 85', אינה מעוגנת בתכתובות בין הצדדים.

     

29. לבסוף טוענת המדינה, כי גם אם תתקבל טענת הנתבעת שהסכם 85' אינו חל על גוש 137, הרי שיש בכך כדי לפטור אותה מדמי שימוש בהתאם להסכם, אולם אין בכך כדי לפטור אותה מתשלום דמי שימוש ראויים, בגין השימוש שעשתה במקרקעין שהופקעו לצרכי ציבור.

     

30. אשר לטענת הנתבעת שהיא מחזיקה במקרקעין בגוש 137 ללא תשלום דמי שימוש מכוח זכויותיה ההיסטוריות טוענת המדינה, כי טענה זו חסרת בסיס ונולדה רק לצורך ההליך במטרה להכשיר את ההחזקה הלא חוקית של הנתבעות במקרקעין בגוש 137. חברת המקשר מעולם לא טענה לזכויות בגוש 137 בהיקף של 10 דונם, אלא לכל היותר לזכויות בהיקף של 1.9 דונם, כאשר במסגרת חוות דעת דגון נקבע, כי היא זכאית לזכויות בכ- 1.6 דונם בלבד. נטען, כי הנתבעת לא הצליחה להסביר מכוח מה אגד כיום עושה שימוש בשטח של כ-10 דונם בגוש 137, שטח נרחב בהרבה מהשטח לגביו טענה המקשר בזמנו לזכויות.

     

31. בהקשר זה נטען, כי מעיון בתצלומי אויר עולה, כי לפחות עד שנת 1958 לא החזיקה חברת המקשר במקרקעין בגוש 137. רק במועד כלשהו בין שנת 1958 לשנת 1967 התחילה המקשר להחזיק בשטחים בגוש 137, אולם לא בשטחים אשר הוכרו לה זכויות על פי חוות דעת דגון.

32. עוד לטענת המדינה, מרבית פיצויי ההפקעה להם זכאית הנתבעת גם בגין המקרקעין בגוש 137 שולמו לנתבעת במרוצת השנים, ועל כן טענתה כי לא קיבלה מעולם פיצויי הפקעה בגין גוש 137 התבררה כלא נכונה. נטען, כי הוכח שזכויות המקשר בגוש 137 קיבלו ביטוי במסגרת שומת המקרקעין של השמאי הממשלתי ושולמו במסגרת התמורות השונות שניתנו במרוצת השנים על חשבון פיצויי ההפקעה שמגיעים למקשר. הנתבעת אף לא הראתה ולו פנייה אחת במסגרתה דרשה מהמדינה לשלם לה פיצויי הפקעה בגין המקרקעין בגוש 137 לאחר שנתן דגון את חוות דעתו (שנת 1970). עוד נטען, כי גם אם טענת הנתבעת להיעדר פיצוי היתה נכונה, עדיין אין בטענה זו כדי להקנות לה זכות שימוש במקרקעין, אשר הופקעו על ידי המדינה מזה עשרות שנים.

     

33. אשר לטענת הנתבעת כי המדינה ויתרה על זכותה לקבל דמי שימוש טוענת המדינה, כי אין לה כל בסיס, וכי הלכה למעשה דרשה עשרות פעמים מהנתבעות להתפנות ממלוא המקרקעין, ועל כן אין לראותה כמי שהסכימה לשימוש.

     

34. אשר לטענת ההתיישנות שהועלתה על ידי אגד נטען, כי סירוב הנתבעות לפנות את המקרקעין מהווה הפרה מתמשכת של ההסכם, ומטעם זה לא ניתן לטעון כי העילה התיישנה. לטענת המדינה, היא לא השתהתה בהגשת התביעה, ומכל מקום השיהוי פועל לטובת הנתבעות, שנדרשות לשלם דמי שימוש רק עבור 7 השנים שקדמו להגשת התביעה, בעוד שבפועל הן עושות שימוש במקרקעין מזה עשרות שנים ללא תשלום דמי שימוש כלשהם.

     

35. לתובעת טענות גם לגבי גובה דמי השימוש ואופן חישובם, אולם מטעמי יעילות הדיון נביא את טענות הצדדים לעניין דמי השימוש בפרק נפרד במסגרת הדיון שלהלן.

     

    עיקרי טענות הנתבעת

36. לטענת הנתבעת, הסכם 85' עסק בפינוי השטחים בגוש 155 בלבד, כאשר מנסחי ההסכם חזרו והקפידו על הדגשות אלו, לאורך ההסכם. המינהל בחן את ההסכם בקפידה, וסעיפיו נכתבו על סמך "יד מכוונת". על פי לשון ההסכם, אין מקום לספק בדבר תחולתו על המקרקעין שבגוש 155 בלבד, הגם שהמינהל ידע במפורש עובר לחתימתו, כי הנתבעת מחזיקה במקרקעין בגוש 137. על כן, הדעת נותנת שהצדדים התכוונו להוציא את השטחים שלא בגוש 155 מכלל ההסכם.

     

37. אף נסיבות חתימת ההסכם ואומד דעת הצדדים בטרם כריתתו ולאחריו מצביעים, לטענת הנתבעת, כי הוא חל על גוש 155 בלבד. כך, המשא ומתן לקראת כריתתו של ההסכם החל כשנה לפני כן, משנת 1984, והצדדים התייחסו לכל סעיף וסעיף בהסכם. עיון בטיוטות ההסכם שהוחלפו בין הצדדים מעלה, כי לא הייתה כל התייחסות או הערה בנוגע לתחולת ההסכם על גוש 155, ולא ראו לנכון להוסיף את השטחים שבגוש 137.

     

38. לאחר כריתת ההסכם, ולקראת מועד הפינוי בשנת 1987, שלח המינהל לנתבעת מכתבים אודות פינוי המקרקעים בגוש 155 בלבד, וכל התכתובת בין הצדדים נסבה סביב גוש זה. זאת, למרות שבשנת 1987 החזיקה הנתבעת ב-30 דונמים בגוש 155 וב-10 דונמים בגוש 137, והמינהל היה מודע לאחזקות אלה. נטען, כי לו היה גוש 137 נכלל בהסכם, היה צריך המינהל לזעוק על אי פינוי השטחים בזמן אמת, אולם דרישה לפנות את גוש 137 לא נשמעה מפי המינהל במשך עשרות שנים, ולמעשה עד להגשת תביעה זו.

     

39. לא זו בלבד שהמינהל לא דרש את פינויו של גוש 137 בזמן אמת, אלא אף אישר לנתבעת להקים בו תחנת דלק.

     

40. בפועל, ביצעה הנתבעת את חובתה על פי ההסכם, כאשר פינתה שטח של כ-31 דונם בגוש 155 והצטמצמה ל- 10 דונם בלבד, בעוד שהמשיכה להחזיק בשטחים שבגוש 137 ללא שינוי. נטען, כי פינוי גוש 155 התבקש נוכח תכנון וסלילת תוואי כביש בגין.

     

41. לטענת הנתבעת, המדינה אינה יכולה להיבנות מטיוטת ההסכם להקצאת מגרש 8 לנתבעת, כפיצוי עבור השטח כולו, כולל גוש 137, מאחר שההקצאה נועדה לשם בניית מלון בן כ-350 חדרים ומתחתיו מסוף תחבורה בן 4 קומות, באופן שיהווה פתרון יעיל וסופי לתחבורה בירושלים. לעומת זאת, הסכם 85' הגדיר במפורש שמטרתו הינה אך להקמת חניונים ומוסך חלופיים בירושלים, ולצורך כך נדרשו לפנות את גוש 155 בלבד.

     

42. בהקשר זה נטען, כי המינהל נמנע מלהעיד עדים רלוונטיים, אשר היו יכולים לשפוך אור על נסיבות חתימת הסכם 85' ותחולתו על גוש 137, כגון עו"ד מיכה טילקין, היועץ המשפטי של מחוז ירושלים במינהל, שחתום על ההסכם והיה מעורה בפרטיו, הגב' שטראוס ועוזי וכסלר, שהיו עובדי המינהל ועדיין משמשים במינהל בתפקידים בכירים, וכן עדים נוספים. במקומם, בחר המינהל להעיד את גב' ויטנברג, שלא הייתה מעורבת בנושא עד לשנת 2013, ולא קראה את כתבי הטענות של מי מהצדדים או מסמכים ותיקים רלוונטיים במינהל. ביחס לעדותו של מר שלמה חן שהעיד מטעם הנתבעת נטען, כי הוא העד היחיד שעבד בשנים הרלוונטיות לתיק זה במחלקת הפיקוח במינהל, ועדותו תואמת את גרסת הנתבעת, שהסכם 85' אינו חל על גוש 137.

     

43. עוד טוענת הנתבעת, כי טענת המדינה שגוש 137 אינו נכלל בהסכם 85' מחמת טעות סופר הועלתה לראשונה רק במסגרת החקירה הנגדית של הגב' ויטנברג ומהווה הרחבת חזית אסורה. ועוד, אילו כוונת הצדדים הייתה לכלול את גוש 137 בהסכם, הרי שמיד לאחר שהתחוור הדבר למינהל, כבר ביום 19.8.87 (בתום שלוש השנים ממועד כריתת ההסכם), היה צריך להוציא מכתב ברור לנתבעות המבקש לתקן טעות סופר זו. בהקשר זה נטען, כי בשנת 2005 ובשנת 2007 התריעו היועצים המשפטיים של למינהל על כך שגוש 137 אינו מופיע בהסכם, אולם גם אז בחר המינהל שלא להודיע לנתבעות על קיומה של טעות סופר.

     

44. לטענת הנתבעת, במהלך דיון ההוכחות ובסיכומים חזר בו המינהל מטענתו כי הנתבעת הפרה את ההסכם בכך שסירבה לשטחים חלופיים שהוצעו לה על ידי המינהל, וזאת לאחר שנוכח כי השטחים היחידים שהוצעו לנתבעת כשטח חלופי כלל לא תאמו את החיוב החוזי של המנהל לפי הסכם 85'. על פי ההסכם, היה על המינהל להקצות לנתבעת שטח חלופי המתאים לחניון ובשטח של לפחות 9.5 דונם, וזאת עד להקצאת השטח כאמור בסעיף 3 להסכם. השטחים שהוצעו התבררו כשטחים שלא תואמים כלל את ההסכם, שכן חלקם היו קטנים מ-9.5 דונם וחלקם לא תאמו את צורכי התחבורה של אגד. זאת, פרט לתוכנית להקצאת מגרש 8 שתאמה את צרכי הנתבעת והיא הסכימה לה, אלא שהורדה מסדר היום בשל שיקוליה של המדינה.

     

45. עולה מכך, לטענת הנתבעת, כי המינהל נכשל גם בטענה זו כלפי הנתבעת, ולמעשה הוכח כי המינהל הוא שהפר את חלקו בהסכם במשך למעלה מ-25 שנה, בכך שלא העמיד לנתבעת שטח חלופי מתאים, בעוד שהנתבעת עמדה בחלקה ופינתה את גוש 155 פרט ל-10 דונם, בהתאם להסכם.

     

46. לנתבעת טענות נוספות נגד חוות הדעת שהוגשו מטעם המינהל – חוות דעתו של המודד מר אלישיב וחוות דעתו של השמאי מר רוני אפק, בדבר אי דיוקים וכשלים שנתגלו בהן, וכן בדבר אמינותן של חוות הדעת. מפאת קוצר היריעה, ומאחר שמצאתי לנכון למקד את טענות הצדדים בנוגע לסוגיה העיקרית שמחלוקת, לא אפרט כעת את טענות הצדדים לעניין חוות הדעת, והן יפורטו במסגרת הדיון על גובה דמי השימוש.

     

47. הנתבעת מתנגדת גם לתביעת המינהל לדמי שימוש ראויים ביחס למקרקעין בגוש 137, שלא מכוח הסכם 85'. לטענתה, בכתב התביעה אין זכר לדרישת המינהל לדמי שימוש ראויים, אלא המינהל תבע אך ורק דמי שימוש מכוח טענתו להפרת הסכם 85', כאשר הסעדים המבוקשים מכוח עילה זו הם סעדים חלופיים, האחד – פיצוי הסכמי, והשני – פיצוי ריאלי, עדכני. התובעים אינם יכולים להוסיף עילות מעבר למה שתבעו בכתב התביעה, ועל כן הוספה זו מהווה הרחבת חזית אסורה.

     

48. לגופו של עניין טוענת הנתבעת, כי המינהל ויתר בהתנהגות לנתבעת על כל תשלום דמי שימוש עבור המקרקעין בגוש 137. זולת חוות הדעת של מר אפיק שהוכנה לצורך התביעה ואשר הנתבעת חולקת על אמינותה, לא הוציא המינהל כל דרישת תשלום לדמי שימוש ראויים לנתבעת. לא זו אף זו. המינהל אישר לנתבעת לבנות תחנת דלק בגוש 137, ללא כל דרישה להסדרת תשלום דמי השימוש במתחם. עצם מתן ההיתרים מראה, שבזמן אמת לא דרש המינהל תשלום עבור שימוש במקרקעין בגוש 137. בשל הסכמת המינהל מכללא לשהייה במקרקעין ללא תשלום דמי שימוש, אין לחייב את הנתבעת בדמי שימוש ריאליים מכוח עילת עשיית עושר ולא במשפט, כפי דרישת המדינה.

     

49. לבסוף טוענת הנתבעת, כי היא אינה מחזיקה בפועל במקרקעין בגוש 137, אלא הם מוחזקים בידי אגד. לטענתה, אגד משלמת לה דמי שימוש בגין 10 הדונם בגוש 155 בלבד, ואין היא מקבלת דמי שכירות מאגד בגין "השטח העודף". על כן, כל דמי שימוש שיוטלו, אם יוטלו, צריכים להיות מוטלים על אגד.

     

    עיקרי טענות אגד

50. טענתה המרכזית של אגד היא, שהמדינה הפרה את הסכם 64' וכן את הסכם 85', בכך שלא הקצתה לה את השטחים החלופיים כפי שהתחייבה בהסכמים, וכי עד לשנים האחרונות לא פעלה לקידום הקצאת שטח חלופי הולם ומתאים, אליו תוכל אגד להעתיק פעילותה ומתקניה. נטען, כי למעט ההצעה להקצות שטח במחלף הכבישים 9 ו-4 לא הציעה המדינה לנתבעת כל הצעה ראויה במשך עשרות שנים. אגד משתפת פעולה עם כל הגורמים הנחוצים לשם קידומה של התוכנית להעתקת החניון למחלף הכבישים 9 ו-4, אולם עד אשר לא תמומש התוכנית, לא תוכל אגד לפנות או להתחייב לפינוי המקרקעין בגוש 137. לשיטתה, היא אף אינה צריכה להיות מחויבת בתשלום דמי שימוש, כל עוד העיכוב בפינוי נובע ממחדלה של המדינה. זאת ועוד. החניון החלופי המתוכנן מהווה פתרון חלקי בלבד לצרכיה של אגד, וכרוך בהשקעות כספיות אדירות. נטען, כי קיום חיובה של המדינה על פי ההסכם הוא בהקצאת שטח חלופי בפועל, ולא בעצם ההצעה לתוכנית כלשהי.

     

51. עוד טוענת אגד, כי במשך עשרות שנים ועד לפתיחת הליך זה לא פעלה המדינה לפינויה מן המקרקעין שבגוש 137. בהתנהגותה גילתה המדינה דעתה לכך ששימושה של אגד במקרקעין נעשה בידיעתה ובהסכמתה.

     

52. לטענת אגד, המערכת החוזית בין הצדדים היא מערכת של חיובים שלובים. הואיל והמדינה הפרה את התחייבויותיה על פי ההסכם, הרי שלא מוטלת על אגד חובת פינוי או תשלום כלפי המדינה. כן נטען, כי צד להסכם אשר מפר את חיוביו זה עשרות שנים, אינו יכול לעמוד מנגד על זכויותיו שעל פי אותו הסכם.

     

53. נטען, כי התביעה לוקה בהתיישנות, שיהוי מניעות והשתק, המצדיקים את דחייתה. השיהוי הכבד בהגשת התביעה, של למעלה מ-20 שנה, גרם לאגד נזקים שונים ובגינם שונה מצבה לרעה. כך, התקשתה אגד לאתר מסמכים ועדים חיים, אשר יוכלו לשפוך אור על האירועים מושא המחלוקת. כן גרמה התנהלות המדינה לפיצולו של החניון למתחמים שונים ומופרדים, בעלי דרכי גישה נפרדות, ולהעברת החניון ממקום למקום באופן שהעמיס על אגד הוצאות רבות במשך עשרות שנים שלא כדין. כיום, כך נטען, לא ניתן לתת למדינה שכר בגין כך.

     

54. אף אגד טוענת להסכמה מכללא של המדינה לשימושה במקרקעין בגוש 137. כמו כן, אף היא טוענת שהימנעותה של המדינה מהעדת עדים רלוונטיים פועלת לרעתה.

     

55. אגד טוענת, כי לא ניתן להתעלם מהעובדה שהיא עושה שימוש במקרקעין מושא המחלוקת לצורך חניון ומוסך ולשם הפעלת התחבורה הציבורית ברחבי העיר ירושלים. בלא קיומו של שטח חניון, אין בידי הנתבעת כל אפשרות מעשית להמשיך בקיום הפעלת התחבורה הציבורית בעיר. נטען, כי על המדינה מוטלת האחריות והחובה לדאוג להימצאותם של שטחים המתאימים לשמש כחניונים עבור הנתבעת, וכי הצורך הציבורי החיוני העומד בבסיס ההחזקה שיש לאגד במקרקעין עולה על כל אינטרס מסחרי שיש למדינה במקום.

56. לבסוף, טוענת אגד אף היא טענות בנוגע להיקף השטח וגובה דמי השימוש הנתבעים, וטענות ביחס לחוות הדעת שהוגשו על ידי המדינה, טענות אשר יפורטו בהמשך, כאמור.

     

57. יצוין, כי המדינה הגישה סיכומי תשובה מטעמה, בה חזרה על עיקרי טענותיה והשישה לטענות הנתבעות.

     

    על הראיות

58. מטעם התובעת הגישו תצהירי עדות ראשית והעידו הגב' גלית ויטנברג, מנהלת מחוז ירושלים במינהל (להלן: "ויטנברג". יוער, כי תצהירה של ויטנברג החליף את תצהירו של מר חמי כסיף שהוגש מטעם המדינה, אלא שבשל השעייתו מן המינהל נבצר ממנו להעיד); מר שלמה כהן, סגן ממונה מחוזי פיקוח במחוז ירושלים במינהל; הגב' עידית אשכנזי, גזברית מחוז ירושלים במינהל. כן נחקרו על חוות דעתם המודד מר יורם אלישיב (להלן: "המודד אלישיב") והשמאי רוני אפיק (להלן: "השמאי אפיק"), שהגישו חוות דעת מטעם התובעת.

     

59. מטעם הנתבעת הגישו תצהירי עדות ראשית והעידו מר שלמה חן, מפקח במינהל בשנים הרלוונטיות ומר פריאל אטיאס, מנכ"ל חברת נצב"א החזקות.

     

60. מטעם אגד הגישו תצהירי עדות ראשית והעידו מר פנחס גרשון, מהנדס תנועה ארצי באגד; המודד מר יעקב סומך (להלן: "המודד סומך") והשמאי מר רונן מזרחי (להלן: "השמאי מזרחי"), שחוות דעתם הוגשו מטעם הנתבעות.

     

61. לאחר שהצדדים הגישו סיכומים בכתב, ולאור העדר נתוני שומה ביחס לגוש 137, הוריתי לצדדים להגיש חוות דעת משלימות. מטעם התובעת הוגשה חוות דעתו המשלימה של השמאי אפיק ומטעם אגד הוגשה חוות דעת של השמאי מזרחי. לאחר שהמומחים נחקרו על חוות דעתם הוריתי, בהסכמת הצדדים, על מינויו של המהנדס השמאי מר אלי אגמון (להלן: "השמאי אגמון") כמומחה מוסכם מטעם בית המשפט.

     

    דיון והכרעה

62. אין חולק, כי הן גוש 155 והן גוש 137 הופקעו במסגרת ההפקעה הכללית בשנת 1951 ושייכים למדינה. כמו כן, אין חולק על זכאותן של הנתבעות להחזיק עשרה דונמים בגוש 155, בהתאם להסכם 85'. גדר המחלוקת הוא עשרת הדונמים הנוספים שמחזיקות הנתבעות בגוש 137. השאלה הראשונה שנדון בה היא האם גוש 137 נכלל בהסכם 85', כטענת המדינה. אם נגיע למסקנה חיובית, הרי שהנתבעות עשויות להתחייב בדמי שימוש מכוח ההסכם ובגין הפרתו. אולם, אם נגיע למסקנה שהסכם 85' אינו חל על גדר המחלוקת דנן, אזי יש לשאול מכוח מה מחזיקות הנתבעות במקרקעין בגוש 137, והאם אינן מחויבות בדמי שימוש עבור השימוש שהן עושות במקרקעין שהופקעו לצרכי ציבור. לבסוף יש לדון בטענות הצדדים לעניין גובה דמי השימוש.

     

    תחולתו של הסכם 85' על המקרקעין בגוש 137

63. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, ובהתאם ללשון ההסכם, הנסיבות שקדמו לכריתתו ואלו שאחריו, וכן התנהלות הצדדים במשך השנים – הגעתי לכלל מסקנה כי הסכם 85' אינו חל על המקרקעין בגוש 137. להלן אנמק.

     

64. נקודת המוצא לפרשנות חוזה היא בחינת אומד דעתם של הצדדים כאשר הכלים העומדים לרשות בית המשפט הם לשון החוזה ונסיבות כריתתו. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

     

65. וכך נקבע בפסיקה:

    "נקודת המוצא לפרשנות חוזה מצויה בלשונו. לשון החוזה היא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, והיא תוחמת את גבולותיו. ואולם, נקודת המוצא איננה נקודת הסיום. בצד בחינת לשון החוזה, נדרש בית המשפט גם לנסיבות החיצוניות לו, והכול לשם קביעת אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים במועד כריתת החוזה (דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1, 23, 28-25 (2006) (להלן: עניין ארגון מגדלי הירקות); אהרן ברק פרשנות במשפט – פרשנות החוזה 388-387 (2001) (להלן: פרשנות החוזה))... בבואנו לעמוד על הפרשנות הראויה שיש לתת להתקשרות חוזית, יש לבחון גם את האינטרסים, המטרות והיעדים המשותפים אשר ביקשו הצדדים להגשים – מבחינתם הסובייקטיבית – באמצעות החוזה (פרשנות החוזה, בעמ' 404). במקרים שבהם לא ניתן לברר את התכלית הסובייקטיבית של החוזה, נדרש הפרשן ליתן דעתו גם לתכליתו האובייקטיבית, קרי לכוונה ההיפותטית של הצדדים לחוזה, כאנשים סבירים (ראו: דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1, 28 (2006); פרשנות החוזה, בעמ' 289-287 (2001)). הפנייה לתכלית האובייקטיבית מתרחשת לא אחת כשמדובר בחוזה שאחד הצדדים לו הוא רשות ציבורית, נוכח הקושי לחשוף את התכלית הסובייקטיבית שלו, וההנחה כי "את חוזי הרשות עורכים פקידי הרשות הציבורית, אשר מטרותיהם ואינטרסיהם בעריכת חוזי הרשות מזוהים, וצריכים להיות מזוהים, עם האינטרס הציבורי" (ראו: גבריאלה שלו חוזים ומכרזים של הרשות הציבורית 31 (2000)" (ע"א 7434/10 קיבוץ מגל נ' מינהל מקרקעי ישראל מחוז חיפה (21.10.2012), בפסקה 9).

     

    ראו גם לאחרונה לעניין פרשנות חוזה - ע"א 8300/15 רשות הפיתוח נ' לבניין מוצרי מלט בע"מ (29.8.2017).

     

66. אין חולק, כי הסכם 85' לא מזכיר בשום צורה את המקרקעין בגוש 137. אף בהסכם 64', שהסכם 85' בא בעקבותיו ומבוסס עליו, אין זכר לגוש 137. יתרה מכך, הפירוט הרב של צמד המילים "גוש 30155" והופעותיו הרבות בהסכם, מעידות על כך שהצדדים התכוונו רק לגוש 155, להוציא גושים אחרים.

    כך, למשל, ב"הואיל" הראשון להסכם 85' נאמר: "לפיהן הופקע והוקנה למדינת ישראל, בין השאר גוש 30155" (ההדגשה שלי – א' פ') ניסוח זהה מופיע ב"והואיל" השלישי להסכם 64'. לאמור, הצדדים היו מודעים לכך שההסכם עוסק בגוש אחד מיני רבים שהופקעו על ידי המדינה. ב"והואיל" האחרון נאמר: "והואיל ובמסגרת הסדר זה התחייב אג"ד לפנות את השטח בו הוא מחזיק בקרית משה בגוש 30155 והמשמש למוסך ולחניון" (ההדגשה שלי – א' פ'). הדעת נותנת, כי לו רצו הצדדים להחיל את החיוב לפנות את המקרקעין על כל השטח בקרית משה, היינו שני הגושים, די היה לומר "לפנות את השטח בקרית משה", או להוסיף את פינוי גוש 30137. העובדה שנכתב באופן זה: "לפנות את השטח בקרית משה בגוש 30155" מלמדת, שהצדדים התכוונו להחיל חובת פינוי רק על גוש 155. בסעיף 7(א) להסכם ציינו הצדדים במפורש: "מוסכם בין הצדדים, כי אג"ד נתחייב לפנות את השטח בו הוא מחזיק בקרית משה בגוש 30155, והמשמש מוסך וחניונים" – שוב פעם חזרו הצדדים וחידדו, כי חיוב אגד לפנות את השטח על פי ההסכם הינו רק ביחס לשטחי גוש 155. בהסכם 64' נאמר: "המקשר יוסיף ויחזיק בשטח המוחזק על ידו כיום בגוש 30155 למטרת מוסך וחניונים... עד אשר יועבר לשטח שיוקצה מתוך השטח שאותר בירושלים למטרת מוסך וחניונים". כך גם בסעיף 8(א) להסכם 85': "במידה והמינהל לא ימלא אחר האמור בסעיף 3 דלעיל תהיה לאג"ד הזכות שלא לפנות בקרית משה שטח של 10 דונם מגוש 30155".

     

67. אין חולק גם, שהמדינה ידעה עובר לכריתת הסכם 85' על החזקתן של הנתבעות בשטח של כ-30 דונם בגוש 155 ושטחים נוספים בגוש 137. כך עולה מחוות דעתו של המודד אלישיב שהוגשה מטעם התובעת, ומעיון בתצ"אות מיום 16.6.67 ומיום 2.11.85 (נספחים 9 ו-11 לחוות הדעת). מודעות המדינה להחזקה בשטחים בגוש 137, מחד גיסא, וניסוח ההסכם באופן מפורש כחל על גוש 155, מאידך גיסא, מלמדים כי הייתה כוונת מכוון במספר הגוש שצוין, ומפחיתים את הסיכוי שמדובר בטעות. על פי עדותה של ויטנברג, ההסכם לא נחתם לפני שעבר תחת עיניו הבוחנות של המינהל, וכי הסעיפים שבהסכם זכו להקפדה מיוחדת ונכתבו על פי "יד מכוונת", כהגדרתה (פרו' עמ' 76, שו' 28-18).

     

68. זאת ועוד. המשא ומתן בין הצדדים בטרם כריתת הסכם 85', נמשך למעלה משנה (נספח 59 לתצהיר ויטנברג; פרו' עמ' 31, שו' 13-7). נתון זה מצביע על כך שכריתת ההסכם נעשתה מתוך מחשבה, ולאחר שהצדדים נדברו ביניהם על כל סעיף וסעיף. עיון בטיוטות ההסכם מעלה, כי הן עוסקות בגוש 155 בלבד. יש בכך כדי לשפוך אור נוסף על אומד דעת הצדדים בטרם כריתת ההסכם.

     

69. לטענת המדינה, כאמור, בהסכם 85' נכלל גוש 137, בין השאר, משום שהתמורה הנזכרת בו המשקפת את פיצויי ההפקעה, נשענת על שומת השמאי הממשלתי וחוות דעתו של דגון, שהכלילו במסגרת פיצויי ההפקעה פיצוי בגין הפקעת גוש 137. מאחר שכך, נטענות שתי טענות: האחת, שהנתבעות קיבלו פיצוי עבור גוש 137, והשנייה, שהסכם 85' חל על גוש 137.

    בטענה הראשונה איני נדרש להכריע, אולם מעיון בחוות דעתו של דגון עולה, שהשטח שבגינו שם השמאי הממשלתי את פיצויי ההפקעה בגוש 137 מתייחס ל- 1.6 דונם בלבד, ואילו כיום מחזיקות הנתבעות בכ-10 דונם בגוש זה.

    אשר לטענה השנייה, הרי שלדעתי אין יחס ישיר בין העובדה שדונם וחצי מתוך גוש 137 נכלל בחישוב פיצויי ההפקעה לבין תחולתו של הסכם 85' על גוש 137. רוצה לומר, פיצויי הפקעה לחוד ושאלת תחולתו של ההסכם לחוד. אין להסיק מכך שגוש 137 נלקח בחשבון פיצויי ההפקעה על כך שההסכם מתייחס לפינויו, ובפרט כאשר השטח המוחזק על ידי הנתבעות בפועל, ושהוחזק על ידן בעת כריתת ההסכם, היה גדול בהרבה מהשטח שנכלל בחישוב שומת הפיצויים.

     

70. אינדיקציה נוספת מהימנה על כוונת הצדדים במועד כריתת הסכם 85' הינה כיצד פעלו הצדדים לביצוע ההסכם בזמן אמת, וזאת נוכל ללמוד, בין השאר, מהתכתובת בין הצדדים. כעולה מן התכתובת, הצדדים מתייחסים לפינוי "מוסך המקשר" או פינוי השטחים שבגוש 155, אולם אין כל התייחסות מפורשת לפינוי השטחים בגוש 137. כך עולה ממכתב מיום 18.8.87 ששלח ב"כ אגד למנהל מחוז ירושלים (מר יהודה זיו), שכותרתו: "פינוי מוסך וחניונים של אגד בגוש 30155", ובמסגרתו מפרט הוא את הסיבות לאי פינוי כל השטחים בגוש זה (נספח 69 לתצהיר ויטנברג). בתשובת המינהל למכתב זה, של עו"ד מיכה טילקין, שכותרתה: "פינוי מוסך אגד", לא מציין כי על אגד להשלים את הפינוי גם ביחס לשטחים שבגוש 137 (נספח 70 לתצהיר ויטנברג). להזכיר, כי מועד ההתכתבות הנ"ל הוא מועד פינוי השטחים בהתאם להסכם, ועל כן יש חשיבות לעובדה שהמינהל לא דורש מאגד לפנות שטחים נוספים מעבר לשטחים שבגוש 155. אף במהלך השנים שלאחר מכן לא נמצאה התייחסות מפורשת כלשהי של מי מהצדדים לחובה לפנות את השטחים בגוש 137 מכוח ההסכם.

     

71. המדינה הפנתה לשלושה מסמכים שמהם עולה, לטענתה, שהנתבעות נדרשו על ידי המינהל לפנות את מלוא המקרקעין, אלא שבמסגרת תשובתן הן לא העלו את הטענה שלפיה הסכם 85' אינו חל על גוש 137. לטענת המדינה, הנתבעות העלו את הטענה לראשונה במסגרת הליך זה. המסמכים הם מכתב ב"כ המינהל מיום 19.12.99 (נספח 86 לתצהיר ויטנברג); מכתב המינהל מיום 26.12.04 (נספח 92 לתצהיר ויטנברג) ומכתב היועץ המשפטי של מחוז ירושלים מטעם המינהל מיום 20.5.10 (נספח 105 לתצהיר ויטנברג).

    מעיון במסמכים אלו עולה, כי אף לא אחד מהם מאזכר את השטחים שבגוש 137 במפורש:

    המכתב מיום 20.5.10 מפרט אמנם באופן ברור יותר מן המכתבים האחרים את דרישת המינהל לפנות את השטח העולה על 10 הדונם המותרים לשימוש הנתבעות מכוח ההסכם, אולם עדיין אינו מפרט דיו היכן מצויים 10 הדונם המותרים והיכן הדונמים שיש לפנות. כמו כן, המכתב נשלח לנתבעות בסמוך להגשת התביעה ואינו יכול לסייע לנו בבחינת אומד דעתם של הצדדים בסמוך לאחר ההסכם ובמהלך השנים;

    ביחס למכתבים מיום 19.12.99 ומיום 26.12.04, הרי שלדעתי לא ניתן לייחס להם דרישה מפורשת מצד המינהל לפינוי השטחים שבגוש 137. מהתמונה הכללית עולה, שהצדדים כרתו הסכם ביניהם ביחס לגוש 155 בלבד, ויש לקרוא את המכתבים בהקשר של התמונה הכללית. טענה מפורשת לפינוי השטחים בגוש 137 מכוח הפרת הסכם 85' העלתה המדינה רק בכתב התביעה. אין תימה, אם כן, כי עמדת הנתבעות שההסכם אינו חל על גוש זה הועלתה רק בכתב ההגנה.

     

72. לכך מצטרפת עדותו של שלמה חן, שעבד במחלקת הפיקוח במינהל בשנים הרלוונטיות והיה בקשר תמידי עם עו"ד מיכה טילקין בקשר לביצוע הסכם 85' (פרו' עמ' 187, שו' 13-8), שהעיד כי עמדת המינהל בזמנו היתה כי הסכם הפינוי חל רק על גוש 155 ולא על שטחים אחרים (פרו' עמ' 155, שו' 15-11).

     

73. אכן, קשה להלום כיצד ביקשה המדינה לפנות את המוסך והחניונים שבגוש 155 ולא ביקשה כן ביחס לגוש 137, שהרי מדובר בשטחים סמוכים שהופקעו. אולם, זו העבדה העולה מניתוח ההסכם והראיות, ויכולים להיות לה הסברים שונים. הסבר הנתבעות הוא, שפינויו של גוש 155 היה נחוץ ודחוף למדינה נוכח סלילתו של כביש בגין, וכדברי שלמה חן בעדותו: "הוא (השטח שהיה של חניון המקשר – א' פ') חצה אותו ממש לשתיים. ולפני שסללו את המנהרה (מנהרת בגין – א' פ'), אז עושים כל מיני עבודות הכנה, תשתיות. אז אגד היה זז, ימינה, שמאלה, ימינה. במשך לפחות חמש, שש פעמים הוזז כל המערך של אגד, עד שסללו ונקבע התוואי (פרו' עמ' 227, שו' 4-1). ...היינו מדברים איתם, משא ומתן. לא היתה אוירה של לא איומים, לא תביעות, לא משפטים, והשגנו הרבה דברים על ידי משא ומתן. תשמע, כל המנהרה הזו. אם היינו מחכים עד שתיגמר כל המשפט, והתביעות, עד היום המנהרה הזו לא הייתה קיימת. אבל במשא ומתן, בדיבורים, הזזנו אותם פה, הזזנו אותם שמה, עשינו את המנהרה" (פרו' עמ' 228, שו' 10-3).

    איני נדרש להכריע האם הסבר זה הוא ההסבר הנכון להתנהלותה התמוהה של המדינה, אולם הסברה שמדובר בטעות תמוה אף יותר נוכח ניתוח העובדות, ואיני נכון לקבלו. קשה להלום טעות שנמשכת על פני שנים, כאשר יועצים משפטיים ומנהלי מחוז מתחלפים במינהל, ובכל זאת כולם חוזרים על אותה טעות. כנטען, בשנת 2005 ובשנת 2007 התריעו יועציו המשפטיים של המינהל, עו"ד גבי דרוקר ועו"ד י' שילה, על כך שקיימת בעיה משפטית באי הופעתו של גוש 137 בהסכם (נספח מ' לתצהיר גרשון; נספח 5 לתצהיר אטיאס), אולם גם אז בחר המינהל להמשיך בהתנהלותו ולא הודיע לנתבעות כי מדובר בטעות, וכי הוא מבקש להחיל את ההסכם גם על גוש 137.

     

74. זאת ועוד, בשנת 1996 חתם המינהל על אישור לנתבעות להקים תחנת דלק בגוש 137. מתן האישור לא הותנה בתנאים כלשהם, לרבות תשלום דמי שימוש (נ/2). הדעת נותנת, כי לו היה רואה המינהל חובת פינוי לגבי שטחים אלו, לא היה נותן היתר להקים עליהם תחנת דלק. כמו כן, לא נטען שניתן היתר כזה או אחר ביחס לגוש 155, ויש להניח בסבירות גבוהה, כי היתר דומה לא היה ניתן ביחס לשטחים שבגוש 137.

     

75. ולבסוף, קיום ההסכם מצד הנתבעות ביחס לגוש 155, בכך שבמועד ההסכם החזיקו בכ-30 דונם בגוש 155, ולאחר מכן התפנו והצטמצמו עד לכדי 10 דונם בגוש זה, מלמדת יותר מכל, כי הן הבינו את ההסכם כחל על גוש 155 בלבד.

     

76. ביחס לטיוטת הסכם בדבר מגרש 8 מיום 25.10.99 (נספח 89 לתצהיר ויטנברג), בה נתחייבו הנתבעות לפנות את כל השטחים המוחזקים על ידן, הן בגוש 155 והן בגוש 137, תמורת הקצאת מגרש 8 והקצאת מגרש גונן - מקובלת עליי עמדת הנתבעות שמטרת ההקצאה הייתה פתרון סופי ומושלם לתחבורה בירושלים, ואין בכך להשליך על הסכם 85', שנתכוון להסדיר את הפיצוי עבור גוש 155 בלבד. אכן, אין להשוות הקצאת מקרקעין למטרת מוסך וחניונים בלבד (הסכם 85') להקצאת מקרקעין לבניית מלון בן 350 חדרים ומתחתיו מסוף תחבורה בן 4 קומות (ההצעה למגרש 8). אם אכן הייתה הקצאת מגרש 8 יוצאת אל הפועל, אכן לא היה לנתבעות עוד צורך להחזיק בשטחים כלשהם במתחם, וממילא היו מוכנות להתפנות מגוש 137 (פרו' עמ' 232, שו' 7).

     

77. יודגש, כי הימנעות המדינה מלהעיד גורמים שהיו בעלי תפקידים במועדים הרלוונטיים ויכלו לשפוך אור על השיקולים בהתנהלות המדינה בזמן אמת, ועל כוונת הצדדים בעת כריתת ההסכם ולאחר מכן – נזקפת לחובתה. כידוע, בהעדר נסיבות מיוחדות חזקה על בעל דין שלא הביא עד רלוונטי, שהעדות היתה פועלת נגדו (ע"א 641/87 קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים וציוד בע"מ, פ"ד מד(1) 239, 245 (1990); ע"פ 522/84 סביחאת נ' מדינת ישראל, פ"ד מא(1) 551, 557 (1987); ע"פ 728/84 חרמון נ' מדינת ישראל, פ"ד מא(3) 617, 625 (1987); ע"א 2275/90 לימה נ' רוזנברג, פ"ד מז(2) 606, 614 (1993) בסמוך לאותיות ה-ו; ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 658 (1991); ע"א 293/90 גרינהולץ נ' מרמלשטיין (לא פורסם, 28.12.94); ע"פ 11331/03 קיס נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(3) 453 (2004) י' קדמי על הראיות - הדין בראי הפסיקה כרך שלישי (תשס"ד) בעמודים 1650-1649). במקרה דנן לא שוכנעתי כי היתה מניעה להעיד עדים רלוונטיים כדוגמת עו"ד מיכה טילקין (פרו' עמ' 225, שו' 14-1), הגב' אפרת שטראוס שהיתה מנהלת מחוז ועדיין עובדת במינהל (פרו' עמ' 28, שו' 12-10), עוזי וכסלר שהיה מנהל המינהל (אשר נפטר זמן קצר לפני מתן פסק הדין – א' פ'), וגורמים במינהל שהיו מעורבים בנושא יותר מאשר הגב' ויטנברג, שלמדה את החומר מן המסמכים ולא היה לה יתרון עובדתי כלשהו (פרו' עמ' 25-24).

     

78. מכל האמור לעיל עולה, כי הסכם 85' אינו חל על גוש 137. לאור תוצאה זו, נדחית עילת התביעה של המדינה להפרת הסכם 85' ולדמי שימוש הסכמיים מכוח ההסכם.

     

    החזקתן של הנתבעות בגוש 137 וסוגיית רשות מכללא

79. נשאלת השאלה, אם כן, מהו תוקף החזקתן של הנתבעות במקרקעין בגוש 137, אם בכלל? כאמור לעיל, בשנות ה-70 הוכרה זכותן של הנתבעות, מכוח הזכויות ההיסטוריות של חברת המקשר, ב- 1.928 דונם בגוש זה. כעולה מחוות דעתו של המודד אלישיב, ועל פי התצאו"ת, עד לשנת 1958 לא היו מוחזקים המקרקעין בגוש 137 על ידי מי מהנתבעות. החל משנת 1967 החזיקו הנתבעות במקרקעין בגוש זה, כאשר בשנת 1967 החזיקו בכ- 12 דונם ובמהלך השנים שלאחר מכן ועד היום המשיכו להחזיק בכ- 10 דונם. הנתבעות לא ידעו להסביר מדוע הוכרה זכותן במועד חוות דעת דגון רק בכ- 2 דונמים מגוש 137 וכיצד קרה שהתרחבו לכ- 10 דונם: "אני לא יכול להשיב, כבודו, על השאלה הזו. אני גם שאלתי את עצמי. עובדות, העובדות הן אלה, שזה מה שמוחזק. העובדות שזה מה שמוחזק לאורך עשרות שנים. להסביר לך את העובדה הזו, אני לא יודע" (דברי העד פריאל אטיאס, פרו' עמ' 267, שו' 27-26 – עמ' 268, שו' 5-1).

     

80. מאחר שאין בנמצא ראיה לזכויות היסטוריות של חברת המקשר בגוש 137 בהיקף בו מחזיקות הנתבעות – ואין מחלוקת בסוגיית היקף השטחים המוחזקים – הרי שיש להניח שהנתבעות התרחבו במשך השנים ופלשו לשטח לא להן, שלא היתה להן זיקה אליו מכוח זכויות היסטוריות. זיקת הנתבעות אל השטח הייתה זיקה של קרבת מקום, בשל מיקומו הקרוב לגוש 155 ובשל כך שחלקים ממנו היו שייכים בעבר לחברת המקשר.

     

81. לטענת הנתבעות, המינהל אישר להן אישור מכללא להשתמש בשטח, ונהג עמן בבחינת "שב ואל תעשה" בכך שהעלים עין ולא מחה על השימוש, ואף אישר להן בניית תחנת דלק במתחם, בבחינת "קום עשה".

     

82. בית המשפט העליון נדרש לסוגיית רשות מכללא במקרקעי ציבור, במסגרת ע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף ואח' (21.7.15) (להלן: "עניין היפר חלף"), וקרא לביטולו של המוסד "רשות מכללא" ביחס למקרקעין, ובפרט כאשר מדובר במקרקעי ציבור. נקבע שם, בניגוד לקביעתו של בית המשפט המחוזי, כי המינהל גילה דעתו באופן ברור כי אינו מסכים להחזקה בשטח, ועל אף שלא נקט בצעדים משפטיים לפינוי המחזיק מהשטח, גילוי הדעת הברור מספיק, על מנת שלא תוקנה למחזיק רשות מכללא (המשנה לנשיאה (כתוארו אז) כב' השופט רובינשטיין, שם, בפסקה יט). כב' השופט מ' מזוז הצטרף לקביעה זו והוסיף, כי אף ללא גילוי דעת כלשהו מצד הרשות על התנגדותה להחזקה בקרקע, לא יכול לקנות המחזיק מעמד של בעל רישיון בקרקע. וכך קבע:

     

    "כאשר מדובר בפלישה למקרקעי ציבור, אין לדעתי בסיס ענייני ולא צידוק חוקי להכיר בקיומו של "רישיון מכללא", המבוסס אך על כך שהרשות הציבורית לא נקטה בהליכי פינוי נגד הפולש, או אף לא מחתה בידו. כאמור, מוסד הרישיון בכגון דא מבוסס על דיני ההשתק שביושר, היינו על קיומה של הסכמה מדעת של בעל הזכות במקרקעין לכך שאחר יחזיק או יעשה שימוש במקרקעין. הסכמה זו נלמדת מהתנהגותו של בעל הזכות, אשר ידע על ההחזקה או השימוש במקרקעין שלו ולא מחה נגד המחזיק או המשתמש ולא פעל לסילוקו, אף שהיה בידו לעשות כן. ממחדלו המודע של בעל הזכות במקרקעין להביע התנגדותו ולפעול לסילוק הפולש מוסקת הסכמתו להחזקה או השימוש במקרקעיו. כל ההנחות האלה אין להן תוקף כאשר מדובר בפולש למקרקעי ציבור. אין בסיס - לא במציאות ולא בדין - לייחס לרשות ציבורית הסכמה מכללא להעניק הרשאה לפולש להחזיק או להשתמש במקרקעי ציבור, וזאת מעצם העובדה שהיא לא פעלה נגד הפלישה" (פסקאות 4-3 לפסק דינו של כב' השופט מ' מזוז).

     

83. כב' השופט מזוז מנה את השיקולים שהובילו אותו למסקנה שאין לייחס לרשות ציבורית את מוסד הרישיון מכללא: קושי מעשי בפיקוח קרוב ובגילוי של כל החזקה או שימוש בקרקע ציבורית ללא רשות; מחדל הרשות בטיפול בפלישה או טיפול לא יעיל; כפיפות הרשות הציבורית למשפט המנהלי, חובת המכרז, חובות השוויון וחוסר סמכותה להעניק לגורם כלשהו זכויות במקרקעין על ידי העלמת עין ומחדל; ההפרדה הקיימת ברשות בין גורמי הפיקוח, שתפקידם לאתר פולשים ולפעול נגדם, לבין הגורמים בעלי הסמכות להעניק הרשאה לשימוש במקרקעין:

     

    "כל אלה מובילים למסקנה, כי כל המושג של רישיון מכללא, אף ככל שיש לו עדיין זכות קיום לאחר חוק המקרקעין, הוא זר לחלוטין לסביבת המשפט הציבורי ואינו מתיישב עם נורמות המשפט המינהלי ועם מערכת הדינים והכללים החלים על רשויות ציבוריות באשר לניהול מקרקעי ציבור, כמו גם עם המציאות של הפיקוח על מקרקעי ציבור" (פסקה 5 לפסק דינו של כב' השופט מ' מזוז).

     

84. כב' השופט א' רובינשטיין (המשנה לנשיאה, כתוארו אז) אישר כי בעיקרון דבריו של השופט מזוז מקובלים עליו, אם כי מצא לנכון לסייגם, פרט למקרים נדירים ונסיבות מיוחדות, שבעטיין יוכר מוסד הרישיון מכללא במקרקעי ציבור:

     

    "אחר הדברים האלה עיינתי בהערותיו של חברי השופט מזוז, שעיקרן כי באה עת להיפרד לשלום במשפטנו ממוסד הרישיון ובמיוחד הרישיון מכללא, ולא כל שכן כשעסקינן בפלישה למקרקעי ציבור, כמושג זר למשפט ציבורי. דברים אלה מקובלים עלי בעיקרם – ברע"א 7226/08 עיריית קרית אתא נ' יצחק [פורסם בנבו] (2010) נזדמן לי לומר (פסקה ז'): "חובתם של בתי המשפט ליתן יד למאבק רשויות הציבור גם אם בא במאוחר, מאוחר מאוד – לפינוי פולשים ממקרקעיהן. אשר לפיצויים בגין השקעה והשבחה, אלה נבחנים בכל מקרה לגופו, תוך התחשבות בשיקולי צדק (רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז(3) 949, 953 (השופט טירקל)); אך ברי כי היסוד הוא חובת הפינוי, משעסקינן בפלישה, והפיצוי הוא נספח לה. במקרה דנא – כמו במקרים רבים במקרקעי ציבור – אותה טענת רשות מכללא, שלטעמי מוטלת בספק ספיקא וקרובה שלא להיות, (ההדגשה הוספה – א"ר), ושבכל מקרה בוטלה עתה, נבעה כפי שנאמר במקרה אחר, "מכבדותו ואיטיותו לעתים של המינהל הציבורי, העוסק ברכוש הציבור, וידיו מלאות עבודה, ופעמים הוא יעיל יותר ופעמים פחות", וראיה לדבר שנקפו שנים עד שהוחל בטיפול בפינוי... בכגון דא על בית המשפט לדקדק היטב בבואו לגזור זכויות מנסיבות של מימי המינהל הציבורי ההולכים להם לאט" (רע"א 10342/06 ארז נ' משרד הביטחון (לא פורסם)

    ...

    המקובץ מכל אלה הוא, כי צריכות להתקיים לטעמי נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור, וככל הנראה תמה דרכה ונלוהו כעיקרון לבית עולמו" (שם, בפסקאות לא-לב לפסק הדין).

     

85. הנה כי כן, בית המשפט העליון התבטא נגד מוסד הרישיון מכללא במקרקעי ציבור, כמוסד משפטי שעבר מן העולם ויש ללוותו לבית עולמו. אם כי, לא פסק כי חדל מלהתקיים.

     

86. כחודש לאחר שניתן פסק הדין בעניין היפר חלף, נדרש שוב בית המשפט העליון לנושא וקבע, כי רישיון מכללא אינו יוצר זכויות במקרקעין, כי אם רק מהווה טענת הגנה מפני טענת הסגת גבול ודרישה לתשלום דמי שימוש. רשות מכללא ניתנת לביטול בכל עת על ידי גילוי דעתו של בעל המקרקעין כי אין ברצונו להרשות עוד את הפעולות לגביהן ניתנה הרשות, ורק במקרים חריגים ויוצאי דופן תוכר הרשות כבלתי הדירה. עוד נקבע שם, כי על מנת לשלול קיומה של טענת הגנה בדבר התגבשותה של רשות מכללא, על הרשות לנקוט בצעדים חד-משמעיים המצביעים על אי השלמה ברורה עם המשך החזקה במקרקעין הציבוריים, וכי במקרים של "עמימות עובדתית" יכול שתתגבש רשות מכללא על מקרקעי ציבור (ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח (19.8.15), פסק דינו של כב' השופט (כתוארו אז) צ' זילברטל, בהסכמת השופטים א' חיות ונ' הנדל, להלן: "עניין נחום").

    באותו מקרה נפסק, כי אין לראות במכתב ההתראה ששלח המינהל למחזיק ובהליך הפלילי שנפתח נגדו בתקופה מסוימת ביחס לחלק מהשטח כצעדים אופרטיביים המלמדים שאין הוא משלים עם ההחזקה של המערערים שם בחלקה. בית המשפט הורה על פינוי המערערים וסילוק ידם מן הקרקע, אולם דחה את טענת רשות הפיתוח בדבר זכאותה לדמי שימוש ראויים מהמערערים, שכן המערערים חדלו להיחשב כמסיגי גבול עם הפיכתם לבני-רשות בחלקה.

    כב' השופט (כתוארו אז) זילברטל התייחס לעניין היפר חלף ואבחן אותו מעניין נחום, שם (בעניין היפר חלף) היה מדובר על החזקה במקרקעין לצרכי עסק, כאשר מתחילת ההחזקה היתה ידועה למחזיק עמדתה הנחרצת של הרשות לפיה אין היא משלימה עם החזקתו במקום: "בעניין היפר חלף ציין המשנה לנשיאה א' רובינשטיין כי מסקנתו מבוססת על כך שלא התקיים מצב של "עמימות עובדתית" לגבי עמדת הרשות וכי המדינה הביעה במפורש התנגדותה להחזקת המחזיקה בשטח (פסקה יט לפסק דינו). כאמור, בענייננו המצב שונה".

    עוד קבע:

    "דומני, כי המקרה שבפנינו – בגדרו אין מחלוקת כי המערערת יושבת בחלקה כשישים שנה מבלי שנעשו צעדים ממשיים לסלקה, כאשר יש אינדיקציות שהרשויות היו נכונות להגיע להסדר ובגדרו לאפשר המשך ההחזקה – מבהיר ביתר שאת כי במקרים חריגים יש להכיר בכך שאוזלת ידן של הרשויות מלמדת על התגבשותה של רשות מכללא בקרקע, ולא ניתן להכשיר מלכתחילה כל פעולה (או ליתר דיוק אי-פעולה) של הרשויות באשר היא, דבר שיהיה בו כדי לסכל את תמריצי הרשויות לפעול ביעילות ובהגינות. ויוטעם, כפי שאף יובהר להלן, כי רישיון מכללא אינו יוצר זכויות במקרקעין, כי אם רק מהווה טענת הגנה מפני טענת הסגת כבול ודרישה לתשלום דמי שימוש".

    (עניין נחום, בפסקה 20).

     

87. במקרה דנן, קבעתי לעיל שהמקרקעין בגוש 137 אינם נכללים בהסכם 85', על אף שכעולה מחומר הראיות, החזקתן של הנתבעות בגוש זה היתה ידועה למדינה – לפני ואחרי החתימה על ההסכם. המדינה לא זו בלבד שלא מחתה על ישיבתן של הנתבעות בגוש 137, אלא אף נתנה היתר לבניית תחנת דלק ולשימוש במקרקעין לצורך זה (ההיתר ניתן בשנת 1996, נ/2).

     

88. המדינה הציגה מסמך אחד משנת 1999, המעיד על פניה של המחלקה ליעוץ משפטי במינהל לאגד, בדרישה שתסלק את ידה מהמקרקעין בגוש 30155 ומגוש 30137, וכן לשלם דמי שימוש ראויים על פי הערכת השמאי הממשלתי דאז, שאם לא כן, תנקוט נגדה צעדים משפטיים (נספח 84 לתצהיר ויטנברג). לא שוכנעתי, כי התראה זו, שלא בא בעקבותיה שום הליך לפינוי הנתבעת מגוש 137 במשך שנים רבות, מהוות ראיה מספקת לעמדת המינהל לאורך השנים.

    שתיקתה של המדינה לאורך השנים ביחס לגוש זה, בצירוף העובדה שלא נמצא פתרון אחר למיקום שיחליף את מסוף האוטובוסים וייתן מענה מתאים לצרכיהן של הנתבעות, והעובדה שהמדינה נקטה באמצעים משפטיים ביחס לגוש 137 לראשונה עם הגשת התביעות בשנת 2010 (בבית משפט השלום ותובענה זו), מביאות למסקנה כי עד להגשתן העניקה המדינה לנתבעות רישיון מכללא להחזיק בשטח זה.

     

89. זאת ועוד. העובדה שמדובר במחזיקות שהן חברות ציבוריות שעושות שימוש במקרקעין לשם הפעלת התחבורה הציבורית בירושלים, ולא לצורך פרטי, יש בה כדי להוות "נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד", כדי להכיר בהיותן של הנתבעות ברות רשות במקרקעין. אכן, הצורך הציבורי הוא שעמד בבסיס ההסכמים וההסדרים בין הצדדים, להמשיך לאפשר לנתבעות שטחי חנייה ב-10 דונם במקרקעין, עד למציאת שטח חלופי מתאים אחר, וזאת כדי שהנתבעות יוכלו להמשיך לתת לתושבי ירושלים שירותי תחבורה ציבורית. המנגנון גם קובע את אחריותה של המדינה במציאת השטח החלופי, הקצאתו והתאמתו לנתבעות. ייתכן שהצורך הציבורי, שהוא גם אינטרס המדינה, עמד בבסיס "העלמת העין" של המינהל מהחזקת הנתבעות במקרקעין בגוש 137 ובאי הכללתו בהסכם ובמנגנון הפינוי שנקבע. ברבות השנים וככל שלא נמצא שטח חלופי מתאים אחר, וגבר הצורך הציבורי האחר של המדינה – צורך מסחרי לפתח את מתחם הלאום, החֵלה המדינה לדרוש את פינויים של כל השטחים שמחזיקות הנתבעות, העולים על 10 דונם בגוש 155 – השטחים שאליהם כבולה המדינה בהסכם.

     

90. אשר על כן, ומהטעמים שהובאו לעיל, יש לראות את מחדל המדינה בכך שלא כללה את השטח בגוש 137 במפורש בהסכם, ובכך שלא דרשה את פינויו במפורש, ועל כן נחזית כמי שהסכימה להחזקת הנתבעות מכללא ולשימוש שעשו בשטח המופקע.

     

     

    דמי שימוש ראויים

91. כאמור, רשות מכללא ניתנת לביטול בכל עת על ידי גילוי דעתו של בעל המקרקעין כי אין ברצונו להרשות עוד את הפעולות לגביהן ניתנה הרשות (עניין נחום, בפסקה 21 והאסמכתאות שם). לפיכך, הרשות שניתנה לנתבעות להחזיק בגוש 137 בוטלה עם הגשת התביעה דנן, ויש לחייבם בדמי שימוש ראויים מיום הגשת התביעה ועד לפינוים מהמקרקעין (תביעה לסילוק יד מן המקרקעין הוגשה לבית משפט השלום).

     

92. לטעמי, יש להחיל את חובת תשלום דמי השימוש על הנתבעות, ביחד ולחוד.

     

    גובה דמי השימוש

93. מהו גובה דמי השימוש בו יש לחייב את הנתבעות?

     

94. כאמור לעיל, הצדדים הגישו חוות דעת לעניין גודל השטח והשומה. חוות הדעת התייחסו, מטבע הדברים, לגודל השטח והשומה הכוללים בשני הגושים, במתחמים המוחזקים על ידי הנתבעות. ביום 4.8.2015 הוריתי לצדדים להגיש חוות דעת משלימות, אשר יתייחסו אך ורק לגובה השומה במקרקעין שבגוש 30137, שכוללים את מתחם ג' כולו וחלק קטן ממתחם א', ביחס לשבע השנים שקדמו להגשת התביעה ועד היום. כמו כן הומלץ לצדדים להגיע להסכמה לעניין גובה דמי השימוש או ליתן הסכמתם לכך שבית המשפט יפסוק לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, כאשר השומות מטעם הצדדים יהוו סכום "רצפה" ו"תקרה". לצערי, הצדדים לא קיבלו הצעה זו שהיה בה כדי לזרז את סיום ההליך דנן.

     

95. הצדדים הגישו חוות דעת משלימות, והמומחים נחקרו על חוות דעתם.

     

96. בהתאם לחוות דעתו המשלימה של השמאי אפיק מטעם המדינה, דמי השימוש השנתיים הראויים במקרקעין שבגוש 30137, ביחס לשבע השנים האחרונות, הם בסך של 11,235,479 ₪ נומינלי, לא כולל הצמדה וריבית.

     

97. לעומת זאת, בחוות דעתו המשלימה של השמאי מזרחי מטעם אגד, קבע את דמי השימוש הראויים לשבע השנים האחרונות בסך כולל של 4,602,678 ₪ (סכום זה כולל הצמדה למדד המחירים לצרכן).

     

98. על אף ששני הצדדים סומכים על חוות דעתו של המודד יורם אלישיב מיום 11.4.13, שהוגשה מטעם המדינה, חלוקים הם על חישוב השטח של גוש 137. יצוין, כי שטח גוש 137 כולל שני מתחמים – מתחם א' ומתחם ג'.

    השמאי אפיק סמך על חישוב השטחים של המודד אלישיב, לפיו שטח הקרקע של המקרקעין לשומה הוא 9,766 מ"ר, ןשומתו כללה גם את השטחים המבונים שעל המקרקעין.

    לעומת זאת, השמאי מזרחי סמך על חוות דעתו של המודד אלישיב רק לגבי שטח המקרקעין המצוי בגוש 137 מתוך מתחם א' – 1,290 מ"ר. אולם, לגבי שטח המקרקעין המצוי בגוש 137 מתוך מתחם ג', הסתמך השמאי מזרחי על חוות דעתו של המודד יעקב סומך שהוגשה מטעם הנתבעת, שלפיה שטח מתחם ג' כולו, לאחר ניכוי שטח "מת" שאינו בר ניצול בסך של 800 מ"ר, עולה כדי שטח בסך של 7,676 מ"ר. משטח זה, לטענת אגד, יש להפחית את שטח גוש 155 מתוך מתחם ג' כולו (0.046 מ"ר), ומכאן, ששטח המקרקעין בגוש 137 מתוך מתחם ג' הוא 7,630 מ"ר. יוצא מכך, כי השטח הכולל שעל פיו חישב השמאי מזרחי את שומתו הוא 8,920 מ"ר (1,290 מ"ר במתחם א' + 7,630 מ"ר במתחם ג').

     

99. לאור הפערים המשמעותיים בין חוות הדעת המשלימות, ולאחר ששמעתי את עמדות הצדדים, הוריתי על מינויו של השמאי אגמון למומחה מטעם בית המשפט. המומחה קיים דיון במעמד הצדדים, שלאחריו הודיע, כי:

     

    "לאחר שפניתי למספר מודדים והתייעצתי איתם, תוך בחינת שיטת המדידה שתבוצע על ידם, הגעתי למסקנה שאין צורך במינוי מודד נוסף, שכן הוסבר לי כי השיטה בה נקט מודד התובעים היא השיטה המקובלת ובפועל ממצאי מדידה נוספת יהיו זהים... לא זו אף זו, גם המודד של הנתבעים הצהיר בעדותו בפני כב' בית המשפט, כי לא ביצע את המדידות בפועל בשטח, מלבד המחוברים, אלא בחן את ממצאי המדידות של שמאי התובעים".

     

    על יסוד זה, אימץ השמאי אגמון את המדידות של מודד התובעת, יורם אלישיב, כמפורט בחוות דעתו מיום 11.4.13, לגבי גוש 137 וקבע, כי גודל השטח (מתחם א' + ג') הוא: 9,766 מ"ר. קביעה זו מקובלת עליי ואף אני מאמצה. אוסיף, כי לאחר שעיינתי בחוות הדעת של שני המודדים והתרשמתי מעדותם לפניי, מאמץ אני במקרה דנן את חוות דעתו של השמאי מטעם התובעים מר יורם אלישיב, נוכח האמצעים שנקט בהם לקביעת גודל השטח לעת מתן חוות דעתו.

    יצוין, כי בחוות דעתו כלל השמאי אגמון חישוב של שווי דמי שימוש לכל שנה בנפרד למ"ר קרקע תפוסה ביעודים השונים (הטבלה בעמ' 25 בחוות הדעת), וכן שווי דמי שימוש כולל לקרקע תפוסה ביעודים השונים, לכל שנה בנפרד למתחמים א' (חלק) ולמתחם ג' (טבלאות בעמ' 27 לחוות הדעת). יוער, כי השמאי לא נחקר על חוות דעתו. חוות הדעת של מומחה בית המשפט מקובלת עליי ואני מאמצה

100. על פי חוות דעתו של השמאי אגמון מיום 20.6.17 (עמ' 27), דמי השימוש עבור גוש 137, לגבי מתחמים א' וג' בנפרד, החל משנת 2010 ועד לתחילת שנת 2017 הם כדלקמן:

      

101. מתחם ג':

     1/2010 – 12/2010	957,522.63 ₪
     1/2011 – 12/2011	950,862.71 ₪
     1/2012 – 12/2012	968,813.66 ₪
     1/2013 – 12/2013	959,355.64 ₪
     1/2014 – 12/2014	965,592.86 ₪
     1/2015 – 12/2015	1,013,250.47 ₪
     1/2016 – 12/2016	917,075.82 ₪

      

     מתחם א':

     1/2010 – 12/2010	124,613.12 ₪
     1/2011 – 12/2011	123,746.39 ₪
     1/2012 – 12/2012	126,082.55 ₪
     1/2013 – 12/2013	124,851.67 ₪
     1/2014 – 12/2014	125,663.39 ₪
     1/2015 – 12/2015	131,865.61 ₪
     1/2016 – 12/2016	119,349.32 ₪

      

      

      

      

      

      

      

      

      

     סוף דבר והוצאות

102. על יסוד האמור לעיל, אני דוחה את טענתה של התובעת להפרת ההסכם משנת 1985 על ידי הנתבעות.

      

103. התביעה לדמי שימוש ראויים בגוש 30137 מתקבלת מיום הגשת התביעה ואילך.

      

104. הנתבעות יישאו, ביחד ולחוד, בדמי שימוש ראויים עבור השטח המופקע בגוש 30137 בסכומים שנקבעו בחוות דעתו של מומחה בית המשפט, כמפורט בסעיף 101 לעיל. סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית מאמצע השנה הרלוונטית ועד ליום מתן פסק הדין.

     מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

      

105. ב"כ המדינה תגיש פסיקתא מוסכמת על יסוד האמור בסעיפים 101 ו-104 לעיל, לא יאוחר מיום 15.10.17.

      

106. לעיוני ביום 15.10.17 או עם הגשת הפסיקתא, המוקדם מביניהם.

      

107. לאור התוצאה, אין צו להוצאות, וכל צד יישא בהוצאותיו.

      

      

      

     המזכירות תשלח העתקים לבאי כוח הצדדים.

      

     ניתן היום, כ"ז אלול תשע"ז, 18 ספטמבר 2017, בהעדר הצדדים.