יער אדריכלים ומתכנני ערים (2001) בע"מ נ' העיר החדשה טי.אל.וי. בע"מ ואח'

לפני תביעת התובעת (להלן גם "המתכנן" או "יער") לשכר בגין שירותי תכנון אדריכלי אותם העניקה לנתבעת 1 (להלן גם: "היזם" או "העיר החדשה") עת ביקש להתמודד במכרז על הקמת פרויקט במתחם "השוק הסיטונאי" הממוקם במשולש הרחובות החשמונאים-קרליבך-דרך בגין בת"א (להלן: "הפרויקט").

אין מחלוקת כי הייתה הסכמה בין התובעת ליזם כי שכר התכנון ישולם רק וככל שהיזם יזכה במכרז, עוד אין חולק כי בסופו של יום הליך המכרז לא יצא אל הפועל, בנסיבות שאינן תלויות ביזם. כמו כן, אין מחלוקת כי התובעת נתנה שירותי תכנון בהיקף מסוים ליזם כאשר היקף עבודות התכנון נתון במחלוקת, וכן אין חולק כי הקשר בין התובעת והיזם נותק עוד קודם לביטול הליך המכרז כאשר הסיבות לניתוק הקשר נתונות במחלוקת אף הן.

השאלה העיקרית נשוא ההליך הינה האם מגיע לתובעת שכר למרות שהיזם לא זכה במכרז וככל שמגיע שכר, מה שיעורו. לגישת התובעת, יש לשלם לה את השכר החוזי שהוסכם בין הצדדים, ולחילופין שכר ראוי בגובה השכר החוזי, שכן מועד בחינת הזכאות לתשלום הוא יום ניתוק הקשר – כשאז עוד לא היה ידוע שהמכרז יבוטל; לגישת הנתבעים - היזם, התשלום תלוי בזכייה במכרז – תנאי שלא התקיים, ולכן אין לשלם שכר כלל.

עוד נדרש לשאלת חבות הנתבע 2, בעל השליטה בנתבעת 1, ולחבות הנתבעת 3 כלפי יער בהיותה חברת בניה שהתקשרה בהמשך עם היזם לצורך הקמת משותפת של הפרויקט, ובחרה באדריכל משלה להוביל את תכנון הפרויקט, כמעוולת בשל "גרם הפרת חוזה".

רקע עובדתי

התובעת היא משרד אדריכלים ותיק בראשו עומדים מר יעקב יער, חתן פרס ישראל לשנת 2007, ובתו –הגב' טלי יער-קוסט (להלן גם: "יעקב" ו-"טלי" בהתאמה).

הנתבעת 1 עוסקת בארגון קבוצות רכישה לצורך רכישות קרקע והקמת פרויקטים לבניה. הנתבע 2, מר דרור הלוי, הוא בעל השליטה ומנהל הנתבעת 1 (להלן גם: "דרור"), ומי שהיה בקשר עם יעקב וטלי. דרור עסק בארגון קבוצות רכישה גם לפני הקמת העיר החדשה, בין היתר באמצעות חברת "קבוצות רוכשים בע"מ" שבבעלותו וניהולו (הנתבעים 1-2 יכונו להלן "הנתבעים").

הנתבעת 3, אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבניין בע"מ (להלן גם: "אזורים"), היא חברה ציבורית שעיקר פעילותה ייזום פרויקטים לבנייה למגורים ורכישת נדל"ן למטרות פיתוח והשקעה.

יער נשכרה במקור על ידי בעלי מתחם השוק הסיטונאי, והכינה עבורם את תכנית המתאר המפורטת ותוכנית העיצוב האדריכלי, על נספחיה, של המתחם, הידועה בשם תא/3001 "כיכר השוק" (להלן: "התוכניות הפומביות"). תכנית המתאר פורסמה לאישור ברשומות ביום 29.9.2005 ותכנית העיצוב אושרה בסמוך לכך. לפי התוכניות הפומביות כלל הפרויקט כ-1,800 יחידות דיור בחלוקה בין ארבעה מגדלים בני כ-40 קומות ובהם כ-1,200 דירות (להלן: "המגדלים") ו-10 בניינים נמוכים ובהם כ-600 דירות (להלן: "הבנייה המרקמית"), חניון תת קרקעי בגודל כ-220,000 מ"ר, קניון, קאנטרי, מבני ציבור, פארק וכיו"ב. הפרויקט, במתכונת שונה אך דומה, קורם עור וגידים בימים אלו, וכל העובר באזור יכול לראותו ולהתרשם מהיקפו.

במקביל להכנת התוכניות הפומביות עבור בעלי המתחם, בשנים 2005-2006 הכינה יער ביוזמתה תכניות תכנון מוקדם ובהן פירוט הבנייה המרקמית והמגדלים, שכללו תמהיל דירות מוצע (חוברות 1-2 לנספח 3 של יער, להלן "חוברות 1-2"). תכניות אלו הוכנו על מנת למשוך יזמים פוטנציאלים שירצו להתקשר עם יער כאדריכלית הפרויקט העתידי, ובכדי להקנות למתקשר עם יער יתרון מבחינת לוח זמנים. חוברות אלו נמסרו ליזמים שונים ובין היתר לדרור.

בשנת 2007 פרסמו בעלי המתחם הזמנה להציע הצעות למכירת המתחם. בעקבות הפרסום, דרור פנה ליער כדי שזו תשמש כאדריכל הפרויקט במתחם. ביום 23.7.2007 התקיימה פגישה בין טלי, דרור ונציג מחברת הבנייה תדהר שעבדה עם דרור ושקלה להצטרף לפרויקט אם כחברת בניה ואם כיזמית. מטרת הפגישה הייתה בחינת אפשרות לשיתוף פעולה להתמודדות במכרז. בפגישה מסרה טלי לדרור את התוכניות הפומביות וככל הנראה גם את חוברות 1-2. אין מחלוקת שבאותו מועד לא סוכמו הפרטים ותנאי ההתקשרות בין הצדדים, אך כבר באותה עת או בסמוך הייתה כוונה הדדית לפעול בשיתוף פעולה לשם התמודדות בעתיד במכרז. כמו כן הוסכם באותה עת או בסמוך, כי תשלום שכר הטרחה של יער ישולם רק במידה והנתבעים יזכו במכרז. במהלך התקופה מהפגישה ביולי 2007 ועד לפברואר 2008 לא ביצעה יער עבודות, אך הצדדים שמרו על קשר בנוגע להתקדמות הפרויקט. בין לבין, ביום 26.11.2007 הוקמה חברת העיר החדשה, בתחילה בשם "יונייטד קליינט" וביום 28.5.2008 שונה שמה ל"העיר החדשה".