תביעה נזיקית בגין נזקי מטרד, חסימת אוויר ואור שמש, ועוגמת נפש אשר נגרמו לתובעים עקב בניית שני מגדלי מגורים על ידי הנתבעת במקרקעין הסמוכים לביתם.
רקע כללי
1.התובעים מתגוררים כולם ברחוב הוותיקים 17 בנשר, הידוע כגוש 11231 חלקה 615 (להלן: "המקרקעין"), בבית משותף אשר יש בו שתי קומות ובכל קומה 3 דירות.
2.התובעים טענו, כי הנתבעת או מי מטעמה יזמו את תכנית מכ/632 (להלן: "התכנית") מכוחה שונה היעוד בחלקה הסמוכה למקרקעין, משטח ציבורי פתוח לאיזורי מגורים "ד-2" אשר מתיר הקמתם של שני מגדלי דירות בני 15 קומות כל אחד ובהם 90 יחידות דיור (להלן: "המגדלים"). המגדלים נבנו במסגרת פרויקט "יפה נוף" בנשר (להלן: "הפרויקט"), עפ"י היתר בניה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נשר אשר ניתן ביום 8.3.06.
3.עפ"י טענת התובעים, התכנית לא הובאה לידיעתם ועל כן לא הגישו התנגדות להיתר הבנייה. לטענתם, בנייתם ועצם קיומם של המגדלים גרמו להם למטרדים קשים ולנזקים מתמשכים, ירידת ערך דירותיהם ועוגמת נפש, ועל כן הגישו תביעה זו, בסכום של 599,893 ₪ (סכום התביעה תוקן ע"י התובעים במסגרת בקשה לתיקון כתב התביעה אשר התקבלה על פי החלטתי מיום 29.4.13).
לטענת התובעים בניית המגדלים גרמה לחסימת אור השמש ממנו נהנו שנים רבות. חסימת אור השמש גם גרמה לכך שאין הם יכולים להשתמש באור השמש לחימום, והם נאלצים להשתמש בחשמל ובכך נגרמות להם הוצאות כספיות ניכרות. נזק נוסף אשר נגרם לתובעים הוא כי נשללה מהם הנאה של היותם סמוכים ליער, שטח ירוק ממנו נהנו התובעים הן מבחינת הנוף, זרימת האוויר ואיכות החיים. כל אלו נשללו מהם ע"י הקמת הבניינים ע"י הנתבעת.
נזק נוסף הוא פגיעה בפרטיותם – חדריהם חשופים לעיני דיירי המגדלים, וכאילו לא די בכל אלו, המגדלים נבנו בחריגה של 1 מ' מקו הבניין ונמצאים במרחק של 4 מ' במקום 5 מ'.
4.הנתבעת טענה כי מנהל מקרקעי ישראל, ולא הנתבעת, הוא אשר יזם את התכנית לשינוי ייעוד הקרקע משטח ציבורי פתוח לשטח המיועד למגורים ובכך לבניית שני המגדלים. לטענתה, התובעים לא נקטו בכל פעולה שהיא החל מהמועד בו יכולים היו להתנגד לשינוי הייעוד, לאחר מכן בעת הליך קבלת היתר הבניה, ולאורך כל תקופת הבנייה.
הנתבעת טענה כי טענות התובעים כי לא היו מודעים להליכי התכנון הן מופרכות ושקריות, שכן מעבר לפרסום ברשומות ובעיתונות היומית, נעשו פעולות נוספות על מנת ליידע את בעלי החלקות הסמוכות לגבי התכנית.
הנתבעת טענה כי תקופת ההתיישנות היא 3 שנים מיום שהתכנית מאושרת, ומאחר שהתכנית פורסמה ביום 17.7.03, המועד המוקדם ביותר להתיישנות התביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") היה בחודש 7/06. התובעים, אשר "ישנו" על זכויותיהם, מבקשים כעת, לאחר שהמגדלים נבנו ואוכלסו, פיצוי בגין ירידת ערך ונזק ממוני, ובכך פגעו בזכויותיה הקנייניות של הנתבעת. לו הנתבעת הייתה מודעת להתנגדות זו, יכולה הייתה להיערך בהתאם, הן כלכלית והן במישור התכנוני.
5.אין מחלוקת כי בזמן הרלוונטי התובעים לא הגישו התנגדויות לתוכנית, ואין מחלוקת כי התובעים לא הגישו כל בקשה ליתן צו מניעה במהלך הבנייה, ותביעתם זו הוגשה לאחר שהבנייה הושלמה והדירות אוכלסו, לאחר שניתן טופס 4 ביום 11.5.09.
6.הנתבעת הגישה בקשה לדחיית התביעה על הסף בשל חוסר סמכות עניינית. הנתבעת טענה כי היה על התובעים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה, אשר לה סמכות ייחודית לדון בנזקיהם עקב התכנית שאושרה ע"י וועדת התכנון וזאת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
התובעים בתגובתם טענו כי מהותה של התביעה אינה תקיפת תכנית בגין פגיעה במקרקעין, אלא תקיפת התנהלותה של הנתבעת בכל הקשור לפרויקט אשר הקמתו גורמת לנזק לתובעים. התובעים כלל לא היו מודעים לפרסום התכנית, ואין זה ראוי למנוע מהם לתבוע את נזקיהם. מעבר לכך, עילות התביעה אינן רק בעניין עוולות המטרד אלא נוגעות ישירות לביצוע היתר הבניה על ידי הנתבעת באופן שלעניין זה אין כל קשר לאמור בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
בהחלטתי מיום 17.2.13 דחיתי את בקשת הנתבעת לדחיית התביעה על הסף. ציינתי כי הפעם הראשונה בה העלה ב"כ התובעת את נושא הסמכות העניינית היה בישיבה שהתקיימה ביום 11.7.12. אמנם ניתן להעלות טענה זו בכל עת, אך משעה שחלף זמן כה רב, התקיימו הליכים שונים, אשר אף עלו ממון לא מעט לתובעים, והנתבעת לא העלתה טענה זו, נראה היה כי הנתבעת מקבלת על עצמה סמכותו של בית משפט זה. מעבר לכך, לב התביעה הוא אכן הפלישה הנטענת למקרקעין, עוולת המטרד, הנזקים שנגרמו תוך כדי הבנייה בניגוד להיתר ולתכנית, שהן טענות שיש להוכיחן, ועל כן הסמכות היא לבית משפט זה.
7.ניסיון גישור בין הצדדים לא עלה יפה.
המשפט
גרסת התביעה
8.מטעם התביעה הגישו תצהירי עדות ראשית התובע 1, מר צבי מלמד (להלן: "מר מלמד") (ת/1); התובע 3, מר שמעון בלמס (להלן: "מר בלמס") (ת/3); התובעת 5, גב' בלה מורלנד (להלן: "גב' מורלנד"); והתובע 7, מר יוסף שוקרון (להלן: "מר שוקרון") (ת/2). התצהירים הנ"ל למעשה זהים, וטענותיו של מר מלמד שיפורטו להלן הן כטענות יתר המצהירים. מר מלמד, מר בלמס ומר שוקרון נחקרו, ב"כ הנתבעת וויתר על חקירתה של גב' מורלנד.
כן הוגשו חוות דעת מומחה מטעם השמאי מר מנחם פיירברגר (להלן: "מר פיירברגר") אשר העיד (חוות הדעת סומנו ת/3 ו- ת/4).
יש לציין כי התובעים, כבר בשנת 2007, פנו לעו"ד אמיר חי, בבקשה כי יטפל בעניינם ע"י הגשת בקשה למתן צו מניעה זמני, ואף שילמו לו סכום של כ-10,000 ₪. למרבה הצער, עו"ד אמיר חי "נעלם" עם כספם של התובעים ולא טיפל בעניינם.
מר צבי מלמד
9.מר מלמד מתגורר יחד עם רעייתו בדירה בת 3 חדרים בבית המשותף בתת חלקה 1 במשך כ-51 שנה.
מר מלמד טען, כי בכל תקופת מגוריהם בדירה נהנו מאור שמש במשך כל שעות היום, איכות אוויר ונוף מדהים של מפרץ חיפה מצד אחד ונוף של יערות הכרמל מצד אחר, שכן הקרקע הסמוכה אל הבית המשותף הייתה שטח ציבורי פתוח – הר הכרמל ויער על כל משמעויותיו.
לטענתו, הנתבעת או מי מטעמה יזמה את התכנית ועל פיה שונה היעוד בחלקה הסמוכה באופן קיצוני ודרסטי משטח ציבורי פתוח לאזורי מגורים "ד-2" אשר מתיר הקמתם של שני המגדלים.
מר מלמד טען כי התכנית לא הובאה לידיעתם שכן אין זה מעיסוקיו לקרוא פרסום ברשומות ואף לא את המודעות הקטנות המפורסמות בעניין היתר בניה. בנסיבות אלה לא הגישו התנגדות להיתרי הבניין שניתנו למימוש בניית מגדלי הדירות. לטענתו, גם הודעה רשומה בדבר התכנית לא נמסרה להם בהתאם לתקנות ולחוקי התכנון ובניה. לו היה יודע היה נוקט בכל האמצעים הדרושים לשם שמירה על זכויותיו.
מר מלמד טען כי עלתה האפשרות לפנות בתביעה מתאימה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אולם בשל ההתיישנות נבצר מהם לנקוט בהליך זה.
מר מלמד טען כי בעצם הקמת המגדלים הנתבעת גרמה וגורמת מעשה יום ביומו עוולות של מטרד ליחיד, הפרעה לאור השמש, פגיעה קשה באיכות החיים היום יומית, פגיעה בפרטיות, הפרעה לנוף, הפרעה לזרימת האוויר, יצירת תחושת מחנק , פגיעה בערך הדירה ועוד, וכתוצאה מכך נפגמה הנאתו מהקניין אשר בבעלותו.
מר מלמד צירף לתצהירו תמונות "סטילס" וכן סרט וידאו המדגים את הפגיעה בבית המשותף ובדירתו.
מר מלמד טען כי הוא נהנה מאז ומתמיד משך כל שעות לפני הצהריים והצהריים לאורך כל ימות השנה, מאור שמש ומזרימת אוויר תקינה, לעומת היום, כאשר המגדלים מטילים צל כבד על דירתו, אשר הפכה מדירה חמימה ושטופת שמש דרומית לדירה קרה, חנוקה וחשוכה במיוחד.
בימים בהם זורחת השמש ניתן להבחין כי החל משעות הבוקר נמצא הבית המשותף בצילם של המגדלים לפחות עד שעות הצהריים המאוחרות, כך שבפועל כאשר יש שמש "טובה" הבית עצמו חשוך.
מר מלמד טען כי נפגעה יכולתו להשתמש באנרגיית השמש הזולה וזאת לצורך חימום מים באמצעות קולטי השמש אשר נמצאים על גג הבית המשותף, ובמקום זה מתבצע חימום המים באמצעות חשמל אשר מייקר באופן משמעותי את חשבונות החשמל החודשיים, וכן יש צורך בשימוש בתאורה מלאכותית במשך כל שעות היום. כמו כן נפגעה באופן משמעותי הפרטיות בדירתו.
מיקומו של הבית המשותף היה בשולי ואדי נשר אשר הקנה זרימת אויר איכותית מכיוון הוואדי אל כיוון הבית המשותף. עקב בניית הבית נפגעה משמעותית זרימת האוויר שכן היא נחסמת על ידי המגדלים.
בנוסף, הנתבעת בנתה את מגדלי הדירות בחריגה של 1 מטר מקו הבניין ונמצאת במרחק של 4 מטרים מגבול המגרש במקום מרחק של 5 מטרים על פי הוראות התכנית.
מר מלמד טען כי נגרמה ירידת ערך משמעותית לדירתו וזאת כמפורט בחוות דעתו של השמאי מר מנחם פיירברגר שקבע בחוות דעתו כי ירידת הערך שנגרמה להם הינה בסך של 24,440$.
בנוסף, מר מלמד טען כי יש לפסוק סך של 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש. עוגמת הנפש היא תוצר מצטבר של כמה מרכיבים וביניהם התנהגות הנתבעת לפני הגשת התביעה, אחריה, מה עשתה הנתבעת או לא עשתה להקטנת המטרד, מה מידת שיתוף הפעולה שלהם להקטנת הנזק.
10.מר מלמד בחקירתו חזר על טענותיו בדבר הנזקים שנגרמו לו בגין חסימת השמש: "אני לא מומחה אבל אני יודע שאני לא מקבל שמש. כל הבית שפונה אל הבניין החדש – אין לנו שמש. מדובר במטבח, שירותים, מקלחת וחדר נוסף. הצד שפונה לבתי הזיקוק – משם אין לנו שמש. הסלון מקבל גם את האור מאחורה. אין שם שמש, גם הסלון חשוך. לכיוון הים ובתי הזיקוק, השמש שם כמעט לא מגיעה למרפסת אלינו אלא רק מה שבא מלמעלה או מהצדדים." (פר' הדיון מיום 2.4.14, עמ' 16, ש' 32-עמ' 17 ש' 2).
מר מלמד בחקירתו הודה כי קיבל הודעה על שינוי יעוד הקרקע מזמן לפני שהתחילו לבנות ולא עשה דבר על מנת לברר מה הולכים לבנות:
"ש. אתם קיבלתם הודעה שהולכים לשנות את התכנון משטח ציבורי פתוח לשטח לבנייה למגורים, נכון?
ת. כן אבל לא היה לי מושג מה הולך להיות.
ש. כשקיבלת את ההודעה גם אז לא היית משפטן וגם אז אם אתה מקבל הודעה משפטית אתה פונה לעורך דין, נכון? אז פנית לעורך דין?
ת. לא ידענו מה הולך להיות. הייתה איזו שהיא הודעה שהולכים לעשות איזו חריגה או משהו זה הכל. קיבלנו את ההודעה מזמן לפני שהתחילו לבנות.
ש. שאלת ביהמ"ש: קיבלתם את ההודעה, מה עשיתם עם זה? מה חשבתם?
ת. לא חשבנו שהולכים לבנות שם מגדל של 15 קומות.
ש. שאלת ביהמ"ש: הלכתם לשאול מישהו מה כן הולכים לעשות? אם היה מבנה של 4 קומות לא היה מפריע לכם?
ת. לא. אני הייתי באותה תקופה עצמאי. הייתי עסוק עד מעל הראש. היו לי ילדים קטנים והסתכלי – חריגה ולא היה לי מושג את האמת מה לעשות עם זה.
ש. למישהו מהשכנים האחרים כן היה מושג? דיברתם עם מישהו אחר, הלכתם להתייעץ, לשאול?
ת. הייתה מישהי מבוגרת שבאה ודיברה משהו. אף אחד לא פנה אליי או משהו להגיד מה הולך להיות פה."
ש. המשך לעו"ד שטרן: כשאתה אומר שאתה לא מבין משהו אתה הולך להתייעץ עם עו"ד, פה לא עשית זאת. אתה מבחינתך ראית חריגה, אבל אתה עסוק, אתה נגר.
ת. אם הייתי יודע מראש...אני חושב שאף אחד מהשכנים שלנו לא ידע מה הולך להיות שם.
ש. מפנה אותך לסעיף 7 לתצהירך, בו אתה אומר שלא ידעת לגבי התכנית, לא הובאה לידיעתך התכנית.
ת. רק קיבלנו איזה שהוא מכתב.
ש. את זה לא כתבת שקיבלת מכתב.
ת. עד כמה שאני זוכר זה הגיע בדואר ולא ברשום.
ש. ידעת שהולכים לבנות משהו חריג, לא ידעת מה זה כי לא טרחת לבדוק.
ת. ידעתי שהולכים לבנות שם משהו, זה הכל. אמרו שתהיה חריגה במשהו אבל לא הבנתי על מה מדובר.
ש. מפנה לסעיף 9 לתצהירך בו אתה מוסיף ואומר שאם היית יודע אז אין מחלוקת שהיית נוקט בכל האמצעים הדרושים כדי לשמור על זכויותיך.
ת. אין ספק שאם הייתי יודע אז הייתי עושה כן.
ש. בפועל לא עשית כלום.
ת. נכון.
ש. גם אחרי שהתחילו לבנות, אני מניח שפרויקט כזה, אתה אמרת לנו שעקבת אחריו – קודם חופרים חפירה עמוקה עוד לפני ששמים לבנה אחת. שמו שלט בטוח.
ת. אני ראיתי רק טרקטור שהסתובב שם על ההר. השלט היה אולי בגבעת נשר, לא אצלנו.
ש. והטרקטור שחפר, מה חשבת שהולך להיות?
ת. ידעתי שהולכים לבנות לא ידעתי מה." (שם, עמ' 14, ש' 9 – עמ' 15, ש' 12).
מר יוסף שוקרון
11.מר שוקרון בחקירתו טען כי לפני שבנו את המגדלים יכלו לעשות שימוש בשטח הציבורי הפתוח , יכלו לצאת לגינה והייתה שם צמחייה ואוויר טוב (שם, עמ' 19, ש' 27). כן העיד כי: "הבניינים מאחוריי. כשהשמש מתחילה לעלות ועד שהיא מגיעה כבר יש צל של הבניינים על הבית שלנו עד שש בערך כשהיא כבר מתקררת. אז אולי טיפה יש אור. בחורף זו בעיה יותר חמורה. בקיץ פחות כי יש יותר שעות אור. היא לא מצליחה לחמם לי דוד חשמל או לחמם את קירות הבית. אצלי יש מים קרים ולחות ועובש כי הקירות לא מתחממים." (שם, עמ' 22, ש' 10-13).
מר שוקרון העיד כי: "יום אחד פתאום באנו וראינו – קודם כל היו שם אנשים שבאו למדוד את השטח אז מן הסתם עם הידע המקצועי שלי שאלתי מה עושים אז אמרו לי שבונים בתים. אמרתי בסדר, לא הייתה לי התנגדות. ראיתי שזה מאחורי הבית וזה לא משהו שאמור להפריע לנו אז לא התייחסנו. במהלך הבנייה זה התחיל להציק לנו. זה הציק כל הזמן הקטע של הבנייה – רעש הקידוחים, האבק והבלאגן של הבנייה. מקומה תשיעית בערך התחלנו לראות שיש צל על הבניין." (שם, עמ' 20, ש' 7-12).
מר שוקרון נשאל האם קיבל הודעה על התכנית ממנהל מקרקעי ישראל והשיב כי:
"יכול להיות. אני לא זוכר וגם לא יודע להסתכל על המודעות האלה כי אלה דברים שלא רואים אותם כל יום, לא מייחסים להן חשיבות. לא ידענו לייחס לזה חשיבות. הסתכלתי על זה, ראיתי את ה אבל לא ידעתי מה זה הולך להיות. לא פירטו שהולכים להיות שני מגדלים של 15 קומות שיסתירו לנו את השמש." (שם, עמ' 20, ש' 18-21).
מר שמעון בלמס
12.מר בלמס נשאל אודות השטח הציבורי הפתוח וטען כי: "היה ניתן לצעוד בו 30 מטר, הייתה לנו פינה די חמודה, היינו יושבים כל השכנים שם יחד, חבל שהיא נהרסה. (שם, עמ' 24, ש' 16-17).
מר בלמס טען חד משמעית כי לא קיבל הודעה אודות שינוי יעוד הקרקע. מר בלמס נשאל מתי בפעם הראשונה נודע לו שהולכים לבנות שם והשיב: "יום אחד אני חוזר מהעבודה ואני רואה בשטח שניים עשר, שלוש עשר קבלנים, מפקחים וכו'. שאלתי מה זה ואז אמרו לנו שברחוב מעלינו בעליית הרחוב, עומדים לבנות. לא העלינו בדעתנו שזה שישה – שבעה מטר מהבית שלנו." (שם, עמ' 24, ש' 25 ואילך).
מר בלמס העיד כי כשהתחילו לחפור בשנת 2007 לא עשה דבר, לא פנה לאיש מקצוע או לעירייה לבדוק זאת. הפעם הראשונה שנקט צעד כלשהוא בהתייחס לבנייה היה ברגע שהתחילו לסבול מהבנייה, טען כי זרקו להם פסולת נייר וצואה, שברו להם דודי שמש ומזגן והרסו להם את הגינה. (שם, עמ' 25, ש' 5-13).
חוות דעת מר מנחם פיירברגר
13.מר פיירברגר בחוות דעתו (ת/3) העריך את ירידת ערך המקרקעין שבנדון ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ועל פי פקודת הנזיקין, בגין אישור התכנית והקמת שני המגדלים על פי התכנית. לשם עריכת חוות דעתו ביקר במקום במספר תאריכים, בשעות שונות של היום.
מר פייברגר תיאר בחוות דעתו את ארבעת הדירות נשוא התביעה ותיאר את מהות הפגיעה כדלקמן:
-אובדן הצמידות לשצ"פ (שטח ציבורי פתוח) וההשלכה על אובדן הפרטיות, השקט והסביבה הטבעית שסבבה את המקרקעין.
-דירות המגורים שנפגעו נהנו מאז ומתמיד משך כל שעות לפני הצהריים והצהריים, לאורך כל ימות השנה, מאור שמש ואוורור. המגדלים מטילים צל על הדירות שהפכו מדירות חמימות ושטופות אור שמש דרומית, לדירות קרות, חנוקות וחשוכות במיוחד.
-בביקורים שנערכו במקום, בימים בהם זרחה השמש, ניתן היה להבחין כי בשעה 9:45 בבוקר הבנין כולו עמד בצל ובשעה 16:00 האירה שמש חלשה את החזית המערבית בלבד של הבנין. במשך השעות בהן קרינת השמש איכותית, הבין עומד בצל.
-נפגעה האפשרות להשתמש באנרגית השמש הזולה לחימום מים באמצעות קולטי השמש הניצבים על גג הבית, ובמקום זה, חימום המים מתבצע באמצעות חשמל יקר.
-עקב הפיכתן של הדירות לחשוכות וקודרות, יש צורך בשימוש בתאורה מלאכותית במשך שעות היום.
-חסימת אויר לדירות.
מר פיירברגר קבע כי ירידת הערך בדירות הינה בגבולות כדלקמן:
חלקת משנה 1 (משפחת מלמד) – 24,440$.
חלקת משנה 2 (משפחת בלמס) – 29,375$.
חלקת משנה 3 (משפחת מורלנד) – 19,270$.
חלקת משנה 4 (משפחת שוקרון) – 25,850$.
מר פיירברגר הגיש חוות דעת נוספת (ת/4) במסגרתה העריך את שווי הזכויות בקטע החצר אשר צמוד לדירת המגורים של משפחת בלמס, ואשר נלקח עקב טעות במדידת מגרש גובל, וזאת בסך 6,300 $.
14.מר פיירברגר בחקירתו חזר על האמור בחוות הדעת שלו. מר פיירברגר טען כי לצורך הכנת חוות דעתו ואומדן הנזק זה לא משנה לו מי הגוף שיזם את התכנית ושינה את ייעוד הקרקע (פר' הדיון מיום 28.4.14, עמ' 35, ש' 8-16).
גרסת ההגנה
15.מטעם ההגנה הגיש תצהיר עדות ראשית (נ/1) והעיד מר מנשה מטלון (להלן: "מר מטלון"), אשר בזמנים הרלוונטיים לתביעה שימש כמהנדס מרחב חיפה והצפון של הנתבעת.
כן הוגשה חוות דעת מומחה מטעם השמאי מר דותן דרעי (להלן: "מר דרעי") אשר העיד (חוות הדעת סומנה נ/3).
מר מנשה מטלון
16.מר מטלון טען כי מנהל מקרקעי ישראל, ולא הנתבעת, יזם על קרקע שייעודה היה שטח ציבורי פתוח, את התכנית ששינתה את ייעוד הקרקע לבניית שני המגדלים. התכנית אושרה ביום 17.7.03. עד למועד זה לא נרשמה כל התנגדות מטעם מאן דהו לתכנית.
בשנת 2004 פורסם ע"י המינהל מכרז שמספרו 43/2004 לקבלנים שונים. מועד הגשת ההצעות למכרז היה 9.5.04.
הנתבעת זכתה במכרז ונחתם עמה חוזה פיתוח מהוון ביום 30.8.04.
בהתאם לחוזה הפיתוח חויבה הנתבעת לסיים את תקופת הבנייה לא יאוחר מיום 12.5.07.
התכנית פורסמה להפקדה בעיתונים בתאריך 28.2.03 וברשומות בתאריך 6.4.03. במהלך ההפקדה לא התקבלו התנגדויות לתכנית והיא אושרה כאמור ביום 17.7.03.
נספח הבינוי אשר צורף לתכנית שאושרה, נכפה על הנתבעת, ולנתבעת לא היה, בכל הקשור לנושא העמדת המבנים, כל שיקול דעת והוראות התכנית הינן הוראות חיקוק שמחייבות את הנתבעת לבנות את המבנים בדיוק במרחק ובצורה לפיהם נבנו.
לאחר שנחתם חוזה הפיתוח, הגישה הנתבעת תכניות לקבלת היתר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואכן בשנת 2006 נתקבל היתר הבנייה לבניית המבנים. הנתבעת החלה למכור דירות לדיירים. עד למועד זה לא הוגשה כל התנגדות לפרויקט, והתובעים לא נקטו בכל הליך על פי החוק אשר עמד לרשותם.
הנתבעת לא רכשה את הקרקע לשימושה האישי, אלא הייתה בעלת זכות לפיתוח ובנייה בלבד.
על פי התכנית, בגבול עם מקרקעי התובעים, נדרשה הנתבעת לבנות קיר תומך עד גובה קרקע טבעית, במקומות בהם הפרשי הגובה בין קרקע טבעית למתוכננת עולה על 2 מטר, הקיר הקרוב למבנה הקיים יהיה בגובה 2 מטר, ומאחוריו תהיה טרסה לגינון ואחריה, קיר תומך אשר יתמוך את הפרשי הגובה.
מר מטלון שב והצהיר כי בעת אישור התכנית, הנתבעת לא הייתה בעלת זכויות במקרקעין הגובלים במקרקעי התובעים. היא לא יזמה את התכנית ולא הכינה אותה, היא הגיעה "למוצר מוגמר" שקיבל את אישור ועדות התכנון ובהתאם לאותו "מוצר מוגמר", היא תמחרה את המכרז וזכתה בו ובהתאם לכך אף תמחרה את מחירי הדירות שמכרה.
ברי, אפוא, שלא הנתבעת גרמה לתובעים למטרד או לירידת ערך, ולא היא שגרמה לנזק (המוכחש) לרכיב הפרטיות של התובעים, כביכול עקב שינוי יעוד הקרקע, וככל שהיו לתובעים טענות בעניין זה, הרי שהיה עליהם להפנותן למנהל מקרקעי ישראל או לרשויות התכנון אשר אישרו את התכניות. לא יישום התכנית הוא אשר גרם לנזקם המוכחש של התובעים אלא ייזומה ואישורה.
הנתבעת בנתה את המבנים על פי היתר בניה מס' 5251 מיום 8.3.06 אשר אושר כ-3 שנים לאחר אישור התכנית. ההיתר ניתן להקמת שני מגדלי מגורים בגובה 15 קומות ובסה"כ 84 יחידות דיור.
ביום 11.5.09 ניתן ע"י הועדה המקומית לתכנון ובנייה "מורדות הכרמל" טופס 4, שאישר כי כל דרישות הועדה בוצעו בשטח.
מר מטלון שב והדגיש כי בכל התקופה, מיום שהוגשה הבקשה למתן היתר בנייה ועד ליום קבלת טופס 4 לא הוגשה כל התנגדות ולא הוגשה כל בקשה להפסקת הבנייה ע"י מי מהתובעים, למרות שמדובר בבניית שני מגדלי מגורים לאורך תקופה ארוכה.
הנתבעת שילמה למנהל מקרקעי ישראל 3,589,987 ₪ בצירוף מע"מ. סכום זה שולם על ידה לפי זכויות הבנייה אשר הוענקו לה על ידי המינהל, וברור שבנייה בהיקף נמוך מזה שבנתה על פי המאושר, הייתה גורמת לה להפסד כלכלי עצום.
לו היו התובעים מתנגדים לבנייה מבעוד מועד וזוכים בהתנגדותם זו, אזי הייתה הנתבעת משתתפת במכרז שונה עם תמחור שונה ועלויות שונות וכל עסקת הרכש הייתה מקבלת צורה אחרת.
התובעים, "שישנו" על זכויותיהם, מצפים כעת שהנתבעת תפצה אותם על בנייה שלא היא יזמה, לא תכננה, לא אישרה, שילמה בעבורה מחיר מלא ולאחר שסיימה לאכלס את כל הפרויקט, כאשר לא ניתן לעשות דבר, באים התובעים לבקש את סעדם מהנתבעת.
טענות התובעים כי לא היו מודעים להליכי התכנון הן מופרכות ושקריות, שכן מעבר לפרסום ברשומות ובעיתונות היומית שביצעו, נעשו פעולות נוספות, כקבוע בחוק, שתפקידן ליידע בעלי חלקות סמוכות לגבי תכנית שמתוכננת לגבי חלקה הסמוכה לחלקתם, דבר שנעשה כמובן גם בהליכי התכנון נשוא תביעה זו. אף אם נניח שהתובעים לא היו מודעים להליכי התכנון – האם גם לבנייה הם לא היו מודעים?
התובעים, במקום להלין על עצמם ועל אופן התנהלותם הקלוקלת, מחפשים "כיס עמוק" אחר, אשר יפצה אותם על הנזק אשר נגרם להם, המוכחש כשלעצמו, במקום לנקוט בהליך המתבקש כנגד וועדת התכנון, אם בכלל.
מר מטלון טען כי תביעתם של התובעים מהווה לא יותר מאשר דוגמא לניסיון התעשרות שלא כדין ובחוסר תום לב, על חשבונם של קבלנים.
לגבי תצהיריהם של התובעים, הנ"ל אינם מומחים או מהנדסי בניין ועל כן בית המשפט התבקש להורות על מחיקת כל הטענות אשר אינן מגובות בחוות דעת משפטית כמחויב על פי דיו.
כנגד חוות הדעת שצורפה לתביעה, הוגשה מטעם הנתבעת חוות דעת נגדית מטעם השמאי דותן דרעי. על פי חוות הדעת של מר דרעי לא חל כל שינוי במצבם של התובעים בכל הקשור לאור השמש, איכות האוויר והנוף שנשקף מדירתם.
התובעים עצמם היו בדעה כי הדרך המשפטית הנכונה היא תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. גם במקרים של התיישנות ניתן להגיש למוסדות המתאימים בקשה להארכת מועד אך במקרה של התובעים לא נעשתה כל פנייה כזו.
התובעים, לו רצו להוכיח טענותיהם באשר לפגיעה שנגרמה להם עקב הבנייה היו חייבים להגיש חוות דעת מומחה בתחום ההצללה וחסימת אויר.
הבנייה לא נעשתה בחריגה כטענת התובעים ואלמלא כן, הנתבעת לא הייתה מקבלת אישור לבנייה וטופס 4.
לפי יעוץ משפטי שקיבל, טען מר מטלון כי התובעים יכולים לתבוע בגין ירידת ערך דירתם רק לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ודין תביעתם להידחות בשל כך.
יש לדחות את טענת התובעים בדבר עוגמת נפש. התובעים, שלא עשו דבר במשך שנים טוענים להתנהגות לא נאותה של הנתבעת, שלראשונה התוודעה לתובעים עם קבלת כתב תביעה לידה.
התובעים לא צירפו חוות דעת, חשבונות חשמל וכל ראייה אחרת להוכיח את הנזק אשר נגרם להם.
17.מר מטלון חזר בחקירתו על האמור בתצהירו וטען בחקירתו כי: "הכלל הבסיסי אומר שמי שמביא תכנית לאישור, חלים עליו כל ההסברים והוועדה אמורה לאשר רק אחרי שהשתכנעה שלא נגרמים נזקים. במקרה הזה מדובר במדינת ישראל אשר מכרב קרקע עם תב"ע מאושרת. חלה על הוועדה כל האחריות למה שהיא אישרה. אם יש מקום לתביעה במקרה זה יש לתבוע את הוועדה במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. לנו אין יריבות איתם, לא שינינו שום דבר ואני לא מבין למה הוגשה כנגדנו תביעה. אנחנו פעלנו בהתאם לחוק. לא סטינו ימינה ושמאלה ופעלנו לפי התכנית בניה." (פר' הדיון מיום 2.4.14, עמ' 29, ש' 14-20).
מר מטלון נשאל על ידי בית המשפט השאלות הבאות והשיב כדלקמן:
"ש. היית נוכח במקום בזמן הבנייה?
ת. ביקרתי במקום מדי פעם בין שבוע לשבועיים, גם לפני תחילת הבנייה.
ש. היית מעורב בתכנון המבנים?
ת. כן.
האם בין היועצים השונים שהיו לכם, היו יועצים לענייני צל?
ת. לא.
ש. לא דנתם בשאלה האם הבניינים יטילו צל על בניינים אחרים?
ת. לא.
ש. מבחינה מקצועית, אתה לא חושב שזו שאלה שהיה צריך לדון בה?
ת. אני חושב שהיו צריכים לדון בה אבל לא בשלב ההיתר אלא בשלב התב"ע.
ש. אתה מקצוען. אתה בא למקום. אתה מעלה בדעתך שהבניינים האלה יטילו צל?
ת. בהחלט.
ש. אתה מעלה את זה בדעתך כמקצוען ואתה יודע שזה דבר שיכול לקרות כשבונים כאלה בניינים גבוהים, מן הסתם הם יטילו צל כזה או אחר על סביבתם. לא היו לכם יועצים לענייני צל ויכול להיות שאתה צודק שזה היה צריך להיעשות בשלב התב"ע. הרבה אנשים תכננו את הפרויקט הזה. אתה לא חושב שיש ליזום ולהגיד שיש בעייתיות?
ת. אנחנו קנינו קרקע כדי לבנות כמות מסוימת של דירות. האם יעלה על הדעת שאנחנו ביוזמתנו, אחרי שוועדה מחוזית אישרה את הדבר, נלך ועל דעתנו נחשוב שיהיה צל ונוותר על הדבר הזה? אף איש עסקים לא יעשה דבר כזה. כמקצוען ובדיבור כנה מי שהיה צריך לעשות את זה זה הוועדה המחוזית, הם לא יכולים להתעלם על זה. אי אפשר להטיל את החובה או הצורך הזה על מישהו אחר. אף אחד לא משלם מיליונים כדי לבוא ולהגיד רגע, יכול להיגרם נזק למישהו אז אני מוותר על זה. מי שהיה צריך לעשות את זה לא עשה את זה וזה היה צריך להיעשות בשלב מוקדם יותר.
ש. אתה יודע להגיד בכמה נמכרו הדירות שם?
ת. במחירים נמוכים מאד. זה היה פרויקט נכשל מבחינה כלכלית. ב-400-500 אלף ₪ לדירה.
ש. כמה עלה לכם לבנות אותן?
ת. עלה לנו יותר לבנות ומבחינה כלכלית לא הצלחנו בפרויקט."
(פר' הדיון מיום 2.4.14, עמ' 30, ש' 1 ואילך).
חוות דעת מר דותן דרעי
18.המומחה מטעם הנתבעת, השמאי מר דותן דרעי (להלן: "מר דרעי") קבע בחוות דעתו (נ/3), כי בעת ביקורו בדירות שנערך ביום 19.3.12, התרשם כי כמות האור, האוויר, המבט לנוף הינם סבירים ביחס לדירה בעיר, ואין מדובר בדירות "חנוקות" מאור ואוויר. ביחס לקרינת שמש ישירה לתוך הדירות לא מצא הוכחה כי "במצב הקודם" נהנו הדירות מקרינה ישירה פנימה אל הסלון וחדרי השינה הפונים לרחוב (לא לכיוון המגדלים), ובהתחשב בעובדה כי במצב הקודם מעל בית המגורים ממוקם מדרון צלע ההר אשר לכשעצמו יכול ומנע קרינה ישירה לתוך הדירות.
מר דרעי תיאר את המצב התכנוני במקרקעי התובעים וכן במקרקעין הגובלים בעורף דירות התובעים, וכן התייחס לחוות דעת המומחה מטעם התובעים. להלן מסקנותיו:
1.לעניין אובדן הצמידות לשצ"פ לא קיימת ירידת ערך. בית המגורים של התובעים נותר צמוד לשצ"פ כך שההנאה משצ"פ עצמו לא נפגעה.
2.הנתבעת לא גרמה לאובדן הצמידות החלקי לשצ"פ, האובדן נגרם עקב שינוי יעוד בתכנית אותה יזם מנהל מקרקעי ישראל. לחילופין, גם אם יתברר כאילו הנתבעת שינתה את יעוד המקרקעין הגובלים, דבר שאינו נכון עובדתית, הרי שפעילות הנתבעת הינה מכוח חיקוק מורה ומחייב וקיימת לה הגנה לפי סעיף 6 לפקודת הנזיקין.
3.בעת הביקור בדירות התובעים לא נצפו על ידו (בראייה של שמאי בלבד) פגיעה בכמות אוויר הנכנסת לדירה וניכר כי כל הדירות מאווררות בהתאם למקובל באזור העירוני. הדירות אינן "דירות חנוקות." לפיכך לא נצפתה על ידו ירידת ערך לדירות עקב אובדן אויר.
4.הנתבעת בנתה את הדירות בהתאם לתכנית אשר חלה במקרקעין הגובלים עוד בטרם הייתה בעלת חוזה פיתוח בקרקע, לתכנית נספח בינוי מחייב בנושא העמדת המבנים במגרש, לכן כל טענה שהעלו התובעים ביחס להתקרבות הבניה אל דירותיהם אינה נכונה ואינה מתיישבת עם הוראות התכנית המחייבות את הנתבעת.
5.הנתבעת זכתה במכרז וקיבלה לידיה חוזה פיתוח למכור דירות. בנייה שלא בהתאם לקיבולת בחוזה הפיתוח והפחתת קומות הייתה מביאה לנתבעת הפסד כלכלי של כ-308,000 ₪ בגין כל קומה שלא נבנתה.
6.שווי הפגיעה המקסימלי בדירות הינו 2-3%.
7.לא הוכח ע"י התובעים כי כמות האור הקיימת לאחר בניית מבנה המגורים אינה סבירה או כי קיימת הרעה בין שני המצבים. בחוות דעת השמאי מטעם התובעים מתאר השמאי את הנצפה על ידו אך הדבר אינו מעיד על מצבם של המקרקעין לפני בניית המבנים. שיעור ירידת ערך הדירות נקבע בהנחה כי יוחלט ע"י בית המשפט או מומחה בתחום אשר יבחן את כיווני קרינת השמש אל תוך דירות התובעים ביחס לשני המצבים לפני ואחרי בניית המבנים ויקבע האם כמות האור הנותרת סבירה.
19.מר דרעי חזר בחקירתו על האמור בחוות דעתו.
מר דרעי טען בחקירתו כי "ירידת ערך היא הפרש בין שני מצבים: מצב לפני ומצב אחרי. יש רצף פעולות שצריך לבדוק מה בודקים לפני ואחרי....העקרונות של ירידת ערך מתבססים על עקרון הציפייה, מה היה לי לפני – מה צפיתי שיהיה ומה נוצר אחרי. אם הנתבעת, לצורך העניין, אני מסתכל מבחינה שמאית, אם יש תב"ע שאושרה...צופה פני עתיד, מצב המוצא מבחינה שמאית זה מצב התב"ע שאושרה..." (פר' הדיון מיום 28.4.14, עמ' 50, ש' 24-28).
מר דרעי נשאל על ידי בית המשפט האם הינו סבור כי כתוצאה מבניית הבניינים נפגעה איכות החיים של התושבים מבחינת אור והשיב כי: "ברור שמבלי הבניין הזה היה יותר אור. זה עובדות. יחד עם זאת, כדי לקבוע ירידת ערך של ממש, יש הרבה דברים וראיתי זאת במהלך השנים בתנאי מעבדה אומרים שיש שינוי אבל בפועל המחיר הוא אותו דבר בקירוב.
אני אומר שבאמת צריך לבחון את הסביבה הספציפית, אם זו סביבה יוקרתית שרגישה לכל שינוי או אם זה אזור יותר עממי שהפרמטרים עליו נמוך יותר. זה גם חלק מהיכרות השוק." (שם, עמ' 52, ש' 25-29).
סיכומי הצדדים
סיכומי התובעים
20.מטרתם של הוראות החוק השונות העוסקות במטרדים הינה להבטיח את הצורך הפשוט, הבסיסי והיומיומי כי יתאפשר לאדם לחיות את חייו באופן שלא תיגרם לו כל טרדה ושלא תיפגע רווחתו האישית והכלכלית ("דיני הנזיקין בראי של ההלכה הפסוקה", איתן ענבר, כרך א', הוצאת כרמל ספרות משפטית).
21.הנתבעת הקימה על קרקע הצמודה לבית המשותף בו מתגוררים התובעים, בתי מגורים המתנשאים לגובה רב באופן שיש בהקמתם הפרעה של ממש לשימושם הסביר של התובעים במקרקעין אשר בבעלותם. הנתבעת, בעצם הקמת המבנים, גרמה וגורמת להסתרת אור יום וכיווני רוח, וכן גורמת לירידת ערך המקרקעין וכתוצאה מכך, נגרם לתובעים נזק של ממש.
22.להוכחת המטרד פירטו התובעים בתצהירם את הפגיעה בהם, הגישו חוות דעת מטעמם ובהם פירוט מסודר של כל טענותיהם בדבר התוצאות וההשפעה של המבנה שהוקם ועקב כך את הפגיעה בהנאה הסבירה שיש לתובעים, משימושם הם, במקרקעין.
23.דירותיהם של התובעים נהנו מאז ומתמיד מאור שמש ומזרימת אוויר תקינה לעומת היום כאשר המגדלים מטילים צל כבד על הדירות, אשר הפכו מדירות חמימות ושטופות שמש דרומית לדירות קרות, חנוקות וחשוכות במיוחד. בנוסף, נפגעה יכולתם של התובעים להשתמש באנרגיית השמש הזולה, ובמקום זה מתבצע חימום המים באמצעות חשמל אשר מייקר באופן משמעותי את חשבונות החשמל החודשיים של התובעים.
בעניין זה מופנה בית המשפט לעדויות התובעים. כמו כן מופנה לחוות דעתו ולעדותו של המומחה מטעם התובעים, מר פיינברגר, אשר מסר את עמדתו המקצועית בנוגע לנזק שנגרם לתובעים כתוצאה מאובדן אור שמש והצללה לא טבעית.
24.נציגי הנתבעת ידעו היטב כי בניית הפרויקט יהיה בו כדי להפוך את דירותיהם לדירות חשוכות וכי יש צורך בשימוש בתאורה מלאכותית במשך כל שעות היום. בעניין זה מופנה בית המשפט לעדותו של מר מטלון, אשר ניתן להסיק ממנה את העובדות הבאות:
-הנתבעת הייתה מודעת לעובדה שהמגדלים יטילו צל על הבית המשותף.
-הנתבעת לא העסיקה יועצים על מנת שיחוו דעתם בנוגע לצל שהבניינים בפרויקט יטילו על הבית המשותף.
-הנתבעת לא קיימה דיון בנושא הצל למרות שהייתה ידיעה ממשית לגבי הנזק שנגרם לבית המשותף בעניין זה.
-מר מטלון אישר כי היה צורך בקיומו של דיון בעניין זה אך דיון כזה לא נערך.
25.בית המשפט מופנה לאמירתו של מר מטלון לפיה "אף אחד לא משלם מיליונים כדי לבוא ולהגיד רגע, יכול להיגרם נזק למישהו..." (פר' הדיון מיום 10.7.14, עמ' 30, ש' 18-24).
לטענת התובעים, אמירה זו יוצרת את הקשר המשפטי הנדרש בדבר הציפיה ממזיק כי מעשיו יגרמו נזק לאחר.
26.בית המשפט מופנה לדברי המומחה מטעם הנתבעת, מר דרעי, אשר אישר בתשובה לשאלת בית המשפט כי אכן מגדלי הדירות גרמו לנזק באיכות החיים של התובעים (פר' הדיון מיום 28.4.14, עמ' 52, ש' 23-28).
27.אין מחלוקת כי מיקומו של הבית המשותף היה בשולי ואדי נשר שהקנה לתובעים זרימת אוויר איכותית ועקב בניית המגדלים נפגעה משמעותית ונחסמה זרימת האוויר. כמו כן, אין מחלוקת כי נפגעה באופן משמעתי הפרטיות בדירות התובעים באשר כל דייר במגדלים יכול לראות היטב את הנעשה בדירות התובעים.
28.התובעים מפנים לחוות דעתו של מר פיינברגר לעניין בניית המגדלים בחריגה ושלא על פי הוראות התכנית, ולעניין ירידת ערך משמעותית לדירותיהם. עדויותיהם של מר פיינברגר והתובעים בבית המשפט היו קוהרנטיות ולא נסתרו ע"י ב"כ הנתבעת.
29.הסוגיות המשפטיות: עוולת המטרד ליחיד הקבועה בסעיף 44(א) לפקודת הנזיקין כוללת שלושה מרכיבים (ד' קרצמר, דיני הנזיקין העוולות השונות – מטרדים , בעריכת ג. טדסקי):
הראשון, התנהגותו או פעילותו של הנתבע, ולענייננו, אופן השימוש במקרקעין או הנאה סבירה מהם.
השני, מהות האינטרס של התובע: שימוש סביר במקרקעין או הנאה סבירה מהם.
השלישי, מהות הפגיעה והאינטרס המוגן: הפרעה של ממש.
המבחן הינו אובייקטיבי, שאיינו מתחשב בהכרח ברגישותו המיוחדת ויוצאת הדופן של התובע.
30.בענייננו, אין חולק כי בניית הפרויקט על ידי הנתבעת נעשתה מכוח היתר כדין, אולם מקום בו שיעור הפגיעה בהנאה בקנין ממשי, מוחשי ורחב היקף, יש ליתן לממשיות ההפרעה, במסגרת האיזון והעימות שבין השיקולים הרלוונטיים, את המשקל הראוי.
31.התובעים טענו כי בשים לב לשיעור הפגיעה בדירותיהם, הרי שהסתרת אור השמש וההצללה על דירתם בשל בניית הפרויקט ניכרת ומשמעותית. בעניין זה מופנה בית המשפט לממצאים והמלצות שפורטו "בסקר, ספרות והמלצות לתקינה בישראל" שהוזמן ע"י המשרד לאיכות הסביבה, לצורך קביעת קריטריונים ותקנות בנושא זכויות שמש ופורסם בינואר 2001.
32.התובעים טענו כי, מבלי לגרוע מטענתם כי המגדלים לא נבנו על פי חוקי התכנון והבניה, הרי שאם תבוא טענה מצד הנתבעת כי המגדלים נבנו על פי היתר, ועל כן אין עליה אחריות לכל מטרד או נזק אשר נגרם לתובעים, הרי שגם בנית מבנה כדת וכדין בהיתר ללא דופי אין בה משום הגנה בעילת מטרד (בג"צ 16/50 איגרא רמא נ' מועצת עיריית תל אביב ואח').
33.היתר הבניה אשר ניתן לנתבעת אינו בבחינת דין כופה המחייב אותה להקים מגדלי מגורים בגובה שנבנו, אלא דין מרשה, המאפשר לה לעשות כן. משביקשה הנתבעת למקסם את זכותה לבנות מגדלי מגורים בממדים שבנתה מכוחו של הסכם פיתוח, אין לשעות לטענתה כאילו חויבה לעשות כן מכוח חיקוק.
34.חובת הזהירות שחב מחזיק במקרקעין או בעליו נגזרת מטיבו של הסיכון ומן האפשרות לצפות את הנזק (עו"ד משה ויסמן, תביעות רשלנות בנזיקין, הוצאת שנהב הדרכות בע"מ, עמ' 778-779).
35.תנאי לפסיקת פיצויים בגין מטרד ליחיד הוא קיומו של נזק לתובעים. ובעניין זה מפנים התובעים את בית המשפט לאמור בחוות דעת המומחה מטעמם, צילומי הסטילס וצילומי הווידאו הממחישים את הנזק.
כמו כן הפנה ב"כ התובעים למאמרו של פרופ' אפרים קליימן, "הפגיעה ממטרד ליחיד והתרופה המשפטית לה – הערות של כלכלן ("משפטים", כרך ט', עמ' 86), אשר נכתב בעקבות פסה"ד בע"א 44/76 אתא חברה לטקסטיל בע"מ נ' זאב שוורץ, פד"י לו(3) 785.
36. התובעים טענו כי על בית המשפט לפסוק לטובת התובעים כל אחד לחוד, סך של 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש. עוגמת נפש היא תוצר מצטבר של כמה מרכיבים וביניהם התנהגות הנתבעת לפני הגשת התביעה, אחריה, מה עשתה הנתבעת או לא עשתה להקטנת המטרד, מה מידת שיתוף הפעולה שלהם עם התובעים להקטנת הנזק.
37.נזק ממוני נוסף אשר נגרם לתובעים הוא הצורך להאיר או לחמם את דירותיהם באמצעים חשמליים, והם מבקשים להוכיח זאת באמצעות חוות דעת מתאימה אשר תוגש בהתאמה עם חברת החשמל.
38.התובעים הוכיחו את אחריות הנתבעת לקיום המטרד על שלושת יסודות העוולה:
-התנהגותה של הנתבעת.
-מהות האינטרס של התובעים – פגיעה בשימושם הסביר במקרקעין או בהנאתם הסבירה.
-מהות הפגיעה באינטרס המוגן – הפרעה של ממש לשימוש במקרקעין או הנאה הסבירה מהם.
39.באשר לטענת הנתבעת בנוגע לקיומה של זכות תביעה על יסוד סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הרי שעניין זה שונה ונבדל לחלוטין מזכות התביעה בעילת מטרד ע"פ פקודת הנזיקין (ע.א. 603/77 משה ורבקה וארון נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים).
40.הפרויקט בוצע במרחק קרוב לבית המשותף וכפי שהוכח על ידי התובעים וכאמור בחוות הדעת מטעמם הרי שבפועל קיימת חריגה מקו הבניה של מגדלי הדירות ביחס לבית המשותף, כך שמעבר לאי עמידה בתנאי ההיתר ובכללי תכנון ובניה הרי שלא יעלה על הדעת מצב בו בנית פרויקט מגורים בסדר גודל כזה לא יגרום נזק מבני לבית המשותף בכלל, ולדירות התובעים בפרט. התובעים משאירים עניין זה לבית המשפט את הסמכות לקבוע את הפיצוי המגיע להם.
41.התובעים 2 ו-3 מוסיפים כי הנתבעת פלשה לקניינם וגזלה מהם שטח של 21 מ"ר באופן שבנתה קיר תומך החודר לתוך חצר הנתבעים, כפי שפורט בחוות דעת המומחה מטעמם. טענה זו לא נסתרה על ידי הנתבעת. התובעים 2 ו-3 זכאים לפיצוי בגין שווי המקרקעין שנגזל מהם על ידי הנתבעת, אשר הוערך בחוות דעת השמאי מטעמם בסך של 6,300 $ נכון ליום 10.2.08, ובשווים בש"ח במועד דנן עמד על סך של 22,749 ₪ בערכי קרן לחודש פברואר 2008.
42.לאור כל האמור בית המשפט מתבקש לקבל את התביעה ולחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 599,893 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל, וכן בשכ"ט עו"ד ובהוצאות משפט, תוך לקיחה בחשבון את הוצאות התובעים בגין חוות הדעת שהוגשו.
סיכומי הנתבעת
43.לאחר שמיעת מסכת הראיות בתיק זה, ועיון במוצגים שהוגשו, אין ולא יכול להיות צל של ספק כי דין תביעת התובעים להידחות מכל וכל, תוך חיובם בהוצאות משפט משמעותיות, בוודאי לנוכח סכום התביעה המופרך. לדעתו של ב"כ הנתבעת, קבלת התביעה משמעותה מתן פרס לסחטנים.
44.ב"כ הנתבעת טען לחוסר סמכות עניינית. ב"כ הנתבעת ער לכך כי טענה זו נדחתה כבר בהחלטתי מיום 17.2.13, אך לדעתו משהוגש כתב תביעה חדש, שנתיים לאחר הגשת כתב התביעה המקורי, התובעים אינם יכולים לטעון לשיהוי מצד הנתבעת בכל הקשור למועד הגשת הבקשה למחיקת התביעה מחסר סמכות עניינית. לפיכך, עדיין על בית המשפט לדון בשאלה זו ולדחות את התביעה מחמת חוסר סמכות עניינית.
חוסר הסמכות נובע מכך שעל התובעים היה לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר לה סמכות ייחודית לדון בנזקיהם הנטענים עקב התכנית שאושרה ע"י וועדת התכנון, וזאת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
45.סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע את הזכות לתבוע פיצויים בגין פגיעה במקרקעין הנגרמת על ידי תכנית. פסק הדין המנחה לבחינת הפגיעה נקבע בפסק הדין אשר ניתן בע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' ברעלי, פד"י מט(1) 463 (להלן: "פרשת ברעלי").
במסגרת פסק הדין נקבע כי יש לבחון את הפגיעה בהתאם לנזק שנגרם למקרקעין עצמם, ולא לנזק שנגרם לבעלים של המקרקעין. יש לבחון את הפגיעה בהתאם לבחינה אובייקטיבית של הפגיעה בתכונות המקרקעין, להבדיל מבחינה סובייקטיבית של הפגיעה בבעל המקרקעין.
בהתאם לאותה אבחנה, הפגיעה הישירה במקרקעין נגרמת על ידי התכנית עצמה במובן זה שהתכנית משנה את הנורמות המשפטיות החלות על המקרקעין, כגון תכנית שמקטינה את אחוזי הבניה. לעומת זאת, כאשר הפגיעה במקרקעין אינה נגרמת על ידי התכנית עצמה, אלא על ידי מקור חיצוני, כגון בנין שנבנה ומסתיר את אור השמש, עסקינן בפגיעה עקיפה.
בפרשת ברעלי הובאה הדוגמא של תכנית המתירה לבנות על מקרקעין סמוכים מבנה החוסם גישה או מפעל הגורם מטרד, כגון מטרד של רעש או ריח. במקרה כזה, התכנית אינה משנה את הנורמות המשפטיות החלות על המקרקעין. אולם, כתוצאה מביצוע התכנית יורד ערכם של המקרקעין הגובלים. נזק זה הוא נזק אותו יש לתבוע בוועדת התכנון לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
46.בענייננו, כפי שעולה מכתב התביעה וחוות הדעת שניתנה מטעם מומחה התובעים, הנזק הנתבע הוא בגין ירידת ערך דירותיהם של התובעים, דהיינו מסוג הנזקים שלגביהם ישנה התייחסות בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ומוגדרים כ"פגיעה עקיפה" במקרקעין. הלכה זו יושמה בפסיקת בתי משפט השלום (ת.א. (י-ם) 8558/02 אברהם יחזקאל נ' החברה לניהול תחנות בע"מ, ע"א (י-ם) 9682/06 עיריית ירושלים נ' דרעי ואח', ת.א. (טב') 4494-01-08 קאסם חוגיראת נ' מועצה אזורית משגב , ת.א. 10290/08 (ת"א) ששון ואח' נ' עיריית רמת גן ואח').
47.על התובעים היה לפנות בדרישה לרשויות התכנון כדי לתבוע את נזקיהם (המוכחשים) עקב התכנית, וזאת ניתן היה לעשות על פי חוק התכנון והבניה, כאמור, שלוש שנים מיום תחילתה של התכנית.
48.התובעים בסעיף 33 לסיכומיהם מאשרים כי הם יכולים לתבוע בפני בית משפט זה רק בגין עילת המטרד עפ"י פקודת הנזיקין, ועל כן דין כל הטענות והתביעות המתייחסות לשינוי הייעוד משצ"פ לבנייה, וירידת הערך הנטענת בגינו, להידחות.
49.התובעים לא נקטו בכל פעולה שהיא החל מהמועד בו יכולים ביו להתנגד לשינוי הייעוד, ולאחר מכן בעת קבלת היתר הבנייה ולאורך כל תקופת הבניה. התובעים אשר "ישנו" על זכויותיהם מבקשים כעת, לאחר שהבניינים נבנו ואוכלסו, פיצוי בגין ירידת ערך ונזק ממוני, כאשר לו הייתה הנתבעת מודעת להתנגדות זו, מלכתחילה, יכולה הייתה להיערך בהתאם, הן כלכלית והן במישור התכנוני.
50.טענות התובעים כי לא היו מודעים להליכי התכנון הן מופרכות ושקריות. מעדויות התובעים עולה כי חולפות שנים מבלי שהתובעים נקפו אצבע ואז הנתבעת מתחילה לחפור בשטח הצמוד לביתם. התובעים עדיין לא פועלים, לא מתעניינים, חלקם אף מודה בפה מלא כי הבנייה לא הפריעה להם והם שוחחו על כך עם הקבלן.
51.יתר על כן, התובעים או חלקם מאשרים כי ידעו שיהיו בניינים ולא הייתה להם התנגדות לכך, וגם כאשר ראו כי מדובר לא ב- 12-10 קומות כפי שחשבו, גם אז לא חשבו לנקוט בהליך כלשהוא. אומנם התובעים פנו לעו"ד לטענתם, והלה (לא הנוכחי) סובב אותם בכחש ולאחר שלקח מכספם "נעלם", אך גם לאחר שנעלם לא ניסו לנקוט בכל הליך חוקי שהוא והמתינו עד אכלוס הדירות.
52.הוכח כי לא הנתבעת ולא מי מטעמה יזמו את התכנית אלא מנהל מקרקעי ישראל.
53.הטענה בדבר ההצללה של דירות התובעים הינה טענה בעלמא שלא מתמכה בחוות דעת מקצועית בתחום זה ואשר על כן דינה להידחות. בית המשפט מתבקש להתעלם מחוות דעתו ומעדותו של המומחה מטעם התובעים לעניין ההצללה שכן אין לו כל ידע מקצועי בתחום. ב"כ הנתבעת מפנה לפסיקה של בתי משפט וטריבונלים תכנוניים אשר תומכים בכך (ת.א. 4433-03-12 שכנאי נ' הורובנו, ת"א 46727/04 דויטש נ' מגדל, ת.א. 2429-11-08 ליבוביץ נ' מזוז).
54.התובעים, מעבר לאחוזים סתמיים וחסרי נימוק בחוות דעתו של המומחה מטעמם, לא הוכיחו את הנזק הנטען על ידם, לא הציגו חשבונות חשמל לפני הבנייה ואחריה.
55.בית המשפט מתבקש לאמץ את האמור בחוות דעתו של המומחה מטעמה, השמאי דותן דרעי, אשר נחקר עליה בבית המשפט.
56.מר מטלון שענה בכנות כאיש מקצוע, טען לאורך כל עדותו, כי אם היה צריך להיות דיון בעניין ההצללה של הבניינים, הרי שדיון כזה היה צריך להיות לא אצל הנתבעת שקנתה מוצר מוגמר, אלא בשלב מוקדם יותר. מר מטלון בחקירתו טען כי מי שהיה צריך לעשות את זה היא הוועדה המחוזית, ואמירה זו היא בדיוק הסיבה לכך שהתובעים אינם זכאים לפיצוי בגין שינוי הייעוד של החלקה הסמוכה.
57.הנתבעת דוחה את טענת התובעים כי מיקומו של בית התובעים בשולי ואדי נשר הקנה להם זרימת אוויר איכותית מכיוון הוואדי וכי עקב הבנייה זרימת אויר זו נחסמה. התובעים לא הוכיחו טענה זו.
58.המומחה מטעם התובעים, מר פיירברגר, קבע בצורה שרירותית כי שיעור הפגיעה בדירות של אור, שמד ואויר יחדיו הוא 15%. אין הוא מפרט מהי החלוקה הפנימית בין הפרמטרים השונים. הוכחה לשרירות הנתונים שהונפקו על ידו היא העובדה שכל הדירות, למרות שכיווניהם שונים בתכלית, מקבלות מהמומחה שיעור פגיעה זהה ומדויק.
59.התובעים לא עמדו בנטל להוכיח את עוולת המטרד. סעיף 48 לפקודת הנזיקין קובע כי רק מניעה של "כמות סבירה של אור שמש, בהתחשב עם מקומם וטיבם של המקרקעין", מהווה עוולה. התובעים לא הוכיחו מניעת אור שמש, קל וחומר לא מניעה של כמות סבירה של אור שמש. יש גם לדחות טענת התובעים ביחס לפגיעה בפרטיות.
60.הנתבעת מכחישה את טענת התובעים כי בנתה את המגדלים בחריגה של 1 מטרים מקו הבניין ונמצאת במרחק 4 מטרים מגבול המגרש במקום מרחק של 5 מטרים, על פי התכנית.
מר פיירברגר, שאינו מודד אלא הנדסאי בנין הסתמך על מפת המדידה של מודד בשם דוד אפלבאום מיום 30.12.07, המתייחסת לחריגה אחרת. מר פיירברגר לא ביצע את המדידה בשטח, לא נכח במדידה, והגיע למסקנה כי קיימת חריגה מקו הבניין באמצעות מדידה עם סרגל על מפת המודד, וזאת בניגוד לטופס 4 שניתן ע"י הועדה המקומית.
מר אפלבאום אף לא זומן ע"י התובעים, דבר האומר דרשני ופועל לחובתם.
61.הנתבעת מכחישה מכל וכל את הטענה כאילו נגרמו לתובעים ירידות ערך בדירותיהם ואת שיעור הפגיעה הנטען בשל אבדן האור, השמש והאוויר. הנתבעת חולקת הן על שווי הדירות והן על העובדה שנגרמה להם פגיעה בפרמטרים אלו.
62.יש לדחות את טענת הנתבעת באשר לאובדן השצ"פ שאין זה המקום לדון בעניינו, אלא בוועדות התכנון לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
63.בהתאם לסעיף 6 לפקודת הנזיקין, בתובענה שהוגשה על עוולה חוץ מרשלנות, תהא הגנה שהמעשה או המחדל שמתלוננים עליו, היה לפי הוראות חיקוק. בענייננו, נספח הבינוי מחייב לעניין מיקום המבנים, ולא ניתן להעמיד את הבניינים באופן שונה מהמצוין בו.
64.הנתבעת שוללת מכל וכל את ניסיונו של ב"כ התובעים (בסעיף 27 לסיכומיו) "להגניב" ראיות שלא הובאו בפני בית המשפט.
65.הנתבעת דוחה מכל וכל את טענת התובעים לעניין עגמת נפש וטענה כי מי שנגרם לו עגמת נפש היא הנתבעת בשל התנהגותם הנלוזה של התובעים, אשר לא עשו דבר להקטנת נזקם המוכחש ולא פנו לנתבעת בשום מועד. מעבר לכך, הסכומים הנטענים לעניין עגמת הנפש הינם מופרכים וחסרי בסיס עובדתי ומשפט.
66.הנתבעת דוחה את טענת התובעים בעניין הנזק הממוני הנוסף בשל הצורך להאיר ולחמם את דירותיהם. ב"כ התובעים ביקש בסיכומיו להוכיח את הנזק באמצעות חוות דעת מתאימה. זהו סעיף שהותק ככתבו וכלשונו מכתב התביעה, חוות דעת בעניין זה לא הוגשה ודין ראש נזק זה להימחק.
67.אמנם לתובעים זכות להגיש תביעתם בגין עוולת המטרד ליחיד, המצומצמת לאין ערוך מהתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אך כל ראש הנזק הנקרה על ידם "שיעור הפגיעה בשל אובדן הצמידות לשצ"פ דינו להימחק.
68.התובעים לא הוכיחו כל נזק לבית המשותף ובוודאי שלא נזק כבד. יתרה מזאת, התובעים כלל לא תבעו בגין נזק לבניין בכתב תביעתם, ולא הביאו כל חוות דעת שתתמוך בתביעה זו.
69.הנתבעת שוללת מכל וכל את הנטען ע"י התובעים 2 ו-3 כאילו פלשה לקניינם וגזלה מהם שטח של 21 מ"ר, באופן שבנתה קיר תומך החודר לתוך חצר התובעים. הנתבעת בצעה את הקיר בדיוק בהתאם לתכנית ההיתר שאם לא כן לא הייתה מקבלת טופס 4. גם אם תאמר כי הנתבעת "פלשה" לשטח התובעים, הרע שהחצר לא צמודה לדירת התובעים 2 ו-3, אלא הינה חלק מהרכוש המשותף.
70.לאור כל האמור, בית המשפט מתבקש לדחות את התביעה ולחייב את התובעים בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בצירוף מע"מ.
דיון והכרעה
71.הזירה הגיאוגרפית בה מתקיימת תביעה זו היא העיר נשר. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה את התוכנית מכ/632 אשר נזומה ע"י מינהל מקרקעי ישראל.
בין יעדי תוכנית זו היה שינוי יעוד של שטח ציבורי פתוח לבנייה למגורים. מכוח תכנית זו נבנו שני המגדלים בצילם (תרתי משמע) מצוי ביתם של התובעים.
72.בעלי הדין בזירת תביעה זו הם מחד: התובעים, 3 משפחות המתגוררות בבית ישן ולא מטופח כלשונם של שני המומחים: מר פיינברגר ומר דרעי.
הבית נמצא ברחוב המעיד על עצמו – רחוב הוותיקים.
מצבם הכלכלי של כל התובעים אינו מן השפירים וזאת כנראה בלשון המעטה. ניתן ללמוד זאת מהבקשה לפטור מאגרה, אשר פירטה את מצבם והכנסותיהם ומעצם העובדה כי התביעה הועמדה על סכום מסוים בשל הקושי לגייס אגרה שנדרשה במקרה של תביעה על סכום גבוה יותר.
73.איתרע מזלם של התובעים, כאשר ביקשו לקבל סעד מבית המשפט בדמות צו מניעה זמני, בשלבים הראשונים של הבנייה עת נפלו ברשתו של אדם אשר הונה אנשים רבים כמותם, עו"ד אמיר חי. התובעים שילמו לעו"ד חי (עפ"י הקבלות) סכום של 9,000 ₪ ובסכום זה אף האגרה שנדרשה. עו"ד חי נעלם עם הכספים ולא פעל למען התובעים כלל ועיקר וממילא גם לא הגיש כל בקשה לסעד דחוף – מתן צו מניעה זמני.
מנגד, הנתבעת כשמה היא: חברה להשקעות בפיתוח ובנייה בע"מ אשר שווי השוק שלה כיום (עפ"י פרסום פרטי החברה באתרה באינטרנט) הוא 609,093,000 ₪.
74.ב"כ הנתבעת בפתיח לסיכומיו טען כי: "... כל תוצאה משפטית אחרת תהיה בגדר פרס לסחטנות, פרס לשימוש מקצועי ב"מסכנות", פרס לשימוש בוטה שעשו התובעים בהליכי בית המשפט... מתברר כי ב"עולם הפוך" עסקינן, "החלש" הינו החזק. החלש הוא סחטן והקבלן "האדיר" הוא זה שצריך להתגונן".
על כן יש לדעתו לדחות את התביעה תוך חיוב בהוצאות משפט משמעותיות.
לא היה מקום למילים בוטות אלו. התובעים הם הצד החלש והנתבעת היא הצד החזק. הליכי בית המשפט התאפשרו ע"י בית המשפט, כך שאם יכולה כלל להיות טענה של ניצול לרעה של הליכים היא מופנית כלפי בית המשפט, ולא היה לכך מקום.
המסגרת הנורמטיבית
75.התביעה הוגשה בעילה של מטרד ליחיד עפ"י סעיפים 44 ו- 48 לפקודת הנזיקין:
סעיף 44(א) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] קובע כי:
"מיטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם; אך לא ייפרע אדם פיצויים בעד מיטרד ליחיד אלא אם סבל ממנו נזק."
סעיף 44(ב) לפקודה קובע כי הוראות הסעיף לא יחולו על הפרעה לאור השמש. להפרעה זו מתייחס סעיף 48 לפקודת הנזיקין, הקובע כי:
"אדם עושה עוולה אם הוא מונע, על ידי חסימה או בדרך אחרת, מבעל מקרקעין או מן התופש אותם ליהנות מכמות סבירה של אור שמש, בהתחשב עם מקומם וטיבם של המקרקעין, לאחר שהבעל או התופש או מי שקדמו להם בזכויות אלו נהנו ברציפות מאור זה – שלא לפי תנאי חוזה או הסכם – לפחות חמש עשרה שנים שקדמו בתכוף לחסימה או למניעה".
76.טענתם העיקרית של כל התובעים בכתב התביעה ובתצהיריהם היא לנזקים בשני נושאים: מאז שהוקמו הבניינים נמנע מהם אור השמש בצורה קשה, הבניינים מטילים צל על דירותיהם והן הפכו לחשוכות יותר, גם חום השמש נמנע מהם והם נאלצים להשתמש יותר בחשמל לחימום ולמאור, מה שגורם להוצאות כספיות נוספות, ובנוסף נגרעה מהם ההנאה מצמידות לשטח ציבורי פתוח – נוף הר הכרמל על עציו ופגיעה מפרטיותם.
77.כתב התביעה לא כלל עילה של גרימת נזק והפרעה תוך כדי הבנייה, ועל כן לא הרשיתי לחקור את מר מלמד לעניין זה. אני מקבלת ומאמינה לדברי התובעים אשר תארו בפירוט, כל אחד בדירתו את מידת ההפרעה לאור השמש ע"י הקמת הבניינים לעומת המצב הקודם טרם הקמתם.
78.מר מלמד ומר בלמס אישרו כי ידעו על התוכניות לבנייה, ואכן לא פעלו ולא ניסו לפעול לפני תחילת עבודות הבנייה, וברגע שראו שאין להם שמש פנו לעו"ד אמיר חי וכאמור הוא נעלם עם המסמכים והכספים וחלף זמן עד אשר יכלו לפעול (ישיבה מיום 2.4.14, עמ' 26, שורות 12-15).
אני מקבלת ומאמינה לתיאורים המדויקים של מר מלמד, מר בלמס ומר שוקרון, הן למידת הפגיעה בדירותיהם בנושא אור השמש והן לפגיעה בהנאתם מהשטח הציבורי הפתוח – נוף הר הכרמל והאפשרות ליהנות מ- 30 מ' טבע עד למדרון.
עדויותיהם נתמכו ע"י חוות דעתו של מר פייברברג אשר ביקר בדירות מספר פעמים בשעות שונות בחורף 2008 ומצא כי הן חשוכות כפי שתיאר בחוות דעתו, ואחר כך בעדותו בבית המשפט. אין ספק כי השפעת מחסור באור שמש קשה יותר בחורף מאשר בקיץ, הן בגלל האור והן בגלל החום.
מר דרעי ביקר פעם אחת בדירות התובעים ולא באותם זמנים בהם ביקר מר פייברברג.
אינני מקבלת את חוות דעתו כי לא נגרע אור השמש מדירות התובעים.
79.נושא ההצללה הוא נושא אשר חייב לבוא לפני יוזמי ומאשרי התוכניות באשר הם. חובה על יוזמי תוכנית המשנה ייעוד של שטח ציבורי פתוח לבנייה למגורים כה מסיבית: שני מגדלים של 15 קומות כל אחד בסביבה של בתים נמוכים כמו כאן, להביא בחשבון את אפשרות מידת הפגיעה. גם על מאשרי התוכנית להביא זאת במסגרת שיקוליהם, גם נוכח האפשרות כי פגיעה במקרקעין עלולה ליצור תביעות לפיצויים עפ"י סעיף 197 – פיצויים בהם יישא הציבור.
אין בפניי כל מידע אם נושא זה נלקח בחשבון בזמן תכנון התוכנית ו/או בזמן אישורה.
ברי כי הנתבעת עצמה לא התייחסה לנושא למרות שהיה ברור לה, כדברי מר מטלון, כי הבניינים מטילים צל.
ב"כ הנתבעת טען ואף סמך טיעוניו בפסיקה כי בנושא כה רציני וחשוב כמו הצללה יש לפסוק עפ"י חוות דעת מומחה ואף ציין כי קיימות תוכנות מחשב מיוחדות לחישוב זוויות ההצללה וכו'.
מה עשינו לפני יצירת המחשב? עדויות האנשים הגרים בבית וחווים את נושא האור, החושך, הקור או החום הם ראייה לא פחות טובה ומשכנעת מתוכנת מחשב.
80.התובעים בעדויותיהם העידו על הפגיעה שנגרמה להם כתוצאה מאובדן אור השמש וזרימת האוויר. עדויותיהם בנושאים אלו היו מהימנות ולא נסתרו. אין לי ספק כי הקמת שני מגדלי מגורים בני 15 קומות גרמה להצללה על ביתם של התובעים, מה שגרם לדירותיהם של התובעים להיות חשוכות וקרות בהשוואה למצב שהיה לפני כן, לפני הקמת המגדלים. אין צורך במומחה להצללה על מנת להסיק זאת. ברי כי הדבר עולה כדי "הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין."
אני מקבלת את טענת התובעים כי הקמת שני המגדלים גרמה לחסימת אור השמש, באופן שאינם נהנים כיום מכמות סבירה של אור שמש.
באשר לתיק ליבוביץ נ' מזוז ת.א 2429-11-08 כפי שניתן לקרוא בפסק הדין שם, הנסיבות היו שונות לחלוטין מהנסיבות כאן ואין להקיש ממנו על תיק זה.
מר דרעי ביקר בדירות בסביבות פסח בשנת 2012, ועל כן אין מקום להשוואה בין רשמי הביקור של מר פיירברגר לאלו של מר דרעי. עיקר הפגיעה היא בחודשי החורף ולא הקיץ והאביב, ולכן גם התרשמותו אינה מועילה.
מר דרעי סבור כי יש לאמוד את מידת הפגיעה אם קיימת לאור הסבירות בדירות הנמצאות במקום עירוני, ללא התחשבות במצב הקודם. אינני מקבלת טענה זו.
הפגיעה נאמדת עפ"י מצב קודם, ועל כך יכולים להעיד רק מי שהיה במקום קודם להיווצרות מוקד הפגיעה הנטען ובענייננו התובעים.
81.משנקבע כי נגרמו לתובעים מטרדים הן בנושא הפרעה לאור והן בנושא פגיעה בשימוש בחום השמש, יש לקבוע האם הנתבעת היא זו אשר אמורה לשאת בנזקיהם של התובעים.
82.הנתבעת הוכיחה כי מנהל מקרקעי ישראל הוא שיזם את התכנית המשנה את ייעוד הקרקע לבניית שני המגדלים, ולא הנתבעת. הנתבעת טענה כי בנתה את המגדלים על פי היתר בניה כדין, והתובעים לא הוכיחו אחרת.
בעניינו יש לבחון האם העילה של מטרד ליחיד יכולה להתקיים גם כאשר הבניה נעשתה על פי היתר בניה כדין? סבורני כי התשובה לשאלה זו חיובית.
83.בתיק 777/05 אבנר צעירי נ' מאיר פנסטר ואח' (4.4.05) התייחס כב' השופט שטרסמן לעילה של פגיעה באנרגיית השמש, וקיבל שם את הטענה כי בנייה הגם שנעשתה עפ"י היתר בנייה גרמה נזק, מניעת חום השמש.
יפים לעניינו הדברים שנפסקו בבג"צ 16/50 איגרא רמא נ' ועדת בנין ערים ת"א ואח', פ"ד ה(1) 229, מפי כב' השופט אגרנט כתוארו דאז, בעמ' 235:
"...לא רשיון הבנין אלא הבנין גופו הוא הוא בעוכריו. הלא העובדה שניתן רשיון בנין לאדם כלשהו אין בה, כשלעצמה, כדי להזיק לאיש אחר, הואיל ואין הדבר בטוח כלל כי הלה ישתמש ברשיון זה. ... תלונתה האמיתית של מרשת מר נוחימובסקי מופנית נגד הקמת בנינם האמור של המשיבים 4-5; היינו, כי דבר זה – ולא מתן הרשיון – הוא הוא הפוגע בזכויותיה."
וראו גם הדברים שנפסקו בפסק הדין אליו הפנו התובעים בכתב התביעה – ת.א. (ב"ש) 1023/01 לוי נ' אורן בע"מ (20.3.07):
"בקשר לכך לא הייתה לתובעים זכות מוקנית כי המגרש של הנתבעות יעמוד ריק לעד, אך עם זאת העילה של מטרד יחיד אינה מותנית בחריגה מתוכנית מאושרת או מהיתר בניה ויכולה להתקיים גם כאשר נעשתה בניה על פי היתר בניה התואם את התוכניות המאושרות."
ייתכן וישנה טענה וזכות תביעה צודקות לתובעים כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נשר וכנגד מינהל מקרקעי ישראל, אך בפועל מי שבנה את הבניינים וגרם למטרדים היא הנתבעת.
84.ב"כ הנתבעת טען ובצדק מבחינתו כי אין לבוא בכל טרוניה וטענה אל הנתבעת אשר פעלה עפ"י הדין, דהיינו – היתר הבנייה אשר ניתן לה כדין, ועומדת לה הגנת סעיף 6 לפקודת הנזיקין הקובעת כי מי שפעל עפ"י חוק או חיקוק לא תהא נגדו תביעה. הגנה זו יש לפרש בצמצום כפי שנפסק בת.א (י-ם) 2356/08 יסעור רות ריי נ' אגד (28.9.14) (פסקה 12).
85.כפי שצוטט לעיל, מר מטלון נשאל בחקירתו על ידי בית המשפט האם כמקצוען אשר יודע שהקמת בניינים גבוהים יטילו צל על סביבתם, הוא לא חושב שהנתבעת הייתה צריכה ליזום ולהגיד שיש בעייתיות, והשיב כדלקמן:
"אנחנו קנינו קרקע כדי לבנות כמות מסוימת של דירות. האם יעלה על הדעת שאנחנו ביוזמתנו, אחרי שוועדה מחוזית אישרה את הדבר, נלך ועל דעתנו נחשוב שיהיה צל ונוותר על הדבר הזה? אף איש עסקים לא יעשה דבר כזה. כמקצוען ובדיבור כנה מי שהיה צריך לעשות את זה זה הוועדה המחוזית, הם לא יכולים להתעלם על זה. אי אפשר להטיל את החובה או הצורך הזה על מישהו אחר. אף אחד לא משלם מיליונים כדי לבוא ולהגיד רגע, יכול להיגרם נזק למישהו אז אני מוותר על זה. מי שהיה צריך לעשות את זה לא עשה את זה וזה היה צריך להיעשות בשלב מוקדם יותר."
(פר' הדיון מיום 2.4.14, עמ' 30, ש' 18-24).
האמנם רשאית היתה הנתבעת לעצום עיניה, לנוכח מצב בו ידעה או היה עליה לדעת כי העמדת הבניינים כפי שהם תביא להצללת ביתם של התובעים? ואם לא היתה רשאית לעשות כן איזו השלכה או נפקות משפטית יש לכך בנסיבות תביעה זו?
לעניין זה יש לבחון את נסיבות התביעה בהיבט רחב יותר.
כב' השופט טירקל במאמרו "על הנשמה היתרה של הדין" (מחקרי משפט טז' עמ' 191), כתב כדלקמן:
"שיקולים אנושיים של צדק, מוסר, חסד ורחמים אינם נשקלים רק בצדו של הדין, כמו במשפט העברי, ואינם נשקלים רק מכוחו של הדין ובתוך גדרו של הדין, לפי המשפט הישראלי. יש שהם עושים, כביכול, את הדין עצמו לדין אחר. כביכול, מידת הדין הקשה כברזל נהפכת למידת רחמים, ותרנית, מקילה, רכה משמן (לפי ח"נ ביאליק, "הלכה ואגדה"). במקרים כאלה מתגלה – בלשונו של מורנו ורבנו, השופט פרופסור משה זילברגר ע"ה – כי "אין שנים אלה – החוק והמוסר – בחינת שתי רשויות נפרדות, ואין הם תלושים זה מזה. להיפך: הם אחוזים זה בזה כאש בגחלת". ובלשונו של המשנה לשעבר לנשיא בית-המשפט העליון, פרופסור מנחם אלון:
כלל גדול בידינו, שאין מערכת משפטית יכולה להתפרנס מגופו של הדין בלבד. גופה של מערכת המשפט זקוק הוא לנשמה, ויש שאף לנשמה יתרה; נשמה זו תימצא למערכת המשפט בדמותן ובצלמן של נורמות ערכיות שונות, שיסודן בעקרון העל של עשיית הישר והטוב---
כך אמרתי, בין היתר, בפסק-דיני בדיון הנוסף בפרשה הידועה של הביציות המופרות של בני-הזוג נחמני, שיש פרשות שבהן "אי אפשר להבדיל בין דברו של ה'דין' לבין 'צדקו' של הדיין". הוספתי שם, בשולי פסק-הדין, כי:
לפי תפיסתי, הצדק שעושה ומקרין בית המשפט צריך להיות צדק אנושי, שאינו רק תוצאה של ניתוח הגיוני אלא גם נובע ממעמקי הלב. ההכרעה לזכותה של רות נחמני היא בעיני הכרעה כזאת. אכן, הגישה האנושית היתה גם לנגד עיניהם של בעלי דעת הרוב בערעור, שלא התעלמו מכמיהתה של רות נחמני לאמהות, ואף על פי כן הגיעו למסקנה שונה משלי. הדברים הולכים אחרי הלב ולבי שלי הוליך אותי למסקנה שאליה הגעתי---"
(שם, עמ' 192-193).
כב' השופט טירקל גם הפנה לדבריו של כב' השופט ברנזון בד"נ 22/73 יגאל בן שחר נ' יוסף מחלף פד"י כח(2) 89: "אצלנו אולי יותר מאשר אצל כל עם אחר, משפט וצדק הם שמות נרדפים, והמושג משפט צדק מושרש עמוק עמוק בתודעת העם."
(שם, עמ' 96).
כב' השופט טירקל מסיים את מאמרו זה בציטוט מתוך דבריו של הנשיא כתוארו דאז אהרון ברק:
"משפט אינו רק היגיון הוא גם רגש, לא רק השכל אלא גם הלב הוא כלי חשוב לעבודת המשפטן. משפטן עוסק בחיים והחיים אינם רק מוח אלא גם לב".
מתוך דבריו של כב' הנשיא ברק מ"עם סיומה של תחילת הדרך" עיוני משפט טז(2) 209-214, דברים שנשא כב' הנשיא ברק בטקס הענקת תארים למוסמכים ולבוגרים של הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב ביום 28.5.91.
המלומד אמנון רייכמן במאמרו "גשרון צר מאוד": חוקה צדק יושר וסעד (משפטים לז בעמ' 701), סוקר את מה שמכונה בפיו "שדה הצדק" כמקור נוסף לפסוק את הדין וכך נאמר על ידו:
"על קצה המזלג, ומבלי להתקרב למיצוי התחום. ניתן לציין ארבע תורות צדק מרכזיות: צדק מתקן (ובכלל זה צדק גמולי), צדק חלוקתי, צדק הליכי וצדק מאחה. כפי שהראה קאנט בעקבות אריסטו, כוחן של תורות הצדק נגזר מכוחו של האדם כיצור אוטונומי להבחין בין טוב לרע, בין מוסרי לבין שאינו מוסרי, בין צודק לשאינו צודק. כוחו זה של האדם מהווה את הבסיס הפורמלי לתחולת המוסר על פעולותיו של האדם, ומקים את הדרישה מכל אדם לפעול כמי שהמוסר רלבנטי לפעולותיו (במלים אחרות: לפעול כ"סוכן מוסרי"). כידוע, תוכנה של דרישה זו הוא כי האדם יתייחס לעצמו ולכל אדם אחר כאל תכלית ולא כאל אמצעי; בכך מתבטאת האוטונומיה האנושית. דרישה פורמלית זו מאפשרת לנו לאפיין את הצדק המתקן: הדרישה כי האדם ישיב לקדמותו מצב בו הפר האדם את החובה להתייחס לאדם אחר (שכלפיו הוא מצוי ביחסי קרבה) כיצור אוטונומי. אלא שלא די בצדק המתקן. משבני האדם חיים בחברה אנושית – חברה המורכבת מיצורים אוטונומיים אחרים- קם הצורך גם בצדק החלוקתי: מבנה כללים הוגן (ועקיב) לחלוקת הטובין (והסיכונים) החברתיים השונים בין בני החברה ובנותיה. הצדק החלוקתי מגלם הן את האוטונומיה האנושית של כל אחת ואחד (קרי: את ההערכה של בני החברה ובנותיה ביחס לסיכוי או לסיכון מסוימים) והן את רמת הלכידות (הסולידריות) שמבטאים בני החברה ובנותיה זה כלפי זה".
(שם, בעמ' 712-714).
כב' השופט סולברג במאמרו "שמרו משפט ועשו צדקה" (דין ודברים תשע"ד, עמ' 13) מתייחס לנושא ישראל ערבים זה בזה, בעמ' 27:
"איננו מסתפקים במניעת הפרעה לזולת לממש את זכויותיו, בסובלנות פסיבית, ביחס של "שב ואל תעשה" כלפי האחר; אנו מצפים ליחס של "קום עשה". חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו מגביל את זכויות היסוד רק בהתנגשותן בינן לבין עצמן או בזכויותיהן של אחרים. לבד מכך אין גבול להתפרסותן. חסרים איזונים ובלמים. אלו נחוצים, כמו בכל תחום, כדי שהגולם לא יקום על יוצרו. אכן, נדרשת מחויבות כדי לאזן את הזכות ולתחום את גבולותיה. האדם הוא יצור חברתי, בתוך עמו הוא יושב, בקרב קהילתו. מוטלת על האדם אחריות חברתית. דולפינים נצפים מעת לעת כשהם נושאים אחד מחבריהם ומגביהים אותו מעל למים, מכיוון שאותו דולפין נפצע ואיננו מסוגל לדאוג בכוחות עצמו לקיומו. החיה היא יצור חברתי. סממנים שונים של קהילתיות טבועים בחיות. ומותר האדם מן הבהמה. אם אצל חיה כך, מכוח אינסטינקט, לא כל שכן אצל האדם, נזר הבריאה, מכוח המחשבה. על פני הדברים, במבט שטחי, אחריות חברתית אשר מהדקת קשרים בין אנשים ואף מטילה עליהם חובות מפחיתה מעצמת החירות על פי ההשקפה הליברלית, וגורעת מעצמאותו של האדם. אלא שאחריות חברתית זו היא הכרחית לשם השגת חברה צודקת. בפער החברתי, ב"דלתא" שבין עמדת המוצא השונה של כל אחד מבני החברה לבין מימושן בשווה של זכויות הפרט, שם מקומה של האחריות החברתית. כי מציון תצא תורה. זו הבשורה שצריכה לצאת מציון. לא כאנטיתזה לזכויות האדם הליברליות המודרניות, אלא כסינתזה עמהן".
86.הניסיון של הנתבעת להסיר מעצמה כל אחריות בטענה כי פעלה על פי היתר בניה כדין עולה כדי היתממות ועצימת עיניים. ברי כי הקמת שני מגדלי דיור בגובה 15 קומות עלולים לגרום לנזקי מטרד, כמו חסימת אוויר ושמש, לדיירים המתגוררים במקרקעין הסמוכים.
במקרה כזה, מצופה מחברת הבנייה, אף שקיבלה היתר בניה כדין, לבצע את הבנייה באופן שימזער את ההפרעה לשימוש ולהנאה במקרקעין של הדיירים המתגוררים במקרקעין הסמוכים. עצם קבלת היתר הבניה אין משמעה שחברת הבניה יכולה לנהוג כראות עיניה, מבלי להתחשב בזכויות ובאינטרסים של אותם דיירים.
87.מנגד, אני מקבלת את טענת הנתבעת כי התובעים "ישנו" על זכויותיהם.
התובעים כאמור לא הגישו תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בתוך 3 שנים מיום אישור התכנית, ועל כן תביעה זו התיישנה.
מעדויות התובעים עולה כי קיבלו מכתב המודיע להם על שינוי הייעוד במקרקעין, כי ראו את הבניה מתבצעת בפועל אל מול עיניהם, ולא עשו דבר על מנת לבדוק מה הולכים לבנות שם. רק כאשר הבינו שהולכים להיבנות מגדלי דיור בני 12 קומות ומעלה פנו לעורך דין.
יחד עם זאת, התובעים, אשר אינם אנשים אמידים, ואשר איתרע מזלם והעורך דין הראשון שטיפל בהם מעל בכספם, החליטו להמשיך בהליכים, משוכנעים בצדקתם.
סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965
88.סעיף זה עוסק בפיצויים של הנפגעים כתוצאה מתוכנית המשפיעה של המקרקעין הגובלים בתוכנית. אכן בפסיקה נעשתה אבחנה בין פגיעה במקרקעין עצמם לבין פגיעה פרסונלית באנשים הגרים באותם מקרקעין. תכלית האבחנה היתה כי פגיעה במקרקעין עצמה יכולה להשפיע גם על רוכשים עתידיים של אותם מקרקעין ולכן, יש הצדקה לפצות מכוח סעיף 197. לעומת זאת, פגיעה פרסונלית, כמו מטרדים של ריח, רעש, הפרעה לאור וכו' נחשבו בפסיקה כעוולות בגינן יש לתבוע עפ"י פקודת הנזיקין.
בע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' ברעלי ואח' אימץ כב' השופט זמיר את אשר נקבע בע"א 603/77 וארון נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים ממנו ניתן ללמוד כי הפגיעה בגין חסימת אור, אוורור ונוף כמוה כפגיעה בענייני ריח ורעש ולכן היא נכללת בתחומו של סעיף 197 לחוק והפסיקה מאז הלכה בעקבותיו.
מכאן עולה כי אין לתובעים סעד במסגרת סעיף המטרד עפ"י סעיף 48 לפקודת הנזיקין.
89.האם המשמעות היא כי למרות שנגרם לתובעים נזק, כפי שקבעתי, יצאו וידיהם על ראשם ללא כל פיצוי? סבורני כי תוצאה זו תהיה בלתי צודקת בעליל.
אפשר לתמוה על הכללת המטרד עפ"י סעיף 48 כפגיעת מקרקעין ולא פגיעה פרסונלית, שכן מטרדים מאין אלו משפיעים על חייהם של המתגוררים במקרקעין גם לאורך כל ימי חייהם. מדוע לא יהיו זכאים לפיצויים גם עפ"י פקודת הנזיקין מאותו גורם אשר הוא אחראי באופן ישיר, כמו הנתבעת כאן, לגרימת אותו מטרד??
בנוסף, כמדומני שיש להרהר בקביעה זו, אשר נעשתה לפני 38 שנים. מאז השתנה במידה ניכרת נוף הבנייה במדינה, והמגדלים כיסו את הארץ. אין דומה אופי מטרדי רעש, ריח, צל, מחסור באור שמש, הפרעה לשימוש באנרגיית השמש ב- 40 השנה הקודמות לאופיים היום, ויש לעניות דעתי לבחון הלכה זו מחדש.
90.נושא אחר אשר נתבע ע"י התובעים הוא ירידת ערך בגין פגיעה בצמידותם לשטח ציבורי פתוח, כפי שתיארו בכתב התביעה, בתצהירים ובעדותם בבית המשפט. אכן אנשים המתגוררים בסביבה עירונית צריכים להביא בחשבון כי הסביבה תשתנה, ייבנו בתים ובהכרח ישתנו במידה זו או אחרת חייהם. יחד עם זאת, אי אפשר להתעלם מכך שאכן נפגעה איכות חייהם של התובעים, משטח ציבורי פתוח ובו עצים ונוף הכרמל צמחו למול עיניהם שני המגדלים ובהכרח נמנע מהם השימוש באותה פינת "גן עדן" כפי שכינו אותה.
91.לעניין פלישת המבנים כמטר אחד לשטחם של התובעים והפינה הצפון-מזרחית, אינני יכולה לקבל טענה זו באשר המודד אשר קבע זאת לא העיד בבית המשפט ואילו מר פייברגבר הסתמך רק על התשריט ועל המכתב של מר אפלבאום ואין די בכך.
92.קיימת מחלוקת בין שני המומחים לעניין שווי דירותיהם של התובעים לפני הקמת הבניינים ובהכרח גם קיימת מחלוקת גם לגבי אחוז ירידת הערך, אם יש לפסוק להם, לאחר הקמת הבניינים.
93.נכון בעיניי לקבוע כי לתובעים מגיע פיצוי בראש נזק ששמו עוגמת נפש ולאו דווקא באותם ראשי נזק בהם תבעו וזאת עקב היות המטרד אשר תבעו לפיו כלול בתוך סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, אשר התביעה על פיו היא בפני הוועדה לתכנון ובנייה ולא בבית המשפט.
94.לעניין אי הוכחת הפגיעה באנרגית השמש, אין ספק כי קיימת פגיעה כזו כאשר בזמן החורף אור השמש מוסתר ואין אפשרות כמעט בכלל לנצל את אנרגית השמש לצורכי חימום. אומנם התובעים לא השכילו להמציא קבלות או מסמכים אחרים אשר יעידו על צריכת החשמל לפני ואחרי הקמת הבניינים, אך גם כאן ניתן לפצות בגין עוגמת הנפש עפ"י האומדן.
95.עוגמת נפש: המקרה דנן הוא מקרה טיפוסי לתביעת נזק בגין עוגמת נפש. אין ספק כי התובעים סבלו ויסבלו כל חייהם מהמטרד בדבר חסימת אור שמש ואוויר, מטרד יומיומי אשר יש בו כדי לפגוע פגיעה של ממש באיכות חייהם.
לאור מיקומה של דירת התובעת מס' 5 נראה כי פגיעתה מהסתרת השמש קלה יותר מפגיעתם של התובעים האחרים.
96.הנני פוסקת כי הנתבעת תשלם לכל אחת ממשפחות התובעים 15,000 ₪ כפיצוי בגין עוגמת הנפש אשר נגרמה להם ותמשיך להיגרם להם כל עוד יחיו בדירות אלו.
בנוסף הנתבעת תישא בהחזר היחסי של האגרה ובהוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 12,500 ₪.
בפסיקת ההוצאות הבאתי בחשבון את אי פעולתם של התובעים במהלך הליך התכנון ואישור התכנית.
ניתן היום, ה' אדר תשע"ה, 24 פברואר 2015, בהעדר הצדדים.
