-
התובעות הן חברות העוסקות בפיתוח, ייזום ובניה והן בעלות הזכויות במתחם מקרקעין המצוי במרכז העיר יהוד (להלן: המתחם). הבעלים הרשומים של המקרקעין היא רשות הפיתוח והם מנוהלים ע"י רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
-
ביום 18.1.11 זכתה חברת "פרויקט לוגאנו יהוד בע"מ" (להלן: חב' לוגאנו) במכרז שפרסמה רמ"י בשם רשות הפיתוח לשיווק ופיתוח מקרקעין במתחם, ובהתאם נחתם חוזה פיתוח לבניית יחידות דיור במקרקעין האמורים בין רמ"י לבין חב' לוגאנו. לימים נכלל המתחם בפרוייקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי) במסגרת תכנית יד/6156.
-
הנתבע הוא דייר בעל זכות שכירות מוגנת בנכס הכלול במתחם, ומצוי ברח' סעדיה חתוכה 19 יהוד, הידוע כחלק מחלקה 26 בגוש 6692, וחלקה 73 בגוש 6729 ( להלן: הנכס או המושכר). הנכס הושכר לנתבע במסגרת חוזה עסקים מול רשות הפיתוח באמצעות חב' עמידר חוזה שנחתם ביום 19.7.1993. בחוזה השכירות הוגדרה מטרת השכירות "חנות".
-
התובעות רכשו את זכויותיה של חב' לוגאנו במקרקעין, לרבות בנכס הנדון, וקיבלו על עצמן את כל זכויותיה והתחייבויותיה. היתר בניה להריסת המבנה הקיים הוצא ביום 24.12.2019. מתן צו ההריסה כפוף, בין היתר, לפינוי המחזיקים כדין.
-
התובעות פנו לנתבע במכתב מיום 6.2.2022 ובו הודיעו על רצונן להרוס את המבנה והציעו כסידור חלופי פיצוי כספי בסכום של 820,000 ₪. הנתבע סירב להצעת התובעות ודרש קיום משא ומתן עמו בתום לב לצורך הגעה להסכמות לפינוי ופיצוי. על רקע סירובו של הנתבע הוגשה תביעה זו.
תמצית הליכים משפטיים קודמים
-
בשנת 1997 הגישה רשות הפיתוח באמצעות חב' עמידר תביעה כנגד הנתבע לפינוי ולסילוק יד ותביעה כספית בעילה של אי תשלום דמי השכירות הכלכליים (ת"א 3313/97). במסגרת אותו הליך תוקן כתב התביעה ובו תבעה עמידר את פינוי המושכר בשל ביצוע שינויים במושכר על ידי הדייר ללא הסכמתה (בניה בשטח של 15 מ"ר אשר התבררה בסופו של יום כטעות של עמידר וכי התוספת היתה במקור בבניין), וכן תבעה תשלום דמי שכירות ללא הגבלת דמי השכירות. לטענת עמידר, הנתבע שכר את הנכס למטרת חנות בגדים אך שינה את הייעוד למשרד רואי חשבון (הנתבע רו"ח במקצועו – מ.י). בשנת 2001 ניתן תוקף להסכם פשרה בין הצדדים ולפיו תביעת הפינוי נמחקת תמורת תשלום דמי שכירות ללא תקרת מקסימום החל מיום 1.7.1996, על פי קביעת השמאי הממשלתי.
-
בשנת 2002 הגישה רשות הפיתוח באמצעות חב' עמידר תביעה נוספת נגד הנתבע (ת"א 3015/02), ובה חזרה על טענותיה בתביעה הקודמת והוסיפה כי הנתבע אינו משלם את דמי השכירות על פי חוות הדעת השמאי הממשלתי. בהליך זה הגיעו הצדדים להסכם פשרה ולפיו ישלם הנתבע לעמידר סך של 140,000 ₪ (בתוספת שכ"ט עו"ד) ככיסוי כל חוב עד ליום 31.12.2004, והחל מיום 1.1.2005 יחזיר את השימוש בנכס לייעודו המקורי בהסכם השכירות (חנות) וימשיך לשלם את דמי השכירות בהתאם להסכם השכירות, קרי דמי השכירות המוגנים.
-
הנתבע שכר משרדים לצורך עסקו כרואה חשבון בכתובת אחרת בעיר יהוד, ומאז 1.1.2005 משמש המושכר כמחסן למשרדו לאחסון קלסרים ישנים. עמידר מנגד חזרה לחייב את הנתבע בדמי שכירות מוגנים.
-
כאמור, בשנת 2011 נחתם חוזה בין רשות הפיתוח לבין חב' לוגאנו לפיתוח מקרקעין בעיר יהוד ובין היתר ביחס למקרקעין בו מצוי הנכס. במסגרת החוזה ניתנה לחב' לוגאנו הסמכות לתבוע את פינויים של המחזיקים מהמקרקעין. חב' לוגאנו פנתה לנתבע ונכנסה עמו למו"מ לפינוי המושכר תמורת סידור חלוף, אך חזרה בה מההסכמות אליהן הגיעה עם הנתבע והגישה כנגדו תביעת פינוי ללא כל תשלום פיצוי מאחר, ולטענתה, הנתבע לא החזיר את הייעוד המקורי של המושכר ולא שילם דמי שכירות מתאימים למשך התקופה. בנוסף עתרה לחייב את הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים.
-
באותו הליך בבית המשפט השלום ברמלה (ת"א 46421-01-16) דן בית המשפט במחלוקות בין הצדדים. בפסק הדין שניתן ביום 20.6.2019 דחה בית המשפט (כב' השופט י' ימיני) את התביעה. בתמצית, בכל הנוגע למחלוקת בדבר שטח המושכר קבע בית המשפט כי בחוזה השכירות נכתב כי שטח המושכר הינו 67 מ"ר, אך קיבל את טענת הנתבע כי שטח המושכר הרשם בחוזה אינו מדויק. בית המשפט קבע כי בהתאם לתרשים המצוי בתיק הנכס שטח המושכר, בקומת הקרקע ובקומה א', הינו כ- 83 מ"ר (במעוגל).
-
בכל הנוגע לשימוש במושכר, בית המשפט דחה את טענת חב' לוגאנו לפינוי מאחר והנתבע התחייב להחזיר את השימוש במושכר לייעודו המקורי, חנות, אך הפך אותו למחסן. בית המשפט קבע כי התביעות הקודמות הוגשו בגין שימוש הנתבע במושכר ששוויו הכלכלי גדול יותר מאשר השימוש של חנות. ואולם, ככל ועושה הנתבע שימוש במושכר ששוויו נמוך משימוש לחנות אך מוכן לשלם דמי שכירות מוגנים לחנות שהם גבוהים מדמי שימוש למחסן, הרי שלא נגרם כל נזק כלכלי לתובעת כתוצאה משימוש זה, אלא ההיפך.
-
בית המשפט דחה את תביעת לוגאנו לפינוי הנתבע ולחיובו בדמי שימוש, והוסיף כי על התובעת לנהל עם הנתבע משא ומתן בתום לב לפינוי המושכר.
-
כפי שיובהר בהמשך, לחלק מקביעות בית המשפט בהליך בבית המשפט השלום ברמלה ישנה נפקות על המחלוקת בענייננו. כך לגבי שטח המושכר וכך גם לגבי השימוש של הנתבע במושכר והמשמעות הנגזרת מכך לעניין הפיצוי.
-
הגם שעילת הפינוי בתביעה בפני אינה אותה עילת פינוי בגינה הוגשו ההליכים הקודמים כנגד הנתבע, הרי שקביעות בית המשפט, הרלבנטיות לעניין שבפני, מהוות "השתק שיפוטי", כאשר התובעות בהליך בפני נכנסו בנעליה של חב' לוגאנו.
תמצית טענות הצדדים
-
אין מחלוקת בין הצדדים באשר להיותו של הנתבע דייר מוגן בנכס אשר יועד לשמש כחנות ומשמש בפועל משנת 2005 כמחסן לאחסון קלסרים של משרד רו"ח של הנתבע המצוי בכתובת אחרת בעיר יהוד.
-
התובעות טוענות כי קמה להן עילה לפינוי הנתבע מכוח הוראת סעיף 131(10) לחוק וכי הן עומדות בדרישות החוק בעניין זה.
-
לטענתן, סירובו של הנתבע לסידור החלוף שהוצע לו נגועה בחוסר תום לב והתעקשותו לקיים משא ומתן אינה אלא סחיטה לצורך הגדלת דמי הפינוי.
-
אשר לגובה דמי הפינוי טוענות התובעות כי בית המשפט נדרש לקבוע את דמי הפינוי הראויים בהתאם לשימוש בנכס כמחסן ובהתאם לשטח המושכר הנקוב בחוזה השכירות (67 מ"ר). התובעות מבקשות כי בית המשפט יאמץ את חוות דעת השמאי מטעמן וידחה את קביעות השמאי מטעם בית המשפט בחוות דעתו לאור הפגמים שנפלו בה.
-
מנגד, טוען הנתבע כי יש לחשב את דמי הפיצוי בהתאם לייעוד הנכס על פי החוזה, קרי כחנות, ולא על פי השימוש בפועל. הנתבע מפנה בעניין זה לפסק הדין ברמלה בתביעת לוגאנו בה נקבע כי יש להתייחס למושכר כחנות בהתאם לתשלום דמי השכירות המוגנים ולא בהתאם לשימוש בו כמחסן. בכל הנוגע לשטח הנכס טוען הנתבע כי יש לחשב את גודל החנות לפי השטח לחיוב בארנונה (104.5 מ"ר).
-
טוען הנתבע כי התובעות פועלות בחוסר תום לב כאשר מגישות הצעה לסידור חלוף בסכום נמוך בהרבה מהערך הראוי של הנכס ובכך שאינן מקיימות משא ומתן בתום לב בהתאם לאמור בפסק הדין בתביעת לוגאנו.
-
באשר לגובה דמי הפינוי, לטענת הנתבע יש לחשב את תמורת הפינוי באופן שבו הבעלים נהג בעסקאות הפינוי הקודמות באותו מתחם, ובהתאם לחוות דעת השמאית מטעם הנתבע לזכות את הנתבע בדירה של 188 מ"ר, או לחילופין לקבוע את הסידור החלוף לפי קביעת המומחה מטעם בית המשפט השמאי קרול.
-
זה המקום לציין כי הנתבע העלה טענות שונות כלפי התובעות בכתב הגנתו לרבות להעדר יריבות, העדר זכויות לתובעת 1, אי עמידה בתנאי היתר הבניה ועוד, ואולם, טענות אלו נזנחו על ידו ולא נטענו בסיכומים.
-
למעשה, עיקר המחלוקת בתיק זה נוגע לשאלת גובה הפיצוי לנתבע כתמורה לפינויו מהמושכר.
ההליך בפניי
-
בקשת התובעות למתן סעד זמני לפינוי הנתבע מהנכס נדחתה.
-
בהחלטתי מיום 10.12.2020 נעתרתי לבקשת הנתבע למתן צו גילוי מסמכים ספציפיים – חוזים שנערכו במקרקעין (מול חב' לוגאנו ומול התובעות), שומות וחוו"ד שמאי ביחס לנכסים במתחם וכן ההסכמים בין חב' לוגאנו לבין עיריית יהוד בקשר למקרקעין האמורים.
-
הצדדים הגישו חוות דעת שמאיות מטעמם. בשל הפערים בין חוות הדעת מונה השמאי גדעון קרול (להלן: השמאי קרול) כמומחה מטעם בית משפט לשום את שווי דמי הפינוי הראויים. השמאי קרול ביקר בנכס בנוכחות הצדדים ובאי כוחם והגיש לבית משפט את חוות דעתו. השמאי השיב לשאלות הבהרה מטעם ב"כ הנתבע וכן נחקר על ידי הצדדים בדיון הראיות.
-
בהליך התקיימו שני דיוני ראיות במהלכם נחקרו שמאי התובעות מר אלי סידאוי, שמאית הנתבע הגב' תמר אברהם, וכאמור השמאי קרול. עוד נחקרו הנתבע והמצהיר מטעם התובעות עו"ד גוטמן.
-
לאחר שמיעת העדויות סיכמו הצדדים טענותיהם בכתב.
דיון והכרעה
עילת פינוי מכוח הוראת סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר
-
סעיף 131(10)לחוק קובע ארבעה תנאים מצטברים, אשר בהתקיימם מתגבשת עילה לפינוי הדייר המוגן:
"(10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף".
-
תכליתו של סעיף 131(10) לחוק היא להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בניין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. תכלית נוספת היא להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו (ע"א (מחוזי תל אביב-יפו) 1748/05עזרא ירושלמי נ' מגדלי עמק ברכה בע"מ (פורסם בנבו)).
-
שני התנאים המצטברים לצורך עילת הפינוי לפי סעיף 131(10) מתקיימים בענייננו; קיומו של היתר בניה ומתן הודעה לדייר על הנכונות להציע סידור חלופי. הנתבע בסיכומיו אף לא טוען אחרת. על מנת לא יהא הנייר חסר, אעיר כי גם באם פקע מועד תוקפו של היתר הבניה אין בכך כדי ליתן לתובעות את סעד הפינוי. גם לא נטען על ידי הנתבע כי קיימת מניעה כלשהי לחידושו של ההיתר.
בכל הנוגע להצעת סידור חלוף, לא נעלמה מעיניי טענת הנתבע כי התובעות הציעו לו סכום פיצוי בסך 820,000 ₪ שהינו, לשיטתו, סכום נמוך בהרבה מהערך הראוי שעל התובעות היה להציע לו בתום לב ובהתחשב בהצעות שכבר הוצעו לו בעבר על ידי חב' לוגאנו ובהסכמים שנערכו עם מחזיקים אחרים במתחם.
עם זאת, גם לשיטת הנתבע הוצעו לו על ידי התובעות הצעות נדיבות יותר מהפיצוי הכספי שהוצע טרם הגשת התביעה (בסך 820,000 ₪). כך, מחוות דעת השמאי קרול עולה כי הנתבע הציג בפניו דואר אלקטרוני, שנשלח לכאורה על ידי נציג מטעם התובעות, במועד שלאחר הגשת התביעה, ובו הוצע לו שטח בתמורה לפינוי הנכס. הנתבע אף הפנה מכתב לשמאי קרול ובו טען כי בשלב מאוחר יותר נשלח אליו מסרון בו הוצע לו שטח גדול אף יותר.
זה המקום לציין כי אותה הודעת דואר אלקטרוני, המכתב שנשלח לשמאי קרול על ידי הנתבע או המסרון הנטען, כלל לא היו חלק מהראיות בהליך זה, וכי הנתבע הוא שפנה ישירות לשמאי קרול, כפי הנראה אף מבלי ליידע את הצד שכנגד. זאת ועוד, הנתבע אינו מבהיר, לרבות בתצהיר עדותו הראשית, מדוע בחר שלא לקבל את ההצעות שהוצעו לו, לשיטתו, גם לאחר הגשת התביעה.
לאור האמור, איני סבורה כי התובעות לא עמדו בתנאי הקבוע בסעיף קרי נכונות להציע סידור חלוף ואף אין לומר כי פעלו בעניין זה שלא בדרך מקובלת ובתום לב.
הסידור החלוף- פיצוי כספי או סידור חלוף בעין
-
על פי הוראת סעיף 133(ב) לחוק, כאשר מדובר בבית עסק יש עדיפות למתן סידור חלוף בעין ולא פיצוי כספי, אלא בהסכמת הדייר. עם זאת, הפסיקה קבעה, כי הדבר נתון לשיקול דעתו של בית המשפט, בהתאם לנסיבותיו של המקרה המונח לפניו (ראה למשל ע"א 470/83שלמה ברזני נ' לאה קרסנר (פורסם בנבו)).
-
בענייננו, בחינת טענות הנתבע מעלה כי הנתבע אינו עומד דווקא על סידור חלוף בעין, ולמעשה, מסכים לפיצוי כספי.
-
כך או כך, סבורני כי בנסיבות העניין שבפני יש לקבוע שהסידור החלוף ייעשה במתן פיצוי כספי. ראשית, מגמת הפסיקה היא לצמצם את היקף ההגנה הנתונה לדיירים מוגנים, ויש להעדיף את הפתרון המשחרר את הצדדים מקשרי הדיירות המוגנת, תוך הבטחת הזכויות הרכושיות של הדייר המוגן (ראה למשל ת"א (שלום ת"א) 50711-11-17אילן חיים נ' אדית יוכבד מדינה (פורסם בנבו)).
שנית וחשוב מכך, אין מדובר בבית עסק ממנו מתפרנס הנתבע כך שקיימת חשיבות למיקומו של בית העסק. מדובר במושכר המשמש מאז שנת 2005 כמחסן לאחסון קלסרים של משרד רואה חשבון של הנתבע, כאשר המשרד אף אינו מצוי בסמיכות למושכר אלא ממוקם בכתובת אחרת בעיר יהוד. למחסן אין מוניטין וברי כי בנסיבות האמורות אין כל הצדקה לסידור חלוף בעין ובאותו מתחם.
קביעת הפיצוי הכספי
-
נותר לדון, איפוא, בשווי הפיצוי הכספי לנתבע תמורת הפינוי.
-
שיעור הפיצוי נתון לשיקול דעת בית המשפט בהתאם לקווים המנחים בפסיקה ובהתאם לנסיבות המקרה.
-
התובעות תמכו תביעתן בחוות דעת השמאי אלי סידאוי. השמאי סידאוי אמד בחוות דעתו את דמי הפינוי למחסן מוגן עם תקרת דמי שכירות, תוך השוואה לעסקאות מחסנים בעיר יהוד (מחסנים בשטח 5 מ"ר), בשתי חלופות שטח מושכר 67 מ"ר לפי הסכם השכירות ו- 82.45 מ"ר (כ- 83 מ"ר). כמו כן, הוצגה בחוות דעתו חלופה נוספת לפיצוי על פי משרד רו"ח המשוחרר מתקרת מקסימום, כאשר גם חלופה זו חושבה על ידו לפי 67 מ"ר ולפי 83 מ"ר. השמאי סידאווי לא התייחס בחוות דעתו לעסקאות אחרות במתחם ואף לא לנכס מסחרי שמטרתו הוגדרה בהסכם השכירות "חנות" עבורו שולמו דמי שכירות מוגנים.
-
הנתבע הגיש חוות דעת שנערכה ידי השמאית תמר אברהם בה נקבע בין היתר כי הנכס הוא יחידה מסחרית בשטח של 83 מ"ר, אולם יש להתייחס לגודלו כ-104.5 מ"ר בהתאמה לשטח חיוב הארנונה. השמאית קבעה כי שטח התמורה הראוי כדמי פינוי לבעל הזכויות בנכס הינו שטח בנוי למגורים בגודל 188 מ"ר (על פי מפתח של 1:2 בהתאם לעסקאות אחרות במתחם) ובתוספת מרפסת בשטח מינימום של 13 מ"ר, חניה מקרה ומחסן בגודל סטנדרטי בפרויקט. השמאית תמר אברהם ביססה את חוות דעתה על השוואה לדמי פינוי ששולמו למפונים אחרים במתחם באמצעות הקניית קניין בדירות מגורים שנבנו על הקרקע, גם מחזיקים שהחזיקו בנכסים אשר ייעודם או השימוש בהם לא היה למגורים. יוער כי חוות דעתה של השמאית אברהם כלל לא התייחסה לטיב זכויותיו של הנתבע כדייר מוגן, לא קבעה שווי למ"ר, נקבה במפתח פיצוי שאנו תואם את העסקאות במתחם (כפי שנקבע על ידי השמאי קרול), התייחסה לטבלת עסקאות ללא הבחנה בין נכסים למגורים או למסחר, שטח הנכס אינו תואם את פסק הדין בתביעת חב' לוגאנו וכלל לא ברור מדוע נערך התחשיב לפי שטח חיוב בארנונה דווקא (חוות דעת ספקטור אליה מפנה ב"כ הנתבע בסיכומיו קובעת שטח ארנונה או בהתאם לחוזה עם עמידר), ועוד.
-
שתי חוות הדעת מטעם הצדדים עוררו קושי ומשכך, לא מצאתי לסתמך על מי מחוות דעת אלו. כאמור, בשל הפערים בין חוות הדעת השמאיות, מונה השמאי קרול כמומחה מטעם בית המשפט. זה המקום לציין כי גם חוות דעתו של השמאי קרול העלתה קשיים ותהיות.
-
בפתח חוות דעתו ציין השמאי קרול כי מונה על ידי בית המשפט "להעריך את התמורה הראויה המגיעה לדייר מוגן בגין פינויו מהנכס לצורך הקמת בניין מגורים חדש בפרויקט "לוגאנו" ביהוד".
השמאי קרול ציין בחוות דעתו את הגורמים והשיקולים בהם התחשב, בין היתר, בקביעת התמורה המגיעה לדייר מוגן בגין פינויו מהנכס לצורך הקמת בניין מגורים חדש; היותו של הנכס יחידה אשר שימשה למשרד/ מחסן במבנה דו קומתי, שטח הנכס 83 מ"ר (בהתאם לפס"ד בתביעת לוגאנו), המצב התכנוני החל על הנכס, הנכס מצוי במתחם שהוכרז כמתחם פינוי בינוי, העקרונות שנקבעו בתקן שמאי מס' 21 ועוד.
השמאי קרול קבע בחוות דעתו כי להכרזה על המתחם כפינוי בינוי יש השפעה על שווי הזכויות והתמורה הראויה. בין קביעת שמאי התובעות כי יש להעריך את שווי הזכויות לדייר המוגן בהתאם לקווי המנחים של השמאי הממשלתי הראשי וקביעות בתי המשפט בפסקי דין, וזאת בהתעלם כי הנכס כלול במתחם פינוי בינוי מוכרז, לבין עמדת שמאית הנתבע כי יש להעריך את שווי הזכויות של הדייר המוגן לפי התמורות שניתנו למחזיקים אחרים במתחם בהתחשב כי הנכס כלול במתחם פינוי בינוי – העדיף השמאי קרול את עמדת שמאית הנתבע בעניין זה.
לדברי השמאי קרול המשמעות של ההכרזה על הנכס ככלול במתחם פינוי בינוי הינה כי אין להעריך את שווי הזכויות של הנכס כפי שהעריך שמאי התובעות מאחר והפרקטיקה הנוהגת במתחם פינוי בינוי כי בעלי הנכסים במתחם מקבלים נכס גדול יותר מאשר הנכס הקיים בבעלותם (השמאי הפנה לתקן שמאי 21 וכן לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)). בהתאם לתקן 21 יש להביא בחשבון כי התמורה הראויה לנתבע הינה בשטח של כ- 125 מ"ר (תוספת של 50% לשטח הקיים). השמאי הפנה גם לחוות דעת של השמאי ספקטור שנערכה עבור חב' אורן השקעות (אחת התובעות בהליך כאן). השמאי קרול קבע כי מחוות דעת זו עולה כי התמורה שניתנה למחזיקים אחרים במתחם הינה בממוצע 1.5 מ"ר עבור כל 1 מ"ר קיים בשטח ארנונה או לפי חוזה עם עמידר. השמאי קרול בחן הסכמי פינוי שנחתמו עם מחזיקים אחרים במתחם וקבע כי יחס התמורות ברוב ההסכמים הינו 1:1.54 מ"ר.
עם זאת, השמאי קבע כי לאור הודעת דואר אלקטרוני שהציג לו הנתבע עולה כי הוצע לו שטח של 141 מ"ר. לפיכך, קבע השמאי קרול כי שטח דירת התמורה שהוצע לנתבע ע"י התובעות בשטח של 141 מ"ר בתוספת מרפסת, חניה ומחסן, מהווה מורה ראויה בפרויקט ביחס לשטח היחידה הקיימת של הנתבע.
לאחר קביעה זו בחן השמאי עסקאות למכירת דירות חדשות בסביבה וקבע כי בהתבסס על עסקאות ההשוואה שווי מ"ר בנוי מוערך בסך של 20,400 ₪, ובתוספת מחסן שווי של 20,600 ₪ למ"ר בנוי.
לפיכך, חישב השמאי קרול את שווי דירת התמורה הראויה כדמי פינוי בסך של 2,905,000 ₪ כולל מע"מ (20,600 ₪ למ"ר כפול 141 מ"ר).
-
בסיכומיהם טענו התובעות כי חוות דעת שמאית הנתבע אינה ראויה, בין היתר, נוכח היעדר התייחסות לנתבע כאל דייר מוגן, השוואה למס' מועט של חוזים וללא התייחסות לסוג הנכס. באשר לחוות דעת השמאי קרול נטען כי נפלו בה פגמים מהותיים ובין היתר היעדר התייחסות להיותו של הנתבע דייר מוגן ולא בעלים, שימוש בנכס כמחסן, הסתמכות על מיילים שהתקבלו מהנתבע ישירות, ביסוס הערכת השווי על הצעה קודמת שניתנה לדייר. לפיכך, לשיטת התובעות על בית המשפט לאמץ את חוות דעת השמאי סידאוי.
-
הנתבע מנגד, טען בסיכומיו כי יש לאמץ את חוות דעת השמאית מטעמו ולחילופין את חוות דעת השמאי קרול, בין היתר, בהיותה נסמכת על הפרקטיקה הנוהגת במקרים דומים ועל התקן החל על הנושא.
-
סקירת הפסיקה מלמדת כיבתי המשפט הם שקבעו את דמי הפינוי תוך התחשבות בחוות דעת השמאי שמונה מטעם בית משפט אך לא תמיד בהתאמה מלאה לדמי הפינוי שנקבעו בה, מה גם שלהבדיל מקביעת שווי בעלות, אשר הינה עניין שבמומחיות, הרי קביעת שיעור דמי הפינוי, מסורה לשיקול דעת בית המשפט.
אמנם, ככלל, נוטה בית המשפט לאמץ אתממצאיהמומחהמטעמו בהעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן. עם זאת, הלכה היא כי מסקנות מומחה שמונה על ידי בית המשפט לעולם אינן באות במקום מסקנות בית המשפט. בית המשפט הוא שמכריע בסופו של יום על פי מכלול הראיות שבפניו, ורשאי בית המשפט לאמץ או לדחות מסקנתו של המומחה או לבור חלקים מחוות דעתו.
-
בענייננו, וכפי שיפורט להלן, מצאתי לאמץ רק חלק מקביעות השמאי קרול בחוות דעתו.
-
ראשית, יש להידרש למחלוקת הנוגעת למהות הנכס מבחינת ייעוד השימוש ולשטח הנכס.
-
בכל הנוגע למהות הנכס – נכס מסחרי (חנות) או מחסן. טוענות התובעות כי הגם שהשמאי קרול ציין בחוות דעתו כי מדובר ביחידה ששימשה למשרד / מחסן, הרי שלא נתן כל ביטוי בחוות דעתו כי מדובר במושכר המשמש כמחסן. בהתאם היה עליו לקבוע את השווי ואת דמי הפינוי בהתאם לסיווג הנכס כמחסן מוגן ולא לערוך השוואה עם דירות מגורים או חנויות אחרות במתחם.
-
אין בידי לקבל טענת התובעות בעניין זה. אמנם, אין חולק כי הנתבע הודה במסגרת תביעת חב' לוגאנו בבית המשפט ברמלה כי המושכר משמש אותו כמחסן, וכי עשה כן על מנת שיחויב בתשלום דמי השכירות המוגנים. כך גם בהליך זה הודה הנתבע כי המושכר משמש כמחסן בלבד לאחסון קלסרים. הגדרת הנתבע את המושכר רק במהלך ההליך בפני כארכיב אין בה ממילא כדי לשנות לעניין השימוש במושכר לצורכי אחסון. עם זאת, אין לקבל טענת התובעות כי יש לקבוע את דמי הפינוי כנגזרת של סיווג הנכס כמחסן.
ראשית, בהתאם לפסק הדין בתביעת חב' לוגאנו נקבע כי אמנם המושכר משמש כמחסן ואולם, דמי השכירות משולמים בהתאם לסיווג הנכס בחוזה השכירות כחנות.
שנית, בפסיקה נקבע כי יש לקבוע את שווי דמי הפינוי על פי השימוש המותר על פי דין או החוזה וזאת בהתבסס על המבחן שנקבע כבסיס לקביעת שווי דמי הפינוי והוא מה היה הדייר המוגן דורש תמורת עזיבת המשכר במשא ומתן חופשי לו היה מוכר מרצון -מכירה בשוק החופשי.
(ראה רע"א 2810/22יורם בר-סלע נ' רעיה גדליהו(פורסם בנבו)). חיזוק לקביעה זו ניתן למצוא בפסיקה הקובעת כי דמי הפינוי נגזרים מפוטנציאל השימוש במקום (ת"א (מחוזי ת"א) 52456-08-17ניסים אליהו נ' חברת בית ברחוב יפת 186 יפו בע"מ(פורסם בנבו)).
-
בנסיבות בפני, ולאור מאפייני המושכר, נכס הממוקם באזור מסחרי, בעל מאפיינים של עסק מסחרי הכולל אף חלון ראווה, הרי שניתן היה לעשות שימוש, באופן פוטנציאלי, במושכר כחנות. ודוק, מלכתחילה מטרת השכירות בחוזה השכירות מול חב' עמידר היתה לצורך "חנות". אוסיף כי שמאי התובעות בחקירתו אישר כי לנכס פוטנציאל לשמש כחנות אם כי הטיל ספק באשר לכדאיות הכלכלית (ראה פרוטוקול מיום 20.4.2023, עמ' 11 שורה 5).
במצב דברים זה, מצאתי כי יש להתייחס לנכס כאל חנות בהתאם לחוזה ופוטנציאל השימוש בו.
-
בכל הנוגע לשטח הנכס – כאמור, בחוזה השכירות נקבע כי שטח המושכר הוא 67 מ"ר. השמאי קרול הביא בחשבון כי שטח הנכס הינו 83 מ"ר וזאת בהתאם לקביעת בית המשפט בתביעת חב' לוגאנו. כאמור, בפסק הדין הוכרעה שאלת שטח המושכר והתקבלה טענת הנתבע לפיה קיימת טעות בחוזה השכירות. בית המשפט קבע כי שטח הנכס הוא כ-83 מ"ר ולא כפי שצוין בחוזה. סוגיה זו הוכרעה מפורשות בפסק הדין המהווה השתק שיפוטי ביחס לתובעות שבאו בנעליה של חב' לוגאנו.
לאור האמור, יש לקבוע כי שטח הנכס לצורך החישוב הינו 83 מ"ר.
-
מחוות דעת השמאי קרול עולה כי לא הובאה בחשבון לצורך קביעת שווי התמורה עובדת היותו של הנתבע דייר מוגן בנכס. הגם שהשמאי קרול קבע בפתח חוות דעתו כי מטרת חוות הדעת להעריך את התמורה הראויה המגיעה לדייר מוגן בגין פינויו מהנכס, לא אמד השמאי קרול את שווי הבעלות ואת שווי דמי המפתח המלאים לצורך חישוב דמי הפינוי.
-
השמאי קרול אף לא הביא בחשבון בחוות דעתו לצורך קביעת התמורה מאפיינים ספציפיים של הנכס, לרבות אופיו של הנכס, מצבו הפיסי והתכנוני, ולמעשה, הודה בחקירתו כי לביקורו בנכס טרם מתן חוות הדעת לא היתה משמעות.
-
לשיטת השמאי קרול, מאחר ומדובר בנכס המצוי במתחם פינוי בינוי אין כל משמעות למצבו של הנכס או להיותו של המושכר בדיירות מוגנת לאור הפרקטיקה הנוהגת במתחמי פינוי בינוי.
-
גם לו אקבל את עמדת השמאי לפיה אין משמעות למצבו של המושכר מאחר וממילא הנכסים במתחם מיועדים להריסה, וגם לו אקבל את עמדתו, כפי שפורטה בחוות דעתו, ולפיה קיימת פרקטיקה לפיה בעלי נכסים מקבלים במתחם פינוי בינוי נכס גדול יותר מאשר הנכס הקיים בבעלותם (בענייננו קבע השמאי יחס 1:1.5), אין בכך כדי ליתן מענה להערכת שווי התמורה ללא כל הבחנה בין דייר שלו נכס בבעלות מלאה לבין דייר בדיירות מוגנת.
הפיצוי שנקבע בחוות דעתו של השמאי קרול כשווי תמורה לא מתיישב עם העובדה שלנתבע אין זכות בעלות מלאה בנכס.
על פי פסיקת בתי המשפט לאורך השנים נקבעו השיקולים והעקרונות לאורם יש לקבוע את דמי הפינוי לדייר מוגן, כאשר יש לצאת מנקודת מוצא "נדיבה" אשר לה שני פנים; אחד, הכלל לפיו זכאי הדייר המוגן לשיעור מלא של דמי המפתח בצירוף שליש נוסף ובסה"כ ארבעה שלישים משווי דמי המפתח המלאים, והשני, תלוי נסיבות – על דמי הפינוי לשקף נסיבות מיוחדות של המושכר ושל הדייר (ע"א (מחוזי ת"א) 51014-08-22 תקוה יעקב נ' טמיר לוקר ואח'(פורסם בנבו)).
בפסיקה עניפה קבעו בתי המשפט השונים כי הפיצוי הראוי בגין סידור חלוף עומד על 60% משווי הבעלות בנכס בתוספת שליש : "הטעם לכך הוא שראוי לפסוק למי שנאלץ לוותר על זכות הדיירות המוגנת שלו פיצוי שישקף את שווי הדיירות המוגנת שהוא נמוך מטבע הדברים מהשווי של בעלות מלאה בנכס. מקובל להוסיף לסכום זה שליש בגין הוצאות העברת העסק, התאמת המושכר החדש לייעודו, ועוד" (רע"א 847/06 מונדרי נ. שיינפלד חברה לבניין, וע"א 740/75שמואל דוידוביץ נ' אתרים בחוף תל-אביב, חברה לפיתוח אתרי תיירות בתל-אביב-יפו בע"מ (פורסמו בנבו)).
עוד נפסק כי ישנם מקרים חריגים בהם ראוי לחרוג משיעור הפיצוי הנהוג, אך מדובר במקרים בהם בית המשפט משתכנע כי נסיבות העניין הקונקרטי מצדיקות חריגה שכזו. כך, פסיקת פיצוי בגובה שווי זכות הבעלות המלאה בנכס הינה חריגה ביותר, שכן אינה מתיישבת עם העובדה כי לדייר אין זכות בעלות מלאה בנכס, ותינתן רק במקרים בהן הראיות מלמדות כי יש לכך הצדקה (ראה ע"א (מחוזי י-ם) 5552-01-22 עמיחי כהן נ. דוד פרס (פורסם בנבו).
סבורני כי המקרה בענייננו אינו נמנה עם החריגים בהם יש הצדקה לחרוג מהכלל ולקבוע פיצוי בשווי בעלות מלאה, וממילא אף לא נטען ולא הוכח אחרת.
-
לא מצאתי כל בסיס בדין לאותה "פרקטיקה" נוהגת לפיה בעסקאות במתחם פינוי בינוי אין הבחנה בין זכויות דייר בדיירות מוגנת לבין זכויות בבעלות מלאה. החקיקה אליה הפנה השמאי קרול בחוות דעתו (עמ' 17) כלל אינה רלבנטית לענייננו. קיימת פסיקה עניפה לפיצוי דייר מוגן בשווי דמי המפתח המלאים ולא שווי בעלות מלאה גם בעסקאות במתחם פינוי בינוי.
-
למעשה, השמאי קרול בחוות דעתו אף לא קובע כי אין כל הבחנה כזו. כל שנקבע בחוות דעתו בעניין זה נוגע ל"מפתח אחיד" לפיצוי בכל הנוגע לשטח הנכס (עמ' 17 לחוות הדעת).
כאמור, השמאי קבע בחוות דעתו כי במחלוקת בין שני השמאים דעתו כדעת שמאית הנתבע ואולם, בניגוד לאמור בחוות דעתה, התייחסותו של השמאי קרול להיותו של הנכס כלול במתחם פינוי בינוי נוגעת אך לפרקטיקה הנוהגת לפיה בפינוי בינוי מקבלים בעלי הנכסים במתחם נכס גדול יותר מאשר הנכס הקיים שבבעלותם. השמאי הפנה בעניין זה בין היתר לתקן שמאי 21 ולחוות דעת השמאי ספקטור, וכן למספר הסכמי פינוי באותו המתחם לפיהם התמורה שניתנה למחזיקים אחרים במתחם הינה בממוצע 1.5 מ"ר על כל 1 מ"ר. למעשה, מדובר במקדם ההשוואה לפי "מפתח אחיד".
גם אם אקבל את קביעת השמאי כי יש לחשב את שטח התמורה לנתבע לפי אותו מפתח אחיד, על מנת להשוות בינו לבין העסקאות הנוספות באותו מתחם, ולהעמיד את שטח הנכס שיש לפצות את הנתבע ב- 125 מ"ר, עדיין אין באמור כדי ליתן הסבר מדוע לא הובאה בחשבון בעת פסיקת שווי התמורה או הפיצוי כי מדובר בבעל זכות לדיירות מוגנת ולא בעלים של הנכס.
כאשר נשאל על כך השמאי קרול בחקירתו אישר כי אכן דייר שהוא בעלים צריך לקבל יותר בעבור אותו נכס בהשוואה לדייר מוגן. עם זאת, טען כי אם באותו פרויקט היה נוכח לדעת כי גם דיירים בבעלות מלאה וגם דיירים מוגנים קיבלו את אותה תמורה אזי לא היה קובע שיש ליתן יותר לדייר בבעלות מלאה (עמ' 47 לפרוטוקול מיום 20.4.2023 שורות 17-20 ועמ' 48 שורות 20-24).
אלא, שבעסקאות שפירט השמאי בחוות דעתו לא ערך השמאי כל הבחנה בין דיירים מוגנים ודיירים בבעלות מלאה, ולא ניתח את התמורות שהתקבלו על מנת להראות כי אכן לא היה הבדל בתמורות בין דיירים מוגנים לדיירים בבעלות מלאה.
מעבר לכך, השמאי ציין בפתח חוות דעתו, וחזר על כך בעדותו, כי הוא נדרש להעריך את התמורה הראויה המגיעה לדייר מוגן בגין פינויו – לו אכן אין הבדל בין דייר מוגן לדייר בבעלות מלאה בפרויקט במתחם פינוי בינוי אזי אין כל רלבנטיות למטרת חוות הדעת כפי שהוגדרה על ידי השמאי.
-
זאת ועוד, השמאי קבע כי שטח התמורה של הנכס שעל הנתבע לקבל בהתאם לאותו מפתח אחיד ובהשוואה לעסקאות נוספות במתחם הינו 125 מ"ר (יחס של 1:1.5). ואולם, בהערכת הפיצוי לנתבע בגין הפינוי בחוות הדעת קבע כי יש לפצות את הנתבע לפי שווי דירת תמורה בשטח של 141 מ"ר (בתוספת מרפסת, חניה ומחסן), וזאת בהסתמך על מידע שהועבר אליו על ידי הנתבע בעצמו על הצעות שהועברו אליו במסגרת משא ומתן מול התובעות.
אין בידי לקבל את קביעת השמאי לפיצוי לפי שטח של 141 מ"ר המהווה לדבריו תמורה ראוי ביחס לשטח היחידה הקיימת של הנתבע. מדובר על מידע שהגיע לשמאי קרול על ידי הנתבע הנוגע למשא ומתן בין הצדדים, מבלי ליידע את הצד שכנגד, ומבלי שנתונים אלו היו בפני בית המשפט.
-
לאחר שהשמאי קרול קבע את שטח דירת התמורה הוא ערך השוואה עם עסקאות בסביבה למכירת דירות חדשות, ובהתבסס על עסקאות ההשוואה קבע כי שווי מ"ר בנוי מוערך בסך של 20,400 ₪ (ובתוספת מחסן בסך של 20,600 ₪ למ"ר).
-
הגם שמדובר בהשוואה של המושכר, המשמש מזה שנים רבות כמחסן, לדירת מגורים חדשה, מצאתי לקבל את הערכת השמאי קרול ביחס לשווי מ"ר בנוי (ללא תוספת למחסן) שכן יש לבחון את הנכס על פי פוטנציאל השימוש בו ומטרת השכירות, קרי נכס למסחר ולא מחסן.
אעיר, כי לא מצאתי לבסס נתון זה על מי מחוות דעת השמאיות מטעם הצדדים, שכן שמאית הנתבע כלל לא התייחסה בחוות דעתה לשווי למ"ר ואילו שמאי התובעות בחוות דעתו התייחס לעסקאות מחסנים בשטח של 5 מ"ר, שאינן דומות לנכס דנן, וכן לעסקאות משרדים (ולא בהכרח לנכס מסחרי). כמו כן, בחלק מהעסקאות במתחם קיבלו בעלי נכסים מסחריים כתמורה לפינוי דירות מגורים.
-
מצאתי גם לקבל את קביעת השמאי לקיומו של מפתח תמורה, העולה גם מהעסקאות השונות במתחם (בממוצע), וכן האמור בפרוטוקול ישיבת מליאת הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מיום 3.12.2012 בה הצהירה ב"כ חב' לוגאנו כי הפיצוי ניתן על פי מפתח, ובנוסף חוות דעת השמאי ספקטור אשר צורף לדו"ח אודות המכרז. בכל אלו יש בהם כדי להצביע על קיומו של מפתח באשר לתמורה שניתנה לדיירים במסגרת הפרויקט כפי שקבע השמאי קרול. מעבר לכך השמאי קרול התבסס כאמור על תקן 21.1 הקובע את הנדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי בינוי. ושם, בסע' 6.11א נקבע כי מפתח התמורה לבעלי הדירות יהיה אחיד. ויודגש כי הגדרת דירה בתקן היא כאמור דירת מגורים לרבות יחידת מסחר ( חנות, משרד, בית מלאכה וכיוצ"ב).
-
במצב דברים זה, ולאור הגישה בפסיקה כי לצורך הפיצוי יש לצאת מנקודת מוצא "נדיבה", ובפרט כאשר מדובר בפינוי כפוי, מצאתי לאמץ את קביעת השמאי קרול לקיומו של מפתח אחיד כך ששטח התמורה יעמוד על 125 מ"ר וכן לאמץ את הערכתו לשווי מ"ר בסך של 20,400 ₪.
-
לפיכך, יש לקבוע את שווי הבעלות בסך של 2,550,000 ₪. בהתאמה, ומאחר ומדובר בזכות בדיירות מוגנת, ועל פי הפסיקה הנוהגת שאוזכרה לעיל, מצאתי להעמיד את דמי המפתח המלאים בשיעור של 60% משווי הבעלות, ובסה"כ 1,530,000 ₪ (שיעור המצוי במתחם הגבוה ביחס לבית עסק).
-
בנוסף, השתרש בפסיקה הכלל לפיו כאשר מדובר בפינוי בית עסק יש לשלם לדייר המוגן את מלוא שווי דמי המפתח, ובנוסף ראוי ליתן לו גם שליש נוסף משיעורם, בגין דמי ההעברה וההוצאות הנלוות לפינוי בית העסק, כך שבסך הכל יקבל הדייר המוגן סך של ארבעה שלישים מדמי המפתח המלאים (ת"א 19959-02-10 אפרת יובלים בע"מ נ. דוד דבך (פורסם בנבו)).
יוער כי כאשר מדובר בבית עסק ההנחה היא שעלויות ההעברה מבטאות גם את הצורך לרכוש חוג לקוחות חדש במקום אחר.
עם זאת, ועל אף הכלל הנוהג, יש לבחון כל מקרה בהתאם לנסיבותיו המיוחדות.
בנסיבות העניין בפני, איני סבורה כי יש להחיל את הכלל ולפצות את הדייר גם במלוא השליש הנוסף משווי דמי המפתח המלאים. יש לאבחן בין פינוי כפוי של "עסק חי" לבין המושכר בענייננו. כך, יש הבדל ביחס להוצאות העברה והוצאות הסתגלות של "עסק חי" ממנו מתפרנס הדייר המוגן, לרבות הצורך ברכישת חוג לקוחות חדש, לבין נכס מסחרי המשמש, כאמור, מאז שנת 2005 כמחסן בלבד, לצורך אחסון קלסרים ישנים, נכס שאף אינו מצוי בשימוש כלל מזה מספר שנים.
ודוק, אין מדובר במקרה בו עקב הפינוי הכפוי תיפגע פרנסתו של הדייר המוגן המנהל את עסקו, משרד רואה חשבון, במיקום אחר שאינו בסמיכות למושכר, וברי כי אין למושכר המשמש כמחסן שנים רבות מוניטין כלשהו. אין גם כל מניעה למצוא נכס במיקום אחר לצורך אחסנת הציוד ואין כל משמעות למיקומו של המחסן החלופי. זאת ועוד, לא מצאתי אף כי יש לפסוק דמי שכירות לתקופת ההסתגלות.
-
לאחר ששקלתי מכלול השיקולים הרלבנטיים, ומאחר ומדובר בפינוי כפוי ובנקודת מוצא "נדיבה" אני פוסקת מעבר לדמי המפתח המלאים סך נוסף של 120,000 ₪ כהוצאות העברה, כאשר סכום זה מביא בחשבון גם את המועד שחלף מאז ניתנה חוות דעת השמאי מטעם בית המשפט.
-
לאור כל האמור לעיל, הנני קובעת כדלקמן:
הנתבע יפנה את המושכר וימסור את החזקה בו לתובעות כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ בתוך 60 יום ממועד קבלת פסק הדין.
-
כנגד מסירת המושכר ישלמו התובעות לנתבע סך כולל של 1,650,000 ₪.
-
בנסיבות תיק זה, ולאור התוצאה אליה הגעתי, כל צד ישא בהוצאותיו.
המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים
ניתן היום, כ"ח תשרי תשפ"ה, 30 אוקטובר 2024, בהעדר הצדדים.
