נתוני רקע ועובדות
1. התובעת ובעלה, מר שטרית יעקב ז"ל (להלן: "בני הזוג") הגישו תביעה זו כנגד הנתבעת לפיצויים בגין ליקויי בנייה, בדירה שנרכשה מהנתבעת ברחוב הגדוד העברי 108א' בקריית חיים, הידועה כגוש 11565 חלקה 19 תת חלקה 1 (להלן: "הדירה").כתב התביעה תוקן פעמים כאשר הפעם האחרונה היתה ביום 13.3.13 בו התובעת מס' 1 נותרה התובעת בתיק זה להלן:"התובעת". בני הזוג רכשו את הדירה מהנתבעת על פי הסכם מכר מיום 19.9.10 (להלן: "הסכם המכר").
2. לטענת התובעת, עוד טרם החתימה על הסכם המכר היא ובעלה ז"ל קיבלו את הסכמת הנתבעת לבצע שיפורים ושינויים בדירה והגישו לה תכנית לביצוע העבודות. בפועל ולמעשה, ההסכם בנושא ביצוע התוכניות שתוכננו על ידם, הגיע לכלל הסכם המקובל על הצדדים והנתבעת ביצעה בפועל את התוכניות, מבלי להסתייג מהן. מכתב התביעה עולה כי הנתבעת נמנעה מלהציג מחירון לבני הזוג, ובמצב דברים זה, הם סברו כי מחירון דקל הוא הבסיס הקובע את מחירי התוספות. למרות האמור, בפועל ולמעשה, המחירים שנקבעו ע"י הנתבעת באופן חד צדדי היו גבוהים ממחירון דקל בהפרש רב. זאת ועוד, לטענתם הביצוע של הנתבעת היה רשלני וכלל אי התאמות לתכנית שהוגשה, לתקנים ולתקנות וכלל פגמים וליקויים שונים.
3. לחיזוק עמדתה הגישה התובעת חוות דעת של המהנדס מר ד"ר אברהם בן עזרא מיום 7.8.11, אשר העריך את הליקויים בדירה בסכום של 90,790 ₪ (120,952 כולל מע"מ) הנכון ליום מתן חוות הדעת. על פי חוות הדעת הבניה אשר בוצעה ע"י הנתבעת לוקה בליקויים רבים וחמורים המהווים סטיות חמורות ומהותיות מן המוסכם בין הצדדים ומן הנדרש על פי דין.
4. התובעת טוענת כי חלק מן הליקויים התגלו עוד במהלך הבנייה ולמרות התראות בני הזוג, הנתבעת דבקה בשיטתה. כמו כן התובעת מציינת כי קבלת טופס 4 לדירה התעכבה, והדירה חוברה לחשמל רק כ - 45 יום לאחר מסירתה המפתח. לאור כל האמור התובעת דורשת בנוסף לפיצוי בגין הליקויים, פיצוי עבור דיור חלופי, פיצוי עבור אחסון והובלה וכן פיצוי בגין עוגמת נפש.
5. הנתבעת כפרה בטענות התובעת ובאחריותה לליקויים הנטענים שמרביתם הוכחשו אף הם. לטענת הנתבעת התובעת שאצה לה הדרך לפנות לביהמ"ש, לא נתנה לנתבעת הזדמנות ממשית, ואף לא לכאורית לתקן את הליקויים הנטענים. התובעת סיכלה כל אפשרות וכל נכונות של הנתבעת לתקן את הליקויים ואי ההתאמות ואף הגישה תביעתה זו פחות מ - 5 חודשים מיום מסירת הדירה לידה, טרם מחצית שנת הבדק. הנתבעת טענה שיש בהתנהלותה זו של התובעת חוסר תום לב ששולל כל זכות לפיצויים. במידה ויפסק כי קיימים ליקויים עומדת הנתבעת על כך שמאחר ולא ניתנה לה ההזדמנות לתקנם בעצמה הפיצוי יפסק לפי מחירי עלות לנתבעת, ללא פיקוח וללא מע"מ.
6. ביום 13.3.13 מונה המהנדס מר צבי רום כמומחה מטעם ביהמ"ש (להלן: "המומחה"), וזאת לאחר שמינוייהם של שני מומחים קודמים בוטלו לבקשת התובעת. לאחר שהוגשה חוות הדעת של המומחה ולאחר שבחודש 10/15 ניתן בתיק פסק דין בהעדר כנגד הנתבעת, פסק דין שבוטל לאחר דיון ביום 17.4.16 ולאחר דיון בבר"ע לביהמ"ש המחוזי, שהוגשה ע"י הנתבעת ולאחר שהוגשו הסיכומים הובא התיק לפני ועת להכריע במחלוקות שבין הצדדים.
ליקויי הבניה
7. המומחה, המהנדס צבי רום, בדק את הבית והעריך את שווי הליקויים בחוות דעתו המפורטת מיום 25.8.13, בסך של 39,635 ₪, לא כולל פיקוח ומע"מ. בחוות דעתו ציין המומחה כי יש להוסיף 3,963.5 ₪ לעלויות התיקון עבור פיקוח הנדסי, דבר המביא את סכום התיקון הליקויים לסך של 43,598.5 ₪ (לא כולל מע"מ). בנוסף המומחה ציין בחוות דעתו כי אין צורך בדיור חלופי. המומחה נשאל שאלות הבהרה על חוות דעתו ובתשובותיו השונות הוסיף עוד סכום כולל של 1,320 ₪ (לא כולל פיקוח ומע"מ) וכן נתן הערכה לעלות של מס' תיקונים הנתונים במחלוקת.
8. המומחה, מר צבי רום, לא מונה כמומחה בהסכמה, אולם ככלל יעדיף ויקבל בית המשפט המלצות המומחה המוסכם על פני המלצות של חוות דעת מטעם הצדדים וכך ייעשה במקרה שלפני וזאת למעט פריטים מסויימים שיפורטו(לעניין העיקרון השוו: ע"א 5602/03 סגל ואח' נגד שיכון ופיתוח בישראל בע"מ (פורסם באתר פסק דין) וכן ראה: ת.א. 1188/02 (שלום ב"ש) אודסקי ואח' נגד פ.א.ארבן בע"מ (פורסם באתר פסק דין)). במקרה שלפני, למרות שהתובעת והנתבעת העלו טענות כאלה ואחרות בנוגע לחוות דעתו של המומחה, לא מצאתי לסטות מהכלל האמור. לפיכך ככל שלא הוכרע אחרת בפסק דין זה, בעיקרו של דבר הנני מקבל את חוות דעתו של המומחה ומאמץ את הסכומים הנקובים בה.
כאמור, למרות האמור במספר נקודות, אשר נותרו במחלוקת מצא בית המשפט לנכון להתערב בהן וגם זאת בהסתמך על חוו"ד מומחה ביהמ"ש ותשובותיו לשאלות ההבהרה. להלן יפורטו נקודות הללו;
נושא איטום האדניות
9. לטענת התובעת הנתבעת התחייבה לבצע הגבהה של האדנית ולא עשתה כן. התובעת נאלצה לטענתה לתקן את העבודה של הנתבעת שבוצעה באופן רשלני ושלא בהתאם לתכניות התובעת ושילמה עבור התיקון סך של 16,032 ₪.
הנתבעת ביקשה לדחות את טענות התובעת הנוגעות איטום והגבהת האדניות. לטענתה בהתאם לחוות דעתו של המומחה, עלות הגבהת אדנית הגינון וביצוע "מקל סבא", הינו 1,250 ₪ בלבד ובניגוד לטענות התובעת, המומחה לא התעלם מהחשבוניות הנוספות בעניין זה. לחילופין, ולאור האמור בתשובותיו של המומחה לשאלות ההבהרה, עלות התיקון לקבלן, 4,000 ₪ בלבד.
שקלתי את טענות הצדדים הנוגעות לעניין זה. כמו כן בחנתי בעיון את החומר שהובא לעיוני ואכן את חוות הדעת והתשובות לשאלות ההבהרה. נראה כי לאור כל האמור יש להוסיף את הסך של 4,000 ₪ (לפני עלות פיקוח ומע"מ) לחוות דעתו של המומחה.
רוחב היציאה מהדירה
10. לטענת התובעת רוחב היציאה מהדירה הוא 70 ס"מ במקום 80 ס"מ ועלות תיקון הליקוי בהתאם לתשובות לשאלות ההבהרה הוא 3,800 ₪. לטענתה הדרישה לרוחב מינימלי של יציאה מהדירה, לאו דווקא יציאה ראשית, היא סבירה וברורה, ומצויה בתקנות. הנתבעת דוחה את טענות התובעת וטוענת כי מדובר ביציאה משנית מהדירה ולפיכך, להבדיל מראשית, התקן לא חל ואין ליקוי.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת חוות הדעת והתשובות לשאלות ההבהרה, נראה כי אין מקום לפיצוי בראש פרק זה.
חסימת הכניסה לדירה
11. לטענת התובעת היא זכאית ליישום תכנית המכר המהווה מסמך מהותי ומחייב. מה גם שביצוע שלא לפי התוכנית גרם לחסימת דלת הכניסה הראשית לדירה, ליקוי שלא סביר להותירו על כנו.
הנתבעת ביקשה לדחות את טענות התובעת וטוענת כי דלת חדר המדרגות אינה דלת מילוט אלא דלת אש, וככזו היא חייבת להישאר סגורה תמיד. לשם כך ולשם הבטחת סגירתה, תמיד, הדלת מצוידת במחזיר שמן (משאבה). בנוסף, כעולה גם מחוו"ד המומחה, הביצוע אושר ע"י כיבוי האש (לצורך קבלת טופס 4) והעירייה והינו בהתאמה לתוכנית המכר. במצב עניינים זה, אין כל מקום לפיצוי.
אציין כי בסעיף 18 לחוות דעתו קבע המומחה כי בפועל הדלת בוצעה בניגוד לתכנית המכר וכיוון פתיחתה הינו לצד השני. עם זאת המומחה נמנע מלקבוע עלות תיקון בטענה שהדירה אושרה ע"י הרשויות. המומחה מסיים דיונו בעניין זה במילים: "סעיף זה להכרעת בית המשפט".
היות ואין חולק כי מדובר בביצוע בפועל שלא לפי תוכנית המכר המחייבת את הנתבעת, ואין חולק כי מדובר בחסימת דלת כניסה ראשית לדירת התובעת ע"י דלת חדר מדרגות, נראה כי יש לפצות את התובעת בפיצוי כלשהו בגין ליקוי זה. לאחר שבחנתי את התמונות שצורפו וכן לאחר שלקחתי בחשבון כי הביצוע אכן קיבל את אישור מכבי האש ועירייה, אני סבור כי יש לפצות את התובעת בגין ליקוי זה בסך של 3,500 ₪.
תיקון הליקויים מול פיצוי
12. כאמור, לטענת הנתבעת ליקוי הבנייה אשר בגינם התובעת תובעת פיצוי כספי, הינם ליקויים שהתובעת לא אפשרה לתקנם. לפיכך, משלא אפשרה התובעת את תיקון הליקויים, אין היא זכאית לתבוע בגינם פיצוי או לכל הפחות לא לפיצוי בגין נזק לא ממוני בגינם.
בפסקי דין קודמים, בעבר קבע בית משפט זה בעניין המחלוקת בשאלת ביצוע התיקונים כי לא ניתן להכריח או ליתן צו עשה לעניין ביצוע התיקונים בניגוד לרצונם של תובעים. כמו כן נקבע כי אם יוכח בסופו של יום כי הייתה זכות לנתבעת לבצע את התיקונים יהיה לכך ביטוי כספי בעת פסיקת הפיצויים בסיום הדיון.
סעיף 4ב לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 קובע את זכות התיקון של מוכר הבית:
"התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר...".
בע"א 472/95 "זכריה זלוצקין נגד דיור לעולה בע"מ" פ"ד נ(2) 868 נקבע:
"אמנם, במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית"
13. לאור האמור גם החוק וגם הפסיקה מכירים בזכותו של מוכר הבית לתקן את הליקויים בעצמו, אך זכות זאת אינה מוחלטת, על מנת שיהיה זכאי לתקן את הלקויים בעצמו על המוכר להודות בקיום הליקויים ולהראות נכונות רצינית לתקנם. במקרים בהם תיקון הליקויים כרוך בפיקוח צמוד, תועדף הזכות לפיצוי כספי של הדייר.
במקרה שלפני, כאשר המטרה היא להביא לסיום את הסכסוך שבין הצדדים ולטעמי אין מקום לאפשר עוד קשר בין הצדדים המסוכסכים ולאפשר לנתבעת כעת שנים לאחר סיום הבניה, לתקן את הליקויים. לפיכך ולמרות שנראה כי התובעת לא נתנה לנתבעת הזדמנויות מספקות לבצע את התיקונים הנדרשים על מנת לסיים את הסכסוך שבין הצדים סבורני כי יש לפסוק פיצוי לפי הסכומים הקבועים בחוות דעת המומחה, המבוססים על מחירי השוק המקובלים. סירובם של התובעת (בני הזוג) יילקח עם זאת, בחשבון בפסיקת הפיצוי בגין הנזק לא ממוני.
פיצוי בגין איחור במסירה ובקבלת טופס 4
14. התובעת טענה כי יש לפצות אותה בסך 7,707 ₪ בגין איחור במסירה וקבלת טופס 4. לטענתה משנמסרה הדירה ללא טופס 4 וללא חשמל (אותו ניתקה הנתבעת כצעד עונשי בעקבות מכתב התובעת לביטול חתימתה על פרוטוקול המסירה), ומשהתובעת לא יכלה לגור בדירה ללא חשמל ומים, ולא יכלה לבצע את התיקונים שנדרשו לשם הפיכתה לראויה למגורים, מבוקש לפצותה בגין האיחור במסירה, ובגין הולכת שולל ושיבוש תכניותיה, בסך 1,400 $ לחודש, מיום קבלת המפתח – 26.7.11 ועד ליום חיבור החשמל בפועל 7.9.11.
הנתבעת מבקשת לדחות את טענות התובעת וטענה כי החזקה בדירה נמסרה להם ביום 26.07.11, נוכח בקשתם, כאשר הדירה כמו שאר הדירות בבניין מחוברת לרשת החשמל, המים והביוב (הגם שטרם נתקבל טופס 4). מאז אותו מועד עשתה התובעת שימוש בדירה. נוכח תקופת ה"גרייס" שבסעיף 4.2 להסכם המכר (90 ימים), ונוכח סעיף 4.4 להסכם המכר הקובע הארכת מועד המסירה כתוצאה מהשינויים שביקשה התובעת בדירתה, הייתה רשאית למעשה הנתבעת למסור לתובעת את הדירה רק ביום 29.9.11. טופס 4 נתקבל ביום 28.8.2011. הודעה על כך ניתנה לב"כ התובעת במכתב מיום 30.08.11 ולפיכך בנסיבות אלה כלל אין ולא היה איחור במועד המסירה.
15. בחנתי את טענות הצדדים. נראה כי בראש נזק זה, הדין עם הנתבעת.
על התובעת מוטל הנטל להוכיח את עילת תביעתה על כל מרכביה העובדתיים, שכן במשפט האזרחי שולט הכלל "המוציא מחברו עליו הראיה" (משנה בבא קמא ג יא). חובה זו מעוגנת בעקרון הבסיסי של דיני הראיות, שלפיו בעל דין במשפט אזרחי הטוען טענה משפטית התומכת או מבססת עמדתו יישא בנטל להניח את התשתית העובדתית הנחוצה לביסוס טענתו, ולשכנע כי זו אכן מתקיימת (ראה: ע"א 533/87 - ארגון מושבי הפועל המזרחי בע"מ נ' משה ולך . פ"ד מג(2), 864).
החזקה בדירה נמסרה לבני הזוג על פי בקשתם ביום 26.07.11, כאשר הדירה כמו שאר הדירות בבניין מחוברת לרשת החשמל, המים והביוב כאשר טופס 4 עדין לא ניתן אולם לא היה בכך כדי לשנות את עובדת מסירת החזקה בדירה לתובעים שעשו שימוש בדירה.
לנוכח תקופת ה"גרייס" שבסעיף 4.2 להסכם המכר (90 ימים), ונוכח סעיף 4.4 להסכם המכר הקובע הארכת מועד המסירה כתוצאה מהשינויים שביקשה התובעת בדירתה, נראה כי הנתבעת הייתה רשאית למסור לתובעת את הדירה רק ביום 29.9.11.
טופס 4 נתקבל ביום 28.8.2011 והדבר הודע לבני הזוג באמצעות ב"כ במכתב מיום 30.08.11 ולפיכך בנסיבות אלה לא שוכנעתי כי היה איחור במועד המסירה והנזק בגין ראש נזק זה לא הוכח.
מעמדו של פרוטוקול המסירה
16. לטענת התובעת, הנתבעת בחוסר תום לב תולה את יהבה בפרוטוקול המסירה כדי לשלול ולבטל את זכות התובעת לטעון לליקויים ואי התאמות. לטענת התובעת פרוטוקול המסירה נערך תחת ניצול הלחץ בו הייתה לקבל את הדירה ותוך סירוב לכלול ליקויים אותם ציינה התובעת. לפיכך מיד לאחר קבלת הדירה שלחה התובעת מכתב מיום 27.7.11 אשר ביטל את החתימה על סעיפי הוויתור הבלתי חוקיים עליהם נאלצה לחתום כתנאי לקבלת הדירה. לטענתה עוד בטרם עריכת פרוטוקול המסירה, הודיעה התובעת לנתבעת על ליקויים באמצעות תכתובת ומכל מקום, אין נפקות לסעיפים הבלתי חוקיים עליהם הוחתמה והם בטלים. נוסף לכך כי ישנם ליקויים שהם ליקויים נסתרים שנגלו לתובעת רק באמצעות המומחה מטעמה, או שנגלו לה לאחר מגורים בדירה ושימוש בה, ומכל מקום הודעו לנתבעת בסמוך למסירת הדירה.
עוד לטענתה, יש לדחות מכל וכל את טענת הנתבעת כי הליקויים הנטענים קשורים לשינויים שנעשו. הנתבעת לא הוכיחה טענה זו, ומכל מקום מדובר בשינויים שנתבקשו עוד בטרם החתימה על חוזה המכר ובוצעו על ידי הנתבעת ולפיכך היא האחראית לקיומם. ככל שהיו לנתבעת טענות כנגד תכניות התובעת, היה עליה להתריע, לפקח, ולבצע לפי התקנים והתקנות, ללא ליקויי תכנון, ללא ליקוי בנייה, ובהתאמה לתוכניות. כן היה על הנתבעת, לבדוק את התוכניות, לאשרן או לדחותן - ולבנות על פי כל דין.
17. הנתבעת דוחה מכל וכל את טענת התובעת וסבורה כי די להביט בפרוטוקול המסירה מיום 26.07.11 עליו חתמה התובעת, הכולל ליקויים מינוריים בלבד, על מנת להבין כי כל מטרתה של תביעה זו לגבות ככל הניתן כספים מן הנתבעת. לטענת הנתבעת לא היה כל איחור במסירת הדירה. בהסכם המכר קיימת התייחסות נרחבת למעמדו של פרוטוקול המסירה כך שהתובעת, שחתמה על הסכם המכר מתוך רצון חופשי, כשנה קודם לקבלת הדירה, ידעה גם ידעה שזהו ההליך לו היא צפויה. נכונים הדברים על אחת כמה וכמה, כאשר התובעת שכרה את שירותי באת כוחה טרם קבלת הדירה. הנתבעת מדגישה את סע' 4.20 להסכם המכר, לפיו הנתבעת מתחייבת לתקן אי התאמות שיתגלו בתום שנת הבדק גם אם התגלו לאחר המסירה ולא נרשמו בפרוטוקול המסירה, כך שלא היה לה לנתבעת כל ענין כי פרוטוקול המסירה לא ישקף את מצב הדירה בעת מסירתה.
18. בחנתי את טענות הצדדים, ונראה כי גם בראש נזק זה אין לקבל את טענות התובעת. התובעת הייתה מיוצגת לאורך מרבית ההליכים, היא שכרה את שירותי באת כוחה טרם קבלת הדירה. לפי הסכם המכר הנתבעת התחייבה לתקן אי התאמות שיתגלו בתום שנת הבדק גם אם התגלו לאחר המסירה ולא נרשמו בפרוטוקול המסירה, לפיכך צודקת הנתבעת שלא היה לה כל ענין כי פרוטוקול המסירה לא ישקף את מצב הדירה בעת מסירתה. טענתה של התובעת לפיה היא חתמה על הפרוטוקול תחת לחץ הינה טענה אותה יש להוכיח, והתובעת לא עמדה בנטל זה.
נזק בלתי ממוני (עוגמת נפש)
19. התובעת טוענת כאמור, לנזק בלתי ממוני בגין עוגמת נפש וסבל שסבלה בגין הפרשה והצורך בתיקון הליקויים. הנתבעת מכחישה את טענות התובעת וטוענת כי רוב הליקויים שנטענו מלכתחילה לא קיימים או שתוארו באופן מופרז ועל כן לא נגרמה כל עוגמת נפש.
בחנתי את טענות הצדדים. בע"א 611/89 - דרוקר זכריה חברה קבלנית נ' ויקטור נחמיאס. פ"ד מו(2), 60 נקבע:
"אין כל יחס ישר בין הסכום הנדרש לתיקון, לבין הסבל ועוגמת הנפש שרוכש בית עלול לסבול עקב ליקויים בבית. הדוגמא הטובה ביותר לכך הוא נושא הרטיבות. לעיתים ניתן לתקן ליקוי זה בסכום זעום, אולם הנזק בביצוע לקוי, או באי תיקון האיטום, והסבל ועוגמת הנפש - יכולים להיות עצומים".
בנסיבות העניין, ולאחר שלקחתי בחשבון כי התובעת לא נתנה לנתבעת הזדמנויות לבצע תיקונים, מצאתי כי יש לפסוק לתובעת בגין הנזק הלא ממוני (הטרדה ועוגמת הנפש ואבדן ההנאה), סך של 4,000 ₪ להיום.
דיור חלופי
20. מומחה בית המשפט קבע כי ניתן להתגורר בבית בעת ביצוע התיקונים לפיכך אין מקום לפיצוי בראש נזק זה.
יתר טענות התובעת לא הוכחו להנחת דעת ביהמ"ש והם נדחים.
תוצאה:
21. אשר על כן הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את הסכומים הבאים:
-
בגין ליקויי הבנייה תשלם הנתבעת לתובעת סך של 53,301 ₪ (48,455 ₪ + 10% פיקוח הנדסי) + מע"מ. לסכום יתווספו ריבית והפרשי הצמדה מיום 25.08.13, יום כתיבת חוות הדעת של המומחה המהנדס מר צבי רום, ועד לתשלום המלא בפועל.
-
הנתבעת תשלם לתובעת 4,000 ₪ בגין הנזק הלא ממוני, כאשר הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל .
-
לסכומים הנ"ל יתווספו מחצית מהוצאות המשפט והאגרה (כנגד קבלות/חשבוניות), וכן שכ"ט עו"ד בסך של 12,000 ₪ כולל מע"מ.
כל הסכומים ישולמו תוך 30 יום ויישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים
ניתן היום, י"ט כסלו תשע"ז, 19 דצמבר 2016, בהעדר הצדדים.
