צוויג ואח' נ' אחים שרבט חברה לבנין בע"מ ואח'

פתח דבר- כתב התביעה

1. בפניי תביעה לצו עשה וכן תביעה כספית בסך 88,605 ₪ שהוגשה ע"י אדוארד ויוליה צוויג (להלן: "התובעים") כנגד הנתבעת 1- אחים שרבט חברה לבניין בע"מ (להלן: "הנתבעת 1") וכנגד הנתבעת 2- רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הנתבעת 2).

2. במסגרת כתב התביעה נטען כי התובעים רכשו מה"ה זוהר ועינת לן ביום 20.1.98 דירה הנמצאת ברחוב השיטה 12/4 בנשר (להלן: "הדירה"), כאשר הזכויות בדירה כללו את הדירה עצמה וחנייה צמודה. נטען שה"ה לן רכשו את הדירה כדירת יד ראשונה מהנתבעת 1, כאשר בעת הרכישה הדירה היתה רשומה בספרי הנתבעת 1 כנכס מספר 284, דירה מספר 4, בבניין 12, חלקה 1 בגוש 11206. החנייה הצמודה לדירה סומנה כחנייה מספר 14. צוין שכיום הדירה רשומה כגוש 12379 חלקה 8/41 והחנייה מסומנת בצו רישום הבית המשותף ובתקנון כחנייה מספר ל"א. צוין שבאישור הזכויות מיום 15.1.98 שקיבלו התובעים מהנתבעת 1 עובר לחתימת ההסכם נרשם "צמידויות: חנייה" ונרשם שהדירה תירשם כיחידה בבית המשותף כשתיווצר האפשרות לכך. נטען שגם בהסכם החכירה מיום 14.9.95 בין ה"ה לן לנתבעת 2 נרשם בתיאור הדירה- "צמידויות: חנייה בשטח 10.4 מ"ר; מרפסת בשטח 28.8 מ"ר". גם בשטר העברת זכות השכירות תוארו המקרקעין כדלקמן: "דירה בת 4 חדרים+ מרפסת גן+ חניה+ החלקים הצמודים לה ברכוש המשותף".

3. נטען כי התובעים עברו להתגורר בדירה בשנת 1998 והשתמשו בחנייה הצמודה לדירה משך כל השנים ללא עוררין. ביום 20.6.05 נתנה הנתבעת 1 התחייבות לרישום משכנתא שם גם נכתב בהיצמדויות- "חנייה". נטען שביום 13.1.09 קיבלו התובעים הודעה שנרשם בית משותף וביום 20.1.09 חתמו על שטרי המכר, כאשר בתיאור המקרקעין נרשם "כרשום בפנקסי הבתים המשותפים". לטענת התובעים, ביום 1.11.14 פנתה אליהם הגב' טל קלורית בטענה שהחניה בה הם חונים שייכת לה בטאבו ודרשה מהם להפסיק את השימוש בה, אחרת תגיש כנגדם תלונה במשטרה על הסגת גבול. צוין שבעקבות נפילה בשנת 2006 התובעת 2 סובלת מאי כושר מלא של 75% לצמיתות, דבר המקשה עליה בניידותה ועל כן התובעים זקוקים לחנייה, בה השתמשו מזה כ-16 שנה. לאחר בירור העניין, עלה כי החנייה הצמודה לדירתם הוצמדה בצו רישום הבית המשותף לדירה שבבעלות קלורית. צוין שקלורית מתגוררת בבניין הסמוך ורכשה את דירתה בשנת 2013, כאשר צמודות לדירה שתי חניות- חניה מספר ל"א- של התובעים וחנייה מספר ל"ח.

4. לטענת התובעים, ביום 19.11.14 פנה התובע 1 לנתבעת 1 בבקשה לתיקון רישום הבית המשותף והצמדת החנייה. בתשובת הגב' טניה מטעם הנתבעת 1 מיום 24.11.15 נכתב כי "בדקתי בקשתך וגיליתי טעות ברישום בית משותף. אנו מטפלים בתיקון ונודיע לך". ביום 29.1.15 פנה בשנית הנתבע 1 וביום 1.2.15 אישרה הגב' טניה את קבלת המכתב, אולם מעבר לכך לא התקבל מענה. ביום 17.3.15 פנו התובעים לנתבעת 2 ולאגף רישום המקרקעין במשרד המשפטים. בתשובה מיום 2.4.15 נאמר שהבקשה לרישום בית משותף הוגשה ע"י הנתבעת 1 וכי לא נפלה טעות ברישומי לשכת רישום המקרקעין שבוצעו בהתאם למסמכים. במכתב הנתבעת 2 מיום 10.5.15 נאמר שברישומי הנתבעת 2 ישנה צמידות חנייה של 10.4 מ"ר ולפיכך לא נפלה טעות ברישומים. ביום 26.7.15 שלחה הנתבעת 2 מכתב דרישה לנתבעת 1 לתיקון הטעות ובו הוזכר כתב השיפוי. במכתב מיום 23.8.15 הודתה הנתבעת 1 בטעות שנקראה "טעות משרדית" והצרה על כך. הנתבעת 1 טענה שתיקון צו רישום הבית המשותף הוא פעולה מסובכת והציעה לנתבעת 2 לרשום לטובת התובעים חכירה ארוכת מועד באחת משתי החניות הצמודות לת"ח 37 שבבעלות הנתבעת 1 כאשר כינתה פתרון זה "כפתרון הטוב ביותר" ו"פתרון קל ומעשי" ללא צורך בהתדיינות משפטית ושיפוי. נטען כי הנתבעת 1 התעלמה ממכתבי התובעים ולא שאלה לדעתם בנושא. במכתב ב"כ התובעים מיום 13.12.15 לנתבעת 1 התבקש לרשום את החנייה המסומנת ל"א כחנייה צמודה לדירתם של התובעים. לחילופין לצרכי פשרה, התבקש לרשום את חנייה כ"ט כצמודה לדירתם, חנייה שאינה צמודה לאף אחת מהדירות ומרוחקת 2 חניות בלבד מחנייה ל"א בצירוף פיצוי. ביום 4.4.16 השיבה הנתבעת 1 שאין באפשרותה להצמיד את החנייה המוצעת ואין בדעתה לשלם את הפיצוי הנדרש.

הצדדים הגישו תצהירים והתובעים אף הגישו חוות דעת ונוהלו הוכחות, דהיינו, התקיים הליך מלא.

עמדות הצדדים בסיכומיהם

5. ב"כ התובעים, טען בסיכומיו כי כתב התביעה כולל סעד קנייני לפיו תירשם החניה של דירת התובעים בהצמדה לדירת התובעים. נטען שאין מחלוקת שהדירה נמכרה עם חניה, בהתאם לכל המסמכים ובהתאם לכל המצגים שהגישו הצדדים. נטען שכך גם הודתה במפורש חברת שרבט בסעיף 5 לכתב ההגנה שם הודתה שהדירה נמכרה עם החניה הצמודה לה ולא נמכרה במקביל או בנוסף לכל רוכש אחר. נטען כי חברת שרבט הודתה בטעות כעולה מהמסמכים ומהעדויות אך לא עשתה דבר לתיקון הטעות שכונתה- טעות סופר, היינו, טעות שאפשר לתקן אותה. נטען כי התובעים פנו לכל הגורמים האפשריים-חברת שרבט, לטאבו, רמ"י ומבקר המדינה ללא הועיל. נטען שלאחר ששרבט סירבו לפצותם, נאלצו התובעים להגיש את התביעה בה הם מבקשים להצמיד את החניה לדירתם ולחילופין אם אין זה אפשרי, לשלם להם את שוויה וכן לשלם את הנזקים הנוספים שנגרמו להם מאז שהחניה כבר לא בשימושם. צוין כי כתב התביעה כולל את הסעד הקנייני ולחילופין את שווי החניה בסך 50,000 ₪ אשר מסתמך על חוות דעת שמאי כאשר הנתבעים לא הגישו חוות דעת נוגדת מטעמם. עוד נטען כי התובעים תבעו בנוסף פיצוי חודשי בגין כל חודש שנמנע מהם שימוש בחניה, וכן נזק לא ממוני, כפי שבא לידי ביטוי בתצהירים ובעדויות של התובעים. נטען שמדובר באנשים מבוגרים, אישה נכה שאינה יכולה להשתמש בחניה כדי להגיע לביתה, כאשר נאמר לה להשתמש בחניות ציבורית. נטען שאיש לא התנצל בפני התובעים. עוד נטען כי התובעים דורשים את הוצאות חוות דעת השמאי, לרבות בגין התייצבותו לדיון והן החזר שכר טרחת עורך הדין וכל ההוצאות הקשורות לכך.

6. לטענת התובעים, חוות הדעת של השמאי כוללת שני אלמנטים- שווי חניה ושווי דמי שימוש ראויים חודשיים עבור חניה שזה ראש הנזק הכספי השני. נטען שכאשר נשאל השמאי לגבי דמי שכירות הוא אכן אמר שלא העריך את שווי החניה בהתאם לדמי השכירות שניתן לקבל עבור החניה, מאחר שאת שווי החניה עשה לפי עסקאות דומות תוך בידוד הפרמטר של החניה על פי מקדם כפי שמפורט בחוות הדעת ואפשרות שניה לפי שווי של חדר. נטען ששני אלמנטים אלה של חישוב שווי של חניה כאחוז מסוים של מטר מרובע, של דירה, או חישוב שווי של חניה יחסית לשווי של חדר בדירה אלא כללים שמאיים מקובלים כאמור בחוות הדעת שכאמור לא הוגשה לה חוות דעת נגדית. ב"כ התובעים הפנה לפסק דין של ביהמ"ש השלום בתל אביב בת"א 6826-09-11 (26.5.13) שם שמאי מטעם ביהמ"ש קבע שווי של חניה לפי אותם עקרונות. עוד נטען כי נמצאה שומה מכרעת של שמאי בשם קציר בהליך לפי חוק התכנון והבנייה מ-16.7.15 שגם שם שווי החניה חושב לפי שווי של מטר חניה לפי שווי של מטר של דירה. נטען כי השמאי העריך את החניה לפי כללים מקובלים וכי הערכת שווי החניה לא נעשתה לפי דמי שכירות. נטען שהשמאי לא אמר שהוא מבטל את הסעיף הנוסף שהתבקש לעשות ואת השווי של דמי שימוש ראויים כדי שיוכל להוכיח את הרכיב השני בסעד הכספי. התבקש לקבל את התביעה כנגד שני הנתבעים. עוד התבקש שלא להתייחס להליכי הפשרה שלא צלחו, כולל ניסיון למכור חניה שהבעלים שלה היה מנוע מלמכור אותה.

7. ב"כ הנתבעת 1 טען כי מדובר במקרה שלא רק שאירע בדיעבד שנים אחרי סיום הפרויקט, אלא גם לא נמסר ולא דווח עליו לנתבעת 1 עד לאחר שהתובעים כבר העבירו את החניה מרשותם. נטען כי התובעים הודו שבניגוד לנטען בתצהירם הם קיבלו מהדיירת מספר פניות בכתב ופשוט זרקו אותן לפח. נטען שרק לאחר שקיבלו פניה נוספת עם "איום", נבהלו התובעים ומסרו לה את החניה ולאחר מכן פנו לנתבעת. נטען שלו התובעים היו פונים בזמן, ניתן היה לערוך בדיקה מול אותה דיירת ומול מי שמכר לה את הזכויות, לראות האם הדרישה שלה נעשתה בתום לב או האם ניתן להסכים איתה על איזושהי חניה חלופית. נטען שאת כל האפשרויות האלה התובעים מנעו בהתנהלותם. נטען שחרף זאת, ובניגוד לטענת התובעים, הנתבעת הציעה הצעות חלופיות, הן לספק לתובעים חניות אחרות שברשות הנתבעת והן לרכוש עבורם חניה אחרת מאדם שהיה מוכן למכור את החניה שלו. התובעים סירבו, והתעקשו אך ורק על חניה ששייכת לכלל הדיירים ורשומה כרכוש משותף של 86 דיירים ושלא ניתן לספק לה אותם כי מדובר בקניין של צד ג'. נטען כי בחקירת התובעת התברר שאין לה מושג לגבי הטענות שצוינו בתצהירה וגם בחקירת התובע עלה שהוא אינו מודע בכלל להתנגדויות שהועלו מטעמם של התובעים לאותן הצעות. נטען כי חוות דעת השמאי מטעם התובעים מופרכת ולא ניתן לקבלה מאחר שאינה נוגעת לשווי חניה אלא לשווי של דירות, עם ובלי חניה, שמתוכן ניסה השמאי לגזור את שווי החניה. עוד נטען לעלות גבוהה של חוות הדעת מטעם התובעים.

8. לטענת הנתבעת 1, השמאי הודה שבכלל לא צילם את האזור ושאינו יודע מה אופי החניות הציבוריות שם. נטען שהשמאי טען שמיקום החניה נלקח על ידו בחשבון, למרות שעיון בסעיף 9 לחוות דעתו שמתייחסת לגורמים שנלקחו על ידו בחשבון בשיקולים מראה שהגורם לא נלקח בחשבון ולא היה רלבנטי. נטען כי תמוה התעקשות התובעים בנוגע לדרישת דמי שימוש בנוסף ובמצטבר לשווי בעלות. נטען כי הדבר לא מתקבל על הדעת ומנוגד לאישור השמאי בחקירתו, כאשר למעשה לפי גישה זו, יכולים התובעים לדרוש את שווי החניה וגם את תשלום שווי שימוש דמי שכירות מעתה ועד עולם ללא הגבלה. נטען שאם היה איזשהו שמץ של תום לב בטענה הזו מן הראוי שהתובעים יציעו להפחית את שווי השימוש. נטען שמדובר בטענה לא סבירה ובלתי מתקבלת על הדעת. לעניין החניה החלופית שהוצע לרכוש אותה- נטען שאין מחלוקת שהיתה הצעה לרכישת חניה בסכום של כ- 10,000 ₪, כאשר מדובר בשווי האמיתי של החניה. נטען שהנתבעת היתה מוכנה לספק חנייה חלופית וכי דובר בחניה של צד ג', שעימו נערך מו"מ ולכאורה את התובעים לא היה צריך לעניין מה השווי. נטען שלא מדובר במו"מ וכי דובר במגעים שניתנו לגביהם בזמן אמת הודעות בבית המשפט. נטען שהתובע דרש חניה והנתבעת היתה מוכנה והוצגו המגעים להסכם עם צד ג' שהיה מוכן למכור ולא שווי תיאורטי מוערך כמו שעשו התובעים. נטען שלכן אין ולא היה כל צורך בהגשה של חוות דעת שמאית נגדית.

באשר לנתבעת 2 נטען כי המינהל מנסה להציג עצמו כחותמת גומי לגבי קרקעות בבעלותו, למרות שהניסיון הזה נסתר מהמהות של המנהל, סמכותו ואחריותו. נטען שהמנהל דאג לקבל בזמן אמת דיווח ופירוט לגבי כל דירה שנמכרת ומה הצמידויות שלה, כאשר המנהל כלל אצלו רישום של כל הצמידויות האלה, חתם עם דיירים עם חוזה חכירה, אישר העברות זכויות ולא במקרה גם דרש לקבל מראש את כל מסמכי הרישום של הבית המשותף. נטען כי המנהל לכל הפחות אחראי כמו הנתבעת 1, אם לא יותר היות והוא היה בעל הזכויות בזמן הרלבנטי, הוא מנהל אצלו רישומי זכויות ודורש להעביר דרכו הכל והוא חתום על מסמכי רישום הבית המשותף, לא רק לחלקים הנוגעים להסכם שלו אלא כולל כל הפירוט שמתייחס לצמידויות. נטען שבניגוד לטענת המנהל כן היה אצלו מראש ובזמן אמת רישום של כל הצמידויות. עוד נטען כי הניסיון להסתתר מאחורי כתב השיפוי הוא לא ראוי מאחר ורשות כמו מנהל מקרקעי ישראל לא יכולה להסתתר מאחורי מסמך כזה ובדרך הזו להתחמק מאחריות. ב"כ הנתבעת 1 ביקש להפנות את ביהמ"ש לעובדה שבאותם חוזים של המנהל שהוא דרש מהנתבעת לחתום עליהם, המנהל שמר לעצמו את הזכות לבצע את הפעולות בעצמו על חשבון הקבלן ומאפשר למנהל לבטל את החוזה עם הקבלן אם הוא לא מבצע את כל הפעולות. נטען שהמנהל לא מצא לנכון לעשות כן. נטען שגם שהועברו אליו מסמכים לרישום (נספח 29 של התובעים) המנהל החזיר את המסמכים לנתבעת ואמר לה מה הוא רוצה שתשלים, כך שגם המנהל בעיניי עצמו לא ראה את עצמו כחותמת גומי לכן אינו יכול להתנער מאחריות. נטען כי השווי האמיתי של החניה שהוצג הוא 10,000 ₪ וניתן היה לרכוש אותה עבור התובעים. נטען כי התובעים יכלו למנוע את תוצאות הטעות בזמן אמת ולא עשו זאת ולא הקטינו את הנזק. נטען כי האחריות לטעות ברובה רובצת על הנתבעת 2 מתוקף סמכותה ואחריותה החוקית והיא זו שצריכה לשאת בסכום הפיצוי.

9. ב"כ הנתבעת 2- רשות מקרקעי ישראל טענה להעדר יריבות, כפי שנטען בכתב הגנתה. נטען שהרשות פעלה בסבירות ובתקינות המנהלית המתבקשת משום שאין לה כל יכולת לדעת מה נמכר לרוכשים מעבר למידע שהיא מקבלת מהחברה המשכנת, איתה היא מתקשרת. נטען שבמסגרת המידע הזה לא נמסר איזו דירה ספציפית ואיזו חניה מוצמדת מלבד השטח וכי זו בדיוק המטרה והסיבה לשמה נועד כתב השיפוי אחרת אין בו כל טעם. נטען כי הרשות התקשרה עם הנתבעת 1 בהסכם שמאפשר לה לשמש כחברה משכנת, להקים על המקרקעין מבנה מגורים ולמכור את היחידות. במסגרת ההתקשרות החובה הייתה של הנתבעת 1, לפעול לרישום הבית המשותף ולראייה כשלא עשתה כן, הגישה הרשות תביעה נגדה. עוד נטען שעל הנתבעת 1 היה לדאוג לרשום את כל אחד מבעלי הדירות, לרבות הצמידויות, באופן התואם את התחייבויותיה שלה, החוזיות, כלפי רוכשי הדירות. נטען שהרשות אינה צד ומסתמכת על המידע שנמסר לה מהנתבעת 1.

10. לטענת הנתבעת 2, בהתאם לחוזה הפיתוח ההתקשרות של הרשות היא אישית מול החברה המשכנת והיא שמפנה את רוכשי הדירות לרשות רק לאחר שהיא מקיימת את התחייבויותיה כלפי הרוכשים. בהתאם להתקשרויות אלה ולמידע שהיה מצוי בידי הנתבעת 1 ובהתאם לעסקאות שהיא עצמה עשתה, העבירה הנתבעת 1 לרשות הודעות על אכלוס משתכנים. הודגש שבהודעות האכלוס לא היה כתוב באיזו חניה מדובר. לטענת הנתבעת 2, כפי שהצהירה הגב' אסלן תפקידה של הרשות לבדוק שהבקשה לרישום בית משותף עומדת בתנאי העסקה כפי שהוסכם בין הרשות לבין הנתבעת 1 עמה התקשרה, במטרה שלא תהיה התקשרות של החברה המשכנת שלא כדין על חשבון קרקעות המדינה והמשאב הציבורי. עוד צוין שהרשות חתמה על מסמכי הבית המשותף רק לאחר שהנתבעת 1 חתמה על כתב שיפוי המדבר בעד עצמו ואשר נועד למקרים כאלו. נטען שבמסגרת כתב השיפוי שצורף כנספח ו' לתצהירה של הגב' אסלן התחייבה הנתבעת 1 כי האמור בתקנון תואם את התחייבויותיה כלפי הרוכשים והנתבעת 1 אף נטלה על עצמה את האחריות לשפות את הרשות במקרה של תביעה כלשהי בכל הנוגע לרישום הבית המשותף. נטען שהנתבעת 1 הודתה בטעות שנפלה במסמכי הרישום, מה שעומד בסתירה להצהרתה כלפי הרשות. עוד נטען שהנתבעת 1 בתצהיריה התעלמה לחלוטין מכתב השיפוי. נטען שאם תחויב הרשות בתשלום כלשהו לטובת התובעים, הרי שמכוח כתב השיפוי הרשות זכאית לפיצוי או השבה או השתתפות במלוא הסכום מאחר והנתבעת 1 התרשלה בכך שלא בדקה את המסמכים אשר הוכנו על ידה, כאמור בהודעת צד ג' אשר שלחה הרשות לנתבעת 1 בדגש על סעיף 14 בהודעת צד ג'.

11. ב"כ הנתבעת 1 טען בתגובה לגבי טענות הנתבעת 2 לפיה הם לא ידעו ולא יכלו לדעת כי למסמכים מצורף חוזה חכירה שהרשות חתומה עליו עם הדיירים והכולל את הצמידיות והחניה. נטען שטענת הנתבעת 2 שלא יכלה לדעת לא נכונה עובדתית. לעניין השיפוי נטען שלא מדובר במסמך שיכול לפטור את אחריותה וכי ישנו טופס שהיא מחתימה את כל הקבלנים, כאשר לאחים שרבט אין יכולת לטעון כנגד נוסח החוזה היות ומדובר בנוסח אחיד שמוכתב על ידי הנתבעת 2.

12. ב"כ התובעים טען בתגובה שלא ברורה הטענה של חברת שרבט שהתובעים מסרו את החניה לקלורית היות והחנייה עומדת וקיימת. נטען שלא היתה להם אפשרות להעמיד שם שומר. נטען כי התובעים דיווחו מיד לחברת שרבט שלא עשתה דבר בנדון. נטען שהחברה היתה צריכה לרשום כל בית בנפרד ולא את כל השכונה. עוד נטען שכדי להעביר הצמדה מהרכוש המשותף לאחת היחידות אכן צריך לפנות לכולם ולקבל הסכמתם וכפי שדייר יכול לפנות, כך גם הם יכלו. נטען שלגבי כל הדירות שהן יד ראשונה יש להם ייפוי כוח בלתי חוזר ואפשר לפנות אליהם.

דיון והכרעה

13. דין התביעה להתקבל. אין מחלוקת במקרה דנן וכך אף עולה מהמסמכים שצורפו לכתב התביעה, כי התובעים רכשו דירה, לה מוצמדת חנייה. אין מחלוקת כי התובעים נהגו בחנייה שהוצמדה להם מנהג בעלים משך שנים, ללא התנגדות ממאן דהוא. ברם, בגין טעות מצד הנתבעת 1, אותה חנייה לא הוצמדה לדירת התובעים כאשר נרשם בית משותף.

ביום 19.11.14 פנה התובע 1 לנציגת הנתבעת 1- הגב' טניה שהשיבה לו ביום 24.11.14 כדלקמן: "אדוארד שלום! בדקתי בקשתך וגיליתי טעות ברישום בית משותף. אנו מטפלים בתיקון ונודיע לך". גם ממכתב ב"כ הנתבעת 1 מיום 23.8.15 נטען כי "החברה ערה לטעות שנעשתה בגינה לא הוצמדה בטעות חניה לדירת המתלוננים". עוד נטען כי "הטעות היא טעות משרדית גרידא שלא נעשתה במכוון, אשר החברה מצרה עליה". מכאן, שאין מחלוקת כי נעשתה טעות ע"י הנתבעת 1.

התובעים פעלו ללא לאות, פנו לנתבעת 1; לנתבעת 2; למשרד המשפטים ולנציב תלונות הציבור והכל במטרה שתתוקן אותה טעות. למרבה הצער, הנתבעת 1 התנערה שלא כדין מתיקון הטעות או פיצוי התובעים. בנסיבות אלו, נותר לדון בגובה הנזק והפיצוי המגיע לתובעים ובאופן חלוקתו בין הנתבעות.

14. באשר לחבות לשאת בתשלום הרי שהחבות כולה מוטלת על הנתבעת 1.

עובר לרישום הבית המשותף, מסרה הנתבעת 1 לנתבעת 2 כתב שיפוי מיום 17.7.02 שלשונו כדלקמן: "הואיל ואנו הח"מ אחים שרבט חברה לבניין בע"מ, מעוניינים לרשום את הבית שעל החלקה הנ"ל כבית משותף לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

והואיל ולצורך כך הגשנו לחתימתכם את מסמכי צו הבית המשותף, כולל תקנון מוסכם.

הרינו מודיעים לכם בזאת ומצהירים, כי כל האמור בתקנון תואם את התחייבותינו כלפי רוכשי הדירות בבית, ואנו מתחייבים בזאת לשפותכם בגין כל תביעה, אם תוגש נגדכם ע"י מי מרוכשי הדירות בבית בקשר לכל האמור ובנובע מהוראות התקנון".

מסמך זה אושר ע"י עו"ד צבי אנגלנדר ואף לא הוכחש שניתן ע"י הנתבעת 1.

כתב השיפוי נועד בדיוק למקרים מסוג זה, כאשר חלה טעות אצל הנתבעת 1, בעוד שהנתבעת 2 מאשרת את רישום הבית המשותף, לבקשת הנתבעת 1, ומתנה זאת בכתב שיפוי למקרה בו תחול טעות כלשהי כלפי אחד מרוכשי הדירות.

15. מעדותו של יצחק שרבט, נציג הנתבעת 1, עלה שלדבריו ברגע שהנתבעת 2- רשות מקרקעי ישראל מאשרת את התוכנית ומתברר שחלה טעות, האחריות היא עליה, כדבריו:

"ש. אתה אומר לפי סעיף 8 לתצהירך שמדובר בטעות סופר, מה הכוונה לטעות סופר ואם זו טעות סופר מדוע לא תיקנתם אותה?

ת. אני הגשתי בית משותף ואישרו לי אני בזה גמרתי, אם יש טעות זה לא עניין שלי, תלכו למנהל לא לי. המנהל אישר"

ש. לכל שאלה שאני אשאל אתה תענה שהמנהל אשם ולא אני?

ת. ועוד איך, הם חתמו, הם אשמים לא אני.

ש. כשאתה רשמת בבית המשותף אתה נתת כתב שיפוי למנהל והמנהל הסתמך על זה, מה תגובתך?

ת. ברגע שאני נותן כתב שיפוי המנהל אם טועה זה לא אני, המנהל אישרו וחתמו לי על התוכנית" (עמ' 15 לפרוטוקול ש' 18-26).

בהמשך עדותו, טען מר שרבט שברגע שהמינהל חותם הוא האחראי. כאשר נאמר לו שהחברה שלו היא המתחייבת כלפי רוכשי הדירות, השיב-"זה נכון, אבל לא פוטרים אתכם, אתם בעלי הבית" (עמ' 16 לפרוטוקול ש' 12-14). העד חזר על כך שהמנהל אחראי ברגע שחתם. כאשר נאמר לו שזה בהתאם למסמכים שהחברה העבירה למנהל, השיב-"את צריכה להסתכל, אם אני חותם בית משותף כתוב ואם אתם רואים משהו לא בסדר אתם צריכים להעיר לי באותו זמן" (עמ' 16 לפרוטוקול ש' 26-29). העד אישר שהמסמכים לרישום בית משותף נחתמים ע"י הרשות רק לאחר שהחברה חותמת על כתב שיפוי לטובת הרשות (עמ' 17 לפרוטוקול ש' 5-7).

אין בידי לקבל את עדותו של מר שרבט. כתב השיפוי כאמור נועד בדיוק למקרים מסוג זה, כאשר ברור שהנתבעת 1 אחראית ליחסים שבינה לבין רוכשי הדירות וקיום ההתחייבויות כלפיהם, בעוד שהנתבעת 2 אחראית ליחסים שבינה לבין הנתבעת 1 ומאשרת את התוכניות שמוצגות לה ע"י החברה המשכנת- הנתבעת 1 ביחס לרוכשי הדירות. כתב השיפוי הוא תנאי לאותה חתימה ומשמש הגנה לנתבעת 2 במקרים של תביעות מטעם רוכשי הדירות.

16. תימוכין לכך ניתן למצוא בעדות הגב' לימור אסלן, נציגת הנתבעת 2, ממנה עלה כי החברה- הנתבעת 1, היא המנהלת את הפרוייקט בפועל וחוזי החכירה מוכנים בהתאם לפרטים שמועברים על ידם. נטען שהנתבעת 2 אינה יודעת מה הנתבעת 1 מכרה בפועל או כיצד היא ניהלה את הפרוייקט. עוד עלה מעדות הנתבעת 2 שהיא אינה מקבלת לידיה את החוזים של הדיירים אלא כתב אכלוס המפרט לגבי כל דייר, ללא תת חלקה. העדה אישרה שהמינהל חתום על חוזה החכירה עם רוכשי הדירות, בהתאם לנתונים שמועברים להם. היא אישרה שהנתונים שמועברים להם כוללים צמידויות אך ללא תתי חלקה. העדה שללה שלמינהל יש סמכות בנוגע למה לאשר והשיבה שהמינהל מאשר מה שהחברה דורשת. עוד עלה מעדותה, שהמינהל בודק את העסקה מול הקבלן ולא מול הדיירים. העדה נשאלה בהקשר זה האם כשהיא חותמת על המסמכים כולל דירות וצמידויות היא למעשה חותמת גומי והשיבה-"כן. יש לי כתב שיפוי. אני מסתכלת על החוזה עם החברה בלבד. זה התפקיד שלכם לא אני" (עמ' 18-19 לפרוטוקול). כפי שצוין לעיל, גישה זו עולה בקנה אחד עם כתב השיפוי ועם המצב בפועל, בו המינהל, שמטפל בכמות לא מבוטלת של תוכניות מסוג זה, אינו יכול להיכנס לפרטיה של כל תוכנית ולהחליף את החברה המשכנת ביחסים החוזיים אל מול רוכשי הדירות. הרשות כאמור אינה צד ומסתמכת על המידע שנמסר לה מהנתבעת 1.

17. באשר לנזק שנגרם לתובעים הרי שמחוות דעתו של השמאי מטעם התובעים עולה כי שווי הדירה כולל חנייה הינו כ-50,000 ₪ יותר, מאשר במקרה בו הדירה אינה כוללת מקום חנייה. עוד קבע השמאי דמי שכירות ראויים לחודש בסך של 250 ₪ עבור כל חודש.

בכתב התביעה התבקש לפצות את התובעים בסך של 50,000 ₪ בגין שווי החנייה; לפצותם בסך של 6,000 ₪ בגין הפסד חודשי של החנייה החל מיום 1.11.14 ועד למועד הגשת התביעה וכן ממועד הגשת התביעה ועד לקבלת אחד מהסעדים שהתבקשו; לפצותם בגין עוגמת נפש בסך של 25,000 ₪ וכן לחייב את הנתבעות בהוצאות חוות דעת השמאי בסך 7,605 ₪ ובהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

בעדותו, אישר השמאי, מר דותן דרעי, ששווי החנייה כולל בחובו את אפשרות השימוש בחנייה, כלשונו-"בהחלט. לשאלת בית המשפט למה בחוות הדעת יש שני סכומים אני משיב שאפשר להגיע לשווי החניה בשני אופנים, אם יש מספיק נתוני השוואה אז אפשר לאמוד אותה באופן ישיר. לשאלת בית המשפט האם אמדתי אותה בשימוש חודשי אני משיב שאפשר להגיע משכר לדירה לשווי, יש קשר בין השניים. אני בכל מקרה מגיע ל-50,000 ₪.

ש. אתה לא טוען שזה סכומים מצטברים?

ת. לא, זה רק מתודולוגיה שונה" (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 20-28).

בהתאם לעדות השמאי, תשלום בגין שווי חנייה בנוסף לתשלום בגין הפסד חודשי מהווה כפל פיצוי. מעבר לנקודה זו, התרשמתי מעדות השמאי כמהימנה, אמינה ומקצועית והחלטתי לאמץ את חוות דעתו.

באשר לעוגמת הנפש שנגרמה לתובעים מצאתי לנכון לקבל את תביעתם בגין סעד זה. התובעים השתמשו בחנייה שנים רבות כמנהג בעלים וללא עוררין. מהרגע בו הבינו התובעים שקיימת בעיה אמיתית בנוגע לזכותם בחנייה, פנו ישירות לנתבעת 1 ובהמשך לנתבעת 2 בבקשה להסדיר את העניין. תשובות הנתבעת 1 לא היו מספקות וזאת בלשון המעטה, כאשר ברב המקרים כלל לא הגיבו לפניות התובעים, על אף שידעו שחלה טעות והם אחראים לה ובמקרה הטוב הגיבו בתשובות לקוניות ומזלזלות (ראו למשל מכתב מיום 4.4.16).

18. לאור כל האמור לעיל אני מורה כי על הנתבעת 1 לשלם לתובעים את הסכומים הבאים כדלקמן:

א. סך של כ-50,000 ₪ בגין שווי החנייה.

ב. סך של כ-25,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

ג. סך של 7,605 ₪ בגין הוצאות החזר חוות דעתו של השמאי.

ד. סך של 25,000 ₪ בגין שכ"ט עו"ד בצירוף מע"מ.

כל הסכומים ישולמו ע"י הנתבעת 1 תוך 30 יום ממועד מתן פסק הדין.

ניתן היום, ז' אדר ב' תשע"ט, 14 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.