-
אלה הן שתי תביעות לפינוי מושכר בשכירות מוגנת ולתשלום שכר דירה ודמי שימוש ראויים, שהדיון בהן אוחד.
העובדות וההליכים
-
התובע הינו הבעלים של מספר חנויות, בשטח כללי של 240 מ"ר, בבניין ברח' משה צורי 18 פינת דרך הארבעה 11 בעכו, הידוע גם כגוש 18006 חלקה 35 תת חלקה 3 (להלן: "הבניין").
-
הנתבעות או מי מהן מחזיקות באחת החנויות שבבניין, חנות שחזיתה פונה אל רח' משה צורי 18 בעכו (להלן: "החנות" או "המושכר").
-
החל מיום 6.1.03 הייתה נתבעת מס' 1 (להלן: "הנתבעת") דיירת מוגנת בחנות, וזאת מכוח הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, בהליך שהתנהל בין הצדדים בבית משפט השלום בחיפה בת.א. 1747/99 (להלן: "הסכם הפשרה"). בהסכם הפשרה נקבע, בין היתר, כדלקמן:
"3. דמי השכירות יהיו בסך של 650 ₪ לחודש אשר ישולמו כל שלושה חודשים מראש וכנגד קבלת חשבון שכ"ד מהמשכיר וקבלה. דמי השכירות יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן אשר מתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כאשר מדד הבסיס הינו מדד חודש 1/03, מול המדד הידוע ביום התשלום.
4. מטרת השכירות הינה אחד מאלה: חנות חיות ובעלי חיים לרבות כל הקשור והנלווה אליהן, חנות לממכר עצים, רעפים ונלווים לרבות מוצריהם המוגמרים, חנות לממכר ציוד משרדי וביה"ס לרבות צעצועים ומתנות.
השוכרת תהיה רשאית להפעיל את החנות למטרה אחרת מהנ"ל כנגד תשלום חד פעמי למשכיר בסך השווה ל-6 חודשי שכירות במועד התשלום.
המשכיר לא יוכל לסרב לשינוי אלא מטעמים סבירים".
-
בשנת 2005 חתמו הצדדים על נספח להסכם הפשרה, שבו הוסכם שלמטרות השכירות בנכס יתווספו המטרות הבאות: מכירת ציוד צלילה ודיג, ציוד לנשק ודחיסת אוויר למכלי צלילה, וזאת כנגד סכום מוסכם ששילמה הנתבעת לתובע.
-
בשנים 2003-2009 שילמה הנתבעת לתובע דמי שכירות בסך 650 ₪ לחודש, ובשנים 2010-2011 שילמה הנתבעת לתובע דמי שכירות בסך 675 ₪ לחודש.
-
ביום 23.6.11 הקימה הנתבעת חברה שהיא בעלת המניות בה - נתבעת מס' 2 (להלן: "החברה"). בהמשך העבירה הנתבעת את ניהול החנות לחברה.
-
בתאריך 11.9.12 הוציאה הנתבעת תעודת עוסק מורשה במע"מ חיפה, וחזרה לנהל את החנות בעצמה ולא באמצעות החברה.
-
בתחילת שנת 2012 לא העבירה הנתבעת לתובע את דמי השכירות. ביום 27.3.12 היא שלחה לו את דמי השכירות לאותה שנה בשני שיקים, ליום 30.4.12 וליום 30.6.12.
-
ביום 2.4.12 הגיש התובע את התביעה בת.א. 2529-04-12 נגד הנתבעת ונגד החברה (להלן: "התביעה הראשונה"). הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית, וביום 15.12.13 הגיעו להסכמה שיינתן פסק דין מנומק על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות (עמ' 3 לפרוטוקול).
-
ביום 3.12.13 הגיש התובע נגד הנתבעת את התביעה בת.א. 7979-12-13 (להלן: "התביעה השניה").
-
הנתבעת הגישה בקשה לאיחוד הדיון בשתי התביעות. ביום 4.4.14 החליט השופט לבנוני לקבל את הבקשה, הורה על איחוד הדיון בשתי התביעות, וביטל החלטתו מיום 15.12.13 המורה על הגשת סיכומים.
-
ביום 11.1.15 התרתי לתובע לתקן את התביעה הראשונה בתיקון סכומה. כתב תביעה מתוקן הוגש ביום 12.1.15.
-
לאחר שהוגשו תצהירי עדות ראשית, הגיעו הצדדים להסדר דיוני, אשר קיבל תוקף של החלטה ביום 12.9.15, שלפיו יוגשו סיכומים בשני התיקים ובית המשפט ייתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה על יסוד החומר שבתיקים והגשת סיכומי טענות.
-
הצדדים הגישו סיכומיהם.
דיון והכרעה
-
במסגרת התביעה הראשונה עותר התובע לפנות את הנתבעות מהחנות, ולחייבן בתשלום דמי שכירות ודמי שכירות ראויים בסך 59,000 ₪. לטענתו, מתקיימת נגד הנתבעת עילת פינוי של אי תשלום דמי שכירות, לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), וכן עילת פינוי של נטישה, בכך שנטשה את החנות כשהעבירה אותה לחברה. ואילו החברה מחזיקה בחנות שלא כדין, ולכן מן הדין להורות על סילוק ידה מהחנות.
-
במסגרת התביעה השניה עותר התובע כי אם לא תפונה הנתבעת מהחנות במסגרת התביעה הראשונה, או שיינתן לה סעד מן הצדק, יורה בית המשפט על פינויה מהחנות בשל אי תשלום שכר הדירה לאחר הגשת התביעה הראשונה.
התביעות לפינוי הנתבעת
-
שתיים הן עילות הפינוי הנטענות נגד הנתבעת בשתי התביעות: הפסקת תשלום דמי השכירות ונטישה.
הפסקת תשלום דמי שכירות:
-
התובע טוען כי במשך שנים לא שילמה הנתבעת את הפרשי ההצמדה והריבית שבתשלומם היא חייבת בהתאם להסכם הפשרה. עוד טוען התובע כי החל משנת 2012 לא שילמה הנתבעת את דמי השכירות, עד ליום 17.3.14. הדבר מקים לו עילת פינוי לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר.
-
הנתבעת טוענת כי לפי הסכם הפשרה היה על התובע להעביר לה חשבון של דמי השכירות, אך התובע לא עשה כן. במהלך חלק מהתקופה הנתבעת אף שילמה דמי שכירות בסכום גבוה מזה שהיא חייבת. הנתבעת מוסיפה כי קיימת התיישנות לגבי כל סכום שהוא מעבר לשבע שנים לפני הגשת התביעה הראשונה, וכי התובע מנוע מלתבוע את הפרשי ההצמדה לנוכח הסכמתו לאורך השנים לקבל את דמי השכירות, ולנוכח הימנעותו מהגשת חשבון דמי שכירות מעודכן.
ביחס לדמי השכירות לשנת 2012 טוענת הנתבעת כי גם אם תתקבל גרסת התובע, הרי שמדובר באיחור בן שלושה חודשים בתשלום שכר הדירה, דבר שאינו מהווה עילת פינוי, שכן עילת הפינוי לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר דורשת ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, ואילו במקרה זה מדובר, לכל היותר, באיחור בתשלום.
-
אי תשלום דמי שכירות כעילת פינוי מוסדר בסעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר. הסעיף קובע כי קמה עילת פינוי כאשר "הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו". בפסיקה נקבע שרק ניתוק קבוע בהמשכיות תשלומי דמי שכירות מקים עילת פינוי נגד דייר מוגן (ראה: ע"א 582/61 מרדכי בוכול נ' ברוך בוכהלטר, פ"ד טז 1320, 1327).
-
לטענות התובע בעניין דמי השכירות נחלקות לשני חלקים: האחד – אי תשלום הפרשי ההצמדה, השני – הפסקת התשלום בשנת 2012.
-
אי תשלום הפרשי ההצמדה אינו מקים עילת פינוי בשל הפסקת תשלום דמי השכירות, בפרט בנסיבותיו של מקרה זה. ראשית, אין מדובר בניתוק קבוע בתשלום דמי השכירות. אפנה בעניין זה גם לע"א (ת"א) 258/95 ויסמן ואח' נ' פרלמוטר ואח' (9.9.96) (פורסם בפדאו"ר):
"האם גובשה עילת פינוי בגלל אי תשלום ההפרשים לאחר שחלפה תקופת ההפחתה בדמי השכירות עקב תשלום דמי מפתח? אנו עונים על שאלה זו בשלילה. אין בחוק הגנת הדייר עילת פינוי בשל אי תשלום הפרשים בדמי השכירות אלא בשל ניתוק בהמשכיות התשלומים. כלומר: כדי שתגובש עילה לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר צריך להיווצר מצב עובדתי שבו מתקיים ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, וניתוק כזה הוא תנאי בל יעבור לקיומה של עילת פינוי לפי הסעיף האמור (ע"א 582/61 פד"י ט"ז 1320). בענייננו המשיך הדייר לשלם את דמי השכירות שלפני ההפחתה, ומשום כך לא נתפסת התנהגותו בגדר אותו סעיף. אנו מביעים תימהון על כך שהמערער לא הסכים לתשלום דמי השכירות שנדרשו ממנו בסך 85 ש"ח לחודש, והתעקש על תשלום נמוך יותר. הסכום האמור סביר למדי ואיננו מצדיק עמידה נוקשה על הזכויות. אולם סירוב תמוה זה, ועמידה נוקשה זו על שיעור ההעלאה, אינם מהווים תחליף לעילת פינוי מוכרת בחוק. נראה לנו שאין בידי המשיבים אלא עילה לתובענה כספית על ההפרשים הללו, אך לא עילת פינוי. דין התובענה להדחות, אם כן, גם לעניין זה" (פסקה 6 לפסק הדין).
שנית, במקרה זה הפר התובע את חובתו לפי הסכם הפשרה להעביר לנתבעת חשבון של שכר הדירה. זאת ועוד: בחלק מהזמן שילמה הנתבעת לתובע סכום העולה על המגיע לו, מבלי שהתובע החזיר לה את התשלום העודף. גם הימנעות התובע במשך שנים מלדרוש את הפרשי ההצמדה מלמדת על כך שהצדדים הסכימו, במפורש או מכללא, לסכומים ששולמו. בנוסף, העובדה כי בשנת 2010 הועלו דמי השכירות תומכת במסקנה זו, ומאמתת את הנטען בעניין זה בסעיף 4 לתצהיר הנתבעת מיום 8.3.15. לפיכך, אף אם קיימות נסיבות שבהן אי תשלום הפרשי דמי שכירות יחשב כניתוק בתשלום שכר הדירה, אין הדבר כך בנסיבות ענייננו.
-
הפסקת תשלום דמי השכירות בשנת 2012 – הנתבעת שלחה לתובע, ביום 27.3.12, שני שיקים של החברה עבור דמי השכירות לשנת 2012, הראשון בהם ליום 30.4.12. אני דוחה את טענת התובע כי הנתבעת לא שילמה כלל את דמי השכירות לשנת 2012. התובע בחר שלא לפרוע את השיקים ששלחה לו הנתבעת, בטענה שהם מוחזקים כראיות לצורך המשפט, ואין לו להלין אלא על עצמו. דמי השכירות לשנת 2012 שולמו, אך באיחור. ואולם אף אם אתעלם מטענותיה העובדתיות של הנתבעת לגבי ניסיונותיה לאתר את התובע לצורך תשלום, ואצא מהנחה כי כפי שטוען התובע, מדובר באיחור של ארבעה חודשים בתשלום, לא מקים איחור זה עילת פינוי. גם העובדה שמועדי השיקים שונים מאלה הנקובים בהסכם הפשרה אינה מקימה עילת פינוי, שקמה, כאמור, רק במקרה של ניתוק קבוע בתשלום דמי השכירות.
-
התובע מוסיף וטוען כי לא שולמו דמי השכירות לשנת 2013, וכי הנתבעת חזרה לשלם את דמי השכירות רק ביום 17.3.14. דא עקא שהפסקה זמנית, בת כחמישה עשר חודשים, בתשלום דמי השכירות, שאחריה חודש התשלום, אינה מקימה עילת פינוי. בפסיקה נדונו מקרים של הפסקות ממושכות יותר, בנות מספר שנים, בתשלום דמי השכירות, ונפסק כי אין מדובר בהפסקות המקימות עילת פינוי. אפנה לע"א 80/92 (מחוזי נצרת) סוהיל כראם ואח' נ' עדנאן אבו אסעד ואח' (14.11.93). באותו מקרה טען בעל הבית שהדייר לא שילם דמי שכירות בשנים 1974-1981. החל משנת 1981 שיגר הדייר במשך עשר שנים שיקים עבור דמי השכירות, אך בעל הבית סרב לקבלם. התביעה הוגשה בשנת 1990. בית המשפט המחוזי אישר את קביעתו של בית משפט השלום כי בנסיבות אלה לא הוכחה עילת פינוי בשל אי המשכת תשלום דמי שכירות (ראה גם פסק דיני בת"א (חיפה) בנייני תעשיה מודרניים בע"מ נ' בחוס ואח' (24.11.13)).
-
לפיכך אני קובעת שלא קמה במקרה זה עילת פינוי מחמת הפסקת תשלומם של דמי השכירות.
נטישת המושכר:
-
התובע טוען כי הנתבעת נטשה את המושכר בכך שהעבירה אותו לחברה. ואילו הנתבעת טוענת כי לא נטשה את המושכר, אלא הקימה את החברה כחברת יחיד משיקולי מס, נתנה לחברה רשות להשתמש במושכר, וכאשר נודע לה שהתובע מתנגד לכך הוציאה תעודת עוסק מורשה במע"מ, וחזרה לנהל עסק על שמה בחנות.
-
בהלכה הפסוקה, שעילת הנטישה היא יציר כפיה, נקבע כי לצורך הוכחת עילת הנטישה על התובע להוכיח שהדייר נטש את המושכר לחלוטין, על מנת שלא לשוב אליו. ספק בעניין זה פועל לטובת הדייר. לעילת הנטישה שני רכיבים: האחד – עובדתי, ועניינו בשאלה אם עזב הדייר את המושכר; השני – נפשי, ועניינו בכוונת השוכר לשוב אל המושכר. הרכיב השני, דהיינו הכוונה לחזור, מורכב משני יסודות: האחד – הרצון לחזור למושכר; השני – סיכוי ממשי לקיום האפשרות של שיבה למושכר. אפנה בעניין זה לפסק דינו של הנשיא שמגר בע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים נ' מוחמד זכי נוסייבה, פ"ד מו(5) 758 (1992):
"במילים אחרות, על בעל הבית להוכיח כי הדייר עזב את המושכר ואין בכוונתו לחזור, כאשר הכוונה לחזור מורכבת משני יסודות מצטברים: האחד, הרצון לחזור, והשני, סיכוי ממשי לחזרה. דהיינו, לא די ברצון ערטילאי לחזור לנכס ביום מן הימים, אלא יש צורך ברצון ממשי המלווה במעשים גלויים" (פסקה 7 לפסק הדין).
-
מבחינה עובדתית חדלה הנתבעת לנהל בחנות עסק כאשר העבירה את ניהול העסק לחברה. אין נפקא מינה שמדובר בחברה פרטית שהיא בעלת כל המניות בה. החברה הינה אישיות משפטית נפרדת ועצמאית. בע"א 417/79 מרכוס נ' המר ואח', פ"ד לז(2) 337 (1983) (להלן: "עניין מרכוס") נקבע כי שוכר שהעביר את ניהול עסקו לחברה משפחתית, שהוא בעל רוב מניותיה, עזב את המושכר. בנסיבות אותו עניין נפסק כי מדובר בנטישה, ולא רק בעזיבה זמנית, שכן ניתן היה ללמוד מהנסיבות שאין לשוכר כוונה לחזור לנהל במושכר עסק משלו.
-
כמו בעניין מרכוס, כך גם במקרה זה, מתקיים היסוד העובדתי של עילת הנטישה. ואולם אני סבורה כי במקרה זה, להבדיל מהמקרה שנדון בעניין מרכוס, לא מתקיים היסוד הנפשי של עילת הנטישה, אלא הוכח שמדובר בעזיבה זמנית, והנתבעת חזרה לנהל את עסקה במושכר. נסיבותיו של מקרה זה שונות מנסיבותיו של המקרה שנדון בעניין מרכוס: הנתבעת העבירה את העסק לחברה למשך פרק זמן של כשנה, בעוד שבעניין מרכוס ניהלה החברה את העסק במושכר במשך למעלה משבע עשרה שנים. הנתבעת חזרה לנהל עסק על שמה כעוסק מורשה למרות יתרונות המס הגלומים בניהול העסק על ידי חברה; ואילו בעניין מרכוס הביע השוכר רצונו, גם במסגרת ההליך המשפטי, שהחברה תמשיך בניהול העסק בשל הכדאיות שבכך מבחינה מיסויית. מכאן שבמקרה זה לא זו בלבד שלא הוכחה כוונה של הנתבעת לא לשוב למושכר, אלא הנתבעת שבה בפועל לנהל במושכר עסק משלה.
-
מכאן שלא מתקיימת במקרה זה עילת הנטישה.
פינוי הנתבעת – סיכום:
-
התוצאה היא כי אין עילת פינוי נגד הנתבעת באף אחת משתי התביעות, ולכן דין התביעה השניה להידחות במלואה, ודין רכיב הפינוי נגד הנתבעת בתביעה הראשונה להידחות.
התביעה נגד הנתבעת לתשלום דמי שכירות
-
התובע עותר לחייב את הנתבעת בתשלום הפרשי הצמדה של דמי השכירות ששילמה בעבר, בסך 3,485 ₪. הנתבעת טוענת כי התביעה התיישנה בחלקה, וכי חלקה האחר נגוע בשיהוי רב, בחוסר תום לב, וכי קיימת מניעות של התובע מלתבוע סכום זה. הנתבעת אף מעלה טענת קיזוז של סכומים ששילמה לצורך ביצוע תיקונים במושכר.
-
דין התביעה להידחות. סכום דמי השכירות נקבע בהסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין. התובע עצמו טוען כי מדובר בחוב מכוח פסק דין ולכן הוא לא התיישן, שכן תקופת ההתיישנות של פסק דין היא 25 שנים, בהתאם לסעיף 21 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958. טענת התובע היא, איפוא, לאי תשלום חוב פסוק. לכן על התובע לפעול לגביית החוב הנטען בהליכי הוצאה לפועל, ואין הוא יכול להגיש תביעה נוספת בעניין שלגביו קיים כבר פסק דין.
התביעה נגד החברה לפינוי ולתשלום דמי שימוש ראויים
-
במסגרת התביעה הראשונה מתבקשים נגד החברה סעדים של פינוי ושל תשלום דמי שכירות ראויים.
-
מחומר הראיות עולה כי החברה חדלה להחזיק במושכר לפני למעלה משלוש שנים, ולכן דין תביעת הפינוי נגדה להידחות.
-
באשר לתביעה לדמי שימוש ראויים – בין הצדדים מחלוקת בשאלה אם בתקופה שבה החזיקה החברה במושכר היא הייתה בגדר מסיג גבול, כטענת התובע, או שהחזיקה ברשות כדין מטעם הנתבעת, כטענת הנתבעות. דא עקא שלמחלוקת זו אין נפקות בנסיבות העניין, שכן בכל מקרה חייבת החברה בתשלום דמי שימוש ראויים עבור התקופה שבה החזיקה במושכר. אני דוחה את טענת הנתבעות כי גובה דמי השימוש הראויים הוא בגבולות שנקבעו בחוק הגנת הדייר. החברה מעולם לא הייתה דיירת מוגנת במושכר. הסכם הפשרה, שמכוחו הפכה הנתבעת לדיירת מוגנת, אינו חל על החברה, שהינה אישיות משפטית נפרדת.
-
עם זאת, דין התביעה להידחות מאחר שהתובע, שעליו מוטל נטל ההוכחה, לא הוכיח את גובה דמי השימוש הראויים במושכר. התובע לא הגיש חוות דעת של שמאי בעניין גובה דמי השימוש הראויים. את טענתו בדבר גובה דמי השימוש הראויים מבסס התובע על דמי השכירות שהוא מקבל עבור השכרת חנות אחרת בבניין לפי הסכם שכירות לא מוגנת שצורף על ידיו כנספח 13 לתצהירו מיום 4.3.13. לא ניתן לבסס קביעה בדבר דמי שימוש ראויים על חוזה שכירות אחד, אף בהנחה שמדובר בנכסים דומים (עובדה שאף היא לא הוכחה במקרה זה).
סוף דבר
-
אשר על כן אני דוחה את שתי התביעות.
-
התובע ישלם לנתבעות הוצאותיהן בסך 9,360 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
-
זכות ערעור כחוק.
ניתן היום, י"ז טבת תשע"ו, 29 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.
