ת"א 25527-04-11 ליטבק ואח' נ' אופרה על הים בע"מ

 פסק-דין

1.ביום 31.3.2015 ניתן תוקף של פסק-דין חלקִי להסכם, שגיבשו הצדדים והקיף חלק מן הטענות כלפי כל אחת מן הנתבעות. נותר לדון בשתיים: בטענה לירידת-ערכן של הדירות נושא פרשה זו ובטענה לאיחור במסירתן. אף לא אחת מטענות אלו, חרף מה שכתבו הצדדים בהודעתם מיום 18.3.2015, הופנתה אל נתבעת 2. כפי שהטעים בסיכומיו בא-כוחם המלומד של התובעים: "מי שהבטיח לי את מועד [ה]מסירה זה לא דניה סיבוס [נתבעת 2]. זה אופרה על הים [נתבעת 1]. ההתחייבות החוזית שלי היא עם אופרה על הים" (פרוטוקול, בעמ' 81, ש' 8-6). נותר אפוא לדון בשתי עילות אשר מופנות אל נתבעת 1 לבדה. זו תכונֵה להלן: הנתבעת.

ירידת-הערך

"נחזור ונאמר כי אין הדעת נוחה מהנוהג של מוכרי דירות להציג את שטח הדירה 'ברוטו', גם אם להסכם המכר מצורף תרשים ממנו ניתן לדלות בנקל את שטח הדירה בפועל. שטח הדירה הוא נתון מהותי בעסקת מכר דירה, ורוכש הדירה המצוי אינו מעלה בדעתו כי שטח ברוטו כולל גם את החלק היחסי בפיר המעלית ובחדר המדרגות. לכן, על המוכר להביא עובדה זו לידיעת רוכש הדירה במפורש ובאופן ברור. פעם אחר פעם, אנו מוצאים בפסיקה 'הערות אזהרה' למוכרי הדירות בנושא זה".

2.דברים אלה, שכתב כבוד השופט יצחק עמית בע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' זאב (בפסקה העשירית לפסק-דינו, פורסם באתר הרשות השופטת ביום 18.11.2009), לא כוונו לפול על אוזניים ערלות. הדברים הוטעמו, הטעֵם-היטב ולאחר סקירתה המדוקדקת של התפתחות הפסיקה בנדון, מתוך הבנה כי מוכרי-דירות מוסיפים לאחוז במנהג פסול-מכל-פסול בהתנהלותם מול רוכשים. את עיניו של רוכש פוטנציאלי מאיר קבלן באמצעותו של עלון-פרסום (פרוספקט) צבעוני ומפתה אשר בין יתר סגולותיו מבטיח, באותיות של קידוש-לבנה, את שטחו של הממכר. רק בהסכם-המכר, אם בכלל, טורחים לפרט – ואשריו של רוכש, שעלה בידיו להבין זאת – כי שטח-הדירה הנמכרת הוא, בפועל, צר יותר. זאת, משום שמה שהובטח בעלון כלל גם חלקים ברצפת המעלית, בלובי הקומה, בחדר המדרגות וכיוצא באלה מרכיבים שמחוץ לדירה. רוכש, שאין מומחיותו בתחום-הבנייה, מגלה בדיעבד כי עשרות מטרים רבועים אשר הובטחו לו חגיגית עובר לקשירת החוזה פוזרו – זעיר פה זעיר שם – בין החללים המשותפים לדיירי-הבית ואינם חלק מדירתו. כך ארע במקרה שבפנַי.

3.כל אחד מן התובעים, אזרח של מדינת-חוץ, ביקש לקנות בישראל דירה להשקעה. לאחר משא-ומתן, כמקובל, הם נקשרו עם החברה היזמית, היא הנתבעת, בהסכם-מכר. נרכשו שתי דירות יוקרתיות (נדמה כי בישראל שוב לא נמכרות אלא דירות "יוקרתיות"), במיזם שנשא את השם הפיוטי והמבטיח (וכי אפשר אחרת?) "אופרה על הים". היו אלו דירות מס' 97 ומס' 97א בקומה ה-30 של בנין בשדרות ניצה מס' 26 בנתניה, המשקיף אל הים. תובע 1 רכש את דירה מס' 97א ואילו תובע 2 את הדירה שמספרה 97.

הגורם הפָּעיל בעִסקה, מצד התובעים, היה קרוב משפחתם, מר ולרי ליטבק, שהוא גם המצהיר הראשי מטעמם בתיק זה. משא-ומתן ניהלה מולו הנתבעת, בפרט באמצעותו של מר יאיר טביביאן – בנו של המנכ"ל. במסגרתו, הציג מר טביביאן למצהיר ולתובע 2 עלון-פרסום של דירה בקומה ה-30 (נת/3), שטרם נבנתה באותה עת. בכותרת-העלון, מתחת לציור של כתר מוזהב, לצד תמונות עוצרות נשימה של ים כחול ורשימה של מעלות-הדירה וסגולותיו של הבנין, נרשם באותיות גדולות של תכלת:

"169 Sq.M. indoor 27 Sq.M. outdoor".

בתרגום לעברית: "169 מטרים רבועים של שטח מקוּרה; 27 מטרים רבועים של שטח-חוץ". התובעים הבינו את הדברים כפשוטם. את המונח "indoor" הם ייחסו לשטח-הפְּנים של כל דירה. את המונח "outdoor" הם זיהו עם המרפסת שבה. "בהתאם לאותו פרוספקט", כתב המצהיר מטעמם בעדותו הראשית, "שטח הדירות, כל אחת, הינו 169 מ'ר ואילו שטח המרפסת הינו 27 מ'ר" (פסקה 14 לתצהיר). הוטעם מה שכמו מובן הוא מאליו, היינו, כי היחס בין שטחיהן של הדירות, כפי שהבינוהו התובעים, לבין המחיר המבוקש היה מרכיב-מפתח בהחלטה לרכשן.

4.דא עקא – עקא-רבתי היא – כי בפועל עמד שטח דירתו של תובע 1 על כ-124 מטרים רבועים ושטח הדירה שרכש תובע 2 היה כ-128 מ"ר (בשתי הדירות – ללא המרפסת). אשוב ואטעים את מה שמתקשה הדעת לקבל: לכל קונה הוצג מצג, שלפיו הוא רוכש דירה ושטחה הפנימי, ללא מרפסת, הוא 169 מ"ר. מה שנמכר לו, בפועל, היה צר בלא פחות מעשרים וחמישה אחוזים משטח זה. היֶתר מצא את דרכו לרכוש משותף למינהו. עזות-מצח של ממש נשקפת מטענת הנתבעת כי "כל שטח הדירה, למעט המסדרון וחדרי הרחצה הוא בסה'כ כ-80 מ'ר, כך שעמדת [התובעים] אינה הגיונית בעליל" (פסקה 11 לתצהירו של מנכ"ל הנתבעת). לאמור, אם לא הבחינו התובעים בכך, שמה שכתוב בעלון-הפרסום איננו תואם את התוכנית המוצגת בו, מונחת האשמה לפתחם ולא, למשל, לפתחו של מי שכתב ושרטט את העלון הזה.

עיקרו של עלון-הפרסום היה תרשים של תוכנית-הדירה, מחולקת לחדרים כמקובל. לרכוּש המשותף בבנין – מקוּרה וחיצוני כאחד – לא בא כל זכר בתוכנית זו. במרבית חלקיו המשורטטים של הנכס נרשמו בתוכנית מידות של אורך ושל רוחב. ברם, אלו פסחו על חדר-אמבט, על שני חדרי-שירותים ועל מסדרון ארוך, שקישר בין חלקי-הדירה. עוד לא נרשם אם קנה-המידה הוא מדויק. מן השרטוט שבעלון לא ניתן היה, אפוא, לדעת מה בדיוק הוא "שטחה המקוּרה" של הדירה. לא ניתן היה לדעת, "גם לא תוך הסתייעות ב'עזרים טקטיים' בדמות סרגל ומחשבון" (ע"א 8949/07 אחים עזרא הנ"ל, בפסקה השמינית) כי השטח המקוּרה, ששורטט בתוכנית, רחוק מלהלום את המידה הנקובה בכותרת-העלון.

5.מזור לקושי זה לא נמצא בהסכמי-המכר, במפרטים שצורפו להם ובתוכניות-הדירה הנספחוֹת. מסמכים אלה, על שלל צרופותיהם, הקיפו עשרות עמודים כל אחד (נספחים א' ו-א'1 לכתב-התביעה). קראתים בדקדוק רב. אפילו תִּרצה מאד, לא תוכל ללמוד מהם מהו שטחן של הדירות. בהסכם-המכר אין כל התייחסות לשטח. הממכר מכונה בו "יחידת מגורים בתוך הבית" או "הדירה". מוטעם כי האמור בהסכם כפוף למִפרט אשר צורף לו ("ובלבד שהדירה תיבנה בהתאם למפרט"). נספח התמורה והתשלומים להסכם-המכר נוקב במספרה של כל דירה, בכיווניה, במספר הקומה ובמספרו של הבנין. הא ותו לא. המִפרט, מצדו, אינו מציין מידות. בפרק הראשון לו נכתב: "שטח הדירה [הוא] לפי תכנית מצורפת". בסעיף 3.1 למפרט נרשם: "דירה בת 3 חדרים בשטח לפי התכנית המצורפת בזה". כותרת-המפרט היא: "אופרה – 3 חד' – ק' 30 – [מס' הדירה]". גם שיעורו של הרכוש המשותף ושטחו אינם נקובים. "לפי תכנון", נרשם, והכוונה היא: בהתאם לתכנית חיצונית למפרט הזה. הפרק הרביעי למפרט מבטיח לרוכש כי אפילו יפעל היזם לשינויה של תוכנית-המתאר, יהיו אלה "תיקון ו/או שינוי שאין בהם כדי לפגוע בגודל יחידת הדיור הנמכרת". אך הגודל – אינו מצוין. הפרק השני למפרט מטעים כי "סטיות בשיעור של 2% בין מידות הבניין המופיעות בתכנית ובין המידות למעשה הן סבירות", לאמור – שוב מופנה המתקשר אל התוכנית שצורפה.

הנתון המיוחל שוכן, כך מובטח, בתוכניות הנלוות להסכם-המכר ולמִפרט. אך לא היא. אלו הן תוכניות מפורטות של הדירה הנמכרת; של הקומות הרלוונטיות בבנין ושל מיקום-הבנין בסביבתו. אף לא באחת מהן נקוב שטחה הכולל של הדירה, גם לא שטחו של הרכוש המשותף – חדרי-המדרגות, לובי-הקומה, המעליות וכיוצא באלה. תוכנית-הדירה דומה עד מאד לזו שבעלון-הפרסום. מחדלים שבעלון – כמו נשאבו אליה על כרעיהם ועל קרבם. כך, רק בחלק ממרכיבי-הדירה מצוינות מידות, ואף הן של אורך לחוד ושל רוחב לחוד, בלא שמאן-דהוא מן המוכרים ידאג לסכמן. שני חדרי-שירותים וחדר-אמבט הם נטולי מידות לחלוטין וכך גם, כאן, המרפסת. המסדרון הארוך, המחבר בין שני חלקיה של הדירה, חסר למצער את מידת-הרוחב. יתר מסמכי-ההתקשרות – נספח תיקונים להסכם-המכר, נספח משלים למפרט-המכר, נספח תיקונים למפרט-המכר, נספח מימון להסכם-המכר והסכם מול חברת-הניהול – לא הוסיפו דבר בנדון. בקיצור נמרץ: מעיון, אפילו מדוקדק, במסמכי-המכר לא ניתן היה לדעת מהו שטחה הכולל של כל אחת מן הדירות. זאת, אפילו אומצה בחום – ולא היא – המלצתו של מנהל-הנתבעת בתצהירו כי הרוכש יצטייד בסרגל, במחשבון ובהבנתו של קנה-מידה, וייצא לחשב בעצמו את מה שלא טרח היזם לכתוב.

המופיע בתצהירי הנתבעת מעורר, לאור זאת, תמיהה של ממש. "התוכניות מפרטות בבירור את שטח הדירות", כתב המנהל, מר אהרן טביביאן, בהדגשה רבתי. "אפשר לחשב בקלות רבה את שטחי הדירות", הוא הוסיף מייד לאחר מכן וכבר נמצאת תוהה: מה יש לחשב, אם השטח "מפורט בברור"? אחר כך הוצעה גם הדרך: "באמצעות מספר פעולות פשוטות. בתוכניות נרשם גם קנה המידה שלפיהן הן נערכו (1:100) וגם באמצעותו ניתן להבין את שטח הדירות בנקל" (הפִסקה העשרית לתצהיר עדותו הראשית). "מכפלה פשוטה היא", הוסיף המצהיר ידע אריתמטי ואת ממד-הזמן, "שאורכת דקה או שתיים" (פסקה 11). ובכן, מדוע לא נמצאו לו-עצמו אותן דקותיים, ומחצית נוספת של דקה כדי לרשום את תוצאתם של החישובים הפשוטים האלה בדרך, שקונה סביר יוכל להבינה?

6.על כך כתב כבוד השופט עמית, במלים שאין מפורשות מהן ואינן נחבאות בין דפיו של הסכם ארוך ומסובך להבנה:

"סיכומה של הלכה, כי יש במונח 'שטח ברוטו' כדי להטעות את רוכש הדירה ההדיוט, ומשלא צורף להסכם המכר מסמך ממנו ניתן ללמוד בנקל אודות שטח הדירה 'נטו' (ללא חלקים ברכוש המשותף) יראו את הפרוספקט כמחייב.

...

השאלה הצריכה לענייננו היא אם הפירוט בתוכנית הדירה הוא כזה שניתן לעמוד מתוכו בנקל על שטח הדירה. התשובה לכך היא בלאו רבתי, גם לא תוך הסתייעות ב'עזרים טקטיים' בדמות סרגל ומחשבון. בכל אחד מחדרי הדירה מופיעות מידות בנוסח 'חדר 274/417', או 'חדר מגורים 400/664', 'מטבח 257/365'. דא עקא, שמספרים אלה, שלכאורה מייצגים את צלעות החדר הרלבנטי, לא כוללים שטח נרחב של פינת האוכל בחדר המגורים, לא ניתן להסיק מהם במדויק על שטח החדרים וחללי הפנים, וקשה לחשב את שטחי המסדרונות ושטחי חדרי האמבטיה והשירותים.

...

סיכומו של דבר, שלא ניתן לדלות מהתרשים את מימדי הדירה, ובוודאי שלא ניתן לעשות כן בנקל במעמד חתימת חוזה המכר, ולכן חלות בענייננו הלכות צמיתות [ע"א 6025/92 צמיתות בע"מ נ' חרושת חומר בע"מ, פ"ד נ(1) 826 (1996)] ובסט [ע"א 7298/00 בסט נ' חממי (פורסם באתר הרשות השופטת, 4.9.07)] לעניין תוקפו המחייב של הפרוספקט" (ע"א 8949/07 אחים עזרא הנ"ל, מהפסקה השביעית לפסק-דינו).

7.כך הוא, ואך מובן כי כל הצהרה, מן הסוג החביב על מוכרים, כי רוכש הודיע שבדק את הממכר עובר לרכישה ומצאוֹ מתאים, לעפרא-דארעא תיעשה אל מולן של נסיבות כאלו. כי מה בדק הרוכש? איזו התאמה נמצאה לו? במסמכי-המכר אין, הלא, כל נתון בדבר מידותיו של הממכר. ממילא אין לְמה להשוות. בלשונו של פרופסור איל זמיר:

"העובדה שהקונה ראה את הדירה לפני קנייתה אינה פוטרת את המוכר מאחריותו לכך שהדירה נבנתה שלא בהתאם [למובטח]. הוא הדין במקרה שבו החוזה מתייחס לדירה בשטח פלוני ובפועל שטח הדירה – שהקונה ההדיוט ראה לפני כריתת החוזה אך לא מדד את שטחה – קטן יותר" (איל זמיר "חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973" פירוש לחוקי החוזים 320 (איל זמיר, אלפרדו מרדכי ראבילו וגבריאלה שלו, עורכים) (תשס"ב)).

8.אטעים, בכל לשון של הטעמה, עוד את זאת: מסמכי-המכר גם כך מורכבים הם להבנה ועמוסים לעייפה בפרטים ובהוראות, שצליחתם היא משימה קשה אפילו ליודעי-משפט. להוסיף על זאת דרישה לקונֵה – יהא הוא מהנדס-מכונות (מקצוע שיוחס בטעות למר ליטבק הרופא); יהא הוא מהנדס-חלל – לשֶׁבת עם סרגל ואמצעי-חישוב, להכפיל, לחבֵּר – שמא עליו להוסיף על אלו את הכרת הגיאומטריה של המרחב? – אין זה מתקבל על דעתי. כך במעמד החתימה על ההסכם וכך בכלל. המוכֵר הרי סכָם את השטח. הוא יודע מה גודלן של היחידות שהוא מעמיד למכירה. הוא אפילו יגע ומצא, מבעוד מועד, מהו השטח ברוטו ואף טרח לתרגם מונח זה ללע"ז:"indoor". אם בשום מקום במסמכי-המכר לא רשם המוכר את שטחה – נטו – של היחידה, ומאידך גיסא בעלון-הפרסום הובלט השטח "המקוּרה", אין זאת אלא כי המוכר ביקש לנצל את פערי-המידע שבינו לבין הרוכש, את תמימותו של הלה ואת אי-הבנתו את ההבדלים שבין "מקוּרה" לבין "נטו", ולמנוע הימנו מידע חיוני קודם להיקשרות בעסקה. מהי זו אם לא פגיעה, אנושה ומובהקת, בחובת תום-הלב במשא-ומתן החוזי, ואותה מצוונו סעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973?

9.התובענה איננה עותרת לסעד של פיצוי בגין הפרתה של חובת תום-הלב. מבוקש לפצות את התובעים בגין "ירידת-ערך" והיא ההפרש בין ערכה המשוּלם של הדירה, שהם סברו כי קנו, לבין ערכו של מה שקיבלו. אלא, שטענתה הנוספת של הנתבעת היא כי אם נִּגַע תום-הלב, היה זה דווקא תום-לבם של התובעים. הללו, מוסיפה הטענה והולכת, ידעו עוד קודם להשלמתה של העִסקה את מידותיהן של הדירות לאשורן. עובר לקבלת ההחְזקה בדירות הם הכניסו בתוכניות שינויים ממשיים והוסיפו מִתקנים וריהוט. כל אלה חייבו, אליבא דנתבעת, היכרות עם מידותיהן המדויקות של הדירות.

אינני מקבל טענה זו, מכול וכול. עיינתי, לעומקו, בחומר הרב שצירפה הנתבעת לתמיכה בה (הנספחים החמישי והשישי לתצהיריה). שינויים במיקומן של מחיצות פנימיות, תכנון-מחדש של מערכת מיזוג-האוויר או הצנרת ומקל וחומר תוספת לחיפויים, הוספת נקודות-תאורה, שינויים במיכל-הדחה של אסלה, הגדלתו של אמבט, הוספת בּידֵה וכל כיוצא באלה, אינם ראָיה לידיעתם של התובעים על מידותיה של הדירה. מתוכניות-השינויים המשורטטות, וכוללות מידות של מרכיבים נקודתיים בלבד, לא ניתן ללמוד דבר על השטח הכולל. ודאי שאין הן מעידות על כך שהתובעים, כטענת הנתבעת, מדדו את הדירות. תכתובות דוא"ל שצורפו (הנספח השישי) מתייחסות גם הן למידות של מרכיבים נקודתיים בדירות. ממילא, וחשוב מכל אלה, לא באו תוכניות-השינויים הללו אל העולם קודם שנקשרו הסכמי-המכר וקודם שהתחייבו התובעים כלפי הנתבעת להשלים את הרכישות.

לא אדע מהיכן לקח מר טביביאן את האמור בתצהירו כי "השטחים המדויקים של הדירות היו ידועים היטב לתובעים טרם השלמת העסקה, שכן הם ביצעו ביקורים, מדידות ושינויים רבים בדירה, טרם השלמת העסקה" (פסקה 20 לתצהירו). לא זו בלבד, שכל ראיה למדידות כאלו לא הציגה הנתבעת, אלא שעל כורחך נמצאת תוהה כיצד מתיישבת קביעה פסקנית זו עם המשכו של המוצהר, לאמוֹר: "מאחר ולא ניתן לבצע שינויים תכנוניים בדירות מבלי לבצע תוכניות מדידה מדויקות של שטחי הדירות והחדרים, התובעים ודאי ביצעו מדידות ומצאו כי שטחי הדירות תואמים את התחייבויות הנתבעת" (פסקה 37. ההדגשה הוספה). "לוּ היה חסר שטח של כ-25% משטח הדירה", הוסיף מר טביביאן, "ודאי היו מגלים זאת בנקל" (פסקה 40). הנה כי כן – "ודאי ביצעו"; "ודאי היו מגלים". אין האמור באותו תצהיר אלא ביטוי להשערות, שמא אומר למשאלות-לב, של המצהיר. לאו הוכחה היא.

אין לך כדבריו של מנכ"ל-הנתבעת בעדותו להמחיש את הכשל שנפל בפעולת-החברה:

"במסמך עצמו [מסמכי ההתקשרות] לא מצוין סך שטח הדירה. למיטב ידיעתי לא הייתה דרישה כזאת לעשות ולכן באף הסכם שנחתם מתוך 186 דירות זה לא צוין כי לא הייתה דרישה גם. לא הייתה. היו אנשים שזה באמת היה חשוב להם, הם פנו אלינו, וצירפתי פה כנספח את שטחי הדירות שקיבלתי מאדריכל ועל פי זה נתנו להם את זה. היו אנשים שבאמת היו, אני חושב, בפרויקט, אולי שניים שלושה דיירים שממש ביקשו את הפירוט מהאדריכל אפילו של איך הגעתם אל השטחים האלה וגם את זה ביקשנו מהאדריכל קיבלנו את זה והעברנו את זה ללקוח. מי שזה היה חשוב לו, פנה אלינו, ונתנו לו את הנתונים אני חוזר ואומר מי שפנה אלינו וזה היה חשוב לו – נתנו לו את הנתונים. אם הוא ביקש גם ניתוח של זה איך הגענו למטראז' הזה – גם כן סיפקנו לו את הנתונים האלה בצורה הכי מפורטת. במקרה הזה עם התוכנית הזאת אין לי שום בעיה להגיע לשטח המדויק של הדירה" (פרוטוקול, מעמ' 59, ש' 28).

הדברים – בעד עצמם ידברו. עוד נאחזה הנתבעת, וגם טענה זו לא אקבל, בשני עלוני-פרסום של הדירות בקומות 28 ו-29 (נת/2 ו-נת/1 בהתאמה). הטענה, אם ירדתי לסופה, היא כי על גביהם של אלה, שלא כמו בעלון הקומה ה-30, הוסיפו נציגי התובעים, בפגישתם עם נציג הנתבעת, רישומים בכתב-יד, המעידים על כך שהמידות "נטוֹ" נמסרו להם והם ידעו היטב כי פער מצוי בין האמור בכותרות-העלונים לבין השטח הפנימי בפועל. מאמץ זה הוא מאמץ של סרק וכל כך למה? ראשית, משום שאלה הם עלוני-פרסום של דירות בקומות אחרות, ולא של הדירות שנרכשו לבסוף לפי העלון – הנקי מרישומים בכתב-יד – שבו דיברתי עד כה. שנית, ב-נת/1, עלון הקומה ה-29, הוסף בכתב-יד: "190 מ'ר נטו שטח פנים". עיון בכותרת-העלון הזה מגלה כי נכתב שם: "190 Sq.M. indoor". בעלון האחר נכתב בכתב-יד: "225 מ'ר פנים" ואילו באותיות-הדפוס שבכותרת: "226 Sq.M. indoor". ממה מבקשת אפוא להיבנות הנתבעת?

לבסוף, העובדה כי התובעים הקפידו עם הנתבעת, כמוּסף ונטען בתצהיר, על קוצו של יוד, איננה ראיה לידיעתם את מידותיה של הדירה. הייתה זו לא אחרת מן הנתבעת, שהניחה לפנַי את מכתבי-הטרוניה של התובעים על אודותיהם של ליקויים רבים בדירות, כפי שביקשו למסור להם (נספחים 9 ו-9א לתצהיריה). די לעיין ברשימות אלו – "הריצוף בכל הדירה לא ישר; ידיות החלונות כמעט בכל הבית פגומות; כל מפסקי החשמל בבית עקומים; עבודת הרצפות מתחת לכל ביקורת; הנמכות הגבס לא ישרות; אני מאוד מאוכזב מצורת התנהלות הדברים ומאיכות הגימור; הוסבר לי כי הפרויקט שלכם הוא אחד הפרויקטים האיכותיים בישראל, דבר המתגלה לי כלא נכון" – להבנה כי קפדניים או לא, התובעים לא קיבלו את שהזמינו. וכמו מאליו נמצאת שב ומתרעם על מה, שהוא לחם-חוקם של יזמים לא-מעטים בפרשות מסוג זה, היינו כי תחת שיִטלו אחריות על התנהלותם, נעשה בטענות בדבר ליקויים שימוש נגד הטוען. מכל מקום, עיקרו של דבר הוא כי בידי הנתבעת לא עלה להוכיח כי עובר להתקשרות, ואף עובר לתשלום התמורה, ידעו התובעים כי הדירות שונות מהותית בשטחן ממה שצוין במָּקום היחיד שבו ניקבה מידתה הכוללת של הדירה – בעלון-הפרסום.

10.לפי ההלכה שיצאה מבית-המשפט העליון, היות שלא היו לתובעים אלא את מידותיו של השטח כמופיע בעלון-הפרסום, ובהעדר מקורות אחרים במסמכי-ההתקשרות, מחייב האמור בעלון את הנתבעת. העִסקה, שנקשרה בין הצדדים, הייתה לרכישתן של שתי דירות ושטחן הפנימי – ללא חלקים ברכוש-משותף – הוא 169 מטרים רבועים. על כך שילמו התובעים. הם קיבלו דירות, ששטחן צר במידה ניכרת ומכאן שערכן נמוך יותר. על הנתבעת לשפותם בהפרשי-הערך.

שיעורה של ירידת-הערך

11.המומחה מטעם בית-המשפט, מהנדס-הבנין והשמאי דן אורמן, חיווה את דעתו – והצדדים לא העמידוה למבחנה של חקירה נגדית – בענינה של ירידת-הערך. הוא מדד ואישר את קביעתו של מומחה מטעם התובעים, השמאי אלי סידאוי, כי בדירתו של תובע 1 היה פער של 44.4 מטרים רבועים ובדירתו של תובע 2 – של 40.67 מ"ר, בין המובטח בעלון לבין מה שסופק בפועל. בענין דירתו של תובע 2 נמצא, מנגד, כי המרפסת שסופקה הייתה רחבה ב-2.14 מטרים רבועים מן הנקוב בעלון. בקביעת שיעורה של ירידת-הערך התחשב המומחה בנתוניהם הפרטניים של המיזם ושל הדירות ובעסקאות דומות בסביבה. בניכוי מרכיבים כחניות, מרפסות ומועדון-בריאות שבמיזם, נמצא כי שוויו של מטר-רבוע מבוּנה בפנים-הדירה הוא 15,000 ש"ח, ואילו מטר רבוע של מרפסת שווה 11,000 ש"ח.

חוות-הדעת הזו לא נסתרה בידי מי מהצדדים. כאמור, המומחה לא נחקר בחקירה נגדית. לא הוצג טעם – הן בהתחשב בפירוט שבחוות-הדעת ובפרישׂתם בפניו של בית-המשפט של עקרונותיה; והן בהתחשב בהלכה הפסוקה בדבר משקלה של חוות-דעת של מומחה-ממוּנה – שלא לאמץ את חוות-הדעת. אני מקבל את חוות-הדעת הזו, ובהתאם לה פוסק כי ירידת-הערך בדירתו של תובע 1 עמדה על סך של 666,000 ש"ח (44.4 X 15,000) ואילו זו שבדירתו של תובע 2 עמדה על 586,500 ש"ח (2.14 X 11,000 – 40.67 X 15,000, בעיגול סכומים).

איחור במסירת-הדירות

12.נספחי התמורה והתשלומים להסכמי-המכר כבר הוזכרו לעיל. בסעיף 5(א) לאלה נקבע כי הדירות תימסרנה לרוכשים לא יאוחר מיום 31.12.2008. בפועל, נמסרה ההחְזקה בתאריך 28.1.2010. זהו איחור בן קרוב ל-13 חודשים. הסכם-המכר קבע, בסעיף 5.4 לו, תקופת-חסד של שלושה חודשים, שאותה יש להפחית ממשך-האיחור. בגין כל חודש של איחור, הוּסף ונקבע בסעיף 5.5 להסכם-המכר, ישולם לרוכש פיצוי-מוסכם בסך 150 דולרים "לכל חדר בדירה". כבר נכתב כי הדירות הוגדרו בידי המוכרים כדירות בנות שלושה חדרים, ולכך אין התובעים מתכחשים. עשרה חודשי-איחור, במכפלה של שלושה חדרים ושל שיעורו של הפיצוי החודשי המוסכם לחדר, העמידו את דרישתו של כל אחד מהתובעים לפיצוי, בראש זה של התביעה, על סך של 4,500 דולרים.

13.הנתבעת, מצדה, טענה כי שמוֹנה שבועות של עיכוב במסירה נגרמו בשל שינויים, שאותם ביקשו התובעים להכניס בכל אחת מן הדירות לפי תוכניות שהוכנו. פרק-זמן זה, נטען, יש להוסיף לתקופת-החסד, במובן זה שנדרש היה למסור את הדירות רק בתאריך 31.5.2009. ברם, מוסיפה הטענה והולכת, המצהיר מר ליטבק הודיע כי הוא לא יוכל להגיע לישראל לשם קבלתן של הדירות בשם התובעים קודם ליום 2.9.2015. אחר כך מיאן נציגם זה של התובעים לקבל את ההחְזקה קודם שהנתבעות תתקנה מיני-ליקויים, שעל אודותם הוא הלין. גם לאחר שנתבעת 2 השלימה, כנטען, את תיקונם של אלה, שממילא לא מנעו מגורים בדירה, נמנעו התובעים או נציגם ממעמד-המסירה. הסיבה לכך, אליבא דנתבעת, והיא נאחזה לענין זה במכתבו של מר ליטבק מיום 9.12.2009, הייתה שלתובעים פשוט לא היה די כסף להשלים את יתרת-התמורה עם קבלת ההחזקה. האיחור, לכל אורכו, הונח אפוא לפתחם של התובעים. בכל זאת ראתה הנתבעת מקום לפצות את תובע 1 בגין איחור בן ארבעה חודשים ואת תובע 2 בגין חמישה חודשים של עיכוב במסירה. היא הפחיתה מתמורת-המכר בהתחשבנות הסופית שבין הצדדים.

הסכמים, שהתובעים הם צד להם, לביצועם של שינויים בדירות, צורפו נספחים 7 ו-8 לתצהירי הנתבעת. עיון בלשונם אינו מותיר מקום לספֵק כי אלה "קנו" לנתבעת (אף שאין היא צד להסכמים אלה אלא באמצעותה של נתבעת 2) שמוֹנה שבועות נוספים, מעבר למועד החוזי לרבות תקופת-החסד. כך נכתב:

"ידוע לקונה כי הזמנת שינויים זו מעכבת את השלמת הבנייה ותגרום לאיחור של 8 שבועות במסירת הדירה ובסה'כ מצטבר 8 שבועות מעבר למועד המסירה החוזי גם אם תבוטל [הזמנת השינויים]. למען הסר ספק מובהר כי במקרה כזה יימנו החודשים בגינם אין הקונה זכאי לסעד כלשהו בגין איחור במסירה, החל ממועד המסירה הנדחה" (הסעיף השישי להסכמי-השינויים).

14.באנו, אם כן וכעמדת הנתבעת, אל יום 31.5.2009 – הוא מועד-המסירה החדש לפי המוסכם בין הצדדים; ואל שמוֹנה חודשים של איחור. בתצהיר מטעמה של נתבעת 2 נכתב כי כבר ביום 2.9.2009 היו הדירות כשירות למגורים, לאחר שסולקו ליקויים שאינם מאפשרים את הדבר. מבחינתה של נתבעת 1, דומה כי אפילו קודם לכן יכׂלו התובעים לקבל את הדירות לידיהם ובכך לעצור את מרוץ-האיחור. דא עקא כי חומר הראיות אינו מתיישב עם זאת, אף לא עם זאת. בתכתובת דוא"ל מיום 22.7.2009 הודיע אמנם נציגם של התובעים לנתבעת, בתשובה להזמנה לקבלת ההחזקה בדירות המוכנות, כי מבחינתו תוכל המסירה להתבצע בתאריך 2.9.2009 (נספח 11 לתצהירי הנתבעת). ברם, באותה נשימה נתבקשה הנתבעת לעדכן בדבר מצבן של הדירות ולציין, בפרט, איזה מרכיבים בהן טרם הושלמו.

היה זה אך שבוע לאחר מכן, בתאריך 29.7.2009, שנציגתה של נתבעת 2 הודיעה בדוא"ל לנתבעת 1: "אני מנסה להקדים את הרכבת המטבחים כיוון שהלקוח מגיע לסיור בדירה" (נספח 1). לאמור: לעת הזו טרם הותקנו מטבחים בדירות. לכך יכׂלה הנתבעת למצוא מענה בתכתובת קודמת, מיום 7.6.2009, ובה היא הודיעה לתובעים כי היות שאינם מגיבים לפניותיה, תימסרנה להם הדירות, ה"עומדות לפני סיום סופי", ללא מטבחים (שם). ברם, מענה דומה לא נמצא לתכתובת נוספת, שיצאה תחת ידה של לא אחרת מן הנתבעת בתאריך 22.9.2009 בזו הלשון: "לדברי דניה סיבוס, תוקנו למעשה כמעט כל הליקויים למעט כיסוי הצנרת במקום הדוד, כיסוי המזגן וצבע חדש כללי לדירה" (נספח 14). ברי כי ניתן לקבל החזקה בְּדירה, שישנם עוד תיקונים קלים לבצע בה. אך צביעתה הכללית של דירה חדשה לאחר אכלוסה – ענין זה לא ניתן להלום. אם בכך לא די, הרי שביום 14.10.2009 שיגר מר טביביאן מכתב לעורך-דינם של התובעים דאז. שוב אביא מלשונו:

"דרשנו מחברת דניה סיבוס להחליף את כל הריצוף בדירה הצפונית. דניה סיבוס התחייבה להחליף את כל הריצוף ולסיים הנושא בשבוע הקרוב. אנו מבקשים לתאם עימנו מסירה סופית מיידית ביום 27/10/09" (שם. ההדגשה הוספה).

כיצד זה תימסר לרכוש דירה, שיש להחליף בה את הריצוף כולו? התשובה מובנת מאליה. עיכוב זה במסירה לא הקיף, להשקפתי, את "הדירה הצפונית" לבדה, היא דירה מס' 97 של תובע 2. זאת, ראשית, משום שזולת החלפתו של הריצוף דיבר המכתב בליקויים נוספים – "עד אז נוודא שהושלמה החלפת הריצוף והושלם תיקון הליקויים הנוספים". עם ליקויים אלה נמנה, כעולה ממכתבה של נציגת התובעים, כיור שטרם הותקן. שנית, וחשוב מזאת, ידוע היה לנתבעת היטב כי את ההחזקה יקבל – בשתי הדירות יחד – נציגם היחיד של התובעים, שיבוא במיוחד לשם כך מחו"ל. ברי היה, אפוא, כי את הדירות יש למסור יחד.

בתאריך 29.10.2009 הלינה נציגתם של התובעים על כך שלא כל הליקויים תוקנו, אך יותר מזה – על שהמעליות טרם הושמשו. היא תהתה כיצד זה ניתן לקבל החְזקה בדירות – שכזכור, הן בקומה ה-30 של הבנין – במצב דברים זה (שם). הנתבעת לא צירפה את תגובתה לדבר וממילא לא הונחה בפני הכחשה לליקוי האמור והוא ליקוי יסודי, שאינו מאפשר מסירה.

15.עם זאת, מאותה נקודה נפרדות הראיות מעל דרכם של התובעים. התכתובות הבאות, מן החודשים נובמבר ודצמבר 2009 שוב אינן מצביעות על ליקויים מהותיים, שאינם מאפשרים את קבלתה של ההחזקה בדירות. ומה מהותי יותר ממכתבו של בא-כוחם דאז של התובעים לנתבעת, מיום 9.12.2009, האומר כך: "הדירות היו מוכנות רק ביום 1.12.2009" (נספח 16)? נמצאתי תוהה מכוח מה הרשו לעצמם התובעים, בעתירתם שלפנַי, להתעלם ממכתב זה ולטעון כי הדירות היו מוכנות רק חודשיים לאחר מכן. מכל מקום, אותו מכתב לא פירט על שום מה לא ניתן היה לקבל את ההחזקה אפילו קודם ליום 1.12.2009.

קביעתי היא, אפוא, כי על אף שהדירות נדרשו להימסר בתאריך 31.5.2008, יש לראותן ככאלו שהיו מוכנות למסירה ביום 1.11.2009. את האחריות לכך שהן לא נמסרו מאותו מועד ואילך יש להניח לפתחם של התובעים לבדם, היות שהנתבעת שבה ופנתה אליהם במטרה לתאם מועד למסירה. האיחור שהוכח הוא, לפיכך, בן חמישה חודשים.

16.פרק-זמן זה כמעט חופף את התקופה, שלגביה טענה הנתבעת כי פיצתה ביוזמתה את התובעים. נותר פער, בן חודש יחיד, ומתייחס לדירתו של תובע 2 אשר משום מה ראתה הנתבעת מקום לפצותו על איחור בן ארבעה חודשים בלבד. לתמיכה בטענתה כי פיצוי כבר שולם הציגה הנתבעת תכתובת דוא"ל, ששיגרו אנשיה לבא-כוחם דאז של התובעים בתאריך 24.12.2009 וכן שתי טבלאות, שסיכמו את ההתחשבנות בין הצדדים (נספח 18 לתצהיריה). התחשבנות זו כללה, כבר הוסבר, הפחתה מיתרתה של התמורה בשיעורו של הפיצוי המוסכם. אמת, עורכם של המסמכים האלה לא נקרא לעדות. עוד מצוי ממש בטענת התובעים כי אסמכתאות חשבונאיות לא הוצגו כלל. אולם, אני מקבל את המסמכים הללו כמהימנים. לכך שני טעמים. ראשית, המסמכים נחזים כהתחשבנות אותנטית. הטבלאות הן מפורטות, מודפסות וניכר בן כי הן תוצר של רשומות ממוחשבות, העוקבות אחר מרכיבי-התשלום בפירוט ובדקדקנות. שנית, היות, שמפורטת בהן יתרת-החובה של התובעים, אך מובן הוא כי אילו הייתה ההתחשבנות, בפועל, אחרת, נמצאת הייתה לתובעים אסמכתא לכך. הנטל הוא על התובעים. אסמכתא שכזו הם לא הציגו.

לא מצאתי, אפוא, עילה לקבל את ראשה זה של התביעה, למעט לגבי חודש יחיד של איחור במסירתה של דירה 97 לידיו של תובע 2. הראיות אינן תומכות בקביעה כי דירה זו עמדה מוכנה למסירה חודש לפני האחרת. שיעור הפיצוי בגין כך, כמוסכם בהסכם-המכר, הוא 450 דולרים. סכום זה, והוא משוערך, אחייב את הנתבעת לשלם לתובע 2.

התוצאה

17.לפי עמדת התובעים בסיכומיהם, תם הדיון בענינה של נתבעת 2 עם מתן פסק-הדין החלקי ביום 31.5.2015.

18.אשר לנתבעת 1, אני מקבל את יתרת-התביעה בענינה, על שני מרכיביה. את הסכומים שנקבעו יש לשערך, לפי הפרשי-ההצמדה והרבית שבדין. ירידת-הערך תשוערך מיום 11.9.2012, הוא "המועד הקובע" בחוות-דעתו של מר אורמן. הפיצוי בגין איחור ישוערך מיום התגבשותה של העילה, לפי המועד הנקוב בסעיף 5.5 להסכם-המכר, הוא היום שבו נמסרו הדירות בפועל – 28.1.2010, ולפי השער היציג של הדולר האמריקני במועד זה. בתוך 45 ימים ממועד המצאתו של פסק-דין זה לידיה תשלם נתבעת 1 לידיו של תובע 1 את הסכומים הבאים:

1. סך של 698,200 ש"ח בגין ירידת-הערך;

2. סך של 24,000 ש"ח להחזר הוצאות-המשפט;

3. סך של 65,000 ש"ח לשכר-טרחה של עורך-דין.

    

   לתובע 2 תשלם הנתבעת, בתוך 45 ימים ממועד המצאתו של פסק-דין זה לידיה את הסכומים הבאים:

    

   1. סך של 614,800 בגין ירידת-הערך;

   2. סך של 1,950 ש"ח לפיצוי מוסכם בגין חודש של איחור במסירה;

   3. סך של 24,000 ש"ח להחזר הוצאות-המשפט;

   4. סך של 55,000 ש"ח לשכר-טרחה של עורך-דין.

       

      לסכומים אלה אין להוסיף מע"מ. איחור בתשלום יוסיף הפרשי-הצמדה ורבית כדין ממועד החיוב ועד ליום התשלום בפועל.

       

      המזכירות תתבקש לסרוק אל התיק הממוחשב את המוצגים, שצורפו בדיון (נת/1 – נת/4).

       

      ניתן היום, ט' חשוון תשע"ו, 22 אוקטובר 2015, שלא במעמד הצדדים.