בשנת 1969 בקירוב, התנהלו מגעים שונים בין התובעת (להלן גם – העירייה) לבין הנתבע, קבלן בניין, בקשר למחסן בבניין שבנה בירושלים, אשר העירייה נזקקה לו לשם אחסון ציוד לשעת חירום. במסגרת אותם מגעים, נרקמה עסקה אשר על-פיה יעביר הנתבע את הזכויות במחסן לבעלות העירייה ובתמורה יוענקו לנתבע זכויות בנייה בבניין אחר שיבנה בעתיד בירושלים וכן יבוטלו הליכים פליליים שנוהלו נגדו בקשר לחריגות בנייה בבניין שבו נבנה המחסן. עוד בטרם גובשה העסקה, נענה הנתבע לבקשת העירייה ומסר לרשותה את מפתחות המחסן. מאז, במשך שנים רבות, עד שנת 2005 לערך, השתמשה העירייה במחסן לצרכיה. כך הגם שהמחסן מעולם לא נרשם בבעלות העירייה. לאחר שהעירייה נטשה את המחסן, נהג בו הנתבע מנהג בעלים ומכר אותו.
בתביעה הנדונה טענה העירייה, כי אותם מגעים הבשילו לכדי הסכם מחייב אשר נכרת בין הצדדים ואשר מכוחו הועברו הזכויות במחסן לבעלות העירייה. כך הגם שכאמור, הזכויות במחסן מעולם לא נרשמו במרשם המקרקעין בבעלות העיירה, אלא נותרו בבעלות הנתבע. מטעם זה טענה העירייה, כי לנוכח מכירת המחסן לאדם אחר, לא ניתן עוד להשיב לידיה את המחסן בעין ואף לא ניתן לרשום את הזכויות שבו על שמה, אך היא זכאית לשוויו. מכאן תביעתה לחיוב הנתבע לשלם לה את שווי המחסן, אשר על-פי טענתה, במועד הגשת התביעה היה בסך 1,580,000 ₪.
מנגד טען הנתבע, כי המגעים שנוהלו לא הבשילו לכדי הסכם מחייב, אשר מעולם לא נכרת. לטענתו, הגם שהעמיד לרשות העירייה את המחסן לשם שימוש בו, מעולם לא הסכים לכך שזכויות הבעלות במחסן יועברו אל העירייה וכי חרף בקשותיה במשך השנים להסדיר עניין זה, סרב לכך. מאחר שהבעלות על הזכויות במחסן מעולם לא הועברה אל העירייה, ממילא שהיא אינה זכאית לכך שישלם לה את שוויו, אשר לטענתו, נמוך מהשווי על-פי טענת העירייה. מכל מקום טען הנתבע, כי התביעה התיישנה.
שתי השאלות העיקריות אשר טעונות בירור והכרעה הן: שאלת ההתיישנות וכן השאלה, אם אמנם נקשר הסכם מחייב בין העירייה לבין הנתבע, אשר על-פיו הבעלות על הזכויות במחסן תועבר אל העירייה.
א.עיקרי ההליכים
2.כתב התביעה הוגש ביום 13.3.2014, כתב ההגנה הוגש ביום 10.9.2014 וכתב תשובה הוגש ביום 30.10.2014. ביום 13.11.2014 ביקש הנתבע לתקן את כתב ההגנה, תוך הוספת טענה, כי ההסכם אשר על-פי טענת העירייה נכרת בין הצדדים, אינו חוקי. בהחלטה מאותו יום נקבע כי התובעת תגיב לבקשה והנתבע ישיב לה, אך החלטה תינתן בתום הליך המהו"ת.
לאחר השלמת הגשת כתבי הטענות ובמשך תקופה ממושכת, עד יום 22.6.2015, התנהלו בין הצדדים הליכי גישור ממושכים (במסגרת הליך המהו"ת), אשר לא צלחו ולפיכך הועבר התיק לשמיעה. בהחלטה מיום 22.6.2016 נקבע, כי בהיעדר התנגדות, מתקבלת הבקשה לתיקון כתב ההגנה. בהחלטה נוספת מאותו יום נקבעו מועדים להגשת תצהירי עדות ראשית (אשר נדחו לבקשת הצדדים).
3. מטעם התובעת הוגש תצהירה של הגב' ריטה לדג'ינסקי, ראש אגף נכסים בעיריית ירושלים, אשר אליו צורפו מסמכים רבים (להלן גם –תצהיר העירייה). בנוסף לכך הגישה העירייה חוות דעה מטעם שמאי המקרקעין, מר דוד דדון, וכן ביקשה לזמן מספר עדים הקשורים בעסקת מכירת המחסן במהלך השנים האחרונות.
מטעם הנתבע הוגש תצהירו של הנתבע עצמו וכן חוות דעה של שמאי המקרקעין, מר קובי ביר.
4.בקדם המשפט שהתקיים ביום 27.12.2015 נקבעה ישיבת הוכחות לשם חקירת המצהירים והעדים שזימונם התבקש, למעט השמאים. בעניין שווי הנכס נקבע, כי אם ייקבע כי יש לקבל את טענות התובעת, כי אז תיבחן האפשרות של מינוי שמאי מטעם בית המשפט.
בישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 3.7.2016 העידו מטעם התובעת הגב' לדג'ינסקי, אשר נחקרה על תצהירה וכן העיד מר רפאל שפירא, אשר כיום המחסן משועבד לטובתו. מטעם הנתבע נחקר רק הנתבע עצמו.
לבקשת הצדדים, סיכומי טענותיהם הוגשו בכתב. מטעם התובעת הוגש ביום 2.8.2016, מטעם הנתבע הוגש 4.9.2016 והתובעת השיבה ביום 11.9.2016.
ב.פירוט העובדות
הערה כללית וכן תיאור הנכס נושא התביעה
5.העובדות אשר יפורטו עתה, נסמכות בעיקרן על המסמכים אשר צורפו אל התצהיר מטעם העירייה וכן על עדותו של הנתבע.
בטרם נפרט את העובדות חשוב להדגיש, כי על-פי עדותה של הגב' לדג'ינסקי, המצהירה מטעם העירייה, היא החלה לשמש בתפקיד ראש אגף נכסים בעירייה רק סמוך לתחילת שנת 2015, בעוד שקודם לכן עבדה באגף אחר בעירייה (עמ' 3 שורות 27-22). כן אישרה בעדותה, כי לא ניסחה בעצמה את התצהיר, כי העובדות המובאות בו נודעו לה רק סמוך לחתימתה עליו וכי דבר מהאמור בו אינו ידוע לה מידיעה אישית, אלא רק מעיון במסמכים (עמ' 4 שורות 20-1). עוד יש להעיר, כי התצהיר מטעם העירייה מחזיק כ-16 עמ' המודפסים בצפיפות וכי רובו המכריע כולל טענות משפטיות, השערות ופרשנויות שונות. מכל אלו, אשר אין מקומן בתצהיר, ראינו לנכון להתעלם.
לעומת זאת, הנתבע היה העד היחיד אשר העיד על העובדות מידיעה אישית. בעת עדותו היה הנתבע כבן שמונים ושבע (87). הגם שהתקשה מעט בדיבורו, ניכר היה כי זכרונו של הנתבע צלול לחלוטין וכי זכר היטב את הדברים שעליהם העיד, גם אם לנוכח חלוף הזמן הרב, מטבע הדברים היו עניינים אשר לגביהם השיב כי אינו זוכר.
6.הנתבע הוא קבלן בניין ותיק מאד בירושלים, אשר במהלך השנים בנה מעל מאה מיזמי בנייה (פרויקטים) בירושלים. בשנת 1969 לערך, השלים הנתבע בניית בניין מגורים (בית משותף) ברחוב הרב עוזיאל 34 בירושלים (גוש 30166 חלקה 306 (מס' ישן של החלקה: 55), תת חלקה 3) (להלן – הבניין), אשר כלל קומת מרתף, שבה נבנה המחסן נושא התביעה (להלן – המחסן או הנכס) (פסקה 1 בתצהיר הנתבע; עדות הנתבע – עמ' 18 שורות 10-9).
על-פי עדותו של הנתבע, תכנית הבניה בקומה התחתונה כללה בניית מקלט, מחסן, חדר הסקה, בור מים ושטח מילוי. למרות זאת, לאחר החפירה לצורך הבניה, לא מילא הנתבע את השטח שעל-פי התכנית נועד למילוי. בשל חריגת בנייה זו, הוגש נגד הנתבע כתב אישום אשר בו הואשם בעבירת בנייה (פסקאות 2 ו-3 בתצהיר הנתבע).
על-פי נתוני מרשם המקרקעין, ביום 16.10.1969 נרשם הנתבע בתור בעל המחסן, ששטחו כ-95 מ"ר בצורת מלבן (מידע מפנקס בתים משותפים (היסטורי) בעניין שטח המחסן (תת חלקה 5) – נספח ב' של תצהיר העירייה; תשריט המחסן – נספח א' של תצהיר הנתבע. כן ראו את התשריטים בחוות הדעה של השמאים) (נעיר, כי הנתבע טען (פסקה 5 בתצהירו), ששטח המחסן לא כלל חדר ששטחו כ-11 מ"ר, כך ששטחו הוא רק כ-80 מ"ר. לעניין זה לא נידרש עתה, בהיותו נוגע בעיקר לשאלת שווי המחסן).
המגעים שהתנהלו בין הנתבע לבין העירייה בקשר לנכס
7.במועד סמוך להשלמת בניית הבניין, פנה אל הנתבע מר אריה לנגר ז"ל, מי שהיה באותה עת הממונה על הכנת העירייה לשעת חרום (להלן – מר לנגר), וביקש שהנתבע יסכים למכור לעירייה את המחסן, כדי שניתן יהיה לאחסן בו ציוד ותרופות של מגן דוד אדום (מד"א) לשעת חירום. על-פי בקשת מר לנגר ובהתאם לתכנית שמסרה העירייה לנתבע, התקין הנתבע במחסן מערכות מים וחשמל, חדר שירותים, ריצוף, טיח, דלתות וחלונות. לאחר שהנתבע השלים עבודות אלו, הסביר מר לנגר לנתבע, כי לעירייה אין תקציב כדי לשלם עבור המחסן ועבור העבודות שנעשו בו. לכן דובר בין הצדדים, כי במקום תשלום כסף, יינתנו לנתבע זכויות בניה ללא תשלום בהיקף של 1.5 מטר כנגד כל 1 מטר בשטח המחסן (זכויות בנייה בהיקף 142 מ"ר כנגד 95 מ"ר במחסן) וכן יבוטל ההליך הפלילי שננקט נגד הנתבע בשל חריגת הבנייה (פסקה 6 בתצהיר הנתבע; עדות הנתבע – עמ' 19 שורות 30-1).
עוד בטרם הוסדר נושא התמורה עבור המחסן והגם שטרם הוסדר, פנה מר לנגר אל הנתבע וביקש ממנו שיסייע לעיר בהעמדת המחסן לרשות העירייה כדי לאחסן את הציוד והתרופות לשעת חירום. העירייה אמנם ניסתה להציג את הדברים כאילו הנתבע התבקש "להעביר שטח לעיריית ירושלים" (עמ' 19 שורה 1), אך הנתבע הבהיר כי "אריה לנגר ביקש ממני לתת שטח בשביל תרופות למגן דוד" (שם, שורה 2). עוד הבהיר הנתבע, כי אמנם נענה לבקשת מר לנגר ומסר לידיו את מפתחות המחסן מתוך הבנה ואמונה שדרושה עזרתו לצרכי העיר וכי התמורה שעליה דובר כאמור, תוסדר לאחר מכן. אם לא תוסדר, כך הבין הנתבע, יישאר המחסן בבעלותו. כך בין השאר העיד הנתבע בעניין התמורה שעליה דובר כי תינתן לו במקום תשלום בכסף (עמ' 19 שורות 14-13):
"לא דיברנו על התשלום. הוא ביקש. לנגר אמר שיסדרו לי את התשלום. אחר כך התברר שלעירייה אין כסף והם החליטו לתת לי אחוזי בנייה בהיקף של מטר וחצי כנגד כל מטר בשטח שאני נתתי.
... עשו לי גם משפט, כי עשיתי לא יודע מה, והם היו צריכים לבטל את אותו משפט ...".
בעניין מסירת מפתחות המחסן לשם אחסון הציוד, עוד בטרם הוסדרה התמורה, אמר הנתבע את הדברים הבאים (שם, 28-23):
" ... פעם היה ההסכם מילה. מילה ג'נטלמני. הם לא אישרו לי את מה שהם היו צריכים לעשות, הסכם סופי בינינו. אבל לפני ההסכם ולפני הכול, אריה לנגר ביקש ממני שאתן להם את המקום כי הם היו צריכים בשביל מד"א. אמר לי לעזור לעיר ואני הסכמתי ואמרתי, בבקשה, הנה המפתחות. נתתי בלי שום דיבור. אבל לא היה מדובר שזה צריך לעבור לעירייה, אלא להישאר שלי, אם מד"א יעזבו זה צריך לחזור אליי. זה לפי מה שאמר אריה לנגר ז"ל".
8.על התמורה שעליה דובר בן הצדדים כנגד העברת המחסן לבעלות העירייה, ניתן ללמוד ממכתבו של מהנדס העיר אל הנתבע מיום 5.9.1969 (נספח ג' של תצהיר העירייה). במכתב זה הודיע מהנדס העיר לנתבע על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה (להלן – הוועדה המקומית) מיום 2.7.1969 בקשר לבקשה להיתר בנייה שהגיש הנתבע בעניין שינויים בתכנית הבניין הנוגעים אל השטח החפור (אשר כאמור, על-פי התכנית המקורית, היה על הנתבע למלא).
כאמור במכתב זה, הוועדה המקומית החליטה "לאשר את השטח החפור בקומה התחתונה למטרת מחסן לציוד חירום ועזרה ראשונה לרשות העירונית של פס"ח" (פינוי, סעד, חללים) וזאת בכפוף להתקיימותם של חמישה תנאים, אשר כך נוסחו במכתב:
"1. יוחתם חוזה בין העירייה לבית [צ"ל: לבין] בעה"ב [בעל הבקשה] בדבר העברת השטח ללא תשלום ע"ש העירייה.
2.המחסן המוצע בפינה הדרום-מערבית ... יצורף לשטח המחסן לציוד חירום.
3.תמורת כל מ"ר שבעה"ב ימסור לעירייה ללא תשלום בבניין זה, מאשרת הוועדה עקרונית זכויות בניה של 1.50 מ"ר בבניין אחר.
4.לא לשנות את ההחלטה בדבר הגשת תביעה משפטית נגד בעה"ב ונגד המהנדס האחראי לבניין זה, מבלי לדרוש צו הריסה לגבי הרחבת הבניין מעל המאושר.
5.לאשר את המחסן הנוסף המוצע בצד המערבי ... בתנאי שיוצמד לאחת הדירות ..."
עוד נאמר במכתב, כי ביום 2.9.1969 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה (להלן – הוועדה המחוזית), "לאשר את הבקשה בתנאי שהמחסן יועבר ע"ש עיריית ירושלים ללא תשלום".
9.ביום 16.10.1969 התקבל אצל מהנדס העיר מכתבו של הנתבע בעניין המחסן (החלק העליון של המכתב שבו כנראה נכתב התאריך, חתוך), שכך נאמר בו (נספח ד' של תצהיר העירייה):
"1.מאחר והועדה המחוזית הסכימה כי המחסן הנ"ל יועבר לבעלות עיריית ירושלים למחסן לשעת חרום, הנני מביע בזה הסכמתי להעברת המחסן הנ"ל לבעלות העירייה.
2.מאחר והועדה המחוזית לא אשרה התמורה של מטר וחצי מרובעים זכות בניה מעל לאחוזי הבניה המגיעים לי לפי החוק כנגד כל מטר מרובע של מחסן מושלם, לפי סטנדרט שהוסכם בינינו, אבקש אפוא לאשר לי תמורה זו בבניינים שונים שאבנה בעתיד".
במכתב זה הנתבע אמנם הביע הסכמה להעביר את הזכויות במחסן אל העירייה, אך הוסיף כי הוא מבקש שיאושרו לו זכויות בנייה, אשר טרם אושרו. שכן כאמור במכתבו של מהנדס העיר, הייתה רק הסכמה "עקרונית" לכך, אך טרם ניתן אישור בעניין.
10.ביום 17.12.1969 שלח הנתבע מכתב אל יו"ר הוועדה המקומית בקשר למחסן, שבו כתב כי הוא מבקש לבטל את כל ההליכים המשפטיים שננקטו נגדו בשל חריגות הבניה ובשל הסטיות מהתכנית (נספח י"ד3 של תצהיר העירייה). במכתב הוסיף הנתבע, כי נגרר להוצאות כבדות במהלך בניית הבניין וכי "כדי להימנע ממשפט פלילי, הסכמתי לתת לעירייה למטרה ציבורית שטח של דירה גדולה – כנגד תמורה נמוכה יחסית". לפיכך ביקש שיתחשבו בו ואף הודיע כי הוא "מעוניין לקיים את ההסכם בהקדם האפשרי ולהעביר אל העירייה את הרכוש נשוא ההסכם". הנה כי כן, אף במכתב זה הביע הנתבע הסכמה להעברת המחסן אל העירייה, אך הוסיף והתנה זאת בביטול ההליכים הפליליים. כך שכל עוד אלו לא יבוטלו, טרם ניתנה הסכמתו של הנתבע.
בשולי מכתב זה ישנה הערה בכתב-יד שהוסיף גורם מטעם העירייה ביום 11.1.1970, שבה נאמר "לידיעתך! נמסר מכתב בנדון ובחתימתך ללשכת ראש העיר, ובו צוין שאנו מגישים תביעה משפטית נגד הנ"ל" (ההדגשה במקור).
11.ביום 18.3.1970 שלח מהנדס העיר מכתב נוסף אל הנתבע בעניין הבקשה לשינויים בתכנית הבניין (נספח ו' של תצהיר התובעת). במכתב זה הודיע מהנדס העיר, כי בישיבת הוועדה המקומית מיום 2.3.1970 הוחלט לאמור:
"הוועדה תהיה מוכנה לבטל את צו הפסקת העבודה ואת ההליכים המשפטיים נגד מר פמיני [הנתבע] ולאפשר את הוצאת הרישיון על תכניות השינויים ברוח החלטת הוועדה מיום 22.10.69 (סעיף 9459) רק לאחר שבעל הבקשה יעמוד בהתחייבויותיו ויחתום על הסכם עם העירייה לשם העברת המחסן לציוד חרום ועזרה ראשונה ע"ש העירייה".
נמצא אפוא, כי חרף נכונות העירייה לבטל את ההליכים הפליליים, אין הנתבע מסכים לחתום על הסכם עם העירייה.
12.על-פי טענת העירייה ועל-פי התצהיר מטעמה (שם, פסקה 13), החלק הרלוונטי של פרוטוקול וועדת המשנה לתכנון ולבניה מיום 22.10.1969 (הנזכר במכתב האמור של מהנס העיר – נספח ו'), הוא שני גזרי המסמכים שאותם צירפה אל התצהיר מטעמה (שם, נספח ה'). מנגד טען הנתבע בצדק, כי מדובר בגזרי מסמכים, אשר לא ברור מניין נלקחו ולכן אין בהם כדי לשמש ראייה. עוד טען, כי אף לא יתכן שמדובר במסמכים שנערכו ביום 22.10.1969, מהטעם שבעמוד השני מוזכר מסמך מיום 17.12.1969, שחל מאוחר יותר.
עיון בשני גזרי המסמכים מלמד, שככל הנראה, העירייה נתפסה לכלל טעות בתיאורם וכי הגם שצודק הנתבע בטענתו כי לכאורה, מדובר במסמך שאינו קביל, ספק אם יש בו כדי להעלות או להוריד לנוכח מכתבו הנזכר של מהנדס העיר (נספח ו').
13.הקטע הראשון שצורף (נספח ה', עמ' ראשון), כולל פסקה שמספרה קטוע, אך נראות בו שתי הספרות השמאליות "94". פסקה זו כוללת קטע דיון וכן החלטה בעניין בקשה להיתר לשינויים בתכנית הבניין. מן ההקשר נראה, כי אמנם מדובר בסעיף 9459 של החלטת הוועדה המקומית מיום 22.10.1969, אשר נזכר במכתב מהנדס העיר מיום 18.3.1970 (נספח ו'), שתוכנו הובא לעיל.
באותו סעיף נאמר, שביום 2.7.1969 אישרה הוועדה המקומית מחסן לציוד חירום בתנאים שונים, שאחד מהם הוא שכנגד כל 1 מ"ר במחסן, תאשר הוועדה לנתבע זכויות בניה בשטח של 1.5 מ"ר בבניין אחר. כן נאמר, כי בקשה זו אף אושרה בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 2.9.1969 ובלבד שהמחסן יועבר לבעלות העירייה ללא תשלום. עוד נאמר, כי הנתבע ביקש שיאושר לו שיוכל לנצל את זכויות הבנייה האמורות במקום אחר שבו יבנה בעתיד בעיר.
בשולי הדברים נכתב: "הוחלט: לאשר את הבקשה בהתאם להחלטת הוועדה מיום 2.7.1969".
מאחר שמדובר באישור חוזר של החלטת הוועדה המקומית מיום 2.7.1969, אשר כבר הובאה במכתבו של מהנדס העיר מיום 5.9.1969 (נספח ג'), ממילא שאין בפרוטוקול האמור ובהחלטה הנזכרת בשוליו, כדי להעלות או להוריד. כך שאין עוד צורך להידרש אל טענת היעדר הקבילות, הנכונה לעצמה, שטען הנתבע בעניין המסמך הנדון (העמוד הראשון של נספח ה').
14.הקטע השני שצורף (נספח ה', עמ' שני), כולל פסקה שמספרה 720 (אך יתכן שגם מספר זה קטוע), שעניינה דיון והחלטה בעניין בקשה להיתר לשינויים בתכנית הבניין. בסוף הפסקה מובאת החלטה שתוכנה זהה במדויק לתוכן החלטת הועדה המקומית מיום 2.3.1970, המובאת במכתבו של מהנדס העיר מיום 18.3.1970 (נספח ו'). מכאן אפוא, עולה, כי יש יסוד לטענת העירייה, כי מדובר בפרוטוקול דיוני הוועדה, אך מדובר בדיוני הוועדה מיום 2.3.1970 (ולא כפי שטענה העירייה).
בפרוטוקול זה מוזכרות החלטת הוועדה המקומית מיום 2.7.1969 והחלטת הוועדה המחוזית מיום 2.9.1969, שתוכנן הובא לעיל (במסגרת פירוט מכתב מהנדס העיר מיום 5.9.1969 – נספח ג'). כן נאמר, כי נגד הנתבע הוגש כתב אישום בשל החריגות מתכנית הבניה וכי במכתבו מיום 17.12.1969 (נספח י"ד3) ביקש הנתבע את ביטול ההליכים הפליליים, הסביר שנקלע להוצאות כבדות, ציין כי נאות להעמיד את המחסן למטרה ציבורית והוסיף כי הוא מעוניין בקיום ההסכם בהקדם. הדובר בוועדה הוסיף, כי התקבל העתק מכתבו של מר לנגר מיום 18.2.1970 – שלא הוגש – אשר בו נאמר בין השאר, כי בשל התחייבות הנתבע להעביר את המחסן לבעלות העירייה, כדי שישמש מחסן לציוד לשעת חירום, המליץ מר לנגר לבטל את צו הפסקת העבודה שהוצא נגד הנתבע וכן לפצות אותו בהטבות בניה. כאמור בפרוטוקול, ביום 22.10.1969 אמנם קיבלה הוועדה המקומית החלטה ברוח הדברים, אך למרות זאת, הנתבע לא עמד בהתחייבותו ולא העביר את המחסן לרשות העירייה. לפיכך מועבר התיק לטיפול מהנדס העיר וכן לטיפול משפטי.
לאחר הדברים האמורים, התקבלה החלטת הוועדה המקומית, כפי שפורטה לעיל, שעל-פיה כאמור, הוועדה תסכים לבטל את צו הפסקת העבודה ואת ההליכים המשפטיים שננקטו נגד הנתבע וכן תסכים לאשר את תכנית השינויים, רק לאחר שכאמור, הנתבע "יעמוד בהתחייבויותיו ויחתום על הסכם עם העירייה לשם העברת המחסן ... ע"ש העירייה".
הגם שנכונות טענותיו של הנתבע בעניין אי קבילות המסמך האמור (נספח ה' עמוד שני), נראה כי אין בו מידע אשר אינו קיים במסמכים אחרים שהוגשו, כך שממילא ספק אם יש במסמך זה כדי לשנות.
15.במכתבו של מר לנגר אל הנתבע, מיום 15.3.1970 (נספח ז' של תצהיר העירייה) (נעיר כי על-פי תוכנו, זה לא המכתב מיום 15.2.1970 הנזכר לעיל בפרוטוקול הוועדה מיום 2.3.1970), מלין מר לנגר על כך שהנתבע טרם מילא את התנאים שנדרשו לשם "העברה חוקית של המחסן על-ידי רישומו בספרי האחוזה". מר לנגר מוסיף, כי הוא "מוצא לנכון להדגיש" לנתבע, כי אין במסירת המפתחות, שאפשרה את התחלת השימוש במחסן לאחסון ציוד חירום של מד"א, משום "פעולה חוקית מספיקה". לפיכך וכדי שניתן יהיה לממש את החלטת הוועדה המקומית מיום 2.7.1970, על הנתבע להעביר את הבעלות בנכס באמצעות רישום מתאים במרשם המקרקעין.
עוד הוסיף מר לנגר, כי העירייה תאשר לרשויות המס, שהנכס אינו משמש לדירה אלא למחסן לציוד רפואי לשעת חירום. לפיכך התבקש הנתבע לפנות בהקדם אל מר לנגר כדי להסדיר את הנושא.
16.נקדים ונעיר, כי כפי שנאמר בפתח הדברים, אין מחלוקת על כך שהמחסן מעולם לא נרשם בבעלות העירייה. בדומה, אין מחלוקת על כך שמעולם לא נערך הסכם מסודר בעניין העברת הבעלות על המחסן מהנתבע אל העירייה. המחלוקת אשר אליה נידרש בהמשך הדברים היא, אם ניתן לומר כי היה במסמכים המתוארים עד כאן כדי לגבש הסכם בעניין העברת הזכויות במחסן אל העירייה.
מצב הנכס והמחזיקים בו מאז שנת 1970 ועד העת האחרונה (סוף שנת 2015)
17.לשלמות הדברים נוסיף ונפרט את קורותיו של הנכס (המחסן) מאז שנת 1970 ועד העת האחרונה (סוף שנת 2015).
על-פי טענות העירייה בתצהיר מטעמה, מאז שנת 1969 (או 1970) עד תחילת שנות התשעים של המאה הקודמת, שימש המחסן את מד"א לשם החסנת ציוד ותרופות לשעת חירום. בראשית שנות התשעים, הוסכם בין מד"א לבין העירייה, שחלק מהמחסן ימשיך לשמש את מד"א וחלקו יעמוד לשימושה של העירייה (פסקאות 17-16 בתצהיר העירייה).
בשנת 1993 פנתה דיירת בבניין, הגב' שרה לוי, אל העירייה וביקשה כי יתאפשר לשני אחיה, שהם בעלי מוגבלויות פיזיות שונות, לשכור את חלק הנכס שהוחזר לרשות העירייה כדי לגור בו. הגב' לוי, אחות במקצועה, הסבירה ששני אחיה גרים עמה בדירה קטנה וכי הדבר מקשה מאד על משפחתה. העירייה סירבה להיענות לבקשתה של הגב' לוי מהנימוק שמדובר בנכס המשמש לצרכי הציבור. בעקבות תשובת העירייה, פנתה הגב' לוי אל מבקרת המדינה דאז, השופטת (בדימוס) מרים בן-פורת ז"ל וכן אל ראש העיר דאז, מר טדי קולק ז"ל, אל מחלקת תלונות הציבור בעירייה ולגורמים נוספים (פניית הגב' לוי אל מבקרת המדינה מיום 27.5.1993 – נספח ח' של תצהיר העירייה). בעקבות פניות אלו ולנוכח הנסיבות המיוחדות שתוארו באותן פניות, נאותה העירייה, לפנים משורת הדין, להשכיר לאחיה של הגב' לוי את חלק הנכס שהוחזר לה, ששטחו היה כ-28 מ"ר. הסכם השכירות נחתם ביום 21.11.1993 (הסכם השכירות שנחתם בין העירייה לבין אחיה של הגב' לוי – נספח ט' של תצהיר העירייה. כן ראו: פסקאות 20-18 בתצהיר העירייה).
לענייננו יש לתת את הדעת אל ההוראות הבאות בהסכם השכירות: בפסקת המבוא הראשונה (ה"הואיל" הראשון), נאמר כי "העירייה הינה המחזיקה של" הנכס שהושכר, אשר כונה בהסכם "היחידה"; בפסקת המבוא החמישית (ה"והואיל" החמישי), נאמר במפורש כי "ידוע לשוכרים, כי העירייה אינה הבעלים הרשום של הנכס וכי בשלב כלשהו עשויה להתעורר מחלוקת משפטית בנושא זכויות הקניין בנכס"; בסעיף 13 בהסכם נאמר, כי "הואיל והסטטוס המשפטי של הנכס ידוע לשוכרים, הם מצהירים כי אם ובמידה והם ייאלצו לפנות את המושכר עקב דיון משפטי בשאלת הזכויות כאמור", כי אז הם לא יוכלו לבוא בדרישות או טענות כלפי העירייה. עם זאת נקבע, כי במצב זה תפעל העירייה למציאת דיור חלופי לשוכרים בתנאים דומים.
18.עם פטירת אחד השוכרים, פנתה משפחת לוי ביום 30.4.2000 בבקשה לרכוש מהעירייה את החלק של הנכס שהושכר לה, אך פניה זו נדחתה במכתב מיום 4.5.2000 (שני המכתבים – נספחים י' ו-י"א של תצהיר העירייה). כעבור מספר חודשים, הוחזר חלק הנכס שהושכר לרשות העירייה (פסקאות 22-21 בתצהיר העירייה).
ביום 25.6.2001 אישרה ועדת הדיור של העירייה לפתוח בנכס תחנה לאם ולילד (נספח י"ב של תצהיר העירייה). בסופו של דבר, התחנה לא נפתחה והנכס (המחסן) כולו עמד ריק עד שנת 2004 (שם, פסקה 22).
ביום 1.6.2004 נחתם הסכם בין העירייה לבין עמותת "צעד קדימה", העוסקת בשיקום ילדים פגועי שיתוק מוחין ובהכשרתם לחיים עצמאיים, אשר על-פיו הושכר הנכס לעמותה עד יום 31.8.2005. במועד סמוך למועד תום תקופת השכירות על-פי ההסכם, עזבה העמותה את הנכס. על-פי טענת העירייה, לנוכח העובדה שבבעלותה למעלה מאלפיים נכסים, היא לא הייתה ערה לכך שהעמותה עזבה את הנכס וכי מאז עזיבתה, עמד הנכס ריק (הסכם השכירות שנחתם בין העירייה לבין עמותת "צעד קדימה" – נספח י"ג של תצהיר העירייה. כן ראו: פסקאות 25-23 בתצהיר העירייה).
בעניין הוראות הסכם השכירות שנחתם בין העירייה לבין עמותת "צעד קדימה" נעיר, כי נראה שהעירייה השתמש בנוסח קבוע של הסכם שכירות של נכסים שהם בבעלות העירייה ולכן לא נקבעו בו הוראות כמו אלו שנקבעו בהסכם שנחתם עם אחיה של הגב' לוי (כמובא לעיל). כל אשר נאמר בפסקת המבוא הראשונה הוא, כי "הואיל והעירייה הינה הבעלים ו/או זכאית להיות הבעלים והמחזיקה" של המושכר.
19.על-פי שורה של מסמכים שעל-פי הנטען, נודעו לעירייה סמוך להגשת התביעה (שהוגשה כאמור, בחודש מארס 2014), במהלך שנת 2008, או סמוך לכך, מכר הנתבע את הנכס.
על-פי המידע מפנקס בתים משותפים (היסטורי) (נספח ב' של תצהיר העירייה), הנתבע היה רשום בתור בעליו של הנכס מאז יום 16.10.1969 ועד יום 4.3.2009.
ביום 15.6.2008 נרשמה הערת אזהרה על זכויותיו של הנתבע בנכס, לטובת אדם בשם ישי ליברסון, בעל דרכון מקסיקני (להלן – ליברסון). על-פי דו"ח מאתר רשות המסים (נספח י"ד של תצהיר העירייה), ועל-פי הסכם המכר (שם, נספח י"ד1), ביום 13.4.2008 נחתם הסכם מכר, אשר על-פיו מכר הנתבע לליברסון את הנכס תמורת 342,000 ₪ (פסקאות 29 ו-30 בתצהיר העירייה).
להסכם המכר צורף נספח, אשר בו מצהיר הנתבע (המוכר), כי בעבר ביקשה ממנו העירייה להעביר את רישום הבעלות בנכס על שם העירייה, וכי למיטב זכרונו, הפנייה האחרונה בעניין זה הייתה בשנת 1995. אולם הנתבע, אשר כפר בזכותה של העירייה לקבל זכויות במחסן וזאת מהטעם שלא עמדה בהסכמים אתו, לא נענה לבקשת העירייה. לנוכח הצהרה זו ועל-פי הנספח האמור, הוסכם שאם תוך ארבעים יום מיום חתימת ההסכם, תסרב העירייה להמציא "אישור עירייה" לעסקת המכר מהנימוק שהזכויות בנכס אינן של הנתבע, כי אז הקונה יהיה רשאי לבטל את הסכם המכר.
מאחר שאין מחלוקת על כך שהעירייה לא הודיעה דבר לאחר חתימת הסכם המכר האמור ואף המציאה את האישורים הנדרשים, נכנס ההסכם לתוקף והנכס נמכר לליברסון.
20.ביום 30.12.2008 נרשמה הערת אזהרה נוספת על זכויותיו של ליברסון, בעניין התחייבות לרישום משכנתה לטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ. הערה זו בוטלה ובמקומה ביום 31.12.2009 נרשמה משכנתה לטובת בני הזוג שפירא (על עסקה זו העיד מר רפאל שפירא, שכאמור, הוזמן להעיד מטעם העירייה). עוד עולה, כי ביום 30.6.2011 נרשמה הערה נוספת על זכויותיו של ליברסון לטובת אדם בשם בנסהל, בעל דרכון צרפתי. על-פי נתוני רשות המסים (נספח י"ד הנזכר), ועל-פי הסכם המכר שהגישה העירייה (נספח ט"ו של תצהיר העירייה), הנכס אמנם נמכר ביום 5.5.2011 לבנסהל תמורת 1,600,000 ₪, בעוד שעל-פי נסח מרשם המקרקעין המעודכן למועד הגשת תצהיר העירייה (נובמבר 2015), זכויותיו ממשיכות להיות כפופות למשכנתה האחרונה שנרשמה (מידע מפנקס בתים משותפים (היסטורי) וכן נסח רישום מעודכן ליום 4.11.2015 – נספחים א, ב ו-י"ד2 של תצהיר העירייה).
נעיר, כי בתצהיר מטעם העירייה, מצאה היא לנכון להרחיב בתיאור העובדות שעניינן העסקאות אשר נעשו בנכס מאז נמכר 2008 (בין השאר, פסקאות 34-29 בתצהיר העירייה). אולם נראה כי לענייננו ישנה לכל היותר חשיבות, לעובדה אשר אינה שנויה במחלוקת, כי בשנת 2008 מכר הנתבע את הנכס לאחר, אשר נרשם בתור בעל הזכויות בו. שאר העובדות שתוארו, הן בעלות חשיבות משנית, אם בכלל.
הראיות בעניין ניצול זכויות הבניה ובעניין דרישת העירייה לקבל את המחסן
21.עובדה חשובה נוספת לענייננו היא, כי העירייה לא הציגה כל ראיה בדבר אישור להעניק לנתבע זכויות בניה כפי שדובר שיינתן לו בתמורה למחסן. מנגד העיד הנתבע, כי בשונה ממקרים אחרים, שבהם קיבל מהוועדה המקומית אישור על מתן זכויות בניה, במקרה הנדון לא ניתן לו כל אישור מעין זה.
על-פי עדות הנתבע, במקרה אחר של בניין שבנה ברחוב כתב סופר בשכונת גבעת שאול ובדומה למקרה הנדון, הוא נענה לבקשתו של מר לנגר ומסר שטח של מחסן לשם אחסנת ציוד לשעת חירום. על-פי דברי הנתבע, באותו מקרה, בשונה מהמקרה הנדון, נחתם הסכם עם העירייה והוועדה המקומית אף החליטה ביום 31.12.1975 להעניק לנתבע זכויות בניה בשטח של 85.35 מ"ר, שאותן יוכל לנצל בבניין אחר שיבנה בעתיד (החלטת הוועדה – נספח ב' של תצהיר הנתבע). אולם לטענתו, בסופו של דבר, עת ביקש לנצל את אותן זכויות בניה, נאמר לי כי בקשתו זו עלתה בחלוף למעלה משבע שנים ולכן כבר חלה התיישנות על זכותו לקבל את אותן זכויות בנייה (עדות הנתבע – עמ' 20 שורה 10 עד עמ' 21 שורה 7; עמ' 25 שורה 6 עד עמ' 26 שורה 2; פסקה 7 בתצהיר הנתבע).
על-פי טענת הנתבע, במקרה של המחסן הנדון, כלל לא ניתן לו אישור כמו במקרה של המחסן ברחוב כתב סופר (נספח ב' הנזכר), וגם לא ניתנו לו כל זכויות בנייה. לשיטתו, אילו היו נותנים לו אישור כאמור, הוא יכול היה לדרוש לממש את זכויות הבניה, אך בהיעדר אישור, הדבר לא היה אפשרי.
22.מכל מקום, על-פי עדות הנתבע, במהלך השנים היו מספר פניות אליו מטעם העירייה להעברת הזכויות במחסן לבעלות העירייה, בעוד הפנייה האחרונה הייתה ביום 21.2.1995 (נספח ג' של תצהיר הנתבע). על-פי טענתו, הוא סירב לכל אותן פניות מן הטעם שמעולם לא ניתן לו אישור המכיר בזכותו לקבל את זכויות הבניה שהובטחו בתמורה למחסן ואף מעולם לא קיבל אותן בפועל.
במענה לשאלת בא-כוח העירייה, על שום מה ויתר על זכויות הבניה אשר לטענתו הגיעו לו, הסביר, כי לא היה לו זמן לעסוק בכך, וכי "יש כל כך הרבה עניינם של דברים שאני סבור שהגיעו לי מהעירייה ואני לא יכולתי על כל דבר להילחם איתם" (עמ' 21 שורות 19-16).
ג.עיקרי טענות הצדדים
עיקרי טענות התובעת (העירייה)
23.בטרם נפרט את עיקרי טענותיה של התובעת, ראיתי לנכון להבהיר, כי במסגרת זו, כמו גם במסגרת הדיון שיובא בטענות הצדדים, לא ראיתי לנכון להידרש אל כל טענות התובעת שעניינן בכך שלשיטתה, הנתבע זנח חלק ניכר מטענותיו וכי טענותיו האחרות הן בגדר הרחבת חזית. זאת, בראש ובראשונה, מן הטעם שלא מצאתי כי אמנם הנתבע זנח טענה מטענותיו. העובדה שהתצהיר מטעם הנתבע נערך כדין, בכך שכלל רק עובדות (בשונה מהתצהיר מטעם התובעת), אין בה כדי להצביע על זניחת טענות משפטיות, אשר אין מקומן בתצהיר. בדומה, טענות שהן בגדר מתן מענה לטענות שהעלתה התובעת, לא יכולות להיחשב להרחבת חזית אסורה. בנוסף לך, דומה כי לא רק שלשיטת התובעת אין בפי הנתבע כל טענה (שכן כאמור, לשיטתה, טענותיו של הנתבע נזנחו או שהן בגדר הרחבת חזית), אלא שדומה כי ראוי להתרכז בעיקר ולא להיבנות מטענות טכניות שנכונותן כאמור, מוטלת בספק.
24.התובעת טענה, כי טענתו העיקרית של הנתבע, כי לא הוענקו לו זכויות הבניה שהובטחו לו בתמורה למחסן, לא הוכחה ולשיטתה, אם נותר ספק בעניין, הרי שהספק פועל לחובת הנתבע. את טענתה זו סומכת הנתבעת על אלו: חזקה על הנתבע, קבלן בניין מנוסה, אשר בעניין אחר שעליו הצביעה התובעת ניהל הליך עד תומו לרבות הגשת ערעור לבית המשפט העליון, שלא ויתר על זכויות הבנייה שהובטחו לו; לנתבע אין ראיות התומכות בטענתו, שהעירייה לכאורה, סירבה להעניק לו את זכויות הבנייה; שתיקת הנתבע במשך ארבעים וחמש שנה, תומכת בכך שהוענקו לו זכויות הבנייה, שכן, אין לקבל כי היה מוותר על זכויות בנייה בהיקף של כ-142 מ"ר, בעוד שלאורך כל השנים היה מיוצג באמצעות עורכי-דין; אפילו אמנם לא ניתנו לנתבע זכויות הבניה, הרי שגם בשנת 2008, בטרם מכר את הנכס, לא פנה לקבל אותן. לשיטת התובעת, הנתבע נמנע מלבקש את זכויות הבניה, כדי למנוע מהעירייה להגן על הנכס, אשר לטענתה, הוא בבעלותה; לא ניתן לצפות מהעירייה להוכיח את מתן זכויות הבנייה, אשר לטענתה, ניתנו לפני קרוב לארבעים וחמש שנה. בנסיבות אלו טענה התובעת, כי הנתבע הסב לה נזק ראייתי וכי אינו יכול להיבנות ממנו. לטענתה, אף נקבע כי בחלוף למעלה מארבעים שנה, לא ניתן לדון בטענה שהרשות המקומית לא עמדה בהתחייבויותיה. כך גם טענה התובעת, כי בכל מקרה, זכותו של הנתבע לקבלת זכויות הבנייה התיישנה זה מכבר.
25.התובעת הוסיפה וטענה, כי יש לדחות את טענת ההתיישנות שטען הנתבע. לטענתה, המשמעות של התביעה הנדונה היא תביעה לאכיפת זכות לא רשומה במקרקעין. לטענתה, בעניין זה נפסק בע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49 (2003) (להלן – עניין ציבמלר), כי בנסיבות שבהן הזכות לא נרשמה, מתקיימים יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בין הרוכש הזכאי להירשם בתור בעל הנכס לבין המוכר בתור נאמן כלפיו. במצב זה, מניין תקופת ההתיישנות מתחיל רק במועד שבו כפר הנאמן בנאמנות. מסיבה זו, כך טענה התובעת, יש למנות את תקופת ההתיישנות רק מהמועד שבו כפר הנתבע בזכותה של העירייה בנכס ולטענתה, מועד זה חל רק לאחר מכירת הנכס בשנת 2008. עוד טענה התובעת בהקשר זה, כי אף אין לומר, כטענת הנתבע, כי כבר בשנת 1993, בעת חתימת הסכם השכירות עם אחיה של הגב' לוי, הצהירה התובעת על קושי בעניין זכויותיה בנכס, המלמד כי יש למנות את תקופת ההתיישנות ממועד זה. שכן לטענתה, העובדה שהצהירה על בעיה ברישום הזכויות אינה מלמדת על כפירה בנאמנות הקונסטרוקטיבית האמורה. מכל מקום, הנתבע אף אינו יכול להיבנות מאשר נטען באותו הסכם, מן הטעם שכלל לא היה צד לו. עוד טענה התובעת, כי בכל מקרה, התביעה מתיישנת בחלוף עשרים וחמש שנה ומאחר שתקופה זו טרם חלפה מאז שנת 1993 ועד הגשת התביעה, הרי שהתביעה לא התיישנה.
26.טענה נוספת של התובעת היא, כי יש לדחות את טענת הנתבע בדבר אי קיומו של הסכם בכתב בין הצדדים מטעמים אלו: דרישת הכתב מעוגנת בסעיף 8 בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין), אשר נכנס לתוקף ביום 1.1.1970. לכן וכפי שנפסק בע"א 9555/10 הופמן נ' יפה (15.7.2013) (להלן – עניין הופמן), אין דרישת הכתב חלה על הסכמים שנערכו קודם לכן. על-פי טענת העירייה, ההסכם בינה לבין הנתבע נכרת והושלם בהצעה שנתנה ובקיבול של הנתבע במכתבו מיום 16.10.1969 (נספח ד'), או אף במכתבו מיום 17.12.1969 (נספח יד2). מכאן לטענתה, שההסכם נכרת קודם כניסת חוק המקרקעין לתוקף וממילא שלא חלה לגביו דרישת הכתב.
עוד טענה התובעת, כי הנתבע טען שהמסמך שבו אושרו לו זכויות בניה בקשר לעסקה אחרת (נספח ב' של תצהיר הנתבע), שימש הסכם בכתב. מכאן טענה, כי באותה מידה, גם מכתביו של הנתבע עולים לכדי הסכם בכתב. אם לא כך הוא, הרי שהיה על הנתבע להראות שביקש מסמך דומה גם בקשר לעסקה הנדונה, אך בקשתו סורבה. אם לא הראה זאת, הרי שלטענת התובעת, אין הנתבע יכול לטעון להיעדרו של מסמך בכתב. לעניין אחרון זה נעיר כבר עתה, כי בניגוד לטענת העירייה, הנתבע לא אמר בעדותו כי המסמך שבו אושרו לו זכויות הבניה בקשר לעסקה האחרת (המחסן ברחוב כתב סופר) שימש הסכם בכתב. להפך, הוא העיד כי באותה עסקה נערך הסכם בכתב וכי אלמלא היה הסכם, לא היה ניתן לו האישור על קבלת זכויות הבניה (ראו עמ' 21-20 ובמיוחד, עמ' 21 שורות 4-1).
טענה נוספת של התובעת היא, כי כבר נפסק כי דרישת הכתב על-פי סעיף 8 בחוק המקרקעין אינה מחייבת שיהיה חוזה שעליו חתמו שני הצדדים, וכי הפסיקה הכירה אף באפשרות שגם מסמך שערך המוכר ייחשב לכזה הממלא את דרישת הכתב. כך לטענתה, נפסק לא אחת ובין השאר, בע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185 (1996) (להלן – עניין קלמר), כי גם מסמך אשר אינו בגדר חוזה חתום על כל פרטיו ודקדוקיו, ממלא את דרישת הכתב. כן טענה התובעת, כי אף יש לדחות את טענת הנתבע כי פרטי העסקה לא סוכמו. לטענתה, אף אין לקבל את טענתו כי לא הוסכם מה תהיה התמורה וזאת מן הטעם שהוסכם שכנגד כל 1 מ"ר במחסן יקבל הנתבע 1.5 מ"ר זכויות בניה בבניין אחר שיבנה.
27.לבסוף טענה התובעת, כי יש לדחות את טענת הנתבע כי העסקה אשר לטענת התובעת נערכה עמו, היא בגדר עסקה לא חוקית. טענותיה בעניין זה הן: כי הנתבע מעולם לא טען טענה זו קודם לכן ולפיכך הוא מושתק מלטעון זאת עתה; עצם העלאת הטענה היא בגדר אישור לכך שאמנם נערכה עסקה בינה לבין הנתבע; טענת הנתבע כפופה לטענת התיישנות, כפי שנקבע לאחרונה בע"א 4752/14 נכסי רמת אביב בע"מ נ' עיריית תל-אביב (16.6.2016) (להלן – עניין נכסי רמת אביב). בעניין המועד שהחל ממנו תימנה תקופת ההתיישנות נפסק שם, כי מועד זה אינו המועד אשר בו נפסק לראשונה שהסכם מהסוג הנדון אינו חוקי, אלא מועד חתימת ההסכם. שכן פסק הדין הראשון שקבע את ההלכה האמורה, לא יצר הלכה יש מאין, אלא הצהיר על המצב המשפטי. לפיכך טענה התובעת, כי המועד אשר החל ממנו יש למנות את תקופת ההתיישנות לעניין טענת אי חוקיות, הוא שנת 1969, אז לשיטתה נחתם ההסכם. כך שבכל מקרה, טענת הנתבע בעניין אי חוקיות ההסכם התיישנה זה מכבר. עוד הוסיפה התובעת, כי אפילו הייתה מתקבלת טענת אי החוקיות של ההסכם, לא בהכרח שהיה הדבר מביא לבטלות העסקה וזאת לנוכח עיקרון הבטלות היחסית.
עיקרי טענות הנתבע
28.בסיכומיו פירט הנתבע את השתלשלות העובדות וטען, כי מהן עולה שמעולם לא נכרת הסכם בין הצדדים. שכן לטענתו, מעולם לא היה "מפגש רצונות" בין הצדדים, חוזה מעולם לא נחתם ביניהם ושום תמורה לא ניתנה לנתבע עבור הנכס.
טענת הנתבע היא אפוא, כי לא רק שלא נחתם הסכם במובנו הרגיל, אלא שכלל לא היה מפגש רצונות בין הצדדים, מאחר שלא הייתה אף לא נקודת זמן אחת אשר בה התקיימו דרישות גמירת הדעת והמסוימות, כנדרש לקיומו של הסכם (לעניין זה הפנה אל פסק הדין בעניין ע"א 10859/07 חברה קדישא חגש"א שעל-יד הרבות הראשית והמועצה הדתית תל-אביב-יפו נ' לוי (22.1.2012) (להלן – עניין חברה קדישא). הנתבע אף טען, כי אף לא אחד מבין המסמכים שהתובעת טענה כי הם עולים לכדי חוזה, יכול לשמש חוזה. לעניין כל אחד מהמסמכים טען הנתבע בין השאר, טענות אלו: הצעת מר לנגר – הוא לא היה מוסמך לחייב את העירייה, לא ראו בהצעתו הסכם מחייב והצעתו לתשלום כסף נפלה בהיעדר תקציב; מכתב מהנדס העיר שכלל חמישה תנאים (נספח ג') – התנאי בדבר מתן זכויות בניה לא התקיים, ההחלטה על המשך ההליכים הפליליים הייתה בניגוד להסכמת הנתבע ואף לא הוכח כי הליכים אלו הופסקו, התנאי של חתימה על חוזה לא התקיים ואף לא הוכח כי ניתן היתר שינויים (נושא המכתב); מכתב הנתבע לסגן ראש העיר שבו הביע הסכמה לעסקה תמורת זכויות הבניה (נספח ד') – מכתב זה אינו עוסק בהליכים הפליליים אשר לגביהם הוחלט כי יימשכו. על כך שנמשכו ניתן ללמוד ממכתבו הנוסף של הנתבע (נספח יד3) ומההערה שנכתבה בשוליו. מכאן אפוא, שלא היה מפגש רצונות בעת כתיבת המכתב הראשון (נספח ד').
29.עוד טוען הנתבע, כי העובדה שההליכים הפליליים נגדו נמשכו, היא ראיה לכך שלא היה מפגש רצונות בין הצדדים. תחילה טען, כי יש לדחות את הטענה שמדובר בשינוי חזית, מן הטעם שהתובעת היא זו שהעלתה לראשונה את הטענה בעניין ההליכים הפליליים במסגרת התצהיר מטעמה (בפסקה 55). כך גם מן הטעם שעוד בכתב ההגנה טען להיעדרו של מפגש רצונות.
בנוסף טען הנתבע, כי אף מסירת מפתחות המחסן למר לנגר אינה ראיה למפגש רצונות. שכן, אף מר לנגר עצמו הבין, כאמור במכתבו (נספח ז'), כי אין מדובר "בפעולה חוקית מספיקה" ומטעם זה התבקש הנתבע לפעול להעברת הזכויות בנכס על שם העירייה. בדומה, אף ממכתב מהנדס העיר (נספח ו') עולה, כי טרם נחתם הסכם, כי לא ניתן היתר שינויים, וכי לא נסגר ההליך הפלילי. מכאן אפוא, שחרף העובדה שהנתבע מסר את המפתחות, לא היה מפגש רצונות בין הצדדים.
30.על-פי טענת הנתבע, היעדרו של הסכם בכתב, כמתחייב על-פי סעיף 8 בחוק המקרקעין לגבי עסקה במקרקעין, נבע מהיעדר הסכמה בין הצדדים והיעדר מפגש רצונות. אמנם הפסיקה הכירה באפשרות של השלמת חוזה אשר נעדרו ממנו נתונים, אך תנאי לכך הוא קיומו של חוזה, אשר לטענת הנתבע, לא נכרת במקרה הנדון. אמנם כטענת התובעת, בעניין קלמר נקבע, כי ניתן להתגבר על היעדר הסכם בכתב במקום שבו עולה "זעקת ההגינות", אולם עניין זה, לטענת הנתבע, אינו נוגע לענייננו, אשר בו כאמור בסיכומיו, "זעקת התובעת הינה זעקת 'הקוזק הנגזל'" (פסקה 49 בסיכומי הנתבע), אשר קיבלה את החזקה בנכס, טוענת לבעלות עליו ולחלופין לזכותה לקבל את שוויו, אך מתנערת מההתחייבויות שנטלה על עצמה באותו "חוזה" נטען.
הנתבע מוסיף וטוען, כי אפילו נחתם הסכם, הרי שזה מעולם לא קוים, למעט מסירת החזקה בנכס עוד בטרם גובשו תנאיו של אותו הסכם נטען. הנתבע הדגיש, כי ההליכים הפליליים שננקטו נגדו לא הופסקו וכי זכויות הבניה מעולם לא ניתנו לו וכי העירייה אף לא הוכיחה אחרת. לעניין זה טען הנתבע והגדיש, כי גם על-פי מכתבו של מהנדס העיר (נספח ג'), תנאי למתן הזכויות היה חתימה על הסכם, אשר לא נחתם.
31.בנושא נטל ההוכחה טען הנתבע, כי יש לדחות את ניסיונות התובעת לטעון כי נטל ההוכחה מוטל על הנתבע. לטענתו, בכל תביעה וגם בנסיבותיה של התביעה הנדונה חל הכלל בדבר "המוציא מחברו עליו הראיה". לפיכך, נטל ההוכחה מוטל על התובעת, אשר לא עמדה בנטל זה. עוד טען, כי התובעת מייחסת לנתבע מעשיי מרמה וגזל ולפיכך, לא רק שנטל ההוכחה מוטל עליה, אלא אף מוטל עליה נטל הוכחה מוגבר. בדומה, חלק הנתבע על כל טענות התובעת שלפיהן, הנתבע לכאורה, גרם לנזק ראייתי לתובעת ואף טען, כי טענות התובעת בהקשר זה נטענו באופן שגוי, תוך שיבוש מסקנות הפסיקה שעליה ביקשה היא לסמוך.
32.טענה נוספת שטען הנתבע היא כאמור, כי אפילו נחתם הסכם בין הצדדים, הרי שהתביעה לאכיפתו התיישנה. לטענתו, התובעת לא הוכיחה מה היה מעמד המקרקעין בשנת 1969 או 1970, שזה המועד אשר בו לטענתה, נכרת ההסכם. לכך ישנה חשיבות, שכן אם דובר במקרקעין מוסדרים, כי אז תקופת ההתיישנות על-פי סעיף 5(2) בחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן – חוק ההתיישנות), היא עשרים וחמש שנה, אך אם המקרקעין לא היו מוסדרים, כי אז תקופת ההתיישנות היא חמש עשרה שנה. כך או אחרת, הנתבע טען, כי תביעת התובעת לאכיפת ההסכם שלטענתה נכרת ולרישום הזכויות, התיישנה לכל המאוחר בשנת 1995, בעוד התובעת לא הראתה כל עילה המצדיקה את הארכת תקופת ההתיישנות. לכן טען, כי בכל מקרה, מכירת הנכס מהנתבע בשנת 2008, הייתה לאחר חלוף תקופת התיישנות.
33.באשר לניסיון התובעת להתגבר על התיישנות התביעה באמצעות הלכת הנאמנות הקונסטרוקטיבית אשר נדונה בעניין צימבלר, טען הנתבע, כי על-פי הלכה זו, המועד שממנו מתחילה להימנות תקופת ההתיישנות הוא מועד שבו כופר הנאמן (המוכר) במעמדו. לטענתו, מועד זה אינו מועד מכירת הנכס בשנת 2008, כטענת התובעת, כי אם בשנת 1970, מאחר שכבר אז הוא סירב להעביר את רישום הזכויות בנכס על שם התובעת. התובעת ידעה על סירוב זה כפי שעלה מחלק מהמכתבים (נספחי ו' ו-ז'), אך למרות זאת, לא הגישה נגד הנתבע תביעה לאכיפת ההסכם. משלא עשתה כן, הרי שלטענת הנתבע, תביעתה של התובעת התיישנה זה מכבר.
34.לבסוף חזר הנתבע וטען, כי על-פי פסיקת בית המשפט העליון, ההסכם שעל-פיו בתמורה לנכס יינתנו לנתבע זכויות בניה, הוא הסכם לא חוקי שאינו בר אכיפה. לכן, על-פי הוראת סעיף 30 בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1970 (להלן – חוק החוזים), הוא אף בטל. מכיוון שכך, הרי שאין התובעת יכולה עוד לתבוע את שווי הזכויות אשר לטענתה, הייתה זכאית להן מכוחו של ההסכם הלא חוקי. שכן, על-פי הוראת סעיף 31 בחוק החוזים, יכולה הייתה התובעת לתבוע את שווי הנכס, רק אילו הראתה שהיא עצמה מילאה את חיוביה מכוח ההסכם הלא חוקי. אולם כאמור, התובעת עצמה לא מילאה את חלקה באותו הסכם, אשר לטענת הנתבע, אינו חוקי.
עיקרי סיכומי התשובה מטעם התובעת
35.רובן ככולן של טענות התובעת בסיכומי התשובה כללו חזרה על טענות שכבר נטענו בסיכומיה, אגב מתן מענה לטענות הנתבע. פרט לכך, ביקשה התובעת להפנות אל פסק-דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים (ת"א 31532-01-16 שרה כהן נ' אלברט כהן (10.8.2016), כבוד השופט ד' טפרברג) (להלן – עניין כהן)), אשר לטענתה עוסק בנסיבות דומות לענייננו.
נאמר כבר עתה, כי לא מצאנו כיצד ניתן ללמוד מעניין כהן לענייננו. בעניין כהן נחתם הסכם מכר, ניתן ייפוי כוח בלתי חוזר כדי לאפשר את העברת רישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים ואף שולמה מלוא התמורה, למעט יתרה זניחה (ששיעורה 1% ממחיר הדירה), אשר אי תשלומה עלה לראשונה בעקבות הגשת התביעה. העובדה שגם שם דובר בעסקה אשר נחתמה בשנת 1969 ואשר רישום הזכויות לא נעשה בשל התקלות שנדונו בפסק הדין, ומטעם זה נקבע כי הדבר ייעשה עתה, אינה הופכת את המקרה שנדון שם לכזה שניתן ללמוד ממנו לענייננו.
ד.דיון והכרעה
השאלות הטעונות בירור והכרעה
36.טענת העירייה היא כאמור, כי בשנת 1969 או בשנת 1970 נכרת בינה לבין הנתבע הסכם, אשר על-פיו המחסן יעבור לבעלותה ובתמורה ניתנו לנתבע זכויות בניה בהיקף של 142 מ"ר, בהתאם לנוסחה שזכויות הבנייה שניתנו הן בהיקף השווה ל-1.5 מ"ר כנגד כל 1 מ"ר במחסן (ששטחו, 95 מ"ר). מנגד טען הנתבע, כי מעולם לא נכרת הסכם וכי מעולם אף לא הייתה הסכמה בעניין תנאיו. עוד טען, כי אפילו נכרת הסכם, הרי שהעירייה הפרה אותו בכך שמעולם לא נתנה לו את התמורה, שעליה הוסכם, אשר כללה גם זכויות בנייה וגם ביטול ההליכים הפליליים אשר ננקטו נגדו בקשר לחריגות הבנייה בבניין. כן טען כאמור, כי בכל מקרה, התביעה התיישנה.
37.התובענה הנדונה מעלה לא מעט שאלות משפטיות וגם לא מעט תהיות (גם אם לחלק מאותן תהיות ניתן לתת מענה לנוכח התקופה שבה אירעו האירועים נושא התביעה. שכן דומה, כי לא מן הנמנע שהדברים התנהלו כפי שהתנהלו, על רקע התרחשותם זמן קצר לאחר מלחמת ששת הימים, בעוד שטחה של העיר ירושלים גדל והעירייה נדרשה למציאת פתרונות בנושא אחסנת ציוד לשעת חירום תוך זמן קצר ובהיעדר תקציב מספיק).
בין השאר, עולות השאלות הבאות: שאלת חוקיות ההסכם שעל-פי טענת העירייה נכרת (לעניין זה, ראו: ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה (27.6.2011), כבוד השופטת א' פרוקצ'יה) (להלן – עניין דירות יוקרה); שאלת התיישנות התביעה; השאלה אם כטענת התובעת, אמנם נכרת הסכם; השאלה אם על העסקה הנדונה, ככל שאמנם הייתה, חל חוק המקרקעין, אשר נכנס לתוקף ביום 1.1.1970, לרבות דרישת הכתב המעוגנת בהוראת סעיף 8 בחוק זה.
חרף השאלות הרבות שנדונו במסגרת סיכומי טענות הצדדים, דומה כי שתי השאלות העיקריות אשר טעונות בירור והכרעה הן אלו: האחת, שאלת התיישנות התביעה והשנייה, השאלה אם אמנם נכרת הסכם מחייב בין הצדדים.
למעלה מן הצורך, נידרש בקצרה גם להשלכה שיש לכך שההסכם הנטען הוא בגדר הסכם שאינו חוקי. אגב כך, נידרש גם לשאלת ההשלכה שיש לעובדה שהתובעת לא הוכיחה כי אמנם קיימה את חלקה בהסכם הנטען.
(1)התיישנות התביעה
כללי
38.לשם בחינת טענת ההתיישנות – ולשם כך בלבד – נניח שלכאורה, נחתם הסכם מחייב בין הצדדים, אשר על-פיו התחייב הנתבע להעביר את הזכויות במחסן לבעלות העירייה. עוד נניח, כי כטענת התובעת, התחייבות זו נערכה כדין וכי היה זה כטענתה, בשנת 1969 או בשנת 1970.
עילת התביעה הנדונה היא כאמור, אכיפת ההסכם אשר על-פי טענת העירייה נכרת. אולם כפי שטענה אף התובעת, מאחר שבשנת 2008 הועברו הזכויות במחסן אל אדם אחר, הרי שאכיפה בעין אינה אפשרית עוד ולכן חלף הזכויות בעין, נתבע סעד כספי בסכום של שווי המחסן.
39.כדי לבחון אם התביעה התיישנה, יש לבחון שתי שאלות: האחת, מאימתי יש למנות את תקופת ההתיישנות. השנייה, מה היא תקופת ההתיישנות בנסיבותיה של התביעה הנדונה.
המועד שבו נולדה עילת התביעה
40.המועד אשר החל ממנו יש למנות את תקופת ההתיישנות, הוא "היום בו נולדה עילת התובענה" (סעיף 6 בחוק ההתיישנות). המבחן ל"עילת התובענה" לעניין התיישנות הוא "קיומה של עילת תביעה קונקרטית בידי התובע במובן זה שמתקיימות כל העובדות החיוניות הנדרשות לביסוס תביעה שניתן להצליח בה ולזכות בסעד המבוקש" (ע"א 1650/00 מרדכי זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(5) 166 (2003), כבוד השופטת א' פרוקצ'יה, בפסקה 8 (להלן – עניין זיסר). כן ראו בין השאר: ע"א 244/81 פתאל נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית, פ"ד לח(3) 673, 684 (1984); ע"א 3319/94 יובב פפר נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה, פ"ד נא(2) 581, 594 (1997)).
עוד נקבע לעניין זה, כי "לצורך תחילת מרוץ ההתיישנות אין די בקיומה של זכות מושגית בידי התובע אלא יש צורך בקיומה של עילה קונקרטית, אשר מכוחה יכול תובע, הלכה למעשה, לפנות לבית המשפט ולהגיש את תביעתו" (זיסר, שם). "מירוץ ההתיישנות מתחיל כאשר התגבש בידי התובע 'כוח תביעה' שפירושו כי לתובע עומדת אפשרות של ממש להגיש תביעה ולזכות בסעד המבוקש אם יעמוד בנטל ההוכחה העובדתי ובנטל המשפטי לביסוס תביעתו" (ע"א 2919/07 מדינת ישראל – הוועדה לאנרגיה אטומית נ' עדנה גיא-ליפל (2010), כבוד השופט י' עמית, פסקה 39).
41.הסעד הנתבע בתביעה הנדונה הוא סעד של אכיפת ההסכם – בדרך של סעד כספי בתור תחליף לאכיפה בעין – אשר על-פיו לכאורה, התחייב הנתבע להעביר את הזכויות במחסן אל העירייה. מכאן אפוא, שהמועד אשר בו נולדה עילת התביעה הוא המועד אשר בו הנתבע הפר את ההסכם וסירב להעביר לעירייה את הזכויות במחסן.
עיון בכל המסמכים שהגישה התובעת מעלה, כי המסמכים המאוחרים ביותר בכל הנוגע לאותה התקשרות נטענת, הם מחודש מארס 1970. מכל אותם מסמכים אף עולה, כי כבר אז העירייה ונציגיה היו מודעים לסירובו של הנתבע לחתום על המסמכים אשר נדרשו לשם קיום ההסכם הנטען.
כך בין השאר, במכתבו של מהנדס העיר אל הנתבע מיום 18.3.1970 (נספח ו') נאמר כי "הוועדה [המקומית] תהיה מוכנה לבטל את צו הפסקת העבודה ואת ההליכים המשפטיים" בקשר לחריגות הבנייה, אך זאת "רק לאחר שבעל הבקשה [הנתבע] יעמוד בהתחייבויותיו ויחתום על הסכם עם העירייה לשם העברת המחסן לציוד חירום ועזרה ראשונה על שם העירייה". מכאן אפוא, שבמועד זה ידעה העירייה וידע מהנדס העיר, כי הנתבע אינו עומד בהתחייבויותיו הנטענות וכי הוא מסרב לקיים את ההסכם, אשר לטענת העירייה נכרת (הגם שגם על-פי המכתב, טרם נחתם). המשמעות היא אפוא, שכבר במועד זה, לשיטת העירייה, הנתבע כבר הפר את התחייבויותיו.
כך עולה גם ממכתבו של מר לנגר אל הנתבע מיום 15.3.1970 (נספח ז'), אשר בו מלין מר לנגר על כך שהנתבע אינו נוקט את הצעדים הנדרשים "להעברה חוקית של המחסן על-ידי רישומו בספרי האחוזה". מר לנגר מוסיף במכתבו ומדגיש, כי לא היה די במסירת המפתחות של המחסן, אלא, דרושה "העברת הנכס לבעלות העירייה" באמצעות רישום במרשם המקרקעין.
42.דומה כי אין מחלוקת על כך שהנתבע לא נענה לפניותיהם של מהנדס העיר ושל מר לנגר מחודש מארס 1970 בעניין רישום הזכויות במחסן על שם העירייה וכי לנוכח סירובו לכך, מעולם לא הועברו הזכויות במחסן מהנתבע אל העירייה. על-כן, כבר במועד סמוך לכתיבת שני המכתבים האמורים, ידעו גורמי העירייה על סירוב הנתבע לאפשר את קיום ההסכם אשר לטענת העירייה נכרת.
על-כן, כבר מעת סירוב זה של הנתבע, או ממועד סמוך לו במהלך שנת 1970, קמה לעירייה עילה לתבוע את אכיפת ההסכם אשר לטענתה נכרת.
אפילו אמנם נעשו פניות נוספות בעניין אל הנתבע במועד מאוחר יותר ובין השאר, במכתב מיום 21.2.1995, שאותו צירף הנתבע (נספח ג' של תצהירו), הרי שאין בכך כדי להעלות או להוריד. אף אין בכך כדי לשנות מן העובדה שכבר בשנת 1970 ידעה העירייה שהנתבע מסרב לעמוד בהתחייבותו הנטענת להעברת הזכויות במחסן אל העירייה. לפיכך, כבר בשנת 1970 נולדה עילת התביעה לאכיפת ההסכם אשר על-פי טענת העירייה נכרת בינה לבין הנתבע.
תקופת ההתיישנות
43.הסעד הנתבע הוא סעד כספי, בסכום השווה לשווי המחסן. אולם כאמור, מדובר בסעד חלופי אשר נתבע לנוכח העובדה שהעירייה אינה יכולה לתבוע עוד סעד של אכיפה בעין, בשל העברת הזכויות בנכס לאדם אחר. במצב זה, לעניין תקופת ההתיישנות, "המבחן לסיווג התביעה הוא מבחן 'תוכן התביעה'" (ראו דיון ופסיקה בעניין מבחן זה בע"א 9382/02 בולוס ובניו חברה לאירוח ותיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (10.6.2008), כבוד השופטת א' פרוקצ'יה, פסקה 30). במקום שבו הסעד הנתבע הוא סעד חלופי לסעד האכיפה – סעד "חלף-אכיפה" – הרי שעל-פי מבחן "תוכן התביעה", נראה "כי יש להשוות סעד כספי זה מבחינת תקופת ההתיישנות לסעד של אכיפה במקרקעין" (ע"א 8234/09 שם-טוב נ' פרץ, פ"ד ס"ד(3) 60 (2011), כבוד השופטת א' חיות, פסקה 26 (להלן – עניין שם-טוב)). לפיכך נקבע באותו עניין, כי "... בהינתן העובדה כי המקרקעין במקרה דנן הם מקרקעין מוסדרים, חלה גם לגבי התביעה במתכונתה המתוקנת (לסעד כספי כדי שווי הנכס), תקופת התיישנות של עשרים וחמש שנים" (עניין שם-טוב, שם).
44.אותו הדין חל אף על התביעה הנדונה, בהנחה שהמקרקעין שבהם מצוי המחסן הם אמנם מקרקעין מוסדרים (אם לא כך, כי אז תקופת ההתיישנות קצרה יותר, ועומדת על חמש-עשרה שנה). לכן, תקופת ההתיישנות על-פי סעיף 5(2) בחוק ההתיישנות, אשר חלה על התביעה לסעד כספי "חלף-אכיפה" של זכות במקרקעין מוסדרים היא תקופה של עשרים וחמש שנה. תקופה זו חלפה לכל המאוחר בשנת 1995 או במועד סמוך, כך שהתביעה התיישנה כעשרים שנה טרם הגשתה בשנת 2014.
טענת נאמנות מכוח הדין (נאמנות קונסטרוקטיבית)
45. התובעת טענה כאמור, כי לנוכח ההלכה אשר נקבעה בעניין צימבלר, בעניין נאמנות מכוח הדין (נאמנות קונסטרוקטיבית), התביעה טרם התיישנה. זאת לטענתה, מן הטעם שהמועד אשר החל ממנו יש למנות את תקופת ההתיישנות הוא בשנת 2008, עת מכר הנתבע את המחסן לאדם אחר ובכך לטענתה, הייתה זו הפעם הראשונה שכפר בנאמנות. טענה זו אין לקבל מן הטעמים שעליהם עמד הנתבע, אשר אליהם נידרש עתה בקצרה.
46.בעניין צימבלר קבע בית המשפט (כבוד השופט י' מצא, פסקאות 16-13), כי מעת שנכרת חוזה מכר מקרקעין, המוכר נחשב לנאמן ואילו הקונה נחשב לנהנה, בעוד זכותו של הקונה-הנהנה אינה רק בגדר זכות חוזית, כי אם בגדר זכות שביושר. לפיכך, אם הקונה (הנהנה) מוכיח כי שילם את מלוא התמורה עבור הזכות שרכש, כי אז הזכות שביושר אשר קמה לו להירשם בתור בעל הנכס, מטילה על המוכר חובת נאמנות להעביר אל הקונה את הזכות הרשומה בנכס.
לעניין התיישנות נקבע בעניין צימבלר (פסקה 17), כי כללי ההתיישנות לגבי נאמנות קונסטרוקטיבית יהיו דומים לכללי ההתיישנות בעניין נאמנות רגילה. בהתאם לכך, יש לבחון את שאלת ההתיישנות בשני שלבים. בשלב הראשון ייבחן המועד אשר בו נולדה עילת התביעה של הנהנה נגד הנאמן, בעוד שהמבחן הוא המועד שבו כופר הנאמן במעמדו כנאמן, או במועד אשר בו הפר את חובת הנאמנות. בשלב השני, תיבחן השאלה, אם חרף העובדה שקמה עילת תביעה במועד מסוים, הנאמן אף הביא לידיעת הנהנה את העובדה שהוא כופר במעמדו כנאמן או את העובדה שהפר את הנאמנות.
47.כדי להחיל את הלכת צימבלר על ענייננו, היה על העירייה להוכיח כי אמנם נכרת הסכם בינה לבין הנתבע וכי אמנם שילמה את מלוא התמורה עבור המחסן. שתי עובדות אלו שנויות במחלוקת ואף ישנו ספק רב אם בכלל נכרת הסכם ואם שולמה תמורה (כפי שעוד יובהר בהמשך הדברים). אולם, אפילו נניח שנכרת הסכם בין העירייה לבין הנתבע ואפילו נניח שהעירייה שילמה את "התמורה" שעליה הוסכם, אין בכך כדי להועיל לעירייה. שכן כאמור, המועד אשר החל ממנו מתחילה להימנות תקופת ההתיישנות הוא המועד אשר בו הובאה לידיעת הנהנה-הקונה העובדה שהנאמן-המוכר כפר במעמדו זה או במועד אשר בו הוא הפר את הנאמנות.
כפי שטען הנתבע בצדק וכפי שעמדנו על כך קודם לכן, בחודש מארס 1970 כבר הייתה העירייה ("הקונה-הנהנה") מודעת לכך שהנתבע מסרב להעביר את הרישום של המחסן על שם העירייה. מכאן, שגם לפי הלכת צימבלר, המועד אשר החל ממנו יש למנות את תקופת ההתיישנות הוא בשנת 1970. כך שגם על-פי הלכה זו, התביעה התיישנה.
התיישנות – סיכום
48.מסקנת הדברים היא אפוא, כי התביעה הנדונה התיישנה כעשרים שנה בטרם הוגשה, כך שדי בכך כדי להביא לדחייתה.
רק למעלה מן הצורך נידרש גם אל השאלה השנייה, ונבקש להראות, כי הגם שהנתבע העמיד את המחסן לרשות העירייה כדי לאחסן בו ציוד לשאת חירום, מעולם לא נכרת הסכם בין הצדדים.
(2)היעדר הסכם בין הצדדים
היעדרו של הסכם בכתב
49.בין העירייה לבין הנתבע לא נערך הסכם חתום בכתב, אשר מגדיר את תנאי העסקה שהתובעת טוענת לקיומה. אף העירייה, אשר טוענת כי המסמכים שהגישה מבססים קיומו של הסכם, לא חלקה על כך שהסכם המגדיר את תנאי העסקה שלקיומה היא טוענת, לא נחתם. זו אף הייתה תשובתה של הגב' לדיז'ינסקי, שהעידה מטעם העירייה, במענה לשאלה אם נערך הסכם במובנו הרגיל, כי "במובן רגיל של נייר, לא ידוע לי שנחתם" (עמ' 5 שורות 6-5).
אם ההסכם הנטען אמנם נכרת לפני יום 1.1.1970, שזה המועד שבו נכנס לתוקף חוק המקרקעין, כי אז לא חלה דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 בחוק זה, אשר מחייבת שהתחייבות לעשיית עסקה במקרקעין תהיה בכתב (עניין הופמן, כבוד השופט י' עמית, פסקה 20). לעומת זאת, אם ההסכם נכרת לאחר המועד האמור, כי אז בהיעדר הסכם בכתב, מדובר בעסקת מקרקעין אשר לכאורה, נעדרת תוקף משפטי. שכן, כפי שנקבע פעמים רבות, "דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין איננה דרישה ראייתית. היא דרישה מהותית ומשכך מותנה תוקפה המשפטי של ההתחייבות בקיומו של מסמך בכתב" (ע"א 8234/09 שם-טוב נ' פרץ, פ"ד ס"ד(3) 60 (2011), כבוד השופטת א' חיות, פסקה 18 (להלן – עניין שם-טוב). ראו גם את הפסיקה הנזכרת שם).
אמנם אפילו נכרת ההסכם, אם נכרת, לאחר כניסת חוק המקרקעין לתוקף, עדיין ישנן נסיבות אשר בהתקיימן, ניתן יהיה להתגבר על היעדרו של הסכם בכתב (ראו סקירה בעניין שם-טוב, פסקאות 21-19). אולם הכרה בקיומה של עסקה במקרקעין חרף היעדרו של הסכם בכתב תהיה, כפי שנקבע בעניין קלמר, "רק במקרים מיוחדים ויוצאי דופן ... המאפיין מצבים אלה הוא שעולה מהם 'זעקת ההגינות' המצדיקה סטייה מעקרון הכתב" (שם, כבוד הנשיא א' ברק. כן ראו: עניין שם-טוב, פסקה 20). בכל מקרה, גם בהתאם להלכת קלמר, תנאי לוויתור על מסמך בכתב הוא הוכחה שאמנם נכרת הסכם.
על-כן, בין אם נדרש הסכם בכתב כתנאי להשתכללות העסקה ובין אם לאו, לנוכח טענת הנתבע כי כלל לא נכרת הסכם, על התובעת להוכיח תחילה את עצם כריתת ההסכם. בין אם היה בכתב ובין אם היה בעל-פה. שאלה זו, שעניינה אם בכלל הייתה הסכמה בין הצדדים ואם נכרת ביניהם הסכם, היא השאלה הטעונה הכרעה.
היעדר מפגש רצונות
50.קיומו של הסכם מחייב מותנה, בראש ובראשונה, בכך שיהיה בו כדי להעיד על מפגש רצונות בין הצדדים להתקשר בהסכם מסוים ומחייב. על ההסכם להעיד אפוא, על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם וכן עליו לעמוד בדרישה שיהיה מסוים די הצורך. כך בין השאר, נאמר לעניין שני תנאים אלו – גמירת דעת ומסוימות – בע"א 7193/08 עדני נ' דוד (18.7.2010) (כבוד השופט ע' פוגלמן, פסקה 9) (להלן – עניין עדני):
"התנאי המרכזי העומד ביסוד קיומו של חוזה הוא הדרישה למפגש רצונות בין הצדדים ולקיומה של הסכמה הדדית ביניהם להתקשר בהסכם מחייב, שבאה לידי ביטוי ביסוד גמירת הדעת. המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו (ראו: שלו, עמ' 174-172; פרידמן וכהן, עמ' 157-156). לעניין יסוד המסוימות, כמו גם לעניין דרישת הכתב הכרוכה בה בעסקאות מקרקעין, נפסק בעבר כי נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים ..."
במקום שבו אין הסכם בכתב, כבענייננו, דרושה גם הוכחת עצם כריתת ההסכם. לשם כך, יש להוכיח קיומו של מועד אחד, אשר בו התקיימו הן דרישת גמירת הדעת הן דרישת המסוימות. "יש להצביע על מועד אחד בזמן בו נתגבש החוזה" (חברה קדישא, כבוד השופט (כתוארו אז) א' גרוניס, פסקה 7). כך הוסברו הדברים (שם):
"המקרה שלפנינו מחייב הכרעה בשאלה מרכזית אחת - האם בין הצדדים נכרת חוזה מחייב למכר החלקה? לטעמי התשובה על כך היא בשלילה. אין מחלוקת, כי בין הצדדים לא נחתם כל הסכם כתוב למכירת החלקה. ואולם, אף בהיעדרו של מסמך חתום אחד ייתכנו מקרים בהם יוכר קיומו של חוזה בין הצדדים. לצורך כך, יש לבחון האם בבחינת מכלול התנהלות הצדדים ניתן להצביע על מועד בו נכרת חוזה בדרך של הצעה וקיבול (...). באותו מועד של כריתת החוזה, שהינו מועד מובחן ברצף האירועים, אף צריכות להתקיים דרישות גמירת הדעת והמסוימות (ראו, אהרן ברק, פרשנות במשפט, כרך רביעי - פרשנות החוזה, 52 (2001))".
51.בענייננו, כפי שטען הנתבע בצדק, לא ניתן להצביע על כך שהתקיים מפגש רצונות בין הצדדים, לא ניתן להצביע על כך שהייתה הסכמה הדדית להתקשר בהסכם, ומכל מקום, לא היה מועד אחד אשר בו שני הצדדים, העירייה והנתבע, הסכימו על אותם תנאים בהתקשרות. כך עולה הן מהתנהלות הצדדים קודם להתכתבויות בעניין העברת המחסן לשימושה של העירייה וכך גם עולה מהתנהלותם לאחר מכן. עוד עולה, כי מעולם לא הייתה הסכמה באשר לפרטי ההסכם, מעולם לא היה קיבול להצעת העירייה ומעבר לכל אלו, חרף העובדה שהעירייה התנתה את העסקה בחתימה על הסכם בכתב, הסכם מעין זה מעולם לא נחתם מהטעם שבין הצדדים לא התקיים מפגש רצונות בעניין פרטי העסקה. מטעם זה, גם לא העביר הנתבע את הבעלות על הזכויות במחסן על שמה של העירייה.
52.בטרם נדון בפרטי הצעת העירייה ובכך שלא היה קיבול לאותה הצעה, חשוב להבהיר, כי בכל המגעים שהתנהלו בין מר לנגר לבין הנתבע, שעליהם העיד הנתבע, לא ניתן לראות משום התקשרות בהסכם. ראשית, מר לנגר לא היה גורם מוסמך מטעם העירייה כדי להתקשר עם הנתבע בעסקת מקרקעין ואף לא נטען כי המגעים עמו עלו לכדי כריתת הסכם. שנית, כפי שהעיד הנתבע, במגעים עם מר לנגר דובר על תמורה כספית עבור המחסן. רק לאחר שהתברר כי לעירייה אין תקציב לשלם עבור המחסן, עלתה האפשרות של מתן תמורה באמצעות זכויות בנייה בבניין אחר שיבנה הנתבע, בעוד שלמגעים אלו, כפי שעוד יובהר, מר לנגר לא היה שותף. שלישית, על-פי עדות הנתבע, אשר לא נסתרה, מתן המפתחות למחסן היה לנוכח נכונותו להיעתר לבקשת העירייה ולסייע במציאת פתרון לאחסנת תרופות וציוד של מד"א לשעת חרום. כפי שהעיד הנתבע, ההבנה הייתה כי יקבל תמורה עבור העמדת המחסן לרשות העירייה, וכי אם נושא התמורה לא יוסדר, כי אז יישאר המחסן בבעלותו. בפועל, אין מחלוקת על כך שבעת שהנתבע מסר את מפתחות המחסן, טרם הוסכם או הוסדר נושא התמורה עבור המחסן. עדותו של הנתבע אף נתמכת במכתבו של מר לנגר מיום 15.3.1970 (נספח ז'), אשר הבהיר, כי אין די במסירת המפתחות וכי כל עוד לא הועברה הבעלות אל העירייה, לא ניתן לממש את החלטת הוועדה המקומית, שעניינה תוכנה של העסקה הנטענת.
53.מכתב מהנדס העיר מיום 5.9.1969 (נספח ג'), המפרט את החלטת הוועדה המקומית מיום 2.7.1969, הוא המסמך אשר משקף את הצעת העירייה. לפיכך יש לבחון אם להצעה זו היה קיבול מצד הנתבע ואם היה שלב כלשהו שבו הייתה הסכמה של שני הצדדים בדבר פרטי העסקה שהוצעה לנתבע.
במכתב זה הודיע מהנדס העיר על החלטת הוועדה המקומית מיום 2.7.1969, לאשר את תכנית השינויים בבניין, שאותה הגיש הנתבע ושעניינה השטח החפור שבו נבנה המחסן. אולם אישור זה הותנה בקיומם של חמישה תנאים (כמפורט לעיל). התנאים העיקריים הנוגעים לענייננו הם אלו: התנאי הראשון, חתימת חוזה בין העירייה לבין הנתבע בדבר העברת המחסן ללא תשלום אל העירייה; התנאי השלישי, אישור "עקרוני" לכך שכנגד המחסן יינתנו לנתבע זכויות בנייה בבניין אחר שיבנה; התנאי הרביעי, לא יחול שינוי בהחלטה לנקוט הליכים פליליים נגד הנתבע בקשר לחריגות הבנייה.
לתנאים האמורים יש להוסיף את העניין גופו שבו דנה הוועדה המקומית, שהוא הבקשה להיתר השינויים, אשר בעניינה הוצבו התנאי השני (צירוף שטח למחסן) והתנאי הרביעי (הצמדת מחסן לדירה), אשר לגביהם לא הובאה כל ראיה, אם קוימו אם לאו. כאן אף יוער, כי לצורך הדיון איננו נוקטים כל עמדה (גם אם היא מתבקשת), באשר לכך שספק רב – בלשון המעטה – אם הועדה המקומית הייתה רשאית להתנות מתן היתר בנייה בכל אותם תנאים נזכרים, לרבות אלו שעניינם העברת זכויות בנכס לבעלות העירייה.
54.התנאי הראשון, שעניינו חתימת הסכם בדבר העברת המחסן אל העירייה ללא תשלום, לא קוים. כאמור, אין מחלוקת על כך שהסכם בעניין המחסן הנדון מעולם לא נחתם. אמנם במכתבו של הנתבע מיום 16.10.1969 (נספח ד'), הוא הביע את הסכמתו להעביר את המחסן לבעלות העירייה, אך בפועל, אין מחלוקת על כך שלא נחתם הסכם וכי במועד מאוחר יותר, לנוכח אי קיום שאר התנאים – כפי שיפורט בהמשך – סירב הנתבע להעביר את המחסן לבעלות העירייה. בדומה, ממכתבו של מהנדס העיר אל הנתבע מיום 18.3.1970 (נספח ו'), עולה בבירור, כי הנתבע מסרב לחתום על הסכם, כך שלמצער, עד מועד זה, לא התקיימו תנאי ההסכם.
נראה אפוא, כי די באי התקיימות התנאי הראשון, אשר קבע שהסכמת הצדדים, ככל שהייתה, תעוגן בהסכם בכתב, כדי לומר שלא הייתה הסכמה להצעה, כפי שהובאה במכתב מהנדס העיר מיום 5.9.1969 (נספח ג').
התנאי השלישי כלל אישור "עקרוני" של מתן זכויות בנייה בבניין אחר שיבנה הנתבע בעתיד, כנגד שטח המחסן. הנתבע הודיע על הסכמתו לתנאי זה במכתבו מיום 16.10.1969 (נספח ד'), אך ביקש שיאושר לו כי אמנם יוכל להשתמש בתמורה זו בבניינים שונים שיבנה בעתיד (שם). בפועל על-פי הראיות שהובאו, לא ניתן לנתבע אישור כאמור ואילו האישור שניתן רק בהיבט "העקרוני", לא יצא אל הפועל. זאת בשונה מההסכם האחר שנערך עם הנתבע בקשר למחסן ברחוב כתב סופר, אשר כנגדו ניתן לנתבע אישור בכתב בדבר זכאותו לזכויות בניה בבניין שיבנה בעתיד (נספח ב' של תצהיר הנתבע). הנתבע נשאל מדוע בקשר למחסן הנדון הוא לא ביקש לקבל אישור זהה לזה שניתן לו בקשר למחסן האחר ברחוב כתב סופר ועל כך השיב, "ביקשתי והם לא נתנו לי. לא חתמו איתי הסכם. המחסן היה בידם והם לא התייחסו אליי. בגלל שהרבה קודם נתתי ללנגר רשות להשתמש בנכס, הם כבר לא התייחסו אליי" (עמ' 24 שורות 23-22). עוד הוסיף, כי אף ביקש לממש בפועל את זכויות הבניה בבניין שבנה, ואף יתכן כי ביקש מסמך בעניין (שם, שורות 31-24), "אבל העירייה לא נתנה לי שום מסמך. שום מסמך שיתנו לי זכויות בנייה. אם היו נותנים לי מסמך, היו צריכים לתת לי כמו שנתנו לי עבור 85 מ"ר שעליהם דיברתי קודם. אני ביקשתי מסמך בקשר לזכויות הבניה, אבל לא נתנו לי" (עמ' 25 שורות 3-1. כן ראו, שם בהמשך העדות). מכאן שאף תנאי זה לא התקיים ומכל מקום, לא הוכח אחרת.
התנאי הרביעי עסק בהליכים הפליליים שננקטו נגד הנתבע בשל חריגות הבניה. במכתבו של מהנדס העיר נאמר במסגרת התנאי הרביעי, כי ההליכים הפליליים האמורים יימשכו. אמנם במכתבו של הנתבע מיום 16.10.1969 (נספח ד'), לא הוזכר עניין זה, אך הנתבע העלה את העניין במכתב נוסף מיום 17.12.1969 (נספח יד3). לנוכח מכתב זה, או לנוכח חילופי דברים אחרים שהיו בין גורמים מטעם העירייה לבין הנתבע, ידעו גם הוועדה המקומית וגם מהנדס העיר, כי מבחינת הנתבע, ביטול ההליכים הפליליים שננקטו נגדו הוא תנאי להתקשרות בעניין המחסן. ראיה לכך היא החלטת הוועדה המקומית מיום 2.3.1970, שעליה הודיע מהנדס העיר לנתבע במכתב מיום 18.3.1970 (נספח ו'). באותו מכתב נאמר במפורש, כי ההליכים הפליליים יבוטלו ויינתן היתר בעניין תכנית השינויים, אך זאת, רק אם הנתבע אמנם יחתום על הסכם עם העירייה ויפעל להעברת רישום המחסן על שמה.
על-פי טענת הנתבע, התנאי שהציב, לביטול ההליכים הפליליים, לא קוים. על-פי הערה שנכתבה ביום 11.1.1970 בשולי מכתבו של הנתבע מיום 17.12.1969 (נספח יד3), החלטת העירייה הייתה להמשיך בהליכים הפליליים נגד הנתבע ומכל מקום, לא הובאה כל ראיה המלמדת אחרת, כי ההליכים הפליליים אמנם הופסקו (ראו לעניין זה את עדותה של הגב' לידז'ינסקי, עמ' 5 שורה 14 עד עמ' 6 שורה 4). עוד עולה ממכתבו של מהנדס העיר מיום 18.3.1970 (נספח ו'), כי מטעם זה לא הסכים הנתבע להעביר את הזכויות במחסן כך שירשמו על שם העירייה. שכן במכתב זה וכאמור, הודיע מהנדס העיר, כי הוועדה המקומית מוכנה לבטל את ההליכים הפליליים, אם הנתבע יאות לאפשר את העברת הזכויות במחסן אל העירייה. אולם כידוע, הנתבע לא הסכים לכך. מסקנת הדברים היא, כי גם התנאי הרביעי לא קוים. מכל מקום, העירייה לא הוכיחה אחרת.
55.מעדותו של הנתבע וכן מבחינה של כל המסמכים ושל כל ההתכתבויות שהוגשו עולה אם כן, כי יש באותם מסמכים שהוגשו יש, לכל היותר, כדי לשקף מגעים בין הצדדים שהם בגדר משא ומתן, אשר לא הבשיל לכלל הסכם מחייב. שכן בשום שלב, לא הייתה הסכמה של שני הצדדים לכל תנאיי ההסכם בעניין העברת הזכויות במחסן מהנתבע אל העירייה. בהעדר הסכמה ומאחר שהעירייה עצמה לא עמדה בתנאים שהציבה – ומכל מקום, לא הוכיחה אחרת – הרי שלא הייתה נקודת זמן כלשהי, אשר לגביה ניתן לומר כי היה מפגש רצונות בין הצדדים.
מן האמור עולה אפוא, כי במהלך חודש מארס 1970 ידעו הגורמים המתאימים בעיריית ירושלים, כי הנתבע מסרב להסכם שהוצע לו בקשר למחסן, כי הוא מסרב לחתום על הסכם וכן מסרב להעביר את הבעלות על הזכויות במחסן אל העירייה. כך עלה כאמור, מעדותו הברורה של הנתבע, אשר הבהיר, כי משלא מלאה העירייה את חלקה, הוא סירב לעסקה. כך גם עלה כאמור, הן ממכתבו של מהנדס העיר אל הנתבע מיום 18.3.1970 (נספח ו), הן ממכתבו של מר לנגר אל הנתבע מיום 15.3.1970 (נספח ז'), שבו כאמור, הבהיר, כי אף העירייה סבורה כי לא היה די במסירת מפתחות המחסן כדי לגבש את העסקה ואת ההסכם.
56.כך נמצא, כי בשום שלב לא התקיים בין הצדדים מפגש רצונות. בשום שלב לא התקיים יסוד גמירת הדעת הנדרש לקיומו של הסכם מחייב. "גמירות-דעת תתקיים כאשר הצדדים התכוונו להתקשר זה עם זה בחוזה המסוים, וכאשר התרחש מפגש רצונות בין הצדדים. הסכם יחייב את הצדדים רק כאשר הם התכוונו – על-פי מבחן אובייקטיבי – שהוא יחייב אותם (ג' שלו, דיני חוזים, בעמ' 83). מבחן גמירות-הדעת אפוא הוא מבחן חיצוני של ההצהרה ולא מבחן פנימי של הכוונה (ראו ע"א 620/89 חושנג'י נ' אמגר [פ"ד מו(1) 558], בעמ' 594)" (ע"א 5332/03 רמות ארזים, חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט(1) 931 (2004), כבוד השופטת ע' ארבל, פסקה 7 (להלן – עניין רמות ארזים).
אם הנתבע סירב לשתף פעולה, לחתום על הסכם ולהעביר את הזכויות במחסן אל העירייה, ממילא שלא ניתן לומר כי התכוון שההסכם שעליו דובר, אך לא נחתם, יהיה הסכם מחייב. ממילא שאף לא ניתן לומר שהתקיים בנתבע יסוד גמירת הדעת. על היעדר גמירת דעת והיעדר מפגש רצונות, ניתן ללמוד גם מהתנהלות הצדדים במהלך המגעים ביניהם וגם מהתנהלותם לאחר מעשה. גם "התנהגותם של הצדדים לאחר גיבושו של מסמך הבנות מוקדם" – או בענייננו, לאחר המגעים שהתנהלו כמתואר לעיל – "יכולה ללמד האם ב'זמן אמת' כוונתם הייתה להתקשר בהסכם מחייב אם לאו" (עניין עדני, פסקה 15. כן ראו: עניין רמות ארזים, פסקה 6). לנוכח סירוב הנתבע להעביר את הזכויות במחסן והעובדה שהעירייה לא נקטה כל צעד כדי לאכוף את ההסכם שהיום היא טוענת לקיומו, מלמדים כי אמנם לא התגבש כל הסכם.
57.לבסוף נעיר, כי קשה לחלוק על כך שהעירייה הייתה מודעת לכך שהמחסן אינו בבעלותה, הגם שבמשך עשרות שנים, גם לאחר שציוד החירום של מד"א פונה מהמחסן, נהגה בו העירייה מנהג בעלים. עובדה זו אף מצאה את ביטויה, כפי שפורט לעיל, במסגרת הסכם השכירות שכרתה עם אחיה של הגב' לוי.
העובדה שהנתבע נקט משנה זהירות ואף הוא כלל בהסכם המכירה משנת 2008 נספח שבו הביא לידיעת הקונה את העובדה שהעירייה עשויה להעלות טענה בעניין זכויותיה בנכס, אינה יכולה לעמוד לו לרועץ. כפי שהסביר הנתבע בעדותו, חרף העדרו של הסכם, נעשו מצד העירייה ניסיונות במהלך השנים להביא לכך שהנתבע יעביר את הזכויות במחסן אל העירייה, בעוד שהפעם האחרונה הייתה בשנת 1995. לנוכח ניסיונות אלו, דומה כי הנתבע נהג בהגינות ובשקיפות מתבקשת, בכך שהביא את קיומה של המחלוקת נושא תביעה זו לידיעת רוכש הנכס.
(3)ההשלכה שיש לעובדה שההסכם אינו חוקי לנוכח אי הוכחת התמורה
58.למעלה מן הצורך נוסיף, כי אפילו היה מוכח שנכרת הסכם כנטען ואפילו לא הייתה התביעה מתיישנת, עדיין היה מקום לדחיית התביעה. הטעם לכך הוא, שכאמור, הסכם שרשות מקומית היא צד לו, אשר במסגרתו נקבע כי יוענקו זכויות בניה ויבוטלו הליכים פליליים בתמורה לזכויות במקרקעין שיוענקו לרשות, הוא הסכם שאינו חוקי (עניין דירות יוקרה). לעניין זה אף אין רלוונטיות לכך שפסק הדין בעניין דירות יוקרה, הקובע זאת, ניתן רק בשנת 2011. כך מן הטעם שפסק-דין זה לא יצר הלכה חדשה, אלא רק הצהיר עליה (ראו לעניין זה: עניין נכסי רמת אביב, כבוד השופטת א' חיות, פסקה 11).
59.מאחר שמדובר בהסכם שאינו חוקי, הרי שלכאורה על-פי הוראת סעיף 30 בחוק החוזים, ההסכם בטל. במצב זה, קובעת הוראת סעיף 31 בחוק החוזים כי "בבטלות לפי סעיף 30 רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21 [חובת ההשבה], כולה או מקצתה, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה – לחייב את הצד השני בקיום החוב שכנגד, כולו או מקצתו".
הוראת סעיף 31 קובעת אפוא, כי אם חוזה בוטל לפי סעיף 30, בשל כך שנמצא כי אינו חוקי, כי אז מטעמי צדק רשאי בית המשפט לחייב צד לחוזה לקיים את חלקו בהסכם, אם מצא שהצד האחר קיים את חלקו. המשמעות היא, שאילו הייתה העירייה מוכיחה שקיימה את חלקה בהסכם שלקיומו היא טוענת, כי אז היה מקום לבחון אם יש לאכוף על הנתבע לקיים את חלקו בהסכם. אולם העירייה אפילו לא הוכיחה שקיימה את חלקה בהסכם, בדרך של הענקת זכויות בניה לנתבע ובדרך של ביטול ההליכים הפליליים. כך שמטעם זה, בכל מקרה, אפילו הייתה העירייה מוכיחה שנכרת הסכם ואפילו לא הייתה התביעה מתיישנת, לא היה מקום לקבלת תביעתה.
ה.סיכום מסקנה ותוצאה
60.חרף ניסיונותיה של העירייה לטעון כי נטל ההוכחה בתביעה הנדונה מוטל על שכמי הנתבע, ברי שאין כך פני הדברים. הנטל להוכיח את קיומו של ההסכם הנטען, מוטל על התובעת-העירייה, אשר עתרה לסעד חלופי לסעד של אכיפת ההסכם. התובעת לא עמדה בנטל להוכיח את קיומו של ההסכם ואילו מנגד, הנתבע הוכיח כי מעולם לא נכרת הסכם בין הצדדים, כי אפילו נכרת הסכם, הרי שהתמורה מעולם לא ניתנה לו, וכי בכל מקרה, מדובר בהסכם שאינו חוקי. לא זו בלבד, אלא שהנתבע אף הוכיח כי התביעה התיישנה לפני שנים רבות.
לנוכח כל אלו, התביעה נדחית.
61.בשולי הדברים נעיר, כי התעקשות העירייה לתבוע אכיפת הסכם אשר נטען כי נכרת לפני כארבעים ושבע שנה, בעוד שאין לגבי כריתתו הנטענת ראיות, בעוד שאין ברשות העירייה ראיות להוכיח כי שילמה את "התמורה" ובעוד שמדובר בהסכם שאינו חוקי, מעלה לא מעט תמיהות.
ניתן היה אולי לחשוב, שמא התביעה הנדונה נועדה להדוף תביעה נגדית לדמי שימוש ראויים, בשל כך שהעירייה השתמשה במחסן במשך שנים רבות, מבלי לשלם דבר ואף השתמשה בו שלא למטרה שלשמה נמסר לה. אולם בהיעדר מחלוקת שהתביעה לדמי שימוש ראויים, שאותה לכאורה, יכול היה הנתבע לתבוע לפני שנים, התיישנה אף היא זה מכבר, נותרה התמיהה הרבה מעצם הגשת התביעה ומניהולה. תמיהה אשר נותרה ללא מענה.
62.משנדחתה התביעה, תשלם העירייה לנתבע, באמצעות בא-כוחו, סך 30,000 ₪ עבור שכר-טרחת עורך-דין ועבור הוצאות המשפט שהוציא וזאת תוך שלושים יום מיום המצאת פסק הדין.
ניתן היום, י"ח אלול תשע"ו, 21 ספטמבר 2016, בהיעדר הצדדים.
