רוזן ואח' נ' אפיק הירדן ייזום בע"מ

בפני תביעה שעניינה הפרת חוזה וליקויי בניה

מהות התביעה 

1. ב-22.5.05 רכשו התובעים מהנתבעת דירת קוטג' בתוך בנין בן שלוש קומות. בעת שרכשו הדירה, הבנין היה במצב שלד ובו שלוש קומות וחניון. החזקה בדירה נמסרה לתובעים בפברואר 2008. בחלוף ארבע שנים הודיע ב"כ הנתבעת כי בכוונתו להשתמש ביפוי הכח שמסרו התובעים לצורך הגשת בקשה להיתר בניה ולתוספת של קומה רביעית. התובעים התנגדו לכך בטענה כי על פי ההסכם היה על הנתבעת לעשות כן עד מועד מסירת החזקה בדירתם.

2. התובעים הגישו תביעה ובה דרשו צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעת לבנות הקומה ולחילופין לפיצוי כספי בשל הפרת ההסכם. בהמשך ההליך המשפטי חזרו בהם התובעים מצו המניעה, ועמדו על דרישתם לפיצוי כספי. הפיצוי הכספי בגין בניית תוספת הבניה הועמד על ידם על סך 72,000 דולר, 6,000 דולר בגין שניים עשר חודשי בניה צפויים.

3. התביעה כוללת גם דרישה להשבת 25,000 ₪ ליקויי בניה שהנתבעת אחראית לתקנם בתקופת הבדק ולא עשתה כן. בנוסף, נתבעה עוגמת נפש בשיעור 20,000 ₪ בעקבות קיומם של ליקויי הבניה.

    

   הראיות

4. ההליך המשפטי החל טרם בניית הקומה הרביעית, והסתיים לאחר שהושלמה בניית הקומה הרביעית. הבניה החלה באפריל 2015 והסתיימה בפברואר 2016. בין לבין פרש המותב הקודם לגמלאות, הותר לצדדים להשלים ראיותיהם בהתאם לשינוי הנסיבות.

5. את הקומה הרביעית בנה קבלן בשם יצחק דדש, שבנה עבור צד שלישי, נתנאל כהן, אשר רכש מהנתבעת כבר ב-2008 את זכויות הבניה בגג הבנין, לאחר שזו האחרונה כשלה מול התנגדויות שכנים, ו"הקלה" שקיבלה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בוטלה.

6. הצדדים הציגו את ההסכם ביניהם על נספחיו, תכתובות שנשלחו ביניהם, תיק עיריה, מסמכים המעידים על ההליכים המשפטיים שהתקיימו מול שכנים ידועי שם מבנין סמוך, וכן הוצגו ומסמכים נוספים כמו תשריט, היתר בניה ומסמכים נוספים לענין תהליך הרישוי, המכירה לצד שלישי ועוד.

7. מטעם התובע העידו התובע והמהנדס מיכאל קרבצ'יק שהעריך את משך בניית הקומה הרביעית בשמונה עשר חודשים. משהסתיימה הבניה בתוך עשרה חודשים (לטענת התובעים, בתוך שנה, בין אפריל 2015 ועד אפריל 2016), התייתר הצורך לדון במשקלה של ראיה זו להוכחת התביעה.

   מטעם הנתבעת העיד מנהל הנתבעת, יאיר עיני והקבלן יצחק דדש.

   התובעים קיבלו פיצוי מצד שלישי בגין הימשכות עבודות התאמת המעלית לקומה הרביעית, אולם הסכם הפיצוי לא הוצג.

    

   גדר המחלוקת 

8. המחלוקת בין הצדדים נוגעת בעיקר לשאלה האם בניית הקומה הרביעית מהווה הפרת החוזה שנחתם עם התובעים, כיצד יש לפרש את סעיף 2.7 בהסכם, בו מתחייבת החברה לסיים את בניית הקומה הרביעית עד למועד המסירה, ולפצות התובעים בפיצוי מוסכם בגין בניית תוספת בקומה חמישית, באם בנייתה תתאחר מעבר לשנה ממועד המסירה.

   מה היה אומד דעתם של הצדדים ערב חתימתם על ההסכם, ככל שזו אינה ברורה מלשון ההסכם, האם התכוונו הצדדים שגם במקרה של קומה רביעית שנבנתה באיחור יש לפצות בפיצוי בשיעור מוסכם וידוע מראש, ואם מדובר בהפרה אחרת, שלא סוכם לגביה פיצוי, עד כמה חמורה היא ההפרה ומה הפיצוי שמגיע לתובעים בגינה.

9. עוד התבקשתי להכריע בטענת הנתבעת להרחבת חזית אסורה, שהועלתה בישיבה מקדמית מיום 30.1.14, לאחר מכן כבקשה בכתב (מיום 29.9.16) למחיקת סעיפים מתצהירי התובע. הנתבעת טענה כי התובעים הוסיפו עילת תביעה נזיקית וסכומי נזק מבלי שתיקנו את כתב תביעתם, עת טענו לנזקים שנגרמו לדירתם בעת הבניה. אסיר כבר עתה את הטענה משולחן הדיונים ואומר כי נזקי התובעים בגין בניית קומה רביעית ייבחנו במסגרת דיני החוזים ולא הנזיקין, גם כאשר מדבר התובע על מטרד, רעש, לכלוך ואפילו נזק לדירתו שתוקן מאוחר יותר ע"י הקבלן, הכוונה היא לנזקים לא ממוניים, בדמות עוגמת נפש וטרדה, שנגרמו בעקבות בניית הקומה הרביעית, בעת שהם מתגוררים בבנין, ולא בשל רשלנות או הפרת חובה חקוקה של מאן דהוא.

10. גם בענין ליקויי הבניה חלוקים הצדדים, הנתבעת טוענת כי לא הוכחו כדבעי בחוו"ד מומחה, וכי למעט סך של 2,436 ₪ עבור התקנת מעקה מדרגות, אותו שילמה לאחר הגשת התביעה, לא מגיע לתובע כל סכום וכי אין התאמה בין הקבלות שצורפו לתיאור הליקוי, ולחילופין לא ניתנה לחברה הזדמנות לתקנם.

11. הנתבעת כופרת גם בזכות התובעים לקבל פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם, הן בשל ליקויי הבניה המוכחשים על ידה והן בשל בניית הקומה הרביעית.

    הטענה כי הנתבעת מכרה את הגג לצד שלישי ולכן אינה אחראית לבניה והשפעתה על התובעים נזנחה במועד הסיכומים ובצדק (פרו' עמ' 216), כיוון שזכויות הבניה בגג כפופות להתחייבויות הדדיות המצויות בהסכם שבין התובעים לנתבעת.

     

     

    דיון בראיות

    הוראות ההסכם

     

12. התחייבויות הצדדים להסכם, אשר רלוונטיות למחלוקת נשוא התביעה הן אלו:

     

    • זכויות בניה של החברה

      התובעים הסכימו שהקבלן יצמיד שטחים משטחי הפרוייקט על פי שיקול דעתו, לרבות חצרות וגגות ובלבד שהדבר לא יחול על הדירה של התובעים והשטחים שהוגדרו כצמודים לה (ס' 2.6 ו- 5.6 להסכם).

      התובעים התחייבו שלא להפריע ולא למנוע בכל דרך שהיא את פעולות החברה לחלוקת שטח הפרויקט, לא להתנגד לשינוי תכנית הבנין ולהגדלת אחוזי הבניה בכל הנוגע לתוספת בקומה החמישית (ס' 2.4) "וכן לא להפריע לפעולות בניה או כל פעולה אחרת, בין לפני ובין אחרי שיקבל הקונה לרשותו ולחזקתו את הדירה" (ס' 5.7).

      סעיף 14 להסכם חוזר על הזכות של הנתבעת לממש את זכויות הבניה העתידיות בכל דרך חוקית שתמצא לנכון והתובעים מנועים מלהתנגד, אולם זכויות אלו כפופות להוראות סעיפים 2.4 ו-2.5 וכן הובהר כי זכויות בניה עתידיות שאינן נזכרות בהסכם זה, יהיו שייכות לרוכשי הדירות בבניין על פי חלקיהם ברכוש המשותף (ס' 14.5), והמשמעות היא שלמעשה כל הוראות ההסכם בענין זה מוגבלות לקומה רביעית וחלק מקומה חמישית, אחרת לא ניתן ליישב בין הוראות ההסכם הכלליות לבין אלו הספציפיות.

      סעיפים אלו והאיום המובע באימייל ששלח ב"כ הנתבעת מיום 18.2.12, לפיו התובעים ישאו במלוא הנזקים הנובעים מהפרת התחייבותם, גרמו להם בשלב מאוחר להגשת התביעה, להודיע על ויתור התביעה לסעד האכיפה, בדמות צו מניעה קבוע, ולהסתפק בעילה החילופית של תביעת פיצויים, בגין הפרת ההתחייבות לבנות את קומה רביעית עד למועד המסירה (סעיף 2.7).

       

    • העברת זכויות

      הנתבעת הצהירה כי "לא תהיה זכאית להעביר את זכויותיה או חובותיה לפי הסכם זה לכל אדם או גוף משפטי זולתה, למעט לחברות הקשורות, בתנאי שבמקרה של העברה כזו היא תישאר אחראית למילוי התחייבויותיה על פי הסכם" (ס' 10.1).

      בחודש פברואר 2008 קיבלו התובעים את החזקה בדירתם, הבנין הגמור כלל רק שלוש קומות ולא ארבע כמתוכנן.

      ביום 15.5.08 מכרה הנתבעת לנתנאל כהן את זכויות הבניה בגג, בניגוד להתחייבותה שלא לעשות כן, ואף התכחשה לחובותיה להישאר אחראית למילוי התחייבויותיה על פי ההסכם.

      לא זו אף זו, ביום 30.1.12 פנה ב"כ הנתבעת לשלושת בעלי הדירות בבנין וביניהם התובעים, בשם "אפיק הירדן יזום בע"מ", והודיע כי בדעתו לעשות שימוש ביפוי הכח שנתנו כדי להביע הסכמתם לבניית קומה רביעית, במכתב אין זכר לכך שזכויות הבניה נמכרו ארבע שנים קודם לכן לצד שלישי. כאשר הענין התגלה, או כאשר הסתבר כי העיריה רואה ביפויי הכח של שני השכנים (זה של התובעים לא צורף) מסמך לא רלוונטי (נספח ז' לתצהיר התובע), אחזה הנתבעת באסטרטגיה חדשה לפיה אין היא אחראית או מחויבת לפעולות צד שלישי, וכי התחייבותה כלפי התובעים למועד בנייה של קומה רביעית וחמישית, מותנית בכך שהיא ולא צד שלישי יבנו (נספח י"ג, אימייל מיום 18.2.12).

      על התנהגות זו יצא קצפו של ב"כ התובעים ובצדק. התנהגותה של הנתבעת כלפי התובעים התבטאה באדנות ובחוסר תום לב. מכירת הזכויות לצד שלישי נעשתה בניגוד לחוזה, אולם העדר טענה בענין זה מצד התובעים, וחזרתה של הנתבעת מטענת הפטור שאימצה לעצמה במהלך המשפט, הסדירו סוגייה זו.

       

    • הגבלה במספר הדירות

      במבוא להסכם מוגדר "הפרוייקט" כ-"בנין ובו עד 4 דירות וחניון תת קרקעי", בסעיף 2.4 התחייבה הנתבעת שוב כי "בכל מקרה לא יוגדל מספר הדירות בבניין", מכאן שאת סעיף 2 ג' למפרט הטכני בו נאמר שהיא רשאית "להוסיף או לגרוע ממספר הדירות שתהיינה בבית ובפרויקט כולו, באישור הרשויות", יש להכפיף להתחייבות הספציפית שלא לבנות יותר מארבע דירות. והנה, למרות זאת, הנתבעת העבירה זכויותיה על פי הסכם זה לצד שלישי, וזה בנה שתי דירות בקומה רביעית, באופן שהבנין מכיל חמש דירות ולא ארבע דירות כפי שהנתבעת התחייבה.

      על פי הראיות שהוצגו בפני, התכנית המקורית אכן היתה לבנות דירת פאר אחת בקומה רביעית, אלא שהוועדה המחוזית שדנה בהתנגדויות השכנים פסקה כי "התכנית תכלול תוספת של שתי יח"ד לבניין הקיים ולא יח"ד אחת בלבד כמוצע בתכנית המופקדת" תוספת זו "תיתן מענה טוב יותר לצורך בציפוף העיר ותאפשר שימוש יעיל ונכון יותר בשטחי הבניה הנוספים לבניין...יצויין כי ב"כ מגיש התוכנית הביע בעת הדיון את הסכמתו לתוספת של שתי יח"ד במסגרת התכנית". (פרו' הועדה המחוזית מיום 18.11.10, נספח ח').

      העובדה שניתן היתר בניה לתוספת של שתי דירות במקום אחת, לא מכשירה את הפרת החוזה שביצעה הנתבעת, עת התחייבה, על פי ידיעתה והערכתה את המצב הנתון, לבנות 4 דירות בלבד.

      התובעים גם בענין זה לא טענו להפרת חוזה, ואף על פי כן, הנתבעת עצמה עיניה מראות וסירבה בכל תוקף להתפשר עם התובעים. מנהל הנתבעת ראה כל העת לנגד עיניו את הרווח שיכול היה לעשות, לו הוא ולא צד שלישי היה מצליח להתגבר על התנגדות השכנים.

       

    • סעיף 2.7-מועד בניית הקומה הרביעית

      הנתבעת התחייבה "לסיים את בניית הקומה הרביעית בבניין (דירת הפנטהאוס) עד למועד המסירה ואם תחליט לבנות תוספת של חצי קומה נוספת מעליה, תסתיים בניית התוספת בתוך שנה נוספת ממועד המסירה. נמשכה בניית התוספת או בוצעה לאחר תום שנה האמור, יהיה הקונה זכאי לפיצוי מהחברה בסך השווה ל-2,000 $ בגין כל חודש בו יבוצעו עבודות בנייה מעל לקומת הפנטהאוס לאחר תום השנה האמורה, ולחלופין, לבחירתו, לפיצוי חד פעמי כולל בסך השווה ל-20,000 $".(ס' 2.7).

      זה הסעיף עליו מושתתת תביעת התובעים.

       

      פרשנות הסכם 

13. טוענים התובעים, בניית הקומה הרביעית הסתיימה לאחר שמונה שנים מיום המסירה, פשיטא שזו הפרת סעיף 2.7 להסכם. מה לי בנייה על ידי הנתבעת או על ידי צד שלישי, כשהנתבעת נותרה אחראית להתחייבויותיה על פי ההסכם, ואין לי אלא להסכים עמם.

14. הכללים המנחים לעניין פרשנות של הסכמים וחוזים קבועים בסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, כאשר הכלל העיקרי הוא איתור כוונתם האמיתית המשותפת של הצדדים לחוזה, יסוד פעולתם של דיני החוזים הוא קידום האוטונומיה של הצדדים המתקשרים בחוזה. על בית המשפט להניח כי הצדדים נתנו ביטוי לאומד דעתם בלשון בה נקטו. לשונו של החוזה הינה כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, ומשכך, היא מהווה ראייה, לעיתים מרכזית ומכרעת, בדבר כוונתם המשותפת.

15. עדות התובע בתצהירו מקובלת עלי, לפיה ביקש לצמצם ככל האפשר את מגוריו ב"אתר בניה", הנתבעת נעתרה לדרישה זו בכך שהגבילה עצמה במועדים לבניית קומה רביעית וחלק מקומה חמישית, על סמך הנתונים והערכות שהיו בידיה אותה עת.

16. בעת החתימה על ההסכם, הנתבעת לא אחזה בידיה היתר בניה לבניית קומה רביעית, אלא "הקלה" שכפופה היתה לבחינת התנגדויות השכנים, והיא אף הצהירה על כך בהסכם ("הקונה מצהיר כי ידוע לו כי לפרוייקט ניתנו היתרי בנייה חלקיים" (ס' 2.5), לכן אל לה לבוא בטרוניה לתובעים, עת לא הצליחה לעמוד בהתחייבויותיה שנטלה על עצמה באופן מחושב, ואשר יתכן והיה בהתחייבות הנ"ל כדי לשכנע את התובעים לרכוש הדירה ממנה.

17. מנהל הנתבעת העיד על עצמו כבעל ניסיון רב בנדל"ן (עמ' 110 ש' 24), ואף כי לא צפה את המהלך התכנוני שארע, וליבו מלא על התנהלות הוועדה, אין בכך אפילו להגיע לכדי "טעות בכדאיות העסקה" בינו לבין התובעים, וגם לו היתה כזו, לא היתה הנתבעת פטורה מקיום התחייבויותיה ככתבן וכלשונן. סעיף 14 (ד) לחוק החוזים (חלק כללי) מוציא מכלל תחולת הטעות, את הטעות בכדאיות העסקה, ושוב, אין לכך רלוונטיות, שעה שאיש מהצדדים לא העלה על דעתו ובצדק, לבטל את ההסכם שנחתם ביניהם.

18. בניית קומה רביעית במועד מאוחר למסירת החזקה לא הוגדרה בהסכם כהפרה יסודית ואף במהותה אינה כזו שאדם סביר היה מבטל ההסכם לו היה חוזה את הנולד, יחד עם זאת, אין ספק שהרוכשים הספציפיים שבפני ייחסו משמעות סובייקטיבית רבה לקיום החיוב האמור בסעיף 2.7.

     

    היחס בין סעיף 2.7 לסעיף 14 להסכם 

19. הנתבעת טענה כי סעיף 2.7 בהסכם לא חל על הנסיבות שנוצרו ואשר איש לא צפה (התנגדויות שכנים, מכירת הזכויות לצד שלישי והצלחתו לאחר שמונה שנים, מקום בו נכשלה הנתבעת), ולכן, יש לבחון פעילות הנתבעת ומי שנכנס לנעליה בהתאם לסעיף 14 להסכם שמרשה ניצול זכויות בניה בכל עת שהיא.

20. הסכם אמור להכיל סעיפים שונים שיחדיו מהווים חטיבה אחת, שלמות אחת שנועדה לבטא את רצון הצדדים ערב חתימת ההסכם, בהתאם למידע, נתונים והערכות שכל צד אחז בהן. הסכמי רכישת דירה מחברה קבלנית נוטים לאריכות ופירוט יתר, ובכל זאת לא תמצא בהם סעיפים רבים לטובת הרוכש. לפיכך, אם רוכש דירה מצליח לשנות ולו במעט את ההסכם לטובתו, יש לוודא שלא היה זה לחינם, וכי בכל מקרה שבו סעיף כללי בהסכם עלול לנגוס בהישג של הרוכש באותו סעיף ספציפי ששונה למענו, תוקנה עדיפות לסעיף זה על פני הסעיף הכללי, שאם לא כן, ירוקן מתוכן אותו שינוי שהרוכש עמל להכניסו להסכם.

21. בסעיף 14 שכותרתו –"המשך בנית הפרויקט, זכויות בניה והגבלות". שוב נדרש הקונה להיות "מודע לכך כי החברה ו/או אחרים עשויים להמשיך ולבנות את הפרוייקט, בין לפי תכנון הקיים כיום ובין לפי כל תיקון או שינוי שלו. הקונה מתחייב שלא להתערב במהלך המשך הבנייה כאמור, בכפוף להוראות סעיף 2.4. ו-2.5 לעיל."

22. לטענת ב"כ הנתבעת משלא הוזכר סעיף 2.7 יחד עם סעיפים 2.4 ו-2.5, משמע אינו חל בסיטואציה המתוארת בסעיף, ובמלים אחרות, הנתבעת או אחרים רשאים היו לבנות את קומה רביעית בכל עת שיצליחו לשנות את התכנון, ולאו דווקא בתוך מועד המסירה לתובעים, כפי שהתחייבה הנתבעת בסעיף 2.7. זו טענה פתלתלה שמרוקנת מתוכן את סעיף 2.7, שהוסף להסכם זה באופן מיוחד, שהרי אם זכאית הנתבעת לבנות קומה רביעית וחמישית בכל עת שתחפוץ, מה ערך להתחייבות לבנות את קומה רביעית עד למועד המסירה ואת קומה חמישית עד שנה לאחר מכן.

23. ואם זכויות הבניה העתידיות הוקנו לנתבעת ללא הגבלה, כאמור בסעיף 14.1, מה פשר ההבהרה בסעיף 14.5 לפיה "הוראות אלה אינן חלות על זכויות בניה עתידיות שיהיו לבניין ושאינן נזכרות בהסכם זה, יהיו שייכות לרוכשי הדירות בבניין על פי חלקיהם ברכוש המשותף".

24. הפירוש היחידי שעולה בקנה אחד עם סעיפים 2.4, 2.7 וסעיף 14, בנוגע לזכויות הבניה ואופן שימושם הוא, שהנתבעת ניכסה לעצמה זכויות בניה מוגבלות בהיקף ובזמן.

    היקף הזכויות מתייחס לקומה רביעית דירה אחת וחלק מקומה חמישית, בכפוף לאישורי בניה כמובן, בעוד שזכויות בניה פוטנציאליות נוספות, שייכות לכל רוכשי הדירות.

    זמן הבניה של הקומות הרביעית והחמישית הוגבל על פי דרישת התובעים והנתבעת הסכימה לכך, באופן שנקבע בסעיף 2.7 – קומה רביעית עד מועד מסירת החזקה, קרי 2008 וקומה חמישית עד שנה לאחר מכן.

    בניה מאוחרת למועדים שנקבעו במפורש בהסכם מהווה הפרת חוזה. בניית קומה רביעית מאוחר למועד המסירה מהווה הפרה שנזקיה צריכים להיות מוכחים על ידי התובעים, ואילו הפרה הנוגעת לבניית חלק מקומה חמישית מאוחר למועד שנקבע, חייבה פיצוי מוסכם.

25. התובע עומת עם העדר קביעת פיצוי מוסכם בגין עיכוב בבניית קומה רביעית והשיב: "הקבלן התחייב בפניי שהוא יגמור את זה עד המסירה ואין שום סיכוי בעולם שהוא ימשיך את זה אחרי המסירה" (פרו' מיום 20.12.16 עמ' 19 ), "אם הוא צריך לשלם 2,000 דולר עבור בניית חצי קומה החמישית שנה אחרי המסירה הוא צריך לשלם הרבה יותר לבניית קומה רביעית שלמה, 7, 8 שנים אחרי המסירה" (פרו' עמ' 21 ).

26. ניסיון זה של התובעים להקיש מכוח קל וחומר ולהחיל סעיף פיצוי מוסכם על הפרה שלא נקבע לה סעיף כזה, לא יצלח, גם אם יש בו הגיון, משום שפרשנות זו סותרת באופן ברור את הלשון הברורה של הסעיף, ומשום שיש לאתר את אומד דעתם המשותף של הצדדים ערב חתימת הסכם ולא את זו של התובע בלבד.

27. משבחר התובע לסמוך על התחייבות הנתבעת לבנות את קומה רביעית במועד ולא דרש פיצוי מוסכם גם להפרת סעיף זה, לכאורה לא ניזוק, שהרי עדיין על פי דיני החוזים, כל נזק שסבל בעקבות הפרת הצד שכנגד והוכח יושב לו, פיצוי ללא הוכחת נזק, סוכם בין הצדדים שייפסק רק לגבי קומה חמישית, וזו כאמור לא נבנתה. יש עוד לציין כי התובעים אפילו לא הציגו את הטיוטות שהוחלפו בין עורכי הדין, כדי לתמוך בטענת התובע כי עמדתו ופרשנותו היתה מובנת מאליה גם אצל הנתבעת.

     

    סיכום ביניים

28. אסכם עד כאן ואומר כך: הנתבעת הפרה את סעיף 2.7 בהסכם, שעה שנבנתה הקומה הרביעית שש שנים מאוחר למסירת החזקה בדירת התובעים. העובדה שהבניה בוצעה על ידי קבלן אחר בשליחות צד שלישי שרכש הזכויות מהנתבעת, אינה פוטרת את הנתבעת מאחריותה לתוצאות ההפרה, ככל שאלו יוכחו על ידי התובעים.

29. התובעים אינם רשאים לדרוש "פיצוי מוסכם", באשר סעיף 2.7 אינו מקנה פיצוי מוסכם בגין בניית קומה רביעית מאוחר למועד המסירה, אלא אך ורק לגבי הקומה החמישית, בוודאי ובוודאי שאין כל שחר לניסיון לטעון כי הפיצוי בגין בניית הקומה הרביעית צריך להיות פי שלוש מזה שהוסכם לגבי הקומה החמישית, טענה זו כשלעצמה סותרת את הניסיון לטעון לפיצוי מוסכם.

30. זאת ועוד, הפיצוי המוסכם בגין בניית הקומה החמישית, אמור היה לקחת בחשבון לא רק את עוגמת הנפש והמטרד, אלא גם הוצאות בגין שכירות דירה חלופית, אם המגורים בזמן הבניה היו בלתי נסבלים או בלתי אפשריים, הוצאות הובלה וכיו"ב הוצאות שהצדדים אמורים היו לאמוד כתוצאה מסתברת מהפרת החוזה.

    היות שהתובעים טענו לעוגמת נפש ומטרד ולא הוציאו כל הוצאה בגין התקופה שבה נבנתה הקומה הרביעית מעל ראשם (ואין חשיבות לכך שבין "ראשם" לקומה הרביעית הפרידה קומה), הרי שהפיצוי המוסכם שהצדדים אמדו מראש לגבי קומה חמישית (2,000 דולר) אינו יכול להוות אמת מידה לפיצוי בגין עוגמת נפש בלבד.

31. גם הניסיון של התובע לטעון כי פיצוי מוסכם בשיעור 10% לקבלן, בגין ביטול לא מוצדק של ההסכם על ידי הקונה, כאמור בסעיף 13.2 צריך לחול גם על הפרות של הקבלן, אין לו על מה לסמוך, באשר לא מדובר באותם נזקים צפויים שהצדדים מעריכים מראש, ומשום שיש צורך בהוראה מפורשת בענין זה בהסכם. אותו הדבר לגבי הטענה כאילו הפיצוי צריך להשתלם גם משום שהקבלן הרוויח על הדירות יותר, שעה שבנה אותן עשר שנים מאוחר יותר (פרו' עמ' 24). התובע לא שותף לרווחי הנתבעת וגם לא להפסדיה, זכויותיו מבוססים על החוזה בינו לבינה הא ותו לא.

     

    פיצויים בגין עוגמת נפש

32. הבסיס הנורמטיבי לפסיקת פיצויים בגין עוגמת נפש, מעוגן בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970 שקובע:

    "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין".

33. התובע מתאר בתצהירו המשלים את חיי משפחתו בתוך "אתר בניה" במשך כשנה. "אשתי אני והילדים סבלנו קשות מרעש ולכלוך של העבודות"...רעייתי ילדה תאומים במהלך חודש נובמבר 2015 ואלה הצטרפו ל-4 ילדינו" (ס' 5-9), "רעש בלתי נסבל של עבודות, לכלוך ואבק, פועלים שעולים ובאים, משאיות, קידוחים וניסור בלתי פוסק של ברזלים – הדבר אינו גורם לרוגע ומנוחה, בדירה שרכשנו במיטב כספינו". (ס' 11). אכן, נקל לשער עד כמה גרמה הבניה מטרד ואי נוחות לתובעים, במיוחד שעה שהתובעת שהתה רוב שעות היום בביתה. מצד שני עוצמת הרעש והמטרד מן הסתם לא היו זהים לכל אורך תקופת הבניה, אני מניחה שהיו גם עבודות שלא גרמו לרעש, בהתחשב בקומה השלישית, שהפרידה בין התובעים לקומה הרביעית.

34. בהיות רכיב זה נתון לאומדנו של בית המשפט, אני פוסקת בגין הרעש, המטרד, הלכלוך ועוגמת הנפש, שנגרמו לתובעים במשך זמן הבניה, סך של 30,000 ₪. המחלוקת בין הצדדים, האם הבניה נמשכה 12 חודשים או 10 חודשים, האם עבודות התאמת המעלית מהווים חלק מעבודות הבניה או לא, (ואלו נעשו בסיום בניית הקומה הרביעית), אינה משמעותית בעיני, שכן מדובר בפסיקת פיצוי גלובאלי, מה עוד שבגין השבתת המעלית קיבלו התובעים, פיצוי באמצעות בא כוחם, מצד שלישי, נתנאל כהן בסך של 12,500 ₪ (פרו' מיום 20.12.16 עמ' 5, הרקע לפיצוי, זהות המשלם ותנאי הפיצוי, ראו עמ' 52-55).

    לטענת התובע בסעיף 26 לתצהירו חלק מהסכום שימש לשכירת "או-פר" שסייעה לרעייתו בניהול הבית והעלאת הילדים בזמן שהמעלית הושבתה. משהתעקשה הנתבעת לטעון כי עבודות התאמת המעלית אינן חלק מעבודות הבניה, אינה יכולה לטעון כי פיצוי בגינן מהווה כפל פיצוי לתובעים, התובעים גם לא דרשו החזר הוצאות ה"או-פר", ולכן גם מטעם זה טענת ב"כ הנתבעת נדחית.

     

    ליקויי בניה

35. הנתבעת טענה כי ליקויי בניה יש להוכיח באמצעות חוו"ד מומחה, טענה זו נכונה, ולכן קבלה על סך 13,920 ₪ כולל מע"מ "בגין "תיקונים שונים בבית ובחצר", אין בה די, אולם התובע השלים את החסר בתצהירו (ס' 27 א') ובעדותו (עמ' 61, 62) שם הסביר כי תיקן שיפועים והרחיב פתחי ניקוז, כדי שמי גשמים לא ימשיכו לזרום לתוך סלון הבית. הסבר זה מספק להוכחת הליקויים ותיקונם, ולכן אני מאשרת את מלוא הסכום.

36. בגין עבודות מעקה למדרגות בסך 2,436 ₪, התובע הודה כי קיבל פיצוי מאוחר להגשת התביעה, ולכן אין לפסוק בשנית.

37. בגין תיקון דלתות של הבנין והשער בסך 940 ₪ - מעבר לכך שלא צורפה קבלה, מדובר ברכוש משותף ולא בדירת התובע (פרו' עמ' 58), ולכן ככל שהיה מוכיח כי הוציא בעצמו סכום זה, הוא זכאי לקבלו מקופת ועד הבנין או 2/3 מיתר הדיירים.

38. הוצאה נוספת אחרת לא הוכחה. בגין השלמת הגינה (5,022 ₪), התובע איבד הקבלה (פרו' עמ' 59), ובכל מקרה, ביחס להתחייבות הנתבעת במפרט (עמ' 7), אולי היה חסר ברז אחד (עמ' 59 ש' 16), ולכן אני דוחה פיצוי בגין כך. בגין נזילות בחדר שינה ובמטבח, נתבע סכום עגול של 1,000 ₪ כל אחד ללא פירוט או אסמכתא שהיא ועל כן דוחה אותם.

     

    סיכום ביניים

39. לסיכום, סכום ליקויי הבניה שהתובע זכאי לפיצוי בגינם עומד על 13,920 ₪ בלבד. התובעים לא התכוונו להגיש תביעה בגין ליקויים אלו, הא הראיה שלא עשו כן במשך ארבע שנים, אלא כאשר צץ ענין בניית הקומה הרביעית, באופן שולי שכזה יש גם להתייחס לעוגמת הנפש שנגרמה להם בעקבות ליקויים אלו. התובעים פעלו להקטנת נזקיהם, חדירת מי הגשמים לסלון נפסקה באחת עם התיקון ביום 18.5.10, מועד התיקון, לאחר חורף שני, ממועד קבלת החזקה בדירה, מלמד אותי כי לא מדובר בליקוי חמור במיוחד, אחרת התובע שנודע בקפדנותו היה ממהר לתקן כבר אחרי החורף הראשון. מכל מקום, הליקוי תוקן והפיצוי בגין כך הוכר.

     

     

    עוגמת נפש בגין ליקויי בניה 

40. השאלה כיצד ייקבע שיעור הפיצויים בגין עגמת נפש בתביעת ליקויי בניה נדונה בהרחבה בפסיקת בתי המשפט. סיכומה של ההלכה בא לידי ביטוי בע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח' (תקדין עליון 2005(1) 2774 שצוטט גם על ידי ב"כ הנתבעות):

    "בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר: מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה: התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו: עלות תיקון הליקויים ועוד. אף על פי שקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת נפש נתונה לשיקול דעת בית המשפט, גם קביעה זו צריכה לעמוד במבחן של סבירות." ראו גם ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס פ"ד מו(2) 60, 68-67 (1992).

41. יישום ההלכה הפסוקה על קביעת עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים בגין ליקויי הבניה הנ"ל, מביא אותי למסקנה כי יש לפסוק סכום של 5,000 ₪. משך קיומם של הליקויים והטרדה שהם גרמו לא היו גבוהים. תביעה לפיצוי בסך 20,000 ₪ כדרישת התובעים מופרזת בעיני, בנסיבות הענין.

    סקירה אקראית של מספר פסקי דין בהם נפסקו עוגמת נפש בגין ליקויי בניה, לא לימדה על כלל מתמטי כלשהו, לעתים הפיצוי היווה 10% משווי הנזק (כמו בת.א. (ת"א) 53349/05 דוד נ' דואק מישקיט חב' לבייזום ובניה בע"מ (פורסם בנבו, 29.3.07), במקרה אחר נפסקו 50,000 ₪ בגין רטיבות חוזרת ונשנית במשך עשר שנים (ע"א(ים) 6481/05 אלי כהן נ' חפציבה חב' לבניין בע"מ (פורסם בנבו 1.12.2000), בע"א 5602/03 סגל המוזכר לעיל, הפחית ביהמ"ש העליון את הפיצוי בגין ראש נזק זה לסך של 5,000 ₪ במקום 15,000 ₪ לכל דירה, אם כי הסכים עם הטענה לפיה לא תמיד קיימת התאמה מלאה בין סכום תיקון הליקויים לעוגמת הנפש שנגרמה בגינם, מצד שני צריך לזכור בהקשר זה את חובתו של תובע להקטין נזקיו, ולכן ככל שמדובר בסכומים נמוכים מצופה ממנו שלא ימתין ויסבול, אלא שיקדים הוצאת הסכום לקבלתו חזרה מאת הנתבע.

    סוף דבר

42. נוכח כל האמור לעיל אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 93,700 ₪, על פי הפירוט הבא:

    • בגין טרדה ועוגמת נפש עקב בניית קומה רביעית - 30,000 ₪.

    • בגין ליקויי בניה- 13,920 ₪. (כולל מע"מ)

      הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום 18.5.10 ועד התשלום בפועל

    • בגין עוגמת נפש בעקבות ליקויי הבניה – 5,000 ₪. 

    • החזר חלקי של הוצאות אגרת בית משפט ואגרת הקלטה -  5,000 ₪.

      בהתחשב בסכום הכולל שנפסק לזכות התובעים ובסכום התביעה (311,400 ₪), מדובר בהחזר סביר ואף למעלה מכך. הנתבעת לא אמורה לספוג כל גחמה בסכום הנתבע, הגוררת אחריה חיוב באגרה, רק משום שחויבה בסכום כלשהו.

      הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום 25.4.12 ועד התשלום בפועל.

    • שכר טרחת עורך דין –סך של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ ובסה"כ 35,100 ₪, כפי ששולם בפועל על ידי התובעים. סכום זה סביר בעיני, בהתחשב במשך ההליך ואופן ניהולו, שהוכתב במידה מסוימת על ידי הנתבעת.

    • החזר הוצאות מומחה – 4,000 ₪ בתוספת מע"מ ובסה"כ 4,680 ש"ח. הוצאת חוות הדעת היתה הכרחית לשעתה ובהתחשב במועד הגשת התביעה, אך התייתרה בהמשך ההליך, ולכן אין לפסוק סכום נוסף בגין התייצבות המומחה להעיד.

      לכל הסכומים הנ"ל,  ואשר לא צוין במפורש אחרת, יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.

       

43. למען הסר ספק, נוכח דברי ב"כ התובעים בדיון (פרו' עמ' 103, שורה 16), אף כי לא חזר עליהם בסיכומיו, מובהר בזאת כי לא ניתן היתר לפיצול סעדים, כל עילות התביעה נגד הנתבעת התגבשו אמנם אחרי הגשת התביעה, אך טרם שמיעת הראיות, ומשהסתמכו התובעים על אירועים שהתרחשו מאוחר לתביעתם לצורך הוכחת תביעתם המוקדמת, לא יישמעו עוד בטענה כי לא מיצו את עילות התביעה שיש להם נגד הנתבעת.

     

     

    ניתן היום, י"ח תשרי תשע"ח, 08 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.