ת"א 27487-04-12 בכר ואח' נ' עלריג אס שלוש אר בע"מ ואח'

בפניי תביעה כספית בגין ליקויי בנייה ברכוש משותף בבניין.

רקע:

1. התובעת 1 היא ועד הבית של בית משותף הממוקם ברחוב אחא 4 בתל אביב יפו המונה 12 דירות ו-4 חנויות (להלן: "הבניין").

    

2. התובעים 2-13 הינם בעלים של 8 דירות בבניין המתחלקים לשתי קבוצות:

    

   • התובעים 2-6 ו- 9-12 רכשו את הדירות שבבעלותם ישירות מידי הנתבעות (להלן: "קבוצת היד הראשונה ו/ או " רוכשי היד הראשונה").

      

   • התובעים 7, 8 ו-13 רכשו את הדירות שבבעלותם מידי רוכשים אחרים שלכשעצמם רכשו אותן מידי הנתבעות (להלן: "קבוצת היד השנייה ו/או "רוכשי היד השנייה").

3. הנתבעת 1 והמודיעה לצד ג' היא חברה בע"מ והיא הבעלים הרשום של חלקת הקרקע עליה בנוי הבניין (להלן: "הנתבעת" ו/או "המודיעה").

    

4. הנתבעת 2 וצד ג' היא חברה קבלנית אשר לא הגישה כתב הגנה בתיק זה ועל כן ולבקשת המודיעה ניתן כנגדה ביום 2/12/12 פסק דין (אך זאת רק בעניינה של הודעת צד ג').

    

5. ביום 27/10/05 נכרת הסכם קומבינציה בין הנתבעות על פיו התחייבה הנתבעת 2 בבניית הבניין (להלן: "הסכם הקומבינציה").

    

6. הדירות נמסרו לרוכשים בשנת 2007.

    

    

   עיקרי טענות הצדדים

    

7. טוענים התובעים כי במהלך השנים שלאחר מסירת הדירות, נתגלו ברכוש המשותף בבניין ליקויי בניה רבים, אלא שחרף האמור ועל אף הבטחות חוזרות ונשנות, הליקויים האמורים לא תוקנו במלואם.

    

8. לתימוכין הגישו התובעים חוות דעת הנדסית לפיה יש לחייב את הנתבעות בתשלום עבור תיקון ליקויי הבנייה ברכוש המשותף בבניין בסך של 184,324 ₪ (158,900 ₪ בתוספת 16% מע"מ).

    

9. עוד לטענתם חלקם של הליקויים שנתגלו ברכוש המשותף אינם ניתנים לתיקון ובכללם מתקני החנייה המוצמדים לדירות. משכך הגישו חוות דעת שמאי מקרקעין לפיה יש לחייב את הנתבעות גם בתשלום עבור ירידת ערך בסך של 467,000 ₪.

    

10. לבסוף טוענים התובעים כי בשנת 2010 הפנו את שימת לב הנתבעות לעובדה כי הגישה לחדר בו מאוחסנים בלוני הגז, ברז כיבוי האש ושעון המים המרכזי של הבניין נחסמה, משום שהיא עוברת בשטח של הבניין השכן (להלן: "חדר הגז").

     

11. משכך עתרו גם לקבלת צו עשה שיחייב את הנתבעות ליצור גישה חדשה לחדר הגז של הבניין.

     

12. מנגד טוענת הנתבעת כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב ובהעדר יריבות שעה שבהתאם לסעיף 5.23.6 להסכם הקומבינציה הנושאת הבלעדית באחריות כלפי התובעים הינה הנתבעת 2. לטענתה וכפי שאף הובהר היטב לכל אחד מן הרוכשים בקבוצת היד הראשונה, הסתכם חלקה בעסקה במסירת הקרקע לנתבעת 2 לשם בניית הבניין.

     

13. לתימוכין מוסיפה הנתבעת כי בכל מהלך תקופת הבנייה עמדו כלל הרוכשים בקשר רק עם הנתבעת 2 אשר היא גם שמסרה להם את הדירות, ללא נוכחות נציגיה.

     

14. עוד טוענת היא כי הרוכשים בקבוצת היד השנייה לא רק שרכשו את הדירה לאחר שבדקו את מצבה, אלא שממילא אין בינה לבין מי מהם כל הסכם שהוא ומשכך כי אין להם כנגדה כל עילת תביעה.

     

15. לבסוף טוענת הנתבעת בעניין העתירה למתן צו עשה כי הכניסה לחדר הגז הוכתבה על ידי רשויות התכנון של עיריית תל אביב.

     

16. ועוד כי יש להוציא מכלל הדיון את התביעה בעניין מתקני החנייה שעה שנקבע בהסכם המכר כי אין הם מהווים חלק מהרכוש המשותף.

     

     

    ראיות הצדדים

     

17. מטעם התובעים הוגשה חוות דעת המהנדס בוריס דינרשטיין (להלן: "המהנדס") (ת/2); חוות דעת השמאי אלי סידאוי (להלן: "השמאי") (ת/1); וכן תצהיר חברת הנציגות חנה מרויץ (ת/3).

     

18. ראיות הנתבעת הוגשו באיחור ניכר, בערב ראש השנה, פחות משבוע לפני מועד ההוכחות ובחלוף הארכת מועד. משכך הוריתי בהחלטתי מיום ם 29/9/14 על הוצאתן מתיק בית המשפט ולא אפשרתי עוד את שמיעת עדיה.

     

19. פסק הדין יינתן איפוא על יסוד ראיות התובעים וחקירות הנתבעת בעניינם.

     

     

    דיון

     

    אחריות הנתבעת לתיקון ליקויי הבנייה בבניין

     

20. טוענת הנתבעת כי אין לראות בה "מוכרת" לפי חוק המכר (דירות) היות שבמועד רכישת הדירות קיבלו הרוכשים לידם את הסכם הקומבינציה הקובע כי הנתבעת 2 היא הנושאת הבלעדית באחריות לתיקון ליקויי בנייה ברכוש המשותף בבניין. על האמור היא מוסיפה כי לאחר שהנתבעת 2 נכנסה להליכי פירוק, מנסים התובעים להיפרע ממנה ורואים בה כיס עמוק הגם שהם יודעו מלכתחילה, כי אין היא נושאת באחריות כאמור.

     

21. על מנת להכריע האם יש לראות בנתבעת מוכרת על פי חוק המכר (דירות), וכפועל יוצא, האם ניתן לחייבה בתיקון הליקויים ברכוש המשותף בבניין, יש לבחון את הוראות החוק והפסיקה כמו גם את האמור בהסכם הקומבינציה ובהסכמי המכר שנכרתו עם רוכשי הדירות.

     

22. סעיף 1 לחוק המכר (דירות) התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") קובע כי מוכר הינו:

     

    ""מוכר" - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".

     

23. בעניין זה קבע כב' השופט א' רזי בת"א 502/05 נציגות הבית המשותף ואח' נ' י. שטראוס ושות' (1990) בע"מ ואח' [פורסם בנבו] (3/5/10), ואשר אושרר על ידי בית המשפט העליון (בע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף [פורסם בנבו] (16/4/12), (להלן: "עניין נציגות הבית המשותף" ו"עניין אקרילית" בהתאמה) פסקה 13 לפסק דינו של כב' השופט ע' פוגלמן) כי:

     

    "התכלית העומדת ביסוד הצרכני של חוק המכר (דירות) הינה, הגנה על הצד החלש בעסקה מפני ניצול כוחו העדיף של המוכר, לרוב חברה קבלנית. יחד עם זאת, בהיעדר יריבות חוזית בין הבונה לבין קונה המשנה, ההגדרה שבסעיף 1 לחוק תופסת ברשתה גם בעל קרקע שעתיד לבנות דירה בין בעצמו ובין על ידי אחר על מנת למכרה. כוחם של הדברים יפה גם לגבי מי שקנה דירה מהבונה במטרה למכרה. המחוקק ראה להרחיב את חוג המוכרים, כדי למנוע את האפשרות לעקוף את החוק וכן, על בסיס ההנחה שחוליות הביניים מצויות בעמדה נוחה לוודא ולהבטיח מראש שהבנייה תיעשה כראוי. כפי שמציין המלומד איל זמיר, בידם של אלה היכולת לפקח על תהליך הבנייה ואף לערוך הסכמי שיפוי או ביטוח שבאמצעותם תגולגל באופן אפקטיבי העלות של אי התאמות על שכמו של הבונה (איל זמיר, חוק מכר דירות, תשל"ג-1973, בעמ' 166 ו-184)".

24. הנתבעת היא חברה בע"מ אשר המקרקעין עליו נבנה הבניין, היו בבעלותה. מלכתחילה, נקבע בהסכם הקומבינציה כי מטרת העסקה הינה לבנות על המקרקעין בית משותף (סעיף 2 להסכם הקומבינציה) וכי עם סיומה יחלקו הנתבעות את זכויות הבעלות על הבניין ( 60% לנתבעת 2 ו- 40% לנתבעת 1).

     

25. עיון בהסכם המכר שצורף כנספח א' לכתב התביעה מעלה כי הסכמי המכר נחתמו בין רוכשי הדירות מצד אחד לבין הנתבעת והנתבעת 2 מצד שני. הנתבעות 1 ו-2 הוגדרו בהסכם המכר כ"מוכרת" יחדיו.

     

26. סעיף 5.1 להסכם המכר קובע כי:

     

    " המוכרת מתחייבת לבנות את הדירה בעצמה ו/או באמצעות קבלני משנה ו/או אחרים מטעמה בהתאם למפרט הדירה..."

     

27. סעיף 7.1 להסכם המכר קובע כי המוכרת מתחייבת לתקן על חשבונה פגמים וליקויים שיימצאו בדירות או ליקויי בנייה עליהם יתלוננו רוכשי הדירות וזאת בתוך זמן סביר.

     

28. סעיף 7.2 להסכם המכר קובע כי:

     

    "המוכרת תהיה זכאית להסב לקונה התחייבויות לתיקוני תקופת האחריות שהיא קיבלה מקבלני משנה או להמציא לקונה התחייבויות לתיקוני תקופת האחריות מטעם הקבלן ו/או קבלני משנה שבנו את הבניין ו/או שביצעו מלאכה כלשהי בבניין ו/או שסיפקו מתקן כלשהו לבניין אולם לא יהא באמור לעיל כדי לגרוע מאחריות המוכרת עצמה לביצוע תיקונים כאמור במידה ולא יבוצעו תוך זמן סביר על ידי הקבלנים ו/או קבלני המשנה האמורים לעיל". (הדגשים שלי – כ.ה)

     

29. עולה איפוא מן האמור כן הנתבעת הציגה את עצמה בפני רוכשי הדירות ובהם גם התובעים כ"מוכרת" לכל דבר ועניין.

     

30. גם טענת הנתבעת לפיה יש להבחין בין קבוצת היד הראשונה לקבוצת היד השנייה אין בה ממש.

     

    סעיף 4 לחוק המכר (דירות), בתיקון שנכנס לתוקף ביום 6/4/11, קובע כי אחריותו של המוכר חלה הן ביחס לקונה והן ביחס לקונה המשנה שהוגדר בסעיף ההגדרות כ"מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה".

     

    עם זאת במועד הרלוונטי לענייננו, טרם נכנס לתוקפו התיקון האמור. בעניין זה נקבע על ידי כב' השופט ע' פוגלמן בעניין אקרילית כי:

     

    "בפסק דינו של כב' השופט י' עמית בעניין גינזבורג, נקבע כי גם לפני כניסת התיקון לחוק לתוקף, עומדת לקונה-המשנה עילת תביעה ישירה לפי חוק המכר (דירות) כלפי המוכר. המתווה שבו נעשה שימוש הוא של המחאת זכויות הקונה, במפורש או במשתמע, להגיש תביעה נגד המוכר ... זמיר, בספרו שראה אור לפני כניסת התיקון לתוקף, סבור אף הוא כי זהו הדין הרצוי, אך הביע ספקות אם ניתן לעשות כן במסגרת הדין המצוי (שם, בעמ' 291-285). בנסיבות העניין, שבהן לא הוגשה תביעה מטעם הקונים המקוריים ואין חשש לכפל פיצוי, נדמה כי אין חשש להחיל את המתווה שהוחל בפסקי הדין של בתי המשפט המחוזיים, ולפיו – כאמור – עילת התביעה של הקונה הראשון הוקנתה לקונה המשנה, ועומדת לו מול המוכר המקורי".

     

31. במסגרת הדיון שבפני הוגשו אמנם רק העמודים הראשונים של הסכמי המכר לפיהם רכשו רוכשי היד השנייה את דירותיהם. עם זאת עיון בעמוד הראשון להסכם המכר בעניינו של התובע 13 מעלה כי נקבע בו מפורשות שהרוכשים הקודמים המחו לתובע 13 את כל זכויותיהם והתחייבויותיהם הנובעות מהסכם המכר שנכרת בינם לבין הנתבעות (סעיף ה"הואיל" השלישי נספח א-8 לכתב התביעה).

     

    עיון בהסכם המכר לפיו רכשו התובעים 7 ו-8 את זכויותיהם בדירה אשר בבניין, מעלה כי גם הם רכשו את כל זכויותיהם של הבעלים הקודמים בדירה (ראו: נספח א-5 לכתב התביעה).

     

32. די בדברים אלה על מנת לבסס גם את זכותם של כלל הרוכשים בקבוצת היד השנייה (הלא הם התובעים 7, 8 ו-13) לתבוע מהנתבעות לתקן את ליקויי הבנייה ברכוש המשותף בבניין חרף היותם "קוני משנה".

     

33. ודוק: לא נעלמה מעיני טענת הנתבעת לפיה במועד רכישת הדירות היה ידוע לתובעים דבר קיומו של הסכם הקומבינציה כפי שפורט בהסכמי המכר. עם זאת אין בכך כדי להסיר את האחריות לתיקון הליקויים בבניין מכתפיה.

     

    כך באשר סעיף 1.4 להסכם המכר המפרט את הנספחים להסכם המכר איננו כולל את הסכם הקומבינציה.

     

    וכך, וזה העיקר, באשר סעיף 7א לחוק המכר (דירות) קובע כי:

     

    "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה".

     

    יפים לעניין זה דברי כב' השופט א' רזי בפסק הדין בעניין נציגות הבית המשותף לפיהם:

     

    "... כנראה שגם צריך להדגיש שסעיף 7א' לחוק קובע שאין להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הקונה. התחולה הקוגנטית של החוק אינה נגרעת גם אם החברה הקבלנית שבאמצעותה ביצע המוכר את הבנייה קיבלה על עצמה אחריות ישירה כלפי הקונים (זמיר, שם בעמ' 172). כפי שזמיר מציין בספרו, שלילת הכוח להתנות על הוראות החוק לטובת המוכר חיונית להגשמת התכליות של החוק, לרבות הגנה על הקונים מפני טעויותיהם (שם בעמ' 783). כן הודגש פעם נוספת שאין תוקף להסדר הפוטר את המוכר מאחריותו לפי החוק, כנגד התחייבות של מי שמבצע את הבנייה בפועל לשאת באותה אחריות, אף אם התחייבות מעין זו ניתנה ישירות לקונה".

     

34. תוצאת האמור הינה כי יש לראות את הנתבעת כ"מוכרת" על פי חוק המכר (דירות) וכפועל יוצא כזו האחראית על תיקון ליקויי הבנייה כלפי התובעים.

     

35. אין גם לקבל את טענתה כי לא ניתנה לה הזדמנות נאותה לתקן.

     

36. עיון בנספחים שצורפו לכתב התביעה מעלה כי מכתבם של התובעים העוסק בין היתר בליקויי הבנייה ברכוש המשותף (מכתב מיום 9/11/09) נשלח הן לנתבעת והן לנתבעת 2 (נספח ב' לכתב התביעה).

     

37. לא רק זאת אלא שהעתק מתשובת הנתבעת 2 לתובעים (במכתב מיום 21/12/09) נשלח על ידה גם לנתבעת (נספח ג' לכתב התביעה).

     

38. כך הם פני הדברים גם באשר למכתבם של התובעים מיום 26/1/10 שאף הוא מפרט (בין היתר) את ליקויי הבנייה ברכוש המשותף בבניין (נספח ד-2 לכתב התביעה).

     

39. נראה אם כן כי דווקא הנתבעת היא שקפאה על שמריה ובחרה להותיר את מלאכת תיקון ליקויי הבנייה בבניין לביצועה של הנתבעת 2, וזאת הגם שבהסכמי המכר התחייבה בפני רוכשי הדירות לתקן את ליקויי הבנייה שיתגלו בבניין בתוך זמן סביר וזאת גם במקרה בו הבנייה תעשה על ידי צדדי ג', קבלנים ו/או קבלני משנה.

     

40. כאן המקום לציין שוב כי ביום 2/12/12 ניתן, בהיעדר הגנה, פסק דין כנגד צד ג', בו נקבע כי ככל שהנתבעת תחויב בסופו של יום לשלם לתובעים סכום כלשהו, הרי שהיא תהיה זכאית לשיפוי בגינו מאת הנתבעת 2. יצוין בעניין זה כי נדמה שנוכח האמור בהסכם הקומבינציה זו התוצאה שהייתה מתקבלת בנסיבות העניין בכל מקרה.

     

     

    חלקיות הפיצוי שיש לקבוע לתובעים

     

41. בענייננו אין התובעים מהווים את כל בעלי הדירות בבניין.

     

42. טוענת איפוא הנתבעת כי אין ביכולתם לתבוע פיצוי מלא בגין הרכוש המשותף.

     

43. בעניין זה קבע כב' השופט ע' פוגלמן בעניין אקרילית שאוזכר לעיל כי:

     

    "בע"א 559/87 חשאי נ' רונן פ"ד מו (1) 229 (1991) (להלן: עניין חשאי), נקבעה ההלכה כי במקרה שבו תובעים מקצת הדיירים פיצוי כספי לפי חוק המכר (דירות) בגין ליקויים ברכוש המשותף, יש לפצות כל דייר שתביעתו הוכחה לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף. הנשיא מ' שמגר הוסיף כי אילו היה מדובר בתובענה ייצוגית של דייר אחד בשם כל הדיירים, או בדרישה לביצוע בעין, אזי היה ניתן לשקול טענה שלפיה יש לפסוק את מלוא הסעד גם לדייר אחד שתביעתו הוכחה, אולם "כאשר מתבקש סעד של פיצוי, שעיקרו השבת מצבו של כל דייר לקדמותו מן הבחינה הכספית, אזי דייר שתביעתו נדחית מנתו נגרעת מסכום הפיצויים" (שם, בעמ' 233). בע"א 1772/99 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה (4) 203 (2001) (להלן: עניין זלוצין), חזר בית המשפט על ההלכה שנפסקה בעניין חשאי, בציינו כי אילו הסעד המבוקש היה סעד של ביצוע בעין של התיקונים, "חובה היתה מוטלת על החברה לתקן את כל הליקויים ולא אך את חלקם, כחלקם היחסי של התובעים. לא זו בלבד שנתקשה לצייר תיקון 'חלקי' ברכוש משותף – תיקון כחלקם של התובעים ברכוש המשותף – אלא שתיקון ליקויים ברכוש המשותף מעשה-מיקשה הוא שאינו ניתן להפרדה" (שם, בעמ' 211). עם זאת, בנסיבות שבהן עמדה לפני בית המשפט תביעת מקצת הדיירים בלבד, לפיצוי כספי, "נתקשה לפרוש את זכותם של התובעים אל-מעבר לחלקם היחסי ברכוש המשותף"...".

    ועוד:

     

    "21. ...הזכות הקניינית של בעלי דירות בבית משותף ביחס לרכוש המשותף היא אכן בעלות בחלק יחסי בלתי מסוים (בעלות במנה "המתמטית" ולא בחלק פיזי כזה או אחר). עם זאת, מלשון החוק – כמו גם מתכליתו הכללית – עולה כי יש לראות באי-התאמה לפי חוק המכר (דירות), לרבות ביחס לרכוש המשותף, כהפרה של חיוב חוזי במסגרת חוזה המכר, ולא כפגיעה בזכותו הקניינית של הקונה ברכוש המשותף. כך, קובע סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות) כי "המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה" אם קיימת אי-התאמה (השוו: איל זמיר עקרון ההתאמה בקיום חוזים 382-381 (1990)). לפיכך, כדי להחזיר את המצב לקדמותו, נדרש המוכר לספק לקונה חלק יחסי בלתי מסוים ברכוש משותף תקין ומתאים, ולא די בפיצוי כספי חלקי.

     

    22. על אף הקשיים העיוניים המתוארים, סבורני כי לא נדרשת בענייננו סטייה מהלכת חשאי. זאת, שכן גם אם נלך במתווה ששורטט בפסיקה בעקבותיה, ניתן להגיע במקרה שלפנינו – בנסיבות שבהן ייעודו של הפיצוי הוא למימון (גם אם בדיעבד) של תיקון הליקויים – לתוצאה דומה לזו שאליה היינו מגיעים לו היינו בוחרים במתווה שמציעים זמיר ודויטש, קרי: חיוב "המוכר" לפי חוק המכר (דירות) במלוא עלות אי-ההתאמה ברכוש המשותף...".

     

44. התובענה שבפני הינה תביעה כספית המושתתת הן על ליקויי בנייה ברכוש המשותף והן על טענה בדבר ירידת ערך.

     

    אופי כל אחת מהתביעות שונה שכן באשר לתביעה בגין ליקויי בנייה, יש בהתאם לאמור לעיל, לקבוע כי על הנתבעת לפצות את התובעים מבלי להפחית מן הסכום הנדרש את החלק היחסי (ברכוש משותף תקין) של בעלי הדירות שלא לקחו חלק בתביעה שבפניי.

     

    מאידך, באשר לתביעה בגין ירידת ערך תוצאת ליקויי בנייה שאינם הרי שברי כי לא ניתן לדרוש מהנתבעת לפצות את התובעים בגין ירידת ערך שנגרמה לבעלי דירות שלא נטלו חלק בתביעתם.

     

45. בעניין זה יש להביא בחשבון גם את טענת הנתבעת לפיה אין לראות בחניות בבניין רכוש משותף מאחר והן מוצמדות לדירות השונות.

     

46. תוצאת האמור אני מוצאת להפריד בין שני רכיבי התביעה ולקבוע כי בעוד שבאשר לתביעה בגין ליקויי בנייה על הנתבעת לפצות את התובעים במלוא הסכום הדרוש לתיקונם, הרי שבגין ירידת ערך עליה לפצותם (בהתאם להלכת חשאי) רק בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.

     

47. ודוק: צירוף נציגות הבית המשותף כתובעת 1, לא מעלה ולא מוריד שעה שהוכחה עילת התביעה של התובעים בהתאם לחוק המכר (דירות). כפי שנקבע אין בצירוף נציגות הבית המשותף משום תחליף לצירופם של כלל בעלי הדירות בבניין (ראו דברי כב' השופט ע' פוגלמן בעניין אקרילית, פסקה 23).

     

     

     

    ליקויי הבנייה

     

48. טוענים התובעים כי בעניין זה יש לקבל את חוות דעתו של המהנדס בניכוי 5,000 ש"ח בתוספת מע"מ בגין תיקונים זניחים שנערכו ברכוש המשותף בבניין. כן טוענים הם כי יש לעדכן את סכום המע"מ ל-18%.

     

    לאחר שהוריתי על הוצאת חוות הדעת מטעם הנתבעת מתיק בית המשפט ובשים לב לעובדה כי לא מונה בתובענה דנן מומחה מטעם בית המשפט לא נותר אלא לבחון את חוות דעתו.

     

49. טוענת הנתבעת כי התובעים לא הצליחו להוכיח את ליקויי הבנייה הנטענים היות שלא צירפו את פרוטוקולי המסירה של דירותיהם. לטענתם תוצאת האמור לא ניתן להבין מהם ליקויי הבנייה ומהו נזק שגרם עקב בלאי סביר או התנהלות רשלנית של בעלי הדירות.

     

50. הנתבעת מוסיפה על האמור כי המהנדס ערך את חוות דעתו לאחר בחינה ויזואלית בלבד, מבלי שבחן את פרוטוקולי המסירה וללא ידיעה אמיתית על מצב הרכוש המשותף בבניין בעת מסירתו לבעלי הדירות.

     

51. משכך טוענת היא כי אין ליתן כל משקל לחוות דעתו.

     

52. ייאמר מיד כי יש ממש בטענת הנתבעת לפיה גורעת העובדה כי לא הוצגו בפני המהנדס פרוטוקולי המסירה מחוות דעתו.

     

53. המהנדס עצמו ער לעניין זה (ראו: פרוטוקול הדיון מיום 29/9/14 עמ' 26) וכך כאשר נשאל האם ייתכן שחלק מהליקויים אירעו בין מועד המסירה לבין מועד עריכת חוות הדעת השיב כי אין הוא פוסל את האפשרות.

    למעשה הסכים המהנדס כי כיוון שעברו שנתיים בין מועד המסירה לבין מועד עריכת חוות דעתו, אין הוא יכול לדעת אילו ליקויים נגרמו לאחר מסירת הרכוש (שם, עמ' 27).

     

    עם זאת לדבריו לא ייתכן למשל שכמות המדרגות השבורות שנמצאו ברכוש המשותף בבניין, תימצא רק כתוצאת פעולות הדיירים הנכנסים, כפי שלא ייתכן שיישברו כל כך הרבה אריחים (שם, עמ' 26, 31).

     

54. הסתייגות אחרונה זו עולה גם מעדותה של חברת הנציגות חנה מרויץ אשר הבהירה כי בהיותה חלק מקבוצת היד השנייה אין היא יודעת מה היה מצבו של הרכוש המשותף בעת מסירתו אלא ש:

     

    "ש. אז את לא יודעת באיזה מצב הבניין נמסר למעשה.

    ת. לא אבל זה לא נראה ליקויים שאנשים עשו אותם, אני חייבת לומר לך, אם משתלשלים חוטי חשמל שלא סגרו אותם אל הרחוב, זה לא נראה כאילו אנשים עשו את הדברים האלה, אם חדרי המדרגות שלנו עקומים באופן טוטלי שזה פשוט לא נעים לעין של הרואה, אז זה לא דבר שילדים עושים אותו ואם לא ציפו עד גובה 2.40 מטר באריחים את המבואה המרכזית אלא רק עד גובה של 70 אז זה גם לא דבר שילדים שינו אותו או עקרו בלטות, כלומר הדברים שאנחנו מדברים עליהם הם לא דברים, משהו שילדים יקלקלו, שברו אריח, מדברים על איכות חומרים שנראית לעין הבלתי מזוינת כל כך גרועה שעליה אנחנו מתלוננים". (שם, עמ' 37-38).

     

55. טענות שני הצדדים אם כן יפות לענייננו ומצריכות שקלול. לאחר שקלול זה אני מוצאת לקבל את חוות דעת המהנדס תוך הפחתה של 25% מכלל הסכומים שנקבעו בה. מובן כי יש להוסיף עליהם כעת מע"מ בשיעור 18%.

     

56. תוצאת האמור הינה כי אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך כולל של 140,627 ₪.

     

     

    פיצוי בגין ירידת ערך

     

    עקמומיות בלובים הקומתיים; רוחב מסדרונות הבניין; חדר המדרגות

     

57. בחוות דעת השמאי נקבע פיצוי בגין ירידת ערך בהתאם לפירוט הבא:

    • עקמומיות בלובים הקומתיים – 30,000 ₪;

    • רוחב מסדרונות הבניין – 25,000 ₪;

    • חדר המדרגות – 12,000 ₪.

       

58. הלכה למעשה לא חלקה הנתבעת (בסיכומיה) על הממצאים העובדתיים הנוגעים לרכיבים אלה, אלא שטענה כי אין הוא נסמך על תקנים רלוונטיים. טענה זו, עם זאת, נטענה בעלמא ודבר לא הוגש על מנת לבססה.

     

59. משכך לא נותר לי אלא לבסס ממצאיי על חוות דעתו ככל הנוגע לרכיבים הנזכרים. אעיר בהקשר זה כי ניסיונה של הנתבעת להציג בחקירתה הנגדית את השמאי מצג לפיו רוכשים פוטנציאליים אינם מייחסים משקל לרוחב המסדרונות בבניין– אין בו ממש (פרוטוקול הדיון מיום 29/9/14 עמ' 17).

     

60. משכך ולאחר שכבר נקבע כי בגין ירידת ערך יהיו התובעים זכאים לפיצוי אך בגין חלקם היחסי ברכוש המשותף (לתובעים 8 מתוך 12 הדירות בבניין), אני קובעת כי על הנתבעת לשלם להם פיצוי בגין שלושה רכיבים אלה בשיעור של שני שלישים ובסך כולל של 44,220 ₪.

     

61. כאן המקום לציין כי מקובלת עלי טענת התובעים לפיה אין לראות בבעלי החנויות הנמצאות בחזית הבניין חלק מהבעלים ברכוש המשותף בו, שעה שהם ממוקמים בקומת הקרקע של הבניין ונכנסים אליהן מהחזית.

     

     

    ליקויים במתקן החנייה

     

62. טוענים התובעים כי על פי חוות דעת השמאי נמצאו במתקני החנייה ליקויים רבים, בהם הגובה שבין חנייה אחת לשנייה העומד על 1.60 מ"ר, שאיננו מאפשר לאדם ממוצע להזדקף בה לאחר שהחנה את רכבו, וכן הרוחב (של החנייה) אשר איננו מאפשר את פתיחת דלת הרכב החונה לרווחה.

     

63. מנגד טוענת הנתבעת כי חוות דעת השמאי הושתתה על תקנות שאינן רלוונטיות וכי כלל תחשיב השמאי שגוי כיוון שנערך כאילו מדובר בחנייה יחידה המוצמדת לדירה ולא בשלוש חניות המוצמדות לשלוש דירות.

     

64. בעניין זה טוענת הנתבעת כי מחירה של חנייה קונבנציונאלית על הקרקע איננו זהה למחירה של חנייה במתקן משולש, ומקל וחומר שעה שמדובר בחניות שאינן ספציפיות לדירה, אלא מתחלפות.

     

    תוצאת האמור טוענת הנתבעת כי אין להסתמך בעניין זה על חוות דעתו של השמאי .

65. השמאי עצמו העיד בעניין זה כי.

     

66. שוב דומה כי אך מאיליו יובן כי שעה שאדם רוכש חנייה (דירה עם חנייה), בין פרטית ובין כזו הצמודה במשותף לשלוש דירות בבניין כמו בענייננו, הוא מצפה לקבל חנייה שתאפשר שימוש סביר. חנייה המחייבת את החונה להתפתל בצאתו מן הרכב, להתכופף ולהידחק החוצה, איננה חנייה העונה על דרישה זו.

     

67. מאידך, אני מקבלת את הטענה כי יש הבדל מסוים (מבחינת שוויה) בין חנייה מכאנית, המשותפת לשלוש דירות, לבין חנייה פרטית רגילה. הבדל מסוים בלבד באשר אנו מדברים בחנייה בלב תל אביב (בה יש האומרים כי הם מחפשים חנייה עם דירה..).

     

68. תוצאת האמור אני מקבלת את חוות דעת השמאי באשר לירידת ערך בשל ליקויי בנייה במתקני החנייה בבניין. עם זאת אני סבורה כי יש להפחית מהסכום שנקבע בחוות דעת השמאי סך של 20%.

     

69. בנוסף הפיצוי שייפסק יהיה אך בגין חלקם היחסי של התובעים בחניות. שוב שני שלישים.

     

70. ודוק, ובמענה לטענות הנתבעת אבהיר כי עיון בסעיף 6.1 למפרט הטכני שצורף להסכמי המכר (נספח א לכתב התביעה) מעלה כי בהסכם המכר הובטחה לכל דירה חנייה אחת, גם אם זו בצמידות משותפת עם דירות נוספות בבניין. בין אם יש לראות בחנייה זו משום רכוש משותף ובין אם לאו, עומדת זכותם של התובעים לקבל חנייה שניתן להשתמש בה באופן סביר.

     

71. מובן עם זאת כי התובעים לא יהיו זכאים לכפל פיצוי בעניין זה היה ויכללו אותו גם בתביעותיהם הפרטיות.

     

     

72. על הנתבעת לשלם אם כן לתובעים בגין רכיב זה לתובעים סך של 211,200 ₪ בגין רכיב זה.

     

    צו עשה

     

73. כזכור עתרו התובעים גם למתן צו עשה ובלשונם, למתן צו:

     

    "לחייב את הנתבעת לאפשר מעבר קבוע לחדר הגז המרכזי של הבניין, בו מצויים גם ברז הכיבוי הראשי ושעון המים המרכזי של הבניין, דרך חלל הגובל בו והמצוי בבעלות הנתבעות ו/או כל דרך אחרת שתתיר ותאפשר לתובעים גישה לחדר הגז המרכזי".

74. לטענתם כיום הגישה היחידה לחדר הגז הינה דרך החלקה הצפונית אשר בבעלות צד ג', חברת אלנבי קפיטל בע"מ, אשר כבר הגישה הן כנגדם והן כנגד הנתבעות תביעה לסילוק ידם מכל שימוש בחלקה הצפונית. תביעה זו טרם הוכרעה.

     

75. מנגד טוענת הנתבעת כי הצעת התובעים לאפשר גישה לחדר הגז דרך חנות הנמצאת בבעלותה הפרטית איננה סבירה וכי הפתרונות החלופיים המוצעים על ידה, בדמות התקנת כיריים חשמליים בדירות או מציאת פתרונות חלופיים דרך הרכוש המשותף, סבירים יותר.

     

76. דומה כי אך מאיליו יובן כי אין לקבל עמדה זו של הנתבעת וכי ההצעה לפיה ישתמשו בעלי הדירות בכיריים חשמליות טוב היה לה שלא נשמעה.

     

77. מובן גם כי מקובלת עלי טענת התובעים לפיה הם זקוקים לגישה לחדר הגז בו ממוקמים גם ברז הכיבוי והשעון המרכזי של הבניין וכי אין למנוע מהם גישה זו.

     

78. משכך אני מורה לנתבעת ליצור ולאפשר גישה לחדר הגז וזאת בין דרך חלל הגובל בו והמצוי בבעלות הנתבעות ובין בכל דרך אחרת, סבירה, אשר תאפשר לתובעים גישה לחדר הגז באופן ישיר.

     

79. על הנתבעת לבצע האמור בתוך 90 יום מהיום.

     

     

    סוף דבר

     

80. התביעה מתקבלת בחלקה.

     

81. אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך כולל של 396,047 ₪ בגין כל רכיבי התביעה.

     

     

82. בנוסף, ניתן בזאת צו עשה המורה לנתבעת ליצור ולאפשר גישה לחדר הגז וזאת בין דרך חלל הגובל בו והמצוי בבעלות הנתבעות ובין בכל דרך אחרת, סבירה, אשר תאפשר לתובעים גישה לחדר הגז באופן ישיר.

     

83. הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪. הסכום האמור ישולם בתוך 45 יום מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.

     

    מזכירות בית המשפט תשלח העתק פסק דין זה לצדדים בדואר רשום.

     

    ניתן היום, כ"ט סיוון תשע"ה, 16 יוני 2015, בהעדר הצדדים.