סך של 50,000 ₪ בגין פגיעה בשמו הטוב של התובע, ששימש כמזכיר המועצה המקומית מזכרת בתיה.
1.1.2טענות הנתבעים
הנתבעים טענו מנגד, כי יש לסלק את התביעה, ככל שהיא נוגעת לנתבעים 1-3, מחמת העדר יריבות. נטען, שהנתבעים 1-3 מעולם לא החזיקו במקרקעין. בעלת הזכויות והמחזיקה בפועל במקרקעין היתה החברה בלבד. טענה חילופית, שהעלו הנתבעים בענין זה היתה, כי , אין לחייב את הנתבעים 1-3 בגין התקופה שמיום 1.2.03 ועד ליום 2.12.03, היות שאז טרם ניתנו הצווים וטרם נחתמה ההתחייבות העצמית של הנתבעים 1-3 להבטחת הוצאות התובע מחמת הצווים. עוד טענו הנתבעים, כי יש לדחות את טענות התובע, ככל שהן נוגעות לתקופה שלאחר מתן פסק הדין בה"פ 1260/03 ופקיעת תוקפם של הצווים.
טענה נוספת היתה בפי הנתבעים, ולפיה יש לסלק את התביעה, גם ככל שהיא נוגעת לחברה, מחמת העדר עילה. נטען שהחברה איננה מחזיקה במגרשים 3-4 החל מיום 1.10.09, אז נסגר גן האירועים.
לטענת של הנתבעים, התובע הודיע לנתבעים על פקיעת האופציה, לראשונה, רק ביום 28.11.03 ודרש את פינוי המקרקעין לאלתר. לשיטתו של התובע היה יכול לדרוש זאת כבר ביום 1.2.03, אך בחר – מטעמיו שלו - שלא לעשות כן אלא לאחר תקופה של 10 חודשים ממועד פקיעת האופציה. יש לראות בתקופה זו שמיום 1.2.03 ועד למשלוח דרישתו של התובע לפינוי כתקופה בה נתן התובע לנתבעים רשות להחזיק במקרקעין ללא תמורה.
עוד טענה בפי הנתבעים בעניין התיישנות. היות שהתביעה הוגשה ביום 15.2.11, יש לדחות את טענות התובע, ככל שהן נוגעות לתקופה הקודמת ליום 15.2.04, מחמת התיישנות.
באשר לטענות התובע ביחס להוצאות המשפטיות, שנגרמו לו, יש לדחות טענות אלו – לדברי הנתבעים - מחמת השתק. במסגרת פסק הדין נפסקו לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד. ככל שביקש התובע להשיג על הוצאות המשפט ושכר הטרחה שנפסקו לזכותו בפסק הדין, היה עליו לפנות לביהמ"ש שנתן את פסק הדין בבקשה לשומת הוצאות או לערער על פסק הדין. משהתובע לא עשה כן, קביעת ביהמ"ש המחוזי בפסק הדין בנוגע לגובה ההוצאות חלוטה, ואיננה ניתנת לשינוי.
עוד טוענים הנתבעים לזכות קיזוז כנגד כל הסכומים הנתבעים, בגובה הנזקים, שנגרמו להם מחמת הסתמכותם על האמור בהסכם המכר, ובצירוף השקעותיהם במקרקעין.
הנתבעים שלחו הודעת צד ג' לגב' מיכל פרס, במסגרתה הם מבקשים לחייב אותה בשיפוי בסך 423,833 ₪ בגין חלקה היחסי של גב' מיכל פרס במניות החברה. בפסק הדין החלקי נדחתה ההודעה לצד ג'.
1.1.3טענות התובע בכתב התשובה
בכתב תשובתו טען התובע, כי יש לדחות את טענות הנתבעים 1-3 להעדר יריבות. לטענת התובע, הנתבעים 1-3 היו אלו שהתקשרו עם התובע בהסכם המכר וכן היו אלו שהפעילו את החברה, כאשר הם מנסים להתחבא מאחורי מסך ההתאגדות ולנצלו לרעה לצורך סיכול ההסכם.
עוד מוסיף התובע וטוען בכתב תשובתו, כי יש לדחות את טענת החברה ולפיה פינתה את המקרקעין. החברה טרם פינתה את פלישתה למגרש 2 (כך במקור. נראה כי הכוונה למגרש 3 – נ"ש), באופן שלא מאפשר לעשות בו שימוש. כך גם טוען התובע, שיש לדחות את טענת הנתבעים, ולפיה התובע אישר את החזקת המקרקעין ע"י הנתבעים בתקופה שאחרי פקיעת האופציה. התובע מעולם לא אישר זאת.
התובע מתייחס בכתב תשובתו גם לטענת ההתיישנות וטוען, כי יש לדחות את טענת ההתיישנות, שהעלו הנתבעים. ככל שהתובענה בה"פ 1260/03 היתה תלויה ועומדת, כך עמדו בתוקפם גם הצווים ולא ניתן היה להגיש תביעת פיצויים בגינם הנזק שנגרם בעטים.
התובע מבקש גם לדחות את טענת הקיזוז, שלדבריו נטענה בעלמא וללא ביסוס כלשהו.
1.1.4ההודעה לצד ג'
כאמור לעיל, הנתבעים שלחו הודעה לצד שלישי לגב' מיכל פרס, בתו של התובע. בפסק הדין החלקי נדחתה ההודעה לצד שלישי. על כן, אין מקום לשוב ולפרט את טענות הצדדים בהודעה ובתשובה להודעה.
1.2עיקרי פסק הדין החלקי
בכל הנוגע לטענת הנתבעים בדבר העדר יריבות נקבע בפסק הדין החלקי, כי ככל שהתביעה נוגעת לדמי שימוש ראויים בפרקי הזמן בהם הצווים לא עמדו בתוקף, דין התביעה להידחות, ככל שהיא נוגעת לנתבעים 1-3. מנגד נקבע, כי ממילא קיימת יריבות בין התובע ובין כלל הנתבעים בנוגע לתביעה בתיק זה, ככל שהיא נוגעת לתביעה לפיצוי בגין הנזקים הנטענים בעטיים של הצווים, שנגרמו בתקופה בה הצווים עמדו בתוקפם.
כמו כן התקבלה בפסק הדין החלקי טענת התובעת בדבר פלישה למגרש 3, והחברה צוותה לפנות את מגרש 3, ולהחזיר החזקה בו במלואה לתובע, כשמגרש 3 פנוי מכל אדם וחפץ.
טענת הנתבעים, ולפיה אין התובע זכאי לדמי שימוש ראויים כלשהם, היות שבלאו הכי לא ניסה לעשות שימוש כלשהו במקרקעין, נדחתה בפסק הדין החלקי.
באשר לתקופת הזכאות לקבלת דמי שימוש נקבע בפסק הדין החלקי, כי בגין התקופה שמיום 16.2.04, תחילת התקופה שבגינה לא התיישנה התביעה, ועד ליום 18.7.10, יום פקיעת הצווים, זכאי התובע לדמי שימוש ראויים מכלל הנתבעים, בגין מגרש 3 ובגין מגרש 4. בגין התקופה שמיום 19.7.10 ועד למועד הגשת התביעה דנן, 15.2.11, זכאי התובע לדמי שימוש ראויים מהחברה בלבד בגין מגרש 3 בלבד.
כל שנותר להכרעה היתה שאלת גובה דמי השימוש הראויים המגיעים לתובע.
כפי שצויין כבר בפסק הדין החלקי, לנוכח הפערים בין חוות הדעת שהוגשו ע"י הצדדים, מונה כמומחה מטעם בית המשפט שמאי המקרקעין אלי כהן (להלן – השמאי כהן), כאשר הצדדים ויתרו על חקירות נגדיות של המומחים מטעמם של הצדדים עצמם (ראה עמ' 2 לפרוטוקול הדיון מיום 7.10.14). גם בסיכומים, שהוגשו מלכתחילה על ידי הצדדים בטרם ניתן פסק הדין החלקי לא היתה כל התייחסות הפנייה של מי מהצדדים לאיזו מחוות הדעת, שהגישו הצדדים עצמם אלא רק לחוות דעתו של השמאי כהן.
בפסק הדין החלקי אימצתי את האמור בחוות דעתו של השמאי כהן, ככל שהיא נוגעת לאומדן דמי השימוש הראויים, וקבעתי, כי התובע זכאי לדמי שימוש ראויים בהתאם לשימוש, שעשו הנתבעים בפועל במקרקעין.
כאמור בפסק הדין החלקי, השמאי כהן הציע שתי חלופות ביחס לחישוב דמי השימוש הראויים (סעיף 10.10 לחוות הדעת). בחלופה א העריך השמאי כהן את תשלום דמי השימוש הראויים בהתאם למצוין בהסכם המכר, שם התייחסו הצדדים לדמי שימוש עבור מגרש 3 למשך תקופת האופציה. בחלופה ב העריך השמאי כהן את תשלום דמי השימוש הראויים "מתוך שווי של חניה פתוחה ברמת תשתית כמו בנכס" בהתאמה למיקום הנכס ולמאפייני השימוש. נקבע בפסק הדין החלקי, כי יש להעריך את גובה דמי השימוש בהתאם לחלופה ב.
דמי השימוש השנתיים, כך על פי השמאי כהן, עומדים על סך של 13,284 $, וזאת בהתאם לשווי של חניה פתוחה ברמת תשתית דומה לזו של המקרקעין, בהתאמה למיקום הנכס ולמאפייני השימוש. היות שלא ניתן היה לחלץ מחוות דעתו של השמאי כהן את גובה החיוב בדמי שימוש ראויים בגין התקופות המפורטות לעיל ביחס לכל אחד מן המגרשים בנפרד, הוריתי לשמאי כהן להגיש השלמה לחוות דעתו, ובה יציין שומתו ביחס למגרשים, וזאת בהתאם לשווי השימוש בפועל ברמת תשתית דומה לזו של המקרקעין, בהתאמה למיקום הנכס ולמאפייני השימוש (חלופה ב בחוות הדעת של השמאי כהן), לפי הפירוט הבא: לתקופה שמיום 16.2.04 ועד ליום 18.7.10 בגין מגרש 3 ובגין מגרש 4 כאחד; לתקופה שמיום 19.7.10 ועד ליום 15.2.11 בגין מגרש 3 בלבד.
יצויין עוד, כי בפסק הדין החלקי נדחו טענות התובע ביחס לזכאותו לקבלת פיצוי מהנתבעים בגין ההוצאות המשפטיות, אשר נגרמו לו עקב ניהול ההליכים המשפטיים ביחס לצווים. כך גם נדחו שם טענות התובע לזכאותו לפיצוי מהנתבעים בגין פגיעה בשמו הטוב. טענות הקיזוז, שהעלו הנתבעים, נדחו אף הן.
2.קביעת גובה דמי השימוש
כל שנותר עתה, ולאחר שהשמאי כהן הגיש כבר חוות דעתו המשלימה והשיב לשאלות ההבהרה של ב"כ הצדדים, הוא להכריע בשאלת גובה דמי השימוש להם זכאי התובע.
בהתאם לאמור בפסק הדין החלקי הוגשה חוות דעתו המשלימה של השמאי כהן מיום 24.1.16. בחוות דעת משלימה זו התייחס השמאי כהן למבוקש ממנו בפסק הדין החלקי, והעריך את שווי השימוש במקרקעין בהתאם להנחיות, אשר ניתנו על ידי בפסק הדין החלקי.
השמאי כהן העריך את שווי השימוש במגרשים 3 ו-4 בגין התקופה שמיום 16.2.04 ועד ליום 18.7.10 בסך כולל של 380,852 ₪. השומה נעשתה עפ"י שימוש כחניון וחצר גן האירועים עד ליום 30.9.09, ומאז ועד לתום התקופה עפ"י היעוד התכנוני של המקרקעין כמיועדים לשימוש חקלאי. השמאי כהן העריך את שווי השימוש במגרש 3 בלבד בגין התקופה שמיום 19.7.10 ועד ליום 15.2.11 בסך כולל של 1,972 ₪.
חוות דעתו של השמאי כהן ברורה ובהירה, וקביעותיו בחוות דעתו המשלימה תואמות את ההוראות, שניתנו לו בפסק הדין החלקי. השמאי כהן השיב בצורה עניינית לשאלות ההבהרה, ששיגרו לו ב"כ הצדדים, ולא מצאתי, כי נפל חסרון כלשהו בממצאיו של השמאי כהן ובאמור בחוות דעתו המשלימה. לפיכך אני מקבל את האמור בה ככתבו וכלשונו.
בעמ' 14 לפסק הדין החלקי (שורות 12-15) נאמר:
"השמאי כהן, העריך את דמי השימוש הראויים במקרקעין בהתאם לשימוש בפועל, אשר נעשה בהם. הוא אמד את דמי השימוש בגין התקופה שלאחר הפסקת פעילות גן האירועים בהתאם לייעוד התכנוני, קרקע חקלאית (ראה סעיף 9.1.4.5 לחוות דעתו של השמאי כהן)".
בדברים אלו יש התייחסות לכך שהשמאי כהן בחוות דעתו הראשונה הבחין בין התקופה שעד להפסקת פעילות גן האירועים ובין התקופה שלאחר מכן, כאשר ביחס לתקופה שלאחר הפסקת פעילות גן האירועים הוא אמד את שווי השימוש במקרקעין בהתאם לייעודם התכנוני כקרקע חקלאית.
גם ביחס לקביעה זו של השמאי כהן נאמר בפסק הדין החלקי (עמ' 15, שורות 9-11):
"בנסיבות העניין, יש לאמץ את חוות דעתו של השמאי כהן, ככל שהיא נוגעת לאומדן דמי השימוש הראויים ולקבוע, כי התובע זכאי לדמי שימוש ראויים בהתאם לשימוש, שעשו הנתבעים בפועל במקרקעין".
הווה אומר, האמור בחוות הדעת הראשונה אומץ גם ביחס להבחנה, שעשה השמאי כהן בין התקופה שעד לסגירת גן האירועים והפסקת פעילותו ובין התקופה שלאחר מכן.
ער אני לדברים שנאמרו בהמשכו של פסק הדין החלקי (עמ' 17, שורות 14-19):
"סבורני, כי יש לאמץ את טענת התובע, ככל שהדברים נוגעים למגרש 3. כפי שנסקר לעיל, הנתבעים אינם חולקים על טענת התובע, ולפיה פלשו הנתבעים לתוך שטח מגרש 3, וטרם פינו פלישה זו, והשיבו את החזקה במגרש 3 במלואו לתובע. בנסיבות העניין, ומשהחזקה במגרש 3 טרם הושבה לתובע כדבעי, אין שום רלוונטיות למועד הפסקת פעילותו של גן האירועים, ויש לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים עד מועד הגשת התביעה".
ברור שיש לקרוא פיסקה זו בהקשרה ובהתייחס לאמור בפיסקה שלפניה, שם נאמר (עמ' 17, שורות 10-12):
"ובאשר למועד הסיום: התובע עותר לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים עד ליום 15.2.11, מועד הגשת התביעה דנן. הנתבעים טוענים, שניתן לחייבם - לכל המאוחר - עד ליום 30.9.09 בלבד, מועד הפסקת פעילות גן האירועים".
הדברים נאמרו ביחס לטענת הנתבעים, כי לא ניתן לחייבם כלל בתשלום דמי שימוש ביחס לתקופה שלאחר מועד הפסקת פעילות גן האירועים, 30.9.09. טענה זו נדחתה על ידי, כאשר קבעתי ביחס אליה, כי כל עוד לא הושבה החזקה במגרש 3 לתובע כדבעי, זכאי הוא לתשלום דמי שימוש מהנתבעים בגין החזקתם במגרש 3. אין בדברים אלו כדי לשלול את הדברים הקודמים, שצוטטו לעיל, אימוץ האמור בחוות דעתו הראשונה של השמאי כהן ביחס להבחנה בין התקופה שעד למועד הפסקת פעילותו של הגן האירועים ובין התקופה שלאחר מכן. לפיכך אינני מקבל את טענות התובע, ולפיהן חרג השמאי כהן בענין זה מההוראות, אשר ניתנו לו בפסק הדין החלקי.
אשר על כן, מחוייבים בזאת הנתבעים בתשלום לפי הפירוט הבא:
-
הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובע סך של 380,852 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממחצית תקופת החיוב, 16.10.07, ועד התשלום המלא בפועל;
-
הנתבעת 4 תשלם לתובע סך של 1,972 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממחצית תקופת החיוב, 1.11.10, ועד התשלום המלא בפועל;
-
הנתבעים, ביחד ולחוד, ישאו בהוצאות התובע בסך 15,000 ₪ ובשכ"ט עורך דינו בסך 30,000 ₪, והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל;
-
הנתבעים, ביחד ולחוד, ישאו בהוצאות צד ג' ובשכ"ט עורך דינה בסך 30,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
ניתן היום, י"ד אייר תשע"ו, 22 מאי 2016, בהעדר הצדדים.
