התיק הונח לפניי לאור פסק דינו של בית המשפט המחוזי בע"א 48342-02-14 במסגרתו, בהסכמת הצדדים, בוטל פסק דינו של בימ"ש קמא,(כב' השופטת חנה ינון), ונקבע כי התיק יוחזר לבית משפט קמא על מנת שייתן פסק דין חדש בשאלת גובה הנזק בלבד.
טרם אתייחס לגופו של עניין אפרט בקצירת העומר את השתלשלות העניינים בתיק:
התובעים כולם היו בעלי הקרקע ברחוב רוקח 10 בנווה צדק בתל אביב, מגרש הידוע כגוש 6929 חלקה 158 עת נבנה עליה הבניין בו נמצאים הנכסים בעניינם הוגשה התביעה(להלן: "הקרקע").
הבניין מצוי בפינה הצפונית של הרחובות רוקח , אחוה ואמזלג בשכונת נווה צדק בתל אביב.
התביעה הוגשה לאחר שלטענת התובעים הנתבעת מסרה להם או למי מטעמם מידע תכנוני שגוי ומוטעה על בסיסו נבנה הבניין שבנו התובעים על הקרקע, אשר קו האפס שלו נמוך ממפלס כביש/רחוב אמזלג, כשכתוצאה מכך נגרמו לטענתם נזקים בלתי הפיכים לנכסיהם בבניין.
במסגרת תביעתם צרפו התובעים חוות דעת של מומחה מטעמם, כלכלן ושמאי המקרקעין מר הראל איל (להלן: "מר איל") הנוגעות לנכסיהם והמכונות: דירה 1 בבניין, דירה 3 בבניין, ודירה 4 בבניין.
מנגד צרפה הנתבעת חוות דעת של מומחה מטעמה , אדריכל ושמאי מקרקעין חיים בן ארי (להלן: "מר בן ארי").
ביום 27.2.11 דחתה כב' השופטת ינון חנה את תביעת התובעים בשל התיישנותה וכן לגוף התביעה (להלן: "פסק הדין הראשון").
התובעים הגישו ערעור על פסק הדין, ע"א 8837-05-11, וביום 12.1.12 על פי הצעת בית המשפט המחוזי הגיעו הצדדים להסדר מוסכם, אשר קבל תוקף של פסק דין, ולפיו פסק דינו של בית משפט קמא יבוטל, עוד נקבע, העירייה נושאת באחריות לפצות את המערערים על נזקיהם ככל שקיימים כאלה וכי התיק יוחזר לבית משפט קמא אשר יוציא פסק דין חדש בשאלת גובה הנזק בלבד (להלן: "הערעור הראשון") .
לאור זאת, ביום 6.1.14 נתנה כב' השופטת ינון פסק דין חלקי לעניין הנזק במסגרתו קבעה, כי דין התביעה להתקבל באופן חלקי כך, שהנתבעת אכן אחראית לפצות את התובעים בגין הנזקים שנגרמו להם, אולם יש לחלק את האחריות לנזקי התובעים בינם לבין הנתבעת באופן שווה משום שהתובעים לא הקטינו את נזקם (להלן: "פסק הדין השני").
התובעים הגישו ערעור אף על פסק דין זה, ע"א 48342-02-14 במסגרתו קבע בית המשפט המחוזי, כי פסה"ד אינו יכול לעמוד לאור הנמקה שגויה בפסק הדין, שכן למרות שבית המשפט המחוזי קבע במסגרת הערעור הראשון, כי האחריות כולה מוטלת על העירייה, בית משפט בפסה"ד בשאלת גובה הנזק, ביצע הפחתה של 50% משיעור הנזק בגין אי הקטנת נזק ע"י התובעים כשאי הקטנת הנזק נמצאת במתחם האשם.
לאור זאת בהסכמת הצדדים קבע בית המשפט המחוזי, כי פסק דינו של בית משפט קמא בשאלת הנזק בטל וכי התיק יוחזר לבית משפט קמא לדון מחדש בשאלת גובה הנזק בלבד, כשקודם לכן יוגשו סיכומים בכתב בשאלת גובה הנזק (להלן: "הערעור השני")
לאחר שכב' השופטת ינון, אשר נתנה את פסקי הדין הראשון והשני כבר לא כיהנה כשופטת בית משפט שלום בעת מתן פסק הדין בערעור השני, הסיכומים בשאלת הנזק הוגשו בפניי ליתן פסק דין בשאלת הנזק בלבד.
לאחר עיון בסיכומי הצדדים בתצהירים ובעדויות מטעם הצדדים לעניין גובה הנזק, שוכנעתי, כי יש לקבל את חוות הדעת של שמאי המקרקעין מר איל מטעם התובעים, במלואם, ואנמק מסקנתי.
בענייננו אין מחלוקת בין הצדדים, כפי שאף עולה מחומר הראיות, כי הייתה הנחייה תכנונית מטעם הנתבעת לתכנן את הבניין שבנו התובעים כאילו מפלס הכביש נמוך יותר מהמיקום שלו לאור כוונה להנמיך את המפלס בעת סלילת הכביש בשלב מאוחר יותר. עוד אין מחלוקת, כי על בסיס הנחייה זו הוכנה תכנית ההגשה להיתר להקמת הבניין ונבנה הבניין . כמו כן, אין מחלוקת כי בסופו של יום בשנת 2000 מפלס הכביש לא הונמך בעת סלילתו ונסלל באותו המפלס.
כאמור בחוות הדעת של מר איל גובה רחוב אמזלג המתוכנן במפה הטופוגרפית של הנתבעת ביחס לבניין נע החל מ- 13.66 מ' ויורד עד 13.35 מ', כאשר בסופו של יום נסלל הכביש גבוה מהמתוכנן ביחס לקו האפס הנע החל מ-14.17 מ' עד 13.23 מ'.
ע"פ מפת המדידה מטעם התובעים, אשר הינה היחידה בתיק, קו האפס של הבניין נקבע בגובה של 14.29 מטר וגובה משקוף תחתון של חלון הוא 15.20 מ'.
התביעה הוגשה בגין הנזקים, אשר נגרמו לטענת התובעים בגין הפרשי הגובה בין המתוכנן ע"י הנתבעת לביצוע בפועל בעת סלילת הכביש בשנת 2000.
משמעות האמור, הוא כי הדירות נבנו במפלס הנמוך בכ- 60 ס"מ בערך, ממפלס הרחוב כפי שנסלל בסופו של דבר.
כאמור בערעור הראשון נקבע, כי האחריות לנזקי התובעים במידה וקיימים מוטלת על כתפי הנתבעת, כשכעת עליי לבחון מהם הנזקים, אשר נגרמו לתובעים, אם בכלל.
טרם אתייחס לכל נכס ונכס אתייחס לחוות הדעת השונות מטעם הצדדים.
עיון בחוות הדעת של מר איל מטעם התובעים מגלה חוות דעת מפורטות ומנומקות וכוללות הערכה של ירידת הערך בנכסים הנדונים.
כאמור בחוות הדעת של מר איל חוות הדעת נערכו לאחר ביקור של מר איל במקום ובהסתמך על ממצאי חוות הדעת של איחוד המודדים מיום 2.2.03 שנערכה ע"י המודד שאול חפץ ועל מפת המדידה מיום 30.4.03.
בחקירתו הנגדית חזר והדגיש מר איל, כי ההערכה שביצע הינה הערכת שווי כספית בגין ירידת ערך הדירות הנובעת ממצב עובדתי, אשר הוצג בפניו בביקורו בנכסים והממצאים בשטח וכן על סמך מפת מדידה עדכנית והצלבת הנתונים (פרוטוקול דיון מיום 17.3.10 עמ' 5 שורות 1- 2, עמ' 7 שורה 35, עמ' 8 שורה 2).
עוד ציין מר איל בחוות הדעת, כי לצורך הכנת חוות הדעת עיין בתכניות הבניה המאושרות במפות טופוגרפיות, צלם תמונות רלוונטיות של הנכס במקום וכן ערך סקר מחירים בסביבה וביצע התאמות ותחשיבים למקרה ולנכס שבנדון.
מנגד עיון בחוות הדעת מטעם הנתבעת של מר בן ארי מטעם הנתבעת מגלה, כי למעשה חוות הדעת אינה מהווה חוות דעת שמאית, אלא יותר תכנונית שכן מרביתה מתייחסת לפער בין המצב התכנוני שהותר לבין הבנייה ע"י התובעים בפועל.
מר בן ארי לא ערך שומה המתייחסת לנזקים, שנגרמו לתובעים עקב הפער בין המצב התכנוני של הנתבעת כפי שנמסר לתובעים טרם הבנייה לבין הביצוע ביחס לבניין שנבנה. הגם וחוות הדעת נוקבת בנזקים (הגם ומדובר לשיטת מר בן ארי בנזקים מזעריים), אין בחוות הדעת הערכה כספית של גובה הנזק הנוגעת לירידת הערך של הנכסים עצמם עקב פער הגבהים, אלא רק מתן פתרונות, אשר יקטינו את הנזק לשיטתו. מר בן ארי אינו לוקח בחשבון בחוות דעתו את החסרונות הטמונים בפתרונות אלו, מה עוד כי אין בהם כדי להשיב את המצב לקדמותו.
יתר על כן, ב"כ הנתבעת בדיון בערעור הראשון אישר, כי למעשה חוות הדעת אינה נוקבת בסכום.
בחוות הדעת של מר בן ארי מטעם הנתבעת טען מר בן ארי כי מר איל מתעלם מכך, כי למעשה התובעת חרגה מתוכנית ההיתר ובפועל נעשתה בנייה בגובה של 14.29 מ' כאשר על פי תוכנית ההיתר גובה האפס הוא 13.98 מ'.
לעניין זה ראשית, לא הוכח בפניי, כי בניית התובעים אכן נעשתה בחריגה כשאין מחלוקת, כי הבניין קבל טופס 4, לכאורה קיים היתר בניה כדין. שנית, הגם והבנייה נעשתה בגובה של 14.29 מ' גובה אפס ולא 13.98 מ' כאמור בהיתר הבנייה , כפי שמר איל העיד בחקירתו הנגדית התובעים רק הטיבו את מצבם והקטינו את נזקיהם, כשהמצב יכל להיות גרוע יותר ושווי ירידת הערך הייתה משמעותית יותר.
למעשה, טענת מר בן ארי, הינה, כי התובעים כולם בנו בגובה הגבוה יותר מאשר בתקן ומאשר בהיתר הבנייה, ומשכך, למעשה, אין כל שינוי בהפרש הגבהים, בין גובה הבניין לבין גובה הכביש. מבחינתו, מאחר ואין מחלוקת כי הנתבעת אכן מסרה מידע מוטעה ואין מחלוקת, כי הכביש אכן בסופו של יום לא שונה, ולא נסלל בגובה המקורי המתוכנן, מאחר והכביש סלול בגובה הגבוה מאשר הוצג לתובעים, ומאחר והבניה של התובעים נבנתה בגובה הגבוה מהמתוכנן על ידם, הרי למעשה לא נגרם כל נזק. התוצאה היא לדעתו שגובה החלונות בדירה 1 , כפי שנבנו, זהה למה שהיה מתוכנן בפועל, (סעיף 12 לחוות הדעת), בדירה 3 התוצאה היא, שלו הייתה הבנייה מבוצעת בהתאם למתוכנן, חלק מהחלונות היו מתחת לפני המדרכה, בעוד שבפועל החלונות חשופים לרחוב. ביחס לדירה 4, טוען מר בן ארי, כי בשני המצבים לא ניתן היה לחשוף את החלונות אל המדרכה, היינו בין במצב בו הבנייה מבוצעת בהתאם להיתר ובין במצב הנוכחי, וביחס לקומת הקרקע, מאשר כי קיים הבדל של 15 ס"מ ואולם טוען, כי בשני המצבים, גובה החלונות מאפשר הצצה מהרחוב לפנים הדירה.
מר בן ארי, מאשר, כי המדרכה נבנתה ב- כ- 25 ס"מ גבוה מהמתוכנן.
אינני יכולה לקבל את עמדתו של מר בן ארי ואת ההשוואה שביצע. מר בן ארי מתייחס להבדלים שבין תוכנית ההיתר, לבין תוכנית הביצוע בפועל, בעוד שאין כל אינדיקציה, שהשינויים הללו לא נעשו כדין. מר בן ארי, מבסס את חוות דעתו על כך, שחלק מתוכנית ההיתר, (נספח 5 לחוות דעתו) אינה מתארת מצב תכנוני נכון, אלא המדובר במצג גרפי מוטעה . כך שבמקום שבתוכנית ההיתר, בה נרשם שחלונות המרתף של כל הדירות מצוייות מעל לקו האפס, קו האפס הנכון הינו, כפי ששרטט בנספח 5ב, היינו, שחלונות המרתף מצויות מאמצע קו הרחוב ועד למתחת קו הרחוב. (ראה סעיף 10 לחוות דעתו עמוד 5).
עמדה זו הינה עמדה מרחיקת לכת. משמעותה, כי הוגשו לרשות המקומית תוכנית למתן היתר שגויה, כי הרשות אישרה תוכנית שגויה, כי התובעים בנו על יסוד נתונים שגוייה, ומצג גרפי מוטעה של מיקום החלונות בקומת המרתף מאשר מכפי שהיו אמורים להיות בפועל.
הבסיס לעמדתו הינה גובה ועובי התקרה, בעוד שהמומחה מר בן ארי מתעלם לחלוטין ממפלס הרחוב, ומגובה הרחוב, וממיקום הרחוב בשרטוט. מה עוד שעמדה מרחיקת לכת זו, לא גובתה בעדות של נציג הרשות המקומית שיאשר, כי הרשות המקומית נתנה היתר על יסודה של תוכנית שעיקרה, בכל הנוגע למיקום קו האפס, שגוי.
מעבר לחזקת תקינות ההליך, וחזקה על הרשות, כי לו היו התובעים מגישים תוכניות שגויות עם שרטוטים גרפיים מוטעים, הייתה בוודאי מצביעה על הטעות מיד עם הגשת התוכניות, ומעבר לכך שלדעתי, אם הטענה הייתה נכונה הרי מי מטעם הרשות היה מתייצב לתת הסבר על כך, המומחה לא נתן כל הסבר מדוע הוא מתייחס לגובה בהתאם לגובה התקרה בלבד, ואינו נותן כל משקל לקו הבניין. כלומר, מדוע הוא גוזר את קו האפס של הבניין מגובה התקרות בלבד, ולא מהרישום המפורט בצידו של התשריט, נספח 5 ונספח 5ב? לדעתי כי הנתונים המספריים המפורטים בו אינם תואמים את מסקנתו.
לדעתי, גם אם אכן הייתה סטיה של התובעים מהיתר הבניה, וחריגה ממנו, (ואדגיש, כי לא הוכח כי התובעים חרגו מתוכנית ההיתר כפי שהוגשה לרשות), התוצאה של סטיה זו הטיבה עם הנתבעת, שכן לו היה כטענת מר בן ארי מבוצעת הבניה בהתאם להיתר, הפרשי הגבהים היו גדולים יותר.
עניין זה אף בא לידי ביטוי הן בחקירתו של המומחה מר איל עמוד 7 לפרוטוקול מיום 17.3.10 בשורות 1-6), והן ע"י בית המשפט המחוזי, ( ע"א 8837-05-11, עמוד 2 לפרוטוקול הדיון מיום 12.1.12 שורות 27-28), במסגרת הערעור הראשון.
מכאן, יש לבחון את הנזקים שנגרמו לתובעים כתוצאה מהפרש הגבהים, שבין המצב בפועל של מפלס הכביש, למפלס הכביש כפי שנמסר על ידי הנתבעת לתובעים. ההבדל שבין מפלס הכביש שתוכנן על ידי הנתבעת ביחס לגובה מפלס הכביש שבוצע על ידי הנתבעת בפועל, והשפעתו על גובה הבניין.
במסגרת חקירתו הנגדית, העיד מר בן ארי, כי לא בצע מדידה של הבניין כשהיה בידו בעת הכנת חוות הדעת את מפת המדידה מטעם התובעים, (עמוד 11 לפרוטוקול מיום 17.3.10 בשורות 9-11). כלומר, מר בן ארי הסתמך על מפת המדידה שהוגשה על ידי התובעים, ולא הייתה בידיו ו/או בידי ביהמ"ש כל מפה אחרת.
לאור זאת אתייחס לנתונים כפי שהובאו בחוות דעתו של מר איל אשר מצאתיה מהימנה, המסתמכים על מפת המדידה של המודד מר שאול חפץ.
אתייחס לכל נכס ונכס לגופו.
דירה מס' 1;
המדובר בנכס הממוקם בקומת הקרקע כשהדירה נמצאת עורפית לרחוב רוקח וחזיתית לרחוב אמזלג. 5 חלונות בדירה פונים לרחוב אמזלג.
אציין, כי נכס זה בעת בניית הבניין היה שייך לתובע 3 כשהנתבעת טענה בסיכומים שהוגשו בפניי לשאלת גובה הנזק, כי מאחר שהתובע 3 מכר את דירתו טרם נסלל הכביש בגובה שונה מהמתוכנן, אין לו כלל עילת תביעה.
לאור פסק הדין בערעור הראשון ובערעור השני, כי האחריות כולה לנזקים שנגרמו לתובעים בגין אי הנמכת הכביש מוטלת על כתפיה של הנתבעת, וכי על בית המשפט לדון אך ורק בשאלת גובה הנזק, איני נדרשת לטענה זו ואדון אך ורק בשאלת גובה הנזק בלבד.
כאמור בחוות הדעת של מר אייל בקטע הנכס הנדון הפרשי הגובה בין המתוכנן לביצוע בפועל נעים בגבולות של מ- 40 ס"מ ויורד עד 10 ס"מ, כשהמצב בפועל הוא שגובה החלונות ממפלס הרחוב קטן יותר, כך שסף החלונות התחתון בנכס הנדון מצוי במרחק הנע בין 1.42 מ' לבין 1.75 מ' במקום 1.83 מ' עד 1.95 מ' דהיינו הפרש גובה של 41 ס"מ עד 20 ס"מ.
בחוות הדעת וכן בחקירתו הנגדית ציין מר איל, כי הפרש הגובה הוא קריטי בנכס זה לעניין הפרטיות וכן פרמטרים נוספים הפוגעים באיכות החיים ובכך גם בערכו של הנכס (פרוטוקול דיון מיום 17.3.10 עמ' 9 שורות 14- 16).
מר אייל העריך את ירידת הערך של הנכס ב-8% כשהלה חושבה משווי הנכס טרם ירידת הערך בסך 200,000$ לפי שער דולר של 4.5 ₪ לדולר.
במסגרת חקירתו הנגדית ציין מר איל, כי חישוב גובה החלונות נעשה מתוך מפת מדידה עדכנית כשהוא עצמו לא בדק את גובה החלונות משום שאינו מודד (שם, עמ' 9 שורות 24- 27).
גם מר בן ארי העיד, כי לא בצע מדידה והיה בידיו רק את מפת המדידה, אשר נעשתה ע"י מודד מוסמך מטעם התובעים,(שם, עמ' 11 שורות 10- 11). אלא שמר בן ארי טען בחוות דעתו כי במצב המתוכנן, אשר הותר לבנייה ובמצב הקיים בפועל, החלונות בקומת הקרקע נמצאים בגובה זהה מעל פני המדרכה כשלא ניתן להשקיף מהרחוב אל פנים הדירה.
איני יכולה לאמץ את חוות דעתו של מר בן ארי, שכן כאמור לעיל איני נדרשת לפער שבין המצב המתוכנן למצב בפועל שכן הבניין נבנה בהיתר וניתן לו טופס 4 כשהבנייה לגובה רק היטיבה את מצבם של התובעים והקטינה את הנזק שנגרם להם. אני נדרשת לפער שנוצר כתוצאה מאי הנמכת מפלס הרחוב והנזק שנגרם כתוצאה מהפרש הגבהים בין המצב המתוכנן של הנתבעת, ואשר הוצג לתובעים, לבין המצב בפועל ביחס לבניין. וזאת מעבר לכל שקבעתי לעיל לעניין הטענה בנוגע לטעות גרפית שלא הוכחה.
גם הטענה, כי אילו בנו התובעים את החלונות ע"פ התקן הישראלי אינה יכולה לעמוד, בשל כך שלא הוכח בפניי כי החלונות נבנו שלא לפי התקן הנדרש.
כאמור בחוות דעתו של מר איל על פי מפת המדידה, אשר לא הובאה מפת מדידה אחרת הסותרת את נתוניה, סף החלונות התחתון בנכס הנדון מצוי במרחק הנע בין 1.42 מ' לבין 1.75 מ' במקום 1.83 מ' עד 1.95 מ' דהיינו הפרש גובה של 41 ס"מ עד 20 ס"מ.
בחוות דעתו ציין מר בן ארי, כי כאמור בחוות דעתו של מר איל ההפרש הינו 30 ס"מ בלבד, פגיעה המהווה פגיעה מזערית הנגרמת בעיקר עקב חסימת חלק מהחלון כשניתן לתקנה ע"י הרכבת לוח זכוכית בלתי שקופה בגובה של 30 ס"מ. אלא שפתרון זה לא רק שמתעלם מהנזק של אי הנמכת המפלס ואינו מעריך את שווי ירידת ערך הנכס עקב כך, אלא שטומן בחובו חסרונות עקב איטום החלון כהעדר אור, ובמיוחד העדר חלון שניתן לפתוח אותו לקבל משב אוויר צח.
מסכימה אני עם האמור בחוות הדעת של מר איל, כי הפרש זה הינו משמעותי בעיקר לעניין הפרטיות שכן ברי שיש הבדל בין חלון הממוקם בגובה מ-1.8 מ' לבין חלון הממוקם בגובה שבין 1.42 לבין 1.75 ביחס לאנשים, אשר יכולים להביט פנימה לתוך הדירה והדבר מתחדד בשים לב למיקומו של הנכס בשכונת נווה צדק בה ישנה תנועה של עוברים ושבים, בין היתר, בשל המקומות התיירותיים בה אשר נמצאים בקרבת הנכסים הנדונים.
לאור זאת, הנני מקבלת את האמור בחוות הדעת של מר אייל לעניין שווי ירידת ערך הנכס, אשר קבע ירידת ערך של 8%.
דירה מס' 3;
הנכס הנדון ממוקם בקומת קרקע בבניין, כאשר עורף החלקה פונה לרחוב אמזלג. הנכס מהווה דירת דופלקס למגורים בקומות א' וגג ומרתף צמוד לה וממוקמת באגף המערבי של הבניין.
לדירה ולמרתף חזיתות לרחוב אמזלג. במרתף 9 חלונות קטנים פונים לרח' אמזלג, בקומה א' 4 חלונות בשני חדרי שינה פונים לרח' אמזלג ובקומת גג חלונות שלושה חדרים וחדר רחצה פונים לרח' אמזלג.
אציין, כי הנתבעת בסיכומיה טענה טענות שונות הנוגעות לדירה 3 ואינן נוגעות לשאלת גובה הנזק, (כגון מכירת הדירה ) כאמור לעיל לאור פסקי הדין של בית המשפט המחוזי בערעור הראשון ובערעור השני לא אדרש להן במסגרת פסק דיני. אזכיר רק כי ביהמ"ש המחוזי קבע, כי על ביהמ"ש לתת פס"ד בשאלת גובה הנזק בלבד. לעניין אי התייצבות אשת התובע 2 לעדות נראה לי כי ניתן להסתפק בעדותו של התובע 2 בעצמו ובחוות דעת המומחה, בכל מקרה אין באי התייצבותה כדי להשפיע על שיעור הנזק.
בקטע הנכס הנדון הפרשי הגובה בין המתוכנן לביצוע בפועל נעים בגבולות של 41 ס"מ ויורד עד 10 ס"מ. לצורך שמירה על החלונות נבנתה תעלה עם אבן שפה במרחק ממוצע של כ-40 ס"מ מהחלונות. המצב בפועל הוא שגובה חלונות המרתף נמוך ממפלס הרחוב ובקומה א' וגג סף חלונות התחתון בנכס הנדון נמוך יותר ומצוי בהפרש גובה של 41 ס"מ עד 20 ס"מ מהמתוכנן.
מרתף-
בחוות הדעת מציין מר איל, כי הפרש הגבהים הינו קריטי במיוחד לקומת המרתף שהפגיעה בו מתבטאת ברטיבות מתמשכת מתעלת הניקוז, אי יכולת לפתוח את החלונות לאור חול ואבק מהתעלה ומים בחורף, מחסור באור שמש לאור חסימת התעלה ופגיעה אסטטית.
בחקירתו הנגדית הסביר מר איל, כי כיום חלונות המרתף נמצאים מתחת לכביש ובתוך התעלה שיש על סף המדרכה. ניתן אף לראות זאת בתמונות אשר צולמו ע"י מר אייל וצורפו לחוות הדעת.
מר בן ארי טוען לעניין זה בחוות דעתו, כי אילו בוצעו החלונות בגובה שהותר לבנייה הם היו מותקנים מתחת למדרכה. איני מקבלת טענה זו שכן, כאמור לעיל הנתבעת לא הוכיחה בפניי, כי הייתה חריגה להיתר הבנייה כשניתן טופס 4 לבניין, הביסוס לטענה זו הינו על יסוד טעות גרפית לכאורה בתוכנית שלא הוכחה, ולא הובא מי מטעם הרשות לאשר קיומה של טעות כזו, ומה גם, כי כמפורט לעיל שוכנעתי כי הגבהת הבניין רק היטיבה עם התובעים והקטינה את נזקיהם.
באשר למצב בפועל, מר בן ארי מציין בחוות דעתו מפורשות כי הנמכת המדרכה השפיעה על חלונות המרתף, כשציין כי היא משפיעה לכל היותר על שלושת החלונות שבמרכז הבית . עם זאת מר בן ארי העריך את הפגיעה בגבולות של 1000$ לחלון מבלי להעריך את הנזק של התובע 2 עקב ירידת שווי של הנכס בעקבות אי הנמכת המפלס וההשלכות שיש לעניין זה כמפורט בחוות דעתו של מר איל.
לא ניתן להתעלם מההשלכות המפורטות בחוות הדעת של מר איל ולירידת הערך שיש לנכס עקב אי הנמכת מפלס הכביש כפי שתוכנן ע"י הנתבעת ונמסר לתובעים, כששוכנעתי, כי תעלת הניקוז שנבנתה עם סלילת הכביש , כמפורט בחוות הדעת של מר איל , לא פתרה את הבעיה.
בעניין זה הצהיר התובע 2 (ס' 24), כי יעילותה של התעלה הייתה מוגבלת שכן התעלה נסתמה פעמים רבות והוא נאלץ לעבוד ולפתוח אותה על מנת למנוע נזק לציוד שבמרתף.
התובע 2 לא נשאל לעניין זה בחקירתו הנגדית, כשלא הובא כל עוד מטעמה של הנתבעת להעיד בעניין זה , מלבד המומחה מטעמה.
לאור זאת סבורני, כי יש לאמץ את האמור בחוות דעתו של מר אייל באשר לירידת הערך של המרתף, אשר קבע ירידת ערך של 15% לקומת המרתף המהווה 6% משווי הנכס(מקדם 0.4). אציין כי שוכנעתי כי שווי ירידת הערך נעשתה ע"י מר איל על דרך אומדנה נמוכה.
קומת הגג וקומה א'-
לעניין קומת הגג מציין מר אייל, כי מסתמן שאם הבניין היה גבוה יותר ניתן היה לראות את נוף הים ממרפסת השמש בקומת הגג . עוד ציין, כי יש משמעות להפרש הגבהים לעניין הפרטיות של התובע 2 ומשפחתו בקומת הגג וקומה א' כאשר, כי אי הנמכת מפלס הכביש גרמה לפגיעה פרמטרים נוספים הפוגעים באיכות החיים של התובע ומשפחתו ובכך בערכו של הנכס כולו כגון: רעש ממכוניות ועוברים ושבים, ריח חזק של פליטת גזים ממכוניות, פגיעת מכוניות בתעלה וסכנה להיתקע בה.
בחוות דעתו טען מר בן ארי, כי גם אם הוגבהה רצפת הנכס ב 30 ס"מ לא ניתן היה לראות את הים כשהפרש גובה של 20- 30 ס"מ אף לא פוגע באיכות החיים כמפורט בחוות דעתו של מר אייל.
סבורני, כי לא ניתן להתעלם מהפרש של 20- 30 ס"מ גובה בעיקר כשבענייננו דובר על תעלת ניקוז באזור החלונות והשלכות עניין זה, כמו כן הגם ולא היה נשקף נוף לים אין ספק, כי ככל שהבניין גבוה יותר נשקף נוף רב יותר, מכאן כי הגם ולא היו רואים את הים בהכרח הייתה פגיעה כלשהי בנוף הנשקף מהנכס.
ההערכה של מר איל הייתה זהירה ולא חרגה ממתחם הסבירות לטעמי ניתנה על הצד הנמוך, והינה סבירה ביחס למכלול הפרמטרים, אשר הובאו בחשבון כתוצאה מהנמכת מפלס הכביש בכ- 30 ס"מ, כששוב אציין, כי גרסתו של התובע 2 לא נסתרה כשמלבד המומחה מטעמה לא הביאה הנתבעת עדים לסתור את גרסתו של התובע 2.
לאור זאת הנני מאמצת את האמור בחוות הדעת של מר איל הן לעניין ירידת הערך של קומת הגג, 7% ירידת ערך של המהווה 8.4% משווי הנכס (מקדם של 1.2), והן לעניין קומה א' ירידת ערך של 5%. בהתאם לכך, הנני מאמצת את חוות דעתו של מר איל, כי ירידת ערך של הנכס הנדון הינה 6.5% משווי הנכס .
דמי שכירות ראויים בגין אי שימוש במרתף-
באשר לדירה 3 מלבד ירידת הערך טען התובע 2, כי נגרם לו נזק בגין אי שימוש במרתף משך 44 חודשים עד לסלילת הכביש ובניית תעלת הניקוז בקטע הנכס הנדון.
בתצהירו ובחקירתו הנגדית הסביר התובע 2, כי המרתף היה אמור לשמש סטודיו בשביל אשתו אשר הינה אמנית פיסול וציור לצורך יצירה ועריכת תצוגות, אלא שהמרתף הדירה היה סגור במשך 44 חודשים אף לאחסון ציוד, משום שלא היה ראוי לשימוש בשל זרימת סחף ומים. רק בחודש יוני 2000 עם סלילת הכביש מצאה הנתבעת פתרון חלקי לזרימה וכרתה תעלת ניקוז לצד הכביש ובצמוד לחלונות המרתף (ס' 23- 24 לתצהיר התובע 2, פרוטוקול דיון מיום 17.3.10 עמ' 4 שורות 1- 14).
מר איל בחקירתו הנגדית העיד, כי אכן כשהגיע לביקור בנכס היה במרתף סטודיו (שם, עמ' 10 שורה 5).
אין מחלוקת, כי התובע 2 קבל פטור מתשלום ארנונה בגין אי שימוש במרתף עד לבניית תעלת הניקוז.
שעה שאין מחלוקת, כי הנתבעת נתנה לתובע פטור מארנונה בגין אי השימוש במרתף עד לסלילת הכביש בשנת 2000 ובניית תעלת הניקוז, שעה שעדות הנתבע 2 בעניין זה לא נסתרה ולא הובא עד מטעמה של הנתבעת על מנת להכחיש את טענות התובע 2 בעניין זה, אני מקבלת את גרסתו של התובע.
בחוות הדעת של מר איל נקבע, כי דמי שכירות ראויים לשטח המרתף בלבד לאור השימוש האפשרי כעסק הינם בגבולות של 1,000 $ לחודש.
עיון בחוות הדעת של מר בן ארי מגלה כי אין כל שומה המתייחסת למרתף. מכאן שעה שאין בפניי שומה אחרת מלבד שומת המקרקעין כאמור בחוות דעת של מר איל אני קובעת, כי על הנתבעת לשלם לידי התובע 2 דמי שימוש בסך 1,000$ כאמור בחוות הדעת של מר איל, למשך 44 חודשים לפי שער דולר של 4.5 ₪ לדולר.
אציין, כי אין לקבל טענתו של מר בן ארי מכך שמר איל מתעלם מכך, כי המרתף מותר לשימוש רכוש משותף בלבד, שכן ניתן להיווכח כי במסגרת הסכם שיתוף שנערך בין בעלי הדירות 1- 3 בבניין יוחד לשימושו של התובע 2 כל שטח המרתף הרלוונטי לתביעתו (נספח ד' לתצהירו של התובע 2).
נזק בלתי ממוני-
מלבד פיצוי בגין ירידת הערך ודמי שימוש תבע התובע 2 פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לו ולמשפחתו.
התובע 2 הצהיר (סעיפים 26- 29 לתצהירו), כי מלבד ירידת הערך של הנכס והנזק הממוני בגין סגירת המרתף נגרמה לו ולמשפחתו עוגמת נפש בגין אי השימוש מרתף, כך שאשתו לא יכלה לעבוד שם להציג תערוכותיה ואף לא לאחסן בה חומרים ועבודות. עוד מציין התובע 2 את עוגמת הנפש בגין הימשכות הדיונים מול הנתבעת בדרישה, כי הבעיה תטופל עד להודאתה כי אין באפשרותה לתקן את המצב הקיים, וכן מקרים שקרו וגרמו לעוגמת נפש כתוצאה מאי הנמכת מפלס הכביש ובניית תעלת הניקוז.
אכן נגרמה לתובע 2 עוגמת נפש כתוצאה מהמידע הלקוי, אשר נמסר להם מהנתבעת באשר להנמכת הכביש, ולהשלכות שהיו לאי הנמכת מפלס הכביש כמפורט לעיל.
בסיכומיו מבקש התובע 2 בגין עוגמת הנפש סך של 30,000 ₪.
בהתחשב בכך כי התובע 2 התגורר בנכס מיום בנייתו ועד למכירת דירתו ביום 29.4.03 היינו כ-6 וחצי שנים, סבורני כי הסכום הנתבע על ידו בסך 30,000 ₪ הינו סביר והולם .
דירה מס' 4;
המדובר בדירת דופלקס הכוללת: מרתף, קומת קרקע, קומה א' וקומת גג. לדירה ולמרתף חזיתות לרחוב אמזלג.
כאמור בחוות הדעת של מר איל רחוב אמזלג נסלל בגובה גבוה יותר מן המתוכנן ביחס לקו האפס בהפרשי גובה הנעים בגבולות של 50 ס"מ ועד 10 ס"מ.
כתוצאה מכך כמפורט בחוות הדעת נוצר מצב, כי מפלס רחוב אמזלג גבוה יותר מחלונות המרתף המתוכננות אשר ואף מתקרת המרתף, כשלאור זאת בפועל לא בוצעו החלונות וכך גם מרחק החלונות בקומות קרקע, א' וגג נמוך יותר בהפרש טווח של 40- 48 ס"מ בקטע הנכס הנדון.
מר איל הסביר בחוות הדעת, כי ההפרש בגבהים שנוצר הינו קריטי במיוחד לקומת המרתף ולקומת הקרקע, כך שבקומת המרתף יש אובדן של אור שמש ואויר נקי ובעיית רטיבות ובקומת הקרקע חלונות מאוד נמוכים בגובה של 1.1- 1.3 מ' היוצרים מצב של אובדן פרטיות מוחלט והטרדות כתוצאה מרעש חזק יותר ריח חזק יותר ממכוניות, ומעוברים ושבים. באשר לקומת הגג קבע בחוות הדעת כי מסתמן לעניין הנוף, כי אם הבניין היה גבוה יותר ניתן היה לראות את נוף הים ממרפסת השמש בקומת הגג.
התובעת 1 בתצהירה ובעדותה, פרטה את הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מאי הנמכת מפלס רחוב אמזלג.
באשר לחלונות הנמוכים בקומת הקרקע הצהירה והעידה התובעת 1, כי כל עובר ושב צופה לעבר דירתם דבר הפוגע בפרטיותם (שם, עמ' 1 שורה 18- 20).
בתצהירה הדגישה התובעת 1, כי הדבר מתעצם עת השכונה בו ממוקם הנכס, שכונת נווה צדק , וכן הרחוב עצמו מכילים אתרים תיירותיים ובשל כך קבוצות ואנשים רבים מגיעים לאזור. עוד ציינה בתצהירה, כי לא אחת לאור החלונות הנמוכים אנשים התיישבו על אדן חלונות פינת האוכל והמטבח כאילו המדובר בספסל ציבורי (ס' 19 לתצהירה ).
לעניין זה טען המומחה מר בן ארי מטעם הנתבעת, כי מר איל מתעלם מכך כי גם ע"פ הגבהים שתוכננו והותרו לבנייה ניתן היה להביט מהרחוב אל פנים הדירה כשלהפרש המזערי הקיים השפעה שולית בלבד על שווי הדירה אם בכלל. כן הוסיף כי ניתן לשפר מצב זה באמצעות זכוכית בלתי שקופה.
איני מקבלת את האמור בחוות דעתו של מר בן ארי, שכן הגם וגם מגובה של 1.52, גובה הבית אשר היה אמור להיות לו הונמך מפלס הרחוב, אדם גבוה יותר יוכל לראות את פנים הבית, ברי כי יש משמעות רבה אם החלון הינו בגובה 1.52 או בגובה 1.1 – 1.3 מטר כפי מצבו בפועל, הן באשר לטיב התצפית ויכולת התצפית לפנים הבית וכן באשר לגודל ועוצמת ההטרדה בעיקר כשמדובר בשכונה וברחוב אשר יש בהם תנועה רבה של עוברים ושבים לרבות ילדים ותיירים.
משמעות זו משתקפת בתמונות אשר צורפו לחוות הדעת של דירה מס' 4 אשר צולמו ע"י מר איל בעת ביקורו במקום.
בעניין זה העידה התובעת 1 משנשאלה האם ניסתה להתקין לוח זכוכית בלתי שקופה בחלון כדי שלא ניתן יהיה להסתכל לתוך הבית מבחוץ, כי התכנית לא הייתה כך וכי היא מעוניינת לחיות במקום עם אור ולא רוצה להצליל את החלונות (פרוטוקול דיון מיום 17.3.10 עמ' 1 שורות 18- 26).
מר בן ארי בחוות דעתו הגם וקובע, כי תתכן השפעה שולית אינו מכמת את ירידת ערך הדירה כתוצאה מכך, אלא נותן פתרון של זכוכית אטומה, אשר יש וימנע הטרדות של ילדים לתוך הבית אולם לא יפתור את מרבית הבעיות האחרות כאמור בתצהירה של התובעת 1 ובחוות דעתו של מר איל הנוצרות עקב אי הנמכת מפלס הרחוב והחלונות הנמוכים, כשאף טומן בחובו חסרונות אחרים כהפחתה בכמות האור והאוויר הצח.
אציין, כי לעניין גובה החלונות התייחס מר בן ארי בחוות דעתו למצב שהותר לבנייה וכן לדרישות התקן הישראלי, כשבעדותו לא ידע לומר חד משמעית האם התקן עליו מתבסס הינו רשמי כשלא הוכח בפניי, כי התובעים פעלו בניגוד לתקן רשמי או בחריגה מהיתר הבנייה כשאין מחלוקת, כי הבניין קבל טופס 4. לפיכך לא ראיתי מקום כאמור לעיל, לקבל טענות אלו.
התובעת 1 העידה שעה שהנתבעת מלבד המומחה לא הביאה כל עד לסתור את דבריה ולהעיד בעניין, שעה ששוכנעתי כי יש לקבל את האמור בחוות הדעת של מר איל המנומקת והמפורטת מה גם, כי אין כל כימות לירידת הערך בחוות הדעת של מר בן ארי כאמור לעיל, הנני מאמצת את חוות הדעת של מר איל , אשר קבע שיעור של 10% ירידת ערך ביחס לקומת הקרקע.
אציין, כי בחקירתו הנגדית הסביר מר איל, כי הגיע לירידת ערך 10% בלבד משום שקומת הקרקע לא נפגעה במלואה אלא רק החלק של פינת האוכל והמטבח( שם, עמ' 8 שורות 31-34).
אני מקבלת את חוות דעתו של המומחה מר אייל כשאף סבורני כי קבע את הערכת שווי על דרך אומדנה זהירה.
באשר לחלונות המרתף העידה התובעת 1, כי בתכניות שהוגשו בפועל, אשר אושרו ע"י הנתבעת מיועדים להיות חלונות בקומת המרתף ובהתאם לזה היו ציפיותיה. באשר לייעוד המרתף העידה, כי הנתבעת עצמה אישרה תכנון חדר עם שירותים במרתף כשיש בידה היתר בנייה המתיר מגורים במרתף(שם, עמ' 2 שורות 6- 23).
עוד העידה התובעת 1, כי עולה ריח חזק מהמרתף לחלל הבית (שם, עמ' 3 שורות 1- 3).
בחוות הדעת קבע מר איל ירידת ערך של 25% לקומת המרתף המהווה 10% משווי הנכס (מקדם 0.4) והסביר בחקירתו הנגדית, כי העריך את שווי ירידת הערך של המרתף בהתאם למגבלות של הנכס עקב העדר החלונות, אשר היו אמורים להיות בו אשר השלכותיו הן בין היתר מניעת אויר ואור ומפגע של רטיבות בקירות . עוד ציין כי העריך את שווי ירידת הערך ב-10% בלבד.
גם בעניין זה, עדותה של התובעת 1 לא נסתרה ולא הובא כל עד מטעם הנתבעת מלבד המומחה על מנת ליתן גרסה אחרת ולסתור טענותיה, מאחר שאין כל כימות לעניין זה בחוות דעתו של מר בן ארי, הנני מאמצת את האמור בחוות דעתו של מר איל וקובעת ירידת ערך של 25% לקומת המרתף המהווה 10% משווי הנכס.
באשר לקומת הגג העיד מר איל, כי עלה על כסא וראה שמגובה מסוים הוא רואה את הים היינו, כי אם הבניין היה גבוה ב- 40- 50 ס"מ יותר היה ניתן לראות את הים. מר איל לא ידע לומר האם לפי התכנון המקורי היו אמורים לראות את נוף הים.
סבורני, כי בכל מקרה שעה שמדובר בהנמכה של כ- 40- 50 ס"מ ישנה פגיעה מסוימת בנוף בין אם רואים את הים ובין אם לאו. לאור זאת ושעה שנוכחתי כי לא דובר על הערכת שווי גבוהה הנני מאמצת את האמור בחוות דעתו של מר איל אף לעניין זה וקובעת ירידת ערך בגין קומת הגג של 9%.
נזק בלתי ממוני-
מלבד פיצוי בגין ירידת הערך ודמי שימוש בקשה התובעת 1 פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה ולמשפחתה עקב פער הגבהים שנוצר כתוצאה מנזקי התכנון, אשר התבסס על מידע מוטעה של הנתבעת.
סבורני כי בשל תיאור הדברים כמפורט לעיל וכפי שבאים לידי ביטוי בס' 19- 21 לתצהירה של התובעת 1, ואשר נגרמים עקב נזקי התכנון שגרמה הנתבעת בהסתמך על מידע שמסרה לידי התובעים או מי מטעמם , זכאית התובעת 1 לפיצוי בגין עוגמת נפש.
בהתחשב בכך כי התובעת 1 מתגוררת בנכס עד היום סבורני כי סך של 75,000 בגין עוגמת נפש כמבוקש על ידה הינו פיצוי הולם וסביר.
סוף דבר:
לאור האמור לעיל, ובשים לב כי הנתבעת העבירה לידי התובעים חלק מהסכומים שנתבעו על ידם בהתאם לפסק הדין השני של כב' השופטת ינון, הנני מקבלת את גובה הנזקים הנטענים בסיכומי התובעים במלואם, וקובעת כדלקמן:
-
הנתבעת תשלם לידי התובעת 1 את יתרת סכום ירידת הערך שהופחתה בסך 225,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. כמו כן, תשלם לידי התובעת 1 סך של 75,000 ₪ פיצוי בגין עוגמת נפש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
-
הנתבעת תשלם לידי התובע 2 את יתרת ירידת הערך בסך 131,625 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. כמו כן תשלם לידי התובע 2 סך של 30,000 ₪ בגין עוגמת נפש , בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
-
הנתבעת תשלם לידי התובע 3 את סכום ירידת הערך בסך 36,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
-
הנתבעת תשלם לתובעים את הוצאותיהם הכוללות אף את הוצאות הערעור השני , וכן שכר טרחת עורך דין בסך 20% מסכום כל הסכומים שנפסקו לעיל לאחר שערוכם בצירוף הפרשי ההצמדה והריבית.
-
בשולי הדברים אציין, כי שיקול מרכזי הנוגע למתן סעד של עוגמת נפש בסכומים שפסקתי לעיל, נובע מהתמשכות הדיונים, עסקינן בתיק שהחל דרכו בשנת 2004, ועד היום כעשר שנים לאחר מכן טרם הגיע לכלל סיום, ויש בכך כדי להוסיף על עוגמת הנפש של התובעים.
ניתן היום, כ"ג טבת תשע"ה, 14 ינואר 2015, בהעדר הצדדים.
