"משאו ומתנו של תלמיד חכם באמת ואמונה...ונותן דמי המקח לאלתר...מחייב עצמו כדברי מקח וממכר...כדי שיעמוד בדיבורו ולא ישנהו..."(הרמב"ם, משנה תורה, הלכות דעות פרק ה' הלכה יג).
תביעה לאכיפת חוזה מכר מקרקעין ותביעה שכנגד לסילוק יד, לדמי שימוש ראויים וסעדים נוספים.
בתאריך 8.7.2003 נקשרו התובעים והנתבעים בחוזה למכר דירה בת 3 חדרים, בשטח של כ – 70 מ"ר, במגרש בשטח של 533 מ"ר.
הדירה והמגרש הנמכרים שבחוזה הינם מתוך זכויותיהם של הנתבעים במשק 79, חלקה 80 בגוש 3521 במושב בית גמליאל, בשטח של כ 3,000 מ"ר המצוי על קרקע המנוהלת בידי מנהל מקרקעי ישראל.
במסגרת החוזה צוין, כי הנכס "מצוי בהליכי פיצול", כלומר פיצול הדירה והמגרש מן הנכס, באופן שיאפשר את מימוש מכר הנכס, כאשר יתרת הזכויות תיוותרנה בידי הנתבעים. וכך נרשם בחוזה: "והואיל והמוכר מצוי בהליכים סופיים לוועדה המקומית לעניין הפיצול כנספח ב'".
בהתאם לחוזה, הנתבעים התחייבו להשלים את העברת הזכויות של התובעים בנכס אל מול מנהל מקרקעי ישראל. וכך נרשם: "...מתחייב בזאת המוכר...להמחות ולהעביר זכויותיו בדירה ולרשמן ע"ש הרוכש במינהל...".
התחייבות הנתבעים הייתה להעברת החזקה לתובעים לא יאוחר מיום 21.8.2003.
התמורה ואופן התשלום סוכמו בסעיף 9 לחוזה, כלומר 160,000 דולר ארה"ב.
סעיף 9 קובע, בין השאר: "יתרת הסכום תועבר לידי המוכר לאחר סיום רישום זכויות הרוכש על הדירה".
סעיף 16 לחוזה ציין: "באם לא יאושר הפיצול ישיב המוכר לרוכש, בתוך 30 יום מקבלת דרישה מאת הרוכש תשלומים ששילם הרוכש על הדירה, אם שילם, של מיסים והיטלים ממשלתיים..."וכיו'.
התובעים שילמו לנתבעים מחצית מן הסכום – 80,000 דולר - והיו אמורים להשלים את היתרה לאחר שיתקבלו האישורים והזכות הקניינית תועבר ותירשם על שמם.
בהתאם לחוזה, בחודש אוגוסט 2003, העבירו הנתבעים לתובעים את החזקה בדירה, והם מתגוררים בה עד היום.
החוזה לא הסדיר את השאלה האם התובעים יידרשו לשלם לנתבעים דמי שכירות או שימוש ראויים עם קבלת החזקה, בחלוף הזמן, אם העברת הזכויות הקנייניות תתעכב.
מצב הדברים הנוכחי הוא שהזכויות הקנייניות של הנתבעים למול מנהל מקרקעי ישראל לא הועברו לתובעים.
התובעים טוענים כי יש להורות על אכיפת החוזה והשלמת הוצאתו אל הפועל.
הנתבעים טוענים כי בחוזה הוכנס תנאי מתלה, כלומר התנאי בדבר קבלת אישורו של צד ג', הוא מנהל מקרקעי ישראל. לטענתם, התנאי לא התקיים. לפיכך, החוזה בטל וכל צד אמור להשיב לצד האחר את מה שקיבל לפי החוזה. בנוסף, על התובעים לשלם לנתבעים דמי שימוש ראויים.
לב ליבה של המחלוקת בין הצדדים טמון בלשונו של סעיף 8 לחוזה ובאופן יישומו.
בסעיף 8 לחוזה הסכימו הצדדים כדלקמן:
"תמורת מילוי התחייבויותיו של הרוכש בהתאם לאמור בהסכם זה עד למועד הנקוב להלן, מתחייב בזאת המוכר להעביר לרוכש את החזקה בדירה ביום 21.8.03, כאשר הוא במצבו דהיום..."
וכן:
"תנאי בסיסי לתוקפו של הסכם זה הוא כי תכנית הפיצול שהופקדה אצל וועדה מחוזית לתכנון ובנייה "שורקות" תושלם. באם לא תושלם תכנית הפיצול לא יהא תוקף להסכם זה. יפה הדבר לעניין הצהרות הצדדים לשלטונות מיסוי מקרקעין כאשר הצהרות תינתנה ותחתמנה במעמד חתימת החוזה אולם מועד חישוב המס יהא ביום אישור הפיצול על ידי כל הגורמים המוסכמים לכך"
וכן: "ככל שלא יאושר הפיצול בתוך שנה וחצי מיום החתימה על הסכם זה, יימכר הנכס בשלימותו ולרוכש תהא זכות סירוב ראשונה לרכישת הנכס. במקרה זה יושבו לרוכש כל הכספים ששולמו בצירוף פירותיהם תוך 30 יום מיום אי אישור הפיצול על ידי הגורמים המוסמכים".
כפי שנראה, אין חולק, כי "תכנית הפיצול" שהופקדה ב"וועדה המחוזית", כלשונו של סעיף 8 הנ"ל, הושלמה, אולם החוזה לא קוים והעברת הזכויות למוכרים מול מנהל מקרקעי ישראל לא יצאה אל הפועל.
במועד כריתת החוזה הייתה מופקדת תכנית רלוונטית שהיא תב"ע בר/5/146 שעניינה "הפרדת מגרש מגורים א' מחלקה א' של נחלה" והתנהלו הליכים מול מנהל מקרקעי ישראל לקראת הפרדת המגרש מהנחלה (תיק המסמכים שהוגש על-ידי המנהל והפירוט שצורף לו).
נראה כי הרקע לרצונם של הנתבעים (כעולה מן הפירוט שהתקבל מן המנהל) למכור את המגרש היו קשיים כלכליים אליהם נקלעו.
בתאריך 25.5.03 המליצה הוועדה המקומית בפני הוועדה המחוזית על הפקדת התכנית בכפוף למילוי דרישות הוועדה שפורטו בהחלטה.
בתאריך 8.7.03 נחתם בין הצדדים הסכם נוסף, נספח להסכם המקורי, ובו הוסכם: "הואיל ביום 8.7.03 חתמו הצדדים ביניהם על הסכם מכר למכירת הדירה...והואיל והפיצול טרם אושר על-ידי הגורמים המוסמכים מסיבות שאינן תלויות במוכר, אולם ההליך התקדם והוועדה המחוזית לתכנון ולבניה אישרה את התוכנית להפקדה בכפוף לתיקונים טכניים קלים בתוכנית. והואיל והמוכר זקוק ליתרת כספי הנאמנות...המוכר מסכים להפחית מסכום המכירה הנקוב בהסכם סך של 4,000 דולר...כנגד הסכמותיו...מסכים הרוכש כי למרות האמור בסעיף 9.1 להסכם...יהיה רשאי ב"כ המוכר לשחרר לידי המוכר את יתרת כספי הנאמנות...".
בתאריך 15.11.04 אושרה התוכנית על-ידי הוועדה המחוזית.
בתאריך 1.6.05, כשנתיים לאחר החתימה על החוזה, הודיעה מזכירת הועדה המקומית "שורקות" לוועד מושב בית גמליאל, כי התוכנית בר/146/6 "אושרה והודעה בדבר אישור התוכנית פורסמה...".
התבוננות בלשונו של סעיף 8 לחוזה מלמדת, כי בשלב זה, התקיים התנאי שנקבע בין הצדדים בדבר אישור הפיצול בוועדה המחוזית וכי "הגורמים המוסמכים" אישרו את הפיצול.
ואולם, אני מוכן להניח, לצורך הדיון, כי למרות הניסוח המילולי, כוונת הצדדים בתנאי של סעיף 8 הייתה לקבלת אישור סופי של הפיצול ושל העסקה על-ידי מנהל מקרקעי ישראל והעברת הזכויות לקונים, שכן סביר להניח שהנתבעים לא היו נקשרים בחוזה אלמלא נמסר להם אישור מאת המנהל, ולשם כך נקבע התנאי המגן עליהם מפני שינויים עתידיים לתקופה בת 18 החודשים.
התנהלותם של הצדדים בהמשך הדרך, עת המתינו בצפייה לקבלת האישור המיוחל מאת המנהל תומכת במסקנה זו.
בסעיף 35 לכתב התביעה נמסר שהנתבעים "ניסו" לפנות לרשות מקרקעי ישראל "כדי להסדיר את שהיה עליהם להסדיר, היינו לבצע את פיצול הדירה מן הנכס ולהשלים את רישום הדירה על שמם של התובעים".
כלומר, לכאורה, קיימת הסכמה דיונית (לפחות מכתב התביעה) בין הצדדים שהתנאי הקובע הוא השלמת רישום הדירה על שמם של התובעים במנהל מקרקעי ישראל.
עיון בתיק שהוגש לבית-המשפט על-ידי מנהל מקרקעי ישראל ובהשתלשלות העניינים שתוארה, מלמד על הניסיונות שקוימו להבאת ההסכם להשלמה:
יצוין, כי עיון בתיק שהתקבל מאת מנהל מקרקעי ישראל מגלה, כי לאחר החתימה על החוזה ובתקופת 18 החודשים הראשונים, לא נקטו הנתבעים מהלכים ממשיים בעלי משקל מול מנהל מקרקעי ישראל, כדי למלא את חובתם לפי החוזה ולהוביל לאישור ההסכם והעברת הזכויות לתובעים.
אמנם, הנתבעים פעלו להשלמת הפיצול עוד קודם לחתימה על החוזה, אך המסמך הראשון המשמעותי, שלאחר חתימת החוזה המצוי בתיק מנהל מקרקעי ישראל (הצדדים אינם חלוקים על התכתובות מול המנהל) הינו מתאריך 3.7.05 שאז פנה הנתבע למנהל מקרקעי ישראל ורשם: "התוכנית הנ"ל לפיצול הנחלה אושרה על-ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בתאריך 15.11.04. אודה לכם אם תואילו לטפל בחישוב הסכום הנדרש ממני לשלם למנהל, על מנת להשלים הליכי העברת המגרש המפוצל לחזקת הקונים".
בתאריך 9.11.07 פנה הנתבע למנהל מקרקעי ישראל ורשם: "אבקש שהמנהל יערוך שומה מוקדמת לצורך פיצול הנחלה הנ"ל (פיצול חצי דונם למגורים)".
בתאריך 8.12.08 פנה מנהל מקרקעי ישראל אל הנתבעים, צירף את הוראת נוהל אגף 62 וביקש שהנתבעים ימציאו למנהל "את המסמכים הדרושים עפ"י הסעיף המתאים לבקשתך...".
בתאריך 12.8.09 פנה הנתבע אל מנהל מקרקעי ישראל במכתב נוסף שבו רשם: "הריני לבקש בזה להכין עסקה עם מנהל מקרקעי ישראל...".
בתאריך 13.3.11 ייפו הנתבעים את כוחו של עו"ד אוהד שני לפעול בעניינם מול מנהל מקרקעי ישראל, אך "לעיין בתיק...ולצלם כל מסמך מהתיק", ומשום מה לא לפעול בשמם לקראת מימושו של ההסכם. ואולם, בתאריך 27.7.11 פנה עו"ד אוהד שני, אל מנהל מקרקעי ישראל בהודעה כי "נא לעדכן בספריכם כי משרדי מטפל בשם הצדדים בהעברת הזכויות ובפיצול הנחלה בתיק שבכותרת". עו"ד שני פנה אל המנהל "בשם מרשיי, ה"ה סואן וה"ה נמדר..." (לאמור הן בשם התובעים והן בשם הנתבעים) והוסיף שאלה "מה סטאטוס התיק לצורך השלמת פיצול המגרש והעברת הזכויות בין הצדדים".
בתאריך 1.8.11 נשלח אל הנתבעים מכתב מאת המנהל ובו הוצגה מניעות משפטית, זמנית, מסוימת, לפעול לסעיף הוראות אגף חקלאי 62. נמסר בו: "...הנהלת המנהל בישיבתה מיום 28.6.11 החליטה כי אין לפעול בשלב זה לפי הוראת אגף חקלאי 62...אין לפעול לפי הוראה 62".
בתאריך 15.8.11 שלח הנתבע מכתב למנהל מקרקעי ישראל ובו רשם: "...אבקשכם לטפל בהכנת העסקה מיד...", והוסיף את תנאיו והערותיו נוכח שינוי המדיניות של מנהל מקרקעי ישראל כפי שנמסר במכתב הנ"ל.
בתאריך 8.9.11 השיב מנהל מקרקעי ישראל לנתבעים פעם נוספת, הפנה לתשובה הנ"ל והוסיף: "...לצערי לא ניתן להיענות לבקשתך להפרדת מגרש מהנחלה בהתאם להוראת האגף החקלאי 62 וזאת מהנימוקים שהושבו לך...כמו כן...הריני לחזור על שנאמר בעבר כי לא ניתן לטפל בבקשה להעברת זכויות לגבי מגרש שמבוקש להפרדה ע"ש נמדר דבורה ומרדכי...".
בתאריך 23.8.12 שלח ב"כ הנתבעים מכתב בדבר "בטלות ההסכם מיום 8.7.03". במכתבו אוזכר "תנאי מתלה לפי תכנית הפיצול תאושר (בין היתר) על ידי מנהל מקרקעי ישראל...וכי הזכויות בדירה...תירשמנה במנהל בתוך שנה וחצי מיום חתימת ההסכם...המנהל סירב לבקשה...אשר על כן, ההסכם מתבטל...".
אני קובע שהנתבעים לא היו רשאים לשלוח מכתב המודיע על בטלות החוזה. זכות זו שמורה אך ורק לנפגע ואם יש לומר שמאן דהוא החזיק במעמד זה, היו אלו התובעים ולא הנתבעים, אשר עמדו, מצדם, בכל אשר נדרש מהם. כזכור, סעיף 7 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א – 1970 קובע: "הנפגע זכאי לבטל את החוזה...". כלומר, מי שזכאי לקיום החוזה שהופר זכאי לבטלו ולא ראיתי כיצד במעשיהם או מחדליהם של התובעים הם הפרו את החוזה. התובעים, מצדם, קיימו את תנאי החוזה קלה כחמורה.
עיינתי בתיק שהתקבל מאת המנהל, שמעתי את הצדדים, עיינתי בעדותה של נציגת המנהל (לא העידה בפניי) ואני קובע שלא הוצגו בפניי ראיות המלמדות היכן בדיוק צמח הקושי של הנתבעים למלא את חובתם מול המנהל והיכן טמונה הייתה המכשלה הבלתי צפויה.
כידוע, הליכים כגון אלה אורכים זמן, אבל לא ראיתי, מדוע לאורך השנים הרבות, למעט המניעות הזמנית שצוינה במכתבו של המנהל, לא צלחו הנתבעים לממש את חובתם להעברת הזכויות הקנייניות לתובעים.
אדרבא, גם היום, אם הנתבעים יתכבדו ויקיימו את כל דרישות מנהל מקרקעי ישראל, ישלמו את הכספים הנדרשים, יסירו את מחדלי הבנייה הבלתי חוקית, ניתן לאכוף את החוזה, ואין כל מחסום או מניעה חוקיים לכך.
המניעה הקיימת היא מניעה כלכלית בלבד הרובץ לפתחם של הנתבעים.
אניח לצורך הדיון, כי בנוסח סעיף 8 של החוזה, התכוונו הצדדים, כי ה"גורמים המוסמכים" שאת אישורם יש לקבל הם בראש ובראשונה מנהל מקרקעי ישראל והעברת הזכויות הקניינית. ואולם, גם אם כך הם פני הדברים, העברת הזכויות הוטלה לפתחם של הנתבעים – הייתה זו חובתם לפי החוזה.
גם בחלוף שמונה-עשר החודשים שנקבעו בסעיף 8 לחוזה, המשיכו הנתבעים לפעול לפי החוזה במטרה לקיימו.
כלומר, הצדדים הסכימו להמשיך ולקיים את החוזה והנתבעים וויתרו, הלכה למעשה, על התניה בדבר מגבלת הזמן.
במעשיהם ובהתנהגותם בפועל, יצרו הצדדים תניה מחודשת, שלפיה הם יעמדו על קיום החוזה, גם בחלוף 18 החודשים.
בחלוף 18 חודשים, לא פנו הנתבעים אל התובעים ולא שלחו אליהם מכתב בו הודיעו כי הם מבקשים להפעיל את זכותם לפי סעיף 18, בשל חלוף התקופה שנקבעה.
הנתבעים ראו בסעיף 8 הנוקב בתקופת הזמן הנ"ל, סעיף שמגן על זכויותיהם מפני שינוי עתידי (עדות הנתבע עמוד 52 שורות 19-20), אך הם המשיכו את מהלך יישומו של החוזה, גם בחלוף פרק הזמן, ובלשונו של הנתבע: "בהחלט יכולתי לעשות את זה, אבל אמרתי לעצמי כל עוד לא ייגרם נזק" (עמוד 52 שורה 23).
כלומר, כל עוד הייתה קיימת לנתבעים כדאיות כלכלית בקיומו של החוזה, הם היו מוכנים למחול על זכותם שבמגבלת הימים. כאשר הכדאיות הכלכלית נעלמה, שבו ונזכרו בסעיף שנשכח.
ואכן, כאשר לימים הפכה העסקה להיות בלתי כדאית עבור הנתבעים הם החליטו להתנער ממנה במהלך חד-צדדי. הנתבע העיד: "ש: מה קרה פתאום שזה לא התאים לך להמשיך עם החוזה ? ת: מה שקרה זה לא שיש לי כסף, להיפך. נגרם לי נזק משום שהסכום שאני צריך לשלם למנהל הוא הרבה יותר גבוה, הרי מלכתחילה 72 אלף דולר שהם עדיין חייבים לצורך העסקה הזו, הם נועדו כדי לכסות את כל ההוצאה של התשלום למנהל. ש: מתי הבנת שההוצאה של המנהל כבר לא משתלמת ? ת: בסביבות 2009 – 2010" (עמוד 53 שורות 13 – 18).
איני פוסק כי הנתבעים פעלו בחוסר תום לב מול מנהל מקרקעי ישראל – להיפך. העובדה שהם הגישו את התוכניות עוד קודם לחתימת החוזה, פנו בכתב ובעל-פה למנהל במטרה לקדם את הוצאת ההסכם אל הפועל, הסמיכו עו"ד אשר יפעל בשם שניהם לקידום ההסכם, מלמדת על רצון לכבד את ההסכם. איש מהצדדים לא טען כי החוזה נכרת בחוסר תום לב ושלא מתוך רצון אמתי לקיימו.
אכן, נציגת המנהל דנה בר כוכבא, אישרה כי הנתבעים פנו אל המנהל עוד בשנת 2000 כדי לאשר את הפיצול (עמוד 28 שורה 8), שיש "התנהלות ארוכת שנים לגבי ההליך של הפרדת מגרש מנחלה" (עמוד 28 שורה 13).
על כן, אין לפסוק כי מי מהצדדים פעל בחוסר תום לב, אלא שנוצר כאן, מלכתחילה, חוזה עם רצון אמתי לממשו.
בחלוף השנים, אירע היפוך הלבבות אצל הנתבעים, כאשר העסקה הפכה להיות בלתי כדאית, כעולה מחוות דעת השמאי משה ברנע: "תשלום עכשווי – תשלום בהתאם לשוויו הנוכחי של המגרש היה מסתכם כדי 1,160,000 ₪". ואכן, הנתבע העיד: "בלתי סביר לחלוטין מה שאני אצטרך לשלם יותר גבוה ממה שמכרתי בכלל. זאת אומרת שגם נתתי להם וגם שילמתי...זה לא משתלם" (עמוד 58 שורות 16 – 20). וכן: "המהות, הגובה של התשלום ובאיזה מידה אחרי שנה וחצי זה ישנה את המצב של מה שנותר לשלם. מכרתי 160,000 דולר התכוונתי ש – 72,000 דולר ילכו למנהל אבל אם אני צריך לתת היום ולשלם עוד 200,000 דולר זה לא" (עמוד 58 שורות 26 – 30).
יצא המרצע מן השק – הנתבעים המשיכו לקיים את החוזה, גם בחלוף תקופת 18 החודשים, עד אשר הגיעה נקודת זמן שהתברר להם שקיומו אבדה את הכדאיות הכלכלית עבורם.
ואכן, אם בצדדים התקיים רצון עז לממש את ההסכם, מדוע עתה, רק בחלוף השנים, מבקשים מבית-המשפט להורות על ביטולו. מה יום מיומיים - אדרבא, ימשיכו נא במאמצים מוגברים לקראת אכיפתו.
נציגת המנהל דנה בר כוכבא, אשר העבירה לבית-המשפט עותק מן התיק, העידה: "לא הייתה כל מניעה משנת 2003 ועד היום לעשות זאת" (עמוד 26 שורה 27).
אם באמתחתם של הנתבעים קיימת טענה כלשהי כלפי מנהל מקרקעי ישראל אשר הובילה לסיכול חובתם, יכולים היו לצרפה לתביעה זו בהודעת צד ג', והם בחרו שלא לעשות כן. ודוק, עוד בתאריך 18.2.2000 היו הנתבעים מלאי טענות כרימון כלפי המנהל, כעולה ממכתבם אל המנכ"ל מאותו היום, עת הגדירו את התנהלות המנהל מולם: "עיון בתיק יחשוף מסכת ארוכה של שלומיאליות, אטימות, חוסר ארגון, חוסר מקצועיות ורשלנות פושעת של פקידי ציבור...".
נציגת המנהל הוסיפה, כי בסופו של דבר, בחלוף השנים, החליטו הנתבעים "לעצור בשלב הזה את ההפרדה" (עמוד 27 שורה 2).
כמו כן נמסר בעדותה על קיומן של מניעויות שונות בנחלה שנבעו מהקמת מבנים בלא היתר כדין (עמוד 27 שורה 11).
לימים התברר, כי חלק מן המניעויות נובעות ממבנים בלתי חוקיים שאותם הקימו הנתבעים (התובעים עצמם הקימו מחסן בלתי חוקי, אך התברר כי מדובר בעניין שולי, שלא היה בכוחו, כשלעצמו, להקים מחסום מפני מימוש הזכויות). ואכן, כך עולה מדוח הפיקוח מתאריך 18.4.13 אודות מבנים שקיימים בנחלה ואינם בשימוש.
אמנם הנתבעים פנו אל המנהל בבקשות לפעול לאישור ההסכם וניתן היה לעשות כן בתכתובות, כפי שראינו שנעשו. נציגת המנהל העידה, כי "אנחנו היינו מקבלים בקשות לפיצול גם על נייר בכתב ולא באמצעות טפסים. ככה פעלנו" (עמוד 28 שורה 1). ואולם, הנתבעים לא עשו מעשים ממשיים, בעלי משקל רב, להוביל את מנהל מקרקעי ישראל להעברת הזכויות ולמימוש ההסכם. במיוחד נכון הדבר לשנים הראשונות שלאחר החתימה על החוזה, וכאמור, לא ראיתי, בראיות של ממש, היכן בדיוק הייתה אבן הנגף ומה נעשה על-ידם לסלקה. ויצוין, כי נציגת המנהל מסרה, כי מבחינת המנהל "הבקשה טופלה ברגע שבעלי הזכויות בקשו, ללא כל עיכוב...ולאחר מכן נעצרה הבקשה עקב רצונו של בעל הזכויות" (עמוד 29 שורות 5 – 6).
סעיפים 27 – 29 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973 מסדירים את החוזה על תנאי. בין השאר נקבע בסעיף 27 (ב): "חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רישיון על-פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרישיון הוא תנאי מתלה".
קיים ספק אם הצדדים אשר ניסחו את סעיף 8 קבעו בו תנאי מתלה כהגדרתו בדין. בע"א 4445/10 ישיבה וכולל אבן חיים נגד חברת צמרות המושבה יזום והשקעות בע"מ ואח', תק-על 2012(3), 10346 נקבע: "תנאי מתלה הוא תנאי המותנה בדרך כלל בהתקיימות אירוע עתידי, בלתי-ודאי שהוא חיצוני לחוזה ואינו מטיל חובה על מי מהצדדים. זאת להבדיל מתניה חוזית שהיא חיוב שאת ביצועו נוטל על עצמו אחד הצדדים לחוזה".
סעיף 8 לחוזה, לפי לשונו ותכליתו קבע תנאי שבמסגרתו יש לקבל את אישור "הגורמים המוסמכים", אולם זו הייתה חובתם של הנתבעים לדאוג לכך.
הנתבעים אכן ראו בסעיף 8, כסעיף המצמיח להם חובת פעולה מול המנהל, כפי שאכן פעלו.
בעת החתימה על החוזה, צפו הנתבעים את הקושי האפשרי הקיים בקבלת האישור מאת המנהל (אזכיר את מכתבם של הנתבעים למנכ"ל המנהל משנת 2000), אך מאחר והתוכנית הייתה בשלבי אישור סופיים הם סברו, כי לא תרבוץ לפתחם מכשלה אמתית.
אך משום החזקה הנ"ל הקבועה בסעיף 27 (ב) אני מוכן להניח לצורך הדיון, כי בפנינו תנאי מתלה. (ע"א 4445/10 הנ"ל: "הנטל להוכיח כי הצד המבקש להסתמך על אי התקיימות התנאי המתלה מנע את קיומו ועל כן אינו זכאי להסתמך על כך, מוטל על הטוען זאת").
ואולם, התנהלותו של הנתבע עולה כדי האמור בסעיף 28 (א), לאמור: "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי קיומו".
אמנם, הנתבעים פנו אל המנהל כדי לקיים את התנאי ולקבל את האישור, אך הם לא עשו די הצורך, במיוחד לא בשנים הראשונות, ומשלב מסוים, כאשר העסקה הפכה בלתי כדאית עבורם, חדלו ממאמציהם והודיעו על ביטול החוזה.
סעיף 29 לחוק הדן בתקופת הזמן לקיומו של התנאי המתלה (בחוזה 18 חודשים) אינו ישים, משום שהצדדים בהתנהגותם המשיכו לפעול על-פי החוזה, גם בחלוף התקופה – הנתבעים לא פעלו לפנות את התובעים מהדירה ולא הודיעו על רצונם לאחוז באותה מגבלת זמן.
גם בחלוף השנים, אין לומר כי חלף זמן בלתי סביר, משום שהצדדים עצמם לא ראו בחלוף השנים מכשלה, אלא שהנתבעים ראו את אבן הנגף היחידה באובדן הכדאיות הכלכלית.
אשוב ואזכיר – גם היום – בחלוף השנים - לא הוצגה בפניי כל מניעה חוקית או קושי ממשי להשלמת קיומו של החוזה והעברת הזכויות לתובעים.
החוזה בר אכיפה - אם הנתבעים ישלימו את הפרוצדורה הנדרשת, יסירו את הבניה הבלתי חוקית, ישלמו למנהל מקרקעי ישראל את הנדרש מהם וימלאו את יתרת הדרישות - הדבר בידיהם.
חלוף הזמן, דשדוש הרגליים, השתנות הנסיבות, העדר הכדאיות הכלכלית רובץ לפתח הנתבעים.
הקושי האמתי טמון בהפיכתה של העסקה לבלתי כדאית עבור הנתבעים – הא ותו לאו.
אין זה צודק למנוע את אכיפת החוזה, בנסיבות תיק זה, בחלוף השנים, כאשר התובעים מחזיקים בנכס (נכנסו אליו כדין לפי החוזה)(אף אם הגישו את התביעה באיחור) אך בשל העובדה כי "נסתחפה שדהו" של הנתבעים והתברר להם כי הם העסקה תישא עבורם הפסד כלכלי.
אזכיר, את עדות נציגת המנהל דנה בר כוכבא: "לא הייתה כל מניעה משנת 2003 ועד היום לעשות זאת" (עמוד 26 שורה 27).
תוצאה:
אשר על כן, אני מקבל את התביעה.
ניתן בזאת צו הצהרתי, לפיו הודעת ביטול ההסכם שנשלחה על-ידי הנתבעים בטלה, ההסכם עומד בתוקפו וניתן לאוכפו.
הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪ בתוך 30 ימים שאם לא כן, יישא הסכום הפרשי ריבית והצמדה כדין.
אני דוחה את התביעה שכנגד.
זכות ערעור לבית-המשפט המחוזי בתוך 45 ימים.
ניתן היום, ט"ו סיוון תשע"ז, 09 יוני 2017, בהעדר הצדדים.
