מקורות חברת המים נ' חוסין נימר תיתי

----------------------------

בעניין הנתבעים 4 ו- 5

א. רקע

1.בכתב התביעה שלפני טוענת התובעת, כי בתאריך 7.10.1964 נכרת חוזה לפיו רכשה בעלות בשטח של 366 מ"ר, במקרקעין המזוהים כחלקה 34 בגוש 18976, משלושה מוכרים, והם: (א) נימר אסמאעיל חוסין תיתי; (ב) צאלח אדריס תיתי; (ג) עלי אדריס תיתי.

2.שטחה הכללי של החלקה היה (ועודנו) 5,254 מ"ר. במועד כריתת החוזה, נימר היה בעלים של 3/9 במקרקעין, צאלח היה בעלים של 1/9 ועלי היה בעלים של 1/9 נוספת. שלושת המוכרים היו אפוא בעלים של 5/9 במקרקעין. יתרת זכות הבעלות (4/9) הייתה בבעלות רשות הפיתוח (וראו נסח הרישום שצורף כנספח 2 לתצהיר עדותו הראשית של מר אלי קימחי, אשר סומן ת/1).

עוד אזכיר בהמשך הדברים את זכות הבעלות הרשומה על שם רשות הפיתוח, שכן הדבר רלוונטי לטענת הנתבעים 4 ו- 5 (אשר מכאן ולהבא ייקראו "הנתבעים"), כי רכשו זכויות במקרקעין בתמורה ובתום לב.

3.כיוון ששלושת המוכרים לא היו בעלי מנות שוות, יש לחלק את התחייבותם כלפי הקונה (התובעת) על פי חלקו היחסי של כל אחד, כדלקמן:

(א)המוכר נימר תיתי-3/5 משטח של 366 מ"ר, דהיינו - 220 מ"ר.

(ב)המוכר צאלח תיתי-1/5 משטח של 366 מ"ר, דהיינו – 73 מ"ר.

(ג)המוכר עלי תיתי-1/5 משטח של 366 מ"ר, דהיינו – 73 מ"ר.

4.על פי הודעה שהגיש בא כוח התובעת לתיק בית המשפט, מאז נכרת החוזה (בשנת 1964) אירעו במקרקעין השינויים הבאים:

(א)נימר אסמעיל חוסין תיתי נפטר, ויורשיו הם היורשים הבאים:

(1)חוסין נימר תיתי:

חוסין נימר תיתי, אשר ירש 1/3 מעיזבונו של נימר תיתי, דהיינו שטח של 73 מ"ר, הלך לבית עולמו, ויורשיו של חוסין הם הנתבעים 6 עד 9. נגד הנתבעים 6 עד 9 ניתן פסק דין בהסכמה, ולפיכך אין עוד מקום לדון בעניינם.

(2)חסן נימר תיתי:

חסן נימר תיתי, אשר ירש 1/3 מעיזבונו של נימר תיתי, דהיינו זכות המייצגת שטח של 73 מ"ר, מכר את זכותו לעלי אסדי, הוא הנתבע מס' 5.

(3)חוסני נימר תיתי:

חוסני נימר תיתי ירש אף הוא 1/3 מעיזבונו של נימר תיתי, דהיינו זכות המייצגת שטח של 73 מ"ר. נגד חוסיני נימר תיתי ניתן פסק דין בהסכמה, ואין עוד מקום לדון בעניינו.

(ב)צאלח אדריס תיתי, היה כאמור בעלים של 1/9 חלקים במקרקעין, ובחלקו נעשו הפעולות הבאות:

(1)צאלח אדריס תיתי מכר בתאריך 13.7.2003 את זכותו (1/9) לשני אנשים, הם סעיד בדיעה וסמי סעיד, 1/18 חלקים בחלקה לכל אחד מהם.

(2)סעיד בדיעה וסמי סעיד, מכרו את הזכויות שרכשו מצאלח אדריס לאחמד אסדי תייסיר, וזה האחרון מכר את זכותו לאסדי מוחמד, הוא הנתבע מס' 4.

(ג) עלי אדריס תיתי, אשר היה בעלים של 1/9 חלקים במקרקעין, נפטר לבית עולמו, וזכותו במקרקעין הועברה בירושה לסוהילה תיתי. סוהילה תיתי מכרה את הזכות לנתבע מס' 4.

5.התובעת עותרת בתביעתה לסעדים שונים, שהעיקרי שבהם הוא שיוצהר, כי היא זכאית להירשם כבעלת 366 מ"ר במקרקעין, אותם כאמור רכשה בשנת 1964 משלושת המוכרים. מכיוון שנגד הנתבעים 3, 6, 7, 8, ו-9 ניתנו פסקי דין בהסכמה, נותר לדון בעניינם של הנתבעים 4 ו- 5. כאמור, "בשורה התחתונה", הנתבע מס' 4 הוא בעלים של 2/9 במקרקעין, והנתבע מס' 5 הוא בעלים רשום של 1/9 בחלקה (בעקבות רכישת זכות זו מהנתבע מס' 2).

יובהר, כי הזכות הנתבעת מאת הנתבע מס' 4 מייצגת שטח של 146 מ"ר, והזכות הנתבעת מאת הנתבע מס' 5 מייצגת שטח של 73 מ"ר.

ב. תמצית טענות באי כוח הצדדים

6.באת כוח התובעת טענה, כי העסקה שנעשתה עם שלושת המוכרים קדמה בזמן לעסקאות שנעשו עם הנתבעים, וכן קדמה בזמן לעסקאות שנעשו עם אלה שירשו את זכויותיהם של מי משלושת המוכרים או מי שרכשו מהם זכויות. לטענת באת כוח התובעת, על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, מכיוון שהעסקה שנעשתה עם התובעת קודמת בזמן לכל עסקה אחרת, כי אז יש לעסקה זו עדיפות על פני העסקאות שנעשו לאחר מכן, לרבות העסקאות שנעשו עם הנתבעים.

באת כוח התובעת הוסיפה וטענה, כי על הקרקע שנרכשה הקימה התובעת מבנה ומתקן המשמש את רשת המים באזור. לטענתה, המתקן הוקם בסמוך לאחר רכישת הקרקע, שהרי הקרקע נרכשה לצורך הקמתו. לטענת באת כוח התובעת, כאשר הנתבעים רכשו את זכויותיהם בקרקע, המתקן לא נעלם מעיניהם, וחרף זאת שראו את המתקן וידעו על קיומו, החליטו לרכוש את הזכויות שרכשו. על כן, לטענת באת כוח התובעת, הנתבעים נהגו בחוסר תום לב בעת שרכשו את הזכויות, וחוסר תום ליבם נמשך אף עד המועד בו זכויותיהם נרשמו בפנקס הזכויות במקרקעין. על כן, לטענת באת כוח התובעת, העובדה שזכות הנתבעים רשומה בפנקס הזכויות, אינה מונעת את ההכרה בעדיפות העסקה שנעשתה עם התובעת בשנת 1964.

בהתייחס לטענה שנטענה על ידי בא כוח הנתבעים, כי תביעת התובעת התיישנה, לאור חלוף הזמן הרב מאז התובעת רכשה את זכותה משלושת המוכרים ועד למועד בו הוגשה התביעה (בשנת 2017), טענה באת כוח התובעת, כי בעת עשיית העסקה בשנת 1964 עם שלושת המוכרים שילמה התובעת למוכרים את מלוא התמורה עבור הקרקע שרכשה. על כן, לטענת באת כוח התובעת, נוצרו יחסי נאמנות בין התובעת ושלושת המוכרים. לטענת באת כוח התובעת, על פי ההלכה שנפסקה, אין למנות את תקופת ההתיישנות ממועד העסקה אלא מהמועד בו הנאמנים כפרו לראשונה בחובת הנאמנות החלה עליהם. לטענת באת כוח התובעת, מכיוון שהנאמנים לא כפרו בחובת הנאמנות, כי אז אין מקום לקבוע, שתביעת התובעת התיישנה.

7.הנתבעים מכחישים את תביעת התובעת. לטענת בא כוח הנתבעים, התובעת כשלה בראש ובראשונה בהוכחת חוזה המכר. לטענת בא כוח הנתבעים, על החוזה נמצאת אך ורק חתימה אחת מטעם המוכרים, היא חתימתו של נימר אסמאעיל תיתי. לטענתו, היה על התובעת להזמין לעדות אנשים שנכחו במעמד כריתת החוזה ויכולים היו להעיד מי מהמוכרים חתם עליו ומי לא חתם עליו. עוד הוסיף בא כוח הנתבעים וטען, כי הנתבעים נהגו בתום לב. לטענתו, הנתבעים בדקו את פנקס הזכויות במקרקעין ולא מצאו בו הערת אזהרה לטובת התובעת, ועל כן רכשו את הזכויות שרכשו, ועתה מתברר כי נקלעו ל"תאונה משפטית" שהתובעת אחראית לה. בא כוח הנתבעים הוסיף וטען, כי תביעת התובעת כלפי הנתבעים התיישנה, ומכיוון שהנתבעים לא מכרו לתובעת דבר, וממילא לא קיבלו ממנה תמורה כלשהי, כי אז בין התובעת מחד גיסא והנתבעים מאידך גיסא, לא נוצרו יחסי נאמנות, וממילא הנתבעים לא הפרו חובת נאמנות כלשהי כלפי התובעת.

ג. התיישנות

8.לצורך הדיון בשאלת ההתיישנות אתעלם מטענת באת כוח הנתבעים, כי חוזה המכר לא הוכח כראוי, וכי רק אחד משלושת המוכרים חתם עליו, ואניח שהחוזה הוכח, וכי שלושת המוכרים התחייבו למכור את הקרקע לתובעת.

9.על פי סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958, התקופה שבה מתיישנת תביעה לזכות במקרקעין מוסדרים, היא בת 25 שנים. נותר אפוא לבחון את טענת באת כוח התובעת, כי נוצרו יחסי נאמנות המצדיקים את דחיית המועד לתחילת מרוץ ההתיישנות.

10.התנאי הבסיסי ליצירת יחסי נאמנות בין מוכר זכות במקרקעין לקונה הזכות הוא, שהקונה שילם למוכר את מלוא התמורה (וראו: ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נ"ו(5) 280 (2002) (להלן – "פס"ד ענבטאוי"); ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נ"ז(5) 49 (2003)). במקרה שלפני, נרשם בסעיף 3 לחוזה המכר, כי התמורה עבור הקרקע תשולם למוכרים במעמד חתימת החוזה. בכך יצאה התובעת ידי חובת ההוכחה שהתמורה עבור הקרקע שולמה.

11.ואולם, ככל שנוצרו יחסי נאמנות, הרי הם נוצרו בין התובעת מחד גיסא ושלושת המוכרים מאידך גיסא. שלושת המוכרים הם אלה שהיו נאמנים על הזכויות שהתובעת רכשה, והם אלה שהיו אמורים לדאוג להעברת הזכויות על שמה. הנתבעים לעומת זאת לא מכרו דבר לתובעת ולא קיבלו ממנה כל תמורה, ועל כן, במישור היחסים שבין התובעת והנתבעים, לא נוצרו כל יחסי נאמנות. על כן, כפירה ביחסי נאמנות שממילא לא קיימים, אינה יכולה לעצור את מניין תקופת ההתיישנות בתביעת התובעת נגד הנתבעים.

באת כוח התובעת טענה, כי חובת הנאמנות שנוצרה במישור שבין המוכרים והתובעת, עברה אל הנתבעים. ואולם אין אני מקבל טענה זו. חובת הנאמנות יכולה הייתה לעבור לכל היותר ליורשיהם של שלושת המוכרים, ביחד עם ירושת הקרקע. ואולם, בכפוף לחובת תום הלב החלה על הנתבעים בה אדון בהמשך הדברים, חובת הנאמנות אינה עוברת אל הנתבעים, אשר רכשו זכויותיהם מחליפיהם של שלושת המוכרים המקוריים, ואין הם חייבים לתובעת דבר.

12.ואולם, יש לדחות את טענת ההתיישנות שהעלה בא כוח הנתבעים מסיבה אחרת.

עילת התביעה של התובעת נגד הנתבעים נולדה רק כאשר הנתבעים רכשו את הזכויות במקרקעין, שקודם לכן נמכרו לתובעת. לטענת הנתבעים, הזכויות בקרקע נרכשו על ידם בשנת 2008. במילים אחרות: עד לשנת 2008, העסקה שעשתה התובעת עם שלושת המוכרים המקוריים לא עמדה בתחרות זכויות עם הנתבעים, ולתובעת ממילא לא צמחה כל עילת תביעה כלפי הנתבעים. רק בעת שהנתבעים רכשו זכויות, בעסקה שלכאורה סותרת את העסקה שנעשתה עם התובעת בשנת 1964, נולדה לתובעת עילת התביעה כלפיהם. את תקופת ההתיישנות יש למנות אפוא מהמועד בו צמחה לתובעת עילת התביעה, ומכיוון שהעילה כנגד הנתבעים צמחה בשנת 2008, כי אז תקופת ההתיישנות (בת 25 השנים במקרקעין מוסדרים) עדיין לא חלפה.

13.על כן הנני דוחה את טענת ההתיישנות שנטענה על ידי הנתבעים.

ד. דיון בעסקאות הנוגדות

14.עתה בא אני לדון בעסקאות הנוגדות שנעשו, ולבחון למי מהצדדים יש ליתן עדיפות.

15.העסקאות הנוגדות שנעשו במקרקעין הן העסקה שנעשתה בשנת 1964 בין התובעת ושלושת המוכרים, מחד גיסא, והעסקאות שלפיהן רכשו הנתבעים את הזכויות מאידך גיסא. על פי עדותו של הנתבע מס' 5, העסקאות לפיהן רכשו הנתבעים את הזכויות במקרקעין, נעשו בשנת 2008.

16.הכלל הנוהג בעסקאות נוגדות נקבע בסעיף 9 לחוק המקרקעין, הקובע:

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה."

סעיף 9 לחוק המקרקעין חל גם במקרה בו העסקה הראשונה נעשתה לפני כניסתו של חוק המקרקעין לתוקף. הלכה זו נקבעה בפסק הדין שניתן בע"א 3099/10 אבו שקרה נ' חדאד (פורסם במאגר נבו (9.10.2012). העובדות באותו מקרה מזכירות במידה רבה את עובדות המקרה שלפני. באותו מקרה נעשתה עסקה ראשונה בשנת 1965. לאחר מכן, בשנת 1997, נעשתה עסקה נוגדת, על ידי בנה של המוכרת בעסקה הראשונה, שירש אותה לאחר מותה. בית המשפט העליון (מפי כב' השופטת א' חיות כתוארה אז) קבע, כי מכיוון שהעסקה הראשונה נעשתה בשנת 1965, הרי שעל פי הדין שקדם לחוק המקרקעין, הקונים בעסקה הראשונה רכשו זכות קניין שביושר (וראו לעניין זה גם פס"ד בעניין "ענבטאוי", בעמ' 286, מפי כב' השופט י' אנגלרד). הפועל היוצא מכך הוא, שהקונה בעסקה השניה רכש זכות ש"חוק [המקרקעין] דן בה" (וראו סעיף 166(ב) לחוק המקרקעין), ועל כן, סעיף 9 לחוק המקרקעין חל גם על העסקה הראשונה, הגם שנעשתה לפני תחילתו".

על כן, גם במקרה שלפני, סעיף 9 לחוק המקרקעין חל על תחרות הזכויות שנוצרה בין הצדדים, הגם שהתובעת רכשה את זכותה במקרקעין לפני תחילתו של חוק המקרקעין.

17.הכלל על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין הוא, שהעסקה הקודמת בזמן עדיפה על פני העסקה המאוחרת. אך לכלל זה, כמו לכללים רבים אחרים, יש חריגים היוצאים מן הכלל. חריג אחד מתקיים כאשר הקונה בעסקה הראשונה לא רשם לטובתו הערת אזהרה, ובכך הפר את חובת תום הלב כלפי צדדים שלישיים, וגרם בכך ל"תאונה משפטית" (וראו: ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נ"ז (2) 385 (2003) (ולהלן – "הלכת גנז"). החריג השני מתקיים כאשר הקונה השני "פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב", והוא מעוגן בסיפא של סעיף 9 לחוק המקרקעין.

אבחן עתה האם מתקיים אחד החריגים האלה.

18.לעניין רשום הערת אזהרה:

(א)עיון בפנקס הזכויות במקרקעין מלמד, שלא נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעת, ולכאורה יש מקום להחיל עליה את "הלכת גנז".

(ב)לא נעלם מעיני, שהעסקה עם התובעת נעשתה לפני חקיקת חוק המקרקעין, בתקופה בה עמד בתוקפו חוק הקרקעות העותמני. בתקופה ההיא, החוק העותמאני לא איפשר רישום הערות אזהרה. עם זאת יש לסקור את הדין שנהג לפני כניסת חוק המקרקעין לתוקפו, ולבחון, האם התובעת זכאית לחמוק מתוצאותיה של "הלכת גנז" רק משום שבתקופה בה נעשתה העסקה עמה, החוק לא אפשר לרשום הערת אזהרה.

(ג)גם לפי הדין שקדם לחוק המקרקעין, הכלל היה שיש להעדיף את העסקה הקודמת בזמן. ואולם, גם לכלל זה היו חריגים. אחד החריגים היה כאשר הקונה הראשון נהג ברשלנות וגרם בכך לשינוי לרעה במצבו של הקונה השני. בנסיבות שכאלה, איבד הקונה הראשון את העדיפות שהייתה לו כבעל העסקה הראשונה. לעניין זה אפנה תחילה לע"א 156/51 פרנקל נ' נאמן, פ"ד ח' 1447 (1954) בעמ' 1456 (מפי כב' השופט זוסמן), שם תאר בית המשפט את המצב המשפטי:

"מאחר שזכויותיהם של שני הקונים – התובע והקונה השני – נובעים מאותו מקור היינו מהתקשרויותיהם החוזיות עם הנתבע הראשון, יש בידי כל אחד מהם לטעון לקנייה שביושר בנכס הנמכר, בתוקף תורת היושר, הרואה את הקונה החל מעשיית החוזה כבעליו של הרכוש, ואת המוכר כנאמנו, שעל שמו נשאר רק הרישום הפורמלי עד לביצוע הפעולה בספרי האחוזה. במצב כזה, יזכה בדרך כלל הקונה הראשון, יען שבידו הייתה כבר זכות קנויה כשבא הקונה השני, אלא אם יצליח מתחרהו להצביע על נסיבות מיוחדות העשויות להוציא את הראשון ממעמדו העדיף."

אחת "הנסיבות המיוחדות" שעשויות היו לגרום להעדפת הקונה בעסקה השניה, היה מצב בו הקונה הראשון "הזניח יתר על המידה" את רישום הזכות שרכש. דברים אלה באו לידי ביטוי בע"א 661/74 עוזיאל נ' דוחובני, פ"ד ל(3) 763 (1976) בעמ' 779 (מפי כב' הנשיא אגרנט), שם נקבע:

"אחד העקרונות האלה הוא, שאם בעל הזכות שביושר, הקודמת בזמן, הזניח יתר על המידה, בנסיבות המקרה, את ענין מימושה - כגון, לא דאג לרישומה בספרי האחוזה - כי אז יהיה בכך משום שיקול רציני לשם הסקת המסקנה, כי שורת הצדק תובעת את העדפת הזכות שביושר המאוחרת."

(וראו גם: ע"א 367/71 טייג נ' ישראלי, פ"ד כ"ו(1) 710 (1972), בעמ' 716; ד"נ 21/80 ורטהיימר נ' הררי, פ"ד ל"ה(3) 253 (1981), 273).

המלומד מוטי בניאן, בספרו "דיני מקרקעין עקרונות והלכות",בהוצאת המכון למחקרי משפט וכלכלה, 2004, סקר את הדין שקדם לחוק המקרקעין בסוגיה זו, ובעמ' 509 סיכם את הדברים כך:

"מן האמור לעיל ניתן לתמצת את הדין שחל על עסקאות נוגדות בין זכויות לפני חוק המקרקעין כך: הכלל הוא, שבעל חוזה ראשון גובר, אך אם יש בהתנהגותו של הקונה הראשון משום רשלנות חמורה, השתק או תרמית, כדי לגרום לשינוי לרעה אצל בעל חוזה שני, בעל חוזה שני גובר."

(ההדגשה במקור – י"כ)

(ד)עתה נחזור לענייננו. אמנם, לפי החוק העותמאני התובעת לא יכלה לרשום הערת אזהרה בשנת 1964 כדי להגן על הזכויות שרכשה, ואולם, במשך שנים רבות לאחר שהעסקה נעשתה, התובעת לא דאגה לרשום את הזכות שרכשה על שמה בפנקס הזכויות. מחדלה המתמשך של התובעת מגיע כדי "רשלנות חמורה", שגרמה לכך שהנתבעים שינו את מצבם לרעה.

(ה)הטענה, כי במועד בו נעשתה העסקה הראשונה לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה, אינה יכולה לעמוד לזכות התובעת אף מטעם נוסף. הטעם הוא, שבתאריך 1.1.1970 חוק המקרקעין נכנס לתוקפו, ואז כבר ניתן היה לרשום הערת אזהרה. מאז כניסת חוק המקרקעין לתוקף ועד למועד בו הנתבעים רכשו את זכותם חלפו כ- 38 שנים, ובמהלכן יכולה הייתה התובעת לפעול לרישום הערת אזהרה, הן כדי להגן על זכויותיה שלה והן כדי למנוע "תאונה משפטית" עם צדדים שלישיים. למרבה הצער, גם לאחר כניסת חוק המקרקעין לתוקף התובעת לא פעלה להגן על הזכויות שרכשה מאת שלושת המוכרים המקוריים, ובכך הכשירה את הקרקע לקראת התאונה המשפטית שאירעה בשנת 2008, כאשר הנתבעים רכשו את הזכויות במקרקעין. אם קודם לכן קבעתי, שהתובעת נהגה ברשלנות חמורה בכך שלא רשמה את זכותה בפנקס המקרקעין בתוך זמן סביר לאחר שרכשה אותה, הנה מתברר שרשלנותה הייתה חמורה שבעתיים.

(ו)על כן, בין אם נבחן את מצב הדברים לפי הדין שקדם לחוק המקרקעין (שינוי מצבו של הקונה השני לרעה בעקבות רשלנות חמורה של הקונה בעסקה הראשונה), ובין אם נבחן את הדברים לאור חוק המקרקעין והלכת "גנז" (חוסר תום לב של הקונה בעסקה הראשונה, שגרם ל"תאונה משפטית" שהקונה השני נקלע אליה), העסקה שנעשתה עם הנתבעים גוברת על העסקה שנעשתה עם התובעת, חרף היותה העסקה המאוחרת בזמן.

19.לעניין תום לבם של הנתבעים:

(א)זכותם של הנתבעים נרשמה בפנקס הזכויות במקרקעין בחודש מרץ 2017. לעומת זאת, תביעתה המקורית של התובעת הוגשה בתאריך 15.1.2017. יש לשים לב לכך, שהנתבעים שעניינם נדון עתה (הנתבעים 4 ו- 5) לא צורפו להליך המקורי, והם נכנסו לזירה רק לאחר הגשת כתב התביעה המתוקן, שהוגש בתאריך 14.9.2017. אין לפני כל ראיה המלמדת על כך, שבמועד בו זכותם של הנתבעים נרשמה בפנקס הזכויות, הנתבעים ידעו על תביעת התובעת.

(ב)לטענת באת כוח התובעת, התובעת בנתה במקרקעין מתקן המשמש את רשת המים באזור. מכיוון שמתקן זה נבנה בסמוך לאחר שהתובעת רכשה את הזכות במקרקעין (בשנת 1964), הרי שהנתבעים, כאשר רכשו את זכותם, ראו את המתקן וידעו עליו, ואסור היה להם להתעלם מקיומו. לטענת באת כוח התובעת, התעלמותם של הנתבעים מקיומו של המתקן, מלמדת על חוסר תום ליבם של הנתבעים, ומכיוו שכך אין הם זכאים להסתמך על הסיפא של סעיף 9 לחוק המקרקעין, הדורש תום לב של הקונה השני לאורך כל הדרך, עד לצועד רישום זכותו בפנקס הזכויות.

(ג)בעניין זה הנתבע מס' 5 העיד, שאכן המתקן שהקימה התובעת לא נעלם מעיני הנתבעים כאשר רכשו את זכויותיהם. ואולם, לדבריו, כאשר שאלו לפשרו של המתקן, נענו כי מדובר במתקן ששייך לממשלה. לא הובאה לפני כל ראיה הסותרת דברים אלה, ולא מצאתי כל עילה שלא להאמין לנתבע מס' 5. על כן, הנני קובע שהנתבעים לא התעלמו מהמתקן שהקימה התובעת, אלא שאלו עליו, ונענו כי מדובר מתקן ששייך למדינה.

(ד)כפי שציינתי בתחילת פסק דין זה, שלושת המוכרים המקוריים היו בעלים של 5/9 במקרקעין בלבד, ויתרת הזכויות (4/9) היו רשומות בבעלות "רשות הפיתוח". כאשר הנתבעים נענו שהמתקן שבנתה התובעת שייך למדינה, היו הם זכאים להבין שלצורך בנייתו שימשה הקרקע הרשומה בבעלות רשות הפיתוח, השותפה בבעלות במקרקעין. על רקע התשובה שניתנה לנתבעים, הנתבעים היו זכאים להניח שהזכויות שהם רוכשים נקיות מכל זכות של צד שלישי. קיומו של המתקן שבנתה התובעת, לצד העובדה שרשות הפיתוח אף היא שותפה בבעלות במקרקעין, רק גרמו לחיזוק התשתית, שיצרה את התאונה המשפטית שהנתבעים נקלעו אליה.

(ה)נטל השכנוע להוכחת טענה מסויימת, מוטל בראש ובראשונה על הצד שהטענה משרתת את עניינו. במקרה שלפני, נטל השכנוע מוטל על התובעת, והיה עליה להוכיח שהנתבעים אינם זכאים לחסות בצל הסיפא של סעיף 9 לחוק המקרקעין. התובעת סבורה, כי יצאה ידי חובתה בהצביעה על כך שהנתבעים התעלמו מהמתקן שהיה קיים במקרקעין בעת שהם רכשו את זכותם. ואולם, הנתבעים מסרו הסבר מניח את הדעת, ולא מצאתי כל בסיס שלא להחיל עליהם את הסיפא לסעיף 9 לחוק המקרקעין.

(ו)על כן, הנני דוחה טענת התובעת כי הנתבעים נהגו בחוסר תום לב בשלב כלשהו בתקופה שחלפה מעת שרכשו את הזכות במקרקעין ועד המועד בו זכותם נרשמה בפנקס הזכויות במקרקעין.

ה. שאלת החתימות על החוזה

20.בא כוח הנתבעים טען, כי חוזה המכר נחתם רק על ידי אחד משלושת המוכרים המקוריים. לאור התוצאה אליה הגעתי אין צורך לדון בטענה זו, אך אתייחס אליה בקיצור.

מקובלת עלי טענת באת כוח התובעת, כי המתקן שהתובעת בנתה במקרקעין נבנה זמן קצר לאחר שהתובעת רכשה את הזכות משלושת המוכרים, דהיינו בשנת 1964 או בסמוך לאחר מכן. לא יהיה זה נועז להניח, שאילו שלושת המוכרים המקוריים היו מתעוררים משנתם בבוקר בהיר אחד, והיו מוצאים שעל המקרקעין שבבעלותם צמח לו מתקן של התובעת, כי אז היו הם נוקטים בפעולות לסילוקו מהקרקע.

ו. סיכום

21.לסיכום הדברים שלעיל:

(א)תביעת התובעת נגד הנתבעים לא התיישנה, שכן עילת התביעה נגדם קמה לתובעת בשנת 2008.

(ב)התובעת רכשה את זכויותיה בשנת 1964, אך התנהגה ברשלנות חמורה בכך שבמשך תקופה ארוכה לא טרחה לרשום את זכותה בפנקס הזכויות במקרקעין.

(ג)בתקופה בה התובעת רכשה את זכותה נהג הדין שקדם לחוק המקרקעין. על פי הדין הקודם לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה, אך קונה שרכש זכות בעסקה ראשונה, ונהג ברשלנות חמורה, איבד את העדיפות שהייתה לו לטובת קונה שני, שקנה בתום לב ושינה את מצבו לרעה.

(ד)גם לאחר כניסת חוק המקרקעין לתוקף (בתאריך 1.1.1070), אשר הסדיר את האפשרות לרשום הערת אזהרה, התובעת לא עשתה דבר להגנת זכויותיה. התובעת לא פעלה לרישום זכותה בפנקס הזכויות במקרקעין ואף לא טרחה לרשום הערת אזהרה שתגן על זכויותיה, ותמנע מצד שלישי תמים להיקלע ל"תאונה משפטית".

(ה)על פי הלכת "גנז", התובעת אחראית לתאונה המשפטית שנגרמה, כיוון שלא נהגה בתום לב, והתנהגותה יצרה את התשתית לתאונה המשפטית שנגרמה. על כן יש להעדיף את זכותם של הנתבעים על פני זכותה של התובעת.

(ו)הנתבעים רכשו את הזכות במקרקעין בתום לב, והיו תמי לב עד למועד בו זכותם נרשמה בפנקס הזכויות במקרקעין. אין מקום לטענה, כי בכך שהנתבעים ראו את המתקן שהתובעת בנתה במקרקעין, וידעו עליו, יש לראותם כמי שרכשו זכותם בחוסר תום לב. הנתבעים שאלו את המוכרים על המתקן, ונאמר להם שמדובר במתקן ששייך למדינה. כיוון שרשות הפיתוח שותפה בבעלות במקרקעין, ובבעלותה 4/9 מהמקרקעין, הנתבעים היו זכאים להניח שהמתקן שנבנה במקרקעין, ואשר כפי שנאמר להם שייך למדינה, נבנה על חלקה של רשות הפיתוח.

22.אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן:

(א)הנני דוחה את התביעה כנגד הנתבעים 4 ו- 5.

(ב)הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים 4 ו- 5, ביחד ולחוד, הוצאות משפט (כולל שכ"ט עו"ד ומע"מ) סכום כולל של 14,040 ₪.

ניתן היום, ט"ו אייר תשע"ט, 20 מאי 2019, בהעדר הצדדים.