צפרוני ואח' נ' מי - אגם בנין והשקעות בע"מ ואח'

צדדים שלישיים: 

1. עיריית הרצליה

2. הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה

3. גיא מאיר

4. מ. גיא אדריכלים בע"מ

5. ארז גלבוע

6. ש. גלבוע מהנדסים יועצים בע"מ

פסק דין

רקע

1. לפני חמש תביעות שהוגשו על ידי רוכשי דירות אשר התקשרו בהסכמי מכר עם הנתבעת, חברת מי אגם בנין והשקעות בע"מ (להלן: "הנתבעת").

2. הדירות שנרכשו מצויות בבניין ברחוב סוקולוב 85 בהרצליה, הידוע כגוש 6532, חלקה 34 (להלן: "הבניין").

3. ה"ה משפחת צפרוני רכשו את דירה מס' 10 בבניין (להלן: "צפרוני"); ה"ה משפחת ונטורה רכשו את דירה מס' 2 בבניין (להלן: "ונטורה"); ה"ה משפחת איקמן רכשו את מס' 4 בבניין (להלן: "איקמן"); ה"ה משפחת אלטשול רכשו את דירה מס' 1 (להלן: "אלטשול").

4. כמו כן, התובעים 1 - 6 בת"א 60326-01-18 רכשו את דירות 19, 18, 17, 6, 8 ו-5, בהתאמה (להלן: "קבוצת עידן קונספט").

5. כלל התובעים טענו במסגרת כתבי התביעה, כי הנתבעת איחרה במסירת הדירות ומכאן עתרו לפיצוי בשווי דמי שכירות ראויים ביחס לכל דירה ובגין תקופת האיחור הרלוונטית.

   כמו כן, משפחות צפרוני ואלטשול, עתרו לפיצויי עוגמת נפש עקב האיחור במסירת הדירה.

6. לגבי תקופת האיחור, משפחת צפרוני טענה כי דירתה נמסרה באיחור של 25 חודשים, משפחת ונטורה טענה כי דירתה נמסרה באיחור של 21.5 חודשים, משפחת איקמן טענה כי דירתה נמסרה באיחור של 22 חודשים ומשפחת אלטשול טענה כי דירתה נמסרה באיחור של 15.5 חודשים.

   כמו כן, קבוצת עידן קונספט טענה כי דירת התובעת 1 נמסרה באיחור של 23.5 חודשים, כי דירות התובעים 2 עד 5 נמסרו באיחור של 24.5 חודשים, כל אחת, ודירת התובעת 6 נמסרה באיחור של 26 חודשים.

7. מנגד טענה הנתבעת, כי האיחור במסירת הדירות נגרם, בין היתר, עקב התנהלות צדדים שלישיים. עוד טענה הנתבעת, כי בהתאם להסכמי המכר שנחתמו עם התובעים היא אינה אחראית לאיחור במסירה שאינו בשליטתה.

8. כמו כן, הנתבעת הגישה תביעה שכנגד, כנגד חלק מקבוצת עידן קונספט, וזאת בטענה כי אלו הפרו את הסכמי המכר, גרמו לה נזקים ומכאן היא זכאית לפיצוי מוסכם מכוח הסכמי המכר.

9. ממבוא תמציתי זה עולה, כי המחלוקת הראשונה בתיק הינה המחלוקת בין התובעים בתביעות השונות לבין הנתבעת. במסגרת מחלוקת זו יהיה מקום לברר, האם הנתבעת אחראית לאיחור במסירה כלפיי התובעים? ובמידה והתשובה לכך חיובית, מהי תקופת האיחור במסירה לכל דירה ודירה, ומהו הפיצוי הראוי בגין האיחור במסירה ביחס לכל דירה.

   כמו כן, יהיה מקום לברר את התביעה שכנגד.

10. מלבד המחלוקת העיקרית בין התובעים לנתבעת, קיימת מחלוקת נגזרת בין הנתבעת לבין צדדי ג', כאשר הנתבעת טוענת, כי אף אם היא חייבת כלפי התובעים בפיצויי, היא עדיין זכאית לשיפוי מצדדי ג' שונים.

    לאור טענה זו, הנתבעת הגישה הודעת צד שלישי בכלל התביעות (פרט לתביעת משפחת איקמן, אשר נפתחה כתביעה בסדר דין מקוצר), כנגד צדדים שלישיים מס' 1 ו-2, עיריית הרצליה והוועדה המקומית לתכנון ולבניה (להלן ולשם הנוחות יכונו הן הוועדה המקומית והן העירייה בשם: "העירייה"), כנגד צדדים שלישיים 3 ו-4, גיא מאיר ומ. גיא אדריכלים בע"מ (להלן ולשם הנוחות: "האדריכלים") וכנגד צדדים שלישיים 5 ו-6 ארז גלבוע וש. גלבוע מהנדסים יועצים בע"מ (להלן: "המהנדסים").

11. במסגרת ההודעות לצדדים שלישיים טענה הנתבעת, בין היתר, כי התנהלות העירייה, במגוון דרכים, עיכבה את קבלת טופס אישור האכלוס (טופס 4) ומכאן את מסירת הדירות לתובעים.

    עוד טענה הנתבעת, כי במהלך הבדיקות לקבלת טופס 4 העירייה העלתה טענה כי מערכת האוורור, בין היתר בקומת המרתף בבניין, אינה תואמת את היתר הבניה, ולכן חל עיכוב בהוצאת טופס 4.

    מכאן טענה הנתבעת, כי ככל והעיכוב בקבלת טופס 4 נבע מכך שמערכת האוורור של הבניין לא תאמה את היתר הבנייה המקורי, אזי המהנדס והאדריכל נושאים באחריות לעיכוב הנוסף שחל מטעם זה, המהנדס עקב תכנון לקוי של מערכת האוורור, או אי הסבת תשומת לב האדריכל לכך שנדרש תיקון בהיתר הבניה, והאדריכל עקב כך, שבין היתר, הכין תכניות לביצוע שלא תואמות את היתר הבניה.

12. עוד אציין, כי אחת הטענות של הנתבעת כלפי העירייה בעניין העיכוב נוגעת לדרישות העירייה ביחס לעיצוב החזית ופרט למועד בו דרשה העירייה כי תכנון החזית ישונה. בהקשר זה טוענת הנתבעת גם לאחריות של האדריכל בתכנון החזית והצורך בשינוי שלה.

13. מנגד טענה העירייה, כי העיכובים נבעו, בין היתר, בשל התנהלות הנתבעת אשר התעכבה בהגשת בקשות לשינויים לעירייה, לא עמדה בתנאים שהתירו את בקשות השינויים ובנתה בניגוד להיתרי הבנייה שניתנו לה ועל כן לא עמדה בביקורות שנערכו על ידי העירייה.

14. המהנדס טען, כי תכנון מערכת האוורור המקורית של הבניין נערכה על ידי מהנדס אחר. בשלב מאוחר יותר הנתבעת פנתה אליו לערוך שינוי בתכנון מערכת האוורור, הוא הכין תוכנית חדשה ותוכנית זו הוטמעה בתוכנית האדריכלית לביצוע, כל זאת טרם החלה הבנייה.

    עוד טען המהנדס, כי ככל והיה צורך בהגשת בקשה לתיקון היתר הבניה עקב התוכנית החדשה, הרי שהגשת בקשה מעין זו הינה באחריות הנתבעת ולא באחריותו.

15. האדריכל טען כי כל הבקשות להיתר שהוגשו על ידו לעירייה, הוגשו במועדים בו נדרש לעשות כן ולפי הנחיית הנתבעת או העירייה. מכל מקום טען האדריכל, כי בקשות השינויים לא השפיעו על מועד סיום הבניה וקצב הבניה לא נפגע מבקשות השינויים או מההמתנה לאישורן על ידי העירייה.

16. אציין כי התיאור לעיל, הינו תיאור כללי ולא ממצה של טענות הצדדים ומטרתו להמחיש את קווי המחלוקת, כאשר פירוט הטענות והכרעה בהן יעשו בפרק המתאים.

17. לאור האמור לעיל, במסגרת המחלוקת בין הנתבעת לבין צדדי ג', ככל שאכן אמצא כי היה איחור במסירה וכי הנתבעת חבה לתובעים פיצוי בגין איחור זה, יהיה מקום לברר, האם מי מצדדי ג' אחראי לעיכוב במסירה, ואם התשובה חיובית, לאיזו תקופת עיכוב הוא אחראי.

    תמצית ההליכים בתיק

18. אציין כי מטבע הדברים כשמדובר בחמש תביעות שאוחדו ומספר צדדי ג', התנהלו הרבה הליכים בתיק, לצורך ההכרעה במחלוקות, די אם אסקור את תמציתם.

19. ראשית אציין, כי בדיון שהתקיים לפניי לאחר הגשת כתבי הטענות, קבעתי כי התיקים ידונו במאוחד.

    כמו כן, ניתן צו להגשת תצהירי עדות ראשית, והצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם, וכן חוות דעת שמאיות לעניין גובה דמי השכירות שיש לשלם לתובעים, ככל שייקבע כי היה איחור במסירה. אציין, כי הנתבעת הגישה גם חוות דעת מקצועית מטעמה, בין היתר, לעניין אחריות צדדי ג' לעיכוב בהוצאת טופס האכלוס (טופס 4).

20. לאור קיומן של חוות דעת שמאיות סותרות, מונה, בהסכמת הצדדים, מר חיים מסילתי כשמאי מטעם בית המשפט וזאת לצורך הגשת חוות דעת לעניין גובה דמי השכירות הראויים לכל אחת מהדירות בתקופת העיכוב הנטענת.

    השמאי מטעם בית המשפט הגיש את שומתו ביום 22.5.2022.

    אציין כי הצדדים לא שלחו שאלות הבהרה לשמאי מטעם בית המשפט ולא ביקשו לחקור אותו על חוות דעתו.

21. בישיבת ההוכחות הראשונה העידו התובעים, מר מרדכי ונטורה, מר מיכאל אלטשול, הגב' סבטלנה איקמן ומר אבי צפרוני.

    בישיבת ההוכחות השנייה העידו העדים מטעם הנתבעת - מר אדם עטר - מנהל הפרויקט מטעם הנתבעת (להלן: "מר עטר"), מר רפאל אלאלוף - מנהל הנתבעת (להלן: "מר אלאלוף") ומר ניר אנגל - מומחה מטעם הנתבעת לעניין טופס האכלוס.

    בישיבת ההוכחות השלישית העידו הגב' סיגל דיאמנט אשר שימשה בתקופה הרלוונטית כמנהלת מחלקת רישוי בעירייה, מר יוני מוסטיקיס אשר שימש בתקופה הרלוונטית מפקח בנייה בעירייה. כמו כן, העידו העדים מטעם צדדי ג' - מר גיא מאיר - האדריכל ומר ארז גלבוע – המהנדס.

    בישיבת ההוכחות הרביעית העיד מר יניב בורשטיין – מנהל מחלקה בחברת המהנדסים.

    בישיבת ההוכחות החמישית העידו המצהירים מטעם קבוצת עידן קונספט.

22. הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

23. אתייחס לניתוח הראיות ולטענות הצדדים בסיכומים מטעמם בפרק הדיון וההכרעה.

    דיון והכרעה

24. סדר הדיון במחלוקות בין הצדדים יהיה כך: בשלב הראשון, אכריע במחלוקת שבין התובעים לבין הנתבעת לעניין האיחור במסירה, ובפרט קיומה או העדרה של אחריות לאיחור זה. בשלב השני, ככל שאמצא כי קיימת אחריות של הנתבעת, אדון בתקופת האיחור ובפיצוי הראוי לתובעים בכל תביעה ותביעה, בשלב השלישי, אדון בתביעה שכנגד אשר הגישה הנתבעת כנגד חלק מקבוצת עידן קונספט, ולבסוף, אדון בהודעות לצדדים השלישיים.

     

    המחלוקות בעניין האחריות לאיחור במסירה, תקופת האיחור והפיצוי

25. כאמור, הטענה המרכזית בכלל התביעות הינה טענה פשוטה וחדה - הנתבעת איחרה במועד מסירת הדירות לתובעים ומכאן התובעים זכאים לפיצוי בשל איחור זה.

26. עיון בטענות הצדדים מגלה, כי למעשה אין מחלוקת כי כל הדירות נמסרו לתובעים באיחור ושלא בהתאם למועד המסירה החוזי.

    עם זאת, למרות שהנתבעת כאמור אינה מכחישה כי הדירות נמסרו באיחור, טענה הנתבעת, כי היא אינה אחראית על האיחור במסירת הדירות וזאת לאור טענתה כי האיחור במסירת הדירות נבע מנסיבות שאינן בשליטתה. בפרט טענה הנתבעת, כי על פי סעיף 9.3 להסכמי המכר וכן מכוח סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") היא פטורה מליתן פיצוי לתובעים.

27. אציין כי מלבד המחלוקת העקרונית בסוגיה - האם אחראית הנתבעת לאיחור במסירה, קיימות שתי מחלוקות נגזרות, ככל שתקבע אחריות של הנתבעת לאיחור במסירה. המחלוקת הראשונה, מהו מועד האיחור המדויק בגין כל דירה ודירה, והמחלוקת השנייה, מהו הפיצוי הראוי בגין כל חודש של איחור במסירה ביחס לכל דירה.

28. מכאן, במסגרת התביעה העיקרית עליי להכריע בשלוש מחלוקות עיקריות ביחס לאיחור במסירה:

    • האם הנתבעת אחראית לאיחור במסירה כלפיי התובעים?

    • מהי תקופת האיחור המדויקת לכל דירה?

    • מהו הפיצוי הראוי בגין האיחור במסירה ביחס לכל דירה ודירה?

      כללי - המסגרת הנורמטיבית בעניין איחור במסירה והפיצוי בגינו

29. ראשית נבהיר את המובן מאליו, מועד המסירה החוזי מהווה תנאי מהותי וחשוב עבור רוכש דירת המגורים, תנאי המאפשר לרוכש לתכנן את חייו בהתאם למועד שנקבע בהסכמת הצדדים לקבלת הדירה שרכש.

    המחוקק היה ער לחשיבותו ומהותו של מועד המסירה לרוכש הדירה, ולכן בחר להסדיר נושא זה בהסדר קוגנטי.

    וכך, נקבע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), שכותרתו 'פיצוי בגין איחור במסירה', ההסדר כדלקמן, המתייחס הן לשיעור הפיצוי והן לנסיבות בגינן ניתן לקבוע כי הקבלן יהיה פטור מתשלום הפיצוי:

    "5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

    (1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

    (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

    (ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

    (ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."

30. למען שלמות התמונה ראוי לציין, כי סעיף 5א' לחוק המכר (דירות) תוקן במסגרת תיקון 9 לחוק, מיום 30.6.2022, אולם תחולת התיקון הינה רק לגבי הסכמים שנכרתו לאחר מועד תחולתו, והתיקון אינו חל על ההסכמים נשוא פסק הדין.

31. הפסיקה אף היא הכירה בחשיבות מועד המסירה לרוכש ומכאן לצורך לפסוק תשלום פיצויי כאשר קיימת הפרה, ר' רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (21.2.2016) (להלן: "עניין שמש"):

    "סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה "לגיטימית" של איחור.

    ובהמשך:

    "דומה כי באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה."

32. אציין כי חוק המכר (דירות) הינו חוק קוגנטי-צרכני אשר אין להתנות עליו, אלא לטובת הרוכש, ר' למשל עניין שמש לעיל, אשר קבע כך לעניין סעיף 5א לחוק:

    "סעיף זה יש לקרוא ביחד עם סעיף 7א(א) לחוק הקובע כי "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה". אם כן, נקודת המוצא להמשך הדיון היא שהוראת סעיף 5א לחוק היא הוראה קוגנטית."

33. על רקע ההסדר החוקי והפסקתי בעניין האיחור במסירה, אבחן את המחלוקות אשר רלוונטיות לכלל הדירות, ולאחר מכן אתייחס למחלוקות הפרטניות ביחס לכל דירה בנפרד.

34. כאמור, אין מחלוקת בין הצדדים כי הדירות נמסרו באיחור. עם זאת טענה הנתבעת, בין היתר, כי במסגרת הסכמי המכר התנו הצדדים, כי ככל והאיחור ייגרם מטעמים שאין למוכרת שליטה עליהם הרי שהאיחור לא יקנה פיצוי לתובעים, וכך לשיטת הנתבעת גם הוסדר בסעיף 5(א)(ג) לחוק המכר דירות.

    אזכיר, כי אף שקיימת הסכמה כי כלל הדירות נמסרו באיחור ביחס למועד החוזי, קיימת מחלוקת נוספת בין הצדדים ביחס לתקופות האיחור המדויקת לגבי כל דירה, למחלוקת זו אתייחס בהמשך, כאשר אדון בכל דירה בנפרד.

35. בכלל הסכמי המכר של הדירות נשוא התביעות שלפניי, קיים סעיף זהה, על פיו הנתבעת תהיה פטורה מלפצות את התובעים עקב איחור במסירת הדירה שאינו בשליטתה. להלן סעיף 9.3 להסכם המכר, אשר, כאמור, זהה בכל הסכמי המכר:

    "מועד מסירת החזקה בדירה לידי הקונה ידחה לתקופה נוספת מטעמים שאין למוכרת שליטה עליהם.

    במקרה של עיכוב כאמור ידחה מועד מסירת החזקה למשך תקופת העיכוב בצרוף 15 ימים, ודחייה זו לא תחשב להפרה של ההסכם ולא תזכה את הקונה בכל תרופה או סעד."

36. על רקע סעיף זה, יש לזכור, כי הוראות חוק המכר בנושא הינן קוגנטיות, ובנסיבות אלו טענה הנתבעת, כי התניה החוזית במסגרת סעיף 9.3 מתיישבת עם הוראות סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) אשר קובע כך:

    "על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."

37. לענייננו, ברור, ולמעשה מוסכם, כי אין משמעות לסעיף 9.3 לחוזי המכר. כאמור, סעיף 5א לחוק המכר (דירות) הינו סעיף קוגנטי אשר לא ניתן להתנות עליו לרעת הרוכש. לפיכך, הנתבעת אינה רשאית להרחיב את תניית הפטור החוזית מעבר לגבולות שהוגדרו בסעיף 5א(ג) לחוק.

    מכאן, אין זה רלבנטי, האם הוראות סעיף 9.3 לחוזה עומדות או שאינן עומדות בתנאי סעיף 5(א)(ג) לחוק המכר (דירות), ויש לבחון את האחריות, או העדר האחריות, של הנתבעת לאיחור במסירה רק על פי תנאי סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות), וכאמור אין חשיבות לניסוח התניה החוזית בעניין זה.

38. הפסיקה שדנה בסעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות), קבעה כי על מנת שהמוכר לא יהיה אחראי על תקופת האיחור במסירה, עליו להוכיח התקיימות שני תנאים מצטברים, תנאים הקבועים בסעיף 5א(ג) דנא:

    האחד, כי האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו.

    השני, כי הסיכון להתרחשות הנסיבות ותוצאותיהן אינו מוטל עליו.

    עוד נקבע בפסיקה, כי נטל ההוכחה כי האיחור נעשה בתנאי סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) מוטל על הקבלן, ר' ת"א (חי') 23838-09-19‏ בונה הצפון חברה קבלני בנין בעכו בע"מ נ' חברת חשמל בע"מ [פורסם במאגר נבו](27.3.2022).

    "סעיף זה מלמדנו כי הנושא בנטל הראיה והשכנוע בתיק המשפטי שבפניי הינו היזם, הנתבע, זאת להבדיל ממרבית המקרים בהם הנושא בנטלים אלה הינו התובע."

    וכן ר' שם:

    "לכן תהא לשונה של תניית הפטור החוזית אשר תהא, הקבלן המבקש להיבנות מהוראת הסיכול המיוחדת נדרש להוכיח כי האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות מעכבות, שאינן בשליטתו, וכי הסיכון להתרחשות הנסיבות האמורות ותוצאותיהן, אינו מוטל עליו."

    מן הכלל אל הפרט

39. על רקע ההסדר החוקי והפסיקתי בעניין האיחור במסירה, אבחן את המחלוקות אשר רלוונטיות לכלל הדירות, ולאחר מכן אתייחס למחלוקות הפרטניות ביחס לכל דירה בנפרד.

40. במסגרת כתבי ההגנה מנתה הנתבעת שלושה גורמים לאיחור במסירה אשר לטענתה אינם בשליטתה: (א) מבצע 'צוק איתן'; (ב) התנהלות עיריית הרצליה; (ג) אי התאמת מערכת האוורור להיתר הבניה לאור התרשלות המהנדס והאדריכל.

41. אקדים ואומר, לאחר שבחנתי את מכלול הראיות והטענות בתיק זה, לא מצאתי באף אחד מהגורמים הללו בכדי להוות טעם מספיק להסרת אחריות הנתבעת כלפי רוכשי הדירות לאיחור במסירת הדירות, ואנמק:

    מבצע 'צוק איתן'

42. הנתבעת טענה בכתבי ההגנה מטעמה וכן בסיכומיה, כי מסך תקופת העיכוב יש לייחס כחודש וחצי למצב המלחמתי לאור מבצע 'צוק איתן', מצב שגרם לטענתה לחוסר רציפות בעבודת פועלי הבניין.

    טענה נוספת בהקשר זה, הועלתה במסגרת תצהירו של מר אלאלוף, ועל פיה בתקופת מבצע 'צוק איתן', חל גם מחסור בחומרי גלם אשר גרם לעיכוב בעבודות הבנייה.

    הנתבעת טענה, כי גם מדינת ישראל הכירה בכך שהמצב המלחמתי עשוי לזכות את הנתבעת בארכה של 30 ימים במסירת יחידות הדיור וצרפה את הודעת החשב הכללי במשרד האוצר מיום 7.8.2014 לעניין זה כנספח לתצהיר מר אללוף (להלן: "הודעת החשב הכללי").

43. אני סבור כי דין טענות אלו להידחות. ואנמק.

44. ראשית אבהיר, כי כאמור לעיל הנטל להוכיח כי סיבת העיכוב נעוצה במבצע צוק איתן מוטל על הנתבעת. זאת ועוד, על מנת להוכיח את הענה כי מבצע 'צוק איתן' גרם לעיכוב במסירה, היה על הנתבעת להציג את לוח הזמנים שתוכנן טרם מבצע 'צוק איתן', ולהראות כיצד המצב המלחמתי גרם לשיבוש לוח זמנים זה. הנתבעת לא הציגה את לוח הזמנים הצפוי טרם המבצע ולא את לוח הזמנים שהשתבש לטענתה לאחר המבצע.

45. אטעים, כי לשיטתי, המילים "מצב מלחמתי" אינן מילות קסם שהאומר אותן זכאי להארכה אוטומטית, אלא על הקבלן להראות כי קיים קשר סיבתי בין המצב המלחמתי לבין העיכוב. כך, למשל, בהחלט ייתכן והמצב המלחמתי גרם לקשיים בהגעת עובדים וספקים לאתר הבנייה או לבעיה בהספקת חומרים.

    אולם, וזה העיקר, על מנת לזכות בארכה על סמך טענה זו, יש להראות כי מדובר בתקופה בה אכן נדרשו עובדים באתר, וכי אכן בפועל לא הגיעו עובדים לאתר. אציין כי מדובר בעובדות שאילו היו נכונות במקרה שלפניי, ניתן היה להוכיחן בנקל. לעניין העובדים, על ידי יומני עבודה בהם מצוין מספר הפועלים באתר בכל יום, ולעניין החומרים באמצעות הזמנות של חומרי בניה לעומת תעודת המשלוח והתאריכים בהם התקבלו החומרים באתר.

    הנתבעת כשלה להציג כראיות בהליך זה יומני עבודה, הזמנות חומרים או תעודות משלוח, ומכאן כשלה להוכיח כי המצב המלחמתי שנוצר ב- 'צוק איתן' גרם לשיבוש בלוח הזמנים.

46. כאמור, הנתבעת מפנה בתצהירו של מר אלאלוף להודעת החשב הכללי ומבקשת להסתמך עליה. איני סבור שיש בהודעה זו להוות הוכחה כי מבצע 'צוק איתן' גרם לעיכוב בפרויקט נשוא תיק זה. ואבאר:

    ראשית, מדובר במסמך שאינו רלוונטי לאיחור במסירת דירות לפרטיים על ידי קבלנים, אלא עוסק בעיכוב בביצוע עבודות בינוי ותשתיות שנמסרו לקבלני ביצוע על ידי המדינה.

    שנית, ומהותית, אכן מדינת ישראל הכירה במצב מלחמתי כעשוי לזכות במתן ארכה לקבלני ביצוע, אולם גם בהודעת החשב הכללי דנא נכתב במפורש כי כל בקשה להארכת משך ביצוע של קבלני ביצוע תיבחן לגופה ובאופן פרטני. כלומר, המדינה לא הכירה במתן ארכה באופן אוטומטי כאשר קיים מצב מלחמתי בכלל, או מבצע 'צוק איתן' בפרט, אלא קבעה שיש לבחון כל בקשה בנפרד לרבות שלב הביצוע, מיקום הפרויקט, סוגי העסקה וכדומה.

47. אציין, כי במסגרת עדותו של מר אלאלוף לא רק שלא הוכח הקשר הסיבתי בין מבצע 'צוק איתן' לעיכוב בקידום הפרויקט, אלא למעשה מר אללוף שלל קשר כזה, ואצטט:

    "עו"ד בר-גיל:נכון. אתה הוכחת כי נקטת אמצעים, אתה ו/או מי מטעמך למניעת הפגיעה האמורה ו, של המבצע הזה? בגין המבצע אתה הצגת לי כרטיס עבודה, תקלה מכרטיס עבודה, הפסקת, השבתת את ה, את הבניה ל-30 ימים רצופים, יש לך הוכחות,

    העד, מר אלאלוף:מה השאלה? לא הבנתי את השאלה גברתי.

    ש:העיכוב של 30 ימים שאתם רושמים את המילה 'קיזוזים' וזה, האם אתה הוכחת כי נקטת אמצעים אתה או מי מטעמך למניעת הפגיעה האמורה כתוצאה ממבצע "צוק איתן"?

    ת:אני מודיע לך שאני לא ישן בלילה כשיש בעיות כאלה ואני מטפל בהן דקה דקה רגע רגע, מנסה להביא אנשים. כל הזמן לעבוד ולקזז ולצמצם את לוחות הזמן, לאורך כל הדרך.

    ש:יש לך בעצם ראיות להציג בפני כבוד בית המשפט?

    ת:לא אבל,

    ש:כרטיס עבודה?

    ת:את שואלת אותי אני אומר לך שכן. מה, אין לי כרטיס עבודה? מה זה כרטיס עבודה?

     

    ש:אתה השבתת, השאלה שלי, אתה השבתת את כל,

    ת:מה זה כרטיס עבודה?

    ש:אתה השבתת, הפועלים שלך עבדו באותה תקופה?

    ת:אין לי פועלים, אני לא, אין לי פועלים, גברתי את מתבלבלת כרגע. הבנתי, אני אין לי כרטיס עבודה, אין לי עובדים, אני יזם, אני לוקח קבלני משנה שעושים עבורי עבודה."

    [ר' עמ' 60 – 61, ש' 14 -33, 1- 4 בהתאמה לפרוטוקול הדיון מיום 13.7.2021]

    מעדות זו של מר אלאלוף ברור כי אין בידי מר אללוף כל ידיעה, לא כל שכן ראיה, כי מבצע צוק איתן גרם לעיכוב בפרויקט.

48. בנסיבות אלו, כאשר לא הוצגה כל ראיה לתמיכה בטענת הנתבעת, כי המצב המלחמתי גרם לעיכוב בעבודות למשך תקופה כלשהי, אני דוחה את הטענה כי העיכוב במסירה, או חלק ממנו, נגרמו עקב מצב 'צוק איתן'.

49. למען שלמות התמונה אציין, כי מרבית הטענות שהועלו במסגרת תצהירו של מר אלאלוף בהקשר לעיכוב עקב מבצע "צוק איתן" כלל לא נטענו בכתבי ההגנה, ואף מטעם זה היה ראוי לדחותן.

    הרשלנות הנטענת של עיריית הרצליה

50. הטענה מרכזית של הנתבעת בהקשר זה הינה, כי תקופת העיכוב במסירה נבעה מהתנהלות רשלנית של עיריית הרצליה.

    אחזור ואציין, כי בהתאם לסעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) ולפסיקה בעניין זה, על מנת לקבל טענה זו של הנתבעת ולקצר את התקופה לגביה זכאים התובעים לפיצויי עקב האיחור במסירה, על הנתבעת להוכיח שלושה תנאים במצטבר: הראשון, כי אכן נפל פגם בהתנהלות עיריית הרצליה; השני, כי הפגם גרם לעיכוב במסירה, והשלישי, כי פגם זה אינו בשליטתה ואינו מסוג הסיכון המוטל עליה.

51. ראשית יש להבהיר לעניין זה, כי קיים הבדל מהותי בין מערכת היחסים שבין התובעים לבין הנתבעת, למערכת היחסים שבין הנתבעת לצדדי ג' בכלל ולעיריית הרצליה בפרט.

    כך בעוד שבמסגרת היחסים בין הנתבעת לבין צדדי ג', ובפרט עיריית הרצליה, די בכך שהנתבעת תוכיח התרשלות של צדדי ג' וקשר סיבתי בין ההתרשלות לעיכוב על מנת לזכות בשיפוי, הרי במסגרת היחסים בין התובעים לנתבעת, אין די בכך שהנתבעת תוכיח זאת. במישור היחסים של נתבעת – תובעים, על מנת שטענה זו להתרשלות העירייה תעמוד לנתבעת כנגד התובעים, ותהווה עילה להפחתת תקופת האיחור במסירה והפיצוי, על הנתבעת להוכיח יסוד נוסף והוא - כי מדובר בנסיבות שאינן בשליטתה, וכי אין מדובר בסיכון המוטל עליה.

52. לאור האמור לעיל, במסגרת הדיון בתביעת התובעים כנגד הנתבעת, אתמקד בבחינת התקיימות, או אי התקיימות, התנאי - כי מדובר בנסיבות שאינן בשליטת הנתבעת ובסיכון שלא היה מוטל על הנתבעת.

    טענת ההתרשלות הנטענת של עיריית הרצליה, ויתר צדדי ג', וכן סוגיית הקשר הסיבתי, ובפרט האם ההתרשלות גרמה לעיכוב בפרויקט, יידונו במסגרת הדיון בהודעת צד ג'.

53. לאחר שעיינתי במכלול הראיות שלפניי, בפסיקה הרלוונטית ובטענות הצדדים, אני סבור כי אף שקיימת אחריות מסוימת של עיריית הרצליה לעיכוב במסירה (ועל כך ארחיב בעת הדיון בהודעת צד שלישי), הרי שלא מתקיים היסוד השלישי, הדורש כי מדובר בסיכון שלא היה מוטל על הנתבעת. מכאן, רשלנות העירייה במקרה זה, על אף שהיא מצדיקה שיפוי, היא אינה מהווה טענת הגנה של הנתבעת כנגד תביעת התובעים. ואנמק.

54. לטעמי ולשיטתי עיכוב הנובע מהתנהלות מוסדות התכנון הינו סיכון המוטל על הנתבעת, ולכן כשל של מוסדות התכנון אינו יכול להוות הגנה בפני תביעת איחור במסירה. עמדה זו מעוגנת היטב בפסיקת הערכאות הדיוניות.

    ר', לדוגמא, ע"א (מחוזי י-ם) 27638-07-19‏ אזורים בנין (1965) בע"מ נ' איתי פלד [פורסם במאגר נבו] (19.03.2021):

    "עיכובים מן הסוג הנדון, הנעוצים בפעילות רשויות או מוסדות, הם ככלל צפויים מראש ועל המוכר לקחת אותם בחשבון בעת עריכת לוחות הזמנים (השוו ת"א (חי') 2334-03-15 אדרעי נ' גלבוע [פורסם בנבו] (2.12.18); תא"מ 4239-06-16 אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובניין בע"מ [פורסם בנבו] (3.5.18)).

    קבלת עמדת המערערת משמעה כי כל איחור במסירה עקב נסיבות שאינן בשליטתה מזכה אותה בפטור מתשלום פיצוי בגין האיחור, ולכל הפחות בהפחתת הפיצוי. עמדה זו אין לקבל."

    כן ר' ע"א (מחוזי חי') 39097-01-21‏ נגר כדורי נ' יוסף רייטבורט [פורסם במאגר נבו] (12.08.2021), אשר עוסק בביצוע עבודות פיתוח של הרשות המקומית, אבל תקף מכוח קל וחומר גם לטענות כאן כנגד הרשות המקומית:

    "עיכוב בביצוע עבודות פיתוח, המבוצעות על ידי צד ג' שאיננו הקבלן, כגון רשות מקומית ו/או משרד השיכון, הוא סיכון ברור לכל קבלן אשר קובע את מועד המסירה בעת מכירת הדירה תוך שקלול הליך הבנייה, תקופת הבנייה ובוודאי התקופה הדרושה לרשות המקומית ו/או למשרד השיכון לסיים את כלל עבודות הפיתוח. עיכוב בביצוע עבודות אלו, הוא סיכון אשר כל קבלן נוטל אותו על עצמו בין במפורש ובין במשתמע;

    אף מבחן הצדק והמדיניות המשפטית הראויה, מצדיק להטיל את הסיכון על הקבלן אשר יש לו את היכולות לזרז את ביצוע העבודות, לרבות מכוח המערכת החוזית שיש לו מול גורמים אלה, ואפשרות החזרה אל מול גורמים אלה בתביעה מה שאין לרוכש הדירה. בשל כל אלה, אני סבור כי מסקנתו וקביעתו של בית משפט קמא הדוחה נימוק זה מקובלת עלי, ונכונה עובדתית ומשפטית."

    עוד לעניין זה, ר': ת"א (הרצ') 19507-10-20‏ דנה פורר נ' הכוכבים בגליל ים בע"מ [פורסם במאגר נבו] (7.7.2022); פסק הדין של מותב זה בת"א (הרצ') 15343-01-20‏ אורנה שטיינר נ' שרבט 38 יזום ובניה בתחום תמא 38 בע"מ [פורסם במאגר נבו] (6.4.2022); ת"א (תל אביב-יפו) 16858-05-18 לאוניד למשקו נ' קחם חברה להשקעות בע"מ [פורסם במאגר נבו] (9.6.2022) ועוד.

55. זאת ועוד. ביום 24.5.2021 פרסם הממונה על חוק המכר, מר עמית גריידי, עמדה ביחס לאיחור במסירת דירות (להלן: "עמדת הממונה").

    עיון בעמדת הממונה על חוק המכר מגלה, כי זו קובעת כי התנהלות רשלנית של רשויות, לרבות עירייה או ועדה מקומית, הינה בגדר הסיכון של היזם, ואין בה להוות טענת הגנה כנגד רוכשי דירות שדירתם נמסרה באיחור.

    ואצטט:

    "עמדה – נסיבות שאינן בשליטת המוכר 

    עמדת הח"מ היא שהנסיבות שיפורטו להלן אינן יכולות לשמש מוכר דירה לעניין סעיף 5א(ג), העוסק באיחורים שאינם בשליטת מוכר הדירה ופוטרים מתשלום הפיצוי הקבוע בחוק המכר:

    • איחור במסירת דירה אשר נבע מתוצאה של התנהלות רשות ציבורית בקשר לפרויקט. רשות ציבורית יכולה להיות – רשות מקומית, חברת חשמל, תאגיד מים, משרד ממשלתי וכו';" (הדגשה במקור - ג.ה).

56. כלומר, עמדת הממונה הינה, כי התנהלות רשות ציבורית אף כי יכולה להוות עילה לתביעת שיפוי כנגד אותה רשות, אינה מהווה עילה שלא לשלם פיצוי לרוכשי הדירה בהתאם לסעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות.

57. למען הסר ספק אציין כי עמדת המאסדר, במקרה זה הממונה על הגנת הצרכן, אינה מחייבת את בית המשפט, אך יש בה להוות כלי פרשנות נוסף, עוד על המשמעות שיש להעניק לעמדת המאסדר, ר', דעת הרוב, בעניין, דנ"א 4960/18 שולמית זליגמן נ' הפניקס חברה לביטוח בע"מ [פורסם במאגר נבו] (4.7.2021), אשר אמנם קבעה כי אין לתת לעמדת המאסדר מעמד 'בכורה', אך בהחלט יש להביא בחשבון את פרשנותו לדבר החקיקה הרלבנטי.

58. עוד ראוי לציין, כי במסגרת תיקון 9 לחוק המכר (דירות), קבע המחוקק נסיבות קונקרטיות בהן אפשר להטיל אחריות על העיכוב במסירה על רכשי הדירות, כדלקמן:

    "(ג)הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה:

    (1)הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד;

    (2)הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף ".

59. תיקון זה משקף את עמדת המחוקק, כי רק עיכובים שנגרמו ממעשה או מחדל של הקונה יקנו למוכר פטור מחובת הפיצוי, ר' דברי ההסבר:

    "הפרקטיקה היא כזו בה מוכרי הדירות עושים שימוש נרחב בסעיף 5א(ג) לחוק כך שטענה מקובלת בשוק הנדל"ן, במקרה של איחור במסירה, היא שהאיחור נבע מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, זאת למרות שטענות הנוגעות לנסיבות שאינן בשליטת המוכר נפסלות לרוב בבתי המשפט. בדרך זו, סעיף 5א לחוק אינו ממומש בצורה מיטבית בישראל. הצעה זו מטרתה להביא לכך שרק בשל איחור אשר נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש בלבד, המוכר לא יידרש לשאת בפיצוי בגין איחור במסירה. יוער כי אין בהצעה זו כדי לגרוע מאפשרותו של מוכר דירה לטעון לסיכול חוזה לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970".

60. לטעמי, מהצעת תיקון החוק ומהתיקון עצמו, ניתן ללמוד גם על המצב הקיים בענייננו, ובפרט על כוונת המחוקק, עוד בנוסח הרלוונטי לתביעה זו, שלא להטיל על רוכשי הדירות את הסיכון הכרוך בפעולות הרשויות, קבלני משנה או כל גורם אחר מלבד עצמם.

61. מכאן, לטעמי, ניתן ללמוד כי ראוי לפרש את סעיף 5א'(ג) לחוק המכר (דירות) גם טרם התיקון, כסעיף שקובע כי רק נסיבות מהן עולה באופן ברור וחד משמעי כי אין להטיל את הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן על הקבלן, יקנו פטור מחובת הפיצוי. נסיבות התלויות ברשויות או בקבלני משנה של המוכר, אינן נסיבות שכאלו.

62. עוד אציין, כי גם הגיונם של דברים מוביל לפרשנות דומה. לרוכש הדירה אין כל מידע ביחס למערכת היחסים בין המוכר לבין הרשות הציבורית, העירייה או הוועדה המקומית. מכאן, עת כריתת חוזה המכר אין הרוכש יכול "לתמחר" את הסיכון הכרוך בכך שלא יקבל את הדירה במועד החוזי, עקב התנהלות רשות זו או אחרת. מצד שני, לקבלן המוכר יש את המידע הרלבנטי, או לכל הפחות, יש לו נגישות למידע זה, ומכאן באפשרותו לתמחר את הסיכון כי רשלנות הרשויות תגרום לעיכוב.

    יתרה מזו, גם היכולת של הקבלן להיפרע מהרשויות, במקרה של רשלנות הגורמת לעיכוב בפרויקט, גדולה יותר מהיכולת של הפרט הרוכש, וזאת הן לאור קיומה של יריבות ישירה בינו לבין הרשות והן לאור ריכוז המשאבים.

     

63. בנסיבות אלו, אני סבור כי נושא התנהלות הנתבעת אל מול עיריית הרצליה והוועדה המקומית הרצליה נמצא בגדר סיכון ברור שהנתבעת לקחה על עצמה, ואין בו להצדיק גריעה מתקופת העיכוב כלפי רוכשי הדירות, ומכאן אין ברכיב זה להפחית את הפיצוי המגיע לרוכשים אלו בגין העיכוב.

64. אחזור ואזכיר, כי הטענה בדבר רשלנות עיריית הרצליה והוועדה המקומית וזכות השיפוי הנטענת, תידון במסגרת הטענה בדבר אחריות צד שלישי, ואין בתוצאתה בכדי לגרוע מהחיוב הישיר של הנתבעת לתובעים.

    הרשלנות הנטענת של האדריכל והמהנדס במישור היחסים בין התובעים לנתבעת 

65. הנתבעת טענה, כי הוועדה המקומית מצאה כי מערכת האווורור בקומת המרתף אינה תואמת את היתר הבנייה וסירבה ליתן טופס 4 לאור אי התאמה זו. מכאן, טוענת הנתבעת, כי היא נאלצה להכין בקשה להיתר מתוקנת, דבר שגרם לעיכוב של חצי שנה במסירת הדירות. מכאן, העלתה הנתבעת שתי טענות חלופיות. הראשונה, כי מערכת האוורור תאמה את דרישות החוק, וסירוב הוועדה המקומית ליתן טופס 4 בנסיבות אלו הינו פסול ובלתי חוקי. לחלופין, טענה הנתבעת כי ככל שמערכת האוורור לא תאמה את דרישות החוק, או שאכן נדרשה בקשה נוספת להיתר בניה, הרי האחריות על הטעות, ומכאן על העיכוב בלוח הזמנים עקב הטעות, מוטלת על המהנדס והאדריכל.

66. לעניין הטענה לרשלנות העירייה והוועדה המקומית בנושא זה, הרי כפי שקבעתי לעיל, מדובר בהתנהלות אשר נמצאת בגדר הסיכון שלקחה על עצמה הנתבעת, ואין בו בכדי להצדיק גריעה מתקופת העיכוב, או הפחתת הפיצוי כלפי התובעים.

67. הנתבעת טוענת בנוסף כי ההתנהלות הרשלנית של המהנדס והאדריכל נכללת בגדר הסייג הקיים בסעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות), כאשר לטענתה מדובר ברשלנות שאינה בשליטת הנתבעת ולא בגדר הסיכון אותו לקחה על עצמה.

    אני דוחה טענה זו של הנתבעת.

68. אבהיר, אף אם קיימת רשלנות של המהנדס או האדריכל כלפיי הנתבעת, הרי ברור כי אין מדובר ברשלנות המקנה הגנה במישור היחסים שבין הנתבעת לתובעים, ואבאר.

    הן האדריכל והן המהנדס הינם קבלני משנה של הנתבעת, ולכן מדובר בסיכון מובהק המצוי בשליטתה. כוונתו של המחוקק בסעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) הייתה למנוע מקבלן המוכר דירות לציבור, להטיל את הסיכון של רשלנות קבלני המשנה שלו על הרוכשים.

    לעניין זה ר' תא"מ (שלום ת"א) 35269-08-17 פריש נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ [פורסם בנבו] (22.12.2018):

    "הקבלן הוא בעל הניסיון והידע לצפות מראש עיכובים אפשריים במסירת החזקה, הוא שבוחר את קבלני המשנה עמם הוא מתקשר, הוא מפקח על עבודתם ובידו לבחון את מצבם הכלכלי ולחשב מראש את הסיכון שלא יצליחו לעמ' בהתחייבויותיהם כלפיו. ככזה הוא האחראי לסיכון הנובע מהתקשרותו עם קבלן הביצוע ובסיכון שמסירת החזקה תתעכב בשל כך. בידו אף לקבוע מראש מועד מסירה מאוחר הלוקח אפשרות זו בחשבון. בנסיבות אלו אין המדובר ב"איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

    וכן ת"א (ת"א) 22593-02-19‏ דניאל סימון סטרון נ' יפת - השמש חברה לנכסים ולהשקעות בע"מ [פורסם במאגר נבו] (19.02.2022):

    "ועוד נקבע כי הקבלן המבצע הוא ספק "פרטי" שנבחר ומנוהל על ידי המוכר, בעוד שלקונה אין כל מעורבות או השפעה על זהותו (ראה עניין ת.א. 46743-05-17 כסיף נ' גינדי החזקות פרויקט המשתלה בע"מ-פורסם בנבו, בעמ' 14)"

    דברים אלו מקובלים עליי במלואם.

69. מכאן, יש לדחות את טענת הנתבעת כי אחריות האדריכל או המהנדס, ככל שקיימת כזו, יש לה נפקות במישור היחסים של הנתבעת אל מול התובעים.

70. לאור האמור והמנומק לעיל, כאשר אין חולק כי הדירות בכלל התביעות נמסרו באיחור ניכר ביחס למועד המסירה החוזי, וכאשר מצאתי, כי לא מתקיים החריג הקבוע בסעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) גם בנוסחו בעת חתימת ההסכמים, הרי יש לקבוע כי הנתבעת היא האחראית כלפי התובעים לאיחור במסירת הדירות, ולפיכך, ובהתאם לחוק המכר (דירות), עליה מוטל הנטל לפצות את התובעים בגין האיחור במסירה.

     

    תקופת האיחור ביחס לכל דירה

    משפחת צפרוני

71. צפרוני טענו, כי בהתאם להסכם המכר שנחתם בינם לבין הנתבעת ביום 23.7.2013 הדירה הייתה צריכה להימסר להם ביום 13.6.2015 (19 חודשים מיום חתימת הסכם הליווי הבנקאי בהתאם לסעיף 2.5 להסכם המכר). בפועל, כך טענו צפרוני, הדירה נמסרה להם רק ביום 18.7.2017. כלומר באיחור של 25 חודשים.

72. מנגד במסגרת כתב ההגנה הנתבעת הכחישה, באופן כללי את המועדים הנטענים ואת תקופת האיחור הנתבעת ואף טענה, כי צפרוני מאריכים באופן מלאכותי את תקופת האיחור במסירה על מנת לנפח את סכומי הפיצוי. עם זאת, הנתבעת לא הציגה גרסה עובדתית אחרת בעניין האיחור במסירת דירת צפרוני ולא הציעה ציר זמן חלופי למועדי המסירה ותקופת האיחור.

73. במסגרת תצהירו של מר אלאלוף, נטען על ידו כי דירת משפחת צפרוני נמסרה להם ביום 18.7.2017, מועד הזהה למועד לו טענו משפחת צפרוני בכתב התביעה. עם זאת, במסגרת תצהירו של מר אלאלוף לא הסביר זה מה היה אמור להיות מועד המסירה המקורי, בהתאם להסכם.

74. במסגרת חקירתו של מר אלאלוף, נשאל מר אלאלוף האם התחייב למסור את הדירה תוך 19 חודשים מיום חתימת הסכם הליווי הבנקאי כטענת התובעים, מר אלאלוף לא הכחיש טענה זו, ר' עמ' 99, ש' 28 – 30 לפרוטוקול הדיון מיום 13.7.2021.

75. מכאן עולה, כי הנתבעת מאשרת פוזיטיבית את מועד המסירה בפועל וזאת בהתאם לגרסת התובעים, וכי היא אינה מכחישה את גרסת התובעים באשר למועד המסירה החוזי. לאור זאת, יש לקבל באופן מלא את טענת צפרוני ביחס לתקופת האיחור הנטענת.

76. אשר על כן, אני קובע כי תקופת האיחור במסירת הדירה של משפחת צפרוני הינה 25 חודשים.

     

    משפחת ונטורה

77. ונטורה טענו בכתב התביעה, כי בהתאם להסכם המכר שנחתם בינם לבין הנתבעת ביום 18.2.2014 הדירה הייתה אמורה להימסר להם ביום 18.9.2015 (19 חודשים מיום חתימת הסכם המכר בהתאם לסעיף 2.5 להסכם המכר). עם זאת טענו, כי הדירה נמסרה להם בפועל ביום 10.7.2017. כלומר באיחור של 21.5 חודשים.

78. במסגרת כתב ההגנה טענה הנתבעת, כי הצדדים הסכימו על הארכת תקופת המסירה בחודש לאור שינויים שהתבקשו על ידי משפחת ונטורה. עוד טענה הנתבעת במסגרת כתב ההגנה, כי כבר בחודש אוגוסט 2016 נמצאו חפצים של משפחת ונטורה בדירה.

    מר אלאלוף חידד במסגרת תצהירו כי מר ונטורה קיבל את החזקה בדירה כשנה לפני מועד המסירה הפורמאלי שחל ביום 18.7.2017 ובתקופה זו אף ביצע התאמות בנכס וריהט אותו.

    עם זאת, כמו בעניין דירת צפרוני, הנתבעת לא טענה במסגרת כתב ההגנה או במסגרת תצהירו של מר אלאלוף, מהו מועד המסירה החוזי.

    אדון בטענות הנתבעת.

79. באשר לטענת בעניין הארכת מועד המסירה בחודש, הנתבעת הציגה כתמיכה בטענה זו מסמך בדבר שינויים ותוספות בדירת משפחת ונטורה (ר' נספח 57 לתצהירו של מר אלאלוף). במסמך זה נכתב כי "בעקבות הזמנה זו תעוכב מסירת הדירה ב- 4 שבועות...". על מסמך זה מופיע לכאורה חתימתו של מר ונטורה.

    מכאן טענה הנתבעת כי יש לה זכות להאריך את מועד המסירה בחודש.

80. מר ונטורה טען במסגרת תצהירו כי טענה זו אינה נכונה. עם זאת, במסגרת חקירתו חזר בו למעשה מר ונטורה מטענה זו, ואצטט:

    "עו"ד חמו: אוקי, אבל עכשיו אנחנו שואלים מדוע הצהרת בסעיף 17 לתצהיר שלך שלא הסכמת לדחייה של 4 שבועות, יכולת להגיד גרסה אחרת, הסכמתי אבל כפו עליי אבל,

    העד, מר ונטורה: אולי לא, אולי לא זכרתי. לא כפו עלי כלום, אולי לא זכרתי, נופל בין הכיסאות."

    ר' עמ' 30, ש' 2 – 5 לפרוטוקול הדיון מיום 12.7.2021.

81. לאור עדות זו בעל פה, אני מקבל את טענת הנתבעת לעניין זכות להאריך את תקופת המסירה לדירת ונטורה בחודש.

82. אשר לעניין מועד המסירה לה"ה ונטורה, אין מחלוקת כי מועד מסירת החזקה הפורמאלי נקבע ליום 10.7.2017.

    כאמור לנתבעת שתי טענות חלופיות לעניין זה, הראשונה כי מר ונטורה קיבל חזקה בדירה כבר בחודש אוגוסט 2016, עת קיבל מפתח לדירה, והשנייה כי מר ונטורה קיבל את החזקה בדירה באפריל 2017 עת נכנס להתגורר בה.

83. למעשה אין מחלוקת על העובדות להן טוענת הנתבעת, כך שמר ונטורה מודה כי קיבל מפתח באוגוסט 2016 ונכנס להתגורר בדירה באפריל 2017, והמחלוקת הינה רק על הפרשנות החוזית שיש לתת לכך.

    כך, לעניין קבלת המפתח בחודש אוגוסט 2016:

    "עו"ד חמו: בסדר. עכשיו בסעיף 9 לתצהיר שלך אתה אומר או כותב שטופס 4 ניתן ב-22/06/2017 כן, אתה קיבלת אבל מפתח לדירה שלך באוגוסט 2016,

    העד, מר ונטורה: אם כתוב זה נכון.

    עו"ד חמו: זאת אומרת שנה כמעט, 10 חודשים לפני טופס 4.

    העד, מר ונטורה: נכון."

    ר' עמ' 31, ש' 19 – 24, שם. וכן ר' הודאתו של מר ונטורה כי ביצע עבודות נגרות בדירה ממועד קבלת המפתחות בחודש אוגוסט 2016 [ר' עמ' 43, שם].

84. וכך לעניין מועד הכניסה של ונטורה להתגורר בדירה, ר' הודאתו של מר ונטורה בהגינותו, כי הוא התגורר בדירה כחודש וחצי לפני קבלת טופס 4:

    "עו"ד חמו: אוקי, זאת אומרת אתה קיבלת את המפתח של הדירה בסוקולוב 85 שהיא נשוא התביעה בחודש אוגוסט 2016 ולגור בה ממש, נכנסת בחודש אפריל 2017 חודשיים לפני טופס 4?

    העד, מר ונטורה: חודש וחצי בערך.

    עו"ד חמו: נכון?

    העד, מר ונטורה: פרוטוקול המסירה שעד אליו אתה תובע, כן, הוא מתי נעשה?

    כלול החודש וחצי הזה. כן.

    עו"ד חמו: לא רק החודש וחצי הזה, כלול גם עד חודש 18/07/2017, אתה, אתה תובע עד 18/07/2017 האם אתה מסכים להוריד,

    העד, מר ונטורה: כן, כן, אין מה להגיד.

    עו"ד חמו: את החודש שבין ה-18/07,

    העד, מר ונטורה: חודש וחצי אני מוכן להוריד כי זה לא פייר."

    ר' עמ' 41, ש' 2 – 13, שם.

85. מכאן יש להכריע, מהו המועד הרלבנטי לצורך קביעת תקופת האיחור במסירה, אוגוסט 2016, עת קיבל ונטורה את המפתח, אפריל 2017 עת עבר להתגורר בדירה, או 18.7.2017 עת ניתן טופס 4.

86. באופן עקרוני, תקופת האיחור במסירה נמדדת עד למתן טופס 4 לדירה, היות וללא טופס 4 לא ניתן לגור בדירה מבחינת הדין. זאת ועוד, הפסיקה אף קבעה כי גם במקרים שהם נמסרה החזקה לפני טופס 4, לא ניתן לראות בכך מסירה כדין.

    ר', למשל, ע"א (מחוזי י-ם) 21885-09-11 טללי נתניה בע"מ נ' צבי ברונפן [פורסם במאגר נבו] (02.04.2012):

    "דעתנו היא, כדעת בית משפט קמא, כי מסירת החזקה בדירה מתקיימת על פי הדין והפסיקה כאשר בצידה טופס 4 חתום כדת וכדין על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה."

    וכן:

    "לפיכך, אף אם נמסרה הדירה בפועל למשיבים, אולם למסירה זו לא נילווה טופס 4, ואף אם הם השכירוה, אין לראות בכך משום קיום של התנאי הקבוע בחוזה, בדבר מסירת דירה מושלמת וראויה למגורים."

    ור' גם בת"א (שלום ירושלים) 22994/97 בקאל אלי נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבנין בע"מ [פורסם במאגר נבו] (30.9.2002) :

    "אמור מעתה, קיומו של "טופס 4" הוא תנאי סף, שאין בלתו, לא סופי ולא קונקלוסיבי, לענין היות דירה או בנין מושלמים וראויים למגורים, או "תנאי מוקדם לאיכלוס הדירות" (כב' השופט מ' גל ת"א (מחוזי-ירושלים) 978/95 מילון ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ תק-מח 2001 (3) 15114 פיסקה 14)."

87. וכן ר' פסיקתו של מותב זה בת"א (הרצ') 44439-10-14‏ שמואל בוקי נ' הלה הנדסה בניה ויזום (1998) בע"מ [פורסם במאגר נבו] (27.2.2018):

    "לטעמי, בית ללא טופס 4, אינו כשיר למסירה ולקבלת חזקה, ולמעשה אינו כשיר למגורים,"

88. לאור הלכות אלו, היה מקום לחשב את תקופת האיחור במסירה עד לחודש יולי 2017 עת ניתן טופס 4 לדירת ונטורה. אציין, כי בכל מקרה לא ניתן לראות את מועד מסירת הדירה בחודש אוגוסט 2016 עת מר ונטורה קיבל מפתחות לשיפוץ הדירה היות ואין חולק כי טרם ניתן אז טופס 4 לדירה, חל איסור להתגורר בה, ובכל מקרה מר ונטורה גר והחזיק דירה אחרת באותה עת.

89. עם זאת, למרות שלאור הפסיקה מועד המסירה הינו רק לאחר מתן טופס 4, אני סבור כי במקרה של דירת ונטורה, קיימת הצדקה להקטנת תקופת האיחור בחודש וחצי, וזאת לאור הודאת מר ונטורה בדיון, ובפרט לאור העובדה, עליה אין חולק, כי ונטורה גר והשתמש בדירה בפועל, כאילו ניתן לה טופס 4, חודש וחצי לפניי שזה ניתן בפועל.

    לפיכך, כאשר מר ונטורה הודה בהגינותו כי התגורר בדירה חודש וחצי לפני מועד המסירה הפורמאלי, הרי שיש להפחית תקופה זו מתקופת האיחור במסירה.

90. אשר על כן, אני קובע כי תקופת האיחור במסירת הדירה של משפחת ונטורה הינה 19 חודשים.

     

    משפחת איקמן

91. איקמן טענו כי בהתאם להסכם המכר שנחתם בינם לבין הנתבעת ביום 16.2.2014 הדירה הייתה צריכה להימסר להם ביום 16.10.2015 (19 חודשים מיום חתימת הסכם המכר בהתאם לסעיף 2.5 להסכם המכר). עם זאת טענו, כי הדירה נמסרה להם בפועל ביום 16.8.2017. כלומר באיחור של 22 חודשים.

92. במסגרת כתב ההגנה טענה הנתבעת כי הדירה נמסרה למשפחת איקמן ביום 18.7.2017. במסגרת תצהירו של מר אלאלוף צרפה הנתבעת כנספח 56 את פרוטוקול מסירת החזקה בו מצוין, כי המועד הינו 18.7.2017.

93. במסגרת חקירתה הגב' איקמן הודתה כי נפלה טעות של חודש וכי מועד המסירה הינו אכן ביום 18.7.2017 [ר' עמ' 60 – 61, שם].

94. אשר על כן, אני קובע כי תקופת האיחור במסירת הדירה למשפחת איקמן הינה 21 חודשים.

    משפחת אלטשול

95. אלטשול טענו כי בהתאם להסכם המכר שנחתם בינם לבין הנתבעת ביום 7.1.2016 הדירה הייתה צריכה להימסר להם ביום 1.4.2016. עם זאת טענו, כי הדירה נמסרה להם בפועל ביום 15.7.2017. כלומר באיחור של 15.5 חודשים.

96. הנתבעת בכתב ההגנה לא הציגה גרסה עובדתית אחרת. במסגרת תצהירו של מר אלאלוף נטען, כי הדירה נמסרה ביום 11.7.2017. מעיון בנספח 56 לתצהירו של מר אלאלוף עולה כי על פי פרוטוקול מסירת הדירה מועד המסירה הינו אכן ביום 11.7.2017.

97. במסגרת חקירתו של מר אלטשול הוא נשאל על אודות מועד המסירה והשיב כי אינו זוכר, כדלהלן:

    "עו"ד חמו: תאמר לי בבקשה התאריך, אם אנחנו רוצים לדייק ממש הוא ה-11/07/2017 אתה מחזיק בעמוד עד 266 אתה מחזיק בפרוטוקול מסירה מתאריך שונה?

    העד מר אלטשול: לא זוכר."

    [ר' עמ' 58, ש' 1 – 3, שם]

98. אני סבור, כי כאשר ישנו מסמך בכתב בו מצוין מועד מסירת החזקה, ומנגד העד אינו זוכר את התאריך, יש לאמץ את המועד הרשום במסמך בכתב.

99. בהעדר כל מסמך בכתב המעגן את ההסכמה הנטענת על דחיית מועד המסירה, אני דוחה את טענת הנתבעת בסיכומיה (סעיף 213.7) להסכמה לדחייה במועד המסירה, והדברים אף לא עולים מפרוטוקול הדיון אליו מפנה הנתבעת.

100. אשר על כן, אני קובע כי תקופת האיחור במסירת הדירה של משפחת אלטשול הינה 15.333 חודשים.

     קבוצת עידן קונספט

101. כאמור לעיל, קבוצת עידן קונספט טענה כי דירת התובעת 1, נמסרה באיחור של 23.5 חודשים - מיום 1.8.2015 מועד המסירה החוזי עד ליום 16.7.2017 מועד מסירת החזקה בפועל.

     כמו כן נטען, כי דירות התובעים 2 – 5 נמסרו באיחור של 24.5 חודשים, כל אחת, מיום 9.7.2015 מועד המסירה החוזי עד למועדי מסירת החזקה בפועל, 16.7.2017, 19.7.2017, 18.7.2017 ו-18.7.2017, בהתאמה.

     עוד נטען, כי דירת התובעת 6 נמסרה באיחור של 22 חודשים, מיום 18.9.2015 מועד המסירה החוזי עד ליום 16.7.2017 מועד מסירת החזקה בפועל.

102. במסגרת כתב ההגנה הנתבעת לא הציגה גרסה עובדתית סותרת לטענות קבוצת עידן קונספט. כמו כן, במסגרת תצהירו של מר אלאלוף לא חלק זה על מועדי מסירת החזקה בפועל, כאשר אלו תואמים גם את הפרוטוקולים של מסירת הדירות.

103. עם זאת, במסגרת החקירה הנגדית הודו תובעים אלו כי הסכימו לדחייה במועד המסירה, כדלקמן:

     דירת עידן קונספט – 4 שבועות דחיה.

     דירת פידריך – שבועיים דחיה.

     דירת ברודה ליאון – שבועיים דחיה.

     דירת ברודה קטרין – 4 שבועות דחיה.

     דירת אלן ברודה – שבועיים דחיה.

     דירת לוראווה בע"מ – שבועיים דחיה.

104. לאור הודאות אלו של התובעים או מי מטעמם, אני מאמץ את תקופות האיחור במסירת הדירות בהתאם לגרסת התובעים הנכללים בקבוצת עידן קונספט, בהפחתת המועד בהתאם להודאה בדיון.

     מכאן תקופת האיחור לכל דירה היא: דירת עידן קונספט בע"מ - 22.5 חודשים, דירות מוריס פרידריך, ברודה לאון וברודה אלן גיא – 24 חודשים, כל אחת, דירת ברודה דומיניק קרטין – 23.5 חודשים ודירת לוראווה בע"מ 21.5 חודשים.

     מהו שיעור הפיצוי ביחס לכל דירה?

105. משפחות צפרוני, ונטורה ואיקמן הגישו עם כתבי התביעה חוות דעת שמאית מטעמם ובה העריכו את דמי השכירות החודשיים של דירותיהם כך:

     משפחת צפרוני – 6,000 ₪, משפחת ונטורה – 5,500 ₪ ומשפחת איקמן – 6,000 ₪.

106. משפחת אלטשול העריכה את שווי דמי השכירות של דירתה בסך של 7,100 ₪ וזאת בהתאם להסכם שכירות שנחתם בקשר לדירתם בשנת 2017.

107. קבוצת עידן קונספט העריכו את שווי הדירות במסגרת כתב התביעה ללא חוות דעת שמאית. עם זאת במסגרת הגשת הראיות הגישה קבוצת עידן קונספט חוות דעת שמאית אשר העריכה את שווי דמי השכירות ביחס לכל דירה, כך:

     דירת התובעת 1 – 7,000 ₪ (בכתב התביעה נטען 6,800 ₪), דירת התובע 2 – 8,200 ₪ (בכתב התביעה נטען 8,000 ₪), דירת התובע 3 – 8,200 ₪ (בכתב התביעה נטען 8,000 ₪), דירת התובעת 4 – 7,500 ₪ (בכתב התביעה נטען 6,800 ₪), דירת התובע 5 – 6,500 ₪ (בכתב התביעה נטען 7,200 ₪) ודירת התובעת 6 – 5,700 ₪ (בכתב התביעה נטען 5,600 ₪).

108. כמו כן כלל התובעים טענו, כי בהתאם לסעיף 9.7 להסכמי המכר הם זכאים לתוספת בדמי שכירות חודשיים בשיעור של מחצית מדמי השכירות עבור שמונת החודשים הראשונים של האיחור במסירה, ותוספת של רבע מדמי השכירות עבור יתרת חודשי האיחור.

109. במסגרת הגשת הראיות, הגישה הנתבעת חוות דעת שמאית מטעמה ובה העריכה את דמי השכירות החודשיים ביחס לכל דירה ודירה של התובעים. אציין כי במסגרת כתבי ההגנה לא הכחישה הנתבעת את טענת התובעים בדבר הוראות סעיף 9.7 להסכמי המכר וכן לא התייחסה לטענה זו במסגרת תצהירי העדות הראשית מטעמה וכן לא בסיכומים מטעמה.

110. ביום 23.6.2021 מיניתי, בהסכמת הצדדים, את כב' השמאי חיים מסילתי לצורך עריכת חוות דעת שמאית אשר במסגרתה יעריך השמאי את דמי השכירות החודשיים לדירות השונות.

111. השמאי מטעם בית המשפט קבע כי יש לחשב את דמי השכירות החודשיים ביחס לכל שנה רלוונטית בנפרד. השמאי קבע כי את שווי דמי השכירות, כדלהלן:

     משפחת צפרוני: שנת 2015 – 5,500 ₪; שנת 2016 – 5,700 ₪; שנת 2017 – 5,900 ₪.

     משפחת ונטורה: שנת 2015 – 5,800 ₪; שנת 2016 – 5,900 ₪; שנת 2017 – 6,100 ₪.

     משפחת איקמן: שנת 2015 – 5,800 ₪; שנת 2016 – 6,000 ₪; שנת 2017 – 6,100 ₪.

     משפחת אלטשול: שנת 2016 – 7,000 ₪; שנת 2017 – 7,200 ₪.

     קבוצת עידן קונספט:

     1. תובעת 1 – שנת 2015 – 5,800 ₪; שנת 2016 – 5,900 ₪; שנת 2017 – 6,000 ₪.

     2. תובע 2 – שנת 2015 – 7,900 ₪; שנת 2016 - 8,000 ₪; שנת 2017 – 8,300 ₪.

     3. תובע 3 – שנת 2015 – 7,500 ₪; שנת 2016 - 7,700 ₪; שנת 2017 – 7,900 ₪.

     4. תובעת 4 – שנת 2015 - 5,700 ₪; שנת 2016 – 5,900 ₪; שנת 2017 – 6,000 ₪.

     5. תובע 5 – שנת 2015 – 5,800 ₪; שנת 2016 – 6,000 ₪; שנת 2017 – 6,100 ₪

     6. תובעת 6 – שנת 2015 – 4,400 ₪; שנת 2016 – 4,500 ₪; שנת 2017 - 4,700 ₪.

112. יובהר כי חוות דעת השמאי מטעם בית המשפט הוגשה לאחר מועדי ההוכחות. עם זאת, הצדדים לא הגישו שאלות הבהרה בעניין חוות הדעת ולא ביקשו לזמן את השמאי לעדות.

113. כידוע, ההלכה בעניין מעמדה של חוות הדעת מטעם מומחה בית המשפט הינה הלכה ברורה, מפורשת וחד משמעית אשר נסקרה בעשרות, אם לא במאות פסקי דין, כאשר זו סוכמה היטב בת"א (מרכז) 36334-11-10 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' חברת החשמל לישראל בע"מ [פורסם בנבו] (9.1.2017), כאשר נפסק:

     "הנטייה היא שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט בהיעדר טעות בולטת והלכה היא כי בית המשפט יאמץ את חוות הדעת של המומחה המקצועי שהוא ממנה".

     עם זאת יש לזכור, כי ההכרעה בדבר דמי השכירות הראויים הינה של בית המשפט ולא של המומחה מטעמו.

114. במקרה שלפניי, ולאור האמור לעיל, אני סבור שראוי לאמץ את קביעות השמאי מטעם בית המשפט. יש לזכור כי מדובר במומחה שמונה בהסכמת הצדדים, כאשר הצדדים לא הגישו שאלות הבהרה ולא ביקשו לזמנו לעדות, ומכאן ראוי לאמץ את חוות דעת השמאי מטעם בית המשפט מר חיים מסילתי, וכך אני עושה.

115. כמו כן, כאמור לעיל, הנתבעת בכתבי ההגנה לא הכחישה את טענת כלל התובעים בדבר הוראות סעיף 9.7 וציינה כי "הסכם המכר מדבר בעד עצמו", ר' לדוגמא ס' 36 לכתב ההגנה בתביעת קבוצת עידן קונספט.

116. מכאן, יש לחשב את הפיצוי המגיע לתובעים כמכפלה של מספר חודשי האיחור במסירה כפי שקבעתי לעיל ושווי דמי השכירות הראויים שקבע השמאי מטעם בית המשפט בתוספת הפיצוי המוסכם על פי סעיף 9.7 להסכמי המכר.

     אציין כי בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) תקופת העיכוב נמנית מיום המסירה החוזי. מכאן, סעיף 9.6 להסכמי הרכישה, הפוטר לכאורה את הנתבעת מעיכוב של עד 60 יום, סותר את ההוראות הקוגנטיות של חוק המכר, ואין לו תוקף.

     לאור האמור לעיל, זהו תחשיב דמי השכירות להם זכאים התובעים:

117. משפחת צפרוני – 25 חודשי איחור כדלהלן:

     שנת 2015 – 6.5X5,500 ₪X1.5 = 53,625 ₪

     שנת 2016 – 1.5X5,700 ₪X1.5 = 12,825 ₪

     שנת 2016 – 10.5X5,700 ₪X1.25 = 74,812 ₪

     שנת 2017 – 6.5X5,900 ₪X1.25 = 47,938 ₪.

     אשר על כן, סכום הפיצוי למשפחת צפרוני בגין האיחור במסירה הינו על סך 189,200 ₪.

118. משפחת ונטורה – 19 חודשי איחור כדלהלן:

     שנת 2015 – 3.5X5,800 ₪X1.5 = 30,450 ₪.

     שנת 2016 – 4.5X5,900 ₪X1.5 = 39,825 ₪.

     שנת 2016 – 7.5X5,900 ₪X1.25 = 55,312 ₪.

     שנת 2017 – 3.5X6,100 ₪X1.25 = 26,688 ₪.

     אשר על כן, סכום הפיצוי למשפחת ונטורה בגין האיחור במסירה הינו על סך 152,275 ₪.

119. משפחת איקמן – 21 חודשי איחור כדלהלן:

     שנת 2015 – 2.5X5,800 ₪X1.5 = 21,750 ₪.

     שנת 2016 – 5.5X6,000 ₪X1.5 = 49,500 ₪

     שנת 2016 – 6.5X6,000 ₪X1.25 = 48,750 ₪.

     שנת 2017 – 6.5X6,100 ₪X1.25 = 49,652.5 ₪.

     אשר על כן, סכום הפיצוי למשפחת איקמן בגין האיחור במסירה הינו על סך 169,562.5 ₪.

120. משפחת אלטשול – 15.333 חודשי איחור כדלהלן:

     שנת 2016 – 8X7,000 ₪X1.5 = 84,000 ₪.

     שנת 2016 – 1X7,000 ₪X1.25 = 8,750 ₪.

     שנת 2017 – 6.333X7,200 ₪X1.25 = 56,997 ₪.

     אשר על כן, סכום הפיצוי למשפחת אלטשול בגין האיחור במסירה הינו על סך 149,747 ₪.

121. תובעת 1 – 22.5 חודשי איחור כדלהלן:

     שנת 2015 – 4X5,800 ₪X1.5 = 34,800 ₪.

     שנת 2016 – 4X5,900 ₪X1.5 = 35,400 ₪.

     שנת 2016 – 8X5,900 ₪X1.25 = 59,000 ₪.

     שנת 2017 – 6.5X6,000 ₪X1.25 = 48,750 ₪.

     אשר על כן, סכום הפיצוי לתובעת 1 בגין האיחור במסירה הינו על סך 177,950 ₪.

122. תובע 2 – 24 חודשי איחור במסירה כדלהלן:

     שנת 2015 – 5X7,900 ₪X1.5 = 59,250 ₪.

     שנת 2016 – 3X8,000 ₪X1.5 = 36,000 ₪.

     שנת 2016 – 9X8,000 ₪X1.25 = 90,000 ₪.

     שנת 2017 – 7X8,300 ₪X1.25 = 72,625 ₪.

     אשר על כן, סכום הפיצוי לתובע 2 בגין האיחור במסירה הינו על סך 257,875 ₪.

123. תובע 3 – 24 חודשי איחור במסירה כדלהלן:

     שנת 2015 – 5X7,500 ₪X1.5 = 56,250 ₪.

     שנת 2016 – 3X7,700 ₪X1.5 = 34,650 ₪.

     שנת 2016 – 9X7,700 ₪X1.25 = 86,625 ₪.

     שנת 2017 – 7X7,900 ₪X1.25 = 69,125 ₪.

     אשר על כן, סכום הפיצוי לתובע 3 בגין האיחור במסירה הינו על סך 246,650 ₪.

124. תובעת 4 – 23.5 חודשי איחור במסירה כדלהלן:

     שנת 2015 – 5X5,700 ₪X1.5 = 42,750 ₪.

     שנת 2016 – 3X5,900 ₪X1.5 = 26,550 ₪.

     שנת 2016 – 9X5,900 ₪X1.25 = 66,375 ₪.

     שנת 2017 – 6.5X6,000 ₪X1.25 = 48,750 ₪

     אשר על כן, סכום הפיצוי לתובעת 4 בגין האיחור במסירה הינו על סך 184,425 ₪.

125. תובע 5 – 24 חודשי איחור במסירה כדלהלן:

     שנת 2015 – 5X5,800 ₪X1.5 = 43,500 ₪.

     שנת 2016 – 3X6,000 ₪X1.5 = 27,000 ₪.

     שנת 2016 – 9X6,000 ₪X1.25 = 67,500 ₪.

     שנת 2017 – 7X6,100 ₪X1.25 = 53,375 ₪.

     אשר על כן, סכום הפיצוי לתובע 5 בגין האיחור במסירה הינו על סך 191,375 ₪.

126. תובעת 6 – 21.5 חודשי איחור במסירה כדלהלן:

     שנת 2015 – 3X4,400 ₪X1.5 = 19,800 ₪.

     שנת 2016 – 5X4,500 ₪X1.5 = 33,750 ₪.

     שנת 2016 – 7X4,500 ₪X1.25 = 39,375 ₪.

     שנת 2017 – 6.5X4,700 ₪X1.25 = 38,187.5 ₪.

     אשר על כן, סכום הפיצוי לתובעת 6 בגין האיחור במסירה הינו על סך 131,112.5 ₪.

     עוגמת נפש

127. משפחות צפרוני ואלטשול טענו כי נגרמה להם עוגמת נפש עקב האיחור במסירת הדירה ומכאן עתרו לפיצויים בגין עוגמת נפש בשיעורים שונים.

128. אכן, הדין הישראלי מכיר בפיצוי בגין עוגמת נפש ומעניק לבית המשפט שיקול דעת רחב באשר לשיעור הפיצוי.

     עם זאת, הפסיקה קבעה כי על הטוען לנזק שאינו ממוני הנטל להוכיח הן את הנזק והן את הקשר הסיבתי, ר' ע"א 3437/93 אגד, אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' אדלר, [פורסם בנבו] (18.5.1998).

129. אציין כי הפסיקה הכירה באפשרות לפסוק פיצוי של עגמת נפש גם בגין איחור במסירה ר', למשל, ע"א (חי') 41741-10-20 ספייס בניה ויזמות בע"מ נ' סטנילב אקרברג [פורסם במאגר נבו] (09.03.2021).

130. במקרה שלפני התובעים האמורים פרטו במסגרת תצהירי העדות הראשית כי נאלצו להמתין במשך חודשים ממושכים לקבלת דירתם, ואכן המתנה שכזו יש בה לגרום עגמת נפש משמעותית בפרט כאשר מדובר בדירת המגורים לתא משפחתי.

131. אשר על כן, אני פוסק למשפחת צפרוני ומשפחת אלטשול פיצוי נוסף בסך של 10,000 ₪ לכל משפחה בגין עגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מהאיחור המשמעותי במסירה.

     טענת הקיזוז

132. במסגרת כתב ההגנה שהגישה הנתבעת ביחס לתביעת קבוצת עידן קונספט טענה הנתבעת, כי התובעים 1, 2, 3 ו-6 הפרו את ההסכמים עם הנתבעת בכך שנמנעו מלשתף פעולה עם הנתבעת ברישום הערות אזהרה ובכך גרמו לה לנזקים והוצאות מיותרות. מכאן, עתרה הנתבעת לקיזוז בסך של 160,000 ₪ בגין הנזקים הישירים שנגרמו לטענתה.

133. כאמור הנתבעת הגישה כנגד התובעים האמורים גם תביעה שכנגד על אותו הסכום ובגין אותו נזק נטען, ולמעשה עילת התביעה שכנגד זהה לעילה בגינה מבוקש הקיזוז. בנסיבות אלו, אין מקום לערוך דיון כפול בטענת הנתבעת להפרת ההסכמים על ידי קבוצת עידן קונספט ואדון בטענות הנתבעת במסגרת התביעה שכנגד, כאשר ככל שאקבע שאכן מגיע לנתבעת סכומים בגין התביעה שכנגד היא תהיה זכאית לקזז אותם מהסכום שפסקתי לזכות בעלי הדירות הנתבעים בתביעה שכנגד בקבוצת עידן קונספט.

134. אציין כי במסגרת טענת הקיזוז טענה הנתבעת כי התובעים שהפרו את ההסכמים הם התובעים 1, 2, 3 ו-6 בתביעת קבוצת עידן קונספט. עם זאת במסגרת התביעה שכנגד טענה הנתבעת כי מי שהפרו את ההסכמים הם התובעים 1, 2, 5 ו-6.

     מעיון בכתב התביעה שכנגד ברור כי התובע שנטענה כנגדו טענת הקיזוז הינו התובע 5 מקבוצת עידן קונספט ולפיכך לא אתייחס לתובע 3 במסגרת הדיון בתביעה שכנגד וטענת הקיזוז.

     התביעה שכנגד

135. הנתבעת טענה כי לאחר שהושלמה בניית הפרויקט ובמשך 7 חודשים החל מחודש יולי 2017 סיכלו התובעים 1, 2, 5 ו-6 מקבוצת עידן קונספט (להלן ולשם הנוחות: "הנתבעים שכנגד"), את רישום הערות האזהרה לטובתם וזאת כאשר התעלמו מפניות הנתבעת, לא שיתפו פעולה ונמנעו למסור מסמכים חיוניים על מנת לבצע את הרישום.

136. הנתבעת טוענת, כי אי רישום הערות האזהרה לטובת הנתבעים שכנגד גרם לכך שהיא לא יכלה להשיב לבנק המממן את ערבויות המכר שניתנו על ידה לנתבעים שכנגד. הנתבעת טענה כי מדובר בערבויות בסך כולל של כ-9.5 מיליון ₪ אשר עיכוב השבתם מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר.

137. הנתבעת מפרטת את הטענה וטוענת, כי מיד לאחר שניתן טופס 4 לפרויקט היא החלה לפעול לרישום הערות אזהרה לטובת הרוכשים ובכללם הנתבעים שכנגד. עם זאת, על מנת להשלים את הרישום היא נדרשה על ידי רשם המקרקעין להמציא מסמכים הקשורים לנתבעים שכנגד.

     לטענת הנתבעת היא פנתה מספר רב של פעמים אל הנתבעים שכנגד לצורך קבלת המסמכים אולם אלו לא שיתפו פעולה. עוד טענה הנתבעת כי היא שלחה מכתבי התראה אל הנתבעים שכנגד אך הם התעלמו. בנוסף טענה הנתבעת, כי שכבר קיבלה מענה מהנתבעים שכנגד, המענה היה סתמי וכי הם העלו טענות חסרות שחר.

138. הנתבעת ציינה כי לאור ההתנהלות האמורה, היא נאלצה להגיש המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב כנגד הנתבעים שכנגד (ה"פ 6434-12-17) (להלן: "המרצת הפתיחה") ורק לאור הליך זה הואילו הנתבעים שכנגד להיענות לדרישתה ולהעביר אליה המסמכים הנדרשים לרישום הערות האזהרה.

139. מכאן טענה הנתבעת בכתב התביעה שכנגד, כי הנתבעים שכנגד הפרו את ההסכם, פעלו ברשלנות ובמצגי שווא והפרו את חובת תום הלב, ולפיכך, היא זכאית לפיצוי על סך 160,000 ₪ בגין הנזקים הישירים שנגרמו לה.

     אציין, כי במסגרת הסיכומים עתרה הנתבעת לפיצויים מוסכמים עקב הפרת החוזה הנטענת, ולחילופין לפיצוי בגין הנזקים הישרים על סך 143,047 ש"ח.

     אציין כי גם במסגרת תצהירו של מר אלאלוף, עתרה הנתבעת לפיצוי המוסכם החוזי ולחלופין לקיזוז סכום הפיצוי המוסכם מהכספים שייפסקו לטובת הנתבעים שכנגד בתביעה הראשית. לחלופי חלופין, עתרה הנתבעת לפיצוי בגין הנזקים הישירים בסך 143,047 ₪.

140. כמו כן, במסגרת הסיכומים מטעם הנתבעת, שבה הנתבעת על טענותיה והוסיפה וטענה, כי הנתבעים שכנגד לא הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם בקשר לתביעה שכנגד, מר אלאלוף לא נשאל דבר בחקירתו על אודות התביעה שכנגד ואף בתצהירי עדות ראשית מטעם הנתבעים שכנגד בתביעה העיקרית לא טענו הנתבעים שכנגד דבר בקשר לתביעה שכנגד, ובכך למעשה לא הציגו גרסה נגדית לטענות הנתבעת.

     מכאן טענה הנתבעת, כי יש לקבל את גרסתה שכן היא הגרסה הראייתית היחידה העומדת לפני בית המשפט.

141. מנגד טענו הנתבעים שכנגד, כי הם ייפו את באי כוחה של הנתבעת לחתום בשמם ובמקומם על מגוון רחב של מסמכים באמצעות ייפויי כוח בלתי חוזרים אשר היוו חלק מהסכמי המכר.

142. עוד טענו הנתבעים שכנגד כי אומנם הנתבעת פנתה אליהם בדרישה לקבלת מסמכים לצורך רישום הערות האזהרה, אולם היא עצמה נמנעה מלהעביר אליהם מסמכים חיוניים לצורך העברת המסמכים שדרשה ואף לא ציינה איזה מסמך בדיוק היא דורשת.

143. בנוסף טענו הנתבעים שכנגד, כי ככל שהיה עיכוב כלשהו, הרי הוא באחריותה הבלעדית של הנתבעת או לכל הפחות יש לה אשם תורם ממשי בעיכוב.

144. כמו כן טענו הנתבעים שכנגד, כי באת כוחם הציעה לנתבעת לקיים פגישה בכדי להגיע להבנות בדבר המסמכים שנדרשים לרישום הערות האזהרה, אולם הנתבעת אשר צפתה כי הנתבעים שכנגד יגישו נגדה תביעה עקב האיחור במסירה, מהירה להגיש את המרצת הפתיחה האמורה.

145. אשר לפיצוי המוסכם הנטען, טענו הנתבעים שכנגד כי סעיף הפיצוי המוסכם בהסכם המכר הינו תנאי מקפח אשר מקנה לנתבעת יתרון בלתי סביר ובלתי הוגן.

146. בנוסף, הכחישו הנתבעים שכנגד את הנזקים הישירים הנטענים.

147. למען שלמות התמונה אציין, כי במסגרת כתב ההגנה שכנגד טענו הנתבעים שכנגד טענה מקדמית בדבר מעשה בית דין בקשר לטענת הנתבעת בדבר הפרה יסודית של הסכם המכר. כמו כן, הנתבעים שכנגד אף הגישו בקשה לדחיית התביעה על הסף בגין הטענה המקדמית למעשה בית דין.

     כב' השופטת נאווה ברוורמן אשר שימשה כמותב הקודם שדן בהליך, דחתה ביום 29.5.2018, בהחלטה מנומקת, את בקשת דחיית התביעה על הסף ואת הטענה המקדמית לגופה.

148. אני סבור כי דין התביעה שכנגד להידחות. ואנמק.

149. ראשית אבהיר, כי על אף שהנתבעת שכנגד טענה כי הנתבעים שכנגד הפרו את הסכם המכר, התביעה שכנגד אינה תביעה לפיצוי מוסכם עקב הפרת ההסכם, אלא היא תביעה לפיצוי בגין הנזקים הישירים שנגרמו לנתבעת לטענתה כתוצאה מאיחור ברישום הערות האזהרה ביחס לדירות הנתבעים שכנגד.

     כך עולה גם מסכום התביעה וכך גם עולה מסעיפים 25 ו- 32 לכתב התביעה שכנגד.

150. יוטעם ויודגש, לא רק שאין בכתב התביעה כל תביעה לפיצוי מוסכם חוזי, אלא שהתובעת שכנגד באופן מפורש הגבילה את הפיצוי שדרשה לנזק שנגרם בפועל, ואצטט מסעיף 25 לכתב התביעה שכנגד:

     "יחד עם זאת, התובעת שכנגד החליטה לדרש מהנתבעים שכנגד בשלב זה אך ורק את הנזקים הישירים שנגרמו לה כתוצאה מהעיכוב הנ"ל, המסתכמים בסך של 160,000 ₪,..."

151. בנסיבות אלו, אני דוחה את טענת הפיצוי המוסכם, שאמנם נטענה בתצהירו של מר אלאלוף ובסיכומים מטעם התובעת שכנגד, וזאת כאשר טענה זו לא נטענה בכתב התביעה ומהווה הרחבת חזית מובהקת. כפי שציינתי, התובעת שכנגד, היא זו שבחרה לתובע "אך ורק" את הנזקים הישירים שנגרמו לה, ואין מקום להתיר לה שינוי חזית כעת.

     זאת ועוד, בהתאם להלכה, קיימת חובה ברורה לציין בכתב התביעה כי התובע עותר לפיצוי המוסכם החוזי.

152. לא מצאתי לקבל את תביעת התובעת שכנגד רק מכוח הטענה כי הנתבעים שכנגד לא הגישו תצהירי עדות ראשית בתביעה שכנגד, ולא התייחסו בתצהירי עדות ראשית שהגישו בתביעה העיקרית לתביעה שכנגד.

153. ראשית אציין, כי בהחלטה מיום 4.1.2021 קבע בית המשפט, בין היתר, כי הצדדים יגישו את ראיותיהם בדרך של תצהירי עדות ראשית בכתב. במסגרת ההחלטה האמורה נקבע כי כל התובעים, כלומר גם התובעת שכנגד, יגישו את התצהירים מטעמם עד ליום 25.2.2021. כלומר בית המשפט קבע כי גם התובעת שכנגד (הנתבעת) תגיש את ראיותיה במועד האמור.

     עם זאת, הנתבעת לא הגישה תצהיר עדות ראשית כתובעת שכנגד, והתייחסה לתביעה שכנגד רק במסגרת תצהירי ההגנה שלה כנתבעת.

     מכאן, הנתבעת, הלכה למעשה, לא הגישה ראיות במסגרת התביעה שכנגד במועד שקצב בית המשפט, ומכאן לא ניתן היה לצפות כי התובעים יגישו תצהירי הגנה כנגד תצהירים שכללו לא הוגשו.

     למעשה טעם זה כשלעצמו, מצדיק את דחיית התביעה שכנגד.

154. מכל מקום, כלל יסוד במשפט הישראלי הוא כי על התובע מוטלת החובה להוכיח את תביעתו, ר' לדוגמא ע"א 2781/93 מיאסה עלי דעקה נ' בית החולים "כרמל" חיפה [פורסם בנבו] (29.8.1999).

     מנגד הנתבע רשאי להגיש ראיות אך אינו חייב לעשות זאת. עם זאת, הנתבע נוטל סיכון באי הבאת ראיות, ר' לעניין זה ע"א 8385/09 המועצה המקומית סאג'ור נ' סונול ישראל בע"מ [פורסם בנבו] (9.5.2011).

     אשר על כן, אין מקום לקבל את גרסת התובעת שכנגד (הנתבעת) רק בשל אי הגשת ראיות מטעם הנתבעים שכנגד, אלא יש לבחון האם בהתאם לראיות שהגישה התובעת שכנגד (הנתבעת) הוכיחה זו את תביעתה במאזן ההסתברויות הנדרש, וכך אעשה.

155. כאמור הנתבעת טענה כי הנתבעים שכנגד הפרו את ההסכם, פעלו בחוסר תום לב וברשלנות כלפיה ומכאן היא זכאית לנזקים ישירים שנגרמו לה לטענתה עקב כך.

     לפיכך יש לדון בשתי עילות:

     הראשונה, העילה החוזית, ובמסגרתה, האם הנתבעים שכנגד הפרו את ההסכם ופעלו בחוסר תום לב ואם הפרו, האם נגרם נזק בשל ההפרה.

     השנייה, האם הנתבעים שכנגד התרשלו כלפי הנתבעת ואם התרשלו האם נגרם לה נזק.

156. המשותף לשתי העילות הן החוזית והן הנזיקית הינו כי לגבי שתי העילות על התובעת להוכיח כי נגרם לה נזק.

157. לאחר שבחנתי את הראיות שלפניי, מצאתי כי התובעת שכנגד לא הוכיחה כי נגרם לה נזק כלשהו מהאיחור בהמצאת המסמכים, ולכן אף אם הופר ההסכם או אם התרשלו הנתבעים, הרי דין התביעה בעילות אלו להידחות בהעדר נזק. ואנמק.

158. ההלכה במשפט הישראלי הינה כי הן בעילה נזיקית והן בעילה חוזית על התובע להוכיח הן את הנזק והן את שיעור הפיצויים.

     ר, למשל, ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ [פורסם בנבו] (9.3.1981) (להלן: "עניין אניסימוב"):

     "נראה לי, כי הגישה הנכונה היא, כי נפגע, התובע פיצויים לפי סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (להלן: חוק התרופות), חייב להוכיח, במידת ודאות סבירה, הן את נזקו והן את שיעור הפיצויים, שיהיה בו כדי לפצותו על נזקו."

     עוד קבע בית המשפט העליון בעניין אניסימוב, כי לא די בהוכחת הנזק אלא יש להניח תשתית עובדתית לקביעת שיעור הפיצוי, כך:

     "הוכחת הנזק היא תנאי הכרחי אך לא מספיק לקביעת הפיצוי. כשם שעל הנפגע להוכיח את הנזק שנגרם לו, כן מוטלת עליו החובה להוכיח את הנתונים העובדתיים, מהם ניתן להסיק את הפיצוי, דהיינו, את הערך הכספי של החזרת המצב לקדמותו. נפגע אינו יוצא ידי חובתו בהוכחת הנזק, אלא עליו להניח אף תשתית עובדתית לקביעת שיעור הפיצוי. אין להשאיר עניין אחרון זה לאומדנו של השופט."

159. ראוי לציין כי בית המשפט העליון בעניין אניסימוב קבע כי במקרים בהם לא ניתן להעריך את הפיצוי והנזק ברמת ודאות גבוהה, לא יהיה בכך בכדי להכשיל את התביעה. עם זאת, בית המשפט העליון הבהיר, כי במקרים בהם ניתן להעריך את הנזק והפיצוי במדויק והתובע לא עשה כן, לא ייפסק לו פיצוי, ואצטט:

     "על-כן, באותם המקרים, בהם - לאור טבעו ואופיו של הנזק - ניתן להביא נתונים מדויקים, על הנפגע-התובע לעשות כן, ומשנכשל בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי. לעומת זאת, באותם מקרים אשר בהם - לאור טבעו ואופיו של הנזק - קשה להוכיח בדייקנות ובוודאות את מידת הנזק ושיעור הפיצויים, אין בכך כדי להכשיל את תביעתו של הנפגע, ודי לו שיביא אותם נתונים, אשר ניתן באופן סביר להביאם, תוך מתן שיקול-דעת מתאים לבית המשפט לעריכת אומדן להשלמת החסר"

160. בענייננו, הנתבעת לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכיח, כי נגרם לה נזק עקב ההפרה או עקב העוולה, וקל וחומר שלא הוכיחה את היקף הנזק שנגרם לה לטענתה. מכאן, אין מקום לפסוק לה פיצוי, ואנמק:

161. כאמור הנתבעת טענה כי נגרמו לה נזקים ישירים עקב תוספת עלויות מימון מכוח הסכם הליווי, וכן תשלום עמלות, לרבות עמלת הליווי השנתית ועמלת הערבות הבנקאית עצמה.

     כמו כן, טענת הנתבעת כי שכר טרחת עורך הדין שהוציאה בגין הייצוג בהמרצת הפתיחה מהווה אף הוא נזק מוכח.

      

162. לשם הוכחת הנזקים הנטענים צרפה הנתבעת לתצהירו של מר אלאלוף את הסכם הליווי הבנקאי מיום 13.11.2013 שנחתם בינה לבין הבנק המלווה [ר' נספח 69 לתצהירו של מר אלאלוף]. כמו כן, לשם הוכחת ההוצאה על הייצוג המשפטי בהליך המרצת הפתיחה צרפה הנתבעת כרטסת הנהלת חשבונות בדבר התשלום לעורך הדין [ר' נספח 70 לתצהיר הנ"ל].

163. אתייחס תחילה לנזק הנטען בדבר הוצאות המימון והעמלות.

     לעניין זה, פרט להסכם הליווי הבנקאי, לא צרפה הנתבעת כל תחשיב שלה, או חוות דעת חשבונאית מטעמה, מהם ניתן ללמוד מה היו הוצאות המימון העודפות ששילמה, אם בכלל.

     אציין כי לא ניתן ללמוד מהסכם הליווי, כי שולמו הוצאות מימון עודפות לאור העיכוב ברישום הערת האזהרה, ובוודאי שלא ניתן ללמוד מה הם הוצאות אלו.

164. דין דומה לגבי העמלות. ככל שהנתבעת שילמה עמלות ביתר, בגין הערבות הבנקאית או מכל סיבה אחרת, היה עליה לצרף דוח תשלום העמלות לבנק, מסמך שכזה לא צורף.

     אציין כי מעיון בסעיף 24 להסכם הליווי הבנקאי עולה כי קיים מנגנון לחישוב שיעור העמלה בגין ערבויות חוק המכר, למרות זאת, הנתבעת נמנעה להציג תדפיס בנקאי המפרט את העמלה ששילמה לטענתה ביתר בתקופה הרלוונטית, או כל תחשיב אחר בנושא.

165. בנסיבות אלו, הוצאות המימון העודפות וכן הוצאות העמלות העודפות, היו ניתנות להוכחה בנקל ובאופן מדויק וזאת כאשר מדובר בהוצאות אשר מחויבות בחשבון הליווי. לפיכך, כאשר כשלה הנתבעת לחלוטין להציג תחשיב כלשהו, המסתמך על דפי חשבון הבנק, כי נשאה בעמלות עודפות או בהוצאות מימון עודף, יש לדחות את תביעתה לנזק זה, ואין מקום לפסוק פיצויי בדרך של אומדנה.

166. יובהר, בראשי הנזק הנטענים, ככל שנגרם לנתבעת נזק, הנתבעת יכולה הייתה בנקל להוכיח הן את הנזק והן את שיעור הפיצוי המדויק, מכאן, כאשר לא עשתה כן, אין מקום לפסוק לה פיצוי כלשהו, גם לא על דרך האומדנה.

167. אשר לעניין ההוצאה בגין ייצוג משפטי, אני סבור כי גם דין טענה זו להידחות. ואנמק.

168. אף אם אצא מנקודת הנחה כי כרטסת הנהלת החשבונות שצרופה לתצהיר אלאלוף מתייחסת לייצוג המשפטי שקיבלה הנתבעת במסגרת המרצת הפתיחה הרלוונטית, הנתבעת אינה זכאית לפיצוי עבור הוצאה זו. ויוסבר.

169. במסגרת המרצת הפתיחה, ניתן פסק דין בהסכמת הצדדים במסגרתו נקבע, בין היתר, כדלהלן:

     "באשר לסוגיית ההוצאות – 

     הריני פוסקת הוצאות בסך 7,500 ₪, ברם אלו יושתו על המשיבים רק במידה ולא יקיימו את ההסכמה."  

170. מכאן עולה, כי בית המשפט אשר דן בהמרצת הפתיחה התייחס ספציפית לסוגיית ההוצאות בגין ההליך, ואף פסק לטובת הנתבעת הוצאות מותנות.

     כלומר, סוגיית ההוצאות המשפטיות של הנתבעת עקב הגשת המרצת הפתיחה, נדון והוכרע בפסק הדין שסיים את המחלוקת נשוא המרצת הפתיחה.

171. לפיכך, כאשר סוגיית ההוצאות בגין הליך המרצת הפתיחה הוכרעה במסגרת פסק הדין בהליך המרצת הפתיחה, הרי גם אם הייתה קיימה עילה חוזית או נזיקית, אין מקום לפסוק פיצוי עבור הוצאות אלו כעת.

172. לאור האמור לעיל, אף אם היה נקבע כי הנתבעים שכנגד הפרו את ההסכם, או התנהלו ברשלנות כלפי הנתבעת, הרי הנתבעת לא עמדה בנטל להוכיח כי נגרם לה נזק ובוודאי שלא הוכיחה את שיעור הפיצויים.

     לאור מסקנתי זו, אין צרוך לדון בנושא הפרת ההסכם או התרשלות הנתבעים שכנגד, וזאת כאשר די באי הוכחת הנזק ושיעורו על מנת לדחות את התביעה שכנגד.

173. אשר על כן, התביעה שכנגד נדחית.

174. אני סבור כי בנסיבות העניין, לאור התנהלות הנתבעים שכנגד כלפי הנתבעת באיחור במסירת המסמכים, אין מקום לפסוק הוצאות במסגרת התביעה שכנגד.

     ההודעות לצדדים שלישיים

175. כאמור הנתבעת הגישה הודעות צד ג' בכל התביעות פרט לתביעת משפחת איקמן.

176. הנתבעת טענה, כי ככל וייקבע כי היא אחראית לאיחור במסירת הדירות, הרי שעל הצדדים השלישיים לשפותה שכן הם אלו שגרמו לאיחור במסירת הדירות.

177. עוד הנתבעת טענה, כי על אף שבניית הפרויקט הסתיימה בחודש ינואר 2016, העירייה, האדריכלים והמהנדסים גרמו לעיכוב במתן היתר בנייה ובקבלת טופס 4, עיכוב אשר גרם לאיחור במסירת הדירות עד לחודש יולי 2017.

178. באופן ספציפי טענה הנתבעת מספר טענות ביחס לגורמים שגרמו לעיכוב וזאת הן כנגד העירייה הן כנגד האדריכלים והן כלפי המהנדסים.

     בפרט הנתבעת בסיכומיה, מתווה את הילוך הטיעון הבא כנגד צדדי ג':

     בשלב הראשון, טוענת הנתבעת, כי הבניין היה גמור ומוכן לאכלוס בתחילת שנת 2016, ולשם כך מסתמכת על עדות המהנדס עטר מטעמה, על עדות מר אלטשול שרכש את הדירה בינואר 2016 וכן עדותו של מר ונטורה בנושא.

     בשלב השני, טוענת הנתבעת, כי העובדה שניתן טופס 4 לבניין רק ביום 18.6.2017, נובעת אך ורק מהתנהלות העירייה ויתר צדדי ג'.

     לעניין טיעון זה ר' סעיפים 25 עד 30 לסיכומי הנתבעת.

179. הנתבעת מסבירה בסיכומיה, מה הם אותם הגורמים לטעמה שגרמו לכך שתעודת האכלוס ניתנה רק ביום 18.6.2017, ואלו הם לטעמה:

     • דרישות העירייה לשינוי החזית הפונה לרחוב סוקולוב (פרק ג.1. לסיכומי הנתבעת);

     • דרישות העירייה לשינוי האחראי לביקורת בסוף הפרויקט (פרק ג.2.לסיכומי הנתבעת);

     • אי התאמת מערכת האוורור ודרישת העירייה לתקן את היתר הבניה בגין זאת (פרק ג.3. לסיכומי הנתבעת);

     • דרישת העירייה להתאמת היתר הבניה לשינויים פנימיים בדירות (פרק ג.4. לסיכומי הנתבעת);

     • סירוב העירייה להפקדת ערבות בנקאית על מנת לאפשר את מסירת הדירות (פרק ג.5. לסיכומי הנתבעת);

180. מכאן, יש לבחון האם יש ממש בטענות אלו של הנתבעת במישור העובדתי.

     עם זאת, ראוי לשים את הדברים בהקשר המשפטי הראוי. על מנת שאכן ניתן יהיה להטיל את האחריות על העיכוב במסירה על צדדי ג', אין די בכך שהנתבעת תוכיח כי העירייה, האדריכל או המהנדס ביצעו פעולות שגויות כלשהן.

     אלא, על הנתבעת להוכיח את התקיימות יסודות עוולת הרשלנות, ובפרט כי העירייה או אנשי המקצוע התרשלו, וכי קיים קשר בין רשלנות צדדי ג' לבין תקופת העיכוב במסירה.

     יוטעם ויודגש, אין די בהוכחה כי העירייה או בעלי המקצוע טעו, אלא שיש להוכיח כי התרשלו, וכי התרשלות זו גרמה לעיכוב במסירה.

     על רקע זה אבחן את טענות הנתבעת כפי שפורטו בסעיף 179 לעיל.

     דרישות העירייה לשינוי החזית הפונה לחזית סוקולוב

181. הנתבעת מקדישה חלק ניכר מראיותיה, וכן מסיכומיה, לתיאור השתלשלות הדברים בעניין שינוי חזית הבניין, והאחריות הנטענת, בעיקר של הוועדה המקומית ומהנדס העיר, לשינויים אלו.

182. בטרם אבחן טענות אלו, יש לשים את דברים בהקשר הראוי ובמסגרת המתאימה, הן מבחינת הבינוי והן מבחינת הרישוי.

     מבחינת הבינוי, כאמור לעיל, התובעת טוענת בסיכומיה כי הבניין היה גמור עוד בינואר 2016. ר' סעיף 25 לסיכומי הנתבעת: "הבניין עמד גמור ומוכן לאכלוס כבר בתחילת שנת 2016".

     אציין כי טענה זו של הנתבעת מקובלת עליי, בכפוף לעניין מערכות האוורור והחתימות הנדרשות, נושאים בהם אעסוק להלן, כאשר טענה זו נתמכת בעדויות של מר אלטשול, מר ונטורה וכן במסמכים חיצוניים.

183. מבחינת מועד הרישוי, הרי הנתבעת בעצמה מודה, כי מועד מתן ההיתר הכולל את החזית החדשה, הינו ביום 2.6.2016 (ר' סעיף 79 לסיכומים מטעמה).

184. מכיוון שמועדי המסירה החוזיים הינם החל מהמחצית השנייה של 2015, הרי נושא החזית ושינויה יכולים להסביר לכל היותר כשישה חודשים של תקופת עיכוב בעצם הבניה (היות וכאמור הנתבעת טוענת כי המבנה היו גמור בחודש ינואר 2016) וכ- 12 חודשים עיכוב, עקב הרישוי, וזאת כאשר הנתבעת מציינת, כאמור, כי קיבלה את היתר המתוקן ביום 2.6.2016.

185. מהאמור לעיל עולה, כי כל נושא הדרישה לשינוי החזית, אינה רלוונטית, לכל הפחות, לתקופת העיכוב שלאחר יוני 2016, היות וכאמור, הנתבעת טוענת בעצמה, כי הבניין היה גמור בינואר 2016 מבחינת בניה, וכי במישור הרישוי ההיתר ניתן ביוני 2016.

     על רקע זה אדון, האם קיימת אחריות לעירייה או לאדריכלים לעיכוב במסירה לאור אירועי הדרישה לשינוי חזית המבנה.

186. אציין כי המועדים המרכיבים את השתלשלות האירועים כמעט ואינה שנויה במחלוקת, ולמעשה נסמכת על מסמכים סטטוטוריים, ואפרט את הדברים:

     הבקשה להיתר למבנה נדונה ואושרה בוועדה המקומית ביום 25.5.2011.

     ביום 19.3.2013 השלימה הנתבעת את התנאים שנקבעו להוצאת היתר בהחלטת הוועדה המקומית מיום 25.5.2011, הנתבעת שילמה את האגרות, והייתה זכאית להנפיק היתר בניה.

     מכאן, ההיתר הועבר לחתימת מהנדס העיר, אדר' סאקה ביום 3.4.2013 (ר' סעיף 12 לתצהיר אדר' דיאמנט מטעם העירייה).

     אין חולק, כי אדר' סאקה סרב לחתום על היתר הבניה ודרש את שינוי חזית הבניין.

     בכל מקרה, אין עוררין, כי לאחר שהנתבעת הסכימה להגיש בקשה לשינוי החזית, ביום 7.7.2013, נחתם היתר הבניה המקורי, דבר שאפשר לנתבעת להתחיל בהקמת הבניין למעט נושא החזיתות.

187. הנתבעת טענה בתצהירים מטעמה ובסיכומיה כי אדר' סאקה הבטיח, כי השינוי יעשה במהירות בדרך של היתר לעבודה מצומצמת, וזאת בהתאם לתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת), תשס"ג-2003 (להלן: "תקנות עבודה מצומצמת") כנגד גרסה זו של הנתבעת, לא העמידה העירייה כל גרסה נגדית.

     אציין כי אכן העירייה הגישה את תצהירה של אדר' דיאמנט, אלא שזו בהתאם להודאתה שלה, החלה לכהן כמנהלת מחלקת הרישוי בוועדה המקומית בספטמבר 2016, כך שמלבד הפנייה למסמכים הרלוונטיים, אין לעדה זו כל תרומה ראייתית למחלוקות שקדמו לספטמבר 2016.

      

     עוד אציין, כי אדר' סאקה כיהן כמהנדס העיר, והיה לו חלק מרכזי באירועים אשר לטענת הנתבעת גרמו לעיכוב בבניה, בנסיבות אלו, היה על העירייה להגיש תצהיר מטעמו, או לכל הפחות, להזמינו לעדות. הימנעות זו של העירייה לזמן עד מפתח כמהנדס העיר מטעמה, יש בה לחזק את גרסת הנתבעת.

     אבהיר כי איני מקבל את עמדת העירייה בסיכומיה, כי על הנתבעת היה לזמן את אדר' סאקה. אף אם אדר' סאקה סיים את עבודתו בעירייה, הרי הוא בגדר עד מבוהק של העירייה, בהיותו בתקופה הרלוונטית בעל תפקיד סטטוטורי בכיר ומהותי בעירייה, ומכאן החובה על העירייה לזמנו לעדות מטעמה.

     עוד אדגיש, כי גרסת הנתבעת כי אדר' סאקה הבטיח, כי ההיתר יינתן כהיתר לעבודה מצומצמת במהירות, נתמכת במכתב אדר' גיא, צד ג' 3, מיום 24.5.2016, אשר צורף כנספח 18 לתצהיר מר אלאלוף.

188. בכל מקרה, למרות שדרישת אדר' סאקה להגשת היתר לעבודה מצומצמת ניתנה עוד בחודש אפריל 2013, הרי רק בחודש ינואר 2014 הוגשה הבקשה בדרך זו על ידי הנתבעת (ר' סעיף 79 לסיכומי הנתבעת).

     העירייה למרות הבטחות אדר' סאקה, לא הסכימה לקדם את השינוי בהיתר בדרך של היתר לעבודה מצומצמת ודרשה, כי תוגש בקשה להיתר בדרך רגילה כדין. בקשה בדרך זו הוגשה על ידי הנתבעת רק ביום 25.10.2014 (ר' סעיף 30 לתצהיר מר אלאלוף) וכללה גם בקשה להקלה.

     ביום 24.12.2014 התכנסה ועדת המשנה לדון בבקשה להיתר ואושר הפרסום להקלה. ההקלה פורסמה ביום 14.4.2015, כאשר ביום 29.7.2015 החליטה הוועדה המקומית לדחות את ההתנגדות ולאשר את הבקשה להיתר. לעניין זה ר' נספחים 8 ו- 11 לתצהיר אלאלוף.

     החלטה הוועדה המקומית כללה תנאי של הגשת תוכנית מתוקנת בהתאם להחלטה, וזו הוגשה על ידי הנתבעת ביום 30.11.2015, כאשר בדיקתה הושלמה ביום 1.2.2016.

     ביום 14.3.2016 התקבלה דרישת היטל ההשבחה, אשר שולמה ביום 23.5.2016. ההיתר הונפק ביום 25.5.2016 ונמסר לנתבעת ביום 2.6.2016, ר' נספח 16 לתצהיר אלאלוף.

     עוד אציין, כי בחודש פברואר 2015 העלה אדר' סאקה, מהנדס העיר, דרישה נוספת לשינוי חומרי הגמר של החזית, דרישה שמצאה את ביטויה בבקשה להיתר המתוקנת.

189. על בסיס ממצאים אלו לגבי השתלשלות העניינים, יש להכריע בסוגיה האם צדדי ג' אחראים לעיכוב במסירת הדירות לתובעים, ואם כן לגבי איזה פרק זמן אחריות זו חלה.

     כאמור, טענת הנתבעת לגבי העיכוב עקב פעולות העירייה הינה בשני מישורים, המישור הראשון - מישור הבניה והמישור השני - מישור הרישוי.

     אתייחס לשני המישורים.

     מישור הבניה

190. לא מצאתי כל עיכוב שנגרם לנתבעת במישור הבנייה כתוצאה מהדרישה לשינוי החזית, ואנמק.

     הנתבעת לא הניחה כל תשתית ראייתית, כי נגרם לה עיכוב בבנייה כתוצאה משינוי החזית. יש לזכור כי היתר הבניה ניתן עוד ב- 7.7.2013, כך שהנתבעת יכולה הייתה להתקדם ללא הפרעה בבניית הבניין, למעט סיום החזית. מכאן, ככל שהנתבעת טוענת כי שינוי החזית גרם לעיכוב בבנייה עצמה, היה עליה לבסס טענה זו בחוות דעת מומחה, או לפחות בנתונים מיומני העבודה בשטח.

     הנתבעת טענה בסיכומיה, כי היה חשש להתקדם בבנייה כל עוד לא אושר השינוי, אולם לא ביססה בראיה כלשהי, כי "חשש" זה גרם לעיכוב בפועל.

     לעניין זה ראוי לחדד ולהדגיש, כי לעמדת הנתבעת עצמה, עמדה אשר מקובלת עליי ונתמכת בראיות, הבניין ברובו (כלומר, למעט נושא האוורור) היה שלם עוד בינואר 2016, כאמור לעיל ההיתר לחזית המתוקנת ניתן רק ביוני 2016. מכאן ניתן ללמוד, כי הנתבעת לא המתינה לאישור ההיתר על מנת לבנות את החזית החדשה, ולמעשה סיימה את החזית חצי שנה טרם ניתן ההיתר.

     בנסיבות אלו, אני קובע כי הנתבעת לא הוכיחה כי הדרישה לשינוי החזית, ומאוחר יותר שינוי חומרי הגמר, גרמה לעיכוב כלשהו בבניית הבניין.

     מישור הרישוי

191. במישור הרישוי אני סבור, כי קיימת התרשלות של העירייה וכן קשר סיבתי בין ההתרשלות לבין העיכוב בהליכי הרישוי, עיכוב שגרם גם לעיכוב במסירת החזקה.

     הנתבעת טוענת למעשה לשני מעשי התרשלות של העירייה בהקשר הרישוי, הראשון נעוץ בעצם הדרישה לשינוי החזית על ידי אדר' סאקה, והשני, דרך הטיפול של העירייה בבקשה להיתר שהוגשה ומשך הזמן עד שההיתר ניתן בפועל.

192. לגבי דרישת אדר' סאקה לשינוי החזית, הרי אין למעשה מחלוקת כי אדר' סאקה אכן דרש את שינוי החזית ממש ערב הנפקת ההיתר המקורי. כך, מעיד באופן ברור אדר' גיא, ועדותו מהימנה עליי, ולמעשה אין גרסה נגדית מטעם העירייה.

     עוד אין חולק, כי ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר המקורית בתנאים ניתנה על ידי הוועדה המקומית עוד ביום 25.5.2011 ואילו הדרישה של מהנדס העיר, אדר' סאקה, ניתנה כשנתיים לאחר מכן באפריל 2013.

193. עוד עולה מניתוח הראיות בתיק זה, כי לא רק שאדר' סאקה דרש את שינוי החזית, שנתיים לאחר החלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר, אלא שאדר' סאקה הציג בפני הנתבעת והאדריכלים מצג, כי ניתן לעשות זאת בדרך של בקשה להיתר לעבודה מצומצמת.

     לעניין זה ר' עדות אדר' גיא בפרוטוקול הדיון מיום 20.7.2021 בעמ' 139, כאשר הבהיר זאת בתשובות ברורות וחד משמעית לשאלות בית המשפט וכן ר' מכתבו של אדר' גיא מיום 24.5.2016 (כאמור, נספח 18 לתצהיר אלאלוף).

     זאת ועוד, למעשה, עדת העירייה, אדר' דיאמנט, אינה מכחישה כי אדר' סאקה דרש את שינוי החזית והבטיח לנתבעת שניתן לאשר את שינוי החזית בדרך של בקשה להיתר לעבודה מצומצמת, ר', למשל, עדותה בפרוטוקול הדיון מיום 24.5.2021 בעמ' 56.

194. מכאן, אני קובע כממצא עובדתי בתיק זה, כי אדריכל סאקה דרש מהנתבעת לשנות את החזית ביחס לבקשה להיתר המקורית, וכן הבטיח לה כי הדבר יעשה בדרך של בקשה להיתר לעבודה מצומצמת.

195. אני סבור כי התנהלות זו של אדר' סאקה, בשם הוועדה המקומית, מהווה התרשלות בשני מישורים. במישור הראשון, ההתרשלות נעוצה במועד בו ניתנה הדרישה לשינוי החזית לנתבעת, ובמישור השני, בהנחיה להגשת בקשה להיתר מכוח תקנות היתר לעבודה מצומצמת, ואנמק.

196. ראשית, אבהיר, כי מקובלת עליי לחלוטין עמדת העירייה, כי מהנדס העיר אינו מהווה חותמת גומי על היתר הבניה, והוא רשאי להעלות דרישות תכנוניות, בוודאי בתחום העיצוב העירוני בכלל ועיצוב החזיתות בפרט.

     אולם, וזה העיקר, לענייננו, על המהנדס היה לעשות כן בשלב בדיקת הבקשה להיתר על ידי הוועדה המקומית, וזאת כאשר, לפי עמדת העירייה עצמה, הליכי הרישוי החלו עוד בשנת 2007 (ר' סעיפים 10 עד 12 לתצהיר אדר' דיאמנט).

     מכאן, היה על מהנדס העיר להעלות את הדרישה בעניין שינוי החזית או התאמתה עוד טרם הדיון בוועדה המקומית בשנת 2011, או לכל המאוחר במסגרת הדיון בוועדה המקומית עת אושרה הבקשה להיתר בתנאים, וייתכן, ואף ניתן היה לעשות כן, זמן מסוים לאחר מכן.

     אולם, העלאת דרישה חדשה, המחייבת שינוי בהיתר הבניה, שנים לאחר שהוגשה הבקשה להיתר, ושנתיים לאחר שהוועדה המקומית, בהמלצת הצוות המקצועי, אישרה את הבקשה להיתר, אינה סבירה, ומהווה סטייה מסטנדרט התנהלות סביר, ומכאן מהווה התרשלות.

197. לטעמי, גם הנחיית הנתבעת להגיש בקשה להיתר לעבודה מצומצמת הינה הנחייה רשלנית, שגרמה עיכוב מיותר, ואבאר.

     תקנות עבודה מצומצמת מאפשרות הוצאת היתר בניה בדרך מקוצרת לשורה של עבודות המנויות בתקנות, ר' על מהות התקנות, עת"מ (מרכז) 54878-08-10‏ עמית אפללו ואח' נ' מועצה מקומית שהם [פורסם במאגר נבו] (20.12.2010).

198. השוואה בין הבקשה להיתר כפי שאושרה על ידי הוועדה המקומית בישיבתה מיום 27.5.2013 לבין הבקשה להיתר הכוללת את החזית בהתאם לדרישת מהנדס העיר, מגלה כי אין כל אפשרות סבירה, או הגיונית, לאשר שינוי שכזה מכוח תקנות עבודה מצומצמת, ושינוי מהותי שכזה אינו נכלל במסגרת העבודות שניתן לאשר בדרך של בקשה להיתר לעבודה מצומצמת.

     לעניין זה, מקובלת עליי עמדת המומחה מטעם הנתבעת, אינג' ניר אנגל, בסעיפים 9 עד 11 לחוות דעתו, סעיפים שלא נסתרו.

199. מכאן, לשיטתי, הנחיית מהנדס העיר, אדר' סאקה, להגשת בקשה להיתר לתיקון החזיתות מכוח תקנות עבודה מצומצמת הייתה הנחייה בלתי סבירה, שאינה תואמת סטנדרט התנהלות סביר, ומכאן רשלנית.

     אציין, כי איני סבור כי בנסיבות ההנחיה בתיק זה קיימת רשלנות תורמת לנתבעת או לאדריכלים, וזאת לאור עדותו של אדר' גיא, אשר הסביר, מדוע היה חייב להגיש את הבקשה להיתר בהתאם להנחיות מהנדס העיר. לעניין זה, ר' עדותו הברורה והנחרצת בפרוטוקול הדיון מיום 20.7.2021 בעמ' 143. עדותו זו מקובלת עליי, ולמעשה העירייה לא הציגה גרסה נגדית.

200. עוד אזכיר, את המובן מאליו, כי הוועדה המקומית עצמה סירבה לאשר את הבקשה להיתר מכוח תקנות היתר לעבודה מצומצמת והנתבעת נאלצה להגיש בקשה להיתר חדשה בדרך הרגילה.

201. מכאן, מסקנתי הינה כי העירייה התרשלה בעניין מתן ההנחיה לשינוי החזית, וזאת הן במועד בו ניתנה ההנחיה, שנתיים לאחר אישור הבקשה להיתר, והן באופן בו ניתן לאשר את השינוי, אשר היה שגוי. לאור זאת, יש לבחון את תקופת העיכוב שנגרמה עקב רשלנות זו.

202. אני סבור כי לאור הראיות בתיק זה תקופת העיכוב בהליכי הרישוי שגרמה רשלנות העירייה והמהנדס מטעמה, וזאת לאור הדרישה המאוחרת לשינוי החזית וההנחיה המוטעית להגישה בדרך של היתר לעבודה מצומצמת, הינה בסך של 8 חודשים.

     לצורך הערכת התקופה הבאתי בחשבון את מכלול הגורמים ולוח הזמנים המפורט לעיל. בפרט, הבאתי בחשבון את החיסכון בזמן שהיה מושג, אילו היה נמסר לנתבעת הצורך בשינוי החזיתות קודם לכן, ואילו הייתה הנתבעת מונחית להגיש בקשה להיתר שינויים בהתאם לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) ולא בדרך של היתר לעבודה מצומצמת.

     כמו כן, הבאתי בחשבון לצורך הערכת תקופת העיכוב גם את המועדים הארוכים יתר על המידה להם נזקקה הנתבעת על מנת להגיש את הבקשה להיתר הן המקורית והן המתוקנת.

203. למען שלמות התמונה אציין כי לא מצאתי רשלנות, או פעולה לא סבירה של הוועדה המקומית, במועדים לאחר שהנתבעת הגישה את הבקשה להיתר לעבודה מצומצמת בינואר 2014.

     כך, לשיטתי, פעלה נכון העירייה כאשר לא הסכימה לאשר את הבקשה שהוגשה בדרך של היתר לעבודה מצומצמת ודרשה פרסום הקלות, כאשר אלו אכן נדרשות, וכך, לא מצאתי במועדים לטיפול בבקשה ולהנפקת היתר הבניה, משום רשלנות.

     אציין, כי אכן אין מדובר במועדים מהירים ולוח זמנים קצר, אולם למרות שראוי היה לזרז את לוח הזמנים, לא מצאתי כי לוח הזמנים לטיפול בבקשה להיתר המקורית, או לאחר שתוקנה, בפרט כאשר מדובר בבקשה להיתר הכוללת הקלה, הוא לוח זמנים אשר חורג ממתחם הסבירות ומהווה רשלנות.

204. לאור האמור והמנומק לעיל, אני סבור כי הנתבעת הוכיחה, כי העירייה התרשלה הן במועד בו דרשה את שינוי החזית והן בדרך אשר הנחתה את הנתבעת לפעול להסדרת הנושא, וכי התרשלות זו גמרה לעיכוב של 8 חודשים בסיום הליכי הרישוי הרגילים.

     חתימת אחראי על הביקורת

205. טענה נוספת של הנתבעת הינה כי העירייה גרמה לעיכוב בהוצאת טופס 4 לאור דרישתה, כי מתכנן השלד יחתום כאחראי על הביקורת.

     במסגרת זו, הנתבעת טוענת בתצהיריה וכן בסיכומים מטעמה, כי אדר' גיא (צד ג' 3) חתם על הבקשה להיתר כאחראי לביקורת ובכך התמלאה דרישת תקנות הבקשה להיתר.

     אלא, שאין מחלוקת בין הצדדים, כי הוועדה המקומית, לא קיבלה גישה זו של הנתבעת, כאשר בחודש מאי 2016 דרשה כתנאי למתן טופס 4, כי מתכנן שלד, כלומר קונסטרוקטור, יחתום על הבקשה להיתר כאחראי על הביקורת.

     אין מחלוקת בין הצדדים, כי דרישה זו לחתימת מתכנן שלד כאחראי על הביקורת מולאה על ידי הנתבעת רק ביום 17.5.2017 כאשר מתכנן השלד מטעם הנתבעת, אינג' וגמן מחברת "מצוק מהנדסים", חתם כאחראי על הביקורת.

206. מכאן טוענת הנתבעת, כי הוועדה המקומית אחראית על העיכוב במסירת הדירות לתקופה החל מחודש מאי 2016 ועד יום 17.5.2016 וזאת משני טעמים.

     ראשית, לטענת הנתבעת, הדרישה לחתימה נוספת של מתכנן שלד, הינה דרישה בלתי חוקית. שנית, אף אם היה קיים עיגון בדין לדרישה זו, הרי היה על הוועדה המקומית לדרוש זאת טרם מתן ההיתר, וכאשר נחתם ההיתר על ידי מהנדס העיר עם החתימות הקיימות, לא היה מקום להציב דרישה חדשה סמוך לגמר הבניה.

207. לאחר שבחנתי את טענות הנתבעת, אני סבור כי אין כל אחריות לעירייה, או לאדריכלים, בגין עיכוב זה, וזאת הן לאור היותה של הדרישה חוקית והן לאור התנהלות הנתבעת עצמה, ואנמק.

208. כאמור, טענתה המרכזית של הנתבעת הינה, כי היות ואדר' גיא חתם על הבקשה להיתר כאחראי על הביקורת, לא היה מקום לדרוש חתימה נוספת של מהנדס שלד.

     בכך טועה הנתבעת בשעה שהיא אינה עורכת את ההבחנה הנדרשת בין החתימות הנדרשות על הבקשה להיתר טרם תחילת העבודות, לבין החתימות הנדרשות לאחר ביצוע העבודות, ואבאר.

209. אין מחלוקת כי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל – 1970 (להלן: "תקנות הבקשה להיתר") שהיו בתוקף בעת הגשת הבקשה להיתר, דרשו כי על הבקשה להיתר יחתום "האחראי על הביקורת".

     ר' סעיף 2(ג) לתקנות בנוסחן דאז:

     "2. הגשת בקשה להיתר

     (ג) בקשה להיתר ומפרט יהיו חתומים בידי אלה:

     (1) המבקש;

     (2) עורך או עורכי הבקשה;

     (3) מתכנן שלד הבנין;

     (4) האחראי לביצוע השלד;

     (5) בעל זכות בנכס כמפורט בתקנה 2א;

     (6) האחראי או האחראים לביקורת.

     (ד) חתימותיהם של האחראי לביצוע השלד ושל האחראים לביקורת יכול שיימסרו לועדה במועד מאוחר יותר, אך לא יאוחר ממועד תחילת העבודה נושא ההיתר."

210. למקרא נוסח התקנה ברור, כי נדרשת חתימה של אחראי לביקורת או אחראים לביקורת. הפרשנות המקובלת לחתימה זו הינה, כי בשלב הבקשה להיתר די בחתימת האדריכל עורך הבקשה כאחראי על הביקורת, וכך גם מנוסחים הטפסים בתוספת לתקנות הבקשה להיתר.

     פרשנות זו מבוססת גם על העובדה, כי ממילא נדרשת חתימת מתכנן השלד על הבקשה להיתר מכוח תקנה 2(ג)(3).

     עוד ראוי להדגיש, כי תקנה 2(ד) דורשת כי כלל החתימות הללו ייעשו עוד טרם תחילת העובדות נשוא ההיתר.

211. מכאן, החתימה כאחראי על הביקורת של אדר' גיא, חתימה אשר מצוטטת בסעיף 93 לסיכומי הנתבעת, ואישור הוועדה המקומית לחתימה זו, הינה תקינה וראויה, והיא בגדר החתימות הנדרשות על הבקשה להיתר טרם תחיל העבודות.

212. עם זאת, חלק ט"ז לתוספת השנייה לתקנות הבקשה להיתר, חלק שעניינו, ביקורת במקום המבנה, מקנה למהנדס העיר, את הסמכות לדרוש במהלך הבניה גם אישורים ממתכנן השלד בדבר תקינות השלד.

     ר', לדוגמא, תקנה 16(2)(ו) לתוספת השניה:

     "(ו) המהנדס רשאי, בהודעה בכתב שתימסר אישית או תישלח בדואר רשום לבעל ההיתר ולאחראי לביקורת, לפני מתן ההיתר או אחריו, לחייב אחראי לביקורת לערוך ביקורת בשלבים נוספים או במועדים שיקבע בהודעה, לאחר שנתן לבעל ההיתר הזדמנות נאותה להביא בפניו את טענותיו.

     (ז) סעיפים קטנים (ה) ו־(ו) יחולו על תוספת בנין, בשינויים המחוייבים.

     (ח) האחראים לביקורת ימסרו דיווח לועדה המקומית - כל אחד בתחומו - לא

     יאוחר מ־ 6 ימים לאחר המועד של עריכת הביקורת על מועד עריכתה ועל תוצאותיה; העתק הדיווח יומצא גם לבעל ההיתר ולעורך הבקשה, אישית או בדואר.

     (ט) הדיווח יפרט את השלב שאליו הגיעו העבודות מכוח ההיתר בשעת הביקורת

     ואת המועד של גמר אותו שלב ויסתיים בתעודה שהעבודות בוצעו בהתאם לתנאי ההיתר, תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל 1970- (תוספת שניה) 1.6.2006 20706 לחוק ולתקנות שהותקנו על פיו, ואם תחום האחריות של המדווח כולל גם את התאמת הבניה לתכניות כמשמעותן בחוק - ייקבע בתעודה גם שהעבודות בוצעו בהתאם לתכניות כאמור, או, אם נמצאו סטיות מהן, מה הן הסטיות שנמצאו, הכל לפי טופס ב' שבנספח לחלק זה."

213. תקנה זו מסמיכה את המהנדס העיר להורות לאחראי על הביקורת או לאחראים על הביקורת לערוך ביקורת נוספת ולהנפיק אישורים מתאים. אציין, כי הפרשנות הראויה והמקובלת הינה, כי במסגרת תקנה זו רשאי מהנדס העיר לדרוש חתימה של אחראי לביקורת בתחום ספציפי, בענייננו מתכנן שלד, וזאת גם כאשר זה לא חתם על הטופס טרם מתן ההיתר. פרשנות זו נתמכת באמור בס"ק (ח) לתקנה.

214. עוד אציין, כי אלו אינן התקנות היחידות הרלוונטיות לחתימת בעלי מקצוע, ותקנות התכנון והבניה, אינן מסתפקות בחתימות על הבקשה להיתר טרם ביצוע העבודות, אלא דורשות חתימות נוספות גם בסיום העבודות וזאת במסגרת תקנות התכנון והבניה (פיקוח עליון על הבניה), תשנ"ב-1992 (להלן: "תקנות פיקוח עליון").

     תקנות אלו, קובעות במסגרת תקנה 2, חובת פיקוח עליון גם למתכנן שלד הבניין, ואצטט:

     "2.

     (א) מורשה להיתר, מתכנן שלד הבנין או מומחה לדבר בתחום שהוא תכנן, חייבים בקיום פיקוח עליון, כל אחד בתחומו, לפי סעיף 158כז לחוק" (הדגשה אינה במקור – ג.ה).

     תקנה 4(4) מטילה על מתכנן השלד חובה פוזיטיבית לחתום ולאשר את גמר הבניין, ואצטט:

     "4. הפיקוח העליון יכלול פעולות אלה:

     (4) אישור גמר חלקי או מלא של עבודות הבניה לצורך בקשה לחיבור לרשתות החשמל, המים והטלפון ולצורך הוצאת תעודת גמר; האמור בפסקה זו יחול לגבי עורך בקשה ראשי ומתכנן שלד הבנין, ואולם רשאי עורך הבקשה הראשי להתנות מתן אישורו בחתימת עורכי בקשה אחרים לגבי ביצוע הפיקוח העליון, כל אחד בתחומו."

     על חובות נוספות של מתכנן השלד, ר' תקנה 5 לתקנות הפיקוח העליון.

215. לאור תקנות אלו, ברור כי דרישת מהנדס העיר כי טרם מתן טופס 4 יינתן אישור גם של האדריכל עורך הבקשה וגם של מתכנן שלד הבניין, לא רק הגיונית וסבירה, אלא מחויבת על פי התקנות.

     על שילוב החבות מכוח פרט ט"ז לתוספת השנייה לחוק התכנון והבניה ותקנות הפיקוח העליון, ר' ת"א (חי') 12343/00 ציון אביב נ' עזבון המנוחה ויקי בן ציוני ז"ל [פורסם במאגר נבו] (07.03.2011).

216. אציין כי לא נעלם מעיני נספח 22 לתצהירו של מר אלאלוף, אשר הינו לכאורה אישור מתכנן השלד על גמר הבניה, אולם בהעדר תצהיר של מתכנן השלד עצמו, ובהעדר ההקשר של מסמך זה, לא ניתן לקבוע כי מסמך זה אכן עמד בדרישת מכלול התקנות.

     בכל מקרה, גם לנוכח קיומה של חתימה שכזו, היה זה סביר מצד מהנדס העיר לדרוש חתימה ברורה וחד משמעית של מתכנן השלד כי הוא אחראי לשלד המבנה, ואין בדרישה זו משום רשלנות או פעולה שלא כדין.

217. הנתבעת טוענת שמדובר בדרישה רטרואקטיבית פסולה, כך שהיה מקום לדרוש את החתימה בשלבים מוקדמים יותר, כך שהיא הסתמכה על הנחיה שניתן להסתפק בחתימת האדריכל בלבד. איני מקבל טענה זו, כאמור לעיל, גם התוספת השנייה לתקנות הבקשה להיתר וגם תקנות הפיקוח העליון מחייבות חתימות של מתכנן שלד גם בגמר הבניין.

     ייתכן והייתה אי בהירות ביחס לתקנות הרלוונטיות לחתימה, האם מדובר בחתימה כאחראי ביקורת מכוח פרק ט"ז לתוספת השנייה לתקנות או חתימה כפיקוח עליון, אך לטעמי במקרה של אי בהירות שכזו, הייתה זכאית העירייה לדרוש חתימה "לחומרה" בפרט כאשר מדובר בקונסטרוקציה, ועל הנתבעת היה להיערך לכך שתידרש חתימת מתכנן השלד על טופס כזה או אחר.

218. לאור האמור לעיל, לא מצאתי פעולה לא חוקית, או רשלנית, של העירייה בדרישה לחתימה של מתכנן השלד, וזאת גם בהנחה שהייתה בפניה החתימה על נספח 22 לתצהיר אלאלוף.

219. בכל מקרה, אף אם נפל פגם בדרישה האמורה של העירייה והמהנדס מטעמה, הרי אין קשר סיבתי בין הפגם לבין העיכוב בהוצאת טופס 4, ואבאר.

     אין חולק כי בסופם של דברים המהנדס מטעם הנתבעת, אינג' וגמן, חתם על הטופס הנדרש. בנסיבות אלו, לא הצליחה הנתבעת לבאר מדוע חתימה זו לא בוצעה מיד עם דרישת מהנדס העיר, והעיכוב בהמצאת החתימה הינו באחריותה.

     במילים אחרות, כפי שאינג' וגמן חתם על הטופס ביום 17.5.2017 הוא יכול היה, וצריך היה, לחתום על הטופס במאי 2016.

     אציין כי לא מצאתי בתצהיר אלאלוף, או בעדותו, הסבר מניח את הדעת, מדוע לא יושבו ההדורים בין הנתבעת לבין אינג' וגמן במאי 2016, ומדוע נדרש למעלה משנה לקבל את חתימתו.

     עוד אציין לעניין זה, כי הנתבעת לא הביאה לעדות את אינג' וגמן, אשר יסביר מדוע מצד אחד, לא חתם על הטופס במאי 2016, אבל, ומצד שני, הסכים לחתום במאי 2017. אי הבאתו לעדות פועלת כמובן לרעת הנתבעת.

220. לאור האמור והמקובץ לעיל אני סבור, כי אין בדרישת העירייה לחתימת מתכנן השלד משום רשלנות או הפרת חובה חקוקה. בכל מקרה, אף אם הדרישה הייתה רשלנית, או לא חוקית, עדיין האחריות לעיכוב בגין דרישה זו הינה על הנתבעת, כך שנדרש לה פרק זמן של 12 חודשים להשיג חתימה של מהנדס מטעמה, ללא הסבר מניח את הדעת לכך.

     אי התאמת מערכת האוורור להיתר הבניה כפי שהוצע

221. טענה נוספת ומרכזית של הנתבעת ביחס לאחריות צדדי ג' הינה אי התאמת של מערכת האוורור כפי שנבנתה בפועל להיתר הבניה כפי שהונפק לנתבעת.

     עיון בתצהירי הצדדים ובסיכומים מטעמם, מגלה כי אין מחלוקת בדבר התקלה שנוצרה בעניין זה, והמחלוקת הינה רק בסוגיה מי הוא הגורם האחראי לתקלה.

     אתאר את השתלשלות העניינים שהולידה את התקלה, ואדון באחראי לה.

222. מערכת האוורור והוצאת העשן ממרתפי החניה תוכננה במקור על ידי מתכנן בשם אינג' רם ורנר (להלן: "אינג' ורנר") עבור בעלי המגרש הקודמים לנתבעת. התכנון המקורי של אינג' ורנר היה, כי האוויר והעשן ישאבו על ידי תעלות יניקה לגג הבניין ויפוזרו על ידי מפוחים על גג הבניין, ר' נספח 37 לתצהירו של מר אלאלוף.

     אין מחלוקת בין הצדדים, כי פתרונו של אינג' ורנר הוטמע בבקשה להיתר שערכו האדריכלים, צדדי ג' 3-4 ואושר על ידי העירייה, כך שהיתר הבניה שהונפק לבניין, על כל גלגוליו, כלל פתרון אוורור ופינוי עשן מהמרתפים על ידי יניקת העשן בתעלות יניקה וחדר מפוחים על הגג.

223. ביום 11.11.2013 החליפו המהנדסים את אינג' ורנר כיועצי אוורור ואינסטלציה של הפרויקט (ר' נספח 1 לתצהיר אינג' גלבוע).

224. עוד אין חולק, כי התכנון של המהנדסים לאוורור ופינוי העשן היה שונה לגמרי מהתכנון של אינג' ורנר ולא כלל חדר מפוח על הגג. ביום 9.12.2013 נשלח התכנון החדש של המהנדסים לאדריכלים, ר' נספח 3 לתצהיר אינג' גלבוע מטעם המהנדסים. אציין כי נספח 3 דנא כלל תשריט מפורט של המערכות המתוכננות על ידי אינג' גלבוע, תשריט אשר שונה מהותית מהתשריט שהוכן על ידי אינג' ורנר.

     בנקודה זו חשוב להדגיש, כי אין חולק כי עוד ביום 7.7.2013 נחתם היתר הבניה המקורי של הבניין, כאשר היתר זה כלל את פתרון אינג' ורנר למערכת האוורור. פתרון זה לא השתנה בגלגוליו השונים של ההיתר עד לחודש אוגוסט 2016.

     עוד נציין, כי אין מחלוקת בין הצדדים, כי פתרון המהנדסים, כפי שהוצע בנספח 3 לתצהיר אינג' גלבוע, הוטמע בתוכנית העבודה, וזהו הפתרון שנבנה בפועל בבניין.

225. בחודש אוגוסט 2016 במסגרת המאמצים להוצאת טופס 4 לפרויקט, מחלקת איכות הסביבה של העירייה, סירבה לחתום על טופס 4, היות והבניה בפועל של מערכת האוורור לא תאמה את היתר הבניה שהונפק. אציין, כי למעשה הצדדים לא חולקים על עמדה זו של הוועדה המקומית, וזאת כאשר היתר הבניה תוכנן על בסיס פתרון אינג' ורנר ואילו הבניין נבנה על בסיס פתרון המהנדסים.

226. הנתבעת, האדריכל והמהנדסים ניסו למצוא פתרון לתקלה שנוצרה. בשלב הראשון, על ידי פתרון ללא תיקון היתר הבניה, ר' נספח 40 לתצהיר אלאלוף, וכאשר פתרון זה לא צלח, על ידי בקשה להיתר שינויים.

227. לפיכך הוגשה ביום 13.11.2016 בקשה להיתר נוספת וזאת על מנת להטמיע את הפתרון של המהנדסים בהיתר הבניה ולמעשה להתאים את ההיתר לבנוי בפועל.

228. מעובדות אלו, אשר למעשה, אינן שנויות במחלוקת בין הצדדים, עולה כי נושא פתרון האוורור בהחלט היה גורם מעכב במסירת הדירות, כאשר הפתרון שנבנה בפועל שונה מהפתרון בהיתר הבניה המקורי.

     אי התאמה זו גרמה לעיכוב בקבלת טופס 4 החל מחודש אוגוסט 2016 עת התגלתה אי ההתאמה ועד ליום 13.11.2016 עת הוגשה הבקשה להיתר שהייתה אמורה לתקן זאת. במאמר מוסגר אציין, כי לאחר הגשת הבקשה להיתר התגלו פרטים נוספים אשר מצריכים אסדרה, ולכך אתייחס בהמשך.

229. מכאן, נשאלת השאלה, מי הנושא באחריות לעיכוב שנוצר עקב אי ההתאמה בפתרון האוורור להיתר הבניה.

     לאחר שבחנתי את מכלול הנתונים, העדויות והראיות שלפניי, אני סבור כי האחריות על תקופת העיכוב בגין הסדרת פתרון האוורור הינה של האדריכלים והמהנדסים כמעוולים במשותף, כאשר חלקם של המהנדסים הינו רבע ושל האדריכלים שלושה רבעים, כאשר לא מצאתי אחריות של העירייה, או רשלנות תורמת של הנתבעת. ואנמק.

230. ביחס לוועדה המקומית, אני סבור כי זו נהגה כשורה, ולא נפל כל פגם בהתנהלותה בעניין זה. העיקרון המנחה של מתן טופס 4 הינו עקרון ההתאמה בין הבניה שבוצעה בפועל לבין היתר הבניה שניתן, ר' ע"א 9323/04 מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בנין 17 מתחם 5 [פורסם במאגר נבו] (23.7.2006).

     במקרה שלפניי, עיון בשרטוט שהכין אינג' ורנר, ואשר נכלל בבקשה להיתר, לעומת השרטוט שהכינו המהנדסים ונבנה בפועל, מגלה הבדל משמעותי הן מבחינה טכנית והן מבחינה מהותית. מבחינה טכנית מדובר בבניה שונה ובנפחים שונים. מבחינה מהותית, פתרון אינג' ורנר עוסק בפינוי עשן מגג המבנה ואילו פתרון המהנדסים הינו פינוי עשן במפלס הקרקע.

     לעניין זה, ר' חוות דעת אדר' אנגל מטעם הנתבעת בסעיפים 11 ו- 12 העוסקים בהבדלים בין הפתרון לאוורור שהוצג בהיתר הבניה לבין הפתרון שנבנה בפועל על סמך חוות דעת המהנדסים. חוות הדעת בחלק זה מקובלת עליי לחלוטין, והיא כאמור נתמכת בשרטוטים של הפתרונות השונים.

     אציין כי בזמן אמת אף המהנדסים עצמם הודו כי הפתרון שהם תכננו ואשר נבנה בפועל שונה מהפתרון בהיתר, ר' מייל מטעם המהנדסים לוועדה המקומית מיום 21.9.2016:

     "אבקש לציין כי הפתרון שישנו כרגע בהיתר המקורי (מפוח צנריפוגלי) (הטעות במקור – ג.ה.) גדול על הגג שיונק מפיר קטן לכל גובה בניין) אינו עובד ואינו מאושר מבחינתי..." (הדגשה אינה במקור – ג.ה).

231. מכאן, איני סבור כי יש טעות, ובוודאי שלא רשלנות של הוועדה המקומית, אשר דרשה התאמת ההיתר למצב בשטח, טרם מתן טופס 4. יתרה מזו, אני סבור כי זו הייתה חובתה של הוועדה המקומית לעשות כן, כך שמתן טופס 4 לבניין אשר פינוי העשן נעשה במפלס הרחוב ואילו היתר הבניה הינו עם מפוח צנטרפוגלי גדול על הגג הינו מנוגד לחוק ואסור.

232. כאמור, מצאתי כי האחריות לאי התאמה זו ולעיכוב נחלקת בין המהנדסים לאדריכלים, ואסביר.

233. לעניין המהנדסים, אכן המהנדסים קיבלו על עצמם את העבודה לאחר שהוצא ההיתר המקורי.

     עוד אציין, כי מקובלת עליי טענת אינג' גלבוע מטעם המהנדסים, כי המהנדסים לא לקחו על עצמם לטפל בהליך הרישוי ולא התחייבו לתקן את הבקשה להיתר או להוציא תוכנית As Made, ר' סעיף 8 לתצהיר אינג' גלבוע המגובה במסמך ההתקשרות נספח 1 לתצהירו.

234. עם זאת, המהנדסים אינם מנותקים מהליך התכנון והרישוי של הבניין, אלא מהווים חלק מצוות היועצים של הפרויקט. מכאן, כאשר המהנדסים יודעים באופן ברור על כשל, או טעות בהיתר הבניה, הרי אין הם רשאים לעמוד מנגד. או בלשון משפטית, מהנדס סביר, אשר משמש חלק מצוות יועצים לפרויקט, אינו עוצם עיניו לנוכח טעות בהיתר הבניה, טעות הגלויה לעיניו, בפרט ובמיוחד כאשר מדובר בטעות אשר הינה בתחום מומחיותו.

235. במקרה שלפניי, קיימת הודאת בעל דין ממש של המהנדסים, כי ידעו על הטעות בהיתר הבניה, ולעניין זה ר' סעיף 10 לתצהיר אינג' גלבוע, בו מצהיר זה, כדלקמן:

     "הנני מצהיר כי עם תחילת עבודות התכנון, ולאחר שהתכניות אשר הוגשו במסגרת ההיתר הראשון נבחנו ונבדקו על ידי המהנדסים מטעמה של גלבוע, עלה באופן חד וברור כי תכנונו של אינג' ורנר אינו הולם, אינו יעיל, אינו עומד בתקנים הנדרשים – ולא ניתן לישמו"

236. לענייננו, אין חשיבות של ממש מה דעתו של אינג' גלבוע על פתרון אינג' ורנר, והחשיבות בציטוט זה נעוצה בכך, שהמהנדסים בחנו ובדקו את ההיתר הראשון וסברו שהפתרון הכלול בו אינו ראוי. יוטעם. אינג' גלבוע מודה בתצהירו, כי המהנדסים בחנו ובדקו את ההיתר המקורי, ומצאו כי הפתרון הכלול בו אינו ראוי.

     מכאן, כאשר המהנדסים סברו כי הפתרון שהוצא בהיתר המקורי אינו ראוי, ותכננו פתרון אחר לגמרי, הייתה חובה עליהם, לכל הפחות, להתריע באופן ברור וחד משמעי, כי יש לתקן את היתר הבניה, וזאת אף אם אין להם מחויבות ישירה לטפל ברישוי.

     במאמר מוסגר אציין, כי אינג' גלבוע ניסה בחקירתו להסתייג מהאמור בסעיף 10 לתצהירו, אולם איני מקבל את הסתייגות זו, ומעדיף את גרסתו המוצקה והחד משמעית בתצהיר מטעמו.

237. מכאן, לטעמי, כאשר המהנדסים מקבלים לידם היתר בניה אשר הם סבורים, כי קיימת בו שגיאה מהותית וכי הוא "אינו עומד בתקנים הנדרשים", חלה עליהם החובה להציע פתרון מתוקן אשר יעיל ועומד בתקנים. אולם, לא רק חובה להציע פתרון מתוקן חלה על המהנדסים, אלא גם החובה להתריע בפני היזם והאדריכל, כי הפתרון שלהם שונה מהפתרון בהיתר הבניה ויש לתקן את היתר הבניה.

     ודוק. איני קובע כי על המהנדסים היה לתקן בעצמם את היתר הבניה, ולטעמי לאור הסכם ההתקשרות עמם זו לא הייתה חובתם, אולם חלה עליהם חובה ברורה, כמהנדס סביר, להתריע הן בפני הנתבעת והן בפני האדריכל כי הפתרון המוצע על ידם אינו תואם את היתר הבניה ויש לתקן את היתר הבניה.

238. עיון במכתב אינג' אולשוונג מטעם המהנדסים מיום 9.12.13 (נספח 4 לתצהיר אינג' בורנשטיין) מגלה כי זה אכן מציע פתרון שונה לנושא האוורור בבניין, אולם אינו מזכיר, ולו ברמז, כי הפתרון מחייב שינוי היתר הבניה.

     יוטעם, לאור תצהירו של אינג' גלבוע, ביום בו כותב אינג' אולשוונג מטעם המהנדסים את המכתב לעיל, יודעים המהנדסים, כי קיים פתרון לא תקין ולא תקני של נושא האוורור בהיתר הבניה, ולכן הם מציעים פתרון טוב יותר לדעתם. לטעמי, בפעולה זו, אין כל רשלנות או התרשלות של המהנדסים, והם פעלו כמהנדס סביר בעניין.

     אולם, וזה העיקר להתרשלות המהנדסים, במסגרת הצעת הפתרון הראוי יותר לדעתם, הייתה חובה עליהם להפנות את תשומת לב היזם (הנתבעת) והאדריכלים כי הפתרון שלהם מחייב שינוי ההיתר.

      

     העובדה כי המהנדסים אינם מחויבים בהתאם להתקשרות עם היזם לעסוק ברישוי או לתקן את ההיתר, אינה מוציאה אותם מגדר היותם חלק מצוות היועצים לפרויקט, ובפרט אינה מנתקת אותם מהליך הרישוי. כך, ככל שהמהנדסים מודעים לכך, כי קיים כשל בהליך הרישוי בנושא אשר באחריותם, חובה עליהם להתריע בפני היזם או האדריכל כי הפתרון שלהם מצריך גם שינוי בתחום הרישוי.

     במקרה שלפניי, לא מצאתי בחומר הראיות כל פניה של המהנדסים בכתב או בעל פה במסגרתה ציינו אלו כי יש לתקן את ההיתר. בכך, לטעמי ולשיטתי, נהגו המהנדסים שלא כמהנדסים סבירים, ומכאן התרשלו כלפי הנתבעת.

239. כאמור לעיל, מצאתי כי המהנדסים התרשלו כלפי הנתבעת בכך שלא התריעו על הצורך בתיקון ההיתר. אני סבור, כי גם האדריכלים התרשלו בעניין זה, וכי אחריותם גדולה יותר מאשר של המהנדסים, ואבאר.

240. ראשית, מבחינה עקרונית, האדריכל הוא האחראי על כך שהבניין שנבנה, נבנה לפי היתר הבניה. כך, זוהי חובתו מכוח, החוק, ר', למשל, סעיף 16.02, חלק ט"ז לתוספת השנייה לתקנות הבקשה להיתר בנוסחן הרלוונטי, וזאת אף חובתו בהתאם לפסיקה, ר', למשל, ת"א (מרכז) 22747-09-10‏ ‏ בית בכפר ביתן אהרון בע"מ נ' א. דיגמי יבוא ושיווק בע"מ [פורסם במאגר נבו] (11.04.2018):

     "תכלית פיקוח עליון של אדריכל היא לוודא כי הבנייה מבוצעת בהתאם להיתר הבניה והתוכניות האדריכליות."

241. שנית, במקרה שלפניי, לא מדובר רק באחריות הכללית של האדריכלים לבדוק כי הבניה, לרבות בעניין האוורור, מבוצעת בהתאם להיתר הבניה, אלא גם אחריות ספציפית לאור פניית המהנדסים, ואנמק בקצרה היות והדברים ברורים.

     אין חולק כי האדריכלים חתומים על היתר הבניה המקורי, במסגרתו הוטמע פתרון אינג' ורנר, מכאן אין זה רלוונטי, האם היו מודעים האדריכלים לפתרון אינג' ורנר עצמו או לאו, ודי בעובדה כי פתרון זה הוטמע בבקשה להיתר שערכו האדריכלים ובהיתר הבניה שניתן.

     מכאן, כאשר קיבלו האדריכלים את מכתב אינג' אולשוונג מטעם המהנדסים ביום 9.12.13, חלה עליהם חובה ברורה לבחון, האם הפתרון המוצע מתאים להיתר הבניה הקיים, וככל שהפתרון אינו תואם לתקן את היתר הבניה.

     אבהיר, כי מהעדויות שלפניי, לרבות עדות אדר' גיא, עולה כי האדריכלים הכינו תכניות עבודה בהתאם לפתרון המהנדסים החדש, אולם, ההיתר לא תוקן בהתאם לפתרון זה ובהתאם לתכניות העבודה שהוכנו, ר', למשל, עדות האדריכל גיא בפרוטוקול הדיון מיום 20.7.2021 בעמ' 162.

242. בעניין זה טוענים האדריכלים בסיכומים מטעמם, כי סברו כי לא היה נדרש תיקון של היתר הבניה, אלא רק הכנת נספח חדש לאיכות הסביבה (ר' ס' 51 לסיכומים מטעמם), וכך אף העיד אדר' גיא.

     איני מקבל טענה זו.

     אכן, צודקים האדריכלים בטענתם בסיכומים, כי אדריכל גיא העיד לפני, כי סבר שתיקון הפתרון מצריך רק הכנת נספח חדש לאיכות הסביבה, ר' פרוטוקול הדיון בעמ' 162:

     "ש: אתה לא ידעת על התכנון של ורנר. אז הם בוודאי לא אמרו לך, גלבוע, תשמע, צריך להגיש תוכנית שינויים פה?

     ת:אני חושב שלא היו צריכים להגיש על זה תוכנית שינויים. אני חושב שהוא היה צריך להכין נספח, כיוון שהוא כתב שהתוכנית של ורנר היא מסוכנת וכל מיני כאלה, מסכנת חיי אדם, אני לא מבין למה, הוא היה צריך להגיש את הנספח לאיכות הסביבה ולעשות נספח חדש."

243. אני סבור, כי אדריכל גיא אכן סבר בתום לב, כי הוא לא צריך להגיש תוכנית שינויים וניתן להסתפק בשינוי הנספח הסביבתי, אולם סברתו זו שלו אינה מתיישבת עם הדין ואינה הולמת פעולה נדרשת של אדריכל סביר.

     כך, אין מחלוקת כי פתרון ורנר כולל בינוי שונה מאשר פתרון המהנדסים, כלומר מחייב שרטוט שונה של הבניה בגוף הבקשה להיתר, לרבות בחישוב השטחים.

     יוטעם, אין מדובר בפתרון שונה רק לגבי נושאי איכות סביבה, כגון סוג המפוחים שיפנו את האוויר, או עניין הקשור אך ורק באיכות הסביבה, אלא הפתרון הינו שונה מבחינה בינוי המבנה. כך, למשל, פתרון אינג' ורנר כולל חדר מפוחים על הגג ופתרון המהנדסים לא, וכך פתרון אינג' ורנר כולל תעלות יניקה בגוף המבנה ופתרון המהנדסים לא.

     בנסיבות אלו, ברור כי אין די בשינוי הנספח הסביבתי, אשר לא ניתן במסגרתו לשנות בניה ושטחי בניה, וקמה חובה לשנות את היתר הבניה כך שיתאים לבניה שבוצעה בפועל.

     מכאן, כאשר האדריכלים, למרות חובתם מכוח הדין והפסיקה לוודא כי הבניה תואמת את היתר הבניה, ולמרות שידעו בפועל כי המהנדסים מציעים פתרון שונה מהפתרון שנכלל בהיתר המקורי, לא פעלו מיוזמתם לתיקון הבקשה להיתר והתאמתה לפתרון המהנדסים שנבנה בפועל, פעלו שלא כאדריכל סביר והתרשלו.

244. כמבואר לעיל, לטעמי הן המהנדסים והן האדריכלים התרשלו וגרמו לכך שבחודש אוגוסט 2016 הבניין נבנה שלא בהתאם להיתר הבניה בעניין מערכת האוורור, לטעמי אחריות האדריכלים כאחראים על הרישוי גדולה יותר מאחריות המהנדסים.

     לפיכך, אני קובע כי האדריכלים והמהנדסים אחראים כמעוולים במשותף כלפי הנתבעת לאיחור הנובע מאי ההתאמה בין הבינוי להיתר, כאשר החלוקה ביניהם הינה כי האדריכלים אחראים ל- 3/4 ואילו המהנדסים אחראים ל- 1/4.

245. לעניין תקופת האיחור שיש לייחס לנושא זה, הרי את תקופת העיכוב יש לחשב מיום שהמערכת הייתה מוכנה והתגלתה אי ההתאמה, כאשר יום זה הינו 10.8.2016 (ר' נספח 38 לתצהיר אלאלוף) עד ליום שבו תוקנה התקלה וההיתר הותאם לבניה הקיימת.

246. במקרה שלפניי אין חולק כי הבקשה להיתר לצורך התאמת ההיתר למצב הבנוי בעניין האוורור הוגשה ביום 13.11.2016. אני סבור, כי מדובר בתקופה סבירה להגשת בקשה להיתר שינויים, ואיני סבור שיש בהגשת הבקשה בפרק זמן שכזה משום רשלנות תורמת של הנתבעת או רשלנות נוספת של האדריכלים.

247. למעשה, היה מקום לחשב את תקופת העיכוב מיום שנתגלתה אי ההתאמה ועד לקבלת היתר השינויים בפועל, אלא שבהתאם לראיות שלפניי, ולמעשה אף בהתאם לטענות הנתבעת עצמה, היתר השינויים לא הונפק זמן קצר לאחר הגשת הבקשה להיתר וזאת לאור שינויים נוספים שנדרשו לתיקון.

248. לפיכך, אני סבור שתקופת העיכוב שיש לייחס לתקלה בעניין אי התאמה בין מערכת האוורור שנבנתה למערכת האוורור בהיתר הינה 4 חודשים. כך, לטעמי, ללא הדרישות הנוספות לתיקון ההיתר, ניתן היה להסדיר את ההיתר מכוח הבקשה שהוגשה לא יאוחר מדצמבר 2016, לעניין זה ר' מייל מנהל הפרויקט מר עטר מיום 22.12.2016, ממנו ניתן ללמוד כי ללא הגילויים החדשים בדבר אי התאמות נוספות ניתן היה לחתום על ההיתר המתוקן.

249. בנסיבות אלו, אחראים המהנדסים לחודש עיכוב במסירת הדירות ואילו האדריכלים אחראים ל- 3 חודשי עיכוב.

     שינויים נוספים שנדרשו בהיתר הבניה לאחר ספטמבר 2016

250. טענה נוספת של הנתבעת הינה, כי בביקור שערך מפקח מטעם העירייה, מר יוני מוסטקיס (להלן: "המפקח"), גילה זה אי התאמות נוספות בין הבניה בפועל לבין היתר הבניה. אי התאמות אלו, גמרו לכך שהיה צורך להגיש שוב בקשה להיתר מתוקנת על מנת להתאים את ההיתר לבניה בפועל.

     עוד טוענת הנתבעת, כי שינויים אלו חייבו גם ביטול מקום חניה, דבר שגרם לצורך לשלם כופר חניה וכן לעיכוב נוסף.

251. הנתבעת בסיכומיה אינה כופרת בכך שאכן הבניה נעשתה שלא בהתאם להיתר וזאת, לכל הפחות, בפרטים המפורטים במכתב אדר' דיאמנט לאדר' גיא מיום 25.12.2016, בין היתר, בניית קירות בטון במקום עמודים, בניית מהלך מדרגות ועוד.

     עם זאת, הנתבעת טוענת כי מדובר ברשלנות של העירייה וזאת כאשר המפקח ביקר בבניין פעמים רבות בעבר והיה עליו לעלות על אי התאמות אלו זמן רב קודם לכן.

     איני מקבל את טענת הנתבעת בעניין זה. ואבאר.

252. האחריות לבנות את הבניין בהתאם להיתר הינה של הנתבעת ולא של העירייה. יתרה מזו, אין כל סיבה שהנתבעת תגלה כי הבניין שהיא בנתה אינו תואם את היתר הבניה רק בסופו של ההליך. כמבואר לעיל, חוק התכנון והבניה והתקנות מכוחו קובעים שורה של מחויבויות לקבלן, והכל על מנת להבטיח כי אכן הבניין יבנה בהתאם להיתר.

     בנסיבות אלו, כאשר נבנו קירות בטון בעובי של 40 ס"מ במקום עמודים, היה על הנתבעת לגלות זאת עוד בשלב השלד, והיא לא נזקקת לפיקוח שיגלה לה זאת כאשר הבניין עומד לפני טופס 4.

253. אחדד. הנתבעת, בהתאם לנדרש לפי התוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) בנוסח שהיה קיים אז, ובהתאם לתקנות התכנון והבניה (פיקוח עליון) הייתה צריכה לגלות בעצמה כי המבנה אינו תואם להיתר שניתן, ולתקן את ההיתר או את הבניה במועד.

     מכאן, בענייננו, קיימות שתי אפשרויות, או שהנתבעת ידעה על אי ההתאמות ועצמה עיניה ולא טיפלה בנושא, או שהנתבעת התרשלה בבדיקות שחובה עליה לעשות ולא גילתה את אי ההתאמות, שתי האפשרויות אינן מטילות אחריות על העירייה.

254. בכל מקרה אציין כי במשפט הישראלי, אין אחריות של הגוף המפקח כלפי הגוף המפוקח בשל מחדלי הגוף המפוקח.

     אכן, הפסיקה הכירה בנסיבות מסוימות וחריגות באחריות הגוף המפקח כלפי צדדים שלישיים, ר' והשווה, ע"א 6313/19 רשות ניירות ערך נ' רותם שמואל [פורסם במאגר נבו] (11.4.2022), אולם ברור מפסק דין זה, כי אין אחריות לגוף המפקח כלפי המפוקח עצמו, כאשר המפוקח הוא זה שחטא.

255. מכאן, לענייננו, אכן ייתכן, ואף ראוי היה, כי המפקח היה מרכז את כל הערות הפיקוח בביקור אחד שהיה מבצע בבניין, וייתכן והמפקח שגה במקרה זה, כאשר לא שם לב בביקורים קודמים לבניה שלא בהתאם להיתר. אולם, שגיאות אלו של המפקח אינן מולידות אחריות נזיקית כלפי הנתבעת עצמה, אשר היא זו שביצעה את אותה בניה שלא בהתאם להיתר, והיא זו שכשלה מלגלות אי התאמה זו בזמן.

256. לפיכך, אני דוחה את טענת הנתבעת, כי יש להטיל אחריות על העירייה עקב העיכוב שנוצר לאור הצורך לתקן את הבקשה להיתר ולהתאימה לבנוי בשטח.

257. טענה נוספת של הנתבעת בנושא זה הינה, כי העירייה דרשה מהנתבעת להתאים את הבקשה להיתר גם לשינויים פנימיים שנעשו בדירות. אציין, כי השאלה באלו שינויים פנימיים מדובר, האם כאלו המצריכים היתר או שאינם מצריכים היתר, לא התבררה עד תומה במסגרת הראיות שהוגשו.

     בעניין זה אבהיר, כי טענת הנתבעת בסיכומיה הינה כי בהתאם לסעיף 145(2) לחוק התכנון והבניה, שינוים פנימיים אינם דורשים היתר, אינה מדויקת וזאת כאשר הסעיף מסייג שורה של שינויים פנימיים כשינויים המצריכים היתר (כגון, שינוי המשנה את שטח הדירה, שינוי הנוגע לצד החיצוני של הדירות ועוד).

     עוד אציין, כי בהתאם לסעיף 14 לתצהירו של המפקח מטעם העירייה, לא מדובר בשינויים פנימיים שאינם מחייבים הוצאת היתר בניה, אלא שינויים המחייבים היתר, כמו פתיחת חלונות, בניית קיר ועוד.

258. בכל מקרה, אף אם דרישת העירייה הייתה לגבי שינויים פנימיים אשר אינם דורשים היתר, הרי הנתבעת לא הוכיחה כי דרישה זה גרמה עיכוב כלשהו. כאמור, דרישה זו באה במקביל לדרישה לתקן את אותם אי התאמות שאין מחלוקת כי דרשו תיקון היתר הבניה, ומכאן לא היה בדרישה זו לגרום לעיכוב נוסף, והיא נבלעת בזמן שלקח לתקן את הבקשה להיתר באי ההתאמות שאין מחלוקת שהיה נדרש בגינם תיקון ההיתר.

259. למעשה, לא רק שהנתבעת לא הוכיחה כי דרישה זו לא גרמה עיכוב, אלא שהמומחה מטעמה, אינג' אנגל, טען בחוות דעתו לגבי דרישה זו, כי היא "לא תרמה דבר וחצי דבר לא להחשת והאצת הטיפול ולא לתוצאה של קבלת אישורי איכלוס" (ר' סעיף 26 לחוות דעתו).

     כלומר, הדרישה לתקן את ההיתר גם לעניין השינויים הפנימיים, לעמדת מומחה הנתבעת עצמו, לכל היותר לא תרמה להחשה והאצה של הטיפול, אולם גם המומחה מטעם הנתבעת, בהגינותו, אינו טוען כי זו גרמה לעיכוב, וממילא הנתבעת לא הוכיחה את זמן העיכוב הנטען.

260. אשר על כן, אני דוחה את הטענה לאחריות כלשהי של העירייה עקב דרישה זו לתיקון היתר הבניה והתאמתו לבנוי בפועל.

     אי הסכמה לתת טופס 4 בכפוף להנפקת ערבות

261. הטענה האחרונה של הנתבעת כנגד העירייה הינה, כי בחודש דצמבר 2016, לאחר שהתגלו אי ההתאמות הציעה הנתבעת כי יוצא לה טופס 4 באופן מידי כנגד הפקדת ערבות אשר תבטיח את התאמת הבניה בפועל להיתר הבניה.

     לעניין ההצעה ר' עמ' 2 סיפא למייל מר אלאלוף מיום 25.12.2016.

     עוד טוענת הנתבעת, כי העירייה הסכימה באופן עקרוני ביום 6.3.2017 להסדר של מתן טופס 4 כנגד מתן ערבות, אולם חזרה בה לאחר מכן.

     בנוסף מחדדת הנתבעת, כי באותה העת הבניין היה בנוי ומוכן לאכלוס וכל שנדרש היה תיקון של מסמכים. למרות נסיבות אלו, ועל אף שהנתבעת הציעה לעירייה ערבות בנקאית לעמידה בהתחייבויותיה, העירייה סירבה וגרמה לעיכוב מיותר.

262. לא מצאתי ממש בטענות אלו של הנתבעת, ובכל מקרה טענות אלו לא הוכחו, ואבאר.

263. אכן, תקנות התכנון והבניה (חיבור מבנה לתשתיות לפני השלמת תנאי ההיתר), תשנ"ב-1991, מאפשרות קבלת טופס המאשר חיבור לתשתית, כולל חשמל, המכונה טופס 4, טרם הושלמה בנייה וכנגד הפקדת ערבויות.

     אלא, שתנאי לקבלת טופס 4 כנגד מתן ערבות הינו הגשת בקשה מתאימה, ר' תקנה 1:

     "בקשה לחיבור מבנה ראוי לשימוש, כאמור בתקנה 2, בטרם הושלמו תנאי היתר הבניה שניתן לגביו, יגיש המבקש (להלן - מבקש האישור) לפי הטופס שבתוספת ויחתמו עליה הוא והאחראי לביקורת על ביצוע הבניה (להלן - טופס הבקשה)."

264. כלומר, על מנת שניתן יהיה לתת לנתבעת אישור חיבור לתשתיות טרם הותאם ההיתר לבנוי, היה על הנתבעת להגיש את טופס 1 חתום כדין. עדי הנתבעת לא העידו כי נחתם טופס שכזה, טופס שכזה לא צורף לתצהירי הנתבעת או לחוות הדעת מטעמה, ומכאן אין אלא להסיק כי טופס כזה לא קיים ולא הומצא לעירייה.

265. בנסיבות אלו, לא ניתן לייחס לעירייה אחריות ברשלנות לאי אישור מתן טופס 4 כנגד הפקדת ערובות, כאשר לא נערכה אליה פניה בהתאם לתקנות.

266. עוד אציין, כי ספק בעיני, ובכל מקרה הנתבעת לא הוכיחה אחרת, כי אכן המקרה שלפניי הינו מקרה מתאים ליתן טופס 4 בכפוף להפקדת ערובה, לעניין זה ר' ערר (צפון) 367/12‏ נאות מזרחי בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה [פורסם במאגר נבו] (21.2.2013).

267. זאת ועוד, מתן טופס 4 בתנאים, הינו בגדר סמכות שבשיקול דעת מוסד התכנון, כך שרק בנסיבות חריגות ויוצאות דופן שימוש בסמכות שיקול הדעת תוליד אחריות נזיקית, כאמור במקרה שלפניי אין תשתית ראייתית מינימאלית לכך.

     סיכום אחריות צדדי ג' לתקופת האיחור במסירה

268. לאור האמור והמבואר לעיל, אני קובע כי קיימת אחריות לצדדי ג' לתקופת האיחור במסירה, וזאת בהתאם לחלוקה הבאה:

     • העירייה – תקופה בת 8 חודשים.

     • האדריכלים – תקופה בת 3 חודשים.

     • המהנדסים – תקופה בת חודש.

269. לעניין תחשיב השיפוי המגיע לנתבעת, אני סבור כי אין מקום לייחס את תקופת העיכוב של כל צד שלישי לתקופה מסוימת, אלא לגבי כל תביעה יישא צד ג' בשיפוי בהתאם לחלק היחסי שלו בסך תקופה העיכוב.

     כך, לשם הדוגמא, סך העיכוב במסירת הדירה למשפחת ונטורה הינו 19 חודשים. מכאן צדדי ג' ישפו את הנתבעת בגין התשלומים למשפחת ונטורה, באופן הבא:

     • העירייה - שיעור של 8/19 מהסכום שנפסק לטובת ונטורה;

     • האדריכלים - שיעור של 3/19 מהסכום שנפסק לטובת ונטורה;

     • המהנדסים - 1/19 מהסכום שנפסק לטובת משפחת ונטורה;

       סיכום, סעדים והוצאות

       פיצויים

270. לאור האמור והמפורט לעיל, הנתבעת תפצה את התובעים, בסכומים כדלקמן:

     • משפחת צפרוני פיצוי בגין האיחור במסירה בסך 189,200 ₪. בנוסף, פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 10,000 ₪.

     • משפחת ונטורה פיצוי בגין האיחור במסירה בסך 152,275 ₪.

     • משפחת איקמן פיצוי בגין האיחור במסירה בסך 169,562.5 ₪

     • משפחת אלטשול פיצוי בגין האיחור במסירה בסך 149,747 ₪. בנוסף, פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 10,000 ₪.

     • עידן קונספט בע"מ פיצוי בגין האיחור במסירה בסך 177,950 ₪.

     • מוריס פרידריך פיצוי בגין האיחור במסירה בסך 257,875 ₪.

     • ברודה ליאון פיצוי בגין האיחור במסירה בסך 246,650 ₪.

     • ברודה דומיניק קרטין פיצוי בגין האיחור במסירה בסך 184,425 ₪.

     • ברודה אלן גיא פיצוי בגין האיחור במסירה בסך 191,375 ₪.

     • לוראוה בע"מ פיצוי בגין האיחור במסירה בסך 131,112 ₪.

       שיפויים 

271. העירייה תשפה את הנתבעת בסכומים, כדלקמן:

     • בגין האיחור למשפחת צפרוני שיפוי בסך 60,544 ₪.

     • בגין האיחור למשפחת ונטורה שיפוי בסך 64,115 ₪.

     • בגין האיחור למשפחת אלטשול שיפוי בסך 78,131 ₪

     • בגין האיחור לעידן קונספט בע"מ שיפוי בסך 63,271 ₪.

     • בגין האיחור למוריס פרידריך שיפוי בסך 85,958 ₪.

     • בגין האיחור לברודה לאון שיפוי בסך 82,216 ₪.

     • בגין האיחור לברודה דומיניק קרטין שיפוי בסך 62,783 ₪.

     • בגין האיחור לברודה אלן גיא שיפוי בסך 63,792 ₪

     • בגין האיחור ללוראוה בע"מ שיפוי בסך 48,786 ₪.

272. האדריכלים ישפו את הנתבעת בסכומים כדלהלן:

     • בגין האיחור למשפחת צפרוני שיפוי בסך 22,704 ₪.

     • בגין האיחור למשפחת ונטורה שיפוי בסך 24,043 ₪.

     • בגין האיחור למשפחת אלטשול שיפוי בסך 29,299 ₪.

     • בגין האיחור לעידן קונספט בע"מ שיפוי בסך 23,727 ₪.

     • בגין האיחור למוריס פרידריך שיפוי בסך 32,234 ₪.

     • בגין האיחור לברודה לאון שיפוי בסך 30,831 ₪.

     • בגין האיחור לברודה דומיניק קרטין שיפוי בסך 23,543 ₪.

     • בגין האיחור לברודה אלן גיא שיפוי בסך 23,921 ₪.

     • בגין האיחור ללוראוה בע"מ שיפוי בסך 18,295 ₪.

273. המהנדסים ישפו את הנתבעת בסכומים כדלהלן:

     • בגין האיחור למשפחת צפרוני שיפוי בסך 7,568 ₪.

     • בגין האיחור למשפחת ונטורה שיפוי בסך 8,014 ₪.

     • בגין האיחור למשפחת אלטשול שיפוי בסך 9,766 ₪.

     • בגין האיחור לעידן קונספט בע"מ שיפוי בסך 7,909 ₪.

     • בגין האיחור למוריס פרידריך שיפוי בסך 10,744 ₪.

     • בגין האיחור לברודה לאון שיפוי בסך 10,277 ₪.

     • בגין האיחור לברודה דומיניק קרטין שיפוי בסך 7,847 ₪.

     • בגין האיחור לברודה אלן גיא שיפוי בסך 7,974 ₪.

     • בגין האיחור ללוראוה בע"מ שיפוי בסך 6,098 ₪.

274. יובהר, כי חיובי צד ג' הינם חיובי שיפוי מותנים, וכי התשלום מכוח פסק דין זה יעשה רק לאחר שהנתבעת תציג הוכחה כי שולם הפיצוי האמור לתובעים.

275. עוד אבהיר כי לא מצאתי לנכון לקבוע שיפוי בגין ההוצאות שנפסקו לחובת הנתבעת ולטובת התובעים.

      

     הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין

276. אשר לעניין ההוצאות, הכלל במשפט הישראלי לעניין פסיקת שכר טרחת עורך דין והוצאות הינו, כי שכר הטרחה וההוצאות אמורים להשתלם לצד הזוכה במשפט, כך שעל צד שטענותיו נדחו לשלם לצד שטענותיו התקבלו את ההוצאות שהוצאו על ידו.

277. לגבי שיעור הוצאות המשפט ושכר הטרחה נקבע כי נקודת המוצא לפסיקת ההוצאות לצד הזוכה הינה כיסוי ריאלי של ההוצאות שהוצאו לצורך המשפט, ר' פסק הדין המנחה בעניין רע"א 2617/00 מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נצרת עילית [פורסם במאגר נבו] (30.6.2005).

278. עוד נקבע בפסיקה כי שכר טרחה ריאלי הינו רק נקודת מוצא, אולם לא נקודת הסיום, כך שיש לבחון בנוסף האם שיעור ההוצאות שהוצא הינו סביר לניהול ההליך, את הסעדים שהתבקשו בתביעה לעומת הסעדים שבית המשפט אישר בפועל, את אופן ניהול ההליך על ידי הצדדים ועוד, ר' ע"א 9648/16 ‏‏אורהייטק ‏GIS‏ בע"מ נ' חן אביטן משרד עורכי דין [פורסם באתר נבו] (17.1.2018):

     "לפיכך, ייקבע שיעור ההוצאות הראוי בכל מקרה לגופו, תוך התחשבות במספר נתונים נוספים, ובהם אופן ניהול ההליך, היחס בין הסעד שנתבקש והסעד שנתקבל לבין שיעור ההוצאות, מורכבות התיק וחשיבותו"

279. על בסיס עקרונות אלו, יש לבחון את פסיקת ההוצאות במקרה שלפניי.

280. אשר לתביעה העיקרית, בענייננו, יש להביא בחשבון כי כל סעדי התביעות התקבלו וכן כי הפיצויים שנפסקו לתובעים הינם פיצויים אשר קרובים לסכומים אשר נתבעו במרבית התביעות, כך שהתברר, כי התביעות שהוגשו אינן מוגזמות או מנופחות, אלא מאוזנות, שקולות וראויות.

281. כמו כן, מדובר בתביעות אשר הסעדים בגינן נולדו לפני כ-6 שנים, כאשר הנתבעת לא כפרה בטענה כי הדירות נמסרו באיחור, ואף על פי כן, הנתבעת לא שילמה סכום פיצוי כלשהו לתובעים, אלא גררה אותם להליך משפטי ארוך ויקר במשך מספר שנים.

282. בנסיבות אלו, יש לפסוק שכר טרחה המשקף סכום מקובל לייצוג בהליכים מסוג זה, וזאת כאחוזים מהסכום שנפסק לכל תובע ותובע וכן הוצאות ראליות.

283. לאור האמור לעיל, אני פוסק כי הנתבעת תשלם לתובעים שכר טרחת עו"ד בשיעור של 20 אחוז בתוספת מע"מ מכלל הפיצוי שנפסק לטובת כל תובע ותובע וכן את הוצאות התובעים בעין, בגין המומחים מטעם התובעים, מומחה בית המשפט וכן אגרות בית המשפט ששולמו בפועל, וזאת בהתאם לסכומים ששולמו בפועל על ידי התובעים, על בסיס חשבוניות.

     בנוסף לאמור לעיל, הנתבעת תישא בהוצאות התובעים בגין צילומים, נסיעות וכיוצ"ב בסכום כולל, על דרך האומדנה, של 2,500 ₪ בגין כל דירה הנכללת בתביעות.

284. אשר להוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתביעה שכנגד כפי שהכרעתי ונימקתי לעיל, בתביעה שכנגד כל צד יישא בהוצאותיו.

285. אשר להוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בהודעות לצד שלישי, אני סבור כי יש לערוך הבחנה בין ההודעה לצד שלישי כנגד העירייה לבין ההודעות לצד שלישי כנגד האדריכל והמהנדס.

286. אשר להודעה לצד שלישי כנגד העירייה אני סבור כי יש לפסוק הוצאות מתונות כנגד העירייה. ואנמק.

287. אכן הטענה כנגד העירייה בדבר קיומה של אחריות העירייה לאיחור במסירה התקבלה. עם זאת, למרות שהנתבעת טענה, כי העירייה אחראית לתקופת איחור במסירה של 26 חודשים, מצאתי כי היא אחראית רק לשמונה חודשים מתוך התקופה האמורה.

     מכאן אני סבור, כי יש לפסוק הוצאות מתונות לטובת הנתבעת, וזאת כאשר מצד אחד התקבלה הטענה לאחריות העירייה בגין האיחור במסירה, אולם מצד שני, הטענה התקבלה באופן חלקי.

288. אשר על כן, העירייה תשלם שכ"ט עו"ד לנתבעת בשיעור של 7 אחוז (כולל מע"מ) מסך השיפוי שנפסק לטובת הנתבעת כנגד העירייה. כמו כן, העירייה תשלם הוצאות משפט (עבור השתתפות באגרות, שכר מומחים, נסיעות וכיוצ"ב) בסכום כולל של 25,000 ש"ח.

289. אשר להודעות לצדדים שלישיים כנגד המהנדסים והאדריכלים, אני סבור כי אין לפסוק הוצאות למי הצדדים. ואנמק.

290. מתוך 26 חודשים להן טענה הנתבעת כי צדדים אלו אחראים כל אחד בנפרד, התברר כי הם אחראים לארבעה חודשים בלבד במשותף (חודש לאדריכלים ועוד שלושה חודשים למהנדסים).

     מכאן, אני סבור כי העתירה לשיפוי כנגדם הייתה מוגזמת. לפיכך, למרות שהכרתי באחריות מסוימת של צדדים אלו לאיחור במסירה, אין מקום לפסוק הוצאות כנגדם. עם זאת, אני קובע כי אין מקום גם לפסוק הוצאות לטובתם, שכן התברר כי יש להם אחריות מסוימת לאיחור במסירה, כך שההודעות לצד שלישי כנגדם לא היו הודעות סרק.

291. אשר על כן, בהודעות לצד שלישי כנגד המהנדס והאדריכל, כל צד יישא בהוצאותיו.

      

     ניתן היום, ט"ז אדר תשפ"ג, 09 מרץ 2023, בהעדר הצדדים.