סלע ואח' נ' שובל ואח'

ענינה של תביעה זו הינה בנזקים שנגרמו לתובעים כתוצאה מקיומם של נזקי רטיבות בדירה שרכשו מהנתבעים.

התובעים הינם בעלי זכויות בדירת מגורים ברחוב ההבטחה 36 בירושלים (להלן: "הדירה") הידועה כגוש 30714 חלקה 20 תת חלקה 4.

הנתבעים הינם הבעלים הקודם, אשר מכרו את הדירה האמורה לתובעים בהתאם להסכם מכר מיום 09.02.21 (להלן: "ההסכם").

טענות התובעים

התובעים טוענים כי במשא ומתן לקראת חתימת החוזה הסתירו מהם הנתבעים את קיומם של ליקויים בדירה והציגו בפניהם מצגי שווא, לפיהם אין בדירה רטיבות ואין בה פגמים נסתרים אשר היו ידועים להם לפני החתימה על ההסכם.

בדיעבד התברר, כך לטענת התובעים, כי הנתבעים ידעו היטב על ליקויי הרטיבות בדירה וזאת נוכח תלונות חוזרות של השכנה אשר מתגוררת בדירה בקומה למטה, וזאת במהלך 4 שנים שקדמו למכירה. לטענתם, לא רק שהנתבעים הסתירו את דבר קיומם של ליקויי הרטיבות, אלא שהם גם פעלו להסתרתם באופן מכוון ע"י צביעתם בצורה מאולתרת.

רק לאחר קבלת החזקה בדירה ביום 30.04.21 ולאחר שהושלמה כל התמורה הנקובה בהסכם, גילו התובעים את ליקויי הרטיבות הקשים בדירה.

בבדיקה שערכו התובעים עם מומחים מטעמם מתברר לטענתם כי מדובר ברטיבות בחלקים רבים של הדירה, אשר הייתה קיימת כבר זמן רב והוסתרה במכוון ע"י הנתבעים עובר למכירת הדירה.

התובעים טוענים כי הם פנו אל הנתבעת 1 על מנת למחות על כך שלא גילתה להם את עניין הרטיבות עובר לחתימת ההסכם, וזו מסרה כי אמרה את הדברים למתווך כבר שבועיים לפניי החתימה על החוזה, דבר אשר התובעים מכחישים כי הובא לידיעתם.

התובעים טוענים כי עקב מצבה הקשה של הדירה והצורך בתיקונה הם עברו להתגורר בדירה אחרת ונאלצו לשלם דמי שכירות חודשיים עד לסיום התיקון. בנוסף, התובעים נאלצו לשלם את חיובי הארנונה בגין הדירה חרף העובדה שהם לא עברו להתגורר בה עקב מצבה.

לפיכך, התובעים מבקשים לקבוע כי הפרת חובת הגילוי מהווה הפרה יסודית של ההסכם אשר מזכה אותם בפיצוי הסכום המוסכם הנקוב בהסכם המכר בגין הפרה יסודית של ההסכם בסך של 295,000 ₪.

לחילופין מבקשים התובעים לחייב את הנתבעים לפצות אותם בגין הוצאות תיקון הליקויים אשר עפ"י חוות דעת מומחה מטעמם הסתכמו בסך של 205,920 ₪; בנוסף, מבקשים התובעים לחייב את הנתבעים בגין דמי השכירות, תשלומי הארנונה, תשלום בגין הוצאות חוות הדעת, הוצאות המעבר לדירה השכורה וכן פיצוי בגין עוגמת הנפש.

טענות הנתבעים

הנתבעים לעומת זאת טוענים כי מדובר בתביעה טורדנית שכן לטענתם הם עשו את כל המוטל עליהם ופעלו בשקיפות מלאה ולא הייתה מצדם כל הסתרה של הליקויים כנטען על ידי התובעים.

לטענתם, הם דאגו לטפל בכל בעיה שהייתה ידועה להם עד למסירת החזקה ואף יידעו הן את התובעים והן את המתווך בדבר הרטיבות הקיימת ואף דאגו לכך כי מסירת החזקה בדירה תבוצע רק לאחר תיקון מקור הרטיבות.

עוד מוסיפים הנתבעים כי התובעים היו מודעים היטב למצבה של הדירה ולכל הפחות היה עליהם להיות מודעים לכך זאת לאור העובדה שמדובר בנכס ישן בן קרוב ל- 40 שנה ולאור הביקורים הרבים שעשו בדירה בליווי אנשי מקצוע קודם חתימתם על ההסכם, ועל כן לא ברורות טענות התובעים באשר לליקויים בדירה.

בנוסף, הנתבעים טוענים כי הם הפחיתו ממחיר הדירה סך של 200,000 ₪ וזאת בשל נחיצות שיפוץ יסודי בדירה אשר בכוונתם היה לבצע בעצמם, אולם כאשר הנתבעים התלוו עם אנשי מקצוע העדיפו כי השיפוץ היסודי יעשה על ידם כפוף להפחתת מחיר הדירה כאמור.

בכל אופן, הנתבעים טוענים כי מעולם לא הסתירו את עניין הרטיבות והם מעולם לא ניסו להעלים את הרטיבות כטענת התובעים וכל ליקויי הרטיבות שידעו עליהם תוקנו על ידם קודם מסירת הדירה לתובעים על פי החוזה.

מבקשים הנתבעים, בנסיבות אלה, לדחות את התביעה ולחייב את התובעים בתשלום הוצאותיהם ושכר טרחת עורך דינם.

גדר המחלוקת

אין מחלוקת כי היה על הנתבעים כמוכרי הדירה לגלות לתובעים כרוכשים, את עובדת קיומם של ליקויי רטיבות חמורים בדירה, שבעטיים נעשו תיקונים חוזרים על פי תלונות שנתקבלו מבעלת הדירה למטה. אין לכאורה גם מחלוקת כי היה על הנתבעים לגלות לתובעים במהלך המשא ומתן את קיומה של בעיית הרטיבות בדירה. הנתבעים אינם חולקים על חובתם זו אלא שהם טענו כי לא הסתירו מידע חיוני זה מהתובעים, ולא רק שסיפרו להם אודות בעיות הרטיבות שהיו בדירה אלא גם סיפרו למתווך וגם הורידו ממחיר הדירה את השווי הכרוך בעלויות התיקונים.

בשים לב לאמור לעיל להלן המחלוקות בין הצדדים הטעונות הכרעה:

• האם הנתבעים נהגו בחוסר תום לב במשא ומתן ו/או שהפרו את הסכם המכר בהצהרת שווא, או שמא הם גילו לתובעים את מלוא המידע שהיה מוטל עליהם לגלות;

• האם מושתקים התובעים בהעלאת טענותיהם כלפי הנתבעים נוכח הצהרתם בהסכם המכר על קניית הדירה במצבה כפי שהוא, ובמיוחד כאשר הגיעו ובדקו את הדירה באמצעות אנשי מקצוע והחליטו לרכוש את הדירה תוך כוונה לבצע בה עבודות שיפוצים;

• במידה ויוכח כי הנתבעים הפרו את חובת תום הלב ו/או שהם הפרו את הסכם המכר, האם הוכח קיומו של נזק ומהו הפיצוי הראוי בגינו.

   

   

  מהלך הדיון

בטרם דיון בשאלת החיוב הנדרש, האם בסכום המוסכם בגין הפרה יסודות של ההסכם או שמא על פי עלויות התיקונים בהתאם לחוות הדעת, יש לבחון האם אכן הופרה חובת הגילוי על ידי הנתבעים באופן אשר עולה כדי הטעייה וחוסר תום לב. במילים אחרות האם הופרה חובת הגילוי המוטלת על מוכר דירה לפרט בפני הקונה את הליקויים בדירה, את המומים הנסתרים, וכל מידע אחר רלוונטי לעסקה.

הפרת חובת הגילוי

המסגרת הנורמטיבית: שני סעיפי חוק רלוונטיים לענייננו: סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים"); וסעיף 16 לחוק המכר, התשכ"ח- 1968 (להלן: "חוק המכר"). שני חוקים אלו קובעים את חובת הגילוי המוטלת על מוכר דירה לפרט בפני הקונה את הליקויים הקיימים בדירה, את המומים הנסתרים, וכל מידע אחר הרלוונטי למכר.

סעיף 12 לחוק החוזים קובע כי על הצדדים במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. בגדרה של דרישת תום הלב במשא ומתן, מוטלת על הצדדים, בין היתר, החובה לגלות איש לרעהו את העובדות הרלוונטיות שניתן היה לצפות לכך שאדם המנהל משא ומתן יגלה לצד השני (ראו: ע"א 7298/00 בסט דוד סמואל נ' חממי עזרא ואח' (פורסם בנבו, 04.09.07)). חובת הגילוי חלה לגבי העובדות החשובות לעסקה, לרבות עובדות שהצד השני יכול היה לגלותן בכוחות עצמו, וזאת כאשר גילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבותיה. חובת הגילוי הינה חובה אקטיבית, המטילה על הצד המתקשר למסור את העובדות ביוזמתו, והפרתה עשויה לקום גם בדרך של מחדל (ע"א 794/86 החברה המרכזית לשיכון ולבניין נגד פינק (פורסם בנבו, 04.01.90)).

ראוי לציין כי חובת הגילוי מכוח סעיף 12 לחוק החוזים היא חובה הדדית החלה לכאורה על שני הצדדים לחוזה. הטלתה של חובת גילוי יכולה לנבוע מאופיו ומטיבו של המידע, הנתפס ככזה שכללי הגינות ומוסר מחייבים את גילויו, ויכולה היא לנבוע מאופי היחסים שבין הצדדים המצויים ביחסי קרבה כלשהם (ד' פרידמן, נ' כהן, חוזים (כרך ב) תשנ"ג, עמ' 813). יחד עם זאת, נקודת המוצא היא שקיים מידע המצוי בידי הצד האחד ואינו נגיש לצד האחר או אינו מצוי בידיעתו, אף שהוא נחוץ לו ומשמעותי לו (ע"א 1064/03 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' עיזבון המנוחה רחל שחר פיאמנטה ז"ל, פ"ד ס(4) 375). על כן בבסיסה של חובת הגילוי עומד הרצון להגן על אותו צד המצוי ב"עמדת נחיתות אינפורמטיבית", ולאור תכליתה של חובת הגילוי היא מטילה חובה על המוכר לשאת בנטל לפרט ולגלות את מלוא המידע הרלוונטי לעסקה (ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב (1) 231).

בנוסף, סעיף 16 לחוק המכר מחדד חובה זו המוטלת על המוכר בהיותו בעל הנגישות למידע אודות הנכס, וקובע במפורש את החובה המוגברת החלה עליו. בהתאם לסעיף 16 לחוק המכר "היתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו - 15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

הפסיקה קבעה כי נקודת המוצא של חוק המכר היא כי מעמדו של הקונה נחות לעומת מעמדו של המוכר ונגישותו למידע מהותי אודות הנכס מוגבלת. מטעם זה ביכר חוק המכר את ההשקפה לפיה "יזהר המוכר", היינו אימוץ ההשקפה כי האחריות המוטלת על המוכר, הן לגבי בדיקת הממכר והן לגבי חובת הגילוי המשתמעת ממנה, רחבה מזו המוטלת על הקונה (ע"א 8068/11 אורי עיני ואח' נ' חן שיפריס ואח' (פורסם בנבו, 11.02.11) (להלן: "פרשת שיפריס"). מכוח השקפה זו, מטיל חוק המכר על המוכר חובת גילוי מוגברת, ומתיר לקונה להסתמך על תיאור הממכר ע"י המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה, גם אם הייתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר (ת"א 1365/04 ענבל שגב נגד מרים אקוני אמוראי (פורסם בנבו, 12.05.10).

נקבע לא אחת כי הוראת סעיף 16 לחוק המכר מכריזה על האופי הקוגנטי של אחריות המוכר (ראה פרשת שיפריס הנ"ל). דהיינו הצדדים לעסקת מכר אינם רשאים להתנות עליו והקונה אינו רשאי להתנות על זכותו להסתמך על אי ההתאמה. ולכן קיומה של תניית פטור, שלפיה בדק הקונה את הנכס ומצא אותו מתאים לצרכיו ומטרותיו ולכן הוא מוותר על כל טענה כלפי המוכר בגין טיב הדירה או אי התאמה, וכי הנכס נמכר במצבו הנוכחי "AS IS", אינה מונעת מהקונה לטעון לאי התאמה, שכן ההוראה ההסכמית נדחית מפני הוראת החוק הקוגנטית הקבועה בסעיף 16 לחוק המכר. בהתאם לכך, רק ידיעה ממשית של הקונים אודות אי ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר, בעוד שרשלנות מצדו של הקונה, גם אם מדובר ברשלנות חמורה, אין בה כדי להגן על המוכרים (ת"א (י-ם) 15895-10-13 יערה אספיר נ' רונן כהן (פורסם בנבו, 06.12.15)).

לסיכום: הסכמת הקונה לקנות את הדירה במצבה כפי שהיא אינה פוטרת את המוכר מחיוביו על פי חוק המכר, ובכלל מאחריותו לליקויים בדירה (ת"א 13698-03-11 נינט בובליל נ' גדילן חברה להשקעות ונכסים בע"מ (פורסם בנבו, 06.11.14).

מן הכלל אל הפרט: משהגדרנו את המסגרת הנורמטיבית לדיון בעניינו באשר להיקף חובת הגילוי החלה על מוכרי דירה כלפי הרוכשים נותר ליישם את העקרונות אליהם הגענו על המקרה שבענייננו.

אין לקבל את טענת הנתבעים שכל מי שמגיע לדירה רואה כי מדובר בדירה ישנה הזקוקה לשיפוץ. הנתבעת 2 אישרה במהלך הדיון כי מדובר בדירה יפה ומטופלת היטב.

בשים לב לעקרונות שנקבעו בפסיקה לגבי היקף חובת הגילוי מוטלת על המוכרים החובה האקטיבית לגלות גילוי מלא של כל העובדת הרלוונטיות באשר לעסקה, ובהעדר כל אפשרות להתנות על דרישה קוגנטית זו, יש לדחות את טענות הנתבעים כי התובעים רכשו את הדירה במצבה "כמו שהיא". בגדר חובת הגילוי הייתה מוטלת על הנתבעים החובה למסור לתובעים מידע מלא אודות ליקויי הרטיבות ואודות טענות השכנה בעלת הדירה מלמטה. מדובר במידע רלוונטי לעצם ביצוע העסקה, או למצער יש בו כדי להשפיע על מחיר העסקה, ועל כן היה על הנתבעים לגלותו.

יוער כי בהואיל האחרון במבוא להסכם המכר צויין כי ויתור המוכרים על טענות לפגם או אי התאמה כפופה להצהרות הנתבעים על העדר פגמים או מומים נסתרים.

אין כאמור מחלוקת בין הצדדים על קיומה של חובת הגילוי החלה על הנתבעים והמחלוקת הינה לכאורה בשאלה העובדתית בלבד, היינו האם כטענת הנתבעים, הם גילו לתובעים את המידע הרלוונטי, או לחילופין, כטענת התובעים, הם הסתירו אותו מהם. אקדים ואומר כי במחלוקת עובדתית זו בין הצדדים מצאתי שיש לאמץ את גרסת התובעים.

בסעיף 2.3 להסכם המכר צויין כדלקמן: "המוכר מצהיר כי אין ולא התקיימו כנגדו הליכים כלשהם בקשר לדירה, כי אין בה רטיבות וכי אין בה פגם או מור נסתר, שידוע לו ואשר לא הובא לידיעת הקונה".

בנוסף, בסעיף 2.4 להסכם המכר צויין כדלקמן: "המוכר מצהיר כי כל מערכות הדירה, מים, חשמל, ביוב, מיזוג וגז תקינות ופועלות אין רטיבות בדירה ו/או נזילות, וכך תימסר הדירה לקונה".

לאמור, היו לנתבעים שתי הזדמנויות בהסכם המכר, לגלות שקיימת בעיית רטיבות בדירה וכי בעיה זו חוזרת לאור תלונות של השכנה מלמטה, אך הנתבעים לא ניצלו הזדמנויות אלו וחרף כך בחרו לומר ההפך, דהיינו שלא קיימת בעיית רטיבות או נזילות. לטעמי מדובר במידע רלוונטי שמן הראוי היה לגלותו, וזאת בשים לב שמדובר בבעיית רטיבות חוזרת ולא בבעיה חולפת שתוקנה.

לאור כך, ומשלא היה זכר לבעיית הרטיבות בדירה חרף חובת הגילוי המורחבת החלה על הנתבעים כמוכרים, ומשלא ציינו הנתבעים את בעיית הרטיבות בהסכם המכר, ניתן לקבוע כי הנתבעים לא גילו לתובעים מעולם את ליקויי הרטיבות שהתגלו בדירה.

נקודת המוצא בקביעה האמורה הינה החובה המוטלת על המוכרים למסור מידע מלא כדי למנוע קיומה של אי התאמה בבחינת "יזהר המוכר" בהתאם לתכליתו של חוק המכר.

הטענה כי הנתבעת פנתה מיוזמתה לתובעים לאחר חתימת החוזה וידעה אותם כי נתגלתה רטיבות אצל השכנה מלמטה וכי היא הודיעה שתתקנה בטרם מסירת הדירה, אין לראות בה כמתן מענה להיקף חובת הגילוי, שכן אין די באמירות כלליות כי נתגלתה רטיבות כדי לספק את החובה המורחבת לגילוי. מדובר בעיניי בהצגת מידע חלקי בבחינת לצאת ידי חובה לאחר שהחוזה נחתם. מידע כזה היה צריך לגלותו במהלך המשא ומתן ובטרם החתימה על החוזה, זאת על מנת להקנות לתובעים כלים רלוונטיים כדי להחליט בצורה מושכלת אם להתקשר בעסקה או לאו. הצגת הבעיה בדיעבד, לאחר חתימת החוזה ולאחר שבוצעו מספר תשלומים, אינה עונה על חובת הגילוי.

הנתבעת טענה במהלך שמיעת הראיות כי היא מסרה למתווך את עניין הרטיבות עוד לפני חתימת החוזה. לבד מהעובדה שהנתבעים לא דאגו להתייצבות המתווך לדיון על מנת לתמוך בגרסתם לעניין מסירת מידע חיוני זה לידיו, הרי אין בראיות שהוגשו מטעמם כל תימוכין לכך.

לסיכום נקודה זו : היה על הנתבעים לגלות לתובעים את קיומה של בעיית הרטיבות הקשה בדירה, וכן את העובדה שהבעיה חוזרת שוב ושוב, והם לא עשו כן. לא זו אף זו, הם הציגו מצג כוזב בהצהרתם כי לא קיים מום נסתר בדירה, וכי לא קיימת בעיית רטיבות או נזילה. כפועל יוצא, יש לקבוע כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר.

הנזק

התובעים ביקשו לפסוק להם את הפיצוי המוסכם בסך כולל של 295,000 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה מיום חתימת החוזה, דהיינו מיום 09.02.21. לחילופין, ביקשו התובעים לפסוק להם פיצוי בגין הנזקים הספציפיים, אשר הסתכמו על פי חוות דעת מטעמם בסך של 283,454 ₪ ואשר כוללים את שכר הדירה החלופית ויתר ההוצאות הכרוכות בכך.

סעיף 9.4 להסכם המכר קובע כדלקמן: "מוסכם על הצדדים כי צד המפר הסכם זה הפרה יסודית, ישלם לצד השני שמקיימו ו/או שהיה מוכן לקיימו ולמלא המוטל עליו על פי הסכם זה, סך של 295,000 ₪ (מאתים תשעים וחמישה אלף ₪) כפיצוי קבוע ומוסכם מראש ומבלי שיהיה על הצד הנפגע להוכיח את נזקו..".

בית המשפט הורה על מינוי המהנדס ארתור וייס כמומחה מוסכם מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"), אשר בדק את הדירה והגיש חוות דעת בעניין הליקויים שהועלו בתביעה, אפשרויות תיקונם והעלויות לביצוע התיקונים.

המומחה מטעם בית המשפט העריך את הליקויים הקשורים בנזקי הרטיבות בסך 60,610 ₪. התובעים חולקים על קביעת המומחה וטוענים כי מדובר בהערכה המבוססת על הידע של המומחה בלבד ולא על מחירונים כלשהם. לטענתם, הם פנו לקבלנים שונים לצורך קבלת הצעות מחיר ובסופו של דבר הם חתמו על הסכם לביצוע העבודות עם קבלן אשר על פיו עלות תיקון ליקויי הרטיבות בלבד הסתכמה בסך של 130,981 ₪. התובעים טוענים כי הם עשו שיפוצים נוספים בדירה אך עלויות התיקונים הנ"ל הם אך ורק לניזקי הרטיבות בלבד.

בהקשר זה טוענים התובעים כי במידה ובית המשפט לא יפסוק את הפיצוי המוסכם ויראה לנכון לפסוק לתובעים פיצוי בגין עלויות התיקונים, הרי לעמדתם יש להעדיף את עלויות התיקון בפועל על פני השמאות התיאורטית של השמאי מטעם בית המשפט.

משתוקנו הליקויים בדירה הרי שאלת הפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לכאורה איננה תיאורטית שכן האומדן שנערך על ידי המומחה מטעם בית המשפט נעשה על סמך הידע המקצועי שלו ביחס לליקוי הספציפי בטרם ביצוע התיקון. יחד עם זאת, הגם שהתובעים טוענים כי עלויות התיקון בפועל הסתכמו בסך של 130,981 ₪ ולטענתם סכום זה מבטא רק את נזקי הרטיבות, הרי לא ניתן להתעלם מכך כי תיקון בעיית הרטיבות היה חלק משיפוץ כללי שבוצע בדירה טרם כניסתם אליה. לא מן הנמנע כי העלויות בפועל היו תולדה של אותו שיפוץ כללי שאינו קשור ספציפית בבעיית הרטיבות, ובהעדר כל ראיה אחרת, הנני מעדיף את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט בעניין.

השאלה שנשאלת בענייננו הינה מה הפיצוי המגיע לתובעים בגין ההפרה, האם הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר או הפיצוי בגין הנזק שנגרם בפועל על פי חוות דעת המומחה.

סעיף 15(א) לחוק החוזים, קובע כדלקמן: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים, יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת מההפרה".

נקודת המוצא הינה כי הסכמת הצדדים לכלול בחוזה ביניהם סעיף פיצויים מוסכמים ללא הוכחת נזק הינה הסכמה לגיטימית ותקפה מבחינת דיני החוזים. לפיכך נקבע לא אחת בפסיקה כי בתי המשפט ייטו לכבד את רצון הצדדים ולהורות, ככלל, על אכיפתה של תניית פיצויים מוסכמים ככתבה וכלשונה (ע"א 300/77 רוזנר נ' בניני ט.ל.מ. חברה לבנין ופתוח בע"מ, פ"ד לב(3) 682).

עוד נקבע בפסיקה כי הנפגע לא נדרש להוכיח שנגרם לו נזק בשיעור העולה בקנה אחד עם סעיף הפיצויים המוסכמים, ויתרה מכך הוא אף לא נדרש להוכיח כי נגרם לו נזק כלשהו.

יודגש כי, הפיצוי המוסכם ייפסק (כל עוד הוא מקיים יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו במועד כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה), אף אם יוכיח המפר כי הנזק שנגרם בפועל היה נמוך ממנו, ואף אם בפועל יוכיח כי לא נגרם בפועל נזק כלל (ע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ נ' פישל, פ"ד מ(4) 319).

אכן במקרים נדירים, בהתאם לסעיף 15(א) לחוק החוזים, בית המשפט רשאי להפחית פיצויים מוסכמים, "אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

הפסיקה קבעה כי על מנת שבית המשפט יעשה שימוש בסמכותו זו עליו להשתכנע בשלב ראשון כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה, ורק אם השתכנע בית המשפט בכך יעבור לשלב השני שבו ישקול אם יש מקום להפחיתו (ע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (פורסם בנבו, 23.08.15) (להלן: "פרשת זאבי").

עוד נקבע בפרשת זאבי הנ"ל כי הסמכות להפחית הינה סמכות שבשיקול דעת.

עיון בסעיף 9.3 להסכם המכר המגדיר את מהי הפרה יסודית מלמד כי מלבד עניין המשכנתא הצדדים הגדירו כמעת את כל הסעיפים בחוזה לרבות הצהרות הצדדים כתנאי יסודי שהפרתו מזכה בפיצוי המוסכם. ברור כי מדובר בניסוח גורף של הגדרת הפרה יסודית המזכה בפיצויים המוסכמים. בנסיבות אלה ניתן לומר כי לא קיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעת חתימת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

אכן על פי הסכם המכר הפיצוי המוסכם המוערך מראש הינו בסך של 295,000 ₪, לעומת זאת שווי הנזק שנגרם על פי חוות דעת השמאי מטעם בית המשפט עומד על סך של 60,616 ₪ וניתן לכאורה לומר כי ההפרש בין שני הסכומים אינו סביר. יחד עם זאת, בעת קביעת סבירותו של הפיצוי המוסכם יש לבחון "האם מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפות מראש, ולא האם מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שנגרם בפועל" (פרשת זאבי הנ"ל). המבחן הינו מבחן אובייקטיבי, הבוחן מה יכול היה האדם הסביר לצפות באופן סביר, האם היה באפשרותם של צדדים סבירים לצפות את הנזק.

נסיבות אלה ובשים לב לניסוח הגורף של הגדרת המונח "הפרה יסודית" בהסכם המכר, ניכר כי אין יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפות מראש ועל כן זהו המקרה שבו בית המשפט רשאי להתערב ולהפחית את הפיצוי המוסכם.

הנתבעים טוענים כי שווי הדירה על פי חוות דעת השמאי עמד על סך של 3.2 מיליון ₪ ואילו המחיר שסוכם בחוזה נקבע לסך של 2.9 מיליון ₪ וזאת תוך שהצדדים לוקחים בחשבון את השיפוץ היסודי שהתכוונו המוכרים לבצע לדירה. אינני מקבל את הטענה כי הפער בין השווי של הנכס לבין השיפוץ הנדרש מגלם בתוכו את עלויות התיקונים הנדרשים אשר כוללים גם את ליקויי הרטיבות. מדובר בבעיית רטיבות חוזרת שמחייבת טיפול אחר אשר שונה בתכלית השינוי משיפוץ רגיל של דירה.

במהלך העדויות שנשמע בפניי עלה כי הנתבעים דאגו לטפל בכל בעיה שהייתה ידועה להם עד למסירת המפתח ואף עמדו על כך שימסרו את הדירה רק לאחר תיקון מקור הרטיבות. בפועל נמצא, כך גם על פי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, שהטיפול שנעשה לכאורה היה טיפול קוסמטי שלא פתר את בעיית הרטיבות, שכן היא חזרה שוב גם לאחר הצבע שהסתיר אותה.

עדותה של השכנה, גב' דרייפוס, חיזקה את טענות התובעים כי מדובר בבעיית רטיבות נרחבת אשר חזרה שוב ושוב.

לאחר ששקלתי את כלל השיקולים ובחנתי את הראיות בפניי, וביישום המבחנים שנקבעו בהלכה הפסוקה לעניין הפרה מעין זו ובחינת הפיצוי המוסכם עליו הסכימו הצדדים מצאתי נוכח המבחן המקובל, סביר היה לצפות בנסיבות הפרה מעין זו פיצוי מוסכם העומד על סך של 100,000 ₪.

סוף דבר

התביעה מתקבלת. על הנתבעים לשלם לתובעים פיצוי בסכום של 100,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד יום מתן פסק הדין. כמו כן על הנתבעים לשלם לתובעים את הוצאותיהם, וכן שכר טרחת עורך דינם בסך של 20,000 ₪.

הסכומים הנ"ל ישולמו תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית עד יום התשלום בפועל.

ניתן היום, ז' כסלו תשפ"ד, 20 נובמבר 2023, בהעדר הצדדים.