זיסר ואח' נ' ד.י יעד גלובל אחזקות נדל"ן והשקעות בע"מ ואח'

בפניי תביעה לתשלום פיצויים בשל איחור במסירה בפרויקט לפי תמ"א 38, והחזר תשלומים עודפים.

רקע ועיקר טענות הצדדים:

1. התובעים הם בעלי דירות בבניין מגורים ברחוב חורב 33 בחיפה, הידוע כחלקה 83 בגוש 10783 (להלן: "הבניין").

    

2. הנתבעת 1, ד.י.יעד גלובל אחזקות נדל"ן והשקעות בע"מ, הינה חברה שעסקה בתקופה הרלוונטית לתביעה ביזמות ובניה, ובין היתר בתחום ההתחדשות העירונית (להלן: "הנתבעת"). הנתבע 2, מר דוד ישראל, הוא בעל מניות ומנהל יחיד של הנתבעת (להלן: "הנתבע").

    

3. ביום 3.3.14 נחתם בין בעלי הדירות המקוריים בבניין לבין הנתבעת הסכם התחדשות עירונית [תמ"א 38], לפיו התחייבה הנתבעת לבצע עבודות חיזוק ותוספות בניה שונות, ובכלל זה שיפוץ חזיתות הבניין, החלפת תשתיות, הקמת פיר מעלית חיצוני ומעלית נוספת בחלל המדרגות, הקמת חניון דו קומתי ותוספת ממ"ד ומרפסת זיזית לכל דירה. בתמורה קיבלה הנתבעת זכאות לבנות 6 יחידות דיור חדשות, אחת בקומת הקרקע וחמש בגג הבניין, שיהיו בבעלותה והיא תהיה רשאית למכור אותן (להלן: "הסכם תמ"א 38" או "ההסכם"). בשולי הסכם התמ"א ערב הנתבע לקיום התחייבויותיה של הנתבעת על פי ההסכם.

    

4. התובעת 1 היא בעלת הזכויות בדירה בבניין, לאחר שקיבלה בירושה מאביה המנוח, מר בן-ציון מילר ז"ל, מחצית מזכויותיו בדירה, ורכשה מאחיה, מר אשר מילר, את המחצית השניה של הזכויות בדירה. מר בן ציון מילר ז"ל היה צד להסכם התמ"א, והתובעת 1 נכנסה בנעליו.

    

5. התובעת 2 היא היורשת של בעלה המנוח, מר נפתלי פריד ז"ל. התובעת 2 מכרה את דירתה המקורית בבניין וביום 25.7.17 רכשה בו דירה חדשה מהנתבעת.

    

6. התובעים 3-4 רכשו ביום 22.3.17 מהנתבעת דירה חדשה בבניין. הסכם התמ"א צורף כנספח להסכמים לרכישת הדירות שנחתמו בין התובעת 2 והתובעים 3-4 לבין הנתבעת.

    

7. על פי סעיף 13.2 להסכם התמ"א, התחייבה הנתבעת להשלים את ביצוע כל העבודות בבניין ולמסור את החזקה בדירות תוך 24 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה. בהסכם הרכישה שבין התובעת 2 לנתבעת נקבע כי מועד המסירה הינו 1.6.18, ובהסכם עם התובעים 3-4 נקבע כי על הנתבעת למסור להם את הדירה שרכשו לא יאוחר מיום 30.11.17. לטענת התובעים, הנתבעת התעכבה בהוצאת ההיתר, בין היתר נוכח קשיים תזרימיים, והוא ניתן באיחור ניכר, ביום 25.10.15. עבודות הבניה והשיפוץ אמורות היו להסתיים לפיכך עד ה- 24.10.17. בפועל החלו עבודות הבניה רק בחודש יוני 2016. בחודש אוקטובר 2017 הופסקו העבודות, בעקבות סכסוך שהתגלע בין הנתבעים לבין קבלן מבצע מטעמם.

    

8. לטענת התובעים, הנתבעת הפרה את התחייבויותיה על פי הסכם התמ"א ובכלל זה לא מסרה להם ערבות בנקאית אוטונומית על סך 300,000 ₪ כפי שהתחייבה בסעיף 16.10.1 להסכם, התעכבה ברישום חלקת המשנה החדשה ובהוצאת היתר הבניה. עיקר העיקרים – הנתבעת לא השלימה את העבודות ולא מסרה להם את הדירות. בשל ההפרות הרבות הודיעו בעלי הדירות לנתבעים על ביטול הסכם התמ"א, ורק בעקבות מאמצי שכנוע רבים מצד הנתבע והצהרותיו, הם נעתרו לבקשתו לאפשר לנתבעת לתקן את ההפרות ולהשלים את העבודות בפרויקט. בדיעבד, התברר כי מצגי הנתבעים בנוגע למועד סיום הפרויקט ומסירת הדירות היו הבטחות שווא, ועד למועד הגשת התביעה עבודות הבניה לא הסתיימו והדירות לא נמסרו להם.

    

9. לפיכך, עתרו התובעים להורות לנתבעים לפצות אותם בגין האיחורים הניכרים במסירת הדירות – ממועד המסירה החוזי ועד יום הגשת התביעה; להשיב תשלומים עודפים ששילמו במקום הנתבעת, וכן לשפות את התובעת 1 בגין כלים סניטריים שנרכשו בידיה ונמסרו לנתבעת לצורך התקנתם בדירתה וככל הנראה נגנבו מהאתר.

    

10. בכתב ההגנה המתוקן מטעם הנתבעים נטען כי יש מקום לבירור נפרד של כל תובענה של בעל דירה, כיוון שהיא מבוססת על מסכת עובדתית נפרדת. נטען כי אין עילת תביעה כנגד הנתבע, מאחר והסכמי המכר נחתמו בין התובעים לבין הנתבעת. הנתבע אינו צד להסכמים. הנתבע אישר כי במסגרת הסכם התמ"א הוא ערב בערבות בלתי חוזרת לכל התחייבויות הנתבעת כלפי בעלי הדירות שהיו צד להסכם, אלא שערבות זו רלבנטית רק לתובעת 1, ואילו יתר התובעים רכשו דירות חדשות מהנתבעת, ובהסכמים אלו אין ערבות אישית של הנתבע להתחייבויות שנטלה הנתבעת.

     

11. נטען, כי התובעים הם שגרמו לעיכוב במסירת הדירות בשל בקשות לעריכת שינויים בדירות, המתנה למעצבי פנים מטעמם ולאספקה של חומרים מיוחדים מחו"ל. הנתבעת נעתרה לבקשות אלו, תוך הבנה משותפת של הצדדים כי מועדי המסירה יידחו בשל כך. עיכובים נוספים נגרמו בשל דרישות הקונסטרוקטור לשינויים מבניים בגג המבנה וביסודות – שינויים אשר נחיצותם התבררה רק במהלך ביצוע העבודה, ולנתבעים לא הייתה שליטה עליהם. עיכוב נוסף נוצר לאחר שבחודש ספטמבר 2018 הגישו התובעים בקשה למינוי כונס נכסים לפרויקט – בקשה אשר הביאה לעצירת הבניה במהלך בירור הבקשה. לבסוף, נטען כי נגרם עיכוב משמעותי בשל התנגדות בעלי הדירות בבניין לאשר לנתבעת למכור את דירת הפנטהאוז לשם גיוס ההון הדרוש למימון סיום עבודות הבנייה.

     

12. להשלמת התמונה - בחודש ספטמבר 2018 הגישו רוב בעלי הדירות המקוריות בבניין בקשה למינוי כונס נכסים לפרויקט, לשם השלמתו (ת"א 7183-09-18). הבקשה נדחתה בהחלטה מיום 5.3.19 (כב' סגן הנשיא, השופט י' כהן). ביום 21.2.22 הוגשה בקשה נוספת למינוי כונס נכסים לצורך השלמת הפרויקט (ת"א 48598-02-22). בהחלטה מיום 9.2.23 הורה בית המשפט (כב' השופטת ל' שלאעטה-חלאילה) על הפקעת זכויותיה של הנתבעת במקרקעין ומינוי כונס נכסים למימוש זכויותיה תוך שהודגש, כי הנתבעים לא עמדו בהוראות הסכם התמ"א ולא השלימו את הפרויקט במועדים שנקבעו ובכך נגרם נזק מתמשך לבעלי הדירות.

     

13. עוד יצוין כי ביום 23.3.23 ניתן ע"י בית המשפט המחוזי בחיפה צו לפתיחת הליכים ביחס לנתבעת ומונה לה נאמן [חדל"ת 27343-01-23]. לפיכך, בהחלטה מיום 23.5.23 הוריתי, נוכח הוראת סעיף 29 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע"ח-2018, על עיכוב ההליכים נגדה.

     

14. במאמר מוסגר אוסיף, כי עם הגשת כתב ההגנה המתוקן - הגישו הנתבעים הודעה לצד שלישי, נגד גב' רות שטראוסמן, בעלת דירה בבניין. בהחלטה מיום 30.5.22 נעתרתי לבקשת התובעים והוריתי על מחיקת הסעיפים והטענות בכתב ההגנה המתוקן אשר מתייחסים לצד השלישי, נוכח העובדה כי ההודעה לצד שלישי הוגשה בניגוד להוראות התקנות.

     

15. ביום 5.9.22 הוגשו תצהירי עדות מטעם התובעים ובהם תצהירו של מר דני זיסר, בן זוגה של התובעת 1; תצהירה של גב' רונית פריד, התובעת 2; תצהירה של גב' רות מנו, התובעת 4, מטעמה ומטעם בן זוגה, התובע 3. מטעם הנתבעים לא הוגשו תצהירי עדות. משכך, הוריתי כי ישיבת ההוכחות תוקדש לשמיעת ראיות התובעים.

     

16. נוכח העובדה כי ההליכים בעניינה של הנתבעת עוכבו – הוריתי כי ההליכים יימשכו ביחס לנתבע בלבד. הנתבע הגיש "בקשה למתן הוראות" במסגרתה עתר להורות על מחיקת התביעה נגדו. בהחלטתי מיום 7.6.23 דחיתי את הבקשה.

     

17. ביום 13.6.23 התקיימה ישיבת הוכחות. בפתח הישיבה, לבקשת ב"כ הנתבע ובהסכמת הנתבע, הוריתי על שחרור ב"כ הנתבע מהמשך ייצוגו של הנתבע בהליך זה. נשמעו לפיכך ראיות התובעים, והתאפשר לנתבע לחקור את המצהירים מטעם התובעים בחקירה נגדית שבסיומה הוריתי לצדדים להגיש סיכומים בכתב. סיכומי התובעים הוגשו ביום 19.7.23. לבקשת הנתבע להגיש את הסיכומים מטעמו לאחר הפגרה, נקבע שעליו להגיש את הסיכומים לא יאוחר מיום 12.10.23. משלא הוגשו הסיכומים מטעם הנתבע במועד, בהחלטה מיום 14.11.23 הארכתי את המועד להגשתם עד יום 30.11.23. חרף הארכה, סיכומים מטעם הנתבע לא הוגשו עד היום.

     

    דיון והכרעה:

18. כאמור, הנתבע לא הגיש תצהירי עדות ראשית וסיכומים מטעמו. תקנה 74(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט - 2018 קובעת כי "דין אי הגשת סיכומי הטענות בכתב במועד, כדין אי התייצבות לדיון". אולם גם במקרה של אי התייצבות לדיון, אין משמעות הדבר שהתביעה שהוגשה תתקבל נגד הנתבע באופן מיידי, אלא נקבע בתקנה 75(2), כי "רשאי התובע להוכיח תביעתו, ויהיה זכאי לסעד שביקש לפי הראיות שהתקבלו".

     

19. להלן אעבור אפוא לבחון את זכאותו של כל אחד מהתובעים לסעדים אותם תבע.

     

    התובעת 1

20. כמפורט לעיל, התובעת 1 נכנסה בנעלי אביה המנוח, שהיה בין הצדדים המקוריים להסכם התמ"א, והיא בעלת מלוא הזכויות בדירה לאחר שרכשה מאחיה את חלקו בדירה. ביום 3.6.2019 נחתם בין התובעת 1 לבין הנתבעים הסכם נוסף, במסגרתו התחייבו הנתבעים להשלים את כל עבודות הבניה על פי הסכם התמ"א, לבצע עבודות נוספות בדירה ולהביא אותה לידי גמר, ולמסור אותה לתובעת 1 לא יאוחר מיום 31.10.2019. כן הוסכם כי בגין כל איחור ממועד המסירה הנדחה ישלמו הנתבעים לתובעת 1 פיצוי בסך 4,000 ₪ לחודש (להלן: "ההסכם הנוסף"). הנתבע ערב אישית גם לקיומו של הסכם זה ובתוך כך מסר לתובעת 1 כתב ערבות, לפיו הוא ערב כלפיה בערבות בלתי חוזרת לכל התחייבויותיה של הנתבעת על פי ההסכם הנוסף, ערבות אשר תיוותר בתוקף עד לאחר שלב תיקוני הבדק. למימוש הערבות נמסר לתובעת 1 שטר חוב על סך 15,000 ₪.

     

21. התובעת 1 מדגישה כי ההסכם הנוסף לא כלל ויתור על תביעות בגין איחורי העבר. כן נטען כי עובר להגשת התביעה, ביום 20.10.20 היא מסרה לנתבעת הודעה על ביטול ההסכם הנוסף, עקב הפרתו היסודית בידי הנתבעת ואי עמידתה גם במועד המסירה הנדחה. לפיכך, עותרת התובעת 1 לפסוק לה פיצוי בהתאם להסכם התמ"א.

     

22. בכתב ההגנה נטען כי הנתבעת מתנגדת להודעת הביטול ששלחה לה התובעת 1.

     

23. על מנת לקבוע האם חוזה הופר על ידי אחד הצדדים, והאם מדובר בהפרה יסודית, תחילה יש לבחון מהם החיובים שנטלו על עצמם הצדדים במסגרת החוזה, ולאחר מכן לבחון האם הם קיימו את חיוביהם בנסיבות העניין.

     

24. במסגרת ההסכם הנוסף התחייבה הנתבעת למסור לתובעת 1 את הדירה, לאחר שהושלמו בה כל העבודות שבהסכם, לא יאוחר מיום 31.10.19. אין חולק כי חיוב זה לא קוים, לא במועד שנקבע בהסכם הנוסף ואף לא במועד הגשת התביעה, בחלוף כשנה מהמועד שנקבע לקיומו. משכך, מדובר בחיוב אשר הופר באופן מובהק על ידי הנתבעת.

     

25. איחור בן למעלה משנה במסירת הדירה לתובעת 1 על פי ההסכם הנוסף, בפרט כאשר קדם לו איחור של כשנתיים על פי הסכם התמ"א, מהווה הפרה יסודית של ההסכם. אף מעבר להוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) – ניתן ללמוד על אומד דעתם של הצדדים, מההסכם עצמו. על פי סעיף 23.12 להסכם – איחור של מעל ארבעה חודשים מבמסירת הדירה ייחשב להפרה יסודית של ההסכם.

     

26. מעל ומעבר לכך, הרי שלשיטתי, איחור כה ממושכך במסירת החזקה בדירה מהווה הפרה אשר הן מבחינת חומרתה והן מבחינת תוצאות ההפרה, ניתן להניח לגביה, כי אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם, אם היה יכול לחזות מראש את ההפרה ואת תוצאותיה. אין מדובר באיחור קל במסירה. ראוי להזכיר כי הסכם התמ"א נחתם עוד בשנת 2014 והופר אף הוא בידי הנתבעים, ומני אז ולמרות חלוף השנים הרבות, הדירות טרם נמסרו לבעליהן. ההסכם הנוסף נחתם, בין היתר, על מנת לאפשר לנתבעים הזדמנות נוספת לקיים את חיוביהם על פי הסכם התמ"א. אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם הנוסף אילו היה יודע מראש כי העבודות בדירה לא יושלמו והיא לא תימסר גם בחלוף המועד הנדחה.

27. לפיכך, אני קובע כי הנתבעת הפרה את ההסכם הנוסף בהפרה יסודית. לאור זאת, התובעת 1 הייתה זכאית לבטל אותו באופן מיידי, כפי שאכן עשתה בהודעתה לנתבעת מיום 20.10.20. עם ביטולו של ההסכם הנוסף נותר הסכם התמ"א ההסכם המחייב בין התובעת 1 לנתבעים.

     

28. בגין האיחור במסירת הדירה עותרת התובעת 1 לפסוק לה פיצוי בסך 210,000 ₪, לפי החישוב הבא: פיצוי מוסכם (סעיף 23.12 להסכם התמ"א) בסך 100 ₪ עבור כל יום איחור לחודשיים הראשונים (24.10.17-23.12.17), ובסה"כ 6,000 ₪. פיצוי בסך 200 ₪ לכל יום איחור, החל מיום 24.12.17 ועד יום 31.10.20, ובסה"כ – 204,000 ₪.

     

    לחלופין, טוענת התובעת 1 כי דמי השכירות הריאליים בגין דירה בטיב ובמיקום דומים לדירתה הינם 6,000 ₪ לחודש. בהתאם, הפיצוי לו זכאית התובעת בגין 36 חודשים הינו 216,000 ₪.

     

29. הנתבע כאמור לא הגיש ראיות מטעמו, ולא הגיש סיכומי טענות. בכתב ההגנה המתוקן נטען, בשמו ובשם הנתבעת, כי עבודות הבינוי בדירתה של התובעת 1 הסתיימו וכל שנותר לנתבעת להשלים הן עבודות של טיח וריצוף בלבד. הנתבעת נאלצה לעצור את העבודות ולהמתין תחילה להחלטתה של התובעת אם לרכוש את חלקו של אחיה בדירה, ולאחר מכן לסיום התכנון בידי המעצבת שהתובעת שכרה. בנוסף, התובעת לא השלימה את עבודות האינסטלציה שהיו אמורות להתבצע באמצעות קבלן מטעמה. לפיכך, נטען כי התובעת היא שגרמה לעיכוב במסירת הדירה.

     

30. טענות עובדתיות אלו של הנתבע – אינן נתמכות בכל ראיה. לא הובאה מטעם הנתבעת כל ראיה ולא זומן אף עד על מנת לתמוך בטענות. הנתבע עצמו, אשר שימש כמנהל הנתבעת – אף לא הגיש תצהיר שלו-עצמו. בנסיבות אלו, אין בידי לקבל את טענות הנתבע. אני דוחה את הטענה כי התובעת 1 אחראית לעיכובים בהשלמת העבודות ומסירת הדירה.

     

31. בסעיף 23.12 להסכם התמ"א, נקבע מנגנון פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, כדלקמן:

    "איחר היזם במסירת החזקה בעבודות בעלי הדירות מעבר ל-60 ימי עבודה וללא הצדקה כמפורט בהסכם זה, יהיו זכאים בעלי הדירות, בנוסף לכל זכות אחרת הנתונה להם על פי הסכם זה, לפיצוי יומי לבעלי כל דירה כמפורט להלן:

    בגין 2 חודשים ראשונים – 100 ₪ ליום לדירה.

    בגין 2 חודשים שלאחר מכן – 200 ₪ ליום לדירה.

    איחור במסירת החזקה מעבר לתקופות המנויות לעיל ייחשב הפרה יסודית של ההסכם על ידי היזם". [ההדגשה הוספה – ז.א.]

     

32. ואילו בסעיף 23.10 להסכם התמ"א נקבע מנגנון לפיצוי מוסכם, ללא הוכחת נזק:

    "הפר איזה מבעלי הדירות בנפרד ו/או היזם איזו מהתחייבותיו כלפי משנהו בהפרה יסודית אשר לא תוקנה ע"י המפר תוך 21 יום מקבלת התראה בכתב מהצד האחר – יחויב המפר לשלם לצד המקיים בגין ההפרה ללא צורך בהוכחת נזק, פיצוי מוסכם בסך של 200,000 ₪ אשר ישולמו על ידי הצד המפר למקיים (להלן: "הפיצוי המוסכם"), וזאת מבלי לפגוע בכל תרופה או זכות אחרת הקיימת לצד המקיים כלפי המפר עלפי הסכם זה ועל פי כל דין".

     

33. כאמור, מועד המסירה שנקבע בהסכם התמ"א הינו 24 חודשים מקבלת היתר בניה. ההיתר ניתן ביום 25.10.15. בהתאם, עבודות הבניה והשיפוץ אמורות היו להסתיים ביום 24.10.17 לכל המאוחר. בפועל, לא קיבלה התובעת 1 חזקה בדירה עד למועד הגשת התביעה ביום 15.11.20 (ועל פי הנטען בסיכומים, עד בכלל).

     

34. שני הסעיפים - 23.10 ו-23.12 להסכם התמ"א - מתייחסים לפיצוי מוסכם במקרה של איחור במסירת החזקה אולם, בעוד שעניינו של סעיף 23.12 באיחור שאינו עולה על ארבעה חודשים, הרי שסעיף 23.10 נותן מענה לאיחור של למעלה מארבעה חודשים, והוא כולל בגדרו גם את האיחור בגין חודשים אלה.

     

35. בהתאמה, מקום בו מדובר בעיכוב ממושך, של מספר שנים, במסירת הדירה, יש לפסוק לתובעת 1 את הפיצוי המוסכם לפי סעיף 23.10 להסכם - בסך 200,000 ₪.

     

36. נקודת המוצא בנוגע לפסיקת פיצוי מוסכם היא כי בית המשפט ייטה לכבד את רצון הצדדים ויאכוף תניה של פיצוי מוסכם ככתבה וכלשונה נוכח עיקרון העל של חופש החוזים (ראו ע"א 300/77 רוזנר נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבנין ופיתוח בע"מ, פד"י לב(3) 682, 686). לא מצאתי כי בנסיבות העניין יש מקום להורות על הפחתה של גובה הפיצוי המוסכם. אני קובע לפיכך כי הפיצוי בגין הפרת ההסכם בידי הנתבעת יעמוד על שיעור הפיצוי המוסכם בין הצדדים, בסך 200,000 ₪.

     

37. עוד טוענת התובעת 1 כי על פי ההסכם הנוסף היא שילמה לנתבעת עבור ביצוע העבודות הנוספות בדירתה סך של 85,000 ₪. לטענתה, העבודות בוצעו באופן חלקי ובאיכות ירודה, ולפיכך היא עתרה לחייב את הנתבעים להשיב לה סך של 67,000 ₪.

     

38. טענה זו הוכחשה בידי הנתבעים בכתב ההגנה המתוקן.

     

39. משלא הובאה חוות דעת מומחה או ראיה אחרת מטעם התובעת 1 לתמיכה בטענה, היא נדחית.

     

40. התובעת 1 מוסיפה כי עובר להגשת התביעה התברר לה כי כלים סניטריים שעלותם הכוללת 29,765 ₪ ושנרכשו בידיה מצדדים שלישיים ונמסרו לחזקת הנתבעת לשם התקנתם בדירה, נגנבו מהאתר. לתמיכה בטענה צירפה התובעת לתצהיר מטעמה העתקי הזמנות וקבלות מחברת נגב עבור חומרים וכלים שמיועדים לדירתה ברחוב חורב 33 בחיפה.

     

41. הנתבעים הכחישו כי קיבלו לידיהם את הכלים הסניטריים. אלא שבעניין זה הראיות מטעם התובעת 1 מלמדות אחרת, וממילא מטעם הנתבע לא הוגשה כל ראיה ולא הובאה כל עדות לתמיכה בהכחשה שבכתב ההגנה המתוקן. יובהר לעניין זה כי בהתאם להוראת סעיף 5.16 להסכם, היזם יהא אחראי כלפי בעלי הדירות בגין נזקי גוף ורכוש שייגרמו כתוצאה ממחדליו שלו, של עובדיו, שלוחיו וקבלנים מטעמו.

     

42. בנוסף, חלה על הנתבעים אחריות מכוח היותם בגדר "שומר" על פי חוק השומרים, תשכ"ז-1967. הנתבעים החזיקו בבניין באופן בלעדי במהלך ביצוע עבודות הבנייה (בין אם בעצמם ובין אם באמצעות קבלן או קבלנים מטעמם), ועל כן היה עליהם לנקוט באמצעים הדרושים כדי לשמור על הכלים הסניטרים שהובאו לדירת התובעת 1 לשם התקנתם בדירה. זאת ועוד, הנתבעים ידעו על הבאת הכלים הסניטריים לדירה, שכן התחייבו בהסכם הנוסף לתאם את העבודות של קבלני המשנה לשם הרכבתם בדירתה של התובעת 1. אני דוחה לפיכך את טענת הנתבעים כי כלל לא ידעו על קיומו של הציוד בדירתה של התובעת, כנטען בכתב ההגנה המתוקן (ואחזור ואזכיר – לא הובאה כל ראיה או עדות מטעם הנתבע לתמיכה בטענותיו).

     

43. לעניין החובה המוטלת על השומר כלפי בעל הנכס – ר' למשל ע"א 341/80 חוסיין אסעד עלי נ' רחמים ששון, פ"ד לו(3) 281 (1982). אני קובע לפיכך כי הנתבעים היו אחראים לשמור על הציוד והכלים שהובאו לדירה - ונעלמו. טענתה של התובעת 1 גובתה בהעתקי הזמנות וקבלות ולפיכך היא זכאית בגין נזק זה לפיצוי בסך 29,765 ₪.

     

44. בנוסף, נטען בידי התובעת 1 כי למרות שהעבודות לא הושלמו והדירה לא נמסרה, תקופת הפטור בגין פרויקט תמ"א 38 הסתיימה והיא נאלצה לשלם בגינה תשלומי ארנונה בסך 4,972 ₪, למרות שטרם קיבלה את החזקה בה. לתמיכה צורף לתצהיר מטעמה אישור תשלום של הסך האמור לעיריית חיפה.

     

45. בכתב ההגנה הוכחשה טענה זו, ונטען כי אישור התשלום אינו מזהה את הנכס בגינו בוצע התשלום. טענה זו של הנתבע מקובלת עלי. עיון באישור התשלום מלמד כי אין כל זיהוי של הנכס בגינו לכאורה בוצע תשלום הארנונה, ולא ניתן לקבוע כי הוא אמנם קשור לתשלום ארנונה בגין דירתה של התובעת 1 בבניין (ולא, למשל נכס אחר שבבעלותה).

     

46. לבסוף עתרה התובעת לפסוק לה פיצוי בסך 50,000 ₪ בגין נזק לא ממוני שלטענתה נגרם לה כתוצאה מהתנהלותם של הנתבעים. אני סבור כי דין התביעה בעניין זה להתקבל, לו באופן חלקי. בשים לב לעובדה כי הסכם התמ"א נחתם ביום 3.3.2014 והעבודות מכוחו אמורות היו להסתיים לכל המאוחר עד יום 24.10.17 (בעקבות העיכוב מצד הנתבעים בהוצאות היתר בניה), ושעה שהעבודות לא הושלמו אף שנים ארוכות לאחר המועד האחרון בו היו אמורות להתבצע, אני מעמיד את הפיצוי לתובעת בגין עוגמת נפש על סך של 35,000 ₪.

     

47. מאחר וניתן בעניינה של הנתבעת צו לפתיחת הליכים ובעקבותיו הוריתי על עיכוב ההליכים נגדה, תביעה זו המשיכה להתברר נגד הנתבע, לאחר שבקשתו למחוק את התביעה נגדו נדחתה.

     

48. לטענת הנתבע, במסגרת ההסכם הנוסף שנחתם עם התובעת 1 ביום 3.6.19 הוא חתם על התחייבות אישית כלפיה על סך 15,000 ₪ בלבד, וסך זה ממילא קוזז בידי התובעת 1 מסכום התמורה המוסכמת בגין העבודות הנוספות. הנתבע מדגיש כי התובעת 1 לא עשתה כל שימוש בשטר החוב שנמסר לה, ובכלל זה לא פעלה לפתיחת תיק בהוצאה לפועל, וזאת משום שגם לשיטתה סכום השטר קוזז ושולם. לפיכך, לא ניתן לחייבו בגין מלוא הסעדים שתבעה התובעת 1 שעה שערבותו מוגבלת ואף שולמה.

     

49. כפי שקבעתי לעיל, עם ביטולו של ההסכם הנוסף בידי התובעת 1, בעקבות הפרתו היסודית בידי הנתבעים, ממשיך לחול במישור היחסים בינה לבין הנתבע (והנתבעת) הסכם התמ"א. בשולי הסכם התמ"א הצהיר הנתבע כי הוא ערב לכל התחייבויות הנתבעת על פיו, כדלקמן:

    "אני, הח"מ, דוד ישראלי ת"ז xxxxxx, ערב בזה כלפי בעלי הדירות בערבות בלתי חוזרת לכל התחייבויות ו/או חיובי היזם על פי הסכם זה. ידוע לי כי התקשרות בעלי הדירות עם היזם נעשתה אך ורק בהתבסס ובהסתמך על ערבות זו. אני מצהיר כי קראתי את ההסכם הנ"ל, הבנתי את תוכנו ואני מקבל על עצמי ערבות זו לאחר שהבנתי את ההסכם ואת מהות התחייבות היזם על פיו"

     

50. על יסוד התחייבותו האמורה של הנתבע בהסכם התמ"א, ובשים לב להוראת בסעיף 8(2) לחוק הערבות, תשכ"ז-1967, אני קובע כי על הנתבע לפצות את התובעת 1 בסכומים כפי שנפסקו לזכותה לעיל.

     

51. סך הפיצוי לו זכאית התובעת 1 הינו 264,765 ₪, לפי הפירוט הבא:

     

    • פיצוי מוסכם:200,000 ₪

    • פיצוי בגין אבדן כלים סניטריים:29,765 ₪

    • פיצוי בגין עגמת נפש: 35,000 ₪

      סה"כ:264,765

       

      הפיצוי בגין עגמת נפש יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין. ליתר רכיבי הפיצוי יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה.

       

      התובעת 2 והתובעים 3-4

       

52. לטענת התובעת 2, היא נכנסה בנעליו של בעלה המנוח, מר נפתלי פריד ז"ל, אשר היה צד להסכם התמ"א. על כן, ערבותו הבלתי חוזרת של הנתבע במסגרת הסכם התמ"א לכל התחייבויות הנתבעת כלפי בעלי הדירות שהיו צד להסכם - רלבנטית גם לגביה.

     

53. על פי סעיף 8 להסכם הרכישה של התובעת 2, הנתבעת התחייבה למסור לה את הדירה לכל המאוחר ביום 1.6.2018.

     

54. התובעת 2 עתרה לפסוק לה בגין האיחור במסירת הדירה פיצוי בסך 229,500 ₪ ולחלופין 174,000 ₪. זאת על פי שתי דרכי חישוב חלופיות:

     

    האחת, לפי חוק המכר (דירות) - בגין 8 חודשי איחור, מיום 1.6.18 ועד יום 1.2.19, פיצוי בשיעור 150% מבסיס דמי שכירות חודשיים בסך 6,000 ₪ - ובסה"כ 72,000 ₪. בגין יתרת התקופה, מיום 1.2.19 ועד יום הגשת התביעה, פיצוי בשיעור 125% מבסיס דמי שכירות חודשיים בסך 6,000 ₪ - ובסה"כ 157,500 ₪. הפיצוי בגין שתי התקופות מסתכם לכדי 229,500 ₪.

    השנייה, פיצוי המבוסס על דמי שכירות חודשיים ריאליים בסך 6,000 ₪ עבור דירה במיקום וגודל דומים, החל מיום 1.6.18 ועד יום הגשת התביעה – סה"כ 174,000 ₪.

     

55. עוד טוענת התובעת 2, כי לבקשת הנתבע היא נשאה בתשלומים שונים במקום הנתבעת: עבור תשלומי ארנונה, מיסוי מקרקעין, תשלום לבעלי מקצוע (עבודות צבע, חשמל ואלומיניום). זאת הגם שתשלומים אלו היו אמורים להיות משולמים על ידי הנתבעת. סך הכל, לטענת התובעת 2, מסתכמים התשלומים ששילמה במקום הנתבעת לכדי סך של 185,133 ₪.

     

56. בנוסף, עתרה גם התובעת 2 לפסוק לה פיצוי בסך 50,000 ₪ בגין הנזק הלא ממוני שנגרם לה.

     

57. סך הפיצוי שלטענת התובעת 2 על הנתבעים לשלם לה הינו 464,633 ₪ ולחלופין – 409,133 ₪.

     

58. בעניינם של התובעים 3-4, הרי שלפי סעיף 8 להסכם הרכישה בינם לבין הנתבעת, התחייבה האחרונה למסור לידיהם את החזקה בדירה לא יאוחר מיום 30.11.2017. אף בעניינם של התובעים 3-4 נחתם ביום 15.3.18 הסכם משלים עם הנתבעת, בגדרו התחייבה הנתבעת לשלם להם סך של 6,000 ₪ בגין כל חודש איחור במסירת הדירה, וזאת החל מחודש דצמבר 2017. בנוסף, הוסכם כי בגין האיחורים יקוזז מהתמורה החוזית סך של 265,000 ₪. כמו כן, התחייבה הנתבעת לבצע בדירה עבודות ושדרוגים שונים.

     

59. לטענת התובעים 3-4, נוכח אזלת ידה של הנתבעת והעיכובים בהשלמת הבניה, הם נאלצו לשלם מכספם לבעלי מקצוע שונים מטעם הנתבעת סך מצטבר של 153,991 ₪. המדובר בעבודות אשר הנתבעת התחייבה לבצען, כחלק מהסכם המכר וההסכם המשלים שנחתמו בין הצדדים. נטען לחוב נוסף בסך 12,000 ₪, לקבלן שיפוצים, אשר גם אותו על הנתבעת לשלם.

     

60. בגין האיחור במסירה עותרים התובעים 3-4 לפסוק להם פיצוי לפי הוראת סעיף 1 להסכם המשלים – פיצוי בסך של 6,000 ₪ לכל חודש איחור החל מיום 1.12.17 ועד יום הגשת התביעה, ובסך הכול 216,000 ₪.

     

61. בנוסף, עתרו גם התובעים 3-4 לפסוק להם פיצוי בסך 50,000 ₪ בגין הנזק הלא ממוני שנגרם להם.

     

62. סה"כ עותרים התובעים 3-4 לפצותם בסך של 431,991 ₪.

     

63. הנתבע טען בכתב ההגנה המתוקן, כי בשונה מהסכם התמ"א, הרי שאין כל התחייבות או ערבות אישית שלו לקיום התחייבויות הנתבעת מכוח הסכמי המכר שנחתמו בין הנתבעת לבין התובעת 2, והתובעים 3-4.

     

64. הנתבע אמנם לא העיד להגנתו, לא הוגשו ראיות מטעמו ולא הוגשו סיכומים. עם זאת, עיון בעדויות שהובאו מטעם התובעים 2 ו- 3-4 מוליך למסקנה כי דין תביעתם נגד הנתבע – להידחות.

     

65. בהסכם המכר שנחתם בין התובעת 2 לבין רוכשי הדירה שהיא ירשה מבעלה, צוין כי היא "ירשה את הזכויות בדירת המגורים ובחתימתה על הסכם זה היא מסבה את כל זכויותיה לקונה לרבות מכוח הסכם התמ"א". זאת ועוד, התובעת 2 אישרה בתצהיר מטעמה כי "הדירה ההיסטורית שלי שונה מהדירה שבבעלותי היום, הואיל ומכרתי את זכויותיי בדירה ההיסטורית, ורכשתי דירה אחרת, חדשה, בבניין מאת הנתבעת 1" (סעיף 6 לתצהיר).

     

66. המסקנה המתחייבת, לפיכך, היא כי עם מכירת "הדירה ההיסטורית" לצדדים שלישיים, תוך הסבה לרוכשים החדשים את זכויותיה על פי הסכם התמ"א, הרי שהערבות הבלתי חוזרת שנחתמה על ידי הנתבע לחיובי הנתבעת על פי הסכם התמ"א – אינה תקפה עוד לגבי התובעת 2.

     

67. ההסכמים שנחתמו בין התובעים 2 ו-3-4 לבין הנתבעת כוללים אמנם הצהרה של התובעים, בסעיף 5.7 לכל אחד מההסכמים, לפיה "הרוכש מצהיר כי קיבל לידיו את העתק הסכם תמ"א 38, על נספחיו, והוא מתחייב לפעול על פיו ולאמצו כאילו נחתם גם על ידו". ואולם, הנתבע אינו צד להסכמים אלה, ואין כל הצהרה מצדו, במסגרת אותם הסכמים, הכוללת התחייבות אישית שלו ביחס להתחייבויות הנתבעת. אין לפיכך בסיס לטענת התובעים 2 ו-3-4, כי הנתבע ערב גם כלפיהם לקיום התחייבויותיה של הנתבעת.

     

68. בהיעדר ערבות אישית של הנתבע לקיום חיובי הנתבעת, הרי שלא קמה עילת תביעה לתובעת 2 ולתובעים 3-4. עילת התביעה של רוכשים אלו קמה כנגד הנתבעת, אך לא כנגד הנתבע. לפיכך, הרי שדין תביעתם של התובעים 2-4 נגד הנתבע – להידחות.

     

    סוף דבר

69. התביעה שהגישה התובעת 1 נגד הנתבע - מתקבלת.

     

70. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת 1 פיצוי, לפי המפורט להלן:

    איחור במסירת הדירה:200,000 ₪

    היעלמות הכלים הסניטריים מהאתר: 29,765 ₪

    עגמת נפש:35,000 ₪

    סה"כ:264,765 ₪

     

71. הפיצוי בגין עגמת נפש יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. יתר רכיבי הפיצוי יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

     

    בנוסף ישלם הנתבע לתובעת 1 הוצאות ושכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך כולל של 30,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

     

72. התביעה שהגישו התובעת 2 והתובעים 3-4 נגד הנתבע – נדחית. אין צו להוצאות.

     

    המזכירות תעביר את העתק פסק הדין לצדדים.

     

    ניתן היום, י"ט תמוז תשפ"ד, 25 יולי 2024, בהעדר הצדדים.