סמיאה נ' אלי גברי בע"מ

כללי

1. לפניי תביעה כספית לתשלום הסך 230,000 ₪ (קרן) בגין תיקון ליקויים בדירת המגורים של התובע ברח' ריינס 41/13 נתניה (להלן: "הדירה"), עלויות בית מלון, אחסון, פירוק, הרכבה והובלה לצורך ביצוע התיקון, עגמת נפש ופיצוי בגין פגיעה קניינית והפסד דמי השכירות.

    

2. התובע רכש את הדירה מן הנתבעת בהתאם לחוזה מכר שנחתם בין הצדדים. התובע טוען כי הנתבעת התחייבה לספק לו דירה באיכות בנייה וברמת גימור מעולה ובמומחיות נאותה ואולם היא כשלה בכך. התובע טוען כי הנתבעת אחראית לליקויים שנתגלו בדירה ולהפסד דמי שכירות שנגרמו לו עקב הליקויים הנ"ל.

    

3. הנתבעת מכחישה את אחריותה לליקויים והנזקים הנטענים ולטענתה ככל שקיימים ליקויים הרי אלו נגרמו עקב עבודות שיפוץ שביצע התובע לפיצול הדירה לשתי יחידות נפרדות עם כניסות נפרדות והוספת שלל מערכות בדירה שלא היו קיימות קודם לכן ובהן שירותים, מקלחת, כיורים ומטבח.

    

   טענות הצדדים בתמצית

4. התובע טוען כי רכש מהנתבעת את הדירה בהתאם לחוזה מכר מיום מ- 9/10/16 (בכתב התביעה צוין תאריך אחר שתוקן בסיכומי התובע: ח.ח), (להלן: "חוזה המכר") וכי הנתבעת התחייבה לספק לו את הדירה באיכות בנייה וברמת גימור מעולה ובמומחיות נאותה, אולם היא כשלה בכך.

    

5. התובע טוען כי בדירה נתגלו ליקויים וחוסרים המצביעים על בנייה רשלנית בניגוד להתחייבות הנתבעת, בניגוד למפרטים הטכניים ובניגוד לתקנים ולדין.

    

6. התובע צירף לכתב התביעה שתי חוות דעת של מומחה בניין להנדסה ואשר במסגרתן העריך את הנזקים בדירה בסך 150,000 ₪.

    

7. לטענת התובע, בדירה נמצא כי קיימים נזקי רטיבות בין היתר בחדר השינה, המטבח והשירותים ובשל כך הדירה במצבה הנוכחי בלתי ראויה למגורים. ועוד נמצא כי בדירה קיים פגם של אי יכולת התקנת כיור רחצה במקלחת הורים עקב התקנת הדלת במצב פתוח וליקויים נוספים כפי שפורטו בחוות הדעת הנ"ל.

    

8. התובע טוען כי התנהלות הנתבעת גרמה לו עגמת נפש רבה לרבות בגין אי מתן שירות הולם, אי נוחות, טרחה מיוחדת והצורך לפנות לעורכי דין ומומחים ומניעת הנאה מהדירה שרכש. עוד טוען התובע כי נגרמו לו נזקים בדמות הפסד דמי שכירות עת שהדירה נרכשה כהשקעה לצורך השכרתה לאחרים.

    

9. לטענת התובע הוא פנה לנתבעת כדי שתפעל לתיקון הליקויים, אך הנתבעת ביצעה תיקונים מינוריים בלבד שלא פתרו את הבעיות מיסודן והדבר הביא להחמרה במצב הליקויים בדירה.

    

10. לסיכום, התובע טוען כי הוא סובל מאז כניסתו לדירה מליקויי בנייה ולא פחות מכך אכזבתו מרמת השירות הגרועה שהעניקה לו הנתבעת ומשכך הוא דורש פיצוי כספי בגין הליקויים והנזקים שנגרמו לו.

     

11. מנגד, הנתבעת טוענת כי היא חברה קבלנית אשר התקשרה עם התובע בחוזה המכר וכי היא בנתה בנין מגורים למופת, בן 7 דירות על פי היתר בניה כדין.

     

12. לטענת הנתבעת, התובע פיצל את הדירה לשתי יחידות נפרדות עם כניסות נפרדות, הוסיף שלל מערכות בדירה שלא היו קיימות קודם לכן ובהן חדרי שירותים ומקלחות, כיורים ומטבח.

13. הנתבעת טוענת כי פיצול הדירה לשתי יחידות בוצע על ידי התובע וכי דבר זה גרם לכל הליקויים בדירה.

     

14. הנתבעת טוענת כי לשם פיצול הדירה, ערך התובע שינויים, כך שהתובע פתח דלת כניסה נוספת לדירה מלובי הבניין, הקים מטבח קומפלט, ביטל שירותי אורחים, הקים חדר שירותים ואמבטיה, הקים חדר הורים ובו חדר רחצה ושירותים.

     

15. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי העבודות הנ"ל הצריכו מהתובע ו/או מי מטעמו לבצע תוואי של צנרת אינסטלציה חדשה, לבטל קווי אינסטלציה שהיו קיימם, לבטל תוואי של קווי חשמל חדשים, לשבור אריחי ריצוף, לרצף מחדש באריחים רזרביים ועוד פעולות שאינן ידועות במדויק לנתבעת.

     

16. הנתבעת טוענת כי התובע ערך בעצמו ו/או באמצעות מי מטעמו אינספור שינויים בדירה כולל הריסת מערכות שנבנו על ידה ובנה אחרות ומשכך אין לו לתובע אלא להלין על עצמו.

     

17. הנתבעת טוענת כי דבר פיצול הדירה לא בא לידי ביטוי כלל בחוות דעת המומחה מטעם התובע ויש בכך הטעייה מצד התובע.

     

18. הנתבעת חולקת על הליקויים האמורים בחוות הדעת מטעם התובע, בין היתר חולקת על אחריותה לליקויים אלה, על עצם היותם ליקויים ו/או אי התאמה. כמו כן, הנתבעת חולקת על העלויות המופרזות האמורות בחוות הדעת מטעם התובע.

     

19. הנתבעת הגישה חוות דעת מטעמה לפיה האחריות כולה מוטלת על כתפי התובע שערך שינויים מפליגים ופיצל את הדירה לשתי יחידות נפרדות.

     

20. לטענת הנתבעת, אם יתברר כי קיים ליקוי בדירה שהוא מעשה ידה וזאת חרף התנהגותו הפסולה של התובע, הרי שאין הוא זכאי לפיצוי כספי אלא ביצוע בעין ע"י הנתבעת ו/או מי מטעמה. עוד טענה הנתבעת כי יש להטיל על התובע אשם תורם ו/או נטל הקטנת הנזק מכוח דיני הנזיקין ו/או דיני החוזים.

     

21. מלבד האמור, הנתבעת טוענת כי התביעה הוגשה בשיהוי עת שהתובע קיבל את דירת המגורים לחזקתו ביום 13/9/2017 מבלי שעורר כל הסתייגות וכי תביעתו הוגשה רק בינואר 2022. לסיום, הנתבעת טוענת כי דין התביעה להידחות תוך חיוב התובע בהוצאות.

     

22. ביום 23/3/2023 מונה בהסכמת הצדדים, מומחה מכריע, אינג' יצחק חיט, מהנדס ושמאי מקרקעין, (להלן: "המומחה המכריע").

     

23. ביום 18/9/2023 הגיש המומחה המכריע חוות דעתו לתיק (להלן: "חוות הדעת"). ביום 1/12/24 התקיים דיון הוכחות שבמסגרתו נחקרו בין היתר המומחה המכריע, התובע ומנהל הנתבעת. לאחר מכן, הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב לתיק.

     

    דיון והכרעה

24. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, שמעתי טיעוניהם בדיון שהתקיים לפניי ולאחר שהצדדים סיכמו טענותיהם בכתב, אני מחליט כדלקמן:

     

25. בתאריך 9/10/16 נחתם בין הצדדים חוזה המכר שבמסגרתו רכש התובע מהנתבעת את הדירה. מדובר בדירה מס' 13 בקומה 7 בבניין הממוקם ברחוב ריינס 41 בנתניה. ביום 13/9/17 נמסרה הדירה לתובע כעולה מפרוטוקול המסירה.

     

26. התובע טען כי בדירה נתגלו ליקויים המצביעים על בנייה רשלנית ואילו הנתבעת טענה כי מקור הליקויים הינו בעבודות שביצע התובע לצורך פיצול הדירה לשתי יחידות.

     

27. התובע תמך תביעתו בחוות דעת של מומחה מטעמו ואילו הנתבעת תמכה הגנתה בחוות דעת של מומחה מטעמה. לאור הפערים שבין חוות הדעת לעיל, מינה בית המשפט (כב' השופט אלי ברנד), בהסכמת הצדדים, את המומחה המכריע (ר' שורה 24 בעמ' 2 לפרוטוקול הדין מ- 20/2/23 והחלטה מ- 23/3/23).

     

28. בהתאם להחלטת המינוי שלעיל נקבע כי המומחה יכריע בשאלות הבאות:

     

    • מהם הליקויים המצויים בדירת התובע.

    • אילו מביניהם, אם בכלל, נובעים מפיצול הדירה לשתי יחידות והעבודות שבוצעו לשם כך.

    • מהן הפעולות שיש לבצע לצורך תיקון הליקויים, מה עלותן, מה משך הזמן הנדרש לביצוען ובמידה שלשם ביצוען או ביצוע חלקן על הדיירים לעזוב את הדירה למשך כמה זמן נחוצה עזיבה כזו.

       

29. לאחר שהמומחה המכריע בדק את הדירה וביקר בה מצא כי בדירה ליקויים לא מעטים ובהתאם לחוות דעת קבע כי עלות תיקון כל הליקויים הינה בסך 85,000 ₪ (כולל מע"מ) (ר' סעיף 11.15 בחוות הדעת).

    מעמדו של המומחה המכריע

30. כאמור, המומחה המכריע נדרש לקבוע בין היתר מהם הליקויים המצויים בדירת התובע ואילו מביניהם, אם בכלל, נובעים מפיצול הדירה לשתי יחידות.

     

31. בטרם אדרש לקביעות המומחה המכריע, חשוב להזכיר כי נדרשים נימוקים כבדי משקל על מנת לסטות מקביעות המומחה המכריע. הכלל הוא כי "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד, שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן". (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, [פורסם בנבו] פסקה 4 (23.4.1990), ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 570-568 (1998); ע"א 9323/04 מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בנין 17 מתחם 5, [פורסם בנבו] פסקה 22 (23.7.2006).

     

32. כבר כאן אציין כי לאחר שעיינתי בחוות הדעת ולאחר ששמעתי עדותו בדיון שהתקיים לפניי לא מצאתי נימוקים כבדי משקל ובכלל על מנת לסטות מהקביעות שבחוות הדעת.

     

33. ועוד, לא מצאתי מקום לסטות מקביעות המומחה המכריע בנוגע לעלויות התיקונים שכן המומחה המכריע נתן הסבר מניח את הדעת לליקויים ולעלות התיקון של כל ליקוי וליקוי. המומחה המכריע בחקירתו הנגדית נתן תשובות מקצועיות ענייניות ועדותו עשתה עליי רושם מהימן.

     

    הליקויים בדירה

34. בהתאם לחוות הדעת, בדירה נמצאו מעל 30 ליקויים שחלקם קשורים באיטום, עבודות חשמל, דלתות, מעקות, זיגוג, רובה וצביעה.

     

35. כל הליקויים שהמומחה המכריע מצא לרבות עלויות התיקון של הליקויים פורטו לאורך כל חוות הדעת וסוכמו בסעיף 10 לחוות הדעת (עמ' 84-86) .

     

36. אין צורך לחזור על כל הליקויים שמצא המומחה המכריע בדירה שכן אלו פורטו דק דק בחוות דעתו ואולם ניכר כי הליקויים המשמעותיים בדירה מקורם באיטום לקוי שגרם לנזקי רטיבות בדירת התובע כפי שפורט בחוות הדעת.

     

37. הנזקים בגין הליקויים באיטום הוערכו על ידי המומחה המכריע בסכום כולל של 45,000 ₪ (לפני מע"מ). ראו: סעיפים 8.41.11, 8.42.6 ו- 8.61.7 בחוות הדעת.

     

38. לאחר שהמומחה המכריע סרק את כל הליקויים שפורטו בחוות דעתו הוא התייחס לשאלה מה מבין הליקויים בדירה קשור, אם בכלל, לעבודות פיצול הדירה לשתי יחידות, כטענת הנתבעת.

     

    האם הליקויים נובעים מפיצול הדירה

39. הנתבעת טענה כי הליקויים בדירה מקורם בעבודות שיפוץ שביצע התובע לפיצול הדירה לשתי יחידות. התובע טען כי הנתבעת פיצלה את הדירה לשתי יחידות וכי אין קשר בין עבודות הפיצול לליקויים.

     

40. בעניין זה, המומחה המכריע קבע באופן חד וברור כי "...אין קשר בין הליקויים כולם שמצאתי בשתי הדירות, לבין פיצול הדירה לשתי יחידות...", (ההדגשה שלי: ח.ח.). ראו סעיף 11.11 בחוות הדעת.

     

41. דהיינו, בניגוד לטענת הנתבעת לפיה הליקויים בדירה מקורם בעבודות שיפוץ שביצע התובע לפיצול הדירה, המומחה המכריע הגיע למסקנה כי אין קשר בין הליקויים שבדירה לבין טענת הפיצול שהעלתה הנתבעת.

     

42. המומחה המכריע קבע כי הדירה נמסרה לתובע כשהיא הייתה כבר מפוצלת. מסקנה זו מבוססת על ביקורים פיזיים שערך המומחה המכריע בדירה והתרשמותו ממצב הדירה בשטח וכן מכל אחד מהממצאים שלהלן:

     

    • בסעיף 11.8 לחוות הדעת קבע המומחה המכריע כי התובע קיבל לידיו במעמד מסירת החזקה בדירה (ביום 13/9/17) שתי יחידות דיור נפרדות שבעיקרן בנויות כך כבר מיום שנבנה שלד הקומה השביעית.

       

    • ועוד, המומחה המכריע קבע כי הדירה המקורית נבנתה באופן שיהיה קל לפצל אותה וכי זהו מקרה קלאסי לפיצול שכן הוא מצא כי בדירה שני ממ"דים מראש כפי שפירט בסעיף 11.6 בחוות הדעת ובעדותו בשורות 27-34 בעמ' 2 לפרוטוקול הדיון מ- 1/12/24, כדלקמן:

       

      "...לא הוא לא שאל אותי בצורה מטעה אני חושב אני בוודאי שלא יכולתי לדעת אני רק התרשמתי מה מהבנייה עצמה. הבנייה נעשתה כך שיהיה קל מאוד לפצל את הדירה אני לא יודע מה המפחת מטעם העירייה חשב או ראה הוא כבודו במקום המנוח אני בסך הכל ראיתי דירה שהיא מיועדת לפיצול זה היה קלאסי לפיצול וגם עשו אותה בקלי קלות הממ"ד היה בנוי מראש, זה לא שבנו אותו אחר כך מי עושה עוד ממ"ד בדירה מי תורם ממ"ד נוסף אף אחד לא תורם ממ"ד נוסף. זה סימן הראשוני קודם כל היה שם עוד ממ"ד נגיד הדלת לא הייתה מורכבת,...".

    • המומחה המכריע הוסיף כי מאחר והצנרת לצורך הקמת חדר הרחצה השני בדירה לא עוברת בגלוי בכל המקומות, אזי המסקנה היא כי הצנרת הוכנה מראש בשלב הבנייה (ראו: שורות 37-39 בעמ' 3 ושורות 3-4 בעמ' 4 לפרוטוקול הדיון הנ"ל).

       

    • המומחה המכריע העיד כי הוא אינו יכול לדעת מתי פוצלה הדירה בפועל, אולם לדבריו, בוודאות הדירה הוכנה מראש לפיצול באופן טוטלי (שורות 12-19, עמ' 2 לפרוטוקול הדיון מ- 1/12/2024).

       

43. המומחה המכריע קבע כי אין באמור כדי לקבוע שהתובע לא ביצע כלל עבודות אם כי מדובר בעבודות מינוריות בדירתיו כמקובל בכל דירה חדשה ובכל מקרה למומחה המכריע היה כל כך ברור שהדירה יועדה מלכתחילה לפיצול ולמעשה התובע קיבל שתי דירות (ראו: סעיף 11.9 לחוות הדעת ושורות 3-4 בעמ' 3 לפרוטוקול הדיון).

     

44. הנה אם כן, המסקנה העולה מהמתואר לעיל הינה כי על אף שדירת התובע הוגדרה בחוזה המכר כדירה אחת אלא שמחוות הדעת של המומחה המכריע עולה כי הדירה נבנתה כשתי יחידות.

     

45. חיזוק למסקנה לעיל ניתן למצוא בעדותו של מנהל הנתבעת לפיה היה ידוע לו כי הדירה נועדה לפיצול והיא הייתה עם פוטנציאל לפיצול (שורות 31-38 בעמ' 30 לפרוטוקול הדיון מ- 1/12/24).

     

46. ועוד, מעדותו של מנהל הנתבעת עולה כי הנתבעת לא רק שידעה כי הדירה הינה עם פוטנציאל לפיצול, אלא שהנתבעת בעצמה ביצעה הכנות בדירה שנועדו למקרה שבו תמומש אופציית פיצול הדירה והדבר לא נעשה מחשש שלא ינתן היתר לדירה. מדובר בעבודות שבוצעו על ידי הנתבעת עוד בשלב בניית השלד (ר' שורות 2-8 בעמ' 31 לפרוטוקול הדיון מ- 1/12/24).

     

47. להשלמת התמונה אציין כי לא נעלמה מעיני תעודת עובד הציבור של מנהל אגף הפיקוח על הבנייה מר אייל שיליאן, אשר הוגשה ע"י הנתבעת במסגרת ראיותיה, לפיה ביום הביקור בשטח של המפקח, ביום 27/6/2019, טרם מתן ההיתר בדירה, לא אותרו ממצאים לפיצול. ברם אין במסמך זה כדי לסייע לנתבעת שכן מדובר במסמך המתאר מצב קיים לפי תוכנית הפיצול, קרי – התכנית מתארת את המצב בשטח לאחר שכבר בוצע הפיצול, כך עלה מדברי מנהל הנתבעת (בעמ' 28 ו- 29 לפרוטוקול הדיון מ- 1/12/24) וכך עלה מדברי המומחה המכריע שקבע באופן ברור כי מבחינה מעשית לא ניתן לבצע עבודות הפיצול אלא במהלך הבניה עצמה של הדירה שבנתה הנתבעת.

     

48. כך או אחרת, המומחה המכריע מטעם בית המשפט קבע באופן מפורש כי אין קשר בין עבודות הפיצול והליקויים בדירה הגם שהנתבעת לא הוכיחה כי התובע ביצע עבודות הפיצול בדירה.

     

49. סיכומו של דבר, מהמקובץ לעיל הוכח כי הדירה שנמסרה לתובע הייתה דירה מפוצלת וכי הנתבעת אחראית לפיצול הדירה. הנתבעת לא הצליחה להוכיח גרסתה לפיה התובע ביצע עבודות פיצול בדירה שגרמו לליקויים שפורטו בחוות הדעת, וזאת אף לא לאחר חקירה נגדית למומחה המכריע ולתובע.

     

50. לאחר שהוכח כי הנתבעת מסרה לתובע דירה מפוצלת לשתי יחידות וכי העבודות שביצע התובע הן מינוריות שאין בינן ובין הליקויים הרבים בדירה, כל קשר; עולה השאלה מה הן הפעולות שיש לבצע לצורך תיקון הליקויים, מה עלותן, מה משך הזמן הנדרש לביצוען ובמידה שלשם ביצוען או ביצוע חלקן על הדיירים לעזוב את הדירה ולמשך כמה זמן נחוצה עזיבה זו.

     

    הפעולות הנדרשות לתיקון הליקויים

51. אין צורך להכביר במילים על הפעולות הנדרשות לתיקון הליקויים בדירה כפי שקבע המומחה המכריע בחוות הדעת. בעניין זה, די להפנות לחוות הדעת ולחלק מן הדוגמאות שלהלן:

    

    

52. הנה אם כן, המומחה המכריע הסביר באופן מפורט את האופן שבו יש לטפל בכל הליקויים ומסקנותיו לא נסתרו אף לא לאחר חקירה נגדית ארוכה על ידי הצדדים.

    עלות תיקון הליקויים

53. המומחה המכריע קבע בחוות הדעת כי עלות תיקון הליקויים הנדרשים בדירה היא 85,000 ₪ כולל מע"מ (ראו: סעיף 11.15 לחוות הדעת). קביעותיו של המומחה המכריע בנוגע לעלויות לא נסתרו אף לא לאחר חקירה נגדית.

     

54. ועוד, המומחה המכריע קבע בסעיף 11.14 לחוות הדעת כי עלויות התיקון שקבע, אינן כוללות עלויות של פיקוח הנדסי על הביצוע. המומחה ציין בעדותו בדיון כי נדרש פיקוח הנדסי וזאת בשים לב כי התיקונים דורשים השקעה של שעות עבודה מרובות (שורות 15-25, עמ' 13 לפרוטוקול הדיון מ- 1/12/24).

     

55. כמו כן, המומחה המכריע העריך את עלויות הפיקוח ההנדסי בשיעור של 15% תוך שהוא מציין כי אינו יכול לתמחר את עלויות הפיקוח ההנדסי ללא כתב כמויות ומשכך כינה את הערכתו הנ"ל כהערכה זהירה (שורות 10-22, עמ' 13 לפרוטוקול הדיון הנ"ל).

     

56. לאור האמור לעיל, ובשים לב לדברים שציין המומחה המכריע בנוגע לעלות הפיקוח הנדרש לצורך תיקון הליקויים בדירה אני קובע כי העלות של פיקוח על ביצוע העבודות הינה 15%, כפי הערכתו הזהירה של המומחה המכריע ובסך 12,750 ₪ (85,000 ₪ X 15%) (בצירוף מע"מ).

     

57. בנוסף, אני קובע כי יש להוסיף לאותן עלויות תיקון שקבע המומחה המכריע הסך 7,500 ₪ שנרשם בסעיף 9.7.7 בגין עלויות לאיתור מקור הרטיבות וחסימתו שנשמט מהסיכום בחוות הדעת. המומחה המכריע אישר סכום זה בחקירתו הנגדית וטען כי יש להוסיף סכום זה לחוות הדעת מטעמו (שורות 26-27 בעמ' 17 לפרוטוקול הדיון הנ"ל). עדותו של המומחה המכריע בעניין זה לא נסדקה או נסתרה לאחר חקירה נגדית.

     

58. לפיכך, אני קובע כי הנתבעת חבה לתובע הסכום של 85,000 ₪ (כולל מע"מ) בצירוף הסכומים של 12,750 ₪ ו- 7,500 ₪ (בתוספת מע"מ לשני הסכומים האחרונים).

     

    משך הזמן הדרוש לתיקון הליקויים

59. משך הזמן הדרוש לתיקון הוערך על ידי המומחה המכריע כ- 21 יום רצופים בתנאי שהקבלן המבצע של התיקונים יתארגן באופן מתאים לביצוע רצוף ובתנאי שלא יהיה מחסור בכוח אדם לבצוע התיקונים (ראו סעיף 11.17 בחוות הדעת). מעבר לאמור אציין כי הנתבעת העלתה מספר טענות נוספות שאתייחס אליהן כלהלן.

     

60. בנוגע לטענות הנתבעת לפיה לתובע אין זכות לקבל פיצוי עבור רכיב 8.61.7 שבחוות הדעת, מאחר ומדובר בליקוי רטיבות הנוגע לדירה שבבעלות ובחזקת השכן, וכך גם לא עבור רכיבים 8.41.11 ו-8.42.6, שעניינם ליקויי רטיבות מאחר ומדובר בליקויי של קירות חיצוניים שהינם רכוש משותף, אני דוחה טענות אלו מהטעם שלהלן.

     

61. הפיצוי שהתובע אמור לקבל מטרתו לתקן את הנזק שנגרם בדירת התובע מבלי לשפץ או לשבח דירת השכן או הרכוש המשותף כפי שהסביר המומחה בעדותו בדיון מ- 1/12/24. (ראו: שורות 8-13 ו- 38-39 בעמ' 7 לפרוטוקול הדיון) שכן הוכח כי מדובר בנזק שמקורו באיטום לקוי שעשתה הנתבעת בדירת התובע.

     

62. זאת ועוד, טענת הנתבעת בעניין זה אין בה כדי להסיר ממנה את האחריות לנזקי הרטיבות בדירת התובע שכן הגורם לרטיבות בדירת התובע הינו איטום לקוי שבאחריות הנתבעת שבנתה את כל הבנין.

     

63. בנוגע לטענת הנתבעת לפיה התובע ביצע עבודות פיצול הדירה, די לציין כי דין טענה זו להידחות משלא עלה בידי הנתבעת להוכיחה. על הנתבעת מוטל הנטל לשכנע שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של התובע. אין די בכך שהנתבעת תוכיח, כי הדירה היתה מתאימה בעת מסירתה לתובע. עליה להוכיח באופן פוזיטיבי כי מעשה או מחדל של התובע הוא שגרם לאי ההתאמה (ראו: ע"א (ת"א) 2949/00 זינקין סוזן נ' קינג גורג 21 קורפ (פורסם בנבו), פרופ' א' זמיר בספרו "חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973" פירוש לחוקי החוזים (מהדורה 2, בעריכת א' זמיר, א"מ ראבילו, ג' שלו, תשס"ב) בעמ' 411–409.

     

64. הנתבעת טענה כי הבקשה לפיצול הדירה הוגשה בשמה בלבד וכי בפועל מי שהגיש את הבקשה היה זה התובע שפנה באופן יזום לאדריכל של הבניין והוא זה שהזמין את היועצים לצורך ביצוע הפיצול ולכן התובע אחראי לליקויים בדירה. דין טענה זו להידחות. הנתבעת לא זימנה את האדריכל לעדות ולא זימנה מי בעלי המקצוע שביצעו את העבודות בדירה כדי להעיד על מצב הדירה במועד המסירה.

     

65. מובהר ומודגש, הנתבעת לא הוכיחה כל קשר בין עבודות הפיצול (בין אם בוצעו על ידה ובין אם בוצעו על ידי התובע) לבין הליקויים בדירה. (ראו סעיף 11.11 בחוות הדעת). מלבד אמרות כלליות מצד הנתבעת כי התובע אחראי לליקויים מחמת פיצול הדירה, אין כלום.

     

     

     

     

66. כידוע, הלכה היא, כי אי הבאת עד רלבנטי, בהיעדר הסבר אמין וסביר לכך, פועלת לחובתו של בעל הדין שנמנע מלהשמיעו, ומקימה חזקה עובדתית לחובתו, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בדבר, שאילו הובאה אותה ראיה, היתה פועלת לחובתו (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מ"ה(4) 651 (1991); ע"א 7183/09 עזבון המנוח חורי נ' מינהל מקרקעי ישראל ([פורסם בנבו], 4.4.2012); יעקב קדמי, על הראיות: הדין בראי הפסיקה חלק רביעי, בעמ' 1892-1891 (2009)).

     

67. בנוגע לטענת הנתבעת כי הדירה נבנתה לפי המפרט המצורף לחוזה המכר, קרי יחידה אחת אני סבור כי עדותם של המומחה המכריע ומנהל הנתבעת מלמדים על תמונה שונה, בלשון המעטה, בדבר מצב הדירה לעומת המצב בפועל. התרשמתי כי הנתבעת ידעה על הפיצול המתוכנן של הדירה מבעוד מועד וכי ביצעה התאמות בדירה עוד בשלב הבנייה לצורך הפיצול (ראו: דברי המומחה המכריע בשורות 14-19 בעמ' 2 לפרוטוקול הדיון מ- 1/12/24 וסעיפים: 11.4, 11.11, 11.11 ו- 11.8 בחוות דעת).

     

68. זאת ועוד, ביום 3/1/2018 הגישה הנתבעת בקשה להיתר פיצול הדירה, בשמה ולא בשם התובע כאשר הלכה למעשה פרוטוקול המסירה מציין תאריך אחר 13/9/17 כך שפרוטוקול המסירה אינו משקף את מצב הדירה בפועל. לו נעשתה המסירה של הדירה בפועל ביום 13/9/17 אזי הדירה לא הייתה אמורה להישאר על שם הנתבעת (חצי שנה לאחר מכן). כמו כן, אם הנתבעת אכן מסרה את הדירה במועד הנ"ל לא ברור מדוע בקשת הפיצול הוגשה בשמה ולא בשם התובע.

     

69. ועוד, הגשת הבקשה לוודעת התכנון והבניה לקבלת היתר פיצול מעידה על כך כי הנתבעת ידעה בזמן אמת כי הדירה עוברת פיצול, בייחוד משהוכח כי הנתבעת הכינה את הדירה לפיצול כבר בשלב בניית השלד.

     

     

     

     

     

     

     

    האם התביעה הוגשה בשיהוי

70. הנתבעת טוענת כי התביעה הוגשה בשיהוי של כ- ארבע וחצי שנים לאחר קבלת החזקה בדירה. לגרסת הנתבעת התובע קיבל את הדירה בתאריך 13/9/2017, אולם הוא בחר להגיש את תביעתו רק בחודש ינואר 2022 ולכן דין התביעה להידחות. לאחר עיון אני מחליט לדחות טענה זו. אבאר.

     

71. כידוע חסימת דרכו של תובע מפאת טענת שיהוי הינו סעד דרסטי (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ירושלים, פ"ד נז(5) 433 (2003). לצורך טענת שיהוי נדרש להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. היו שהוסיפו תנאי חלופי שלישי שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום-לבו של התובע (ע"א 403/63 תמיר נ' שמאלי, פ"ד יח(1) 47, בעמ' 53; ע"א 410/87 עיזבון המנוחה ליברמן נ' יונגר, פ"ד מה(3) 749 בעמ' 756-755. הנטל להוכיח את התנאים הנדרשים לקיום שיהוי מוטל על הטוען לכך, קרי הנתבעת (ע"א 206/75סלון 100 בע"מ נ' פנטריסה בע"מ, פ"מ ל(1) 732, ע"א 118/75 עזבון מחמד שריידי נ' מנסור, פ"ד לא(2) 659, בעמ' 664.

     

72. התובע טען כי פנה לנתבעת וניהל עימה דין ודברים ואף התריע בפניה על קיומם של הליקויים (סעיף 10 לכתב התביעה). עוד, התובע טען כי הנתבעת התייחסה באדישות לפניותיו ולכל היותר ביצעה תיקונים מינוריים שלא פתרו את הבעיות מהשורש (סעיף 11 לכתב התביעה).

     

73. במענה לאמור, הנתבעת הכחישה באופן כללי טענות התובע מבלי לתת הסבר מפורט וענייני לדברים שעשתה לצורך הטיפול בליקויים. בעניין זה, הנתבעת נמנעה מהבאת ראיות מטעמה בתמיכה לטענתה לתיקון הליקויים שהיו בדירה.

     

74. בנסיבות, לא מצאתי בטענת הנתבעת כל ממש המצדיקה דחיית התביעה מחמת שיהוי הגם שמדובר בסעד קיצוני ששמור למקרים חריגים כאשר המקרה דנן אינו נמנה על אותם מקרים חריגים.

75. במיוחד הדבר נכון לנוכח העובדה כי הנתבעת לא הוכיחה שנגרם לה נזק ראייתי כתוצאה מהשיהוי הגם שלא ברור אילו מאמצים עשתה הנתבעת כדי לתקן את הליקויים שפרוטו בחוות הדעת.

     

    נזקי התובע

76. כאמור בחוות דעת המומחה המכריע, נזקיו של התובע מוערכים בסך 85,000 ₪ כולל מע"מ כאשר לסכום זה יש להוסיף עלויות פיקוח בשיעור של 15%, קרי – הסך 12,750 ₪ (בתוספת מע"מ), הסך 7,500 ₪ (בתוספת מע"מ) בגין עלויות איתור כפי שפורט לעיל, (ראו סעיפים: 56-58 לעיל).

     

77. באשר לטענת התובע לעלויות בית מלון, אחסון פירוק, הרכבה והובלה לצורך ביצוע התיקון, קבע המומחה המכריע כי ניתן יהיה לעשות שימוש סביר בדירה במהלך ביצוע התיקונים למרות ההפרעה שתיגרם לתובע או מי מטעמו ולכן אני דוחה תביעת התובע בגין רכיבים אלו.

     

78. באשר לתביעת התובע לפיצוי בגין עגמת נפש, אי נוחות וטרחה מיוחדת. התובע טען לאורך ההליך המשפטי כי הנתבעת בהתנהלותה גרמה לו עגמת נפש וטרחה, אולם מלבד אמירות וטענות בעלמא, הוא לא עמד בנטל להוכיח את טענתו הנ"ל. משכך יוצא כי התובע לא הוכיח כי נגרמה לו עגמת נפש והוא אינו זכאי לפיצוי כלשהו בגין רכיב זה בתביעתו.

     

79. לעניין דרישת התובע לפיצוי בגין פגיעה קניינית והפסד דמי השכירות. התובע לא הציג ראיה או מסמך שיש בהם להעיד כי הפסיד דמי שכירות, בייחוד לנוכח טענת התובע כי הדירה נועדה כדירה להשקעה. דומה כי ככל שיש לתובע הפסדים הרי שבנקל יכול היה להציג ראיות אך לא כך הם פני הדברים.

     

80. בנוגע לטענת התובע לקבלת פיצוי בגין הפסדי שכירות בהתבסס על הודעות כתובות עם צד ג' - דין טענה זו להידחות. המומחה המכריע קבע כי ניתן לעשות שימוש סביר בדירה במהלך ביצוע התיקונים ולכן לא מצאתי מקום לפצות את התובע בגין רכיב זה.

     

81. הנתבעת ביקשה סעד חלופי של תיקון הליקויים ואולם לא מצאתי מקום להיעתר לסעד חלופי זה שכן התרשמתי כי מערכת היחסים בין הצדדים, קרובי משפחה (התובע הינו בן אחותו של מנהל הנתבעת), עכורה ביותר שלא תאפשר תיקון הליקויים וסיום המחלוקת. ראו: ע"א 7799/01 ברזילי נ' שרביב בע"מ, פ"ד נו(5) 725.

    לסיכום

82. בהינתן הנקוב לעיל, אני מחליט לחייב את הנתבעת לשלם לתובע את הסכום של 85,000 ₪ כולל מע"מ בגין תיקון הליקויים בדירה, הסך 12,750 ₪ ומע"מ בגין פיקוח והסך 7,500 ₪ ומע"מ בגין איתור.

     

83. כמו כן, הנתבעת תישא בהוצאות המומחה המכריע שנשא בהם התובע ואגרת בית המשפט כמופיע בתיק. בנוסף, הנתבעת תשלם לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום של 10,000 ₪.

     

84. באפשרות התובע להגיש פסיקתה לחתימה.

     

85. כל הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין או אישור הפסיקתה שאם לא כן יישאו ריבית שקלית כדין.

    זכות ערעור כדין.

    המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

     

    ניתן היום, ד' ניסן תשפ"ה, 02 אפריל 2025, בהעדר הצדדים.