שמה ואח' נ' פלונית

עניינה של התובענה שלפניי בטענת התובעים, בעלי דירות במתחם המיועד לעסקת פינוי ובינוי, כי הנתבעת, בעלת דירה במתחם, מסרבת סירוב בלתי סביר לביצוע העסקה לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן: "החוק" או "חוק פינוי ובינוי"), ובכך גורמת לתובעים נזק רב.

תמצית הטענות בכתב התביעה

1. התובעים הינם בעלי הזכויות ב-7 יחידות דיור קיימות, מתוך 107 יחידות דיור קיימות בבניינים הניצבים ברחוב אידמית 16, 18, 20, 22, 24, 26, ורחוב ההסתדרות 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41 ו-43.

   הנתבעת הינה בעלת הזכויות הרשומה כבעלים של יחידת דיור אחת בבניין הניצב ברחוב אידמית 16, הידועה גם כחלקת משנה מס' 125 בחלקה 73 גוש 6163.

2. לטענת התובעים, התביעה הוגשה כמוצא אחרון ובלית ברירה, הואיל והנתבעת מכשילה, בחוסר תום לב, את מימוש הפרויקט לפינוי ובינוי, שהינו פרי יוזמתם של דיירים המתגוררים במתחם. לטענתם, היוזמה לפרויקט באה על רקע מצבם הפיזי והירוד והמתדרדר של המבנים הרעועים הניצבים במתחם, אשר נבנו בשנות ה-60 של המאה ה-20, ללא ממ"ד וללא מעלית.

   עוד לטענתם, הפרויקט צפוי להיטיב עם בעלי הזכויות בפרויקט, אשר עתידים לקבל בהתאם להוראות ההסכם דירות חדשות, מודרניות, בטיחותיות וגם ממוגנות מפני רעידת אדמה על פי תקן ישראלי ת"י 413, בבניינים חדשים שייבנו עבורם והכל בפטור ממס. לטענתם, מרחב מוגן קומתי/דירתי הינו הכרח ולא מותרות, בבחינת זכות יסוד, וימי הלחימה שארעו בשנים האחרונות (התביעה הוגשה עובר לפרוץ מלחמת חרבות ברזל) – משקפים את האמור.

3. ביום 15.7.2018 אושרה למתן תוקף תכנית פינוי ובינוי מס' 503-0204412 (גב/431) – התחדשות עירונית במתחם רחב היקף הידוע כ"מתחם ההסתדרות" הממוקם לאורך רחוב ההסתדרות בצדה הדרומי של גבעתיים. התכנית מציעה להרוס 915 יחידות דיור בנות 50-90 מ"ר + 11 יחידות מסחר, ולבנות במקומן 2,671 יחידות דיור בשטח ממוצע של 100 מ"ר, ו-8 יחידות דיור בשטח ממוצע של 85 מ"ר, ובסך הכל 2,679 יחידות דיור ב-19 מגדלי מגורים, וכן כ-4,000 מ"ר חזית מסחרית ברחוב המאבק ועד 1,200 מ"ר חזית מסחרית לאורך דרך אלוף שדה.

4. התכנית קובעת 10 מתחמי פינוי ובינוי עצמאיים, בשילוב שטחי רצפות לצורכי חינוך ומסחר, מתחם לשטחי ציבור, וכן הוראות להכנת תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה בסמכות מקומית לכל מתחם, שאישורה יהווה תנאי להוצאת היתרי בנייה.

5. במרכזה של תובענה זו עומד מתחם ט', בו קיימות 174 יחידות דיור (להלן: "מתחם ט'"). מתחם זה כולל את שבעת הבניינים הטוריים (בעלי שלוש או ארבע כניסות כל אחד) ברחוב אידמית 16, 18, 20, 22, 24, 26 וברחוב ההסתדרות 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41, 43, 56, 58, 60, 62, 64, 66, 68, 70, 72, הממוקמים בחלקות 72 ו-73 בגוש 6163 וחלקה 306 בגוש 6156.

6. המקבץ הרלוונטי לענייננו כמשמעו לפי חוק פינוי ובינוי, הינו המקבץ הכולל את המבנים שברחוב אידמית 16, 18, 20, 22, 24, 26 וברחוב ההסתדרות 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41, ו-43. במקבץ דנן 107 יחידות דיור (להלן: "המקבץ"). ביום 7.4.2022, הוכרז מקבץ זה כ"מתחם לפינוי ובינוי" בהתאם להוראות חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016. על מנת להקים את מגדלי הפרויקט במקבץ, נדרשה אפוא חתימתם של כלל בעלי הזכויות במקבץ על הסכם לפינוי ובינוי.

7. בתום משא ומתן ממושך, בעלי זכויות בפרויקט, לרבות התובעים, חתמו על הסכם לפינוי ובינוי (להלן: "ההסכם") עם חברת אאורה ישראל – יזמות והשקעות בע"מ (להלן: "החברה היזמית").

8. על פי ההסכם, בכפוף להתקיימות התנאים המתלים, עתיד כל אחד ואחד מבעלי הזכויות במתחם לקבל יח"ד חדשה בבניינים החדשים שייבנו, בלא שיחול על בעלי הזכויות תשלום מכל סוג שהוא, לרבות תשלום מיסים בגין העסקה. בעלי הזכויות במתחם חתמו על הסכם בנוסח אחיד, כאשר התמורה הניתנת לכל בעלי הזכויות בפרויקט הינה גלויה, ידועה מראש, ועל פי מפתח אחיד וברור המבוסס על פי מדידת הדירה על ידי מודד.

9. במסגרת התמורה המגיעה לכל בעלי הזכויות, שטחה של כל דירת תמורה יהא בשטח הדירה הנוכחית, על פי מדידה בפועל, בתוספת 50% משטח הדירה הנוכחית, ולא פחות מ-45 מ"ר תוספת לשטח הדירה הנוכחית. עוד נקבע כי דירות התמורה תמוקמנה באחד משלושת הבניינים החדשים שייבנו בפרויקט, וכי הן תחולקנה באופן שווה, ככל הניתן, בין שלושת הבניינים החדשים, כאשר בכל בניין תמוקמנה דירות התמורה החל מקומת המגורים ה-11 מעל מפלס הכניסה הקובעת. בין הוראות ההסכם נקבע כי חזיתות דירות התמורה לא תפנינה לרחוב אלוף שדה וכיוונן יהיה אל פנים השכונה.

10. זאת ועוד, לכל דירת תמורה בכפוף להיתכנות אדריכלית ולאישור הרשויות המוסמכות ישויכו מחסן אחד בשטח של 6 מ"ר; מרפסת בשטח כ-15 מ"ר; 1.3 חניות על פי ובכפוף להוראות התקן שיחול בעת הוצאת היתר בניה ולפי הוראות ההסכם. בנוסף, ההסכם כולל הטבות נוספות עבור בעלי הזכויות, וביניהן: תשלום דמי שכירות לתקופה שתחילתה במועד פינוי יחידת הדיור הקיימת (ככל שפינויה יידרש) ומסירתה לחזקת היזם וסיומה במועד גמר הבניה של דירת התמורה ומסירתה לידי בעל הזכויות, הובלת חפצי הבעלים מיחידת הדיור הקיימת ליחידת דיור זמנית וממנה בחזרה לדירת התמורה, פטור מתשלום מיסים בגין העסקה, ערבויות מתאימות בשווי הדירה החדשה, דמי שכירות מראש לרבעון לתקופת הפינוי, ערבות בשווי 12 חודשי שכירות (ככל שפינוי יחידת הדיור יידרש), וכיוצא באלו.

11. על פי הנטען, נכון למועד הגשת התביעה, חתמו על הסכם בנוסח זהה בעלי זכויות בכ-77.57% מכלל הדירות במקבץ (85 מתוך 107). ואולם, כאמור, על מנת לממש בניית המגדלים נדרשת חתימתם של כל בעלי הזכויות במקבץ, קרי נדרשת חתימתם של בעלי זכויות בכל 107 יחה"ד.

12. התובעים מציינים כי לפי ידיעתם, הנתבעת אינה מתגוררת ביחידת הדיור שבבעלותה, הממוקמת בבניין הניצב ברחוב אידמית 16. לטענתם, סירובה של הנתבעת לצרף חתימתה להסכם שכבר נחתם על ידי רוב מיוחס ומכריע מהתובעים ומבעלי הזכויות האחרים במקבץ, הינו סירוב בלתי מוצדק.

13. לטענת התובעים, בחינת מאפייני התמורה בהתאם להוראות ההסכם נעשית לפי שטח הדירה על פי מדידה שיבצע מודד מוסמך מטעם היזם, אשר ימדוד את שטח הדירה הנוכחית לפי צו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974 (להלן: "הצו") כנוסחו ביום חתימת ההסכם על ידי הדיירים. זאת, בין היתר, בכפוף לסעיף 2.3 להסכם, לפיו "על אף האמור בצו המפרט הטכני, בחישוב שטח הדירה יכללו גם מרפסות סגורות כחלק משטח הדירה גופא ולא כשטח הצמוד לדירה או המשמש את הדירה. למען הסר ספק, מובהר כי שטח שיוסף לדירה לאחר יום 31.12.2015 או שטח שנוסף לדירה קודם לכן ללא היתר כדין לא יובא בחשבון בשטח הדירה הנוכחית. עם זאת, סגירת מרפסת שבוצעה בעבר, עד ליום 31.12.2015, לא תחשב הוספת שטח לדירה ללא היתר כדין".

14. עוד לטענתם, לא היה ניתן לבצע את המדידה בהעדר הסכמה של הנתבעת. שטחה הרשום של דירת הנתבעת הינו 57 מ"ר כאשר שטח הדירה הרלוונטי לבחינת התמורה, כפי שנלקח בחישוב לצרכי תביעה זו, הינו 74.1 מ"ר לפי מדידה חיצונית שבוצעה. קבלת התמורה, אם כן, כפופה לביצוע מדידה בהתאם לאמור, והינה בכפוף לכל תנאי ההסכם.

15. התובעים טוענים, כי תחת דירתה הנוכחית בקומה שלישית מעל קומת קרקע, ללא מעלית, הנתבעת עתידה לקבל יח"ד חדשה בשטח של 119.1 מ"ר החל מקומת המגורים ה-11 מעל מפלס הכניסה הקובעת, במגדל בן 35 קומות עם מעלית, אליה ישויך מחסן אחד בשטח שלא יפחת מ-6 מ"ר, חניה אחת, מרפסת בשטח שלא יפחת מ-15 מ"ר, וכן חלק יחסי בלתי מסוים ברכוש המשותף, וכל זאת בכפוף להסכם.

16. נוסף על האמור, התובעים טוענים כי בעלי הזכויות, נציגים מקרב הדיירים במקבץ ובא כוחם, השקיעו מאמץ רב לצורך שכנוע הנתבעת לחתום על ההסכם ובמשך חודשים ארוכים עמלו כדי שהנתבעת תחתום על הסכם לפינוי ובינוי עם היזם, כאשר המכתב הראשון שצורף לכתב התביעה הינו מיום 3.8.2018. כך לטענתם, במשך השנים האחרונות נעשו מספר פניות אל הנתבעת – תחילה על ידי נציגים מקרב הדיירים ביח"ד הקיימות בבניינים, ולאחר מכן, לבקשת התובעים, על ידי ב"כ בעלי הזכויות. לטענתם, הנתבעת מסרבת בעקשנות לחתום על ההסכם עם היזם וזאת שעה שאין בפיה כל טעם ענייני לסירוב זה, וודאי לא "סירוב סביר" על פי דין.

17. עוד מציינים התובעים כי התועלת הכלכלית הצפויה לנתבעת, על פי מאפייני התמורה שנקבעו בהסכם, הינה 2,000,000 ₪, בכפוף לביצוע מדידה כפי הקבוע בהסכם שתמצא כי שטח הדירה הינו 74.1 מ"ר ולמילוי כל תנאי ההסכם.

18. סירובה הבלתי מוצדק של הנתבעת לחתום על ההסכם, לטענת התובעים, מונע את קידום בניית המגדלים וכי במצב דברים זה, מחזיקה הנתבעת את התובעים כ"בני ערובה" ומסבה להם נזקים רבים ומשמעותיים המתבטאים, בין היתר, בהפסד תוספת השווי ליחידת הדיור החדשה שהם אמורים לקבל בפרויקט חלף דירתם הנוכחית.

19. התובעים עתרו תחילה במסגרת כתב התביעה, בין היתר, לסעד כספי בגין נזקיהם הישירים שהועמד לצרכי אגרה על סך של 12,000,000 ₪, ואולם במסגרת הסדר דיוני אליו הגיעו, כמפורט להלן, מחקו סעד זה ונותר סעד אכיפה לו עתרו בהתאם לסעיף 2(א)(2) לחוק פינוי ובינוי כלפי הנתבעת, ולמינוי עו"ד/רו"ח אשר יתקשר בעסקה בשם הנתבעת ובכלל זאת יחתום על ההסכם ועל כל מסמך שהוא בשם הנתבעת הדרוש לצורך התקשרות בעסקה כאמור, לרבות הסכם פינוי ובינוי ומסמכים נלווים הדרושים לו, אשר נחתמו ו/או יחתמו על ידי בעלי הזכויות במקבץ.

     

    תמצית הטענות בכתב ההגנה

20. הנתבעת טוענת כי התביעה נעדרת כל בסיס עובדתי ו/או משפטי, והיא הוגשה כנגד אישה קשישה, בת 87, הסובלת מבעיות רפואיות ובריאותיות לאור גילה המתקדם. לטענתה התגוררה בדירה משנת 1963 ועד זמן לפני זמן קצר, ואם ייצא הפרויקט אל הפועל, עתידה היא להגיע לתחילת העשור התשיעי של חייה לפני סיום הפרויקט וקבלת הדירה החדשה.

    לטענתה, לאור גילה המתקדם, ובהתאם לחוק פינוי ובינוי, היא זכאית לסרב להיטלטל בדירות שכורות כאלה ואחרות, ולעבור ישירות לדירה שבבעלותה (או בעתיד הקרוב לדיור מוגן), שסגולותיה אינן נופלות ואף עולות על הדירה שבבעלותה כיום, קל וחומר נוכח נסיבותיה המיוחדות והרפואיות.

21. עוד לטענתה, היא מסרבת ליתן את הסכמתה לפרויקט שעה שהחברה היזמית רומסת את זכויותיה על פי הקבוע בחוק, תוך שהיא מטילה עליה אימה ודורשת ממנה לחתום על הסכם אשר יש בו פגיעה קניינית בזכויותיה ובבריאותה, ומתוך מטרה להעשיר את כיסו של היזם. בנוסף, נטען, כי החברה היזמית לא הציעה לה דירה חלופית בהתאם לחוק פינוי ובינוי, או על פי כל דין אחר, או על פי כללי הצדק הטבעי.

22. לטענת הנתבעת, סעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי קובע רשימה של מקרים בהם בעל דירה מסרב לא ייחשב לסרבן, ומתייחס לנסיבות מיוחדות הקשורות במצבו של בעל הדירה עצמו שבגינן העסקה אינה סבירה עבורו, ביניהן מצב בו בעל הדירה הוא קשיש, או בהינתן נסיבות אישיות מיוחדות אחרות המונעות את חתימתו.

23. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי היא אינה מתנגדת לפרויקט הפינוי ובינוי, אלא כל שהיא מבקשת הוא שהחברה היזמית תמצא עבורה פיתרון אחר - קבלת דירה תמורה וכלל התמורה כעת, או את שווי דירת התמורה וכלל התמורה כעת. עוד טוענת הנתבעת כי אף אם לא חל הדין האמור בענייננו, הרי שעל פי כללי הצדק הטבעי יש לפעול על פי עקרונות החוק כלפי נתבעת קשישה.

24. לאור האמור לעיל, הנתבעת טוענת כי סירובה אינו בלתי סביר, שכן בענייננו מתקיימים התנאים לפי סעיף 2(ב)(4) לחוק או סעיף 2(ב)(6) לחוק, שהרי לא הוצעה לה דירה חלופית או קבלת סכום כסף בשווי דירת התמורה.

25. הנתבעת מדגישה לעניין זה כי דירתה היחידה והנוכחית ממוקמת בקומה הרביעית של הפרויקט ורק משום שקשה לה לעלות עד אליה, היא שכרה לפני זמן לא רב דירה אחרת באיזור הכוללת מעלית על מנת שתוכל להגיע לדירתה, וזאת לאחר 57 שנים בהן התגוררה בדירתה. הנתבעת טוענת כי לאור גילה המתקדם והתדרדרות מצבה הבריאותי והגופני, ייתכן שבעוד זמן קצר לא תיוותר בידיה ברירה והיא תאלץ לעבור להתגורר בדיור מוגן.

26. משכך, לטענת הנתבעת, היא פנתה מספר פעמים אל החברה היזמית בבקשה לקבל סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה, לשם מימון העלות החודשית של הדיור המוגן ועלות הכניסה אליו. ואולם, לטענת הנתבעת, החברה היזמית סירבה לבקשתה ודרשה שתחתום על ההסכם כשאר בעלי הדירות בפרויקט, וזאת בניגוד לקבוע בחוק ו/או בניגוד לכללי הצדק הטבעי, וחרף מצבה הבריאות והגופני.

27. הנתבעת טוענת כי בניגוד לניסיון התובעים לייצר מצג לפיו הפרויקט מתעכב רק לאור אי חתימתה, בפועל היא אינה היחידה שלא חתמה על החוזה לפרויקט שכן על ההסכם לא חתמו עוד בעלי דירות רבים, ומכאן שאינה אחראית לעיכוב הפרויקט. לכך מוסיפה הנתבעת כי אינה מכשילה בחוסר תום לב את מימושו של הפרויקט, אלא דורשת כי החברה היזמית תכבד את הוראות חוק פינוי ובינוי ותיתן לה את התמורה לה היא זכאית.

28. כמו כן, הנתבעת טוענת כי קיים חשש שהתמורה אשר מקבלים כלל בעלי הדירות בפרויקט אינה שוויונית, וזאת בניגוד לכלל הידוע במיזמי התחדשות עירונית לפיו כלל בעלי הדירות מקבלים תמורה אחידה, שוויונית וזהה, וכי אף בעל דירה אינו מקבל תמורה עודפת.

29. בנוסף, לטענת הנתבעת, בהתאם להוראות ההסכם כלל בעלי הדירות נדרשים לחתום על הסכם אשר נוסחו אחיד, וכי לא יחתמו עם אף בעל דירה הסכם פרטני. ברם, בענייננו, טוענת הנתבעת כי קיים חשש כי עקרון השוויון הופר ולפיכך מבקשת לקבל את מלוא הנתונים במסגרת טבלה מסודרת מידי התובעים.

30. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי העיכוב בקידום הפרויקט, כמו גם הנזקים עליהם מצביעה החברה היזמית, הינם נזקים בעלמא שכן קיימים סרבנים רבים לפרויקט, וכן מפני שמבחינה תכנונית קידום התוכנית והיתרי הבניה מכוחה עוד נמצאים בשלבי תכנון ונותר עוד זמן רב עד אשר יאושרו.

     

    תמצית הטענות בכתב התשובה

31. לטענת התובעים סעיפים 2(ב)(6) ו-2(ב)(7) לחוק פינוי ובינוי אינם ברי תחולה על הנתבעת, בכל הקשור לפרויקט זה, על פי הוראות התחולה והמעבר הקבועים בו.

    התובעים טוענים כי ההוראות המיוחדות שנקבעו בחוק, קובעות את תחולת הסעיפים האמורים בתנאים ספציפיים, שאינם מתקיימים במקרה דנן. לטענתם, "יום התחילה", כאמור בהוראת סעיף 17(ו) להוראות התחילה, מוגדר כמועד שהינו שלושה חודשים מיום פרסומו של החוק. מועד פרסום החוק היה 29.7.2018 ומכאן שיום התחילה הוא 29.10.2018. בפרויקט זה, ביום התחילה, חתמו הרבה מעל 15% מבעלי הזכויות, ולפיכך, לטענת התובעים, היעדר התחולה.

32. לטענת התובעים אין להישמע לטענת הנתבעת לפיה כללי הצדק הטבעי סותרים הוראות מיוחדות בדין. לטענתם, בענייננו ישנה הוראה מפורשת הקובעת אי תחולה ברורה, ולכן הטענה כי החברה היזמית רומסת את זכויותיה של הנתבעת "על פי הקבוע בחוק", שגויה מיסודה.

33. כן טוענים התובעים, כי הם אינם היזם ואינם דובריו, ואין מתפקידם להשיב במקומו, אולם הטענה כי היזם מחויב לפעול כלפי הנתבעת, ובהתאם כלפי כלל הקשישים במתחם, לפנים משורת הדין, אינה יכולה לעמוד. לטענתם, די בכך שהיזם מקיים את הוראות ההסכם והחוק כלשונם, כאשר הוראות סעיפים 2(ב)(6) ו-2(ב)(7) לחוק סויגו באשר הינן בעלות נפקות כספית משמעותית.

34. לטענת התובעים, התמורה בפרויקט זה אינה שגרתית בלשון המעטה, שהרי בשנים האחרונות שטח תוספת התמורה הסטנדרטי בפרויקטים לפינוי ובינוי עומד בדרך כלל על כ-12 מ"ר, ואילו בפרויקט זה שטח תוספת התמורה הינו 50% משטח הדירה הנוכחית, ולא פחות מ-45 מ"ר. לפיכך, התובעים טוענים כי החלת ההוראות הללו בפרויקט בו חתמו מעל 15% מבעלי הזכויות משנה לחלוטין את תנאיו המסחריים, בפרט במתחם הפרויקט דנן, שבו מספר לא מובטל של בעלי זכויות קשישים.

35. עוד לטענתם, אף סעיף 2(ב)(4) לחוק אינו חל על הנתבעת, ועליה היה להראות אילו "נסיבות אישיות מיוחדות" גורמות לכך שביצוע עסקת הפינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר. אמנם הנתבעת היא אישה מבוגרת, אך אין בעובדה זו כשלעצמה כדי לטעון שקיום הפרויקט עמה, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הינו בלתי סביר.

36. עוד טוענים התובעים לעניין זה כי עצם העובדה שהנתבעת מודה שללא כל קשר לפרויקט היא מתגוררת כיום בדירה שכורה ולא בדירה נשוא הליך זה, מצביעה על כך שמרכז חייה של הנתבעת נותק זה מכבר – ביוזמתה וללא קשר לפרויקט – מדירתה האמורה, וכי לדבריה, היא לא מתכוונת לשוב אליה. משכך, מבחינת הנתבעת, ההבדל היחיד שיחול עם מימוש הפרויקט הוא שיזם הפרויקט ישלם לה דמי שכירות בגובה הקבוע בהסכם, ולאחר תקופת הבנייה היא תקבל דירת תמורה ותוכל להיעזר במעלית, שלא קיימת היום בבניין המגורים בו ממוקמת דירתה.

37. התובעים אף מזכירים כי לפי חוות דעת שמאי שצורפה לכתב התביעה, עם מימוש הפרויקט, בכפוף לביצוע מדידה כפי הקבוע בהסכם שתמצא כי שטח הדירה הינו 74.1 מ"ר ולמילוי כל תנאי ההסכם, עתידה הנתבעת להרוויח כמעט 2 מיליון ש"ח, המהווים תוספת של 105% על שווי הדירה במצב הקיים. אי לכך, הפתרון עבור הנתבעת לפיו לא תידרש "להיטלטל בדירות שכורות" כטענתה בכתב ההגנה, וודאי אינו טמון בהותרת המצב במתחם במצבו דהיום, באי קידומו של הפרויקט ובסירובה של הנתבעת לחתום על ההסכם.

38. נוסף על האמור, התובעים טוענים כי על פי הוראות החוק, מתמלאים התנאים להגשת תביעה כנגד דיירים הממאנים לחתום על הסכם לפינוי ובינוי עם חתימת רוב מיוחס על הסכם לפינוי ובינוי. לטענתם, הנתבעת קוראת את הוראות סעיף 2(א) לחוק באופן שגוי, שכן לטענתה ניתן להגיש תביעה אך ורק כנגד הדייר הסרבן האחרון. ואולם, לטענתם, לא זו הייתה כוונת המחוקק, שאף הפחית בשנת 2021 את הרוב המיוחס לשם הגשת התביעה. עוד מציינים התובעים בהקשר זה כי התביעה הוגשה על ידי בעלי זכויות הניזוקים ממחדלה של הנתבעת, בהתאם ועל פי הוראות הדין.

39. התובעים טוענים כי חששה של הנתבעת לעניין "הפרת עקרון השוויוניות" אינו נסמך על דבר. הטענה היחידה המפורטת בהקשר זה נוגעת להחלטת ועדת הערר מיום 7.6.2022, הנוגעת לתיקון לוחות ההקצאה וטבלאות האיזון וליישומם לפי תקן 15 לתקינה השמאית. לטענת התובעים, העקרונות המפורטים על ידי ועדת הערר לא יכולים להביא לפגיעה כלשהי בזכויות הנתבעת המעוגנות בהסכם והחלות על כל בעלי הזכויות באופן שוויוני.

40. עוד טוענים התובעים כי על כלל בעלי הזכויות חלה ועדת ערר, ויישום טבלאות הקצאה ואיזון לפי תקן 15 ולכן אין כל פגיעה בשוויוניות בין בעלי הזכויות ויישום התקן וודאי לא יביא לתמורה עודפת למי מבעלי הזכויות מהקבוע בהסכם. התובעים אף מוסיפים לעניין זה כי התמורה על פי ההסכם נבדקה אדריכלית, וכי למען הסר ספק, הטבלה המבוקשת על ידי הנתבעת, הכוללת נתוני מדידת דירות קיימות ונתוני דירות תמורה, אינה קשורה ללוחות ההקצאה ולטבלאות האיזון. עוד מציניים התובעים כי התכנית אושרה בוועדה המחוזית לפני מספר שנים ולכן טענות הקשורות בה אינן רלוונטיות.

     

    תמצית ההשתלשלות הדיונית בתובענה

41. ביום 13.2.2023 התקיים לפניי דיון קדם משפט, בנוכחות ב"כ הצדדים, הנתבעת עצמה וכן נציגים מטעם החברה היזמית. נוכח נסיבות המקרה הצעתי לצדדים לבוא ביניהם בדברים בשיתוף נציגי החברה היזמית, וזאת לשם הגעה לפיתרון יצירתי ומוסכם שנראה כי עדיף על פני ניהול ההליך המשפטי. ואכן הצדדים ניהלו ביניהם הליך גישור, אולם זה לא צלח בסופו של יום.

42. כאמור, ביום 24.7.2023, הודיעו הצדדים כי הגיעו ביניהם להסדר דיוני, לפיו הסעד הכספי שהתבקש יימחק מכתב התביעה, ובית המשפט יתן את פסק הדין על בסיס כתבי הטענות ונספחיהם וסיכומי הצדדים, וזאת לעניין סעד האכיפה בלבד. הצדדים ויתרו בהסכמה על ניהול ובירור ההליך, לרבות, אך לא רק, ניהול הליכים מקדמיים והגשת ראיות ושמיעתן.

    במסגרת ההסדר הדיוני הוסכם בין הצדדים כי התובעים יגישו סיכומים ביחס לתחולת תיקון מס' 6 לחוק פינוי ובינוי, אליו יצורפו נתונים ביחס לאחוז החותמים על ההסכם ביום התחילה של תיקון מס' 6 לחוק; הנתבעת תגיש סיכומים מטעמה, והתובעים יגישו סיכומי תשובה. כן סיכמו הצדדים כי כל צד יישא בהוצאותיו ובשכר טרחת עורכי דינו.

43. ביום 24.7.2023 נתתי תוקף של החלטה להסדר הדיוני שבין הצדדים, תוך שהדגשתי כי מתן פסק דין בתיק זה איננו הפתרון הרצוי לסיום המחלוקת, וכי מן הראוי שהצדדים יחזרו לשולחן המשא ומתן ללא דיחוי ובנוכחות היזם.

    חרף האמור, התובעים הגישו את סיכומיהם ביום 8.10.2023. הנתבעת הגישו את סיכומיה ביום 23.11.2023; סיכומי תשובה מטעם התובעים הוגשו ביום 17.12.2023.

     

    דיון והכרעה

    תחולת סעיפים 2(ב)(6)–(7) לחוק פינוי ובינוי על הנתבעת

44. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים לעניין תחולת סעיפים 2(ב)(6) ו-2(ב)(7) לחוק פינוי ובינוי, שנחקקו בגדרי תיקון מספר 6 לחוק בינוי ובינוי, הגעתי לכלל מסקנה כי הם אינם חלים על נסיבות המקרה שבענייננו. אנמק.

45. הוראות התחילה של תיקון מספר 6 לחוק פינוי ובינוי, כפי שנקבעו בחוק המתקן, מורות בסעיף 17(א), כי כניסת תיקון החוק לתוקף הינה שלושה חודשים ממועד פרסומו. בהינתן שהחוק נחקק ביום 29.7.2018, הרי שיום התחילה הינו 29.10.2018 (להלן: "יום התחילה").

46. סעיף 17(ו) לחוק המתקן, החיל הוראות פרטניות לעניין כניסתן לתוקף של הוראות סעיפים 2(ב)(6) ו-2(ב)(7) לחוק פינוי ובינוי:

    "הוראות סעיפים 2(ב)(6) ו-(7) לחוק העיקרי וסעיף 5(ב1) לחוק חיזוק בתים משותפים, כנוסחם בחוק זה, יחולו על בעל דירה בבית המשותף שביום התחילה טרם חתם על עסקת פינוי ובינוי או על עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, אם באותו מועד חתמו לא יותר מ-15% מבעלי הדירות בבית המשותף על עסקה כאמור." [ההדגשה הוספה – מ.ע.א.].

47. משכך, על מנת שהוראות סעיפים 2(ב)(6) ו-2(ב)(7) לחוק יחולו על הנתבעת בענייננו, נדרש להראות כי ביום התחילה לא חתמו יותר מ-15% אחוז מבעלי הדירות בבית המשותף על עסקת פינוי ובינוי בפרויקט דנן.

48. התובעים צירפו לסיכומיהם (נספח 2) מסמך "העתק רשימת חתימות מלאות בבית המשותף נכון למועד התחילה". לפי הטענה, מסמך זה מוכיח כי ביום התחילה חתמו על עסקת פינוי ובינוי למעלה מ-15% מבעלי הזכויות, ולמעשה כ-60% מבעלי הזכויות בבית המשותף במקבץ. מעיון במסמך, ולו על פני הדברים, עולה כי שיעור החותמים במועד התחילה עולה על נקלה על 15% מבעלי הזכויות.

49. הנתבעת טענה בסיכומיה כי צירוף נספח ובו רשימת בעלים עם מועדים של חתימות לכאורה, מבלי שניתן לחקור על כך ולאמת את העובדות, אינו יכול לבסס קביעה לפיה הוראות החוק אינן חלות (פס' 29 לסיכומי הנתבעת). במענה לכך, במסגרת סיכומי התשובה, הגישו התובעים מסמך העתק דפי חתימות הדיירים.

50. כזכור, הצדדים הגיעו להסדר דיוני, שקיבל תוקף של החלטה, במסגרתו ויתרו על ניהול ובירור ההליך, לרבות ניהול הליכים מקדמיים, הגשת ראיות ושמיעתן. לא זו בלבד, אלא שבמסגרת ההסדר הדיוני הוסכם בין הצדדים, שלסיכומי התובעים יצורפו נתונים ביחס לאחוז החותמים ביום התחילה של תיקון מס' 6 לחוק פינוי ובינוי (סעיף 3.1 להסדר הדיוני). כאמור, נתונים בעניין אכן צורפו לסיכומים מטעם התובעים, לרבות בסיכומי התשובה מטעמם, ואלה לא נסתרו בסיכומי הנתבעת.

51. בנסיבות אלו, אין כל בסיס לקבלת טענת הנתבעת באשר להיעדר אפשרות בידיה לחקור על או לאמת את הנתונים והראיות שהציגו התובעים בסיכומיהם, שעה שויתרה, ביודעין ומראש, על זכותה הדיונית לעשות כן.

52. בהיעדר כל ראיה אחרת לסתור מטעמה של הנתבעת, הרי שהתובעים עמדו בנטל ההוכחה בגדרי מאזן ההסתברויות וממילא בנטל הראיה הרובץ לפתחם, להראות כי ביום התחילה חתמו יותר מ-15% מבעלי הדירות בבית המשותף על עסקת פינוי ובינוי. משכך, אני קובעת כי אין תחולה לסעיפים 2(ב)(6) ו-2(ב)(7) לחוק פינוי ובינוי על הנתבעת.

53. זה המקום לציין, כי גם לו הייתי קובעת כי סעיפים 2(ב)(6) ו-2(ב)(7) לחוק פינוי ובינוי חלים על הנתבעת בענייננו, הרי שנוכח הודאתה בכתב הגנתה (בפס' 23) ובסיכומיה (בפס' 6) לפיה היא אינה מתגוררת עוד בדירה, ממילא לא יכולים סעיפים אלו לחול, הואיל ותנאי להתקיימותם הינו מגורים בדירה: לשון סעיף 2(ב)(6) מורה כי "בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה..." [ההדגשה הוספה – מ.ע.א.]; לשון סעיף 2(ב)(7) מורה כי "בעל הדירה המסרב המתגורר בדירה הוא אחד מהמנויים להלן..." [ההדגשה הוספה – מ.ע.א.].

54. הנתבעת טענה (בפס' 30 לסיכומיה), כי גם אם אין תחולה לסעיפים האמורים בחוק פינוי ובינוי, הרי שלפי כללי הצדק הטבעי יש לקבוע כי עקרונות החוק יחולו כלפיה, בייחוד לאור נסיבותיה ייחודיות ומצבה הרפואי.

    ואולם, הנתבעת לא פירטה איזה מכללי הצדק הטבעי, שככל וחלים במקרה שלפנינו הופרו כלפיה. די בכך כדי לדחות טענה זו, ואולם ראוי לציין כי נסיבותיה הייחודיות הנטענות ומצבה הרפואי הנטען של הנתבעת, ממילא יילקחו בחשבון על ידי בית המשפט בגדרי האיזון המתבצע בין זכויות הצדדים בגדרי סעיף 2(א) לחוק, שכותרתו "סעדים בשל סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי ובינוי".

55. משקבעתי כי אין תחולה לסעיפים 2(ב)(6) ו-2(ב)(7) לחוק בענייננו על הנתבעת, ומשעתרו התובעים לאכיפת עסקת הפינוי והבינוי על הנתבעת על יסוד סעיף 2(א)(א) לחוק פינוי ופינוי, נפנה להלן לדיון בסעיף זה.

     

    אכיפת סעיף 2(א)(2) לחוק פינוי ובינוי על הנתבעת

56. הוראת סעיף 2(א)(2) לחוק פינוי ובינוי מורה כדלקמן:

    "2(א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה –

    (1) לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה;

    (2) לאשר את ביצוע העסקה וכן למנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב." [ההדגשה הוספה – מ.ע.א.].

57. "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" מוגדר בסעיף 1 לחוק פינוי ובינוי כדלקמן:

    "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" – בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, וכן מתקיימים בהם שני אלה:

    (1) בבעלותם שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם שלוש דירות לפחות מהדירות בבית המשותף, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;

    (2) יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם;" [ההדגשה הוספה – מ.ע.א.].

    על מנת שתתקבל תביעת התובעים להורות על אכיפת הסכם הפינוי ובינוי על הנתבעת, עליהם להוכיח התקיימותם של שניים: (1) כי רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ הסכים לכרות עסקת פינוי ובינוי; (2) כי בעל דירה באותו המקבץ (בענייננו הנתבעת) מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה, או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים.

    נפנה עתה לבחינת התקיימות התנאים על המקרה בענייננו.

     

    האם הוכח קיומו של רוב מיוחס מבין בעלי הדירות?

58. התובעים טוענים בסיכומיהם (בפס' 14), כי נכון למועד הגשתם, חתמו על הסכם בנוסח זהה בעלי זכויות בכ-104 מתוך 107 הדירות במקבץ. לטענת התובעים, במקבץ הרלוונטי לנתבעת טרם חתמו בעל זכויות פרטי נוסף וכן עיריית גבעתיים, אשר על פי הטענה, תחתום לאחר חתימת בעלי הזכויות הפרטיים במתחם. על פי התובעים, מתוך 173 בעלי הזכויות במתחם כולו, חתמו על ההסכם 169 בעלי זכויות.

59. התובעים אמנם לא צירפו מסמך לשם תימוכין בטענתם בדבר סטטוס חתימות בעלי הזכויות בפרויקט כיום, אולם אף הנתבעת לא הכחישה זאת וממילא לא צירפה מסמך לסתור בנקודה זו את טענות התובעים. כל שציינה הנתבעת (בפס' 12 לסיכומיה), כי נכון למועד הגשת התביעה טרם חתמו כל בעלי הזכויות במתחם על ההסכם ונספחיו, ומשמעות הדבר, לטענתה, שהיא אינה הגורם המעכב את הפרויקט.

60. בנסיבות בהן הצדדים לא חלקו על קיומו של רוב מיוחס מבין בעלי הדירות, ניתן לקבוע ולו לצורך הדיון בענייננו כי תנאי זה מתקיים.

     

    האם הוכח קיומו של סירוב בלתי סביר מצידה של הנתבעת?

61. סעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי מוסר את שאלת ההכרעה בשאלת סבירות הסירוב לבית המשפט, תוך שהוא מונה רשימת מקרים חריגים – שאינה רשימה סגורה – בהתקיימם לא ייחשב סירוב של בעל דירה לעסקת פינוי ובינוי כסירוב בלתי סביר [ראו ע"א 3511/13 שורצברגר נ' מרין, פס' 30 לפסק דינו של כבוד השופט דנציגר (נבו 24.7.2014) (להלן: "עניין שורצברגר")]. בעניין שורצברגר צוין, כי "דומה כי התנאי המרכזי במסגרת בחינת סבירות הסירוב, הינו התנאי הנוגע לאי כדאיות עסקת הפנוי והבינוי שעל הפרק (סעיף 2(ב)(1))".

62. בנוסף, בעניין שורצברגר, עמד בית המשפט העליון, בפס' 31, על כך שלצד התנאי הנוגע לכדאיות עסקת הפינוי ובינוי, החוק מונה שלושה תנאים נוספים הנוגעים לטיב העסקה (פסק הדין ניתן עובר לתיקון מס' 6 לחוק פינוי ובינוי):

    "אי הצעת מגורים חלופיים למשך תקופת ביצוע הפרויקט לבעל הדירה המסרב, לרבות התאמתם לצרכיו, או לצרכי בן משפחה המתגורר עימו, במידה והם סובלים ממוגבלות (סעיף 2(ב)(2)); אי הצעת בטוחות הולמות לביצוע העסקה (סעיף 2(ב)(3); הצעת תמורה לבעל הדירה המסרב, בין שמדובר בדירת קבע חלופית ובין שמדובר בתמורה אחרת, אשר אינה כוללת את התאמות הנדרשות למוגבלותו של בעל הדירה המסרב, או של בן משפחה המתגורר עימו, או את שוויין (סעיף 2(ב)(5).".

    ובהמשך, שם:

    "לצד התנאים האמורים מופיע בסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי תנאי "סל" המכיר בסירובו של בעל הדירה כסביר, במקרה בו מתקיימות נסיבות אישיות מיוחדות בגינן התנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות אינם סבירים בעניינו (סעיף 2(ב)(4))".

63. לטענת הנתבעת בסיכומיה, אין בפיה טענה באשר לטיב העסקה או כדאיותיה, והיא אינה מבקשת לקבל תמורה עודפת או כל הטבה נוספת כלשהי, למעט תמורה המגיעה לה בדומה לכל בעל דירה אחרת בפרויקט. כל בקשתה לטענתה היא "להקדים את קבלת התמורה המגיעה לה, בשל גילה, מצבה הרפואי וצרכיה הנובעים מכך" (למשל בפס' 4, 11 ו-22 לסיכומי הנתבעת). עוד לטענתה, מתקיימים בעניינה התנאים לפי סעיף 2(ב)(4) לחוק פינוי ובינוי בדבר נסיבות אישיות מיוחדות בגינן התנאים שסוכמו עם יתר בעלי הדירות אינם סבירים בענייננו (פס' 27 לסיכומי הנתבעת).

64. לאחר עיון ושקילה לא מצאתי לקבל טענה זו.

65. ראשית, אמנם, הנתבעת אישה מבוגרת, ואין להקל ראש בטענותיה בדבר מצבה הבריאותי ובדבר גילה המתקדם. יחד עם זאת, אין בנסיבות אישיות אלו כשלעצמן כדי להצביע על כך כי ביצוע עסקת הפינוי ובינוי מולה, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הינו בלתי סביר במובן סעיף 2(ב)(4) לחוק פינוי ובינוי [השוו לת"א (שלום הרצ') 54823-07-13 קינן נ' משה, פס' 47 (נבו 22.9.2014) (להלן: "עניין קינן"), שם נפסק כי סירובו של נתבע המוצג כסירוב הנובע מכך שאימו המבוגרת תאלץ לעבור לדירה אחרת באופן זמני לתקופת הבניה ורק לאחר מכן תעבור להתגורר בדירה החדשה ודרישתו כי תעבור ישירות לדירה החדשה היא דרישה "בלתי סבירה בעליל"].

    בנסיבות המקרה שלפניי (כמו גם בנסיבות עניין קינן), אין להקל ראש בטענת הנתבעת בדבר הקושי במעברי דירה. יחד עם זאת, לא מדובר ב"נסיבות אישיות מיוחדות" כאמור בסעיף 2(ב)(4) לחוק פינוי ובינוי, המצדיקות סירוב לחתום על הסכם פינוי ובינוי. לא הוצג כל מסמך רפואי המלמד כי נבצר מהנתבעת לעבור דירה, מסיבה פיזית או אחרת. הדברים מקבלים משנה תוקף, שעה שהנתבעת בענייננו כלל אינה מתגוררת בדירה.

66. עיון בכתב התביעה (פס' 39–52) מעלה כי בוצעו פניות רבות לנתבעת בעניין החתימה על ההסכם. תחילה, מקרב נציגים מקרב הדיירים ביחידות הקיימות בבניינים, ובהמשך, לבקשת התובעים, על ידי בא-כוח בעלי הזכויות, כאשר לכל המוקדם הפניה הראשונה שבהן מיום 2.8.2018 (נספח 6 לכתב התביעה). טענות אלו הוכחשו על ידי הנתבעת בכלליות (פס' 68 לכתב ההגנה). מהמידע המונח לפניי עולה תמונה לפיה הנתבעת עומדת על סירובה לחתום על ההסכם מזה למעלה מ-5 שנים.

67. במסגרת כתב ההגנה (פס' 7) טענה הנתבעת כי התגוררה בדירה החל משנת 1963 ו"עד לפני זמן קצר" (המועד המדויק בו עזבה את הדירה לא הוברר) (וראו גם בסיכומים מטעמה, בפס' 6). לטענתה, נוכח מצבה הבריאותי שבעטיו נאלצה לעבור ניתוח להחלפת ברך, עברה היא להתגורר בשכירות בדירה אחרת, ולו בשל הצורך בפיתרון פרקטי עבורה, שעה שדירתה בבניין הייתה ממוקמת בקומה הרביעית ללא מעלית [ראו דברי הנתבעת בפרוטוקול הדיון ע' 1 ש' 21 שם ציינה כי לא יכלה להתגורר עוד בדירה וכיום היא מתגוררת בשכירות].

68. על אף כי רק לפני "זמן קצר" (וכאמור המועד המדויק לא הוברר) עברה הנתבעת להתגורר בשכירות בדירה אחרת נוכח מצבה הרפואי הנטען, הרי שלא ניתן בסיכומי הנתבעת הסבר מניח את הדעת לכך שלכל המוקדם החל מחודש אוגוסט 2018, עומדת היא על סירובה לחתום על ההסכם. במילים אחרות, מצבה הרפואי הנטען של הנתבעת, הוא, ולו על פני הדברים, מאורע חדש יחסית בפרק הזמן הממושך בו עומדת הנתבעת על סירובה לחתום על ההסכם. משכך, יקשה עלי לקבל את טענת הנתבעת שלפיה מצבה הרפואי הנוכחי הוא העומד בבסיס סירובה המתמשך לחתום על ההסכם במשך למעלה מחמש שנים, ומשכך אין לראות בו כסירוב סביר.

69. שנית, העובדה כי הנתבעת היא אישה קשישה, אין בה כשלעצמה להוות משום "נסיבה אישית מיוחדת" במובן סעיף 2(ב)(4) לחוק. התובעים בסיכומיהם (בפס' 2) ציינו כי קשישים רבים מבין בעלי הזכויות בפרויקט (לפי הטענה שלא נסתרה – 10% מהאוכלוסייה) – חתמו על ההסכם. זאת ועוד, לדברי התובעים שם, כל בעלי הזכויות הקשישים (כפי הגדרת "קשיש" בחוק) – לא העלו טענות באשר לתחולת התיקון לחוק. במתחם הפרויקט נשוא התביעה דנא ישנו מספר לא מבוטל של בעלי זכויות קשישים, כך שבמובן זה מצבה של הנתבעת אינו חריג בהשוואה אליהם, וכאמור הטענה לא נסתרה בידי הנתבעת. הנה כי כן, דומה כי לא די בטענה לפיה גילה המבוגר של הנתבעת מהווה "נסיבה אישית מיוחדת" לפי סעיף 2(ב)(ד) לחוק פינוי ובינוי המצדיקה את סירובה המתמשך לחתימה על ההסכם. ודאי נכונים הדברים שעה שסירובה נמשך מזה למעלה מחמש שנים וללא כל הסבר או צידוק מניח את הדעת לכך.

70. ודוק. סעיף 2(ב)(ד) לחוק פינוי ובינוי, מהווה את החריג לכלל ולא את הכלל עצמו, וכי "רק במקרים נדירים יצדיקו נסיבותיו האישיות של בעל הדירה הסרבן, כל שכן יחסו הסובייקטיבי לדירת מגוריו, לראות בסירובו סירוב סביר" (עניין שורצברגר, בפס' 35). בנסיבות בהן סירובה של הנתבעת לחתום על ההסכם נמשך שנים ארוכות ומשעה שהנתבעת אינה מתגוררת בדירה מזה תקופה, לא מצאתי כי מקרה זה עולה כדי אותם מקרים נדירים בהם יש לראות בסירובה של הנתבעת לחתום על ההסכם – כסירוב סביר.

71. שלישית, הנתבעת לא פירטה כיצד בשל נסיבותיה האישיות והמיוחדות, ביצוע עסקת הפינוי והבינוי בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות הינו בלתי סביר. לפי טענת התובעים שלא נסתרה, בכפוף להסכם, תחת דירתה הנוכחית, הנתבעת עתידה לקבל יחידת דיור חדשה: שטחה של יחידת הדיור יעמוד על 119.1 מ"ר החל מקומת המגורים ה-11 מעל מפלס הכניסה הקובעת, במגדל בן 35 קומות עם מעלית, אליה ישויך מחסן אחד בשטח שלא יפחת מ-6 מ"ר, חניה אחת, מרפסת בשטח שלא יפחת מ-15 מ"ר, וכן חלק יחסי בלתי מסוים ברכוש המשותף, וכל זאת בכפוף להסכם. כמו כן, על פי ההסכם, הנתבעת תהיה זכאית גם לדמי שכירות לתקופה שתחילתה במועד פינוי יחידת הדיור הקיימת (ככל שפינויה יידרש) ומסירתה לחברה היזמית וסיומה במסירת יחידת הדיור החדשה לידיה, להובלת חפצים מיחידת הדיור הקיימת ליחידת דיור זמנית וממנה בחזרה ליחידת הדיור החדשה, וכן להטבות נוספות הקשורות בפרויקט והמפורטות בהסכם.

    [השוו לעניין זה נסיבות עניין קינן (בפס' 49), בנסיבות המקרה שם, אימו המבוגרת של הנתבע התגוררה בקומה רביעית ללא מעלית, בדומה לענייננו, שעה שבבניין החדש שם תהא מעלית (לצד תנאים נוספים) באופן שיש בו להיטיב עם אימו המבוגרת של הנתבע. בנסיבות אלו שפורטו בהרחבה בעניין קינן, נקבע שהסירוב לעסקת הפינוי ובינוי הינו בלתי סביר].

72. הדיירים המתגוררים במתחם הם אלו אשר יזמו את הפרויקט מפאת מצבם הפיזי הירוד והמתדרדר של המבנים הניצבים במתחם אשר נבנו בשנות ה-60 של המאה הקודמת, ללא ממ"ד וללא מעלית. הוראות ההסכם מעידות, על פני הדברים, כי מימושו של הפרויקט צפוי להיטיב עם בעלי הזכויות בפרויקט, אשר עתידים לקבל דירות חדשות, מודרניות, בטיחותיות וגם ממוגנות מפני רעידת אדמה על פי תקן ישראלי ת"י 413/9, בבניינים החדשים, שייבנו עבורם, והכל בפטור מלא ממס (לדירות תמורה לפי ההסכם).

73. במהלך ניהולו של תיק זה פרצה מלחמת חרבות ברזל, במהלכה נכפה על הציבור במדינת ישראל להפנים עוד יותר, בצער, בכאב ובמחיר עצום של חיי אדם, את חשיבות קיומו של מרחב מוגן תקני (לרבות ממ"ד) לשמירה והגנה על חיי האזרחים בעורף. העובדה שהדירות החדשות בפרויקט נועדו לשפר באופן משמעותי את רמת המיגון של הדיירים בפרויקט, וזאת בשים לב ליתר ההטבות הניתנות לבעלי הזכויות בפרויקט על פי תנאי ההסכם, יש בה אף היא להטות את הכף אל עבר המסקנה כי תנאי ההסכם כפי שסוכמו עם שאר בעלי הדירות אינם מפלים את הנתבעת לרעה אף בהינתן נסיבותיה האישיות, ולמסקנה לפיה לא ניתן לראות בסירוב הנתבעת למימוש העסקה כסירוב סביר.

     

    טענות נוספות של הנתבעת

74. הנתבעת טענה כי הסעד המבוקש על ידה ימנע מצב בעתיד בו תצטרך לפעול לקבלת הסכמות או מענה שאינו תלוי בה, אלא בצדדים שלישיים (לדוגמה היזם, הבנק המלווה או כל גורם אחר שאינה בשליטתה), וכתוצאה מכך יהיו צפויים לה עיכובים (למשל פס' 3 ו-15 לסיכומי הנתבעת).

    אין בידי לקבל טענה זו ולו מהטעם שמדובר בתרחיש תיאורטי שטרם התרחש ואין כל יסוד להניח בשלב זה כי אכן יתרחש. לא זו בלבד, אלא שהיזם נתן את הסכמתו שלא להגביל את סחרות הדירה לקבוצת גילה של הנתבעת אף לאחר מתן היתר ולאחר התגבשות "יום המכירה". בפס' 6 לסיכומי התובעים הובאה הבהרת החברה היזמית ביחס לסעיף 22.1 להסכם:

    "בעל זכויות, לו מלאו לפחות 80 שנים, נכון ליום קבלת היתר הבניה, יוכל למכור את זכויותיו בדירה הקיימת אף לאחר מתן היתר הבניה התגבשות "יום המכירה" לפי סעיף 49כ לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963".

    ביום 28.12.2023 הוריתי לתובעים להבהיר האם באפשרותם להמציא הבהרה בנוסח האמור מטעם החברה היזמית, הואיל ואינה צד להליך זה. החברה היזמית באמצעות התובעים הגישה ביום 31.12.2023 את התחייבותה בנוסח האמור, והתחייבות זו חלה גם על הנתבעת. הנה כי כן, חששה של הנתבעת אמור לפחות משמעותית, נוכח הצהרת החברה היזמית, ובכל מקרה הצהרה זו אף היא מלמדת כי בנסיבות ענייננו סירובה של הנתבעת הינו בלתי סביר, בהינתן כי המדובר בחשש תיאורטי בלבד.

75. הנתבעת טענה כי במסגרת הליכי קידום התכנית נשוא הפרויקט נפלו פגמים מהותיים שפוגעים בזכויותיה הקנייניות (פס' 31–35 לסיכומי הנתבעת). התובעים טוענים (בפס' 9 לסיכומיהם) בין היתר, כי הנתבעת לא הגישה בשעתו התנגדויות לתכניות אלו וכי העלאת טענות בנוגע לקבוע בהן גם אינה במסגרת סמכותו של בית משפט זה. בנוסף, טוענים התובעים כי טענות אלו חורגות מההסכמות עליהם הוסכם בהסדר הדיוני, והן אינן קשורות לתחולת תיקון מס' 6 לחוק על המקרה בענייננו. אכן, הצדדים לא הסכימו במסגרת ההסדר הדיוני כי שאלה זו תובא להכרעת בית המשפט, אם בכלל יש מקום לדון בהן במסגרת דיונית זו. שאלת הפגמים שנטען כי נפלו במסגרת הליכי קידום התכניות אשר חלים על דירת הנתבעת, אינה רלוונטית ואינה נצרכת להכרעה בשאלה האם הסירוב לחתימה על עסקת הפינוי והבינוי סבירה או בלתי סבירה בנסיבות העניין. דין הטענה להידחות.

76. ביחס לסוגיית המיסוי, הנתבעת טוענת (בפס' 18–20 לסיכומיה) כי מכירת דירתה כעת בשווי מהוון של דירת התמורה, או בעתיד, מקימה חשיפה בתשלום מס שבח והיטל השבחה בלבד. ועוד טוענת הנתבעת כי חבות כלשהי בהיטל השבחה בכל מקרה תהיה משולמת על ידי החברה היזמית, וכי בעניין החבות במס השבח, הנתבעת הינה בעליה של דירת מגורים יחידה ומכאן שתהא זכאית לפטור ממס שבח עד תקרת הפטור הקבועה בחוק, ומעבר לה, היתרה תחול על הנתבעת. עוד מפנה הנתבעת בהקשר זה לתיקון 100 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"). התובעים טוענים (בפס' 6 לסיכומי התשובה), בין היתר, כי מקום בו הנתבעת אינה מתגוררת בדירה ולפיכך אינה עונה על הגדרת "קשיש" לפי סעיף 49יט לחוק מיסוי מקרקעין, חיובי המס לפי החלופה המנויה בסעיף 2(ב)(6)(א)(1) הינם מס שבח, מע"מ, מס רכישה החל על היזם ומס רכישה החל על הנתבעת.

77. איני סבורה כי הכרעה בשאלת חיובי המס החלים על מי מהצדדים (התובעים, הנתבעת או היזם – שכלל אינו צד להליך זה) רלוונטית להכרעה בשאלה שהעמידו הצדדים להכרעת בית המשפט, בהסכמה. ודאי נכונים הדברים שעה שהיזם אינו צד להליך זה ואולם התובעים בחרו להעלות טענות באשר לחיובי ושיעורי המס החלים על היזם, לפי שיטתם. כאמור, אין זהו המקום להכריע בשאלה זו וממילא הכרעה בשאלה זו אינה נצרכת בענייננו. הנתבעת תהא רשאית להעלות טענות באשר לחיובי המס, ככל שתחפוץ, במסגרת הליכים מתאימים לכך.

     

    סוף דבר

78. התביעה מתקבלת במובן זה שאני קובעת כי הנתבעת היא "בעל דירה מסרב" כהגדרת סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי. משנמצא כי סירובה של הנתבעת לחתום על עסקת הפינוי והבינוי הינו בלתי סביר, אזי יש מקום למנות בעל תפקיד שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם הנתבעת, וזאת על פי סמכותי לפי סעיף 2(א)(2) לחוק פינוי ובינוי.

79. בצד זאת, מצאתי לנכון ליתן לנתבעת אפשרות לייתר את הצורך במינוי בעל תפקיד, על כל המשמעויות הכרוכות בכך, וזאת אם יודיעו הצדדים, במשותף ובתוך 30 יום ממועד המצאת פסק הדין לידי הנתבעת, כי הנתבעת בחרה לחתום על ההסכם מרצונה ועל כל מסמך הנדרש לשם מימוש הפרויקט, באופן המייתר את הצורך בדבר מינוי בעל תפקיד. בהיעדר הודעה משותפת כאמור, ימונה בעל תפקיד בהתאם להוראות החוק ויינתנו הוראות מתאימות.

80. בהתאם להסדר הדיוני שבין הצדדים, כל צד יישא בהוצאותיו ובשכר טרחת עורכי דינו.

     

    המזכירות תדוור פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.

    תזפ ליום 1.2.24.

     

     

     

    ניתן היום, כ"א טבת תשפ"ד, 02 ינואר 2024, בהעדר הצדדים.