זלמן ארן 8 בע"מ נ' אורייה ואח'

התובעת עותרת לאכוף על הנתבעים – בעלי הזכויות בבית משותף – הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, שלגישתה נכרת בין הצדדים. בעוד שחלק מן הנתבעים אינם כופרים בקיומו של ההסכם הנזכר, אחרים טוענים כי הוחתמו על הסכם זה בעורמה, תוך ניצול חולשתם ותמימותם, שעה שהתובעת הדגישה בפניהם כי לא יהיה בו כדי לחייבם בדבר.

השאלה העיקרית הצריכה הכרעה היא, האם נכרת בין הצדדים הסכם מחייב כדין. ככל שהתשובה לכך תהא בחיוב, יש לבחון האם נודעה לאותם נתבעים המבקשים להשתחרר מן ההסכם עילה לעשות כן.

העובדות הצריכות לעניין

1. המבנה בו מדובר ניצב ברחוב זלמן ארן 8 בחולון, חלקה 359 בגוש 6049 (להלן: "המבנה" או "הבניין"). ביום 8.4.2014 נחתם בין הצדדים הסכם שתכליתו חיזוק ושיפוץ המבנה, וזאת בתמורה לזכויות הבנייה הקיימות ובניית דירות נוספות, שהבעלות בהן תהיה של התובעת (להלן: "ההסכם", "הפרויקט"). לשלמות התמונה יצוין כי כל הנתבעים, למעט הנתבע 10, חתומים על ההסכם (ולמען הדיוק – על העמוד הראשון שבו).

2. לצד ההסכם, חתמו חלק מן הנתבעים על מסמכים נוספים שנדרשו להוצאת הפרויקט אל הפועל, כגון שני ייפוי כוח לעו"ד דב ארבל (האחד לצרכי תכנון והאחד לצרכי רישום); שני ייפוי כוח דומים לעו"ד ניר ארנון, בעקבות פטירת עו"ד ארבל; ייפוי כח כללי לתובעת או לעורכי דין מטעמה; כתב הסכמה למפקח על הבתים המשותפים; כתב הסכמה למתן היתר בניה וכתב מינוי להסמכת נציגות (להלן: "המסמכים הנלווים").

3. ביום 23.2.2016 נדונה הבקשה להיתר בניה לפרויקט לפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון. הבקשה סורבה, עקב התנגדותם של 2/3 מבעלי הזכויות במבנה למתן ההיתר המבוקש (6 מתוך 9 דירות). בעקבות כך הוגשה התובענה דנא, המבקשת לאכוף על הנתבעים את ההסכם.

   תמצית טענות הצדדים

4. לטענת התובעת, התנגדות הנתבעים (או מי מהם) למתן היתר בניה מהווה הפרה גסה של ההתחייבות שנטלו על עצמם. משכך, מתבקשת אכיפת ההסכם לצד הוראה לנתבעים לקיים את התחייבויותיהם מכוחו ומכוחם של המסמכים הנלווים. עוד מבקשת התובעת למנות את בא כוחה ככונס נכסים על זכויות הנתבעים במבנה, ולאפשר לו לחתום תחתם על כל מסמך הדורש את חתימתם כתנאי לביצוע הפרויקט.

5. הנתבעים 4-1, ו - 10-11 (להלן: "הנתבעים") טוענים כי חתימתם על ההסכם ועל המסמכים הנלווים הושגה במרמה, ולמצער על דרך הטעיה והצגת מצגי שווא. לשיטתם, הובהר להם על ידי התובעת, כי הסכמתם ניתנת אך לביצוע בדיקות ראשוניות בלבד, אשר אינן מחייבות אותם בביצוע הפרויקט. כמו כן, הודגש כי לאור הוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"), אין להסכם תוקף מחייב בהעדר הסכמה מראש של כל בעלי הדירות.

6. הנתבעים 9-5, 14-12 לא נטלו חלק בהליך (להלן: "הנתבעים שלא התגוננו"). בין הנתבעים שלא התגוננו נכללים כאלו שאינם מתנגדים לביצוע הפרויקט, דוגמת הנתבעת 8, אשר מסרה עדות מטעם התובעת דווקא. ארחיב את התייחסותי בגוף הדיון לטענות אלו ולאחרות של הצדדים.

   דיון והכרעה

7. מטעם התובעת העידו אסף גולד – מנהלה; אברהם וינוגרד, אשר הראל, עו"ד ניר ארנון ועו"ד מיכאל פינקלשטיין – אשר נכחו בפגישות עם הנתבעים ובמעמד חתימתם על ההסכם והמסמכים הנלווים; משה שמולביץ' – אדריכל הפרויקט והנתבעת 8. מטעם הנתבעים העידו הנתבע 2 והנתבעת 11.

8. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים והתרשמתי מהראיות שהוגשו והעדויות שנשמעו, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל. בתמצית בשלב זה, שוכנעתי כי הנתבעים חתמו על ההסכם כשהם ערים לתכליתו, למשמעויותיו ולהשלכותיו. טענות הנתבעים כי הופעל עליהם לחץ פסול כלשהו, כי נמסר להם מידע מוטעה מטעם התובעת או כי הוצג בפניהם מצג שווא בטרם חתמו על ההסכם – נטענו בעלמא, לא הוכחו, ואף נסתרו בראיות אובייקטיביות וחיצוניות וביניהן שיחה מוקלטת מזמן אמת. התרשמתי כי הנתבעים התקשרו בהסכם מתוך גמירת דעת ורק בהמשך הדרך נמלכו בדעתם וחזרו בהם מההסכמה שנתנו לביצוע הפרויקט. זאת מטעמיהם וללא כל הצדקה בדין. מכאן מסקנתי כי יש מקום לאכוף את ההסכם. כעת, אפרט את הטעמים שביסוד מסקנתי.

9. לצורך מענה על השאלה האם צדדים להסכם התכוונו ליצור ביניהם הסכם מחייב אם לאו, יש לבחון קיומן של שתי דרישות מצטברות, שביניהן יחסי גומלין, והן גמירת דעת ומסוימות (ראו סעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים, התשל"ג-1973; ומני רבים - ע"א 9247/10רוזנברג נ' סבן(24.7.2013) , פסקאות 14-12). קיומן של דרישות אלו במקרה נתון, נלמד ממכלול נסיבות העניין. כבר נפסק, כי עסקינן: "בראש ובראשונה שאלה עובדתית" (ראו למשל ע"א 8320/09אלחדד נ' שמיר (29.3.2011), פסקה 29).

10. בענייננו, טענותיהם של הנתבעים נעוצות בכך שיסוד גמירת הדעת אינו מתקיים. בהתאם לדין, על גמירת הדעת ניתן ללמוד מ: "לשון המסמך, תוכנו והתנהגות הצדדים לפני ניסוחו, בזמן החתימה עליו ולאחר מכן" (ראו ע"א 9247/10 הנ"ל). אפנה אם כן לבחינת יסוד גמירת הדעת, בהתאם להסכם גופו ולנסיבות שאפפו את חתימתו, כפי שהוכחו.

11. אשר ללשון המסמך שבמחלוקת ותוכנו. בכותרתו צוינה המילה "הסכם", ובהתאם לאמור בו, הנתבעים יעבירו לתובעת את מלוא זכויות הבנייה במבנה, והיא מצדה תבצע עבודות לחיזוקו בהתאם לתמ"א 38. כאן המקום אף לציין כי ההסכם מפורט למדי, ומחזיק לא פחות מ-37 עמודים. גם לכך חשיבות לא מועטה, שכן בקיומה של מסוימות יש להעיד על גמירת דעתם של הצדדים (ראו ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חאג' אחמד סמיר מוחמד חמדן, פ"ד נ(5) 820, 834 (1997)).

    חרף האמור, טענו הנתבעים, כי חתמו על "מסמכים ראשוניים בלבד", במטרה "לקבל אישור עקרוני מהעיריה" (ראו סעיף 4 לתצהירי הנתבעים 2 ו-11). אלא שטענות אלו אינן יכולות לדור בכפיפה אחת עם האמור בהסכם, שמיטיב לתאר באופן מפורט את זכויות וחובות הצדדים, ואין בו זכר ל"ראשוניות" כלשהי. למעשה, הנתבעים מבקשים להתנער מן האמור בהסכם, ולטעון כי חרף נוסחו המפורט והמפורש, סברו כי משמעותו היא שונה.

    דוגמאות לפירוטם של דברים ולבהירותם, ניתן למצוא בסעיפים נבחרים מתוך ההסכם. כך למשל, בסעיף 7 צוין, כך: "... בהתאם לכלל הוראותיו של הסכם זה, מתקשרים הצדדים בעסקה, לפיה, יבצע היזם את עבודות החיזוק והשיפוץ, כמפורט בנספח ב' להסכם זה, באופן המתואר בהסכם זה ובהתאם ללוח הזמנים המפורט בהסכם זה ובתמורה יעבירו כל בעלי הדירות בבניין ליזם את מלוא זכויות הבנייה ללא יוצא מן הכלל ברכוש המשותף בכל שטחי הבניין וחצריו לצורך הוספת הדירות החדשות לבניין והקמת שטחי החניה הנוספים שיוצמדו לדירות החדשות, שיהיו כולם בבעלותו ובחזקתו המלאה והבלעדית של היזם".

    כמו כן, בסעיף 5.11 להסכם התחייב כל אחד מבעלי הזכויות בבניין: "לאפשר ליזם להיכנס לדירתו ו/או לבצע מדירתו כל עבודה שתידרש לצורך קיום עבודות החיזוק ו/או תוספות הבניה ו/או תיקונים ובלבד שהדבר ייעשה בתיאום מראש עימו ובשעות עבודה סבירות וכי היזם מתחייב להשיב לנקות כל לכלוך ו/או לשאת בכל נזק שייגרם כתוצאה מביצוע העבודות בדירה".

12. לא אחת נפסק בהקשרים דומים, כי: "אדם החותם על מסמך בלא לדעת תוכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" (ראו ע"א 467/64שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117 (1965) וראו גם: ע"א 1548/96בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו, פ"ד נד(2) 559, 570 (2000); ע"א 325/88טוויל נ' בית מנוחה לזקנים בני ברק,פ"ד מד(1) 341, 348 (1990); ע"א 1513/99דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נד(3) 591, 594 (2000); ע"א 6645/00שלמה ערד, עו"ד נ' אבן,פ"ד נו(5) 365, 375 (2002)).

    לשלמות התמונה יצוין כי לא הועלתה כל טענה, קל וחומר ראיה, כי מי מהנתבעים הוא בעל מגבלה כלשהי, באופן השולל את יכולתו להבין את טיב המסמך עליו חתם.

    כפי שכבר נפסק, על בעל הדין המבקש לסתור את חזקת החתימה הנזכרת מוטל נטל כבד להוכיח את גרסתו, וכוחה של החזקה יפה במיוחד כאשר מדובר במסמך מהותי, כגון הסכם לעסקה במקרקעין (ראו ע"א 8533/06 גילמן נ' הפועלים אמריקאי ישראלי בע"מ (5.8.2008), פסקה 5; ע"א 9538/06סגל נ' בנק לפיתוח ומשכנתאות בע"מ(10.6.2008), בפסקה 6; ע"א 2503/11עיזבון בועז בתיה ז"ל נ' בנק אוצר החייל בע"מ (18.12.2011), פסקה 14). הנתבעים לא נשאו בנטל כבד זה שלפתחם.

13. גמירת הדעת בענייננו הוכחה אף באמצעות אמירות מתקופה מאוחרת להסכם. כך למשל, ראיתי לנכון לייחס משקל ראייתי משמעותי לתת לדברים שהשמיעה הנתבעת 11 במהלך שיחת טלפון עם עובד במשרדו של עו"ד ארבל, מיום 30.12.2015, למעלה משנה לאחת חתימת ההסכם (ראו תצהירו של אשר הראל והנספח המצורף לו):

    "לא רוצה יותר עכשיו תמ"א 38... נכון, הסכמתי בעבר, ועכשיו אני לא רוצה";

    ובהמשך הדברים:

    "ישבתָ בביתי והסכמתי להסכם ושיניתי את דעתי עכשיו... וזאת זכותי".

    בתגובה לדברים מפורשים אלו, השיבה הנתבעת 11 בחקירתה הנגדית, כי לא ידעה שהיא מוקלטת, והוסיפה על כך, כי: "הוא לא נתן לי לדבר... פשוט לא היה לי מקום לדבר שם" (ראו פרו' עמ' 134, שו' 10-7).

    אין בידי לקבל את אותם הסברים מאוחרים, ואינני סבור כי יש בהם ממש. ראשית כך, משום שהעובדה שהנתבעת 11 לא ידעה שהשיחה מוקלטת, משמעה שהדברים נאמרו מפיה באופן אותנטי וחופשי, כמסיחה לפי תומה. לפיכך, יש לייחס להם משקל מוגבר, באופן המשמש לחובתה דווקא. שנית כך, משום שמקריאת התמלול כולו, לא התרשמתי כי נגרעה ההזדמנות לנתבעת 11 במהלך אותה שיחה להעלות את אשר על ליבה. חזקה כי אילו היה ממש בגרסתה כעת, משמע חתמה אך על הסכם "ראשוני", או כי הופעל עליה לחץ פסול מצד התובעת, ולמצער מצגי שווא – היו הדברים נאמרים ומהדהדים בזמן אמת. אלא שלכל זאת לא היה זכר באותה שיחה. הנתבעת 11 אך בחרה לומר כי שינתה את דעתה, לאחר שבעבר נתנה את הסכמתה לביצוע הפרויקט.

    הדברים שנאמרו על ידי הנתבעת 11 בשיחת הטלפון הם בבחינת הודאת בעל דין, החושפת את עמדתם של הנתבעים פנימה, ולפיה חתמו על ההסכם אך שינו את דעתם בהמשך (אשר לנפקות הודאת בעל דין מחוץ לכתלי בית המשפט ראו: ע"א 8251/04‏ ‏ דולב חברה לביטוח בע"מ נ' אייש (6.9.2006); ע"א 728/81 חלבי נ' עיזבון המנוח מועין חלבי ואח', פ"ד לז(2) 477). בהודאה כגון זו זו יש כדי לערער באופן משמעותי את מהימנות גרסת הנתבעים בהליך זה אשר לקיומו של פגם ברצון, ואף לחתור תחתיה. עקרון יסוד הוא כי הסכמים יש לקיים ואין די בשינוי דעתו של אחד הצדדים להסכם על מנת שתוכר אפשרותו להשתחרר מן המוסכם (אשר למעמד הבכורה שיש לייחס לעקרון כיבוד הסכמים ראו, מני רבים: ע"א 5131/10אזימוב נ' בנימיני, פ''ד סו(1) 442).

14. עוד יצוין כי בהמשך עדותה, הביעה הנתבעת 11 חשש כי התובעת תקים במבנה דירות גן, שתבואנה על חשבון חניות הנתבעים (ראו פרו' עמ' 139, שו' 21 ואילך). מכאן ניכר שההתנגדות לפרויקט מונעת מטעמים של כדאיות העיסקה ולא מטעמים של פגם ברצון, המאפשרים חזרה מהסכם (לשלמות התמונה בהקשר זה יצוין, כמענה לחשש הנזכר, כי בסעיף 25.3 להסכם נשמרה זכותו של כל דייר אשר רשום במרשם המקרקעין כבעל חניה במבנה).

15. גם בעדותו של נתבע 2 לא היה כדי להועיל לביסוס עמדת הנתבעים. הלה אישר כי חתימתו מופיעה על-גבי ההסכם, ובלשונו: "חתמתי על הדף הזה... זה אישור לעירייה כביכול לקבל אישור בנייה או משהו דומה". כשהובהר במהלך חקירתו, כי כותרתו של המסמך היא "הסכם", השיב: "על הסכם ממש לא חתמתי" (ראו פרו' עמ' 123, שו' 24-19). אף אם אניח כי הנתבע 2 באמת ובתמים לא הבין את משמעות המסמך עליו חתם (ואיני סבור כך ממכלול העדויות כפי שעוד יפורט) – אין הנחה זו מועילה לו לנוכח הדין החל בדבר חזקת החתימה ואי-עמידתו בנטל לסתירת אותה חזקה. למותר לציין כי אין די בטענות כלליות בדבר "מרמה" וכן "מצג שווא, כפייה והטעייה" (ראו סעיפים 12-11 לתצהירו).

    בהמשך עדותו, אישר הנתבע 2 כי חתם גם על ייפוי כח לעו"ד ארבל לצרכי תכנון, ייפוי כח נפרד לצרכי רישום, ייפוי כח כללי לעו"ד ארנון, כתב הסכמה למתן היתר בנייה וכן כתב מינוי בלתי חוזר להסמכת נציגות. בסך הכל, חתם הנתבע 2 על לא פחות מששה מסמכים שונים בהקשר הפרויקט, במספר מועדים שונים. עדותו, משמע סבר שהיו אלו הסכמות ראשוניות בלבד, איננה מתיישבת כלשהו עם נוסח ההסכם ועם המסמכים הנלווים מהם עולה אחרת ובבירור.

16. למול הראיות שהציגו הנתבעים, ניצבות אלו מטעם התובעת, מהן נלמד כי הנתבעים נטלו חלק אקטיבי בהליך החתימה על ההסכם, באופן התומך בגמירת דעתם. כך, למשל, כאשר נשאל בחקירתו עו"ד פינקלשטיין על אופי הסכמתם של הנתבעים השיב בזו הלשון (ראו פרו' עמ' 13, שו' 20 ואילך): "היו גם פגישות לפני זה שאני לא הייתי בהם, אבל בפגישות שאני הייתי, שאלו, שאלו המון שאלות, היה שיח של דיירים. שאלו מה מקבלים, כמה זמן, את כולם עניין תוך כמה זמן הפרויקט יוצא אל הפועל, מתי אפשר מתי אפשר להתחיל, איך עושים ומה התהליכים.. באחת הפגישות אני לא זוכר אם זאת בראשונה או בשנייה, פרסו את הגרמושקה של הפרויקט עצמו על גבי הרצפה אצליהם בבית וזה התחיל מהסלון והגרמושקה הייתה ארוכה והגיעה עד המטבח עצמו עם כל הקומות, כולם הסתובבו מסביב לאותה גרמושקה והוא הסביר להם, והוא הסביר להם בפרטי פרטים איך זה הולך".

    ובהמשך (ראו פרו' עמ' 15, שו' 25-21): "אני ישבתי בשתי ישיבות בשתי ישיבות של הדיירים אני ראיתי את ההסברים ולמרות שחלפו הרבה שנים, אני לא זוכר כל בעיה, כל בעיה שהיא לא הייתה ניתנת לפיתרון במסגרת אותן הישיבות. ראיתי שהסבירו, ראיתי שאנשים הבינו בדיוק את מהות הפרויקט ומה הם הולכים לקבל ומה הם הולכים לתת בעד התמורה שלהם".

17. גרסתו של עו"ד פינקלשטיין מהימנה בעיניי וייחסתי לה משקל ראייתי מוגבר. מדובר בעד בלתי תלוי, ללא כל עניין בתוצאות ההליך. בהתאם לעדותו שלא נסתרה, מעורבותו בנעשה הייתה מקרית למדי, כשאחת מדיירות הבניין פנתה אליו על רקע היכרות אישית בבקשה לייעוץ משפטי בעניין תמ"א 38. לדבריו, תפקידו התמצה בכך שהפנה אותה לעו"ד דב ארבל, ובהמשך התלווה אליו לפגישות עם הנתבעים, וזאת בשל רצונו להכיר את תחום ההתחדשות העירונית (ראו בסעיף 4 לתצהירו).

18. עו"ד ארנון, שבזמן חתימת ההסכם שימש כמתמחה במשרדו של עו"ד ארבל, פירט על מודעות הנתבעים לתוכן ההסכם, כך (ראו פרו' עמ' 32, שו' 6 ואילך): "הם קיבלו חומר, הם קראו, הבינו בדיוק על מה, הסבירו להם 100 פעם עם אדריכלים בבתים (...) עם אדריכל את התוכניות פרסו בפניהם הציגו להם מצגת, הם ידעו בדיוק איפה הם עומדים, זה שנים. זה לא.. חודשים על חודשים ימים ולילות היינו אצליהם. אני עוד הייתי כמתמחה אצליהם בדירות. פרסנו עם אדריכל תוכנית, הם קיבלו בדיוק הסבר וכל אחד היה.. אתה יודע מה זה? שעות עד הלילה, כל אחד ויכוח עד שהוא מרוצה, עד ש.. את המיץ הוציאו לנו, אז מה? ידעו טוב טוב מאוד על מה הם חותמים". גם גרסתו של עד זה לא נסתרה, ולמעשה נתמכה ביתר העדויות מטעם התובעת. יתרה מכך, דברי העד לפיהם "הסבירו להם 100 פעם.. שנים... חודשים על חודשים..." אף קיבלו תמיכה מסוימת בדברי הנתבע 2, לפיהם אשר הראל, עובד משרדו של דב ארבל "נדנד לנו במשך שנתיים" (ראו פרו' עמ' 132, שו' 1). גם מכאן נלמד כי לא דובר באירוע מקרי או נקודתי שבו נחתם ההסכם כלאחר יד.

19. ברוח דומה העיד אף אדריכל הפרויקט, משה שמולוביץ (ראו פרו' עמ' 19, שו' 22 ואילך): "אמרתי לך שישבנו עם הדיירים. וגם עם תוכניות, והתוכניות היו מקובלות עליהם בחלקן[.] כן אחרי זה עשינו שינויים בתוכניות עד שהגענו למה שהדיירים אמרו בסדר (...) לפי השיחות שהיו בנינו, אמרו לנו אנחנו לא רוצים את החדר אשפה פה, רוצים את החדר אשפה שם. כל מני הנחיות (...) אני, לא, לא אזכור בדיוק את ההנחיות הפרטניות שהיו אבל היו שם כמה התנגדויות לגבי אם אני לא טועה חדר אשפה. אם אני לא טועה. ונעשו גם שינויים בדברים האלה. כלומר אין מצב שאני בתור אדריכל מגיש תוכנית ואני יודע שהיא נדונה לכישלון. כי אני מעדיף לשבת עוד פעם בישיבה נוספת ולהגיע לעמק השווה מבחינת הדיירים, כי כל אחד יש לו מחשבה ורצון. וברגע שיש איזשהי סקיצה שטובה לנו, שטובה להם, משם אנחנו יוצאים עם התוכניות".

    בהתייחס לכך שבסופו של יום כשל הפרויקט, השיב העד (ראו פרו' עמ' 20, שו' 21): "אם יש אנשים שמשנים את דעתם אני לא אחראי עליהם". התרשמתי כי גרסתו של עד זה לא נסתרה אף היא ומצאתי מקום לייחס לה משקל ראייתי משמעותי. תצוין הבהרת העד אשר למעמדו הניטרלי הנפרד מהתובעת, לפיה: "אני לא צד בעניין, אני האדריכל... אולי אתה מתבלבל, אני לא היזם" (קרי, התובעת – א' י') (ראו פרו' עמ' 23, שו' 8 ואילך).

20. יש מקום לייחס משקל ראייתי ניכר אף לגרסת הנתבעת 8, אשר העידה מטעם התובעת כנזכר וציינה בתצהירה כי עודנה מעוניינת בהוצאת הפרויקט אל הפועל. לדבריה, "באותו זמן שחתמנו? לא היה בעיה, כולם חתמו, אחר כך קיטרו" (ראו פרו' עמ' 47, שו' 17). גרסה זו המגעת מגזרת הנתבעים לא נסתרה וסבורני כי היא מתארת את הווייתם של דברים, המתיישבת עם גרסת התובעת ואף עם גרסתה האותנטית של נתבעת 11 עת הוקלטה.

21. סיכומו של הקשר זה, ממכלול הראיות מתחוור כי בעת שחתמו הנתבעים על ההסכם, הם הסכימו לביצוע הפרויקט. בהמשך, השתנתה דעתם מבלי שנשאו בנטל הכבד הרובץ שלפתחם כדי לסתור את חזקת מעשה חתימתם.

22. לא התעלמתי מקשיים שונים שאכן קיימים בכל הנוגע להסכם ולנסיבות האופפות את החתימה עליו. כך למשל, לא נסתרה טענת הנתבעים כי לא קיבלו העתקים מההסכם. נוסף על כך, אין מחלוקת כי חתימות הנתבעים מופיעות על טבלה בעמוד הראשון להסכם בלבד (עמוד בו אין כל הוראות מהותיות, למעט המילה "הסכם"), וכי לא מופיעות חתימות על כל עמוד ועמוד בהסכם, כפי שלרוב מקובל בהסכמים דומים. נציג הנתבעת אסף גולד אישר, כי "זה היה פרויקט התמ"א הראשון שעסקנו בו, אני מודה. וזה גרם לאי סדרים" (ראו פרו' עמ' 84, שו' 25-24). אשר להיעדר חתימות על כל עמוד בהסכם, אמר כי הדבר לא נעשה מאחר שבאותה עת לא היה ער לנוהג שבנדון (ראו פרו' עמ' 99, שו' 5-2). אשר להיעדר אימות חתימות הנתבעים על גבי ההסכם, כמתבקש לפי סעיף 7 לחוק החיזוק, טען כי כפי הנראה עו"ד ארבל התרשל בתפקידו (ראו פרו' עמ' 117, שו' 21-20).

    חרף האמור, התרשמתי כי מכלול הדברים מטה את הכף לזכותה של התובעת, והעדפתי את גרסתה לפיה ההסכם נחתם מתוך גמירת דעת של הנתבעים. לא מצאתי כי עצמתם של הכשלים הנזכרים מגעת כדי שמיטת הקרקע מתחת להסכם. זאת, בהינתן התרשמותי כי ההסכם נכרת מתוך הבנה של הנתבעים את תכליתו והסכמתם ביחס לתנאיו; הדין החל בכל הנוגע למשמעות שלא נסתרה שיש לייחס לחתימה על מסמך משפטי; דברי הנתבעת 11 בהקלטה והסבריה מלפניי; עדותו של הנתבע 2 הגובלת בהיתממות ולמול אלו - העדויות הסדורות בליבתן שהובאו מטעם התובעת, שנתמכו בהשוואתן הלוגית לראיות חיצוניות בדמות נוסח ההסכם, המסמכים הנלווים וגרסאות עדים חיצוניים לתובעת כעוה"ד פינקלשטיין וארנון, אדר' הפרויקט ונתבעת 8.

23. עניין נוסף הראוי התייחסות הוא הצהרת התובעת בסעיף 6.1 בהסכם, כי היא בעלת "הידע והניסיון הדרושים לביצוע הפרויקט". זאת, לעומת עדותו של מנהל התובעת כאמור, כי היה זה פרויקט התמ"א הראשון שיזמה. להבהרת סתירה חדה זו, הסביר האחרון בעדותו, כי "יש לי את האנשי מקצוע איתי שמחזיקים את הניסיון. אז הנחתי שאני יכול להתחייב בהתחייבויות אלה" (ראו פרו' עמ' 85, שו' 13-12). אף שיש בהסבר זה ריכוך מסוים מעוצמת הסתירה, הדברים עדיין מעוררים קושי. עם זאת, ראוי לציין כי הנתבעים כלל לא טענו שהסתמכו על המצג בדבר הניסיון הקודם, ואף לא עתרו להשתחרר מן ההסכם בעילת הטעיה בכל הנוגע לתנאי הניסיון. ההטעיה היחידה שנטענה, הייתה בעניין מעמדו הראשוני והבלתי מחייב, כביכול, של ההסכם - טענה אותה דחיתי.

24. אשר לטענת הנתבעים כי לא התקיימו התנאים הקבועים בסעיפים 5 ו-7 לחוק החיזוק (הסכמת כל בעלי הדירות ואימות חתימה כדין). בית משפט זה אינו הפורום המתאים לדון בסוגיות אלו. יש להבחין בין השאלה אם בין הצדדים נכרת הסכם מחייב – היא השאלה המונחת לפתחי, ועליה יש להשיב בחיוב – לבין השאלה אם התקיימו התנאים הקבועים בדין להוצאת הפרויקט אל הפועל. שאלה אחרונה זו מסורה למפקח על רישום המקרקעין. כך, בסעיף 5 לחוק החיזוק נאמר במפורש, כי ככל שלא ניתנה הסכמת כל בעלי הדירות במבנה, רשאי המפקח על רישום המקרקעין לאשר את ביצוע העבודה, והכל בתנאים המנויים באותו סעיף. הוא הדין אף באשר לסוגיית אימות חתימה כנדרש בסעיף 7 הנזכר (וראו לשם הדוגמא: פסק הדין של המפקח בתיק 4/388/2019, סעיפים 51-50). ממילא נקבע באותה הוראת סעיף 7 כי הסכמה לביצוע עבודה ברכוש המשותף, הטעונה אימות חתימה כדין, יכולה להינתן אף לאחר מתן היתר בנייה. מכאן, שבכל מקרה, לא זהו השלב להכריע בכך.

    סיכום

25. ביתרת טענות הנתבעים לא מצאתי ממש שיהא בו כדי לשנות ממסקנתי, ככל הצורך הן נשמרות לעת מצוא ומלפני הפורום המתאים ולאור כל המקובץ – דין התביעה להתקבל. הדברים מכוונים גם כלפי הנתבעים שלא התגוננו, וכנגדם מתקבלת התביעה בהיעדר הגנה.

26. לעת הזו, סבורני כי כוחם של הצדדים יפה להם ללא צורך להידרש להוראה מפורשת ביחס למינוי כונס נכסים על מנת שחתימתו תחליף את חתימות הנתבעים שכבר חתמו על ההסכם ועל המסמכים הנלווים. ככל שיסתבר אחרת, שמורה הזכות לפנות בבקשה לחתימה על פסיקתה תואמת.

27. אשר להוצאות משפט. מן הצד האחד, יש להתחשב לזכות התובעת בתוצאה אליה הגעתי ובמשאבים הנחזים אליהם נדרשה. מן הצד השני, ראויה אף התייחסות להתנהלותה בכל הנוגע להחתמת הנתבעים על ההסכם, כמתואר בסעיף 22 לעיל. עוד ראיתי לנכון להתחשב בשיתוף הפעולה העתידי שבין הצדדים בגדרי הפרויקט שיוקם, וביחסי האמון ביניהם שבהמשך להוראה בדבר כינוס נכסים - מצאתי חשיבות שלא להעיב עליהם ביתר. מטעמים אלו, יש מקום לחייב את הנתבעים בהוצאות משפט על הצד הנמוך. הנתבעים 4-1, 11-10 יישאו בהוצאות התובעת, לרבות שכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 60,000 ₪, בחלוקה שווה בין כל דירה (4 דירות סה"כ). סכום ההוצאות כנזכר ישולם בתוך 60 ימים ורק ככל שלא ישולם במועדו, יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.

     

     

    ניתן היום, 05 פברואר 2023, בהעדר הצדדים.