לוגסי ואח' נ' אחים אום

הסכסוך בקליפת אגוז

ביום 30.9.13 נחתם הסכם בין התובעים לנתבעת לרכישת בית צמוד קרקע ברחוב אברהם יפה 40 בשכונת רמות בעיר באר שבע (להלן: "הבית"), החזקה בבית נמסרה ביום 30.12.15. לאחר שהתובעים נכנסו לבית, החלו להתגלות ליקויים שונים.

בתחילה ערכה הנתבעת תיקונים עד אשר בשלב כלשהו, במהלך שנת 2016, החלו להתגלות סדקים. בתחילה סברו התובעים כי מדובר בנזקים קוסמטיים אולם עם הזמן החלה הגינה לשקוע, החומה להיסדק והסדקים גדלו כאשר אריחי קרמיקה נסדקים.

לאחר שניסיונות תיקון שונים לא עזרו, הוגשה התביעה שלפני, הוגשו חוות דעת מטעם הצדדים, מונה מומחה מטעם בית המשפט וכפי שהתגלה מערכת הביסוס של הבית לא בוצעה בהתאם לתכניות (ולמעשה הבית יושב על הקרקע ללא ביסוס כפי שנדרש). המומחה מטעם בית המשפט דחה את הצעת הפתרון של הנתבעת והציע פתרון דרסטי.

בשלב זה, ולבקשת הצדדים, התקיים משא ומתן לרכישת הבית על יד הנתבעת, המשא ומתן לא צלח ועל כן, ולאחר שתוקן כתב התביעה, התקיים דיון הוכחות לפני שבו העידו התובעים, נציג הנתבעת וכן נחקרו המומחים מטעם בית המשפט.

על אף שבתחילה היו אלה התובעים שביקשו פיצוי כספי ואילו הנתבעת ביקשה לתקן, כעת התהפכו היוצרות. התובעים מבקשים שיינתן צו עשה שיורה על הריסת הבית ובנייתו מחדש או למצער, תיקון מערכת הביסוס על ידי הנתבעת והשלמת תיקון כל הליקויים. ומנגד, הנתבעת מבקשת שבית המשפט יפסוק פיצוי כספי ובכך תסתיים המחלוקת בינה לבין התובעים.

השתלשלות ההליכים

1. ביום 18.11.18 הוגש כתב התביעה הראשון. כתב התביעה התבסס על חוות דעתו של דר' אביגור אברהם מיום 26.7.16 שבה הוא קבע כי מקור הנזקים הינו בכשלים משולבים בביצוע הקירות התומכים, חוסר הידוק של קרקע המילוי, תזוזה של הקירות התומכים ביחס למבנה עצמו, ועל כן, הוא המליץ לחזק את הקירות התומכים לפנות את הקרקע הלא מהודקת ולהדקה שוב וכן לבצע תכנון מחדש של ניזוק מי הגשמים.

    

2. כמו כן צורפה חוות דעת של המהנדס, יהונתן זנגנפור, מחברת הדס ביקורת מבנים ,שעסקה בעלות תיקון ליקויים שונים להן הוא טען בביצוע הבנייה, באיטום המבנה, ובעבודות הגמר.

    

3. חוות הדעת המרכזית היתה חוות דעתו של המהנדס, מר גבריאל טרכטנברג, מיום 11.7.18 שמציין כי לא עלה בידו לקבל את תכניות השלד אולם בשים לב לסדקים אשר ניתן לראות ואשר תועדו על ידו וכוללים סדקים אנכיים ואופקיים אלכסוניים, רחבים עמוקים, שחודרים את הקיר לכל רוחבו במספר רב של קירות הבית, הן בקירות פנים והן בקירות חוץ, כולל בקירות מחופים (ואשר גרמו גם לגזירה של לוחות החיפוי, לוחות קרמיים ולוחות אבן) הרי שקיים חשש כי בפועל הכלונסאות קצרים מהנדרש בתכניות או סדוקים או פגומים עקב ביצוע כושל, ייתכן כי מדובר בסוג בטון שאינו תואם, ייתכן שהיו מפולות קרקע בזמן הביצוע ולכן נדרשות בדיקות סוניות של היסודות.

    

   המלצתו היתה לבחון לעומק את סיבת היווצרות הסדקים ודרך הטיפול בהם וכל עוד לא נמצאה סיבה אחרת הוא יצא מנקודת ההנחה המחמירה ולפיה "מערך הביסוס לא מתפקד, המבנה שוקע בצורה הבדלית (דיפרנציאלית) הגורמת להיווצרות נזקים מבנים ותפקודיים העלולים להתפתח ולהחמיר עם הזמן".

    

4. לכתב ההגנה צירפה הנתבעת שתי חוות דעת. חוות הדעת העיקרית הייתה מטעם המהנדס, יובל רימון שהתבסס על חוות הדעת של אינג' עמית דוידוביץ (אשר ליווה את העניין מטעם הנתבעת עוד בטרם הוגש כתב התביעה וחוות דעת שונות שלו מצורפות לתכתובות שהוחלפו בין הצדדים).

    

   שורה תחתונה של חוות הדעת של המהנדס רימון הייתה כי אין זה סביר שמקור הסדיקה הוא בכלונסאות או בתפיחת הקרקע ולדעתו מדובר במהלך שקשור להתקנת הדשא הסינטטי על ידי התובעים ובכל מקרה השקיעות הינן בערכים סבירים והסדיקה הינה תוצאה של פתיחת תפרי התפשטות שניתן לתקן.

    

5. בשים לב למחלוקת בין המומחים הוריתי על מינוי המהנדס ישראל דוד כמומחה מטעם בית המשפט. לבקשתו מונה המהנדס זליו דיאמנטי בתחום הגיאוטכניקה. הבדיקה על ידי המומחה התעכבה עד אשר התקבלו כלל התכניות שדרש. כמו כן היה עיכוב בביצוע בדיקות שונות שהתבקשו על ידי המהנדס דיאמנטי שכללו קידוחי ניסיון ובדיקות סוניות ולבסוף ניתנה חוות דעת ביום 6.12.20.

    

   לאחר קבלת חוות הדעת ולאחר שהועברו שאלות הבהרה, ולאחר שהצדדים לא הצליחו להגיע לכדי הסכמה (על אף שניתנה להם פרק זמן ארוך בשים לב לממצאי חוות הדעת) הגישו התובעים בקשה לתיקון כתב התביעה ובהתאם להחלטתי תוקן כתב התביעה כך שכעת הוא כולל רק בקשה לצו עשה ולפיה על בית המשפט להורות לנתבעת על השבת המצב לקדמותו ותיקון כלל הליקויים שנמצאו במערך הביסוס.

    

6. כפי שציינתי לעיל, הנתבעת כעת מבקשת כי בית המשפט יורה על פיצוי כספי שכן היא מבקשת להימנע מהתיקון.

    

   טענות הצדדים

    

7. לטענת התובעים הם שילמו ממיטב כספם בעבור הבית והם זכאים לקבל את הבית עליו הם שילמו ובמיוחד בית שמבוסס כדבעי.

    

8. התובעים מפנים לחוות הדעת של המומחים מטעם בית המשפט ולחקירתם הנגדית שבה הם פסלו את הפתרון שהוצע על ידי מתכנן השלד מטעם הנתבעת, המהנדס דני מכטה, של תיקון באמצעות רפסודה ולטענתם יש להורות על ביצוע התיקון באמצעות כלונסאות.

    

9. לטענתם של התובעים, הפתרון הנכון הוא הריסת הבית ובנייתו מחדש שכן פתרון זה יהיה זול יותר בסיכומו של דבר ועל כן הם מבקשים כי בית המשפט יורה לעשות כן ולא יורה על תיקון שיותיר בידם "בית מצולק" אשר יהיה עליו "אות קין" ובכל מקרה, גם אם יורה בית המשפט "רק" על תיקון יש להורות על פיצוי במקביל בדרך של דיור חלופי, כלונסאות העברת הציוד, אחסונו, פירוק והרכבת ארונות וכדומה וזאת מעבר להוצאות המשפט.

    

10. הנתבעת מפנה לכך שבמהלך חקירתו הנגדית של המומחה הוא "עידן" את קביעותיו ובמקום ההמלצה המקורית, המסיבית, אפשר פתרונות חלופיים זולים יותר ופשוטים יותר, אולם קבע כי הוא לא אחראי לתכנון אלא רק ממליץ.

     

11. הנתבעת מפנה לכך שהמומחה טען שמי שצריך לתכנן ולבצע הם המומחים מטעמה מחד, כאשר מאידך הוא פוסל את הפתרון שהוצע על ידי המומחים מטעמה (רפסודה). בכך, לטענת הנתבעת נוצר מצב של "חתונה קתולית" שלא ייגמר שכן מדובר בהליך ארוך שגם לאחריו ימשיך להיות ויכוח בין הצדדים.

     

12. הנתבעת מתנגדת להריסת הבית, טוענת שמדובר בפתרון דרסטי ובכל מקרה לטענתה, הדבר הנכון הוא להורות כעת על ביצוע תכנון מפורט על ידה שיאושר על ידי מומחה נוסף וזאת בהתבסס על כך שהמומחה לא הסכים לבחון את ההצעה שהיא שלחה אליו טרם הסיכומים.

     

13. בכל מקרה טוענת הנתבעת כי בשים לב למערכת היחסים העכורה הדרך הנכונה הינה פיצוי כספי שייקבע על ידי בית המשפט ובכך ייפרדו דרכי הצדדים.

     

14. התובעים השיבו והבהירו כי הם אינם מבקשים פיצוי כספי, לטענם יש לקבל את קביעת המומחה ולפיה על הנתבעת לבצע את התיקון, כמיטב הבנתה, עד שהמבנה יהיה מבוסס כדבעי, והכל בתכנון ופיקוח המהנדס יוסי כהן, מטעמה, וכי אם לא תסכים לעשות כן על בית המשפט למנות קבלן מטעמו שיבצע זאת (ועל כן, ועל אף שהנתבעת לא פעלה להעביר לעיוני את הצעת התיקון החדשה של המהנדס יוסי כהן, שאוכל לקבל את עמדת המומחה, לא מצאתי לנכון להמתין לכך)

     

    מה צריך לעשות?

     

15. שני הצדדים מסכימים כי כיום, מערכת הביסוס של הבית כושלת, הכשל הינו בכך שהיא כלל לא תואמת את התכנון שנעשה על ידי המתכנן מטעם הנתבעת ולא בוצעה בהתאם לתכנון זה.

     

16. תכנית הביסוס, שנעשתה על ידי המהנדס כהן, כללה דרישה לחדירה של 4 מטר לסלע הקירטון הטבעי (מעבר לאדמת המילוי) עבור עומס של עד 35 טון ואילו בעומק של 5 מטר אם העומס הוא בן 35 ל54 טון. ובכל מקרה על העומק המינימלי של הכלונסאות להיות 9 מטר.

     

17. קידוח הניסיון גילה כי אדמת המילוי הינה בעומק של 5 – 6 מטר, שכן הבית ממוקם על ציר ואדי ישן, וכי קיים חשש שעובי המילוי בפועל בצד הצפוני של האתר מגיע עד לכדי 10 מטר ויותר אך הכלונסאות עצמם לא עוברות את העומק של 5-6 מטר. כלומר כלל לא מגיעות לסלע הקרטון.

     

18. בנוסף לכך, קיים ליקוי נוסף (שלמעשה "הציל" את הבית מקריסה") שכן כאשר ניבנה הבית לא הונחו ארגזים מתחת לקורות לצורך בידוד, ועל כן, וכפי שהמהנדס דיאמנטי מציין, הבית יושב על הקרקע במקום להיות באויר, דבר שהיה מוביל לקריסה שלו.

     

19. לכן, שני הצדדים מסכימים, כי יש לתכנן ולבצע מערכת ביסוס חדשה לבית, המחלוקת הינה מה הוא הפתרון הנכון, הן מבחינה תכנונית והן מבחינת עלות.

     

20. הפתרון אותו הציע המהנדס דני מכטה (לאחר חוו"ד של המומחים מטעם בית המשפט) היה חפירה מתחת למבנה ויצירת רפסודה. המהנדס מכטה הבהיר כי מדובר בפתרון בו נקטו במספר מקרים אחרים באותו אזור (דבר שמלמד כי הנתבעת, למעשה, ידעה שקיים ליקוי דומה, לכל הפחות, במייזמים סמוכים). פתרון זה הוצע גם על ידי המהנדס דיאמנטי (אם כי הוא ציין שהפתרון בעייתי) והוא נשלל לחלוטין על ידי המומחה מטעם בית המשפט.

     

21. בחקירה הבהירו שני המומחים כי הבעיה בפתרון זה נובעת מאורך הקלונסאות הקיימים (5 מטר לערך), שכן חפירה לעומק של 2 מטרים מתחת להם תביא לקריסת הבית (הואיל ולא ישאר לבית על מה לעמוד) (ר' עמ' 5 לפרוטוקול מיום 19.2.23, שורות 27-32, עמ' 6 לפרוטוקול מיום 19.2.23, שורות 6-15,

     

22. שני המומחים הבהירו כי קיימות מספר אפשריות, כגון שימוש בג'ט גראוט (Jet Grout) שבעיקרה הינה הזרקת צמנט ונוזל לקרקע והפיכת הקרקע עצמה למעין בטון וכן קיימת אפשרות של ביצוע קידוח קלונסאות חדשות.

     

23. המהנדס דיאמנטי הבהיר כי אם אין שום דרך לתקן, הפתרון יהיה הריסת הבית ובנייתו מחדש, אולם לדעתו זו לא הדרך העדיפה על הנתבעת (עמ' 4 לפרוטוקול מיום 19.2.23, שורות 27-31).

     

24. המהנדס ישראל דוד הבהיר בחקירה כי הפתרון אותו הציע בחוו"ד מטעמו, שכלל כלונסאות בעומק של 20 מטר (וקטור מטר) הינו פתרון דרסטי שאינו היחיד, ויתכן ויהיו פתרונות זולים יותר וכאלו שיפגעו פחות בסביבה.

     

25. לשאלות הנתבעת לגבי התכנון הבהיר המומחה כי:-

     

    "בסופו של עניין, אני לא המתכנן של הפרויקט, יש מתכנן לפרויקט, קוראים לו יוסי כהן, מהנדס מצוין, אני מכיר אותו, למד איתי בטכניון, הוא צריך להתמודד עם זה. אין ספק שניתן לבצע קידוחים שנכנסים לשכבת הסלע לא בקוטר מטר ולא בעומק 22. אפשר לפצל את זה למספר כלונסאות לשניים או לשלוש עם איזה ראש כולנס מסודר, ככה אנחנו עושים בהרבה מקומות, ולהיכנס לסלע. סך הכל, הדרישה לסלע פה היתה יחסית מינימלית, היתה 4 מטר, לא צריך להיכנס 20 מטר לתוך הסלע, ואפשר לעבוד עם מכונה" (עמ' 11 לפרוטוקו מיום 19.2.23, שורת 13-20).

     

    המומחה הבהיר שכמו שעושים זאת במבנים ישנים, במסגרת התחדשות עירונית (תמ"א 38), אין מניעה לעשות זאת גם בבית פרטי, גם אם זו עבודה יקרה יותר (עמ' 11 לפרוטוקו מיום 19.2.23, שורות 22-27).

     

26. לשאלת בית המשפט הדגיש המומחה כי:-

     

    "אני לא חושב שהנתבעים ירצו שאני אציע לבית המשפט לקחת קבלן מומחה שיעשה את העבודה הזאתי, כי זה יעלה להם פי 3, פי 4, אז אני מציע להם להתאמץ למצוא את המוכנה הזאתי ואז להביא קבלן אחר שהוא מומחה שזה יעלה להם פי 3-4 ממה שיכול לעלות להם בביצוע העצמי שלהם, שזה הכי טוב שיעשה" (עמ' 12 לפרוטוקול מיום 19.2.23, שורות 30-34).

     

27. סיכום העדויות, חוות הדעת והראיות מלמד כי יש הכרח לבצע ביסוס מחדש של הבית, המומחים ציינו כי יש יותר מפתרון אחד וכי הדרך הנכונה הינה לתת לנתבעת לעשות זאת, בדרך הזולה והיעילה ביותר מטעמה, עוד ברור כי אין מקום לתת לתובעים פיצוי כספי שכן אין להם את היכולת הטכנית לבצע זאת וכי בפועל עלות העבודה אינה סופית.

     

    מה הסעד הנכון

     

28. במחלוקת בין התובעים לנתבעת יש לקבוע כי הסעד הנכון הינו צו עשה ולא פיצוי כספי. דבר זה נובע משלוש סיבות:-

    1. איש מהמומחים לא יודע מה העלות האמיתית, שכן כל פתרון יכול ויצליח ויכול וידרוש עבודות נוספות;

    2. הפתרון מחייב מומחיות ומקצועית, עניין שיש לנתבעת;

    3. קיים חשש כי במהלך העבודות יגרם נזק נוסף, שיתכן ויחייב הריסת הבית.

        

29. הפסיקה שאליה הפנתה הנתבעת, ואשר מדברת על חוסר האמון שמצדיק פיצוי כספי, הינו באותם מקרים בהן חברות מבקשות לתקן והדיירים מבקשים שלא עשו כן, מדובר על תיקונים של ליקויי בניה שמאפשרים מגורים בבית, במקרה שלפני לא כך הדבר.

     

30. יתכן והצדק עם התובעים ובסוף יתברר כי הפתרון המהיר והיעיל הינו הריסת הבית ובנייתו מחדש, אולם לא זה הסעד שביקשו התובעים, הם ביקשו צו עשה, ואם הנתבעת מעדיפה לנסות ולתן, זו החלטה שלה, שכן היא זו שאחראית לביצוע העבודה.

     

31. מנגד, בכל הקשור לפתרון של רפסודה, אומנם המומחים פסלו את הפתרון, אולם מחקירת המומחה עלה כי הסיבה לכך הינה שהוא סבר שפתרון זה אינו ישים (ויביא לקריסת הבית) וכן עלותו תהיה גבוה יותר, אולם, מהרגע שניתן צו עשה, אין מקום לשלול מהנתבעת שימוש בפתון זה, כי אם כתוצאה מבחירה בדרך זו, יתברר שהעלות גבוה יותר, היא תידרש להתמודד עם זה.

     

32. בסיכומו של דבר, התובעים מבקשים כי ינתן צו עשה ולפיו הנתבעת תפעל לתיקון הליקוי, בתכנון המומחים מטעמה ובביצוע שלה. הם אינם מבקשים שמומחה מטעם בית המשפט יפקח על העבודות ויאשר אותם ועל כן אין צורך במינוי מומחה שכזה.

     

33. לפיכך הסעד הנכון הינו צו עשה, כפי שביקשו התובעים, וזאת בתכנון וביצוע של הנתבעת. ויובהר כי אין מניעה שהנתבעת תפעל בכל דרך שתתמצא לנכון ושתאושר על ידי המהנדס יוסי כהן (כולל רפסודה) אולם זאת בכפוף לכך שהפתרון יביא ליציבות המבנה.

     

34. עוד יובהר כי ככל שבמהלך העבודות יקרוס הבית, או שמצבו יחייב הריסה (כפי שהמומחה מטעם בית המשפט הבהיר) המשמעות הינה כי הנתבעת תידרש לבנות אותו מחדש.

     

    לסיכום

     

35. ניתן בזאת צו עשה ולפיו על הנתבעת לתקן את מערכת הביסוס של הבית, וזאת בהתאם לתוכנית שתערך על ידי המהנדס מטעמה (יוסי כהן), ותקבל את כל האישורים הנדרשים מהעירייה.

     

36. למען הסר ספק, הנתבעת תעשה את התיקון לפי שיקול דעתו של המהנדס יוסי כהן, ותפעל בכל דרך שתמצא לנכון, וזאת עד שיושג ביסוס כנדרש, היה וככל שבמהלך העבודות יקרוס הבית, תידרש הנבעת לבנות אותו מחדש.

     

37. על הנתבעת להביא את הבית למצב שבו הוא היה, מבחינת גמר, כפי שהיה כאשר הוא נמסר לתובעים. ככל שהתובעים עשו שיפורים בבית (הן במטבח, קירות גבס, תאורה) וכל פעולה שלא דרשה היתר, על הנתבעת להחזיר את הבית כאשר הוא כולל שיפורים אלו.

     

38. מבחינת ריצוף ואריחי קרמיקה, ככל שאין כיום במלאי ריצוף או אריחים מהסוג והמגוון שנבחר על ידי התובעים, תספק הנתבעת ריצוף ואריחים באיכות זהה ולפי בחירת התובעים (לגבי גוון). כמו כן על הנתבעת לדאוג לכך שהחצר תוחזר כפי שמצבה היום (מבחינת גינון).

     

39. ככל שיגרם נזק לסביבה או לבתי השכנים כתוצאה מהתיקונים, הנתבעת תשא בעלות התיקונים.

     

40. על הנתבעת לפנות לקבלת היתרי בניה, כל שנדרש, תוך 60 יום מהיום. תחילת העבודות תהיה 30 יום מקבלת היתרי הבניה (ועל התובעים לחתום לנתבעת על כל בקשה שתוגש תוך 72 שעות מרגע שיודיעו להם על הצורך בכך)

     

41. החל מקבלת היתרי הבניה, ובמהלך התיקון, תהיה הנתבעת מחוייבת לספק לתובעים דיור חלופי, על חשבונה. על הדיור להיות שווה ערך לבית אותו הם רכשו מבחינת שטח וחדרים (5 חדרים, מטבח וחדרי שירות), מחסן וחניה. על הדיור להיות באזור בו הם גרים כיום כך שהילדים יוכלו להמשיך וללמוד בבתי הספר בהם הם לומדים כיום. הדיור יסופק החל מהרגע שבו תקבל הנתבעת אישורים בניה לתיקון ועד 90 יום לאחר סיום התיקון, הנתבעת תישא במימון עלויות ההובלה לדיור החלופי ומהדיור החלופי. כמו כן, בכל הזמן שהתובעים ישהו בדיור החלופי, על הנתבעת לשאת בכל המיסים העירוניים שיחלו על הבית.

     

42. בהתאם להחלטה מיום 8.9.22 יובהר כי לאחר קבלת החזקה בבית, כאשר הוא מבוסס כנדרש, רשאים התובעים להגיש תביעה בגין כלל הנזקים שנגרמו להם, כולל עוגמת נפש וירידת ערך.

     

43. הנני מחייב את הנתבעת בהחזר מלוא הוצאות התובעים עד היום (בגין אגרות, חוו"ד ובדיקות שנעשו) כאשר כלל הסכומים ישאו הפרשי ריבית והצמדה מיום ההוצאה בפועל (ההחזר יהיה לפי קבלו שיוצגו) ועד לתשלום ההוצאה, וכן לתשלום שכ"ט עו"ד בסך 58,500 ₪ (כולל מע"מ) ועוד החזר הוצאות משפט (צילומים, נסיעות וכד) בסך 3,000 ₪.

     

    המזכירות תשלח את פסק הדין בדואר רשום עם אישור מסירה לצדדים

    זכות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 60 יום.

     

    ניתן היום, כ"א תמוז תשפ"ג, 10 יולי 2023, בהעדר הצדדים.