אבו רמילה נ' אלקאק ואח'

לפניי תביעה כספית לפיצויים בגין נזקים שנגרמו לתובע, לפי טענתו, בקשר עם הסכם שלפיו רכש זכויות בחלקת מקרקעין שעליה מבנה. זמן קצר לאחר הרכישה נהרס המבנה מכוח צו הריסה שניתן ביחס אליו. טענתו המרכזית של התובע היא כי סמוך לפני ההתקשרות נסתם הגולל על אפשרות הכשרת הבנוי על החלקה ונקבע פרק זמן של 60 ימים שלאחריו ייהרס המבנה וכי עניין זה הוסתר ממנו.

רקע כללי – עיקרי העובדות שאינן שנויות במחלוקת

1. במוקד התביעה עומדת חלקת קרקע בשטח של כ- 500 מ"ר הידועה כגוש 4 מאדמות ג'בל מוכאבר, שכינויה 'שעב אלקאדוס', והמצויה בסמוך ובצמוד לטיילת ארמון הנציב בירושלים. בעת ההתקשרות בין הצדדים עמד על החלקה מבנה ששימש למגורים (החלקה והמבנה יכונו להלן יחד: הנכס).

   בעלי הדין

2. התובע הוא רופא תושב ירושלים.

    

   הנתבע 2 (תאא'ר) הוא מי שמכר לתובע את הזכויות בנכס. התביעה הוגשה גם נגד אביו של תאא'ר, הוא הנתבע 1, מי שהיה לכתחילה בעל הזכויות בחלקה. לאחר סיכומי הטענות ובהמלצת בית המשפט הסכים התובע לדחיית התביעה נגד הנתבע 1 (ע' 95, ש' 4-3). משכך, אין צורך להידרש לטענות שהועלו ביחס אליו.

    

   הנתבע 3 (מצטפא) הוא חמו ודודו של תאא'ר (למשל, ע' 39, ש' 13-12, ע' 44, ש' 34-33). מצטפא מכהן כנושא משרה שיפוטית ברשות הפלסטינית (ס' 5 לתצהירו). במהלך העדויות הוא כונה על ידי חלק מהעדים "השופט". מצטפא ליווה את תאא'ר במהלך ההתקשרות וקודם לה. כפי שהתברר, נוכח מעמדו, מילא מצטפא תפקיד חשוב בשלבים שונים קודם להתקשרות. בכלל זה היה מעורב בניסוח חלק ממסמכי ההתקשרות. לטענת התובע הוא אחראי למצגים שנעשו כלפיו.

    

   הנתבע 5 (עיסא) הוא קרוב משפחה של תאא'ר ומצטפא. עיסא היה מעורב במגעים שונים שקדמו להתקשרות למכירת הנכס (למשל, ס' 30 לכתב ההגנה).

    

   נתבע נוסף נגדו הוגשה התביעה הוא הנתבע 4 (ג'מאל). ג'מאל הוא חברו לעבודה של התובע וקרוב משפחה נוסף של הנתבעים. התובע טען כי ג'מאל שימש מתווך בעסקה. ביום 20.11.14 ניתן נגד ג'מאל פסק דין בהעדר הגנה. הנתבעים טענו כי התביעה נגד ג'מאל, חברו של התובע, אינה תביעת אמת והיא פרי קנוניה בינו לבין התובע.

    

   תאא'ר, אביו (הנתבע 1) ועיסא יוצגו במשותף. הפניות להלן לכתב ההגנה יתייחסו לכתב הגנתם של נתבעים אלה. מצטפא יוצג בנפרד על ידי עורך דין מטעמו.

    

   השתלשלות הדברים וההתקשרות בהסכם

    

3. במהלך שנת 2012 התעניין התובע ברכישת הנכס. בין הצדדים התקיימו מספר פגישות בהן השתתפו גם התובע, תאא'ר ומצטפא. התובע אישר כי הנתבעים יידעו אותו בכך שהנכס נבנה ללא היתר וכי ניתן נגדו צו הריסה.

    

4. לקראת מחצית שנת 2012 עלה בידי הצדדים להגיע לכלל הסכמה. בהתאם למוסכם ירכוש התובע את הנכס בתמורה לסך של 164,000 דינר ירדני שהם כ- 820,000 ₪ (ס' 12 לכתב התביעה, ס' 33 לכתב ההגנה שם הודו הנתבעים באמור; אך ראו ס' 8 ו-24 לתצהיר תאא'ר ביחס לשינוי מסוים ביחס לתמורה שהוסכמה לכתחילה). ביום 31.5.12 שילם התובע לתאא'ר מקדמה בסך 10,000 דינר ירדני על חשבון התמורה (נספח ב' לתצהיר התובע, ס' 33 לכתב ההגנה). טענות הצדדים אינן מתמקדות בהסכמה זו.

    

5. אין מחלוקת כי בהמשך התקבל אישור מוכתר בקשר עם הזכויות בנכס (נספח ג' לתצהיר התובע); ניתן אישור מטעם הרשות הפלסטינית למכירת הנכס לתובע (נספח ד' לתצהיר התובע); והתובע אף קיבל אישור מאת אֶחיו של הנתבע 1, אביו של תאא'ר, כי אין להם טענות זכות ביחס לנכס (נספח ה' לתצהיר התובע) (ראו גם: ס' 38-35 לכתב ההגנה; ס' 17 לתצהיר תאא'ר). כן נעשתה התאמה מסוימת של מדרגות הכניסה לנכס (ס' 36 לכתב ההגנה, ס' 14 לתצהיר תאא'ר, ס' 11.2 לתצהיר התובע; הצדדים נחלקו ביחס לגורם שנשא בהוצאה בהקשר זה). התובע טען כי נדרש להוציא הוצאות שונות בכלל זה לצורך ביצוע הפעולות האמורות. בסופו של יום לא עמד על סעדיו הכספיים בהקשר זה.

    

6. לאחר כל אלה, קבעו הצדדים להיפגש בנכס לשם חתימה על הסכם מכר. הפגישה התקיימה כפי הנראה ביום 20.11.12. בפגישה השתתפו התובע ועו"ד חסין איוב מטעמו (עו"ד איוב), תאא'ר ומצטפא כמו גם משתתפים נוספים. אלא שבמעמד זה חזר בו תאא'ר מכוונתו לחתום על ההסכם והודיע כי אינו מעוניין למכור את הנכס. הצדדים נפרדו בלא שנחתם הסכם (ס' 14 לתצהיר התובע, ס' 19 לתצהיר תאא'ר).

    

7. לטענת התובע בתקופה שלאחר מכן פנה לנתבעים בדרישה להשיב לו את הסכומים ששילם על חשבון העסקה או לחלופין לפעול להשלמת המכר (ס' 16 ו-17 לתצהיר התובע ומכתב הדרישה מאת עו"ד איוב, נספח ח' שם). תאא'ר טען כי התובע הפעיל עליו לחצים להשלים את ההתקשרות וכי בשלב מסוים התקיימה בביתו של מצטפא פגישה בעניין זה בנוכחות מכובדים שעירב התובע (ס' 23-20 לתצהיר תאא'ר).

    

8. בין לבין חלו התפתחויות בקשר עם צו ההריסה של הנכס. התקבלו החלטות בהליכים המשפטיים בעניין זה. לאלה כמו גם לטענות הצדדים גם בשאלה אם הדברים הובאו לידיעת התובע אם לאו נתייחס בהמשך.

    

9. לענייננו עתה – ולשם שלמות התיאור של השתלשלות הדברים בכל האמור במגעים בין הצדדים – יצוין כי זמן מה לאחר האמור לעיל הודיע תאא'ר לתובע כי הוא מוכן לחתום על הסכם המכר. ביום 28.2.13 התכנסו הצדדים, ובכלל זה התובע, תאא'ר, מצטפא ועיסא, במשרדו של עו"ד איוב. התובע ותאא'ר חתמו על הסכם המכר (נספח ח' לתצהיר התובע, ס' 42(ד) ונספח ד' לכתב ההגנה). התובע שילם לתאא'ר את יתרת התמורה בסך של 154,000 דינר ירדני (ס' 28 לכתב התביעה, ס' 41(ו) וס' 50 לכתב ההגנה; וכן נספח י"א לתצהיר התובע – אישור חתום בידי תאא'ר ממועד חתימת ההסכם). בנוסף, חתם תאא'ר באותו מעמד על יפוי כח לטובת התובע לפני הנוטריון בסאם אסעד (נספח י' לתצהיר התובע, ס' 49 לכתב ההגנה).

    

10. לצד אלה נעשו שני מסמכים נלווים נוספים להסכם המכר: האחד מודפס והאחר בכתב יד. הצדדים חלוקים ביחס לנפקותו של המסמך האחד ולאותנטיות של חלקים מהמסמך האחר. לאלה נתייחס להלן בנפרד (ראו להלן בפסקאות 37-31).

     

11. ניתן לסכם את עיקרי מהלך הדברים עד כה במישור ההסכמי באופן הבא: בסביבות מחצית 2012 הסכימו הצדדים כי התובע ירכוש מתאא'ר את הנכס; התובע שילם מקדמה של 10,000 דינר והצדדים פעלו לקידום ההסכמה; בחודש נובמבר 2012 נועדו הצדדים לשם חתימה על הסכם מכר אלא שאז נמלך תאא'ר בדעתו וסירב לחתום על ההסכם; זמן מה לאחר מכן שב תאא'ר ושינה דעתו וביום 28.2.13 נחתם הסכם המכר והתובע שילם את יתרת התמורה.

     

    האירועים לאחר הסכם המכר – הריסת הבית

     

12. בסמוך למועד עשיית ההסכם קיבל התובע את החזקה בנכס. לטענת התובע הוא החל לערוך שיפוצים בפנים הנכס מתוך כוונה להמשיך לפעול להכשרת הבנוי על הנכס. 

     

13. ביום 21.5.13 – היינו מעט פחות משלושה חודשים מעת שנעשה הסכם המכר – הגיעו אל המקום נציגי רשויות האכיפה לשם ביצוע הצו להריסת הנכס. בקשה בהולה שהגיש התובע בניסיון לעכב את ביצוע צו ההריסה – נדחתה (נספח י"ב לתצהיר התובע). הנכס נהרס (ס' 53 לכתב ההגנה).

     

14. לטענת התובע רק אז נודע לו לראשונה על החלטות שונות שניתנו סמוך לפני ההתקשרות בהסכם המכר בהליכים המשפטיים בקשר לצו ההריסה.

     

15. לשלמות התמונה בכל האמור במצב הנכס יצוין כי לאחר הגשת התביעה, ככל הנראה במחצית שנת 2015, ניסה התובע להקים מחדש מבנה על החלקה (ס' 37 לתצהיר התובע). ביום 23.6.15, בטרם עלה בידו להשלים את הבנייה ניתן צו הריסה מנהלי (נספח י"ד לתצהיר התובע). הליכים שנקט התובע לביטול הצו לא צלחו (ראו החלטה מיום 29.11.15, נספח ט"ו לתצהיר התובע; גם הליכי הערעור הנזכרים בס' 39 לתצהיר התובע לא הועילו). 

     

16. הנה כי כן, המבנה שעמד על החלקה בעת שנעשה הסכם המכר נהרס. אף המבנה שניסה התובע להקים מחדש נהרס. כיום אין כל בינוי על החלקה (ע' 6, ש' 10-9, ע' 26, ש' 14-13). 

     

    המצב התכנוני: ההליכים המשפטיים בקשר לצו ההריסה וההתפתחויות סמוך לפני הסכם המכר

     

17. כאמור לעיל, התובע אינו מתכחש לכך שידע כי הנכס נבנה ללא היתר וכי ניתן נגדו צו הריסה. לטענתו הנתבעים הציגו לו מצג לפיו הם פועלים להכשרת הבניה ולקבלת היתר וכי צו ההריסה נדחה פעם אחר פעם ומדי שנה על מנת לאפשר הכשרה כאמור. לב לבּה של הטענה בתביעה היא כי הנתבעים הסתירו ממנו התפתחויות שחלו והחלטות שניתנו חלקן כשבועיים ימים קודם להתקשרות בהסכם המכר. התפתחויות אלה, כך לטענת התובע, סתמו את הגולל על אפשרות הכשרת הנכס וחרצו את גורלו להריסה בתוך זמן קצר ממש. לעומתו טענו הנתבעים כי הציגו לתובע מצג מלא ביחס לכל אלה.

     

18. בשלב זה נעמוד בקצרה על מצב ההליכים בקשר לנכס תוך התמקדות בהתפתחויות שחלו סמוך לפני שנחתם הסכם המכר.

     

19. בשנת 2002 הוגש נגד תאא'ר כתב אישום בין היתר בשל בנייה ללא היתר בשטח ציבורי פתוח בחלקה הנדונה (ת"פ 10066/02, נספח ב' לתצהיר תאא'ר). תאא'ר הורשע בעבירות שיוחסו לו. בגזר דין מיום 20.5.03 הוא הצטווה להתאים את המבנה לתכניות ולהיתרי הבנייה הקיימים באזור, לרבות בדרך של הריסה וזאת עד ליום 20.11.04. כן נקבע כי ככל שתאא'ר יתקדם בהליכי הוצאת היתר למבנה יהיה רשאי לבקש לדחות את מועד כניסת הצו לתוקף (גזר הדין צורף כנספח ג' לתצהיר תאא'ר). 

     

20. בשנת 2006 הוגש נגד תאא'ר כתב אישום נוסף בשל כך שלא הרס את המבנה חרף גזר הדין שהורה לו לעשות כן (ת"פ 9528/06, נספח א1 לכתב ההגנה). ביום 5.12.06 ניתן גזר דין בגדרו הותלה תוקפו של צו ההריסה וההתאמה עד ליום 5.12.07 (שם). 

     

21. בשנים שלאחר מכן לא בוצעה הריסה של המבנה. ככל הנראה פעל תאא'ר להגיש מעת לעת בקשה להארכת המועד לביצוע הצווים, על רקע התקדמות נטענת בהליכי ההכשרה (בהליך שלפניי הוגשו אך מסמכים בודדים מתוך ההליכים הפליליים הנזכרים, עם זאת ההחלטה נספח ד' לתצהיר תאא'ר שתידון בהמשך ניתנה על גבי בקשה כאמור).

     

22. התובע אישר כי ידע על דבר קיומו של צו ההריסה. טענתו התמקדה בהתפתחויות שאירעו בשלהי שנת 2012 ובתחילת שנת 2013, סמוך לפני חתימת הסכם המכר ואשר לטענתו לא גולו לו. נתייחס עתה להתפתחויות אלה.

     

23. נזכיר את מיקום הדברים על ציר הזמן במישור ההסכמי: בשלהי חודש נובמבר 2012 נפגשו הצדדים לשם חתימה על הסכם מכר, לאחר שקודם לכן שולמה מקדמה ונעשו פעולות לקידומה, אלא שבפגישה חזר בו תאא'ר וסירב לחתום על ההסכם.

     

24. לאחר מכן אירעו ההתפתחויות הבאות.

     

25. ביום 16.12.12 דחה בית המשפט לעניינים מקומיים את בקשתו של תאא'ר להארכת המועד לביצוע צו ההריסה (נספח ד' לתצהיר תאא'ר). בית המשפט קבע כי חרף טענותיו של תאא'ר למאמצים ופעולות שביצע לשם הכשרת הבנייה בנכס יש לדחות את הבקשה להארכת מועד "נוכח היקף העבירה, ונוכח העובדה שהכשרת העבירה אינה נראית באופק או בכלל" (שם, תגובת המדינה הנזכרת בהחלטה לא הוגשה בתביעה שלפניי).

     

26. כלומר, אם עד כה נדחה מעת לעת המועד לביצוע צו ההריסה – שניתן כזכור לכתחילה בשנת 2003! – באופן שאיפשר להימנע מביצוע ההריסה משך קרוב לעשור, זאת הפעם נדחתה הבקשה.

     

27. תאא'ר לא אמר נואש. הוא הגיש לבית המשפט המחוזי ערעור על ההחלטה האמורה (ע"פ 41060-12-12). הדיון בערעור התקיים ביום 12.2.13. במהלך הדיון הודיע בא כוחו של תאא'ר כי הוא חוזר בו מהערעור וזאת לאור הצהרת המדינה כי "לא תנקוט בהליכי פינוי והריסה של המבנה משך 60 ימים מהיום" וזאת על מנת "לאפשר ל[תאא'ר] זמן להתארגנות לצורך הריסת המבנה". בית המשפט נתן לאמור תוקף של פסק דין (נספח י"ג לתצהיר התובע).

     

28. כשבועיים ימים לאחר מכן – ביום 28.2.13 – נחתם הסכם המכר וזאת לאחר שתאא'ר שב ושינה דעתו והסכים להתקשר בהסכם.

     

29. התובע טען כי בהחלטות האמורות נחרץ גורלו של הנכס להריסה תוך זמן קצר; וכי הנתבעים הסתירו ממנו את ההתפתחויות האמורות והזדרזו להביא להתקשרות עמו סמוך לאחריהן בידיעה שבתוך זמן קצר ייהרס הנכס שרכש והוא יעמוד מול שוקת שבורה. הנתבעים טענו כי גילו לתובע את התמונה במלואה, ובכלל זה באורח מפורש כי הנכס עתיד להיהרס בתוך 60 ימים. כן טענו כי חרף האמור ביקש התובע להתקשר בהסכם והסביר כי הוא מעוניין בקרקע, נוכח מיקומה, ולא במבנה עצמו.

     

30. קודם לדיון בטענות הצדדים נעמוד בקצרה על האופן שבו בא מצב הדברים האמור לידי ביטוי בהסכם המכר ובמסמכים נלווים לו.

     

    הסכם המכר ומסמכים נלווים

     

31. המחלוקת בין הצדדים באשר לגילוי שנעשה כלפי התובע היא ממוקדת. התובע אינו חולק כי ידע שהנכס נבנה ללא היתר וכי ניתן צו הריסה. טענתו נסבה, כאמור, על כך שהנתבעים הסתירו ממנו את ההתפתחויות שנזכרו לעיל, שמכוחן לא ניתן היה עוד להאריך את מועד ביצועו של צו ההריסה והנכס נידון להריסה בתוך זמן קצר – 60 ימים. 

     

32. נציג את הוראות הסכם המכר ושני מסמכים נלווים אליהם הפנו הצדדים במסגרת טענותיהם.

     

33. הסכם המכר – הסכם המכר מוכתר כ"הסכם מכר קרקע" והוא מתייחס להעברת הזכויות בחלקה ובבניין שעליה (ס' 1 סיפא). בהסכם נקבע כי התובע "בדק את הנכס ומכיר אותו לחלוטין בהיכרות מלאה" וכי "עיין בכל המסמכים הקשורים בבעלות [ב]נכס" (ס' 2 סיפא להסכם, תרגומים צורפו בגדרי נספח ט' לתצהיר התובע, ונספח ד' לכתב ההגנה, אף שהתרגומים אינם זהים, אין מדובר בהבדלים מהותיים). ההסכם אינו כולל התייחסות מפורשת לצו ההריסה ולהחלטות בקשר אליו. כל שצוין בס' 4 לו הוא שהתובע "מקבל על עצמו את האחריות המלאה בכל הקשור לעבירות בנייה, קנסות שיחולו על הנכס וזאת לאחר קבלת החזקה בו" [קו תחתי הוּסף]. הצדדים הצהירו כי חתמו על ההסכם מרצונם, לאחר שקיבלו ייעוץ משפטי ובלא הסתרת מידע (ס' 11).

     

34. לצד ההסכם נעשו שני מסמכים נלווים: האחד מודפס (להלן: הנספח המודפס) והשני בכתב יד (להלן: האישור בכתב יד).

     

35. הנספח המודפס – אין מחלוקת כי במעמד חתימת ההסכם דרש מצטפא להכניס מספר שינויים בנוסח ההסכם שהכין לכתחילה עו"ד איוב. השינוי האחד נגע לתשלום המסים, האחר נגע לדבר קיומו של צו הריסה למבנה. בעקבות זאת הכין עו"ד איוב את הנספח המודפס והתובע חתם עליו באותו מעמד (ס' 33-32 לתצהיר תאא'ר, ס' 14 לתצהיר עיסא, עדות התובע ע' 3, ש' 30-29, ע' 20, ש' 34 – ע' 21, ש' 7, ע' 26, ש' 10-8; עדות מצטפא ע' 2, ש' 29-28). בנספח המודפס התחייב התובע לשאת במסים ובתשלומי החובה שיחולו על הנכס. כן הצהיר כי הוא יודע "שלמבנה המוקם על הקרקע אין היתר כדין מאת עיריית ירושלים וגם שקיים צו הריסה למבנה מאת עיריית ירושלים" (נספח ו' לתצהיר תאא'ר, נספח ב' לתצהיר עיסא, תרגום הנספח צורף בגדרי נספח ב' לכתב ההגנה). התובע טען כי הנספח המודפס תומך בטענתו כי הנתבעים הסתירו ממנו את העובדה שהנכס עתיד להיהרס בתוך זמן קצר נוכח ההחלטות שניתנו סמוך קודם לכן. הנתבעים ניסו להיבנות מכך שבנספח המודפס לא צוין כי צו ההריסה הותלה או כי ניתן לדחות את מועד ביצועו. 

     

36. האישור בכתב יד – אישור זה נוגע במישרין למחלוקת המרכזית בין הצדדים. זו לשונו:

     

    " קבלה והצהרה

     

    אני הח"מ [התובע – ד.ג] עבד אלבאסט אבו רמילה ת"ז 080440860 מצהיר (ב)זה כי הנני יודע כי הבית צריך להיהרס תוך 60 יום כמו כן הנני מצהיר, ד"ר עבד אלבאסט אבו רמילה כי קבלתי את מפתחות הבית שקניתי מאת תאא'ר מוחמד עטא קאק [תאא'ר – ד.ג] עם הקרקע בהתאם לחוזה מכר הקרקע שחתם ביום 28/2/13 וזו הצהרה בכך.

     

    עד המקבל

    (חתימה) (חתימה)"

     

    (קו תחתי וגופן נטוי הוּספו)

     

37. המחלוקת בין הצדדים ביחס לאישור בכתב יד נסבה, בין השאר, על נסיבות עריכת האישור, המועד והמקום שבו נעשה. בעניין זה נשמעו גרסאות שונות. נתגלו סתירות גם בין הנתבעים לבין עצמם. אלה ידונו להלן. בשלב זה חשוב לציין כי התובע העלה טענות ביחס לאותנטיות של האישור בכתב יד. אמנם התובע העיד כי הוא חתם על האישור. אלא שלטענתו המשפט הראשון באישור – הוא המשפט שהודגש לעיל בקו תחתי וגופן נטוי – לא נכתב כך במקור והוסף רק בדיעבד ולאחר שהוא חתם על האישור (ע' 3, ש' 9-5). מצטפא טען לעומתו כי הוא זה שכתב את האישור, בנוסחו זה, בכתב ידו והתעקש על כך שהתובע יאשר בחתימת ידו שהוא יודע שהבית ייהרס בתוך 60 ימים שאם לא כן תבוטל העסקה (ע' 2, ש' 32-23, ס' 23 לתצהיר מצטפא). מקור המסמך לא הוגש לבית המשפט. גם בעניין זה העלו שני הצדדים טענות.

     

38. עמדנו על עיקרי העובדות בכל הנוגע להתקשרות בין הצדדים, למצב ההליכים בקשר עם צו ההריסה, ולמסמכים המרכזיים שהוצגו. נתייחס עתה לתביעה שהוגשה ולהליכים בגדרה.

     

    התביעה, האירועים במהלכה וההליכים

     

39. התובע טען בתביעה כי הנתבעים הציגו לו מצג שווא ונהגו כלפיו בחוסר תום לב. לטענתו, בהסתרת ההחלטות שניתנו בהליכים המשפטיים בקשר לצו ההריסה יש גם משום הפרת הסכם המכר שאליה חברו כל הנתבעים שהוליכו אותו שולל.

     

40. התובע עתר לפצותו בגין הנזק שנגרם לו בסך 706,000 ₪ הוא לטענתו הפער בין שווי הקרקע ללא בית מגורים עליה לבין התמורה ששילם בעבור הנכס – החלקה שעליה בית מגורים. בהקשר זה הדגיש כי יש שוני מהותי בין רכישת הנכס שביחס אליו יש צו הריסה שניתן לדחות את מועד ביצועו מעת לעת לבין רכישה במצב שבו אין אפשרות כזו והריסה הופכת לעובדה מוגמרת. ודוק: התובע לא עתר להורות על ביטול הסכם המכר. בהתאם לא דרש השבה של מלוא סכום התמורה ששילם. עם זאת, לצד הפיצוי האמור, תבע לפצותו בשל עלויות שונות בהן נשא לצורך הוצאת ההתקשרות אל הפועל כמו גם סכומים נוספים. חלק מסעדים נוספים אלה עורר סימני שאלה משלא נתבקש סעד של ביטול. מכל מקום, בסיכומיו הודיע התובע כי אינו עומד על הסעדים הכספיים שנתבעו זולת הסעד שעניינו הפער בין התמורה החוזית ששולמה לערך הקרקע ללא בית המגורים (ע' 86, ש' 11-7). הסעדים הכספיים הנוספים אף לא פורטו לאחר מכן בסיכומים. ממילא אין צורך להידרש אליהם. 

     

41. הנתבעים התגוננו בנפרד. 

     

    טענתם המרכזית של תאא'ר ועיסא בכתב הגנתם היתה כי תאא'ר גילה לתובע את מצב הדברים לאשורו. בכלל זה טענו כי התובע ידע על צו ההריסה שניתן בעבר וכי תאא'ר הביא לידיעתו גם את ההחלטה לדחות את הבקשה להארכת מועד ביצוע הצו; גם את דבר הערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי ופסק הדין שניתן בגדרו; וגם כי צו ההריסה ייכנס לתוקפו בתוך 60 ימים (למשל, ס' 18, 21, 32 ו-61 לכתב ההגנה). להגנתם צירפו העתק של האישור בכתב יד שצוין לעיל. כן טענו כי התובע היה מיוצג בידי עו"ד איוב לכל אורך הדרך ומכל מקום כי התובע הסתכן מרצון ויש לייחס לו אשם תורם.

     

    בהגנתו טען מצטפא כי הגשת התביעה נגדו לא נועדה אלא לשם הפעלת לחץ בשל הפגיעה בשמו כמי שנושא משרה שיפוטית ברשות הפלסטינית. לדבריו, מעורבותו היתה מצומצמת. כל שהתבקש לעשות הוא לברר כי ניתן לבצע את המכר במובן זה שהוא לא יימכר לידיים יהודיות, הא ותו לא (פסקה ראשונה וכן ס' 26 שם). מעבר לכך לא היה מעורב בהסכם או בניסוחו ולא הכיר את מצבו התכנוני של הנכס וההליכים בעניינו (ס' 8, 32, 36 ו- 37 שם). כן טען כי עיקר העסקה בחלקת הקרקע המשקיפה על הר הבית בעוד שמבנה המגורים היה החלק הטפל (ס' 10 שם).

     

42. כפי שהובא לעיל, לאחר שהוגשה התביעה ועוד קודם לישיבת קדם המשפט הראשונה ניסה התובע להקים מחדש מבנה על החלקה. הדבר לא צלח בידו. ניתן צו הריסה מנהלי. כיום אין כל בינוי על החלקה (ראו בפסקאות 16-15 לעיל).

     

43. בשלב כלשהו – אף זאת לאחר הגשת התביעה וקודם לישיבת קדם המשפט הראשונה – הגישו הנתבעים לתיק בית המשפט מסמך נושא תאריך 21.5.15 שכותרתו "הצהרה אישית" הנחזה להיות חתום על ידי התובע (מסמך הוויתור). במסמך מצהיר התובע כי הוא מוותר ומסתלק מתביעתו. הצדדים נחלקו ביחס לנסיבות שבהן נערך המסמך ובאשר לתוקפו. התובע טען כי המסמך נערך תחת כפייה, לחץ ואיומים. הנתבעים טענו אחרת.

     

44. במסגרת ראיותיו הגיש התובע תצהיר עדות ראשית שלו. כן הגיש חוות דעת של השמאי מחמד קיימרי (השמאי קיימרי) שבה העריך את שווי הקרקע של החלקה הנדונה ואת עלויות הבנייה של המבנה שנהרס. מצטפא הגיש תצהיר עדות ראשית שלו. הנתבעים האחרים הגישו תצהירי עדויות של תאא'ר, אביו (הנתבע 1) ושל עיסא. כן הגישו תצהיר של הנוטריון אחמד עדילה, בקשר עם יפוי כח מסוים שהוכן קודם להתקשרות; תצהיר של אחמד עבאסי, שהשתתף בישיבה שבה נחתם הסכם המכר ובפגישות שקדמו לה; ותצהיר של סובחי זלום (סובחי) שהתייחס לניסיון לשכנע את התובע לבטל את הסכם המכר לאחר שנחתם; בנוסף הוגשו תצהירים של מוחמד סורי (הקבלן סורי) ושל ראא'ד אבו אלדבעאת (השכן ראא'ד) שנכחו שניהם בעת שנעשה מסמך הוויתור והתייחסו לעניין זה. הנתבעים לא הגישו חוות דעת של שמאי מטעמם.

     

45. בישיבות ההוכחות נחקרו המצהירים והשמאי קיימרי. הנוטריון עדילה ואחמד עבאסי לא התייצבו לדיונים. הנתבעים הודיעו כי בנסיבות אלה אין הם עומדים על תצהיריהם (ע' 44, ש' 21-19, ע' 77, ש' 24-23). הצדדים סיכמו טענותיהם בישיבה נפרדת.

     

46. על רקע האמור נפנה עתה לדון במה שדרוש להכרעה.

     

    דיון והכרעה

     

47. כל התייחסות או פירוט דים במרבית העניינים מצאתי להעדיף את גרסת התובע על פני גרסת או גרסאות הנתבעים. מחלוקת עיקרית בין הצדדים היא מחלוקת עובדתית הנסבה על המצגים שהוצגו לתובע קודם להתקשרות בהסכם המכר. קודם שנפנה לדון בטענות הצדדים ובשאלות הצריכות הכרעה, נתייחס בקצרה לעדויות שנשמעו ולרושם שעלה מהן.

     

    הערה מקדימה לעניין העדויות

     

48. עדויותיהם של הנתבעים – כולם: תאא'ר, מצטפא ועיסא – לא היו נקיות מקשיים. הן עוררו סימני שאלה של ממש, לא אחת בעניינים מרכזיים ומהותיים, באופן שמקרין על האפשרות לבסס עליהן ממצאים בעניינים שבמחלוקת. 

     

49. נפתח בתאא'ר – הוא שמכר לתובע את הזכויות בנכס.

     

    במהלך העדות התקשה תאא'ר, לא אחת, לשלוט ברוחו. הוא העיד על עצמו שהוא עצבני ונתון בלחץ רב (למשל, ע' 34, ש' 23, ע' 42, ש' 19-18). לא פעם הרים את קולו. הוא הרבה להתעמת עם באת כוח התובע שחקרה אותו והתפרץ, לא אחת, גם לעבר התובע (ע' 34, ש' 36, 38, ש' 31-29, ע' 39, ש' 14-13). הוא לא נמנע מלהעיר הערות גם במהלך עדויותיהם של אחרים (ע' 67, ש' 8, ע' 46, ש' 21-20).

     

    תאא'ר העיד על עצמו כי הוא אינו אדם משכיל (ע' 39, ש' 19-18; בס' 14 לכתב ההגנה נטען כי הוא אנאלפבית, אף שבעדותו העיד כי הוא יודע קרוא וכתוב בלי כל הסתייגות, ע' 2, ש' 8-7, ובקטעים מסוימים נראה כי לא התקשה לקרוא מסמכים שונים שהוצגו לו ואף לזהות בהם טעויות, ע' 40, ש' 18-17). לטענתו שלו מעורבותו, למצער בהיבטים הפורמאליים של התקשרות ואפשר אף מעבר לכך, היתה מוגבלת. הוא סמך על דודו, מצטפא, שהוא כאמור בעל השכלה משפטית ונושא משרה שיפוטית, ולדבריו הוא שאמר לו מה לעשות (ס' 29 לתצהיר תאא'ר, ע' 39, ש' 21-18, שמשם יכול להשתמע שמצטפא הוא אף מי שעמו הוסכמה התמורה; ע' 39, ש' 30-28). ניכר היה שתאא'ר חש כי בהסכם המכר ובתביעה שלאחריו הוא נקלע לעניין שמעל לכוחותיו. התקבל הרושם כי לא הוא זה שמשך בחוטים. בקטעים מסוימים בעדות עלה הרושם כי הוא מנסה להתאים את תשובותיו כך שיעלו, למיטב הבנתו, עם המצופה ממנו על ידי אחרים (לעיתים לאחר התערבות או קריאות ביניים של מצטפא או של מי מבאי הכוח, למשל, ע' 39, ש' 31 – ע' 40, ש' 10).

     

    התגלו סתירות בעניינים מהותיים בין האמור בתצהירו של תאא'ר לבין עדותו (כך, למשל, בס' 29 סיפא לתצהיר ציין כי מצטפא נכח במעמד מסירת המפתחות לתובע וכי באותו מעמד אמר לתובע כי המבנה עתיד להיהרס בתוך 60 ימים; ואילו בעדותו טען כי מצטפא לא היה נוכח בעת מסירת המפתחות, ע' 43, ש' 18; עניין שיש לו נגיעה ישירה גם לגרסאות הצדדים באשר לנסיבות האישור בכתב יד). חלק מהתשובות שנתן אינן מתיישבות, אפשר שאינן יכולות כלל להתיישב, עם התמונה שהובאה לפני בית המשפט (כך, למשל, טען תאא'ר בעדותו כי בעת שמסר לתובע את תיק העבירה הנוגע לנכס, זאת קודם לתשלום המקדמה במאי 2012 (ס' 11 לתצהיר תאא'ר, ע' 39, ש' 3-1), אמר לתובע כי המבנה צריך להיהרס בתוך 60 ימים (ע' 38, ש' 28-26); אף שבמועד זה טרם ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי ודבר ההריסה הצפויה ופרק הזמן לביצועה לא היו ידועים; ראו גם טענתו בעדות כי אביו לא ידע על כוונתו למכור לתובע וזאת אף שהאב חתם לתאא'ר על יפוי כח יום קודם למועד הישיבה הראשונה שנועדה לחתימה על הסכם מכר, ע' 37, ש' 2-1; הרושם היה שתאא'ר מנסה להרחיק את אביו, שבאותה עת היה גם הוא נתבע). התעוררו סימני שאלה ממשיים ביחס לגרסאות שמסר בעניינים שבלב במחלוקת (כך, כשהוצג לו בישיבת קדם המשפט האישור בכתב יד שצורף לכתב הגנתו שלו, לא ידע במה מדובר ולא הכיר את המסמך, ע' 2, ש' 7-10; גם בס' 29 לתצהירו טען שאינו זוכר את המסמך; והנה בעדותו ידע לפתע להשיב כי דודו מצטפא הוא שניסח את המסמך וכי זה נערך במשרדו של עו"ד איוב, ע' 43, ש' 26-23 באופן שנראה כניסיון להתאים התשובה לגרסת מצטפא). חלק מתשובותיו עמד בסתירה למסמכים שהוצגו מטעמו (כך, למשל, טען כי לא אמר לתובע שהוא פועל לנסות להכשיר את הבנייה ולהאריך מעת לעת את המועד להריסה והוסיף וטען כי בפועל אף פעם לא פעל בניסיון לקבלת היתר בנייה לנכס, ע' 38, ש' 9-3; בעוד שבבקשה שהגיש לבית המשפט לעניינים מקומיים להארכת המועד לביצוע צו ההריסה, נספח ד' לתצהירו, טען את ההיפך הגמור; וראו גם הסתירה הברורה בין טענת תאא'ר כי חשש שהתובע הוא איש קש של קבוצות הימין וכי בשל כך נדרש אישור של הרשות הפלסטינית, למשל בס' 10 סיפא לתצהירו, אל מול עדות סובחי ע' 66, ש' 18-14 ממנה השתמע שלא כך הדבר). חלק מהתשובות שהשיב בעדות לא התייחסו לשאלות שנשאלו באופן שעורר רושם מתחמק (למשל, ע' 42, ש' 7-5 נוכח אי התאמה בין התשובה שהשיב למועד הנטען של הפגישה עם סובחי; וראו גם: ע' 42, ש' 36-27; ע' 37, ש' 19-16; ע' 38, ש' 36-29).

     

50. גם עדותו של מצטפא – דודו של תאא'ר שליווה אותו בהתקשרות ובשלבים שקדמו לה – לא היתה נקייה מקשיים.

     

    בעניינו של מצטפא התגלה פער מהותי בין גרסתו בכתב ההגנה ובחלקים מתצהירו לבין התמונה שעלתה מהעדויות, ובכלל זה עדותו שלו.

     

    בהגנתו טען מצטפא כי מעורבותו בעסקת המכר התמצתה בכך שהתבקש לברר אם ניתן לבצע את המכר במובן זה שהוא לא יימכר לידיים יהודיות, "הא ותו לא" (פסקה ראשונה וכן ס' 26 שם). לטענתו, נכח רק בפגישה אחת בין הצדדים בתחילת הדרך (ס' 21 לכתב הגנתו); הוא לא היה מעורב או מעורה בפרטי העסקה; לא היה מעורב בניסוח ההסכם (ס' 32 שם); הוא לא הכיר את מצבו החוקי והתכנוני של הנכס (ס' 8 שם); בכלל זה לא ידע על כך שהוגשה בקשה להארכת מועד בקשר לצו ההריסה, לא ידע כי זו נדחתה (ס' 36 שם) ולא היתה לו כל ידיעה ביחס להליכים הנטענים בקשר לנכס (ס' 37 שם). מצטפא חזר על חלק מהטענות גם בתצהירו.

     

    בתחילת עדותו אישר את האמור בכתב ההגנה בכל האמור במעורבותו המצומצמת ובכך שלא הכיר את המצב התכנוני של הנכס (ע' 44, ש' 36-35). אלא שהתמונה שהתבררה היתה שונה בתכלית. מצטפא נטל חלק במספר פגישות בקשר למכר – כפי הנראה בכל הפגישות המרכזיות – ולא בפגישה אחת כפי שנטען לכתחילה (ע' 45, ש' 31); בניגוד לנטען, הוא היה מעורב עד מאד בניסוח מסמכי ההתקשרות, התערב, העמיד תנאים ועמד על הכנסת שינויים (ע' 46, ש' 4-1); הוא העיד כי ידע על מצבו התכנוני של הנכס, על כך שניתן צו הריסה וגם על הליך הערעור בבית המשפט המחוזי ותוצאתו לפיה ייהרס הנכס בתוך 60 ימים, והכל לפני שנעשה ההסכם (ע' 45, ש' 10-5). זאת בסתירה הן לאמור בכתב הגנתו הן לאמור בתצהירו (למשל ס' 25-24 שם חזר על טענתו שלא ידע על ההליכים הנטענים בקשר לנכס). לטענתו הוא עמד על כך שהתובע יחתום על האישור בכתב יד המאשר את דבר ידיעתו על כך שהנכס צריך להיהרס בתוך 60 ימים, לאחר שמצא, כך לטענתו, שהדברים לא צוינו בנספח המודפס (ע' 2, ש' ע' 2, ש' 32-28) ולטענתו הוא זה שכתב את האישור בכתב ידו (ע' 46, ש' 9-6). בנוסף, מצטפא העיד כי הודיע שאם לא ייערך אישור כפי שדרש "אני מבטל" את העסקה (ע' 2, ש' 30-29). במקומות אחרים התבטא כמי שהוא עצמו צד לעסקה או מקבל ההחלטות בקשר אליה: "כשבאנו למכור", "אמרנו להם", "סיכמנו על הדבר הזה", ובכל האמור בהעדר התייחסות לעניין ההיתר "אמרתי שאני לא מסכים להסכם הזה" (ע' 2, ש' 17, 20, 24). מכל אלה עולה בבירור כי מצטפא, כפי הנראה על רקע מעמדו והכבוד שרוחשים לו בני המשפחה והסובבים אותו, מילא תפקיד מרכזי במהלך ההתקשרות.

     

    המרחק בין הגרסה שהועלתה בכתב ההגנה ובחלקים מהתצהיר לבין תמונת הדברים לאשורה – עצום. הוא מעורר תמיהות. לאלה לא בא כל הסבר. הדברים מקרינים על האפשרות לסמוך על העדות.

     

    מעדותו של מצטפא עלו ספקות נוספים. כך טען בעדות לפתע כי כבר בראשית הדרך, וזמן רב קודם להתפתחויות המאוחרות בהליכים בעניין הנכס, אמר לתובע כי "בכל רגע יכולים להרוס את הבית" (ע' 45, ש' 13-12). גרסה זו לא בא זכרה קודם לכן, בין בכתב הגנתו בין בתצהירו (ולמעשה היא עומדת בניגוד לאלה). לא היה בפי מצטפא הסבר של ממש לכך. תשובתו כי הוא "לא יודע בדיוק על התצהיר וההליכים" וכי "ההליכים אצלכם שונים מההליכים אצלנו" לא היתה משכנעת (ע' 45, ש' 22-14). גם תשובות אחרות שנתן עוררו תהיות (למשל, במקום אחד העיד כי ידע על תוצאת הליך הערעור בבית המשפט המחוזי וכי תאא'ר סיפר לו על כך, ע' 45, ש' 8-5; ובמקום אחר טען שלא שאל את תאא'ר מדוע ייהרס הבית בתוך 60 ימים (אף שעניין זה הוא תוצאתו הישירה של ההליך בבית המשפט המחוזי), ע' 48, ש' 11-10; בהמשך הסביר שהבית ייהרס משום שתאא'ר "מיצה את כל האמצעים שעמדו לרשותו", ע' 48, ש' 13-12; ולאחר מכן שב וטען שלא ידע על ההליכים הקודמים, במה שנחזה להיות ניסיון לסגת ממה שאמר קודם לכן, ע' 19-16)).

     

51. עדותו של עיסא – קרוב משפחתו של תאא'ר שהיה מעורב אף הוא במגעים קודם להתקשרות – עוררה אף היא סימני שאלה. 

     

    בעניינים מרכזיים מסר עיסא גרסה מסוימת ולאחר שהוצג לו כי זו אינה מתיישבת עם תמונת הדברים שהובאה לפני בית המשפט חזר בו מדבריו, בלי הסבר של ממש למה שאמר לכתחילה ותוך שפטר עצמו בכך ש"אינו זוכר" (כך, למשל, העיד בבטחה כי בפגישה מסוימת שנערכה עם מכובדים לאחר סירובו הראשון של תאא'ר לחתום על הסכם המכר, אמר מצטפא לתובע כי הבית ייהרס בתוך 60 ימים, ע' 61, 18-14, ומשהוצג לו שהדבר אינו אפשרי משום שבאותה עת טרם ניתנה ההחלטה הרלבנטית, שינה וטען כי אינו זוכר אם עניין 60 הימים נאמר, ע' 61, 25-19; כך טען כי מסירת המפתחות לתובע נעשתה עוד קודם לחתימת ההסכם, עניין הנוגע במישרין לגרסאות הצדדים ביחס לאישור בכתב יד, ע' 60, ש' 36-33; ולאחר שעומת עם לשון האישור פטר עצמו ב"וואלה, אני לא זוכר", ע' 61, ש' 6-4; גם ביחס לדברים שנאמרו בפגישה שבה נחתם הסכם המכר השיב בשלב מסוים כי אינו זוכר בדיוק מה היה בפגישה, כי יצא לעשן, יצא ונכנס, ע' 58, ש' 3-2). התגלו סתירות מסוימות בעדותו ובין העדות לתצהיר (כך, למשל, העיד כי לראשונה ידע על כך שיש להרוס את המבנה בתוך 60 ימים רק במעמד החתימה, ע' 60, ש' 17-14, אף שבמקום אחר העיד שהדבר נאמר בישיבה קודמת, ע' 61, ש' 18-14; משתי האמירות הסתייג עיסא סמוך לאחר שנאמרו, ע' 60, ש' 19-18, ע' 61, ש' 25; כך העיד כי בפגישה בבית קודם לחתימה נכח רק תאא'ר בשונה מן האמור בס' 9 לתצהירו שם טען כי גם מצטפא היה שם והבהיר לתובע כי המבנה צפוי להיהרס בתוך 60 ימים, ע' 55, ש' 36-35). גם ביחס לעיסא התעורר לא אחת הרושם כי הוא מנסה להשיב באופן שיתאים, להבנתו, למצופה ממנו ולמה שיועיל להגנה (לעיתים לאחר התערבות או קריאות ביניים של אחרים, למשל, לכתחילה העיד כי הוא השתתף גם בפגישה משנת 2015 בה נערך מסמך הוויתור, ע' 53, ש' 7, עיסא עמד על תשובתו זו גם לאחר שנשאל שוב באופן ברור, ע' 53, ש' 20-14; אלא שלאחר התערבות מצד בא כוחו השיב לפתע כי אינו מבין, ע' 53, ש' 28; ולאחר חילופי דברים נוספים באולם שינה עדותו וטען כי לא השתתף בפגישה האמורה, ע' 54, ש' 14-6).

     

52. בשורה התחתונה, עדות כל אחד מהנתבעים – תאא'ר, מצטפא ועיסא – עוררה ספקות. מכל אחת מהעדויות עלו קשיים. כפי שנראה להלן, התגלעו סתירות בלתי מבוטלות גם בין עדויות הנתבעים לבין עצמן, חלקן בעניינים מרכזיים. יצוין עוד כי על פי רוב, נכחו הנתבעים באולם בית המשפט בזמן עדותו של מי מהם. לא פעם ולא פעמיים, התפרץ מי מהנתבעים והתערב במהלך עדותו של נתבע אחר (למשל, ע' 40, ש' 5-3, ע' 42, ש' 9, ע' 46, ש' 21-20, ע' 67, ש' 8). גם באי כוח הנתבעים התערבו, באורח החורג עד מאד מהמקובל, במהלך העדויות באופן שהצריך התייחסות חוזרת של בית המשפט (למשל, ע' 35, ש' 21-20, ע' 39, ש' 10-7, ע' 45, ש' 24, ע' 53, ש' 36-22, ע' 54, ש' 2, ע' 55, ש' 11-1, ע' 56, ש' 5-4 וההחלטה שלאחר מכן, ע' 69, ש' 8, ע' 73, ש' 24). עניין זה מקרין על המשקל שניתן ליתן לדברים שנאמרו לאחר התפרצות או התערבות כאמור.

     

    כל אלה משליכים על האפשרות לסמוך על עדויות הנתבעים.

     

53. עדותו של התובע, לעומת זאת, עוררה באורח כללי רושם מהימן. היא השתלבה בתמונה הכוללת שהובאה לפני בית המשפט. בחינה מדוקדקת של מסמכי ההתקשרות, ובעיקר של האישור בכתב יד, מספקת תמיכה נוספת לעדות התובע.

     

    הנתבעים הצביעו על עניינים שונים בעטיים אין ליתן אמון בתובע. נתתי דעתי לכל הנטען.

     

    חלק מהסתירות עליהן הצביעו הנתבעים לא היו סתירות של ממש (למשל, בכל האמור באופן התשלום לנוטריון עדילה, בעדותו הסביר התובע כי העביר את התשלום לידי תאא'ר באופן שאינו מקים סתירה ברורה ביחס לאמור בס' 13 לתצהירו כי נדרש על ידי תאא'ר ואביו לשלם את שכר הנוטריון). אכן, בקטעים מסוימים בעדות היו חלק מתשובות התובע בלתי ברורות די הצורך. לעיתים עלה הרושם כי התובע מזדרז להשיב, אפשר כלאחר יד, ולא אחת מבלי שנתן דעתו למלוא הפרטים עליהם נשאל (למשל, תשובתו בע' 16, ש' 12-10 כי אינו זוכר את שנאמר לו על ידי עו"ד איוב באשר לאפשרות הכשרת הבנוי אל מול תשובתו כששב ונשאל את השאלה על ידי בית המשפט, ע' 16, ש' 20-19; תשובותיו בכל האמור באי נקיטת הליכי הוצאה לפועל נגד ג'מאל, ע' 12, ש' 27-19; התשובות הסתמיות כי אינו זוכר פרטים ביחס לפגישות בהן השתתף הנתבע 1, אביו של תאא'ר, ע' 10, ש' 18-15, ש' 33-32; תשובתו כי אינו יודע יעוד קרקע מהו, ע' 14, ש' 21-20). בהקשר מסוים עלה הרושם כי התובע "מדקלם" בתשובה לשאלות שנשאל הסבר שלא הוברר עד כמה הוא נהיר לו ועד כמה הוא רלבנטי לשאלה שנשאל (ראו תשובתו החוזרת על כך שצו הריסה משפטי ניתן להארכה בניגוד לצו הריסה מנהלי, למשל, ע' 21, ש' 22-19; ע' 25, ש' 10-9; ע' 26, ש' 10-8). התגלתה גם אי התאמה מסוימת בין תיאור הדברים בתצהיר התובע לבין תיאורם בעדות (ראו הרושם העולה מס' 19 לתצהיר התובע כי פגישת החתימה נקבעה מעכשיו לעכשיו אל מול האמור בעדות, ע' 19, ש' 30 – ע' 20, ש' 20).

     

    בכל אלה לא היה כדי לשנות את הרושם הכללי שהתקבל ביחס למהימנות עדות התובע וגרסתו. אי ההתאמות הנטענות וסימני השאלה המסוימים לא נגעו, בעיקרם, בעניינים שבמוקד ובלב המחלוקת. לא היה בהם כדי לגרוע מהרושם הכולל שהתקבל מעדות התובע ביחס לעניינים המרכזיים שבהם נחלקו הצדדים. לכך יש להוסיף כי הלכה למעשה לא נשאל התובע ולא עוּמת, למצער לא באורח ממשי, עם עניינים מהותיים, שבלב העניין, ובכלל זה בנוגע לאישור בכתב יד שממנו ניסו הנתבעים לכתחילה להיבנות.

     

    הנתבעים הוסיפו וטענו כי התובע הוא אדם מפר חוק, שלא דיווח על הסכם המכר לרשויות המס, כי ניסה להקים מחדש את המבנה על החלקה ללא היתר וכי לא קיים צווים שניתנו בעניין הבנייה (ע' 8, ש' 28-23; ע' 9, ש' 3 ואילך, נספח ט"ו לתצהיר התובע ובפרט האמור בע' 5 פסקאות אחרונות שם). חלק מהטענות אינן שונות במהותן מטענות שניתן היה להפנות גם כלפי תאא'ר (שהורשע, כזכור, בבנייה ללא היתר ובהמשך אף בכך שלא קיים את שנצטווה בגזר הדין, ראו בפסקאות 20-19 לעיל; אף לא הוברר אם תאא'ר דיווח מצדו כנדרש, ובכלל זה בקשר לרכישת הזכויות מאת אביו, הנתבע 1, סמוך לפני המכר לתובע). מכל מקום, לא מצאתי כי יש באלה כדי להשליך לעניין מהימנות גרסת התובע.

     

    נתתי דעתי גם לטענות הנתבעים כי התובע נמנע מהבאתו לעדות של עו"ד איוב, גיסו של התובע והוא שטיפל עבורו בהליך הרכישה מאת ת

    ליך לעניין מהימנות גרסת התובע.

    קין דרש, ובכלל זה בקשר לרכישת הזכויות מאת אביו, הנתבע 1, העניין, ובכלל זה על האישור בכתב יד שממנאא'ר (ע' 9, ש' 28-27). נראה כי עדות כאמור יכולה היתה לסייע, למצער בכל האמור בטענות הנתבעים לאשר נאמר – או לא נאמר – בחלק מהפגישות שהתקיימו במשרדו של עו"ד איוב או בהשתתפותו. התשובות שנתן התובע בהקשר זה לא היו מספקות (למשל, ע' 10, ש' 4, ע' 15, ש' 8-7, ע' 16, ש' 26-25). הדבר שוקל לחובתו. הבאתי בחשבון גם כי עדות התובע, למצער בחלק מהעניינים, היתה בבחינת עדות יחידה של בעל דין על הזהירות הנדרשת בשל כך.

     

    עם זאת, בשים לב לתמונה הכוללת שהובאה לפני בית המשפט – ובכלל זה נוכח המסמכים שהוצגו והתמונה שעלתה מבחינתם, ונוכח הרושם שעלה מעדויות הנתבעים על הקשיים והסתירות שבהן – וכפי שיפורט להלן במהלך הדיון, ככלל מצאתי להעדיף את גרסת התובע על פני גרסת או גרסאות הנתבעים.

     

     

    המצגים:26-251 תב ל האם גילו הנתבעים לתובע על ההחלטות ועל כך שהמבנה צפוי להיהרס בתוך 60 ימים?

     

54. המחלוקת העובדתית המרכזית היא האם כטענת התובע הסתירו ממנו הנתבעים, בעת חתימת הסכם המכר, את ההחלטות שהתקבלו סמוך לפני כן, וכי בשל אלה לא ניתן עוד לדחות את מועד ביצוע צו ההריסה ונוכח ההחלטות שהתקבלו סמוך לפני כן,בתוך זמן קצר. כי נוכח ההחלטות שהתקבלו לא ניתן עוד לדחות את מועד ביצועו של צו ההריסה וכי בשל כמבנה המגורים צפוי להיהרס בתוך זמן קצר.

     

55. אין מחלוקת כי התובע ידע שהנכס נבנה ללא היתר וכי עומד נגדו צו הריסה (ע' 79, ש' 28). לטענת התובע הנתבעים אמרו לו כי מדי שנה הם דואגים לדחות את מועד ביצועו של צו ההריסה בנימוק שהם פועלים לקבל היתר בנייה וכי הוא מצדו השיב שיפעל באורח דומה להארכת המועד לביצוע צו ההריסה (ס' 7 לתצהיר התובע). "אמרו לי שיש קנסות ויש משפטים ואני יכול להאריך את הקנסות ואת צו ההריסה. כפי שידוע באזור שלנו, תמיד דוחים את הדיונים בבית המשפט ובעל העניין נשאר גם בבית שלו" (ע' 13, ש' 12-11). "שאלתי את עורך הדין והשכנים, אמרו לי שהכל שם בלי היתרים או שיש עבירה והם משלמים ודוחים. מאריכים ומאריכים, ככה בכל האיזור" (ע' 14, ש' 6-5, וראו עוד, למשל, ע' 14, ש' 13, 32-31, ע' 15, ש' 19, 34-33, ע' 21, 12-10).

     

56. כפי שהובא לעיל, בשלהי שנת 2012 לאחר שהצדדים הסכימו שהתובע ירכוש מתאא'ר את הנכס ולאחר ששולמה מקדמה ונעשו פעולות לקידום המכר התחרט תאא'ר וסירב למכור את הנכס. זמן מה לאחר מכן חלו התפתחויות בהליכים המשפטיים בקשר עם הנכס. בית המשפט לעניינים מקומיים דחה את בקשת תאא'ר להאריך את המועד לביצוע ההריסה בציינו כי הכשרת העבירה אינה נראית באופק או בכלל. בהמשך חזר בו תאא'ר מערעור על החלטה זו תוך שניתנו לו 60 ימים להתארגנות קודם לביצוע ההריסה. זמן קצר לאחר מכן נעשה הסכם המכר.

     

57. טענתו של התובע היא כי הנתבעים הסתירו ממנו את ההחלטות האמורות והזדרזו להתקשר עמו בהסכם בידיעה שזמן קצר לאחר החתימה ייהרס הנכס והוא יעמוד מול שוקת שבורה.

     

58. הנתבעים טענו כי מעולם לא נאמר לתובע כי הם פועלים לקבלת היתר וכי הם מקבלים דחייה של צו ההריסה (ס' 12 לתצהיר תאא'ר). טענתם היא כי גילו לתובע את תמונת הדברים במלואה וכי בכלל זה יידעו אותו על ההחלטות האחרונות שניתנו בקשר לנכס והבהירו לו, מספר פעמים, כי הנכס עתיד להיהרס בתוך 60 ימים (ראו בפסקה 41 לעיל). לטענתם, התובע ביקש להתקשר בהסכם על אף האמור תוך שהסביר כי הוא מעוניין בקרקע, נוכח מיקומה, ולא במבנה עצמו.

     

59. על יסוד מכלול הראיות שהובאו, יש להעדיף ובאורח מובהק את גרסת התובע על פני גרסת הנתבעים.

     

60. הנתבעים תמכו את גרסתם בהסכם המכר והמסמכים הנלווים לו – בעיקר באישור בכתב יד. בנוסף טענו כי נאמר לתובע במפורש כי הנכס עתיד להיהרס בתוך 60 ימים.

     

61. נתייחס תחילה למסמכי ההתקשרות, ובעיקר לאישור בכתב יד. נראה כי האישור עצמו, ובכלל זה האופן שבו נכתב, מציבים סימן שאלה של ממש מעל גרסת הנתבעים. לכך מתווספות סתירות משמעותיות שהתגלו בין עדויות הנתבעים, בינן לבין עצמן, בכל האמור בנסיבות עריכת האישור. כל אלה אינם מאפשרים לקבל את גרסת ההגנה.

     

62. כאמור לעיל, המסמך החשוב לעניין הנדון כעת הוא האישור בכתב יד.

     

    הסכם המכר אינו כולל התייחסות כלשהי לדבר קיומו של צו הריסה לנכס וממילא אף לא לכך שהנכס עתיד להיהרס בתוך זמן קצר (ראו בפסקה 33 לעיל). גם בהתייחסות שבס' 4 להסכם לכך שהתובע נוטל על עצמו את האחריות לעבירות בנייה וקנסות "לאחר" קבלת החזקה אין כדי לגלות את דבר הריסתו הצפויה של הנכס בתוך 60 ימים.

     

    אף בנספח המודפס אין כדי לתמוך בגרסת הנתבעים כי נתנו גילוי מלא. נספח זה בשל וכח אלה הוכן לדרישתו של מצטפא במעמד חתימת ההסכם במשרדו של עו"ד איוב, שאז גם נחתם על ידי התובע (ראו בפסקה ‎35 לעיל). בנספח הצהיר התובע כי הוא יודע "שלמבנה המוקם על הקרקע אין היתר כדין מאת עיריית ירושלים וגם שקיים צו הריסה למבנה מאת עיריית ירושלים" (שם). התובע אישר לכל אורך הדרך כי ידע שאין למבנה הבנוי על החלקה היתר בניה וכי הוצא נגדו צו הריסה. הנספח המודפס משקף מצב דברים זה שאינו שנוי במחלוקת. לצד זאת מעיון בנספח המודפס עולה באורח בולט כי אין בו התייחסות כלשהי לכך שאך לפני זמן קצר התקבלו החלטות בקשר לצו ההריסה, לתוכנן של ההחלטות ולתוצאה העולה מהן, היינו כי המבנה עתיד להיהרס בתוך זמן קצר ביותר. למעשה, מגרסת הנתבעים כי מצטפא עמד על כך שהתובע יאשר בכתב – בגדרי האישור בכתב יד – כי הוא יודע שהבית ייהרס בתוך 60 ימים – עולה בבירור שגם לשיטתם אין בנספח המודפס משום גילוי של האמור.

     

    נפנה, אפוא, לדון באישור בכתב יד.

     

63. האישור בכתב יד – נוכח חשיבותו לענייננו, ולמען הנוחות, יובא שוב נוסח האישור כלשונו:

    " קבלה והצהרה

     

    אני הח"מ [התובע – ד.ג] עבד אלבאסט אבו רמילה ת"ז 080440860 מצהיר כי הנני יודע כי הבית צריך להיהרס תוך 60 יום כמו כן הנני מצהיר, ד"ר עבד אלבאסט אבו רמילה כי קבלתי את מפתחות הבית שקניתי מאת תאא'ר מוחמד עטא קאק [תאא'ר – ד.ג] עם הקרקע בהתאם לחוזה מכר הקרקע שחתם ביום 28/2/13 וזו הצהרה בכך.

     

    עד המקבל

    (חתימה) (חתימה)"

     

    (קו תחתי וגופן נטוי הוּספו)

     

     

64. כאמור לעיל, התובע לא חלק על כך שחתם על האישור. אלא שלטענתו המשפט הראשון באישור – הוא המשפט שהודגש לעיל בקו תחתי וגופן נטוי – לא נכתב במקור והוסף רק בדיעבד ולאחר שהוא חתם על האישור (ע' 3, ש' 9-5, וראו המוצג שנסרק ביום 3.12.15 שעליו סימן התובע את שהוסף). לשיטתו, האישור התייחס אך לקבלת מפתחות הבית לידיו ולא כלל התייחסות לצו ההריסה ולכך שביצועו צפוי בקרוב. גרסת ההגנה היתה כי התובע חתם על האישור, בנוסחו האמור, לאחר שמצטפא התעקש על כך שהתובע יאשר בחתימת ידו שהוא יודע שהבית ייהרס בתוך 60 ימים שאם לא כן תבוטל העסקה (ס' 11-10 לתצהיר עיסא, עדות מצטפא ע' 2, ש' 32-23, ס' 23 לתצהיר מצטפא).

     

65. האישור ומאפייני הכתוב בו מספקים תמיכה ממשית לגרסת התובע. הם מציבים סימן שאלה משמעותי ביחס לגרסת הנתבעים. הסתירות בגרסאות הנתבעים ביחס לנסיבות עריכת האישור מצטרפות לכך. נפרט.

     

66. לטענת התובע, האישור נעשה למחרת יום החתימה על הסכם המכר בעת שהגיע לנכס וקיבל לידיו את המפתחות. היינו מדובר במסמך שתכליתו לאשר את קבלת המפתחות בידיו. המשפט הראשון של האישור "אני הח"מ עבד אלבאסט אבו רמילה ת"ז 080440860 מצהיר כי הנני יודע כי הבית צריך להיהרס תוך 60 יום" הוּסף במועד כלשהו לאחר חתימתו. משפט זה תופס בנוסח האישור בשפה הערבית את מלוא השורה הראשונה של האישור. כן הוספו, לטענת התובע המילים "כמו כן" בתחילת השורה השנייה, על מנת ליצור רצף עם נוסח האישור המקורי והוספה המילה "והצהרה" בכותרת האישור על מנת להתאים את הכותרת לתוכן שהוּסף.

     

67. בגוף האישור שהוצג מופיע שמו של התובע כמו גם הנוסח לפיו הוא מצהיר – פעמיים. פעם אחת בראשית המשפט הראשון – הצהרת ההריסה – ופעם נוספת בראשית המשפט השני, בפתח ההצהרה על קבלת המפתחות. הדבר מעורר תמיהה. בפרט כאשר מצטפא, הוא שכתב לדבריו שלו את האישור, הוא בעל השכלה משפטית. יש בו כדי לתמוך בטענת התובע כי המשפט הראשון שעניינו הצהרת ההריסה נוסף לאחר שנכתבה ההצהרה בדבר קבלת המפתחות ובנפרד ממנה, כך שהכותב נאלץ לשוב ולחזור על שמו של התובע כמצהיר. האמור עולה בקנה אחד עם טענת התובע כי שתי ההצהרות לא נכתבו לכתחילה ברצף אחד. בנוסף, המשפט הראשון – הוא שהוּסף לטענת התובע – נחזה להיות כתוב בכתב יד צפוף וקטן יותר מכתב היד ביתר חלקי האישור, באופן שיכול להתיישב אף הוא עם טענת התובע כי הדברים הוספו רק בדיעבד וכי הכותב נאלץ להתאים את כיתוב התוספת למרווח המצומצם שנותר בין הכותרת למשפט הראשון המקורי. כותרת האישור "קבלה והצהרה" אינה תואמת את סדר הדברים בגוף האישור, שם קודמת ההצהרה (בעניין ההריסה) לקבלה (בעניין המפתחות). בנוסף, לשיטת הנתבעים האישור נעשה ביום חתימת הסכם המכר – 28.2.13. פסק הדין המחוזי – ממנו מתחיל מניין 60 הימים שניתנו לתאא'ר להתארגנות קודם להריסה – ניתן ביום 12.2.13. משכך, במועד עשיית האישור נותר פרק זמן של פחות מ-45 ימים עד למועד שבו יכול שייהרס המבנה ולא 60 ימים כפי שצוין באישור.

     

    הנה כי כן, מעיון באישור בכללותו, עולות מספר אינדיקציות שיש בהן כדי לתמוך בגרסת התובע. התובע עמד על אלה בפירוט בתצהירו. חרף האמור, אף לא אחד מהנתבעים לא ראה להתייחס, באורח ממשי, לאינדיקציות אלה וליתן הסבר כלשהו לדברים באופן שיוכל להפיג את התמיהות.

     

68. זאת ועוד. לבית המשפט הוגש העתק של האישור בכתב יד. התובע והנתבעים הודיעו כי אין בידם את המקור. בנסיבות העניין יש בכך כדי להציב קושי משמעותי נוסף לנתבעים. כאמור לעיל, מצטפא טען כי האישור בא לעולם נוכח התעקשותו שלו שהתובע יאשר בחתימת ידו שהוא יודע שהבית ייהרס בתוך 60 ימים שאם לא כן תבוטל העסקה (עדות מצטפא ע' 2, ש' 32-23, ס' 23 לתצהיר מצטפא). קל לראות שמדובר באישור שנועד – לטענת הנתבעים עצמם – להגן עליהם מפני טענה אפשרית של התובע בעתיד. במצב דברים זה מצופה כי מקור המסמך יוותר בידיהם. יתר על כן, עיסא אף העיד כי בפועל לאחר שהתובע חתם על האישור ולאחר שהוא – עיסא – חתם עליו כעד, נשאר המקור בידי מצטפא (ס' 10 לתצהירו). בנוסף, האישור שהוגש על ידי הנתבעים נושא חותמת "העתק מתאים למקור" של עו"ד עיסא אבו אלהווא, בא כוחם הקודם של הנתבעים. משכך נראה כי מקור המסמך נותר בידי הנתבעים ואף הוצג למי שהיה בא כוחם בראשית ההליכים, שנפתחו זמן קצר לאחר האירועים עצמם. חרף האמור לא הגישו הנתבעים את המקור לבית המשפט. לאחר שבית המשפט הורה לצדדים להודיע אם יש בידם לאתר את המקור לצורך העמדתו לבחינת מומחה מטעם בית המשפט, הודיעו הנתבעים כי זה אינו בידיהם (הודעה מיום 6.12.15, וראו גם ע' 3, ש' 1; הודעה מקבילה של התובע הוגשה ביום 10.12.15). לא בא הסבר של ממש מה עלה בגורל המקור. מצטפא כלל לא התייחס לכך בתצהירו. התשובות שהשיב בהקשר זה בעדותו לא היו משכנעות (ע' 46, ש' 14 – ע' 47, ש' 25; גם בעדות תאא'ר לא ניתן הסבר ממשי לאמור, ע' 43, ש' 31-25). הטענה כי כל המסמכים נותרו אצל עו"ד איוב הועלתה לראשונה בעדות (ע' 46, ש' 24-23) בלא שניתן לכך כל הסבר (וראו גם ע' 47, ש' 18). בנסיבות אלה, ואף בהתעלם מטענת התובע באשר לקבילות האישור, ברי כי אי הצגת מסמך המקור פועלת לחובת הנתבעים (וראו לעניין הנטל, בשים לב לכך שהנתבעים הם שמבקשים להסתמך על האישור, גם ריכוז הפסיקה בת"א (שלום י-ם) 5050-07-15 דיבסי נ' סלאמה בפסקה 97 לפסק הדין (26.2.2018)).

     

69. סימני שאלה ותמיהות אלה בקשר עם האישור בכתב יד, מצטרפים לתהיות וסתירות משמעותיות בגרסאות הנתבעים בכל האמור בנסיבות עריכת האישור. נעמוד על עיקרי הדברים.

     

70. כך, בישיבת קדם המשפט הוצג האישור לתאא'ר. לאחר עיון השיב "הפתק הזה לא טוב. זה אומר זה לא היה בעסקה" לאחר עיון נוסף אמר "אני לא יודע מה המסמך הזה. אני לא חתום על הנייר הזה. אני רואה שרשום את השם של עיסא לא יודע אם חתם או לא..." ולאחר עיון נוסף "אני לא זוכר את המסמך הזה אני לא יודע מה זה" (ע' 2, ש' 10-7). אכן, כפי שצוין לעיל, מהעדויות עלה הרושם שתאא'ר הוא לא מי שמשך בחוטים בכל הנוגע לעסקה. עם זאת, אליבא דכל הצדדים והגרסאות תאא'ר נכח במועד שבו נעשה האישור. האישור צורף לכתב ההגנה שהוגש מטעמו של תאא'ר. הנתבעים ייחסו בהגנתם משקל מהותי לאישור. העובדה שתאא'ר אינו יודע במה מדובר ומשיב שמדובר באישור שלא היה חלק מהעסקה מעוררת תהייה של ממש (זאת אף בהתעלם מסתירות נוספות שבאו מצדו בהמשך; כך, למשל, בעוד שבס' 29 לתצהירו טען שאינו זוכר את האישור ובכלל זה מתי נחתם ומתי נעשה; בעדותו העיד לפתע שהאישור נערך במשרדו של עו"ד איוב, ע' 43, ש' 31-20 באופן שמקים קושי ושניכר היה שיש בו משום ניסיון להתאים את התשובה לגרסת מצטפא).

     

71. מצטפא העיד כי האישור נעשה במשרדו של עו"ד איוב, לפי דרישתו של מצטפא ומשום שהנספח המודפס לא היה מספק בעיניו. לטענת מצטפא הוא הודיע שאינו מסכים לנוסח ההסכם שניסח עו"ד איוב משלא היתה בו התייחסות לעניין צו ההריסה ולמועד של ההריסה (ע' 2, ש' 28-23). בעקבות זאת הכין עו"ד איוב את הנספח המודפס בו צוין כי למבנה אין היתר ויש עליו צו הריסה (ע' 2, ש' 30-28). לטענת מצטפא, גם נוסח זה – שלא כלל התייחסות למועד ביצוע ההריסה – לא סיפק אותו והוא אמר לעו"ד איוב כי "או שיכתוב הכל או שאני מבטל" (ע' 2, ש' 30-29). בתגובה, אמר לו עו"ד איוב שהוא (מצטפא) יכתוב ואז מצטפא כתב את האישור בכתב ידו שלו (ע' 2, ש' 32-30). אלא שגרסא זו מעוררת סימני שאלה. אין בה כדי להסביר כיצד זה מתייחס האישור למסירת המפתחות לידי התובע, דבר שנעשה – על פי עדויות יתר הנתבעים ועל פי עדות התובע – במעמד נפרד, בזמן אחר ובמקום אחר: בנכס ולא במשרדו של עו"ד איוב (ס' 28 לתצהיר תאא'ר, ס' 10-9 לתצהיר עיסא, ס' 59.2 לתצהיר התובע). אף לא ברור מדוע לא תוקן הנספח המודפס על מנת שיכלול את מועד ביצוע ההריסה, ומדוע אם נעשו הדברים כנטען במשרדו של עו"ד איוב, לא אישר עו"ד איוב את חתימת התובע על גבי האישור, כפי שעשה על גבי הנספח המודפס. כאמור, מצטפא לא התייחס בתצהירו באורח ממשי ובפירוט לנסיבות עריכת האישור. בעדותו בהמשך הסביר לפתע כי האישור נעשה בכתב יד משום שהיתה בעיה במשרדו של עו"ד איוב (ע' 48, ש' 36-35). טענה זו לא נזכרה באורח כלשהו קודם לכן. אף אין בה כדי להסביר את חלק מהתמיהות הנזכרות. הקושי ברור.

     

72. בנוסף, קיימות סתירות מהותיות בין גרסתו זו של מצטפא לבין גרסתו של עיסא – שחתם כעד על האישור. עיסא הצהיר כי לפני מעמד החתימה במשרדו של עו"ד איוב נפגשו הצדדים בנכס ושם – ועוד קודם לחתימה – נמסרו לתובע המפתחות ושם גם חתם התובע על האישור בכתב יד, לאחר שמצטפא מסר לתובע כי הנכס צפוי להיהרס בתוך 60 ימים (ס' 10-9 לתצהיר עיסא). בעדותו שב עיסא והעיד כי התובע חתם על האישור בכתב יד בעת שקיבל את המפתחות בנכס ועוד לפני החתימה במשרדו של עו"ד איוב (ע' 60, ש' 30-22). כן העיד כי הנספח המודפס נעשה במעמד החתימה במשרד (ע' 57, ש' 30 – ע' 58, ש' 27) וכי מצטפא הסכים לנוסחו של הנספח המודפס ולכך שהתובע יחתום עליו ולא ביקש להכניס תיקון כלשהו או שינוי כלשהו בעניין זה (ע' 58, ש' 33-28). הסתירות בין שתי הגרסאות בולטות. הן נוגעות הן למקום שבו נעשה ונחתם האישור (בבית או במשרד) הן למועד שבו נעשו הדברים (לפני או במעמד החתימה). בנוסף, וזה העיקר, עדותו של עיסא כי לא היו בפי מצטפא הערות ביחס לנוסח הנספח המודפס עומדת בסתירה מוחלטת ללב גרסתו של מצטפא ולטעם שבעטיו נדרש לשיטתו לערוך את האישור בכתב יד.

     

    כל אלה, מקימים קושי של ממש לקבל את גרסתו של מי מהנתבעים בכל האמור באישור בכתב יד (וזאת אף בהתעלם מסתירות ותמיהות נוספות – כך גרסתו הראשונית של עיסא ביחס לאישור בכתב יד לא נמסרה אלא לאחר התערבות של מצטפא במהלך הדיון שבעקבותיה נזכר עיסא, כך לדבריו, בהתרחשויות, ע' 2, ש' 13-11; עיסא טען כי התובע הוא שכתב את האישור בכתב ידו, וזאת בניגוד לגרסת מצטפא כי הוא זה שכתב את הדברים, ע' 1, ש' 23, ע' 54, ש' 35-28 אל מול ע' 47, ש' 32-29; ובהתעלם מסימני שאלה נוספים שעלו מעדותו של עיסא, למשל הסתייגותו מדברים שאמר קודם לכן ועדותו כי אינו זוכר אם מסירת המפתחות והאישור בכתב יד נעשו לאחר החתימה, וזאת נוכח לשון האישור שכך משתמע ממנה, ע' 61, ש' 13-4, וראו גם ס' 41(ז) לכתב ההגנה שמשם משתמע שלכתחילה כך טענו הנתבעים).

     

73. כאמור, התובע טען כי האישור בכתב יד עליו חתם התייחס אך לקבלת מפתחות הנכס ולא כלל התייחסות כלשהי לצו ההריסה ולמועד ביצועו, אשר הוספה בדיעבד. התובע לא נשאל על כך, למצער באורח ממשי, בעדותו. הנתבעים מצדם לא סיפקו הסברים של ממש לכלל התמיהות העולות מהאישור. אף שהנתבעים הם אלה שצירפו את האישור לכתב ההגנה ואף שלכתחילה הדגישו בהגנה כי התובע חתם על הצהרה לפיה הוא יודע שצו ההריסה ייכנס לתוקפו בתוך 60 ימים, בסיכומיהם טענו לפתע כי מדובר במסמך "לא חשוב לחלוטין" שהוגש רק לשם שלמות התמונה.

     

74. נוכח כל האמור יש להעדיף את גרסת התובע ביחס לאישור בכתב יד לפיה בעת שהתובע חתם עליו זה לא כלל התייחסות לצו ההריסה ולמועד ביצועו. מסקנה זו נכונה גם כאשר מביאים בחשבון כי עו"ד איוב לא הובא לעדות. משכך, אין באישור כדי לתמוך בטענת הנתבעים כי גילו לתובע ההחלטות שהתקבלו סמוך לפני הסכם המכר ואת העובדה כי הנכס צפוי להיהרס בתוך זמן קצר.

     

75. הנתבעים הוסיפו וטענו כי נאמר לתובע במפורש כי הנכס עתיד להיהרס בתוך 60 ימים. גרסת הנתבעים ביחס לאישור בכתב יד – נדחתה. בכך נשמט העוגן המרכזי לטענת הנתבעים. היא נותרה בלא כל תמיכה בכתב. במצב דברים זה, ובשים לב גם לרושם הכללי מעדויות הנתבעים והקושי לסמוך עליהן, אין לקבל גם את הטענה כי דבר ביצועו הקרוב של צו ההריסה גולה לתובע בעל פה. מעבר לכך, גם בעדויות הנתבעים לפיהן נאמר לתובע כי הנכס צפוי להיהרס בתוך 60 ימים התגלו קשיים ממשיים.

     

    כך, למשל, תאא'ר טען בעדותו כי מסר לתובע את תיק העבירה בנוגע לנכס וכי באותו מועד אמר לתובע כי הנכס צפוי להיהרס בתוך 60 ימים (ע' 38, ש' 28-26). אלא שלגרסת תאא'ר הוא מסר את התיק לתובע סמוך לחודש מאי 2012, עוד בשלבים המוקדמים של המגעים בין הצדדים ועוד קודם לתשלום המקדמה הראשונה (ס' 13-10 לתצהיר תאא'ר, ע' 39, ש' 3-1 שם הסביר כי התבקש למסור את התיק קודם לתשלום המקדמה). במועד זה טרם ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי לפיו ניתנו לתאא'ר 60 ימים להתארגנות קודם להריסה. ממילא לא יכול היה לדעת באותה עת כי הנכס ייהרס בתוך 60 ימים דבר השומט את הקרקע תחת הטענה כי כך אמר לתובע.

     

    בדומה, טען עיסא בעדותו כי בפגישה מסוימת שנערכה עם מכובדים לאחר סירובו הראשון של תאא'ר לחתום על הסכם המכר, אמר מצטפא לתובע כי הבית ייהרס בתוך 60 ימים (ע' 61, 18-14). גם כאן מדובר בגרסה מוקשית משום שבמועד המסתבר שבו התקיימה הפגישה טרם ניתן פסק הדין האמור. ואכן, משהוצג לעיסא הקושי האמור, שינה מעדותו ואמר כי אינו זוכר אם עניין 60 הימים נאמר (ע' 61, 25-19).

     

    גם גרסתו של מצטפא בהקשר זה עוררה קשיים. כך, מצטפא אישר בעדותו כי ידע, לפני ההסכם, על תוצאות ההליך שנקט תאא'ר בבית המשפט המחוזי (ע' 45, ש' 8-4). עם זאת העיד כי לא הזכיר לפני התובע ולפני עו"ד איוב את עניין הערעור ואמר רק שהנכס ייהרס בתוך 60 ימים (ע' 48, ש' 8-4). משנשאל על כך, ניסה להסביר כי לא הזכיר את הליך הערעור משום שאמר את מה שתאא'ר אמר לו וכי הוא עצמו לא שאל את תאא'ר למה הבית ייהרס בתוך 60 ימים (ע' 48, ש' 11-9). הטענה המשתמעת כאילו לא ידע מהליכי הערעור, שבגדרם נקבע פרק הזמן שבסופו עתיד הבית להיהרס, מוקשית עד מאד. היא אינה מתיישבת עם דבריו של מצטפא בעדותו קודם לכן. היא אינה מסתברת כלל נוכח מעמדו של מצטפא, ונוכח התפקיד המרכזי שמילא עבור תאא'ר. היא אף אינה מתיישבת עם דברים שאמר לאחר מכן לפיהם ידע כי יש להרוס את הבית בתוך 60 ימים משום שתאא'ר "מיצה את כל האמצעים שעמדו לרשותו" שמכך נראה כי ידע גם ידע על ההליכים שבהם נקט תאא'ר (ע' 48, ש' 13, אף שגם מכך ניסה לשוב ולהסתייג סמוך לאחר מכן, ע' 48, ש' 18-17). גם אין לקבל את טענת מצטפא כי כבר בשלבים קודמים של המגעים – ועוד קודם להחלטות המאוחרות – אמר לתובע כי "כל רגע" יכולים להרוס את הבית. טענה זו הועלתה לראשונה בעדות. הניסיון להסביר את הדברים לא היה משכנע (ע' 45, ש' 22-14).

     

76. נוכח כל האמור אין בידי לקבל את הטענה כי הנתבעים, או מי מהם, גילה לתובע קודם לחתימה על הסכם המכר על ההחלטות שהתקבלו סמוך לפני כן, וכי בשל אלה לא ניתן עוד לדחות את מועד ביצוע צו ההריסה ונוכח ההחלטות שהתקבלו סמוך לפני כן,בתוך זמן קצר. כי נוכח ההחלטות שהתקבלו לא ניתן עוד לדחות את מועד ביצועו של צו ההריסה וכי בשל כמבנה המגורים צפוי להיהרס בתוך זמן קצר.

     

77. נתייחס עתה למספר טענות עובדתיות נוספות שהעלו הנתבעים בזיקה למצגים שנעשו כלפי התובע ולמה שהובא לידיעתו.

     

78. תיק העבירה – תאא'ר טען כי בתחילת המגעים בין הצדדים, בחודש מאי 2012, נתן לתובע, באמצעות ג'מאל, את תיק העבירה במסגרתו ניתן צו ההריסה וזאת לאחר שקיבל את צילום התיק ממשרד בא כוחו (ס' 11-10 לתצהיר תאא'ר, ע' 89, ש' 4-3). לפי הנטען התובע ידע כבר אז כי אין כל אפשרות להכשיר את הבנוי בנכס משום שמדובר בקרקע שייעודה שטח ציבורי פתוח. מכל מקום, לטענת תאא'ר הוא מעולם לא אמר לתובע כי הוא פועל לקבל היתר בנייה ולדחות מעת לעת את המועד לביצוע הריסה וכי בפועל אף פעם לא פעל בניסיון לקבלת היתר בנייה לנכס (ס' 12 לתצהיר תאא'ר, ע' 38, ש' 9-3).

     

    מהראיות שהובאו עולה כי תאא'ר אכן מסר לתובע מסמכים מסוימים בקשר לצו ההריסה. התובע אישר בעדותו כי ניתנו לו "שוברי התשלום, העבירות הקנסות" (ע' 13, ש' 17-9, 23) וכי העביר את המידע לעו"ד איוב שטיפל בעניינו (שם, ראו גם ע' 16, ש' 5-4 שם העיד כי את גזר הדין שציווה על הריסה משנת 2003 ראה רק לאחר מעשה). עם זאת, הנתבעים לא הניחו תשתית מספקת באשר לכלל המסמכים שנכללו לטענתם בתיק העבירה שנמסר לתובע. תאא'ר לא פירט בתצהירו באורח ממשי מה נכלל בתיק האמור. הוא לא צירף את המסמכים שלטענתו נכללו בתיק שנמסר. מעדותו עלה כי אינו יודע במדויק אלו החלטות היו בתיק שמסר (ע' 39, ש' 6, וראו גם התשובות הכלליות בע' 38, ש' 11-10, ש' 23-22, וההתייחסות הבלתי ברורה למועדים שונים בקשר עם המצוי בתיק, ע' 41, ש' 27-26). התובע מצדו, לא הביא לעדות את ג'מאל, שלידיו מסר תאא'ר את המסמכים, אף שלדבריו לא היתה מניעה לעשות כן (ע' 16, ש' 8-9).

     

    מכאן שלא הוברר די הצורך אלו מסמכים נמסרו לתובע בקשר עם צו ההריסה. בהקשר זה יש לתת את הדעת לכמה נקודות:

     

    ראשית, גם לשיטת הנתבעים תיק העבירה נמסר לתובע בשלבים המוקדמים של המגעים ובחודש מאי 2012 (ע' 89, ש' 4-3). במועד זה טרם התקבלו ההחלטה ופסק הדין שלפיהם לא ניתן היה עוד לדחות את ביצוע צו ההריסה ובשל כך צפוי היה המבנה להיהרס בתוך זמן קצר. ממילא אין בטענות בקשר עם מסירת תיק העבירה כדי להשליך על המחלוקת אם דבר ההריסה הקרובה גולה לתובע אם לאו.

     

    שנית, בהליך שלפניי הוגשו אך מסמכים בודדים מתוך ההליכים הפליליים בקשר לצו ההריסה (לפירוט ראו בפסקאות 21-19 לעיל). בגדרי אלה נכללה גם בקשה שהגיש תאא'ר לבית המשפט לעניינים מקומיים להארכת המועד לביצוע צו ההריסה (נספח ד' לתצהיר תאא'ר). בבקשה זו טען תאא'ר, באמצעות בא כוחו שם, כי השקיע מאמצים רבים לשם הכשרת הבנייה, כי התקשר עם אדריכל, כי הוכנה תכנית מדידה וכי הוא והאדריכל מטעמו הצליחו לפתוח בחודש מרץ 2010 תיק ת.ב.ע שמכשיר את עבירות הבנייה בנכס וכי "זה עניין של זמן עד להוצאת ההיתר המבוקש" (שם ס' 6). ככל שבקשה כאמור, או בקשה דומה קודמת בזמן, נכללו במה שנמסר לתובע – וטענת הנתבעים היא כי מלוא התיק נמסר – אפשר שיש בכך כדי לתמוך דווקא בגרסת התובע כי הוצג לו מצג לפיו הנתבעים פועלים להכשרת הבנייה ולדחיית ביצועו של צו ההריסה מעת לעת. בנוסף, צו ההריסה ניתן בשנת 2003, קרוב לעשור קודם לכן. במשך שנים ארוכות הוא לא בוצע. גם בכך יש משום תמיכה בטענות התובע ביחס למצג שהוצג לו בדבר עיכוב הביצוע מעת לעת (וראו גם עדות תאא'ר, ע' 35, ש' 29).

     

    בנוסף, טענת תאא'ר כי בפועל אף פעם לא פעל בניסיון לקבלת היתר בנייה לנכס (ע' 38, ש' 9-3) עומדת בסתירה חזיתית לאשר טען בהליך משפטי לפני בית המשפט לעניינים מקומיים בגדר בקשתו להארכת מועד. הקושי העולה מכך ברור. אפשר שהוא מקים לתאא'ר השתק שיפוטי. בטענות שטען תאא'ר בבקשה האמורה – ובכלל זה כי ההיתר בהישג יד – יש כדי להקרין גם על טענת הנתבעים כי התובע ידע כבר מראשית הדרך שאין כל אפשרות להכשרת הבנוי משום שמדובר בקרקע שייעודה שטח ציבורי פתוח. התובע העיד כי עו"ד איוב לא אמר לו שלא ניתן יהיה להכשיר את הבנייה (ע' 16, ש' 20-19, אך ראו תשובה מסויגת יותר קודם לכן, ע' 16, ש' 12-10; ראו גם תיאור המצב התכנוני בס' 6 לחוות דעת השמאי קיימרי בדבק התחשבות בבנייה קיימת בשטח). עם זאת, התובע נמנע מלהביא לעדות את עו"ד איוב. בתמונה הכוללת, אינני סבור כי הונחה תשתית מספקת לכך שהתובע ידע שלא ניתן יהיה להכשיר את הבנוי. מכל מקום, אפילו נניח שהתובע ידע שהכשרת הבנוי אינה אפשרית או מסתברת, אין פירושו של דבר כי ידע שהנכס ייהרס בתוך זמן קצר, וכי נסתם הגולל על האפשרות להמשיך ולהשתמש בנכס תוך דחייה מעת לעת של ביצוע צו ההריסה, כפי שנעשה עד כה ובמשך קרוב לעשור.

     

79. הטענה כי התובע חפץ בקרקע ולא במבנה – הנתבעים טענו כי בהזדמנויות שונות לאחר שהובהר לתובע כי נגד המבנה עומד צו הריסה השיב התובע כי הוא מעונין בקרקע ולא במבנה וזאת נוכח מיקום הקרקע, סמוך לטיילת ארמון הנציב, ובנקודה המשקיפה על הר הבית (למשל, ס' 9 לתצהיר תאא'ר). נראה כי בכך ביקשו לתמוך את טענתם כי גילו לתובע את מצב הדברים לאשורו וליתן הסבר לכך שהתובע בחר להתקשר בעסקה אף שידע כי המבנה צפוי להיהרס בקרוב.

     

    לעיל נדחתה טענת הנתבעים כי גילו לתובע את מצב הדברים במלואו ובכלל זה כי נוכח ההחלטות שהתקבלו עתיד הנכס להיהרס בתוך זמן קצר. בטענות עתה אין כדי לשנות. אין לקבלן.

     

    הטענות לא נזכרו כלל בכתב ההגנה שהוגש מטעמם של תאא'ר ועיסא. נהפוך הוא. שם נטען, באופן העומד בסתירה לטענה כיום, כי התובע הודיע שבכוונתו להקים מבנה שלם על החלקה (ס' 19 לכתב ההגנה, וראו הטענה שם כי התובע אמר שייעשה כן לאחר שיביא לביטול צו ההריסה בסיוע פקיד בעירייה אותו הוא מכיר, טענה זו נפקדה מהתצהירים שהוגשו לאחר מכן). די בכך כדי להשליך על המשקל שניתן לתת לטענות.

     

    הטענה כי התובע חפץ בקרקע ולא במבנה שעליה אף אינה נתמכת במסמכי ההתקשרות. הנתבעים הפנו לכותרת ההסכם שנעשה שהיא "הסכם מכר קרקע". אלא שהסכם המכר – והעברת הזכויות מכוחו – מתייחסים בבירור גם למבנה הבנוי על הקרקע (ס' 1 סיפא שם).

     

    מעבר לכך, הטענה כי התובע חפץ בקרקע ולא במבנה המגורים שעליה אינה מסתברת בנסיבות העניין. לא הוברר איזו תועלת תצמח לתובע מחלקת הקרקע ללא מבנה וכיצד תוכל לשרתו. הטענה אף אינה מתיישבת עם התנהלות התובע בזמן אמת. כך, התובע העיד כי סמוך לאחר הסכם המכר החל לבצע עבודות שיפוץ בבית המגורים (ס' 26-25 לתצהיר התובע). כך, עתר באורח בהול לעיכוב ביצוע מיד כאשר נודע לו על הגעת הרשויות למקום לביצוע ההריסה (ס' 27 לתצהיר התובע ונספח י"ב לו). בהמשך גם פעל בניסיון להקים מחדש מבנה בחלקה (ראו בפסקאות 16-12 לעיל).

     

    נוכח כל האמור לעיל, יש לדחות גם טענה זו של הנתבעים.

     

80. הפגישה בין התובע לסובחי – הנתבעים טענו כי זמן מה לאחר שנעשה הסכם המכר התחרט תאא'ר, פעם נוספת, ורצה לבטל את ההסכם. לבקשת תאא'ר פנה גיסו סובחי אל התובע והציע לו, בשמו של תאא'ר, לבטל את העסקה ולהשיב לתובע את כספו, בתוספת פיצוי מסוים. במהלך מאמציו לשכנע את התובע, כך לפי הטענה, התייחס סובחי לצו ההריסה. חרף האמור סירב התובע לבטל את ההסכם וציין כי הקרקע היא שמעניינת אותו (ס' 47 לתצהיר תאא'ר, ס' 7-1 לתצהיר סובחי). נראה כי הנתבעים ביקשו למצוא באמור תימוכין לטענותיהם הן כי גילו לתובע את מצב הדברים הן כי הלה התעניין בקרקע ולא במבנה.

    גם בטענות אלה של הנתבעים התגלו קשיים. אף אותן אין לקבל.

     

    בניגוד לאמור בתצהירו, בעדותו העיד סובחי כי כלל לא ידע כי היה קיים צו הריסה לבית (ע' 65, ש' 34). הדבר חותר תחת הטענה כי התייחס לצו ההריסה בשיחתו עם התובע. סובחי הוסיף ואישר בעדותו כי לא אמר לתובע כי הבית עתיד להיהרס בתוך 60 ימים (ע' 66, ש' 15-13, להבדיל מאמירה כללית בדבר הריסות בתים באזור שהועלתה לראשונה בעדות). ממילא אין בפגישה האמורה ובעדויות ביחס אליה כדי לתמוך בטענת הנתבעים בכל האמור במה שגולה לתובע ובמה שהובא לידיעתו.

     

    בהקשר זה יצוין כי מהעדויות עלה סימן שאלה ממשי אם הפגישה אירעה לאחר הסכם המכר כנטען או שמא בשלב שלאחר תשלום המקדמה, חודשים מספר לפני כן (מהתייחסותו של תאא'ר כי דובר על סך של 10,000 דינר שיש להשיב, ע' 42, ש' 4-1 עלתה האפשרות שמדובר בפגישה שנערכה זמן מה לאחר תשלום המקדמה, התשובות שנתן תאא'ר בהמשך היו בלתי ברורות, ע' 42, ש' 7-5; כך גם השתמע מעדות סובחי, ע' 66, ש' 25-24 שהתיישבה עם התיאור שתיארו הנתבעים ביחס לפגישה שהתקיימה לאחר תשלום המקדמה, למשל, ס' 23 לתצהיר תאא'ר, ס' 6 לתצהיר עיסא, עדות מצטפא, ע' 2, ש' 20-19). כך או כך – משסובחי עצמו העיד שלא ידע על צו ההריסה וכי לא אמר לתובע כי הבית עתיד להיהרס בזמן הקרוב, אין באמור כדי להועיל לנתבעים.

     

    בנסיבות העניין, ובשים לב לאי ההתאמות שצוינו לעיל, אף אין לסמוך על טענתו של סובחי כי התובע אמר לו שהוא מעונין בקרקע ולא במבנה (ס' 7 לתצהירו). מעבר לכך, בעדותו הסביר כי התובע רצה לבנות על החלקה בית אחר באופן שאינו מתיישב באורח מלא עם הנטען בתצהירו (ע' 66, ש' 20-17). מכל מקום, וכפי שפורט לעיל בהרחבה, יש לדחות טענה זו של הנתבעים.

     

    סיכום ביניים:

     

81. המסקנה העולה מניתוח הראיות שהובאו לפני בית המשפט היא כי יש לדחות את גרסת הנתבעים ולהעדיף על פניה את גרסת התובע לפיה: התובע ידע כי הנכס נבנה ללא היתר וכי עומד נגדו צו הריסה; נראה שהוצג לו כי במשך שנים נדחה המועד לביצוע צו ההריסה מעת לעת; התובע הסכים לרכוש את הנכס במצב זה; אף שהצדדים הגיעו להסכמה, בשלב מסוים נמלך תאא'ר בדעתו וסירב למכור את הנכס; לאחר מכן חלו התפתחויות בהליכים המשפטיים בקשר עם צו הריסה; בקשת תאא'ר להאריך את המועד לביצוע צו ההריסה נדחתה; בהמשך חזר בו תאא'ר מערעור שהגיש על ההחלטה וניתנו לו 60 ימים להתארגנות קודם לביצוע ההריסה; תאא'ר שב והביע הסכמתו למכר; בתוך זמן קצר התקשרו הצדדים בהסכם תוך שהנתבעים הסתירו מהתובע את ההתפתחויות האמורות ואת העובדה שהנכס עתיד להיהרס – כפי שאף קרה בפועל – בתוך זמן קצר.

     

    הערה לעניין ידיעתו, מעמדו וחלקו של כל נתבע בהליך ההתקשרות

     

82. בטרם נידרש לנפקות המשפטית של הסתרת המידע מן התובע, נתייחס בקצרה לכל אחד מהנתבעים – תאא'ר, מצטפא ועיסא – ובפרט לשאלה מה ידע כל נתבע ומה היה חלקו במגעים ובמשא ומתן שקדם להתקשרות.

     

83. תאא'ר – תאא'ר הוא מי שהיה בעל הזכויות בנכס והוא שמכר את הנכס לתובע. אכן, תאא'ר העיד על עצמו כי הוא אינו אדם משכיל (ע' 39, ש' 19-18). מעדותו עלה כי פעל, למצער בהיבטים שונים של ההתקשרות, בהתאם להנחיות דודו, מצטפא, שעליו סמך נוכח מעמדו כנושא משרה שיפוטית וכבעל השכלה משפטית (ס' 29 לתצהיר תאא'ר, ע' 39, ש' 21-18, ע' 39, ש' 30-28). אולם בכך אין כדי לשנות מהעובדה שתאא'ר היה שותף ונטל חלק בתהליך מול התובע מראשיתו ועד סופו, עת נחתם הסכם המכר. תאא'ר הוא מי שנגדו הוגשו כתבי האישום בקשר עם הבנייה בנכס. נגדו ניתנו גזרי הדין בגדרם הצטווה להרוס את הנכס. הוא מי שפעל, ככל הנראה, מעת לעת, ולאורך השנים להארכת המועד לביצוע צו ההריסה. הוא מי שמסר לתובע מסמכים מתיק העבירה. הוא שסירב לחתום על הסכם המכר במועד שנקבע לכתחילה לשם כך. לאחר מכן – בקשתו שלו לדחיית המועד לביצוע צו ההריסה נדחתה והוא שחזר בו, באמצעות בא כוחו, מהערעור תוך שניתנו לו 60 ימים להתארגנות קודם לביצוע ההריסה. לענייננו חשוב לציין כי תאא'ר אישר בעדותו כי ידע אודות הדיון בערעור בבית המשפט המחוזי וכי מי שהיה בא כוחו בהליך הודיע לו בעקבות הדיון כי "אי אפשר לקבל הארכה של הצו ותוך 60 יום צריך להרוס" (ע' 42, ש' 33-32, וראו גם עדות מצטפא לפיו תאא'ר עדכן אותו בתוצאות הערעור בבית המשפט המחוזי, ע' 45, ש' 5-4, ע' 48, ש' 22). בהתאם העיד תאא'ר כי במועד החתימה על הסכם המכר ידע שהבית צריך להיהרס בתוך זמן קצר – 60 ימים ממועד הדיון בערעור (ע' 40, ש' 31-29). לעיל נקבע כי יש לקבל את גרסת התובע שעניין זה לא גולה לו.

     

84. מצטפא – מצטפא לא היה צד להסכם המכר שנעשה עם התובע. עם זאת, מהראיות עלה בבירור כי מצטפא מילא, ככל הנראה על רקע מעמדו והכבוד שרוחשים לו בני המשפחה, תפקיד מרכזי במשא ומתן ובשלבים שקדמו להתקשרות בהסכם המכר. הוא נטל חלק בפגישות המרכזיות במגעים מול התובע (ע' 45, ש' 31). הוא היה מעורב עד מאד בניסוח מסמכי המכר, התערב, העמיד תנאים ועמד על הכנסת שינויים (ע' 46, ש' 4-1). מהראיות עלה הרושם כי, למצער ביחס לחלק מהעניינים, הוא זה שמשך בחוטים והוא שקיבל את ההחלטות (וראו בפירוט בפסקה 50 לעיל, בפסקה השלישית שם). לענייננו חשוב לציין כי מצטפא אישר בעדותו כי קודם למועד שבו נעשה הסכם המכר ידע על תוצאות הליך הערעור בבית המשפט המחוזי ועל כך שצריך להרוס את הבית בתוך 60 ימים (ע' 45, ש' 8-5, וראו גם עדות תאא'ר כי מצטפא ידע כי יש לבצע את ההריסה בתוך 60 ימים מהדיון בבית המשפט, ע' 40, ש' 34-32). מצטפא העיד כי ידע שיש להרוס את הבית בתוך זמן קצר משום שתאא'ר "מיצה את כל האמצעים שעמדו לרשותו" (ע' 48, ש' 13-12), לשון אחר: משום שלא ניתן עוד להאריך את מועד ביצוע ההריסה. ידיעתו של מצטפא את מצב הדברים עולה גם מגרסתו שלו כי טרח להביא זאת לידיעת התובע. גרסה זו נדחתה לעיל. אין בכך כדי לשנות מהמסקנה – העולה בבירור מהעדויות – כי מצטפא ידע לפני ההסכם כי גורל הבית נחרץ להריסה, דבר שלא גולה לתובע.

     

85. עיסא – התמונה שהתבררה ביחס למעורבותו של עיסא וידיעתו מובהקת פחות. נראה כי עיסא לא היה מעורב בשלבים הראשונים של המשא ומתן מול התובע וכי נכנס לתמונה רק בהמשך, לאחר סירובו של תאא'ר לחתום על הסכם המכר במועד שנקבע לכך (ראו, למשל, ס' 5 לתצהיר התובע שם לא נמנה עיסא על מי שנטלו חלק במשא ומתן; ס' 4 לתצהיר עיסא לפיו התובע פנה אליו בחודש נובמבר 2012, עיסא לא נחקר על כך). לטענת עיסא, הוא נכנס לתמונה לאחר שהתובע פנה אליו וביקש ממנו לשכנע את תאא'ר להסכים לחתום על הסכם המכר נוכח סירובו האמור. בעקבות זאת, כך נראה, השתתף עיסא בפגישה שהתקיימה בנוכחות המכובדים כמו גם בהמשך במעמד חתימת הסכם המכר ובעת מסירת המפתחות (ס' 6, 10-9, 14-13 לתצהיר עיסא, וראו גם עדות עיסא כי התלווה אל התובע ביום העסקה בעת שהלה הלך להוציא כספים מחלפן, ע' 55, ש' 28 ואילך, ע' 56, ש' 29 – ע' 57, ש' 2). במהלך שמיעת העדויות התברר כי התובע שילם לעיסא סכום כסף מסוים, כפי הנראה 3,000 דולר, בגין טרחתו עבור העסקה (ע' 64, ש' 11-7, בהתייחס למה שנרשם בת/1, אך ראו האמור בע' 62, ש' 16-11 שם צוין סכום אחר, הן התובע הן עיסא, לא התייחסו לכך בתצהיריהם; מהראיות נראה כי התובע שילם גם לאחרים). תמונת מעורבותו של עיסא במהלך המשא ומתן לא התבררה עם זאת באורח ממשי. מעבר להשתתפותו בפגישות כאמור ולכך שפעל, כפי הנראה בין לבין, לרתום את תאא'ר להתקשר בעסקה עם התובע, לא הוברר באיזה מידה היה מעורב במגעים בכלל ובפרט בכל האמור במצגים שנעשו כלפי התובע. לענייננו חשוב לציין כי לא הונחה תשתית מספקת לכך שעיסא ידע על ההחלטה שניתנה לדחיית בקשת תאא'ר לעיכוב ביצוע צו ההריסה ועל הליך הערעור בבית המשפט המחוזי שם ניתנו לתאא'ר 60 ימים להתארגנות קודם להריסה. עיסא העיד כי לא ידע על אלה (ס' 16 לתצהירו, ע' 60, ש' 12-5). התובע לא הציג ראיות של ממש שיש בהן כדי לסתור את האמור. גם מתמונת מעורבותו במגעים – שאיננה מרכזית כאמור – לא מתחייבת המסקנה כי ידע. אכן, עיסא העיד שביום חתימת הסכם המכר, הן במעמד החתימה הן במעמד מסירת המפתחות, היה נוכח בעת שמצטפא אמר לתובע כי המבנה צפוי להיהרס בתוך 60 ימים (ס' 10 ו-13 לתצהירו). לפי עדותו שמע על כך לראשונה ביום החתימה (ע' 60, ש' 17-16, ההיסוס המסוים בע' 60, ש' 19-18, אין בו די כדי לשנות). הגרסה כי דברים כאמור נאמרו לתובע ביום החתימה או בסמוך לה, נדחתה לעיל. הרושם שעלה מעדותו של עיסא היה כי הוא ניסה להתאים את דבריו בהקשר זה לגרסת ההגנה בכללותה בכל האמור בגילוי שנעשה כלפי התובע. עם זאת, במכלול נסיבות העניין, אינני סבור שיש בכך כדי לשנות מן המסקנה כי לא הובאה תשתית ראייתית מספקת על מנת לקבוע כי עיסא ידע מבעוד מועד וקודם לחתימה על ההחלטות האחרונות שהתקבלו בקשר לצו ההריסה ועל כך שהנכס עתיד להיהרס בתוך זמן קצר.

     

    הסתרת המידע מהתובע – הנפקות המשפטית

     

86. התובע טען בתביעה כי הנתבעים הציגו לו מצג שווא ונהגו כלפיו בחוסר תום לב. לטענתו, בהסתרת ההחלטות שניתנו בהליכים המשפטיים בקשר לצו ההריסה יש גם משום הפרת הסכם המכר שאליה חברו כל הנתבעים שהוליכו אותו שולל.

     

87. כידוע, החובה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במשא ומתן חלה על כל מי שנוטל חלק במשא ומתן, בין אם הוא הופך לאחר מכן צד לחוזה ובין אם לאו (למשל, ד"נ 7/81 פנידר נ' קסטרו פ"ד לז(4) 673, 683-682 (1983); ע"א 714/87 שר נ' כהן פ"ד מג(3) 159, 164-163 (1989); ע"א 416/98 גל אור נ' כלל פ"ד מו(2) 177, 184-183 (1992); ע"א 751/89 מוסהפור נ' שוחט פ"ד מו(4) 529, 538-537 (1992); ע"א 1569/93 מאיה נ' פנפורד פ"ד מח(5) 705, 726 (1994); ע"א 5267/03 גשורי נ' מיטל פ"ד נט(5) 337, 353 (2005); גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי 147-146 (2005)). כפי שנפסק, אי גילוי עובדות, במקום שמתבקש גילוין, מהווה מקרה בולט של חוסר תום לב (למשל, בעניין שר שם, ובעניין גל אור, שם). בכל האמור במי שהפך צד לחוזה, אי הגילוי ומסירת הממכר שלא בהתאם למצב שהוצג לכתחילה יכולים לעלות כדי אי התאמה והפרת חוזה.

     

88. הנתבעים לא חלקו על כל אלה. הם לא טענו באורח ממשי ביחס לרובד המשפטי, לעניין החובה ולעניין הסעדים הנובעים מהפרתה. טענותיהם התמקדו במישור העובדתי, ובעיקר בטענה כי גילו לתובע את מצב הדברים לאשורו. אלא שטענות אלה נדחו לעיל.

     

89. בנסיבות העניין קמה חובה ליתן גילוי מלא לתובע ולפרוש לפניו את מצב הדברים לאשורו. צריך היה להביא לידיעת התובע את ההחלטות שהתקבלו ביחס לצו ההריסה, את דחיית הבקשה להאריך את המועד לביצוע צו ההריסה מן הטעם שהכשרת הבנייה אינה נראית באופק או בכלל, ואת פסק הדין שניתן בערעור שלפיו ניתן פרק זמן קצר לשם התארגנות קודם להריסת הנכס.

     

90. יש לדעתי הבדל מהותי בין מצב הדברים כפי שהוצג לתובע לבין המצב בפועל. יש הבדל מהותי בין נכס שביחס אליו ניתן צו הריסה אלא שמועד ביצועו נדחה מעת לעת, זה קרוב לעשור, בטענה כי נעשות פעולות להכשרה, ובאופן שמניח בסיס לציפייה סבירה כי ניתן יהיה לנסות להמשיך ולדחות באופן דומה את המועד ולעשות שימוש בנכס, לבין נכס שנסתם הגולל על כל אפשרות להכשרתו וגורלו נחרץ להריסה בתוך פרק זמן קצר. יש הבדל מהותי בין אפשרות הריסה (שניתן אולי לדחותה) לבין ודאות שכך יהיה.

     

91. מצטפא טען בעדותו, כפי שצוין לעיל, כי במעמד החתימה התעקש על כך שהתובע יאשר בכתב ידו שהוא יודע שהבית צריך להיהרס בתוך 60 ימים, וזאת לאחר שהדברים לא צוינו בהסכם המכר וגם בנספח המודפס צוין אך דבר קיומו של צו הריסה. לטענתו הודיע שבלא אישור כאמור יבטל את ההתקשרות (ע' 2, ש' 32-31). בעקבות זאת טען כי נעשה האישור בכתב יד. תאא'ר ועיסא תמכו בגרסתו. גרסת הנתבעים לא התקבלה. עם זאת, דווקא המשקל שייחסו לכך הנתבעים כעולה מגרסתם, יש בו כדי לתמוך בכך שבדיעבד גם להם ברור כי בנסיבות העניין קמה חובה לגלות לתובע את מצב הדברים באורח מלא, ובכלל זה כי הנכס עתיד להיהרס בתוך זמן קצר.

     

92. בסיכומים ניסה בא כוחם של תאא'ר ועיסא למעט מחשיבות האישור בכתב יד ומהחובה לגלות כי הנכס עתיד להיהרס בתוך 60 ימים. לפי הטענה, התובע אישר בחתימת ידו על הנספח המודפס כי הוא יודע שקיים צו הריסה למבנה. בנספח המודפס לא צוין כי הצו הותלה או הוקפא. משכך, מדובר בצו הריסה שנתון לביצוע באורח מיידי, והתובע ידע זאת. במצב דברים זה – זו הטענה – נעשה האישור בכתב יד "למעלה מהצריך ולמען הזהירות" (ע' 90, ש' 18) מדובר במסמך "לא חשוב לחלוטין" (ע' 90, ש' 24-23) ולגילוי כי ההריסה תיעשה בעוד 60 ימים "אין שום נפקות" (ע' 90, ש 11-10). משהתובע נכון היה לרכוש את הנכס שעליו צו הריסה לביצוע מיידי, מקל וחומר, זו הטענה, שהיה מוכן לרוכשו מקום בו ביצוע הצו נדחה ל-60 ימים (ע' 90, ש' 32-21). הטענה היא, אם כן, כי די בגילוי שנעשה במסגרת הנספח המודפס ושלפיו ניתן צו הריסה על הנכס.

     

93. אין בידי לקבל טענות אלה. יש בהן משום שינוי משמעותי מעמדת הנתבעים בכתב הגנתם כי גילו לתובע באורח מלא את ההתפתחויות בהליכים המשפטים וכי צו ההריסה ייכנס לתוקפו בתוך 60 ימים. הן עומדות בניגוד ממשי למקום ולמשקל שניתן לאישור בכתב יד בכתב ההגנה (למשל, ס' 18, 21, 32 ו-61 לכתב ההגנה). קשה להשתחרר מהרושם שמדובר בניסיון לשיפור עמדות, אפשר על רקע תמונת הדברים שעלתה משמיעת הראיות. מכל מקום גם לגופן, הטענות אינן משכנעות. הטענה כאילו בנספח המודפס גולה לתובע כי מדובר בצו הריסה לביצוע מיידי אינה עולה מהכתוב. היא אף אינה מתיישבת עם מכלול הנסיבות ועם שהוצג לתובע. המצג שעמד לפני התובע הוא כי ביצוע הצו נדחה, מעת לעת, משך שנים ארוכות. זה גם הרושם שהיה מתקבל מעיון במסמכי ההליך הפלילי – על הארכות שביקש תאא'ר וטענותיו לפעולות הכשרה – שהועמדו לטענת הנתבעים לעיון התובע. כל אלה הניחו בסיס סביר לציפייה שניתן יהיה לנסות ולהמשיך לעשות כן. בנסיבות אלה חובה היה לגלות לתובע שנפל דבר, כי הקיץ הקץ וכי ההריסה הפכה מאפשרות לוודאות. כזאת לא נעשה.

     

94. המסקנה העולה מן האמור היא כי הנתבעים הציגו לתובע מצג שווא ונהגו כלפיו בחוסר תום לב. 

     

    דברים אלה נכונים ביחס לתאא'ר ולמצטפא, וזאת בשים לב לממצאים שנקבעו לעיל באשר לחלקם במגעים ובמשא ומתן מול התובע ולכך שידעו על ההחלטות שניתנו בקשר לצו הריסה ועל כך שהנכס עתיד להיהרס בתוך זמן קצר, וחרף האמור הסתירו זאת מהתובע. באשר לתאא'ר יש לקבוע גם כי הפר את הסכם המכר משמכר לתובע נכס שאינו תואם את המצג שהוצג לגביו (ראו, למשל, קביעה כאמור בנסיבות דומות בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (11.2.2014)).

     

    אשר לעיסא – תמונת מעורבותו במשא ומתן לא התבררה עד תום. לעיל נמצא כי לא הובאה תשתית ראייתית מספקת לכך שידע מבעוד מועד וקודם לחתימה על ההחלטות בקשר לצו ההריסה ועל כך שהנכס עתיד להיהרס בתוך זמן קצר. משכך, לא ניתן לייחס לו אי גילוי וממילא הפרה של החובה לנהוג בתום לב.

     

95. בטרם נעבור לדון בטענות התובע לנזק שנגרם לו ולפיצוי לו עתר, נידרש עתה למסמך הוויתור שנעשה זמן מה לאחר הגשת התביעה ולטענות הצדדים ביחס אליו.

     

    מסמך הוויתור

     

96. כפי שצוין לעיל, לאחר שהוגשה התביעה וקודם לישיבת קדם המשפט הראשונה, הגישו הנתבעים לתיק בית המשפט מסמך נושא תאריך 21.5.15 שכותרתו "הצהרה אישית" הנחזה להיות חתום על ידי התובע (מסמך הוויתור). במסמך מצהיר התובע כי הוא מוותר ומסתלק מתביעתו, כי אין לו כל טענה כלפי תאא'ר והאחרים, כי הוא מודע לכך שהיה מוטל על הקרקע והבנוי עליה צו הריסה וכי הגיע להסכמות לסיום המחלוקת. הנתבעים הגישו את מסמך הוויתור לתיק בית המשפט בלא כל התייחסות או פירוט ובלא שהוגשה כל בקשה על יסודו.

     

    הצדדים נחלקו ביחס לנסיבות שבהן נערך המסמך ובאשר לתוקפו.

     

    התובע טען כי המסמך נעשה בכפיה, לאחר שקיבל טלפונים ממספרים חסויים שבהם הושמעו כלפיו איומים שיפגעו בו ובמשפחתו אם לא יוותר על התביעה והופעל עליו לחץ רב. לטענתו, לאחר ישיבת הגישור התגברו האיומים. ביום המדובר כאשר היה בנכס כפה עליו תאא'ר להיכנס לבית סמוך, שם היה גם מצטפא שדרש ממנו לחתום על מסמך הוויתור שהוכן מראש. גם כאן הושמעו כלפיו איומים. התובע טען כי "קשקש" על המסמך, בלא לחתום עליו, רק על מנת שיעזבו אותו.

     

    גרסת הנתבעים שונה. לטענתם בעקבות טענות שהעלו כלפי התובע על הבנייה שהוא מבצע במקום, נכנסו הצדדים לביתו של אחד השכנים, ראא'ד, ושם, באווירה נינוחה ונעימה, הצהיר התובע שאין לו כל טענות כלפי הנתבעים. לשאלת מצטפא השיב התובע שהוא מוכן לחתום על הצהרה בכתב בעניין וכך עשה לאחר שמצטפא ניסח את מסמך הוויתור.

     

97. התובע העיד בעצמו על נסיבות עריכת מסמך הוויתור. מטעם הנתבעים העידו בעניין זה תאא'ר ומצטפא וכן הקבלן סורי שביצע עבודות בנכס עבור התובע ונכח במקום והשכן ראא'ד, שבביתו נערך המסמך.

     

98. לאחר שבחנתי את העדויות הרלבנטיות לעניין זה סבורני כי גם בעניין זה גרסת התובע מסתברת יותר מגרסת הנתבעים ויש להעדיפהּ. גם בעניין זה התגלו תהיות וסימני שאלה ממשיים בגרסת ההגנה. נעמוד על אלה.

     

99. במסמך הוויתור אין כל התייחסות לתמורה כלשהי לתובע כנגד הסכמתו הנטענת לוותר על טענותיו כלפי הנתבעים או לטעם שבגינו הסכים לוויתור. בעניין זה נשמעו גרסאות שונות מפי הנתבעים.

     

    לכתחילה הגישו הנתבעים את מסמך הוויתור לתיק בית המשפט בלא כל התייחסות או פירוט. בישיבת קדם המשפט הראשונה טענו, מפי מי שהיה אז בא כוחם, כי בעקבות הריסת המבנה, כפי הנראה סמוך לפני התביעה, נדרשו לשלם את הוצאות ההריסה בסך 220,000 ₪ וכי מסמך הוויתור משקף הסכמה מצד הנתבעים כי הם שיישאו בעלות האמורה (ע' 4, ש' 3-1). בנסיבות העניין ספק אם התובע הוא שצריך היה לשאת בעלות ואם יש בכך משום תמורה. מכל מקום, עניין זה לא בא זכרו במסמך הוויתור. יתר על כן, הטענה האמורה נעלמה בהמשך כלא היתה. היא לא נזכרה, ולוּ ברמז, בתצהירי מי מהעדים מטעם הנתבעים. ממילא לא הובאו לה תימוכין כלשהם. הניסיון להסביר את מסמך הוויתור בטעם והסבר שנזנחו לאחר מכן, מקים קושי לסמוך על גרסת הנתבעים, הן גרסה זו הן הגרסאות שבאו אחריה.

     

    בתצהירי הנתבעים והעדים מטעמם הועלו, לראשונה, הסברים אחרים. תאא'ר טען כי משנוכח לדעת שהתובע מבצע עבודות בנייה הודיע לו כי זה לא ייתכן שהוא גם תובע את הנתבעים וגם בונה (ס' 50 לתצהיר תאא'ר). בנוסף טען כי אם התובע ימשיך לבנות עלולה העירייה לבוא אל תאא'ר בטענות משום שהתובע לא העביר את רישום העבירה על שמו (שם, מצטפא טען בהקשר זה כי נוכח התחייבות שעליה חתם תאא'ר המשך הבנייה היה עלול להביא למאסרו של תאא'ר, ס' 37 לתצהירו). מצטפא העלה טענות דומות והוסיף כי הם הלכו לשכן ראא'ד לצורך ביטול ההליכים המשפטיים שנקט התובע שלאחר מכן יוכל התובע לעשות כפי רצונו (ס' 38 לתצהיר מצטפא). גם טענות אלה אינן נקיות מקשיים. אף אחת מהן לא נזכרת במסמך הוויתור. התובע כלל לא נשאל על כל אלה בעדותו. הדבר מקים סימן שאלה אם יש בנטען כדי לשקף את מהלך הדברים.

     

    זאת ועוד. הטענה כי המשך הבנייה על ידי התובע עלול היה להעמיד את תאא'ר בסיכון משפטי אינה ברורה. הן משום, שעניין זה ניתן לפתרון על נקלה באמצעות הודעה לרשויות בדבר זכויותיו של התובע בנכס ואחריותו לנעשה בו. אין הוא מצריך לוותר על התביעה נגד הנתבעים. הן משום שבפועל, כבר בחודש מאי 2013, בעת ביצוע צו ההריסה סמוך לאחר הסכם המכר, הגיש התובע בקשה בהולה בניסיון לעכב את ההריסה, שבגדרה ציין – בהליך שרשויות האכיפה הרלבנטיות הן צד לו – כי רכש את הזכויות בנכס (נספח י"ב לתצהיר התובע). הנתבעים ידעו על כך (ולו בשל כך שהבקשה צורפה לכתב התביעה). הניסיון להצדיק את מסמך הוויתור בחשש כאמור, אף בהתעלם מכך שלא הועלה לכתחילה – מוקשה (וראו גם תשובותיו המבולבלות של תאא'ר בהקשר זה, ע' 43, ש' 32 – ע' 44, ש' 4; וכן אי התאמה בין גרסת תאא'ר לעדות הקבלן סורי, ע' 71, ש' 34 – ע' 72, ש' 4, שם העיד כי תאא'ר אמר לו שהוא – הקבלן – ולא תאא'ר, שעלול להסתבך, וראו דבריו בהמשך כי אינו זוכר במדויק את מהלך הדברים, ע' 72, ש' 32-24, הרושם הכללי שעלה מעדות הקבלן סורי, שתצהירו היה זהה כמעט לחלוטין ליתר התצהירים שהוגשו בעניין, הוא שאפשר שהוא מדקלם את שסבר שיסייע למי שזימן אותו לעדות; זאת אף בהתעלם מטענות התובע בדבר המניע של הקבלן סורי נוכח חוב נטען של התובע כלפי הקבלן, ע' 73, ש' 33 ואילך).

     

    ההסבר הנוסף שניתן הוא כי נאמר לתובע שאין הוא יכול להמשיך גם לבנות וגם לתבוע את הנתבעים. מעדות הקבלן סורי עלה כי לתובע הובהר, הלכה למעשה, כי לא יאפשרו לו להמשיך לבנות כל עוד לא יסיר את תביעתו (ע' 71, ש' 21-19). כפי שצוין לעיל, גרסה זו לא הועלתה לכתחילה על ידי הנתבעים. קיים קושי לקבלה. מעבר לכך, לא ברור מכוח מה רשאים היו הנתבעים להתנות תנאי כאמור בקשר להמשך הבנייה של התובע בנכס שבו רכש את הזכויות. מן הדברים אף עולה מימד של לחץ בלתי לגיטימי.

    ודוק: סבירות ההתקשרות או סבירות תנאיה אינם יסוד נדרש כאשר עסקינן בפגם של כפיה. אולם, התקשרות בהסכם שאין בצדו היגיון או טעם סביר, יכולה לספק תמיכה נסיבתית לטענה כי זו נעשתה שלא מרצון ובנסיבות של לחץ וכפייה (למשל, ת"א (שלום חי') 25258/97 תיים אחמד בע"מ נ' יובל הנדסה בע"מ בפסקה 17 לפסק הדין (25.1.2004)).

     

100. לאמור מצטרפות תמיהות נוספות העולות מעדויות הנתבעים והעדים מטעמם. כך, הגרסה החוזרת כאילו התובע הצהיר, מיוזמתו, כי אין לו כל טענה כלפי הנתבעים וכי הוא מוותר על תביעתו, בלא שנדרש לעשות כן, מעוררת סימן שאלה. התיאור כאילו הדברים התנהלו על מי מנוחות אינו מסתבר בנסיבות העניין, בנסיבות שבהן ברור כי הנתבעים כעסו על התובע עד מאד (ע' 76, ש' 15-14). יש לזכור כי הדברים התרחשו לאחר שהוגשה התביעה. בפגישה לא נכח מי מבאי כוחו של התובע – בין עו"ד איוב שייצג אותו בעת ההתקשרות בהסכם המכר, בין מי שמייצגת אותו בתביעה שלפניי. גם בכך יש כדי לעורר קושי. בעדותו העיד מצטפא, לראשונה, כי באותו מעמד שוחח בעניין עם עו"ד איוב והביא את הדברים לידיעתו. מדובר בטענה כבושה. היא לא נזכרה באורח כלשהו בתצהירו של מצטפא, או בתצהיר אחר מטעם הנתבעים. היא לא מתיישבת עם עדויות אחרות (למשל, עדות השכן ראא'ד כי לא דיברו עם מי מעורכי הדין של התובע, ע' 77, ש' 4-3). אף בכך יש כדי להקרין על מהימנות הנטען. מעדותו של השכן ראא'ד עלה קושי נוסף. לדבריו, כל שאמר תאא'ר לתובע הוא שיפסיק לבצע עבודות או שיעביר את תיק העירייה על שם התובע. השכן ראא'ד העיד כי כל תוכנו של המסמך שנחתם הוא שהתובע לוקח אחריות לעבודות בבית, הא ותו לא (ע' 76, ש' 7-2). רק לאחר שהוצג לו שתוכן המסמך שונה וכי במסמך צוין שהתובע מוותר על תביעתו, שינה עדותו והוסיף עניין זה (ע' 76, ש' 8 ואילך). גם בכך יש כדי לעורר תמיהה. יש בכך כדי להטיל ספק בגרסה שחזרה על עצמה בתצהירי העדים מטעם הנתבעים כאילו התובע הצהיר, מיוזמתו, "קבל עם ועדה" כי הוא מסיר את התביעה (למשל ס' 51 לתצהיר תאא'ר, ס' 6 לתצהיר הקבלן סורי, ס' 5 לתצהיר השכן ראא'ד). יש בכך גם כדי לספק תמיכה מסוימת לגרסת התובע כי הונח לפניו מסמך שעליו נדרש לחתום.

      

     כל אלה מצטרפים לרושם הכללי שעלה מעדויות הנתבעים ביחס לעניינים אחרים, על סימני השאלה המשמעותיים והסתירות שהתגלו בהן (וראו בפירוט בפסקאות 51-48 לעיל). גם אלה מקשים לקבל את גרסת הנתבעים.

      

101. גרסתו של התובע גם בעניין זה עוררה באופן כללי רושם מהימן. התובע העיד כי הושמעו כלפיו איומים כי יפגעו בו ובמשפחתו והופעלו עליו לחצים לוותר על התביעה (ס' 61 לתצהיר). כן העיד כי באחת ההזדמנויות התקרב אליו תאא'ר במכוניתו במהירות ובאורח מאיים וכי הוא חשש שתאא'ר מנסה לפגוע בו (ס' 61 לתצהיר וכן ע' 24, ש' 5-4). לטענתו ביום שבו נעשה המסמך הוא נכנס לבית השכן ראא'ד תחת צעקות ואיומים (ע' 24, ש' 18-17). לטענתו, מצטפא הגיש לו את מסמך הוויתור ודרש שיחתום עליו, והכל תחת לחץ ואיומים (ס' 61 לתצהיר).

      

     התובע חזר בעדותו על עיקרי הדברים. כאמור לעיל, עדותו עשתה רושם מהימן. התובע הסביר שלא התלונן למשטרה ולא עדכן לכתחילה את באת כוחו בשל חשש מהנתבעים (ס' 61 לתצהיר). נתתי דעתי לאי התאמה מסוימת בין תצהירו לבין העדות (כך בעוד שמהתצהיר עולה הרושם כי התקרבותו המאיימת של תאא'ר לתובע עם מכוניתו במהירות אירעה ביום שבו נעשה מסמך הוויתור, ס' 61 ג' וד' לתצהיר; בעדות העיד כי הדבר התרחש ביום אחר, ע' 24, ש' 7-4, שעל כך עמד גם אחר שאלות בית המשפט בעניין, ע' 24, ש' 19-13). לא התרשמתי שיש בכך כדי לגרוע ממהימנות העדות. בנסיבות העניין גרסתו של התובע כי היה נתון בלחץ וכי לא גמר בדעתו לוותר יכולה להיתמך במידת מה, בכך שהתובע לא חתם עליו את חתימתו "הרגילה" אלא קשקש את שמו בצורה מעט שונה (השוו הרישום שם לחתימת התובע על הסכם המכר או נספחיו).

      

102. בחנתי זו מול זו את גרסאות הצדדים ועדויותיהם. נתתי דעתי לכך שעדות התובע היא עדות יחידה של בעל דין על הזהירות המתבקשת בשל כך. הבאתי בחשבון את הנטל המוטל עליו בטענות כגון דא. שקלתי מן העבר האחר את סימני השאלה הבלתי מבוטלים העולים מגרסת הנתבעים. נתתי דעתי לקשיים העולים מהעדויות שנשמעו מטעמם בקשר עם מסמך הוויתור. הבאתי בחשבון את הקושי העולה נוכח גרסאותיהם המתחלפות והמוקשות של הנתבעים באשר לטעם וההיגיון שביסוד מסמך הוויתור,, מך הוויתור שי הנסיבתי העולה נוכח גרסאותיהם המתחלפות והמוקשות של הנתבעים באשר לטעם וההיתם עליו את חתימתו אלא שירבט את שמולוקח א ולתמיכה הנסיבתית העולה מכך לטענות התובע. שקלתי את התמונה המוקשית עד מאד שעלתה מעדויות הנתבעים ביתר העניינים כפי שפורט לעיל. בסיכומם של דברים – מצאתי כי גם בעניין זה יש להעדיף את גרסת התובע כמסתברת יותר מזו של הנתבעים.

      

103. נוכח כל האמור, יש לקבוע כי התובע לא ויתר על תביעתו וכי אין במסמך הוויתור כדי לעמוד בדרכו (הנתבעים הכירו בסיכומיהם בכך שככל שתתקבל גרסתו פטור התובע מהמסמך, ע' 87, ש' 32-31; זאת בין אם נראה בתובע כמי שלא גמר בדעתו לוותר, בין אם נראה בו כמי שביטל את מסמך הוויתור מחמת פגם שבו; וראו בהקשר זה הודעת באת כוחו של התובע מיום 13.7.15, סמוך לאחר שמסמך הוויתור הוגש לתיק, כי המסמך נעשה תחת כפייה ולחץ וכי התובע עומד על תביעתו).

      

      

     הנזק – הפיצוי

      

104. כפי שנקבע לעיל, תאא'ר ומצטפא נהגו כלפי התובע בחוסר תום לב משהסתירו ממנו את מצב הדברים לאשורו. ההתנהלות עולה בנסיבות העניין גם כדי הפרת חוזה. נפנה עתה לדון בנזק לו טען התובע.

      

105. התובע טען שיש לפצותו בגין הנזק שנגרם לו בסך 706,000 ₪. סכום זה משקף את הפער בין שווי הקרקע ללא בית מגורים עליה, העומד לטענתו על 120,000 ₪, לבין התמורה ששילם בעבור הנכס – החלקה שעליה בית מגורים (כ-826,000 ₪, למעשה נראה כי התמורה בפועל היתה מעט גבוהה יותר, ראו אי ההתאמה בין טענת התובע בס' 8 לתצהירו, לבין סיכום הסכומים בס' 9 ו-22 שם). התובע לא עתר להורות על ביטול הסכם המכר. בהתאם גם לא דרש השבה של מלוא הסכום ששילם אלא אך את הפער האמור. כפי שכבר צוין, בסיכומיו הודיע התובע כי אינו עומד על יתר הסעדים הכספיים שנתבעו לכתחילה, ואלה נזנחו ולא פורטו בסיכומים (ראו בפסקה 40 לעיל).

      

106. בכל האמור בנזק תמך התובע את טענותיו בחוות דעת של השמאי קיימרי שבה העריך את שווי הקרקע של החלקה הנדונה ואת עלויות הבנייה של המבנה שנהרס. השמאי קיימרי נחקר על חוות דעתו. הנתבעים לא הגישו חוות דעת נגדית מטעמם. נעמוד בקצרה על הממצאים הרלבנטיים העולים מהאמור.

      

107. השמאי קיימרי העריך את שווי הקרקע של החלקה הנדונה בסך של כ- 120,000 ₪. את עלויות הבנייה של המבנה שנהרס אמד בכ- 190,000 ₪. כפי שנראה להלן, בעדותו הסביר כי שווי השוק של הנכס – החלקה והמבנה שעמד עליה – הוא לכל היותר הסך המתקבל מחיבור שני הרכיבים האמורים, היינו כ- 310,000 ₪.

      

108. בכל האמור במרכיב שווי הקרקע, עמד השמאי קיימרי בחוות הדעת על תיאור סביבת הנכס שרמת התשתיות בה נמוכה. הוא נתן דעתו למצב התכנוני של החלקה. הוא נסמך, בין היתר, על נתוני שומות מכריעות ממועדים סמוכים למועד מתן חוות דעתו, תוך שערך התאמות לאלה בשים לב בין היתר למיקום הנכסים שנדונו בהן והפעיל מקדמי התאמה נוכח ייעוד הקרקע. בכל האמור בעלויות הבנייה הסתייע במחירון דקל תוך הפחתות מתאימות בשל רמת הבנייה וכן נעזר בקביעות שנקבעו בשומה מכרעת נוספת.

      

109. הנתבעים העלו טענות ביחס לחוות דעת השמאי וקביעותיו. בעיקר כיוונו חיציהם לשווי הקרקע שקבע שהיא לטענתם "הזויה" (ס' 44 לתצהיר תאא'ר) ו"מופרכת" (ס' 13 לתצהיר מצטפא). כן העלו טענות ביחס לחישוב שערך ביחס לעלויות הבנייה.

      

110. אין בידי לקבל את טענות הנתבעים.

      

111. השמאי קיימרי נחקר על חוות דעתו. הוא נשאל עליה בפירוט. הוא העיד באורח משכנע. הוא הסביר את דרך הילוכו ואת הנתונים ששימשו אותו כבסיס להערכות אליהן הגיע. בכלל זה, התייחס לשומות המכריעות שעליהן נסמך והסביר כי התייחס גם לנתוני עסקאות השוואה שנכללו בהן (ע' 28, ש' 8-7, ש' 20-17). הוא הסביר כיצד בחן את עצמו על מנת לראות שהערכותיו אינן חורגות מהסביר (ע' 28, ש' 28-27). הוא התייחס לפער שבין התמורה החוזית המוסכמת – למעלה מ- 800,000 ₪ – לבין הערכות השווי שלו והסביר כי התמורה החוזית מוטה קיצונית כלפי מעלה ואינה משקפת את שווי השוק של העסקה כלל וכלל ואינה תואמת את מאפייני הנכס (ע' 29, ש' 25-24, ע' 30, ש' 32, ע' 29, ש' 3-1; הסכם המכר עמד לפניו קודם שנתן את חוות דעתו, ס' 5 שם, אף שבעדותו לא זכר לכתחילה אם ידע מה התמורה החוזית אם לאו). הוא התייחס לנתוני היסוד ששימשו אותו לצורך הערכת שווי דונם קרקע והסביר מדוע חרף טענת הנתבעים כי שווי הקרקע צריך להיות גבוה יותר בשל הנוף הנשקף ממנה, הרי שיש להביא בחשבון כי מדובר בשכונה ואוכלוסייה ענייה, עניין המקרין על השפעת רכיב הנוף על הערכת השווי (ע' 30, ש' 8-6). סופו של יום, השמאי קיימרי עמד בחקירתו מאחורי הערכתו את שווי הקרקע וציין כי זו עולה בקנה אחד עם ההערכה של שמאים רבים, ובכלל זה השומות המכריעות שציין (ע' 30, ש' 3, ש' 12-11).

      

112. בדומה, הסביר השמאי קיימרי את האופן שבו הגיע לאומדן עלויות הבנייה של המבנה שנהרס. השמאי קיימרי העיד כי ערך ביקור במקום לאחר הריסת הנכס (ע' 31, ש' 2-1); כי בחן את סוג הבנייה ורמת גימור הפנים על יסוד מה שנותר במקום, ובכלל זה אחד החדרים שחלקו נותר עומד (ע' 31, ש' 13-11); וכי הביא בחשבון את שווי הבנייה המקובל בשכונה (ע' 31, ש' 6). הוא הסביר את עלות הבנייה למ"ר ששימשה אותו, ומעדותו עלה שערך הערכה זהירה בהקשר זה (ע' 31, ש' 27-28, בכך שערך הפחתה ממשית ביחס לעלות הבנייה הקבועה במחירון ששימש אותו, כפי הנראה גם בשים לב לאיכות הבנייה המקובלת באיזור). הוא התייחס להתאמה מסוימת שביצע ביחס לעלות הבנייה כפי שעלתה משומה מכרעת ששימשה אותו בהקשר זה, ובכלל זה בשים לב לעלות נוספת הכרוכה בבנייה צמודת קרקע (ע' 32, ש' 3-1, ש' 12-6).

      

     הנתבעים טענו למספר טעויות בקשר עם עלות הבנייה. האחת, כי השמאי הניח ששטח המבנה שנהרס היה 76 מ"ר, בעוד שהשטח היה כ- 60 מ"ר בלבד. אין בידי לקבל את הטענה. בכל האמור בשטח המבנה נסמך השמאי על תשריט תכנית 13987 שהוצג לו (ס' 4 סיפא לחוות הדעת, ע' 32, ש' 34-33). נראה כי מדובר במדידה ותכנית שנערכו עבור תאא'ר במסגרת הפעולות להכשרת הבנוי בנכס (כעולה מנספח ד' לתצהיר תאא'ר). די בכך כדי להניח תשתית מספקת להערכת השטח. אכן, תאא'ר טען כי שטח המבנה עמד על כ- 60 מ"ר (ס' 4 לתצהיר תאא'ר, ע' 34, ש' 34-31, וראו גם עדות אביו, ע' 68, ש' 6-5, 12-11). אלא שבכך אין די. הדברים לא נתמכו באסמכתא או מדידה כלשהי. אכן, בכתב האישום הראשון שהוגש נגד תאא'ר, משנת 2002, צוין כי שטח המבנה הוא כ- 49 מ"ר (נספח ב' לתצהיר תאא'ר). אלא שלשיטת תאא'ר עצמו במועד שלאחר מכן הוא הרחיב את המבנה. לא הובאה תמיכה של ממש להיקף ההרחבה. בפרט לא הובא טעם שלא להתבסס על שטח המבנה כפי שעולה מתכנית המדידה שנערכה עבור תאא'ר ואשר עמדה לפני השמאי. השנייה, כי השמאי לא הביא בחשבון שגג המבנה היה גג פח ולא גג מבטון. מהתמונות שהציג תאא'ר, לא ניתן להתרשם כי מדובר בגג פח כנטען (נספח א' לתצהיר). בנוסף, תאא'ר, אף שטען בפירוט לאיכות הבנייה הירודה של המבנה, לא טען כי גג המבנה היה מפח (ס' 4 לתצהירו, אף שיש לטענה עיגון בכתב האישום שהוגש נגדו בשנת 2002, הרי שלשיטת תאא'ר עצמו נעשו בהמשך עבודות ושינויים במבנה). מכל מקום, אפילו היה הגג מפח כנטען, לא היה בכך כדי להשפיע באורח מהותי על הערכת העלויות (וראו עדות השמאי קיימרי לפיה מדובר בשינוי של כ-10,000 ₪, ע' 32, ש' 32-27).

      

113. הנתבעים מצדם לא הגישו חוות דעת נגדית ולא הציגו נתונים כלשהם, עסקאות השוואה או נתוני עלויות בנייה שיש בהם כדי לסתור את מסקנות השמאי קיימרי. ודוק: בשלבים מסוימים הודיעו כי כבר שכרו את שירותיו של שמאי וכי דרוש להם פרק זמן נוסף לשם הגשת חוות דעת (למשל, הודעה מיום 23.3.16). חרף האמור, בסופו של יום לא הגישו דבר (וזאת גם לאחר שנפתח להם פתח לעשות כן לאחר השלמת הגשת הראיות (ראו החלטה מיום 29.9.16)). הדבר פועל לחובתם. בהפרחת טענות סתמיות כי מדובר בחוות דעת מופרכת או שערורייתית, שלא נתמכו בדבר, אין די.

      

114. נוכח כל האמור יש לקבוע כי התובע הניח תשתית לכך ששווי הקרקע של החלקה הנדונה עומד על כ - 120,000 ₪, ואילו עלות בניית המבנה שעמד עליה עומדת על כ- 190,000 ₪.

      

115. בעדותו נשאל השמאי קיימרי גם על שווי השוק של הנכס במצבו כפי שהיה בעת שנעשה הסכם המכירה על פי מצב הדברים שהיה ידוע לתובע. היינו – מחיר השוק של חלקת הקרקע והמבנה שהיה בנוי עליה ובשים לב לכך שניתן נגדו צו הריסה שמועד ביצועו הוארך מעת לעת. מעדות השמאי קיימרי עולה כי להערכתו שווי השוק במצב דברים זה הוא לכל היותר הסך המתקבל מחיבור רכיב שווי הקרקע – 120,000 ₪ – ורכיב עלויות הבנייה – 190,000 ₪, היינו כ- 310,000 ₪ (ע' 29, ש' 30-28, שם ציין את הסך של כ- 300,000 ₪ באורח מקורב; הערכת כל רכיב: הקרקע והמבנה, נעשתה בנפרד ובלא תלות או יחסיות ביניהם). בהקשר זה הסביר כי שוויו הכלכלי של הנכס במצב דברים זה נגזר מהתשואה הצפויה ממנו נוכח תוחלת השימוש בו, היינו פרק הזמן הצפוי בו ניתן יהיה להמשיך לעשות בו שימוש בלי שייהרס (ע' 29, ש' 33-29). בענייננו, בשים לב למכלול הנסיבות, ובכלל זה לכך שצו ההריסה לא בוצע משך קרוב לעשור עניין שיכול להקרין על האפשרות שלא יבוצע גם בהמשך, נראה כי יש להעמיד את השווי לצרכי הפיצוי על הסך האמור – 310,000 ₪.

      

116. בהתאם להסכם בין הצדדים שילם התובע למעלה מ- 800,000 ₪ עבור הנכס. השמאי קיימרי חיווה דעתו כי מחיר זה אינו משקף את שווי השוק של הנכס. הוא העיד כי התמורה החוזית מוטה כלפי מעלה באורח קיצוני ואינה תואמת כלל את מאפייני הנכס (ע' 29, ש' 25-24, ע' 30, ש' 32, ע' 29, ש' 3-1).

      

117. מן האמור עולה כי שווי הנכס – בהינתן שעומד נגדו צו הריסה – הוא, כעולה מעדות השמאי מטעם התובע, לכל היותר כ- 310,000 ₪ וכי התובע שילם מחיר העולה באורח ניכר על שוויו של הנכס, גם בהתעלם מהעובדות שלא הובאו לידיעתו לפיהן הנכס עתיד להיהרס בתוך זמן קצר.

      

118. במצב דברים זה נשאלת השאלה מהו הנזק שנגרם לתובע בשל התנהלות הנתבעים על חוסר תום הלב והפרת החוזה העולה ממנה?

      

119. התובע עתר לפיצוי בסך של 706,000 ₪ הוא הפער שבין התמורה ששילם עבור החלקה עם בית המגורים שעליה – כאן ציין סך של 826,000 ₪ – לבין השווי הכלכלי של מה שנותר בידיו בסופו של יום, היינו חלקת הקרקע בלבד, שהועמד על סך של 120,000 ₪.

      

120. אולם, בנסיבות העניין אינני סבור כי פער זה משקף את הנזק שעליו זכאי התובע לפיצוי.

      

     אלמלא ניתנו ההחלטות שמכוחן נחרץ גורלו של הנכס להריסה בטווח המיידי, היה התובע הופך בעל הזכויות בנכס, החלקה והמבנה שעליה, ששוויו – על פי חוות דעת השמאי מטעמו – כ- 310,000 ₪. במצב כאמור, שלפיו לא הופרה כלפיו חובה כלשהי, לא היה זכאי לכל פיצוי בגין הפער שבין התמורה ששילם לשווי הנכס שבידיו. למעשה לא הוברר מדוע שילם תמורה העולה באורח ניכר על מחיר השוק. אפשר שלכתחילה טעה טעות בכדאיות העסקה. זו אינה מקימה לתובע זכות לסעד או פיצוי. נראה, אם כן, שהפער בין התמורה החוזית לשווי הנכס במצבו כפי שהיה אלמלא התקבלו ההחלטות שהוסתרו, אינו תוצאה של הפסול שנפל בהתנהגות הנתבעים.

      

     לשון אחר: לוּ היינו מבקשים להעמיד את התובע במקום בו היה בהתאם למצג שהוצג לו בעת ההתקשרות, הוא היה בעליו של נכס שעליו צו הריסה (שעליו ידע) ששוויו כאמור כ- 310,000 ₪. אלמלא הופר החוזה ואילו נמסר לתובע הנכס במצבו כפי שהוצג לתובע קודם להסכם – כאשר עומד נגדו צו הריסה שמועדו מוארך מעת לעת – היה בידיו נכס ששוויו כ- 310,000 ₪.

      

     נראה, אפוא, כי הנזק שנגרם לתובע בשל התנהלות הנתבעים עומד על סך של 190,000 ₪. הוא הפער בין שווי הנכס שקיבל (120,000 ₪) לבין שוויו כפי שהיה בהתאם למצג שהוצג לו (כ- 310,000 ₪).

      

121. אכן, לוּ גילו הנתבעים לתובע את דבר הריסתו הקרובה של הנכס, אפשר בהחלט כי היה בוחר שלא להתקשר בהסכם המכר (ס' 34 לתצהיר התובע, אף ששם טען התובע כי לא היה מתקשר בהסכם "כמות שהוא", ולא נטען במפורש כי לא היה מתקשר כלל, כן טען שם התובע כי לוּ ידע לא היה משלם את המחיר ששילם). ברור בעיני כי נוכח חוסר תום לבם של הנתבעים והסתרת מצב הדברים מעיני התובע, אף קמה לו הזכות לבטל את ההסכם. לוּ היה מממש את זכות הביטול, זכאי היה לקבל השבה מלאה של התמורה ששילם כמו גם של ההוצאות שהוציא לצורך ההתקשרות, כנגד השבת הנכס.

      

     אלא שלא כך בחר התובע לעשות. התובע, שהשתית את תביעתו על דיני החוזים, לא עתר להורות על ביטול ההסכם. הוא לא עתר להשבת מלוא כספי התמורה ששילם (אלא אך לפער בין התמורה לשווי הקרקע). הוא לא ביקש להשיב לתאא'ר את הנכס. החזקה בחלקה נותרה בידיו. התובע בחר לקיים את ההסכם תוך שעתר לפיצוי. כך עלה גם מהתנהגותו בהמשך הדרך עת ניסה לבצע עבודות בנייה בנכס.

      

     במצב דברים זה אין מנוס מהמסקנה כי התובע זכאי לפיצוי אך בשיעור שנקבע לעיל.

      

122. ודוק: אינני מתעלם מכך שהעמדת הפיצוי על סך של 190,000 ₪ מביאה לתוצאה לפיה חרף הפסול שנפל בהתנהגות הנתבעים, חלק הארי של התמורה ששילם התובע אינו מושב לידיו. אולם, התובע הוא שבחר שלא לבטל את ההסכם ולהותיר בידיו את החלקה. השמאי מטעמו הוא זה שהעריך את שווי הנכס שרכש, הקרקע בתוספת המבנה שעליה, בכ- 310,000 ₪. התובע לא הציג כל הסבר לתמורה ששילם העולה באורח ניכר על הערכת השמאי מטעמו. ממילא הוא לא הניח תשתית שיש בה כדי לקשור בין התמורה העודפת לבין הפסול שבמצגי הנתבעים כלפיו. בנסיבות אלה סבורני כי התוצאה האמורה מתחייבת.

      

123. בשולי הדברים נתייחס לטענה נוספת שטענו הנתבעים. לשיטתם, כאשר עסקינן במבנה ללא היתר שניתן צו הריסה נגדו – שאת זאת ידע התובע – אין למבנה שווי כלכלי כלשהו והתובע אינו זכאי לכל פיצוי. אין בידי לקבל את הטענה. כפי שהבהיר השמאי קיימרי בעדותו גם כאשר עומד נגד המבנה צו הריסה יש לו שווי כלכלי, אשר מביא בחשבון את הסיכוי שהמבנה ימשיך לעמוד על הקרקע ואת תוחלת הזמן הצפויה לכך (ע' 30, ש' 32-20). הגיונם של הדברים ברור. הטענה כאילו מרגע שניתן צו הריסה אין למבנה שווי כלכלי אינה מתיישבת עם השכל הישר. די בכך שתאא'ר עצמו עשה שימוש בנכס לצרכי מגורים משך קרוב לעשור לאחר שניתן נגדו צו הריסה, כדי להעיד על קיומו של שווי כלכלי גם כאשר תלוי ועומד צו הריסה.

      

     הנתבעים הפנו בסיכומיהם לפסק הדין שניתן בע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' ברעלי פ"ד מט(1) 463 (1995) שם נפסק כי אין חובה לפצות בגין פגיעה שנגרמה על ידי תכנית כאשר מדובר בבנייה או שימוש ללא היתר. אין בכך כדי להועיל לנתבעים. מפסק הדין לא עולה כי לנכס כאמור אין שווי כלכלי. ההנמקה שם נסמכה על כך שאין הרשות חייבת לפצות את העבריין על מנת שלא ליתן לו פרס (בפסקה 7 סיפא שם). עניינו של פסק הדין ביחסים שבין הפרט לרשות. ממילא לא ברורה הרלבנטיות שלו לענייננו. בנוסף, במקרה שלפנינו, תאא'ר – ולא התובע – הוא שהורשע בעבירה של בנייה ללא היתר. די בכל אלה, אף בהתעלם מכך שבפסיקה הובעו גם גישות שונות מזו העולה מפסק הדין בעניין ברעלי (ראו הסקירה אצל רפי אטינגר "האם ישולמו פיצויי הפקעה בגין בנייה או שימוש בלתי חוקיים?" מקרקעין (2009)).

      

     אשם תורם?

      

124. בסיכומיהם טענו הנתבעים כי בנסיבות העניין יש לייחס לתובע אשם תורם. הנתבעים הדגישו כי התובע היה מיוצג בעת ההתקשרות וכי אישר בהסכם המכר שבדק את המקרקעין (ס' 4 ו-11 להסכם). חרף האמור, ואף שנמסרו לו מסמכים מתוך תיק העבירה, לא טרח לערוך בדיקות כלשהן של מצב הנכס ושל ההליכים בקשר לצו ההריסה (עדות התובע, ע' 16, 3-1 שם העיד כי לא צילם את תיק העבירה; ע' 19, ש' 28-27, שם העיד כי לא פנה לערוך בדיקות בעירייה). התובע אף לא ידע לומר אילו בדיקות ערך עבורו עו"ד איוב ע' 13, ש' 35-30, וראו גם ע' 14, ש' 30-29 שם העיד כי לא שאל את עו"ד איוב על ייעוד הנכס; הנתבעים הפנו גם למכתבו של עו"ד איוב מיום 30.1.13, נספח ח' לתצהיר התובע, שהתייחס לבדיקת הזכויות בקרקע).

      

125. דין הטענה להידחות.

      

126. אכן, נראה כי התובע יכול היה לערוך בירור עצמאי בדבר מצבו התכנוני של הנכס קודם להחלטתו להתקשר בהסכם המכר. משלא עשה כן, אפשר שהתרשל. לצד זאת יש לזכור – וזה החשוב לענייננו – כי ההתפתחויות שהוסתרו מעיני התובע אירעו אך זמן קצר קודם להתקשרות בהסכם המכר. לא הוברר אם ניתן היה לגלותן באורח סביר במרשם או תיק כלשהו קודם להתקשרות. ממילא, לא הוכח שהתנהלות התובע בהקשר זה תרמה לנזק שנגרם לו. די בכך כדי להציב קושי לפני טענות הנתבעים.

      

127. בנוסף, בהקשר קרוב נפסק כי קונה נכס אינו נדרש לברר בעצמו אודות היתרי בנייה של הנכס. גם אם הצהיר שעשה כן ובפועל התרשל, אין בכך כדי להציל את המוכר ואין מקום לייחס לקונה אשם תורם (דעת הרוב בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (11.2.2014)). "בעימות שבין מוכר-מפר שידע (או היה עליו לדעת) בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסוימות, אותן לא גילה לקונה – לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות (ואפילו הצהיר שעשה כן) – יד הקונה על העליונה. הוא זכאי לפיכך למלוא התרופות ... במקרה שכזה – אין לייחס אשם תורם לחובת הקונה" (שם, בס' 2 לפסק דינו של כבוד השופט (כתוארו אז) ח' מלצר, הדיון נסב על הוראת ס' 16 לחוק המכר, התשכ"ח-1968; עם זאת נראה כי הגיון הדברים יפה גם לנסיבות שהתבררו בענייננו; ראו והשוו גם ע"א 9057/07 אפל נ' מדינת ישראל בפסקאות 76-62 לפסק הדין (2.4.2014) שם נקבע כי כאשר עסקינן בעוולת התרמית אך לעיתים רחוקות ניתן יהיה להחיל את הגנת האשם התורם; אף שבענייננו לא נסבה התביעה על עוולה כאמור, ולא נטענו יסודותיה, ניתן ללמוד מהאמור שם גם לענייננו).

      

128. כמו כן, בנסיבות העניין שלפנינו הפסול שדבק בהתנהגות הנתבעים ובהסתרת מצב הדברים מעיני התובע – בפרט נוכח השתלשלות הדברים קודם להסכם המכר – הוא משמעותי. משקלו מכריע. הוא מאפיל על רשלנותו הנטענת של התובע. גם בשל כך אינני סבור כי יש לייחס לתובע אשם תורם.

      

      

     סיכום ותוצאה 

      

129. נוכח כל האמור לעיל התביעה מתקבלת בחלקה, כמפורט להלן:

      

     • התביעה נגד הנתבעים 2 ו-3 (תאא'ר ומצטפא) מתקבלת כך שעל הנתבעים 2 ו-3 לשלם לתובע סך של 190,000 ₪. הסך האמור יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

        

       בנוסף יישאו נתבעים אלה בהוצאות התובע בסך של 18,000 ₪ (בהקשר זה הבאתי בחשבון, בין יתר הוצאות התובע, חלק יחסי מהאגרה ששולמה בשים לב גם לפער בין הסכום שנתבע לסכום שנפסק).

        

       כן יישאו נתבעים אלה בשכר טרחת עורכת דינו של התובע בסך של 25,000 ₪ (כשלעניין זה שקלתי, בין היתר, את היקף העבודה בתיק שהיה בלתי מבוטל, וכן את הסכום שנפסק).

        

     • התביעה נגד הנתבע 1 – נדחית בהסכמת התובע (ע' 95, ש' 4-3). בנסיבות העניין יישא התובע בהוצאות הנתבע 1 ובשכר טרחת עורך דינו בסך כולל של 7,500 ₪ (בהקשר זה הבאתי בחשבון את מידת מעורבותו של הנתבע 1 בהליכים ואת היקף העבודה שנדרש ביחס אליו, שלא היו ניכרים, ואת העובדה שיוצג במשותף עם אחרים).

        

     • התביעה נגד הנתבע 5 (עיסא) – נדחית (ראו בפסקה 94 לעיל). בנסיבות העניין, בשים לב לתמונה שהתבררה בקשר לנתבע זה, ולקשיים הבלתי מבוטלים שעלו מעדותו, לא ראיתי לפסוק הוצאות בעניינו.

        

130. המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

     ניתן היום, כ"ד אב תשע"ח, 05 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.