שאולי נ' עיריית קרית אתא

מבוא

1.לפניי תובענה לפסיקת פיצויים מכוח חוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון") בגין הפקעות שבוצעו בחלק מחלקה 28 בגוש 11609, המצויה באזור התעשייה של קריית אתא, לאורך עורק התנועה הראשי המוביל מדרך חיפה - עכו אל אזורי המגורים בקריית אתא (להלן: "החלקה").

המצב התכנוני

2.אין מחלוקת באשר למצב התכנוני שחל על החלקה.

מחלקה שהייתה במקור בשטח רשום של 3,713 מ"ר, הופקעו שטחים בשיעור של 48.13%, כך ששטח החלקה עומד היום על 1,787 מ"ר בלבד.

ההפקעה הראשונה- היא מכוח תכנית כ/150, אשר פורסמה ביום 10.1.1980 בילקוט פרסומים מספר 2595, תכנית מתאר לקרית אתא כ/150 וייעדה חלקים מהחלקה לצרכי ציבור – חלק לצורך הרחבת דרך (דרך חיפה) וחלק למבנה ציבור.

בתחילה, הייתה החלקה במרחב התכנון של העיר חיפה, (תכנית חפ/1026) אשר יועדה לאזור מגורים, אתר בניין ציבורי, הרחבת דרך וחנייה ציבורית, וכן לשטח ציבורי פתוח והנתבעת טענה כי אותו החלק שנועד למבנה ציבור היה כבר בתוכנית קודמת, (חפ/1026).

ביום 1.9.1991 פורסמה בילקוט פרסומים מספר 3918, הודעה בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה"), על הפקעת חלק מן החלקה שנועד לצורך מבנה ציבור.

ביום 12.3.1992 פורסמה בילקוט פרסומים מספר 3983 הודעה לפי סעיף 19 לפקודה לפיה חלק החלקה שהופקע לצורך מבנה ציבור הפך לקניינה הגמור של הנתבעת.

ביום 21.1.1993 פורסמה בילקוט פרסומים מספר 4078 הודעה נוספת בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודה על הפקעת חלק החלקה המיועד על פי תוכנית כ/150 לצורכי הרחבת דרך חיפה.

ביום 3.6.1993 פורסמה בילקוט פרסומים מספר 4117 הודעה לפי סעיף 19 לפקודה על כך שחלק החלקה שהופקע לצורכי דרך הפך לקניינה הגמור והמוחלט של הנתבעת.

ההפקעה השנייה- ההפקעה השנייה היא מכוח תכנית כ/155ג' שפורסמה ביום 23.11.2005 ומייעדת את החלקה למספר ייעודים- לתעשיה, לדרך ולמבנה ציבור (חלק שיועד לטענת הנתבעת עוד בתוכנית כ/150).

ביום 7.10.10 פורסמה בילקוט פרסומים מספר 6140 הודעה בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודה על הפקעת חלק מהחלקה, המיועד לצרכי ציבור מכוח תכנית כ/155ג.

ביום 27.12.2012 פורסמה בילקוט פרסומים מספר 6518 הודעה לפי סעיף 19 על כך שחלק החלקה שהופקע הפך לקניינה הגמור והמוחלט של הנתבעת.

3.בסיכום ביניים נאמר כי מכוח שתי התכניות אשר שינו את ייעוד הקרקע לקרקע לצרכי ציבור - תכנית כ/150 ותכנית כ/155ג', הופקע שטח כולל של 48.13%. איש מהצדדים לא ידע לציין מהו שטח הקרקע שהופקע בנפרד בכל אחת מהתכניות אלא כי בשורה התחתונה הופקעו מכוח שתי התוכניות קרקע בשטח כולל של 48.13%.

אין מחלוקת כי בהתאם ל"שיטת החישוב המצטבר" כפי שנקבעה ב ע"א 6663/93 צאיג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון (פורסם בנבו, 2.12.99 ) (להלן: "צאיג"), ובהתאם לסעיף 2 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור תשכ"ד-1964 (להלן: "חוק לתיקון דיני הרכישה") שכותרתו "הגבלת רכישה ללא תשלום פיצויים", קמה הזכות לפיצויי הפקעה.

4.הבעלים הרשום בחלקה במועדים הרלוונטיים להפקעות הוחלפו. בתחילה היה מר מלמד א. אליעזר הבעלים הרשום של הזכויות בחלקה וזאת עד ליום פטירתו 21.4.1987. בנו, מר פנחס מלמד, ירש את זכויות אביו וזכויות הבן נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ביום 13.09.1995.

באותו יום (13.09.1995) העניק מר פנחס מלמד במתנה וללא תמורה את כל זכויותיו בחלקה לאחותו, הגב' רוזה שאולי, היא אם התובע.

הגב' רוזה שאולי העניקה ביום 29.10.1995 אף היא במתנה וללא תמורה את כל זכויותיה בחלקה לבנה, מר אליהו שאולי, הוא התובע.

זכויות האם והבן בחלקה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ביום 15.11.1999.

השאלות המקדמיות

5.בטרם אבחן את שיעור הפיצוי ואופן חישובו אדרש לשלוש שאלות מקדמיות –

האם קמה לתובע הזכות לקבלת פיצויי ההפקעה, משלא הוצגה המחאת זכות לפיצויי הפקעה בד בבד עם העברת הזכויות?

על מי הנטל להוכיח כי לא שולמו פיצויי הפקעה לבעלים הקודמים?

האם חל שיהוי בפניית התובע לבית המשפט?

6.אפתח בשאלה הראשונה, האם קמה לתובע הזכות לקבלת פיצויי ההפקעה, משלא הוצגה המחאת זכות לפיצויי הפקעה בד בבד עם העברת הזכויות?

לטענת ב"כ הנתבעת עו"ד גב' סגל-גבסי, לא קמה יריבות בינה לבין התובע מאחר והתובע רכש ו/או קיבל זכות הכפופה להפקעה ואינו זכאי לפיצויי הפקעה מאחר ולא הציג המחאת זכות ביחס לפיצויי ההפקעה, בכל שרשרת ההעברות, ממר פנחס מלמד לגב' רוזה שאולי ומגב' רוזה שאולי לתובע. די בכך, לטענתה, כדי להשמיט את בסיס התביעה ואת עצם הזכות לפיצויי הפקעה. מוסיפה וטוענת הנתבעת כי אפילו אם היו מוצאים בהעברה מגב' שאולי לבנה התובע משום המחאת זכויות מלאה, לרבות הזכות לפיצויי הפקעה, אין בכך כדי להועיל לתובע באשר לפיצויי ההפקעה הנתבעים בתקופה בה היו מר מלמד א. אליעזר ואחריו מר מלמד פנחס, בעלים במקרקעין.

7.מנגד טוענים באי כוח התובע, עוה"ד שרם וממן, כי יש לדחות טענה זו משני טעמים. האחד, כי כלל ההפקעות הרלוונטיות או לכל הפחות חלק הארי של ההפקעות, בוצע לאחר שנת 1995, מועד בו קיבל התובע את הזכויות בחלקה. הטעם השני כי מדובר בהעברות מכוח ירושה ו/או מתנה בתוך המשפחה, שברור כי הועברו כל זכויות המעביר לידי התובע, ובכלל זה גם זכויות לפיצויי הפקעה. לתימוכין, מפנים ב"כ התובע לדברי כב' השופט ע' פוגלמן שניתן בע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל נ' מסרי (פורסם בנבו, 29.8.16) (להלן: "פסק דין מסרי").

8.בחנתי טענה מקדמית זו ומצאתי כי דינה להידחות. הלכה היא, כי הענקת זכויות ללא תמורה מגלמת מכללא גם המחאת זכות לקבלת פיצויי הפקעה. ראו לעניין זה ע"א 261/84 רפאלי נ' חנניה (פורסם בנבו 7.12.86) שם נקבע:

"מקום בו אדם מוכר קרקע לאחר, ולמוכר היתה זכות אישית הקשורה לקרקע, ייטה בית המשפט לראות את הזכות כאילו הומחתה לקונה – כך מחייבות מטרת החוק ועשיית הצדק". (שם, פסקה 11 לפסק דינו של כב' הנשיא (דאז) שמגר).

וכן ראו דברי כב' השופט ע' פוגלמן בפסק דין מסרי בפסקה 27:

"ברי כי הזכות לקבלת פיצויי הפקעה היא זכות בעלת שווי כספי, ואף על פי כן בעסקת תמורה נכון היה בית המשפט זה להניח כי זכות אישית הקשורה לקרקע – בענייננו הזכות לקבלת פיצויי הפקעה- הועברה מכללא לקונה. מכאן ברור הדין ביחס למכר ללא תמורה- קרי, בעסקת מתנה: כאשר פלוני מעביר לאלמוני ללא תמורה נכס מקרקעין שברשותו, ולפלוני זכות בעלת שווי כספי הקשורה במקרקעין (הזכות לקבלת פיצויי הפקעה), תהא הדעת נוטה לקבוע, בהיעדר ראיה לסתור, כי זכות הגברא הועברה גם היא, מכללא, למקבל המתנה. ראיה לסתור במקרה זה- אין".

וכן פסק דין שניתן בעקבות פסק דין מסרי ע"י כב' השופט מ' רניאל בת"א 11309-10-15 סאמיה חכים ג'ובראן נ' עיריית חיפה (פורסם בנבו, 2.11.2016), שם נקבע:

"נוכחנו לראות, כי מהענקת קרקע ללא תמורה ניתן ללמוד, מכללא, גם על המחאת הזכות לקבלת פיצויי הפקעה." (פסקה 48 לפסק הדין).

9.נסכם ונאמר כי טענת הנתבעת לפיה לא קמה עילת תביעה לתובע, שלא היה הבעלים של הזכות במועד פרסום הודעת ההפקעה בהתאם לסעיף 5 לפקודה, לעתור לקבלת פיצויי הפקעה שעה שאינו אוחז בהמחאת זכויות מפורשת לקבלת פיצויי הפקעה, נדחית. עסקינן בהעברות של מלוא הזכויות במתנה בתוך המשפחה, ולא ברכישתן שעל פי ההלכה המשפטית המחייבת קמה חזקה כי מלוא הזכויות ואף הזכות לקבלת פיצויי הפקעה הומחו במועד הענקת המתנה.

10.עתה אבחן מה דינה של הטענה השנייה על מי הנטל להוכיח שלא בוצעו תשלומי פיצוי לבעלים הקודמים. הנתבעת טוענת כי נטל זה מוטל על כתפי התובע, ומשלא הוכיח התובע כי ההפקעות הקודמות לצרכי ציבור שבוצעו בחלקה בוצעו ללא תשלום פיצויים לבעלים הקודמים, די בכך כדי לדחות תביעתו. אין בידי לקבל טענה זו. בפס"ד דנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה (פורסם בנבו, ביום 21.3.13) (להלן: "הלכת ארידור") קבעה כב' השופטת מ' נאור כי ככלל הנטל להוכיח כי שולמו פיצויים בגין הפקעה מוטל על הרשות (העירייה) :

"אמנם, ככלל, הנטל להוכיח את חוקיות ההפקעה רובץ לפתחה של הרשות...נטל ההוכחה מוטל עליה ביחס לשתי המגבלות החלות על סמכות ההפקעה – מגבלת הצורך הציבורי ומגבלת פיצויי ההפקעה. ומזווית אחרת: טענה בדבר השלשת פיצויי ההפקעה או תשלומם בעבר תכליתה להדוף את תביעת פיצויי הפקעה. מדובר בטענת הגנה במסגרת תביעת התובע לפיצויי הפקעה, שעניינה "שילמתי" דהיינו- פרעתי. ככל טענת הגנה, הנטל להוכיחה רובץ לפתח הטוען לה, ובענייננו לפתחה של הרשות." (פסקה 57).

11.אף הטענה כי דין התביעה להידחות מחמת שיהוי – דינה להידחות. הנתבעת טענה כי התובע ידע על ההפקעה עוד בשנת 1992 וכי נכון להיום, קיימים מבנים שנבנו על החלקים שהופקעו ומשכך, קיים קשר סיבתי בין חלוף הזמן לבין שינוי המצב וקיים קושי בהחזרת המצב לקדמותו. התובע טען כי הגיש את תביעתו רק לאחר שהבין שהבטחות הנתבעת לפצותו בגין ההפקעות שביצעה על דרך קבלת אחוזי בנייה או פיצוי כלשהו הינן הבטחות ללא כיסוי. התובע דחה את טענת הנתבעת כי נגרם נזק ראייתי כלשהו ומכל מקום טען כי טענת השיהוי אינה יכולה לגבור על זכות חוקתית ומוגנת - היא הזכות לקבלת פיצויי הפקעה.

12.מקבלת אני את טענת בא כח התובע כי משלא הועלתה טענת ההתיישנות, יש לנהוג בטענת השיהוי במשנה זהירות ולקבלה רק בנסיבות מיוחדות שבענייננו לא התקיימו. די אם אפנה לקווים שהונחו בהלכת ארידור:

"ככלל, האינטרסים שבבסיס דוקטרינת ההתיישנות יטו את הכף לטובת הרשות המינהלית הנתבעת, באופן השולל למעשה את פיצויי ההפקעה, רק במקרים חריגים, בהם הוכח כי הרשות שינתה מצבה לרעה" (פסקה 52 לחוות דעתה של המשנה לנשיא (כתוארה אז) מ' נאור).

13.זאת ועוד, התנהגות התובע רחוקה מללמד על ויתור או מחילה. התובע הגיש בקשה למתן מידע ביום 26.8.91 וחתם עליה בשם הבעלים - פנחס מלמד (נספח י"א לתצהיר הנתבעת); התובע אישר כי קיבל תשובה אך אינו זוכר את תוכנה:

"אז קיבלתי, אבל אני לא זוכר מה כתוב" (עמ' 14 לפרוטוקול מיום 23.5.17, שו' 14).

עו"ד ואנו שייצג את התובע פנה בכתב ביום 25.8.96 ללשכת מהנדס העיר בקרית אתא וביקש לציין את שיעור ההפקעה המדויק. במכתב שכתב למס שבח מקרקעין ביום 09.01.1997, ציין:

"לבקשתך, רצ"ב אישור של אגף תכנון ובינוי עירית קרית אתא לגבי שיעור ההפקעה בנכס שבנדון. על פי האישור, השטח שנשאר לאחר ההפקעה הינו כ- 1,925 מ"ר מהשטח הכולל של החלקה שהוא 3,713 מ"ר. יוצא ששיעור ההפקעה בנכס הינו כ- 49%!. נא לקבוע את השומות הסופיות בהתחשב בנתוני ההפקעה הנ"ל, וביתר נימוקי ההשגות".

אף הנתבעת ציינה בסעיף 25 לסיכומיה כי:

"במהלך השנים פנה התובע ו/או קודמיו לוועדה המקומית ו/או לעירייה לקבלת מידע ופניות אלו נענו על ידי העירייה ו/או הוועדה המקומית. "

מכאן, שאין לקבל את טענת הנתבעת כי התובע הציג מצג ממשי של ויתור או מחילה על זכויותיו, וגם מטעם זה, דין הטענה לשיהוי להידחות.

שיעור הפיצויים

14.לטענת הנתבעת, התובע לא עמד בנטל להוכחת שיעור הפיצויים וגם בכך יש להכשיל את תביעתו. הנתונים בחוות הדעת השמאים הועתקו מהתשריט שערך המודד לגבי כלל השטחים שהופקעו מתוקף תכנית כ/155ג' ולא את החלק העולה על 40% בגינו מגיע לתובע לכאורה פיצויים (כפי שעולה מחקירת השמאי בעמ' 11 לפרוטוקול). לטענתה, בוצעה מדידה לגבי שטחים מופקעים אף מתכנית כ/150 ולא רק על חלקים שהופקעו בתכנית כ/155ג'. מכאן, שהתחשיב שערך השמאי הוא שגוי בהיותו מחבר את כלל ההפקעות שבוצעו, גם מתכנית כ/155ג' וגם מתכנית כ/150 ומהם גוזר את השטח העודף בגינו זכאי לטעמו התובע לפיצוי והוא 8%, קרי- 301.87. יתרה מזו, השמאי לא הוכיח וכך גם המודד את ייעוד השטח העודף שעל פיו יש לבצע את חישוב הפיצויים וקבע כי החישוב ייעשה באופן יחסי לכלל ההפקעות שבוצעו מכוח שתי התכניות הנ"ל ולא לפי התכנית הנוכחית שלכאורה הפקיעה מעבר לשטח הפטור מתשלום הפיצויים. טענה נוספת שאוחזת בה הנתבעת היא, כי חוות דעת השמאי שהציג התובע, מתייחסת ומתבססת על נתונים שנלקחו מתשריט מודד אשר לא הוגש כראיה באמצעות מי שערכו, אלא רק כנלווה לחוות דעת השמאי. לטענתה, אין בפני בית המשפט מדידה המהווה ראיה קבילה מטעם התובע. הנתבעת טוענת כי לא הגישה במודע חוות דעת נגדית מטעמה וזאת לנוכח העובדה כי אין בחוות הדעת מטעם התובע דבר ולו חצי דבר המוכיח את תביעתו ואשר מצריך סתירה בחוות דעת נגדית.

15.התובע טוען כי יש לדחות את טענות הנתבעת בעניין השמאות שעה שהנתבעת בחרה לא להגיש חוות דעת נגדית. מדובר בשאלה שבמומחיות שאינה נמצאת בגדר ידיעתה השיפוטית של הנתבעת, ומשכך היה על הנתבעת להגיש חוות דעת נגדית על מנת לסתור את האמור בחוות דעת התובע. כך שבפני בית המשפט עומדת מסכת עובדתית אחת באשר לגודל השטח שהופקע ולגובה הפיצוי בגינו. עוד מוסיף התובע וטוען כי נסיונות הנתבעת לסתור את ממצאי חוות הדעת בחקירת השמאי לא צלחו, והשמאי עמד אחר חוות דעתו. באשר לנסיון הנתבעת להתכחש לתשריט ההפקעות שהוגש ביחד עם חוות הדעת השמאית, טען התובע כי הנתבעת לא התנגדה להגשת תשריט המודד, ולא הגישה בקשה להוציאו מתיק הראיות, ולהיפך. שאלה וחקרה על תשריט זה. ככל והיה בדעת הנתבעת לחקור את המודד, עורך תשריט ההפקעות, היה עליה לזמן אותו לחקירה וזאת בהתאם להוראת סעיף 130א' לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984.

16.דעתי כדעת בא כח התובע. הנתבעת בחרה במודע שלא להגיש חוות דעת מטעמה. חוות דעתו של השמאי מטעם התובע התבססה על תשריט שערך מודד מוסמך - מר בני שפירא, ולא הוגשה בקשה להוציא את התשריט מתוך חוות הדעת או להגישו בידי עורכו או לחקור את המודד. בפני בית המשפט מונחת חוות דעת אחת.

אופן חישוב הפיצויים

17.אין חולק כי איש מהצדדים לא הצביע במדויק מהו השטח שהופקע בכל אחת מהתכניות, וכן אין מחלוקת בענייננו כי השמאי ערך את התחשיב בחוות דעתו על פי כלל השטחים שהופקעו ולא רק בהתאם לתוכנית הספציפית כ/155ג'. (ראו עמ' 11 לפרוטוקול מיום 23.5.17, שו' 18-21).

18.הנתבעת טוענת כי ככל שמגיע פיצוי לתובע, יש לשערך את גובה הפיצוי לפי הייעוד החדש של החלקה בהתאם לתוכנית הנוכחית כ/155ג'. היינו, בבוא בית משפט להעריך את הפיצויים, יעריכם על פי ייעודה החדש של הקרקע ביום הקובע, בהתאם לתוכנית שבגינה הופקע חלק הקרקע ביתר. ובענייננו, היה על השמאי מטעם התובע להוכיח מה הוא הייעוד של כל חלק שהופקע ביתר במועד הקובע של כל תכנית הפקעה ולא את הסך הכולל של ההפקעות. הנתבעת מפנה לסעיף 190(א)(4) לחוק התכנון לפיו:

"לעניין סעיף 12 לפקודה האמורה יבוא במקום מועד הפרסום של ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין- היום הששים לאחר המועד האמור".

19.אינני מקבלת את טענת הנתבעת אשר מערבת מין בשאינו מינו. המועד שנקבע בחוק התכנון לעריכת שומת הפיצויים, הוא עניין אחד, ואופן החישוב של הפיצוי הוא עניין אחר. סוגיה זו נדונה, אם כי בהקשר לנסיבות אחרות, בע"א 402/85 רחל מרקוביץ נ' עיריית ראשון לציון (פורסם בנבו, 21.1.87), שם נאמר מפי הנשיא דאז, השופט שמגר:

"אין זה מתקבל על הדעת, כי מעמדם החדש של מקרקעין, הבא בעקבות תכנית וכתוצאה ממנה ואשר לאורו הופכת החלקה, המיועדת להפקעה, לשטח המיועד לצרכי ציבור...ישמש נקודת מוצא למדידתה של הפגיעה בה נפגעת הקרקע לצרכי הערכת הפיצויים. אין זה עולה מנוסח החוק ומהגיונם של הדברים, שהפיצויים ישולמו על יסוד הייעוד החדש, שבוצע אך ורק כדי לאפשר הפקעה".

בית המשפט העליון בפסיקה עניפה חזר והדגיש, שהפיצוי בגין הפקעה צריך לבטא את הכלל הידוע בדבר החזרת המצב לקדמותו.

כך למשל, בע"א 589/87 משרד השיכון ואח' נ' בירנבוים ואח' (פורסם בנבו,5.4.95), נאמר מפי השופט אור:

"מטרת הפיצויים בגין הפקעה היא להעמיד את בעל הזכות במקרקעין שהופקעו, באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים שיקבל יוכל לשוב ולרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו... משום כך, קביעת הפיצויים תיעשה בהסתמך על מצב המקרקעין לפני ששונה הייעוד".

ראו גם ספרו של פרו' א. נמדר הפקעת מקרקעין, תשע"א – 2011, עמ' 538-539:

"...בקביעת שווי המקרקעין המופקעים אין להתחשב בשווים בהתחשב בתכנית המפקיעה. כבר ציינו לעיל כי שווי המקרקעין המופקעים ייקבע על פי שווים בשוק החופשי ולא לפי ערכם לרשות המפקיעה. השימושים החדשים לפי התכנית המפקיעה, מורידים, לרוב, את ערך המקרקעין, אך עשויים הם גם להעלות את שווים כאשר המדובר בקרקע שנועדה בתכנית הקודמת לשימושים פחותים ולא מיטביים. הכלל הוא כי אין להתחשב בשווי לפי התוכנית המפקיעה גם במקרה של הפחתת השווי כאמור לעיל וגם במקרה של העלאת השווי בגלל השימושים החדשים בקרקע שהתכנית מתירה".

לאור האמור לעיל אני דוחה את טענת הנתבעת כי היה על השמאי מטעם התובע להוכיח את ייעוד החלק שהופקע ביתר במועד הקובע של כל תכנית ותכנית ועל כך לחשב את שווי הפיצוי.

20.לעניין המועד הקובע לפיצויים, אין מחלוקת כי המועד הקובע בענייננו הוא היום הששים שלאחר המועד בו פורסמה ההודעה על רכישה ברשומות בהתאם לתכנית כ/155ג', היינו 7.12.2012. השמאי העריך את גובה הפיצויים בהתאם למועד הקובע.

במסגרת הערכת גובה הפיצויים ציין השמאי בחוות דעתו את השיקולים והעקרונות לשומת הפיצויים:

"11. שיקולים ועקרונות לשומת הפיצויים

בבואי להעריך את גובה פיצויי ההפקעה, הבאתי בחשבון את הנתונים הבאים:

11.1 נלקח בחשבון מיקום הנכס במירקם העירוני.

11.2 נלקח בחשבון ייעודו של כל אחד מחלקי השטח לפיצוי.

11.3 נלקחו בחשבון ערכי קרקע בסביבה לתאריך הקובע, והתאמתם לנכס הנדון בהתאם לנתוני הוראות תוכנית כ/155ג'.

11.4 נלקחו בחשבון מקובלות וקווים מנחים להערכת שווי דרך, וכן כללים וקווים מנחים להערכת שווי קרקע לבנייני ציבור."

21.לאחר בחינת טענות הצדדים ועיון בחוות דעת השמאי ובתשובותיו בחקירה הנגדית, ובהיעדר חוות דעת מטעם הנתבעת, אני בדעה כי ראוי ונכון לאמץ את חישוב הפיצוי המגיע לתובע על פי הערכת השמאי המונחת בפניי.

22.אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע עבור 8.13% מתוך שטחה הרשום של החלקה (3,713 מ"ר) היינו 301.87 מ"ר ובמעוגל 302 מ"ר. בהתאם לתחשיב המפורט בסעיף 12 לחוות דעתו: הפיצוי לדרך הינו - 18,400 ₪ והפיצוי לבנייני ציבור הינו - 112,100 ₪; סך הכל- 130,500 ₪. סכום זה נושא ריבית והצמדה, מהיום הקובע, בהתאם לסעיף 8(א) להוראות חוק לתיקון דיני הרכישה.

טענת הקיזוז

23.לטענת הנתבעת יש לקזז מכל סכום שייפסק לטובת התובע את החוב שחב התובע לוועדה המקומית בגין היטל השבחה. משעסקינן בחלקה שחלה בה השבחה, הנובעת מאישור תוכנית כ/150 ואישור תוכנית כ/155ג', וזאת על פי סעיף 196א' לחוק התכנון והתוספת השלישית לו חל היטל השבחה שהפך לחלוט, נכון ליום 8.12.05, ועומד על סך של 344,325 ₪.

התובע טען כי יש לדחות טענה זו מאחר שהנתבעת לא הביאה מטעמה כל עדות בכדי לאשש את קיום החוב ואת מהותו. בנוסף ציין כי הנתבעת שלחה לו חיוב בתשלום היטל השבחה ובשלב מאוחר יותר שלחה אליו מכתב בו ציינה כי מכתב הדרישה לתשלום היטל השבחה נשלח "בטעות" וכי התובע אינו חייב בתשלום היטל השבחה.

24.בחנתי טענות הצדדים ולא מצאתי כי יש להידרש לטענת הקיזוז במסגרת המחלוקת שבפני. אני סבורה כי מקומה של טענה זו להתברר במסגרת הליך ותביעה נפרדת.

סוף דבר

25.לאור כל האמור אני מורה כדלקמן:

אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע פיצויים בסך של 130,500 ₪ נכון למועד הקובע 7.12.2010. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לסעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה.

הסכום ישולם תוך 30 יום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

26.כן אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 20,000 ₪.

27.המזכירות תמציא לצדדים את פסק הדין ותסגור את התיק.

ניתן היום, י' ניסן תשע"ח, 26 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.