הוס ואח' נ' קוטיגרו ואח'

רקע כללי

1. התובע, עזריאל הוס הגיש תביעה זו, לפינוי מושכר עסקי ברחוב העמל 11 באשדוד (להלן: "המושכר"), לנוכח העובדה כי הנכס הושכר בשנת 1991 בהסכם שכירות בלתי מוגנת, אשר הוארך לאחר מכן מבלי שנעשה ונחתם הסכם שכירות, עד שהתובע הודיע בשנת 2015 לנתבע על רצונו לסיים את השכירות בנכס.

2. הנתבע, זאב קוטיגרו, הגיש כתב תביעה שכנגד, נגד התובע, עזבון אשתו המנוחה וילדיו, בקשר לאותו נכס, לאכיפת הסכם לרכישת הזכויות בנכס, ולחילופין להשבת כספים ששולמו בייתר בסך 1,674,458 ₪.

3. ואלה עיקר ההסכמות והמחלוקות בין הצדדים:

   • אין מחלוקת כי התובע ובת זוגו המנוחה הם בעלי הזכויות הרשמים במושכר, שהוא מבנה באזור התעשיה באשדוד, בחלקה 41 ששטחה 1,851 מ"ר, ממנה 1,008 מ"ר שייכים לתובע ולאשתו, כאשר השטח הבנוי עומד על 265 מ"ר. במחצית השניה של החלקה מחזיקים בני הזוג לנגסנר.

   • אין מחלוקת כי בין הצדדים נחתם ביום 19.2.1991 הסכם שכירות (להלן: "ההסכם המקורי"), לפיו השכירו התובע ובת זוגו המנוחה לנתבע את המושכר, תמורת דמי שכירות חודשיים של 550$ וזאת לתקופה של שלוש שנים, עם אופציה להארכה לשנתיים נוספות.

   • אין מחלוקת כי הנתבע נמצא במושכר ומחזיק בו משנת 1991, בסמוך לאחר חתימת החוזה המקורי ועד היום.

   • אין מחלוקת כי בכל התקופה מאז חתימת חוזה השכירות לא נערך חוזה שכירות נוסף באופן מסודר בין הצדדים.

   • הנתבע טען, כי ביום 1.5.1995 נחתם הסכם נוסף בכתב יד (להלן: "הסכם 95"), במסגרתו התחייב לשלם סכומים נוספים מעבר לדמי השכירות, על חשבון שכירות עתידית או רכישת הנכס. התובע הכחיש הסכם זה.

   • אין מחלוקת, כי למרות שהסכם השכירות היחיד משנת 1991 הוא ההסכם המקורי, קבע דמי שכירות חודשיים בסכום של 550$, הרי שבפועל במשך כל התקופה שולמו סכומים גבוהים יותר, מעל ומעבר ל 550$ לחודש (להלן: "התשלומים הנוספים").

   • הצדדים חלוקים באשר לטיבם של התשלומים הנוספים:

     1. התובע טען, כי מראש כאשר נחתם ההסכם המקורי, ההסכמה היתה לדמי שכירות של 1,100$ לחודש, ורק משיקולי מס נרשם בהסכם סכום של 550$. עוד טען התובע, כי במהלך השנים השתנו דמי השכירות בעל פה בין הצדדים, בהתאם לעליית דמי השכירות המקובלים למושכר מסוג זה, עד שבסופו של דבר הוסכם על סכום של 6,500 ₪ לחודש, אשר שולמו במהלך השנים האחרונות, עד להפסקת התשלומים עם הגשת התביעה.

     2. הנתבע טען, כי התשלומים הנוספים שמעבר לדמי השכירות הקבועים בחוזה בסך 550$, שולמו בהתאם להסכם משנת 1995, על חשבון רכישה עתידית של המושכר. אשר על כן, יש לאכוף את ההתחייבות למכירת המושכר, ולחלופין, להשיב את הסכומים ששולמו ביתר.

         

        ההסכם מיום 1.5.1995

4. לב המחלוקת בין הצדדים נוגע ל"הסכם 95". מדובר בהסכם בכתב יד בניסוח קלוקל מיום 1.5.1995. כאמור לעיל, הנתבע טען כי מדובר בהסכם אותנטי כפי שהוא, אשר נחתם על ידי שני הצדדים ועל שני הצדדים לכבדו. התובע התכחש להסכם זה.

    

5. טענות להרחבת חזית הנתבע טען כי מדובר בהרחבת חזית, שכן מלכתחילה לא טען התובע כי מדובר בהסכם מזויף. עיון בכתב ההגנה לתביעה שכנגד מעלה, כי הוכחשו כל טענה פרט ועובדה הקשורים להסכם 95 (ס' 20 לכתב ההגנה לתביעה שכנגד).

6. בעניין נויה (רע"א 6814/15 נויה יהלומים בע"מ נ' יהלומי מזל בע"מ, (21/12/2015)), עלתה טענה דומה של הרחבת חזית בנוגע לסוגיה מי חתם על מסמך. בית המשפט העליון הזכיר, כי הרציונאל בבסיס הכלל האוסר על הרחבת חזית, הוא למנוע מצב שבו בעל דין "מופתע", ולאפשר לאותו בעל דין להיערך כראוי להתמודדות עובדתית ומשפטית עם הטענות המועלות על ידי הצד שכנגד בכתבי טענותיו. כאשר הטענה המרכזית באותו עניין היתה שמדובר בהסכם מחייב, לא ניתן לראות "הרחבת חזית" בטענה ששותף אחר חתם על המסמך, שכן השינוי העובדתי איננו חורג מבחינה מהותית מהמחלוקת העיקרית בין הצדדים (שם, פסקה 8 לפסה"ד).

7. כך גם בענייננו. מלכתחילה הוכחש הסכם 95 מכול וכול. מעת הגשת התביעה שכנגד, ברור היה כי המחלוקת המהותית היא באשר לטיבם של "התשלומים הנוספים". בנסיבות אלה, אין מדובר בטיעון "מפתיע" וגם אם ראוי ומוטב היה לציין את טענת הזיוף מפורשות, הרי שאין בעובדה שלא צויין בכתב ההגנה כי ההסכם "זוייף", כדי למנוע את העלאת הטענה.

8. טענה נוספת לגבי "הרחבת חזית" נטענה בקשר לטענת התובע לאבחנה בין דמי השכירות שנרשמו בהסכם המקורי, לבין דמי השכירות בפועל. הנתבע טען, כי במסגרת תביעת הפינוי המקורית שהגיש התובע, הוא נסמך על ההסכם המקורי ללא כל הסתייגות, ולכן טענתו היום, להסכמה בע"פ על דמי שכירות גבוהים יותר, מהווה הרחבת חזית, ולחלופין אין לקבלה עקב היותה טענה כבושה.

9. התובע הגיש את התביעה העיקרית כ"תביעה לפינוי מושכר". מדובר בתביעה קצרה, בה נטען כי היה הסכם בשנת 1991 לתקופה של חמש שנים (מבלי לציין כי דמי השכירות המוסכמים היו גבוהים יותר מאלה שצוינו בהסכם). עוד נטען כי בהמשך הוארכה השכירות ללא הסכם בכתב. גובה דמי השכירות כלל לא צויין בכתב התביעה, שכן התביעה נתבססה על סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, אשר קובע כי אם לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש. בתביעה קצרה זו, שהשתרעה על שני עמודים בלבד, לא היה הכרח לחשוף את העובדה ששני הצדדים הסכימו (לטענת התובע), משיקולי מס, לרשום בהסכם דמי שכירות אחרים מדמי השכירות המוסכמים, למרות שלטענת בנו של התובע שמואל הוס, הדבר נאמר לעו"ד שכטר (ע' 32 ש' 1-2 לפרוט'). ואולם, מייד כשהוגשה התביעה שכנגד, ציין התובע בסעיף 15 לכתב ההגנה שכנגד, כי הסכום שצויין בהסכם השכירות, הוא רק מחצית מדמי השכירות הריאליים והמוסכמים. יש הגיון כי כאשר מוגשת תביעת פינוי מושכר קצרה, מן הסתם אין הכרח לפרט הסכמות בלתי חוקיות בין הצדדים באשר לגובה דמי השכירות. בנסיבות אלה, לא ניתן לראות בעובדה שבכתב התביעה המקורי לא הוזכרה ההסכמה האמיתית (לטענת התובע), כדי הרחבת חזית, או אפילו כדי טענה כבושה שמשקלה נמוך.

    

10. מינוי מומחה ואובדן המסמך לנוכח המחלוקת באשר לאוטנטיות של הסכם 95, ביקש בית המשפט מהצדדים בהחלטה מיום 27.7.16 להתייחס לאפשרות למנות מומחה לכתבי יד מטעם בית המשפט לבדיקת המסמך. התובע הודיע בו ביום על הסכמה. הנתבע הודיע ביום 1.8.16 כי הוא "מתנגד נמרצות" למינוי.

11. ביום 10.8.16 החליט בית המשפט למנות מומחה מטעם בית המשפט, למרות התנגדות הנתבע. בהחלטה הדגיש בית המשפט כי מדובר במסמך מהותי שיש מחלוקת לגביו, ולכן מינוי מומחה יסייע לבית המשפט בגילוי האמת.

12. לאחר שהמומחית שנתמנתה ע"י בית המשפט, הודיעה כי לא קיבלה את המסמך המקורי אותו נתבקשה לבדוק, ביום 13.10.16 הורה בית המשפט לנתבע להעביר את המסמך המקורי לבדיקתה של המומחית. דא עקא, הנתבע הודיע כי המסמך אבד לו. בתצהיר שהוגש ביום 3.11.16 ציין הנתבע כי ידע היטב שמדובר במסמך חשוב ביותר, עליו נסמכת כל התביעה שכנגד, ולכן אף דאג לניילן את המסמך כדי שלא יאבד או יינזק, אולם אף שהמסמך היה בידיו בעת הגישור, לאחר מכן לא איתר אותו. בנסיבות אלה, הודיעה המומחית כי תתקשה לתת חוות דעת ללא המסמך המקורי, והמינוי בוטל.

     

13. נוסח הסכם 95 המסמך נשוא המחלוקת כולל כותרת ושני חלקים כדלקמן: "הנדון שכירות מחסן בעמל 11 אשדוד. אני הוס עזריאל, בעל מבנה בעמל 11 אשדוד, שמושכר למר קוטיגרו זאב לפי חוזה קיים עד סוף 1996, ומאז יבוצע חידוש חוזה ביניהם (בין הצדדים) לתקופה נוספת לפי התנאים שבוצעו בחוזה הקיים. אני מודיע בזאת שאני אקבל ממר קוטיגרו זאב מקדמות חודשיות נוספות עבור שכירות נוספת או לרכישת המבנה (כמקביל לדמי מפתח) לכל תקופת השכירות". לצורך התייחסות לחלקיו השונים של הסכם 95, יכונה בכינוי "רישה" החלק הראשון עד המילים "בחוזה הקיים". ואילו החלק השני, המתחיל במילים "אני מודיע" ואשר נוגע לתשלומים הנוספים, יכונה "סיפה" (יצויין כי האקדמיה ללשון העברית החליטה כי יש לכתוב מילים אלה עם האות ה' בסופן).

14. האותנטיות של הסכם 95 בעניין אמיתותו של המסמך מיום 1.4.95, העידו התובע מזה, והנתבע ובנו מזה. לאחר ששמעתי את עדויותיהם המפורטות של שני הצדדים, שוכנעתי כי שני הצדדים לא דייקו בהתייחסם למסמך מיום 1.5.1995. מחד גיסא, ברור מן הנסיבות שאכן המסמך, על הרישה שלו, המאריך את הסכם השכירות, אכן נערך ונחתם באותו מועד או בסמוך לכך, והתכחשותו של התובע לחלק זה במסמך מיותרת, איננה ברורה ופוגעת באמינותו. מאידך גיסא, ברור ממכלול העדויות, כי הסיפה שבמסמך לא היה במסמך המקורי והוא התווסף לאחר מכן.

15. אכן, התובע הוא אדם מבוגר כבן 95 שנה, אשר התקשה להיזכר בפרטים, לא יכול היה לזהות את חתימתו, התבלבל בחקירה הנגדית, סירב להשיב לחלק מהשאלות, התחמק והתפרץ על ב"כ הנתבע ולא תמיד השיב לעניין. למרות הקשיים בקבלת עדותו, ניתן היה להתרשם מכאבו האמיתי של התובע, כאשר במשך שנים ארוכות נתן אמון מלא בנתבע, ובסופו של דבר חש כי רומה ע"י הנתבע ובנו.

16. בית המשפט הגיע למסקנה כי התובע אכן חתם על הסכם 95, כאשר הופיעה בו הרישה, על יסוד השיקולים הבאים: ראשית, בהתאם להסכם המקורי משנת 1991, אכן חוזה השכירות היה לתקופה של שלוש שנים עם שנתיים נוספות של אופציה להארכה, כך שסביר שבתום התקופה יערכו הצדדים הסכם נוסף לגבי הארכתו. שנית, התובע בחקירתו, לא הכחיש באופן גורף את החתימה על המסמך, כפי שטען בא כוחו בכתבי הטענות, אלא השיב בהגינותו, שאיננו זוכר על איזה מסמך אשתו המנוחה לא חתמה וכי: "יכול להיות שחתמתי לבד" (ע' 24 ש' 5 לפרוט'). בהמשך ניסה התובע להתחמק, כי איננו יודע במה המדובר (ע' 24 ש' 12 לפרוט'), וברור כי הוא מבין שמדובר במסמך שבמחלוקת. שלישית, התובע והנתבע סמכו זה על זה, ולכן סביר כי ביקשו להאריך את החוזה המקורי לתקופה נוספת באותם תנאים. גם התובע וגם הנתבע הסבירו היטב כי הם הכירו זה את זה, היו ביחסים קרובים ורצו לחסוך את העלות של פניה לעו"ד על מנת לערוך חוזה נוסף. רביעית, נוסח החלק הראשון להסכם, אשר יש בו הארכה של החוזה הקודם משנת 1991 לפי אותם תנאים שהיו בחוזה המקורי, דווקא בגלל העילגות שבו מעיד על כך שמדובר בהסכם אמיתי בין הצדדים להארכה נוספת של תקופת השכירות, עם תום התקופה שבחוזה המקורי.

17. לעומת זאת, אין לקבל את טענת הנתבע, לפיה באותו שלב נחתם המסמך כשגם הסיפה של אותו מסמך היתה רשומה טרם שהצדדים חתמו עליו.

18. אכן, טענה של זיוף היא טענה מעין פלילית שהנטל להוכחתה הוא נטל כבד. בעניין נבולסי (ע"א 45/15 חלימה נבולסי נ' נביל נבולסי (15/05/2017)), נקבע כי הנטל המונח על שכמו של מי שטוען לזיוף חוזה, הוא נטל כבד במיוחד, לנוכח חומרת הטענה שנילווה לה גוון מעין-פלילי, ועל בית המשפט לבחון את הראיות בזהירות ובקפדנות (שם, פסקה 13 לפסה"ד). בעניין חזן (ע"א 3725/08 ניסים חזן נ' אריק חזן (03/02/2011), נקבע כי בעל דין המייחס לצד שכנגד עריכת חוזה פיקטיבי מעלה כנגדו טענה קשה, העשוי להגיע אף כדי ייחוס מרמה או מצג כזב. ככלל, טענות מסוג זה, שנילווה להן, על פי רוב סממן של חוסר נקיון כפיים, טעונות בשל טיבן רמת הוכחה נכבדה לצורך ביסוסן. ייחוס לאדם התנהגות שיש בה חוסר ניקיון כפיים, מרמה או כזב מחייב בראיות בעלות משקל ואמינות. טענות כאלה מצריכות רמת הוכחה התואמת במשקלה לרצינותה ולחומרתה של הטענה הנטענת (שם, פסקה 31 לפסה"ד, ור' גם: ע"א 7456/11 - מוריס בר נוי ואח' נ' מלחי אמנון ואח', (11/04/2013), פסקאות 15-16 לפסה"ד).

19. למרות קושי זה, ממכלול הנסיבות עלה, כי הסיפה לא היה מלכתחילה במסמך, ובית המשפט שוכנע כי התובע עמד בנטל הכבד להוכיח כי הרישה של הסכם 95 איננו מקורי: ראשית, הסיפה במסמך סותרת את כותרת המסמך "שכירות מחסן העמל 11 אשדוד". בלתי סביר לחלוטין, כי במסגרת מסמך שזה כותרתו, יקבעו הצדדים תשלומים נוספים לרכישה עתידית של המושכר. שנית, הסיפה במסמך סותרת באופן חזיתי את הרישה במסמך, לפיו השכירות תמשיך באותם תנאים שהיתה קודם לכן. בין השאר, ההסכם המקורי מבהיר במפורש כי מדובר בשכירות שחוק הגנת הדייר לא יחול עליה, והצדדים בחרו במסגרת הרישה להאריך את ההסכם באותם תנאים בדיוק. שלישית, למרות שהנתבע טען לאמיתות המסמך, הוא סירב למינוי מומחה, ולאחר מכן בנסיבות מפתיעות, כאשר נתמנה מומחה בניגוד לעמדתו, איבד את המסמך. מדובר במסמך קארדינאלי עליו מתבססות כל טענות הנתבע. הנתבע עצמו תיאר כי היה מודע לחשיבות המסמך. אבדן המסמך יותר מאשר מתמיה, ומטיל צל כבד על הנתבע, באשר למקוריות הסיפה למסמך, כי לא רצה שהמסמך ייבדק ע"י המומחית, וד"ל. רביעית, גם ללא מינוי מומחה מקצועי, לאחר שהמסמך אבד, לטענת הנתבע, והמינוי בוטל – ניתן לראות גם בעין בלתי מקצועית כי הסיפה של המסמך החל מהמילים "אני מודיע...", נכתב באופן שונה. מדובר בכתב צפוף יותר מהרישה, כאשר ניכר כי הכותב ניסה להכניס את הטקטס הנוסף, מעל לחתימות אשר כבר היו מונחות על הדף עליו חתמו הצדדים תחת הרישה. חמישית, לאחר ששמעתי את התובע מזה ואת הנתבע ובנו מזה, שוכנעתי כי לא היה בכוונת התובע באותו שלב למכור את הנכס לנתבע או לאחר. כל הכוונה היתה לאפשר לנתבע להמשיך ולשכור את המושכר באותם תנאים לתקופה ארוכה. שישית, הסיפה איננה מגדירה תקופה או סכומים, ואיננה מגדירה את טיבן של ה"מקדמות החודשיות הנוספות" או את תמורתן. שביעית, בהתחשב בדמי השכירות הראויים למושכר, כפי שהוכחו בפניי, סביר יותר שדמי השכירות עלו במהלך השנים, כפי שטען התובע, מאשר שהם נותרו כל העת על סך של 550$ לחודש, והיתרה היתה בגין תשלומים אחרים. שמינית, לאחר שבשנת 2015 ביקש התובע להפסיק את הסכם השכירות, אחרי תקופה כה ארוכה של 24 שנים, וכאשר שני הצדדים יודעים כי במשך כל השנים שולמו סכומים מעבר להסכם המקורי משנת 1991, אשר נמוך ממחיר השוק באופן משמעותי, רק טבעי שהנתבע ינסה להיתלות בכך כדי להצדיק את השארותו במושכר. תשיעית, כפי שנראה להלן, בעת שמינהל מקרקעי ישראל תבע את הצדדים בגין פלישה, טען הנתבע כי הוא שוכר את הנכס בלבד. עשירית, כפי שנראה להלן, בעת שנשלח לנתבע הסכם שכירות, הוא השיב אותו לתובע עם הערות על הטיוטה, מבלי לטעון כלל כי הוא בעל זכויות בנכס.

20. ניתן למצוא הסבר לכל אחד מהשיקולים הללו בנפרד, אולם שילובם של כל השיקולים שפורטו יחד, מלמד באופן חד וברור, כי הסיפה הרשומה בהסכם 95 לא היתה בעת שהצדדים חתמו על המסמך והוספה מאוחר יותר. מכלול הנסיבות שנתבררו במהלך שמיעת הראיות העלו, כי למרות שמדובר בנטל כבד להוכיח כי מסמך זוייף – הרי שהנטל בעניין זה הורם על ידי התובע, וסביר מאד שהסיפה של המסמך מיום 1.5.1995, התווספה למסמך בשלב מאוחר, כנראה כאשר ביקשו התובע ובניו להפסיק את חוזה השכירות.

21. ב"כ הנתבע הדגיש, כי העובדה שהיתה הודאה חלקית של התובע ובנו, בדבר משא ומתן עם חברת חרש אשדוד, מחזקת את גרסתו כי התובע התכוון למכור את המושכר. אין מחלוקת כי חרש אשדוד פנו לתובע בשנת 1995 בכוונה לקבל את המושכר, בין בשכירות ובין ברכישה (ע' 24 ש' 16-17 ; ע' 36 ש' 22 עד ע' 37 ש' 4 לפרוט'). ייתכן אפילו שהתעניינות זו, היא שהביאה לחתימת רישה הסכם 95. ואולם, אין כל אישור שהיתה כוונה של התובע למכור את הנכס. נהפוך הוא. התובע הכחיש זאת מכל וכל, ואף הסביר מדוע המושכר לא עמד למכירה. במקביל, הוא הסביר כי ביקש להשכיר את הנכס לנתבע לתקופה ארוכה, אפילו בדמי שכירות נמוכים ממחיר השוק, מבלי שהנתבע יהיה תחת סיכון יומיומי של פינוי, והדבר ברור על רקע יחסי הקרבה ביניהם.

22. די בקביעה בדבר זיוף הסיפה להסכם 95 ע"י הוספתה בשלב מאוחר, כדי לדחות את העתירה המרכזית של התביעה שכנגד, לאכיפת חוזה להעברת הזכויות או למנוע את פינויו של הנתבע מן הנכס.

23. משמעות הסיפה למעלה מן הצורך, ורק כדי להניח את דעתו של הנתבע יצויין, כי גם אם הנתבע היה מוכיח שגם הסיפה נרשמה ונחתמה על ידי הצדדים בשנת 1995, דבר שלא הוכח, גם אז אין הדבר יכול לסייע לנתבע בתביעת הפינוי, שכן ברור שאין מדובר בחוזה מכר או בהתחייבות למכור את הזכויות בנכס. הביטוי: "עבור שכירות נוספת או לרכישת המבנה" הוא ביטוי עמום ובלתי מחייב. התחייבות לחוזה מכר חייבת לכלול גמירות דעת, להתקשר בחוזה מכר, ובנוסף לכך פרטים מלאים לגבי זיהוי הנכס, התמורה וכיוצא באלה, פרטים שאינם מופיעים בהסכם מיום 1.5.1995. בנסיבות העניין, לנוכח הדרישות הקבועות בדין לחוזי מכר מקרקעין, אם הייתי קובע שגם הסיפה נחתמה ע"י הצדדים, דבר שלא הוכח, היה מקום להעדיף את החלופה הראשונה, לפיה התשלומים הנוספים נעשו עבור שכירות עתידית.

24. בעניין חירם (ע"א 4921/12 איש חירם חברה קבלנית לבניה והשקעות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ, (16/12/2014)), קבעה כב' השופטת חיות (כתוארה אז), כי לשם כריתתו של חוזה, נדרשות גמירות דעת להתקשר בחוזה הקונקרטי הנבחנת בפרמטרים אובייקטיביים, ומסוימות במובן זה שעל החוזה להיות מפורט דיו כדי שייתפס כמחייב. גם אם דרישת המסוימות רוככה במרוצת השנים, ונקבע כי היא עשויה לבוא על סיפוקה אף בהעדר פרטים מהותיים לעסקה, ובלבד שפרטים אלה ניתנים להשלמה על פי דין או על פי נוהג, הרי שמקום שבו חסרה התייחסות לעניינים הבסיסיים והחיוניים ביותר לעצם התהוותו של החוזה הנטען, יש בכך כדי ללמד על העדר מסוימות ועל כך שהחוזה לא נכרת. חשוב להדגיש כי יסוד המסוימות ויסוד גמירות הדעת אינם מנותקים זה מזה, ועל כן העדר התייחסות לפרט מהותי עשוי לשלול לא רק את יסוד המסוימות. במקרים מתאימים הוא עשוי להצביע גם על העדר גמירות דעת להתקשר בחוזה ועל כך שטרם התגבשה ההסכמה החוזית הנדרשת (שם, פסקה 11 לפסה"ד). בענייננו, כאשר אין בסיפה הגדרה איזה משתי החלופות מקובלת על הצדדים, שכירות נוספת או רכישה, וכאשר אפילו גובה התמורה איננו מצויין, הרי שגם אם היה הנתבע מוכיח כי התובע חתם על המסמך לרבות הסיפה, גם אז אין מדובר בחוזה התחייבות למכירת מקרקעין.

     

25. סיכום ביניים נוכח כל האמור לעיל אני קובע עובדתית, כי לקראת תום תקופת השכירות הראשונה שהחלה בשנת 1991, נפגשו התובע והנתבע והסכימו על הארכת השכירות "באותם תנאים" של החוזה הקודם. תנאים אלה כוללים, מן הסתם, הסכמה על אותם דמי שכירות כמו בחוזה המקורי (בכפוף למחלוקת אם היה הסכם נפרד בע"פ על תשלום נוסף ב"שחור"), בתנאי שכירות שחוק הגנת הדייר אינו חל עליהם.

26. הצדדים לא הגדירו ברישה הסכם 95, את תקופת ההסכם הנוסף לשכירות באותם תנאים. ההסכם המקורי משנת 1991 קבע שכירות לתקופה של שלוש שנים, בתוספת אופציה להמשך השכירות לתקופה של שנתיים נוספות, היינו חמש שנים בס"ה.

27. סעיפים 25 ו- 26 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973, קובעים כי חוזה יפורש לפי אומד דעת הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, אולם אם אומד דעת הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו. פרטים שלא נקבעו בחוזה, ניתן להשלים לפי הנוהג שבין הצדדים. בענייננו, הצדדים הביעו ברישה הסכם 95 את כוונתם, לחדש את ההסכם "באותם תנאים" של ההסכם המקורי. מכאן שאף שלא נקבעה תקופת השכירות, ניתן לפרש כי אומד דעתם של הצדדים באותה עת, היה כי יש להאריך את ההסכם באותם תנאים, היינו לשלוש שנים עם שנתיים נוספות של אופציה להמשך השכירות באותם תנאים.

28. מן הקביעה האמורה לעיל עולה, כי משנת 2000 לכל הפחות, עד היום, אין למעשה חוזה כתוב בין הצדדים. למרות זאת, הצדדים בהתנהגותם כרתו במשתמע חוזה מתחדש מידי פעם ופעם, כאשר הסכימו כי הנתבע ימשיך לשהות בנכס כשוכר, וישלם סכומים מסוימים כדמי שכירות, סכומים שהשתנו תדירות בהתאם להסכמת הצדדים במשך השנים הללו.

     

    גובה דמי השכירות עליו הוסכם

29. אין מחלוקת כי בהסכם הכתוב משנת 1991 נרשמו דמי שכירות בסך 550$ לחודש. כפי שקבעתי לעיל, הצדדים האריכו את השכירות לתקופה נוספת בשנת 1995, כאמור ברישה הסכם 95, בחמש שנים נוספות, באותם תנאים של החוזה המקורי.

30. אין מחלוקת כי במהלך כל השנים שילם הנתבע סכומים שהם מעל ומעבר ל-550$ לחודש. לכל צד הסבר משלו לתשלומים הנוספים מעבר למחיר הרשום בהסכם המקורי:

    • התובע טען, כי למרות שההסכם דיבר על 550$, הרי שבפועל הסכימו הצדדים על דמי שכירות בשיעור של 1100$, כאשר לבקשת הנתבע בחוזה נרשם רק סכום של 550$ והיתרה שולמה "בכסף שחור" לצורכי הקטנת המס. התובע הוסיף וטען כי בשלב מסוים, כאשר ערך הדולר החל לרדת, הוסכם על לעבור לסכום קבוע בשקלים בסך של 6,000 ₪ לחודש (לפי הודעת התובע מיום 21.5.17, היה זה החל ממאי 2002), ולאחר מכן בסך של 6,500 ₪ לחודש (לפי הודעת התובע מיום 21.5.17, היה זה החל מאוקטובר 2007), אשר שולמו מדי חודש בחודשו עד להגשת התביעה.

    • הנתבע טען, כאמור לעיל, כי מדובר בסכומים נוספים ששולמו בהתאם לסיפה מההסכם מיום 1.5.1995 בגין שכירות עתידית או רכישת הנכס, ולכן, אם לא יאכף חוזה מכר, יש להשיב לו את הסכומים ששולמו ביתר.

31. לטענת הנתבע אפוא, סכומי היתר מעבר למחיר הרשום בחוזה בכתב, שולמו בגין "שכירות נוספת או רכישה עתידית". לפי הסבר זה של הנתבע (אשר נדחה לנוכח העובדה שסיפה הסכם 95 לא היה במקור), אין הסבר של ממש לתשלומים הנוספים מעבר למחיר החוזי שנעשו לפני הסכם 95.

32. בתצהיר הנתבע, הוא מפרט כי רצה מאד לקנות את המושכר, אולם התובע התלבט ועמד על כך שמדובר יהיה רק בשכירות ולא במכר (ס' 10-12 לתצהיר הנתבע). בהמשך הוא הדגיש: "שילמתי בנוסף לדמי השכירות גם תשלומים עודפים עבור רכישת הזכויות מיום 1.4.1991 ואילך" (סעיף 54 לתצהיר הנתבע). בתצהיר נטען אמנם, כי עוד בשנת 1991 הוסכם על תשלומים נוספים מעבר לדמי השכירות, על חשבון רכישה עתידית או מעמד של שוכר בדמי מפתח (ס' 14 לתצהיר הנתבע), אלא שטיעון זה בלתי סביר לחלוטין, שכן רק זמן קצר לפני כן חתמו הצדדים על הסכם חד וברור של שכירות בלבד, כאשר נכתב בהסכם "ברחל בתך הקטנה", כי חוק הגנת הדייר לא יחול עליו. מדובר בשוכר שעדיין לא נכנס למושכר ולא החל לשלם דמי שכירות, כאשר שני הצדדים יודעים כי יש הסכם חתום לגבי שכירות שחוק הגנת הדייר איננו חל עליה. קשה אפוא לקבל את טענתו של הנתבע.

33. מדובר בטענה בע"פ נגד מסמך בכתב, כאשר ע"פ ההלכה הפסוקה, חזקה על לשון החוזה, שהיא משקפת את אומד דעתם של הצדדים, ולפיכך, לא בנקל ניתן לטעון בעל-פה נגד מסמך בכתב (ע"א 3894/11 דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' ניר בן שלום, (06/06/2013), פסקה 22 לפסה"ד).

34. אכן, התובע והנתבע היו חברים קרובים, ולכן לא תמיד הקפידו על עריכת הסכמים בכתב. אני נכון אפילו לקבל את טענת הנתבע, כי התובע הבטיח לו שכירות לתקופה ארוכה, ואולי אפילו אמר לו שלא יוציאו אותו משם כל החיים (סעיף 8 לתצהיר הנתבע), או בעדותו של הנתבע: "הוסבר לי שזה שלי לכל החיים. שנינו באים מאותו גיהינום" (ע' 42 ש' 7-8 לפרוט').

35. למען הסר ספק (אף שהדבר לא נטען מפורשות) יודגש, כי אמירה זו או אחרת של התובע, בראשית תקופת השכירות בשנות התשעים, כי אין בכוונתו לפנות את הנתבע השוכר לתקופה ארוכה (אולי אף תוך שימוש בביטוי "לכל החיים" או ביטוי דומה), איננה אמירה שיש בה גמירות דעת ומסוימות, המקימות עילת תביעה חוזית. ברור היה לשני הצדדים, כי מדובר בהצהרת כוונות כללית לגבי העובדה שמדובר בשכירות לתקופה ממושכת מאד, כפי שאכן היה בפועל (ור' להלן פירוט הפסיקה, הנוגעת לכך שגם חוזים ללא תקופה לסיומם, אינם חוזים לנצח).

36. ייתכן כי מסיבה זו, עקב רצונם של הצדדים לבסס התקשרות ארוכת טווח, ניתנה לנתבע בהסכם השכירות זכות סירוב ראשונה, אם ביום מן הימים יבקש התובע למכור את המושכר. התובע עצמו הודה כי אשתו המנוחה התרתה בו להתיר לנתבע להמשיך להחזיק במושכר, כי הנתבע מפרנס ארבע משפחות (ע' 24 ש' 16-17 לפרוט'). ואולם, הדרך ארוכה מכאן ועד לנסיון להפוך את הסכם השכירות מן היסוד, זמן כה קצר לאחר חתימתו, להסכם שיש בו "תשלומים עודפים עבור רכישת הזכויות", כטענת הנתבע.

37. בנסיבות אלה, דווקא האישור של הנתבע, כי מלכתחילה, עוד לפני "הסכם 95", שולמו סכומים מעבר למחיר הקבוע בחוזה, מחזק את טענת התובע, כי הצדדים הסכימו מראש, עוד בשנת 1991, כי מחיר אחד ירשם בחוזה ומחיר אחר יהיה דמי השכירות בפועל, שחלקו ישולם בכסף "שחור" ללא קבלה.

38. בעניין זה, אין משקל לטענת ב"כ הנתבע, כי דווקא התובע הוא זה שנהנה מהעובדה שחלק מן הכסף שולם בלא להוציא קבלות לגביו, מעבר למחיר הקבוע בחוזה בכתב. גם אם התובע הוא זה שהיה לו אינטרס לכך, ואולי הוא היה היוזם לכך שהמחיר החוזי הרשום יהיה שונה מהמחיר המוסכם (בניגוד לעדותו) - גם אז ברור שהסכמת הצדדים מלכתחילה, היתה לדמי שכירות גבוהים מאלה שנקבעו בחוזה בכתב, ועל בית המשפט לכבד את הסכמת הצדדים בעניין זה. עם זאת, הצדדים רשאים להעביר את פסק הדין לעיון רשויות המס, על מנת שאלה יעשו כל הדרוש כדי שהתובע ישלם מס אמת, בגין הכספים שקיבל ולא דיווח.

39. הכרעה זו, בדבר דמי השכירות המוסכמים, אשר שונים מדמי השכירות שנקבעו בחוזה שבכתב, מתחזקת לנוכח השמאות בדבר דמי השכירות הסבירים למושכר.

     

40. דמי שכירות ראויים הנתבע מחזיק במושכר תקופה ממושכת משנת 1991 ועד היום, כאשר דמי שכירות שולמו עד להגשת התביעה. כמתואר לעיל, הנתבע טען, כי הצדדים הסכימו כל העת על דמי השכירות הרשומים בחוזה המקורי בסך 550$ לחודש, בעוד התובע טען, כי חרף המחיר החוזי, היתה ההסכמה בין הצדדים בע"פ אחרת: תחילה 1,100$ לחודש, לאחר מכן הוסכם על דמי שכירות בשיעור של 6,000 ₪ ובהמשך 6,500 ₪, כאשר לטענתו, הוסכם כי חלק מדמי השכירות ישולמו ב"שחור" ללא קבלות, בשלב האחרון דובר על 3,500 תמורת קבלה ו-3,000 ₪ נוספים ללא קבלה (ע' 18 ש' 9-12 ; ע' 19 ש' 5 לפרוט').

41. התובע הוסיף והעיד שאמר לנתבע שבכל מקום לוקחים יותר, אפילו עד כדי 9,500 ₪ לחודש, אולם הם היו מסכמים ביניהם בע"פ בכל פעם על דמי שכירות נמוכים יותר, ולא חתמו על הסכם בכתב כדי לחסוך עלויות (ע' 21 ש' 5-15 לפרוט').

42. על מנת לחזק את טענתו, הגיש התובע חוות דעת שמאי באשר לדמי שכירות ראויים לאורך כל תקופת השכירות.

     

43. חוות הדעת של אשר מימון השמאי אשר מימון הגיש שתי חוות דעת שמאיות לגבי דמי שכירות סבירים למושכר. המומחה קבע בחוות דעתו, כי בשנת 1991 עמדו דמי שכירות ראויים למושכר על סך של 2,500 ₪ לחודש, בשנת 1996 עמדו דמי שכירות ראויים למושכר על סך של 7,750 ₪ לחודש, ולשנת 2016 עמדו דמי שכירות ראויים למושכר על סך של 14,300 ₪ לחודש.

44. שתי חוות הדעת של השמאי אשר מימון הן מפורטות ומנומקות כדבעי, השמאי מבהיר היטב כיצד ערך את השומות ופירט עסקאות בנכסים דומים. לא הוגשה כל חוות דעת נגדית מטעם הנתבע.

45. בחקירה הנגדית לשמאי, נטען כנגד חוות הדעת, כי השמאי לא נכנס לתוך המושכר (ע' 10 לפרוט'). לא מצאתי מקום להתעלם מחוות הדעת בגלל שהשמאי לא נכנס לתוך המושכר. ראשית, מעבר לטענה הכללית, לא הצביע ב"כ הנתבע על כל נתון קונקרטי, שאם היה השמאי מודע לו, לאחר ביקור במושכר פנימה, היה משנה את חוות דעתו באופן מהותי. די בכך כדי לקבוע כי למרות שהשמאי לא ביקר בתוך המושכר, חוות דעתו בעינה עומדת. שנית, גם אם עדיפה שמאות הכוללת ביקור בתוך הנכס, הרי שהעדר הכניסה לנכס רק מפחיתה במשקל חוות הדעת ולא מאיינת אותה. בהעדר כל חוות דעת נגדית, למרות הפחתה זו במשקל חוות הדעת, נראה לי נכון לאמץ את עיקרי חוות הדעת.

46. נמצא אפוא, כי גם אם השמאי לא ביקר במושכר פנימה, הרי שיש לאמץ באופן כללי את קביעותיו, כי דמי שכירות ראויים למושכר בשנת 1991 עמדו על 2,500 ₪ לחודש, בשנת 1996 עמדו על 7,750 ₪ ובשנת 2016 עמדו על 14,300 ₪ לחודש.

47. אכן, צדדים להסכם יכולים להסכים ביניהם, מסיבות שונות, גם על מחיר שכירות אשר נמוך באופן משמעותי ממחיר השוק, כפי שנעשה כאן. העובדה שהתובע והנתבע היו חברים קרובים, וכי התובע ביקש ללכת לקראת הנתבע, בהיותו מפרנס של ארבע משפחות, בהחלט מסבירה דמי שכירות נמוכים ממחר השוק שקבע השמאי. ואולם, העובדה שאפילו לגרסת התובע, הסכומים הכוללים שהוסכמו (חלקם תמורת קבלות וחלקם ב"שחור" ללא דיווח), אפילו סכומים אלה, נמוכים משמעותית ממחיר השוק (בעיקר משנת 2000 ואילך), מחזקת את גרסתו של התובע.

     

48. דמי שכירות בעת חתימת ההסכם המקורי 1991 בעת שהחלו יחסי השכירות, ערכו הצדדים הסכם בו נרשמו דמי שכירות בסך 550$ לחודש. התובע טען כי הצדדים סיכמו בע"פ על דמי שכירות כפולים בשיעור של 1,100$ לחודש, ורק משיקולי מס רשמו בהסכם המקורי את מחצית הסכום. שמואל הוס, בנו של התובע, העיד כי כאשר הוריו חתמו על ההסכם המקורי בשנת 1991, הם ידעו שהולכים לחתום על הסכם שכירות בדמי שכירות של 1,100$ לחודש, כשווי השוק של המושכר, והופתעו כשהוצג להם הסכם של 550$ בלבד, אולם נרגעו כשהוסבר שהיתרה תשולם ב"שחור" (ע' 30 ש' 20-24 ; ע' 31 ש' 24-25 ; ע' 36 ש' 14-18 לפרוט').

49. מחוות הדעת עולה, כי בהתחשב במיקומו של הנכס, במאפייניו, בשימושים האפשריים בו ובשיקולים והעקרונות לקביעת דמי שכירות ראויים, העריך השמאי את גובה דמי השכירות החודשיים לשנת 1991 בסכום של 2,500 ₪ בתוספת מע"מ. שער הדולר ביום 1.4.1991 עמד על 2.26 ₪. היינו לגרסת התובע, הוסכם על דמי שכירות של 2,486 ₪ לחודש (אם כי בהסכם נרשם רק מחצית), ואילו לגרסת הנתבע הוסכם על דמי שכירות חודשיים של 1,243 ₪. בהתחשב בחוות דעת השמאי מימון שלא נסתרה, גרסת התובע נראית הגיונית יותר.

50. ממכלול הראיות בתיק, ומעדויות התובע מזה והנתבע מזה, עלה כי באמת מדובר במערכת יחסים ייחודית. שניהם ניצולי שואה, שניהם עלו מרומניה, וביניהם נקשר קשר ייחודי. התובע העיד איך הנתבע היה מודה לו ואיך נתן בו אמון, עד שאפשר לו להיכנס למושכר ולשפצו אפילו ללא הסכם (ע' 16 לפרוט'). מסיבה זו כנראה העניק התובע לנתבע בהסכם השכירות המקורי, זכות סירוב ראשונה למקרה שירצה למכור את המושכר. נראה כי התובע רצה להבטיח לנתבע ידידו, כי יוכל לשבת בנכס שנים הרבה ללא מפריע, בין כשוכר, כפי שבפועל ישב, ובין באופן אחר, אם ביום מן הימים יחליט למכור את המושכר, דבר שלא עשה מעולם. אין בכך כדי לשכנע כי התובע ביקש למכור את המושכר, ובלשונו של התובע: "אני אמרתי לו שזה לא יהיה למכירה (אבל) אם יהיה למכירה, אתה הראשון שאני אודיע לך, אבל זה לא למכירה" (ע' 22 ש' 7-8 לפרוט').

51. אכן, טענת התובע בדבר הסכמה בע"פ על דמי שכירות בסך 1,100$, סותרת את ההסכם בכתב, בו רשמו הצדדים דמי שכירות של 550$, וההלכה הפסוקה שפורטה לעיל, קובעת נטל כבד לבעל דין אשר טוען להסכמות בע"פ הסותרות מסמך בכתב. למרות זאת, מצאתי כי התובע הרים הנטל וכי גרסתו סבירה יותר, הן משום שאין מחלוקת כי הסכומים ששולמו מיד לאחר חתימת ההסכם היו בערך כפולים מאלה הרשומים בהסכם, ואין כל הסבר משכנע לכך, והן משום שדמי שכירות בסך 1,100$ הם דומים למחיר השוק של שכירות נכס דומה, לפי חוות דעת השמאי.

     

52. השינויים בדמי השכירות במהלך השנים כמצויין לעיל, בשנת 1995 הסכימו הצדדים על הארכת הסכם השכירות "באותם תנאים", היינו המשך השכירות, שניתן להשלימה ע"פ אומד דעת הצדדים, לתקופה נוספת של חמש שנים, כאשר ישולם, תמורת קבלה, סכום של 550$, וסכום נוסף של 550$, ישולם ללא קבלה, שני הסכומים כדמי שכירות חודשיים.

53. כמתואר לעיל, אין מחלוקת כי מחודש מאי 2002 ועד לחודש אוקטובר 2007 שולם סכום כולל של 6,000 ₪ לערך, ואילו מחודש אוקטובר 2007 ועד ליולי 2015, בסמוך להגשת התביעה, שולם סכום כולל של 6,500 ₪ לערך (הודעת התובע מיום 21.5.17 ; מוצג 4 לתצהיר הנתבע, עדות הנתבע ע' 44 לפרוט').

54. הסכומים הללו אינם תואמים את טענת הנתבע, העולה מנספח 4 לתצהירו, כאילו התשלומים העודפים, מעבר לדמי השכירות, עמדו כל העת 550$. מסתברת והגיונית יותר טענת התובע, כי בשלב מסויים הסכימו הצדדים לעבור לתשלום עגול בשקלים, תחת החישוב הדולרי, כאשר חלק מאותה הסכמה היה להמשיך ולשלם חלק מהסכום באופן גלוי, תמורת קבלות, וחלק אחר ב"שחור" ללא קבלות.

55. הסכומים עליהם הסכימו הצדדים, אפילו לגרסתו של התובע, נמוכים עשרות מונים מדמי השכירות הראויים, כפי שאמד אותם השמאי, בשנת 1996 כ- 7,750 ₪ לחודש, ובשנת 2016 כ- 14,300 ₪ לחודש.

56. אני קובע אפוא עובדתית, כי אין מדובר ב"תשלומים נוספים" עבור שכירות עתידית או רכישה, אלא בדמי שכירות בסכום כולל, חלק תמורת קבלה וחלק ב"שחור", אשר נמוכים משמעותית ממחיר השוק, דמי שכירות כוללים עליהם הסכימו שני הצדדים, אשר עלו באופן מתון בלבד כמתואר לעיל ע"י התובע, זאת לנוכח היחסים המיוחדים בין התובע והנתבע.

     

57. תביעת המינהל37733-02-10 בשנת 2010 תבע מינהל מקרקעי ישראל, את התובע, הנתבע ואחרים, בתביעה לסילוק יד. במסגרת אותה תביעה, יוצגו הנתבע והתובע במאוחד. במסגרת אותה תביעה, טען עו"ד חפוטה, ב"כ הנתבע, בדיון ביום 10.12.13, כי הנתבע הוא שוכר במושכר, וכי הוא ביצע את הפלישה הנטענת ע"י המינהל. הנתבע עצמו הגיש תצהיר, בו הדגיש כי הוא שכר את המושכר מהתובע. בהתאם לכך נמחק התובע מן התביעה ההיא ביום 4.5.15.

58. בעדותו של הנתבע בבית המשפט, הוא הסביר כי לקח על עצמו את "כל הכאב ראש הזה", כי הפלישה היתה שלו, וכאב לו שמאשימים את התובע (ע' 42 ש' 21-26 לפרוט'). אם אכן היה הנתבע סובר כי הוא בעל זכויות במושכר, ולא רק שוכר, סביר כי היה מציין זאת כבר בהליך שם, שכן אמירה כזו, מקל וחומר שהיתה מוציאה את התובע מהתמונה. גם עניין זה מחזק את הקביעה, כי היה ברור לנתבע כל השנים שהוא רק בגדר שוכר, וכי מעולם לא שילם עבור רכישת זכויות במושכר.

59. הטענה של בן הנתבע, כי היה זה התובע שביקש שלא להזכיר את עניין הרכישה (ע' 54 ש' 1 לפרוט'), היא טענה כבושה ותמוהה ללא הסבר או פירוש.

     

60. טיוטת ההסכם משנת 2014 בשנת 2014 נכנס לתמונה בנו של התובע, וכאשר ראה כי אין הסכם בר תוקף בין הצדדים, ביקש לייצב את ההסכמות בחוזה בכתב. ביום 12.11.2014, כנראה בעקבות פגישה בין הצדדים, שלח שמואל הוס, בן התובע, טיוטת הסכם שכירות חדש לבנו של הנתבע. בן הנתבע, רפי קוטיגרו, השיב את ההסכם עם תיקונים ביום 15.3.2015. לא נטענה באותו שלב כל טענה כי מדובר במכר ולא בשכירות.

61. הנתבע ובנו ניסו להיתלות בטעות קולמוס בטיוטת ההסכם, שכן מצויין כי מדובר ברח' העמל 8 ולא ברחוב העמל 11. ברור שלא היה ברשות התובע נכס נוסף ברח' העמל, ומדובר בטעות קולמוס גרידא. הנתבע ובנו לא הביאו כל הסבר מניח את הדעת להתנהלות זו, זולת שהיה ברור להם שמדובר בשכירות בלבד.

     

62. הערות שונות התובע ובנו נחקרו ארוכות לגבי נכס נוסף המושכר על ידם ברח' רוגוזין. לא מצאתי כי יש בכך כדי להשליך על ענייננו.

63. שיפוצים במושכר במסגרת התביעה שכנגד, צירף הנתבע תביעה גם להשבת עלות שהשקיע בהשבחת המושכר בסך 500,000 ₪. הנתבע לא פירט מה בוצע, מתי בוצע, לא צירף קבלות או שמאות, כך שברור שרכיב זה בתביעה שכנגד לא הוכח.

64. מסעיף 27 לתצהיר הנתבע, ניתן להבין כי עיקר ההשקעה נעשתה בשנת 1991, כאשר שכר הנתבע את המבנה, או בשנים הראשונות לשכירות, כאשר ביקש להתאים את המושכר לעסק שפתח בו. בעדותו, טען הנתבע, כי בשנים הראשונות לשהותו במושכר עשה את ההשקעות, ושרף את כל הניירת הנוגעת לכך (ע' 44 ש' 5-8 לפרוט'). יתרה מכך, התובע שכר את המושכר כמו שהוא. הוא קיבל את המושכר עוד לפני תחילת השכירות כדי לשפצו לצרכיו. הוא עשה במושכר שימוש שנים ארוכות מאד, תוך שהוא עצמו נהנה מההשקעות שביצע בתחילת הדרך. אף שהיה ברור לשני הצדדים, כמתואר לעיל, כי מדובר בשכירות בלבד – מעולם לא דרש הנתבע מהתובע, המשכיר, לשפותו בעבור ההשקעות בנכס, כפי שדורשים שוכרים ממשכירים לא אחת.

65. מאחר שקבעתי כי הנתבע לא הרים את הנטל לעניין ההשקעות, עלותן, השבחת המושכר וכד', אין לי צורך לדון בטענת ההתיישנות. ואולם, על פניו מדובר בהשקעות שבוצעו עוד בשנות התשעים, כאשר ברור היה לשני הצדדים כי מדובר ביחסי שכירות, ומכאן שיש מקום לטענת ההתיישנות.

66. באשר לטענה כי טענת ההתיישנות לא הועלתה בהזדמנות הראשונה, בעניין זהבי (ע"א 3349/13 דורון זהבי נ' משרד ביטחון (12.10.2015)), נקבע אמנם כי יש לפרש בצמצום את ההוראה, ודי בכך שהוגשו בקשות בעניין, בהן לא הועלתה טענת התיישנות, כדי לשלול טענת התיישנות שעלתה לראשונה רק בכתב ההגנה. לעומת זאת בעניין ליפל (רע"א 901/07 הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא ליפל (19.9.2010)), נקבע כי יש לפרש את הסדרי ההתיישנות באופן מצמצם נוכח חשיבות זכות הגישה לערכאות, אך זאת בנסיבות המתאימות: מקום בו היה הצדק סביר להשתהות בהגשת התביעה, לא נפגעה זכותו של הנתבע להתגונן ואין בכך פגיעה באינטרס הציבורי לסיים מחלוקות. משהנזק לא הוכח, אין לי צורך להכריע במחלוקת המשפטית שבין הלכת זהבי להלכת ליפל, והעניין יוותר ב"צריך עיון".

     

     

     

     

    הפסקת חוזה השכירות ותביעת הפינוי

67. כפי שנקבע לעיל, מדובר בחוזה שכירות ארוך שנים, אשר החל בחתימה על הסכם בשנת 1991, והמשיך בחתימה על הסכם 95 רישה, כהמשך באותם תנאים לחמש שנים נוספות, בדמי שכירות חודשיים, שחלקם היה מפורט בהסכם תמורת קבלות, והיתרה שולמה ב"שחור" ללא דיווח. מאז שנת 2000, אין למעשה הסכם בין הצדדים, והם הסכימו במשתמע, בהתנהגותם, להמשיך באותו אופן, בדמי שכירות בשיעור של 6,000 ₪ לחודש, ולאחר מכן 6,500 ₪ לחודש.

68. ביום 11.2.15 הודיע התובע לנתבע על סיום השכירות. הנתבע סירב לפנות את המושכר ומכאן התביעה הנוכחית.

69. משלא השכיל הנתבע להוכיח כל טענה בדבר רכישת זכויות במושכר, אין מנוס מלקבל את עתירת התובע להורות על פינויו מהמושכר. הנתבע לא כפר בזכויותיו של התובע במושכר עובר לתחילת השכירות, ומשנסתרה טענתו בדבר רכישת זכויות במושכר, יש הכרח לקבוע כי אין הוא זכאי להמשיך ולהחזיק בו בניגוד לרצון התובע (ע"א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד ל"א (3) 455 (26/7/1977) ; ע"א (מח' ת"א) 18074-05-10 דגיר יצחק נ' זהבי משה (21/06/2010)).

70. התובע נסמך על הוראת סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, אשר קובעת כי אם לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש.

71. אכן, מטבעו של הסכם שכירות המתחדש בהתנהגות, כי כל צד רשאי לבטלו בהודעה זמן סביר מראש. אורך התקופה הנדרשת, מושפע גם מתקופת השכירות הארוכה ומציפיות הצדדים להארכתה לתקופה ממושכת.

72. בעניין חלקה 184 (ע"א 1628/13 חברת חלקה 184 גוש 6217 בע"מ נ' אילנה ליליאן לוי, (19/08/2014)), קבע בית המשפט העליון כי העובדה שהצדדים המשיכו לקיים את חוזה השכירות בהתנהגות, אף מבלי להאריך פורמאלית את החוזה או לחתום על חוזה חדש, מלמדת אמנם על הסכמתם להמשיך את הקשר המשפטי ביניהם כמקודם, אך היא בוודאי אינה מלמדת על הסכמתם להמשיך את הקשר המשפטי ביניהם לנצח. הקשר המשפטי יימשך כל עוד שני הצדדים מביעים בהתנהגותם את רצונם להמשיכו, ובכל עת רשאי כל אחד מהצדדים לסיים את החוזה – בכפוף לחובתו למסור לצד השני הודעה על כך ולהעניק לו זמן סביר עד לסיום החוזה. לא מדובר בכללים ייחודיים שהתפתחו רק ביחס לחוזי שכירות, אלא מדובר ביישום של החזקה המושרשת היטב בדיני החוזים, לפיה חוזים אינם נערכים לצמיתות, גם אם מדובר בחוזים ארוכי טווח שלא נקצבו בזמן, אשר יישומה הפרקטי הוא בכך שחוזה שלא נקבעו בו מועד או מנגנון לסיומו, יש לפרש כחוזה המקנה לכל צד זכות להפסיקו תוך מתן הודעה זמן סביר מראש לצד השני (שם, פסקה 39 לפסה"ד).

73. בעניין כלאסני (רע"א 3595/12 ג'ורג' כלאסני נ' מונתהא מגדלאני, (25/06/2012)), הודגש שוב, כי אם המשיכה השכירות להתקיים אף לאחר תום התקופה עליה הסכימו הצדדים, זאת מבלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות באמצעות מתן הודעה לצד השני. העובדה שהשוכר שכר את המושכר לתקופה יחסית ממושכת, איננה מלמדת כי הופקעה מהמשכיר האפשרות להביא את חוזה השכירות לסיומו, שכן הנחת היסוד הנוגעת לחיובים על פי החוזה היא שאין הם נצחיים, והם מטבעם זמניים (שם, פסקות 10-11 לפסה"ד).

74. מן האמור לעיל עולה, כי בלתי סביר כי הסכם יעמוד בתוקפו ללא גבול. בית המשפט רשאי להשלים את הרכיב החסר, בהתאם לציפיות הצדדים. מכאן שהתובע היה מוסמך להודיע לנתבע על סיום תקופת השכירות שהוארכה בהתנהגות שנים ארוכות.

75. עם זאת, אורך תקופת ההודעה המוקדמת נגזר גם מתקופת החוזה (ת"א (חיפה) 48270-05-12 דראושה שיווק בינלאומי בע"מ נ' טיולי הגליל בע"מ (6/3/2014) ; ע"א 9784/05 עיריית תל אביב יפו נ' ידידיה גורן (12/8/2009) ; ת"א (ת"א) 2583-04‏ ‏ אוברסיז טובאקו בע"מ נ' אחידקל שיווק וסחר (15/3/2010)).

76. בענייננו, כאשר מדובר בחוזה ארוך שנים, במסגרתו השקיע הנתבע השקעות בנכס, נראה כי תקופת ההודעה המוקדמת צריכה להיות של שנה לפחות כדי להתארגן לקראת הפינוי. בנסיבות המיוחדות של תיק זה, גם אם ההודעה נמסרה בפברואר 2015, נראה כי יש לאפשר לנתבע זמן התארגנות של שנה ממועד פסק הדין.

     

     

    הערה לפני סיום

77. יהודה עמיחי כתב כך: "מן המקום שבו אנו צודקים / לא יצמחו לעולם / פרחים באביב / המקום שבו אנו צודקים / הוא קשה ורמוס / כמו חצר / אבל ספקות ואהבות עושים / את העולם לתחוח / כמו חפרפרת, כמו חריש / ולחישה תשמע במקום / שבו היה הבית / אשר נחרב". גם אם ההכרעה ניתנת על פי הדין, נראה כי מדובר בהכרעה שהיא כמעט בגדר שטח קשה ורמוס, שלא יצמחו בו פרחים באביב.

78. התובע והנתבע, ניצולי שואה, ניהלו במשך שנים ארוכות מערכת יחסים טובה של חברות אמת, לצד שכירות עסקית, מערכת יחסים שהיתה מבוססת על הערכה ואמון מלא. תחושת בית המשפט היא, כי אנשים אחרים הביאו להכשלת מערכת יחסים יפה זו. נראה כי מעורבותם של ילדיו של התובע מזה, ובנו של הנתבע מזה, וכניסתם של עורכי דין לתמונה, היא שהביאה להעצמת הסכסוך, להעכרת מערכת היחסים הטובה בין התובע והנתבע, וליצירה מלאכותית של סכסוך, אשר היה נפתר מן הסתם ברוח טובה בין התובע והנתבע, כפי שפתרו את כל המחלוקות ביניהם במשך השנים, וחבל שכך.

79. תחושת בית המשפט היא, כי אלמלא התערבותם של גורמים חיצוניים אלה, ילדי התובע והנתבע ועורכי הדין, בהחלט ייתכן כי התובע היה מסכים להמשיך ולהשכיר לנתבע את המושכר, בדמי שכירות נמוכים ממחיר השוק, כפי שהיה שנים רבות. צר הדבר, כי מערכת יחסים כה נדירה, שלא התבססה על מיקסום רווח, אלא על ידידות והערכה הדדיים, נסתיימה כפי שנסתיימה. תמיד יכולים התובע והנתבע לשוב ולהידבר, להשליך את פסק הדין אל האשפה, ולהגיע להסכמות שיתבססו על מערכת היחסים החברית ביניהם.

     

     

     

     

    סיכומו של דבר

80. לנוכח כל האמור לעיל, מדובר בחוזה שכירות שהוארך במשתמע ובהתנהגות הצדדים, וככזה, רשאי היה התובע לבטלו בהודעה זמן סביר מראש. תביעת הפינוי מתקבלת אפוא. עם זאת, לנוכח תקופת השכירות וציפיות הצדדים, ייכנס צו הפינוי לתוקפו בתוך שנה מהיום, היינו ביום 6.12.18, אלא אם יגיעו הצדדים להסכמה אחרת, כמתואר לעיל.

81. בית המשפט לא נדרש להכריע באשר לדמי השכירות מעת שהנתבע חדל לשלם אותם, סמוך להגשת התביעה (למעט חודשיים באופן חלקי), אולם נראה, כי בהתאם להסכמה בעבר, יש להמשיך בתשלום דמי שכירות מעת שהופסקו ועד למועד הפינוי, בתשלום בסכום שהוסכם ע"י הצדדים מזה שמונה שנים, בסכום כולל של 6,500 ₪ לחודש.

82. מאחר שנקבע כי לא היה הסכם לרכישת זכויות במושכר – התביעה העיקרית שכנגד נדחית.

83. כמו כן, לנוכח הקביעה כי כל הסכומים ששולמו במשך השנים שולמו כדמי שכירות, גם אם חלקם לא דווחו ולא ניתנו קבלות בגינם, נדחית גם התביעה החלופית להשבת התשלומים העודפים.

84. עוד נדחית התביעה להשבת השקעות במושכר, לאחר שלא הוכחה, וגם אם היתה מוכחת, בספק אם היה מקום לפצות בגין השקעות של שוכר במושכר לפני למעלה משני עשורים, בהם עשה שימוש במושכר ונהנה מהשקעותיו. כמובן שבעת הפינוי, ככל שיש דברים שהנתבע התקין ושניתן לפרקם מבלי לפגוע במושכר באופן ממשי, ניתן לעשות כן.

85. הנתבע ישלם הוצאות התובע והנתבעים שכנגד ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 29,250 ₪, בצירוף השבת האגרה ועלות חוות דעת השמאי והוצאות עדותו.

     

     

    המזכירות תשלח לצדדים את פסק הדין בדואר רשום עם אישור מסירה.

    זכות ערעור בתוך 45 יום לבית המשפט המחוזי.

     

    ניתנה היום, י"ח כסלו תשע"ח, 06 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.