ת"א 42807-04-14 אפיק ואח' נ' יונה דהרי ואח'

עניינה של התביעה שלפניי הוא בסכסוך בין שכנים בבית משותף בקשר עם פריצת פתח אל גג הבית המשותף. 

מבוא

1. התובע הוא בעל הדירה הידועה כחלקת משנה 5 בבית המשותף הבנוי על חלקה 115 גוש 30025 (הבית המשותף, ראו נסח הרישום, נספח ב' לתצהיר התובע). בשנת 2012 רכשה הנתבעת מאת הצד השלישי את הדירה הידועה כחלקת משנה 9 בבית המשותף (ראו הסכם הרכישה נספח י"א לתצהיר התובע וכן הנסח האמור).

    

2. דירת הנתבעת מצויה בקומה השלישית של הבית המשותף (ראו התשריט שהוגש ביום 1.5.15 וכן צו רישום הבית המשותף, נספח א' לתצהיר התובע). הדירה בנויה על חלק מהקומה. בחלקה האחר של הקומה מצוי גג המהווה רכוש משותף. הנתבעת לא חלקה על כך שהגג הוא רכוש משותף (למשל, ס' 9(ג) לכתב ההגנה). בהתאם לתשריט הבית המשותף, הגישה לגג היא באמצעות חדר המדרגות המשותף.

    

3. לטענת התובע, במחצית שנת 2007 – וקודם שהנתבעת רכשה את דירתה מאת הצד השלישי – פרץ הצד השלישי פתח בקיר החיצוני של הדירה וקבע בו דלת חיצונית המקשרת בין הדירה לבין שטח הגג הסמוך ומתוך מטרה "לספח" לדירה חלק משטח הגג. התובע טען כי הדבר נעשה ללא היתר בנייה כדין וללא שניתנה לכך הסכמת דיירי הבית המשותף.

    

4. התובע ציין בתביעתו כי מי שהיתה באותה עת הבעלים של שתי דירות בבית המשותף נקטה נגד הצד השלישי הליכים לפני המפקח על רישום המקרקעין. בהליכים אלה, כך לטענת התובע, ניתן פסק דין בהעדר התייצבות שחייב את הצד השלישי, בין היתר, להשיב את המצב לקדמותו ולבטל את הפתח שפרץ מהדירה אל הגג (נספח ה' לתצהיר התובע, פסק הדין הוגש ללא עמודי הפרוטוקול שקדמו לו וללא זיהוי של שמות הצדדים לו; התובע הודיע כי אין בידו העתק של המסמך המלא ומכל מקום הבהיר כי אינו מבקש להשתית את זכותו עליו, ראו הודעה מיום 29.1.15). לטענת התובע, לאחר שנודע לו כי הנתבעת רכשה את הדירה מאת הצד השלישי, העלה בפניה את טענותיו, הביא לידיעתה את דבר קיומו של פסק הדין ודרש כי תפעל להשבת המצב לקדמותו. משהנתבעת סירבה לעשות כן, הגיש את התביעה שלפניי.

    

5. הנתבעת לא הכחישה בהגנתה את דבר פריצת הפתח והצבת הדלת כנטען. בכתב הגנתה טענה, בין היתר, כי משלא היא שפרצה את הפתח לא היה מקום להגיש את התביעה נגדה; כי היא רכשה את הדירה כפי שהיא, על הפתח הנזכר; כי נוכח פרק הזמן שחלף עד להגשת התביעה "נראה" כי קיימת התיישנות או שיהוי; כי התובע לא טרח לרשום את פסק הדין הנזכר בנסח הרישום וכך תרם להטעייתה; כי הבניין מיועד לשימור, שמכך כנראה ביקשה ללמוד שאין בפתח האמור כדי פגיעה באפשרות בנייה עתידית; כי היא ערה לכך שמדובר בגג משותף ואין היא "מנכסת" אותו לעצמה וכי רוב בעלי הדירות מסכימים למצב הקיים.

    

6. בד בבד עם הגנתה הגישה הנתבעת הודעה לצד השלישי – הבעלים הקודם של דירתה. בהודעה טענה כי ככל שהתביעה נגדה תתקבל יש לראות בצד השלישי כמי שהפר את התחייבותו כלפיה לגלות לה על השינויים שביצע בדירה ללא היתר ובניגוד לדין כמו גם את פסק הדין שניתן נגדו. כן עמדה על כך שאם תיאלץ לסגור את הפתח יהיה בכך משום שינוי מהותי שיקים לה זכות לבטל את רכישת הדירה.

    

7. בישיבת קדם משפט מיום 30.4.15 הודיע בא כוח הנתבעת, לאחר ששמע את הערות בית המשפט, על צמצום ההודעה לצד שלישי כך שהסעד שייתבע ממנו יהיה השתתפות בכל הוצאה שתיגרם לנתבעת בשל הצורך להשיב את המצב לקדמותו, אם וככל שתתקבל התביעה ותוך שמירת יתר הטענות כלפי הצד השלישי (ראו ע' 1, ש' 16-12 לפרוטוקול, ס' 2 להחלטה בע' 2 לפרוטוקול וכן החלטה מיום 24.6.15).

    

8. הצד השלישי לא התייצב לדיונים גם לאחר שניתנו לו מספר הזדמנויות. ביום 29.11.15 ניתן נגד הצד השלישי פסק דין (מותנה) (ע' 3 לפרוטוקול הדיון).

    

9. נותר, אפוא, לדון בתביעה העיקרית של התובע נגד הנתבעת.

    

10. בישיבת ההוכחות נשמעה עדותם של התובע ושל הנתבעת. מר ברוך רזניק, אשר מתגורר כשוכר בדירת הנתבעת ואשר הגיש חוות דעת מומחה כאדריכל מטעם הנתבעת, לא התייצב לדיון מטעמים רפואיים. התובע הודיע כי הוא מוותר על חקירתו מבלי שיהיה בכך כדי לגרוע מטענותיו (ע' 13, ש' 17-13 לפרוטוקול). כמו כן, במהלך הדיון הודיע בא כוח הנתבעת כי הוא מוותר על העדת עדים נוספים מטעם הנתבעת, לאחר שאלה לא התייצבו לדיון (ע' 10, ש' 6-4 לפרוטוקול). בתום שמיעת העדויות סיכמו הצדדים את טענותיהם.

     

    דיון והכרעה

     

11. אין חולק כי בקיר החיצוני של דירת הנתבעת, בחלק הפונה אל הגג המשותף, נפרץ פתח. פתח כאמור אינו מופיע בתשריט הבית המשותף. בפתח הוצבה דלת המאפשרת גישה ישירה בין דירת הנתבעת לבין שטח הגג הסמוך. זאת, בנוסף לאפשרות הגישה לגג הקיימת לכלל הדיירים מחדר המדרגות המשותף. הנתבעת לא חלקה על כך, והדברים עולים בבירור גם מהתמונות שהוצגו לפני בית המשפט (ת/1, ת/2, נ/6, נ/7). במהלך המשפט התברר גם כי הנתבעת, או מי מטעמה, הניחו על שטח הגג הסמוך לפתח שנפרץ משְטח דשא סינתטי (ס' 16(ד) לתצהיר התובע, הנתבעת לא התייחסה לכך כלל בתצהירהּ, ראו גם עדות התובע, ע' 8, ש' 6 לפרוטוקול, והדברים נראים גם מהתמונות שהוצגו).

     

12. פריצת הפתח בקיר החיצוני והצבת הדלת נעשו קודם למועד שבו רכשה הנתבעת את הדירה. גם על כך אין חולק. התובע טען כי הצד השלישי – שהיה בעליה של הדירה קודם לנתבעת – הוא שפרץ את הפתח וזאת במחצית שנת 2007 (ס' 7 לתצהיר התובע). בדיון לפניי העיד כי לאחר שבנו הזעיק אותו למקום ראה את העבודות בעת שנעשו במו עיניו (ע' 12, ש' 23 לפרוטוקול). עדותו לא נסתרה. היא נתמכה במכתב שכתב בזמן אמת ביום 1.5.07 לעיריית ירושלים בעוד העבודה בשטח מתבצעת (נספח ג' לתצהיר התובע). בהגנתה טענה הנתבעת כי מבירור שערכה עם הצד השלישי, לאחר שלמדה על טענות התובע, עלה כי לא הוא שפרץ את הפתח (ס' 4(א) לכתב ההגנה). טענה זו לא נזכרה בתצהיר עדותה של הנתבעת. מכל מקום, להבדיל מאמירות מפי השמועה לא נתמכה הטענה בדבר. משכך יש להעדיף בעניין זה את גרסת התובע.

     

13. התובע טען כי פריצת הפתח נעשתה בלא שבאה על כך הסכמה כדין של בעלי הדירות בבית המשותף, כמו גם ללא היתר בנייה כדין. בהקשר זה טענה הנתבעת כי שוחחה עם רוב דיירי הבניין שלא הביעו התנגדות לקיומה של יציאה מהדירה אל הגג (ס' 9 לתצהיר הנתבעת). כן טענה כי "יכול להיות" שבנסיבות העניין לא נדרש "היתר מיוחד" (ס' 5 סיפא לחוות דעת רזניק).

     

14. אין בידי לקבל את טענות הנתבעת.

     

    פגיעה ברכוש המשותף

     

15. בפריצת הקיר החיצוני של הדירה ובהתקנת הדלת בפתח שנוצר ניטל, למעשה, חלק מהקיר שהוא רכוש משותף לטובת דירתה של הנתבעת. בפסיקת בית המשפט העליון הובעה הדעה כי נטילת רכוש משותף כאמור טעונה הסכמתם של כלל בעלי הדירות בבית משותף. לפי עמדה זו די בכך שלא ניתנה הסכמת התובע כדי להביא לקבלת טענותיו (למשל, ע"א 429/80 גרפינקל נ' ארליך פ"ד לז(4) 141, 147 (1983) שם נקבע כי הרחבה של חלון בקיר המשותף של הבית מהווה נטילה של הרכוש המשותף, ראו פסקה 13 לפסק דינו של כבוד השופט א' גולדברג תוך הפנייה לדיון שקדם לכך). לכך יש להוסיף שהונחה תשתית לכך שהנתבעת, או מי מטעמה, הציבו בשטח הגג הסמוך לפתח שנפרץ, דשא סינטטי, באופן שעלול להוות הצבת "עובדות בשטח", להרתיע אחרים משימוש בגג ולגרום הלכה למעשה לשימוש ייחודי ובלעדי של דירת הנתבעת ברכוש המשותף ואף לעלות כדי הצמדה דה-פקטו של שטח זה. זאת, אף אם ליתר הדיירים קיימת דרך גישה לגג האמור, באמצעות חדר המדרגות (על כך ששימוש ייחודי יכול לעלות כדי "הצמדה בפועל", ראו, למשל, ת"א (מחוזי ת"א) 2816/03 קונצ'ינסקי נ' שפלן בפסקה 21 לפסק הדין (3.4.2006)). הנתבעת עצמה תיארה את הגג האמור כ"מרפסת" של הדירה (בס' 2 להודעה לצד שלישי). גם שוכר הדירה התייחס לגג המשותף כאל "מרפסת" המשמשת את הדירה, ונראה כי כך גם הוצגו לו הדברים בעת ששכר את הדירה (ס' 1(ג) לחוות דעת רזניק). כל אלה תומכים באפשרות כי בפועל עסקינן בשימוש ייחודי, שיכול לעלות כדי הצמדה בפועל, ואשר טעון הסכמת כלל בעלי הדירות (ראו והשוו גם ס' 62(א) סיפא לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969).

     

16. אולם, אפילו נראה בפריצת הקיר אך משום "פגיעה ברכוש המשותף" עקב שינויים שנעשו בדירת הנתבעת – ולא בבחינת נטילת הרכוש המשותף – לא יהיה בכך כדי לשנות את התוצאה בנסיבות המקרה שלפנינו. בהתאם לס' 2(א) לתקנון המצוי, "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף ... אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות" (תקנון זה חל בענייננו בהתאם לס' 64 לחוק המקרקעין ומשלא נטען כי נרשם תקנון אחר, ראו גם טענת התובע בס' 3 להודעתו מיום 5.5.15 שעל כך לא חלקה הנתבעת). פריצת פתח בקיר חיצוני של הבית מהווה, לכל הפחות, פגיעה כאמור הטעונה הסכמה מראש של האסיפה הכללית של בעלי הדירות (עניין גרפינקל לעיל, בפסקה 14 והאסמכתאות שם; ע"א 93/84 קדמי נ' קווין פ"ד מ(1) 724, 727-726 (1986); ת"א (מחוזי י-ם) 18410/90 בן דוד נ' קסיס בע' 6-5 לפסק דינה של כבוד השופטת א' פרוקצ'יה (9.6.1996)).

     

    טענת הנתבעת בסיכומיה (למשל, בס' 1(ג) להם) כי לא נגרם לתובע או ליתר הדיירים כל נזק, אינה יכולה לשנות שכן עצם פריצת פתח בקיר החיצוני מהווה פגיעה ברכוש המשותף (עניין גרפינקל, שם; ת"א (מחוזי ת"א) 2113/04 אשכנזי נ' חג'ג', בפסקה 25 לפסק הדין, שם נאמר כי: "נקבע בפסיקה לא אחת כי פריצת חלון בקיר החיצוני של הבית מהווה פגיעה ברכוש המשותף, ואין כל נפקות אם מעשה זה גרם נזק ממשי לבעלי הדירות האחרות" (3.11.2014)). כאמור לעיל, מעבר לפריצת הפתח נעשו בגג פעולות שעלולות להביא לכך שבפועל ייעשה בו שימוש ייחודי על ידי דירת הנתבעת, עניין המעצים אף הוא את הפגיעה ברכוש המשותף (בהקשר זה אין נפקא מינא לכך שהתובע העיד כי הוא עצמו לא ניסה לעשות שימוש בגג וממילא לא הפריעו לו בכך, ע' 8, ש' 9 לפרוטוקול). בהגנתה טענה הנתבעת כי "הבניין לא מתוכנן לשינוי אלא לשימור" (ס' 9(א) שם). ככל שבכך ביקשה לטעון שממילא לא ניתן להוסיף ולבנות בבניין ובשל כך לא נגרם נזק, הרי שאין לקבל גם טענה זו. לעניין זה די בכך שבחוות הדעת מטעם הנתבעת ציין רזניק כי הוא משער שבמסגרת התב"ע קיימת אפשרות לבנות על הגג (ס' 2 לחוות הדעת).

     

    בענייננו לא טענה התובעת כי התקיימה, במועד כלשהו, אסיפה כללית של בעלי הדירות שבה נדונה פריצת הפתח בדירתה. ממילא לא טענה כי התקבלה הסכמת האסיפה הכללית לפגיעה כאמור כנדרש. טענת הנתבעת בתצהירהּ כי "שוחחה" עם רוב דיירי הבניין וכי אלה מסרו לה שלא הביעו התנגדות לכך שתהיה יציאה מהדירה אל הגג, אין בה די. אין מדובר בהחלטה של האסיפה הכללית. למעלה מכך, לתצהיר צורפה הסכמה שנחתמה, לפי הטענה, על ידי שניים: מר יהל צעידי, הבעלים של דירה 4, ומר פול קליינמן, שהוא אחד משני הבעלים הרשומים של דירות 7 ו-8. אלה לא הובאו לעדות. לגבי הראשון נטען כי הלה מסרב ליתן תצהיר או להעיד בשל יחסי השכנות עם התובע (למשל, הודעות הנתבעת מיום 22.3.16 ו- 30.10.16). סופו של יום שהנתבעת ויתרה על עדותו. לגבי השני נטען כי הוא נמצא בקנדה ונתבקשה ארכה לשם הגשת תצהירו (הודעת הנתבעת מיום 22.3.16). תצהיר כאמור לא הוגש. יתר על כן, נראה כי לאחר המועד שצוין על מסמך ההסכמה האמור הוצב, כפי שצוין לעיל, בשטח הגג הסמוך לפתח הנדון דשא סינתטי שיכול להביא ל"שיוך" בפועל של הגג לדירת הנתבעת. בהסכמה הנטענת של בעלי הדירות האחרים אין כל התייחסות לשימוש כאמור. כל אלה משליכים על המשקל שניתן לתת לטענות הנתבעת באשר להסכמות בעניין זה. מכל מקום (ואם מביאים במניין גם את דירת הנתבעת עצמה) מדובר בארבע מבין תשע דירות, וממילא לא ברוב של בעלי הדירות כטענת הנתבעת. באשר לבעלת דירה נוספת, גב' אלישבע להמן, טענה התובעת כי זו אמרה לה בעל פה כי אינה מתנגדת לקיומו של הפתח הנדון. הטענה לא נתמכה באורח ממשי. גב' להמן לא התייצבה לעדות. בישיבת ההוכחות ויתרה הנתבעת על העדתה. ממילא לא הונחה תשתית מספקת לנטען. בשל כל אלה אין לקבל את טענות הנתבעת בהקשר זה.

     

17. התוצאה היא כי עסקינן בפריצת פתח בקיר חיצוני ושימוש שיכול להגיע כדי שימוש ייחודי בו. בין שעסקינן בנטילה של הרכוש המשותף, אשר לא באה עליה הסכמת כלל בעלי הדירות ובהם התובע, ובין שמדובר בפגיעה ברכוש המשותף שלא באה עליה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות, הרי שדין טענות התובע להתקבל.

     

    העדר היתר בנייה כדין

     

18. למעלה מהצורך נראה כי יש לקבל גם את טענת התובע כי פריצת הפתח בקיר החיצוני נעשתה ללא היתר בנייה כדין וכי גם בשל כך יש להורות על אטימת הפתח.

     

    בהתאם לס' 145(א)(2) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, כל תיקון בבניין קיים טעון היתר למעט "שינוי פנימי" בדירה. "שינוי פנימי" מוגדר כ"שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו ... או ברכוש משותף ... אינו פוגע בזולת ... ". פריצת פתח בקיר חיצוני של הבית המשותף, שהוא חלק מן הרכוש המשותף, אינה באה, על פני הדברים, בגדר שינוי פנימי כהגדרתו דלעיל. זאת, בין משום שהיא נוגעת לצד חיצוני של הבנין, בין משום שיש בה – כפי שהובא לעיל – פגיעה ברכוש המשותף (למשל, ת"א (שלום חי') 44989-03-10 קרפנר נ' בורשטיין בפסקאות 17-16 לפסק הדין (1.8.2011); ת"א (שלום חי') 46779-02-13 אקשטיין נ' קפלן בהתייחס לפתיחת והגדלת חלונות בקיר חיצוני, פסקאות 3-1 להחלטה (8.3.2013); ראו והשוו גם: ת"א (מחוזי ת"א) 2523/07 כנען נ' ירושלמי (6.4.2010)). במסגרת ההליכים לא הביעה הנתבעת עמדה ברורה וחד משמעית ביחס לצורך בהיתר בנסיבות העניין. במקום אחד ביקשה ארכה על מנת "להשיג אישור כדין שאין חריגת בנייה" (הודעת הנתבעת מיום 21.12.15). במקום אחר הודיע בא כוחה כי "לא הספקנו לפעול לקבלת היתר במקום, אנו עדיין בודקים את מצב הדברים. שקלנו לבקש מהעיריה תעודת עובד ציבור שתגיד שלא צריך היתר" (ע' 5, ש' 24-23 לפרוטוקול). אישור או תעודה כאמור מאת העירייה או מאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה – לא הוצגו. הנתבעת העידה כי לא פעלה לבירור העניין (ע' 15, ש' 2-1 לפרוטוקול). טענות בא כוחה כי הוא עצמו פנה לעירייה וכי נאמר לו ש"יש דברים שלא גורמים נזק ולא צריכים היתר", שהועלו בשלהי ישיבת ההוכחות נטענו באורח סתמי, ללא כל פירוט, תמיכה או אסמכתא (ע' 15, ש' 5-4 לפרוטוקול). כל אלה שוקלים לחובת הנתבעת. בסיכומיה לא חזרה התובעת על הטענה כי בנסיבות העניין לא נדרש היתר. מכל מקום לא עלה בידה להניח תשתית מספקת בעניין זה. אכן, במסגרת ראיותיה הגישה הנתבעת חוות דעת של מר רזניק, שהוא אדריכל השוכר את דירת הנתבעת. רזניק חיווה דעתו שהדלת אינה פוגעת בבניין, כי היא אינה נראית כלפי חוץ ואינה פוגמת במראה הבניין וכי אף שהדבר הובא לידיעת העיריה על ידי התובע זו בחרה שלא לנקוט צעדים כלשהם. על רקע זה חיווה דעתו כי "יכול להיות שניתן לפרש, שאם המדובר בדלת שאיננה חזית נצפית, ניתן לפתוח פתח שכזה ללא היתר מיוחד" (ס' 5 סיפא לחוות דעת רזניק). בכך אין די. חוות הדעת, אף בהתעלם מכך שניתנה על ידי שוכר הדירה שהוא בעל עניין, מסויגת עד מאד. נותן חוות הדעת לא בדק – למצער לא ציין שבדק – את תיק הנכס בוועדה המקומית כמו גם את כלל התכניות החלות בעניין. נראה כי נסמך על מסמך בודד שהוצג לו, כפי הנראה על ידי הנתבעת או מי מטעמה. הוא לא ציין כי פנה בעניין לעירייה או לוועדה המקומית. העובדה שהעירייה בחרה שלא לנקוט צעדים בעניין אין בה כדי לשמש בסיס מספק לנטען ויכולים להיות לה הסברים אחרים, למשל שיקולים שבסדרי עדיפויות הקצאת משאבי האכיפה. מעבר לכך, אין בחוות הדעת כל הסבר כיצד יכול שינוי בקיר חיצוני הפוגע ברכוש המשותף לבוא בגדר "שינוי פנימי" שאינו טעון היתר נוכח לשונו של ס' 145(א)(2) לחוק התכנון והבניה, כפי שהובא לעיל.

     

19. נראה, אם כן, כי פריצת הפתח בקיר החיצוני היתה טעונה היתר. היתר לא הוצג. התובע הניח תשתית לכך שנגרמה לו פגיעה – נוכח הפגיעה ברכוש המשותף בקיר עצמו כמו גם במתן האפשרות לשימוש ייחודי בשטח הגג המשותף – ולמצער כי נגרמת לו הפרעה או 'אי נוחות'. גם בכך יש כדי להצדיק להורות על השבת המצב לקדמותו (ר"ע 62/83 בעל טכסא נ' גונן ואח', פ"ד לח(1) 281, 283 (1984); וראו גם בר"ע (מחוזי י-ם) 677/05 תכשיטי ג'י בי תעשיות (1993) בע"מ נ' חפצדי, בפסקה 23 לפסק דינו של כבוד השופט י' צבן (30.6.05); ות"א (שלום י-ם) 15430/97 קזימי נ' משעשע, בפסק דינה של כבוד השופטת א' אפעל-גבאי (3.8.00)).

     

     

    טענות נוספות

     

20. בסיכומיה העלתה הנתבעת טענות נוספות.

     

21. הנתבעת טענה כי התובע הוא בבחינת עבריין בנייה מוּעד. בהקשר זה טענה כי התובע מנהל את משרד עורכי הדין שלו מהדירה בבית המשותף בלא שקיבל על כך היתר. כן טענה כי התובע בנה גג למרפסת דירתו ואף זאת ללא היתר ובלא הסכמת יתר בעלי הדירות (ס' 1(א) לסיכומי הנתבעת). הנתבעת לא תמכה את טענתה בכל האמור בהפעלת משרד עורכי דין במקום בראיות של ממש. הטענות בדבר בנייה שלא כדין על ידי התובע הועלו בתצהירהּ באורח סתמי ובלא פירוט של ממש (שם בס' 8, תמונה הוצגה לראשונה בדיון – נ/3). הנתבעת העלתה טענותיה אלה בתביעה נפרדת שהגישה נגד התובע לפני זמן קצר (ת"א (שלום י-ם) 64278-06-16). מקומן להתברר שם. אין בהן כדי לשנות מן המסקנה כי פריצת הפתח מדירת הנתבעת אל הגג נעשתה שלא כדין. כפי שנפסק "[]העובדה, כי אחד הדיירים עשה דין לעצמו ברכוש המשותף, אינה יכולה לשמש היתר לדייר אחר לעשות גם הוא כמוהו. שאם תאמר כן, פתחת פתח לכל הדיירים באותו בית משותף לנהוג ברכוש המשותף כבתוך שלהם.... הסגות הגבול של המערערים בעבר ברכוש המשותף ראויות לכל גינוי, אולם אין הן יכולות לשמש הכשר למעשיהם של המשיבים... " (ע"א 93/81 אליאס נ' שיפר פ"ד לז(2) 444 (1983)).

     

    דברים אלה יפים גם ביחס לטענות שהעלתה הנתבעת לפיהן התובע מגיש תביעות סדרתיות נגד דיירי הבניין תוך העלאת טענות שווא לגזל הרכוש המשותף וכי לא דיווח כדין על סכומים ששולמו לו במסגרת הסדרי פשרה אליהם הגיע עם דיירים אחרים (למשל, ס' 9-5 לסיכומי הנתבעת). גם בהקשר זה לא הניחה הנתבעת תשתית ממשית. בתצהירהּ העלתה טענות ביחס להתנהלות שבין התובע לבין בעלת דירה מסוימת (עו"ד ענת בן דרור), מבלי שתמכה את טענותיה באסמכתא כלשהי (ס' 7 לתצהיר). במהלך העדויות הציגה הנתבעת הסכם פשרה שנעשה בין התובע לבין אחרים שהיו, כך נראה, בעלי דירה בבית המשותף (גב' שרון קאופמן ומר אפרים רובין) ושבגדרו שולם לתובע פיצוי בסך 15,000 ₪ כנגד ויתור על טענות שהעלה בקשר עם מרפסת מסוימת (נ/2, וראו גם הבקשה למחיקת ערעור – נ/1). לא הובאה תשתית ממשית בקשר עם ההליכים שבין הצדדים האמורים. ממילא לא הונחה תשתית כלשהי – ולוּ ראשונית – שיש בה כדי ללמד שמדובר היה בהליכי סרק שלא נועדו אלא לשם הוצאת כספים שלא כדין, כפי הטענה. גם בטענות בדבר אי דיווח כדין על סכומים שהתקבלו בידי התובע, אף בהתעלם מכך שלא הובהרו מקורה, מהותה ותוכנה של חובת הדיווח הנטענת, אין כדי לשנות (וממילא לא ראיתי להתייחס לטענות הנגד של התובע כי נפל פגם דווקא בהתנהלותה של הנתבעת בכך שבהסכם רכישת הדירה על ידה מאת הצד השלישי לא צוין סכום התמורה האמיתי, וראו עדות הנתבעת ביחס לתמורה ששולמה, ע' 14, ש' 27-26 לפרוטוקול אל מול המצוין בס' 4 להסכם, נספח י"א לתצהיר התובע).

     

22. הנתבעת העלתה טענות הנסמכות על חלוף הזמן מאז פריצת הפתח הנדונה ועד להגשת התביעה. טענתה המרכזית בהקשר זה, כך נדמה, היא כי התנהלות התובע עולה כדי שיהוי וויתור על זכות התביעה. הנתבעת טענה, בין היתר, כי אף שהתובע ידע על פריצת הפתח בעת שזו נעשתה ואף שפנה בעניין לעירייה, הוא לא פנה לצד השלישי בכל דרישה; כי התובע לא הצטרף לבעלת דירות אחרת (עו"ד ענת בן דרור) בתביעה שהגישה נגד הצד השלישי, בין היתר, בעניין פריצת הפתח; כי לא פעל לאכיפת פסק הדין שניתן בהליכים אלה; כי לא הזהיר את הנתבעת קודם לרכישת הדירה על ידה וכי לא פעל לרישום הערת אזהרה על דבר קיומו של פסק הדין. אגב כך העלתה הנתבעת, אף שבשפה רפה, גם טענת התיישנות (ס' 1(ב) וכן 3-2 לסיכומי הנתבעת).

     

23. גם טענות אלה של הנתבעת אין לקבל.

     

24. אשר לטענת ההתיישנות – הנתבעת העלתה את טענתה באורח סתמי. היא לא טענה מאימתי יש למנות, לשיטתה, את מרוץ ההתיישנות. הנתבעת אף לא הניחה תשתית מספקת באשר למועד פריצת הפתח, ככל שזה המועד לתחילת מירוץ ההתיישנות. בהקשר זה יצוין כי התובע העיד כי הדבר אירע במחצית 2007. התובע פנה לעירייה בעניין ביום 1.5.07 (נספח ג' לתצהירו). מלשון המכתב נראה שהפנייה נעשתה בזמן אמת ובעת שהתבצעו העבודות (ראו ס' 1 שם "מתבצעת בנייה בלתי חוקית" לשון הווה). התביעה הוגשה ביום 28.4.14. הנתבעת לא טענה באורח ממשי כי פריצת הפתח והתקנת הדלת נעשו קודם ליום 28.4.07 וכי חלפו מאז למעלה משבע שנים. ממילא לא הביאה כל ראייה בעניין זה (אף שבסיכומיה צוין כי הפריצה נעשתה בחודש מרץ 2007, הרי שלשאלת בית המשפט לא ידע בא כוחה להסביר על מה נסמך הדבר והשיב כי אולי שמע על כך מפי עו"ד ענת בן דרור, שהיתה בעבר בעלת דירות בבניין וכי מכל מקום, כך נטען, אין לכך חשיבות, ע' 16, ש' 15-13 לפרוטוקול). משכך – לא הונחה תשתית עובדתית מספקת לטענת ההתיישנות.

     

    מעבר לכך, פריצת פתח בקיר החיצוני, והשימוש בו שלא כדין, מהווים עוולה מתחדשת. כפי שנפסק עוולה של הסגת גבול במקרקעין מהווה מעשה נזיקין המתחדש מדי יום (ע"א 477/68 הופמן נ' לויטל פ"ד כג(2) 52, 56 (1969); ע"א 35/71 חברת ישראל אוסטרליה להשקעות פרדסנות ומטעים בע"מ נ' מושב בני דרור אגודה חקלאית שיתופית בע"מ פ"ד כז(1) 225, 228-227 (1972); טל חבקין התיישנות 303 (2014); וראו גם ע"א (מחוזי ת"א) 664/71 עורקבי נ' נקר פסקים (מחוזיים) ע"ח 130, 132 (1972) וע"א (מחוזי י-ם) 2499/01 אביטל נ' קשפיצקי בפסקה 9 סיפא לפסק דינו של השופט מ' גל (2002), שם סווגו פגיעות דומות ברכוש המשותף כהסגת גבול). הנתבעת לא העלתה טענה כלשהי בהקשר זה. בנוסף הוּכח כי הנתבעת, ולמעשה השוכר מטעמה, עושה שימוש חוזר בפתח שנפרץ לשם מעבר ושימוש בגג הסמוך.

     

25. אשר לטענות הנתבעת לשיהוי וויתור – התובע הצהיר כי התחוור לו שהצד השלישי שהוא נכה צה"ל הוא אדם אלים, שפעל עוד קודם לפריצת הפתח הנדון להשתלט על הגג המשותף. התובע הצהיר עוד כי פעולות שעשה בניסיון למנוע את ההשתלטות הובילו לעימות מול הצד השלישי, שכלל הגשת תלונות למשטרה ואיומים קשים שהשמיע כלפיו הצד השלישי (ס' 6 לתצהירו). גם בא כוח הנתבעת תיאר את הצד השלישי כאדם אלים ונכלולי וכמי שמנצל לרעה את נכותו (למשל, בהודעות מימים 24.9.15 ו- 28.6.15). גם במהלך ההליכים ניכר היה שהתובע מבקש להימנע מכל עימות ישיר עם הצד השלישי (ראו, למשל, ע' 5, ש' 21-19, ע' 11, ש' 8 לפרוטוקול). באלה יש כדי להסביר את ההתנהלות ואת העובדה שהתובע בחר שלא לפנות במישרין לצד השלישי וחלף זאת ניסה לפנות לעירייה. אין בכך כדי להוות תשתית מספקת לטענה בדבר ויתור או מחילה. גם העובדה שהתובע ידע על דבר קיומו של פסק דין נגד הצד השלישי אינה תומכת בטענת הוויתור. נהפוך הוא. הטענות כי התובע לא טרח להביא לרישומה של הערה בפנקסים על פסק הדין הקודם שניתן בעניינו של הצד השלישי אינן ברורות, משהתובע עצמו לא היה צד להליכים נושא פסק הדין. טענות הנתבעת בתצהירהּ כאילו לא ידעה על שינוי שנעשה בדירה שלא כדין וללא היתר, אינן נקיות מספקות. ברי כי לכל הפחות יכולה היתה וצריכה היתה לדעת. די היה בבדיקה פשוטה של תשריט הבית המשותף או בדיקה בתיק הנכס בעירייה בדבר קיומו של היתר בנייה. טענות הנתבעת כלפי התובע בהקשר זה אינן ברורות. לא ברור כיצד יכול היה להזהירהּ מבעוד מועד משלא הכירה ולא ידע כי בכוונתה לרכוש את הדירה (כעולה מס' 3(ג) סיפא לתצהיר הנתבעת עצמה). הוּכח כי בשיחתם הראשונה הודיע התובע לנתבעת על דבר פריצתו שלא כדין של הפתח ועל דבר קיומו של הליך קודם בעניין (ס' 3(ג) רישא לתצהיר הנתבעת, ס' 10(א) לתצהיר התובע, אף שהצדדים חלקו ביחס לפרטים אחרים בקשר לשיחה האמורה). דומה כי על הנתבעת להפנות טענותיה כלפי הצד השלישי, ואפשר כלפי מי שהיה בא כוח שני הצדדים בעסקת המכר. מתצהירהּ של הנתבעת נראה כי אף היא ערה לכך (למשל, ס' 1(ב) ו-2(ב) לתצהיר). לאחר שהתובע הביא את הדברים לידיעת הנתבעת, וכפי הנראה לאחר שהתקיימו ביניהם מספר שיחות בעל פה בעניין (ע' 8, ש' 18-17 לפרוטוקול, וס' 2 לנספח ו' לתצהיר התובע התומך בכך), פנה התובע אל הנתבעת גם בכתב בדרישה כי תאטום את הפתח (חילופי התכתובות בעניין צורפו כנספחים ו' – י' לתצהיר התובע). גם אז מיאנה התובעת לפעול להשבת מצב הדברים לקדמותו, וברי כי למצער מכאן ואילך רובצת עליה האחריות לעוולה המתחדשת מדי יום (וראו, למשל, ת' 28/07 זינגר נ' כהן בפסקה 20 לפסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין (כתוארה אז) ע' וינברגר (11.7.2010)). גם באלה יש כדי לחתור תחת הטענה כי התובע ויתר או זנח את טענותיו או כי כך הוצג לנתבעת. מכל מקום, בנסיבות העניין לא עלה בידי הנתבעת לעמוד ברף ההוכחה הנכבד הנדרש להוכיח ויתור או מחילה (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים בפסקה 14 לפסק דינה של כבוד השופטת א' פרוקצ'יה (2.7.2003)). טענת הנתבעת לפיה יש לראות בהתנהלות התובע משום ויתור מעוררת סימן שאלה גם נוכח הפסיקה שהצביעה על הקושי העקרוני ללמוד הסכמה לשימוש ייחודי או לפגיעה ברכוש המשותף מעצם שתיקתם או מחדלם מלפעול של יתר בעלי הדירות (ראו עניין שפלן לעיל, בפסקה 23).

     

26. בראשית הדרך העלתה הנתבעת טענה למעשה בית דין. זאת על יסוד פסק הדין שניתן, כך נראה, נגד הצד השלישי בהליך קודם. הנתבעת לא עמדה על טענה זו בסיכומיה. ממילא אין צורך להידרש לה. מכל מקום, לגופם של דברים: התובע הבהיר כבר בהודעתו מיום 29.1.15 כי אין הוא מבקש להשתית את זכויותיו על פסק הדין שהוא עצמו לא היה צד לו (לא באה על כך כל מחאה והתובע חזר על כך גם בס' 8 ו-9(א'-ב') לתצהירו). פסק הדין עצמו הוגש באורח חלקי, בלא שאף הובאו פרטי הצדדים לו. ממילא לא ניתן להיבנות ממנו לכאן או לכאן (והנתבעת עצמה טענה שכלל אינו "קביל", למשל ס' 2(ב) לבקשתה מיום 10.2.15). הנתבעת עצמה אף לא היתה צד לו. אפשר, אולי, שאף לוּ היה קם מעשה בית דין היה הדבר פועל דווקא לחובת הנתבעת, שבאה בנעליו של הצד השלישי כמי שרכשה ממנו את הדירה.

     

27. הנתבעת העלתה בסיכומיה טענות רבות המעידות על כך שהתובע, לשיטתה, אינו אמין. אכן, ההליכים שלפניי, בפרט ישיבת ההוכחות, התאפיינו גם במתיחות גדולה, בהטחת האשמות ובעימות מילולי בלתי פוסק. בעלי הדין, שניהם, תרמו לכך (למרבה הצער, בא כוח הנתבעת לא נמנע אף הוא משימוש בביטויים בלתי הולמים, ראו, למשל, ע' 12, ש' 7-6 לפרוטוקול). אולם, אין בידי לקבל את טענות הנתבעת בדבר מהימנות התובע. לא זו היתה התרשמותי. מרבית הטענות כוונו לעניינים צדדיים שאינם בלב המחלוקת ולאי דיוקים חסרי חשיבות. הן רחוקות מלשכנע (למשל, טענות הנתבעת ביחס לנכונות טענות התובע כאילו בהסכם הרכישה של הנתבעת לא צוינה התמורה האמיתית, אשר נמצאו נכונות; וטענת הנתבעת ביחס לטענות התובע כי הנתבעת מפיקה רווח בשל פתיחת הפתח לגג, טענות שנתמכו בתצהירהּ של הנתבעת עצמה, ס' 4(א) סיפא ובחוות דעת רזניק מטעמה). מכל מקום מרבית העובדות הצריכות לענייננו – היינו: פריצת הפתח בקיר הרכוש המשותף – ממילא לא היו שנויות במחלוקת.

     

28. לשלמות הדיון אעיר כי הנתבעת טענה כי יש להורות על מחיקת חלקים מתצהיר התובע (בקשה מיום 2.3.16). הבקשה הוגשה באורח סתמי וכללי מבלי לפרט את הסעיפים או החלקים שיש למוחקם. אין לקבלה. מכל מקום – ואף ששני הצדדים גלשו בטענותיהם לעניינים רבים שאינם בלב המחלוקת – הרי שעובדות היסוד שהובאו לפני בית המשפט הוכחו כנדרש ולא היה צורך להידרש לעניינים צדדיים.

     

29. יצוין כי בסיכומיה ציינה הנתבעת לראשונה ואגב אורחא כי רצוי שבית המשפט יבקר במקום. בקשה כאמור לא הוגשה בשום שלב קודם לסיכומים. די בכך כדי להצדיק דחייתה. מה גם שלגוף העניין, מצב הדברים לאשורו הובא לפני בית המשפט, ובכלל זה באמצעות תמונות של הגג הנדון שהוגשו במהלך ישיבת ההוכחות.

     

    סיכום ותוצאה

     

30. נוכח כל האמור לעיל – התביעה מתקבלת. על הנתבעת להשיב את המצב לקדמותו בהתאם לתשריט הבית המשותף כך שתסיר את הדלת שהותקנה בפתח שנפרץ מהקיר החיצוני של דירתה אל הגג המשותף ותבנה מחדש את הקיר בפתח האמור. על הנתבעת לעשות כן עד ליום 28.1.2017. בנוסף תישא הנתבעת בהוצאות התובע בסך כולל של 7,500 ₪. בהקשר זה הבאתי בחשבון את היקף העבודה שנדרשה במהלך ההליכים כמו גם את העובדה שהתובע ייצג את עצמו.

     

31. בכל האמור בהודעה לצד שלישי – ובהמשך לפסק הדין (המותנה) שניתן ביום 29.11.15 – על הצד השלישי לשאת בהוצאות שתוציא הנתבעת להשבת המצב לקדמותו. על מנת למנוע מחלוקות בעניין זה, תודיע הנתבעת לצד השלישי על ההוצאות הצפויות קודם לביצוע העבודות ותאפשר לו לבצען באמצעות בעל מקצוע מוסמך ומורשה מטעמו, ועל חשבונו, בתוך המועד שנקבע ומבלי לגרוע מאחריותה כלפי התובע. כמו כן יישא הצד השלישי בהוצאות שנפסקו לחובת הנתבעת כאמור, ובנוסף בהוצאותיה ובשכר טרחת עו"ד בקשר עם ההודעה בסך כולל של 3,000 ₪ (בהקשר זה הבאתי בחשבון כי הצד השלישי לא התייצב להליכים, עניין שהקרין על היקף העבודה בקשר עם ההודעה).

     

32. המזכירות תמציא לצדדים

     

    ניתן היום, כ"ז חשוון תשע"ז, 28 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.