ת"א 43418-09-13 אבוחצירה ואח' נ' טסלר ואח'

מבוא 

1. תביעה בסכום של 452,624 ₪, אשר הוגשה בסדר דין מקוצר.

2. ביום 3.12.13 ניתן פסק דין נגד נתבע 1 (להלן-"טסלר"), בהעדר הגנה. נתבע 2 (להלן-"ארליך") הגיש בקשה למחיקת כותרת ולמתן רשות להתגונן, ובהסכמת התובעים שניתנה לאחר קיום דיון בבקשה, הועבר הדיון בתובענה נגדו להידון בסדר דין רגיל.

3. טסלר זומן להעיד בפני מטעם התובעים, הוא אף הגיש תצהיר עדות ראשית, ואולם הוא ביכר שלא להגיש בקשה לביטול פסק הדין שניתן נגדו, למרות שידע אודותיו ונחקר לגביו.

4. עיקרה של המחלוקת בין הצדדים היא האם קיימת יריבות בין התובעים לבין ארליך, האם חייב ארליך לתובעים השבה או פיצוי בגין הסכומים ששילמו כתמורה בעד הדירה שרגשו.

5. אקדים ואציין כי לאחר שמיעת הראיות וטענות הצדדים מצאתי שיש לקבל את התביעה נגד ארליך, בשל הפרת חובת תום הלב במשא ומתן והצגת מצג שווא, הן באשר לקיומה של אפשרות לבנות דירה בחלל הבניין, הן באשר למתן בטוחה ממשית להבטחת ערך התמורה ששולמה רובה ככולה מראש.

    

   המסכת העובדתית

6. התובעים, בני זוג המתגוררים בירושלים, רכשו דירה בת 2 חדרים, אשר עתידה הייתה להיבנות ברח' ניסן בק 14 בירושלים (להלן- "הדירה"). על פי הוראות ההסכם לרכישת הדירה מיום 31.5.2010 (להלן- "ההסכם") עתידה הייתה הדירה להימסר לתובעים בתוך שנה, ותמורתה היה על התובעים לשלם סכום של 400,000 ₪. מוכר הדירה על פי ההסכם הוא טסלר בלבד, ושמו של ארליך כלל לא נזכר בו.

7. במעמד חתימת ההסכם שילמו התובעים לטסלר על חשבון התמורה סכום של 50,000 ₪. לאחר מכן שילמו על חשבון התמורה סכום של 300,000 ₪, בהפקדה לחשבון בנק של חברה בשם קרן ספרא פנמה ישראל בע"מ (להלן-"קרן ספרא").

8. בעלת המניות בקרן ספרא במועדים הרלוונטיים לתביעה הייתה חמותו של ארליך, שהיא תושבת חוץ. טסלר היה רשום כחבר דירקטוריון בקרן ספרא, בעוד שארליך היה הגזבר ומורשה חתימה. מעיון בתקנון החברה ניתן להתרשם כי לגזבר הוקנו סמכויות נרחבות, כגון הקצאת המניות ואישור העברתן, מינוי יו"ר האסיפה הכללית, בחירת דירקטור טעונה אישורו של הגזבר, והוא רשאי להעביר את הדירקטור מתפקידו.

9. לאחר החתימה על ההסכם קיבלו התובעים מספר בטוחות להבטחת כספם: הראשונה, מישכון זכויותיו של ארליך בנכס מקרקעין; השנייה, שיק של קרן ספרא על סך של 350,000 ₪; השלישית, 12 שיקים חודשיים ועוקבים המשוכים על קרן ספרא, בסכום של 2,600 ₪ כל אחד, כדמי שכירות חודשיים עבור הדירה. השיקים האמורים נפרעו במועדם.

10. בחלוף שנה התברר כי לא ניתן לבנות את הדירה בחלל הבניין, ולאחר שהתובעים סירבו להצעות שהוצעו להם לקבלת נכס חילופי, דרשו התובעים השבה של הסכומים ששילמו, ואולם סכומים אלו לא הושבו לידיהם.

     

    טענות הצדדים

11. תמצית טענתם של התובעים הייתה כי אף שטסלר בלבד חתום על ההסכם כמוכר, הרוח החיה בעסקת מכירת הדירה היה ארליך, הוא שיזם אותה, הוא שקיבל לידיו את התמורה. זאת ועוד, ארליך ערב לעסקה ומסר בטוחות אישיות לשם הבטחתה.

12. ארליך טען מנגד כי אין כל יריבות בינו לבין התובעים, לא במישור החוזי- בהעדר כל הסכם עמו, אף לא במישור הנזיקי. ארליך טען כי מעורבותו בעסקה הייתה רק לשם סיוע לידידו טסלר, שנקלע לקשיים כלכליים, ובמטרה למצוא פתרון שיאפשר את השלמת העסקה.

     

    דיון והכרעה

13. לאחר שמיעת הראיות וטענות הצדדים מצאתי שאף שארליך אינו חתום על ההסכם, עלה בידי התובעים להוכיח את אחריותו ואת חובתו לשלם להם פיצויים בגין הסכומים ששילמו תמורת רכישת הדירה, בין מכוח חובת תום הלב המוטלת על צד למשא ומתן על פי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן- "חוק החוזים"), ובין מכוח מצג שווא רשלני שהציג להם.

14. כפי שאפרט להלן, במהלך המשא ומתן היה ארליך שותף למצגים שהוצגו לתובעים שלפיהם אין כל מניעה מלבנות דירה בחלל. לא זו אף זו. ארליך הציג לתובעים מצג שלפיו תועמד לטובתם בטוחה ממשית שתבטיח להם השבה של כספי התמורה ששילמו. על אחריותו של ארליך כלפי התובעים ניתן ללמוד מחלקו בעסקה בכלל ומחלקו במשא ומתן בפרט, מהבטוחה האישית שנתן לתובעים להבטחת התשלומים ששולמו, מהשימוש שנעשה בקרן ספרא, ומחלקו של ארליך במשא ומתן למציאת דירה חליפית לאחר שעסקת מכירת הדירה נכשלה.

     

    המסגרת המשפטית

15. סעיף 12 לחוק החוזים קובע-

     "(א)במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.

    (ב)צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים".

     

16. בהתאם להלכה הפסוקה, חובת תום הלב מכוח סעיף 12 לחוק החוזים אינה מוטלת על צד להסכם בלבד, אלא על כל משתתף במשא ומתן לקראת כריתתו של הסכם, במיוחד בשעה שיש לאותו משתתף אינטרס מובהק בחתימתו של ההסכם ובמימושו (ראו לעניין זה ד"נ 7/81 פנידר נ' קסטרו, פ"ד לז (4), 673 (1983); ע"א 714/87 שר נ' כהן, פ"ד מג (3), 159, 163 (1989); ע"א 1569/93 מאיה נ' פנפורד (ישראל) בע"מ, פ"ד מח (5), 705, 726 (1994); ע"א 4697/05 גבאו אסטבלישמנט נ' דוד דודאי (מיום 27.8.12).

17. לצד חובת תום הלב קיימת עילת נזיקית המחייבת בפיצוי בגין הצגת מצג שווא רשלני (ראו גם ע"א 4948/13 עו"ד יעקב הרכבי נ' מיכאל אבני ואח', (מיום 15.3.15).

18. כפי שבואר בספרם של המלומדים דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים- כרך א', 548-539 (תשנ"א-1991), עמ' 547:

    "12.35 כאמור, ייתכן שבמסגרת החובה הקבועה בסעיף 12 ניתן לתבוע צד שאינו קשור ישירות למשא ומתן הנוכחי, בשל היותו ברקע המשא ומתן הנוכחי, ומשום שהוא יודע כי המידע שנמסר על ידו חיוני למשא ומתן הנוכחי, וכי הצד שאליו מגיע המידע, עומד להסתמך עליו. ייתכן שניתן להשתית אחריותו של אותו צד על עוולת הרשלנות. אולם הן לצורך סעיף 12 והן לצורך עוולת הרשלנות נדרש, לדעתנו, קשר הדוק וממשי בין המוסר מידע לבין המשא ומתן המתנהלים בין צדדים אחרים..." (שם בעמ' 547).

     

19. עולה מהראיות כי ארליך אמנם לא היה צד להסכם ולא חתם עליו, ואולם הוא נטל חלק פעיל ומכריע במשא ומתן לקראת כריתתו של ההסכם, והיה לו אינטרס בכך שההסכם ייחתם. במהלך המשא ומתן הציג ארליך בפני התובעים מצגי שווא בדבר האפשרות לבנות את הדירה ובדבר הבטוחות שניתנו להם להבטחת כספם, בעיקר הבטוחה בדמות מישכון זכויותיו בנכס מקרקעין. בשל כך מצאתי שיש לחייב את ארליך לשלם פיצוי בעד הנזק שנגרם לתובעים בעקבות כריתת ההסכם.

     

    חלקו של ארליך במשא ומתן בפרט ובעסקת מכירת הדירה בכלל

20. ניתן ללמוד מהראיות שהוצגו בפני כי ארליך נטל חלק פעיל בעסקה מראשיתה, חרף ניסיונותיו להסוות את מעורבותו, החל במועד המשא ומתן לכריתתו של ההסכם, ועד להצעת דירות חלופיות לאחר שהתברר כי לא ניתן יהיה להשלים את העסקה. בשל חלקו זה בעסקה היה לארליך אינטרס ממשי בקשירת העסקה עם התובעים ובחתימתם על ההסכם, ולשם השלמתה הציג בפניהם מצגים שונים שאלמלא הם לא הי התובעים מתקשרים בעסקה.

21. על פי עדותו של התובע, בשנת 2010 ביקש התובע לרכוש נכס ולשם כך פנה למר שמואל בן עוליאל העוסק בנדל"ן, אשר הפנה אותו לטסלר. טסלר הוא זה שהראה לתובע את הנכס ברחוב ניסן בק 14, שהיה באותה עת חלל ריק, והוא זה שהסביר לתובע שניתן לבנות בחלל הריק דירה בת 2 חדרים. ואולם לאחר שהתובע החליט שברצונו לרכוש את הדירה, נקבעה לתובע פגישה במשרדו של ארליך בבניין שערי העיר, רח' יפו 210 בירושלים. בפגישה נכחו מלבד התובע גם ארליך וטסלר. התובע הדגיש בתצהיר עדותו הראשית כי במהלך הישיבה סוכמו פרטי ההסכם בינו לבין ארליך, לרבות לוח התשלומים ומועד העברת החזקה בדירה.

22. טסלר וארליך נחלקו בעדויותיהם באשר לחלקו של כל אחד מהם בעסקה, תוך שכל אחד מהם מבקש להמעיט בחלקו.

23. טסלר  ניסה להציג את מעמדו בעסקה כמעמד פורמלי בלבד, נוכח רישומו כבעל הזכויות בבניין. על פי האמור בתצהיר עדותו הראשית, שהוגש מטעם התובעים, בשנת 2009 רכש טסלר בניין בן קומה אחת ברח' ניסן בק 14 בירושלים (להלן- "הבניין"). לאחר הרכישה הגיש טסלר בקשה להיתר בנייה לשתי קומות נוספות ומכר את הדירות שעתידות היו להיבנות. במקביל סיכם עם מר יהושע בלוי שישמש כקבלן בנייה ויטפל בבניית הקומות הנוספות על פי היתר הבניה שהתקבל. לאחר שבלוי הודיע לטסלר כי אין ביכולתו להמשיך בבנייה כיוון שנקלע למצוקה כלכלית, פנה טסלר לארליך שיסייע לו בבנייה. בתמורה לסיוע מכר טסלר לארליך את זכויותיו בבניין. טסלר הוסיף כי ארליך חרג מהיתר הבנייה ובנה שלוש קומות מעבר להיתר. את הדירות מכר לפנחסי באמצעות ייפוי כוח שמסר לו טסלר.

24. אשר למכירת הדירה לתובעים, הצהיר טסלר כי בשנת 2009 פנה אליו התובע וביקש לחפש לו נכס להשקעה. טסלר הציע את החלל הריק המצוי בבניין והבטיח לתובע שניתן יהיה לבנות בחלל דירה. במהלך המו"מ הכיר טסלר לתובע את ארליך אשר ניהל את המשא ומתן לרכישת הדירה עם התובע. ארליך הוא זה שקבע את מחיר הדירה, ארליך הוא זה שקבע את לוח התשלומים ואת מועד מסירת החזקה. ארליך הוא זה שעבר על טיוטת ההסכם וביצע בה תיקונים.

25. בחקירתו הנגדית הדגיש טסלר שארליך הוא זה שטיפל בכל המשא ומתן, וטען כי הכספים ששולמו בגין העסקה הגיעו אל ארליך, ארליך היה אחראי על ביצוע ההתחייבויות ובניית הדירה עבור התובעים.

26. טסלר השיב שעל פי הסיכום בינו לבין ארליך, היה ארליך אמור לסייע לטסלר להשלים את הדירות ובתמורה היה אמור לקבל 50% מהרווחים לאחר מכירתן.

27. כדי לכסות את הוצאות הבנייה מכרו השניים דירות לשני אנשים, כך שהם נותרו עם שלוש דירות. דירה אחת מכר ארליך וקיבל את הכסף לידיו, שתי דירות עדיין לא נמכרו. באחת מהן מתגוררת בתו של טסלר והדירה האחרת מושכרת ודמי השכירות משולמים לטסלר. לשאלה האם יש לו שלוש דירות בנכס, השיב טסלר בחיוב (עמ' 23 שורות 22-28). על פי עדותו, לארליך אין חלק בדירות האמורות שכן את חלקו בעסקה קיבל ארליך זה מכבר (עמ' 23 שורה 31).

28. לעומת גרסתו של טסלר, אשר ניסה כאמור להציג את מעמדו כמעמד פורמלי בלבד, נוכח רישומו כבעל הדירה, וטענתו שהזכויות בבניין נמכרו לארליך והוא זה שמכר את הדירה לתובעים, טען ארליך כי הוא כלל לא היה מעורב בעסקה, ומעורבותו התמצתה בניסיון לסייע לטסלר להיחלץ מקשייו הכלכליים.

29. ארליך הצהיר בתצהיר עדותו הראשית כי בשנת 2010 פנה אליו טסלר על מנת שייסע לו במכירת הבניין. כל ניסיונותיו לעזור במכירת הבניין נועדו לסייע לטסלר לסיים את העסקה, על רקע היכרותם רבת השנים של השניים, וכיוון שטסלר היה חייב סכומי כסף לאנשים רבים. במסגרת העסקה התחייב ארליך למשכן נכס לטובת התובעים ונתן התחייבויות נוספות על מנת לאפשר את סיום העסקה.

30. ארליך הצהיר כי הוא מעולם לא יזם את מכירת הדירה לתובעים, וכי ההיכרות עמם נוצרה באמצעות טסלר. עוד הצהיר כי הוא מעולם לא הפר הסכם עם התובעים ומעולם לא חתם עמם על חוזה בגין העסקה, וכי כל טענותיהם של התובעים בדבר היותו "הרוח החיה" מטרתן לסחוט ממנו כספים. לאחר שנוכח לדעת שאין אפשרות להשלים את העסקה, וזאת בתום פגישות רבות על ניסיונות לגישור בין הצדדים, הודיע לטסלר שאינו מעוניין עוד לסייע לו.

31. במהלך חקירתו הנגדית הרחיב ארליך על קשריו העסקיים עם טסלר ופירט שהוא מכיר אותו כ-18 שנים. טסלר, שהינו מתווך במקצועו, סיפק לו עסקאות טובות, הביא לו קונים ועזר לו לארגן קבוצות רכישה. ארליך הכחיש את טענתו של טסלר שלפיה סייע לטסלר בבניית הבניין וחרג מהיתר הבנייה בבניית שלוש קומות. על פי עדותו הוא סייע לטסלר במימון וכן בקשר עם הקבלן (עמ' 27 שורות 28-29; 31). לטענתו הוא מעולם לא הלווה לטסלר כסף, אלא לכל היותר מצא לו קבלן (עמ' 29 שורות 12-13).

32. עולה מהמקובץ כי חרף ניסיונותיהם של טסלר וארליך להמעיט בהגדרת חלקתם בעסקה, שניהם היו שותפים לרווחים שהתקבלו מעסקת מכירת הדירות בבניין. לעניין זה העדפתי את עדותו של טסלר, שלפיה כל אחד מהם היה זכאי ל- 50% מהרווחים, על פני עדותו של ארליך, שניסה להציג את חלקו כסיוע פילנטרופי בלבד לחבר שנקלע לקשיים כלכליים והסתבך בעסקה. גם מעדותו של ארליך עצמו ניתן ללמוד על כך שהיכרותם של השניים היא היכרות רבת שנים, במהלכן היו קשרים עסקיים רבים ביניהם. ניתן להתרשם מעדותו של ארליך עצמו שהוא היה בתמונה כבר בשלב הבנייה, ולא רק במועד חיפוש דירה חלופית לתובעים, כפי שניתן היה אולי להתרשם מדבריו, שכן גם לשיטתו הוא שהביא את הקבלן לבניית הבית ודאג למימון, שאת טיבו והיקפו לא פירט. ארליך לא הכחיש את הטענה כי הפיק רווחים ממכירת דירה בבניין שאותה קיבל על רקע העסקה בינו לבין טסלר.

33. חשוב לענייננו במיוחד שארליך נטל חלק פעיל ומכריע במשא ומתן לכריית ההסכם. ארליך לא הכחיש את השתתפותו במשא ומתן, אשר נערכה במשרדו, וכל טענתו הייתה כי טסלר הוא שהכיר בינו לבין התובעים, וכי טסלר הוא זה שחתום על ההסכם. ארליך אף הודה בכך שהוא נתן בטוחות על מנת לאפשר את השלמת העסקה, לרבות מישכון זכויותיו בנכס מקרקעין, וטענתו שלפיה עשה זאת כדי לסייע לטסלר, אינה מפחיתה מאחריותו למצגים שהוצגו לתובעים במהלך המשא ומתן.

     

    השימוש בקרן ספרא

34. אחד מהביטויים לחלקו של ארליך במכירת הדירה לתובעים ובמצגים שהוצגו להם במהלך המשא ומתן, הוא בשימוש שעשו ארליך וטסלר כאחד בקרן ספרא.

35. עולה מהראיות כי טסלר וארליך כאחד היו קשורים לקרן ספרא, ארליך, היה כאמור גזבר בעל סמכויות נרחבות בקרן ספרא, כפי שמפורט בתקנון, אשר על פי עדותו שלו ניהל את הקרן. (בחקירתו הנגדית השיב ארליך שזכות החתימה בחשבון של קרן ספרא פנמה הייתה שלו (עמ' 29 שורות 26-27), וכי בשנים 2010 – 2012 ניהל הוא עצמו את הקרן. (עמ' 29 שורות 30,31)).

36. טסלר היה דירקטור בקרן ספרא. בתצהירו העיד כי המינוי נכפה עליו, וכי הוא נדהם לגלות שארליך רשם אותו כיו"ר דרקטוריון, מבלי לקבל את הסכמתו ומיד לאחר מכן דאג למחיקת שמו ברשם החברות. טסלר הדגיש כי הוא מעולם לא עבד בקרן ספרא ולא קיבל ממנה סכומי כסף. עוד הצהיר כי הוא איננו מכיר את חמותו של ארליך, שהייתה בעלת מניות בקרן ספרא, ומעולם לא עבד עמה. ארליך השיב מנגד בחקירתו ביחס לטענתו של טסלר שלפיה רשם אותו ארליך כדירקטור בקרן ספרא ללא ידיעתו שלא ניתן לרשום אנשים כחברי דירקטוריון ללא ידיעתם (עמ' 30 שורה 8).

37. ארליך הצהיר בתצהיר עדותו הראשית כי בשל היכרותו האישית עם טסלר הוסכם בינו לבין טסלר, לבקשתו של טסלר, שקרן ספרא תשמש תשתית להעברת הכספים וכי תשלומי השיקים לזמן מוגבל ישולמו מחשבונה.

38. אף שקיבלתי את גרסתו של טסלר לקיומה של שותפות ברווחים ממכירת דירות בבניין בינו לבין ארליך, לא מצאתי שיש לקבל את טענתו שלפיה הוא כלל לא ידע על מינויו כדירקטור או על השימוש שנעשה בקרן ספרא בקשר לרכישת הדירה על ידי התובעים.

39. התרשמתי כי קרן ספרא שימשה בעניינינו בעיקר כאמצעי שנועד להרחיק את מעורבותו של ארליך בעסקה ולהסוותה. כפי שציינתי, ארליך הוא שניהל את הקרן, והוא עשה ניסיונות רבים להרחיק את עצמו ממכירת הדירה ומהאחריות כלפי התובעים, וחרף עדותו שלפיה השימוש בקרן נועד דווקא כדי להעביר את הכספים לידי טסלר, שהיה מסובך כלכלית, קשה להימנע מהרושם כי הכספים עברו מקרן ספרא דווקא אליו. אציין לעניין זה כי בחקירתו בדיון בבקשת רשות להתגונן, שנערך ביום 3.12.13, השיב ארליך שהכסף שהפקידו התובעים בקרן ספרא על חשבון התמורה הועבר לטסלר, אף ציין שיש לו ראיות לכך (עמ' 4 שורות 27-30). ואולם בדיון שהתקיים בפני לא רק שארליך לא תמך את טענותיו האמורות בראיות, תשובתו לגבי מען הכספים הייתה מתחמקת וסותרת. לשאלה האם הסכום של 300,000 ₪ שהפקיד התובע נשאר בקרן ספרא, השיב שהוא אינו יודע וצריך לשאול את הקרן (עמ' 30 שורות 19-20). קרן ספרא כאמור הייתה בניהולו ובשליטתו של ארליך, הוא אף היה הגזבר בה, ועצם הימנעותו מהבאת ראייה לטענתו שלפיה עברו הכספים לידי טסלר, טענה שאותה העלה בבקשת רשות להתגונן, יוצרת את החזקה שאילו היה מביא את הראיה בדבר השימוש בכסף, לא היה בה כדי לתמוך בגרסתו.

40. השימוש בקרן ספרא לא נועד לטעמי רק לשם הסתרת חלקו של ארליך בעסקה, תוך שימוש באישיות נפרדת של חברה. קשה להימנע מהרושם שהשימוש בחברה ששמה קרן ספרא פנמה - ישראל, שם המשדר איתנות כלכלית לאור הקונוטציות של שמה ו"הניחוח" הבין- לאומי ששמה משדר, נועד לנסוך בתובעים ביטחון ורושם שכספם מובטח, ויש גם בכך כדי להעיד על חוסר תום הלב במשא ומתן.

41. ואכן התובעים התרשמו, והפקידו את התשלום העיקרי על חשבון התמורה בחשבון הבנק של קרן ספרא, במקום להפקידו בנאמנות בידי עו"ד יצחק שוורץ, אף שלכאורה כך היה צריך להיעשות על פי הוראת סעיף 12 להסכם. התובע העיד כי התשלום שולם לחשבון הבנק של קרן ספרא לאור בקשתו של ארליך (סעיף 9). מנגד קיבלו התובעים שיק של קרן ספרא (נספח ד' לכתב התביעה), נושא תאריך 1.8.10, על סך 350,000 ₪, (אלא שנכתב עליו "לפיקדון בלבד", ובכל מקרה הוא הוצג לפירעון לאחר "שעבר זמנו"). בחקירתו הנגדית אישר ארליך כי הוא זה שחתם על השיק כמורשה חתימה של קרן ספרא.

    המשכון 

42. כפי שציינתי, חובתו של ארליך לפצות את התובעים מקורה בחוסר תום לב במשא ומתן, שבא לידי ביטוי, בין היתר, במתן בטוחות שיבטיחו לתובעים את כספי התמורה ששילמו.

43. התובע הצהיר בתצהיר עדותו הראשית כי במהלך המשא ומתן העלה בפני ארליך את החשש מפני הפרת ההסכם, ודרש ממנו ביטחונות לביצועו של ההסכם. ארליך הצהיר בפניו שהוא ערב לביצוע ההסכם וכי ימשכן נכס מנכסיו לטובת התובע (המצוי בגוש 30096 חלקה 16/3) (להלן- "הנכס הממושכן").

44. ארליך לא חתם על ערבות לטובת התובעים בגין חיוביו של טסלר על פי הוראות ההסכם, ואולם תמיכה לטענתו של התובע בדבר התחייבותו האישית של ארליך ניתן למצוא בהוראת סעיף 13(א) להסכם הקובע כי "להבטחת קיום התחייבויות המוכר על פי הסכם זה, ישעבד המוכר את הנכס בגבעת שאול ברח' כתב סופר 16, דירה בת 1/2 2 חדרים לטובת הקונה ברשם המשכונות". בסעיף קטן (ב) נקבע כי "השעבוד יבוטל מיד עם קיום כל התחייבויות המוכר לפי הסכם זה".

45. בהסכם לא צוין למי שייכות הזכויות בנכס הממושכן, ואולם אין מחלוקת על כך שהזכויות היו של ארליך, וכי במקביל לחתימה על ההסכם רשם ארליך משכון ברשם המשכונות על זכויותיו בנכס הממושכן לטובת התובעים, אף שהוא לא היה צד להסכם (כפי שניתן ללמוד מאישור המשכון שנעשה ביום 22.6.10).

46. טסלר ביקש לבאר את מתן הבטוחה על ידי ארליך והשיב בחקירתו הנגדית, כי אמנם מהיבט המשפטי טסלר הוא זה שחתם על ההסכם אולם גם ארליך אמור היה לקבל רווחים ועל כן שיעבד ארליך את הדירה שלו (עמ' 23 שורות 18-19). הסבר זה נראה סביר יותר מהסברו של ארליך עצמו אשר טען כאמור כי הוא נתן בטוחה בדמות שיעבוד זכויות בנכס רק כדי לסייע לטסלר.

47. האמור בסעיף 13 להסכם, כמו גם מישכון הזכויות בנכס המשועבד, תומך אפוא בגרסתו של התובע שלפיה התחייב ארליך כלפי התובעים להבטיח את כספם ואת מילוי התחייבויותיו של המוכר על פי ההסכם, בבטוחה ממשית. עצם הסכמתו של מי שאינו צד להסכם למשכן נכס אישי שלו, מעידה לא רק על חלקו של ארליך בעסקה כמוכר, (שמו של ארליך אינו מוזכר בסעיף 13 להסכם, וכל שנרשם בו הוא כי המוכר הוא הממשכן את הזכויות), אלא בראש ובראשונה היא מעידה על מתן התחייבות אישית מצד ארליך להבטיח את קיום התחייבויותיו של המוכר, חרף העובדה שזהות הממשכן הוסוותה ולא צוינה בהסכם במפורש.

48. כפי שציינתי, עצם מתן ההתחייבות האמורה תומכת בגרסת התובע לכך שהוא עמד על מתן בטוחה ממשית להבטחת כספו, ומן הסתם לא היה מתקשר בעסקה ללא בטוחה שכזו. ואכן על פי הוראות ההסכם לא היה המשכון מוגבל בזמן, ותוקפו היה אמור להיות עד קיום כל התחייבויותיו של המוכר כלפי התובעים. אף שהמשכון הוצג במהלך המתן כבלתי מוגבל בזמן, כך גם נרשם בהסכם, בפועל ניתן המשכון לשנה אחת בלבד, וכפועל יוצא בשעה שהתברר כי ההסכם הופר, לא היה עוד המשכון בתוקף ולא היה עוד באפשרות התובעים להיפרע ממנו.

49. האחריות להפרת ההסכם, בכך שבניגוד לאמור בסעיף 13 לא ניתנה בטוחה בדמות נכס ממושכן רובצת בראש ובראשונה על טסלר, שהוא צד להסכם. יחד עם זאת, הוכח כי במהלך המשא ומתן הציג ארליך את הנכס הממושכן כבטוחה ממשית שנועדה להבטיח את זכויות התובעים עד לקיום התחייבויות המוכר. סביר להניח כי נוכח קיומה של בטוחה שכזו הסכימו התובעים להתקשר בעסקה. בכך שרשם את המישכון לשנה בלבד, ולא עד קיום התחייבויותיו של המוכר על פי ההסכם, הציג ארליך בפני התובעים במהלך המשא ומתן מצג שווא, שעליו הסתמכו בהתקשרותם בהסכם, ונהג בחוסר תום לב במשא ומתן עמם.

     

    דמי השכירות

50. על פי הוראות ההסכם היה על המוכר לשלם לתובע דמי שכירות במהלך התקופה שבין חתימת ההסכם עד למסירת החזקה בדירה. בהתאם להסכמה האמורה קיבל התובע לאחר שחתם על ההסכם 12 שיקים מקרן ספרא, על סך של 2,600 ₪ כל אחד.

51. בחקירתו הנגדית השיב התובע ש-12 השקים שקיבל הופקדו וכובדו (עמ' 18 שורה 28). לדבריו לא מדובר בקבלת כסף מחברה אלא בדמי שכירות ששולמו לו על פי ההסכם (שם שורה 31).

52. סביר להניח כי תשלום דמי השכירות החודשיים מיד עם החתימה על ההסכם נועד להצביע על הוודאות שבהתכנות בניית הדירה, כך שהדירה מניבה דמי שכירות מיד עם החתימה על ההסכם, עוד בטרם בנייתה של הדירה ועוד בטרם קבלת החזקה בה. זהו לטעמי אחד המצגים חסרי תום הלב שהוצגו לתובעים כדי לשכנעם להתקשר בעסקה.

     

    שיק הבטחון

53. התובעים עצמם העבירו לקרן ספרא את עיקר תמורת הדירה בסך של 300,000 ₪, ולא לטסלר, המוכר כביכול, אף לא הפקידו את הסכום בנאמנות, כפי שהתבקש על פי הוראות ההסכם. התובע הצהיר בתצהיר עדותו הראשית כי התשלום הראשון בסך של 50,000 ₪ שולם לטסלר, ואולם התשלום השני, בסך של 300,000 ₪ הופקד על ידו ביום 24.6.10 בחשבון הבנק של קרן ספרא, בהתאם לבקשתו של ארליך. כאסמכתא צירף התובע לתצהירו אישור המתעד את ההפקדה האמורה.

54. ארליך השיב בחקירתו הנגדית כי שק הביטחון ע"ס 350,000 ₪ שנתן לתובעים (נספח ד' לכתב התביעה), חתום בחתימתו שלו ובחותמת של קרן ספרא (עמ' 31 שורה 1).

55. גם מטרת שיק הביטחון האמור הייתה לטעמי להבטיח לתובעים כי כספם ששילמו כתמורה מובטח בבטוחה ממשית, ובכך שוכנעו לשלם את התמורה לקרן ספרא.

     

    הצעת נכסים חליפיים

56. על חלקו של ארליך בעסקה, ועל מחויבותו כלפי התובעים, ניתן ללמוד גם מהתנהלותו בחלוף שנה מהחתימה על ההסכם, כאשר התברר שההסכם הופר וכי לא ניתן לבנות בבניין דירה. על פי האמור בתצהירו של התובע, ניסה ארליך להרגיעו במילים "אני דואג לך, אל תדאג ". ארליך הציג בפני התובע מספר נכסים וטען שניתן לרכוש אותם כתחליף לדירה.

57. לאחר שהוצעו מספר הצעות והתובע נוכח לדעת שההצעות אינן רציניות (האחת הייתה מחסן, ולא דירה למגורים, לאחרות לא היה היתר בנייה), דרש התובע מארליך את כספו. ארליך השיב כי כרגע אין לו כסף לכך. התובע הציג את תמליל השיחות שהקליט במהלך הפגישות שהתקיימו.

58. התובעת אף היא העידה כי בפגישה שהתקיימה בין התובעים לבין ארליך דרשה מארליך להשיב את הכסף. ארליך הודה בכך שנטל את הכספים אך השיב כי אין לו כסף במזומן להחזיר לתובעים את כספם.

59. התובעת הוסיפה כי היא עובדת בבניין שבו שוכן משרדו של ארליך, ובכל פעם שנפגשה בו באקראי שבה ודרש את כספה בחזרה, ואולם ארליך השיב כי אין לו כסף.

60. אביו של התובע הצהיר בתצהיר עדותו הראשית כי, בתחילת דצמבר 2012 הצטרף לבנו התובע לפגישה שהתקיימה במשרד עו"ד גיא לוסקי. במהלך הפגישה הציע ארליך לתובע מספר הצעות לדירות חלופיות, אולם התובע סירב לאחר שהסתבר שישנן בעיות קשות לגבי כל דירה שהוצעה. במהלך הפגישה דרש התובע מארליך את הכסף. ארליך הודה שעליו להחזיר את הכסף לתובע, אך השיב שכרגע אין לו כסף מזומן. האב הוסיף והצהיר כי ארליך מעולם לא הכחיש את החוב. האב עצמו ביקש מארליך שיעביר את הכסף לתובע, כיוון שהתובע נטל משכנתא, אולם ארליך השיב שאין לו כרגע סכום כה גבוה להחזיר.

61. טסלר הצהיר כי לאחר שהעסקה נכשלה, פנה אליו התובע פעמים רבות בדרישה שישיב לו את הכספים שקיבל. בפגישה שנערכה בינו, בין ארליך ובין התובע בצ'יינג' המנוהל ע"י ארליך, סוכם שהשניים ישיבו לתובע את הכספים ששילם או שימצאו לו נכס חלופי, ואולם כל המאמצים למצוא נכס חילופי נכשלו והכספים לא הושבו לתובעים.

62. טסלר הוסיף כי כחצי שנה לפני עדותו הוא שוחח עם ארליך שהודיע לו שהכול הסתדר וכי הוא סיים את הפרשייה עם התובעים. לפתע קיבל את כתב התביעה ופנה לארליך. גם אז הבטיח לו ארליך לטפל בעניין ולהסדיר לו ייצוג משפטי, ואולם ארליך לא עשה דבר.

63. התובעים הציגו תמלילי שיחות שהוקלטו, וניסו להצביע על אמירות שמהן ניתן ללמוד על התחייבותו של ארליך להחזיר לתובעים את סכום התמורה. השיחה הראשונה, מיום 14.7.13, נערכה בין התובע, ארליך, ועו"ד גיא (כפי הנראה לוסקי). ארליך הציע לתובע דירה חלופית, בפגישה שטסלר לא נכח בה כלל. התובע חזר ושאל מה יקרה אם העסקה לא תצא לפועל, ושאל תוך כמה זמן יכול ארליך להחזיר לו את הכסף. ארליך ניסה להתחמק, ואמר שידברו על זה (בעתיד). התובע דרש- "מה זה נדבר תתחייב" (עמ' 21, שורה 12). תשובתו של ארליך- יש דירה קיימת שנבנית "יש פה התחייבות". לשאלה מדוע אינו נותן לתובע מועד, השיב ארליך שאין לו מועד והוא אינו רוצה לתת מועד סתם. התובע חזר ודרש את כספו פעם אחר פעם. אחת מתשובותיו של ארליך היה- "בסדר אז אני אדבר אתו אדבר עם מנחם" (עמ' 28, שורה 11). לאחר מכן לשאלה מדוע אינו רוצה קודם להחזיר את הכסף ולאחר מכן ירכוש התובע נכס חלופי השיב "כי אין לי את הכסף כרגע" (עמ' 29, שורה 10) .

64. השיחה השנייה מיום 14.7.13- נערכה בין התובע, אביו, עורך דינו (שוורץ), עו"ד גיא, וארליך, כפי הנראה גם בה טסלר לא נכח. במהלכה של הפגישה הוצעו לתובע מספר נכסים חלופיים. התובע דרש מארליך התחייבות להחזיר את הכסף אם העסקה החליפית המוצעת לא תתממש (עמ' 22, עמ' 23). ארליך השיב כי הכסף לא נמצא בחשבון הבנק שלו. לאחר שהתובע טען כי לא נרשמה לטובתם הערת אזהרה בגין הדירה, השיב ארליך: "ניתן לו בחזרה... אין בעיה טוב". כאשר שבו לשוחח על השלמת הדירה אמר ארליך "יש לנו שלש דירות" (עמ' 32). ארליך התנגד להתחייב, ואמר "אני יכול להתחייב עוד פעם אם היה לי את הכסף מזומן הייתי יכול להתחייב אין לי" (עמ' 50). ארליך הוסיף כי הכסף שימש לבניית השלד. כמו כן הוסיף "לא סיימנו שם את הבנייה זה נכון" (עמ' 51),

65. אף שבחלק גדול מהאמירות סירב ארליך ליתן התחייבות נוספת להחזר הכספים, ארליך מעולם לא אמר בשיחות שהוקלטו כי אין לו כל מחויבות לכספי התובעים. ניתן להתרשם מהראיות שהובאו בפני כי ארליך ניסה במשך שלוש שנים להציע לתובעים דירות חלופיות, וסביר להניח כי הצעותיו אלו לא ניתנו על רקע פילנטרופי, אלא בשל מחויבותו כלפי התובעים, וכי הטעם שנתן לאי השבת הכספים אינו העדר חבות, כי אם העדר כסף מזומן לשם כך.

     

    סיכום ביניים

66. בשל כל האמור מצאתי כי ארליך הציג בפני התובעים במהלך המשא ומתן מצגים רשלניים, אם לא כוזבים, שלפיהם עסקת רכישת הדירה היא עסקה כדאית, שביצועה וודאי. כמו כן הציג מצגים שלפיהם ניתנו לתובעים בטוחות להבטחת השקעתם. בשל כל אלו מצאתי שיש לחייב את ארליך בפיצויים של התובעים, על פי הוראות סעיף 12 לחוק החוזים, שכן ארליך היה צד למשא ומתן לקראת כריתתו של ההסכם, והיה לו אינטרס ברור להתקשרות בהסכם ובקבלת כספים מהתובעים.

     

    הפיצוי

67. בכתב התביעה תבעו התובעים סכום של 350,000 ₪ בגובה הסכומים ששילמו, אשר ערכם במועד הגשת התביעה עמד על פי חישובם על סכום של 452,624 ₪ (סעיף 9). כמו כן עתרו לתשלום בסכום של 40,000 ₪ בגין פיצוי מוסכם בשיעור של 10% מסכום התמורה המוסכמת.

68. בעילת תביעה על פי סעיף 12 לחוק החוזים פיצויי הסתמכות הם פיצויים מקובלים, שנועדו להביא את הצד הנפגע למצב שבו היה מצוי אלמלא הופרה כלפיו החובה שלא לנהוג בחוסר תום-לב.

69. בנסיבות העניין, בשים לב לכך שבעקבות חוסר תום הלב במשא ומתן התקשרו התובעים בהסכם ואיבדו את כלל השקעתם, מצאתי שתביעתם לפיצוי בגובה הסכום ששילמו, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, היא סבירה. לא מצאתי שיש מקום לחייב את ארליך בתשלום הפיצוי המוסכם על פי ההסכם, כיון שהוא עצמו לא חתם עליו.

70. מעבר לדרוש, אציין שאין מקום לקזז מהסכום שבו יחויב ארליך את התשלום הראשון בסך של 50,000 ₪, ששולם לידי טסלר, שכן כפי שהעיד טסלר, הסכום הועבר לידיו של טסלר נוכח התחשבנות בינו לבין ארליך בגין חוב קודם, וארליך לא חלק על הדברים האמורים. ניתן אפוא לראות בסכום שהועבר לידי ארליך כסכום ששולם לארליך וארליך עשה בו שימוש.

71. לא מצאתי מקום להפחית גם את דמי השכירות ששולמו לתובעים על ידי קרן ספרא במשך שנה, בסכום של 2,600 ₪ לחודש. מעבר לכך שארליך לא טען לקיזוז האמור, הפיצוי ניתן בגובה הסכומים ששולמו בפועל, ולא בגובה הפסדים נוספים שהיו לתובעים בגין ההשקעה בדירה.

     

    סיכום

72. אשר על כן אני מקבלת את התביעה נגד ארליך, וקובעת שחיוביהם של ארליך ושל טסלר הם ביחד ולחוד. ארליך ישלם לתובעים 350,000₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום ביצוע כל אחד מהתשלומים עד יום התשלום בפועל. כמו כן ישלם ארליך לתובעים את הוצאותיהם, לרבות שכר טרחת עו"ד, בסכום כולל של 30,000 ₪.

73. הסכומים ישולמו על ידי ארליך לתובעים בתוך 30 ימים, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין, עד יום התשלום בפועל.

     

     

    ניתן היום, ז' סיוון תשע"ו, 13 יוני 2016, בהעדר הצדדים.