ת"א 45267-05-10 זמיר נ' ימין ניסים חברה לבנין ופיתוח בע"מ

1. בפני תביעה לפיצוי בגין ליקויי בניה בסך של 96,360 ₪ שהוגשה ביום 20.5.2010 כנגד הנתבעת אשר בנתה את הבניין והדירה שהתובעת רכשה מהנתבעת. הדירה היא דירה מס' 9 ברחוב הסנה 8 בעיר אשקלון. הבניין נבנה כחלק מפרויקט של בניה להשכרה והדירה הייתה בבעלות הנתבעת עד למכירתה כתשע שנים. היא הייתה מושכרת קודם למכירה. הצדדים חלקו בתום שמיעת הראיות האם בעסקה זו חלות הוראות חוק המכר (דירות),תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)" ) שעליו נסמך בא כוח התובעת בסיכומיו, לאור המחלוקת בשאלה האם הנתבעת נכנסת להגדרה של "מוכר" בחוק. מפני שהדירה הייתה חלק מהרכוש הקבוע שלה ולא נועדה למכירה.

2.אקדים כי להעלאת המחלוקת האם הנתבעת עונה על ההגדרה של "מוכר" לא היה ביסוס בתשתית הראייתית על פי הודיית העד מטעם הנתבעת, ימין ניסים, לאופן ההתנהלות של הנתבעת בפועל בהתייחס לדירות בפרויקט (סעיף 6 להלן) . למעשה זירת המחלוקת היא צרה בהרבה לאור תוכן ההתחייבות החוזית של הנתבעת.

החוזה בין הצדדים נחתם ביום 29.11.07 . ב"והואיל" החמישי הצהירה הנתבעת בין היתר כי אינה יודעת על ליקויים בממכר. לטענת התובעת הצהרה זו לא הייתה נכונה ובדירה התגלו ליקויים אשר עליהם היא תובעת פיצוי ישיר ועקיף. התובעת תמכה את תביעתה בחוות דעת מומחה שקבע כי הסיבה לליקויים שנמצאו במשקופים והדלתות, בין יתר הליקויים שנמצאו הדירה, היא מתקפת טרמיטים. המומחה לא קבע חבות הנתבעת בגין בניה לקויה שאפשרה את הפגיעה. בתיק מונה מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס אייל שנהב אשר חיווה את דעתו לגבי הליקויים ועל פי הנחיית בית המשפט חיווה את דעתו גם לעלות התיקונים של נזקי הטרמיטים. סכום התביעה מייצג סך של 70,760 ₪ פיצוי בגין ליקויי בניה. מומחה בית המשפט העמיד את עלות התיקון כולל נזקי הטרמיטים על סך של 18,480 ₪ כולל פיקוח הנדסי של 10% ללא מע"מ כאשר המחירים הם לפי מדד דצמבר 2011. בנוסף למחלוקת על חבות בגין נזקי הטרמיטים חלק בא כוח הנתבעת בסיכומיו במפורט על ליקויי של 4 מרצפות שבורות (עלות תיקון לפי מומחה בית המשפט של 400 ₪) והחלפת שיש (עלות של 4,000 ₪).

3. הדירה נמכרה מספר שנים לאחר שהבניה הסתיימה. על פי החוזה הוסכם על מועד מסירה כעבור כחמישה חודשים כאשר הדירה היא במצבה למועד החתימה על החוזה. במועד העסקה הדירה הייתה מושכרת לשוכרים והתובעת ביקרה בה פעם אחת או פעמיים או שלוש (כולל מועד המסירה) ולא היה בידה לבחון את באופן מדוקדק/ ניתנה לה אפשרות לבחון את הדירה ללא הפרעה (התובעת מסרה על כך יותר מגרסה אחת – מ' ו') (עמ' 11 לפרוטוקול). לטענתה בעת הביקור עם הבן של העד ימין ניסים, היא נכחה בליקויים חמורים בדירה. התובעת העידה כי היא דרשה החלפה של אריחים שבורים, היא שמה לב לסידוק בשיש ולריח של הרטיבות בארונות מתחת לשיש במטבח. היא גם שמה לב לנזק של המשקופים. לטענתה הובטח לה שהליקויים יתוקנו. אך ההסכמה שלא כובדה. היא העירה על סידוק בשיש במטבח. לדבריה הנציג המקצועי של הנתבעת קבע שהשיש צריך החלפה ולא תיקון. אבל בפועל הסידוק תוקן בגלל שנציג הנתבעת עמד על כך שהיא תשתתף במחצית ולכך היא לא הסכימה. לפי העד של הנתבעת, השוכר ערב העסקה, הוא העיר על מצב השיש ערב קבלת הדירה כשוכר ובוצע תיקון. בדיעבד לפי הקביעה של מומחה בית המשפט התיקון לא החזיק ורטיבות חדרה לארון מתחת לשיש ונגרם נזק בגלל הרטיבות.

4. על פי חוות דעת המהנדס שנהב נמצאו סימנים של עליה קפילרית של רטיבות מעל שיפולי הריצוף בקירות מרפסת השירות, המטבח ופינת האוכל. אך המומחה קבע גם כי מדובר ברטיבות ישנה שאינה פעילה יותר. לכן הוא קבע שנותר לבצע תיקוני שפכטל מעל השיפולים.

המומחה מצא גם מספר ליקויים מבניים בממ"ד שאינם תוצאה של בלאי. בהתייחס לבלאי, חלודה, הוא מצא כי אין ליקוי בבניה. המומחה מצא סימנים לנזקי טרמיטים במשקוף דלת האמבטיה עליהם הוא התבקש לא לחוות דעה למעט לקבוע שווי של פירוק והחלפת משקוף חדש כולל תיקוני טיח וצבע. המומחה מצא כי ללא קשר לטרמיטים הדלת שבורה והצירים נשלפו ממנה. הוא חיווה את דעתו לגבי החלפת מלבן (המשקוף ) והדלת וכן תיקוני צבע לאחר התקנתם. הוא מצא סידוק בשיש וגם היפרדות בין חלקי השיש. המומחה הותיר את ההכרעה לגבי תוכן ההסכמה בין הצדדים לשיקול בית המשפט תוך מסירה של נתונים על עלות החלפת השיש. כן הוא מצא כי צביעת מלבן דלת הכניסה היה לקוי וכי כל המשקופים והדלתות נפגעו מפעולת הטרמיטים. ולכן נדרש פירוק כל המשקופים והדלתות גם כן כדי לא להחזיר את הטרמיטים . המומחה מצא ליקוי של פגם אסתטי של אי כיסוי הצינור היוצא מהאסלה, 4 אריחים פגומים בסלון. אחד נפגע ממשור ודיסק והאחרים מנפילה של חפץ כבד. על פי גרסת התובעת היא ראתה זאת בעת ביקור בדירה, והייתה התחייבות של הנתבעת לתקן את הליקוי לפני המסירה.

אותרו כמה מוקדים בהם הרובה התפרק. המומחה שייך זאת לבלאי סביר. במקלחון 2 הוא מצא בנוסף לנזקי הטרמיטים במשקוף ובדלת גם טיח לקוי בסמוך למראה. בדלת נמצא גם מנעול מקולקל.

סך הכול לא כולל מחלוקות להכרעת בית המשפט – 12,400 ₪ ולכך יש להוסיף פיקוח הנדסי של 10% ומע"מ. לפי חוות דעת מומחה בית המשפט, העלויות במחלוקת היו 4000 ₪ בגין השיש ו- 400 ₪ בגין האריחים הפגועים. בסיכומיו עתר בא כוח הנתבעת גם לא לחייב את הנתבעת בגין נזקי הטרמיטים לעץ של משקופי הדלתות והדלתות. בכפוף לאמור בפסק הדין, אף צד לא תקף את ממצאי המומחה מטעם בית המשפט בתחום ההנדסה בזימונו לחקירה נגדית.

5. סוגיית הטרמיטים כמקור לליקוי בהקשר לבניה לקויה לא בוססה על ידי התובעת בחוות דעת הקושרת בין ליקויי בניה ומתקפת הטרמיטים. בתצהיר עדות ראשית עתרה התובעת גם לכיסוי עלויות הריסוס הישירות והעקיפות – כיסוי היעדרות מהבית. מומחה מטעם הנתבעת ,העד אבי שוורץ, העיד כי הנזק היה יכול לקרות לאחר מסירת הדירה. התובעת העידה שראתה טרמיטים בעונת המעבר כחצי שנה לאחר שקבילה את המפתח ונכנסה לדירה. מומחה הנתבעת הסכים בחקירה הנגדית כי מהנזק שנצפה בעץ ניתן ללמוד שהנזק הוא פועל יוצא של תהליך ארוך בעומק העץ שתוצאותיו נראים רק כעבור זמן ארוך בחיי הטרמיט (עמ' 16-17 לפרוטוקול). על יסוד עדותו אני קובעת כי הנזק בעץ הוא לא ממתקפת טרמיטים אחרי שהתובעת קיבלה את החזקה בדירה והנזקים שנוצרו על פני זמן וכלשונו של המדביר "בוץ" בעץ, היו בדירה לפני המסירה לתובעת. הסיבה, בדיעבד, לנזק במשקופים

אינה שטיפות יתר של אשת השוכר. לא מצאתי לחייב בעלות הריסוס כי לא הוכח שהמתקפה היא פועל יוצא של מעשי הנתבעת כמי שבנתה את הבית.

תחולת חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973