פתח דבר
תביעה כספית שעניינה טענות לרטיבות משמעותית שהתגלתה בדירת התובע וגרמה לנזקים רחבים. בגין נזקים אלה נתבקש לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי בסך 2,154,414 ₪.
הנתבעת הינה חברה פרטית העוסקת בתחומי הבניה והנדל"ן (להלן: "הנתבעת" או "הקבלן").
התובע התקשר עם הנתבעת, באמצעות קבוצת רכישה בהסכם לבניית בניין בן 20 דירות מגורים ברחוב שטרייכמן 5 בתל אביב הידועים כגוש 6884 חלקה 10 בנין 66. ההסכם נחתם בין בעלי הזכויות כפי שפורט בנספח ח' להסכם - לבין הנתבעת (להלן: "הבניין" ו"ההסכם" בהתאמה). הדירה המדוברת הינה דירה מס' 19, שהינה דירת פנטהאוז בת 6 חדרים המתפרסת על קומות 7 ו- 8 של הבניין, בשטח של כ- 200 מ"ר, וצמודות לה מרפסות גג בשטח של כ- 130 מ"ר (להלן: "הדירה"). (העתק ההסכם מיום 5.5.2013 צורף נספח 1' לתצהיר התובע). יצוין כי התובע היה בעל זכויות בשתי דירות נוספות באותו בנין, ולגביהן לא הועלו טענות כפי שהועלו ביחס לדירה דנן.
תמצית טענות התובע
בתאריך 4.9.2016 הודע לתובע כי התקבל אישור אכלוס לבניין. ואולם כבר באותה עת הדירה סבלה, מליקויים רבים, כשהחמורות ביניהן היתה רטיבות קשה במוקדים שונים בדירה, הן בקירות והן ברצפת הדירה, לרבות ריח טחב קשה והסיכון הבריאותי הנובע מכך, באופן שלא אפשר מגורים בדירה. הבנייה בוצעה על ידי הנתבעת, שלא בהתאם להוראות תוכנית הבנייה ובאופן שאפשר מעבר של מים מבחוץ אל פנים הדירה, ללא הפרעה.
חרף פניות התובע, הנתבעת לא פעלה לאיתור ליקויי הרטיבות. ביום 15.10.2016 הנתבעת זימנה את התובע לצורך ביצוע מסירה של הדירה ואולם בשל ריבוי הליקויים וחומרתם, העדר האפשרות לגור בדירה ועל מנת לאפשר כניסת עובדי הנתבעת לביצוע התיקונים הנדרשים, הושארו מפתחות הדירה בידי הנתבעת. כך שלמעשה החזקה בדירה לא נמסרה לתובע.
הנתבעת נמנעה לטפל בבעיית הרטיבות הקשה באופן יסודי ופנתה לפתרונות שטחיים ובלתי מקצועיים, שלא היה בהם כדי לפתור את הבעיה. כדוגמא מציין התובע כי הנתבעת השאירה את חלונות הדירה פתוחים לרווחה במשך מספר שבועות ומשהדבר לא עזר, הפעילה את המזגנים באופן רציף על חימום 24 שעות ביממה על פני מספר שבועות. משפתרונות אלה לא עזרו פרסה הנתבעת במהלך שנת 2017 צינורות בכל רחבי הדירה, תוך חיבורם ליבוש תת רצפתי בשטח הדירה.
במצב דברים זה כאשר הדירה לוקה ברטיבות קשה, פרוצה, ללא תריסים וחלונות אשר פורקו והונחו במרפסת הגג, רצפת הדירה הורמה לצורך פריסת צינורות, המזגן מופעל באופן רציף ופועלים יוצאים ונכנסים חדשות לבקרים- ברור כי הדירה לא היתה ראויה למגורים ונמנעה מהתובע האפשרות להשכירה או למוכרה. לאמיתו של דבר נדרשו עבודות מאסיביות בדירה על מנת להתגבר על בעיית הרטיבות, ופתרונותיה השטחיים והבלתי מקצועיים של הנתבעת לבעיה המתוארת, לא הביאו לפתרון הבעיה וגרמו לתובע עלויות נוספות.
רק בחודש אפריל 2018 החלה הנתבעת לפעול באופן מקצועי לאיתור הגורמים לרטיבויות הקשות בדירה. הנתבעת ביצעה תיקונים משמעותיים שנמשכו עד לחודש ספטמבר. ביום 8.10.2018, באיחור של 25 חודשים ממועד קבלת טופס אכלוס לבניין, נמסרו מפתחות הדירה לתובע, תוך הבטחה להמשיך ולתקן את יתר הליקויים שדרושים תיקון וטרם תוקנו. העובדה כי אותם תיקונים משמעותיים חייבו, בין היתר, "הפשטתה" של הדירה מאלומיניום ומריצוף וכן ביצוע יציקות של חגורות בטון, מלמדת על חומרת הליקויים בדירה, עליהם התריע התובע שוב ושוב על פני התקופה.
התובע טוען לאי התאמה יסודית בבניית הדירה ודורש פיצוי עבור הנזקים שנגרמו לו בעקבות התנהלות הנתבעת, בגובה של 2,067,355 ₪, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית 2,154,414 ₪, על פי הפירוט הבא:
אובדן דמי שכירות על פני 25 חודשים בסך של 660,000 ₪, בהתאם לדמי השכירות הקבועים בסעיף 21.3 להסכם.
ירידת ערך - התובע מעריך את ירידת ערך הדירה ב- 1,080,000 ₪ לפי שווי נכס של 12,000,000 ₪ למועד קבלת טופס האכלוס במכפלה של 9%, המהווים את שיעור צניחת מכירי הדירות בצפון תל אביב מתחילת שנת 2017. התובע הדגיש כי מכירתה של הדירה נתקלה בקושי רב ולאחר מאמצים רבים, זו נמכרה במחצית הראשונה של שנת 2019 בהפסד של 3 מיליון ₪.
חשבונות מים וחשמל – בגין שימושה הבלעדי של התובעת במים ובחשמל, בין היתר לצורך ביצוע בדיקות הצפה בדירה והפעלת המזגן ברציפות על פני כחודש ימים, בניסיון ליבש את הדירה בסך כולל של 8,105 ₪.
דמי ניהול / ועד בית – 21,425 ₪ שהינם 857 ₪ לחודש במכפלת 25 חודשים.
חיובי ארנונה –על פני כשנתיים 47,825 ₪. בשל האירועים האמורים התובע איבד את זכאותו לפטור מתשלומי ארנונה ועל כן זכאי לפיצוי בגובה שוויו.
עוגמת נפש- 250,000 ₪.
התובע מוסיף וטוען כי נציגי הנתבעת, המהנדס גל פוליבודה, המהנדס אורי הדר ומנהלי העבודה רוברט קוטונה ואלי חלפון, קיבלו אחריות על כלל החשבונות, אותם התובע נאלץ לשלם לאורך התקופה והודיעו לנציגיו שהחשבונות ישולמו על ידי הנתבעת.