ת"א 4620-10-18 עזרא נ' בובליל

לפני תביעת התובע כנגד הנתבע לתשלום סך של 1,529,072 ₪ כדמי תיווך.

טענות התובע:

התובע הינו מתווך במקרקעין משנת 1998 ובעל משרד תיווך נכסים בבת-ים.

הנתבע עוסק בייזום פרויקטים בנדל"ן, בניה והשקעות.

ביום 8.11.11 חתם הנתבע על הסכם שירותי תיווך, כאשר על הסכם זה העיר את הערותיו בכתב. ביום 9.11.11 חתם הנתבע על ההסכם המתוקן והמוקלד, כאשר הנתבע התחייב לשלם לתובע דמי תיווך בגין רכישת מגרש ומכירת דירות שייבנו על מגרש בשד' העצמאות 32 בת-ים, הידוע כגוש 7136 חלקה 218.

הנתבע התחייב בהתחייבות בלתי חוזרת כלפי התובע לשלם לו עבור עסקת רכישת המגרש דמי תיווך בשיעור של 2% בתוספת מע"מ משווי העסקה, כפי שתדווח למשרדי מיסוי המקרקעין, לפי המנגנון: שווי דירות התמורה בתוספת כספים באם ישולמו בנוסף לשווי דירות התמורה. בנוסף, התחייב הנתבע ליתן לתובע בלעדיות לשיווק עתידי של הדירות שייבנו על המגרש, ובגינן התחייב הנתבע גם לשלם דמי שיווק בשיעור של 2% בתוספת מע"מ ממחיר כל דירה שתימכר. בהתחייבות נקבע, כי התשלום יבוצע במזומן במעמד חתימת חוזה המכר.

על בסיס התחייבותו הבלתי חוזרת של הנתבע כלפי התובע פעל הנתבע לגיבוש העסקה בין בעלי הקרקע לבין הנתבע. התובע הקדיש זמן רב לגיבוש העסקה, לרבות מפגשים אינספור ושיחות רבות. התובע היה גורם שבלעדיו לא היתה נחתמת העסקה.

בשנת 2012 נחתמה העסקה נשוא כתבי ההתחייבות בין בעלי הקרקע לבין הנתבע, על פיה שווי דירות התמורה הינו 30,500,000 ₪ וזאת על פי התחשיב המפורט בסעיף 8 לכתב התביעה והמבוסס על פרסום הנתבע בעיתונות.

לפיכך, התובע זכאי לדמי תיווך בשיעור של 2% + מע"מ בסך של 742,950 ₪ בגין רכישת המגרש.

בנוסף, התחייב הנתבע שדירות התמורה ישווקו בבלעדיות על ידי התובע, והתובע היה אמור להיות זכאי לדמי שיווק בשיעור של 2% + מע"מ ממכירת דירות התמורה. החישוב לצורך זה דומה לחישוב שווי הדירות לצורך תשלום עמלת מכר המגרש והוא עומד על שווי דירות כולל של 31,750,000 ₪.

מתוך הסכום האמור זכאי התובע לדמי שיווק בשיעור של 2% + מע"מ בסך הכל 742,950 ₪.

בהתאם לדרישת הנתבע, התובע פעל בחודש 8/14 והכין תכנית לשיווק דירות הפרויקט, שיוקם על המקרקעין, וביום 28.8.14 הגיש התובע באופן אישי לנתבע במשרדו את תכנית השיווק שהוכנה.

ביום 18.9.16 התכנסה וועדת המשנה לתכנון ובניה בבת-ים במסגרתה החליטה הוועדה לאשר את הבקשה לפרויקט על המקרקעין לרבות ההקלות, למעט הקלה לקו בניין אחורי (דרום).

ביום 20.9.17, לאחר אישור התוכניות לפרויקט, נפגש התובע עם הנתבע במשרדו ודרש לקבל את דמי התיווך בגין העסקה עם בעלי הקרקע, שכן בהתאם להתחייבויותיו הבלתי חוזרות של הנתבע, התחייב האחרון כי דמי התיווך בגין העסקה שבוצעה בשנת 2011 ישולמו במועד קבלת אישור התוכנית בוועדה המקומית בת-ים.

הנתבע אישר בפני התובע את הסכמתו לתשלום דמי התיווך ודרש כי יוגש לו חשבון.

התובע פנה לנתבע בדרישות חוזרות ונשנות לתשלום דמי התיווך בגין העסקה עם בעלי הקרקע, שכן המידע המדויק אודות הסכום שדווח למיסוי מקרקעין והסכומים הנוספים ככל ששולמו, מצויים בידיעתו, ברם לא זכה למענה.

ביום 5.10.16 שלח הנתבע מסרון לתובע בו הוא מאשר כי התובע זכאי לדמי תיווך כאשר ממסרון זה עולה באופן חד משמעי, כי הנתבע מאשר את זכאותו של התובע לקבלת שכרו בגין העסקה.

ביום 25.12.17 המציא התובע לנתבע מכתב דרישה לעניין דמי התיווך.

ביום 10.4.18 שיגר ב"כ הנתבע מכתב תשובה, שבו לא הכחיש את ביצוע העסקה באמצעות התובע, אלא שנטען כי התובע אינו זכאי לדמי תיווך.

הנתבע לא קיים את התחייבותו כי הדירות ישווקו באופן בלעדי על ידי התובע כנגד תשלום של 2% בתוספת מע"מ בגין כל דירה שתימכר בפרויקט. הנתבע בחר לפרסם את הפרויקט בעצמו בחלון משרדו וכן בחלון סוכנות לתיווך "הבורסה לנדל"ן", תוך שהוא ממשיך להפר את התחייבויותיו הבלתי חוזרות כלפי התובע. נוכח האמור לעיל, עותר התובע מבית המשפט לחייב את הנתבע לשלם לתובע את הסך של 1,485,900 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום קבלת ההיתר.

טענות הנתבע:

התובע אינו זכאי לקבל דמי תיווך הואיל והוא לא היה בעל רישיון תיווך בזמנים הרלוונטיים המפורטים בכתב התביעה.

התובע פעל בניגוד להוראותיו הקוגנטיות של חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו - 1996 (להלן: "חוק המתווכים") והכניס את עניין הבלעדיות לתוך אותו הסכם בניגוד לסעיף 9 לחוק, הקובע כי הסכם בלעדיות חייב להיות במסמך נפרד.

לטענת התובע בתביעתו, הוא מציין:

1. כי ביום 8.11.11 חתם הנתבע על הסכם שירותי תיווך.

2. בשנת 2012 נחתמה העסקה בין בעלי הקרקע לבין הנתבע.

3. התובע טוען כי הוא זכאי לקבל דמי תיווך מיום קבלת ההיתר שניתן לשיטתו ביום 18.9.16.

   בכל המועדים האמורים, לא היה התובע בעל רישיון תיווך במקרקעין בתוקף.

ביום 17.5.17 השיבה לתובע הגב' עופרה יחזקאל, סגנית רשמת המתווכים, במכתב וציינה כי: "לפי המידע המופיע בפנקס רשם המתווכים עזרא משה ת.ז. 068655018 קיבל את רישיון התיווך במקרקעין מספר 3/97/1839 בתאריך 20.4.1998.

לא שילם את האגרות השנתיות משנת 2008 ולכן חלות עליו הוראות סעיף 18 ב' לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו – 1996."

לטענת הנתבע, מאחר והתובע לא שילם את האגרה במועדה, הרי לפי סעיף 8 ב' לחוק המתווכים הוא לא רשאי לשמש כמתווך ואינו רשאי לגבות דמי תיווך.

הנתבע פנה לתובע באמצעות בא כוחו ביום 10.4.18 ועדכן את התובע כי הוא אינו זכאי לדמי תיווך מאחר ואין לו רישיון תיווך, אולם בעקבות מכתב זה החליט התובע להוציא ביום 28.4.18 רישיון כאשר שילם דמי תיווך לאחר למעלה מעשור בו לא שילם את האגרות השנתיות של רשם המתווכים.

בנוסף, טוען הנתבע, כי התובע עותר בתביעתו כי הוא זכאי לדמי תיווך בסך של 2% משווי העסקה כפי שידווח למשרדי מיסוי מקרקעין, אך בפועל התובע לא ציין בכתב תביעתו אם היה דיווח למיסוי מקרקעין ומה היה שווי העסקה, אלא דורש לקבל דמי תיווך ע"פ תחשיב דימיוני.

טענות התובע בכתב התשובה:

התובע הינו בעל רישיון תיווך במקרקעין מאז יום 20.4.98. לטענת התובע, הנתבע מסתמך על הוראות סעיפים 2 (א) ו-14(א) (1) לחוק המתווכים אשר דרישתם היא לרישיון.

דרישת היות הרישיון "בתוקף" התווספה לחוק המקרקעין בעקבות תיקון מספר 7 לחוק מתאריך 25.7.12.

לפיכך, בזמנים הרלוונטיים לכתב התביעה – או טרם תיקון 7 הנ"ל, דרישת החוק היתה ל"רישיון " ללא דרישה להיותו תקף.

אין מחלוקת כי התובע הינו בעל רישיון תיווך במקרקעין, תיקוף הרישיון באמצעות תשלום אגרה אינו רלוונטי למקרה דנן, אשר התרחש טרם תיקון מספר 7 לחוק המחייב תיקוף הרישיון.

לטענת התובע, אי תשלום האגרות השנתיות על ידי התובע מאז שנת 2008 נעשה בתום לב, כאשר התובע עוסק בתיווך מאז 1973, עוד טרם הסדרת תחום עיסוק זה בחוק המתווכים.

הרישיון שניתן לתובע, ניתן לו על בסיס מעמדו כ"מתווך וותיק" אשר משמעו הוא כי מי שעסק בתיווך מקרקעין עוד טרם חקיקת חוק המתווכים זכאי לקבלת רישיון מתווך ללא מבחני הסמכה . תוקפו של רישיון זה לא הוגבל בזמן.

האגרות השנתיות עבור התובע שולמו על ידי בעל המשרד בו הועסק עד לשנת 2008 - עת הפסיק לעבוד במשרד זה, ומאז לא שילם התובע את האגרה בתום לב.

לטענת התובע, מאחר והוא שילם את האגרה השנתית לשנת 2018, הוא זכאי לדמי תיווך בגין תיווכו בעסקה למכירת המגרש, שכן על פי כתב ההתחייבות מתאריך 9.11.11 זכותו לדמי תיווך קמה במועד קבלת אישור התוכניות בוועדה המקומית בת-ים, אשר אירע במהלך שנת 2018 בחודש אוגוסט או בסמוך לכך.

תשלום האגרה השנתית לשנת 2018 מזכה את התובע גם בדמי תיווך בגין שיווק הדירות שנעשה ויעשה החל משנת 2018 ואילך.

באשר לדרישת עריכת הסכם בלעדיות נפרד בחוק המתווכים, טוען התובע כי מאחר וכתב ההתחייבות שנחתם בין הצדדים מותנה בקבלת היתר בניה בוועדה המקומית - הוראות סעיף 9 אינה חלה.

התובע טוען, כי הסכם התיווך אינו הסכם בלתי חוקי בהתאם לסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-,1973 מאחר והוא בעל רישיון תיווך במקרקעין בכל הזמנים הרלוונטיים כנטען.

לטענת התובע, חוק המתווכים נועד להגן על עולים חדשים עם קשיי שפה, ובמקרה דנן אין מדובר בלקוח חסר ידע הואיל והנתבע רכש נכסים רבים בתיווכו של התובע, לרבות חנויות ומגרשים. לפיכך, הנתבע בקיא בתחום הנדל"ן ואינו נזקק להגנה דווקנית.

דיון והכרעה:

כפי שפורט לעיל, בענייננו עותר התובע לחיובו של הנתבע בתשלום דמי תיווך בגין העסקה מושא התביעה, כאשר, למעשה, טענתו היחידה של הנתבע כנגד התביעה היא כי התובע אינו זכאי לקבלת דמי התיווך משום שלא היה בעל רישיון בתוקף במועדים הרלוונטיים.

אבחן עתה מה משמעות היעדר תשלום עבור רישיון התיווך ואת משמעות הדבר בנסיבות המקרה שלפניי.

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע לעניין חובתו של מתווך להיות בעל רישיון, כדלקמן:

סעיף 2(א) לחוק המתווכים קובע כך:

"לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף ובהתאם להוראות חוק זה."

סעיף 14(א) לחוק המתווכים קובע כי אחד התנאים, שרק בהתקיימם יהיה זכאי מתווך לקבל דמי תיווך, הוא קיומו של רישיון בתוקף. ובלשון הסעיף:

"(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1)הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2)הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3)הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."

בהקשר זה יצוין, כי המילה "בתוקף" המופיעה בסעיף 14(א)(1) לעיל הוכנסה ללשון הסעיף בתיקון משנת 2012, כאשר העסקה מושא התביעה נעשתה לפני כן, בשנת 2011. על כן, טוען התובע כי חל עליו נוסח הסעיף ללא המילה "בתוקף". באשר למשמעות הדבר, אתייחס בהמשך.

עוד חשוב לציין כי סעיף 18(ב) לחוק המתווכים קובע מפורשות כי מתווך שלא שילם את אגרת הרישיון, לא יוכל לשמש כמתווך במקרקעין כל עוד לא שילם את האגרה בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כמפורט בסעיף:

"(ב) לא שילם בעל רשיון את האגרה במועדה, לא יהא רשאי לשמש כמתווך במקרקעין כל עוד לא שילם את האגרה בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כאמור בחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961."

הפסיקה התייחסה רבות להוראות הנזכרות מעלה של חוק המתווכים וקבעה, כי הוראות חוק המתווכים בכללותן הן הוראות חוק קוגנטיות, כאשר הסכם לקבלת דמי תיווך הנוגד הוראות אלה הוא חוזה בלתי חוקי (ראו למשל הדברים ברע"א 6519/09 אלי חסקל נ' יצחק אוסדיטשר (פורסם בנבו, 26.01.2010) (להלן: "פס"ד חסקל").

יחד עם זאת, הפסיקה נחלקה בשאלה, האם כאשר לקוח נאחז רק באי תשלום אגרת הרישיון ע"י המתווך לצורך התחמקות מתשלום דמי התיווך, יש לסייע בידו ולמנוע תשלום דמי התיווך רק בשל אי תשלום אגרת הרישיון, אפילו אם ברור שהמתווך עשה פעולות תיווך רבות והיה הגורם היעיל שהביא לעסקה.

מחד, פסקי דין רבים יישמו את רוח הפסיקה המוזכרת לעיל והדגישו את לשונו הברורה של המחוקק, שאסר במפורש תשלום דמי תיווך למתווך שלא שילם את אגרת הרישיון. ואכן, לא אחת שללו בתי המשפט תשלום דמי תיווך למתווך אשר לא היה בעל רישיון בתוקף או שלא שילם את האגרה השנתית נכון למועד עסקת התיווך (ראו למשל הקביעות בת"א (שלום ת"א) 5274-12-16 פסגות יועצי נדל"ן (אמ.די.) בע"מ נ' דינמיק אילד (פורסם בנבו, מיום 2.3.2019) והקביעות בת"א (שלום עפ') 68520-06-17 לידור אוזן נ' ל.א. רם יזמות ובניה בע"מ (פורסם בנבו, מיום 30.7.2019)).

בבסיס קביעות אלה עומדים העקרונות והתכליות הצרכניות שבבסיס חוק המתווכים, אשר מבקשים להגן על הלקוח אשר צורך שירותי תיווך מהמתווכים, הלקוח שאינו בקיא בתחום זה של שוק המקרקעין ואשר בדר"כ העסקה שלשמה הוא נעזר במתווך היא העסקה הכי גדולה של חייו – עסקה לרכישת דירה שתשמש למגוריו.

החוק נועד להסדיר את השוק של תיווך המקרקעין, שעד אותו מועד היה פרוץ. החוק ביקש להבטיח שאיכות השירות שיינתן ללקוחות יהיה טוב ואמין, וכי המתווכים יצטרכו לעמוד בסטנדרטים מסוימים, הן לעניין איכות השירות כאמור והן לעניין התנהלותם מול הלקוחות.

בהינתן התכליות החשובות של חוק המתווכים, ברור כי ככל וייפסקו למתווכים שאינם בעלי רישיון דמי תיווך באמצעות מסלולים עוקפי חוק, ירוקן הדבר מתוכן את חוק המתווכים ותכליותיו. קולעות לעניין זה הקביעות בפס"ד חסקל, הנזכר לעיל:

"השופט סוקול עמד על הקושי שבקביעת דמי תיווך במקרים הסותרים את הוראות חוק המתווכים:

"בשל אופיו המיוחד של הסכם התיווך ותכליותיו של חוק המתווכים, יש להיזהר בהכרה בעילות תביעה חלופיות, שמא נמצא עצמנו מרוֹקנים את החוק מכל תוכן. במיוחד יש להדגיש כי לשלילת הזכות לדמי תיווך יש חשיבות הרתעתית, ועקיפתה בדרך של הכרה בעילות חלופיות תסכל את תכליתו של החוק" (פרשת דה כהן)."

יחד עם זאת, אפילו בתי המשפט ששללו דמי תיווך ממתווכים מקום שלא היו בעלי רישיון בתוקף, התייחסו לא אחת לחוסר הנוחות שלעיתים נוצרת מאכיפת החוק כלשונו, שכן נוצרים מצבים בהם מתווך לא שילם את אגרת רשיונו, או לא שילמה במועד, אך אין חולק כי היה הגורם היעיל שהביא לסגירת העסקה וכי עמל רבות לצורך זאת, ולמרות זאת, לא יקבל את דמי התיווך בגין כך.

יפים לעניין זה הדברים בתא"מ 56881-11-12 שבט אפרים בע"מ נ' בר שדה (פורסם בנבו, 15.10.13), שם נידונה השאלה האם זכאי מתווך לקבל דמי תיווך כאשר מי שביצע את מירב הפעולות מול הקונה היה עובד מטעמו, שאינו מתווך מורשה. נפסק, כי התובעים אינם זכאים לדמי תיווך, באשר נותן שירותי התיווך לא היה בעל רישיון בעת הרלבנטית. באחרית דבר, התייחס כב' השופט י.שקד לאי הנוחות שבשלילת דמי תיווך בשל הוראה "פרוצדוראלית", לכאורה:

"מודע אנוכי לתחושה הקשה של התובעים... אשר חשו כי הנתבעת מנסה לחמוק מתשלום דמי תיווך ע"י עמידה מדוקדקת על החובות והכללים הקבועים בחוק המתווכים במקרקעין. זכורני כי במקרים אחרים שנדונו בפניי עלו אותן תחושות, כאשר נעדר הסכם בכתב מול המתווך, כדרישת המחוקק, למרות שנטען, במקרים האחרים, שאותו מתווך היה הגורם היעיל בביצוע העסקה. יחד עם זאת, תחושות לחוד והוראות החוק, פרשנותו ומטרותיו, לחוד. התובעים היו יכולים למנוע מצב דברים זה, אילו היו מקפידים בביצוע הוראות החוק כלשונן, ומעסיקים במשרדם מתווכים מורשים בלבד, לצורך ביצוע פעולות תיווך..".

בניגוד לעמדה בפסיקה שצוינה עד כה, ישנם פסקי דין אחרים, בהם הביעו בתי המשפט עמדה שונה ומקלה, בנסיבות מסוימות ומיוחדות, בהן, על אף שלא התקיימו התנאים הקבועים בחוק המתווכים, עדיין ניתן לומר שהתכליות הצרכניות שבבסיסו התקיימו, או לא נפגעו, ועל כן, פסקו לטובת המתווך את דמי התיווך המוסכמים.

מדובר על פסקי דין, בהם חויבו לקוחות בתשלום דמי תיווך מחמת הצדק, בהסתמך על הסיפה של סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), בין היתר בטענות שבמקרים מסוימים אין פגם אי-החוקיות יורד לשורשו של עניין, או שיש לכבד את הסכמת הצדדים (ת"א (חיפה) 5912/04 בראל נכסים בזכרון יעקב בע"מ נ' מרום (פורסם בנבו, מיום 21.5.2006); ת"א (תל-אביב-יפו) 22706/06 ישראהום סוכנות לנכסים בע"מ נ' רסלס (פורסם בנבו, מיום 2.5.2007)).

בע"א 3384/16 מזרחי נ' מרקוביץ (פורסם בנבו, מיום 5.7.18) קבע בית המשפט העליון, בהקשר לשאלה האם ניתן לפסוק דמי תיווך גם כאשר בחוזה התיווך חסרו חלק מהפרטים הנדרשים להופיע בו ע"פ דין, כי יש לאמץ גישה מקלה וגמישה יותר, מקום בו חרף החוסר בפרטים, תכליותיו הצרכניות של חוק המתווכים התקיימו: דהיינו, אי קיום הפרטים הנדרשים לא יצר חוסר וודאות באשר לזיהויו של החייב, לזיהויו של הנכס ולשיעורם של דמי התיווך, ומנגד – ניכר כי הרוכש מבקש להיתלות בחוסרים הללו בחוסר תום לב, על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך בלבד. ובלשון בית המשפט:

"...בפתח הדברים, אדרש לשאלה הנוגעת לאפשרות להכיר בתשלום דמי תיווך גם כאשר בחוזה התיווך חסרו חלק מהפרטים הנדרשים לפי הדין. בעיקרו של דבר, אני סבורה שבהקשר זה יש לאמץ – אם כי בזהירות הראויה – את הגישה אשר מאפשרת הגמשה של דרישת הכתב בחוזי תיווך במקרים מסוימים ובהתאם לכך, השלמה של פרטים חסרים. כאמור, תכליותיו הצרכניות של חוק המתווכים צריכות לעמוד לנגד עינינו.

לכן, רק במצבים שבהם הפרטים החסרים בכתב לא היו כרוכים בחוסר ודאות באשר לזיהויו של החייב, לזיהויו של הנכס ולשיעורם של דמי התיווך אפשר לשקול השלמה עם חסרונם. במצב דברים זה, וכאשר ניכר כי הרוכש מבקש להיתלות בחסרים מסוימים בחוזה התיווך בחוסר תום לב, אין מקום לעמוד על דרישת הכתב בהיבט זה באופן דווקני.

החלתה של גישה "גמישה" זו מקבלת משנה הצדקה כאשר מי שנזקקו לשירותי התיווך היו מיוצגים או שהיו גורמים בעלי מיומנות וניסיון בחיי העסקים, נסיבות שהן שונות מאוד מן הסיטואציה הצרכנית הטיפוסית שעמדה לנגד עיניו של המחוקק.

אכן, החשיבות הנודעת להקפדה על דרישת הצורה שבחוק קשורה בקשר הדוק לתכליתו של חוק המתווכים שנועד להגן על הצרכנים בשוק התיווך, שהם על פי רוב שחקנים "חד פעמיים" המתאפיינים בפערי מידע ביחס למתווך (ראו: עניין בראל, בפסקה 28; איל זמיר "לקראת חקיקה של דיני התיווך" ספר זיכרון לגד טדסקי – מסות במשפט אזרחי 228 (1995) (להלן: זמיר)).

....

...תכליתה של דרישת הכתב בחוק המתווכים היא בעיקר צרכנית – היא מיועדת להסדיר את העיסוק בתיווך ולהגן על ציבור רוכשי הדירות, תוך הבהרת אופי ההתקשרות ופרטי העסקה באופן מדוקדק. בהקשר זה ראוי להזכיר כי מתווכים במקרקעין הם "שחקנים חוזרים" ובעלי השפעה ממשית על עיצוב תוכנו של חוזה התיווך..."

עוד יפים לעניין זה הדברים בת"א (שלום נת') 8793-01-11 אמנון עזרא נ' דוד רוזנצווייג (פורסם בנבו, 25.2.2014):

"בהתאם לפסיקה, יש להקפיד על רישום הפרטים. יחד עם זאת, הפסיקה החילה את חובת תום הלב ומנעה מכוחה העלאת טענה בדבר העדר פרטים, כאשר הרושם הוא שמדובר בניסיון להתחמק מתשלום דמי תיווך.

כך, בע"א (ת"א) 1691/09 לנדאו נ' קראסן הייטס בע"מ (פורסם במאגרים) [פורסם בנבו] מפי כב' השופט ד"ר קובי ורדי בסעיף 14:

"כן, ישנה פסיקה שממנה עולה כי למרות שהדרישה לציון הפרטים שבסעיף 9 לחוק והתקנות הינה דרישה מהותית שתכליתה להבטיח את גמירות הדעת בעת חתימת ההסדר, הרי לא מדובר בדרישה דווקנית שיש לדקדק בכל פרט ופרט של התקנות ובית המשפט לוקח בחשבון את גמירות הדעת שהוכחה ואת תום הלב והאם בסופו של יום הושגו התכלית והמטרה של החוק.""

דברים אלו קולעים אף לענייננו.

סיכומם של דברים עד כה: הכלל הוא ברור ומפורש, על מתווך להיות בעל רישיון, ובעל רישיון בתוקף לפי התיקון של הסעיף שהתווסף החל משנת 2012, אך גם לפני התיקון, קבע החוק מפורשות, כי מתווך לא יעסוק בתיווך אם לא שילם את אגרת הרישיון השנתית ולא יהיה זכאי לקבל דמי תיווך במקרה כזה. יחד עם זאת, מקום בו התקיימו תכליותיו הצרכניות של חוק המתווכים ובנסיבות בהן מקבל שירותי התיווך מבקש להיתלות בחוסר תום לב על אי תשלום אגרת הרישיון, הרי שאין לאפשר לו זאת ויש לקבוע כי עליו לשלם את התמורה עבור השירותים שקיבל, בהתאם להסכמת הצדדים.

מן הכלל אל הפרט.

במקרה שלפניי, אין חולק, כי במועד עריכת העסקה בשנת 2011, לא שילם התובע את אגרת הרישיון השנתית. אין חולק, כי היה עליו לעשות כן וכי שעה שלא שילם את האגרה אסור היה לו לעסוק בתיווך במקרקעין.

אולם מנגד - אין מחלוקת כי התובע היה הגורם היעיל שהביא לסגירת העסקה ואין מחלוקת בדבר הסכמת הצדדים שניהם להיכנס בעסקת התיווך. בנסיבות העניין, נראה כי טענתו של הנתבע הועלתה למטרה אחת ואחת בלבד: להתחמק מתשלום דמי התיווך לתובע, וזאת בניגוד להתחייבותו בהסכם התיווך כלפי התובע לעשות כן.

ודוק – הנתבע אינו אדם אשר אינו מצוי בתחום הנדל"ן, ואשר ביקש לרכוש לעצמו דירת מגורים והסתייע בשירותיו של התובע המתווך לצורך כך, אדם אשר עליו ביקש החוק להגן, שכן אינו מצוי בתחום ויש לוודא כי הוא מקבל שירותי תיווך מאדם בעל ידע, באופן מקצועי, אשר פעולותיו מוסדרות בחוק אשר קובע סטנדרט התנהגות. הנתבע בענייננו, הוא איש מקצוע בעצמו, המצוי בתחום הנדל"ן – יזם ומשקיע. לשון אחרת, מדובר על צדדים שווים בכוחם.

על כן, משלא העלה כל טענה בהתייחס לטיב פעולות התיווך של התובע ו/או להיותו הגורם היעיל שהביא לעסקה, אלא נתלה הוא בטענה בעלת אופי פרוצדוראלי בלבד לצורך התחמקות מתשלום, נראה כי טענתו זו עולה כדי חוסר תום לב משווע, הזועק לשמיים.

סבור אני, כי במקרים כגון דא, חיוב בתשלום דמי התיווך אינו חותר תחת תכליות חוק המתווכים והוא עולה בקנה אחד עם עקרונות אחרים במשפט, חשובים ויסודיים לא פחות מההגנה הצרכנית שנוקט חוק המתווכים – והם: קיום חוזים ועקרון תום הלב.

רבות כבר נכתב בפסיקה על עקרון תום הלב, אשר חולש על כל עקרונות המשפט, וודאי שחל על קיום חוזה מכוח סעיף 39 לחוק החוזים. קולעות לענייננו הקביעות בע"א 1966/07 עמליה אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ (פורסם בנבו, מיום 9.8.2010), עמוד 19-20:

"עקרון תום הלב מחיל את הדרישה לנהוג בתום לב על מילוי חובות וקיום חיובים הנובעים מחוזה ועל שימוש בזכויות הנובעות ממנו. דרישתו של סעיף 39 לחוק החוזים היא קוגנטית, ומדובר בדרישה מצטברת אשר מצטרפת לכל חיוב ולכל הוראה חוזית במשפט הישראלי [גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי 96 (2005) (להלן: שלו)]. עקרון זה מהווה ביטוי משפטי לעקרונות מוסריים ותמציתו מתבטאת בדרישה לנהוג כלפי הצד האחר לחוזה באנושיות, יושר והגינות. העקרון אינו מחייב לנהוג באלטרואיזם תוך הזנחת האינטרסים האישיים, אך הוא דורש להתחשב בזולת ובאינטרסים שלו, תוך שיתוף פעולה עמו לשם הגשמת מטרת החוזה [שם, בעמודים 97-98, 105; דניאל פרידמן ונילי כהן בהשתתפות מנחם מאוטנר חוזים ג 337 (2003) (להלן: פרידמן וכהן)]. לעקרון תום הלב ישנם מספר ביטויים קונקרטיים ביחסים החוזיים, אולם הרלוונטיים לענייננו הם האיסור לנהוג באופן שיפגע ברוח העסקה ובמטרתה [שלו, בעמוד 106; פרידמן וכהן, בעמודים 337-339]. השני, קרוב ונגזר במידת מה מהאיסור הראשון, האיסור בדבר עמידה דווקנית על זכות [שלו, בעמוד 109-111; פרידמן וכהן, בעמודים 350-360].

האיסור לנהוג באופן שיפגע ברוח העסקה ובמטרתה. כאשר צד לחוזה מתנהל באופן שפוגע בהגשמת החוזה ובמטרתו הרי שהוא חותר תחת אושיות החוזה ובכך הוא מכשיל את רצון הצדדים, ולכן יש לומר כי הוא מתנהג בחוסר תום לב. אחד מנגזרותיו של כלל זה היא החובה בדבר שיתוף פעולה לצורך הגשמת הצפיות הסבירות של הצד האחר לחוזה, כפי שביטא זאת השופט א' ברק (כתוארו אז) בבג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה(1) 828, 834 (1980):

"...על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה, שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה".

הפרת עקרון תום הלב בהקשר זה עשויה להתרחש כאשר צד לחוזה נוקט בהקפדה דווקנית על לשון החוזה מקום שההקפדה אינה נחוצה ויש בה להכשיל את הגשמתו [שלו, בעמוד 106]. עקרון תום הלב מטיל על הצדדים במישור זה את החובה להגשים את רוחה של הנורמה המשפטית המפורשת החלה על ההתקשרות ביניהם, גם כאשר הדבר חורג מלשון הנורמה [פרידמן וכהן, בעמוד 338-339]." 

במקרה שלפניי, הנתבע כאמור לעיל, לא טען כי לא היתה גמירות דעת בכריתת חוזה התיווך, הנתבע לא העלה טענות באשר לאיכות השירות שהעניק לו התובע. כל שטען הנתבע הוא כי התובע לא שילם את אגרת הרישיון ועל כן, אינו זכאי לדמי התיווך. כאמור, הואילו מדובר בצדדים שווים ומתקיימות התכליות הצרכניות של חוק המתווכים, סבור אני כי עמידתו זו של הנתבע על התנאי של תשלום אגרת הרישיון בחוק המתווכים היא חסרת תום לב, באשר אינה אלא ניסיון להתחמק מתשלום דמי התיווך.

בנסיבות המקרה הייחודיות, לאור מערך הכוחות בין הצדדים וחוסר תום הלב בהעלאת הטענה, סבור אני כי יש לאמץ במקרה שלפני את הגישה הגמישה, השמורה למקרים חריגים, ולקבוע כי על הנתבע לשלם את דמי התיווך ולקיים את חוזה התיווך בכל הקשור לדמי התיווך ביחס לרכישת המקרקעין.

לפני סיום, ועל מנת שפסק הדין לא ייצא חסר, אבקש להתייחס למספר טענות נוספות שהעלו הצדדים.

תחילה, אתייחס לטענת התובע כי הואיל ובשנת 2011, אז נחתם הסכם התיווך, לא נכנס עדיין לתוקף התיקון שהוסיף את המילה "בתוקף" לאחר המילה "רישיון" בחוק המתווכים, ממילא אין זה משנה אם שילם את האגרה, אם לאו, שכן כל שהיה צריך זה רישיון תיווך, ורישיון כאמור היה בידו.

אין בידי לקבל טענה זו.

ראשית, הטענה עומדת בסתירה להוראות חוק אחרות, שכן היו בתוקפן כבר בשנת 2011 כגון סעיף 18(ב) אשר קבע מפורשות: "לא שילם בעל רשיון את האגרה במועדה, לא יהא רשאי לשמש כמתווך במקרקעין...". חוק יש לפרש באופן קוהרנטי ומתן פרשנות כפי שהתובע טוען לה, יעמוד בסתירה להוראה סעיף 18.

שנית, הדבר יעמוד בסתירה לתכלית הצרכנית של החוק, שמטרתו להגן ולשמור על הלקוח "התמים", הבלתי מקצועי, שיכול ועסקת המקרקעין שלשמה שכר את שירותיו של המתווך, היא עסקת המקרקעין היחידה והמשמעותית ביותר בחייו. מתווך שלא שילם אגרה, לא יירשם בפנקס המתווכים ולא ניתן יהיה לפקח על התנהלותו, כך שהפרשנות לה טוען התובע עומדת בסתירה גם לתכלית החוק.

בנוסף, טען התובע כי בכלל יש לבחון את המועד בו קמה זכאותו לקבלת דמי התיווך לפני הסכם התיווך, דהיינו, מועד אישור התוכניות בוועדה המקומית בת-ים, אשר אירע במהלך שנת 2018 בחודש אוגוסט או בסמוך לכך. התובע שילם את האגרה השנתית לשנת 2018, ועל כן, לשיטתו זכאי לדמי תיווך בגין מכירת המגרש. אין בידי לקבל גם טענה זו. מטרתו של חוק המתווכים היא להסדיר את העיסוק בתיווך, תוך שמירה על הלקוחות הפוטנציאליים, חסרי הניסיון בתחום אל מול המתווכים. לפיכך, סבור אני כי קבלת מצב בו המתווך לא היה בעל רישיון במועד מתן שירותי התיווך אך לאחר מכן הסדיר את נושא רישיונו לצורך קבלת דמי התיווך, אינו מגשים את תכליות החוק. יחד עם זאת, לאור קביעתי לעיל, הרי שבנסיבות המקרה דנן, טענה זו של התובע אינה רלבנטית בסופו של דבר.

התביעה לקבלת דמי שיווק ממכירת הדירות בפרויקט

כמפורט לעיל, התובע עותר לקבלת דמי שיווק בגין מכירת הדירות בפרויקט מושא התביעה, כאשר הוא טוען, שהנתבע הבטיח במסגרת ההסכם כי שיווק הדירות לקונים ייעשה בבלעדיות ע"י התובע, אשר יהיה זכאי לקבלת דמי שיווק בגין מכירתן.

הנתבע טען כי הואיל ונושא הבלעדיות לא היה מעוגן בהסכם נפרד, הרי שלפי סעיף 9 לחוק המתווכים הוא אינו חל וממילא, הדירות טרם נמכרו כלל, כך שהתובע וודאי לא היה הגורם היעיל ובוודאי שאינו זכאי לתשלום דמי תיווך.

התובע מצידו, טען בתגובה, כי כלל אין מדובר בתיווך, אלא בשיווק, ועל כן, חוק המתווכים לא חל (ראו סיכומי התובע בעמוד 23 לפרוטוקול, החל משורה 23 ובהמשך בעמוד 24 החל משורה 10).

אין בידי לקבל את טענות התובע בעניין זה.

ראשית, מדובר בהסכם תיווך לכל דבר ועניין, אשר חוק המתווכים חל עליו.

הפסיקה קבעה מפורשות, כי אין חשיבות לאופן שבו בוחר התובע לכנות את ההסכם ואת התשלום המבוקש על ידו. מטרת ההסכם היא שקובעת את מהותו ולא הכותרת שנתנו לו הצדדים ולכן יש לבחון מהו התפקיד שיועד לתובע על פי ההסכם ומהו התפקיד שמילא בפועל במערכת היחסים (ת"א (תל אביב) 46665/05 אשכנזי מוריס נ' מגדלי הדר אפקה בע"מ (פורסם בנבו, מיום 23.1.07)).

בענייננו, מהות ההסכם: הפגשת קונים פוטנציאליים עם הנתבע – מוכר הדירות, עבודת התובע והתשלום הנדרש, עונים להגדרת "תיווך במקרקעין" על פי סעיף 1 לחוק המתווכים: "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין".

לפיכך, ההסכם שנכרת בין התובע לבין הנתבע הוא הסכם תיווך ודרישת התשלום היא דרישה לתשלום דמי תיווך.

אין חולק, כי הדירות לא נמכרו כלל, כך שוודאי שלא התמלאו התנאים בחוק המתווכים, אשר בהתקיימם זכאי מתווך לתשלום דמי תיווך.

התובע טוען, כי התביעה היא בגין הפרה צפויה של ההסכם, העולה מתוך הצהרת הנתבע כי אין בכוונתו לכבד את הסכם הבלעדיות, ועל כן, תביעה זו היא לאובדן רווחים, פיצויי קיום. הואיל והסכם הבלעדיות לא עונה לדרישות סעיף 9(ב) לחוק המתווכים, שכן לא נערך במסמך נפרד, הרי שהסכם זה בטל ומבוטל.

סכום דמי התיווך אותו זכאי התובע לקבל

כפי שצוין לעיל, תביעתו של התובע לקבלת דמי תיווך בגין העסקה למכירת המגרש התקבלה, כאשר תביעתו הנוספת של התובע לקבלת דמי שיווק ממכירת הדירות בפרויקט נדחתה, מהנימוקים מעלה.

באשר לשווי דמי התיווך בגין העסקה למכירת המגרש עצמו, עותר התובע לקבלת סך של 742,550 ₪. החישוב לפיו הגיע התובע לסכום האמור פורט בסעיפים 8-9 לכתב התביעה (סעיפים 7-8 לתצהיר עדותו הראשית של התובע) והוא נשען על אומדן שערך התובע, המתבסס על פרסומים בעיתון מקומי באשר לשווי הדירות.

הנתבע בכתב ההגנה מטעמו (סעיף 26) ובתצהיר מטעמו (סעיף 25), מתנגד לאופן החישוב שערך התובע באשר לדמי התיווך בגין העסקה למכירת המגרש, בציינו כי התובע טוען כי הוא זכאי לדמי תיווך בסך של 2% משווי העסקה כפי שידווח למשרדי מיסוי מקרקעין, אך בפועל, לא ציין האם היה דיווח כאמור ומה שווי העסקה, אלא דרש לקבל דמי תיווך ע"פ תחשיב דמיוני.

מקבל אני לעניין זה את טענתו של הנתבע.

התובע לא הוכיח ברמה הנדרשת את הסכום לו הוא עותר בעניין זה. החישוב שהוא ערך בתביעה, אף לדבריו, הוא אומדן בלבד, אשר אינו נתמך בשום חוות דעת או ראיות ממשיות. לצורך החישוב, מפנה התובע אל פרסומים בעיתון מקומי באשר לשווי דירות.

למותר לציין, שאין בפרסומים אלו בכדי להוות ראיה כנדרש להוכחת הסכום הנתבע, וטענות התובע בעניין זה אינן אלא טענות בעלמא, שלא נתמכו בבדל ראיה.

לצורך חישוב דמי התיווך להם זכאי התובע, יש לפנות למנגנון הקבוע בכתב ההתחייבות עליו חתם הנתבע, הקובע כך בסעיף 1:

"אני מתחייב לשלם לך דמי תיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ משווי העסקה כפי שידווח למשרד מיסוי מקרקעין (שווי דירות התמורה בתוספת כספים, באם ישולמו בנוסף לדירות התמורה)." 

לפי המנגנון האמור על הנתבע לשלם לתובע 2% בתוספת מע"מ משווי העסקה כפי שידווח למשרד מיסוי המקרקעין, כאשר שווי העסקה מהווה את שווי דירות התמורה בתוספת כספים נוספים באם ישולמו בנוסף לדירות התמורה.

כפי שפורט לעיל, התובע לא הוכיח מהו שווי דירות התמורה והאם שולמו כספים נוספים מעבר לו.

כל שצורף לתצהיר התובע, כמו גם, לתצהיר הנתבע (באמצעות תצהיר גילוי המסמכים שהוגש יחד עם תצהיר הנתבע), הוא טופס הדיווח לרשויות המס באשר לשווי העסקה, אשר צורף להסכם המכירה (נספח 12 לתצהיר התובע, נספח 4.2 לתצהיר גילוי המסמכים מטעם הנתבע), לפיו שווי עסקה הוא 9,514,030 ₪.

הנה כי כן, שווי העסקה שדווח למיסוי המקרקעין הוא 9,514,030 ₪. כאשר 2% בתוספת מע"מ מסכום זה הינם: 222,628 ₪.

סוף דבר

לאור האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ביחס להסכם התיווך למכירת המגרש ואני קובע כי על הנתבע לשלם לתובע דמי תיווך בסך 222,628 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

התביעה לקבלת דמי תיווך בגין מכירת הדירות נדחית.

בנסיבות המקרה, משהתובע לא שילם את אגרת הרישיון משך שנים רבות, בניגוד לדרישות חוק המתווכים, אינני מוצא לנכון לפסוק לטובת התובע הוצאות.

ניתן היום, י"ד תמוז תש"פ, 06 יולי 2020, בהעדר הצדדים.