אינגבר ואח' נ' ליוברסקי ואח'

לפניי תביעה כספית בסכום של 100,000 ₪ ותביעה שכנגד בסכום זהה בקשר לעסקת מכר דירה בבית משותף, הנמצא בחלקה 84, גוש 11189, בחיפה. הסעד המבוקש בשתי התביעות הוא קבלת פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק, בהתאם להוראת חוזה המכר שנחתם בין הצדדים.

רקע

1. עניינה של התביעה העיקרית הוא תשלום פיצויים מוסכמים בגין איחור של 43 ימים בהעברת מלוא תמורת דירה שמכרה התובעת לנתבעים. עניינה של התביעה שכנגד הוא תשלום פיצויים מוסכמים בגין אי רישום הדירה על שם הקונים ואי העברת מסמכים נדרשים לרישום לאחר שהקונים העבירו את מלוא תמורת העסקה שנקבעה בחוזה.

2. חוזה המכר נחתם ביום 27.9.2012, ותמורת המכר היתה 1,470,000 ₪. במעמד חתימת החוזה העבירו הנתבעים לתובעת תשלום ראשון בסך 147,000 ₪, בהתאם לחוזה. אין חולק כי במועד חתימת חוזה המכר, הדירה טרם נרשמה על שם התובעת. עוד מוסכם כי הנתבעים החלו להתגורר בדירה ביום 1.11.2012, עוד טרם השלמת ביצוע חוזה המכר וזאת בהתאם להסכם שכירות שנחתם בין הצדדים על רקע עסקת מכר הדירה.

    

   תמצית התביעה העיקרית

3. בהתאם לחוזה היה על הנתבעים להעביר לתובעת את יתרת תמורת המכר בסך 1,323,000 ₪ בתוך 14 ימים מיום רישום זכויות הבעלות בחלקה על שם המוכרת-התובעת (סעיף 4.ג לחוזה).

4. כנטען בכתב התביעה, הבעלות בדירה נרשמה על שם המוכרת ביום 30.1.2013, אולם הנתבעים לא העבירו לתובעת את התשלום במועד המוסכם, כלומר ביום 13.2.2013. לטענתה, הנתבעים העבירו סך 1,077,000 ₪ ביום 20.3.2013 ואת יתרת התשלום, בסך 25,500 ₪ העבירו הנתבעים לתובעת רק ביום 28.3.2013. לטענת התובעת, השלמת העברת התמורה באיחור של 43 ימים מהווה הפרת החוזה ומקימה עילת קבלת הפיצוי המוסכם.

5. במאמר מוסגר אציין כי נראה שסכום התשלום השני אמור להיות 255,000 ₪ ולא 25,500 ₪, כפי שנרשם בכתב התביעה ובתצהיר התובעת. התובעת אכן הציגה הודעת זיכוי בסך 25,500 ₪ ולא 255,000 ₪ (נספח 3ב' לתצהירה). מאחר שהתובעת מאשרת כי הנתבעים שילמו לה את מלוא תמורת המכר, גם אם באיחור, אניח שמדובר בטעות סופר שהועתקה גם לכתב התביעה ולא אדרש לעניין זה מעבר להערה הנוכחית.

6. לטענת התובעת, בהתאם להסכם שכירות שנחתם בין הצדדים, הנתבעים החלו להתגורר בדירה כבר ביום 1.11.2012, כאשר הוסכם כי דמי השכירות יקוזזו מתמורת הרכישה. כנטען, הנתבעים ניצלו לרעה את העובדה שהדירה כבר היתה בחזקתם והרשו לעצמם לא לשלם את מלוא התמורה החוזית במועד.

7. מכתב התביעה עולה שהתובעת רואה בפיצוי המוסכם, המגיע לה, לשיטתה, חלק מן התמורה החוזית ומכאן שגם לאחר שהנתבעים השלימו את תשלום מלוא התמורה החוזית, אך לא את הפיצוי המוסכם, יש לראותם כאילו לא השלימו את חובותיהם החוזיות. טענה זו רלוונטית לתביעה שכנגד, כמפורט בהמשך.

8. לטענת התובעת, היא זכאית לתשלום פיצויים מוסכמים בסך של 100,000 ₪ בשל האיחור בתשלום מלוא התמורה, בהתאם לסעיף 14.ב לחוזה, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה מיום 14.2.2013 (15 ימים לאחר 30.1.2013) עד ליום הגשת התביעה. 

    

   תמצית כתב ההגנה

9. בכתב ההגנה נטען כי העיכוב בתשלום מלוא התמורה נגרם עקב מחדלי התובעת עצמה, שלה מייחסים הנתבעים התנהגות שלא בתום לב והצגת מצג מטעה בתיאור הדירה הנמכרת. לשיטת הנתבעים התובעת היא שהפרה את חוזה המכר ובהפרתה הביאה לעיכוב בקבלת ההלוואה הבנקאית לרכישת הדירה, ומכאן העיכוב בתשלומים.

10. על פי כתב ההגנה, מימון רכישת הדירה נעשה על ידי "גרירת" משכנתא על דירה קודמת שהייתה בבעלותם ונמכרה לצורך רכישת הדירה וקבלת הלוואה נוספת להשלמת תשלום התמורה החוזית. הנתבעים מדגישים כי השלמת פעולות אלה היתה מותנית ברישום הזכויות בדירה מושא התביעה על שם התובעת. כנטען, התובעת ידעה היטב שרישום הדירה על שמה הוא תנאי להעברת יתרת התמורה החוזית לידיה.

11. אליבא דנתבעים, התובעת לא נקפה אצבע לרישום זכויותיה בדירה ובלית ברירה נאלצו הנתבעים לדאוג לכל פעולות רישום הדירה על שם התובעת. כעולה מכתב ההגנה, במועד החתימה על חוזה המכר הדירה הייתה רשומה על שם חברה בבעלות התובעת ואחותה, גב' רחל פלג ורישום הדירה על שם התובעת חייב לנהל הליך פירוק החברה ופעולות נלוות.

12. הנתבעים טענו כי בניגוד להצהרת התובעת בחוזה המכר שלפיה היתה זכאית להירשם כבעלים של הדירה הנמצאת בצד הדרום מערבי, התברר לאחר הגעת שמאית מטעם הבנק למשכנתאות כי הדירה נמצאת בצד הדרום מזרחי וכי הדירה שנמצאת בצד הדרום מערבי שייכת לאחות התובעת, גב' פלג. הנתבעים טענו כי תשלום יתרת התמורה נעשה לאחר קבלת הבהרה בעניין זה ותיקון המצג המוטעה, וכי התובעת התעכבה בכל אלה.

13. הנתבעים מכחישים את טענת התובעת הרשו לעצמם לעכב את התשלומים לתובעת מכיוון שהדירה היתה כבר בחזקתם. לטענת הנתבעים, לאחר מכירת דירתם הקודמת לצורך רכישת הדירה הנוכחית נותרו ללא מקום מגורים זולת אותה דירה ולכן היו, לטענתם, במצוקה.

14. בכתב ההגנה נטען עוד כי התובעת עיכבה את חתימתה על המסמכים שהתחייבה לחתום בהתאם לחוזה המכר לשם השלמת הליך גרירת המשכנתא הקיימת וקבלת משכנתא נוספת על ידי הנתבעים. נטען כי מסמכי הבנק הונפקו בתאריך 4.2.2013 אולם התובעת השלימה את חתימתה על כל המסמכים רק ביום 13.2.2013.

15. לשיטת הנתבעים העיכוב בתשלום יתרת התמורה נבע ממחדליה של התובעת ולכן אין מדובר בהפרת חוזה מצדם אלא דווקא מצד התובעת. הנתבעים מציינים כי עובר להגשת כתב ההגנה התובעת לא המציאה את מסמכי רישום הדירה לידיהם, למרות חלוף 7 שנים ממועד חתימת חוזה המכר ובהתעלם מדרישות חוזרות ונשנות מצד הנתבעים להעביר את מלוא הזכויות בדירה על שמם עם קבלת מלוא התמורה. כנטען, דרישת תשלום הפיצויים מעידה על חוסר תום לב מצד התובעת. הנתבעים מוסיפים, כי פיצויים מוסכמים אינם חלק מהתמורה החוזית ועל כן משהשלימו הנתבעים את העברת התמורה החוזית לא היתה התובעת מורשית שלא לקיים את חובותיה להעביר להם את המסמכים הרלוונטיים ולהביא לרישום הבעלות בדירה על שמם.

16. עוד נטען, כי התביעה הוגשה בשיהוי רב, דבר המעיד על התנהלות חסרת תום לב של התובעת ואשר מטרתה להתעשר שלא כדין על חשבון הנתבעים.

     

    תמצית התביעה שכנגד

17. התובעים שכנגד טענו כי גם לאחר ששילמו את מלוא התמורה הנתבעת לא העבירה את הזכויות בדירה על שמם וזאת בניגוד לסעיף 3 לחוזה וחרף אין ספור בקשות מצדם.

18. מעבר לטענה עיקרית זו, מעלים התובעים שכנגד מספר טענות נוספות.

19. התובעים שכנגד מייחסים לנתבעת שכנגד הצגת מצג שווא לפיו הדירה הנמכרת נמצאת בצד הדרום מערבי של הבית המשותף בעוד בפועל הדירה נמצאה בצד הדרום מזרחי של הבית המשותף.

20. עוד נטען, כי הנתבעת שכנגד לא פעלה לרישום זכויותיה בדירה לשם ביצוע חוזה המכר ובלית ברירה נאלצו התובעים שכנגד לעשות את מלאכתה בהליך שהיה כרוך בלא מעט קשיים, וזאת בנוסף לרישום הערת אזהרה לטובת הנתבעת שכנגד ואחותה בגין הסכם העיזבון הקיים לטובתן בקשר לשתי הדירות הקיימות בבניין.

21. לטענתם, עקב אי המצאת מסמכי הרישום לידיהם היה על בא כוחה של הנתבעת שכנגד להחזיק בידיו כנאמן סך של 300,000 ₪ עד להמצאת אותם מסמכים, כמתחייב מסעיף 4 לחוזה המכר, דבר שלא נעשה על ידיו.

22. התובעים שכנגד טענו כי הנתבעת שכנגד חתמה באיחור על המסמכים הדרושים לגרירת המשכנתא הקיימת וקבלת המשכנתא הנוספת של התובעים וזאת בניגוד לסעיף 15 לחוזה המכר לפיו בתוך 3 ימי עסקים מיום קבלת המסמכים הנ"ל עליה לפעול כך. לטענתם, התנהלות הנתבעת שכנגד מהווה הפרה יסודית של חוזה המכר מצידה.

23. באשר לטענתם העיקרית, התובעים שכנגד הצביעו על אי רישום זכויותיהם בדירה ואי המצאת המסמכים הנדרשים לשם כך בחלוף של 7 שנים מיום חתימת חוזה המכר, וטענו להפרה יסודית המזכה אותם בפיצויים מוסכמים בסך של 100,000 ₪ בהתאם לסעיף 14 ב לחוזה. התובעים שכנגד טענו כי עקב אי רישום והמצאת המסמכים נמנע מהם למכור את הדירה לרוכש פוטנציאלי וצירפו בעניין זה טיוטת חוזה מכר וכי אי מכירת הדירה על ידם יגרום להם נזק רב העולה על גובה הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה המכר.

24. התובעים שכנגד פירטו את המסמכים שלא הועברו להם ובהם ייפוי כוח בלתי חוזר אשר נחתם במעמד חתימת חוזה המכר, אישור מס שבח, חמישה שטרי מכר לצורך העברת חלק מהחלקה הרשומים על שם הנתבעת בלשכת רישום המקרקעין על שם התובעים, הסכם חלוקת עזבון בין המוכרת ויורשי אחותה ז"ל, אישורי העירייה והוועדה המקומית ועוד.

25. לצד הסעד הכספי עתרו התובעים שכנגד לצו עשה אשר יחייב את המוכרת לרשום על שמם את הזכויות בדירה וברכוש המשותף ולהמציא להם את המסמכים הנ"ל.

     

    תמצית כתב ההגנה שכנגד

     

26. בכתב ההגנה נטען כי אי תשלום הפיצוי המוסכם על ידי התובעים נחשב לאי תשלום מלוא התמורה החוזית על ידיהם. לשיטת הנתבעת שכנגד, מאחר שמלוא התמורה המקורית לדירה שולמה באיחור, נוסף סכום הפיצויים המוסכם לתמורה החוזית ולכן הנתבעת הייתה רשאית לעכב המצאת המסמכים הנדרשים לרישום הדירה על שם התובעים עד לתשלום הפיצוי המוסכם על ידם.

27. הנתבעת טענה כי החזקה בדירה נמסרה לתובעים לפני תשלום מלוא התמורה המקורית ללא כל תמורה באופן שבו דמי שכירות קוזזו מתמורת רכישת הדירה.

28. עוד נטען, כי התובעים פנו לנתבעת בעניין חלק מהמסמכים פעם אחת בלבד במכתב מיום 8.7.2015, למעלה משנתיים לאחר יישום חוזה המכר וכארבע שנים לפני הגשת תביעתם.

29. באשר לטענת התובעים לגבי מצג שווא בקשר למיקום הדירה הנמכרת, נטען כי מדובר בטעות סופר שנעשתה בתום לב ותוקנה מיד לאחר פניית ב"כ התובעים לב"כ הנתבעת וכי מלבד טעות זו ניתן ללמוד על זיהוי הדירה מושא התביעה מחוזה המכר והנספחים שצורפו לו. הנתבעת שכנגד טענה כי טעות זו הופיעה רק פעם אחת בעמוד הראשון של חוזה המכר ותוקנה מידית ברגע שהתגלתה.

30. בנוסף לכך, נטען כי כאשר התגלה דבר הטעות ברישום הכיוונים ביום 10.3.2013 כבר נמצאו התובעים שכנגד באיחור של 25 ימים בתשלום יתרת התמורה, דבר המוכיח כי אין כל קשר בין ההפרה לבין הטעות. עוד נטען, כי הטעות בכיוונים לא עיכבה העברת כספי המשכנתא לידי התובעים וכי הדבר עולה בבירור מהודעת דואר אלקטרוני ששלח ב"כ התובעים שכנגד לב"כ הנתבעת ביום 20.3.2013 (נספח 9ד' לכתב ההגנה שכנגד). עוד נטען, כי חוזה מכר מתוקן נשלח לב"כ התובעים כבר ביום 21.3.2013.

31. באשר לקשיים שנוצרו בהליך רישום זכויות הנתבעת בדירה, נטען כי אין לייחס לעניין זה חשיבות שעה שמירוץ הזמן לתשלום מלוא התמורה המקורית החל רק עם רישום הזכויות בדירה על שם הנתבעת ולכן מה שקדם לרישום אינו רלוונטי. בעניין זה נטען כי שני הצדדים שיתפו פעולה ברישום זכויות הנתבעת בדירה.

32. לעניין אי הפקדת חלק מתמורת הדירה בידי ב"כ הנתבעת שכנגד כנאמן, הנתבעת שכנגד טענה כי על פי סעיף 11ג לחוזה המכר הפקדת כסף כאמור הייתה אמור להיעשות אם יחסר אישור הנדרש לרישום הזכויות בדירה על שם התובעים, בעוד שבמקרה הנוכחי עסקינן באי המצאת מסמכים בגין אי השלמת התמורה הנטענת על ידי הנתבעת שכנגד.

33. לגבי טענת התובעים שכנגד לעיכוב בחתימה על ידי מסמכי המשכנתא, הנתבעת שכנגד טענה כי מנספח 10 שצורף לכתב ההגנה שכנגד עולה כי המסמכים לחתימה נשלחו אליה ביום 12.2.2013 והוחזרו למחרת היום, כשהם חתומים על ידה. בעניין זה, נטען כי התובעים לא פעלו בשקידה ראויה לקבלת המשכנתא והעברת כספי התמורה בזמן.

34. הנתבעת שכנגד הכחישה טענת התובעים לפיה רוכש פוטנציאלי התעניין בדירה ומכירתה נמנעה בהעדר הרישום והמסמכים.

35. בכתב ההגנה שכנגד נטען כי חלק מהמסמכים שפורטו על ידי התובעים אינם מופיעים בחוזה המכר ומכאן אין לנתבעת חובה למסור אותם, אולם אין מניעה לנתבעת לסייע לתובעים לאחר יישוב הסכסוך ביניהם בתביעה דנו לאיתורם.

36. ראוי לציין כי במהלך בירור ההליך הועברו המסמכים הנדרשים מהמוכרת אל הקונים וסעד צו העשה שהתבקש על ידי התובעים שכנגד התייתר (ישיבה מיום 18.6.2020).

     

    ראיות הצדדים

     

    עדות התובעת והנתבעת שכנגד, גב' חיה אינגבר

37. בתצהיר עדות ראשית, חזרה התובעת על האמור בכתב התביעה וציינה כי הנתבעים לא שילמו את מלוא התמורה ולכן בא כוחה היה מוסמך שלא לעביר את המסמכים הנדרשים לידי הנתבעים. בתצהיר נמסר כי המסמכים הנדרשים נמסרו לנתבעים ביום 21.6.2020 וכי מעולם לא התקבלה פנייה כלשהי מעו"ד שפר פרימן מטעם הנתבעים בבקשה לחתום על מסמך כלשהו.

38. התובעת טענה כי שיתפה פעולה עם הנתבעים וחתמה על כל מסמך רלוונטי בהקדם האפשרי.

39. בחקירתה הנגדית נשאלה התובעת על המאמצים שנעשו על ידיה לשם רישום זכויותיה בדירה, בתשובתה ציינה התובעת כי שיתפה פעולה עם כל הבקשות אך לא הצליחה לפרט את הפעולות שנעשו על ידה בעניין זה או מי ביצע את הרישום עבורה.

40. לשאלת ב"כ הנתבעים האם היו לתובעת כל האישורים הנדרשים לשם העברת הזכויות בדירה על שם הנתבעים, התובעת השיבה כי "לפי מקרא העניינים היו שם קשיים, כי הדירה נרשמה על שם חברה ומניות וכל מיני והיה צריך לטפל בזה וזה לקח יותר זמן מהרגיל, והכל היה ידוע, שום דבר לא הוסתר". אולם, כאשר נשאלה התובעת האם הופקדו כספים בנאמנות בהתאם להוראות חוזה המכר בעניין זה, השיבה כי לא עסקה בנושא זה.

41. התובעת לא הכחישה כי פעולות רישום זכיותיה בדירה נעשו על ידי ב"כ הנתבעים והעידה כי האיחור בתשלום התמורה על ידי הנתבעים לא היה אמור להשפיע על החלטתה למכור להם את הדירה וכי לא חשבה להשכיר את הדירה לדייר אחר מלבדם עד להשלמת רכישת הדירה על ידיהם.

42. התובעת לא ידעה להצביע על נזק ספציפי כלשהו שנגרם לה עקב האיחור בתשלום התמורה, והפנתה לאי תשלום הפיצוי המוסכם: "הנזק הוא ה- 100,000 ₪ שלא שולמו כפי שאמורים היו להיות משולמים על פי החוזה, זה הנזק" (עמ' 9, ש' 6).

     

    עדות הנתבע והתובע שכנגד, מר ולדיסלב ליוברסקי

43. בתצהירו מסר הנתבע כי התנהל בינו לבין התובעת משא ומתן בקשר לרכישת הדירה תמורת סך של 1,470,000 ₪ וכי לאחר בדיקה ראשונית התברר כי הדירה אינה רשומה על שם התובעת וסוכם כי ככל שהנתבעים ירכשו את הדירה התובעת יוכלו להתגורר בדירה עד השלמת המכירה תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 4,000 ₪ אשר יקוזזו מתמורת המכר.

44. הנתבע הצהיר כי חוזה המכר נוסח על ידי ב"כ התובעת והועבר לאחר מכן לב"כ הנתבעים. עוד נמסר כי במעמד החתימה על חוזה המכר הפקידו הנתבעים בידי ב"כ התובעת סך של 147,000 ₪ בשתי המחאות בנקאיות, סכום שהיה אמור להיות מוחזק בידיו הנאמנות של ב"כ התובעת עד לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הנתבעים בטאבו. עוד נמסר, כי חרף חלוף מספר חודשים מחתימת חוזה המכר התובעת טרם העבירה את הבעלות בדירה על שמה ולכן נאלצו הנתבעים, באמצעות בא כוחם, לדאוג לעניין הזה ולהעביר את הבעלות בדירה על שם התובעת.

45. בתצהיר נמסר כי עם השלמת הליך הרישום כאמור פנו הנתבעים לבנק לשם תחילת הליך קבלת משכנתא ומסמכי הבנק נשלחו לבא כוחם בתאריך 7.2.13 והועברו לאחר מכן לחתימת התובעת. הנתבע מסר כי המסמכים נחתמו על ידי התובעת רק ביום 12.2.13 וזאת בניגוד לסעיף 15 לחוזה המכר בו נקבע על התובעת לחתום על המסמכים תוך 3 ימי עסקים.

46. עוד נטען, כי מצג השווא של התובעת בקשר לכיוון הדירה עיכב את קבלת המשכנתא וכי אילולא מצג זה כספי המשכנתא היו מועברים לתובעת מוקדם יותר. הנתבע העיד כי היה עיכוב קל בלבד בהעברת התמורה.

47. בתצהיר נמסר כי רק לאחר חלוף 7 שנים מיום כריתת החוזה ופניית הנתבעים לבית המשפט המציא ב"כ התובעת לב"כ הנתבעים אישור מס שבח, אישור העירייה וייפוי כוח המסמיך אותו לפעול להעברת הבעלות בדירה על שם הנתבעים. בעניין זה, הנתבע ציין כי אישור מס שבח ניתן רק אחרי חמש שנים מכריתת החוזה, בתאריך 19.2.2017.

48. הנתבע מסר כי בהתאם לחוזה המכר, עם תשלום מלוא התמורה על ידיהם היה על התובעת להמציא להם את מלוא המסמכים הנדרשים לשם רישום הבעלות בדירה על שמם, דבר שבפועל לא נעשה על ידיה, ולכן נטען כי היה על ב"כ התובעת להפקיד סך של 300,000 ₪ מהתמורה בנאמנות, אולם לא נעשה כן.

49. מר ליוברסקי הצהיר כי היה בכוונת הנתבעים למכור את הדירה ואף נמצא קונה פוטנציאלי שנוהל עמו משא ומתן, אולם, כנטען, מאחר שהדירה לא היתה רשומה על שם הנתבעים העסקה לא יצאה לפועל. בעניין זה, צירף הנתבע טיוטת חוזה מכר והתכתבויות בין בא כוח הנתבעים לבא כוח הקונה הפוטנציאלי, אולם לא הביאה ראייה בעלת משקל לכך שההסכם לא יצא אל הפועל מאחר שהדירה לא היתה רשומה על שם הנתבעים.

50. בחקירתו הנגדית נמנע הנתבע ממתן תשובות ברורות אפילו כאשר נשאל על הדברים שנמסרו בתצהיר שהוגש מטעמו והפנה שוב ושוב לעורך דינו. התרשמתי כי בכך ביטא הנתבע חשש קיצוני כמעט להיכשל בעדותו והתחמקותו ממענה היתה נסיון להימנע מליפול למלכודות שהנתבע חשש שב"כ התובעת טומן לו, אולם לא מתוך כוונה להסתיר משהו או להכשיל את בירור התביעה. הא ראייה, הנתבע לא מסר מענה ברור גם לשאלות טריוויאליות. כך לדוגמה :

    " ש. האם נכון שאת הימים למועדי התשלום התחלנו לספור רק אחרי כל העזרה היותר גדולה או פחות גדולה של עו"ד בן נון?

    ת. תשאל את עו"ד בן נון.

    ...

    ש. אם הדירה שלכם נרשמה ביום 30.1. לפי החוזה אתה צריך לשלם תוך 14 ימים לכל היותר 13.2 ואתה אומר שביום 20.2 רק נרשמה הערת אזהרה ועוד לא התקבלה השמאות ועוד לא התקבלה ההלוואה, זאת אומרת שאתה כבר בהפרה?

    ת. תפנה לעו"ד.

    ש. פעם ראשונה שהתעורר הכיוון שגיליתם שיש טעות וכתוב דירה דרום מערבית במקום דירה דרום מזרחית?

    ת. תפנה לעו"ד שהוא התעסק עם זה."

     

    דיון

     

    התביעה העיקרית

51. השאלה שבמוקד המחלוקת היא האם הנתבעים איחרו בתשלום התמורה המלאה לדירה.

52. בסעיף 4 לחוזה המכר, נקבע כי תמורת מילוי התחייבויותיה של התובעת ישלמו הנתבעים תמורת הדירה סך של 1,470,000 ₪ בשני תשלומים. בסעיף 4א נקבע כי התשלום ראשון בסך 147,000 ₪ ישולם בשיק בנקאי במעמד חתימת החוזה ויוחזק בנאמנות בידי ב"כ התובעת עד לרישום משכון והערת אזהרה על ידי הקונים וזאת תוך שני ימי עסקים, אחרת השיק יועבר לתובעת.

53. בסעיף 4ג נקבע כי התשלום השני בסך 1,323,000 ₪ בשיק בנקאי תוך 14 יום מיום רישום זכויות הבעלות בחלקה על שם התובעת וזאת כנגד המצאת כל האישורים הנחוצים להעברת הזכויות בדירה ע"ש הנתבעים. עוד נקבע, כי במידה ויחסר אישור מן האישורים הנדרשים לשם רישום כאמור יוחזק סך של 300,000 ₪ מתוך הסכום הכולל בנאמנות בידי ב"כ התובעת לשם הבטחת קבלת האישורים החסרים.

54. מעיון בראיות שהוגשו על ידי הצדדים עולה כי התשלום ראשון בסך 147,000 ₪ שולם על ידי הנתבעים במעמד החתימה על החוזה בשתי המחאות בנקאיות לפקודת ב"כ התובעת. התשלום השני בסך 1,323,000 ₪ שולם במספר תשלומים:

    1. חלק מהתמורה שולם בצורת דמי שכירות חודשיים שקוזזו מיתרת תמורת הדירה בהתאם לסעיף 3ה לחוזה המכר, שבו נקבע כי אם עד יום 15.10.12 לא ירשמו זכויות הבעלות בחלקה על שם המוכרת, הדירה תושכר לנתבעים תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 4,000 ₪ אשר יקוזזו מהתמורה.

    2. סך של 1,077,000 ₪ הועבר על ידי הבנק למשכנתאות ביום 20.3.13 לחשבון התובעת וסך של 25,500 ₪ הועבר מחשבונו של נתבע 1 לחשבון התובעת ביום 28.3.13 (להלן: "יתרת התמורה").

        

55. רישום הבעלות בדירה על שם התובעת נעשה ביום 30.1.13. מהמייל שנשלח על ידי ב"כ הנתבעים לב"כ התובעת ביום 31.1.13 (נספח א2 לתצהיר התובעת), עולה כי עניין השלמת הרישום הובא לידיעת הנתבעים כבר למחרת הרישום בפועל בלשכת רישום המקרקעין וב"כ הנתבעים הודיע לב"כ התובעת על תחילת הטיפול לקבלת משכנתא על ידי הנתבעים.

56. באשר לטענת הנתבעים כי התובעת לא פעלה לרישום זכויותיה בנכס כמתחייב בחוזה המכר, אכן כפי שעולה מהראיות שהוגשו על ידי הצדדים פעולות הרישום נעשו על ידי ב"כ הנתבעים ולא על ידי התובעת. יחד עם זאת, וכפי שנטען על ידי התובעת ובצדק, מניין הימים לתשלום יתרת התמורה על ידי הנתבעת החל רק אחרי רישום הדירה על שם התובעת.

57. לאור האמור, ובהתאם לסעיף 4 לחוזה המכר היה על הנתבעים לשלם את יתרת התמורה תוך 14 ימים מיום רישום הבעלות, כלומר עד ליום 14.2.2013. אולם, כפי שצוין לעיל יתרת התמורה הושלמה רק ביום 28.3.13, כלומר באיחור של למעלה מ- 14 ימים בביצוע התשלומים ולכן לפי סעיף 14 ב התובעת זכאית לקבל פיצוי מוסכם בסך של 100,000 ₪.

58. באשר לטענות הנתבעים כי העיכוב בביצוע התשלומים נגרם כתוצאה ממצג השווא של התובעת ועקב עיכוב בחתימת מסמכי המשכנתא על ידה, טענות אלו דינן להידחות וזאת כפי שיפורט להלן.

59. בנוגע למצג בעניין כיווני הדירה, סוגיה זו עלתה לראשונה ביום 10.3.13 בהודעת דואר אלקטרוני שנשלחה על ידי ב"כ הנתבעים לב"כ התובעת. במועד זה הנתבעים היו כבר באיחור של כמעט חודש בתשלום יתרת מלוא התמורה. על כן, אין קשר בין מצג השווא הנטען לבין האיחור בתשלום מלוא התמורה על ידי הנתבעים. גם לגופו של עניין ניתן לראות כי סוגיית הכיוונים קיבלה התייחסות מב"כ התובעת כבר באותו יום ושיתף פעולה עם ב"כ הנתבעים לשם טיפול הנושא. אפילו הייתי מוצא כי עניין הכיוונים אכן עיכב את קבלת ההלוואה מהבנק, הרי מדובר בעיכוב קצר ביותר, שלא היה מעלה או מוריד. ממילא, מן הראיות בתיק עולה כי טעות הסופר שנפלה בתיאור הדירה לא היתה בגדר מצג שווא, נעדרו ממנה כל כוונה להטעות וממילא מצג זה לא נועד להשיא לתובעת תועלת כלשהי וממילא לא עשה כן.

60. לגבי טענת הנתבעים לעיכוב בחתימת מסמכי המשכנתא על ידי התובעת, גם לו היתה מתקבלת, והיה נמצא כי העיכוב בקבלת המשכנתא נגרם על ידי התובעת, הרי שגם לאחר קבלת המשכנתא והעברת הכסף על ידי הבנק למשכנתאות, הנתבעים טרם השלימו תשלום יתרת התמורה ונתבע 2 נדרש לשלם עוד סך של 25,500 ₪ שהועבר מחשבונו לחשבון התובעת רק ביום 28.3.13. עיכוב תשלום זה אינו נוגע לטענה לעיכוב בחתימת מסמכי המשכנתא. מכל מקום, מעיון במסמכים שצורפו על ידי הנתבעים לא ברור מתי מסמכים אלה הומצאו לידי ב"כ התובעת. לא זו אף זו, מחליפת המיילים שצורפה על ידי התובעת עולה כי המסמכים נשלחו לראשונה לב"כ התובעת ביום 12.2.13 וקיבלו התייחסות על ידי ב"כ התובעת כבר באותו יום.

61. אודה כי התלבטתי האם אין לראות בהתנהגות הצדדים הסכמה הדדית לגמישות ביישום הוראות החוזה, באופן שציפיית שני הצדדים בעת הרלוונטית היתה כי איחור מסוים בהעברת התשלום לא יהווה הפרת החוזה או כי התובעת לא תראה איחור מסוים בתשלום כהפרת החוזה ולא תעמוד על קבלת פיצוי. הטעם לכך הוא מערכת היחסים בין הצדדים, שבמסגרתה הנתבעים לקחו על עצמם (בהסכמה) את הטרחה שבביצוע פעולות משפטיות שהיה על התובעת לבצע עוד טרם רישום הדירה על שם התובעת. הנתבעים התנדבו לעשות את מלאכתה של התובעת, אשר יוצגה לאורך כל הליך המכירה על ידי בעלה, עו"ד אינגבר. כיתות רגלי הנתבעים באמצעות בא כוחם, חסך מן התובעת ומבעלה עמל וטרחה והתובעת לא הכחישה זאת. על כך יש להוסיף את העובדה שהתובעת לא שלחה לנתבעים התראה לגבי אי ביצוע התשלום במועד ועניין הפיצויים המוסכמים עלה רק בהודעת דואר אלקטרוני מטעם ב"כ התובעת מיום 20.3.2013.

62. אפשר שמידת הרצון הטוב וההשקעה שהשקיעו הנתבעים בביצוע הפעולות הנדרשות למימוש חוזה המכר גרמה להם לצפות כי התובעת לא תקפיד עמם על מועד העברת התשלום ותקבל בסלחנות איחור מסוים במועד העברת התמורה החוזית. אפשר שכך ראוי היה שהתובעת תעשה.

63. ציפייתם הסובייקטיבית של הנתבעים, ככל שהתקיימה, לא קיבלה ביטוי בזמן אמת. הנתבעים לא פנו לתובעת בעניין עיכוב התשלום וממילא לא קיבלו הסכמתה לעיכוב בתשלום או לויתור על טענה להפרת החוזה. ציפיית הנתבעים לבדה אינה יכולה לשחרר אותם מחובותיהם החוזיות, ואינה יכולה לחסום את התובעת מהגשת התביעה.

64. לאור כל האמור לעיל, עולה כי הנתבעים איחרו בתשלום מלוא התמורה מעל ל 14 ימים מהיום שבו נרשמה הבעלות על שם התובעת. על כן, ובהתאם לסעיף 14ב לחוזה המכר הנתבעים הפרו את החוזה הפרה יסודית אשר מזכה את התובעת בקבלת פיצויים מוסכמים בסך של 100,000 ₪.

65. האם יש מקום להורות על הפחתת גובה הפיצוי המוסכם? סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, מסדיר את סוגיית הפיצויים המוסכמים וקובע כדלקמן:

    " הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."

     

66. סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות) מקנה לבית המשפט סמכות להפחית את שיעור הפיצויים המוסכמים, אולם ההלכה מורה כי רק במקרים נדירים יעשה בית המשפט שימוש בסמכותו זו וכי הפחתה כזו היא מצומצמת ושמורה למקרים נדירים שבהם מוכח כי הפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה (ע"א 8506/13 זאבי תקשורת נ' בנק הפועלים (23.8.2015), פס' 42 והפניות שם).

67. במקרה הנוכחי, הפיצוי המוסכם משקף יחס סביר לנזק שיכלו הצדדים לצפות כתוצאה מסתברת של אי ביצוע תשלומים במועדם ועל כן אין מקום להורות על הפחתתם.

     

    התביעה שכנגד

68. כאמור לעיל, מצאתי כי דין התביעה שכנגד להתקבל. אפרט.

69. תשלום יתרת התמורה הושלם ביום 28.3.13, באיחור של כחודש וחצי מן המועד המוסכם. האיחור בהעברת התמורה, גם אם היווה הפרה של החוזה, לא שחרר את המוכרת ממילוי חובותיה החוזיות לאחר ריפוי ההפרה והעברת מלוא התמורה החוזית לידיה. עם השלמת תשלום התמורה החוזית היה על הנתבעת למלא את חלקה להעביר ולרשום על שם התובעים שכנגד בלשכת רישום המקרקעין את זכויותיהם בדירה, בהתאם לסעיפים 3ב ו- ג לחוזה המכר. על כן, ובהתאם לסעיף 14ב זכאים התובעים שכנגד לקבל פיצוי מוסכם בסך של 100,000 ₪ ללא הוכחת נזק.

70. טענת ההגנה היחידה למעשה של הנתבעת שכנגד היא כי יש לראות בפיצויים המוסכמים מושא התביעה העיקרית חלק מן התמורה החוזית ומאחר שהתובעים שכנגד לא הסכימו לשלם לתובעת סכום זה, יש לראותם כמי לא שילמו את מלוא התמורה החוזית ועל כן הנתבעת שכנגד הייתה זכאית לעכב המצאת המסמכים הנדרשים לביצוע רישום כאמור. יש לדחות טענה זו.

71. בסעיף 4 לחוזה המכר נקבע כי " תמורת התחייבותיו של המוכר לפי חוזה, מתחייב הקונה לשלם 1,470,000 ₪ בתשלומים הבאים..". מכאן עולה כי הסכום הנ"ל הינו התמורה לרכישת הדירה מאת הנתבעת שכנגד ואין בסעיף זה שום התייחסות לעניין הגדלת הסכום. לא זו בלבד, עניין זה אף עולה בצורה שלא משתמעת לשני פנים בסעיף 14ב לחוזה המכר העוסק בתשלום פיצויים מוסכמים, בו נקבע כי :

    " אם האיחור בהמצאת התעודות כאמור ו/או מסירת החזקה ע"י המוכר או בביצוע תשלום מהתשלומים ע"ח התמורה מצד הקונה ימשך מעבר ל- 14 ימים הצדדים קובעים כפיצויים קבועים ומוסכמים מראש, במקום הפיצויים בס"ק לעיל, בסך- 100,000 ₪ (להלן : "פיצויי ההפרה") אותם ישלם המפר לצד המקיים ללא צורך בהערכת ו/או הוכחת נזק. במקרה של ביטול החוזה עקב הפרתו היסודית ע"י הקונה, יהא המוכר זכאי לחלט מתוך כספי התמורה ששולמו לו על חשבון מחיר הדירה, את פיצויי ההפרה ואת יתרת הכספים, אם תישאר כזו, ישיב לקונה".

     

72. מן הסעיף עולה כי בעת כריתת החוזה הצדדים עשו הבחנה ברורה בין תשלום התמורה לבין תשלום הפיצויים המוסכמים במקרה של הפרה של מי מהצדדים. על כן, יש לדחות טענות הנתבעת שכנגד שהועלו בעניין זה. הדבר נובע לא רק מהוראות החוזה עצמו אלא גם מהגיונם של דברים ומהשכל הישר. פרשנות אחרת תקשה על יישום חוזים ותטשטש את ההבחנה בין הסכמות הצדדים, אשר גובשו בחוזה, לבין טענות שכל צד טוען כלפי חברו לאחר כריתת החוזה. תרופתו של צד הטוען לזכות לפיצוי מוסכם בגין הפרה, שתוקנה, אינה חלק מן התמורה החוזית המוסכמת ואינה משחררת את הטוען לה ממילוי חובותיו החוזיות לאחר תיקון ההפרה, כל עוד לא הודיע על ביטול ההסכם בגין ההפרה וכל עוד ביצוע חלקו בחוזה לאחר תיקון ההפרה עודנו אפשרי, בהתאם לציפיות הסבירות של הצדדים ולהגיונו הפנימי של החוזה.

73. בדומה לתביעה העיקרית, גם בתביעה שכנגד אין מקום להורות על הפחתת גובה הפיצוי המוסכם.

     

    סוף דבר

74. לאור כל האמור לעיל, התביעה העיקרית והתביעה שכנגד מתקבלות. מאחר שמדובר בסכומים זהים, המבטלים זה את זה, אין הוראה לחיוב מי מבעלי הדין בתשלום סכום התביעה לבעל הדין האחר.

75. באשר לתביעה העיקרית, בשים לב למשך ההפרה, לתיקונה זמן רב לפני הגשת התביעה ולנסיבות ההתקשרות בין הצדדים, מצאתי כי נכון להורות כי כל צד יישא בהוצאותיו.

76. באשר לתביעה שכנגד, נוכח התנהלות הנתבעת שכנגד, אשר עיכבה את העברת המסמכים הנדרשים לידי התובעים שכנגד משך מספר שנים, עד לאחר הגשת התביעה שכנגד, אני מחייב את הנתבעת שכנגד לשאת בשכר טרחת התובעים שכנגד בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין וכן בתשלום סכום אגרת התביעה שכנגד כפי ששולמה ובתוספת הצמדה וריבית כדין.

     

    זכות ערעור לבית המשפט המחוזי.

    המזכירות תודיע לצדדים ותסגור התיק.

     

    ניתן היום, א' סיוון תשפ"ב, 31 מאי 2022, בהעדר הצדדים.