1.בפני תביעה לפירוק שיתוף בדירת מגורים המצויה במקרקעין הידועים כגוש 17742 חלקה 56, בנצרת עילית. (להלן: הדירה").
התובע, עו"ד במקצועו, מונה ע"י רשמת ההוצאה לפועל בחיפה ביום 20.12.11, בתיק 02-31599-11-5 ככונס נכסים על חלקו של החייב ג. ו. בדירה (להלן: "ג. ו/או החייב").
ג. היה בעלה של הנתבעת ושותפה בחלקים שווים בזכויות בדירה.
רקע עובדתי
2.הנתבעת וג. (להלן: "בני הזוג") עלו ארצה מברה"מ בשנת 1990 ורכשו את הדירה בשנת 1993 מהחברה המשכנת "מוחמד עבדאלקאדר ושות' בע"מ" (להלן: "החברה המשכנת").
הזכויות בדירה נרשמו בספרי החברה המשכנת, אולם עד היום טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ואף לא במנהל מקרקעי ישראל. כמו כן, על הדירה רובצת משכנתא אשר רשומה גם היא בחברה המשכנת. (ראה רישום זכויות עדכני בנספח ד' לחוות דעת השמאי (להלן: "מסמך רישום הזכויות"), אשר מונה על ידי ביהמ"ש להערכת שווי הדירה, ולכך אתייחס ביתר פירוט בהמשך).
3.יצוין כי בני הזוג נישאו בשנת 1976 ואין להם ילדים קטינים.
בשנת 2010 התגרשו בני הזוג, ויחסיהם הוסדרו בהסכם גירושין מיום 14.1.10 (להלן: "הסכם הגירושין המקורי"), שאושר ע"י בית הדין הרבני ביום 11.3.10.
בהסכם המקורי, הוסכם בין בני הזוג, כי הדירה תישאר רשומה על שם שני בני הזוג, "ללא כל שינוי", וביחד הם יישאו בתשלומי המשכנתא ובהוצאות השוטפות של הדירה, זאת עד שג. יעזוב את הדירה, בה תמשיך להתגורר הנתבעת ותשלם את ההוצאות השוטפות עבורה.
4.בהמשך, ביום 12.8.10, הוגשה בקשה לתיקון ההסכם המקורי, באופן שהוכנסו שינויים בסעיף הדן בהחזרי המשכנתא ושאר התשלומים. עוד הוסכם שהנתבעת תישא לבד בתשלומי המשכנתא. הבקשה אושרה וניתן לה תוקף של פסק דין ביום 18.11.10.
5.בתאריך 10.4.11 הגישו הצדדים לבית הדין הרבני בקשה נוספת לתיקון הסכם הגירושין המקורי, ובמסגרתה הוסף סעיף חדש, לפיו ביקש ג. להעביר את חלקו בדירה לנתבעת, כך שמלוא הזכויות בדירה יועברו לבעלותה הבלעדית של הנתבעת. גם בקשה זו אושרה וניתן לה תוקף של פס"ד ביום 27.4.11, (להלן: "ההסכם האחרון").
6.יש לציין כי הנתבעת ממשיכה להתגורר בדירה עד היום.
7.במהלך תקופת נישואיהם של בני הזוג, נקלעו עסקיו של ג. , שהיה עוסק עצמאי, לקשיים כלכליים ונצברו חובות אשר בגינם הוגשה כנגדו בשנת 2008 תביעה בסדר דין מקוצר, שהתנהלה בביהמ"ש השלום בחיפה (ת.א 7086/08) (להלן: "התביעה בביהמ"ש בחיפה"), ובמסגרתה ניתן (כבר בחודש מאי 2008), צו עיקול זמני על זכויותיו של ג. בדירה, אשר נרשם בספרי החברה המשכנת. (ראה נספחיו של מוצג ת/1).
8.בחודש מרץ 2011 ניתן פס"ד בתביעה בביהמ"ש בחיפה, לפיו התקבלה התביעה, וג. חויב בתשלום סכום כספי, בהתאם לפסק הדין. כמו כן, אישר ביהמ"ש את צו העיקול הזמני שהוטל על נכסיו של ג. בתחילת ההליך המשפטי, כאמור.
9.משלא נפרע החוב הפסוק, נפתחו נגד ג. הליכי הוצאה לפועל ובמסגרתם מונה, כאמור, התובע, ביום 20.12.11, ככונס נכסים לצורך מימוש חלקו של החייב בדירה ופירוק השיתוף (ראה נספח א' בת/1). בתחילת שנת 2012 ביקשה הנתבעת במסגרת תיק ההוצאה לפועל, להשהות את הליך מינוי כונס הנכסים, בטענה שהדירה הינה בבעלותה, אולם בסופו של יום הותר לכונס הנכסים להגיש את התביעה דנן.
10.אם בכך לא סגי, בחודש מרץ 2012 פתח ג. בהליך להכריז עליו כפושט רגל. הליך זה בוטל בשנת 2015, אולם, כך או כך, אושר לכונס להמשיך בניהול התביעה דנן במקביל לניהול הליכי פשיטת הרגל.
11.ביום 30.12.13 מיניתי את מר סמיר קאוער כשמאי מומחה מטעם ביהמ"ש לצורך הערכת שווי הדירה (להלן: "השמאי"). לעמדת השמאי, שוויה של הדירה, כנכס פנוי, נאמד בסך של 450,000 ₪. השמאי לא נחקר על חוות דעתו.
בדיון בפני מיום 27.10.14, נעתרתי לבקשת הנתבעת להורות לשמאי להגיש חוות דעת משלימה, במסגרתה היה עליו לשום את שווי הדירה כנכס תפוס, וכן להעריך את גובה דמי השימוש הראויים. חוות דעת משלימה לא הוגשה, ונראה כי הנתבעת ויתרה עליה, וכך גם עולה מסעיף 18 לסיכומיה.
13.הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית ונחקרו בפניי. במהלך דיון ההוכחות הוגשה ע"י הנתבעת אסופת מסמכים שעניינם בתשלומי המשכנתא.
טענות הצדדים:
14.התובע מבקש להורות על פירוק השיתוף בדירה, ולטענתו, הגם שהנתבעת מתגוררת בדירה בגפה, הרי שהחייב זכאי למחצית מהזכויות בה, שכן מדובר ברכוש משותף.
15.נטען כי אין כל ממש בהסכם האחרון, (לפיו העביר ג. את מלוא זכויותיו בדירה לנתבעת). מדובר במסמך סתמי המהווה ניסיון להברחת נכסים, ואין ליתן לכך יד. מה גם שעל חלקו של ג. בנכס קיים עיקול שנרשם טרם העברת חלקו בדירה אל הנתבעת. ומשכך זכויות הנתבעת כפופות לזכות המעקל.
כמו כן, תמוה מדוע לא נעשתה פניה לבנק למשכנתאות לקבלת אישור להעביר את מלוא הזכויות בדירה לידי הנתבעת.
16.בסיכומיו, הוסיף התובע וטען כי אין נפקות לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), אשר חל על מי שזכויותיו רשומות בלשכת רישום המקרקעין ולא אחרת, ולהבדיל מרישום זכויות בחברה משכנת, מה גם שיש לפרשו בצמצום.
17.לא הוכח שהנתבעת נשאה בתשלומי המשכנתא לבד כנטען, והנתבעת חייבת בתשלום דמי שימוש בעבור השימוש בחלקו של ג. בדירה.
בהקשר זה כבר יאמר, כי עיון בתביעה מלמד כי התובע לא עתר לסעד כספי כלשהו, משכך אין הוא זכאי לסעד שלא התבקש.
הנתבעת העלתה שלל טענות ועיקרן יפורט להלן:
18.הדירה טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, ומשכך, בהיעדר רישום וחוזה חכירה, וכן כאשר הזכויות טרם השתכללו לכדי זכות קניינית, לא ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף ולא ניתן למנות כונס נכסים. זכויות בני הזוג בדירה הינן זכויות אובליגטוריות ופירוק השיתוף לא יתכן.
19.לא צורפו לתביעה כל הצדדים הרלוונטיים, דוגמת הבנק למשכנתאות.
20.זכויותיו של ג. בדירה הועברו אל הנתבעת בהסכם הגירושין, לו ניתן תוקף של פסק דין ע"י ביה"ד הרבני. זכות הנתבעת לבעלות בדירה גוברת על העיקול שנרשם בחברה המשכנת, ועל ביהמ"ש להפעיל שיקול דעת ולא לאשר את פירוק השיתוף.
21.בסיכומיה טוענת הנתבעת, כי אין בעניינינו תחולה לסעיף 40א' לחוק המקרקעין התשל"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הדן בפירוק שיתוף ע"י בני הזוג בעצמם. על כן, נסמכת הנתבעת, בין היתר, על ההגנה הקבועה בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר המקנה לה מעמד של דיירת מוגנת.
22.עוד נטען בסיכומיה כי יש לבחון אם הליך פירוק השיתוף מידתי. הנתבעת מפנה לרע"א 8233/08, מרגלית כובשי נ' עו"ד אייל שוורץ (10.10.10) (להלן: "פס"ד כובשי"), שם נפסק כי על ביהמ"ש לערוך איזון ראוי בין זכויות המעורבים וגם אם יורה ביהמ"ש על פירוק השיתוף בנכס, הרי שיש למכרו "כנכס תפוס".
23.נטען לחוסר כדאיות כלכלית בפירוק השיתוף, שכן לא תיוותר לנושים יתרה משמעותית לאחר סילוק המשכנתא ותשלום מחצית מסכום התמורה לנתבעת.
24.מאז גירושיה בשנת 2010 נושאת הנתבעת לבדה בתשלומי המשכנתא, ולחילופין זכאית היא להחזר חלקו של הגרוש בעבור כך.
במאמר מוסגר, אומר כי מדובר למעשה בטענה של קיזוז או בעילה להגשת תביעה כספית. כך או כך, משאין מדובר בתביעה כספית, הרי שלא היה מקום להעלאת טענת הגנה זו.
דיון והכרעה:
25.לאחר שבחנתי את טענות הצדדים והתרשמתי מכלל הראיות שהובאו בפני, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה לפירוק השיתוף להתקבל.
26.נראה שתוך כדי התקדמות ההליך המשפטי נזנחו מרבית טענות הנתבעת כפי שהועלו בכתב הגנתה, ומכך ניתן להיווכח בנקל מסיכומיה. למעשה, עיקר טענות הנתבעת נותרו סביב תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, בהבדל מסעיף 40א לחוק המקרקעין, וכן באשר לאופן מכירת הדירה, ככל שיפורק השיתוף, האם כנכס תפוס או פנוי.
27.טרם דיון בתביעה גופה, אציין עוד כי, כעולה מסיכומיה של הנתבעת, אין היא חולקת עוד על סמכותו של כונס הנכסים לתבוע פירוק שיתוף בדירה (זאת בניגוד לנטען על ידה במסגרת כתב הגנתה). בהקשר זה מצאתי להוסיף כי לכונס נכסים נתונות סמכויות רבות לשם ביצוע פסק דין (כפי הוראות סעיפים 53-54 לחוק ההוצאה לפועל התשכ"ז-1967). ידוע, כי כונס הנכסים בא בנעלי החייב וזאת אף לשם פירוק השיתוף בנכס בו הוא שותף, שכן "בהיעדר פעולה מצד החייב, אין מנוס מכך שיהיה זה הכונס אשר "יניע את גלגלי הפירוק" כדי שיוכל להפעיל את סמכותו לממש את הנכס". (ראה פס"ד כובשי לעיל).
(ההדגשות מכאן ואילך אינן במקור- ס.י).
28.כמו כן, אין ממש בטענת הנתבעת לפיה יש לדחות את התביעה מאחר ולא ניתן לפרק את השיתוף שעה שהזכויות בדירה אינן רשומות.
טענה זו, מעבר לכך שנזנחה בסיכומים, אינה מקובלת עלי, שכן גם כאשר מדובר בזכויות שאינן קנייניות אלא אובליגטוריות, ניתן גם ניתן לבצע פירוק שיתוף בנכס.
29.כידוע, כל שותף זכאי בכל זמן ועת לדרוש את פירוק השיתוף ולבקש צו מתאים מביהמ"ש. (ראה גם: סעיף 37 לחוק המקרקעין, סעיף 10 לחוק המיטלטלין וכן - רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6684 נ' ויסמן (25.7.10).
30.כעולה מן הפסיקה, עת מדובר בזכויות חוזיות גרידא במקרקעין, שאינן רשומות, הרי שניתן לבצע פירוק שיתוף בהתאם להוראות חוק המיטלטלין התשל"א 1971, (להלן: "חוק המטלטלין"), ויפים לעניין זה הדברים שנפסקו בהקשר דומה ורלוונטיים לעניינינו, בבר"ע (ת"א) 8602/86 לנצוט נ' לנצוט, פ"מ תשמ"ז (3) 438, שם נפסק לאמור:
"נראה בעליל, ועל כך גם אין מחלוקת, כי הזכות שבה מדובר היא זכות חוזית, או במושגים של חוק המקרקעין, הם בעלים משותפים של התחייבות (מצד בעלי מקרקעין) להקנות להם בעלות במקרקעין. התחייבות כזאת אינה בבחינת "זכות במקרקעין" ובוודאי שאיננה "מקרקעין".
לא נותר אלא לאבחן זאת כ"זכות" גרידא, זכות שניתן לחלקה בין בעלים-משותפים, ככל זכות אחרת, על יסוד הוראות חוק המטלטלין וסמכותו של בית-משפט תיקבע על פי שוויה של הזכות".
(ערעור על פסק דין זה נדחה ע"י ביהמ"ש העליון בר"ע 52/87 לנצוט נ' לנצוט (11.2.87).
עוד נפסק בהקשר זה כי:
"...חשוב מכך- זכויות במקרקעין שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין אינן אלא זכויות אובליגטוריות ודינן כדין זכויות במיטלטלין לצורך פירוק השיתוף. במילים אחרות: היעדר רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, אין בו כדי לאיין את זכותם של בעלי המקרקעין לפירוק השיתוף בהם. ודוק(!), המחוקק הקנה לכל שותף את הזכות לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף. מאי נפקא מינא? פירוק השיתוף יבוצע לפי סעיף 10 לחוק המיטלטלין, תשל"א- 1971 (ראה למשל בר"ע 52/87 לנצוט נ' לנצוט, תק-על 87(1) 566; ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' ענת רייך, פ"ד נג (2) 231; בש"א (מחוזי- ב"ש) החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ ואח' נ' מוסא אבו ג'עפר (לא פורסם, ניתן ביום 1.10.05))". ראה ה"פ (שלום י"ם) 16255-11-10 אבו שמסייה נ' אבו עלקאם (20.5.13), ועוד בהקשר זה: ה"פ (שלום ת"א) 2554-02-10 יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחית בע"מ נ' ישיבת מיר (3.11.10) וגם: ת"א (שלום עפ') 15245-01-10 עמוס לוזון כונס נכסים נ' סורפין (9.2.15).
לפיכך הרי שאין מניעה לבצע את פירוק השיתוף בדירה, זאת בהתאם להוראות סעיף 10 לחוק המיטלטלין.
זכותו של מי עדיפה?
31.קיימת בעניינינו "התנגשות" בין זכותו של מעקל, במחצית הזכויות בדירה, לבין זכותה החוזית של הנתבעת באותו חלק, כאשר אין חולק כי העיקול נרשם קודם להעברת הזכויות הנטענת.
הנתבעת נאחזת בהסכם האחרון כמוצא שלל רב, ולטענתה זכותה מכוח ההסכם הנ"ל גוברת על העיקול שנרשם בספרי החברה המשכנת. טענה זו אינה מקובלת עלי כלל ועיקר.
אמנם טענה זו נזנחה בסיכומי הנתבעת, אולם, על מנת שהדיון לא ימצא חסר, אדון בכך בקצרה.
32.אין חולק כי העיקול על זכויותיו של ג. בדירה, נרשם בספרי החברה המשכנת, עוד בחודש יוני 2008, ועוד בטרם העברת הזכויות לנתבעת. (ראה נספח ב' לת/1 והרישום העדכני במסמך רישום הזכויות), ואף בטרם שבני הזוג התגרשו (ב-2010). במסגרת הסכם הגירושין המקורי הזכויות בדירה נותרו על שם שני בני הזוג כמקודם.
בחודש מרץ 2011 קיבל ביהמ"ש בחיפה את התביעה שהוגשה כנגד ג. וצו העיקול הזמני שהוטל על חלקו בדירה בשנת 2008, אושר.
33.לא חלף זמן רב (בערך כשלושה שבועות), ובחודש אפריל 2011 הגישו בני הזוג בקשה נוספת לביה"ד הרבני, וביקשו לתקן את הסכם הגירושין המקורי באופן שיתווסף סעיף חדש, לפיו הבעל מעביר לנתבעת את חלקו, בזכויותיו בדירה.
שעה שהוטל עיקול על הדירה, הרי שהחייב לא היה רשאי לעשות בחלקו שום עסקה.
מצאתי לציין בהקשר זה דברים שנאמרו במאמרו של מיגל דויטש על: "נפילתה? ועלייתה של הזכות שביושר במשפט הישראלי- המשפט בעקבות המציאות" (להלן: "מאמרו של דויטש"), עיוני משפט כרך כד (תש"ס- תסש"א) 313, בעמ' 336, המתקשרים לעניינינו:
"פני הדברים שונים כאשר קיבל הנושה צו עיקול לטובתו ביחס לנכס בטרם נחתם חוזה המכר. צו עיקול אוסר על החייב לבצע דיספוזיציות בנכס, ובכך נוצרת זיקה מסוימת בין המעקל ובין הנכס, אף לא זיקה קניינית. אם צו העיקול נרשם בפנקסי המקרקעין פשיטא שהוא פועל כלפי כולי עלמא , והרוכש יוכפף לעיקול. אם לא נרשם הצו, המשמעות היא שצו העיקול מטיל חיוב על הבעלים. הוא יוצר לטובתו של הנושה זכות אובליגטורית לכך שהבעלים יימנע מביצוע עסקה... "
אפשר לומר כי אמנם, בענייננו, העיקול נרשם בחברה המשכנת ולא בלשכת רישום המקרקעין, אולם עצם הרישום בחברה המשכנת, די בו כדי שהעיקול יגבר על זכות הנתבעת בנסיבות אלו, ואף אם תאמר שאין הרישום בחברה המשכנת פועל כלפי כולי עלמא, בוודאי שכאן הוא פועל כלפי הנתבעת, שזכויותיה באותה דירה רשומות אף הן באותה חברה משכנת, והגישה לרישום פתוחה בפניה.
אם כן, רישום העיקול בחברה המשכנת יוצר זכות למעקל שלא תתבצע עסקה נוגדת בנכס המעוקל.
בהקשר זה אציין כי , "צו עיקול הינו חיוב המוטל על בעל הנכס מכוח צו שיפוטי המונע ממנו לבצע דיספוזיציות בנכסים המעוקלים. מהותו של הצו הוא חיוב מכוח הדין למניעת עבירות הנכס ובמובן זה הוא דומה לחיוב רצוני להגבלת עבירות. מכאן, שכשם שחיוב לבצע עסקה בנכס, הנוגד חיוב קודם שלא לבצע עסקה כאמור, כפוף לדיני העסקאות הנוגדות, מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין, כך ניתן להקיש אף לעניין חיובים למניעת עבירות מכוח הדין. ראה: ע"א 8127/06 ברוקס נ' בית מסחר לרפואות בסיטונות בע"מ (22.6.11). (להלן: "פס"ד ברוקס").
לדברי מיגל דויטש במאמרו:
"על הניגוד בין החיוב על פי דין להימנע מעסקה לבין ביצוע עסקה למרות החיוב, חלים דיני העסקאות הנוגדות (ס' 9 לחוק המקרקעין וס' 12 לחוק המיטלטלין בהתאמה), זאת על דרך ההיקש מכאן שאם ידע הרוכש על צו העיקול, זכויותיו כפופות לעיקול".
34.הסעיף הרלוונטי לעניינינו הינו סעיף 12 לחוק המיטלטלין ולא סעיף 9 לחוק המקרקעין. יש לומר כי התרשמתי שבני הזוג לא התכוונו להסדיר את זכויותיהם ברישום ולשנות את מהות הזכויות בדירה לכדי זכויות קנייניות (אציין כי ככל והזכויות היו רשומות או הייתה כוונה להסדירן, הרי שאז היה חל סעיף 9 לחוק המקרקעין). כעולה ממסמך רישום הזכויות ניכר כי עוד בשנת 1994 נשלחה אל בני הזוג, לכתובת הדירה, הפנייה למינהל מקרקעי ישראל כדי לחתום על חוזה חכירה ספציפי, אולם דבר לא נעשה. יתרה מכך, כפי שעולה ממסמך רישום הזכויות, הרי שעותק מההפניה למינהל, שנשלחה בשנת 1994, נמסר לג. גם בשנת 2011, אולם הזכויות לא הוסדרו ואין אישור כלשהו על ביצוע העברה במינהל או חתימה על חוזה חכירה, ולכן, בנסיבות הרי שחל סעיף 12 לחוק המטלטלין אשר מורה לאמור:
"התחייב אדם להקנות לחברו בעלות או זכות אחרת במיטלטלין, ולפני שמסר לו את המיטלטלין או הקנה לו את הזכות חזר והתחייב עם אדם אחר בהקניה נוגדת, זכותו של הראשון עדיפה, אך אם השני התקשר בעסקה וקיבל את המיטלטלין או את הזכות בתום לב ובתמורה – זכותו עדיפה". (ראה גם בהקשר זה: ה"פ 8392/09 אריאלה כהן נ' הבנק הבינלאומי הראשון בע"מ (20.12.10), ה"פ 6336-05-10 יעקב ביטון נ' נחמיה גמליאל (2.9.12), ה"פ (ת"א) 822/03 מוסטפא נ' טרובינר ז"ל (15.3.07)).
בנסיבות זכותה של הנתבעת אינה עדיפה וזאת גם מטעמים של חוסר תום לב בהתנהלותה.
35.עקרון תום הלב הינו עקרון על במשפטנו, כאשר הוא מצוי "בצופן הגנטי" של כל הפעולות המשפטיות למיניהן" (ראה פס"ד ברוקס לעיל).
ברי כי רצף האירועים המתואר כאן מטיל צל כבד ביותר באשר לתום ליבה של הנתבעת וגם של ג. , ובאשר לכנות ההליך שבמסגרתו הועברו לידיה זכויותיו של ג. בדירה.
התרשמתי מכלל הראיות, כי הנתבעת ידעה על העיקול, ולכל הפחות היה עליה לדעת עליו, והיא בהכרח ידעה על קיומם של הליכים משפטיים כנגד ג. וזאת בוודאי עוד בטרם הועברו אליה מלוא הזכויות, בדירה לפי הסכם האחרון.
בהקשר זה העיד התובע כי:
"ש. האם יש לך איזשהו מסמך כמו שעכשיו הפנית שהנתבעת גברת ו. ידעה על העיקול של חברת פ.ו.א פלדה, או על התביעה לפני ינואר 2012?
ת. התביעה לביהמ"ש הוגשה בשנת 2008. דהיינו, שנתיים לפני הגירושים. התביעה נשוא פסק הדין. על מסמכי התביעה, לרבות הבקשה לעיקולים, הכל נשלח לכתובת הצדדים שהיא הדירה נשוא תיק זה. אז חזקה שבני זוג שמתגוררים יחד והתגרשו אחרי שנתיים, שהיא יודעת על ההליך. לדעתי אני יכול להגיד לך שמ-2008 עד 2010 ידעה על קיומו של תיק, התביעה שמתנהלת שמסגרתו ניתן צו העיקול". (עמ' 17 ש' 25-31).
36.דבריו של התובע מקובלים עלי והם מתיישבים עם ההיגיון, הסבירות והשכל הישר, אשר מורים אותי לסבור שהנתבעת ידעה, או יכלה לדעת, על הליכים משפטיים שמתנהלים נגד ג. . העובדה שלא הוצגו בפני ראיות ומסמכים שיעידו כי אכן הנתבעת קיבלה לידיה מסמכים כלשהם אודות התביעה אינה מעלה ואינה מורידה מידיעתה.
מה גם, בל נשכח, כי הנתבעת התגוררה עם ג. תחת אותה קורת גג, משך כשנתיים לאחר הגשת התביעה בשנת 2008 והטלת צו העיקול. משכך, אין זה סביר כי משך אותה תקופה, לא נגלו לנתבעת פרטים אודות ההליכים המשפטיים כנגד בעלה, או כי לא התקבל ולו מסמך אחד אשר היה בו כדי להדליק נורה אדומה אצל הנתבעת באשר ליכולתו של החייב להעביר לבעלותה הבלעדית את הזכויות שלו בדירה (ניכר מהראיות כי בני הזוג קיבלו דברי דואר בענייניו המשפטיים של החייב אל כתובת הדירה, כפי שצוינה בכתבי בי דין שהוגשו בתביעה בחיפה, וכך, למשל, עולה מכותרת נספח ג' לת/1 המתייחס לצו עיקול זמני ברישום).
37.ידיעתה של הנתבעת אודות קיומם של הליכים משפטיים כנגד ג. , והיותו מסובך בחובות כלכליים (כפי שעולה גם מסעיפים 12-13 לתצהירה), היו אמורים לגרום לה לנהוג בזהירות יתרה, ובוודאי לבדוק את רישומי הזכויות בחברה המשכנת, בטרם העברת הזכויות אליה, אז לבטח הייתה מגלה כי על זכויות ג. בדירה רובץ עיקול, אולם זאת לא עשתה, ונראה כי העדיפה לעצום עיניה.
38.מעבר לאמור, הרי שאין כל הסבר הגיוני למקריות וסמיכות הזמנים בין מועד מתן פסק הדין בתביעה בחיפה, ואישור העיקול הזמני, לבין מועד הגשת הבקשה לתיקון הסכם הגירושין המקורי. ניכר כי הנתבעת והחייב "מיהרו" להעביר את הזכויות בדירה בחופזה מיד לאחר מתן פסק הדין, אולם, כך או כך, זכותם כפופה לזכות המעקל הקודם בזמן.
לפיכך, הרי שההסכם האחרון אינו אלא הסכם פיקטיבי, אשר מטרתו הייתה הברחת הנכס ומניעת מימוש העיקול. בנסיבות, אין אלא להסיק כי הנתבעת פעלה בחוסר תום לב מובהק.
יותר מכך אציין כי: "... במצב בו ידע הרוכש על העיקול, זכויותיו אמורות להיות כפופות לזכויות המעקל, ואין חשיבות לשאלה האם הרוכש יודע על העיקול על יסוד בדיקת הרישום במרשם המקרקעין, או ממקור אחר" (ראה: פס"ד ברוקס לעיל, סע' 28 לפסק דינו של כב' השופט מלצר).
הדברים חלים ביתר שאת בענייננו. בעוד שבפסק דין ברוקס רישום העיקול נמחק מחמת תקלה כלשהי, ועדיין זכות המעקל גברה, הרי שבענייננו רישום העיקול היה ונותר פתוח לעיני כל, ובפרט הנתבעת.
מכל האמור, הרי שאין אלא לקבוע כי זכויותיה של הנתבעת בדירה כפופות לעיקול הקודם בזמן, וזכותה נסוגה מפניו.
משזו הכרעתי, הרי שזכותו של התובע לעתור לפירוק השיתוף בדירה, והשאלה שנותרה להכרעה היא האם הנתבעת חוסה תחת צילה של ההגנה הקבועה בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, אם לאו.
תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר:
39.למען הנוחות אביא את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר כלשונו:
"(א)החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.
(ב)נפטר בעל או חוכר-לדורות של נכס כאמור בסעיף קטן (א) לפני שהיה לדייר בו כאמור באותו סעיף, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים בסמוך לפטירת הבעל או החוכר, לפי הענין, והיו מתגוררים יחד בתקופה זו; ובאין בן-זוג יהיו ילדיו לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, הכל בתנאי שהיו מתגוררים אתו יחד בנכס ששה חדשים סמוך לפטירתו ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגורים.
(ג)הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו –
(1) על הוצאה לפועל של משכנתה שנרשמה לפני תשט"ו;
(2) אם פורש בשטר המשכנתה שהמחזיק לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.
(ד)החזיק אדם בנכס כשהוא אחד מבעליו או מחוכריו-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירת חלקו של שותפו, בין מרצון ובין בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של חוכרו-לדורות החדש, לפי הענין.
(ה)מי שהיה לדייר לפי סעיף זה יחזיק בנכס כדרך שהחזיק בו ערב היותו לדייר; נתגלעו חילוקי דעות, רשאי בית הדין לקבוע את דרך ההחזקה כאמור; שאר תנאי השכירות ייקבעו בהסכם בין הדייר לבין בעלו החדש של הנכס, ובאין הסכם - על ידי בית הדין."
40.הנתבעת לא הצביעה על איזה סעיף משנה מבין סעיפי המשנה של סעיף 33 היא נשענת. נראה כי כוונתה הייתה לס"ק (ד).
עוד קודם לניתוח הפרשני של הסעיף עצמו, אומר תחילה ובמבט אל התכלית שבחקיקת חוק הגנת הדייר, כי חוק זה נחקק בשנים שלאחר קום המדינה על רקע מצוקת הדיור מתוך מטרה סוציאלית, וכדי להגן על דיירים מפני אובדן קורת גג, אך תכלית זו איבדה מטעמה ברבות השנים, והרלוונטיות של החוק הנ"ל הלכה ופחתה נוכח שינוי העיתים והמציאות החברתית-כלכלית בת זמננו.
וכך, בשורה של פסקי דין נפסק כי יש לפרש את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר בצמצום, בין היתר כך שהוראות הסעיף יחולו רק כאשר הזכות רשומה במרשם המקרקעין, ולא אחרת:
"אכן למונח "זכות קניינית במקרקעין" אין משמעות אחידה, והפסיקה הגמישה את גישתה לעניין תפיסת מהותה של זכות קניינית במקרקעין. עם זאת, יש לזכור כי בתפיסה העקרונית מהווה הרישום יצירה קונסטיטוטיבית של הזכות הקניינית במקרקעין וכי אין חוק המקרקעין מכיר בזכויות שביושר. שלא כבאותם מקרים שבהם מוכן בית המשפט להכיר בפעולות מוגמרות ללא רישום כאילו נסתיימה בהם העסקה, אין הצדקה בעיניי לעשות כן לעניין החלת סעיף 33 על בעלות או על חכירה לדורות שאינן רשומות. הפרשנות הראויה לסעיף 33 צריכה לדעתי להיעשות על דרך הצמצום, משום המעמד שקיבל הרישום וביטול זכויות שביושר לאחר חוק המקרקעין ומשום האפשרות להשיג תכלית ראויה יותר על-ידי סעיף 86א לפקודה ומשום איזון נכון וראוי יותר בין האינטרסים המתנגשים". (ראו ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 115, וגם בהקשר זה ראה: ע"א 127/06 בנק הפועלים בע"מ- משכן נ' לאה נגר (19.2.2009).
במאמר מוסגר אציין כי, אם לא די במגמה הפרשנית המצומצמת, הרי שלא בכדי נחקקו סעיפי חוק נוספים שנועדו לצמצם עוד יותר את תחולתו של סעיף 33 הנ"ל. (ראה הלכת כובשי לעיל).
41.בענייננו, אין חולק כי זכויות הנתבעת בדירה אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין ואין לה אלא זכויות אובליגטוריות בדירה.
עינינו הרואות כי סעיף 33 הנ"ל מותנה בקיומה של זכות בעלות או חכירה לדורות, ופירוש דווקני מלמד כי אין הנתבעת חוסה תחת הגנת הסעיף הנ"ל, שכן החזקה בנכס לכשעצמה, אין בה די.
לפיכך, ובהתאם למגמה הרווחת, הרי שבטרם נרשמו הזכויות בלשכת רישום המקרקעין והנתבעת אינה בעלים או חוכרת לדורות כדרישת הסעיף, הרי שאין איפוא תחולה להוראת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. (ראה גם: רע"א 11152/05 בנק לאומי למשכנתאות נ' פלוני (31.7.06)).
42.לסיכום נקודה זו אביא את הדברים שנפסקו ברע"א 8660/15 רזיאל טסה נ' אמיר גרינברג- נאמן לנכסיה (27.1.16) לאמור:
"אלא שכפי שטענו המשיבים, סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר אינו חל בענייננו. על רקע ההסדרים הנוגעים להענקת דיור חלופי לחייב שדירת מגוריו נמכרת, נקבע לא אחת כי יש לפרש סעיף זה, המעניק לחייב זכות חזקה יותר, בצמצום יחסי. פרשנות מצומצמת זו משתלבת במגמה הכללית לפרש את דיני הגנת הדייר באופן מצומצם, בשל הפגיעה בזכות הקניין של בעל הנכס ובשל אי-התאמתם למציאות הכלכלית בת-זמננו... מן הבקשה והתגובות עולה כי מעולם לא נרשמה זכות במקרקעין אלו על שמו של החייב. די בטעם זה על מנת לדחות את הטענה בדבר תחולתו של סעיף זה בעניין שלפנינו (ראו גם ע"א 4530/10 בנק הפועלים בע"מ נ' זועבי, פסקה 14 (10.2.2015)[פורסם בנבו])".
43.למעלה מן הצורך, ובהערת אגב, מצאתי לציין כי בנסיבות אלו אין רלוונטיות להוראת סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, שעניינו בהגנה על בית מגוריו של חייב ובני משפחתו, וכן לסעיף 40א' לחוק המקרקעין, שנועד לטפל במערכת היחסים בין השותפים בנכס, בינם לבין עצמם, ובאופן ספציפי בין בני הזוג אגב סכסוך שפרץ ביניהם (ראה בעניין זה פס"ד כובשי לעיל).
לאור האמור, הרי שבהעדר תחולה לסעיף 33 הנ"ל הנתבעת אינה זכאית למעמד של דיירת מוגנת, על המשתמע מכך.
44.על אף מסקנותיי לעיל, לא אוכל לסיים מבלי להתייחס לטענות נוספות שהועלו בפני על ידי הצדדים.
בנסיבות, אין לראות בנכס "כנכס תפוס", שכן גם מעבר לעובדה שלא חל סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, הרי שהנתבעת, אשר עמדה על כך שתוגש חוות דעת משלימה שתעריך שווי הנכס כנכס תפוס, ויתרה על הגשתה לבסוף, וכך גם עולה מסיכומיה. לנתבעת היה אינטרס ברור להערכת שווי הנכס כנכס תפוס והעדר חוות דעת בעניין זה מעידה כי הנתבעת כשלה בהוכחת טענה זו וכך גם לעניין תשלום דמי שימוש ראויים.
משהגעתי לכלל מסקנה שהנתבעת אינה מחזיקה בנכס כדיירת מוגנת, אין לומר כי מדובר בנכס תפוס. פירוק השיתוף בדירת המגורים ייעשה, בבוא העת, בדרך של מכירת הדירה וחלוקת התמורה בין השניים, או בדרך של רכישת מחציתה על ידי אחד מן השניים. כך, שיש להתייחס אליה כנכס שאינו תפוס.
45.בהתייחס לטענת הנתבעת כי קמה לה זכאות למדור ומכוחה יש להעריך את הדירה כתפוסה, הרי שמיותר לציין כי טענה זו נטענה בעלמא ואין בה ממש. אסמכתא לתמיכה בטענה זו לא הוצגה בפני, על אף התחייבותו של ב"כ הנתבעת לעשות כן (ראה פרוטוקול הדיון מיום 17.12.15 ש' 12-17 עמ' 13 וגם פרוטוקול מיום 27.10.14 עמ' 10 ש' 8-12, ש' 19-26, עמ' 11).
אופן פירוק השיתוף:
46.במקרקעין, כמו במיטלטלין, פירוק השיתוף ייעשה בעדיפות ראשונה על ידי חלוקה בעין, ואם אין הדבר אפשרי, בדרך של מכירתם וחלוקת הפדיון ביחס שווה לזכויות (ר' סעיפים 39 ו-40 לחוק המקרקעין וסעיף 10(ב) לחוק המיטלטלין).
באשר לאופן פירוק השיתוף, נפסק בפס"ד כובשי כי:
"בעת בחינת בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין המוגשת על-ידי כונס נכסים, יערוך בית המשפט איזון בין הזכויות והאינטרסים של השותפים ושל החייב, שאינו יכול לעמוד בתשלום חובו, מן הצד האחד, לבין הזכויות והאינטרסים של הנושים, שאליהם מצטרף גם האינטרס הציבורי בדבר שלטון החוק והאמון ברשויות השלטון, מן הצד השני (דברי הנשיא ברק בע"א 3553/00 אלוני נ' זנד, פ"ד נז (3) 577, 599 (2003) ... עוד יביא בית המשפט בחשבון גם את העובדה שפירוק השיתוף נעשה שלא בעצה אחת עם הבעלים המשותפים של הנכס, וככל הנראה, בניגוד לרצונם; את הנזק שייגרם לשותפים האחרים, שאינם בעלי זיקה ישירה לחוב שבגינו מתבקש הפירוק, ואת הפגיעה הצפויה בקניינם; ואת שאלת הימצאותן של חלופות לפירוק השיתוף לשם גביית החוב".
47.בענייננו, מן הצד האחד של המתרס עומדים לנגד עיניי חובותיו של החייב כלפי הנושה, אשר מבקש לגבות את חובו, ומן הצד האחר ניצבת הנתבעת, אשר לא היה לה חלק בהתנהלות הקלוקלת של החייב וביצירת החיובים.
כחלק משיקולי ההכרעה הראויה בנסיבות אלו, מצאתי לציין את האמור בפס"ד כובשי באשר למערכת האיזונים הראויה בין הנתבעת לבין הנושה:
"באיזון שבין הנזק שתסבול המבקשת כתוצאה מן הפירוק, בהינתן העובדה שממילא אין לה זכות מוקנית להמשך יחסי השותפות, שהיא עתידה לקבל את מחצית סכום מכירת הבית, ושבכל מקרה פירוק השיתוף לא יותירה ללא קורת גג, לבין זכותם של הנושים, אשר ראו את עמל כפיהם טובע בעקבות ההתקשרות עם החייב, ושנעדרים מוצא אחר לגביית חובם, סבורה אני כי הצדק מורה להקצות את מירב הסיכון על כתפי המבקשת ולאפשר את פירוק השיתוף שנתבקש על-ידי המשיב".
48.התובע טען כי יש להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הדירה; הנתבעת לא טענה דבר בעניין זה.
משבחנתי מכלול שיקולים כאמור, בין היתר, את העובדה כי לבני הזוג אין ילדים קטינים, את זכאותו של הנושה להיפרע מהחייב ואת שוויה הכללי של הדירה (כאשר סביר להניח שערכה עלה מאז ניתנה הערכת השמאי), וכן במבט על העדר תום ליבה של הנתבעת, הרי שלעת הזו, אין לדעתי חלופה עדיפה או אלטרנטיבה אחרת לבד מפירוק השיתוף בדרך של מכירת הדירה. דירת מגורים, מטבעה, אינה ניתנת לחלוקה בעין.
סוף דבר:
49.אני מורה על פירוק השיתוף בדירה על דרך מכירתה בהוצאה לפועל.
לאור התוצאה אליה הגעתי, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע הוצאות משפט בסך 5,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ (כולל מע"מ). הסכומים הנ"ל ישולמו תוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
המזכירות תמציא לצדדים.
ניתן היום, כ' חשוון תשע"ז, 21 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.
