ת"א 50016-03-17 גליקפלד ואח' נ' נורטמן ואח'

 

עניינן של התובענות:

 

1. התובענה העיקרית הינה למתן סעד הצהרתי. מבוקש להצהיר כי התובעת היא בעלת הזכויות בדירה בה היא מתגוררת מזה כ- 30 שנים ללא תשלום שכ"ד.

מנגד, הוגשה על ידי הנתבע 1 תביעה שכנגד, שעילותיה פינוי וסעד כספי כלפי התובעת.

רקע:

2.התובעת בתביעה העיקרית, הגב' יהודית גליקפלד (להלן: "התובעת"), והנתבע 1, מר הלל נורטמן, עו"ד בהסמכתו שהוא גם התובע שכנגד, (להלן: "הנתבע"), הם קרובי משפחה – אם התובעת, צביה, היא בת דודתו של אבי הנתבע, חיים ז"ל.

 

הסכסוך נסב אודות דירת מגורים, המצויה ברח' זרובבל 10 בתל אביב (דירה מס' 2 בכניסה א'), בבניין מגורים בן 3 קומות ובו 12 דירות (להלן: "הדירה"). המקרקעין המדוברים ידועים גם כגוש 6916 חלקה 81 (להלן: "המקרקעין" או "הבניין").

 

3. זכות הבעלות במקרקעין רשומה ע"ש הנתבעת מס' 2, מעונות פועלים א ע"ש יוסף לינבויים אגודה שיתופית תל אביב בע"מ (להלן: "האגודה"), אשר באמצעות ספריה מתנהל רישום הזכויות בדירות שבבניין.

4. הזכויות בדירה, כמו גם החברות באגודה, נרכשו בשנת 1963 מאת מי שהיה חבר האגודה ובעל הזכויות בדירה דאז, מר יעקב אלסטר. הסכם המכר נושא את שמו של הנתבע כרווכש. האגודה אישרה את המכר, בהחלטה המעוגנת בפרוטוקול האסיפה הכללית של האגודה, שם גם נבחר הנתבע לחבר באגודה.

 

5. התובעת מתגוררת בדירה באופן רציף מזה למעלה מ- 30 ימים, ללא תשלום שכ"ד לנתבע, לפי הרשאה שניתנה לה מאת הנתבע והאגודה.

 

עמדת התובעת בתביעה העיקרית:

 

6. התובעת טוענת כי הזכויות בדירה שייכות לה.

לגרסתה, הדירה נרכשה במקור בשנת 1963 ע"י אביה המנוח, מכספו. לטענתה הוסכם בעל פה בין אביה לבין הנתבע, כי הזכויות בדירה נרשמות ע"ש הנתבע, אך בהמשך יוסבו על שם אביה.לטענת התובעת, אביה הבטיח לתת לה את הדירה. מכאן התביעה.

התובעת תמכה יתד טענותיה, בתצהירה ותצהיר אחיה, מר פרץ גליקפלד (להלן: "פרץ").

 

7. התובעת מציינת, כי בזמנים הרלוונטיים, אבי הנתבע מר חיים נורטמן, התגורר יחד עם משפחתו – הנתבע, אחיו, מרדכי נורטמן, ואימם מנדל – בדירה מס' 1 בכניסה א' בבניין. באותן שנים שררו יחסי קרבה בין המשפחות. משפחת התובעת (שהתגוררה אז בנס ציונה) – אמה צביה, אביה שמואל (מולה) ואחיה פרץ, הגיעה לביקורים תכופים בבית משפחתו של הנתבע, ולהיפך.

 

8. לגרסת התובעת, בתחילת שנות השישים של המאה הקודמת, פנתה משפחתו של הנתבע לאביה של התובעת, בהצעה להשקיע מחסכונותיו ברכישה הדירה הצמודה לדירתם – היא הדירה נשוא המחלוקת שלפני. הכל בידיעה כי שיש צורך באישור האגודה בהיותה הבעלים הרשום של המקרקעין.לפיכך הוסכם אז, כי הנתבע שהוא בן לחברי אגודה, ירשם כחבר האגודה ובהתאם תיוחד לו הדירה.לטענת התובעת, הוסכם כי בהמשך יוסב הרישום על הדירה לשמו של אבי התובעת, מר שמואל גליקפלד. לטענתה, רישומו של הנתבע כבעלים ולא של אביה, נועד כדי לפשט את הליך הרכישה ואת קבלת האישור לעסקה מצד האגודה.

בהתאם להסכמה זו העביר אביה העביר לנתבע את הכספים לצורך רכישת הדירה.

המסמכים המלמדים על העברת הזכויות בדירה לידי הנתבע וקבלתו לחבר באגודה – צורפו כנספחים ג' עד ה' לכתב התביעה.

 

9. לפי גרסת התובעת, הנתבע ואחיו מרדכי קבלו את החזקה בדירה, אך היה ברור להם שאביה של התובעת הוא בעל הזכויות האמיתי. כך, אביו של הנתבע הציע לאביה במרוצת השנים הצעות שונות. בין השאר ביקש אביו של הנתבע מאביה של התובעת, כי יאפשר לו לקנות ממנו את הזכויות בדירה, אך אביה של התובעת סירב למכור.

 

10. התובעת מוסיפה ומציינת, כי בשיחה שהתקיימה בביתה של אמה בנס ציונה (לא ננקב המועד), הודה הנתבע כי מלוא התשלום בגין רכישת הדירה, הועבר על ידי אבי התובעת. בנוסף,טען הנתבע (כך לטענת התובעת) כי כאשר נכנס אז להתגורר בדירה, השקיע מכספו בשיפוצה. התובעת ציינה בעניין זה, כי על אף הבטחתו להעביר את עלות השיפוץ והאסמכתאות לכך לצורך התחשבנות, הנתבע לא עשה כן.

 

11. התובעת המשיכה ופירטה, כי לאחר שירותו הצבאי, עזב אחיו של הנתבע את הארץ. הנתבע המשיך להתגורר בדירה, אגב לימודי המשפטים שלו, ולאחר מכן אף קבע בה את משרדו. מאוחר יותר, רכשו הנתבע ואחיו שתי דירות ברחוב האוניברסיטה בתל אביב, כאשר הנתבע עבר להתגורר בדירה אחת ואילו הוריו עברו להתגורר בדירה הנוספת.

בשנת 1974 עזב הנתבע את ישראל לארה"ב. הוריו עזבו את הארץ לאחר מכן. לאור זאת, עבר הטיפול בדירה לאחריותו ולטיפולו של אביה, אשר גם שילם את מיסי העירייה ואת התשלומים הנוספים הנוגעים לדירה.

 

12. התובעת הוסיפה, כי בשנת 1977 עברה להתגורר בתל אביב. מאחר שהדירה לא הייתה ראויה למגורים באותה עת, סוכם בינה לבין הנתבע כי תעבור זמנית לגור בדירתו ברח' האוניברסיטה, וזאת מתוך התחשבות בכך שהנתבע התגורר בעבר ללא תשלום בדירה שנרכשה מכספי אביה.בהמשך לאותו סיכום, בעת ביקורים של משפחת הנתבע בארץ, עברה התובעת להתגורר אצל חברים או בבית הוריה. בשלב זה גם נמסרו מפתחות הדירה לידי אבי התובעת.

 

13. התובעת מציינת עוד, כי בשנת 1983 עזבה את תל אביב ועברה להתגורר בדרום הארץ. בד בבד, כך לפי גרסתה, פנה אביה לנתבע בבקשה שבעת ביקורו בארץ, יסדיר רשמית את רישום הבעלות בדירה על שמו.עם שובה של התובעת להתגורר בתל אביב בשנת 1987, שופצה הדירה על ידי התובעת ואביה בכספם. התובעת עברה להתגורר בדירה - והיא מתגוררת בה ללא תשלום שכ"ד מאז ועד היום.

14.התובעת מציינת, כי באותה עת פנתה האגודה אל הנתבע וביקשה את אישורו למגוריה בדירה, ואכן הנתבע אישר זאת תוך שציין כי התובעת אינה חייבת בדמי שכירות. הצהרה דומה ניתנה על ידי התובעת והנתבע לרשויות המס. אך, למרות פניות מפורשות של אבי התובעת אל הנתבע, נמנע הנתבע מלהסדיר את רישום הזכויות בדירה על שמו של אבי התובעת או ע"ש התובעת.

 

15. התובעת מפנה בין השאר לנספח ו'1 לכתב התביעה – אישור שניתן על ידי האגודה ביום 18.8.1988 להתגורר בדירה ללא תשלום שכ"ד (להלן: "אישור האגודה על מגורי התובעת בדירה"). לטענת התובעת, שמה נרשם בסופו של דבר באותו אישור כחברת אגודה ולא כדיירת. לעמדת התובעת, יש גם באישור זה כדי להעיד על כך שהזכויות בדירה מוקנות לה.

 

16. התובעת ממשיכה וטוענת, כי בשנת 1990 ביקר הנתבע בארץ לרגל חגיגות בר המצווה לבנו. באותה הזדמנות נפגשו הנתבע ואביה יחד עם אחיה של התובעת, פרץ. בפגישה זו, הכריז הנתבע כי הוא רואה עצמו שותף – "אנחנו בזה יחד" – בניגוד למהלך הדברים קודם לכן.

לאחר מכן נפטר אבי התובעת ביום 18.2.1992.

 

17. התובעת מוסיפה, כי בשנת 1996, משנודע לאם התובעת כי הנתבע מבקר בארץ, יזמה אמה פגישה בנוכחות התובעת, אחיה והנתבע. כדי לקדם את העברת הזכויות בדירה על שם התובעת. לטענתה, גם באותה שיחה, לא הכחיש הנתבע כי אביה הוא זה שרכש את הדירה, אלא דרש את החזר הוצאות לנוכח השקעותיו בדירה. בלי לפרט מהו סכום זה.

 

18. לגרסת התובעת, מאז החלה להתגורר בדירה נהגה בה מנהג בעלים בידיעת הנתבע ובני משפחתו, וכן בידיעת חברי האגודה. התובעת אף השקיעה סכומים ניכרים במערכות ובתשתיות הדירה, בשנת 1987, בשנת 1993, בשנת 2003 ובשנת 2009, כמפורט בסעיפים 37-39 לכתב התביעה.

 

19. התובעת מפנה גם לנספח י' לכתב התביעה – מסמך מיום 25.1.2003 שהונפק על ידי ועד האגודה, אשר מפורטת בו רשימה תחת הכותרת "בעלי הדירות" (להלן: "המסמך משנת 2003"). לטעמה, יש במסמך זה כדי להוכיח באופן חד משמעי את זכויותיה בדירה כמו גם את עובדת חברותה באגודה כפי שנרשמה בספרי האגודה בעבר.

 

20.גם אחיה פרץ פנה מספר פעמים בכתב אל הנתבע ואל אחיו של הנתבע, בניסיון להסדרת רישום הזכויות בדירה. פניות פרץ משנים 2012 ו- 2013 צורפו כנספחים ז'1 ו-ז'2 לכתב התביעה.

התובעת פנתה לנתבעים גם בשנת 2014, בנפרד, כדי שיאשרו רישומה כחברה באגודה ואת זכאותה להירשם כבעלת הזכויות בדירה, אך גם מכתבים אלה לא נענו (נספחים ח' ו- וט' לכתב התביעה).

 

21. לטענת התובעת, הצורך בהכרה בזכויותיה בדירה התחדד, נוכח אפשרות ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין. במקביל, גם החלה בחינת אפשרות לפעול לפירוק האגודה ורישום הדירות כך שייוחדו לבעלי הזכויות בהם, לפי חלוקה הנוהגת בבית משותף.

לאור כל זאת, משלא זומנה התובעת לפגישות הנוגעות לפרויקט התמ"א המדובר, הבינה כי חברותה באגודה וזכויותיה בדירה מוטלות בספק ולכן פנתה בתביעה זו.

 

22. התובעת טוענת כי לאור המכלול ברי כי היא בעלת הזכויות בדירה. מי מהנתבעים מעולם לא פנה אליה בעל פה או בכתב, והשיג על זכויותיה בדירה או על חברותה הנטענת באגודה. שתיקתו המתמשכת של הנתבע באשר לזכויותיה בדירה, כך לטענתה, מביאה לעצירת מרוץ ההתיישנות בכל הנוגע לתביעתה לזכויות בדירה.

התובעת מפנה בעניין זה גם להוראות סעיף 6(ג) לתקנון האגודה (נספח ב' לכתב התביעה) אשר קובעות מפורשות, כי חברותו של אדם באגודה נפסקת "בעקרו את מושבו מתל אביב או מהסביבה". לטענתה, מאחר שהנתבע אינו מתגורר בארץ מאז שנת 1974, הרי שחברותו באגודה ובכל הנוגע לדירה, פסקה.

 

23. לתמיכה בגרסת התובעת, הוגש גם תצהירו של אחיה, מר פרץ גליקפלד, יליד שנת 1949. פרץ הצהיר כי במועד המדובר בה נרכשה הדירה בשנת 1963, היה כבן 13 וחצי ונהג באותה תקופה לסייע לאביו בעיסוקיו. לדבריו, מידיעה אישית הוא מצהיר כי הכספים לרכישת הדירה היו כספים שאביו העביר לנתבע. פרץ הדגיש בתצהירו, כי התוודע בזמן אמת לפרטי העסקה נושא הדירה והסכסוך. לגרסתו, אביו הסביר לו את כוונותיו בקשר עם רכישת הדירה והאופן שבו הוא מתכוון לעשות זאת ואף היה נוכח בזמן הדיונים עם הנתבע על פרטי העסקה.

 

24. מן האמור, טוענת התובעת כי היא זכאית להירשם כבעלת הזכויות בדירה וכחברה באגודה. עוד היא עותרת, למתן צו מתאים להשלמת הרישום, בהיותה בעלת זכות שביושר בדירה.

 

הגנת הנתבע והתביעה שכנגד:

25. כטענת סף גרס הנתבע, כי יש לדחות את התביעה. בשל התיישנות ושיהוי, עת נטען כי ההתחייבות לרשום את הדירה ע"ש אבי התובעת ניתנה בשנת 1963.

 

26. כן טוען הנתבע, כי יש לדחות את התביעה לגופה.

הנתבע מציין כי התביעה נעדרת אישוש בכתב לטענה כביכול התחייב לרשום את הזכויות בדירה על שמו של אבי התובעת או ע"ש בתו. אביה של התובעת אף לא ביקש להתקבל לחבר האגודה, דבר המעיד על העדר זכויותיו בדירה זו.

 

27. הנתבע מוסיף וטוען, כי במועד ההתחייבות הנטענת לרשום את הזכויות בדירה ע"ש האב, התובעת הייתה כבת 10. ההתחייבות הנטענת הייתה כלפי אבי התובעת ובכתב התביעה לא נטען מדוע יש לרשום את הדירה ע"ש התובעת. לפיכך, תביעה זו, אם בכלל, הייתה צריכה להיות מוגשת על ידי עיזבון האב.

 

28. באשר לנסיבות רכישת הדירה טען הנתבע כי בימים בהם התגורר יחד עם הוריו בדירה הסמוכה לדירה נושא התביעה, נודע לו באמצעות מר יצחק אלסטר (בנו של מר יעקב אלסטר ממנו נרכשה הדירה), על רצונם למכור את הדירה. הנתבע לגרסתו, ניהל משא ומתן עם יצחק ויעקב אלסטר לצורך רכישת הדירה, הסמוכה למגורי הוריו.

הוא מגולל פרטים מן המו"מ שניהל לטענתו, כמו בנושא השארת קו הטלפון בדירה.

הנתבע הדגיש, כי אבי התובעת לא היה מעורב ברכישת הדירה בשום דרך שהיא.

 

29. הנתבע מפנה למסמכים שונים הנוגעים לרכישת הדירה ועל קבלתו לחבר באגודה:

מסמך בכתב יד מיום 14.5.1963 הנושא את הכותרת "אשור מכר", לפיו שולמו על ידו דמי קדימה בגין הדירה בסך 1,000 ל"י למשפחת אלסטר בגין מכירת הדירה לידיו בסך כולל של 23,000 ל"י – נספח א' לכתב ההגנה.

חוזה שנחתם בינו לבין יעקב ויצחק אלסטר ביום 30.5.1963, לפיו נמכרה לו הדירה בסך של 23,050 ל"י – נספח ב' לכתב ההגנה.

לאישור על תשלום יתרת התמורה על ידו בגין הדירה בסך של 7,050 ל"י לידי משפחת אלסטר – נספח ג' לכתב ההגנה.

הנתבע הוסיף, כי עוד בטרם נחתם החוזה בינו לבין משפחת אלסטר, פנו משפחת אלסטר לאגודה וביקשו אישורה למכירת הדירה לידי הנתבע. בהתאם, ביום 20.5.1963 התקיימה אסיפה כללית של האגודה אשר אישרה את צירוף הנתבע לחבר באגודה, ואף הנתבע נבחר באותה ישיבה לחבר בוועד האגודה, חלף מר יצחק אלסטר – נספח ד' לכתב ההגנה.

 

30. הנתבע מפנה עוד לדו"ח ביניים מתאריך 9.5.1988 מטעם מפקח אזורי ברשם האגודות השיתופיות – נספח ה' לכתב ההגנה – שם הומלץ לרשם האגודות השיתופיות לקבוע את חברי האגודה לפי רשימה בה נמנה הנתבע, אך לא נמנו התובעת או אביה.

לטענת הנתבע, מדובר במסמך חוקי ומחייב בדבר הבעלים הרשום. מסמך שהתובעת לא ערערה אז ואף לא היום על תוקפו.

 

31. הנתבע מאשר כי עת הוא והוריו עברו לארה"ב, התנדב אביה של התובעת לטפל באחזקת הדירה ואף נשא בהוצאות השוטפות בגינה. לגרסתו הוא החזיר לאבי התובעת כל הוצאה ששילם עבור הדירה. בעניין זה צירף הנתבע דפי חשבון שעל פי הנטען הם נכתבו בכתב ידו של אבי התובעת ובהם פירוט התשלומים שהוציא בתוספת חתימתו כי קיבל החזר על כך – נספחים ז' ו- ח' לכתב ההגנה.

הנתבע צירף גם מכתב מיום 3.8.20180 בכתב ידו של אבי התובעת אל עו"ד אמיר סטמרי, בעניין חוב לעיריית תל אביב. במכתב זה ציין אבי התובעת כי : "...משפחת נורטמן כבר לא גרה בבית ברח' זרובבל 10 קרוב לשמונה שנים... אני מוכן לבוא לשלם את המגיע מהם ובהגיעם ארצה הם יחזירו לי את הכסף...". הנתבע, למד מכך כי אבי התובעת הכיר בדירה כשייכת למשפחת נורטמן. נספחים ט'- י' לכתב ההגנה.

 

32. הנתבע הוסיף, כי בשנת 1988 עת היה הנתבע בארה"ב, ביקשה התובעת להתגורר בדירה, עד אשר תמצא עבודה ותסתדר.

בשל יחסי הרעות בין שתי המשפחות, ניאות הנתבע ליתן לתובעת רשות להתגורר בדירה ללא תמורה. לטענץו אישור זה ניתן לתובעת בתנאי כי לא תכניס שום דייר לדירה והיא התחייבה והסכימה לכך.

עם כניסת התובעת לדירה, פנו מועד הבית לאחיו והפנו את תשומת ליבו לכך שאין רשות להשכיר את הדירה ללא אישור הוועד. לפיכך, לבקשת הוועד, ניתן אישור בכתב אשר נחתם גם על ידי התובעת, לפיו התובעת היא דיירת בדירה של בעל המניות באגודה, הלל נורטמן (הנתבע), ללא תשלום שכ"ד.

 

33.נספח יא' לכתב ההגנה – זהו מסמך מודפס כמעט זהה לאישור האגודה על מגורי התובעת בדירה אשר צורף על ידי התובעת כנספח ו'1 לתביעתה. ההבדל בין שני המסמכים הוא שבמסמך שצורף על ידי התובעת, נכתב שמה בכתב יד ברובריקה לידי המילים "חבר האגודה", ואילו במסמך אישור האגודה על מגורי התובעת בדירה שצורף על ידי הנתבע כאמור, נכתב שמה של התובעת בכתב יד ברובריקה ליד המילים "הדייר המיועד".

לטענת הנתבע, המסמך שצורף על ידי התובעת כנספח ו'1 הוא זיוף במודע של מסמכי האגודה, ואילו עותק המסמך שצורף על ידו הוא הנכון, שכן בידי האגודה עותק נוסף של המסמך – נספח י"ב לכתב ההגנה – ובו מצוינת התובעת בחתימתה לידי הרובריקה "הדייר המיועד".

כמו כן, ציין הנתבע כי באותו נספח י"ב נרשם בטעות כי מגורי התובעת בדירה יחלו ביום 11.8.1989, במקום ביום 11.8.1988.

 

34. לעמדת הנתבע, גם אם משך השנים בהם התגוררה התובעת בדירה היא השתתפה בהוצאות ועד הבית, הרי שעשתה כן בשל מגוריה בדירה ללא עלות שכ"ד. בהתאם, גם אם השקיעה בדירה, הרי שעשתה כן ללא רשות וללא אישורו של הנתבע, ומכל מקום אין בכך כדי ליצור לה זכות קניינית בדירה.

 

35. הנתבע הוסיף, כי בשנת 2006, עת נודע לו שהתובעת נבחרה לוועד הבית, הוא דאג כי הוועד יקבל מכתב מעו"ד עמיעד לפיו אין לתובעת זכויות בדירה בה היא מתגוררת כדיירת – מכתבו של עו"ד עמיעד מטעם הנתבע צורף על ידו כנספח י"ג לכתב ההגנה.

לטענת הנתבע, הוא מעולם לא קיבל לידיו את מכתביו של אחי התובעת פרץ או מכתבים כלשהם, כפי שנטען על ידה.

אשר למסמך משנת 2003 אליו מפנה התובעת בנספח י' לכתב התביעה ובו מופיעה רשימה כביכול של בעלי הדירות וביניהם התובעת, נטען על ידי הנתבע כי מדובר בזיוף, וממילא המסמך אינו חתום ואינו מאושר על ידי האגודה.

לחיזוק עמדתו זו, צירף הנתבע את נספח י"ד לכתב ההגנה – אישור מיום 24.4.2017 החתום על ידי הגב' אנזליקה נתן מטעם ועד האגודה, בו היא מציינת כי לפי מיטב הבנתה ולפי מסמכים שהוצגו לה, הנתבע הוא בעל הזכויות בדירה.

 

36. אשר לתביעה שכנגד –לטענת הנתבע, בכובעו כתובע שכנגד, התובעת הפרה את התחייבותה שלא להכניס דייר לדירה. מבירור שערך, התובעת גרה בדירה לפחות 10 שנים יחד עם בן זוג. לטענתו, בכך גרמה לבטלות הרשות שקיבלה להתגורר בדירה כברת רשות ללא תשלום שכר דירה.

בהתאם ובכפוף לדיני ההתיישנות, תובע התובע שכנגד מהנתבעת שכ"ד ראוי בסך של 6,000 ₪ בחודש לתקופה של 7 שנים, ובסך הכל סך של 504,000 ₪ עד ליום הגשת התביעה שכנגד, וכן סך של 6,000 בחודש עד לפינוי הדירה.

בד בבד עתר הנתבע להורות גם על פינוי התובעת מהדירה.

 

כתב תשובה וכתב הגנה שכנגד:

 

37. התובעת שוללת את טענת ההתיישנות. לטענתה, סברה כי מעמדה הוסדר וכי היא חברה באגודה, ומפנה בעניין זה לנספח י' לכתב התביעה, משנת 2003.

רק כשהוחל בקידום תמ"א 38 לבניין התגלה לה שזכויותיה אינן מוכרות ע"י האגודה.

לדבריה, רק בעקבות ישיבת דיירים שנערכה ביום 10.10.2011, שם הועלה נושא קידום תמ"א 38 לבניין, התברר לה שקיים ספק בדבר זכויותיה כחברת אגודה וכבעלת הזכויות בדירה. או אז נולדה עילת התביעה .

לחילופין, טוענת התובעת לעצירת מרוץ ההתיישנות בהתאם לסעיף 7 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"). לדידה, התנהגות הנתבע לאורך השנים ושתיקתו המתמשכת עד לשנים האחרונות בהן החלו דיונים על ביצוע תכנית תמ"א 38 בבניין, מביאה לעצירת מרוץ ההתיישנות.בהתאם, טענה גם התובעת לקיומו של סעיף 8 לחוק ההתיישנות, דהיינו להתיישנות שלא מדעת.

 

38. לעניין דו"ח המפקח מטעם רשם האגודות השיתופיות אליו הפנה הנתבע, טוענת התובעת כי לא ידעה עליו עד להגשתו, ומכל מקום מדובר בדו"ח מחודש מאי 1988 ואילו אישור האגודה על מגוריה בדירה אשר לשיטתה קובע את דבר חברותה באגודה ואת זכאותה לדירה, מתייחס לתאריך מאוחר יותר – 18.8.1988. בשל העדר ידיעת התובעת על דו"ח המפקח הנ"ל, לא ראתה צורך בצירוף רשם האגודות השיתופיות כבעל דין.

התובעת התייחסה גם למכתבו של אביה שהופנה אל עו"ד סטמרי בעניין חובות לעיריית תל אביב, וצירפה מנגד את מכתבו של עו"ד סטמרי מיום 21.7.1980 לנתבע (צורף כנספח א' לכתב התשובה). לשיטתה, עולה המכתב מתייחס לדירת משפחת נורטמן הסמוכה שהייתה בבעלות דירת הורי הנתבע המנוחים, ולא לדירה נושא התביעה.

 

39. עוד טענה התובעת, כי בהיותה בעלת הזכויות בדירה לא היה מקום שתשלם שכ"ד לנתבע. אי התשלום והעדר דרישה מצידו של הנתבע, מלמדים לשיטתה על זכויותיה בדירה.

טוענת התובעת כי בניגוד לטענת הנתבע, לא היה סיכום בקשר לאי תשלום שכ"ד בתנאים או ביחס לזהות המתגוררים בדירה. הנתבע ואחיו ידעו היטב כי התובעת מתגוררת בדירה עם בן זוגה וכי היא נוהגת בה מנהג בעלים.

 

עמדת האגודה:

40. האגודה בחרה לא להגיש כתב הגנה. ביום 25.11.2018, זמן ניכר לאחר שחלף המועד להגשת כתב הגנה מטעם האגודה וכשלושה שבועות טרם הגשת התצהירים מטעם התובעת, הוגשה לתיק בית המשפט באמצעות הנתבע, הודעה מטעם הגב' אנזליקה נתן, יו"ר האגודה, שכותרתה: "הודעה בשם הנתבעת 2 לעניין החלטת ביהמ"ש מיום 18.10.18".

בהודעה זו נאמר כי לתובעת ניתן לסרוק מסמכים הקשורים לבניין.

להודעת הגב' נתן הנ"ל צורפה הודעת דוא"ל מיום 3.7.2018 מאת הגב' יפעת קידר (להלן: "הגב' קידר")שהייתה בזמנו חברת ועד האגודה.

וכך נכתב שם:

"אנזי וגל שלום,

המסמך שהראתן לי מחודש דצמבר 2003 הודפס ככל הנראה על ידי לפני 15 שנה, אז הייתי בועד הבית.

למיטב זכרוני מסמך זה נועד לשמש את חברת עזרה וביצרון לתקשורת עם הדיירים בעניין השיפוץ הכללי שביצענו בעזרתם.

בטעות נתתי כותרת "בעלי הדירות" לרשימת הדיירים. מדובר בטעות הדפסה. הכותרת צריכה להיות "רשימת דיירים".

הכוונה הייתה לרשימת הדיירים שמימנו את השיפוץ ושילמו לעזרה וביצרון את עלות השיפוץ. יהודית שילמה לעזרה וביצרון את עלות שיפוץ הדירה בה היא גרה.

אף פעם לא חשבתי ולא טענתי כי יהודית גליקפלד היא בעלת הדירה.

את המידע המלא והחוקי בנוגע לרשימת בעלי הדירות ניתן להשיג בעמותה.

יפעת קידר".

(הודעת הדוא"ל הנ"ל מטעם הגב' קידר תכונה להלן: "מכתבה של הגב' קידר בנוגע למסמך משנת 2003").

זוהי ההתייחסות של הנתבעת 2 לפולמוס נשוא ההליך. הא ותו לא.

 

דיון והכרעה:

אקדמת מילין :

 

45. טרם אדרש להכרעה, אומר כי המחסור בראיה הכתובה בנוגע להתנהלות הצדדים ביחס לדירה - ניכר ומקים קושי לקבוע ממצאים. חלוף הזמן ממועד רכישת הדירה (1963) ועד הגשת התביעה (2017) , הביא באופן טבעי למצב שבו מרבית הנפשות הפועלות אשר יכלו לשפוך אור על הפרשה, הלכו לבית עולמן . נתון זה פועל לרעת התובעת שעליה נטל ההוכחה.

 

46. העדר הכתב נובע מן הסתם מן הקרבה ששררה בין שתי המשפחות לאורך השנים, כך שנציגי המשפחות לא ראו לבוא חשבון זה מול זה בכתובים. הדעת נותנת, כי אם שתי המשפחות היו מסדירות את הדברים ביחס לדירה בכתובים, באופן שאינו משתמע לשתי פנים, תביעה זו לא הייתה נולדת.

הסדרים פנימיים שבעל פה, ככל וקיימים, קשים להוכחה קל וחומר עם חלוף השנים. הסדרים שכאלה אינם עומדים מול הכתב ומול הרישום בספרים הרלוונטיים – ספרי רישום המקרקעין או הזכויות באגודה. מוטב אם כן להימנע מאי בהירות ע"י רישום נכון ואמיתי של זכויות בנכס מקרקעין.

כאשר מדובר בנכס משמעותי כדוגמת נכס מקרקעין שזוכה לשימוש משותף על ידי בני המשפחה, ראוי ונכון להעמיד את הדברים באשר לאופן השימוש בנכס והזכויות בו על הכתב באופן נחרץ וברור, וזאת גם אם קיימת קרבה משפחתית.

הסכמים מטרתם לא רק להעמיד דברים על דיוקם, אלא גם למנוע טענות ותביעות עתידיות. הסכסוך שלפני משקף בדיוק את התוצאה שעלולה להשתכלל במקרה של חוסר וודאות בשל העדר קיומו של מסמך בכתב.

 

מעמדה של התובעת:

סוגית סף ראשונה: האם התובעת ירשה זכויות מאביה המנוח?

47. התובעת למעשה טוענת לקיומן של שתי התחייבויות בנוגע לדירה מאז נרכשה בשנת 1963 ממשפחת אלסטר ונרשמה ע"ש הנתבע:

בשלב הראשון, מבקשת התובעת לבוא בנעלי אביה המנוח ולתבוע את שהתחייב הנתבע לטענתה כלפיה אביה. דהיינו, לרשום הדירה ע"ש האב.

בשלב השני, לאחר פטירת האב ובשל טענתה כי האב הבטיח לה את הדירה – דורשת התובעת כי הדירה תירשם על שמה.

 

48. בנסיבות הנ"ל על מנת שהתובעת אכן תוכל להיות במעמד של תובעת ולהגיש תביעה מתאימה בגין זכותו הנטענת של אביה בדירה, היה עליה להראות כתנאי סף כי היא יורשת של אביה, בין מכוח צוואה ובין מכוח הדין, אשר זכאית לבוא בנעליו, ובהתאם ולתבוע זכויות בשמו (ראו: ע"א 777/80 שרייבר נ' שטרן פ"ד לח(2) 143, פסקאות 2-3 (1984)).

התובעת לא עשתה כן. לא הונחו לפני צו ירושה/צו לקיום צוואה המאשרים את זכותה של התובעת כיורשת לתבוע זכויות בדירה הנדונה.

נראה על פני הדברים כי התביעה הוגשה בתמיכת אחיה. סביר גם שבתמיכת האם. אך בהעדר צו ירושה או צו לקיום צוואה, הפן המשפטי והפורמלי לוקה בחסר.

עם זאת, שני הצדדים לא עמדו על נקודה זו בסיכומיהם, ובפרט הנתבע אשר בחר להמשיך ולנהל את ההליך מבלי לעמוד על סוגיית מעמדה של התובעת.

 

טענת ההתיישנות:

סוגית סף שניה:

49. סעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע. כי תקופת ההתיישנות מתחילה ביום בו נולדה עילת התביעה. מרוץ ההתיישנות מתחיל כאשר התגבש בידי התובע "כוח תביעה" שפירושו כי לתובע עומדת אפשרות להגיש תביעה ולזכות בסעד המבוקש אם יעמוד בנטלי ההוכחה העובדתיים והמשפטיים (ראו: ע"א 2919/07 מדינת ישראל - הוועדה לאנרגיה אטומית נ' עדנה גיא-ליפל, פסקה 39 לפסק דינו של כב' השופט עמית (נבו 19.9.2010)).

 

50. כאשר מדובר בתביעה לאכיפת זכויות במקרקעין מוסדרים כבענייננו, תקופת ההתיישנות היא בת 25 שנים לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות (ראו: ע"א 7217/02 רבי נ' הלוי, פ"ד נח(5) 529, 533 (2004)).

אציין בהקשר זה בתמצית, כי איני מקבלת את טענת הנתבע לפיה מדובר בענייננו בתביעה לזכות אובליגטורית מאחר שלא התבקש לשנות את הרישום בספרי לשכת רישום המקרקעין. הלכה היא כי סיווגה של תביעה: "במקרקעין", או "שאינו מקרקעין", לעניין סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תלויה בתוכן התביעה ובמהותה. בתוך כך, נקבע כי גם תביעה לאכיפת חיוב חוזי להענקת זכות במקרקעין, תחשב לתביעה "במקרקעין" לצורך בחינת טענת התיישנות.

ראו:

ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד(3) 487, 494 (2000);

דנ"א 2415/01 חב' פליצ'יה ראובן בע"מ נ' סופיוב (נבו 30.5.2001);

ע"א 6766/11 חג'אזי נ' חג'אזי, פסקה 12 (נבו 23.6.2013);

ע"א 3260/11 רחל ברכה, משרד עורכי דין נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, פסקאות 17-18 (נבו 6.2.2015);

 

51. התובעת מבקשת לבוא בנעלי אביה המנוח, לאור הסכמות שהתקיימו לטענתה בינו לבין הנתבע. בנסיבות אלה ולנוכח ההלכה דלעיל, יש להתחיל את מרוץ ההתיישנות מן המועד בו נולדה עילת התביעה של אבי התובעת לתבוע את העברת הזכויות בדירה על שמו.

אימתי נולדה הזכות הנטענת של האב לתבוע את רישום הדירה על שמו?

 

52. לפי סעיף 18 לכתב התביעה, ההסכמות בין אבי התובעת לבין הנתבע היו כי הנתבע:

"...ירשם כחבר האגודה לו יוחדה הדירה האמורה ובהמשך יוסב הרישום לשמו של אביה של התובעת..." מועד זה מעורפל. לא ברור מתי חל אותו "המשך" בו יוסב הרישום.

ייתכן למנות את מרוץ ההתיישנות להגשת תביעתו של האב, בשלב כלשהו של שנות השבעים של המאה הקודמת.

התובעת הבהירה זאת היטב במסגרת כתב ההגנה שכנגד סעיף 60:

"...כבר בשנות השבעים החליט אביה של התובעת והנתבעת שכנגד כי רישום הדירה יעשה על שמה והצדדים ידעו על כך".

כך גם עלה מחקירת התובעת (עמ' 100 לפרוטוקול מיום 20.1.2021, ש' 25-33) ומחקירתו של פרץ (עמ' 124 לפרוטוקול מיום 20.1.2021, ש' 10-11).

 

53. אפשרות שלישית, מאוחרת יותר למועד ממנו יימנה מרוץ ההתיישנות, מתבססת על הטענה כי בין אבי התובעת המנוח לבין הנתבע התקיימו יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בקשר על הדירה, כך שהדירה הוחזקה ונרשמה ע"ש הנתבע בנאמנות עבור אבי התובעת.

במישור זה אומר, הלכה הפסוקה רק מהמועד שבו הצד שכנגד, הנאמן, כופר באותה נאמנות קונסטרוקטיבית, מתחיל מרוץ ההתיישנות (ע"א 2159/19 אהרון נ' סבן, פסקה 9 (נבו 9.3.2020)).

מתי אם כן ניתן לומר שהנתבע כפר בנאמנות הנטענת?

עיון בכתב התהיעה מצביע על שנת 1990.

התובעת ציינה כי בשנה זו ביקר הנתבע בארץ לרגל חגיגות בר המצווה לבנו, אז גם נפגש עם הנתבע ועם פרץ (אחיה של התובעת). לטענת התובעת, במעמד אותה פגישה "הכריז הלל כי הוא רואה עצמו שותף 'אנחנו בזה יחד' ללא כל הסבר ובניגוד מוחלט למהלך הדברים שקדם לאותה פגישה ולעמדות שהציג הוא עצמו קודם לכן" (סעיף 33 לכתב התביעה).

מכאן, לשיטת התובעת עצמה, ניתן למנות מאז, את המועד בו כפר הנתבע בזכויות אבי התובעת בדירה. כפועל יוצא זהו המועד שממנו יימנה מרוץ ההתיישנות.

 

54. בהינתן שתקופת ההתיישנות בתביעה לאכיפת זכות במקרקעין מוסדרים היא בת 25 שנים, ובשים לב לכך שהתביעה דנן הוגשה בחודש מרץ 2017 – הרי שבכל אחת מנקודות הזמן שמניתי לעיל לתחילת מרוץ ההתיישנות – שנת 1963, מהלך שנות השבעים של המאה הקודמת וכן שנת 1990 – מדובר לכאורה בתביעה שהתיישנה.

 

55. התובעת טוענת להשהיית מרוץ ההתיישנות לפי סעיף 7 לחוק ההתיישנות ולהתיישנות שלא מדעת לפי סעיף 8 לחוק ההתיישנות.

טענות התובעת לקיומם של חריגים המביאים לעצירת מרוץ ההתיישנות, נטענו באופן כוללני וללא פירוט של מועדים וזמנים ספציפיים שבהם לטענתה נעצר מרוץ ההתיישנות.

טענותה נשענות על שתיקתו של הנתבע ממועד כניסתה לדירה בשנת 1988 בלבד, כאשר בהתנהגותו זו גרם לה לטענתה לשקוט על שמריה והטמיע בה את המחשבה כי היא בעלת הזכויות בדירה וחברה באגודה.התובעת הפנתה עוד למסמך משנת 2003 שלשיטתה נטע בה הבנה כי היא בעלת הזכויות בדירה וחברה באגודה.

 

56. אשר לסעיף 8 לחוק ההתיישנות בע"א 1442/13 זוארס ואח' נ' התעשיה הצבאית ישראל בע"מ, פסקה 10 לפסק דינו של כב' השופט עמית, ניתן בהסכמת כב' השופטת (כתוארה אז) חיות וכב' השופט פוגלמן (נבו 18.8.2016)) הובהר כי סעיף זה:

"...סעיף 8 לחוק ההתיישנות קובע את חריג הגילוי המאוחר, לפיו "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה". על הטוען לקיומו של החריג, מוטל הנטל להוכיח את תנאיו (עניין גיא-ליפל, פס' 41). חריג הגילוי המאוחר כולל רכיב אובייקטיבי, כך שאי-ידיעה בפועל אודות עובדה המהווה רכיב מעילת התביעה לא תסייע לתובע שזכותו התיישנה, והוא נדרש להוכיח כי גם לא יכול היה לדעת אודות אותה עובדה".

 

57. מטענות התובעת, לא ברור מהן והכיצד נעלמו ממנה עובדות כלשהן שמנעו ממנה הגשת תביעה, שהרי המסמכים המעידים זכויות הנתבע בדירה היו בנמצא והתובעת לא טענה שהוסתרו ממנה . לא הייתה מניעה אובייקטיבית מצדה לדעת על המצב המשפטי הקיים.

 

58. אשר לסעיף 7 לחוק ההתיישנות, אשר תוקן בשנת 2015 (טרם הגשת התביעה), לשונו קובעת כך:

"מרוץ תקופת ההתיישנות של תביעה יושעה כל עוד נמנע התובע מלהגיש תובענה בשל כך שהנתבע, או מי מטעמו, מטעה ביודעין את התובע, מפעיל נגדו כוח, מאיים עליו או מנצל את מצוקתו; לעניין זה, 'הטעיה' – לרבות בדרך של אי גילוי ביודעין של עובדה מהעובדות המהוות את עילת התובענה".

 

במסגרת רע"א 6938/19 אילני נ' ברוך (נבו 20.8.2020) עמד בית המשפט העליון (מפי כב' הרכב השופטים סולברג, מזוז וגרוסקופף) על סעיף 7 הנ"ל במתכונתו החדשה.

"נדרש שיתקיים קשר סיבתי סובייקטיבי בין ההתנהגות הפסולה לבין העיכוב בהגשת התביעה. משמעותה של דרישה זו היא כי מירוץ ההתיישנות נדחה כל עוד מבחינתו של התובע הקונקרטי (לאו דווקא התובע הסביר), האמצעי הפסול הוא הסיבה המתמשכת לכך שהתביעה לא הוגשה. עניין זה אומנם לא חודד בלשונו של סעיף 7 הישן, אך נראה כי הוא מתחייב מתכלית החריג לדין ההתיישנות. מכל מקום, סעיף 7 החדש מחדד עניין זה בהבהירו כי ההשעיה במירוץ ההתיישנות היא "כל עוד נמנע התובע מלהגיש תובענה בשל כך שהנתבע, או מי מטעמו..." (ההדגשה הוספה). ומכלל ההן נלמד הלאו: מרגע שהימנעות התובע מהגשת תביעה אינה נובעת מבחינה סובייקטיבית מהפעלת האמצעי הפסול, אין תחולה לחריג הקבוע בסעיף 7 לדין ההתיישנות.

ויובהר, לפי לשונו של סעיף 7 החדש דרישת הקשר הסיבתי הקבועה בו היא דרישה סובייקטיבית בלבד. דהיינו, נדרש שהאמצעי הפסול השפיע על התובע הקונקרטי, ומנע ממנו מלהגיש את התביעה בתוך תקופת ההתיישנות...".

(כב' השופט גרוסקופף, שם, פסקה 30)

 

59. ספק בעיני אם המחוקק בחקיקתו את סעיף 7 לחוק ההתיישנות, כיוון ל"שתיקה" ארוכה זכויות התובע. ודאי לא למקרה כבענייננו, בו המצב הרישומי של הזכויות המלמד כי הנתבע הוא בעל הזכויות לא השתנה ומצוי בהישג יד. אמנם שימוש וחזקה בנכס תוך שתיקת הבעלים משך שנים יכולים להעיד במידה מה על זכות קניין של המחזיק בנכס, אך לא די בהם. בהעדר מסמך "יוצר" פורמאלי המעיד על זכות בנכס (של התובעת או אביה), לא ניתן לבסס את טענת הנתבעת לעצירת מרוץ ההתיישנות לפי סעיף 7 לחוק ההתיישנות.

מן האמור, יש ספק בטענות התובעת לעצירת מרוץ ההתיישנות ולהתיישנות שלא מדעת.

 

60. לאור זאת נראה כי יש ממש בטענות הנתבע בדבר התיישנות התביעה העיקרית. שלא לומר שיהוי ניכר בהגשתה.

לכאורה, ניתן לסיים את ההכרעה בשלב זה. אך כיוון שהתיישנות היא אך טענה דיונית ולא מהותית, אני מוצאת לנכון לקדם ולבחון את התביעה גם לגופה. בהתחשב בקיומה של תביעה שכנגד.

 

המצב הרישומי של הדירות בבניין:

סוגיית סף שלישית:

 

61. לאור טענת הנתבע כי אין מדובר בבניין שהוא בבחינת בית משותף ורכישת דירות בבניין נעשית גם באמצעות קבלה לחברות באגודה, יש לעמוד על אופן ניהול רישום הדירות בבניין.

נסח הטאבו שצורף על ידי התובעת מלמד כי זכויות הבעלות בגוש ובחלקה הנוגעים לבניין, רשומות ע"ש האגודה שהיא אגודה שיתופית. זכויותיהם של בעלי הדירות אינן מוצאות ביטוי כלל ברישומי לשכת רישום המקרקעין, אלא במרשמי האגודה בלבד.

 

62. דרך רישום זו בה בית משותף רשום ומנוהל מבחינה פורמאלית באמצעות חברה או אגודה שיתופית, הייתה נהוגה באותם זמנים אשר קדמו לחקיקתו של חוק בתים משותפים, תשי"ג – 1952 (להלן: "חוק בתים משותפים"). כידוע, האגודה בענייננו הוקמה טרם חקיקת חוק בתים משותפים – ראו תקנון האגודה (נספח ב' לכתב התביעה) והעמוד האחרון שם הכולל חותמת "Approved for registration" בשנת 1946, כך שנראה כי הבעלות במקרקעין ע"ש האגודה מאפיינת והולמת את שהיה נהוג באותם זמנים.

עמד על כך כב' השופט מצא בע"א 759/00 עיזבון נחמן גולדשטיין ז"ל נ' פסגת ברטנורה בע"מ, פ"ד נח(3) 711:

"צורה משפטית זו של הסדרת היחסים בין בעלי הדירות בבתים משותפים רווחה בתקופה שקדמה לחקיקתו של חוק בתים משותפים, תשי"ג-1952, כשלפי הדין הקודם לא היה ניתן לרכוש בעלות בדירה מסוימת בבניין (ראו י' ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף [1], בעמ' 331). ואולם מבחינה מהותית ברי כי "חברות-בית" שונות במהותן מחברות עסקיות, והיחסים שבין בעלי המניות בהן אינם דומים ליחסים שבין משקיעים בחברה, אלא ליחסים שבין בעלי דירות בבית משותף... ניתן לכאורה לומר כי הדין המהותי המתאים להסדרת היחסים בין בעלי המניות בחברות-בית אינו דין החברות כי אם דין הבתים המשותפים, שככלל משקף איזון ראוי של זכויותיהם של בעלי הדירות בבית. לא מן הנמנע כי דין זה אמנם חל על חברות כאלה מכוח פרק ו'1 לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969 (שעניינו "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים"), אולם אף אם לא כך הדבר, בוודאי ניתן להחיל עליהן את עקרונותיו של דין זה מכוח היקש...". (שם, עמ' 719).

 

וראו גם דברי המלומד ויסמן בספרו דיני קניין – בעלות ושיתוף (1997), אשר התייחס גם באופן ספציפי לדרך רכישת בניין באמצעות אגודה שיתופית והענקת זכויות בדירות על ידי אגודה שיתופית:

"אמנם גם לפני חקיקת חוק בתים משותפים, תשי"ג-1952 היתה נפוצה בארץ התופעה של "רכישת" דירה בבית דירות ואולם, מכיוון שלא ניתן היה באותה תקופה לקבל בעלות בדירה, הלכו בדרכים עקלקלות כדי להתקרב ככל האפשר למצב של בעלות על הדירה. הדרכים שנזקקולהן היו בעיקרן אלה: הרוכשים המיועדים של הדירות היו מתאגדים בחברה, והחברה היא שקיבלה את הבעלות בבית כולו. "רוכשי" הדירות קבלו זכות חכירה על דירותיהם מאת החברה... דרך דומה שהלכו בה היתה בעזרת אגודה שיתופית ורוכש הדירה קיבל את זכויותיו בדירה מאת האגודה..." (ההדגשה אינה במקור – נ.ג.)

(שם, עמ' 331).

 

63. לפנינו אם כן בניין שהוא בבחינת "בית משותף" לכל דבר ועניין, אשר מתנהל באמצעות אגודה שיתופית שהיא בעלת המקרקעין ורק חברים בה יכולים בעלי זכויות בדירות.

 

דיון והכרעה:

 

64. שאלת זכאותו של אבי התובעת המנוח לזכויות בדירה, היא השאלה העיקרית בתביעה.

מבחינה ראייתית - קיימות ראיות ברורות בכתב באשר לרכישת הדירה על ידי הנתבע ועל קבלתו לחבר באגודה.כדלקמן:

 

א. פרוטוקול רשמי חתום של האגודה מיום 20.5.1963 המאשר העברת הזכויות בדירה מאת החבר יעקב אלסטר לחבר נורטמן הלל (הנתבע) וקבלת הנתבע לחבר בוועד האגודה – נספחים ד'1 וד'2 לכתב התביעה;

ב. אישור העברה חתום על ידי חברי ועד האגודה לפיו ביום 20.5.1963 לפיו הזכויות בדירה והחברות באגודה הועברו מאת יעקב אלסטר לנתבע – נספח ה' לכתב התביעה;

ג. הסכם מכר מיום 30.5.1963 לפיו הזכויות בדירה הועברו מאת יעקב ויצחק אלסטר לידי הנתבע – נספח ב' לכתב ההגנה מטעם הנתבע;

ד. אישור מאת יצחק אלסטר ורות אלסטר על תשלום מלוא התמורה וכי אין להם כל תביעה נגד הנתבע – נספח ג' לכתב ההגנה מטעם הנתבע;

ה. אישור על תשלום מס בולים מיום 16.6.1963 ע"ש הנתבע – נספח י"ד3 לכתב ההגנה;

 

65. לנוכח הראיות דנן, התובעת מבקשת למעשה לשנות מצב רישומי קיים של זכויות בנכס מקרקעין. אמנם אין המדובר בתביעה לשינוי זכות רישום זכות בלשכת רישום המקרקעין, המהווה ראיה חותכת לתוכנו בהתאם לסעיף 125(א) לחוק המקרקעין (כאשר מדובר במקרקעין מוסדרים כבענייננו), אך עדיין מדובר ברישום זכויות הנעשה אצל הבעלים הרשום במקרקעין, אגודה שיתופית שבאמצעות ספריה מתנהל רישום הזכויות בדירות.

 

66. מנגד, בידי התובעת אין מסמכים בכתב להוכחת זכאותה הנטענת.

התובעת סומכת תביעתה על שלושה אדנים כדלקמן:

 

א. גרסתה וגרסת אחיה פרץ שבעל פה, בעיקר אודות ההסכמות שגובשו על פי הנטען בין אביהם המנוח לבין הנתבע ביחס לדירה ואופן רכישתה, כמו גם באשר לאופן שבו נהגו שתי המשפחות בדירה משך השנים;

ב. השימוש והחזקה בדירה על ידה משך כ- 30 שנים ברציפות, בהן היא אינה תשלום שכ"ד לנתבע, כאשר במרביתה המכריע של תקופה מגוריה מתבלטת שתיקתו של הנתבע שאינו מביע עניין בדירה;

ג. בנוסף לנ"ל, מן הפן הראייתי הכתוב, מבקשת התובעת להסתמך בעיקר על אישור האגודה על מגוריה בדירה עליו חתמה בשנת 1988 וכן על המסמך משנת 2003, כאשר לשיטתה ניתן ללמוד מהם על זכויותיה בדירה ועל היותה חברה באגודה;

 

נטל הראיה והמסגרת המשפטית:

 

67. נטל ההוכחה והראיה מונח על שכם התובעת בהיותה בגדר "המוציא מחברו". הטלת נטל זה על שכמה אך מתחדדת בענייננו עת מדובר בתביעה להכרה בזכויות בנכס מקרקעין, ומבוקש להורות על שינוי המצב הקיים ביחס לנכס מקרקעין (ראו והשוו: רע"א 296/11 נג'אר נ' עליאן, פסקה 6 לפסק דינו של כב' השופט הנדל (נבו 23.2.2012)).

 

68. הזכות לה טוענת התובעת היא זכות שביושר בדירה. בעניין זה נקבע בפסיקה כי זכות שביושר עשויה לצמוח מכוח התחייבות להעברת נכס מקרקעין, כאשר על פי רוב מי שטוען לזכות שביושר בנכס, קיים את עיקר חיוביו לפי הסכם מול הצד שכנגד תוך הצבעה על מאפיינים מובהקים שלאורם זכאי הטוען לזכות להשלמת הקניין.

ראו:

ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49 (2003), עמ' 57 (להלן: "עניין צימבלר");

ע"א 10653/05 ת"ת הכללי והישיבה הגדולה "עץ חיים" בירושלים נ' החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי, פסקה 15 (נבו 1.8.2010) (להלן: "עניין החברה לשיקום ולפיתוח");

 

69. התובעת טוענת לקיומם של שני שלבים, מאז נרכשה בשנת 1963 ונרשמה ע"ש הנתבע:

 

א. התחייבות נטענת ראשונה של הנתבע ,לרשום את הדירה ע"ש אבי התובעת בטענה כי הדירה נרכשה מכספי אבי התובעת ועבורו;

ב. התחייבות נטענת שנייה, לפיה בשלב כלשהו, אבי התובעת העניק לה את הדירה ללא תמורה (לפי סעיף 60 לכתב ההגנה שכנגד מצד התובעת, הבטחת האב המנוח ניתנה לשיטתה במהלך שנות השבעים של המאה הקודמת);

 

70. ההתחייבות הנטענת הראשונה בעניין הדירה נוגעת אם כן ליחסי הנתבע ואבי התובעת המנוח בלבד. שאלת זהות הצדדים להתחייבות הראשונה אינה במחלוקת.

מגרסת התובעת עולה במפורש כי היא לא הייתה צד, ישיר או עקיף, להתחייבות הנתבע כלפי אביה בסמוך לרכישת הדירה בשנת 1963.

ראו אף בעניין זה גם את דברי פרץ בחקירתו אשר הדגיש:

"בין הלל ליהודית לא היה שום דבר".

(עמ' 123 לפרוטוקול מיום 20.1.2021, ש' 33).

 

71. הטענה כי הנתבע החזיק בזכויות בדירה עבור אבי התובעת, סיטואציה זו מתאימה למצב משפטי של הסכם נאמנות. פלוני (הנתבע) הוא הנאמן ואלמוני (אבי התובעת) הוא הנהנה.

כב' השופט שטיין (פסק הדין ניתן בהסכמת כב' השופטים סולברג וברון) בע"א 765/18 חיון נ' חיון, (נבו 1.5.2019) פסק כך:

"רכישת מקרקעין במימון מלא על ידי פלוני יוצרת חזקה ראייתית משמעותית בדבר זכויותיו, שבכוחה אף ליצור נאמנות לטובת רוכש המקרקעין כאשר הנכס נרשם על שמו של אחר. הווה אומר: באין רישום בעלות לטובת אדם אחר, קמה חזקה שבניסיון-החיים, אשר ניתנת לסתירה אך במקרים חריגים, כי הרוכש רכש את המקרקעין לעצמו". (שם, פסקה 20).

 

כב' השופטת ברק-ארז התייחסה בבע"מ 2101/13 פלוני נ' פלוני (נבו 21.5.2013) (להלן: "עניין פלוני") לאותה "חזקת נאמנות", שלפיה נכס שנרכש במימון של אלמוני, מוחזק עבורו בנאמנות על ידי פלוני:

"חזקת הנאמנות" שעליה סומכים המבקשים את ידם שואבת את השראתה מדיני היושר האנגליים. היא קובעת כי מקום בו הבעלות בנכס נרשמת על שם פלוני למרות שהכסף לרכישתו בא מידי אלמוני, אזי בהיעדר אינדיקציה לכך שהכסף לרכישת הנכס ניתן במתנה, קמה חזקה לטובת האחרון, לפיה הנכס מוחזק עבורו בנאמנות...". (שם, פסקה 15).

 

בע"א 5955/09 כונס הנכסים עו"ד יעקב אמסטר נ' טאובר טוב (נבו 19.7.2011) התייחס כב' השופט הנדל (פסק דינו ניתן בהסכמת כב' המשנה לנשיאה דאז השופט ריבלין וכב' השופטת ארבל), בין השאר למהותו של מוסד הנאמנות בפריזמה של דיני היושר:

"בהסכם נאמנות הנאמן הוא הבעלים, אך זכויותיו מוגבלות באינטרס הנהנה. המצב תואר באנגליה באופן בו הנאמן הוא בעל "זכות קניינית שבדין", ואילו הנהנה הוא בעל הזכויות הקנייניות מן היושר..."

(שם, פסקה 9).

 

72. מן האמור, בכל הנוגע להתחייבות הראשונה הנוגעת לרכישת לדירה, ביחסים שבין הנתבע לבין אבי התובעת המנוח, על התובעת להוכיח כי הנתבע ואביה המנוח הסכימו בזמנים הרלוונטיים כי הדירה תירכש בנאמנות על ידי הנתבע עבור אביה המנוח, במימונו של האחרון.

 

יצירת נאמנות בנכס מקרקעין:

 

73. בהתאם לסעיף 1 לחוק הנאמנות, התשל"ט -1979 (להלן: "חוק הנאמנות"):

"נאמנות נוצרת על פי חוק, על פי חוזה עם נאמן או על פי כתב הקדש".

גם אם, הדירה בעניינו נרכשה ונרשמה ע"ש הנתבע בשנת 1963. טרם חקיקת חוק הנאמנות.

 

74. אמנם התובעת לא הציגה מסמך בכתב בין אביה המנוח לבין הנתבע, לביסוס טענותיה. אולם, העדר מסמך בכתב בסוגיה זו אינו מהותי אלא ראייתי בלבד. אין חובה שהסכם הנאמנות יהיה בכתב.

בע"א 3829/91 וואלס נ' גת, פד"י מח(1) 801, 810-812 (להלן: "ענין וואלס"), הכירבית המשפט העליון גם ב"נאמנות משתמעת" – אותה ניתן להסיק מכוונת הצדדים המשוערת (lmplied Trust), כך שממערכת היחסים שביניהם ומהתנהגותם, ולמרות שהנכס רשום על שם אדם אחד, "הזכויות שביושר" בו שייכת לאדם אחר.

בע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4), 199, 228, קבע בית המשפט העליון כי אין סיבה שלא להכיר בנאמנות קונסטרוקטיבית על-פי חוזה.

המלומד שלמה כרם התייחס לכך בספרו נאמנות, מהדורה רביעית מעודכנת ומתוקנת (2004), עת ציין כי:

"חוזה נאמנות, ככל חוזה אחר, יכול שיעשה בעל-פה, בכתב או בצורה אחרת...".

(שם, עמ' 184).

 

עוד נקבע בפסיקה, כי אין לראות בנאמנות עסקה במקרקעין המחייבת כתב מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

ראו: עמ"ש (חי') 31419-03-16 פלוני נ' אלמוני, פסקה 48 (21.3.2018).

 

75. נקודה חשובה נוספת לדיון בענייננו, היא שבמועד ביצוע עסקת רכישת הדירה בשנת 1963 טרם חוקק חוק המקרקעין. במצב זה, הדרישה למסמך בכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין ממילא אינה חלה על עסקת רכישת הדירה בשנת 1963 (ראו: הוראת המעבר הקבועה בסעיף 166(א) לחוק המקרקעין; פסק דינו של כב' השופט עמית, ניתן בהסכמת כב' השופטת כתוארה אז חיות וכב' השופט פוגלמן, בע"א 9555/10 הופמן נ' יפה ואח', פסקה 20 (נבו 15.7.2013)).

 

76. הנה כי כן, אופן יצירת נאמנות חוזית כנטען בענייננו, הוא רחב. אין חובה עקרונית ליצור את הנאמנות באמצעות הסכם בכתב וניתן אף ללמוד על הנאמנות באופן משתמע מעצם התנהגות הצדדים, וזאת גם כאשר מדובר בנאמנות שעניינה נכס מקרקעין. בנוסף, כאשר רכישת הנכס מומנה על ידי צד אחד והנכס מוחזק על ידי אחר, קיימת חזקה כי הנכס מוחזק בנאמנות עבור המממן.

לאור זאת, הבסיס להוכחת קיומה של ההתחייבות הנטענת הראשונה, לפיה הדירה נרכשה עבור אבי התובעת באמצעות הנתבע, נעוץ בהוכחת מימון רכישת הדירה באמצעות כספי אבי התובעת, ולאו בהכרח בקיומו של הסכם בכתב המסדיר את יחסיהם ביחס לדירה.

 

מימון ואופן רכישת הדירה:

 

77. על התובעת להראות את "שביל הכסף" שהוביל את למימון רכישת הדירה, על מנת להוכיח את זיקתו הנטענת של אביה לדירה וקיומה של נאמנות.

כפי שקבעה כב' השופטת ברק-ארז בעניין פלוני:

"...על מנת לבסס חזקה בדבר קיומם של יחסי נאמנות (ובהתאמה, להעביר את נטל ההוכחה ליריבו), נדרש בעל הדין שהנכס לא נרשם על שמו, למצער, להקדים ולהוכיח שהוא מימן את רכישתו" ...(שם, פסקה 15).

 

78. התובעת טענה, כי הנתבע לא הצביע על כך שהדירה נרכשה ממקורות המימון שלו (סעיפים 62 ו- 79 לסיכומי התובעת).

התובעת הפנתה בהקשר זה לפסק דין שניתן בתמ"ש 53722/02 (מוצג ת/10) אשר עניינו סכסוך משפחתי בו היו מעורבים הנתבע, אחיו ואשת אחיו. התובעת ציינה כי נקבעו במסגרת אותו פסק דין, קביעות אודות העדר אמינות של הנתבע והעדר מקורות מימון לרכישת שתי דירות בצפון תל אביב (נראה כי הכוונה לדירות ברחוב האוניברסיטה). לטענת התובעת, הדבר מתיישב עם עמדתה, לפיה הנתבע לא הצליח להצביע על מקורות מימון לרכישת הדירה נשוא ענייננו (ראו סעיפים 20-22 לסיכומי התובעת).

 

79. גם בהינתן טענות אלה של התובעת, הרי עמדה זו שלפיה הנתבע הוא מי שצריך להראות את מקור המימון לרכישת הדירה, אינה עולה בקנה אחד עם נטלי הראיה וההוכחה המוטלים עליה, בהיותה מי שתובעת את שינוי המצב הרישומי בדירה.

ודוק – אין לפנינו מצב שבו מודה הנתבע בעובדות, בבחינת "הודאה והדחה", באופן המקים היפוך נטל הראיה. מלאכת ההוכחה והראיה מונחת לפתחה של התובעת. היא זו שעליה להציב תשתית ראייתית מספקת, המזכה אותה בסעד של שינוי המצב הרישומי בדירה. טענת התובעת כי הנתבע לא הוכיח שהוא זה שמימן את רכישת הדירה, הייתה יכולה להיות רלוונטית אם התובעת הייתה מרימה נטל ראשוני, ומוכיחה שמימון הרכישה נעשה על ידי אביה. אךהתובעת לא הרימה נטל זה.

 

80. לא הוגש אפילו מסמך אחד, המלמד על כך שהדירה נרכשה באמצעות כספים השייכים לאבי התובעת. מכאן נותרים אנו עם גרסה בעל פה של התובעת ואחיה פרץ.

בתצהיר עדותה הראשית, התובעת פירטה שיחות ופגישות שנערכו במשך השנים בהן לטענתה הודה הנתבע, כי הדירה נרכשה באמצעות כספי אביה וכי האב דרש מהנתבע לרשום את הדירה על שמו.

דא עקא, גם לגרסתה - התובעת לא נכחה במעמד רכישת הדירה,לא שמעה באזניה ולא נטלה חלק בהסכמות שגובשו לטענתה, בין אביה המנוח לבין הנתבע בקשר עם הדירה.

כל עדותה בנושא, היא איפוא עדות מכלי שני. עדות שמועה.

להרחבה בנושא הכלל הפוסל עדות מפי השמועה, ראו: יעקב קדמי על הראיות, חלק שני, עמ' 551-568 (2009) (להלן: "קדמי").

ב"כ הנתבע התנגד לעדות שמועה (ראו עמ' 95 לפרוטוקול מיום 20.1.2021, ש' 8).

לחילופין, בזמנים הרלוונטיים לרכישת הדירה התובעת הייתה ילדה קטנה, כבת 10 ועל כן הדברים שהיא טוענת להם הם בעלי משקל נמוך ביותר.

 

81.אחיה של התובעת, פרץ טען כי ליווה את אביו בעסקת הדירה ושמע בחושיו את פרטיה. (ראו סעיפים 2-4 לתצהירו של פרץ).

אך האם די בעדות יחיד שבעל פה זו ביחס לאירוע שהתרחש כ- 55 שנים טרם הגשת התביעה, של מי שהיה באותם זמנים ילד כבן 13 וחצי, כדי לקבוע כי הדירה נרכשה בכספי האב ונרשמה ע"ש הנתבע בנאמנות מטעמים טכניים או עסקיים גרידא?

גם אם אצא מתוך הנחה שעדותו של פרץ הייתה אמינה, סדורה וקוהרנטית, לא די בכך.

אמירותיו של פרץ בתצהירו לפיהם: "...אבי הסביר לי את כוונותיו בקשר עם רכישת הדירה והאופן שבו הוא מתכוון לעשות זאת ואני אף הייתי..." (סעיף 3 לתצהירו של פרץ), וכן גרסתו כי: "...נאמר לי במפורש על ידי אבי, הכספים לרכישת הדירה היו כספים שהוא העביר לנתבע 1" (סעיף 4 לתצהיר פרץ) – הן גם בבחינת עדות שמיעה בכל הנוגע להסכמות הנטענות בין הנתבע לבין אבי התובעת, שכן פרץ ציין במפורש כי שמע את הדברים מאביו ולא קלט אותם בחושיו.

דברים אלה מפי פרץ, כוחם יפה לכל היותר, ביחס לעצם אמירת הדברים ולא לתוכנם.

פרץ העיד לפני, כי נכח כשאביו נתן את הכסף עבור הדירה:

"הלל? הוא לא קנה את הדירה. הלל קנה את הדירה עבור אבא, אבא נתן את הכסף, אני הייתי נוכח שאבא נתן את הכסף... לפני שהוא נתן את החבילה עם הכסף, הכל במזומן...".

(עמ' 122 לפרוטוקול מיום 20.1.2021, ש' 14-17).

 

הטענה לפיה הכספים עבור רכישת הדירה ניתנו על ידי האב המנוח לנתבע במזומן, עלתה לראשונה רק במסגרת עדותו של פרץ בבית המשפט. הסבר נוח להעדר המוחלט של תיעוד.

 

82. מול גרסה זו, הצהיר הנתבע כי לא קיבל כספים מאבי התובעת המנוח וכי מעולם לא דובר על כך שהדירה תירשם ע"ש האב (סעיפים 12-13 לתצהיר הנתבע).

הנתבע העיד לפני, כי כי לא קיבל פרוטה מאבי הנתבעת. לדבריו, המימון לרכישת הדירה הגיע מעבודתו, מחיסכון ומהלוואה שנטל מאחיו מרדכי ז"ל.

ובלשונו:

"עו"ד מן: טוב. אז בינתיים לא שמעתי ממך מר נורטמן, מאיפה הכסף?

העד, מר נורטמן: מעבודה.

ש: מעבודה.

ת: מ- 10 האצבעות האלה אדוני. זה שלי. לא קיבלתי, אדוני, לא נתנו לי, לא קיבלתי, לא לקחתי, לא ביקשתי.

ש: בעבודה של שנה בתנובה ובמכונות, הצלחת לקנות דירה בשנות ה- 60.

ת: תקשיב, אני יכול להגיד לך בדיוק. אני עבדתי, תקשיב היטב, ב- 1961, במאי, אני שוחררתי מצה"ל לאחר 3 שנות שירות. למחרת אני כבר עבדתי. אבל גם לפני זה היה לי חיסכון. וגם אחרי זה, הרי יש חלק, שאחי ואני, שבאותה תקופה הוא עבד. חלק,

ש: אז אחיך נתן לך כסף? אח שלך נתן לך כסף?

ת: הוא הלווה לי כסף, כן".

(עמ' 139 לפרוטוקול מיום 20.6.2021, ש' 22-34).

הנתבע אף טען בחקירתו, כי הורי התובעת מעולם לא דיברו איתו על הסדרת רישום הדירה (עמ' 164 לפרוטוקול מיום 20.6.2021, ש' 27-32 ועמ' 165, ש' 1-2).

 

83. גרסת התובעת ואחיה פרץ ביחס לאופן רכישת הדירה וההסכמות בדבר בעלות אביהם המנוח בה, הינה גרסה בעל פה אשר אינה נתמכת בראיה בכתב.

לעומת זאת, הנתבע אוחז במסמכי רכישת הדירה בהם הוא רשום כרוכש.

כלל נקוט הוא שאין עדות בעל פה כנגד מסמךבכתב. ניתן לסתור תוכנו של מסמך – במסמך בלבד (להרחבה ראו: קדמי, חלק שלישי, עמ' 1501-1530).

עת נכנס חוק המקרקעין לתוקף הוחלה דרישת כתב מלאה בעסקת מקרקעין (ראו: ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק שותפות רשומה נ' מנהלי עיזבון המנוח יהושע בידרמן, פ"ד כ"ו (2) 781;) 

גם במועד שקדם לכניסת חוק המקרקעין לתוקף, במועד רכישת הדירה 1963, נדרשה ראשית ראיה בכתב בנוסף לעדות בעל פה לצורך הוכחת עסקה במקרקעין, מכח הוראות סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני.

ראו בהקשר זה : דברי כב' השופטת (הנשיאה כיום) חיות בע"א 7123/10 תחנת דלק ראש פינה נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ (נבו 14.8.2012), בהסכמת כב' השופטים פוגלמן ועמית:

"ההערה השניה נוגעת לטיב הראיות אותן היה על המערערת להציג לביסוס גרסתה. בעניין זה אזכיר כי העסקה נושא הערעור נערכה בשנת 1965 ועל כן לא חל עליה חוק המקרקעין (ראו הוראת סעיף 166 (א) לחוק), על סעיף 8 שבו הקובע כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב" (לדרישת הכתב שבסעיף 8 הנ"ל כדרישה מהותית לקיומה של העסקה ראו: ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מנהלי עיזבון המנוח יהושע בידרמן, פ"ד כו(2) 781, 789-788 (1972) (להלן: עניין גרוסמן); ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281, 291-290 (1979). לריכוכה של דרישה זו ראו ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ ([פורסם בנבו], 21.3.2011)). אך פטור בלא כלום אי אפשר. על ענייננו חלה הוראת סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני (להלן: חוק הפרוצדורה), המורה כי "תביעות (או: טענות) הנוגעות לכל מיני התחייבויות, הסכמים, שותפות, קבלנות או הלוואה, שמקובל ונהוג לקבוע במסמכים והעולות על אלף גרוש, צריכות להיות מוכחות במסמך (סנד)" (לנוסח המחייב של הסעיף ראו: ע"א 62/52 דיין נ' אבוטבול, פ"ד ט(2) 1047, 1050 (1955)). דרישת הכתב שבסעיף 80 לחוק הפרוצדורה היא כידוע דרישה ראייתית (פרובטיבית) וכבר נפסק כי אין לנקוט ביחס אליה גישה מחמירה וניתן להסתפק "בהגשת דוקומנט, אשר יש בו, בצירוף עדות אחרת, לשמש ערובה מספקת להגשמת אותה מטרה פרובטיבית" ו"להבטיח כי הפעולה המשפטית תוכח בדרך מהימנה" (ע"א 65/49 פריזלר נ' וויס, פ"ד ה(2) 878, 889 (1951); ראו גם: ע"א 7716/00 קיסרי נ' רשות הפיתוח, פסקה 7 ([פורסם בנבו], 29.9.2005) (להלן: עניין קיסרי))... די היה לה למערערת שתציג מסמכים אחרים בכתב, ואף ראשית ראיה בכתב הנתמכת בעדות על-פה, ובלבד שאלו יספקו הוכחה מהימנה לכך שזכות האופציה הנטענת אכן ניתנה לה...".(שם, פסקה 9).

 

כן ראו את דברי כב' השופטת (כתוארה אז) חיות (בהסכמת כב' המשנה לנשיאה דאז השופט ריבלין וכב' השופטת ברלינר) בע"א 3166/05 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' עז' המנוח ג'ורג' נעמה ז"ל (נבו 12.7.2007) (להלן: "עניין עזבון המנוח ג'ורג' נעמה") באשר לדרישת הכתב הנדרשת להוכחת עסקה שנערכה טרם חקיקת חוק המקרקעין:

"אין חובה שהמסמך בכתב יכיל הוכחה מלאה לגבי עריכת ההסכם ודי במסמך כלשהו שיהווה ראשית ראיה ו"יבטיח – כשמצרפים אליו עדות אחרת – את הוכחת ההסכם בדרך מהימנה... מידת ההוכחה שעל המסמך הכתוב להכיל משתנה ממקרה למקרה ותלויה "בהערכת תכנו של המסמך לאור העדות האחרת – הערכה הנתונה לשיקול דעתו של בית המשפט השומע את הענין בדרגה ראשונה". (שם, פסקה 15).

 

84.לסיכום סוגיה זו : בהעדר מסמך המעיד על מימון רכישת הדירה על ידי אבי התובעת המנוח, קיים קושי ראייתי להסתמך על עדות בעל פה בלבד של התובעת (עדות שמיעה) ושל פרץ. שניהם בני גיל צעיר מאד בעת הרכישה. במיוחד כאשר ניצבות מול גרסאות אלה שבעל פה ראיות ברורות המוכיחות את רכישת הדירה על ידי הנתבע באמצעות מסמכים פורמאליים, ללא מימון או מעורבות כלשהי מצד אביה של התובעת.

אין לפני ולו מסמך מהותי אחד ממנו ניתן ללמוד כי הצדדים נהגו בדירה כנכס נאמנות השייך לאבי התובעת. מלבד זאת שמשך השנים לא שולם שכ"ד על ידי מי מנציגי המשפחות שהתגוררו בדירה. הנתבע ואחיו מצד אחד והתובעת מצד שני. אמנם, העובדה שהתובעת גרה בדירה מאז שנת 1988 ונוהגת בה מנהג בעלים ללא תשלום שכ"ד, מלמדת במידה מה על זיקה אישית ועל כך שניתן לה רישיון לגור ולהשתמש בדירה (אעמוד על כך בהמשך). אך מכאן, ועד לגזירת המסקנה כי בשנת 1963 – 25 שנים קודם לתחילת מגורי התובעת בדירה – הוסכם בין אבי התובעת לבין הנתבע כי הדירה תירשם ע"ש הנתבע בנאמנות עבור האב – רחוקה הדרך.

 

85. זאת ועוד, לא הונחו לפני ראיות משכנעות להסכמה כי הזכויות בדירה יועברו בשלב כלשהו מן הנתבע לאבי התובעת . עדויות בעל פה שלה ושל פרץ , אינן מספיקות.

המסד הראייתי הכתוב שהונח על ידי התובעת, מתייחס רק לשלב מגוריה בדירה. אין בנמצא כל ראיה הקושרת את האב לדירה. גם אם האב טיפל בחשבונות ותחזוקת הדירה עת הנתבע שהה בארה"ב אין בכך כדי להקנות זכויות בנכס מקרקעין.

 

86. בנוסף, לא הונחה לפני גם כל ראיה לפיה במהלך השנים, ממועד רכישת הדירה בשנת 1963 ועד לתחילת שנות התשעים (אז חלה האב ונפטר), פעל האב לאכוף את רישום זכויותיו הנטענות בדירה אל מול הנתבע באופן כזה או אחר.

פרץ העיד, כי דרישת האב המנוח מהנתבע לטפל בהסדרת רישום הדירה ע"ש האב, החלה עוד בראשית שנות השבעים של המאה הקודמת:

"עו"ד שפירא: מתי היה אמור הלל להעביר, להסב את הרישום על שם אביך?

העד, מר גליקפלד: על זה דיברנו כבר בראשית שנות ה- 70, כשהלל, כשמרדכי עבר לארצות הברית, הלל עדיין גר בדירה, וכל פעם כשהיינו נפגשים אז אבא, אבא דיבר עם הלל, בוא נסדר את העניין..."

(עמ' 124 לפרוטוקול מיום 20.1.2021, ש' 10-13).

דא עקא, אין לכך תימוכין בכתב.

המסמך הכתוב לא היה זר לאב. הוצגו תכתובות שלו עם משפחת הנתבע לאורך השנים, אך לא הוצגו מכתבים שיש בהם דרישות מצידו, לשינוי רישום הזכויות בדירה.

פרץ העיד בחקירתו, כי נושא הדירה כן עלה במכתבי האב למשפחת הנתבע, אך האב לא טרח לעשות העתק שלהם:

"...זה נושא שכל הזמן דובר, הוא גם נכתב בהמון מכתבים, לצערי אבא לא כתב מכתבים למשפחה עם Copy..."

(עמ' 124 לפרוטוקול מיום 20.1.2021, ש' 20-22).

עדות זו עומדת בסתירה לכך שכן הוצגו תכתובות בענייני כספים. חסר תכתובות דווקא בעניין כה מהותי, פועל לרעת התביעה.

 

87.אני קובעת כי העובדה שלא הומצא מסמך המעיד על כך שהאב המנוח דרש את רישום הדירה על שמו משך עשרות שנים, מדברת בעד עצמה ומטה את הכף לחובת גרסת התובעת.

התובעת ואחיה פרץ לא הצליחו לספק ראוי לכך. (ראו למשל עדותו של פרץ בעמ' 125 לפרוטוקול מיום 20.1.2021, ש' 23-33; ובעמ' 126 ש' 1-30).

לתובעת עצמה לא היה הסבר משכנע לכך, שלא טיפלה ברישום הזכויות בדירה בזמן מוקדם יותר. התובעת בחרה להסיט את האחריות מעצמה אל הנתבע, עת טענה כי הוא זה שהיה אמור לטפל ולהסדיר את העניין עוד בתחילת שנות השבעים של המאה הקודמת (עמ' 100 לפרוטוקול מיום 20.1.2021, ש' 29-34), שכן הנתבע הבטיח לעשות זאת אבל תמיד היה עסוק (עמ' 111 לפרוטוקול מיום 20.1.2021, ש' 1-17). טענה שאינה משכנעת.

 

88. אשר על כן, אני קובעת כי התובעת לא הרימה את הנטלים המוטלים עליה להוכיח :

כי הדירה נרכשה בשנת 1963 מכספי אביה המנוח; כי התקיים הסכם נאמנות ביחס לדירה בין אביה לבין הנתבע; כי הנתבע התחייב לרשום את הדירה ע"ש אבי התובעת בשלב כלשהו בסמוך או לאחר רכישת הדירה;

טענות אלה של התובעת– נדחות.

 

שימוש וחזקה:

 

89. אין מחלוקת בין הצדדים כי התובעת מחזיקה בדירה למעלה משלושים שנה.

לפי גרסאות הצדדים, בפרט לאור אישור האגודה על מגורי התובעת בדירה (לגביו קיימות שלוש גרסאות כביכול, אליהן אתייחס בהמשך), ברור כי התובעת מתגוררת בדירה, לכל הפחות מיום 18.8.1988 (המועד הנקוב באישור האגודה על מגורי התובעת בדירה) ועד היום. התובעת בחקירתה, העידה כי החלה לשפץ את הדירה בשנת 1987 ובשנת 1988 עברה להתגורר בה (עמ' 100 לפרוטוקול מיום 20.1.2021, ש' 1-15).טענת התובעת כי שילמה לאורך התקופה את התשלומים השונים המוטלים על הדירה, לא נסתרה.

התובעת טענה עוד, שהשתתפה באספות הבית המשותף ומימנה מעת לעת שיפוצים ותיקונים בדירה ובבניין (ראו בעניין זה את מכתבה של הגב' קידר בנוגע למסמך משנת 2003 המעיד על כך שהתובעת שילמה עבור שיפוץ שבוצע בבניין באותה עת).

התובעת אף טענה, שהשתתפה בפגישות שנערכו עם היזם והאדריכלים בנוגע לתכנית תמ"א 38 שתוכננה בבניין. מכאן גוזרת התובעת כי נהגה ונוהגת היא מנהג בעלים בדירה.

 

90. הנתבע לא חלק על עצם מגורי התובעת והשימוש שהתובעת עשתה ועושה בדירה משך עשרות שנים, מבלי לשלם שכ"ד. דומה, כי הנתבע לא גילה עניין רב בדירה או במתרחש בבניין, זאת לכל הפחות עד לסוף שנת 2006. אז נשלח מטעמו מכתב מיום 12.12.2006 באמצעות עו"ד עמיעד, הפונה ליו"ר ועד הבית דאז, מר יונה הרצל – נספח י"ג לכתב ההגנה (להלן: "מכתבו של עו"ד עמיעד"). שם, פנה הנתבע לוועד הבית בעניין היבחרותה של התובעת לחברת וועד הבית וביקש כי חברותה בוועד תבוטל. באותו מכתב, כונה הנתבע "חבר באגודה" ו"בעלים של הדירה" תוך שנכתב כי התובעת אינה בעלים של הדירה.

התובעת טענה, כי מכתבו של עו"ד עמיעד לא הובא לידיעתה בשעתו ולכן לא יכלה אז להתייחס אליו (סעיף 61 לסיכומי התובעת). מעולם לא הייתה חברת ועד האגודה (סעיף 78 לסיכומי התובעת).

מאותו מכתב, עולה בבירור שהנתבע ראה בתובעת, גם בשנת 2006, כדיירת בלבד.

 

91. אני קובעת אפוא, כי התובעת מחזיקה בדירה כדיירת, לכל הפחות מאז יום 18.8.1988 ועד היום, מבלי לשלם שכ"ד לנתבע.

האם די בקביעה זו כדי להעיד על קניית זכות בנכס מקרקעין?

הלכה פסוקה היא כי עצם החזקה בנכס כשלעצמה, אינה מספיקה להוכחת הבעלות בו, בהיעדר ראייה ממשית נוספת לכך.

ראו:

עניין החברה לשיקום ולפיתוח (אוזכר בסעיף 68 לעיל).

ע"א 7716/00 קיסרי נ' רשות הפיתוח, פסקה 10 (נבו 29.9.2005);

ע"א 238/63 חיסוי נ' מדינת ישראל, פ"ד יח (2) 41, 43 (1964);

 

92. כאשר נרכשה הדירה בשנת 1963 ונרשמה ע"ש הנתבע, גובתה העסקה באישורים ומסמכים רשמיים בדמות: הסכם מכר, אישור העברה של הדירה, פרוטוקול רשמי חתום שבו אושרה רכישת הדירה על ידי הנתבע ואישור בדבר חברותו באגודה.

מנגד, מלבד העובדה שהתובעת מתגוררת בדירה מזה שלושה עשורים אף אם נהגה בה מנהג בעלים משך תקופת מגוריה, לא הוצג לפני מסמך משפטי כלשהו המלמד על התחייבות להעניק לה זכויות בדירה או חברות באגודה.

מגורי התובעת בדירה במשך השנים, כשלעצמם, אינם מספיקים לצורך הוכחת טענת בעלות. התובעת לא הצביעה על מאפיינים מובהקים המצביעים על זכותה להשלמת הקניין בקשר עם הדירה (עניין צימבלר, עמ' 57).

במצב זה, לא ניתן להרים את הנטל הנדרש להוכחת זכות בעלות בנכס, גם לא זכות שביושר.

 

93. התובעת אמנם טענה כי ישנם שני מסמכים נוספים שתומכים בטענותיה: אישור האגודה על מגוריה והמסמך משנת 2003 – אך גם במסמכים אלה לא ראיתי משום הקניית זכות בעלות. על מנת לסבר את האוזן, אדרש לשניהם להלן.

 

94. התובעת טוענת לזכויות בדירה ולחברות באגודה, בהסתמך גם על אישור מגורים שהפיקה האגודה עבורה נספח ו'1 לכתב התביעה.

זהו מסמך מודפס, הכולל עמודות למילוי בכתב יד, לרבות שתי עמודות המצויות בתחתית הימנית של המסמך בהן על ממלא המסמך לציין את שמו או את חתימתו לאישור. לצד עמודה אחת מהשתיים שבתחתית המסמך כתוב "חבר האגודה", ואילו לצד העמודה השנייה שבתחתית המסמך כתוב "הדייר המיועד".

וזו לשון המסמך :

 

"ועד הבית זרובבל 10 – אגודה שיתופית מעונות פועלים א' תל אביב

ועד האגודה

החלטה בדבר הכנסת דייר/ת למגורים ללא תשלום בדירת אחד מבעלי המניות באגודה, הה' הלל נורטמן.

הופיע לפנינו מר/גב' מרדכי נורטמן (בשם הלל) וביקש את רשות ועד האגודה, בהתאם לתקנון האגודה, להכניס למגורים בדירתו עם/ללא (הערה: המילה "עם" נמחקה בקו – נ.ג.) תשלום דמי שכירות חודשית את האדון/גב' גליקפלד יהודית ת.ז..."

מגורי הנ"ל בדירה יתחילו מתאריך 18/8/88.

לגבי הדייר המיועד אנו יודעים את הפרטים הבאים: רווקה, בת 35, אדריכלית במקצועה, ללא עבר פלילי.

הוסבר למר נורטמן ולדייר המיועד כי בהתאם לתקנון ועד האגודה הוא המוסמך לאשר או לדחות את המועמד.

לאחר התייעצות של חברי הוועד הוחלט ____________ לקבל את הבקשה (הערה: המילה "לקבל" הוקפה בעיגול – נ.ג.).

הוסבר לחבר האגודה ולדייר/ת המיוע/ה שהחלטה זו שרירה ועומדת כל עוד חבר האגודה ממלא את חובותיו על פי התקנון, וכל עוד מגורי הדייר אינם יוצרים בעיה או הפרעה לחברי האגודה. במידה ותגענה לועד האגודה תלונות כלשהן בעניין זה, יכנס הועד את הגורמים הנוגעים בעניין וישקול מחדש את החלטתו. כל החלטה חדשה של הועד תחייב את חבר האגודה לפעול בהתאם לה.

 

אנו מאשרים כי החלטתובאנו אל החתום אנדרה דרזנין

הועד הוסברה לנו על ____________________

כל משמעותיה.____________________

מר/גב גליקפלד יהודית – חבר האגודהחברי הועד

מר/גב' (הערה: המילה "מר" מחוקה בקו – נ.ג.) ____________ - הדייר המיועד"

 

95. כיון שבנוסח אישור האגודה שהגישה התובעת, מצויה חתימת התובעת בתחתית המסמך ליד המילים: "חבר האגודה" (להלן: "נוסח המסמך של התובעת").

לאור זאת, טענה התובעת כי:

"...על גבי האישור שניתן לי על ידי האגודה להתגורר בדירה עוד בשנת 1988, נרשם שמי בסופו של דבר כחברת האגודה ולא כדיירת. עוד נקבע באותו אישור כי אתחיל להתגורר בדירה ב 18.8.1988 ללא כל תשלום שכר דירה. גם באישור זה יש להצביע על דעת כל הצדדים כי הזכויות בדירה מוקנות באופן בלעדי לי"

(סעיף 27 לתצהיר התובעת).

 

96. במסגרת כתב הגנתו (נספח י"א) צירף הנתבע את אותו אישור מטעם האגודה על מגורי התובעת, רק שבנוסח מסמך זה שצורף על ידו מצויה חתימתה של התובעת בתחתית המסמך בעמודה לידי המילים: "הדייר המיועד" (להלן: "נוסח המסמך של הנתבע").

ההבדל המהותי והעיקרי בין נוסח המסמך של התובעת לבין נוסח המסמך של הנתבע, הוא במיקום שבו נרשם בכתב יד שמה של התובעת: בנוסח המסמך של התובעת נרשם בכתב יד שמה או חתימתה ליד המילים "חבר האגודה", ואילו בנוסח המסמך של הנתבע נרשם בכתב יד שמה או חתימתה לידי המילים "הדייר המיועד".

 

97. למען שלמות התמונה, יצוין כי הנתבע צירף נוסח נוסף – שלישי במספר – של אישור האגודה על מגורי התובעת – נספח י"ב לכתב ההגנה. זהו נוסח המסמך שלטענת הנתבע היה מצוי אצל האגודה. זהה בתוכנו המודפס לזה של שני הנוסחים האחרים. יחד עם זאת, כמו בנוסח המסמך של הנתבע, באותו נוסח שלישי מופיעה חתימת התובעת בתחתית המסמך בעמודת: "הדייר המיועד" (להלן: "נוסח המסמך השלישי). י

בנוסח המסמך השלישי נכתב בכתב יד כי מגורי התובעת יתחילו בתאריך 11.8.1989, ולא בתאריך 18.8.1988 (כפי שמופיע בנוסח התובעת ובנוסח הנתבע). דומה כי זו היא טעות סופר. אף הנתבע סבר כי מדובר בטעות (סעיף 33 לכתב ההגנה).

אין מחלוקת שהתובעת החלה להתגורר בדירה ביום 18.8.1988.

 

98. כל אחד מהצדדים סבר כי נוסח המסמך שבידיו – הוא האותנטי, ואילו הנוסח של הצד שכנגד הוא זיוף.המחלוקת בין הצדדים בקשר עם אישור האגודה על מגורי התובעת נוגעת לשאלת מיקום שמה בכתב יד של התובעת בכל אחת מהגרסאות שהובאו על ידי הצדדים, והמשמעות הנובעת מכך לשיטת כל אחד מהצדדים.

לשיטת התובעת, מיקום שמה או חתימתה בכתב יד ליד המילים: "חבר האגודה" (כפי שמופיע בנוסח המסמך שלה) – מלמד על כך שהיא חברה באגודה ובעלת זכויות בדירה. מנגד, גרס הנתבע כי מיקום שמה של התובעת בכתב יד לצד המילים: "הדייר המיועד" (כפי שמופיע בנוסח המסמך שלו) – מעיד על כך שהתובעת דיירת בלבד.

 

99. נוכח המחלוקת הנ"ל, הביא כל צד חוות דעת מומחה בתחום הגרפולוגי. בהמשך אף מונה בעניין זה מומחה מטעם בית המשפט.

מטעם הנתבע הוגשה חוות דעתו של המומחה, עו"ד יונתן נפתלי, אשר ניתנה ביום 14.2.2019.

התובעת הגישה מטעמה את חוות דעתה של המומחית, הגב' פנינה אריאלי, אשר ניתנה ביום 11.6.2019.

לאחר מכן הוגשה חוות דעת משלימה מטעם מומחה הנתבע, עו"ד נפתלי, אשר ניתנה ביום 18.7.2019.

מנגד, הוגשה חוות דעת משלימה מטעם מומחית התובעת, הגב' אריאלי, אשר ניתנה ביום 18.8.2019.

לאחר מכן מונה מומחה מטעם בית המשפט בתחום הגרפולוגי, מר אמנון בצלאלי, אשר נתן חוות דעת ביום 20.2.2020.

 

100. לאחר שעיינתי באישור האגודה על מגורי התובעת בדירה, על נוסחיו השונים, אני קובעת כי אין בו תמיכה בטענותיה כי היא בעלת זכויות במקרקעין בדירה וחברה באגודה.

המסמך מהווה אך טופס סטנדרטי מטעם האגודה, למתן היתר להכנסת דייר למגורים בדירה השייכת לאחד מבעלי המניות באגודה, לבקשת אותו בעל מניות – הא ותו לא.

באותו אישור על מגורי התובעת בדירה, נכתב בראשיתו בפירוש כי מדובר ב- "החלטה בדבר הכנסת דייר/ת למגורים ללא תשלום..."

עוד נכתב כי מר מרדכי נורטמן, אשר הופיע לפני האגודה בשם הנתבע, "...ביקש את רשות ועד האגודה... להכניס למגורים בדירה... ללא תשלום דמי שכירות חודשית את... גב' גליקפלד יהודית..."

דברים אלו מדברים בעד עצמם ומלמדים על מהותו ותכליתו היחידה של המסמך הנ"ל – מתן אישור להכנסת דייר למגורים בדירה ללא תשלום שכ"ד, לבקשת חבר האגודה.

101. אני דוחה את טענות הזיוף ההדדיות. אני קובעת כי לכל היותר מדובר בהתרשלות באופן המילוי של כל אחד מן המסמכים.

יתר על כן, גם אם אעדיף במובהק את נוסח המסמך של התובעת ואקבע בהתאם כי שמה נרשם לצד המילים "חבר האגודה" – האם בכך ניתן לקנות חברות באגודה וזכות בעלות בדירה? בכל הכבוד, זו היא טענה מרחיקת לכת.

אמנם, מתקבל יותר על הדעת שנוכח מטרתו של המסמך שמה של התובעת ימצא ביטוי לצד המילים "הדייר המיועד". אך גם בהינתן מיקום אחר לציון שמה, אין בכך כדי לצקת לתוכו תוכן מהותי. כל תכליתו מתן אישור להכנסת דייר למגורים בדירה ללא תשלום.

קניית זכות במקרקעין נעשית באמצעות מסמכים "יוצרים" ופורמאליים, בהסכמים מפורשים, המשקפים גמירות דעת בין המעניק לבין המקבל. לא זהו המסמך שלפני.

לא למותר להוסיף, כי גם חברות באגודה אינה נרכשת על דרך של מתן היתר מגורים.

כדי להתקבל לחבר באגודה, יש לכנס אסיפה כללית ולהצביע על כך בפרוטוקול רשמי של האגודה. כך היה בעניינו של הנתבע בענייננו, ולא ראיתי כי היה בעניינה של התובעת.

 

102. אין לייחס למסמך את המשמעות העמוקה שהצדדים ביקשו למצוא בו. זהו טופס שבלוני שלפי תוכנו נועד להעניק היתר לתובעת מגורים בדירת הנתבע ללא תשלום שכ"ד. אמנם, לא ברור מדוע שמה של התובעת נרשם בנוסח המסמך שבידה לצד המילים "חבר האגודה". סביר בעיני כי הדבר נעשה בטעות או בהיסח הדעת. בכל מקרה, ברי כי לא ניתן ליצור זכות קניין בדירה, על סמך מילוי טכני של שם של התובעת לצד המילים "חבר האגודה" במסמך שתכליתו היתר מגורים בלבד.

 

103.די בקביעתי זו כדי לשלול את טענת התובעת לזכויות במקרקעין בדירה ולחברות באגודה על בסיס אישור האגודה על מגוריה בדירה.

למעלה מן הנדרש, להסרת כל ספק ולאור טרחת הצדדים והמומחים, אדרש בקצרה גם לחוות הדעת שהוגשו בעניין אותו אישור על מגורי התובעת בדירה.

כל אחד מן המומחים קיבל לעיונו ולבדיקתו, הן את נוסח המסמך של התובעת והן את נוסח המסמך של הנתבע.

כאמור, מטעם מומחי הצדדים ניתנו ארבע חוות דעת, שתיים מצד כל מומחה.

עיינתי היטב בכל חוות הדעת. אני מוצאת כי בשורה התחתונה, אמנם כל אחד ממומחי הצדדים ביקש ליתן עדיפות ובכורה לנוסח המסמך של מזמין חוות דעתו, על פני נוסח המסמך הצד שכנגד, אך קביעה ברמת וודאות על העדר אותנטיות של מי מהנוסחים, אינה בנמצא. אף אחד מן המומחים לא קבע כי איזה מן הנוסחים של המסמך הוא זיוף.

 

104. גם עיון בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, מר בצלאלי, מלמד כי המומחה לא קבע ממצא של זיוף ביחס לאיזה מהנוסחים. עם זאת מומחה בית המשפט ראה לקבוע כי הן בנוסח המסמך של התובעת והן בנוסח המסמך של הנתבע: "...הממצאים תומכים בכך שלפי שני המסמכים גב' גליקפלד יהודית מוגדרת כ-'דייר המיועד' ולא כחבר האגודה".

 

105. בשים לב לקביעות שלושת המומחים, אני מוצאת כי איש מהצדדים לא הרים את הנטל הנדרש להוכחת טענתו לזיוף ע"י משנהו. לאור זאת, המסקנה הסבירה בעיני, היא שקיים יותר מנוסח אחד של אישור האגודה על מגורי התובעת שמולא ונחתם בשעתו.כל צד מחזיק בנוסח המסמך שנמסר לו. קיומו של נוסח שלישי של המסמך אשר היה בידי האגודה (נרשם בו בטעות שהתובעת תחל להתגורר בדירה בשנת 1889), מחזק את המסקנה כי קיים יותר מנוסח אחד של המסמך.

 

106.מכל מקום, וכפי שקבעתי, אין במסמך זה על כל שלושת נוסחיו, כדי ליצור ולהעניק זכויות ואין בו כדי לתמוך בתביעת התובעת.

 

המסמך משנת 2003:

 

107. התובעת נסמכת גם על מסמך משנת 2003, המהווה רשימה מודפסת הנושא לוגו של האגודה, האגודה שכותרתו: "זרובבל 10 – רשימת בעלי דירות".

התובעת טוענת כי הכללת שמה ברשימה המפורטת באותו מסמך, מעידה על כך שהיא בעלת הזכויות בדירה וחברה באגודה ובלשונה:

"...יש במסמך זה כדי להוכיח באופן חד משמעי את זכויותיי בדירה נשוא התביעה ואת עובדת חברותי באגודה..." (סעיף 39 לתצהיר התובעת).

התובעת הוסיפה והתייחסה גם למכתבה של עורכת המסמך משנת 2003, הגב' קידר:

"במסמך זה לא מופיעים דיירים אחרים שאינם בעלים ורק בכך יש לסתור את הטענות הכבושות והעלומות שעלו במכתבה של הגב' יפעת קידר במה שנחזה להיות דוא"ל ששלחה לחברות הועד ביום 3.7.2018 ובו טענה כי במסמך שערכה נפלה שגיאה וכותרתו הייתה צריכה להיות 'רשימת דיירים'.

אלה שבאותה נשימה מודה הגב' קידר כי אני נשאתי כמו כל שאר הבעלים בעלויות השיפוץ הגדול שנערך בתיאום עם חברת עזרה וביצרון בבית המשותף וכי למעשה אין לה ידיעה ברורה באשר לזהות הבעלים בדירה – כך שאינה יכולה לשלול גם את טענתי לבעלות". (סעיפים 56-57 לתצהיר התובעת).

 

108. מסיכומי הנתבע עולה, כי זנח את טענת זיוף המסמך משנת 2003, וטוב שכך. טענה זו לא נתמכה במאום. במיוחד עת הובהר בהמשך, כי מדובר במסמך שערכה הגב' קידר.

 

109. לגופו של עניין, אני סבורה כי התובעת מבקשת גם כאן, לצקת לתוך המסמך משמעות שאינה מצויה בו. מדובר ברשימה שמית שהוכתרה כ : "רשימת בעלי הדירות". שמה של התובעת נכלל בו עם שמות נוספים של בעלי זכויות בבניין. לצד שמה של התובעת צוינה המילה "בעלים".

הגב' קידר, אשר ערכה את המסמך משנת 2003, הסבירה כי מדובר במסמך בעל אופי טכני אשר נועד לשמש את חברת עזרה וביצרון לתקשורת עם הדיירים בעניין השיפוץ הכללי שבוצע בבניין – הא ותו לא.

האם כך ניתן להוכיח בעלות בנכס מקרקעין? האם זו היא הדרך להיבחר לחברות באגודה?

כפי שהבהרתי לעיל, זכויות במקרקעין ניתן לרכוש באמצעות מסמך בעל אופי "יוצר", כדוגמת הסכם מכר או מסמך אחר המעיד על התחייבות ברורה להענקת נכס מקרקעין.

גם אם עורכת המסמך סברה לתומה בשעתו כי התובעת היא בעלת זכות במקרקעין בדירה (ראו בעניין זה טענת התובעת בסעיף 53 לסיכומיה), אין בכך כדי להקנות זכות בדירה.

גם אם התובעת עצמה, סברה שציון שמה במסגרת אותו מסמך הוא משמעותי (ראו בעניין זה סעיפים 51-52 לסיכומי התובעת), אין בכך כדי להקנות לה זכות בדירה.

בהעדר ראיה חיצונית ואובייקטיבית, המלמדת על יצירת התחייבות למתן זכות בדירה לתובעת, מדובר לכל היותר בתחושות סובייקטיביות של התובעת ביחס למשמעות המסמך משנת 2003. אך מסמך זה נטול כל נפקות משפטית.

 

110.עורכת המסמך משנת 2003, הגב' קידר, ציינה במפורש במכתבה כי:

"בטעות נתתי כותרת "בעלי הדירות" לרשימת הדיירים. מדובר בטעות הדפסה. הכותרת צריכה להיות "רשימת דיירים".

הגב' קידר חזרה על עמדתה זו גם בחקירתה והבהירה שהרשימה שבמסמך משנת 2003 הייתה דרושה לחברת עזרה וביצרון לצורך יצירת קשר עם הדיירים ששילמו עבור השיפוץ שבוצע באותה עת בבניין:

"...אני פשוט בטעות כתבתי את זה. בזה שכתבתי בעלי הדירה במקום לכתוב הדייר שהולך לשם, או משהו כזה, זו פשוט טעות. זה נעשה בחוסר תשומת לב, בהיסח דעת.

"עו"ד מן: את יכולה להסביר לי, בבקשה, מה היו העקרונות המנחים של ניסוח המסמך הזה ולמה הוא היה נחוץ.

העדה, גב' קידר: הוא היה נחוץ כי אני חושבת שהם רצו בעזרה וביצרון ליצור קשר עם הדיירים על מנת שבכל דירה היה מישהו ששילם עבורה. אז אלה הדיירים המשלמים. זה היה זה. זה שכתבתי 'בעלי הדירה, זו טעות בתום לב".

(עמ' 29 לפרוטוקול מיום 5.11.2019, ש' 25-32).

 

111. התובעת טענה מנגד, כי מדובר בטענות כבושות של הגב' קידר (סעיף 53 לסיכומי התובעת), אך לא הסבירה מהו האינטרס של הגב' קידר למסור עדות כבושה שאינה מיטיבה עם התובעת. כשלעצמי שוכנעתי כי הגב' קידר פירטה את גרסתה לפי מיטב ידיעתה וזיכרונה, מבלי לקחת צד בסכסוך.

 

112. התובעת עצמה נחקרה בעניין המסמך משנת 2003, ואישרה כי כלל לא הגישה בקשה לחברות באגודה :

"כב' הש' גרוסמן: בקשה לא הגשת? להצטרף כחברה לאגודה?

העדה, גב' גליקפלד: לא, אני לא הגשתי".

(עמ' 102 לפרוטוקול מיום 20.1.2021, ש' 23-24).

 

113.אני דוחה אם כן את טענת התובעת, לפיה המסמך משנת 2003 מוכיח כי היא בעלת זכויות במקרקעין בדירה וחברה באגודה.

 

טענת התובעת כי אביה הבטיח לרשום את הדירה על שמה:

 

114. משנדחתה טענת התובעת לקיומה של ההתחייבות הראשונה, דהיינו התחייבות הנתבע לרשום את הזכויות בדירה ע"ש אביה המנוח, ולאחר שלא מצאתי כי התובעת רכשה זכויות בדירה, אני סבורה כי מתייתר הצורך לברר את טענתה כי אביה המנוח הבטיח לה את הדירה. ברי כי האב אינו יכול להעניק זכות בנכס שאינה שלו.

על מנת שהיריעה לא תצא חסרה, אדרש בקצרה גם לסוגיה זו.

 

115. התובעת לא הבהירה האם אביה המנוח ערך צוואה טרם פטירתו. ככל ונערכה, והיתה מוגשת צוואתו היה אפשר לראות אם יש או אין התייחסות פרטנית לדירה שבענייננו ולגזור מכך מסקנות. למרבה הצער, התובעת לא טענה דבר בעניין זה וכך נותרו רק התהיות.

 

116. טענת התובעת לפיה אביה הבטיח לה את הדירה, מתפרשת כהתחייבות להענקת הדירה ללא תמורה – דהיינו התחייבות ליתן במתנה נכס מקרקעין.

על התחייבות להעניק נכס מקרקעין חלה דרישת הכתב, הן לפי סעיף 5(א) לחוק המתנה והן לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, גם אם זו דרישת הכתב המרוככת שנקבעה בפסיקה.

עמד על כך כב' השופט רובינשטיין ברע"א 1681/10 עיני נ' סידי (נבו 5.7.2010):

"ואשר למתנה, כבר נפסק "מתנת מקרקעין טעונה איפוא רישום, ובאין רישום הופכת היא להתחייבות להקנות את המקרקעין בדרך מתנה. על התחייבות כזו חלה דרישת כתב כפולה: הן מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין והן מכוח סעיף 5(א) לחוק המתנה" (ע"א 1915/91 יעקובי נ' יעקובי, פ"ד מט(3) 529, 608 (השופטת דורנר)). "דרישת הכתב על-פי סעיף 5 לחוק המתנה היא מהותית" (ע"א 2215/00 ג'ורי נ' דנגור, פ"ד נו(3) 932, 941 (השופטת דורנר)), גם אם אינה חייבת להכיל את כל התנאים ההכרחיים לצורך דרישת הכתב להעברת מקרקעין בתמורה (מ"א ראבילו חוק המתנה, תשכ"ח-1968 (1996), 347). אל נשכח, כי קביעתו הבסיסית של המחוקק בסעיף 8 לחוק המקרקעין בדבר דרישת הכתב ("התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב") בעינה עומדת, וגם אם חל בה ריכוך, ואף אם נניח כי הריכוך יחול גם על סעיף 5(א) לחוק המתנה ("התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב"), עדיין תלוי הדבר בנסיבות כל מקרה..." (שם, פסקה ז').

 

117. הן חוק המתנה שפורסם בשנת 1968, והן חוק המקרקעין שפורסם בשנת 1969, חלים בענייננו, שכן לפי התובעת אביה ביקש לייחד לה את הדירה במהלך שנות השבעים של המאה הקודמת (ראו: סעיף 60 לכתב ההגנה שכנגד מטעם התובעת, וכן את דברי התובעת ואחי פרץ אליהם הפניתי במסגרת הפרק הדן בטענת ההתיישנות).

 

118. עיון בכתבי הטענות של התובעת, לרבות בסיכומיה, מעלה כי אין בידה ראיה ואפילו לא ראשית ראיה בכתב, מכוחה ניתן ללמוד כי אביה העניק לה את הדירה. הטענה היא למעשה תולדה של גרסה בעל פה, של התובעת ושל אחיה פרץ.

כך העיד פרץ:

"...כשיהודית סיימה את הלימודים והתחילה לעבור (צ"ל "לעבוד" – נ.ג.) בתל אביב, הכוונה הייתה להעביר לה את הדירה. אבא עזר לי עם דירה, אני כבר באותו שלב הייתי כבר נשוי וגרתי בדירה, ואת הדירה הזאת הוא התכוון לתת ליהודית, זה הוא אמר לי אישית, זאת הייתה התוכנית שלו".

(עמ' 123 לפרוטוקול מיום 20.1.2021, ש' 25-29).

 

לעומת עדות זו, ממכתבו של אבי התובעת אל משפחת הנתבע מיום 24.12.1977 (נספח י' לתצהיר הנתבע), עולה כי האב ייעד בית למגורים עבור התובעת על מגרש בית המשפחה, למקרה שבו היא תבחר להישאר בנס ציונה:

"...פרץ מכר את הבית ומתחיל לתכנן בית על המגרש של הבית הישן שלנו. שם נקים גם בית בשביל יהודית במדה שהיא תשאר בנס-ציונה ועל זה עוד אי אפשר לדעת".

 

119. אף ששאלת הענקת הדירה לתובעת מאת אביה, לא היוותה את ליבת המחלוקת בהליך זה, אומר כי בהעדר ראשית ראיה בכתב, גם הטענה לפיה אביה של התובעת ייעד לה את הזכויות בדירה – לא הוכחה.

 

עדויות הדיירים בבניין:

 

120. הנתבע הפנה למסמך מיום 24.4.2017 (נספח י"ד לכתב ההגנה) עליו חתומה הגב' אנזליקה נתן מטעם ועד האגודה, לפיו היא מאשרת כי למיטב הבנתה ועל סמך מסמכים שהוצגו לה, בעל הזכויות בדירה הוא הנתבע.

צודקת התובעת, כי הגב' נתן כשלעצמה אינה גורם מוסמך לאשר זכויות של דירות בבניין ובכלל זה את זהותו של בעל הזכויות בדירה נושא המחלוקת.

המסמך הנ"ל אפילו אינו נושא חותמת וחתימה של האגודה.

בכל הכבוד, איני נותנת משקל למכתבה ואף לא לעדותה בסוגיית בעל הזכויות בדירה.

הגב' נתן ציינה את מה שמצוי בידיעתה בלבד לפי פרשנותה האישית.

הדבר נתון להכרעה שיפוטית ולא לפי חוות דעת של דייר/ נציג וועד האגודה.

 

121. בהתאם, גם לא מצאתי משמעות בעדותם של יתר בעלי הזכויות בדירות בבניין/חברי ועד האגודה: ה"ה אורי אורן, הגב' גל ביבי והגב' קידר. עדויותיהם לא תרמו לבירור השאלה העיקרית שבמחלוקת, שאלת בעל הזכויות בדירה, אשר לעדותה של הגב' קידר שערכה את המסמך משנת 2003 ונחקרה בנושא זה. חלקי עדותה שמצאתי רלוונטיים, זכו להתייחסות בפרק המתייחס למסמך משנת 2003.

למעשה אין צורך בעדותם של הדיירים להוכחת טענות התובעת לשימושה והחזקתה בדירה. די בגרסאות בעלי הדין הישירים, כדי לשכנעני כי התובעת התגוררה בדירה ועשתה בה שימוש ללא תשלום שכר דירה מאז שנת 1988.

 

122. הנתבע הפנה לדו"ח המפקח מטעם רשם האגודות השיתופיות מיום 9.5.1988 המאשר כי הנתבע נמנה על רשימת חברי האגודה, כאשר אבי התובעת או התובעת אינם נמנים על רשימה זו. זהו מסמך מטעם גורם רשמי, המעיד כי נכון למועד עריכתו, מצבו המשפטי של הנתבע הינו כחבר באגודה. מנגד, התובעת טענה כי אותו דו"ח מוקדם לאישור האגודה על מגוריה בדירה וכי סביר שאותו מפקח שהנפיק את הדו"ח לא היה מודע לטענותיה.

כאמור, לא מצאתי כי יש באותו אישור מטעם האגודה על מגוריה בדירה, כדי לסייע לתובעת בטענותיה לזכויות בדירה ולחברות באגודה.

 

123. התובעת הפנתה עוד לסעיף 6(ג) לתקנון האגודה אשר קובע כי חברותו של אדם באגודה נפסקת "בעקרו את מושבו מתל אביב או מהסביבה". בכך היא טוענת למעשה, כי משהנתבע עבר להתגורר בחו"ל מאז 1974,פסקה חברותו באגודה.

סעיף 6(ג) לתקנון האגודה מתייחס אך ורק ליחסים שבין הנתבע, חבר האגודה, לבין האגודה העצמה. כפועל יוצא, הסעיף אינו יכול לשמש עילה לצורך מתן סעד לתובעת בסכסוך הפרטני שלה מול הנתבע, בכל הנוגע לשאלת החברות באגודה.

בכל מקרה, הפסקת חברותו של הנתבע באגודה, אין משמעה הקניית הזכות בדירה לתובעת. עניין זה מצריךהוכחה בנפרד.

 

124. התובעת הוסיפה וטענה לפגישות שהתקיימו עם הנתבע במשך השנים, במטרה להסדיר את רישום הזכויות ע"ש אביה. פגישות אותן הכחיש הנתבע. בהתאם, הפנתה התובעת לתדפיס כניסות ויציאות של הנתבע מהארץ (סומן כמוצג ת/12) כאשר לטענתה לוחות הזמנים תואמים את מועדי הפגישות.

אומר, כי גם אם קיימת התאמה בין מועדי ביקוריו של הנתבע בארץ לבין מועדי הפגישה להן טוענת התובעת, אין בכך כדי להעיד בהכרח שהתקיימו אכן פגישות וכי זה היה תוכנן.

והעיקר: אין בכך כדי לייתר את הצורך בהרמת הנטל הנדרש מצד התובעת להראות כי הנתבע התחייב לרשום את הדירה ע"ש אביה המנוח – טענה שלא הוכחה כאמור.

 

125. התובעת טענה עוד, כי באישור שנמסר לרשויות המס עם כניסתה להתגורר בדירה (נספח ו'2 לתצהיר התובעת) נכתב באופן מפורש: "לכל מאן דבעי, אני יהודית גליקפלד ת.ז... מתגוררת בדירה שמופיעה על שמו של הלל נורטמן". לטענת התובעת, העובדה שלא נכתב באותו מסמך למשל "דירה בבעלותו" או "דירה השייכת" להלל נורטמן, מעידה שהצדדים ידעו והסכימו כי הרישום הפורמאלי של הדירה ע"ש הנתבע, אינו מעיד על הבעלות המהותית בה (סעיף 35 לסיכומי התובעת).

אני שוללת טענה זו.

גם כאן, יוצקת התובעת לתוך המסמך, פרשנות מרחיקת לכת שאינה עולה ממנו.

ראשית, הנתבע העיד שלא הוא שניסח את אותו אישור לרשויות המס, אלא התובעת התבקשה לעשות כן על ידי אחיו של הנתבע (עמ' 150 לפרוטוקול מיום 20.6.2021, ש' 4-9). עדות זו לא נסתרה. כידוע פרשנות מסמך הינה לרעת המנסח.

שנית, מנוסח המשפט אפשר להסיק דווקא את ההיפך מטענת התובעת. דהיינו : כי הלל נורטמן הנתבע, הוא בעל הזכויות בדירה בהיותו מי שהדירה "מופיעה" על שמו.

שלישית, הרי מטרת המסמך שהוגש לרשויות המס היא לעדכן כי הנתבע אינו מקבל שכ"ד עבור מגורי התובעת בדירה. מדובר במס אותו אמור לשלם באופן טבעי בעל נכס עבור הכנסות הנובעות מכס השייך לו, כך שדווקא עצם הצורך באותו מסמך שמטרתו דיווח על העדר הכנסות מנכס, מלמד בהכרח כי הנתבע הוא אכן בעל הזכויות בדירה בהיותו מי שמבקש להצהיר באמצעות התובעת על העדר הכנסות מנכס השייך לו.

 

126.התובעת הפנתה למכתבים מתאריכים 17.12.2012, 18.3.2013 ו- 17.12.2013 (נספחים ז1 וז'2 לתצהירי התובעת). אלה פניות אחיה פרץ אל הנתבע להסדרת המחלוקת בקשר לדירה.

אני מוצאת, כי רק במסגרת המכתב מיום 17.12.2012 הועלתה לראשונה על הכתב הדרישה "לרשום את הדירה על שמנו" והטענה כי הנתבע קיבל לידיו כספים מאת האב המנוח.

הנתבע מצידו הכחיש קבלת מכתבים אלה.

לא הוגשו אישורי מסירה של אותם מכתבים, אך הוגשו אישורי משלוח דואר רשום.

איני מוצאת במכתבים אלה אסמכתא ראויה להוכחת התביעה. מדובר בפניות חד צדדיות שנעשו לכאורה מצד פרץ אל הנתבע, שנים ספורות טרם הגשת התביעה. אלה למעשה מכתבים אשר מציגים את טענות התובעת. אין לראות בהם ראיות אובייקטיביות חיצוניות המחזקות את גרסתם בעל פה של התובעת ופרץ.

מסקנה דומה אני מסיקה גם ביחס למכתבי ההתראה מיום 5.3.2014 מטעם ב"כ התובעת, טרם נקיטת הליכים משפטיים בסוגיה שבמחלוקת.

 

127. התובעת מבקשת ליתן משקל משמעותי לנוכחותה בישיבות ואסיפות הבניין לאורך השנים, לרבות מול היזם בנוגע לפרויקט תמ"א 38. התובעת הדגישה כי בישיבות אלה נטלו חלק אך ורק בעלי הדירות.

אכן, נוכחות בישיבות וועד הבית נעשית לרוב ע"י הבעלים בנכס ולא ע"י הדייר. אך נוכחות זו אינה מוליכה למסקנה כי התובעת היא בעלת זכויות בדירה. ככל שהתובעת בחרה להתייצב לאותן ישיבות, הרי עשתה כן על דעתה ובניגוד למצב המשפטי והרישומי של הדירה, לפיו הזכויות הללו שייכות לנתבע.

זאת ועוד: לא ניתן לשלול שהתובעת נטלה בישיבות אלה חלק כנציגה של הנתבע.

כך למשך, בפרוטוקול אסיפת כללית שנתית מיום 8.5.1993 (סומן ת/7), נרשמה התובעת כך: "גליקפלד (נורטמן)". התובעת נשאלה על כך בחקירתה, אך לא היה לה הסבר לכך (עמ' 114 לפרוטוקול מיום 20.1.2021, ש' 4-8). הנתבע העיד שאחיו המנוח שימש כנציגו באספות (עמ' 142 לפרוטוקול מיום 20.6.2021, ש' 8-26).

 

128.תת מחלוקת בין הצדדים, נגעה למכתב מטעם אבי התובעת מיום 3.8.1980 אל עו"ד סטמרי (נספח י' לכתב ההגנה מטעם הנתבע), נוכח דרישת חוב של העירייה שהתקבלה. במסגרת אותו מכתב ציין האב הוא יסדיר את החוב וכי משפחת הנתבע "יחזירו לי את הכסף".

הנתבע טען כי המדובר בחוב הנוגע לדירה נושא המחלוקת. לפיכך דבריו של האב כי הכסף יוחזר לו ע"י משפחת הנתבע מלמדים כי האב לא ראה בדירה נכס שלו.התובעת השיבה, כי מדובר בכלל בדירת משפחת נורטמן הסמוכה והפנתה למכתבו של עו"ד סטמרי מיום 21.7.1980 אל הנתבע נושא דרישת החוב (נספח א' לכתב התשובה מטעם התובעת). לכן, טענה התובעת כי טענת הנתבע שהמכתב מיום 1.8.1980 עוסק לדירה נושא המחלוקת – חסרת תום לב.

הן מכתבו של האב והן מכתבו של עו"ד סטמרי, אינם מציינים את מספר הדירה הספציפי, כך שלא ניתן לדעת בגין איזו דירה נשלחה דרישת החוב.לפיכך, איני מעניקה משקל כלשהו לאמור במכתבים, בכל הנוגע לשאלת בעל הזכויות בדירה שבמחלוקת.

 

129. ממכתבו של אבי התובעת למשפחת הנתבע מיום 16.1.1975 (נספח ט"ו לתצהיר הנתבע), עולה כי אבי התובעת מפרט חובות של אגרות ומיסים עבור שתי דירות, בשתי עמודות נפרדות (שם בעמ' 3-4) ומבקש הוראות האם לשלם סכומים אלה. מכאן נראה כי האב לא ראה בדירה נכס שלו, שהרי סביר שלא יבקש הוראות לתשלום הוצאות עבור שתי הדירות, אם הוא סבור שאחת מהדירות שייכת לו.

 

130. הערה אחרונה בעניין תשלום הוצאות על הדירה: הנתבע הפנה למסמכים בכתב יד. לטענתו זהו פירוט תשלומים שביצע אבי התובעת בתוספת חתימתו כי קיבל החזר על כך – נספחים ז' ו- ח' לכתב ההגנה. מסמכים אלה הם צילום של חישובים שנעשו בכתב יד, ללא חתימה וללא אמצעי זיהוי אחר. אין לדעת את ההקשר ואת זהות עורכם.

אשר על כן, לא ראיתי ליתן משקל למסמכים אלה.

 

מעמדה של התובעת:

 

131. מכאן אבחן את מעמדה המשפטי של התובעת ביחס לדירה זו.

התובעת נכנסה להתגורר בדירה לאחר שניתן לה אישור למגורים החל מיום 18.8.1988, בהסכמת הנתבע, ללא תשלום שכ"ד. התובעת מתגוררת בדירה מני אז. הנתבע לא מחה על מגוריה לאורך השנים ולא דרש שכ"ד.התובעת שילמה משך שנות מגוריה את התשלומים בהם מחויב מחזיק בנכס.

אני קובעת כי התובעת מצויה במעמד של בת רשות בדירה. לטעמי, מדובר ברישיון בלתי הדיר שניתן לתובעת מאת הנתבע להתגורר בדירה ללא תשלום שכ"ד. אנמק להלן.

 

132.המלומדת פרופ' נינה זלצמן ציינה במאמרה רשיון במקרקעין, הפרקליט, כרך מ"ב (תשנ"ה) עמ' 24 (להלן: "זלצמן במאמרה רישיון במקרקעין"), כי:

"רשיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס ... הרשות נעדרת כוונת הקניה של זכות בנכס. אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים ...או תלמד משתיקתו ואי-מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס...".

כב' השופטת ברק-ארז שבה והדגישה ברע"א 2401/21 ג'אעוני נ' נחלת שמעון בע"מ (נבו 1.3.2022) בנוגע לרישיון במקרקעין, כי:

"בעיקרו של דבר, מדובר במוסד משפטי שחל במשרעת רחבה של מצבים ושבתי המשפט יוצקים לו תוכן בהתחשב בנסיבות העניין ובשיקולי צדק..."

(שם, פסקה 86).

 

133.התובעת הוכיחה שניתן לה רישיון מאת בעל הזכויות בדירה –הנתבע – להתגורר בדירה מאז אוגוסט 1988, ללא תשלום שכ"ד, במעמד של בת-רשות (ראו והשוו: עניין החברה לשיקום ולפיתוח, פסקה 15), בין אם מכוח אותו אישור למגורים משנת 1988 ובין אם מכללא לאור שתיקתו המתמשכת של הנתבע והעדר דרישה לפינוי התובעת משך השנים.

הנתבע מבקש במסגרת ההליך הנוכחי לסיים הרשאה זו למגורי התובעת בדירה.

כך, בכתב הגנתו ובכתב התביעה שכנגד, מכאן השאלה, האם הרשות שניתנה לתובעת לגור בדירה ללא תשלום שכ"ד, היא הדירה או בלתי הדירה?

 

134.אפרט להלן את ההלכות ב"דיני רישיון במקרקעין", הרלוונטיות לענייננו.

בע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל (נבו 21.3.2007), נקבע ע"י כב' השופט ג'ובראן בהסכמת כב' השופטות פרוקצ'יה וארבל, כי:

"הפסיקה הבחינה בין רישיון שניתן בתמורה לבין רישיון שלא ניתן בתמורה, כאשר נקבע כי כאשר לא ניתנה תמורה מדובר ברישיון אשר ניתן לביטול בכל עת".(שם, פסקה 12).

עם זאת, המצב המשפטי הנוגע לרישיון במקרקעין מורכב יותר.תלוי נסיבות וכפוף גם לעקרונות צדק ולאינטרס ההסתמכות של בעל הרישיון, באופן המקנה לבית המשפט מנעד רחב של שיקול דעת באשר לסעדים שיינתנו על ידו.

בתוך כך נקבע על ידי כב' השופט זילברטל (בהסכמת כב' השופטת חיות וכב' השופט הנדל) בע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל - רשות הפיתוח (נבו 19.8.2015):

"...כי יש להכפיף ביטולו של רישיון במקרקעין לעקרונות של צדק, בהתחשב בעיקר בציפייה הסבירה שנטע בעל המקרקעין אצל פלוני ובהסתמכותו על כך, וזאת לרוב באמצעות קביעה כי רשות שניתנה התגבשה לכדי רשות מכוח השתק, ולכן אינה ניתנת לביטול חד-צדדי. במקרים המתאימים, יבחן בית המשפט בהתאם לנסיבות כל מקרה ובהתבסס על שיקולי צדק, האם ראוי להקנות סעד לבר-הרשות, כאשר באמתחתו מגוון של סעדים – החל מהתניית ביטול הרישיון בתשלום פיצוי כספי בעבור השבחת המקרקעין וכלה בקביעה כי הרשות בלתי-הדירה ואינה ניתנת לביטול (רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 170; מיגל דויטש קניין כרך ב 415-414 (1999); זלצמן, עמ' 272-270; ע"א 633/08 מינהל מקרקעי ישראל נ' חיטמן, פסקה כד (9.1.2014), והאסמכתאות הנזכרות שם)".(שם, פסקה 22) (להלן: "עניין נחום") .

אף שרישיון ללא תמורה הוא ברגיל הדיר וניתן לביטול, מוקנה שיקול דעת לבית המשפט. בית המשפט יכול לקבוע, בין היתר, כי פינויו של בר הרשות יותנה בפיצוי, ואף ייתכנו מקרים נדירים שבהם הרשות תהפוך לבלתי הדירה, לתקופה מוגבלת או אף לצמיתות.

ראו:

החלטת כב' השופטת ברק-ארז ברע"א 7244/13 סאלם נ' עזבון המנוח גרשון ולכינסקי ז"ל, פסקה 16 (נבו 18.2.2014) (להלן: "עניין סאלם") ואת ההפניות שם.

פסק דינו של כב' הרכב השופטים ברנט, פלאוט וויצמן (מחוזי מרכז)בעמ"ש 5174-09-15 א.ג נ' א. מ, פסקה 39, לרבות את ההפניות שם (נבו 19.2.2017)).

שם נקבע כי כאשר עקרונות הצדק ותום הלב תומכים בכך וכאשר נוצרה הסתמכות צפויה לגיטימית של מקבל הרשות, לפיה ההרשאה שניתנה לו היא לצמיתות, ניתן להכיר בכך שמדובר ברישיון בלתי הדיר.

אפנה לדברי כב' השופטת ברק-ארז בעניין סאלם (שם, פסקה 19) :

 

"כשלעצמי, אני סבורה כי יש מקום להטות אוזן לטענות שעניינן רשות למגורים שגררה הסתמכות והשפיעה על מהלך חייהם של אנשים, וברי כי לטענות אלה יש משקל של ממש כאשר מתבקש ביטול של רישיון ישיבה במקרקעין..."

 

המלומדת פרופ' נינה זלצמן במאמרה "רשות חינם" במקרקעין כ"השאלת מקרקעין" – גישת הסיווג והלכות ה"רישיון במקרקעין, עיוני משפט לה, 265 (2012) (להלן: "זלצמן במאמרה רשות חינם במקרקעין"). הטעימה כי בנסיבות מיוחדות ניתן להכיר ברישיון במקרקעין כ"רשות מכוח השתק", שעניינה הסתמכות על הבטחה או מצג של בעל המקרקעין. במקרים המתאימים אפשר שתוקנה זכות במקרקעין או כל סעד אחר לשיקולו של בית המשפט, המבוסס על שיקולי צדק. בין השאר, רשאי בית המשפט לקבוע גם כי הזכות היא בלתי הדירה, חרף רצונו של הבעלים במקרקעין.

ראו דבריה של זלצמן במאמרה רשות חינם במרקעין בעניין זה, שם בעמ' 270:

"...יש להסביר את המושג "רשות מכוח השתק". מושג זה נולד ועוצב בדיני היושר האנגליים באמצעות כלל של "השתק קנייני", ונקלט במשפט הישראלי יחד עם ה"רישיון במקרקרעין". הכלל, הידוע גם בכינוי "השתק שביושר", משמש כלי משפטי בידי בית המשפט לכפות את בעל המקררקעין לקיים הבטחה שנתן לפלוני או לפעול בהתאם למצג שהציג כלפיו בקשר לזכות במקרקעין, אף אם הדין הפורמלי אינו מחייבו לעשות זאת. ככלל שעוצב בדיני היושר, הפעלתו של "השתק קנייני" מכוונת על-פי שיקולים של צדק. לשם כך מסורה לבית המשפט סמכות שיקול דעת – הן לגבי ההכרעה בשאלה אם בנסיבות המקרה שלפניו אכן נולדה לפלוני זכות מכוח השתק, הן לגבי ההכרעה בשאלה איזה סעד יש לתת לו בגין הפגיעה בזכות.

ראשית, לגבי התגבשות הזכות מכוח השתק – זו מותנית בהתקיימותן של נסיבות מיוחדות שניתן ללמוד מהן על היווצרותו של קשר סיבתי בין הציפייה שבעל המקרקעין נטע אצל פלוני, אם בהבטחה שנתן לו ואם במצג שהציג כלפיו, לבין השינוי לרעה שהתרחש במצבו של פלוני. במילים אחרות, יש להוכיח כי השינוי לרעה נגרם עקב הסתמכותו של פלוני בתום-לב על ההבטחה או על המצג של בעל המקרקרעין. בהתקיים נסיבות אלה יהא זה בלתי צודק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער מן ההבטחה או להתכחש למצג.

שנית, לגבי הסעד – אפילו שוכנע בית המשפט בדבר התגבשות הזכות מכוח השתק, אין הוא מחויב לסעד מסוים... לבית המשפט מסור שיקול-דעת בעניין זה, והוא רשאי לבחור ממגוון של סעדים את הסעד אשר ראוי, לדעתו, להעניק לפלוני בנסיבות המקרה, החלט בהטלת חיוב כספי על בעל המקרקעין ועד לחיובו להקנות לפלוני זכות במקרקרעין... הרעיון המנחה במתן הסעד מבוסס אף הוא על שיקולים של צדק, לאמור, שעל הסעד להיות פרופורציונלי לסבל שנגרם לפלוני כתוצאה מהסתמכותו על ההבטחה או המצג של בעל המקרקעין... ב"רשות מכוח השתק" בית המשפט רשאי לקבוע כי הזכות בלתי הדירה חרף רצונו של הנותן...".

 

135. מן הכלל אל הפרט: לפי המסד הראייתי שהונח לפני, ההרשאה שניתנה לתובעת להתגורר בדירה כדיירת ללא תשלום שכ"ד, נעשתה באמצעות מסמך בכתב בדמות אישור האגודה על מגורי התובעת. עמדתי על אותו מסמך באריכות בפרק הרלוונטי לעיל, כך שאין בכוונתי לעשות כן שוב. רק אציין, כי מאותו מסמך לא עולה שאותו רישיון למגורים נקצב לתקופה מסוימת או הוגבל בזמן.

ההגבלה היחידה שעולה מאישור האגודה על מגורי התובעת, היא כפיפות לחובותיו של חבר האגודה (הנתבע בענייננו) בהתאם לתקנון האגודה, ולהתנהגות הדייר – התובעת, בזו הלשון:

"הוסבר לחבר האגודה ולדייר/ת המיוע/ה שהחלטה זו שרירה ועומדת כל עוד חבר האגודה ממלא את חובותיו על פי התקנון, וכל עוד מגורי הדייר אינם יוצרים בעיה או הפרעה לחברי האגודה. במידה ותגענה לועד האגודה תלונות כלשהן בעניין זה, יכנס הועד את הגורמים הנוגעים בעניין וישקול מחדש את החלטתו. כל החלטה חדשה של הועד תחייב את חבר האגודה לפעול בהתאם לה".

אם כן, כי ההרשאה שניתנה במקור לתובעת מצד הנתבע להתגורר בדירה ללא תשלום שכ"ד, לא נקצבה לתקופת זמן כלשהי ומעוגנת בכתובים.

 

136. ההרשאה שניתנה לתובעת להתגורר בדירה ללא תשלום שכ"ד, אף הלכה והעמיקה עם חלוף השנים, זאת לנוכח שתיקתו של הנתבע והעדר דרישה או התעניינות מצדו, ממועד מתן הרישיון למגורים בשנת 1988 ועד להגשת התביעה בשנת 2017. הנתבע, בהתנהגותו, קיבע וביסס אם כן את הרישיון שניתן לתובעת להתגורר בדירה ללא תשלום שכ"ד. נסיבות אלה מקימות בעיני לתובעת גם רישיון מכללא להתגורר בדירה, ללא תשלום שכ"ד.

זלצמן במאמרה רישיון במקרקעין מציינת בהקשר זה בעמ' 56-57, כי :

"בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם ההחזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך. הסכמתו שבשתיקה של בעל המקרקעין לפעולתו של פלוני בנכס היא שמונחת בבסיסה של הרשות מכללא. ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס...".

137.בענייננו, מאז שהתובעת נכנסה להתגורר בדירה בשנת 1988, אין בנמצא כל ראיה המעידה על דרישה מצד הנתבע לקבל לידיו את החזקה בדירה או לקבל תשלום בגין מגורי התובעת. עוד לא מצאתי, כי נעשתה מצד הנתבע פניה באשר לתשלומים או חובות הנוגעים לדירה. כן לא מצאתי כי נשלחה דרישה מצד הנתבע, לבירור מצבה התחזוקתי של הדירה והאם יש צורך בטיפול פיזי, משפטי או תכנוני כלשהו ביחס לדירה.

מכאן, אני מסיקה וקובעת כי הנתבע ראה בתובעת הגורם האחראי לטפל ולהסדיר נושאים אלה, בהיותה הדיירת הקבועה המחזיקה בדירה.

 

138.התמונה המצטיירת היא, כי מאז כניסת התובעת לדירה בשנת 1988 ועד להגשת התביעה בשנת 2017, הנתבע חי את חייו במנותק מהדירה, כשהוא אינו מבקש להחזיק בה ואינו רואה בה נכס מניב או נכס הדורש ניהול מצידו. זהו המצב העובדתי ששרר משך כשלושה עשורים. יש להניח ברמת וודאות גבוהה, כי מצב זה היה נמשך עוד שנים רבות אלמלא התביעה דנן הייתה מוגשת.

הנתבע נטע אפוא בתובעת בהתנהגותו זו, מצג, ציפייה והסתמכות לפיהם היא תוכל להמשיך ולהתגורר בדירה ללא תשלום שכ"ד, כל עוד היא חפצה בכך.

 

139.המסמך היחיד שהוצג, המראה התעניינות מסוימת מצד הנתבע מאז כניסת התובעת להתגורר בדירה, הוא מכתבו של עו"ד עמיעד משנת 2006. אך גם מאותו מכתב עולה כי הנתבע לא חלק על מגורי התובעת בדירה בשום צורה, ולא דרש תמורה כלשהי בגין כך.

יתרה מכך – ממכתבו של עו"ד עמיעד משנת 2006 עולה במפורש כי הנתבע עדיין ראה אז בתובעת דיירת הרשאית להתגורר בדירה ללא תשלום, כאשר כל שדרש הוא שהתובעת לא תשמש חברת וועד. הא ותו לא. אין במכתב זה כל דרישת פינוי מצד הנתבע, גם לא בזמן עתידי רחוק כלשהו. במכתב אין כל התעניינות באשר למצבה הפיזי של הדירה או בנוגע לתשלומים והחובות בגינה. לפיכך, אני סבורה כי מכתבו של עו"ד עמיעד משנת 2006 דווקא מחזק את המסקנה כי הרישיון למגורים שניתן לתובעת להתגורר בדירה ללא תשלום שכ"ד – הוא לצמיתות.

 

140.זאת ועוד –אין חולק שהתובעת שילמה את התשלומים החלים על "מחזיק" בדירה מאז החלה להתגורר בדירה ועד היום. לא זו אף זו, התובעת טענה כי נשאה גם בעלויות שיפוץ והשבחה הנוגעות לדירה. כך עולה ממכתבה של הגב' קידר בנוגע למסמך משנת 2003, כי התובעת נשאה בחלק מעלויות השיפוץ שנעשה בבניין באותה עת. התנהלות זו של התובעת, אשר נשאה בהוצאות השיפוץ שברגיל מוטלות על הבעלים, מחזקת את המסקנה כי ניטעה בה התחושה מצד הנתבע, שהרישיון להתגורר בדירה ניתן לה לצמיתות ולא לפרק זמן קצוב. שהרי, מדוע לה להשקיע בהשבחת הדירה והבניין אם ישנו צפי לפינוי עתידי?

 

141.בנסיבות שנוצרו, בשים לב לשתיקתו של הנתבע משך עשרות שנים והעדר התעניינות ודרישה כלשהי מצדו בקשר עם הדירה, אל מול התנהלות התובעת שנהגה למעשה בדירה מנהג בעלים משל עשרות שנים, זכאית התובעת לציפייה והסתמכות, כי תוכל להמשיך ולהתגורר שם ללא תשלום שכ"ד, עד מלאת ימיה ושנותיה.

בצד השני של אותו מטבע, ומאותן הנסיבות, מסתבר גם הנתבע השלים למעשה עם מגורי התובעת בדירה ללא תשלום שכ"ד עד לסוף חייה. רק הגשת התביעה עוררה אצלו את דרישות הפינוי ותשלום שכר הדירה שהיו מושתקות שנים כה רבות.

אני מוצאת כי הנתבע מנוע כיום, מכוח עיקרון תום הלב, מלחזור בו מהסכמתו למגוריה בדירה לצמיתות וללא תשלום שכ"ד.

ראו: דברי כב' השופט ריבלין בע"א 7139/99 אלוני נ' ארד פ"ד נח(4) 27, 47-48, (שם פסקה 8 (2004)).

 

142.ביטול הרישיון שניתן לתובעת בנסיבות אלה, אינו מתיישב גם עם עקרונות הצדק הטבעי.

התובעת התגוררה בדירה מירב שנותיה, מאז גיל 25 ובנתה בה את ביתה. השקיעה וביססה שם את חייה ללא הפרעה מצד הנתבע.

כיום, התובעת ילידת 1953 ומצויה בגיל פנסיה. הדעת נותנת, כי התובעת תכננה וביססה את שארית חייה על נקודת המוצא שמגוריה בדירה מובטחים וכי לא תצטרך לדאוג להוצאות דיור או לאתר מקום מגורים חדש על כל הכרוך בכך, רגשית, נפשית וכלכלית.

לאור זאת, אי אפשר להסתפק במתן פיצוי כספי לתובעת מאת הנתבע בגין השקעותיה בדירה משך השנים, בצד פינויה משם, זה אינו מהווה מענה ראוי לביטול זכות המגורים הבלתי הדירה שלה.

 

143.אשר על כן, במכלול הדברים, אני מוצאת כי התובעת היא במעמד של בת רשות בלתי הדירה מכוח השתק הרשאית להתגורר בדירה ללא תשלום שכ"ד.

 

144.סעד זה לפיו התובעת היא במעמד של בת רשות בדירה לא נתבע בענייננו, אך כבר נקבע כי:

"...בהתקיים שלושה תנאים רשאי בית המשפט לפסוק סעד שלא נתבקש באופן מפורש: הסעד דרוש לשם הכרעה בשאלות המהותיות שבמחלוקת או לשם עשיית צדק; הסעד נובע ישירות מהסעד שהתבקש בכתב התביעה; כל העובדות הדרושות להענקתו של הסעד התבררו ובידי בית המשפט עומדות הראיות הדרושות לצורך מתן הסעד ללא צורך בהתדיינות נוספת...".

 

ראו: פסק פסק דינה של כב' השופטת ברק-ארז, בהסכמת כב' השופטים חיות ומלצר (כתוארם אז) בע"א 483/16 יהודאי נ' חלמיש (נבו 3.10.2017) (להלן: "עניין יהודאי").

בעניין יהודאי הנ"ל הכיר בית המשפט העליון במערערת שם כ"בת רשות" בנכס מקרקעין, הגם שלא מצא עיגון לטענותיה כי היא בעלים של הנכס, זאת לאור הנסיבות החריגות שהתקיימו שם.

עוד הובהר שם, כי הקניית סעד זה זה לפיו המערערת היא בת רשות (לנוכח התקיימותם של התנאים הנ"ל), נכון גם מבחינת שיקולים שעניינם יעילות דיונית, וזאת על מנת לחסוך התדיינויות נוספות בין הצדדים (שם, פסקה 36).

 

145.במקרה שלפני, מתקיימים התנאים שפורטו לצורך מתן סעד בדומה לעניין יהודאי.

לפיכך, גם כאן נכון לקבוע שהתובעת היא במעמד של בת רשות בלתי הדירה בדירה.

לאור היריעה הרחבה שנפרשה לעיני, להסר כל ספק, אבהיר כי הרישיון שניתן לתובעת ע"י הנתבע להתגורר בדירה ללא תשלום שכ"ד ולצמיתות הוא בבחינת זכות אישית (In personam) שלה כלפי נותן הרשות (הנתבע). אין לראות ברישיון זה זכות חפצית השרירה כלפי כולי עלמא (In rem) (ראו: עניין נחום, פסקה 19).

 

146. בהחלטתי מיום 7.11.2017 דחיתי את בקשת התובעת לצו פיצול סעדים. החלטתי זו בעינה עומדת ומקבלת עתה משנה תוקף בדמות הקביעה לפיה ניתן לתובעת רישיון בלתי הדיר להתגורר בדירה ללא תשלום שכ"ד. לאור זאת, ברי כי אין מקום לתביעה מצד התובעת בגין השקעות והשבחות שביצעה בדירה משך מגוריה בה. התוצאה לפיה הרישיון שניתן לתובעת להתגורר בדירה הוא בלתי הדיר, מבליעה בתוכה כל טענה לסעד כספי מצד התובעת, בקשר עם הדירה כנגד הנתבע.

גם אם יחליט הנתבע למכור את הדירה לצד ג' – תהיה מכירה זו כפופה לזכות מגורי התובעת בדירה ללא תשלום שרכ"ד עד מלאת ימיה ושנותיה.

 

התביעה שכנגד:

 

147. בקביעתי לעיל, כי התובעת מצויה במעמד של בת רשות בדירה כאשר הרישיון שניתן לה הוא להתגורר בדירה ללא תשלום שכ"ד הוא לצמיתות, נדחית למעשה התביעה שכנגד.

 

148.דומה שהתביעה שכנגד באה לעולם אך בעקבות הגשת התביעה העיקרית. מדובר בתביעה שכנגד המחזיקה 2 עמודים בלבד, אשר נתמכה בנספחי כתב ההגנה שהוגש על ידי הנתבע, התובע שכנגד (להלן: "התובע שכנגד"). התביעה שכנגד אינה מבוססת כלל ועיקר והיא נסמכת כל כולה על הטענה כי התובעת, הנתבעת שכנגד (להלן: "הנתבעת שכנגד"), התגוררה בדירה יחד עם בן זוג, בניגוד להרשאה שניתנה לה על ידי התובע שכנגד.

לאור זאת, דרש התובע שכנגד שכ"ד בגין 7 השנים האחרונות (בשים לב לדיני ההתיישנות).

 

149. כפי שקבעתי בפסק הדין זה לעיל, ההרשאה שניתנה לנתבעת שכנגד להתגורר בדירה מקורה באותו אישור מטעם האגודה על מגוריה משנת 1988 ולחילופין מדובר ברישיון מכללא.

עיון באותו מסמך מלמד כי ההרשאה שניתנה לנתבעת שכנגד למגורים בדירה, אינה היא מותנית במגורים שלה לבדה בדירה. תנאי זה לא מצא ביטוי גם באופן משתמע כזה או אחר בשלב כלשהו של מגורי התובעת בדירה.הדעת נותנת, כי אם אכן זהו היה התנאי למגורי התובעת בדירה, היה התובע שכנגד דואג ליידע את הנתבעת שכנגד על כך באופן מפורש וליתן לכך ביטוי בכתב. מלבד טענת התובע שכנגד שבעל פה, אין כל ראיה לתנאי כזה.

אין גם הסבר מדוע טענה זו עלתה רק כעת לאחר הגשת התביעה, ולא במרוצת השנים.

הנתבעת שכנגד הכחישה את התנאי הנ"ל, כך שלפנינו גרסה שבעל פה מול גרסה שבעל פה.

לאור כל זאת, התובע שכנגד לא הרים את הנטל, ולא הוכיח את טענתו כי מגורי הנתבעת שכנגד בדירה הותנו בכך שלא תגור בה עם בן זוג.

מן האמור, הרכיב הכספי של התביעה שכנגד לתשלום שכ"ד, נדחה בזה.

לאור קביעתי כי ניתן לתובעת רישיון להתגורר בדירה ללא תשלום שכ"ד לצמיתות, גם דין תביעת הפינוי להידחות.

 

לפני סיום:

 

150. בנסיבות העניין ולאור הקרבה שהייתה לאורך השנים בין המשפחות, טוב היו עושים הצדדים אם היו מגיעים לפתרון מוסכם שיביא את הסכסוך לקיצו, ללא צורך בהכרעת בית המשפט. לצערי, ניסיונות פשרה לא צלחו והתביעות ההדדיות הוכרעו בפסק דין זה.

אני מפצירה בצדדים לשמר את יחסי האחווה והרעות ששררו בין הוריהם. ולוואי וישכילו לעצב מנגונים שיאפשרו להמשך חיים שלווים של התובעת בדירה בה התגוררה מנעוריה, בהבנה ובכבוד הדדי עם דודה הנתבע.

 

 

סיכום:

 

151. מן המקובץ לעיל אני קובעת כדלקמן :

א. התביעה העיקרית למתן צו המצהיר כי התובעת היא חברה במעונות פועלים א ע"ש יוסף לינבויים אגודה שיתופית תל אביב בע"מ, וכן בעלת זכויות במקרקעין בדירה המצויה ברח' זרובבל 10 בתל אביב (דירה מס' 2 בכניסה א') - נדחית בזה.

 

ב. התובעת היא במעמד של בת רשות בלתי הדירה מכוח השתק, ורשאית להתגורר בדירה ללא תשלום שכ"ד, בהתאם לתנאי הרישיון עד מלאת ימיה ושנותיה.

 

ג. הרישיון שניתן לתובעת להתגורר בדירה ללא תשלום שכ"ד הוא בבחינת זכות אישית (In personam) שלה כלפי נותן הרשות (הנתבע). אין לראות ברישיון זה זכות חפצית השרירה כלפי כולי עלמא (In rem).

 

ד.התביעה שכנגד נדחית בזה. הן בפן הכספי והן בדרישת הפינוי וסילוק ידה של התובעת מן הדירה.

 

ה. בסוגיית ההוצאות: אמנם התביעה העיקרית נדחתה, אך בסופו של יום נמצא כי התובעת זכאית להמשיך ולהתגורר בדירה בהיותה בת רשות בלתי הדירה מכוח השתק. עוד יש לקחת בחשבון כי התביעה שכנגד נדחתה במלואה.

לאור זאת אני קובעת כי התובעת והנתבעת שכנגד, תישא בהוצאות הנתבע והתובע שכנגד ובשכ"ט בא כוחו, בסך מופחת וכולל של 10,000 ₪ (כולל מע"מ).

בהתחשב בסכום ההוצאות ושכה"ט המופחת בו חייבתי את התובעת, איני רואה לחייב את הנתבע/התובע שכנגד בהוצאות כלשהם, על אף שנדחתה תביעתו שכנגד.

כל צד יישא בהוצאות האגרות בתביעה אותה הגיש, ובהוצאות העדים שהוזמנו מטעמו.

 

המזכירות תמציא עותק פסק דין זה לצדדים.

ניתן היום, ה' כסלו תשפ"ג, 29 נובמבר 2022, בהעדר הצדדים.