ענתבי ואח' נ' פ.י. ייזמות לבנין בע"מ ואח'

1.התובע, עורך דין במקצועו, הגיש תביעה זו לתשלום שכר טרחה בקשר עם פרויקט תמ"א 38 בשני בניינים ברחוב כצנלסון 16 ו-18 בחולון (להלן: "הפרויקט ").

2. הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת"), מבצעת את הפרויקט. הנתבע 2 התקשר ביום 7.12.10 עם זקס פסח ויוחאי דוק, היזמים של הפרויקט בהסכם לרכישת מניות הנתבעת (להלן: "היזמים" ו- "הסכם רכישת המניות" בהתאמה). הנתבעים הגישו הודעת צד ג' כנגד היזמים.

3.בבסיס התביעה, הסכם שכר הטרחה מיום 11.3.10 בין התובע לבין היזמים (להלן: "הסכם שכר הטרחה"). התובע טוען כי הינו זכאי לתשלום בשיעור 1.5% בתוספת מע"מ, ממחיר הרכישה ו/או שווי העסקה של כל דירה בפרויקט. הסכם שכר הטרחה נערך ביחס לבניין ברחוב כצנלסון 16 אולם התובע טוען כי לאחר הסכם רכישת המניות נחתם אף הסכם תמ"א עבור בניין כצנלסון 18 וכי השירותים המשפטיים ניתנו גם בגינו. בהסכם שכר הטרחה נקבע, כי התובע יהיה זכאי לתשלום שכר הטרחה, אף אם ישכרו שירותיו של עורך דין אחר. התובע טוען כי התנערות הנתבעת מתשלום שכר טרחתו, נובע מניסיון שלא בתום לב, לגזול את השכר המגיע לו לטובת בתו של הנתבע 2.

4.הנתבעת טענה בכתב ההגנה, בין היתר, כי הסכם שכר הטרחה לא נחתם עמה וכי לא אשררה את הסכם שכר הטרחה ולא התקשרה עם התובע. לטענתה, הטעו אותה היזמים באשר למהותו של הסכם שכר הטרחה וניסו להשית עליה עלויות של שירותים משפטיים שניתנו להם, עוד בטרם הוקמה הנתבעת; כי ההסכם אינו חל על הבניין ברחוב כצנלסון 18, כי עו"ד אחר שימש בכל אותו זמן כעורך דינה של הנתבעת והיא עצמה גילתה את מעורבותו של התובע רק בשלב מאוחר.

5.הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית. מטעם התובע הוגש תצהיר התובע, תצהירו של פסח זקס (צד ג' 1) ותצהירו של עו"ד יוסף קאלו, אשר שימש כעורך דינם של בעלי הדירות בבניינים ברח' כצנלסון 16 ו- 18. מטעם הנתבעת הוגשו 7 תצהירים. יש לציין כי נתבע 2 נפטר, אולם בתו, עו"ד טוני עזרא, אשר על פי הנטען שימשה כעורכת דין של הנתבעת, מסרה אף היא תצהיר מטעם הנתבעת.

6. לאחר שנקבעו מועדי הוכחות הגישו באי כוחה של הנתבעת בקשה להתפטר מייצוגה וביום 14.3.19 אושרה בקשתם. נקבע דיון תזכורת בנוכחות הצדדים בטרם מועד ההוכחות. הנתבעת לא התייצבה למועד התזכורת. לציין כי עו"ד טוני עזרא- הנתבעת אישית בהודעת צד ג' בתביעה שכנגד- ובא כוחה, עו"ד ציגנלאוב- התייצבו לתזכורת. אולם, למועד ההוכחות, אשר התקיים מספר ימים לאחר מכן, לא התייצבו הנתבעת או עו"ד טוני עזרא. במועד ההוכחות, עתר התובע לפסק דין בהיעדר התייצבות כנגד הנתבעת.

7. התובע נדרש להגיש נוסח פסק דין הכולל את מספר הדירות שנמכרו לצורך הסעד הכספי. התובע הגיש נוסח כאמור והתבקשו הבהרות ביחס לחישוב שכר הטרחה. 

8.לאחר עיון בכתבי הטענות ובתצהירים ולאחר הבהרות להן נדרש התובע, החלטתי להיעתר לבקשה וליתן פסק דין כנגד הנתבעת.

להלן תמצית נימוקיי לרבות סכומי פסק הדין:

9.בהתאם לתקנה 522(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד- 1984 (להלן: "תקסד"א"), התצהירים שהוגשו על ידי הנתבעת לא ישמשו כראיה מקום שהמצהירים לא התייצבו לדיון ההוכחות. הנתבעת אם כן לא סתרה את הראיות שהובאו על ידי התובע.

10.במסגרת ראיות התובע, צורף הסכם רכישת המניות במסגרתו הוסדרה מערכת היחסים בקשר עם ניהול הנתבעת, דרכי פעולתה, חובותיה וזכויותיה. בין היתר הוצהר כי הנתבעת לא חתמה על "...כל התחייבות כלפי צד ג' (למעט בהקשר לעו"ד ענתבי).." (ס' 3 להסכם רכישת המניות) וכי "לאור חתימת החברה על הסכם למתן שירותים משפטיים עם עו"ד ענתבי, מוסכם בזאת כי עו"ד ענתבי יטפל משפטית במלוא צרכי החברה המשפטיים, לרבות בכל העולה מחיוביה של בהתאם להסכם המצ"ב כנספח א' להסכם זה, זאת בכפוף לכך כי יש לו הניסיון הנדרש, הידע והכישורים לתת ביד החברה את כל השירותים המשפטיים לביצוע הפרויקט, ובכפוף לכך כי שכרו יהיה רק מגבייה בפועל מהדיירים להם ימכרו יחידות הדיור ובסכום שלא יעלה כל 1.5% מכל דירה שתימכר" (ס' 9 להסכם רכישת המניות).

11.התובע צרף לתצהירי העדות הראשית מטעמו את תצהירו של אחד היזמים פסח זקס, אשר הצהיר כי הנתבע 2 כמי שלקח על עצמו את כל התחייבויות וזכויות הנתבעת, היה מודע להתקשרות עם התובע (ס' 15 לתצהיר); כי התובע והנתבע 2 נפגשו במשרדו של התובע ונערכה היכרות תוך סיכום לשיתוף פעולה מלא], כאשר הנתבע 2 מודע היטב לכך שהתובע הינו העורך הדין היחיד המלווה את הפרויקט (ס' 11 לתצהיר); כי התובע פעל רבות לקידום הפרויקט וביצע פעולות משפטיות בקשר אליו וכי הנתבע 2 היה בקשר עם התובע גם באמצעותו ומעולם לא הודיע כי התובע אינו מטפל בפרויקט.

12.התובע פירט בתצהירו את מהות השירותים המשפטיים שניתנו במהלך השנים על ידו וע"י עובדי משרדו בקשר עם שני הבניינים בפרויקט (סעיפים 15-16 לתצהיר). התובע התנהל מול ב"כ הדיירים עו"ד יוסף קארו אשר תצהיר מטעמו הוגש מטעם התובע.

13. בהסכם שכר הטרחה נקבע כי היזמים הם אלו אשר יישאו בשכר הטרחה. בהסכם רכישת המניות נכתב "שכרו יהיה רק מגבייה בפועל מהדיירים להם ימכרו יחידות הדיור ובסכום שלא יעלה כל 1.5% מכל דירה שתימכר" (ס' 9 להסכם).

14.לתצהיר העדות הראשית צירף הנתבע דו"ח אפס מעודכן לשני הבניינים. לטענת התובע, דו"ח האפס מעדכן את שווי הדירות בפרויקט ומעמיד אותו על סך של 34,016,000 ₪ ומעמיד את שווי שכר הטרחה בהתאם להסכם שכר הטרחה על סך של 596,980 ₪ (התביעה הוגשה על סך של 523,315 ₪). יחד עם זאת, לאור ההחלטה מיום 12.6.19 צירף התובע מידע ממיסוי מקרקעין ביחס למכירת הדירות אשר נמכרו במסגרת הפרויקט ובהתאם טען לשכר הטרחה כולל מע"מ בסך של 310,777.40 ₪.

15.מהמידע אשר צורף על ידי התובע לבקשה לפסק דין, עולה כי מכירת כל הדירות התבצעה בשנת 2016, קרי: לאחר תיקון שבוצע בשנת 2014 לחוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 (להלן: "התיקון לחוק המכר (דירות)".

16. מכוח התיקון לחוק המכר (דירות), נקבעו תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה- 2014 (להלן: "התקנות"). על פי התקנות מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה 5,000 ₪ או 0.5% מתמורת הדירה לפי הנמוך מבניהם וזאת לפני הוספת מע"מ (סעיף 2 לתקנות).

17.לשאלת בית המשפט באשר להשלכות התיקון לחוק המכר (דירות) - במסגרתו הוגבל גובה ההוצאות המשפטיות במכירת דירה (ראה ס' 6ג לחוק הנ"ל) - השיב התובע, כי הסכם שכר הטרחה מגלם את התחייבות החברה ולא את התחייבות רוכשי הדירות וכי הסכם שכר הטרחה צורף כנספח להסכם רכישת מניות הנתבעת 1 (פ' ע' 23 ש' 13- 15).

18.בהחלטה מיום 4/7/19 נדרש התובע להתייחס לשאלה מדוע לשיטתו התחייבות הנתבעת זהה להתחייבות היזמים על פי הסכם שכר הטרחה ומדוע גובה שכר הטרחה אינו מושפע מהתיקון לחוק המכר (דירות) כאמור. בתשובתו טען התובע כי התיקון לחוק המכר דירות, אינו יכול לפגוע או לגרוע מהתנאים החוזיים שנקבעו קודם לכן בינו לבין הנתבעת 1 להבדיל מהיחסים בין הנתבעת 1 לרוכשים. התובע הוסיף כי הנתבעת 1 מעולם לא פנתה אליו והודיעה לו כי שכרו מוגבל לסך של 5,000 ₪ ואף בכתבי הטענות הראשונים לא נטען כי שכרו של התובע מוגבל כאמור. עולה, כי נימוקיו נסמכים גם על טענות עובדתיות, כך בעניין המצג שהוצג כלפיו על ידי כל הגורמים לרבות מטעם הנתבעת ולפיו אין שינוי בהסכם שכר הטרחה.

19.מאחר והתיק נקבע לשמיעת ראיות בעניינו של הנתבע 2 ליום 9.9.19, התבקש התובע, בהחלטה מיום 17.7.19 להתייחס לאפשרות שהסוגיה תוכרע לאחר שמיעת הראיות בעניינו של הנתבע 2. אלא שביום 23/7/19 הודיע עורך דין עמית לדרמן, בתפקידו כמנהל עיזבונו הזמני של מרדכי (מוטי) עזרא ז"ל, כי ביום 14/7/19 ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בנצרת במסגרת תיק פש"ר 62443-03-19, צו לניהול העיזבון בפשיטת רגל וכפועל יוצא התבקש בית המשפט להורות על עיכוב ההליכים כנגד העיזבון.

20.נוכח אי התייצבות הנתבעת וביטול דיון ההוכחות בענינו של הנתבע 2, הרי שטענות התובע לרבות בסוגיה בעניינה נדרש להבהרות כאמור – לא נסתרו. כמו כן, טענת התובע לפיה זכאי מהנתבעת לשכר טרחה בשיעור של 1.5% בתוספת מע"מ מסך התמורה בגין כל דירה שהנתבעת תמכור במסגרת פרויקט תמ"א ברח' כצנלסון 17 אזור גוש 6024 חלקה 155- לא נסתרה.

21.בהתאם למידע שצירף התובע נמכרו בין השנים 2016-2018 10 דירות בקשר עם אחד הבניינים בפרויקט (כצנלסון 18). על פי המידע שצירף התובע לבקשתו מיום 12/6/19 אשר מפרט את מחיר הדירה מתוך רישומי מיסוי מקרקעין, 1.5 אחוז מכלל התמורה של הדירות מסתכם לסך 310,777.40 ₪.

22. אשר על כן ניתן בזאת פסק דין בהעדר התייצבות הנתבעת, כדלקמן:

21.1 הנתבעת תשלם לתובע סך של 310,777.40 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת כתב התביעה ועד התשלום בפועל.

21.2 התובע זכאי מהנתבעת, לשכר טרחה בשיעור של 1.5% בתוספת מע"מ מסך התמורה בגין כל דירה שהנתבעת תמכור במסגרת פרויקט תמ"א ברח' כצנלסון 17 אזור גוש 6024 חלקה 155. סכום זה יוגבל לסכום התביעה (523,315 ₪) בניכוי התמורה שתתקבל בגין סעיף 21.1 דלעיל.

21.3 הנתבעת תישא בשכ"ט התובע בסך 25,000 ₪ ובצרוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד לתשלום בפועל, וכן בהוצאות אגרה בהם נשא התובע בסך של 13,399.66 ₪ מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

ניתנה היום, ד' אב תשע"ט, 05 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.