ת"א 56085-12-12 פלוני נ' אלמוני

התנגדות לביצוע שטר בטחון אותו מסר הנתבע לתובע בהתאם להוראות חוזה להשכרת דירה בנתניה.

כללי:

בעלי הדין:

1.התובע הוא מי שזכאי להשכיר את הדירה ברחוב *****.

2.הנתבע הוא מי ששכר את הדירה מאת התובע באמצעות גיסו ע. ה.

מערכת היחסים בין הצדדים:

3.התובע וגרושתו רשומים כבעלי הזכויות בשני קוטג'ים דו משפחתיים המצויים ברחוב *****. הנתבע ואשתו שכרו קוטג' אחד למגוריהם מאת התובע ואשתו (להלן-"הדירה"). לאחר שהתובע ואשתו התגרשו, הסכימו התובע וגרושתו כי גרושתו תקבל לידיה את הזכות להשכיר את הדירה, ואילו התובע יקבל את הזכות להשכיר את חציו השני של הקוטג' הדו משפחתי (להלן-"המושכר"). הנתבע ואשתו המשיכו לשכור את הדירה מגרושתו של התובע. לא הובאה כל ראיה על סכסוך כלשהו בין גרושתו של התובע לבין הנתבע ואשתו אודות הדירה.

4.התובע השכיר את המושכר לשוכרים שונים. בשנת 2005 הגיש התובע תביעה כנגד שוכרי הדירה לבית משפט השלום בנתניה בתיק אז' 2539/05 בסכום כולל של כ-140,000 ₪. בסופו של יום ניתן פסק דין לפיו על השוכרים שכנגדם הוגשה התביעה לשלם לתובע בגין תיקון ליקויים את הסך 1,650 ₪.

5.לאחר שנת 2005 השכיר התובע את המושכר לשוכרת אחרת עד לשנת 2009. ביום 28.6.09 השכיר התובע את המושכר לנתבע ואשתו באמצעות מר ע. ה, שהוא גיסו של הנתבע לתקופת שכירות שתחילתה ביום 1.7.09. לפני מסירת המושכר לנתבע, ביקש התובע מהנתבע לצלם את הנזקים שהותירה לטענתו השוכרת, והנתבע אכן עשה כן. חלק מתמונות אלו הוגש לבית המשפט, ומהן ניתן לראות שהמושכר סובל מליקויי רטיבות קשים.

6.סבור אני שהתובע ידע מלכתחילה שהנתבע ואשתו הם שוכרי המושכר, שכן כל המגעים שהיו לתובע בקשר למושכר היו עם הנתבע ואשתו, וכל המכתבים ששלח התובע בגין חוזה השכירות נשלחו נתבע ואשתו.

7.בחוזה השכירות הסכימו הצדדים שתקופת השכירות הינה מיום 1.7.09 ועד ליום 30.6.10, אך ניתנה לנתבע אופציה לשכור את המושכר לשנתיים נוספות. בתום תקופה האופציה הסכימו הצדדים להאריך את תקופת השכירות עד ליום 31.7.12. מחומר הראיות עולה שהנתבע שילם לתובע את כל הסכומים שהתחייב לשלם לו על פי חוזה השכירות.

8.בסעיף 22 לחוזה השכירות הסכימו הצדדים שמטרת החוזה היא למגורים, אך התובע מסכים ש"השוכר יפעילו (!) צהרון או משפחתון, בתנאי מפורש שהשוכר ישא בכל ההוצאות, הקנסות באם יהיו, ההיתרים והאישורים והביטוחים הקשורים בהפעלה זו".

9.סעיפים 39 עד 41 לחוזה דנים בביטחונות שעל הנתבע ליתן לתובע. במסגרת הביטחונות היה על הנתבע ליתן לתובע שטר חוב בלנקו בחתימת הנתבע ושני ערבים שיאשר התובע, וכן שלושה שיקים בלנקו האחד לפקודת חברת החשמל, השני לפקודת עיריית נתניה והשלישי לפקודת התובע, אשר ימלא את סכום השיק במקרה והנתבע יפר אחד או יותר מסעיפי החוזה או לא ישלם תשלום שהוא חייב לשלם אותו על פי החוזה. השיק אותו מסר הנתבע לתובע לביטחון היה שיק מס' 0070 ללא כל סכום וללא מועד פרעון, המשוך על בנק אוצר החייל (14) סניף רמת פולג (495)  המתנהל על שם הנתבע ואשתו (להלן-"השיק"). השיק היה משורטט ובלתי סחיר.

10.הנתבע החזיר לתובע את המושכר לאחר שצבע אותו. לטענת התובע, הנתבע לא החזיר את המושכר על פי הוראות חוזה השכירות. לכן מילא התובע בשיק את הסך 82,887 ₪ והגיש אותו לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל ברמלה בתיק מס' 34-10686-12-9 (להלן-"תיק ההוצל"פ"). בעת הגשת השיק לביצוע, הטביעה עליו לשכת ההוצל"פ חותמת שהוגש לביצוע, וכך התמלאה דרישת תקנה 197(א) לתקנות סדר הדין הארחי, תשמ"ד01984.

ההתנגדות לביצוע השיק:

11.הנתבע הגיש התנגדות לביצוע השיק וטען כי מדובר בשיק בטחון, כך שעל התובע להוכיח את נזקיו. הנזקים הנטענים בבית היו כבר בהשכרות קודמות של המושכר, והנתבעת תבע בגינם פיצויים משוכרים אחרים. ברשות הנתבעת מצויות תמונות שהתובע ביקש מהנתבע לצלמן, על מנת להגיש תביעה כנגד השוכרת הקודמת, אשר מהן ניתן ללמוד על הרטיבות והנזקים שהיו בבית. אמנם המושכר היה צבוע בעת כניסת הנתבע לדירה, אך צביעה זו הסתירה את הליקויים שהיו בדירה, אך לאחר שימוש קצר במושכר התגלו כל הליקויים בדירה. הנתבע שילם לתובע את כל התשלומים שהיה עליו לשלם על פי חוזה השכירות.

12.בעת הדיון בהתנגדות לביצוע השיק נחקר הנתבע חקירה שכנגד על התצהיר שצורך להתנגדות. בסוף הדיון הסכים ב"כ התובע למתן רשות להגן לנתבע.

העדויות:

13.התובע הגיש תצהירי עדות ראשית שלו ושל המתווכת ק', אשר מטפלת בענייני המקרקעין של התובע. כן הגיש התובע את חוות דעתו של מהנדס הבניין ושמאי המקרקעין אריה ארז בגין עלות תיקון הנזקים בבית.

14.בתצהירו הצהיר התובע שהנתבע מעולם לא פנה אליו בדרישה או בבקשה לתקן פגמים בבית, וכי לא ביקר במושכר במשך כל תקופות השכירות. כאשר הגיעה גב' ק' לבית על מנת לבדוק אותו, נוכחה לדעת שהבית אינו ראוי להשכרה. התובע התקשר לנתבע והוא הבטיח לו להסדיר את כל העניין. הצדדים תיאמו שהתובע יגיע לדירה ביום 20.8.12. בעת שהגיע התובע לדירה נוכח לדעת שיש נזקים לדירה וכי הנתבע שבר קירות והפך 4 חדרי שינה לשני חדרי שינה. להערכת עלות תיקון הנזקים צירף את חוות דעתו של מהנדס הבניין ושמאי המקרקעין אריה ארז. בתצהירו פירט התובעת את נזקיו כדלקמן:

- נזקים על פי דו"ח מר ארז37,557 ₪

- עלות הבדיקה וחוות הדעת1,730 ₪

- פיצוי קבוע ומוסכם מראש על הפרה יסודית של ההסכם28,000 ₪

- פיצוי מוסכם וקבוע עבור כל יום איחור במסירת הנכס

(100 X 39)15,600 ₪.

כן טען התובע שהשוכרת הקודמת לא העלתה כל טענה כנגד המושכר.

בחקירתו הנגדית הכחיש התובע שתבע שוכרים קודמים בגין אותם נזקים; הודה שהייתה בעיית רטיבות בבית, אך הרטיבות התייבשה. מדבריו אלו עולה שהתובע לא טיפל כלל בבעיית הרטיבות, אלא נתן לה להתייבש מעצמה, ולא טיפל בגורם לרטיבות; בתביעה הקודמת העיד המתווך מטעמו שהוא ביקש מהמומחה בתביעה הקודמת להגדיל את סכום עלות תיקון הנזקים מ- 22,000 ₪ ל- 33,990 ₪; בתקופת השכירות כמעט ולא ביקר במושכר. משמע מכך שהתובע ביקר במושכר מידי פעם, כך שלא יכול לטעון שלא ראה מאומה מה נעשה במושכר; הכחיש שהנתבע ואשתו פנו אליו במשך השנה לתקן ליקויים במושכר; השוכר י. י ששכר את המושכר לאחר הנתבע קיבל הנחה בדמי השכירות מכיוון שהוא שידרג את המושכר בהסכמת התובע; י. שבר קירות בהסכמת התובע על מנת להתאים את המושכר לדרישותיו; הודה שיצר קשר עם מר י. לפני ישיבת ההוכחות, למרות שידע שמר י. עומד להעיד מטעם הנתבע;

15.התובע הגיש את חוות דעתו של מהנדס הבניין ושמאי המקרקעין ארז אריה. בחווות דעתו מציין המומחה כי ערך ביקור במושכר ביום 10.9.12. בחוות דעתו מציין המומחה כי נפתח פתח עלייה לגג מתחת לרעפים, עקב כך נכנסו יונים ויש לשלשת יונים כולל במרפסת. המומחה אינו אומר שהנתבע הוא זה שפתח את הפתח. בחדר שינה הורים נפתח פתח בקיר שינה הורים ללא אישור הבעלים, לא מקצועי, טיח גלי ופנלים לא באותו גוון. המומחה אינו אומר שהנתבע הוא זה שפתח את הפתח. כן פירט המומחה ליקויים נוספים, שרובם מתייחסים לשאריות צבע ברצפה, דבר המוכיח את טענת הנתבע שהוא אכן צבע את המושכר או שאלו שאריות צבע של הפועלים מטעם התובע. בסיכום חוות דעתו מציין המומחה כי עלות התיקונים בתוספת מע"מ בסך 5,457 ₪ מגיעה לסך 37,557 ₪. מעיון בתמונות שצורפו לחוות הדעת עולה שקיימת הגזמה בחוות הדעת בתיאור הנזקים. הוכחה להפרזה זו ניתן לראות בהצעת המחיר שצירף התובע לתצהיר גילוי המסמכים, ממנה עולה שההצעה לתיקון הליקויים מגיעה לסך 21,450 ₪. סכום זה כולל את הסך 6,500 ₪ בגין החלפת דק בגינה, החלפה שלא הייתה כלולה בחוות דעת המומחה. על כן יש להפחית את הסך 6,500 ₪ מהסך 21,450 ₪. לכן הצעת המחיר לתיקון הליקויים לאחר שהנתבע עזב את המושכר מגיעה לסך 14,950 ₪, פחות מחצי מהערכת המומחה.

בחקירתו הנגדית אמר המומחה שאינו יכול לומר מי פתח את הפתחים בקיר, לא יודע מי טייח את הקיר בצורת גלים, מצב שקעי החשמל אינו מעיד על תחזוקה תקינה, וכי לא ראה רטיבות בקירות.

16.גב' ק' הצהירה כי היא מתווכת במקרקעין ומכירה את התובע במשך כשמונה שנים. בחודש יולי 2012 הגיע לבקר במושכר על מנת לראותו ולהציעו לשוכרים פוטנציאליים. במושכר היו כ-40 ילדים עם כ-4 עד 5 מטפלות. המושכר שימש כמעון בלבד, והיו ציורים על הקירות. ביום 20.8.12 הגיעה שוב עם התובע למושכר, וראתה מספר בלוקים, מהם הניחה שהם שאריות הבלוקים ששימשו לסגירת הפתחים. גב' ק' לא מסבירה אילו פתחים נסגרו, כאשר המומחה מדבר על פתיחת פתחים. לדבריה, מר י. י קיבל הנחה מדמי השכירות מכיוון שהיה עליו לבצע עבודה רבה במושכר. דבריה אלו של גב' ק' נסתרו בחקירה הנגדית של התובע ובעדותו של מר י.

בחקירתה הנגדית של העדה התברר כי זו לא פעם ראשונה בה היא נותנת תצהיר עדות ראשית לטובתו של התובע; לא ספרה את הילדים שהיו במעון שעת שהגיה למושכר בחודש יולי, וייתכן שהיו יותר מ- 20 ילדים, אך מדובר בהערכה בלבד; אמרה שהמושכר לא תוחזק על פי התרשמות בלבד; אמנם התובע לא קיבל את מפתח הבית, אך הוא נכנס לבית לבצע את השיפוצים דרך הגראז'.

סבור אני שעדה זו הייתה מגמתית, על מנת שהתובע ימשיך להעסיקה כמתווכת בעסקי הנדל"ן שלו, ויש להתייחס לעדות זו בזהירות יתירה.

17.מטעם הנתבע הוגשו תצהירי העדות הראשית של הנתבע, של גב' ח. ב, של מר ע. ב ושל מר י. י.

18.הנתבע הצהיר כי המושכר שקיבל היה במצב גרוע מלא ברטיבות והיו בו תקלות חוזרות ונשנות. למרות פניותיו לתובע, התובע לא תיקן את הטעון תיקון. למרות זאת הוא שילם לתובע את כל התשלומים שהתחייב לשלם על פי החוזה. הוא ואשתו החזירו לתובע את המושכר ביום המוסכם, אך בסמוך לכך העלה התובע טענות מטענות שונות. כן חזר הנתבע על תצהירו שצרף להתנגדות לביצוע השיק.

בחקירתו הנגדית אמר הנתבע כי אשתו הפעילה את המעון במושכר. בתמונות שצילם היו אותם ליקויים המופיעים בחוות הדעת של המומחה; הצילומים שצורפו לחוות הדעת של המומחה צולמו בעת שהתובע הכניס אנשים למושכר; הוא החזיר את המושכר ביום 15.8.12 בהתאם למוסכם בינו לבין התובע; הוא קיבל בתחילת השכירות את הבית באיחור, והיה סיכום בינו לבין התובע שהוא יקבל ימים אלו מאוחר יותר; מר ע. ב צבע את הדירה, ולקח לו מספר ימים לצבוע המושכר, כי היו ציורים על הקירות; למר בפרי לקח זמן רב לצבוע את המושכר, כי לפני כן היה צריך להוריד את כל הצבע שהתנפח כתוצאה מהרטיבות; במשך כל תקופת השכירות היו רטיבויות, אך התובע לא הגיע לתקנן למרות דרישות הנתבע; כל חורף הרטיבות הייתה מופיעה מחדש, שכן התובע לא טיפל בגורם הרטיבות; בעת שעזב את המושכר, המושכר היה צבוע ושטוף, והתמונות צולמו לאחר שהאנשים מטעם התובע נכנסו לעבוד במושכר. תימוכין לדברי הנתבע נמצאים בקבלה שקיבל התובע ממר ראובן דהרי על כך ששילם לו את הסך 5,000 ₪ ביום 27.8.12 עבור שיפוצים שבוצעו במושכר. המומחה ביקר במושכר ביום 10.9.12 בעת שפועלים מטעם התובע אכן עבדו במושכר.

19.גב' ח. ב הגישה תצהיר עדות ראשית, אך לא תייצבה לחקירה נגדית על תצהירה. על כן נמחק תצהירה מעדויות הנתבע.

20.מר י. י הצהיר בתצהירו כי שכר את המושכר מאת התובע לאחר שהנתבע פינה את הבית. בסמוך לשכירת המושכר ערך סיור בבית והבית היה צבוע ומסויד לשביעות רצונו. התובע ביקש שדמי השכירות יעמדו על סך 7,000 ₪ , אך עקב רצונו של מר י.לבצע מספר שדרוגים, כגון: החלפת מטבח, צביעת הבית בכללותו בצבע שונה, בניית נישה מגבס לטלוויזיה, הנמכת תקרה, הריסת קירות, הדבקה וציפוי חדש של ריצוף, הסכים התובע להפחתת דמי השכירות לסך 5,000 ₪ לחודש. עם סיום השכירות דרש ממנו התובע בחוסר תום לב לשלם לו את הסך 10,000 ₪ בשל אי שביעות רצונו ממצב הבית. הוא שילם לתובע את הסך 10,000 ₪ לא מפני שהצדק היה עם התובע, אלא משום שלא היה לו כוח וזמן לנהל הליכים משפטיים מול התובע.

מר י. נחקר חקירה שכנגד, אך עדותו לא נסתרה ונותרה על כנה.

21.מר ע. ב הצהיר כי הוא עובד כצבעי מקצועי מזה כ-20 שנה, ובהתאם לבקשת הנתבע צבע את כל קירות המושכר. כאשר הגיע למושכר נוכח לדעת כי הקיר בסלון מלא רטיבות. בסיום הצביעה היה התובע מרוצה מעבודתו, ולכן ביקש ממנו הצעת מחיר לצביעת חוץ הבית. לאחר שהגיש לתובע הצעת מחיר לצביעת חוץ הבית, ביקש ממנו התובע להתפשר על המחיר. הוא סירב לבקשת התובע, ולבסוף לא ביצע את צביעת חוץ הבית.

מר בפרי נחקר חקירה שכנגד בה העיד שכאשר הגיע לצבוע את מושכר, המושכר היה נקי "חוץ מלעשות ספונג'ה", ולא היו בבית כל חומרי בנייה. בסופו של יום התובע לא הצליח לסתור את תצהירו של מר בפרי.

22.לאחר תום שמיעת הראיות, הגישו הצדדים את סיכומיהם.

דיון ומסקנות:

מהימנות העדים:

23.סבור אני שיש להעדיף את עדויות ההגנה על פני עדויות התביעה מהסיבות כדלקמן:

1. הוכח שהתובע הוא תובע סידרתי, ותובע כל שוכר ששוכר ממנו את המושכר;

2. הוכח שהמומחה מטעם התובע הפריז ביותר בחוות דעתו, הן בתיאור הנזקים והן בעלות תיקונם. הפרזה זו עולה מתוך מסמכי התובע, כפי שציינתי לעיל;

3. עדותה של גב' ק' הייתה מגמתית, ולא תמיד תאמה את יתר העדויות;

4. ביקור המומחה מטעם התובע במושכר היה לאחר שבעלי מקצוע מטעם התובע נכנסו לעבוד במושכר, ולכן לא ניתן לדעת אינו נזקים היו במושכר ביום 15.8.12 בעת מסירת המושכר לתובע;

5. בהצעת המחיר כלל התובע עבודות שלא היו בחוות הדעת של המומחה, כגון החלפת דק, דבר המעלה חשד שהתובע מנסה להגדיל את תביעתו שלא בתום לב ושלא לצורך;

6. הוכח שאכן הייתה רטיבות במושכר למרות הכחשות התובע, רטיבות אותה לא טרח התובע לתקן, ונתן לנתבע לסבול מכך במשך כל תקופת השכירות;

7. עדות הנתבע לא נסתרה בחקירה הנגדית;

8. עדות מר בפרי ועדות מר י. לא נסתרו בחקירותיהם הנגדיות.

    

   מועד החזרת המושכר:

   24.קיימת מחלוקת בין הצדדים מהו המועד המוסכם להחזרת המושכר לתובע. לטענת התובע, המועד המוסכם היה 31.7.12 ואילו לטענת הנתבע הוא והתובע הסכימו בעל פה שהנתבע יחזיר את המושכר ביום 15.8.12, וכך אכן נעשה.

    

   25.מאחר והעדפתי את עדות ההגנה על פני עדות התביעה, קובע אני שהצדדים הסכימו שמועד החזרת המושכר יהיה ביום 15.8.12, והנתבע אכן החזיר את המושכר במועד זה לתובע. לכן הנתבע לא הפר את חוזה השכירות בכל הקשור למועד השבת המושכר.

    

   אופן החזרת המושכר לתובע:

   26.אין מחלוקת בין הצדדים שמר בפרי אכן צבע את המושכר באופן יסודי. כן הוכח שבמושכר הייתה בעיית רטיבות קשה, שלא טופלה גם בעת ביצוע התיקונים על ידי הקבלן שהביא התובע. מעיון בהצעת המחיר של הקבלן עולה שמדובר למעשה בצביעת תקרות ומשקופים, אך לא נאמר מה מספר המשקופים או האם מדובר במשקופים שסבלו מבעיית הרטיבות.

    

   27.מתיק אז' 2539/05 עולה שחלק גדול מהנזקים המפורטים בחוות הדעת של המומחה בתיק שבפנינו מפורטים גם בחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט בתיק אז' 2539/05. הדמיון הרב בין הנזקים אכן תומך בטענת הנתבע שמדובר בנזקים מהעבר שהתובע לא תיקן אותם. בנוסף, העובדה שהמומחה ביקר במושכר ביום 10.9.12, לאחר שעובדים מטעמו של התובע עבדו במושכר מאז חודש אוגוסט 2012, גורמים לחולשה בעוצמת הראיות מטעם התובע.

    

   28.על כן סבור אני שהתובע לא הוכיח מה היה מצב המושכר בעת השבתו לתובע ביום 15.8.12, אך ידוע לנו שהמושכר היה לאחר צביעה ושטיפה שבוצעו מטעם הנתבע. לכן סבור אי שהתובע לא הוכיח שהנתבע הפר את החוזה בכל הקשור למצב המושכר בעת השבתו לתובע.

    

   סוף דבר:

   לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן:

   1. התנגדות הנתבע לביצוע השיק מתקבלת, ואני מורה על סגירת תיק הוצאה לפועל בלשכת ההוצאה לפועל ברמלה שמספרו 34-10686-12-9 וביטול כל הליכי הגבייה שננקטו בתיק זה;

   2. התובע ישלם לנתבע כדלקמן:

      • את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;

      • שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

        ניתן היום, כ"א אדר תשע"ה, 12 מרץ 2015, בהעדר התובע וב"כ כוחו ובנוכחות הנתבע.