1.התובע הגיש תביעה ע"ס 4,450,000 ₪ נגד הנתבעים בגין פיצויי קיום או פיצויי הסתמכות עבור נזקיו של התובע בעילות חוזיות, עשיית עושר בלא במשפט ועילות נזיקיות.
רקע
2.התובע (להלן: "אלבלך" או הקונה") הוא חקלאי בן מושב גבע כרמל. הנתבעים 1-3 (להלן ביחד: "פוליצר" או "המוכרים") הם אחים, יורשי המנוח יואל פוליצר ז"ל שהיה רשום כבעל הזכויות בנחלה 21 במושב בית חנניה. הנתבעת 4 (להלן: "בית חנניה") היא אגודה שיתופית שהנחלה מהווה חלק ממשבצת הקרקע המושכרת לה על ידי רמ"י (להלן: "הנחלה" או "המשק") . הנתבע 5 (להלן: "שגיא") הוא חבר אגודה בעל נחלה, חקלאי וחבר בוועד ההנהלה של האגודה, ואביה של רוכשת הנחלה בסופו של עניין.
3.בתביעה נתבעים פיצויי קיום בגין נזקיו הממוניים והלא ממוניים, הוצאותיו והפסדיו, ופיצויי הסתמכות בשל התנהלותם של פוליצר שלפי הטענה הפסיקו את המו"מ למכירת המשק אליו כאשר הם נסוגו לפי הטענה "ברגע האחרון" לפני חתימה ללא הצדק ענייני וסביר והמשק נמכר בסופו של דבר לצד ג', בתו של נתבע מס' 5.
4.במהלך חודש ספטמבר 2018 החל משא ומתן בין אלבלך לבין פוליצר בנוגע למכירת הזכויות בנחלה. במהלך תקופה זו ועד ליום 19.3.19 התנהל בין הצדדים מו"מ, שלא הסתיים בחתימת הסכם, אז הודיע ב"כ פוליצר לב"כ אלבלך כי המוכרים רואים עצמם חופשיים לנהל מו"מ עם אחרים. ביום 7.4.19 נחתם הסכם למכירת הנחלה לצד ג', בתו של הנתבע 5 ובעלה.
עמדת התובע
5.התובע טען לחוסר תום לב מצד פוליצר בניהול המשא ומתן עם אלבלך, בניגוד לסעיף 12 לחוק החוזים. נטען שקיימת חובה על צד למו"מ המבקש לסיימו מבלי לחתום על חוזה לתת התראה ברורה לצד השני כי במקרה ולא ייחתם חוזה עד למועד מסוים יסתיים המו"מ, ולחילופין לתת הוראה ברורה על הפסקתו. נטען שאף אחת מהחלופות האמורות לא התקיימה במקרה דנן. בעניין זה הפנה התובע לעדותו של ב"כ פוליצר.
6.נטען שאלבלך השקיע מאמצים וכסף רב בקידום העסקה ושלאורך כל הדרך במהלך חלופי הטיוטות לא ויתר ולא הפסיק לקדם את העסקה. נטען שביום 15.3.19 הודיע אלבלך כי העסקה תמומן מהון עצמי וכי בא כוחו הודיע זאת לעו"ד שטילמן במייל מיום 18.3.19, ולמרות זאת ביום 19.3.19 עו"ד שטילמן הודיע לעו"ד קליר כי המוכרים בודקים אפשרויות נוספות. מכאן טען ב"כ אלבלך כי המו"מ נשאר בשלב של המתנה ולא הגיע לסיומו. נטען שרק שלושה שבועות מאוחר יותר, ביום 3.4.19, הודיע עו"ד שטילמן במייל לעו"ד קליר כי המוכרים החליטו להפסיק את המו"מ ולמכור את הנחלה לצד ג'. נטען שמהלך זה של המוכרים נעשה למרות התראות ברורות מצד עו"ד קליר במיילים מימים 19.3.19 ו-25.3.19, ומכתב מיום 4.4.19 כי למוכרים אסור על פי דין להפסיק את המו"מ באופן חד צדדי בשלב בו הוא נמצא ולמכור את הנחלה לצד ג' משום שמדובר בהתנהלות חסרת תום לב.
7.נטען שבניגוד לטענת המוכרים, המו"מ לא נקלע בשום שלב למבוי סתום ונותרו בפועל שלושה עניינים טכניים בלבד שהיה צריך לסכם: סדר שחרור כספי פיקדון למיסים, דרך תשלום המע"מ, ותיקון שטח חלקת המגורים.
8.נטען כי בניגוד לטענת המוכרים, אלבלך לא הודיע בשום שלב כי אינו יכול לבצע את העסקה ללא קבלת הלוואה בנקאית מובטחת ושעבוד הזכויות בנחלה. נטען שאומנם אלבלך העדיף לעשות עסקת הלוואה ולא עסקה במזומן, אך בשום שלב לא התנה את הרכישה בכך. נטען שלמעשה שני הצדדים שרצו להיות בטוחים בקיום העסקה ביקשו לחתום על החוזה רק לאחר שאלבלך יקבל אישור עקרוני מהבנק להלוואה. נטען שבכל מקרה, לאחר שהתברר סופית כי קבלת ההלוואה מהבנק אינה אפשרית, הודיע אלבלך בטלפון לפוליצר כי העסקה תמומן מהון עצמי. נטען עוד שעד לחודש פברואר 2019 המו"מ התנהל על מי מנוחות בלי לחץ מצד המוכרים לחתום על החוזה ובשום שלב לא הועלה אולטימטום כי אם עד ליום מסוים לא ייחתם החוזה אזי ייפסק המו"מ. נטען שהמוכרים לא עשו זאת מכיוון שעד ליום 17.3.19 לא היה להם רוכש חלופי לנחלה. נטען שאילו היה נקבע מועד סופי לאלבלך לחתימת החוזה בשלב כלשהו של המו"מ הוא היה מסדיר קודם לכן את המימון. נטען עוד שחוזה המכר לא היה מוכן לחתימה בינואר 2019 ולמעשה היה מוכן לחתימה רק ביום 11.2.19. במועד זה אלבלך ביקש לקבל עוד זמן לנסות להשיג מימון בנקאי לעסקה ונטען שפוליצר בפועל אישרו זאת עד לאמצע מרץ 2019.
9.נטען להתנהלות פסולה של בית חנניה ושגיא בהליך הקליטה של אלבלך לסיכול המו"מ עם פוליצר על ידי כך. נטען שהליך קליטה של מועמד לאגודה הוא מו"מ לכריתת חוזה שצריך על פי דין להתנהל בתום לב ובדרך מקובלת. נטען שבית חנניה ושגיא הפרו את החובה הנ"ל.
10.נטען שבחודש אוקטובר 2018 נפגש דודו של אלבלך עם אריה פרידמן, יו"ר ועד ההנהלה בית חנניה כדי ליידע אותו שמתנהל מו"מ למכירת הנחלה בין פוליצר לבין התובע וביקש לסייע בהליך. פרידמן אמר לפי הטענה שהוא לא צופה בעיות ונותן את ברכתו ויסייע בעניין ככל יכולתו. נטען שהדברים האלה לא היו אמת ולמעשה פרידמן הכשיל את המהלך במכוון, לטובת האינטרסים האישיים שלו. נטען שבחודש דצמבר 2018 פנו פוליצר במכתב לאגודה והודיעו שמנהלים מו"מ עם אלבלך למכירת הנחלה. נטען שהמוכרים ביקשו שאלבלך יחל בהליך הקליטה עוד בטרם חתימת חוזה המכר. נטען שלפי הנוהל של האגודה, לאחר שוועדת הקליטה מאשרת את הקונה, האגודה נותנת את הסכמתה להעברת הזכויות בנח על שם הקונה בספרי רמ"י וחותמת על מסמכים הנדרשים ע"י רמ"י בעניין זה. נטען שבני הזוג אלבלך עברו בחינות במכון אדם מלוא שתוצאותיהם הגיעו ביום 31.1.19 ושאם התוצאות של מבחני ההשמה היו שליליות האגודה הייתה כבר מציינת זאת בכתב ההגנה. נטען שעצם העבודה שזה לא נעשה מעיד על כך שהתוצאות היו חיוביות.
11.נטען שלאחר שלב זה פנו בני הזוג אלבלך פעמים רבות לאגודה בבקשה לזמנם לישיבה בוועדת קליטה אך לא נקבעה ישיבה בתירוצים ובטענות שווא. נטען שפעילות זו התנהלה בניגוד לנוהל. נטען שבסוף, רק ביום 14.4.19 הודיעה האגודה לבני הזוג אלבלך שישיבה שנקבעה ליום 17.4.19 מבוטלת, שכן הנחלה נמכרה לצד ג'. נטען שפעילות זו התנהלה בניגוד לנוהל הקובע שיש לזמן מועמד תוך חודשיים. נטען שבדיעבד נודע לאלבלך שביום 7.4.19 נחתם חוזה מכר בין המוכרים לבין בתו של נתבע 5 שכחבר ועדת אגודה הוא מהשולטים באגודה יחד עם פרידמן. נטען שפרידמן ונתבע 5 הפעילו את מוסדות האגודה לשם סיכול רכישת הנחלה על ידי אלבלך ושמסיבה זו לא נקבעה ישיבת ועדת קליטה משך 3 שבועות שבין 17.3.19 ועד ליום 7.4.19, בהם התנהל מו"מ בין בתו של הנתבע 5 לבין פוליצר לרכישת הנחלה. נטען שבדיעבד התברר שהאגודה הזמינה בני הזוג אלבלך להיכנס להליך קליטה למרות שמלכתחילה לא התכוונה לקלוט אותם, שהרי משפחת אלבלך מהווה תחרות בתחום החקלאות לנתבע 5 וגם שמשפחת אלבלך מיודדים עם משפחה אחרת בבית חנניה שהם יריבים גדולים של נתבע 5 ופרידמן. נטען שלא הייתה לאגודה שום סיבה אמתית סבירה וראויה שלא לאשר את בני הזוג אלבלך בוועדת הקליטה ולאחר שנתיים עד לקבלתם כחברים באגודה באסיפה הכללית. עוד נטען כי הם אפילו לא הוזמנו לראיון בוועדת הקליטה. נטען שבניגוד לטענת האגודה, לא הוכיחה כל כוחנות ובריונות בהתנהלות של בני משפחת אלבלך אלא ההפך, מי שהתנהל באופן כזה היו נתבע 5 והאגודה. נטען שלאגודה הייתה תרומה מכרעת לאי השלמת המו"מ בין אלבלך לבין פוליצר וזאת כי האגודה עיכבה בכוונה משך חודשיים וחצי כינוס ועדת הקליטה; כי האגודה דאגה להבהיר לפוליצר שלאלבלך יהא קושי לקבל אישור ועדת הקליטה; כי האגודה הוציאה לאלבלך מכתב עבור הבנק מתחכם לגבי מצב הזכויות בנחלה במטרה ברורה להקשות עליו לקבל הלוואה מהבנק.
12.כעילות תביעה נגד המוכרים צויין שהמו"מ למעשה הבשיל לחלוטין לחוזה מכר ורק התנהלות חסרת תום לב של פוליצר מנעה שכלולו ברגע האחרון. נטען שהייתה גמירות דעת לחתום על חוזה מכר מצד אלבלך שבשום שלב לא ויתר על העסקה, בעוד שהמוכרים התהפכו בעמדתם וסירבו בחוסר תום לב להיפגש לישיבת חתימה. נטען שהובא רק חשש מלאכותי מצד המוכרים ממקור המימון לעסקה ושאי יכולתו של אלבלך לקבל מימון בנקאי אינו מהווה סיבה מספקת להפסקת המו"מ. נטען שטענות המוכרים על קשיי מימון של אלבלך ואובדן אמון בחוסן הכלכלי שלו נולדו בשלב מאוחר כדי להתחמק מחתימת החוזה.
13.נטען שאלבלך ביקש תחילה לחתום על חוזה המכר לאחר אישור ועדת הקליטה אך הסכים לבסוף לחתום לפני קבלתו. נטען שעו"ד שטילמן לא אמר בזמן אמת בשום שלב שאפשר לפתור בעיית האגודה בהמשך על ידי פניה לרמ"י ורק מסר שהוא אינו רואה בזה בעיה וכי אישור הוועדה הוא תנאי מתלה לחוזה המכר.
14.נטען שבדיעבד ברור שהמוכרים סירבו לחתום עם אלבלך על חוזה המכר מיום 17.3.19 ואילך אך ורק משום שהם ניהלו מו"מ מקביל עם נתבע 5 ובתו.
15.נטען כי למעשה סוכמו כל התנאים הנדרשים, התקיים תנאי המסוימות ותנאי גמירות הדעת וכי למעשה נכרת חוזה מחייב בין הצדדים. נטען כי פוליצר ייצרו עילה פיקטיבית - העדר אמון ביכולת המימון מצד התובע – כדי להפסיק את המו"מ. הוספו טענות בקשר לטיוטת שטר המשכון שהועבר, כי מדובר במסמך טכני וכי לא היה קשר בינו לבין מתן הודעת התובע על מימון העסקה מהון עצמי.
16.ביחס לנתבעים 4-5 נטען שהם ניהלו את המו"מ לקליטתו של אלבלך בחוסר תום לב ובצורה בלתי הגונה תוך פגיעה קשה ביחסי האמון והנאמנות בין הצדדים למו"מ. נטען כי לאגודה לא היתה כוונה לקשור קשר עם אלבלך ולאשר את בני הזוג לקליטה ולא גילתה את הסיבות האמתיות לכך. עוד נטען כי הנתבעים 4-5 גרמו לכך כי לא ייחתם חוזה בין אלבלך לבין פוליצר.
17.התובע חזר על פירוט נזקיו שהובעו בחוות הדעת שהוגשו מטעמו.
עמדת הנתבעים 1-3
18.פוליצר טענו שפנו לעו"ד שטילמן לצורך מכירת הנחלה במהירות האפשרית, ובמהלך חודש ספטמבר 2018 קיבלו הצעה ממשפחת אלבלך שהתובע ירכוש את הנחלה. החל מו"מ באמצעות באי הכוח, עו"ד שטילמן ועו"ד אבי קליר. נטען שהעסקה הייתה אמורה להיות פשוטה באופן יחסי למכר נחלות והייתה עשויה להסתיים בחתימת הסכם תוך ימים בודדים, הואיל ולא הייתה מחלוקת לגבי תנאי העסקה שהיו מוסכמים על הצדדים ולא היו בעיות טכניות, כגון שימושים חורגים, בניה ללא היתר, פינוי שוכרים וכיו"ב. אולם, לפי הטענה פוליצר נפלו קורבן למשפחה "כוחנית ונצלנית" אשר משכה אותם משך למעלה מחצי שנה במו"מ מתיש וחסר תועלת תוך ניהולו בחוסר תום לב וגרימת עוגמת נפש עצומה בעיכוב העסקה. דבר זה השפיע בעיקר על נתבעים 1 ו-2 שהיו זקוקים לכספי התמורה. נטען שלאחר שלא נותרה לנתבעים ברירה הודיעו על הפסקת המו"מ לאור החשש שהעסקה תוכשל על ידי התובע ומשפחתו ואיבוד אמונם בעסקה, בעיקר נוכח אי יכולת התובע לקבל אישור למשכנתא משך כחצי שנה. נטען שהנתבעים ניהלו מו"מ בתום לב ולא ידעו שנכנסו למאבק יצרני וכוחני בין מגדלי ומשווקי בננות גדולים הנאבקים על שטחי עיבוד לצורך הגידולים. נטען שהתובע עצמו, העומד בחזית העסקה כלל לא היה בקיא בפרטיה, נטען שהוא אינו רוכש את הנחלה ביחד עם בת זוגו וכי הינו למעשה איש קש המשמש נציג משפחת אלבלך המורחבת. נטען שהדברים עולים באופן ברור גם מתוך סכומי התביעה המבוססים בעיקר על גידול בננות שהינו תחום עיסוקה של משפחת אלבלך וכן העובדה שהאנשים שניהלו מו"מ ונפגשו עם הנתבעים היו דודו של התובע ואביו. כמו כן נטען שהם היו אמורים לממן את העסקה באופן מלא ללא הלוואה. נטען שגם בקשר לתביעה, מי שעומד מאחוריה וממנן אותה זה האב והדוד.
19.נטען שכל מה שניסו הנתבעים 1-3 לעשות היה לממש את הנכס שקיבלו בירושה, בעוד התובע ומשפחתו הכשילו את העסקה והתייחסו אליה כאנשי עסקים המבקשים להגדיל ולהעצים את העסק שלהם. נטען שמדובר בתביעה חסרת בסיס.
20.נטען שהנתבעים 1-3 הפסיקו את המו"מ בשל 3 סיבות: העדר מימון בנקאי מצד התובע והתנהלות שהביאה לידי חוסר אמון מוחלט ביכולתו לשאת בתשלומים ללא המימון; שליחת שטר משכון דרקוני שאינו מתאים לעסקה ומלמד באופן חד משמעי על הימצאות גורמים שלישיים בעלי אינטרס לעסקה; וקשיים מול האגודה אשר היו ברקע כל הזמן. נטען שהגשת התביעה גם כנגד האגודה מוכיחה למעשה את תום לבם של הנתבעים שנקלעו לסכסוך על לא עוול בכפם.
21.נטען שככלל, לכל צד במו"מ זכות לפרוש ממנו בכל עת כל עוד לא הביע גמירת דעתו להתחייב בחוזה. נטען שכל עוד הפרישה מהמו"מ הונחתה על ידי שיקולים עניינים, לא ניתן לקבוע שנעשתה בחוסר תום לב. יתר על כן, נטען שתום לב במו"מ הינו חובה הדדית וכי התובע ומשפחתו התנהלו בחוסר תום לב ולכן אין הם יכולים להלין על הצדדים האחרים. נטען שבמועד בו החליטו הנתבעים לסיים את המו"מ עודכן התובע על כך והוא בחר שלא לפעול באמצעים משפטיים שעמדו לרשותו ובחר שלא להגיש תביעה או בקשה לצו מניעה על מנת לעצור את העסקה המתגבשת עם צד ג'. נטען שעשה זאת כיוון שבא כוחו חשב שאין טעם להוציא צו מניעה. נטען שרק חודשים לאחר חתימת העסקה כשהועברו הכספים מהקונים החדשים לנתבעים ושולמו תשלומי מס לרשויות, התעורר התובע ושלח מכתב דרישת תשלום על סך מיליוני ₪. נטען שאין זה ברור כיצד תביעה לצו מניעה חסרת סיכוי ואילו אותו דין אינו חל לגבי תביעת פיצויים. נטען שיש בכך כדי להעיד על ניסיון מצד התובע להתעשר על חשבון הנתבעים בתביעה מפוברקת.
22.נטען שיש להסתמך על עדותו של עו"ד שטילמן שהסביר את הדינמיקה שהתנהלה במהלך המו"מ הארוך על מנת להבין את הרקע שהוביל להפסקתו. נטען שהתנהלו אין ספור שיחות טלפון בין עו"ד שטילמן לעו"ד קליר, וזאת מעבר לחילופי המיילים. נטען שעולה מעדותו באופן מובהק תום הלב של הנתבעים 1-3, זאת לעומת דרך התנהלותו של התובע ומשפחתו שמשכו את המו"מ אין קץ והתעלמו מדרישותיהם של התובעים ושל עו"ד שטילמן לחתום על החוזה. נטען שאף מסיכומי התובע עולה שלא הייתה מניעה לחתום על החוזה מבחינת נוסחו. נטען שיחד עם זאת, לאורך תקופת המו"מ הוחלפו בין הצדדים טיוטות רבות ונערכו שני מפגשים בין עורכי הדין על מנת שהחוזה ייחתם. נטען שלמרות זאת, גם לאחר קיומן של הפגישות וסיכום נוסח החוזה התבקשו הנתבעים לתקן אותו שוב ושוב כאשר כתוצאה מכך הבין עו"ד שטילמן שיש ניסיון לדחות, להאריך ולמשוך בכוונה המו"מ בשל ההמתנה לקבלת אישור הבנק למימון העסקה.
23.נטען שמתחילת המו"מ הובהר ע"י עו"ד שטילמן כי המכר יתבצע כמקובל בעסקות של יורשים בנחלות, ישירות משם בעלי הנחלה המנוחים אל הקונה שהרי רמ"י אינה מאשרת רישומה של הנחלה על שם יותר מיורש אחד כבעל זכויות. נטען כי בשל סיבה זו הבנקים אינם מאשרים בדרך כלל מימון מכר נחלות מיורשים מאחר ואין מי שיחתום על כתב ההתחייבות הנדרש כאשר זה אמור להיחתם על ידי בעל הנכס. נטען שלמרות זאת, עו"ד קליר עמד על מימון התמורה באמצעות משכנתא והבהיר שללא מימון, לא ניתן לחתום על החוזה ואף הסביר שמרשיו בעלי קשרים בבנק ויצליחו להסדיר את המימון. נטען שמשך חודשים דרש עו"ד שטילמן לקבוע פגישה לחתימה במהלכה ייסגרו הפרטים האחרונים בחוזה. נטען שלמרות שהתובע יכול היה לחתום על החוזה מבלי להמתין לאישור הבנק למשכנתא, ולשלם את התשלום הראשון בסך מיליון וחצי ₪ מהון עצמי, ואילו המשכנתא המבוקשת עבור היתרה בסך 4 מיליון ₪ הייתה צריכה להיות משולמת רק כעבור 120 יום מחתימת החוזה, התעקש עו"ד קליר להמתין לאישור הבנק. נטען שעובדה זו – כי חוזה המכר לא נחתם על ידי התובע – מוכיחה את חוסר יכולתם של אלבלך לעמוד בתשלומי התמורה ללא המשכנתא ולחילופין מלמד על חוסר תום לבם המצדיק הפסקת המו"מ.
24.נטען שבסופו של דבר, לאחר שפעם נוספת דרש עו"ד שטילמן מהתובע לחתום על החוזה השיב עו"ד קליר כי הבנק אינו מאשר מתן המשכנתא כל עוד הנחלה אינה רשומה על שם היורשים והתברר באופן סופי כי רכיב התמורה נותר בספק ויתר על כן נשלח שטר משכון "דרקוני" שאינו נהוג כלל בעסקאות מכר. נטען כי אז הבינו הנתבעים שהגיעו למבוי סתום מול משפחת אלבלך ואיבדו אמון בתובע והחליטו לפרוש מהמו"מ. נטען שהנתבעים פעלו על פי מצג לפיו העסקה הייתה מותנית בקבלת אישור מהבנק למשכנתא. ברגע שאפשרות זו ירדה מהפרק היה ברור לנתבעים ולעו"ד שטילמן כי אין ביכולת התובע לעמוד בתשלומי התמורה. נטען שמאידך, ככל שהייתה ביכולת התובע לממן את העסקה ללא צורך במשכנתא, כפי שנטען בתביעה, ובניגוד למצגים שהוצגו, העובדה שמשפחת אלבלך משכה את הנתבעים בזמן משך חודשים מעידה על חוסר תום לב או על חוסר יכולת לשאת בתשלומי התמורה.
25.נטען שכל התביעה מבוססת על טענת התובע כי המו"מ הושלם, ולמעשה נכרת חוזה מבחינת גמירות דעת ומסוימות וכן נטענה טענה חלופית כי הנתבעים הפסיקו את המו"מ וכריתת החוזה בחוסר תום לב. נטען שטענות אלה של התובע שאף הודה לפי הטענה שהחוזה היה בשל ומוכן לחתימה לאורך חודשים, מספקות סיבה לדחיית התביעה מהטעם שעל אף שדבר לא מנע מהצדדים להיפגש ולחתום התובע ומשפחתו עיכבו את כריתת החוזה משך חודשים.
26.נטען שיש לדחות את הטענה שהנתבעים ניהלו מו"מ איטי כאשר בחודש ינואר לחץ עו"ד שטילמן ככל שיכל לחתום על החוזה ולסיים את העסקה, על כך השיב עו"ד קליר שלאחר קבלת אישור הנתבעים לטיוטת הסכם היא תועבר לבנק ממנו מתעתד לקבל משכנתא. נטען שבתשובה חזר וביקש עו"ד שטילמן שהחוזה ייחתם. נטען שגם בחודש פברואר ניסה משרדו של עו"ד שטילמן להביא לכך שתתקיים פגישה וייחתם החוזה. נטען שעו"ד שטילמן לחץ משך חודשיים לכל הפחות עוד בטרם חודש מרץ להיפגש ולחתום על החוזה בעוד עו"ד קליר מעכב את החתימה. נטען שעצם ניהול המו"מ משך תקופה כה ארוכה אינו מלמד על תום לב. נטען שהעובדה שעו"ד שטילמן לא איים על ביטול העסקה אינה מועילה לתובע שכן בחוק ובפסיקה אין דרישה להציב אולטימטום. נטען שעל פי המערכת העובדתית, התובע ומשפחתו אינם יכולים לטעון שהופתעו מקבלת ההודעה על סיום המו"מ לאחר שהתעכבו בהמתנה לאישור המשכנתא והסדרת היחסים מול האגודה.
27.נטען כי התובע הטעה כאשר טען שבחודש מרץ שני הצדדים היו מוכנים לחתום על החוזה. נטען שאומנם עו"ד שטילמן הוציא ביום 11.3.19 זימון לפגישה לחתימה שהייתה אמורה להיערך ב-17.3.19, אך עו"ד קליר השיב לו שהעניין מתעכב לאור הבעייתיות באישור העקרוני שהוציא הבנק למשכנתא. נטען שעולה מכך שהתובע התעקש עדיין להתנהל מול הבנק. נטען שרק שעה שהתברר לתובע ומשפחתו שהעסקה עומדת לרדת מהפרק, נשלחו מיילים מעו"ד קליר; בראשון הוא כותב באופן מעורפל על הון עצמי או משכנתא ובשני שלח שטר משכון. הנתבעים טענו שיש בכך כדי להצביע על חוסר תום לב, כיוון שהציגו משך חודשים שאין להם הון עצמי ופתאום בשלב מאוחר טענו שיש להם הון עצמי.
28.נטען שאין מניעה מהבחינה המשפטית לנהל מו"מ מול שני קונים פוטנציאליים או יותר, כל עוד ניתנת על כך הודעה על ידי המוכר כפי שנעשה במקרה זה. נטען שבמקרה דנן לא הובטח לתובע שלא ינוהל מו"מ עם אחרים, ומכל מקום נטען שניתנה הודעה מפורשת על כך על ידי עו"ד שטילמן. הוער עוד שהנתבעים מכרו את הנחלה באותו סכום לצד השלישי שהיו אמורים למכור לתובע. נטען שסכום זה היה מקובל על ידי התובע לאורך כל המו"מ ולא שונה באף אחת מהטיוטות. נטען שהמו"מ הופסק רק בשל העובדה שהתובע ומשפחתו לא הצליחו להבטיח מקור כספי והנתבעים הביעו אי אמון בעסקה כתוצאה מזה.
29.הנתבעים התייחסו לרכיב הנזק וטענו שהתובע לא רכש נחלה חלופית עד היום ולא שכר שטחים חקלאיים לגידול בננות, וזאת למרות שלא מדובר בנכס ייחודי ויחיד במינו. נטען שהתובע כשל בחובת הקטנת נזקיו. כמו כן, באשר לפיצויי קיום נטען כי נקבע שאלה יינתנו במקרים נדירים בלבד וכי לא יינתנו בתביעה לפי חוסר מו"מ לפי סעיף 12 לחוק החוזים. מעבר לכך נטען לעיוותים וכשלים בחוות הדעת.
עמדת הנתבעים 4 ו-5
30.מבחינת נטל ההוכחה נטען שהתובע לא עמד באף אחד מהנטלים שהיו מוטלים עליו, ובין היתר, הוכחת הטענה שהאגודה סיכלה בפועל את חתימת החוזה או כי הנתבע 5 סיכל זאת. נטען שהתובע למעשה היה איש קש בו נעשה שימוש על ידי דודו ואביו ושהכנסותיו לא נפגעו כתוצאה מאי חתימת החוזה וכי הוא עצמו לא שכר אדמות חקלאיות מעולם באופן אישי. מעבר לכך נטען שהתובע עצמו לא היה מעורב במו"מ ואין לו מושג לגבי פרטיו. נטען עוד שהוכח כי התובע הוא חבר אגודה בגבע כרמל והסתיר זאת מהמוכרים ומהאגודה.
31.נטען שהתובע ניסה ליצור הקבלה בינו לבין הקונים בפועל וטען שגם הם אנשי קש של נתבע 5 אך נטען שטענה זו הופרכה בבית המשפט. נטען שבניגוד לתובע, לקונים היתה יכולת כלכלית עצמאית לרכישת משק פוליצר. מעבר לכך נטען שהם לא משכו את העסקה משך חודשים ונטען שאין יסוד לטענה שהם אנשי קש של הנתבע 5.
32.נטען שטענת התובע באשר להתנהלות האגודה בכל הקשור לעיכוב כינוס ועדת הקבלה על מנת לטרפד את העסקה בין פוליצר לאלבלך התגלתה כחסרת בסיס. נטען שעם זאת, גם אם נכון היה הדבר, לא היה בו כדי למנוע את החתימה על החוזה כאשר אישור ועדת הקליטה הינו תנאי מתלה להסכם ואינו תנאי לחתימתו. נטען שבכך נשמט הבסיס העובדתי והמשפטי כנגד האגודה וכנגד הנתבע 5.
33.נטען שהאגודה לא סיכלה את החוזה בין אלבלך לבין פוליצר. נטען שהוכח שהאגודה לא פעלה לסכל את העסקה אלא היפוכו של דבר, ניסתה לסייע בקידום העסקה. נטען שלא היה עניין לסכל את העסקה, שכן אין תחרות בין נתבע 5 לבין אלבלך וכי הראשון בכלל אינו מגדל בננות. נטען שלא נסתרו עדויותיהם של העדים שהעידו כי נתבע 5 לא היה מעורב בפעולות האגודה בעניין העסקה. נטען שהתובע לא הצליח לבסס ולו באופן מינימלי ביותר את טענותיו כלפי נתבע 5.
34.נטען שלתובע לא הייתה יכולת כלכלית לממן בעצמו את העסקה, והוא נסמך באופן מוחלט על אביו ודודו. נטען שהתובע דחה משך חודשים ארוכים חתימה על חוזה הרכישה בתקווה שיצליח לקבל מימון בנקאי לעסקה. נטען שרק כאשר עו"ד שטילמן הודיע שהוא רואה את עצמו חופשי לנהל מו"מ מול קונים אחרים, עלתה לפתע הצעה מצד התובע לפיה יש לו הון עצמי. נטען שמצג זה היווה הפתעה גמורה לעו"ד שטילמן, שפירש את זה כחוסר תום לב במו"מ.
35.הועלו טענות נוספות באשר לבחירת התובע שלא להגיש בסמוך לכריתת העסקה תביעה לצו מניעה שימנע את מכירת המשק לקונים החלופיים. נטען שאילו היה ממש בטענות התובע סיכויי תביעה כזו היו טובים, בייחוד לעומת התביעה הכספית המאוחרת שהגיש התובע בסופו של דבר. נטען שהתובע היה מעוניין בהשכרת אדמות חקלאיות נוספות בבית חנניה ולכן היה חשוב לו להתקבל מיד לחברות באגודה, שכן רכישת משק פוליצר היה רק שלב ראשון מבחינתם לקראת שימוש באדמות נוספות בבית חנניה. ולכן התנה התובע מלכתחילה את העסקה בקבלתו לחברות. נטען שמסיבה זו כאשר נודע לו שיאלץ לגור בפועל בבית חנניה משך שנתיים טרם יוכל להגיש בקשה לקבלה לחברות באגודה, הוא איבד עניין במשק פוליצר, שכן זה לא תאם למטרה הסמויה של המשפחה – קבלת דריסת רגל באדמות המושב. נטען שמסיבה זו לא מימש התובע את העסקה אלא בחר בתביעה כספית חלופית.
36.נטען שיש לקבל את עדויות פוליצר, שהסיבה היחידה בגינה לא נחתם ההסכם בין פוליצר לתובע היה סירובו המתמשך של התובע לחתום על ההסכם מפאת חוסר מימון. נטען שאין לקבל את הטענה שהייתה קנוניה בין פוליצר לבין המושב כדי להכשיל את עסקת אלבלך.
תשובת התובע
37.בתשובתו חזר התובע על עמדתו בה נטען בין היתר כי אילו הנתבעים 1-3 היו זקוקים לתמורה מהירה לא היו מנהלים מו"מ מול התובע משך חודשים, אלא קובעים לו מועד סיום. נטען כי יש לדחות את הטענות ביחס לשטר המשכון וכי מדובר בספקולציות בלתי מבוססות. כמו כן, נטען שיש לדחות את הטענות הנובעות מאי הגשת תביעה לאכיפת חוזה לטובת התובע בהיותו צעד בלתי סביר. נטען כי יש לדחות את הטענות בנוגע לגרימת עיכוב במו"מ על ידי התובע. נטען שיש לדחות את הטענות בנוגע לחברותו של התובע בגבע הכרמל.
דיון
38.הטענה המרכזית אשר הועלתה, שהינה גם הבסיס לטענות האחרות, היתה לחוסר תום-לב בניהול משא ומתן על ידי הנתבעים 1-3 בקשר לכריתת החוזה למכירת הנחלה וביחס לנתבעים 4-5 על הכשלת תהליך קבלת אישור מוועדת הקליטה אודות קליטת התובע ואשתו.
המו"מ בין התובע לבין נתבעים 1-3 אודות עריכת הסכם לרכישת הנחלה
39.מעדות מתווכת הנדל"ן דבורה זיבנברג, שהיא חברת האגודה, עולה כי פנו אליה באוגוסט 2018 ישראל אלבלך ובני אלבלך שתמצא עבור אליעזר-התובע נחלה באזור חוף הכרמל. תואר כי בחודש ספטמבר 2018 החל מו"מ בין פוליצר באמצעות עו"ד שטילמן לבין אליעזר אלבלך באמצעות עו"ד קליר (תצהיר דבורה סע' 8-10).
40.כפי שהצהיר התובע, אביו, דודו ובא כוחו טיפלו עבורו במו"מ: "ישראל, בני ועו"ד קליר – טיפלו עבורי במו"מ עם המוכרים..." (סע 13 לתצהיר). מצד הנתבעים 1-3 עלה כי מהלכי המו"מ נוהלו מטעמם על ידי עו"ד שטילמן (סע' 17, 24 לתצהיר גבי פוליצר, סע' 20 לתצהיר צבי פלגי פוליצר)
כך, באשר למהלך המו"מ, העדים המרכזיים הם עו"ד קליר ועו"ד שטילמן אשר עמדו בקשר הדוק אחד עם השני עבור לקוחותיהם.
41.עו"ד קליר תיאר כי אלבלך פנו אליו בספטמבר 2018 לאחר שכבר סיכמו עם המוכרים על מחיר של 5.5 מיליון ₪ תמורת הנחלה. טיוטת חוזה ראשונה הוחלפה בין הצדדים ביום 25.10.18 (סעיפים 7,ו- 10 לתצהיר). לטענת עו"ד קליר עלו נושאים רבים לבירור וליבון ולא היה מדובר ב"עסקה פשוטה" (סעיף 11 לתצהיר). בין היתר הוא טען שחל עיכוב בגלל מצב רישום הזכויות בנחלה שהיו עדיין על שמם של שני ההורים המנוחים (סעיף 11 לתצהיר). לטענתו, העברת הזכויות הסתיימה רק ביום 15.1.19 (סעיף 12 לתצהיר). תואר כי בחודשי ינואר ופברואר 2019 עלו נושאים נוספים שדרשו תיקונים בטיוטות (סעיפים 14-16 לתצהיר). תואר בהמשך מהלכי המו"מ וכי עו"ד שטילמן ביקש ביום 11.3.19 לקיים פגישה ביום 17.3.19 לשם סגירת נקודות אחרונות בחוזה וחתימה עליו. עו"ד קליר טען כי השיב באותו יום כי הוא מבקש "לעכב את החתימה על החוזה לפרק זמן קצר, היות והועלו מספר דרישות חדשות על ידי בנק דיסקונט..." (סעיף 17 לתצהיר קליר). נטען עוד כי כאשר התברר כי הקשיים עם הבנק (בקשר למימון העסקה) לא ייפתרו עדכן אותו ישראל אלבלך ביום 15.3.19 כי הרכישה תמומן מהון עצמי או מהלוואת משכנתא. עו"ד קליר הודיע זאת לעו"ד שטילמן ביום 17.3.19 וציין כי אין מניעה לקיים פגישה על מנת "לסכם סופית את אותן נקודות בודדות שנותרו לסיכום על פי הצעתו, בנוכחות הצדדים." (סעיף 18 לתצהירו). לטענת עו"ד קליר, ביום 19.3.19 העלה עו"ד שטילמן טענה "משוללת יסוד" כי המוכרים מאבדים אמון בחוסן הכלכלי של הקונה לעמוד בהתחייבויותיו בהסכם המכר והסתייג מנוסחו של משטר משכון שנשלח אליו על ידי עו"ד קליר בטענה כי אינו נדרש במכר נחלות. עו"ד קליר סיפר כי קיבל הודעה מעו"ד שטילמן שהמוכרים בודקים אפשרויות נוספות עם קונים פוטנציאליים אחרים ועם זאת ציין עו"ד שטילמן כי "איננו מרימים ידיים ונקווה שימצאו פתרונות". מכאן טען עו"ד קליר כי המוכרים התכוונו להשאיר את הקונה "על אש קטנה" ולא הודיעו לו על הפסקת המשא ומתן שזאת עשו לראשונה רק ביום 3.4.19, כאשר הודיעו שהחליטו למכור את הנחלה לקונה אחר. עו"ד קליר טען שבשום שלב, לרבות במייל מיום 19.3.19, המוכרים לא נתנו לקונה אולטימטום למועד סופי לחתימה על החוזה, שאם עד אליו לא ייחתם – ייפסק המשא ומתן.
42.הוספו טענות בנוגע לשטר המשכון, שעו"ד שטילמן, כמי שבקי במכירת נחלות ידע שלא ניתן לרשום הערת אזהרה על זכויות בנחלה וידע שהדרך היחידה להבטיח את זכויות הקונה בעסקה מסוג זה היא על ידי רישום משכון, שלכך דרוש שטר משכון. נטען שהטענה שהדרישה לחתימה על שטר משכון צצה לפתע נוכח סירוב הבנק לממן את העסקה ולצורך מימון ממקור מפוקפק, חסרת בסיס. עו"ד קליר טען עוד, שביום 19.3.19 הוא השיב לעו"ד שטילמן במייל שבכל מקרה תשולם התמורה גם אם לא תתקבל הלוואת משכנתא וכי ניתן להיפגש על מנת לסגור את אותם סעיפים בודדים שנותרו לדיון ולחתום על החוזה (נספח 14.5 לתצהיר). יצוין שבאותו מכתב כתב עו"ד קליר שהעובדה שהחלו לנהל מו"מ עם אחרים עולה לדעתו עד כדי חוסר תום לב (סעיף 21 לתצהיר). בהמשך נשלח מייל נוסף בו חזר והדגיש שהחשש מהחוסן הכלכלי של הקונה משולל יסוד. עו"ד קליר ציין שביום 3.4.19 קיבל הודעה מעו"ד שטילמן כי המוכרים החליטו להפסיק את המו"מ והחליטו למכור את הנחלה לצד ג'. עו"ד קליר טען שהמו"מ לא נקלע בשום שלב למבוי סתום וכי כל הפרטים המהותיים סוכמו בין הצדדים בטרם הופסק, לרבות התמורה ואופן ומועדי התשלום (סע' 26 לתצהיר). יחד עם זאת, עו"ד קליר הודה שעל הפרק עמדה אפשרות שתשלום התמורה יתבצע באופן חלקי באמצעות קבלת הלוואת משכנתא מבנק דיסקונט וכי הקונה ביקש לקבל אישור עקרוני מהבנק לקבלת ההלוואה בטרם חתימת חוזה המכר. נטען שהקונה העדיף אומנם למצות את המו"מ ולקבל הלוואה בנקאית אך בשום שלב לא התנה את הרכישה בכך, כאשר האפשרות לקבל מימון בנקאי ירדה מהפרק, הקונה הודיע למוכרים כי יממן יתרת התמורה מהון עצמי (סע' 27 לתצהיר).
43.נטען שטענת המוכרים באשר לאי אמירת אמת ע"י אלעזר לאורך כל המו"מ וכי הוא עצמו נעדר יכולת כלכלית הינה ספקולציה חסרת בסיס בלבד.
44.בחקירתו הנגדית כאשר נשאל ישירות מדוע אלבלך לא חתם על ההסכם כבר בחודש ינואר טען שלא היתה דרישה מפורשת לעשות כן מצד המוכרים וכי לא הובהר תנאי ש"אם העסקה לא נחתמת עד תאריך זה אין עסקה" (עמ' 43 -44 , עמ' 44 ש' 22-25). בהמשך הוא אישר כי עד לתאריך 15.3.19 לא דובר על חלופת מימון במקום משכנתא מטעם אלבלך (עמ' 47 ש' 8).
45.עו"ד שטילמן נתן תיאור שונה במקצת לגבי חלק מהשלבים של המו"מ. הוא תיאר שמטרת הנתבעים 1-3 הייתה למכור את הנחלה, ויתר על כן כי נתבעת 2 הייתה זקוקה בדחיפות רבה לכסף בשל מצוקה כלכלית. נטען שהנתבעים 1-3 נהגו לאורך כל הדרך בתום לב וגם כך כאשר החליטו לסיים את המו"מ. נטען שעשו זאת לאור משיכת המו"מ על ידי התובע על פני חודשים ארוכים ללא גמירות דעת לגבי נוסח החוזה ונספחיו, תוך שב"כ התובע מוסיף ומשנה תדירות את נוסח החוזה ולאחר ששלח במפתיע שטר משכון חסר הגיון עסקי והודיע טלפונית כי בכוונתו לבקש תיקונים נוספים. נטען שלא ניתן היה להגיע עם התובע לגמירות דעת ושהוא לא הצליח להוכיח חוסן כלכלי לממן את הרכישה ונכשל בקבלת אישור מהבנק לאשר משכנתא. עו"ד שטילמן טען שמתחילת המו"מ ב"כ התובע הודיע כי ללא מימון בנקאי אין ביכולתו לרכוש את הנחלה (סע' 31 לתצהירו). עו"ד שטילמן טען שמתחילת המו"מ הבהיר בצורה ברורה לעו"ד קליר כי המכר יתבצע כמקובל בעסקאות של יורשים בנחלות (סע' 19 לתצהיר).
46.עו"ד שטילמן טען שמדובר בעסקה פשוטה באופן יחסי למכר נחלות, כיוון שלא היו בעיות מיוחדות בנחלה ושהייתה יכולה להסתיים בחתימה על הסכם מכר תוך ימים בודדים הואיל ולדעתו תנאי העסקה היו מוסכמים על הצדדים, לרבות המחיר והנחלה הייתה פנויה מתושבים ולא היו בה שימושים חורגים או בניה ללא היתר או סיבה אחרת שיכולה לעכב את המו"מ (סע' 21 לתצהיר). למרות זאת, התארך המו"מ ונמשך ללא תוצאה על פני כ-6 חודשים מאוקטובר 2018 ועד למרץ 2019. ביחס למשכנתא טען עו"ד שטילמן כי כבר בטיוטת ההסכם הראשונה שנשלחה לב"כ התובע ב-25.10.18, נכתב כי אי קבלת משכנתא על ידי הקונים מכל סיבה לא תפטור מהצורך לשלם מלוא התמורה במועד. עו"ד שטילמן טען כי עו"ד קליר הסביר לו שבשל התחייבות הקונים לשלם מלוא התמורה גם אם לא יתקבל מימון בנקאי אין הוא יכול להביא לידי חתימת החוזה ללא אישור הבנק, הואיל ובפועל אין למרשיו מקור מימון העסקה מהון עצמי (סע' 25 לתצהיר). נטען שמסיבה זו משכו הקונים את המו"מ תוך ניסיונות חוזרים ונשנים להימנע מגיבוש חוזה סופי, הכל כדי לקבל את האישור הסופי למימון העסקה באמצעות הלוואת משכנתא (שם).
47.עו"ד שטילמן טען שהוא חשש מלכתחילה שלא תאושר הלוואת משכנתא לתובע וכי התריע על כך בפני ב"כ התובע בתחילת המו"מ (סעי' 27 לתצהירו). אולם, הלה טען בפניו שמרשיו בעלי קשרים בבנק ויצליחו לסדר את המימון (שם). חשש זה התבסס על כך שהנחלה הייתה רשומה על שם ההורים ולא היה מי שיחתום על כתב ההתחייבות הנדרש מבעל הנכס. נטען שרמ"י אינה מאשרת את רישומה של הנחלה על שם יותר מיורש אחד (שם). נטען שלפעמים ניתן לפתור את הבעיה של מימון בנקאי על ידי רישום על שם הקונה בשעבוד נכס אחר ואילו הקונה הוא בעל נכסים והון המקנים לו אפשרות כאמור, היה מקבל מימון בנקאי כגישור בעסקה עד לרישום הנחלה על שמו (סע' 28 לתצהירו). נטען שאפשרות זו לא נשקלה על ידי התובע כלל (שם). עו"ד שטילמן הזכיר שכבר במחצית נובמבר, ביום 15.11.18 הוא הודיע במייל שהנתבעים דורשים לקבל מראש העתק ממסמכי הבנק עליהם יידרשו לחתום על מנת להתקדם בעסקה (סע' 29 לתצהירו). עו"ד שטילמן טען שב"כ התובע חזר ואמר לו פעם אחר פעם בשיחות רבות ביניהם כי אין לתובע יכולת מימון ממקורות אחרים אלא אך ורק מהבנק ועל כן יסכים לחתום על החוזה רק לאחר אישור חד משמעי מהבנק למתן משכנתא (סע' 31 לתצהירו). עו"ד שטילמן טען שפגש את עו"ד קליר ביום 25.11.18 במשרדו על מנת לקדם את המו"מ והגיעו להבנות לגבי רוב סעיפי ההסכם, אך בהמשך ביקש עו"ד קליר בקשות נוספות שעיכבו את המו"מ, מהלכים שהתרחשו בין דצמבר 2018 לינואר 2019 והכניסו את המו"מ למצב של השהייה, שהתובע מסרב להתקדם לחתימה ולא העביר אישור עקרוני מהבנק לקבלת משכנתא (סע' 31-32 לתצהירו). בנוסף טען עו"ד שטילמן שב"כ התובע הודיע לו במהלך חודש ינואר, כי התובע שוקל באם לבצע את העסקה מאחר שהוא נתקל בקשיים לגבי קליטתו כחבר אגודה ושהוא יחזור אליו עם תשובה במועד מאוחר יותר (סע' 34 לתצהירו).
48.ב-14.1.19 השיב עו"ד שטילמן לפניה מצד עו"ד קליר שהוא מבקש לקבל אישור שהקונה ירכוש את הנחלה למרות נהלי האגודה ולמרות שטרם עברו הזכויות על שם האב ז"ל מהאם ז"ל. הוא הבהיר שלא יהא זה לנכון למשוך את החוזה מעבר למה שסוכם, כאשר כל התנאים העסקיים סגורים ואין מקום להערות נוספות. הוא כתב "אני מבקש לקבוע לעסקה זו מועד לחתימה סופי! בשלב זה אני מורה ללקוחותיי שיש להמתין לתשובתך למועד לחתימה" (סע' 36 לתצהירו, הקו במקור). ב"כ התובע השיב לו שאחרי אישור הנתבעים לטיוטה היא תועבר בצירוף אישור הזכויות לבנק על מנת לקבל את אישורו למתן משכנתא (סע' 37). ב-16.1.19 השיב עו"ד שטילמן שהוא מבקש פעם נוספת לקבוע מועד לחתימה, וזאת לאחר שהתקבל אישור על העברת מחצית זכויות האם המנוחה על שם האב המנוח וקיים אישור זכויות סופי לגבי האב (סע' 38). ב-22.1.19 עדיין לא הציג התובע אישור עקרוני של הבנק להלוואה. עו"ד שטילמן הזכיר שההסכם הותנה באישור ועדת הקליטה של האגודה וחתימת האגודה על טופס בקשה להעברת זכויות למגזר החקלאי (סע' 39). כאשר המו"מ לא הסתיים, הציע עו"ד שטילמן קיום פגישה נוספת עם ב"כ התובע שמיד לאחר מכן ייחתם ההסכם, שאם לא כן המו"מ יופסק וכל צד יהא משוחרר מכל התחייבויותיו (סע' 41 לתצהירו). הפגישה אכן התקיימה ביום 6.2.19 והצדדים עברו על טיוטת ההסכם, אך לא נחתם דבר. עו"ד שטילמן טען שבעקבות עיכובים, תיקונים חדשים שביקשו התובע ונציגיו להכניס לטיוטה, עניין המשכנתא שלא התקדם ואי קבלת אישור ועדת הקליטה של האגודה, "גבר והלך חוסר האמון של הנתבעים ביכולתו של התובע לעמוד בהסכם" (סע' 42 לתצהירו). נטען שלאחר הפגישה בחן התובע פעם נוספת את ההסכם וביקש לשנות סעיפים, לרבות סעיף התנאי המתלה להסכם באופן כזה שההסכם לא יהיה מותלה בקליטתם לאגודה (שם).
49.ביום 13.2.19 פנה עו"ד שטילמן פעם נוספת לעו"ד קליר בעקבות עיכובים וביקש שלא להשחית עוד זמן במידה ואין תשובה חיובית מהבנק וביקש שהתובע יגבש את עמדתו. התובע לא קידם את המו"מ למרות שנעשו ניסיונות לתאם מועד פגישה לחתימה. עו"ד שטילמן טען שב"כ התובע הסביר לו בשיחת טלפון כי התובע לא יחתום ללא אישור בנקאי לקבלת ההלוואה בשל חוסר יכולת מימון ממקורות אחרים (סע' 44 לתצהירו). ב-11.3.19 קיבל עו"ד שטילמן מייל מב"כ התובע לפיו הבנק לא ייתן משכנתא ללא אישור זכויות של רמ"י על שם היורשים. עו"ד שטילמן טען שמדובר במהלך בלתי אפשרי מבחינת הנתבעים שהיה דרוש פרק זמן ארוך של כשנה וחצי לכל הפחות ושלא הייתה למוכרים אפשרות להמתין פרק זמן זה, ושההעברות כאמור ממילא יגררו תשלומי מס מיותרים ונוספים (סע' 46 לתצהירו). נטען כי לאחר מספר ימים הודיע לו ב"כ התובע שהתובע ישיג את התמורה הנדרשת גם אם לא תאושר הלוואה, וכשנתבקש להסביר מקור המימון לא עשה זאת (סע' 47 לתצהירו). עו"ד שטילמן טען שאם היה מקור מימון אחר התובע היה יכול לחתום על החוזה חודשים לפני כן ושהמסקנה הייתה אחת מאלה או שלתובע אין מימון ממקור חוץ בנקאי או שהוא חסר יכולת כלכלית ומנסה "להציל" את העסקה בהבטחות בעל-פה. דבר זה גרם לו לאבד אמון בתום הלב של התובע (סע' 47 לתצהירו). הוא עוד טען שהופתע מאוד ממשלוח שטר משכון מורכב לצורך משכון הנחלה כיוון שהדבר, כפי שהיה מנוסח, לא נדרש בעסקאות מכר נחלות אלא נדרש לדעתו לאפשר לתובע להשיג מימון חוץ בנקאי ע"י הלוואה בשוק האפור (סע' 48 לתצהירו).
50.ב-19.3.19 שלח מייל לב"כ התובע בו אמר שמרשיו מאבדים אמון בחוסן הכלכלי של מרשו לאור התנהלותו וכי כתוצאה הנתבעים בודקים אפשרויות נוספות עם קונים פוטנציאליים נוספים. יחד עם זאת, ציין שהמוכרים לא סוגרים בפניהם את הדלת ומקווים למצוא פתרונות (סע' 50 לתצהיר).
51.עו"ד שטילמן תיאר שבהמשך התקשר אליו ב"כ התובע והודיע לו שיש לו תיקונים נוספים לחוזה. שטילמן תיאר שיחה קשה שבה הטונים עלו והוא טען שהוא הודיע באופן חד משמעי שלא יהיו תיקונים נוספים ושהמו"מ הגיע לסיומו. במייל נוסף ששלח ב-24.3.19 הוא הדגיש שמרשיו התעייפו מהתיקונים הבלתי פוסקים ושעולה רושם שהקונים מושכים את הזמן בכוונה כיוון שיש להם בעיות בהשגת מימון. הוא ציין שיש גבול ליכולת למשוך המו"מ שברקע צפוי שהאגודה "תעשה בעיות" באישור העסקה. הוא חזר על כך שבמצב שנוצר זכותם של הנתבעים לנהל מו"מ עם אחרים (סע' 52 לתצהיר).
52.עו"ד שטילמן טען שזה חסר תום לב לטעון במשך חצי שנה שלא ניתן לחתום על חוזה ללא מימון בנקאי ולפתע לבוא בסוף מרץ 2019 ולומר שיש מקור כספי חלופי מהון עצמי. הוא טען שהדבר מעלה ספק באמינות הקונה ויושרו ולא רק בכושרו הכספי. כמו כן הדגיש שלא הוצג בפניו כל מקור עצמי, כפי שהוצג לראשונה בנספחי התביעה. נטען שאילו היה מקור עצמי, מלכתחילה היה ניתן לשלם מלוא התמורה לחשבון נאמנות ולסיים את המו"מ כבר בנובמבר 2019 (סע' 55 לתצהיר). עו"ד שטילמן טען שמי שמשך את המו"מ תקופה ארוכה ולא הצליח להשיג מימון לצורך העסקה והתנהל בחוסר תום לב לאורך כל הזמן היה התובע, ולמעשה האשים אותו בכך שגרם נזק לנתבעים על ידי ניהול מו"מ משך חודשים ללא הצדקה.
53.חקירתו הנגדית של עו"ד שטילמן חיזקה את הגרסה שמסר בתצהירו. כשהתבקש להפנות למקום בו אמר עו"ד קליר שבמידה ולא תתקבל משכנתא לא תהיה עסקה, הפנה להערות שהוכנסו לטיוטת החוזה על ידי עו"ד קליר לפיהן ההסכם יהיה בטל אם לא תתקבל משכנתא (עמ' 79 ש' 6-7 ואילך). בהמשך עמד על כך שעו"ד קליר הבהיר לו כי לתובע אין מקורות מימון אפשריים למעט השגת משכנתא פעמים רבות (עמ' 79 ש' 17-30). הוא נחקר ארוכות מדוע לא נתן הודעה חד משמעית על הפסקת המו"מ לאור העדר הגעת התובע לשלב של חתימה על החוזה. יוער כי למרות שהתקיימה חקירה נגדית ארוכה לא נסתרה גרסתו של עו"ד שטילמן לגבי שלבי המו"מ או ההחלטה לנהל מו"מ עם אחרים וכי החלטה זו התבססה על כך שהתובע לא הצליח להשיג מימון דרך משכנתא שיאפשר לו לחתום על החוזה וכי העלה את נושא המימון העצמי רק בשלב מאוחר מאד (עמ' 82-85). כמו כן, הסביר מדוע ההודעה הפתאומית על אפשרות לשלם מתוך הון עצמי יצרה העדר אימון; בתמצית כי היה ניתן לחתום על החוזה כבר בשלבים המוקדמים של המו"מ מבלי להציג מצג כי קבלת משכנתא קריטית לעסקה: "מאוד לגיטימי שבן אדם יגיד שיש לו הון עצמי והוא רוצה למצות את המימון הבנקאי. שיחתום על חוזה." (עמ' 87 ש' 5-27). כמו כן, הוא עמד על כך שהסיבה העיקרית להפסקת המו"מ לא הייתה הקשיים מול ועדת הקליטה אלא העדר האימון שנוצר בנושא המימון: "אני מסכים ב-100% שקבלה לחברות או קבלה למועמדות לא היה אישיו שבגללו לא צריך היה לחתום על החוזה. זו בדיוק הסיבה שלא הבנתי למה אתם לא חותמים. זו בדיוק הסיבה שלחצתי עליכם לחתום. אמרתי "לא, רק עכשיו היא הלכה לבדיקה, רק עכשיו הזמינו אותה, רק עכשיו כך, רק עכשיו אחרת", כאילו הזמנה שלה ודחיית ההזמנה שלה לכל מיני בדיקות הן אלה שעמדו ברקע העניין. אני אומר - מה הקשר בכלל. יש תנאי מתלה, יתקבל, לא יתקבל, אפשר לחתום. אם זה לא תנאי, למה לא חתמתם? אולי אתה תגיד לי." (עמ' 88 ש' 24 – עמ' 89 ש' 28).
54.עו"ד שטילמן לא הכחיש שהיו בעיות מול האגודה, אלא הדגיש כי אלה לא היוו את הסיבה המרכזית להפסקת המו"מ:
"ברקע יש בעיות עם האגודה, נכון. יש מספיק סיבות למה התעייפנו מלנהל את המשא ומתן הזה. כמה זמן אפשר לנהל משא ומתן? מה שלא מוסכם בחוזה וברור שלא היה מוסכם... אני לא הצלחתי להבין למה החוזה לא נחתם. אנחנו חוזרים ומבקשים כל הזמן שתחתמו." (עמ' 89 ש' 32-34).
לגבי הסיבה שסירב להיפגש ביום 21.3.19 העיד:
"ש.למה לא הסכמת להיפגש ב-21/3?
ת.כי נמאס לי. אני יכול לנהל משא ומתן עם אחרים אם הם יותר קלים והם יכולים להציג לי אישורים על משכנתאות, ואני fed up אחרי חודשים של משא ומתן ופתאום צץ לכם הון עצמי.
ש.אם אתה fed up כמו שאתה אומר, עד כדי כך שנמאס לך, אפילו בשלב הזה, ב-19/3/2019, אתה לא אומר לו שהמשא ומתן נפסק.
ת.אני לא צריך להגיד לך את זה. יש את המיילים. אני חושב שהעובדה שהמשא ומתן נקלע ל-dead block בגלל שקיבלתי את שטר המשכון המטורף הזה, זו סיבה מספיק טובה שאנהל משא ומתן במקביל וזה לא חוסר תום לב." (עמ' 90 ש' 3-11)."
כמו כן, הוא היה גלוי כיצד ראה את התנהגות התובע:
ש.אני אומר שבשלושת השבועות האלה עו"ד קליר רצה להיפגש ואתה לא רצית להיפגש.
ת.אני לא רואה את זה לנגד עיניי. לאחר שהמיילים מוצגים לי ואני מעיין בהם, אני משיב שהוא ביקש להיפגש ואני נתתי לו תשובה מאוד ברורה. אמרתי לו שאנחנו ברגע זה בודקים גם אפשרות לקונים פוטנציאליים אחרים. אמרתי את זה במייל 14.4. אמרתי לו "עכשיו, כעת, אתה מעביר לי מסמך חדש לחתימה..." ואני מקריא. הוא שלח לי בו זמנית את השטר הזה ואמרתי לו "סליחה, עם כל הכבוד, עכשיו אני אתחיל לנהל איתך משא ומתן על המסמך המטורף הזה כאשר החוזה עוד לא סגור?"
ש.רצית גם וגם.
ת.נכון. מה רע בזה?
ש.ובינתיים להשאיר את אלבלך על הולד. אם המשא ומתן עם שגיא יתפוצץ, יש לך את אלבלך. בעיניך זו התנהלות בסדר?
ת.הכי בסדר בעולם אחרי שאני מודיע לו את זה. אתה לא הצלחת לגבש חוזה סופי ולהביא לי את כל המסמכים בזמן. עכשיו אתה מביא לי מסמך חדש? אני לא רואה שום בעיה שעורך דין מודיע לעורך דין אחר שהוא מודיע משא ומתן במקביל.
ש.וכשעורך דין אומר לך בוא ניפגש ואתה אומר לו לא? תסגור את המשא ומתן. אל תשאיר אותו על הולד.
ת.ומה אתה עשית איתי עם ההולד? אני הייתי שבעה חודשים אצלך בהולד. אני שבעה חודשים בהולד זה בסדר, למרות שיש לך הון עצמי בכיס. זה נראה לך בסדר?
ש.יכול להיות שבחצי השנה הזו לא הפסקת את המשא ומתן כי לא היה לך קונה אחר ועכשיו יש לך?
ת.אם היה לי קונה אחר, הייתי מודיע לו את זה בצורה מפורשת ונותן לו הזדמנות לסגור איתי את החוזה. נכון לאותו רגע היה קונה אחר. הוא אמר לי שיש לו הון עצמי, הוא מראה לי שטר משכון מטורף, הוא לא בא לפגישה לסגור את החוזה. יש לוגיקה מסוימת בניהול משא ומתן. אם החוזה פשוט, בנחלה לא הייתה שום חריגת בנייה ולא הייתה בה שום בעיה מיוחדת, אם אתה לא סוגר חוזה כל כך פשוט ואלמנטרי, אם חוזה כזה לא נסגר אחרי חודש-חודשיים, הוא לא ייסגר לעולם. חוסר תום הלב של הקונה, שבא ואומר פתאום "יש לי משכנתא", זה היה מבחינתי אדם שאני לא עושה איתו חוזה. זה לא נותן לך הרגשה טובה שבן אדם מחזיק כסף בכיס, מושך אותך חודשים על גבי חודשים בידיעה שיש לו... ארבעה חודשים הייתה לו אפשרות לחתום על החוזה ופתאום כשהוא יודע שיש משא ומתן אחר, יש לו את הכסף. זה הצביע לי על מישהו שהתנהג כלפינו, כלפי הלקוחות שלי, שהיו כל כך לחוצים לבצע את העסקה, זה מראה על חוסר תום הלב שלו. למה שאני ארוץ לחתום איתו חוזה?"
(עמ' 90-91)
בהמשך הוא הדגיש שפעולותיו נעשו בתיאום הדוק עם מרשיו (עמ' 99 ש' 19).
55.באשר לשאלה אם הקשיים מול האגודה סיכלו את העסקה השיב בשלילה, על אף שלא הכחיש כי נושא זה היווה קושי:
"ש.נשאלת על ידי חברי לגבי האישיו של הקבלה לחברות באגודה ואמרת שכל הנושא של חברות באגודה לא היווה שיקול והוא היה רק ברמת הרכילות.
ת.הרכילות הייתה שהאגודה מערימה קשיים.
ש.וזה מעולם לא היה אישיו במשא ומתן ביניכם לבין הקונים.
ת.זה לא היה אישיו מבחינתנו. מבחינתם זה היה נראה שזה כן אישיו, כי היה חשוב להם להאיץ את התהליך של אישור הקבלה.
ש.הרושם שקיבלתי הוא שזה מעולם לא היה שיקול של המוכרים, האם למכור או למכור את הנחלה. המוכרים התרשמו מהייעוץ שלך לעניין המימון, לעניין שטר המשכנתא, אבל הנושא של האגודה, כמו שאמרת, לא היה אישיו מבחינת המוכרים בעת ביצוע המכירה.
ת.זה לא מדויק. הנושא שהאגודה מערימה קשיים בלי ספק מעיב על התחושה שלהם לרוץ ולחתום על החוזה דווקא איתם.
ש.תחושה של מי?
ת.של המוכרים. אלה אנשים שנולדו שם, חיו שם, מכירים את האנשים שם. אני יכול להבין את התחושה שבן אדם לא רוצה למכור נכס כשהציבור ביישוב לא רוצה בו. זה לא היה אישיו מרכזי אבל זה היה ברקע.
ש.בשום שלב לאורך החקירה שלך, וגם בתצהיר שלך, לא רואה שהדבר הזה עצר את המוכרים מלמכור את הנחלה לקונים.
ת.נכון.
ש.לבית המשפט: זה היה ברקע כל הזמן? חלק מהזמן?
ת.זה היה ברקע אחרי כמה חודשים. אני לא יכול לנקוב בזמן כי אני לא זוכר. יכול להיות שבחקירה שלהם הם יגידו באופן יותר מדויק. בתחילת המשא ומתן לא הייתי מודע בכלל שיש בעיה עם המושב. לאט-לאט התחילו לטפטף אמירות והבנתי שהמושב מתנגד. מבחינתי, זה לא היה אישיו להפסקת המשא ומתן בשום שלב. הבנתי שאם תהיה משכנתא, נחתום. אם לא, כנראה שהעסקה לא תיחתם לעולם כי אין להם הון עצמי. בנוסף, כל הזמן היו דיבורים אם הזמינו אותם, לא הזמינו אותם, אם דחו את ההזמנה שלהם.
ש.לבית המשפט: אבל הנקודה המכרעת מבחינתך הייתה אם יצליחו להביא את המימון?
ת.נכון." (עמ' 99-100)
56.לדברי עדים אלה יש להוסיף כי אביו של התובע, ישראל, אישר שהוא ובני, דודו של התובע, טיפלו בנושא קבלת מימון לעסקה (סע' 8 לתצהיר). הוא אישר כי המו"מ התנהל משך מספר חודשים בין נובמבר – פברואר וכי בחודש פברואר אלבלך ביקשו עוד שהות להסדרת נושא המימון מול הבנק ועוד טען כי המוכרים הסכימו לכך (סעיף 10 לתצהיר).
57.מדבריו של גבי פוליצר עולה כי היורשים חפצו בביצוע מכירה מהירה ככל שניתן של הנחלה, אולם תחילה לא מצאו קונה מפאת המחיר שביקשו (סע' 6-8 לתצהירו). לאחר שנכנסו למו"מ עם אלבלך הוא תיאר מאמצים שעשה כדי לקדם את העסקה, לרבות העברת מחצית זכויות אמו המנוחה על שם אביו המנוח (סע' 12 לתצהירו). דבר זה מעיד כי הנתבעים היו מעוניינים במכירת הנחלה לאלבלך וטרחו על כך משך תקופה.
הוא גם לא נרתע מלפרט כי קיבל פניות משני הצדדים ביחס למכירה: "אציין כי במהלך ההתקשרות עם אלבלך קבלתי פניות ממר איתן (יוטן ) חרובי שהינו אח של חברתי אפרת, שהיא ובעלה הם חבריי הטובים ביותר, בבקשה לעשות כל שניתן כדי למכור את הנחלה לאלבלך.
כמו כן במהלך המו"מ על אלבלך קבלתי פניות ממר אריה פרידמן, יו"ר ועד האגודה בבית חנניה וממר יורם שגיא חבר וועד האגודה שהפצירו בי למכור את הנחלה למישהו במושב או להשאיר אותה במשפחה." (סעיפים 15-16 לתצהירו).
עוד טען כי:
"עו"ד שטילמן שיתף אותנו לאורך החודשים הארוכים של המו"מ בבעיות שהתעוררו ... בעיקר בעיות של התובע לממן את העסקה. נראה כי בעיות אלה עיכבו את החתימה על הסכם המכר והמו"מ אתם נמשך ונמשך, כשכל פעם צצה בעיה חדשה. הרגשתי כאילו עלינו על דרך ללא מוצא. כמו כן, הבנו שיש במושב התנגדות לקבלת הבן של אליעזר אלבלך... לחברות באגודה."
...
"ב-7.3.2019 שלחתי הודעת ווטסאפ נוספת שלתכליתה היתה ,לנער, את כל הנגועים בדבר לסיים את הסאגה הזו, והזמנתי את דבורה ואת בני אלבלך למפגש ב- 17.3.2019 ... כדי לחתום על הסכם מכירה/ קניה. בני אלבלך ודבורה לא השיבו להודעה זו." (סעיפים 17 ו- 21 לתצהירו)
58.צבי פלגי (פוליצר) העיד דברים דומים ביחס להתמשכות המו"מ עם אלבלך והוסיף:
"בסוף מרץ 2019 מסר לנו עמי נוי [מתווך] שיש קונה פוטנציאלי שמעוניין לקנות את הנחלה, הוא סיפר לנו על יורם שגיא מבית חנניה שמעוניין לרכוש את הנחלה עבור משפחה של בתו...
לאחר התייעצות החלטנו . . .להתחיל במו"מ עם יורם שגיא ומשפחתה של בתו חן. התרשמנו כי במקרה זה יהיה המו"מ לקניית הנחלה קצר ביותר, זאת מאחר והבעיות הכספיות שהתעוררו במו"מ עם אלבלך לא היו קיימות במקרה זה. הנחנו גם כי האגודה תתמוך בעסקה היות והקונים ... הינם מבית חנניה." (סעיף 21-22 לתצהירו)
59.יובהר כי מתוך הגרסאות השונות ביחס לניהול המו"מ הנני מעדיף את גרסתו של עו"ד שטילמן על פני האחרות. גרסתו, מתחילתה ועד סופה, מפורטת ביותר, הגיונית ורציפה ויש בה הסבר שלם לפעולות והחלטות הנתבעים 1-3. עדותו וחקירתו הותירו רושם מהימן ולא פגמו בגרסה שפירט בתצהיר, אלא שחיזקו אותה. בתמצית, מדובר בעסקה שתנאיה לא השתנו מסמוך לתחילת המו"מ ועד סופו. למרות שכל הפרטים המרכזיים סוכמו בשלבים הראשונים, התובע ויועציו נמנעו מלחתום על ההסכם, כיוון שלא הצליחו להסדיר מימון בנקאי לרכישה. בעניין זה יצוין כי לא מצאתי סיבה לפקפק באמיתות טענותיו של עו"ד שטילמן בקשר לתוכן שיחות הטלפון שניהל עם עו"ד קליר שבהן הובהר לו תחילה כי קבלת מימון בנקאי היתה תנאי בלעדי עבור התובע. שינוי דבר זה לאחר חודשים רבים באופן פתאומי ומפתיע יכול היה בהחלט לערער את אמונם של המוכרים ביכולתו של התובע ורצינותו. בשלב זה הם היו רשאים לפנות לקבל הצעות אחרות, כפי שעשו. עוד יוער כי עו"ד שטילמן וגבי פוליצר לא הסתירו כי לדעתם היו צפויים לתובע קשיים בוועדת הקליטה של המושב. עם זאת קשיים אין משמעם סיכול המועמדות. כמו כן, עו"ד שטילמן לא הפסיק את המו"מ, אלא הודיע רק כי לאור התנהגות התובע והעדר יכולתו לסגור את נושא המימון שהוא פונה גם לקונים פוטנציאליים אחרים. בנסיבות המקרה, הודעה בעלת תוכן זה היתה כשרה ולא מהווה ניהול מו"מ שלא בתום לב.
60.במקרה זה הנתבעים 1-3 היו רשאים לפרוש מהמו"מ שלא הבשיל לכדי הסכם חתום:
"שימור האבחנה בין משא-ומתן ובין חוזה מחייב הכרה עקרונית של הדין בזכות הפרישה החד-צדדית מן המשא ומתן ... הקשר הנוצר בין הצדדים למשא-ומתן, מעצם טיבו, רופף וגמיש מהקשר הנובע מחוזה... ברור על כן כי לא כל משא-ומתן יכול או צריך להסתיים בחוזה. מי שנכנס למשא-ומתן חושף את עצמו לסיכון כי העיסקה המתוכננת לא תצא לפועל. לשון אחר: אין בקיום משא-ומתן משום ערובה לסיומו בחוזה." ג' שלו, כריתת חוזה: חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 פרק א', סעיפים 1-12 (מהד' מעודכנת תשמ"ח), עמ' 90).
וכפי שאוזכר בע"א 921/91 אמנון אזערי נ' עזבון רחל לווינברג - יורשיה (1993):
"פרישה בתום-לב היא פרישה המודרכת על-ידי שיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו". (ספרה של פרופ' ג.שלו, דיני חוזים (תש"ן) בעמ' 50, וכן בספרם של ד' פרידמן ו-נ' כהן הנ"ל בעמ' 591-599).
61.במקרה דנן המו"מ נותר תלוי ולא התקדם לקראת חתימה משך חודשים, בעיקר סביב סוגיה אחת, יכולתו הכלכלית של התובע לגייס מימון לעסקה. ככל שחלף הזמן והתובע לא הצליח לגייס את הסכום הנדרש באמצעות הלוואה התחזקה זכותם של הנתבעים 1-3 לפרוש מהמו"מ. זכותם זו היתה קיימת ביתר שאת כאשר התובע כשל סופית בקבלת הלוואת משכנתא, שקודם לכן טען שקבלתה מהווה עבורו רכיב קריטי לביצוע העסקה, והודיע בפתאומיות כי יממן את העסקה מהון עצמי. הנתבעים היו רשאים שלא לתת אמון בדבריו ולפנות לרוכשים פוטנציאליים אחרים, כפי שעשו (שלו, שם בעמ' 91).
סוגיית הקליטה של התובע ואשתו בבית חנניה
62.התובע בתצהירו סיפר על פעולות ובדיקות שונות שעשה לקראת הליך קליטתו במושב בעקבות הודעת המוכרים מחודש דצמבר 2018 כי הם מנהלים מו"מ איתו. לטענתו, ההזמנה עבורו ועבור אשתו להופיע בפני ועדת הקליטה של המושב עוכבה ונדחתה מספר פעמים בתירוצים שונים ורק ביום 4.4.19 הוזמנו ליום 17.4.19. אולם ביום 14.4.19 הזימון בוטל בטענה כי הנחלה נמכרה לגורם אחר (סע' 16-22 לתצהירו). הוא טען כי כנראה הנתבע 5 השתמש במידע שהגיע אליו כחבר ועדת ההנהלה של האגודה והפעיל את רשויות האגודה על מנת לעכב את פנייתו ולאפשר לנתבע 5 שהות לרכוש את הנחלה (באמצעות בתו). לפי הטענה, עשה זאת בשיתוף עם אריה פרידמן, יו"ר ועד ההנהלה של האגודה. כל זה עשו כיוון שלא היו מעוניינים בתחרות אפשרית על השכרת שטחי עיבוד חקלאיים במושב שמתוכם הם שולטים ב- 95% מהם דרך השכרה מבעלי נחלות אחרים (סע' 23-25 לתצהיר). לטענת התובע, האגודה לא התכוונה לקלוט אותו מלכתחילה מסיבה זו, למרות שלכאורה התחיל להתקיים הליך לקליטתו. לטענתו, לאגודה ולנתבע 5 היתה תרומה "מכרעת ועיקרית" לאי השלמת המו"מ עם המוכרים: נטען שהאגודה דאגה להבהיר למוכרים שיהא קושי לקבלו כתושב; שנשלח מכתב מתחכם לעו"ד קליר ביום 18.3.19 במטרה להקשות על קבלת הלוואה מבנק דיסקונט; שהאגודה ניסתה לעכב את ההפניה למכון הבדיקה, שהאגודה עיכבה בכוונה משך חודשיים וחצי כינוס ועדת הקליטה לצורך ראיון קבלה (סע' 29 לתצהיר). גם בתצהירו של אביו, ישראל אלבלך, נטען שאריה פרידמן ויורם שגיא מונעים מחקלאים באגודה לשכור שטחי עיבוד במשבצת האגודה כדי שלא יתחרו בהם (סע' 26 לתצהיר ישראל). בתצהירו של בני אלבלך, דודו של התובע, סופר כי פגש עוד באוקטובר 2018 את אריה פרידמן וביקש ממנו לסייע בקבלת התובע כתושב בעל נחלה. לדבריו, אריה הבטיח לסייע כמיטב יכולתו אך עשה ההיפך בפועל. נטען גם שאריה מסר לו מידע מוטעה בקשר לאי הזמנת אשתו של התובע לבדיקה במכון אדם מילוא ובכך גרם לעיכוב נוסף בבדיקות שבני הזוג עברו לקראת ועדת הקליטה (סע' 13-14 לתצהיר).
63.בתצהירה של דבורה זיידנברג תואר שיורם העיר לה עוד בסביבות ספטמבר 2018, כיוון שידע שהיא מייצגת את הרוכש בעסקה ש"אל תביא חקלאי" (סע' 11 לתצהיר) והיא סיפרה עוד שמיד לאחר שאריה פגש את בני אלבלך התקשר אליה אריה והזהיר אותה שלא תקדם את העסקה (סע' 12 לתצהיר). לטענתה, החל מחול שדים סביב הנושא של קליטת חקלאי נוסף (אלבלך) בתור בעל נחלה במושב (סע' 12 ו-13 לתצהיר). היא גם טענה שישיבה של ועדת הקליטה נדחתה משך תקופה מסוף ינואר 2019 מכל מיני טענות שווא (סע' 19 לתצהיר).
64.מצד הנתבעים 4 ו-5 תואר מצב אחר. העד משה מרטין שהוא בעל נחלה וחבר ועד האגודה תיאר שהיה צורך במינוי ועדת קליטה ודבר זה נעשה רק ביום 28.2.19 ותוארו מהלכים פנימיים נוספים בקשר למינוי הועדה והחלפת חבריה שנמשכו עד 17.3.19 (סע' 21 לתצהיר) ושממועד זה נעשו ניסיונות בתום לב לקבוע מועד לכינוס הועדה שנקבעה בסוף ל-17.4.19 (סע' 23 לתצהיר). הוא גם טען שלא קיים קשר הכרחי בין רכישת נחלה לבין חברות באגודה (סע' 35 ו-36 לתצהיר). הוא טען שהאגודה וועדת האגודה פעלו בתום לב ולא ניסו לעכב את העסקה בין פוליצר לאלבלך (סע' 38). הוא גם טען שנתבע 5 לא היה מעורב בכל מהלך מול התובע או נציגיו וטען שאריה פרידמן היה מעורב מחמת תפקידו כיו"ר הוועדה וכי טיפל באופן הגון ומידי בכל בקשה שקיבל (סע' 41 לתצהיר). בחקירתו הנגדית הוא הסביר שהעיכוב במינוי ועדת הקליטה וכינוסה נבעו מכך שאנשים פועלים בהתנדבות ועסוקים, וכי הועד הממנה מתכנס פעם בחודש אם אין מדובר בנושא דחוף (ועוד הסביר כי הוא לא ראה בנושא הנדון דחיפות מיוחדת) (עמ' 139 ש' 4-7). הוסף מטעם נתבעים 4-5 גם תצהיר של סימה אגיב כמזכירת האגודה שחזרה גם על אותה גרסה בנוגע למהלכי הקליטה.
65.בתצהירו טען הנתבע 5 שמכיוון שהיה עסוק מאוד בעבודות חקלאיות בשטחים רחבים בהם הוא עוסק הוא היה פחות מעורב בענייני ועד הנהלת המושב, לרבות בעניין מכירת משק פוליצר (סע' 7). הוא גם טען שלא היה מעורב כלל בעניינים הקשורים בקיום הישיבה של ועדת הקליטה (סע' 14). לטענתו, עניין קניית נחלת פוליצר עלה באמצע מרץ 2019 במפגש משפחתי בעקבות בונוס שקיבלה בתו בעבודה ולטענתו לא ידע אם המשק עדיין למכירה (סע' 17 לתצהירו). הוא הכחיש את האמור ביחס אליו בתצהירה של דבורה וטען שלא אמר את הדברים (סע' 23). חקירתו הנגדית לא הצליחה לסתור את גרסתו.
66.בתצהירו של אריה פרידמן, יו"ר ועד האגודה במושב, תואר שהוא אכן פגש את בני אלבלך באוקטובר 2018, אך הכחיש שאמר בפגישה כי לא צפויות בעיות בקליטת התובע וטען שלא אמר דברים בעד או נגד (סע' 7 לתצהיר). הוא חזר על התיאור שנתן העד מרטין בנוגע למינוי ועדת קליטה בסוף חודש פברואר 2019, כינוס ועד האגודה ומינוי סופי של נציג נוסף לוועדת קליטה ב-17.3.19 וזימונם של התובע ואשתו להופיע בפני הוועדה ביום 17.4.19 (סע' 12 – 18 לתצהיר). הוא הכחיש את טענות התובע שהאגודה מנעה ממנו לקנות את משק פוליצר או שפעל יחד עם יורם כדי לסכל זאת (סע' 21 ו-22 לתצהיר). בחקירתו הנגדית הוא הדגיש כי חתימה על הסכם לרכישת נחלה אינה מחייבת אישור ועדת קליטה, אלא שמדובר בשני שלבים שונים בקליטה ביישוב (עמ' 124 ש' 30-34). כמו כן, בחקירתו הנגדית הכחיש כי עוכב כינוס ועדת הקליטה והמשיך לטעון כי קשיי תיאום והתארגנות מנעו את כינוס הועדה במועד מוקדם יותר (עמ' 130-131).
67.בנוסף הוגשו תצהירים מטעם בועז פלגי כתושב וחבר ועד הנהלה באגודה שחזר על התיאור של מינוי ועדת הקליטה שהובא לעיל, דברים שחזר עליהם בחקירתו הנגדית והדגיש שהחברים בוועדה הם מתנדבים (עמ' 134-135).
68.באופן רגיל על התובע רובץ הנטל להוכיח את טענותיו (ע"א 9145/18 שרות מזור א' לתיקון ושיפוץ מוצרי חשמל ביתיים בע"מ נ' שרות פלוס בע"מ (24.1.21); בעניין הטענות לסיכול מועמדותם של התובע ואשתו בוועדת הקליטה על ידי האגודה והנתבע 5 נטל זה לא הורם. לכל צד גרסה סדורה – התובע טען לסיכול כינוס ואישור קליטתו בוועדת הקליטה ומאידך טענו הנתבעים 4-5 כי העיכובים שחלו נבעו מקשיים, רגילים ומקריים, בכינוס חברי הועדה. בעניין זה לא שוכנעתי כי גרסתו של התובע משכנעת יותר או מהימנה יותר מאשר גרסתם של הנתבעים 4-5 וכיוון שעליו נטל ההוכחה, הטענה נדחית.
69.עוד יוער כי לא הובאה כל ראיה לכך כי חתימת החוזה היתה מותנית בהחלטת ועדת הקליטה וניתן היה ללא קושי לחתום על החוזה עם תנאי מתלה לעניין זה. המסקנה המתבקשת הינה כי עניין זה לא היווה את הסיבה המכרעת לאי-חתימת החוזה בין הצדדים או לפניית המוכרים לצד ג'. לכן איני מקבל את אמרת התובע כי "לאגודה וליורם היתה תרומה מכרעת ועיקרית לאי השלמת המו"מ ביני לבין המוכרים" (סעיף 29 לתצהיר). מצג לכאורי זה הופך את היוצרות. הסיבה המרכזית והמכרעת לאי כריתת העסקה היתה עיכובים מצד התובע וקרוביו בהשגת המימון לעסקה כפי שתיאר זאת עו"ד שטילמן בתצהירו וחקירתו שפורטו לעיל.
70.יוער כי גם אילו הייתי מקבל את הטענה כי נתבעים 4-5 עשו פעולות במכוון כדי לעכב את כינוס הועדה - וכאמור לעיל איני מקבל טענות אלו כפי שהועלו על ידי התובע כמוכחות – הרי שלא היה בכך הסיבה המרכזית והמכרעת להפסקת המו"מ איתו והכניסה למו"מ עם גורם אחר, מהלך שאירע בעקבות אי-חתימת החוזה בין התובע לנתבעים 1-3 משך חודשים רבים, מסיבות שהיו לחלוטין תלויות בתובע ובשליטתו.
71.אילו בידי התובע היה הסכם חתום לא היתה אפשרות שהסכם ייחתם באותה תקופה עם גורם אחר מתחרה ויש להניח שהועדה היתה מתכנסת לדון בעניינו ב-17.4.19 כפי שתוכנן.
התוצאה
72.מכל האמור, הנני דוחה את טענת התובע לניהול מו"מ בחוסר תום לב ו/או הפרת חובות תום הלב אשר חלו על הנתבעים במערכת היחסים עם התובע. קביעה זו מייתרת דיון ביתר עילות התביעה, לרבות דיון בנזקיו הנטענים של התובע כתוצאה מאי מכירת הנחלה אליו.
התוצאה הינה דחיית התביעה על כל חלקיה.
המקרה מצדיק פסיקת שכ"ט עו"ד והוצאות ריאליות כפי שדווחו על ידי הצדדים לתיק.
התובע ישלם שכ"ט והוצאות כדלקמן:
לנתבעים 1-3 שכ"ט עו"ד בסך 155,025 ₪.
לנתבעים 4-5 שכ"ט עו"ד בסך 256,891 ₪ ועוד 19,890 ₪ הוצאות משפט.
תשלום הסכומים בתוך 30 ימים מיום פסק הדין.
זכות ערעור כדין
ניתן היום, ה' ניסן תשפ"ב, 06 אפריל 2022, בהעדר הצדדים.
