ת"א 56814-07-12 ששו רזוננס בע"מ ואח' נ' הרפז

מבוא

1. בפניי תביעה לתשלום דמי תיווך שהגישה בתחילה התובעת 1, חב' ששו רזוננס (להלן: "התובעת" או "חברת התיווך"), - חברה העוסקת במתן שירותי תיווך.

   בשלב מאוחר של ניהול ההליך אושר תיקון כתב התביעה ונוספו כתובעים התובעת 2, הגב' יפה נחום, מנהלת משרד חברת התיווך (להלן: "יפה") וכן התובע 3, מר אריה פייגין, שהינו מתווך שעבד אצל התובעת והיה בקשר ישיר עם הנתבעת(להלן: "אריה").

2. אין חולק שהנתבעת נפגשה עם אריה וחתמה ביום 8/9/11 על הזמנת מ שירותי תיווך מחברת התיווך, בשמה הקודם "שיא נכסים". להלן "ההזמנה".

   בהזמנה צוין כי הנכס המוצע הינו דירת מגורים המצויה ברח' שוידלסון 3 בהרצליה ו"המחיר המבוקש עבור הדירה הינו 1.7 מיליון ₪" (להלן: הדירה).

   במסגרת הצגת הדירה לנתבעת התקיימו מס' פגישות בדירה ביוזמת ובנוכחות אריה.

   במקביל התקיימו שיחות טלפון ומס' התכתבויות במסרונים בין אריה ובין הנתבעת ובעלה.

3. אין חולק כי בסופו של יום בחלוף כחודשיים לאחר שנחתמה הזמנת התיווך, בתחילת חודש נובמבר נחתם הסכם לפיו רכשו הנתבעת ובעלה את הדירה.

4. הנתבעת (ובעלה- שלא התקשר בהסכם להזמנת שירותי תיווך וגם לא נתבע) סירבו לשלם את התשלום בגין דמי תיווך על אף שהנתבעת חתמה על הסכם להזמנת שירותי תיווך כאמור בטענה כי הקשר עם אריה נותק ביום 21/9/11, לאחר שהמו"מ אל מול בעלת הדירה לא צלח. בכך תם לשיטת הנתבעת המשא ומתן "הראשון בין הנתבעת למוכרת הנכס.

5. את חידוש המשא ומתן עם המוכרת מבקשת הנתבעת לראות כמשא ומתן חדש וזר למשא ומתן הראשון.

   למעשה, טוענת הנתבעת כי משחודש המו"מ כחודש לאחר סיום המו"מ הראשון, נעשה הדבר אל מול מתווך נוסף בשם רמי (להלן: "רמי"), אשר פעל כמתווך מטעם בעלת הדירה – המוכרת ולא מטעם הנתבעת ובעלה.

6. גרסת התובעים הינה כי לא היה כל נתק בין הנתבעת ובעלה לבין אריה כפי שנטען על ידי הנתבעת . לטענת התובעים התנהלות הנתבעת ובעלה נועדה לצורך התחמקות מתשלום דמי התיווך. עוד טענו כי למעשה פעל רמי המתווך הנוסף, בשיתוף פעולה עם התובעת ולא כמתווך מטעם בעלת הדירה . התובעים סומכים טענתם זו על תנאי הזמנת התיווך על פיהם רשאית התובעת לפעול באמצעות מתווך אחר. על כן מחויבת הנתבעת לטענתם בתשלום מלוא דמי התיווך מעת שנחתם ההסכם לרכישת הדירה.

7. התביעה הינה , בהסתמך על ההסכם להזמנת שירותי תיווך לתשלום דמי תיווך בגובה 2% משווי הדירה בהתאם להסכם בסך של 36,656 ש"ח, לצד דרישה לתשלום פיצוי מוסכם בסך 36,656 ש"ח בשל הפרת ההסכם וכן הפרשי ריבית והצמדה בסך 8,530 ש"ח, לפי ריבית פיגורים חודשית בגובה 3%.בסך הכל מסתכמת התביעה לסך של 81,842 ₪.

    

   תמצית רקע עובדתי רלוונטי להכרעה במחלוקת

8. הנתבעת חתמה על מסמך הזמנת שירותי תיווך ביום 8/9/11 בפגישתה עם אריה בטרם הצגת הנכס. בהזמנת התיווך מופיע הלוגו של "שיא נכסים" ומצוין כי חברת התיווך פועלת באמצעות התובעת יפה נחום. לאחר החתימה על הזמנת התיווך התקיימו 2 ביקורים עם אריה בדירה בהם ביקרו הנתבעת- בביקור ראשון , לאחר מכן ביקור שני באותו יום של הנתבעת ובעלה וביקור נוסף בו ביקרה גם אם הבעל.

9. ביום 21/9/11, התקיימה פגישה נוספת בדירה, בנוכחות המתווכים אריה ורמי, הנתבעת ובעלה וכן בעלת הדירה ובנה. בפגישה זו התברר כי בשל פער בהצעות הצדדים לעניין מחיר הדירה לא ניתן להתקדם במו"מ, כאשר בעלת הדירה דרשה 1.7 מיליון ש"ח עבור הדירה ומנגד הציעו הנתבעת ובעלה כי מחיר הדירה יעמוד על 1.5 מיליון ש"ח.

   הנתבעת ובעלה החלו לחפש דירות נוספות חלף הדירה נשוא התביעה ואף לטענתם נחתם הסכם זיכרון דברים בנוגע לדירה מגורים אחרת.

10. בחלוף כחודש, ערב חג הסוכות, במועד הסמוך ליום 19-20/10/11,בעת ששהה אריה בחו"ל, פנה רמי אל הנתבעת ועדכן אותה כי בעלת הדירה מוכנה להפחית ממחיר הדירה ומעוניינת כי המו"מ למכירת הדירה יחודש. וכשבוע לאחר מכן בהמשך להודעתו של רמי כי מו"מ נוסף שניהלה בעלת הדירה עם קונים אחרים נכשל, חודש המו"מ בין בעלת הדירה לבין הנתבעת ובעלה.

    ביום 27/10/11 הועבר לב"כ הנתבעת ובעלה טיוטת הסכם מכר על ידי בא כוחה של בעלת הדירה.

    מוצאת לנכון להעיר בהקשר זה כי למרות גירסתה של הנתבעת , וטענתה ל"היעלמות" אריה מהמשא ומתן, בהחלט נוכחתי בשיחות טלפון שניהלה הנתבעת עם אריה בעת שהתקיים המשא ומתן "השני".- ב23,10, ב25.10- 2 שיחות, וב-2.11.- עמוד 37 לפרטיכל.

11. הנתבעת ובעלה טוענים כי מעת שחודש הקשר עם בעלת הדירה באמצעות רמי, נעשו ניסיונות ליצירת קשר עם אריה ללא הצלחה וזאת לעומת טענתו של אריה שהקשר בין הצדדים נשמר למעט תקופה קצרה בה שהה בחופשה במהלך חוה"מ סוכות.

12. מעיון בתשובותיה המאולצות של הנתבעת בחקירתה הנגדית נוכח השיחות ששוכנעתי שקיימה עם אריה במהלך המשא ומתן "השני" הסתבר כי תשובותיה מתחמקות מאולצות ובלתי אמינות!.

    בהחלט נוכחתי ושוכנעתי כי נתקיימו שיחות טלפון בין אריה לבין הנתבעת במהלך תקופת המשא ומתן השני, אלא שהנתבעת , מתוך ניסיון כנראה למדר את אריה ושמא להתחמק מתשלום דמי תיווך לאריה בחרה שלא לשתף אותו – אישית, במשא ומתן זה.

    עוד יצויין כי בהחלט לא נסתר מעיני כי בימים בהם טענה הנתבעת כי ניהלה משא ומתן דחוף עם המוכרת הייתה בפועל קשורה בעיסקת רכישה אחרת מול קשניאן . עיסקה זו בוטלה רק ב27.10. במשמע, שגירסתה לעניין רצון לנהל משא ומתן בתום לב עם המוכרת בעלת הדירה נשוא המחלוקת כאן , בעת שאריה שהה בחו"ל בין ה-12-ל-17 לאוקטובר היא בהחלט בלתי אמינה ואינני מקבלת אותה!

13. בסופו של יום, נחתם הסכם המכר ביום 8/11/11 בין בעלת הדירה לבין הנתבעת ובעלה לרכישת הדירה במחיר של 1,550,000 ש"ח.

     

    דיון והכרעה

14. ראשית טענה הנתבעת במבוא לסיכומיה כי בפועל לא תוקן כתב התביעה ולא אושר צירופם של התובעים 2-3.דין טענה זו להידחות !.בהחלטתי מיום 19/6/14, אושר תיקון כתב התביעה והוא צורף לתיק בית המשפט.

    בהיעדר החלטה מאוחרת המֵשַנַה או מבטלת את החלטתי זו, הרי שכתב התביעה תוקן והתובעים 2-3 צורפו כצד להליך.

15. אין מחלוקת בין הצדדים כי הצגת הנכס בראשונה , בשנייה בשלישית וברביעית , לנתבעת ולבני משפחתה נעשתה באמצעות ועל ידי המתווך אריה אישית אשר פעל מטעם התובעת .במסגרת הצגת הנכס אף התקיימו מס' ביקורים בנכס כולל פגישה עם בעלת הנכס.

    כך גם לטענת הנתבעים , המו"מ בין הצדדים החל והתנהל במעורבותו המלאה של המתווך אריה. המו"מ בשלב הראשון לא צלח בשל פער במחיר המבוקש על ידי בעלת הדירה עבור הנכס לבין המחיר שהוצע פורמלית על ידי הנתבעת. ואדגיש , בהחלט נוכחתי מנספח ב לתצהירו של אריה כי בפועל הייתה מוכנות של בעלה של הנתבעת לשלם 1.6 מליון –₪. כך הבהיר לאריה – המתווך מטעם הנתבעת , אלא שפורמלית, וכנראה כחלק מהמשא ומתן עמד על הצעה פורמלית בשלב זה של 1.5 מליון ₪.

    פעילותו של אריה כמתווך החל ממועד החתימה על הזמנת התיווך ביום 8/9/11 ועד לפגישה עם בעלת הדירה ביום 21/9/11, איננה במחלוקת.

    כך גם אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעת רכשה בסופו של יום את אותו הנכס שהוצע על ידי המתווך אריה.

    ההסכם לרכישת הנכס נחתם בחלוף חודשיים מיום שנחתמה הזמנת התיווך.

16. השאלה שעומדת להכרעה הינה האם התקיים התנאי הקבוע בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים תשנ"ו – 1996 (להלן: חוק המתווכים) לאמור כי מתווך יהא זכאי לתשלום דמי תיווך אם הוא היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

    בשאלה זו חלוקים הצדדים בהליך שבפניי. הנתבעת כאמור, אינה מכחישה כי חתמה על הזמנת תיווך עם התובעת ואינה מכחישה הפעולות שיזמו התובעים להצגת הנכס על ידי אריה במשך כשבועיים ואף אינה מכחישה כי הנכס שהוצע על ידי המתווך איה אכן נרכש על ידה ועל ידי בעלה, מבססת טענתה להיעדר חבות מצידה לתשלום דמי תיווך בכך שהקשר עם המתווך אריה נותק לאחר שמו"מ עם בעלת הדירה נכשל בחודש ספטמבר 2011 . לשיטתה , כאשר חודש הקשר במהלך חודש אוקטובר 2011 נעשה הדבר למול המתווך רמי, ששימש כמתווך מטעם בעלת הנכס וממילא אינה חבה כלפיו בתשלום דמי תיווך שכן אין ביניהם לא יריבות ולא הסכם תיווך .ויתרה מכך המתווך רמי ייצג לשיטתה את אינטרס בעלת הנכס ולא את אינטרס הנתבעת.

    לעניין זה טוענים התובעים מנגד כי הקשר עם אריה לא נותק כלל , למעט מס' ימי חול המועד סוכות בהם שהה בחופשה .כן נטען כי ממילא פעלו התובעים ורמי בהסכם שיתוף פעולה בעסקה זו כמו בעסקאות קודמות. שיתוף פעולה שהחל עוד בטרם נעשתה התקשרות של התובעים עם הנתבעת.

17. בפני בית המשפט העידו הן המתווכים אריה ורמי שפעלו במסגרת העסקה, והן הגב' יפה נחום, מנהלת משרד התובעת והן בעל המניות בתובעת .כן העידו הנתבעת ובעלה.

18. אריה בעדותו מתאר בהתייחס למשא ומתן "השני " שהשתכלל לעיסקת מכר , כי בין מועד הפגישה שהתקיימה עם בעלת הדירה ביום 21/9/11 בגידרה לא הגיעו הצדדים להסכמה על מחיר הדירה לבין מועד חתימת ההסכם ביום 8/11/11, קיים הוא קשר עם הנתבעת ובעלה. כן נתקיים קשר בין המתווך הנוסף, רמי, לנתבעת ובעלה והכל על מנת לקדם את העסקה. הקשר בוצע באמצעות שיחות טלפון, מסרונים והודעות דואר אלקטרוני.

    אריה צירף אסמכתא לתצהירו ממנה ניתן ללמוד כי ביצע 2 שיחות לטלפון הנייד של הנתבעת, שיחה בת 3:24 דקות ביום 23/10/11 ושיחה נוספת בת 1:25 דקות ביום 2/11/11. זאת על מנת לסתור את טענת הנתבעת בדבר ניתוק הקשר בין הצדדים.

    בפלט השיחות שצירף אריה ניתן להבחין גם במס' שיחות שקיים אריה עם המתווך הנוסף רמי במהלך תקופה זו .

    בחקירתו הנגדית אישר והעיד אריה כי לאחר הפגישה עם בעלת הדירה שהתקיימה ביום 21/9/11, לא קיים שיחות נוספות עם בעלת הדירה, גם לא נפגש פעם נוספת עם הנתבעת או בעלה ולא התקיימו ביקורים נוספים בדירה (עמ' 21 שור' 22-30 לפרוטוקול).

    לגרסתו של אריה כל שנותר לדון בו היה שאלת מחיר הנכס . לצורך זה קיים מס' שיחות טלפון בודדות עם הנתבעת ועם המתווך רמי.

    אריה אף העיד כי התקיים שיתוף פעולה מלא עם המתווך רמי במהלך הניסיונות לקדם את העסקה בין הנתבעת למוכרת הנכס. הכל בהתאם להסכם שיתוף הפעולה של חברת התיווך עם רמי.

19. הנתבעת ובעלה טוענים אמנם כי הקשר עם אריה נותק לאחר הפגישה עם בעלת הדירה שהתקיימה ביום 21/9/11 וכי רק ביום 23/10/11 התקיימה שיחה נוספת עם אריה. בד בבד אישרו כי במהלך חודש זה קיימו משא ומתן ואף התקשרו בזכרון דברים מחייב לרכישת דירה אחרת .

20. לטענת הנתבעת ובעלה מעם העובדה שלא נתקיים קשר בין אריה לנתבעת בין 21.9.2011 ל23.10.2011 ניתן ללמוד כי אריה לא פעל על מנת לקדם את העסקה, אלא שטענתם זו קורסת נוכח העובדה בה נוכחתי מנגד , כי כבר ביום 27/9/11, חתמו על זיכרון דברים לרכישת דירה ולמעשה היו מחויבים לעסקה אחרת. לשון אחרת, משלא הגיעו להסכמה אודות המחיר עם מוכרת הדירה נשוא ההליך כאן ומשהתקשרו בזכרון דברים מחייב לרכישת דירה אחרת הרי שלכאורה אין לצפות מאריה המתווך שימשיך ו"ינדנד " להם תוך ניסיון חסר תוחלת לקדם עיסקת מכר הדירה נושא ההליך כאן.

    במשמע, שבנסיבות אלו לא הייתה למעשה כל סיבה שאריה יפעל לקידום העסקה אל מול בעלת הדירה נשוא התביעה שבפניי, בעוד הנתבעת ובעלה כבר התחייבו כאמור בעסקה אחרת.

    לגרסת הנתבעת ביום 18/10/11 התקשר רמי אל הנתבעת והודיע לה שבעלת הדירה מוכנה לשוב למו"מ ולהפחית ממחיר הדירה (עמ' 33, שור' 12-20).

    בשלב זה גם לפי גרסת הנתבעת שוב חודש הקשר עם אריה!

    גם אם התבטא הדבר בשיחות טלפון בודדות, ( לגרסת הנתבעת ובעלה מעבר ל – 2 שיחות שהתנהלו בפועל עם אריה, נעשו 4 ניסיונות נוספים ליצור עמו קשר ללא הצלחה).

21. בחינת רצף השתלשלות האירועים על ציר הזמן, מלמדת כי ביום 18/10/11 התבצעה שיחת טלפון מרמי המתווך הנוסף אל הנתבעת לעניין חידוש המו"מ ולאחר מס' ימים ביום 23/10/11, התקיימה שיחת טלפון של הנתבעת עם אריה, ביום 25/10/11 קיימה הנתבעת שיחת טלפון נוספת עם רמי ונעשו 2 ניסיונות נוספים לשוחח עם אריה ללא הצלחה (עמ' 33, שור' 22-24).

    טיוטה של הסכם המכר נשלחה אל בא כוח הנתבעת ובעלה כבר ביום 27/10/11 וביום 8/11/11 נחתם הסכם המכר. זאת לציין כי גם ביום החתימה על הסכם המכר נעשו 2 ניסיונות נוספים לקיים שיחה עם אריה ללא הצלחה לגרסת הנתבעת.

    במקביל מרגע ההצעה לחידוש המו"מ ועד לחתימה על הסכם המכר, קיימו הנתבעת ובעלה מס' שיחות טלפון עם רמי, המתווך הנוסף.

    סמיכות הזמנים בין חידוש המו"מ, מועד המצאת טיוטת הסכם ומועד החתימה על ההסכם, מעלה תמיהה באשר לטענת הנתבעת בדבר הקשיים שניצבו בפניהם בהיעדר תקשורת עם אריה, שכן מרגע השיחה עם אריה ביום – י 23/10/11 יום א בשבוע ועד למועד בו נשלחה לבא כוח הנתבעת טיוטת הסכם מכר- יום ה בשבוע חלפו 4 ימים בלבד!!!.

    מעת שהוחלפו טיוטות הסכם בין באי כוח הנתבעת ובעלת הדירה ועד לחתימה על ההסכם חלפו כ – 10 ימים, פרק זמן בהחלט סביר לצורך ניהול מו"מ חוזי לקראת רכישת דירה.

22. לטענת הנתבעת ובעלה אריה לא פעל לשמירה על האינטרסים של הנתבעת ובעלה במהלך המו"מ, הן בכל הנוגע למחיר הדירה ולאופן פריסת התשלומים והן בכך שלא פעל לגישור על הפערים שהיו בין הצדדים. כן נטען כי ההודעה על האפשרות לחידוש המו"מ נעשתה על ידי רמי ולא על ידי אריה.

    אלא שעצם העובדה שהנתבעת הייתה מיוצגת על ידי עורך דין, אשר קיבל לידיו את טיוטת הסכם המכר, מחלישה את טענתה בדבר אי שמירה על האינטרסים אל מול בעלת הדירה שאף היא הייתה מיוצגת. הנתבעת לא הבהירה מדוע נדרש המתווך לפעול לשמירת האינטרסים שלה אל מול בעלת הדירה בנושאים הנוגעים להסכמות חוזיות, שעה ששני הצדדים היו מיוצגים על ידי עורכי דין במהלך כל תקופת המו"מ. בעניין זה העיד רמי כי עורכי הדין טיפלו בפערים הנוגעים לתנאי התשלום (עמ' 11, שור' 28-30).

    גם בחינת התמורה שהוסכמה בסופו של דבר מלמדת כי סכום המכר בחוזה הסופי היה קרוב יותר להצעתם הראשונה של הנתבעת ובעלה ולא למחיר שביקשה בעלת הדירה .על כן ספק גדול בעיני באשר למידת הפגיעה ביכולת המיקוח של הנתבעת ובעלה אל מול בעלת הדירה.

    גם לעניין פריסת התשלומים- מעיון בחוזה נראה שאופן פריסת התשלומים נגזר ממשך הזמן הקצר בין החתימה על הסכם המכר לבין מועד מסירת החזקה, שעמד על כ – 3 שבועות בלבד.

    בעניין זה לא מצאתי כי הנתבעת ובעלה הוכיחו כי אכן היעדר מעורבות מצדו של אריה גרמה לעיכובים בהגעה להסכמות או כי נפגעו אינטרסים של הנתבעת ובעלה.

     

23. לצורך בחינת קיומו של התנאי להיות המתווך "הגורם היעיל" נקבעו בפסיקה מס' מבחנים שאינם מהווים רשימה סגורה " [ראו: ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' עיזבון המנוח ביר ז"ל, פ"ד מח (3) 116 (1994) (להלן: "עניין מוסקוביץ"].

    בעניין מוסקוביץ מנה הנשיא שמגר מס' גורמים המצביעים על מידת "היעילות":

    (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס;

    (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה;

    (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים;

    (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף;

    (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם;

    (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית;

    (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך.

     

24. יישום המבחנים שהובאו בעניין מוסקוביץ על עובדות המקרה שבפניי מביא לכדי מסקנה כי אריה אכן היווה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה.

    הדמיון בין ההצעה המקורית לבין החוזה הסופי הינו דמיון מלא שכן הדירה שהוצגה לנתבעת ולבעלה היא הדירה שבפועל נרכשה במסגרת ההסכם, גם באשר לתנאי התשלום נמצא כי התמורה שנקבעה בחוזה הסופי קרובה להצעתם של הנתבעת ובעלה כפי שהייתה במסגרת הפגישה הראשונה עם בעלת הדירה בה נכח אריה.

    פרק הזמן שחלף בין הפגישות שקיים אריה עם הנתבעת ובעלה ועם בעלת הדירה לבין המועד שנחתם החוזה הסופי הינו כחודש וחצי, שהינו פרק זמן קצר וסביר.

    פעילותו של המתווך במסגרת התיווך לעסקה כללה גם על פי גרסת הנתבעת, 2-3 ביקורים להצגת הנכס לנתבעת ולבעלה, קיום פגישה בין כל הצדדים בנכס וכן שיחות טלפון והתכתבויות בין מועד החתימה על הזמנת התיווך ביום 8/9/11 ועד ליום 21/9/11.

    וכן 2 שיחות טלפון נוספות מרגע חידוש המו"מ בחודש אוקטובר 2011.

    הנתבעת ובעלה אף הסתמכו על תחילתו של המו"מ שהתקיים במעורבותו של אריה שכן די היה בשיחת טלפון מרמי במסגרתה הודיע לנתבעת כי בעלת הדירה מסכימה להפחתה במחיר המבוקש על הדירה כדי להביא לחידוש מו"מ קצר בשאלת התמורה שסופו כאמור בחתימה על חוזה בתוך כשבועיים.

    כמו כן לא שולמו על ידי הנתבעת דמי תיווך לגורם אחר במסגרת העסקה דנן.

     

25. אחת הטענות של הנתבעת הייתה כי מעורבותו של המתווך רמי היא שהביאה למעשה לחידוש המו"מ בין הנתבעת לבין בעלת הדירה . משא ומתן אשר הוליד את ההתקשרות בין הצדדים לעסקת המכר.

    במידת התערבותו של המתווך רמי לטענת הנתבעת, יש כדי לגרוע מטענותיו של אריה בדבר היותו "הגורם היעיל", שכן הקשר בין הצדדים נותק.

     

    רמי העיד כי אכן יצר קשר עם הנתבעת והודיע לה כי בעלת הדירה מעוניינת לחדש את המו"מ למכירת הדירה לאחר שהחליטה להפחית ממחיר הדירה, לפי גרסת רמי מס' הטלפון של הנתבעת נמסר לו על ידי אריה ובנוסף העיד כי עמד בקשר רציף עם אריה עד לחתימת ההסכם.

    מעדותם של הנתבעת ובעלה ומפלט שיחות טלפון שצורף לתצהיר עולה כי אכן היו בקשר טלפוני עם רמי, אולם לא מצאתי כי מס' שיחות טלפון בודדות, עולות כדי התערבות של גורם נוסף שיש בו כדי לשלול את היותו של אריה ה"גורם היעיל" להתקשרות הצדדים לעסקה.

    עיקר טענות הנתבעת הינן באשר להיעדר מעורבות מצדו של אריה בגישור על הפערים שבין הצדדים ולא הובאו ראיות פוזיטיביות לכך שרק מעורבותו של רמי היא זו שהביאה לכך שנרקמה עסקה בין הצדדים באמצעות גישור על פערים שהיו בין הצדדים.

    נראה כי נסיבות חיצוניות בדמות כישלון מו"מ שניהלה בעלת הנכס עם רוכשים פוטנציאליים וכן התחייבות הנתבעת ובעלה לעסקה אחרת באמצעות חתימה על זיכרון דברים, השפיעו על אופן התנהלות המו"מ בנוגע לנכס נשוא התביעה שבפניי ולאו דווקא פעילותם של המתווכים.

     

26. גם אם הייתי מקבלת את גרסת הנתבעת במלואה בדבר הקושי ביצירת קשר עם אריה, הרי שלא נוכחתי כי בנסיבות הספציפיות של המקרה שבפניי ולאור החוזה הסופי שנחתם, מועד חתימתו ותנאיו, הייתה התנהלותו של אריה כזו שעולה כדי שלילת זכאותו לתשלום דמי תיווך.

    על התובעים מוטל נטל ההוכחה במשפט אזרחי דהיינו הוכחה לפי "מאזן ההסתברויות" ובנטל זה עמדו התובעים, הן בהצגת הסכם הזמנת תיווך בכתב, הוכחה בדבר חתימה על הסכם לרכישת הנכס, הבאת עדויות המעורבים בעסקה מצד התובעים, הוכחה בדבר פעולותיו של המתווך והזהות בין ההצעה שעמדה על הפרק במו"מ הראשון לבין ההצעה שעליה הוסכם בסופו של המו"מ הנוסף.

    כאשר מנגד הנתבעת העלתה טענות רבות באשר למעורבות חלקית של אריה בסבב הנוסף של המו"מ, אולם לא הוכיחה כי הדבר פוגם בהתקיימות התנאי בדבר היותו של אריה "הגורם היעיל".

27. אשר למעורבותו של רמי המתווך הוסף-שאלת מידת מעורבותו של גורם נוסף נדונה בע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842 (2001), שם נקבע כי ייתכנו מקרים שבהם בשל מעורבות של גורם נוסף אשר מילא תפקיד מרכזי בהבאת הצדדים לכדי התקשרות בעסקה, יכול ותהא תוצאה של חלוקת דמי התיווך בין הגורמים המעורבים או שלילת הזכות לדמי תיווך מאחד הגורמים.

    ברם, במקרה שבפניי לא הוכיחה הנתבעת כי פעילותו של רמי אכן הייתה בעלת תפקיד מרכזי בהתקשרות הצדדים בעסקה באופן שיש בו כדי שלילת זכותו של אריה לתשלום דמי התיווך, מה גם שעל פי עדותו של רמי, שנתמכת בשיחות הטלפון שקיים אריה עם רמי ובעדותו של רמי פעילותו של רמי המתווך אל מול הנתבעת הייתה בתיאום עם המתווך אריה.

28. עצם העובדה שהנתבעת ניסתה ליצור קשר עם אריה במועד חתימת ההסכם ואף הגיעה לאחר החתימה לפגישה עם אריה ויפה במטרה להסדיר את תשלום דמי התיווך, מלמדות אף הן כי היה ברור לנתבעת כי בגין חלקו של אריה בהתקשרות הצדדים לעסקה עליה לשאת בתשלום דמי תיווך.

    הנתבעת דרשה לשלם מחצית מהסכום שהוסכם בהזמנת התיווך, והסכימה לשלם 1% משווי העסקה להבדיל מ- 2% כפי שנקבע בהזמנת התיווך .זאת כאמור בשל טענותיה בדבר "היעדר מעורבות" מצד אריה בקידום העסקה ובגישור על הפערים שבין הצדדים.

     

    שיתוף הפעולה בין התובעים ורמי

29. אף כי נוכחתי שהתובעים עמדו בנטל להוכיח כי אריה שפעל מטעם התובעת היווה "הגורם היעיל", מצאתי לנכון לדון בקצרה בטענת התובעים בדבר שיתוף פעולה שהתקיים בין התובעים לבין רמי המתווך הנוסף.

    לטענת תובעים עוד בטרם חתמה הנתבעת על הזמנת שירותי התיווך סוכם בין התובעת באמצעות הגב' יפה נחום לבין רמי על שיתוף פעולה לתיווך בנוגע לנכס נשוא התובענה שבפניי. הסכם שיתוף פעולה זה נעשה בעל פה .לא הוצגה כל אסמכתא המעידה על שיתוף פעולה למעט רישום המתועד בספר עסקאות שניהל רמי, לפיו העסקה נשוא התביעה שבפניי הינה "עסקה בשיתוף" עם "שיא נכסים" (שמה הקודם של התובעת).

30. מהראיות שהובאו בפניי עולה כי הסכם שיתוף הפעולה לא הובא כלל לידיעת הנתבעת שחתמה על הסכם תיווך עם התובעת.

    אמנם בסעיף 2 להזמנת התיווך נכתב כי לתובעת עומדת הזכות לפעול באמצעות מתווך או כל אדם אחר אף מבלי להודיע מראש לנתבעת וחובת התשלום דמי התיווך במלואם תהא כלפי התובעת בלבד. אולם נראה כי מצב דברים זה אינו עולה בקנה אחד עם דרישות חוק המתווכים וחובת המתווך לפעול בהגינות, על פי סעיף 8 לחוק המתווכים המגדיר את חובת ההגינות והזהירות בה חב מתווך כלפי לקוחו:

    8.(א)מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

    (ב)במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

     

31. תובעים מסתמכים בין היתר בטיעונים על זכותם לקבלת דמי התיווך אודות לשיתוף הפעולה שנרקם בין התובעים לבין רמי, בעקבותיו פעל רמי כמתווך גם מצד בעלת הדירה מוכרת הנכס וגם מצד הנתבעת, רוכשת הנכס.

    אלא שמאופן התנהלות הנתבעת ובעלה נראה כי שיתוף הפעולה שהתקיים "מאחורי הקלעים" בין תובעים לרמי, לא הובא כלל לידיעת הנתבעת ובעלה במהלך המו"מ. ברי כי אם היה הדבר בידיעת הנתבעת, אין כל הסבר לכך שעל אף שהתעדכנה בשיחות עם רמי באשר למו"מ, המשיכה בניסיונותיה ליצור קשר עם אריה במקביל.

    לא מצאתי כל הסבר סביר לכך שהנתבעת נאלצה לפעול בעת ובעונה אחת למול 2 מתווכים, בעוד שלמעשה אלו פועלים בשיתוף פעולה.

    אם הייתה תובעים מביאים לידיעת הנתבעת כבר משלב החתימה על הסכם התיווך כי רמי המתווך הנוסף שפגשה בביקור בדירה, עובד בשיתוף פעולה עם התובעים ואף עתיד לקבל את חלקו בדמי התיווך שתשלם הנתבעת, ייתכן והדבר היה מביא להסרת מכשולים בניהול המו"מ בין הנתבעת לבעלת הדירה ומפיג חששות שהיו לנתבעת בעת שפעלה מול רמי, המתווך הנוסף.

32. אמנם הודתה הנתבעת בחקירתה הנגדית כי בעת שהגיעה להסדיר את תשלום דמי התיווך לתובעים, הגיעו לפגישה אריה ויפה עם חשבונית של רמי, אולם מדובר בשלב מאוחר, לאחר שכבר נחתם הסכם רכישת הנכס .לא הובאה בפניי אסמכתא כי הייתה לנתבעת ידיעה באשר לשיתוף הפעולה הנטען בין המתווכים עובר לחתימה על הסכם המכר.

33. בעניין שיתוף הפעולה אציין כי בתצהיריהם ציינו אריה, יפה ורמי כי ההיכרות בין המתווכים היתה במשך מס' שנים ואף נעשו בעבר שיתופי פעולה בעסקאות שונות כאשר מעולם לא נעשתה אבחנה באשר להיותו של המתווך פועל מטעם המוכר או הקונה.אולם בחקירתו הודה רמי כי למעט העסקה נשוא התביעה שבפניי, הייתה עסקה אחת נוספת בלבד שיצאה לפועל במסגרת שיתוף פעולה בין רמי לתובעים (עמ' 7, שור' 8-10).

34. רמי העיד בתצהירו כי ההסכמה בין המתווכים הייתה לחלוקת דמי התיווך שיתקבלו בגין העסקה הן מהמוכרת והן מהקונה .לבסוף, בשל סירוב הנתבעת לשאת בתשלום דמי התיווך שינו הסכמתם כך שרמי יגבה את דמי התיווך מהמוכרת ואילו התובעת תגבה את דמי התיווך מהנתבעת.

    קיום שיתוף פעולה בין מתווכים תוך הסכמה על קיומה של מעין "קופה משותפת" מעלה שאלה באשר לזכותו של מתווך שנטל חלק בשיתוף פעולה מעין זה לדמי תיווך במקום שבינו ובין הלקוח שעבורו פעל אין הסכם תיווך בכתב [ראו: ע"א (חי') 2533-11-14 עקריש ואח' נ' וסרשטיין ואח', 15.4.15], יצוין כי על פסק דינו זה של בית המשפט המחוזי, תלוי ועומד ערעור בבית המשפט העליון.

    אלא שבמקרה שבפניי, מאחר ורמי המתווך הנוסף שטיפל בעסקת התיווך ,מבלי שנחתם בינו ובין הנתבעת הסכם תיווך, בחר לוותר על חלקו בדמי התיווך שעל הנתבעת היהלשלם על פי הזמנת התיווך, הרי שאין אני נדרשת להכריע בשאלה זו ובקשיים המשפטיים שמקרים מעין אלו מעוררים.

    ממילא גם אין במקרה שבפניי השלכות לסוגיית שיתוף הפעולה בין המתווכים על זכותם של התובעים לקבלת תשלום דמי תיווך, שכן לא מצאתי כי מעורבותו של רמי הייתה מכרעת ומשפיעה על התקשרות הצדדים בעסקה, באופן השולל את זכות התובעים שפעלו באמצעות המתווך אריה, לאור היותו הגורם היעיל בהתאם להכרעתי דלעיל בשאלה זו.

     

    הפיצוי המוסכם

35. לטענת התובעים , על הנתבעת לשלם סך של 36,656 ש"ח - הפיצוי המוסכם לפי סעיף 5 להזמנת התיווך שהוגדר כ"כפל מלוא דמי התיווך", שמהווה לטענת התובעים את היחס הסביר של הנזקים שהיו צפויים לתובעים כפי שניתן היה להעריכם ביום חתימת הזמנת התיווך.

    נוסף על הפיצוי המוסכם הוסכם בסעיף 7 להזמנת התיווך כי כל איחור בתשלום דמי התיווך יישא ריבית פיגורים חודשית בגובה 3%. נכון למועד הגשת התביעה עמד החיוב בגין הריבית על סך של 8,530 ש"ח.

36. בעניין זה אפנה לפסק דינה של כב' השופטת ט' שטרסברג-כהן בע"א 6181/93‏ סולומונוב ואח' נ' שרבני ואח'‏, פ''ד נב(2) 289, שם נדונה שאלת גובהו של פיצוי מוסכם שנקבע בהסכם העוסק בתשלום דמי תיווך.

    יפים לעניין זה דברי כב' השופטת כי "התנאי שלפיו אם לא ישולם השכר בסך 150,000 ש"ח, ישולמו במקומו 450,000 ש"ח (סכום גבוה פי שלושה מהשכר עצמו), אינו עומד בכל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה וניתן להפחיתו עד כדי איונו".

37. אפנה לפסק דינו של כב' השופט בנימין ארנון בת"א (מר') 26401-10-09 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ ואח' נ' בנק הפועלים בע"מ, 21.7.13, על האסמכתאות המובאות בפסק הדין, שם חזר השופט על הלכות בית המשפט העליון לעניין סיווג של ריבית הפרה או ריבית פיגורים, כפיצוי מוסכם אף שהמדובר בפיצוי שלא נקבע כסכום מוחלט אלא באחוזים.

    מכוח קביעה זו ,לבית המשפט הסמכות להתערב גם בגובה הריבית שנקבעה בהסכם ככל שיימצא בית המשפט שגובה הריבית בלתי סביר בנסיבות העניין שבפניו.

38. במקרה שבפניי אני סבורה כי התביעה הן לפיצוי מוסכם בגובה כפל מלוא דמי התיווך, מוחלט, והן לחיוב בריבית פיגורים חודשית בגובה 3%, מהווה תביעה לכפל פיצוי מוסכם . ממילא ,כאשר כל מטרתו של הפיצוי המוסכם הינו חיוב בסכום אשר משקף את הערכות הצדדים לחוזה ביום חתימת ההסכם באשר לכלל הנזקים הצפויים כתוצאה מהפרה של ההסכם על ידי אחד הצדדים, אין מקום לקבוע כי יחולו על הצד המפר שני סוגי פיצויים מוסכמים במצטבר.

39. על אף שמצד הנתבעת נטען כי סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהזמנת התיווך הינו מופרז ואינו עומד ביחס סביר לנזקים הצפויים שיכלו הצדדים להעריך בעת החתימה על הזמנת התיווך, נמנעו התובעים בהם התובעת מנסחת הזמנת התיווך להביא את גרסתה באשר לאומד דעת הצדדים בעת חתימת הזמנת התיווך באשר לנזקים שהוערכו על ידי הצדדים ולסבירותו של הפיצוי המוסכם.

    התובעים הסתפקו בטענה כי מדובר ביחס סביר, ללא כל נימוק נוסף המבאר את תכליתו של הפיצוי המוסכם שנקבע בהזמנת התיווך ומהם הנזקים שצפו התובעים כי עלולים להיגרם במקרה של הפרת הסכם ואשר אותם התכוונו הצדדים להסדיר במסגרת קביעת פיצוי מוסכם.

    בהיעדר טענה מצד התובעים ניתן להניח כי תכליתו של הפיצוי המוסכם במקרה שבפניי הינה להוות תמריץ לצד שכנגד להימנע מהפרת ההסכם.

40. בחינת סבירותו של הפיצוי המוסכם נעשית לא במבחן הנזק שנגרם בפועל, שכן פיצוי מוסכם הינו פיצוי שאינו דורש הוכחת נזק, אלא שמבחן הסבירות נעשה לאור השאלה מה יכולים היו הצדדים לצפות באופן סביר בעת כריתת ההסכם.

    "לשונו של סעיף 15(א) סיפא לחוק התרופות מדברת על "נזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה..."(ההדגשה שלי - מ' ש'): השימוש במונח "ניתן היה" מלמד על כך שהשאלה, שלאורה יש לבחון את סבירות תניית הפיצוי, איננה מה צפו בפועל הצדדים בעת כריתת החוזה, אלא מה יכולים היו לצפות, באופן סביר, באותו שלב. לפיכך יש להתחשב, בעת קביעת סוגי הנזק נושא תניית הפיצוי המוסכם, במכלול הנסיבות האופפות את כריתת החוזה ולבחון, אם לאורן ניתן היה לצפות התרחשותו של נזק מסוג מסוים כעניין אובייקטיבי. מסקנה זו מתחזקת לאור הלשון שנקט המחוקק בסעיף 10לחוק התרופות. בסעיף זה מוזכרת באופן מפורש גם האלטרנטיבה לפיה, בעת כריתת החוזה, נצפה בפועל הנזק אשר נגרם למעשה על ידי ההפרה שהתרחשה. השמטת אלטרנטיבה זו בסעיף 15(א) לחוק איננה מקרית איפוא, והיא משקפת התמקדות בנתונים אובייקטיביים, אשר יש בהם כדי לשמש יסוד לקביעה, כי ניתן היה לחזות מראש נזק פלוני בעת כריתת החוזה (ראה לעניין זה: שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 595; קציר, בספרו הנ"ל, בעמ' 1065-1066)."

     

    ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' חיים פרידמן, מו (5) 257 (פורסם בנבו, 08.10.1992)

     

41. בהיעדר טענה מצד התובעים באשר לסוגי הנזקים והתכלית לשמה נועד הפיצוי המוסכם במקרה שבפניי ובשים לב לאופי ההסכם נשוא התביעה דנן, - הסכם לתשלום דמי תיווך בתמורה לפעילות שביצעו התובעים במסגרת העסקה למכירת דירת המגורים, הרי שגובה הפיצוי המוסכם שהועמד על כפל דמי התיווך בתוספת ריבית חודשית בגובה 3%, הינו בלתי סביר ביחס להפרה ולנזקים שיכולים היו הצדדים לצפות במעמד חתימת ההסכם.

42. בנסיבות העניין מצאתי כי יש לקבוע כי הפיצוי המוסכם הראוי הינו פיצוי בגובה תוספת של מחצית נוספת מדמי התיווך שנקבעו בהסכם וזאת ללא חיוב נוסף בריבית פיגורים חודשית בגובה 3%.

    סיכום

43. לאור ממצאי ומסקנותיי ופסיקתי לעיל מקבלת  התביעה בחלקה. מחייבת את הנתבעת בתשלום דמי התיווך לתובעים ביחד ולחוד  על פי ההסכמה בהזמנת התיווך בסך של 36,656 ש"ח בצירוף תשלום פיצוי מוסכם בגובה מחצית מדמי התיווך בסך של 18,328 ש"ח. ובסך הכל  54,984 ₪.סכומים אלו יישאו הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

44. כן מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים ביחד ולחוד הוצאות האגרה בה נשאו בפועל בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה לדד מיום שנשאו בה ועד התשלום בפועל , ושכ"ט עו"ד בסך של 17,700 ש"ח בתוספת ריבית והצמדה מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל

    המזכירות תשלח פסק הדין בדואר רשום אל באי כח הצדדים

    ניתן היום, י"ד תמוז תשע"ה, 01 יולי 2015, בהעדר הצדדים.